公司业务概况 - 公司是一家主要的零售房地产投资信托公司，拥有、租赁、重新开发、收购和管理关键增长市场中具有良好人口统计特征的露天购物中心[110] - 公司确定10 - 15个核心市场，包括亚特兰大、奥斯汀、夏洛特等城市的大都市区[132] 零售物业数量及面积变化 - 截至2019年3月31日，公司拥有73处零售物业，总可租赁面积约1230万平方英尺，2018年为81处物业，总可租赁面积约1415万平方英尺[114][115] - 社区和邻里中心方面，2019年有47处物业，总可租赁面积568.29万平方英尺，2018年有48处物业，总可租赁面积543.34万平方英尺[118] - 必要性动力中心方面，2019年有26处物业，总可租赁面积656.84万平方英尺，2018年有33处物业，总可租赁面积871.74万平方英尺[118] - 同期同店物业方面，2019年有68处物业，总可租赁面积1170.90万平方英尺，2018年同样68处物业，总可租赁面积1157.22万平方英尺[120] - 从地域分布看，截至2019年3月31日，南大西洋地区物业31处，总可租赁面积510.04万平方英尺，占比41.7%；西南地区物业30处，总可租赁面积531.38万平方英尺，占比43.4%；西部地区物业11处，总可租赁面积171.20万平方英尺，占比13.9%；东部地区物业1处，总可租赁面积12.50万平方英尺，占比1.0%[122] 零售物业经济入住率及租金变化 - 2019年第一季度，公司多租户零售平台经济入住率为94.3%，2018年为92.8%；每平方英尺年化基础租金为17.79美元，2018年为16.61美元[115] - 社区和邻里中心方面，2019年经济入住率95.0%，每平方英尺年化基础租金19.27美元；2018年经济入住率92.7%，每平方英尺年化基础租金17.59美元[118] - 必要性动力中心方面，2019年经济入住率93.6%，每平方英尺年化基础租金16.45美元；2018年经济入住率92.9%，每平方英尺年化基础租金15.99美元[118] - 同期同店物业方面，2019年经济入住率94.2%，每平方英尺年化基础租金17.26美元；2018年经济入住率93.0%，每平方英尺年化基础租金16.96美元[120] 租约情况 - 2019 - 2024年到期租约数量分别为112、229、260、257、228、168份，对应到期租约GLA分别为34.2万、95.0078万、134.5703万、160.1359万、136.395万、173.4967万平方英尺，占总GLA百分比分别为3.0%、8.2%、11.7%、13.9%、11.8%、15.0%[124] - 2019年第一季度，公司85.2219万平方英尺到期租约中70.553万平方英尺重新出租，续租率约82.7%[127] - 2019年第一季度，可比续约租约38份，新合同租金每平方英尺14.89美元，较之前增长5.1%；可比新租约7份，新合同租金每平方英尺26.29美元，较之前增长6.4%[128] 物业收购与处置策略 - 公司在2019年第一季度继续执行处置非核心市场或价值已最大化零售物业的策略，并计划将销售所得资金重新投入目标市场的战略零售物业[111] - 2019年1月31日和3月20日，公司分别以2.325万美元和6.35万美元收购两处零售物业，总面积16.8万平方英尺[131] 公司关注因素及面临风险 - 公司评估财务状况和运营绩效时关注未来利率上升、经营活动现金流用于分配的可用性、对非控股公司的股权和债务证券投资、联邦税收目的的房地产投资信托地位以及联邦、州或地方税法变化等因素[112] - 公司面临市场、政治和经济波动、战略交易执行能力、资产处置和收购能力、高级管理团队或关键人员流失、政府法规和会计标准变化等多种风险[107] 财务数据关键指标变化 - 2019年第一季度与2018年同期相比，租赁净收入从6.2339万美元降至5.5035万美元，减少7304美元；其他物业收入从419美元增至451美元，增加32美元[139] - 2019年第一季度与2018年同期相比，总运营费用从5.1643万美元降至4.791万美元，减少3733美元[139] - 2019年第一季度与2018年同期相比，净收入从3.4232万美元降至 - 