业绩总结 - 2024年第二季度净收入为150万美元，每股摊薄收益为0.02美元，较2023年同期的210万美元和0.03美元下降了28.6%[13] - Nareit FFO为3010万美元，每股摊薄收益为0.44美元，较2023年同期的2920万美元和0.43美元增长了3.1%[16] - 核心FFO为2910万美元，每股摊薄收益为0.43美元，与2023年同期持平[17] - 同物业净运营收入（NOI）为4480万美元，同比增长2.6%[18] - 2024年第二季度的租赁收入净额为67,056千美元，较2023年同期的64,268千美元增长了4.3%[29] - 总收入在2024年第二季度为67,423千美元，较2023年同期的64,687千美元增长了4.0%[29] - 2024年第二季度的总运营费用为56,740千美元，较2023年同期的55,019千美元增长了3.1%[29] - 2024年第二季度的综合收入为570千美元，较2023年同期的8,919千美元下降了93.6%[29] 用户数据 - 截至2024年6月30日，租赁入住率为96.4%[20] - 2024年6月30日的年化基础租金每平方英尺（ABR）为19.71美元，同比增长2.8%[20] - 2024年第二季度签署的60份租约总面积约为445,000平方英尺，混合可比租约增长率为10.3%[14] - 截至2024年6月30日，公司的经济入住率为93.6%[27] - 公司前25大租户的总年租金收入（ABR）为63,934千美元，占总ABR的33.1%[51] 未来展望 - 2024年每股稀释净收益预期为0.08美元，较之前的0.06美元有所上调[24] - 2024年Nareit FFO每股预期为1.73美元，较之前的1.71美元有所上调[24] - 同物业净营业收入（SPNOI）增长预期为3.50%，较之前的2.75%有所上调[24] 新产品和新技术研发 - 2024年第二季度的开发和重建项目投资为2,907千美元，较2023年同期的1,813千美元增长了60%[46] 市场扩张和并购 - 公司于2024年4月9日以2800万美元收购了位于亚特兰大的Moores Mill社区中心[21] - 公司于2024年6月13日以1610万美元收购了位于奥兰多-基西米的Maguire Groves社区中心[21] 负面信息 - 2024年第二季度的净收入为1,498千美元，较2023年同期的2,068千美元下降了27.6%[29] - 2024年第二季度的综合收入为570千美元，较2023年同期的8,919千美元下降了93.6%[29] 其他新策略和有价值的信息 - 截至2024年6月30日，公司总流动性为3.841亿美元，其中现金及现金等价物为3410万美元，循环信贷额度可用为3.5亿美元[22] - 截至2024年6月30日，公司有7250万美元的债务将在2024年到期，3590万美元的债务将在2025年到期[22] - 2024年第二季度每股现金分配为0.2263美元，较第一季度的0.2155美元有所上升[27] - 2024年第二季度的无担保利息覆盖比率为5.78，较2024年第一季度的5.62有所上升[43]

资产组合 - 公司拥有64个零售物业,总可租赁面积约1050万平方英尺[61] - 零售物业的经济性占用率为93.7%,租赁占用率为96.4%[61] - 每平方英尺年化基本租金为19.71美元[61] - 公司专注于阳光地带市场,拥有优质的连锁超市为主的必需品零售资产组合,这是其在市场上的独特优势[58] 资产收购 - 公司于2024年4月以2800万美元收购了一处位于亚特兰大的7万平方英尺的社区中心[59] - 公司于2024年6月以1610万美元收购了一处位于奥兰多-基西米的3.3万平方英尺的社区中心[59] 租赁情况 - 2027年到期的租约占总可租赁面积的19.5%,占总年化基本租金的19.3%[63] - 公司在六个月内重新租赁了92%到期的可租赁面积[66] - 公司的区域现场办公室距离其95%以上的物业在两小时车程范围内,这使其能够及时响应租户需求并深入了解当地市场[58] 财务表现 - 公司在2024年6月30日三个月和六个月期间的租赁收入净额分别增加了2.788百万美元和4.451百万美元[69,70,71,73] - 公司在2024年6月30日三个月和六个月期间的折旧和摊销费用分别增加了0.527百万美元和1.937百万美元[76] - 公司在2024年6月30日三个月和六个月期间的物业运营费用分别增加了0.487百万美元和0.256百万美元[76] - 公司在2024年6月30日三个月和六个月期间的房地产税分别增加了0.094百万美元,但六个月期间减少了0.553百万美元[78] - 公司在2024年6月30日三个月和六个月期间的一般及管理费用分别增加了0.613百万美元和0.856百万美元[78] - 公司在2024年6月30日三个月和六个月期间的利息费用净额分别增加了0.263百万美元和0.388百万美元[80,82,83] - 公司总体净收入为1,498万美元[84] - 公司总体基金运营(FFO)为3,007万美元[92] - 公司总体核心基金运营(Core FFO)为2,913万美元[92] - 公司同店物业净运营收入(Same Property NOI)增长2.6%[88] - 公司同店物业最低基础租金收入增长1.8%[87] - 公司同店物业其他物业收入增长4.8%[87] - 公司同店物业运营成本增长0.8%[87] 资本支出 - 公司资本开支中包括4,452万美元的直接资本支出和817万美元的间接资本支出[96] - 公司资本开支中包括5,461万美元的租户装修支出[96] - 公司总资本开支为1.49亿美元[96] 资本结构 - 公司在2022年第一季度建立了一个总价值2.5亿美元的"随时发行"股票计划[97] - 截至2024年6月30日,该计划下仍有2.446亿美元的普通股可供发行[97] - 公司认为在纽交所上市将有利于通过该计划或其他方式补充资本来源[98] - 截至2024年6月30日,公司有7.25亿美元的固定利率债务和7.247亿美元的浮动利率债务[102] - 公司通过利率掉期合约将4亿美元的浮动利率债务转为固定利率[105] - 如果浮动利率上升1%,公司的年利息费用将增加70万美元[105] 现金流 - 2024年上半年,公司向股东宣布派发总额3070万美元的分红,实际支付3000万美元[99] - 2024年上半年,公司经营活动产生的现金流为6152万美元,较2023年同期减少202.3万美元[100] - 2024年上半年,公司投资活动使用的现金流为7724.5万美元,主要用于7处零售物业的收购和资本性投资[100] - 2024年上半年,公司筹资活动使用的现金流为4685.1万美元,主要用于支付分红和偿还债务[100]

