业绩总结 - 2022年第一季度净收入为9,501千美元，而2021年为(100)千美元[82] - 2022年第一季度的EBITDA为39,481千美元，较2021年的28,672千美元增长37.5%[84] - 2022年第一季度的NAREIT FFO为31,658千美元，较2021年的22,898千美元增长38.3%[86] - 2022年第一季度的Core FFO为29,021千美元，较2021年的22,125千美元增长31.1%[86] - 2022年第一季度的Same Property NOI为35,736千美元，较2021年的31,935千美元增长12.3%[82] - 2022年第一季度的Pro Rata Same Property NOI为38,737千美元，较2021年的34,531千美元增长12.7%[82] 用户数据 - 91%的净营业收入（NOI）来自于阳光带市场，显示出公司在该地区的领导地位[19] - 86%的净营业收入来自于拥有杂货店的中心，反映出公司对必要性租户的依赖[19] - 前十大租户中有50%为杂货商，推动了购物中心的客流量[30] - 前十大租户的总租金收入占比为23.1%[30] - 2022年第一季度签署了68份租约，总面积为183,000平方英尺，租赁占用率为94.4%[33] - 2022年第一季度的历史租赁占用率为94.4%，四年平均为94%[33] - 2022年第一季度的综合租赁扩展率为6%[34] - 2022年第一季度的平均每平方英尺租金（ABR）为19.48美元[29] 财务状况 - 公司在2022年第一季度的净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为5.7倍，显示出保守的杠杆水平[21] - 2022年，流动性超过262,000,000美元，其中包括48,000,000美元现金和214,000,000美元的循环信贷额度[48] - 公司的长期发行人违约评级为'BBB-'，展望稳定[48] 股东回报 - 公司在2022年增加了5%的股息，继续评估与董事会的派息比率[21] - 自2021年10月上市以来，IVT的股价上涨了26%，年初至今上涨了9%[15] - 公司在2022年设立了高达1.5亿美元的股票回购计划和高达2.5亿美元的市场交易（ATM）股权发行计划[14] 未来展望 - 2022年每股核心FFO的预期增长率为8%至11%[56] - 2022年每股净收入预期在0.18美元至0.24美元之间[56] - 公司在阳光带市场的中位家庭收入（HHI）增长率预计为3.0%[24] - 2022年，计划在11个项目上投入高达45,000,000美元进行再开发[36] 成本控制 - 2022年第一季度的利息支出为5,447千美元，较2021年的4,916千美元增长10.8%[84] - 2022年第一季度的折旧和摊销费用为24,427千美元，较2021年的23,757千美元增长2.8%[84] - 2022年第一季度的总管理费用为7,887千美元，较2021年的10,351千美元下降23.8%[82] 股本变动 - 2022年第一季度的加权平均普通股基本流通股数为67,354,717股，较2021年的71,998,654股减少6.5%[86]

业绩总结 - 2022年第一季度净收入为9,501千美元，而2021年为(100)千美元[82] - 2022年第一季度的EBITDA为39,481千美元，较2021年的28,672千美元增长37.5%[84] - 2022年第一季度的调整后EBITDA为33,855千美元，较2021年的26,730千美元增长26.5%[84] - 2022年第一季度的NAREIT FFO为31,658千美元，较2021年的22,898千美元增长38.3%[86] - 2022年第一季度的Core FFO为29,021千美元，较2021年的22,125千美元增长31.1%[86] - 2022年第一季度的Same Property NOI为35,736千美元，较2021年的31,935千美元增长12.3%[82] - 2022年第一季度的Pro Rata Same Property NOI为38,737千美元，较2021年的34,531千美元增长12.7%[82] 用户数据 - 2022年第一季度签署了68份租约，总面积为183,000平方英尺，租赁占用率为94.4%[33] - 2022年第一季度的历史租赁占用率为94.4%，四年平均为94%[33] - 前十大租户中有50%为杂货商，推动了公司中心的客流量[30] - 前十大租户的总租金收入占比为23.1%[30] 财务状况 - 截至2022年3月31日，净债务与调整后EBITDA比率为5.7倍，显示出保守的杠杆水平[21] - 流动性超过2.62亿美元，其中包括4800万美元现金和2.14亿美元的循环信贷额度[48] - 2022年预计每股净收入为0.18至0.24美元，NAREIT FFO每股为1.58至1.64美元[56] - 2022年核心FFO每股预计为1.51至1.56美元，同比增长8%至11%[56] 股东回报与资本配置 - 2022年增加了5%的股息，继续评估与董事会的派息比率[21] - 设立了高达1.5亿美元的股票回购计划和高达2.5亿美元的市场外（ATM）股权发行计划[14] - 自2021年10月上市以来，股价上涨了26%[15] 市场定位与扩张 - 86% NOI来自于拥有杂货店的中心，反映出公司在必要性零售领域的强大定位[19] - 91%的NOI来自于日益增长的Sun Belt市场，显示出公司在该地区的领导地位[19] - 投资组合中66%的物业来自于小型社区和邻里中心[27] 未来展望与研发 - 2022年计划在11个项目上投入高达4.5亿美元用于重新开发和提升消费者体验[36] - 2022年预计每股核心FFO增长为5%[21] - 获得了Fitch的投资级信用评级，长期发行人违约评级为'BBB-'，展望稳定[48]