9499美元，减少4.3731万美元[139] - 2019年第一季度与2018年同期相比，租赁净收入和其他物业收入减少730万美元，主要因2018年1月1日以来处置16处零售物业减少1200万美元，部分被收购5处零售物业增加400万美元和55处同店物业增加70万美元抵消[141] - 2019年第一季度物业运营费用和折旧摊销合计减少370万美元，主要因处置16处零售物业减少580万美元、55处同店物业减少90万美元，收购5处零售物业增加300万美元部分抵消该降幅[143] - 2019年第一季度，净利息支出减少120万美元，因2018年处置3处零售物业减少70万美元、还清一处零售物业抵押贷款减少70万美元、向贷款人交出2处零售物业减少60万美元，2018年3月31日后公司定期贷款余额增加使利息支出增加80万美元部分抵消该降幅[144] - 2018年第一季度，公司因交出Stonecrest Marketplace确认债务清偿收益1080万美元，2019年第一季度无此类交易[145] - 2018年第一季度，公司确认投资性房地产出售和转让净收益1830万美元、资产转让收益180万美元、部分征用出售收益20万美元[146] - 2018年第一季度，公司确认非合并实体权益损失200万美元，主要因IAGM出售Bryant Square损失390万美元[147] - 2019年第一季度，同店调整后净营业收入为3354.3万美元，较2018年同期的3235.3万美元增加119万美元，增幅3.7%，主要因出租空置空间和更有利租赁条款增加约100万美元、信用损失和坏账费用净减少约20万美元[152] - 2019年第一季度，公司开发、再开发和租赁活动的资本资源使用总额为787.4万美元，其中开发83.3万美元、再开发491万美元、租赁213.1万美元[154] - 2019年第一季度，公司宣布向股东现金分红1340万美元，支付1300万美元[161] - 截至2019年3月31日，公司应付抵押贷款在2019 - 2023年及以后到期金额分别为0、4100万美元、1249.1万美元、5050.4万美元、4153.7万美元、6788万美元，总计2.13412亿美元[164] - 2019年第一季度，经营活动现金流入2147.8万美元，较2018年同期的2731.7万美元减少583.9万美元，主要因营运资金波动和处置16处物业，收购5处物业部分抵消该降幅[167][168] - 2019年第一季度投资活动使用现金9400万美元，主要用于收购投资性房地产8540万美元等[169] - 2018年第一季度投资活动提供现金1.143亿美元，主要源于出售投资性房地产所得1.198亿美元[170] - 2019年第一季度融资活动使用现金1380万美元，主要用于支付分红1300万美元等[171] - 2018年第一季度融资活动使用现金1390万美元，主要用于支付分红1340万美元和偿还抵押贷款本金50万美元[172] - 截至2019年3月31日，非合并实体有第三方抵押贷款债务2.753亿美元[175] - 截至2019年3月31日，长期债务总计6.58027亿美元，其中固定利率债务本金3.63412亿美元，可变利率债务本金2.02亿美元[177] - 截至2019年3月31日，总资产25.24782亿美元，较2018年末的25.36006亿美元略有下降[180] - 2019年第一季度总收益5639.1万美元，低于2018年同期的6383.4万美元[180] - 2019年第一季度运营活动提供净现金2147.8万美元，低于2018年同期的2731.7万美元[180] 利率风险管理 - 截至2019年3月31日，未偿还可变利率定期贷款3.52亿美元，其中1.5亿美元已互换为固定利率，市场利率变动1%，可变利率债务利息费用年增减约200万美元[187] - 公司评估利率现金流风险，维持风险管理控制系统监测利率现金流风险[188] - 公司使用多种技术监测利率风险，评估现有固定和可变利率贷款提前再融资或延期的可能性[189] - 公司使用金融工具对冲贷款利率变动风险，面临信用风险和市场风险[190] - 2017年7月金融行为监管局宣布2021年后停止强制银行提交LIBOR计算利率，公司认为从USD - LIBOR过渡到SOFR不会对合并财务报表产生重大影响[191] - 