财务表现 - 2024年第二季度Nareit FFO为每股0.44美元[22] - 2024年第二季度Core FFO为每股0.43美元[23] - 2024年第二季度同店NOI增长2.6%[25] - 2024年第二季度新租赁和续租的综合租金上涨10.3%[30] - 2024年第二季度,公司净收益为1.498百万美元,每股基本和稀释收益均为0.02美元[46] - 2024年第二季度,公司NAREIT FFO为3.0068亿美元,每股NAREIT FFO为0.44美元;核心FFO为2.9134亿美元,每股核心FFO为0.43美元[47][48] - 公司总收入为134,221千美元，同比增长3.3%[78] - 最小基础租金收入为85,636千美元，同比增长4.4%[78] - 同店物业净运营收入为82,608千美元，同比增长3.3%[88] - 净收益为4,398千美元，同比增长37.4%[66] - 每股收益为0.06美元，同比增长20%[68] - 每股分红为0.45美元，同比增长4.7%[69] - 综合收益为7,472千美元，同比增长91.5%[70] 资产负债情况 - 截至2024年6月30日,公司总流动性为3.841亿美元,包括3.41亿美元的现金及现金等价物和3.5亿美元的可用循环信贷额度[35] - 截至2024年6月30日,公司2024年到期债务为7.25亿美元,2025年到期债务为3.59亿美元[35] - 截至2024年6月30日,公司债务加权平均利率为4.29%,加权平均剩余期限为3.5年[36] - 截至2024年6月30日,公司总股本为6,791.7128万股[50] - 截至2024年6月30日,公司净债务与调整后EBITDA比率为5.2倍,固定收益保障倍数为4.2倍[53] - 资产负债表中衍生资产为21,148千美元[75] - 公司的债务总额为8.158亿美元[183] - 公司的普通股发行在外股数为67,917,128股[184] 运营情况 - 2024年6月30日租赁占用率为96.4%[28] - 大型店铺租赁占用率为99.1%,小型店铺租赁占用率为91.7%[29] - 2024年6月30日每平方英尺年化基础租金为19.71美元,同比增长2.8%[31] - 同店物业数量为61个，较上年同期增加4个[89] - 公司在美国主要市场拥有64个物业,总租赁面积为10,484,000平方英尺[115] - 公司在德克萨斯州、佛罗里达州和北卡罗来纳州的物业占总租赁面积的44.6%、19.9%和11.5%[116] - 大型租户(10,000平方英尺及以上)的经济占用率为96.8%,租赁占用率为99.3%,平均租金为每平方英尺11.34美元[118] - 公司前25大租户合计占总租金收入的33.1%,占总租赁面积的44.2%[122] - 公司租户业态以杂货/药店、快餐餐厅和个人健康美容服务为主,合计占总租金收入的43.7%[124] - 公司在过去6个月内续租了92%的到期租约,续租面积为555,000平方英尺[126] - 公司在2024年第二季度共签订101份租赁合同,总租赁面积为625,000平方英尺[129] - 可比新租赁合同的平均租金为每平方英尺27.23美元,较上一次租赁增长16.2%,租赁期限为10.4年[133] - 非可比租赁合同的平均租金为每平方英尺12.12美元,租赁期限为6.4年[133] - 公司在2024年第二季度共签订42份续租合同,总租赁面积为313,000平方英尺,平均租金为每平方英尺21.41美元,较上一次租赁增长10.4%[137] - 公司在2024年第二季度共签订7份新租赁合同,总租赁面积为17,000平方英尺,平均租金为每平方英尺41.05美元[134] - 公司在2024年第二季度共签订11份非可比租赁合同,总租赁面积为115,000平方英尺,平均租金为每平方英尺8.55美元[140] - 公司在2024年第二季度共有189份租赁合同到期,占总租赁面积的100%,到期租金总额为8,402.4万美元,平均每平方英尺13.01美元[144] - 公司在2024年第二季度共有1,351份小型商铺租赁合同,总租赁面积为336.4万平方英尺,平均租金为每平方英尺36.46美元[146] - 公司在2024年第二季度共有239,000平方英尺的空置面积[144,147] - 公司在2025年有19份锚定租户合同到期,占总租赁面积的12.3%,到期租金总额为825.9万美元,平均每平方英尺10.35美元[144] - 公司2024年至2033年的总租赁面积、年度租金收入和平均租金水平[148] - 公司2024年至2033年的租赁到期情况,包括到期面积、到期租金收入和到期时的平均租金水平[149] 收购与改造 - 2024年4月9日以2800万美元收购了位于亚特兰大的70,000平方英尺的Moores Mill购物中心[32] - 2024年6月13日以1610万美元收购了位于奥兰多-基西米市场的33,000平方英尺的Maguire Groves购物中心[33] - 公司2024年2月至6月期间完成的3项收购,总投资7,360万美元,收购物业总面积16万平方英尺,全部出租率为100%[151] - 公司正在进行的4个重大改造项目,预计总投资1.21亿美元,预计将带来7%-10%的收益率[153] - 公司近期完成的4个

文章核心观点 - 购物中心房地产投资信托基金（REIT）收入可靠，InvenTrust Properties Corp.（IVT）是专注于阳光地带地区以杂货店为核心的购物中心小型REIT，具有长期增长潜力，评级为买入 [2][8][15] 公司优势 收入稳定性 - 公司收入流可靠，87%的年租金来自杂货店，租户包括知名公司，业务抗衰退 [2] 市场布局 - 公司大量物业位于2024 - 2025年预计增长最快的前25个城市，如坦帕、凤凰城、奥斯汀和奥兰多等，且2024年在凤凰城完成收购，未来可能继续扩张 [5][9] - 公司重点布局有吸引力的市场，多数位于阳光地带地区，前5大市场中有3个在德克萨斯州，该州自疫情后增长迅速且预计不会放缓 [6] 与同行对比 - 与专注购物中心和杂货店的Dividend King、Federal Realty Trust（FRT）相比，IVT规模较小且专注阳光地带地区，长期增长前景更好，FRT多数物业位于美国东部，所在州有较高的迁出率 [10] 财务表现 - Q1运营资金（FFO）为0.45美元，核心FFO为0.44美元，同比增长9.8%和10%，主要由同店净营业收入（NOI）增长4.1%和收购推动，同店NOI增长高于同行 [11] - 管理层更新NOI和FFO指引，NOI预计在2.75% - 3.75%，核心FFO预计为1.67 - 1.71美元，中点较2023年增长2.42% [11] - Q1核心FFO为3000万美元，高于去年的2740万美元，派息率约51%，留存现金可用于未来增长 [12] - 公司债务状况良好，未来两年到期债务可控，流动性为4.21亿美元，固定费用覆盖率为4.3倍，加权平均到期日近4年 [12] - 公司资产负债表稳健，获惠誉投资级信用评级，净债务与EBITDA比率为5.1倍，低于部分同行 [19] 估值与评级 - 股票获Quant和华尔街买入评级，有15%的上涨空间，当前混合市盈率为17.81倍，未来股价有望达到30美元，较当前价格有23%的上涨空间 [13] 潜在风险 - 目前最大风险是利率，美联储可能维持高利率以对抗通胀，若经济衰退，可能影响公司财务和小店铺的入住率，小店铺组合入住率为92.1%，整体组合为96.3% [14][22]