公司资产交易 - 2022年2月2日，公司以1.893亿美元收购德州奥斯汀两处物业，动用现金、提取1.05亿美元信贷额度并承担5750万美元抵押贷款[77] - 2022年3月3日，公司合资企业出售德州凯蒂一处20.6万平方英尺零售物业，售价3910万美元，公司分享210万美元收益[78] 公司股权计划 - 2022年2月23日，公司设立最高1.5亿美元普通股回购计划，截至3月31日未回购[79] - 2022年3月7日，公司设立最高2.5亿美元普通股市场发售计划，截至3月31日未出售[81] - 2022年4月28日，公司将普通股授权股数从14.6亿股减至1.46亿股，优先股授权股数保持4000万股[82] 公司债务处理 - 2022年3月4日，公司用现金偿还2230万美元抵押贷款，确认10万美元债务清偿损失[80] 公司物业持有情况 - 截至2022年3月31日，公司拥有或参股63处零售物业，总可租面积约1060万平方英尺[83] 公司物业入住及租金情况 - 2022年3月31日，公司零售物业经济入住率93.2%，租赁入住率94.4%，每平方英尺年化基本租金18.64美元[85] - 2022年3月31日，社区和邻里中心经济入住率93.4%，租赁入住率94.6%，每平方英尺年化基本租金19.50美元[88] - 2022年3月31日，动力中心经济入住率93.0%，租赁入住率94.0%，每平方英尺年化基本租金17.18美元[89] 公司物业租约情况 - 2022年3月31日，经济占用按比例合并零售投资组合中，1490份租约到期，总可出租面积（GLA）为9261平方英尺，年基本租金（ABR）为183179美元[94] - 2022年第一季度，按比例合并零售投资组合中有104万平方英尺GLA到期，其中97.1万平方英尺重新出租，保留率约为93.1%[98] - 2022年第一季度，所有租户执行的租约共68份，GLA为18.3万平方英尺，加权平均租约期限为6.4年，租金较之前增长5.0%[99] 公司第一季度收益情况 - 2022年第一季度总收益为58786美元，较2021年同期增加7665美元，其中租赁净收入增加7842美元[103] - 2021年第一季度，公司在三个零售物业部分征用完成后确认净收益0.5百万美元[109] - 2022年第一季度，非合并实体的权益收益较2021年同期增加210万美元，主要由于物业出售收益210万美元和利息费用减少30万美元[110] - 2022年第一季度净收入为9501美元，2021年同期亏损100美元[113][120] 公司第一季度运营费用情况 - 2022年第一季度总运营费用为47044美元，较2021年同期减少1136美元，其中折旧和摊销费用增加1142美元，一般及行政费用减少2464美元[105] 公司第一季度其他净费用情况 - 2022年第一季度其他净费用为2241美元，较2021年同期增加800美元，其中净利息费用增加824美元[107] 公司零售物业评估指标 - 公司根据净运营收入（NOI）评估零售物业表现，将其分为同店NOI和其他投资物业NOI[111] - 公司认为NOI、同店NOI和其他投资物业NOI等非GAAP财务指标在评估财务状况和运营表现时提供了跨期可比性[112] 公司第一季度部分财务指标变化 - 2022年第一季度同店NOI为35736美元，较2021年同期增长3801美元，增幅11.9%[114] - 2022年第一季度租赁收入净额为50666美元，较2021年同期增长2772美元，增幅5.8%[114] - 2022年第一季度其他物业收入为269美元，较2021年同期增长82美元，增幅43.9%[114] - 2022年第一季度房地产税为7352美元，较2021年同期减少782美元，降幅9.6%[114] - 2022年第一季度NAREIT FFO适用于普通股和稀释证券为31658美元，2021年同期为22898美元[120] - 2022年第一季度Core FFO适用于普通股和稀释证券为29021美元，2021年同期为22125美元[120] 公司第一季度支出情况 - 2022年第一季度开发和再开发、资本支出及租赁活动总支出为6666美元[125] 公司第一季度股息情况 - 2022年第一季度公司宣布并支付给股东的股息总额为1380万美元[132] 公司第一季度现金流量情况 - 2022年第一季度经营活动提供现金26777美元，较2021年同期增加5931美元[133] 公司投资活动现金情况 - 