截至2019年3月31日，公司有两个利率互换合约，名义金额总计150,000美元[192] - 第一个利率互换合约，银行支付1 - Month LIBOR，公司支付固定利率1.3510%，名义金额90,000美元，2019年3月31日公允价值657美元，2018年12月31日公允价值983美元[192] - 第二个利率互换合约，银行支付1 - Month LIBOR，公司支付固定利率1.3525%，名义金额60,000美元，2019年3月31日公允价值436美元，2018年12月31日公允价值654美元[192] - 两个利率互换合约5年期固定部分名义金额总计150,000美元，2019年3月31日公允价值1,093美元，2018年12月31日公允价值1,637美元[192] - 公司通过持续识别和监测利率敞口变化评估利率现金流风险[188] - 公司使用分析技术（包括现金流敏感性分析）估计利率变化对未来现金流的预期影响[188]

公司物业规模与运营数据 - 截至2018年12月31日，公司管理71处零售物业，总可租赁面积约1210万平方英尺[16] - 2018年12月31日，公司多租户零售平台经济入住率为94.0%，每平方英尺年化基本租金为17.59美元[17] - 截至2018年12月31日，公司有117名员工[31] - 截至2018年12月31日，约40.3%的年化基础租金收入来自位于得克萨斯州的物业，其中休斯顿、奥斯汀、达拉斯 - 沃思堡 - 阿灵顿和圣安东尼奥都会区的物业分别贡献12.8%、12.0%、8.6%和6.9%[68] - 截至2018年12月31日，零售物业的出租率为94.0%[72] - 截至2018年12月31日，占零售物业到期可出租总面积11359259平方英尺约6.5%和8.3%的租约分别将于2019年和2020年到期（未考虑任何续租选择权）[72] - 截至2018年12月31日，约54%的总年化基础租金收入由非锚定租户产生[98] - 截至2018年12月31日，公司多租户零售平台共有71处物业，总可出租面积为12081296平方英尺，经济入住率为94.0%，每平方英尺平均基本租金为17.59美元[185] - 截至2018年12月31日，公司多租户零售平台中，西南地区物业可出租面积占比44.0%，南大西洋地区占比40.8%[186] - 截至2018年12月31日，公司多租户零售平台前10大租户总基本租金为43746美元，其中Kroger占比3.5%[188] - 2018 - 2028年各年到期租约数量从66 - 254个不等，到期租约总面积从399,660 - 1,659,219平方英尺不等，到期租约平均基本租金（ABR）从7,736 - 30,510美元不等，各年到期租约总面积占比从3.5% - 14.5%不等，到期ABR占比从3.9% - 15.4%不等，每平方英尺ABR从14.30 - 21.47美元不等，总计到期租约1,891个，总面积11,359,259平方英尺，ABR为197,981美元，每平方英尺17.43美元[189] - 截至2018年12月31日，公司房产抵押总计2.129亿美元[191] - 截至2019年3月1日，公司有148,375名登记股东[206] 公司战略与市场定位 - 公司确定10 - 15个核心市场，位于亚特兰大、奥斯汀等大都市地区[22] - 公司策略包括在核心市场收购零售物业、处置非核心或价值最大化的物业、进行物业再开发、保持低杠杆和灵活资本结构[22][23][24][25] 公司面临的竞争与风险 - 公司商业房地产零售市场竞争激烈，面临其他物业所有者和电商零售商竞争[27] - 公司业务、财务状况等可能受多种风险因素的重大不利影响[40] - 约12.8%的年化基础租金收入集中在休斯顿都会区，油价长期低迷或产生负面影响[41] - 零售购物从实体店向电商的转变或对公司收入和现金流产生不利影响[43] - 公司虽评估战略交易机会，但交易不一定发生，即便发生也不一定能增加股东价值或提供流动性[44] - 公司出售资产可能因经济、市场和资产特定问题无法按可接受条款进行[45] - 公司难以保证能识别有吸引力的收购机会并完成交易，面临众多竞争对手[46][48] - 公司扩张、开发和重新开发物业面临多种风险，可能影响财务状况和经营业绩[51][53] - 