文章核心观点 - 公司是购物中心房地产投资信托中质量最高的，适合追求最大总回报和股息增长的长期投资者 [10][23] 公司治理 - 公司将首席执行官和董事长的角色分开，首席执行官DJ Busch曾在Green Street积累经验，董事长Julian Whitehurst是前National Retail Properties首席执行官 [1] 公司表现 - 公司自被关注以来股价区间波动，但基本面不断改善，吸引力逐渐增加 [1] - 公司不是最便宜或收益率最高的购物中心房地产投资信托，是同行中市盈率较高的公司之一，股息收益率为3.7%，处于较低水平 [1] 行业现状 - 购物中心新建项目基本停滞，未来五年开发管道预计无增长，零售空间供应增长低于办公空间 [11] - 零售租金在过去一年左右快速增长，但建设成本和利率也大幅上升，租金需进一步上涨才能使新建设项目盈利 [11][12] - 零售供应增长在阳光地带市场也较低，该地区零售房地产受益于人口增长且无新供应竞争 [12] - 零售门店关闭数量降至极低水平，开业数量远超关闭数量，有利于提高购物中心的入住率和租户留存率 [14] 公司优势 市场布局 - 公司在阳光地带市场的投资组合占比最高，奥斯汀是其最大市场，预计未来五年增长最佳 [13][23] - 公司的顶级市场如奥斯汀、南加州、休斯顿、迈阿密和达拉斯等，占总净营业收入的比例较高 [27] 运营指标 - 公司入住率从2020年的92.8%升至2024年第一季度的96.3%，虽不是最高，但投资组合质量更高、更具多元化且杠杆水平更低 [20][29] - 公司在2024年第一季度的同店净营业收入增长、每股运营资金增长等指标表现良好，且资产负债表杠杆水平最低 [20] 财务状况 - 公司股息自2022年起每年增长约5%，2024年派息率为核心运营资金的51%、调整后运营资金的64%和自由现金流的67% [21] - 公司是在新冠疫情期间提高股息的三家零售房地产投资信托之一，且股息上调幅度最大 [31] 发展潜力 - 公司高质量、位置优越、以杂货店为核心的购物中心预计未来五年实现一流的有机增长，低债务水平可避免利息支出大幅抵消有机净营业收入增长 [22]

物业收购情况 - 2024年2月1日，公司以2950万美元收购亚利桑那州钱德勒市5.7万平方英尺的邻里中心The Plant，动用现金并承担1300万美元现有抵押贷款债务[83] 公司整体物业数据情况 - 截至2024年3月31日，公司拥有63处零售物业，总可租赁面积约1040万平方英尺，经济入住率93.4%，租赁入住率96.3%，每平方英尺年化基本租金19.61美元[84][85] - 2024年与2023年相比，物业数量从62处增至63处，总可租赁面积从1029.5万平方英尺增至1038.5万平方英尺，经济入住率从94.0%降至93.4%，租赁入住率从96.1%升至96.3%，每平方英尺年化基本租金从19.12美元升至19.61美元[85] 各业务线物业数据情况 - 社区和邻里中心2024年有51处物业，可租赁面积686万平方英尺，经济入住率95.0%，租赁入住率96.9%，每平方英尺年化基本租金20.32美元；2023年有50处物业，可租赁面积677.2万平方英尺，经济入住率94.0%，租赁入住率96.5%，每平方英尺年化基本租金19.92美元[88] - 动力中心2024年有12处物业，可租赁面积352.5万平方英尺，经济入住率90.2%，租赁入住率95.0%，每平方英尺年化基本租金18.17美元；2023年有12处物业，可租赁面积352.3万平方英尺，经济入住率93.9%，租赁入住率95.5%，每平方英尺年化基本租金17.57美元[88] - 同期同物业2024年有57处，可租赁面积911.3万平方英尺，经济入住率93.4%，租赁入住率96.5%，每平方英尺年化基本租金19.95美元；2023年有57处，可租赁面积910.8万平方英尺，经济入住率94.5%，租赁入住率96.4%，每平方英尺年化基本租金19.54美元[90] 租约到期情况 - 2024年到期租约73份，可租赁面积38.1万平方英尺，占总可租赁面积3.9%，年化基本租金794.2万美元，占总年化基本租金3.9%，每平方英尺年化基本租金20.85美元[92] - 2025 - 2033年及以后各年到期租约数量、可租赁面积、占比、年化基本租金、占比及每平方英尺年化基本租金均有详细数据[92] 租约续租情况 - 2024年第一季度公司零售组合中有36.4万平方英尺租约到期，其中32.8万平方英尺续租给现有租户，续租率约90%[95] 公司运营风险 - 公司运营面临租户租金收取、破产、市场竞争、利率上升等多种风险和不确定性[77] 财务数据关键指标变化 - 收入与费用 - 2024年第一季度租赁净收入6649.3万美元，较2023年同期增加166.3万美元[100] - 2024年第一季度总运营费用5512.2万美元，较2023年同期增加77.5万美元[101] - 2024年第一季度净利息支出963.4万美元，较2023年同期增加12.5万美元[105] - 2024年第一季度其他收入和费用净额85.8万美元，较2023年同期增加41.1万美元[105] - 2024年第一季度净运营收入（NOI）4577.5万美元，较2023年同期增加306.7万美元[111] - 2024年第一季度同店净运营收入（Same Property NOI）4147.3万美元，较2023年同期增加161.6万美元，增幅4.1%[112] - 2024年第一季度最低基本租金3853.8万美元，较2023年同期增加79.9万美元，增幅2.1%[112] - 2024年第一季度房地产税回收761.2万美元，较2023年同期减少48.2万美元，降幅6.0%[112] - 2024年第一季度物业运营费用893.4万美元，较2023年同期减少39.3万美元，降幅4.2%[112] - 2024年第一季度房地产税834.6万美元，较2023年同期减少65.9万美元，降幅7.3%[112] 财务数据关键指标变化 - 净收入与每股净收入 - 2024年第一季度净收入为2900美元，2023年同期为1133美元；稀释后每股净收入2024年为0.04美元，2023年为0.02美元[115] 资本资源情况 - 2024年第一季度用于开发、再开发、资本支出和租户改进的资本资源总计6102美元，其中直接成本5465美元，间接成本637美元[118] 普通股发行情况 - 截至2024年3月31日，公司ATM计划下仍有2.446亿美元的普通股可供发行[124] 股东分配情况 - 2024年第一季度公司宣布向股东分配总计1540万美元，支付现金分配1460万美元[127] 现金流量情况 - 2024年第一季度经营活动提供现金1480.3万美元，2023年同期为1602.5万美元，减少122.2万美元[128] - 2024年第一季度投资活动使用现金2365.9万美元，2023年同期为5636万美元，减少3270.1万美元[128] - 2024年第一季度融资活动使用现金1579.1万美元，2023年同期为2813.6万美元，减少1234.5万美元[128] 长期债务情况 - 截至2024年3月31日，公司长期债务总计9.69941亿美元，其中固定利率本金7.5908亿美元，可变利率本金7246.8万美元，利息1.38393亿美元[132] - 截至2024年3月31日，公司债务中包括4.725亿美元的未偿还可变利率债务，其中4亿美元已转换为固定利率[137] 可变利率债务风险 - 若2024年3月31日所有可变利率债务的市场利率永久上升或下降1%，可变利率债务的利息费用以及未来收益和现金流的年度增减约为70万美元[139] 利率互换协议情况 - 公司有五份有效利率互换协议和两份利率远期互换协议[140] - 截至2024年3月31日，五份有效利率互换协议名义金额总计400,000美元，公允价值为15,431美元，2023年12月31日为13,255美元[140] - 2024年3月31日，一份2019年12月2日生效、2024年6月21日到期的5.5年期贷款有效利率互换协议，公司支付固定利率1.47%，实现固定利率2.77%，名义金额50,000美元，公允价值426美元，2023年12月31日为855美元[140] - 2024年3月31日，一份2023年4月3日生效、2027年3月22日到期的5.5年期贷款有效利率互换协议，公司支付固定利率3.69%，实现固定利率4.99%，名义金额100,000美元，公允价值1,377美元，2023年12月31日为 - 122美元[140] - 2024年3月31日，一份2023年12月21日生效、2026年9月22日到期的5年期贷款有效利率互换协议，公司支付固定利率1.51%，实现固定利率2.81%，名义金额100,000美元，公允价值6,589美元，2023年12月31日为5,820美元[140] - 截至2024年3月31日，两份远期利率互换协议名义金额总计100,000美元，公允价值为6,645美元，2023年12月31日为4,819美元[140] - 2024年3月31日，一份2024年6月21日生效、2027年3月22日到期的5.5年期贷款远期利率互换协议，公司支付固定利率1.54%，实现固定利率2.84%，名义金额50,000美元，公允价值3,366美元，2023年12月31日为2,451美元[140] - 2024年3月31日，另一份2024年6月21日生效、2027年3月22日到期的5.5年期贷款远期利率互换协议，公司支付固定利率1.48%，实现固定利率2.78%，名义金额50,000美元，公允价值3,279美元，2023年12月31日为2,368美元[140] 衍生品损益情况 - 各报告期衍生品按市值计价产生的损益在简明综合经营和综合收益（损失）表中确认为综合收益（损失）的增减[140] 利率波动预测说明 - 上述信息预测价值有限，利率波动最终实现的损益取决于期间产生的风险敞口、当时的对冲策略及相关利率[141]

财务数据和关键指标变化 - 同店NOI同比增长4.1%,主要由于基础租金增长170个基点和净费用回收增长280个基点 [16] - NAREIT FFO同比增长9.8%,达到每股0.45美元 [16] - 核心FFO同比增长10%,达到每股0.44美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 整体租赁率达96.3%,环比和同比均有所上升 [23] - 锚定租户租赁率达98.6%,环比增加40个基点 [23] - 小铺租赁率达92.1% [23] - 整体平均基础租金为每平方英尺19.61美元,同比增长2.6% [23] - 本季度整体租赁价差为11.2%,新租赁价差为24.3%,续租价差为9.4% [24] - 租赁续签率维持在90% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在凤凰城和亚特兰大市场完成了两笔收购,分别为Chandler和Moores Mill [14][30] - 这两笔收购均符合公司的投资标准,预计可以实现公司的目标收益率 [30][34] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司专注于在美国日光地带拥有和运营必需型开放式零售中心的简单且专注的战略正在发挥作用 [10] - 公司的低杠杆资本结构将使其能够在适当的时候以有利于股东的方式部署资本 [10] - 由于新的机构级别供给极少,公司认为自己在未来几年内将能够适当利用这种供需失衡 [12] - 公司将继续谨慎部署资本,密切关注资本成本,确保以适当的方式实现外部增长 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为,其专注于日光地带的开放式零售中心组合将在市场租金增长方面超过全国平均水平 [9] - 公司认为,其过去的业绩以及未来的预期将继续证明这一论点 [9] - 公司认为,由于新的机构级别供给极少,加上日光地带的需求动力,公司将能够适当利用这种供需失衡 [12] - 公司认为,即使在资本市场环境动荡的情况下,其仍将保持谨慎和灵活的方式部署资本 [13] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Dori Kesten 提问** 询问公司最近的收购情况,包括交易规模、定价和竞争情况 [28] **DJ Busch 回答** - 公司的收购管道有所改善,但仍保持谨慎,密切关注资本成本 [29][30][32] - 公司最近在凤凰城和亚特兰大完成了两笔收购,预计可以实现公司的目标收益率 [30][34] 问题2 **Andrew Reale 提问** 询问公司对坏账准备的预期,以及对Rite Aid和Jo-Ann Fabric等重点租户的风险评估 [40] **DJ Busch 回答** - 公司维持50-100个基点的坏账准备区间,主要考虑了一些意外的租金损失,但也有一些之前期间租金回收的意外收益 [41][42] - 公司目前对Rite Aid和Jo-Ann Fabric等重点租户的情况保持谨慎乐观,但仍在密切关注其破产程序的进展 [42] 问题3 **Paulina Rojas 提问** 询问公司对未来5年内租金增长和NOI增长的预期和信心 [50] **DJ Busch 回答** - 公司对未来几年内的供给端非常乐观,认为新的机构级别供给极少,这将支撑租金和NOI的持续增长 [51][52] - 同时公司也认识到行业的周期性,会密切关注租户的表现,但也看到一些服务类业态受益于消费者习惯的结构性变化 [53][54]