公司依赖信息技术，面临网络攻击、安全问题或其他中断的风险[53][54][55] - 公司面临诉讼，不利结果可能对现金流、财务状况和经营业绩产生负面影响[59] - 房地产投资存在流动性差、受经济条件影响等风险，资产可能面临减值费用[60][62] - 租户可能因多种因素延迟租约开始、拒绝续租、拖欠租金或破产，影响公司财务状况和现金流[63][64] - 租户违约或破产时，公司可能面临执行房东权利的延迟和高额成本，且可能无法全额收回剩余租金[65][67] - 公司面临成本增加超过收入增加、经济放缓时固定成本占比高难降成本的风险[66] - 公司平台存在地理集中风险，特定市场物业供应增加而需求未相应增长会影响财务状况[68] - 公司在租赁市场面临众多竞争对手，部分对手资源更多、成本更低、效率更高[70] - 公司可能需为保留和吸引租户进行重大物业改善支出，资金不足会影响业务[73][74] - 自然灾害和恶劣天气可能损坏物业、影响运营和租户支付租金能力，损失可能未投保或保费高[77] - 公司零售物业面临来自众多购物场所、电商网站和目录以及其他零售中心的竞争，可能影响租户现金流和租金支付[93] - 经济低迷可能导致零售租户违约增加，影响公司业务、财务状况和经营业绩[96] - 公司物业依赖锚定租户的运营成功，失去重要租户可能导致收入减少和其他租户租金调整[97] - 零售租约中的排他性条款可能限制潜在租户数量和类型[99] - 零售租约中的共同租赁条款可能使租户减少租金或取消租约[102] - 金融市场波动和经济条件可能影响公司获得债务融资的能力和成本[103] - 经济条件可能导致商业房地产价值下降，影响贷款抵押品价值[104] - 债务服务会减少可分配资金，违约可能导致公司失去抵押资产[105] - 无法以优惠利率借款可能导致公司无法在贷款到期时进行再融资[107] - 公司现有或未来债务协议中的契约可能限制运营，不遵守可能导致违约，加速债务偿还并对财务状况产生重大不利影响[109][110] - 抵押协议中的条款可能限制公司出售房产的能力，影响出售价格和业务、财务状况及运营结果[111][112] - 只付利息的债务可能增加违约风险，减少可分配给股东的资金[114] - 利率上升会增加债务支付金额，影响公司向股东分配资金的能力，还可能迫使公司出售房产[116][117] - LIBOR及其他利率基准可能受监管指导或改革影响，导致公司债务协议利率表现不同[118] - 公司使用衍生金融工具对冲利率波动，可能成本高昂且无效，还面临信用、基差和法律执行风险[119][120] - 市场利率上升可能降低对公司普通股的需求，导致其价值下降，还会增加借款成本，减少运营结果和可用于分配的现金[143] 公司税务相关情况 - 公司自2005年12月31日结束的纳税年度起选择按REIT纳税，符合条件时分配给股东的应税收入一般免联邦所得税[30] - 为继续符合REIT资格，公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入（经某些调整）[164] - 若公司未能符合REIT资格，将按普通公司纳税，这会大幅减少可用于向股东分配的资金[161] - REIT的净禁止交易收入需缴纳100%的税，公司未来资产处置可能面临此税[166] - 公司曾暂停DRP，若DRP购买价格被视为折扣超过5%，或IRS认定普通股分配价值过高，公司可能被视为支付了优惠股息，从而无法符合REIT资格[168] - 2017年税收立法将最高个人美国联邦所得税税率从39.6%降至37%（2017年12月31日之后至2026年1月1日之前的纳税年度）[182] - 2017年税收立法将累进企业税率结构改为21%的统一企业税率[182] - 2017年税收立法允许个人、信托和遗产扣除最多20%从公司获得的非资本利得股息或合格股息收入的普通股息（2017年12月31日之后至2026年1月1日之前的纳税年度）[182] - 2017年税收立法将分配给非美国股东的与美国房地产权益出售或交换收益相关的预扣税率从35%降至21%[182] - 2017年税收立法将2017年12月31日之后产生的净营业亏损扣除限制为公司REIT应纳税所得额的80%[182] - 为符合REIT要求，公司需至少100人在一个纳税年度的至少335天内受益拥有公司资本股票[172] - 