净收入相关指标变化 - 2024年第一季度净收入为290万美元，摊薄后每股0.04美元，2023年同期为110万美元，摊薄后每股0.02美元[14][17] - 2024年第一季度摊薄后每股净收益为0.04美元，2023年同期为0.02美元[29] - 2024年第一季度净收入为290万美元，较2023年同期的113.3万美元增长156%；调整后净营业收入（NOI）为4577.5万美元，较2023年同期的4270.8万美元增长7.18%[37] FFO相关指标变化 - 2024年第一季度Nareit FFO为3080万美元，摊薄后每股0.45美元，2023年同期为2800万美元，摊薄后每股0.41美元[18] - 2024年第一季度Core FFO为3000万美元，摊薄后每股0.44美元，2023年同期为2740万美元，摊薄后每股0.40美元[19] - 2024年第一季度Nareit FFO为30,846千美元，2023年同期为28,018千美元；摊薄后每股Nareit FFO为0.45美元，2023年同期为0.41美元[29] - 2024年第一季度核心FFO为29,981千美元，2023年同期为27,371千美元；摊薄后每股核心FFO为0.44美元，2023年同期为0.40美元[29] - 2024年第一季度全美房地产投资信托基金资金流（Nareit FFO）适用于普通股和稀释证券的金额为3084.6万美元，较2023年同期的2801.8万美元增长10.1%；核心资金流（Core FFO）适用于普通股和稀释证券的金额为2998.1万美元，较2023年同期的2737.1万美元增长9.53%[39] 同店净营业收入相关指标变化 - 2024年第一季度同店净营业收入为4150万美元，较2023年同期增长4.1%[20] - 2024年第一季度同店净营业收入（SPNOI）为41,473千美元，2023年同期为39,857千美元，增长率为4.1%[29] - 2024年第一季度同店净营业收入（Same Property NOI）为4147.3万美元，较2023年同期的3985.7万美元增长4.1%，同店数量为57家[36] 分红相关指标 - 2024年第一季度董事会宣布每股0.2263美元的季度现金分红，于4月15日支付[21] - 2024年第一季度每普通股基本股息分配为0.23美元，2023年同期为0.22美元；总股息分配占核心FFO的比例为51.2%，2023年同期为53.2%[29] 租赁相关指标 - 截至2024年3月31日，公司租赁入住率为96.3%，其中主力租户租赁入住率为98.6%，小商铺租赁入住率为92.1%[24] - 2024年第一季度签署的可比新租约和续租约的混合续租利差为11.2%[20][24] - 截至2024年3月31日，年化每平方英尺基本租金为19.61美元，较2023年同期增长2.6%[24] - 2024年第一季度同店物业经济入住率为93.4%，2023年同期为94.5%；租赁入住率为96.5%，2023年同期为96.4%[31] - 2024年第一季度每平方英尺平均基本租金（ABR PSF）同店为19.95美元，2023年同期为19.54美元；总投资组合为19.61美元，2023年同期为19.12美元[31] - 公司物业总出租率为96.3%，总ABR为189,414千美元，平均每平方英尺19.61美元[57] - 2024年第一季度末，公司零售组合有36.4万平方英尺租约到期，续租率约90%[62] - 2024年第一季度，可比续约租约31份，租金较之前上涨9.4%[63] - 2024年第一季度，可比新租约3份，租金较之前上涨24.3%[63] - 2024年第一季度，非可比续约和新租约7份，平均租金为每平方英尺39.61美元[63] - 截至2024年3月31日的四个季度，可比租约执行208份，租金较之前上涨10.6%[64] - 截至2024年3月31日的四个季度，新租约执行31份，租金较之前上涨27.8%[64] - 截至2024年3月31日的四个季度，续约租约执行177份，租金较之前上涨7.5%[64] - 截至2024年3月31日的四个季度，非可比租约执行70份，平均租金为每平方英尺22.58美元[64] - 2024 - 2033年及以后，锚定租户到期租约共187份，总可出租面积（GLA）638.9万平方英尺，总基本租金（ABR）8254.4万美元[65] - 2024 - 2033年及以后，小商铺到期租约共1321份，总GLA 330.6万平方英尺，总ABR 1.1973亿美元[65] - 2024 - 2033年及以后，所有租户到期租约共1508份，总GLA 969.5万平方英尺，总ABR 2.02274亿美元[65] 收购相关指标 - 2024年2月1日，公司以2950万美元收购亚利桑那州钱德勒市57000平方英尺的邻里中心The Plant，并承担1300万美元现有抵押贷款债务[24] - 2月1日公司以2950万美元收购亚利桑那州凤凰城的The Plant，GLA为5.7万平方英尺，出租率100%[68] 流动性相关指标 - 截至2024年3月31日，公司总流动性为4.212亿美元，包括7120万美元现金及现金等价物和3.5亿美元循环信贷额度可用资金[24] - 截至2024年3月31日，公司现金及现金等价物为71,170千美元，信贷安排可用额度为350,000千美元，总计421,170千美元[31] 资产负债相关指标 - 截至2024年3月31日，应收账款和租金总计2976.6万美元，较2023年12月31日的3535.3万美元有所下降；递延成本和其他资产净额为5147.7万美元，较2023年12月31日的4240.8万美元有所上升；其他负债总计2693.8万美元，较2023年12月31日的2919.8万美元有所下降[34] - 截至2024年3月31日，流通股数量为67,874,528股，净债务为756,357千美元[29] - 截至2024年3月31日，公司总债务净额为8.27527亿美元，其中固定利率有担保债务为1.0908亿美元，占比13%，加权平均利率为4.01%；可变利率有担保债务为7246.8万美元，占比9%，加权平均利率为6.98%；固定利率无担保债务为6.5亿美元，占比78%，加权平均利率为4.03%；加权平均债务到期年限为3.7年[45] - 2024年到期债务净额为8816.8万美元，2025年为3588万美元，2026年为2亿美元，2027年为2.26亿美元，2028年无到期债务，之后为2.815亿美元[46] - 公司债务总额为831,548千美元，加权平均利率4.28%[47] - 现金、现金等价物和受限现金为75,116千美元，已开票基本租金、回收款和其他收入为5,722千美元[77] - 债务为831,548千美元，发行成本（扣除累计摊销后）为 - 4,021千美元[77] - 应付账款和应计费用为28,764千美元，应付分配款为15,360千美元，其他负债为26,938千美元[77] - 流通在外的普通股数量为67,874,528股[77] 其他财务指标变化 - 2024年第一季度调整后EBITDA为39,173千美元，2023年同期为36,217千美元[29] - 2024年第一季度总收入为6679.8万美元，较2023年同期的6520.5万美元增长2.44%；总运营费用为5512.2万美元，较2023年同期的5434.7万美元增长1.42%；净利息费用为963.4万美元，较2023年同期的950.9万美元增长1.31%；其他收入和费用净额为85.8万美元，较2023年同期的44.7万美元增长92%[35] - 2024年第一季度息税折旧摊销前利润（EBITDA）为4083.5万美元，较2023年同期的3794.9万美元增长7.61%；调整后EBITDA为3917.3万美元，较2023年同期的3621.7万美元增长8.16%[42] - 截至2024年3月31日，1个月期SOFR为5.33%[48] - 2024年Q1杠杆比率为29.2%，固定费用覆盖率为4.32，最大股息支付率为49.2%[51] - 公司有5份有效利率互换协议和2份利率远期互换协议[52] - 2024年第一季度资本支出总计7,093千美元，2023年同期为6,018千美元[54] - 截至2024年3月31日和2023年，累计租赁和维护资本支出分别为4,740千美元和4,500千美元[54] - 截至2024年3月31日和2023年，累计开发和再开发项目投资分别为848千美元和264千美元[55] 各地区物业相关指标 - 德州物业数量23个，ABR为78,134千美元，占比41.3%[57] - 面积20,000平方英尺以上租户的ABR为61,075千美元，每平方英尺11.29美元[57] - 前25大租户总ABR为6295.8万美元，占比33.1%[60] - 租户商品类别中，杂货/药品ABR为3757万美元，占比19.8%[61] - 德州总可租赁面积（GLA）为466.5万平方英尺，出租率96.0%，每平方英尺平均基本租金（ABR PSF）为17.93美元[73] - 佛罗里达州总GLA为205.3万平方英尺，出租率95.9%，ABR PSF为19.71美元[73] - 北卡罗来纳州总GLA为120.3万平方英尺，出租率97.2%，ABR PSF为20.25美元[74] - 加利福尼亚州总GLA为105万平方英尺，出租率95.7%，ABR PSF为22.78美元[74] - 佐治亚州总GLA为99.9万平方英尺，出租率96.5%，ABR PSF为20.10美元[74] - 马里兰州总GLA为18.1万平方英尺，出租率98.7%，ABR PSF为36.56美元[74] - 弗吉尼亚州总GLA为17.7万平方英尺，出租率100%，ABR PSF为16.18美元[74] - 亚利桑那州总GLA为5.7万平方英尺，出租率100%，ABR PSF为28.74美元[75] - 所有地区总GLA为1038.5万平方英尺，出租率96.3%，ABR PSF为19.61美元[75] 开发与再开发项目相关指标 - 公司活跃的再开发项目预计总成本1540万美元，截至目前已投入成本440万美元，收益率7 - 10%[70] - 南棕榈广场预计2024年第二季度完成再开发，预计增量成本150万美元[70] - 巴克黑德广场预计2024年第二季度完成锚定空间重新定位，预计增量成本80万美元[70] - 拉昆塔馆预计2024年第三季度完成独立建筑再开发，预计增量成本100万美元[70] - 安托万镇中心预计2024年第三季度完成新开发，预计增量成本30万美元[70] - 赛费尔镇中心于2023年第三季度完成外铺再开发，成本65万美元[71] - 预计剩余开发项目的净项目成本为11,000千美元，增量收益率估计范围为7 - 10%[77] 同店物业统计相关指标 - 部分物业在截至2024年3月31日的三个月内不纳入同店物业统计[76] NOI相关指标 - 最近一季度不包括地租收入的NOI为41,038千美元，地租收入为4,737千美元，NOI为45,775千美元[77] - 不包括地租收入的年化NOI为164,152千美元，年化地租收入为18,948千美元[77]

零售物业资产情况 - 截至2023年12月31日，公司拥有62处零售物业，总可租赁面积约1030万平方英尺[16] - 截至2022年12月31日，公司持有IAGM Retail Fund I, LLC 55%的权益，2023年1月18日，公司从IAGM收购了其余四处零售物业[20] - 截至2023年12月31日和2022年12月31日，公司全资拥有的零售物业数量分别为62个和58个[109] - 截至2023年12月31日和2022年12月31日，公司全资零售物业的总可租面积（GLA）分别为10,324平方英尺和9,171平方英尺[109] - 截至2023年12月31日，奥斯汀 - 圆石市市场的ABR占总ABR的17.5%，GLA占总GLA的19.9%[110] - 截至2023年12月31日，前10大租户的ABR占总ABR的21.8%，占用GLA占总GLA的32.3%[111] - 截至2023年12月31日，公司全资零售物业62处，总可出租面积10,324平方英尺，经济出租率93.3%，已出租率96.2%，每平方英尺平均基本租金19.48美元；与2022年相比，物业数量增加4处，总可出租面积增加1153平方英尺，经济出租率下降0.9个百分点，已出租率持平，每平方英尺平均基本租金增加0.22美元[142] - 2023年公司收购五处零售物业，总收购价为2.44亿美元；2022年收购六处零售物业和一个外铺，总收购价为3.191亿美元[201] - 2023年公司处置一处零售物业并完成一处零售物业的部分征用，总处置价为1310万美元；2022年处置三处零售物业，总处置价为1.105亿美元[202] 零售物业租赁指标 - 截至2023年12月31日，零售组合经济入住率为93.3%，租赁入住率为96.2%，每平方英尺年化基本租金为19.48美元[18] - 截至2023年12月31日，公司零售组合约41.7%的年化基础租金总收入来自位于得克萨斯州的房产，其中奥斯汀、休斯顿、达拉斯 - 沃思堡 - 阿灵顿和圣安东尼奥都会区的房产分别贡献17.5%、11.2%、9.8%和3.2%[45] - 截至2023年12月31日，公司约58.0%的年化基础租金总收入由小商铺租户产生[47] - 截至2023年12月31日，公司零售组合的经济入住率和已出租入住率分别为93.3%和96.2%[48] - 截至2023年12月31日，占公司零售组合总可租面积约5.0%和12.1%的租约分别将于2024年和2025年到期[48] - 截至2023年12月31日和2022年12月31日，公司全资零售物业的经济入住率分别为93.3%和94.2%[109] - 截至2023年12月31日和2022年12月31日，公司全资零售物业的租赁入住率均为96.2%[109] - 截至2023年12月31日和2022年12月31日，公司全资零售物业的每平方英尺平均基本租金（ABR PSF）分别为19.48美元和19.26美元[109] - 2024 - 