为符合REIT资格，每个纳税年度后半年内，不得有5个或更少个人直接或间接实益拥有超过50%的已发行普通股[152] 公司高管与组织架构 - 公司高管包括总裁兼首席执行官Thomas P. McGuinness等[35][36][38][39] 公司财务指标与分配情况 - 公司使用非GAAP财务指标FFO，但GAAP指标对经营业绩更具相关性[58] - 2018年5月9日，公司宣布普通股估计价值为每股3.14美元[130] - 2018年3月2日，董事会批准将年度分配率从每股0.0695美元提高至每股0.0716美元，2018日历年总分配为每股0.0711美元；2018年11月7日，董事会批准将年度分配率从每股0.0716美元提高至每股0.0737美元[131] - 公司支付股息的能力取决于财务状况、贷款契约条款以及以有吸引力的利率收购、融资、开发或再开发和租赁额外房产的能力[133] - 若公司经营活动现金流不足以支付分配，可能降低分配或从其他来源筹集资金，使用借款会产生额外利息费用[136][138] - 发行额外的股权证券会稀释现有股东的投资和权益，且股东对公司发行额外股份无投票权[139][141][142] - 股东对公司政策和运营的控制有限，董事会可在未获股东投票的情况下修改某些政策[140] - 2018年和2017年公司分别支付现金分红5420万美元和5340万美元，分别为每股0.071美元和0.069美元[208] - 2018年公司分红中每股0.028美元（约39%）为普通股息，每股0.043美元（约61%）为非应税资本返还；2017年公司分红每股0.069美元（100%）为非应税资本返还[208] - 直接以记名方式持股的股东可随时更改分红支付方式，无需支付费用[210] 公司合规与法律限制 - 遵守环境法律法规未对公司业务产生重大不利影响，但无法预测意外环境事件或法规变化的影响[29] - 公司章程禁止任何人或团体持有超过9.8%（按价值或股数，以更严格者为准）的已发行股份或普通股股份，除非获得董事会前瞻性或追溯性豁免[128] - 公司宪章限制任何人拥有的普通股数量，任何个人或团体不得实益或推定拥有超过9.8%的已发行股份[152] - 公司董事会可发行优先股，条款可能会使现有普通股股东权利处于次要地位或阻止第三方收购公司[154] - 马里兰州法律规定，“商业组合”条款禁止公司与“利益相关股东”（直接或间接实益拥有公司10%或以上有表决权股票的人）进行某些商业组合，期限为股东成为利益相关股东后的5年[159] - 2018年12月31日，公司存于某些金融机构的现金、现金等价物和受限现金超过联邦保险水平[160] - 公司宪章规定的9.8%股权限制可能会限制业务合并机会和股东买卖股票的能力[169] - 公司章程限制股东受益或推定拥有公司股票超过9.8%（按价值或股数，以更严格者为准）[173] 公司业务性质与相关规定 - 公司主要通过全资或多数控股子公司从事房地产收购和持有业务，各子公司至少60%的资产为房地产，因此认为自身及子公司不属于《投资公司法》第3(a)(1)条定义的投资公司[145] - 为符合《投资公司法》第3(c)(5)(C)条的豁免规定，实体需将至少55%的总资产投资于“房地产抵押及其他留置权和权益”，并将另外25%的总资产投资于符合条件的房地产投资或其他与房地产相关的资产，其余20%的资产可由杂项资产组成[146] - 若公司或子公司需根据《投资公司法》注册为投资公司，将面临诸多合规要求和限制，会对普通股价值、分配能力及业务和投资策略的可持续性产生负面影响[144] 公司历史事件 - 2015年公司剥离Xenia，向股东分配其95%的普通股股份；2016年剥离Highlands，向股东分配其100%的普通股股份[126] 公司分红历史与方式 - 公司自2005年10月起支付现金分红，2015年10月起改为按季度分红，分红滞后一个季度支付[207] 公司证券销售情况 - 近期公司未销售未注册证券[214] 2018年租户情况 - 2018年公司未出现对经营业绩有重大影响的租户破产或应收账款核销情况[192] 2018年5月普通股估计价值 - 2018年5月9日，公司宣布截至2018年5月1日的普通股估计每股价值为3.14美元[195]