2033年及以后各年份到期租约数量从42 - 266个不等，2027年到期租约266个占比17.8%最高；到期租约总可租赁面积（GLA）从34 - 1887，2027年1887占比19.6%最高；基本租金（ABR）从1052 - 38897千美元，2027年38897千美元占比19.5%最高[113] - 2023年，公司零售物业有89.3万平方英尺租约到期，其中80.2万平方英尺重新出租，续租率约90.0%[149] - 2023年，公司共签订299份租约，总可出租面积141.8万平方英尺，加权平均租金为每平方英尺23.23美元，较之前租约租金增长9.8%[150] 员工情况 - 截至2023年12月31日，公司有104名全职员工[29] - 公司员工整体多元化比例约为67%，种族多元化比例为19%，女性员工约占61%[30] - 2023年，公司87%的员工高度敬业，连续第二年被《芝加哥论坛报》评为芝加哥最佳工作场所之一[32] - 2023年，公司100%的员工参与了回馈社区的慈善活动[32] 可持续发展目标 - 2023年，公司设定了能源、水、废物和温室气体减排目标，GRESB评分同比提高了5分[34] REIT纳税相关 - 公司自2005年12月31日结束的纳税年度起选择按REIT纳税，需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入[37] - 公司需向证券持有人分配至少90%的REIT应税收入（不包括净资本收益）以符合REIT资格[96] - 为维持REIT资格，五个或更少个人在应税年度最后半年内不得拥有超过公司已发行和流通股票价值的50%，单一股东不得拥有超过任何已发行普通股类别数量或价值的9.8%[98] - 若公司未能符合REIT资格，将按常规公司税率缴纳美国联邦所得税，并在未能符合资格的年份之后的四年内失去REIT纳税资格[97] 公司面临的风险 - 经济、政治和市场状况可能对公司业务、运营结果和财务状况产生负面影响，经济衰退可能导致零售租户违约[42][43] - 债务融资可能使公司面临现金流不足、易受经济和行业状况影响等风险[64] - 债务协议中的契约可能限制公司经营活动，违反契约可能导致债务加速到期[66] - 利率上升会使公司借款成本增加，影响经营业绩和现金流[67][68] - 套期保值活动可能面临交易对手不履约和无法达到预期经济利益的风险[69] - 发行额外股权证券可能稀释现有股东的投资[70] - 经济和市场条件变化可能导致公司证券市场价格波动[72] - 公司能否继续支付股息取决于多种因素，不维持股息可能影响股价[74] - 公司面临诉讼风险，不利结果可能影响现金流、财务状况和经营业绩[80] - 公司可能因环境问题产生重大成本，影响收入和盈利能力[85] - 通胀已成为更大风险，可能影响公司及租户的各项费用[215] - 由于部分租约为长期性质，公司可能无法通过提高租金来抵消高通胀[215] 分红与股票相关 - 2023年12月31日财年，公司用经营活动现金流和房产销售收益支付了分红[77] - 截至2024年2月1日，公司有21964名流通普通股股东[117] - 公司宪章规定任何人不得实益或推定拥有超过9.8%价值或数量的任何类别或系列已发行股份[118] - 2022年2月23日公司设立最高1.5亿美元的股票回购计划，截至2023年12月31日未回购[119] - 2023年第四季度12月公司回购39901股普通股用于满足预扣税义务，均价25.73美元[121] - 2023年和2022年公司分别宣布并支付现金分红5750万美元和5530万美元；2023年普通分红占比78.5%、资本利得分红占比21.5%，2022年普通分红占比93.2%、其他形式分红占比6.8%[123] - 公司普通股在纽约证券交易所交易，2021年10月12日 - 2023年12月31日，IVT从100美元涨至115.87美元[117][126] - 截至2023年12月31日的季度，公司通过按市价发行股票计划发行208,040股普通股，扣除10万美元佣金后，净收益为540万美元，加权平均股价为每股26.13美元；该计划下仍有2.446亿美元普通股可供发行[140] - 2023年第四季度，公司通过ATM计划发行20.804万股普通股，筹集净收益540万美元，加权平均价格为每股26.13美元，截至2023年12月31日，该计划下还有2.446亿美元普通股可供发行[195] 财务指标变化 - 2023年公司租赁净收入2.57146亿美元，较2022年增加2420万美元；其他物业收入145万美元，增加28.9万美元；其他费用收入8万美元，减少250万美元；总收入2.58676亿美元，增加2196.9万美元[153] - 2023年公司总运营费用2.22868亿美元，较2022年增加2141万美元；其中折旧和摊销1.1343亿美元，增加1847.8万美元；物业运营费用4283.2万美元，增加259.3万美元；房地产税3480.9万美元，增加188.4万美元；一般及行政费用3179.7万美元，减少154.5万美元[155] - 2023年公司其他收入和费用净支出3053.9万美元，较2022年减少4752.3万美元；其中净利息支出3813.8万美元，增加1136.1万美元；债务清偿损失1.5万美元，减少16.6万美元；投资物业出售收益269.1万美元，减少3555.8万美元；非合并实体权益亏损55.7万美元，减少422万美元；其他收入和费用净额548万美元，增加345万美元[159] - 2023年净利息支出增加1140万美元，主要因2022年8月私募高级票据使利息支出增加780万美元、企业定期贷款利率上升使利息支出增加260万美元等[160][164] - 2023年投资性房地产出售收益为270万美元，2022年为3820万美元[161] - 2023年非合并实体的权益收益减少420万美元，主要因公司自2022年1月1日起从IAGM收购了六处零售物业[162] - 2023年其他收入和费用净额增加350万美元，主要因现金及现金等价物利息收入增加和非经营性活动的非经常性收入增加[163] - 2023年和2022年符合相同物业标准的全资零售物业共51处，2023年相同物业净营业收入为1.42124亿美元，2022年为1.35543亿美元，增加658.1万美元，增幅4.9%[167][168] - 2023年相同物业租赁收入净额为2.03231亿美元，2022年为1.98963亿美元，增加426.8万美元，增幅2.1%[168] - 2023年房地产投资信托基金运营资金（NAREIT FFO）适用于普通股和稀释证券为1.15498亿美元，2022年为1.11976亿美元[175] - 2023年核心运营资金（Core FFO）适用于普通股和稀释证券为1.11858亿美元，2022年为1.05952亿美元[175] - 2023年摊薄后每股净收益为0.08美元，2022年为0.77美元；2023年摊薄后每股NAREIT FFO为1.70美元，2022年为1.66美元；2023年摊薄后每股Core FFO为1.65美元，2022年为1.57美元[175] - 2023年和2022年经营活动提供的现金分别为1.296亿美元和1.258亿美元，2023年较2022年增加380万美元[198] - 2023年和2022年投资活动使用的现金分别为7970万美元和1.445亿美元[198] - 2023年和2022年融资活动使用（提供）的现金分别为8790万美元和1.116亿美元[198] 物业收购与处置 - 2023年1月18日公司以2.223亿美元收购IAGM四个零售物业，公司从IAGM销售净收益中获约7140万美元；2023年IAGM处置物业总价22.16万美元，收益4.5208万美元[134][135] - 2023年公司收购物业总价24.4万美元，承担抵押债务9.2468万美元；处置物业总价1.3142万美元，收益2691美元[136][137] 债务情况 - 截至2023年12月31日，公司抵押的房产总计1.685亿美元[114] - 2023年2月6日，公司用可用流动资金偿还了1370万美元以文艺复兴中心作抵押的应付抵押贷款[138] - 2023年10月17日，公司行使12个月展期选择权之一，将9250万美元交叉抵押的抵押贷款债务到期日延至2024年11月2日；12月22日，公司部分偿还2000万美元，截至12月31日，未偿还余额为7250万美元[139] - 截至2023年12月31日，公司应付抵押贷款的预定到期金额总计1.68548亿美元，无担保定期贷款本金余额总计4亿美元[207][209] - 截至2023年12月31日，A系列高级票据本金余额1.5亿美元，固定利率5.07%，到期日为2029年8月11日[211] - 截至2023年12月31日，B系列高级票据本金余额1亿美元，固定利率5.20%，到期日为2032年8月11日[211] - 截至2023年12月31日，固定利率债务本金2024 - 2028年及以后需支付金额分别为1.57万美元、2.288万美元、20万美元、22.6万美元、0、28.15万美元，总计74.608万美元[213] - 截至2023年12月31日，可变利率债务本金2024年需支付7.2468万美元，总计7.2468万美元[213] - 截至2023年12月31日，债务利息2024 - 2028年及以后需支付金额分别为3.3861万美元、2.9532万美元、2.7141万美元、1.6339万美元、1.4103万美元、2.4629万美元，总计14.560

财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度NAREIT FFO为3,080万美元,每股0.45美元,全年NAREIT FFO为1.155亿美元,每股1.70美元,主要受益于NOI增长、收购剩余45%合资企业权益、利息收入增加和非经常性收入增加 [23] - 2023年第四季度核心FFO为2,780万美元,每股0.41美元,同比增长21%,全年为1.119亿美元,每股1.65美元,同比增长5% [24] - 2023年第四季度同店NOI增长6.4%,全年增长4.9%,主要由基础租金、净费用报销和附属及百分比租金增长带动 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司的租赁活动保持强劲,2023年第四季度签署86份租约,租赁面积超过55万平方英尺 [34] - 公司签署了两处Bed Bath & Beyond空间的租约,分别引入PGA Superstore和Nordstrom Rack,预计租金溢价超过30% [35] - 公司剩余两处Bed Bath & Beyond空间也收到多份意向书,正在评估最佳租户 [36] - 2023年第四季度,公司总体租赁率达96.2%,创新高,其中主要租户租赁率为98.2%,小店租赁率为92.5% [37][38] - 2023年第四季度,公司平均基础租金为19.48美元/平方英尺,同比增长2.1% [39] - 2023年第四季度,公司租赁续约租金溢价约8%,新租赁租金溢价约34% [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司85%的资产位于人口净流入量较大的州,如德克萨斯州和佛罗里达州 [13] - 公司在凤凰城市场的首次收购标志着公司进一步拓展业务版图,该资产位于凤凰城第三大城市钱德勒,具有良好的人口增长和零售需求特征 [56][57][58][59] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司专注于在日光带地区拥有和运营必需品零售中心,保持简单和低杠杆的资本结构,采取明确的资本配置计划 [11] - 公司将继续谨慎监控资本成本与私募市场估值,保持纪律性地扩张投资组合 [17] - 公司认为未来几年内新零售建设将大幅低于历史平均水平,优质零售空间供给稀缺,有利于公司提升租金和优化租户组合 [33] - 公司将重点在2024年内尽快完成剩余主要租户的租赁,并确保2023年的租赁活动顺利落地 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司2023年业绩表现出色,体现了公司简单聚焦战略的实力和抗风险能力 [11] - 公司所在的日光带地区人口净流入和零售需求强劲,加之新建零售供给有限,为公司业务发展提供有利支撑 [13] - 尽管2023年出现一些知名零售商破产,但公司租赁活动仍保持强劲,租赁率接近历史高位,体现了租户信用实力和必需品定位的优势 [14][15] - 公司预计2024年的有利趋势将抵消之前破产事件带来的短期影响,未来几年的主要租赁将为持续增长做出重大贡献 [16] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Dori Kesten 提问** 公司2023年75百万美元的净投资活动中,有多少已经完成?是否包括非日光带地区资产的出售? [43] **DJ Busch 回答** 公司已在第一季度完成了30百万美元的收购,剩余部分有较好的可见性。公司会根据资本成本的变化调整收购节奏。公司有3处非日光带地区资产,会根据收购机会适时出售这些资产 [44][45][46][47] 问题2 **Lizzy Doykan 提问** 公司浮动利率债务占比约10%,是否会继续采取套期保值措施? [48] **DJ Busch 回答** 公司认为10%的浮动利率债务占比是合适的水平,会继续密切关注利率走势。公司已经利用手头现金偿还了部分浮动利率债务 [49] 问题3 **Floris van Dijkum 提问** 公司进入凤凰城市场,未来在该市场的投资规模和计划如何? [68] **DJ Busch 回答** 公司过去就在凤凰城市场有运营经验,这次收购是公司在该市场的"插旗"行为。公司希望未来在凤凰城市场能够拥有3-4处资产,形成良好的集聚效应。公司会继续关注该市场的收购机会,但获得规模化资产组合需要一定时间 [69][70][71]