投资性房地产收购支出1.309亿美元，资本支出和租户改良支出430万美元，开发项目投资240万美元，租赁佣金和其他租赁成本110万美元，其他投资活动现金流出90万美元，非合并实体分配现金流入2530万美元[135] - 资本支出和租户改良支出300万美元，开发项目投资50万美元，租赁佣金和其他租赁成本100万美元，其他投资活动现金流入90万美元，投资性房地产出售净收益现金流入90万美元[135] 公司资金使用及债务偿还情况 - 从信贷额度提取1.05亿美元为奥斯汀收购提供部分资金，偿还债务支出2230万美元，支付分配款1380万美元，抵押债务本金支付、融资租赁负债支付及贷款费用和其他存款支付50万美元[135] - 偿还信贷额度5000万美元，支付分配款1360万美元，抵押债务本金支付、融资租赁负债支付及贷款费用和其他存款支付50万美元[135] 公司债务规模情况 - 截至2022年3月31日，非合并合资企业第三方抵押贷款债务为1.489亿美元[137] - 截至2022年3月31日，长期债务总计7.71915亿美元，其中固定利率债务本金4.40829亿美元，可变利率债务本金2.36亿美元，利息9508.6万美元[139] - 截至2022年3月31日，经营租赁义务总计3858万美元，融资租赁义务总计194万美元[139] - 截至2022年3月31日，公司债务包括未偿还可变利率信贷额度余额1.36亿美元和定期贷款4亿美元，其中3亿美元已转换为固定利率[143] 公司债务利率影响情况 - 若2022年3月31日所有可变利率债务市场利率永久上升或下降1%，可变利率债务利息费用及未来收益和现金流的年度增减约为240万美元[143] 公司利率互换情况 - 截至2022年3月31日，公司有四个有效利率互换和四个远期利率互换，IAGM有两个有效利率互换[145]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度公司产生3170万美元的NAREIT FFO，即每股0.47美元，较2021年同期每股增长47%；核心FFO增至2900万美元，即每股0.43美元，同比增长39% [12] - 2022年第一季度NAREIT和核心FFO的增长主要得益于同店NOI每股增加0.06美元、因2021年继任计划非经常性成本带来的G&A节省0.03美元以及去年第四季度1亿美元股票回购带来的0.03美元正向影响 [12] - 第一季度按比例计算的同店NOI达到3870万美元，增长12.2%，主要由合同租金增加、入住率提高和现金基础租户收款时间推动，且与2021年第一季度相比有200个基点的有利比较 [13] - 截至3月31日，公司总流动性为2.62亿美元，包括循环信贷额度剩余的2.14亿美元和手头超过4800万美元的现金；按比例计算的债务加权平均利率为2.6%，加权平均期限为4年，2022年无债务到期 [14] - 公司修改2022全年指导，将摊薄后每股净收入指导提高至0.18 - 0.24美元，将NAREIT FFO指导提高至每股1.58 - 1.64美元，将核心FFO范围收紧至每股1.51 - 1.56美元，同店NOI增长指导提高至3.75% - 5.25%，G&A费用预测略有下降但将被当前利率环境和未来融资活动带来的高于预期的利息费用抵消，净投资活动增加至2.1亿美元 [15] - 预计2022年季度FFO增长将放缓，EBITDA将逐季增加，但利率上升将影响下半年FFO；公司预计通过有机增长和收购实现NOI增长，G&A略低，核心FFO增长接近两位数，同时谨慎安排永久债务融资以巩固债务结构 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度租赁入住率为94.4%，比2021年第四季度高50个基点，比去年第一季度高150个基点；主力租户租赁比例增至96.6%，小商铺达到90.5%，同比分别增加80个基点和290个基点 [18] - 截至3月31日，按比例计算的组合年度基础租金为8.64美元，较2021年同期增长2.2%；主力租户ABR为12.24美元，小商铺ABR为31.51美元 [18] - 第一季度签署60份租约，总面积约18.3万平方英尺GLA；季度混合可比租约利差为5%，续租率为93% [18] - 续约努力中租约利差为4.4%，健康的续租率和入住率表明公司物业适合租户经营业务 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司专注的阳光地带市场受益于过去十年的人口迁入，疫情后这种趋势加速且未来几年将持续，市场具备产生高于其他地区的风险调整后回报的要素，公司中心将提供可持续租金增长和价值创造机会 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司是专注于阳光地带的购物中心REIT，目标是通过战略资本配置进一步提高在该地区的集中度，为对阳光地带核心零售感兴趣的投资者提供投资选择 [5] - 公司展示了严格的资本配置，2021年11月完成1亿美元荷兰式要约回购400万股，每股25美元；注重内部和外部增长，通过同店NOI增长和收购更多优质阳光地带物业为股东带来现金流增长 [6] - 董事会授权并批准了1.5亿美元的新股票回购计划，3月建立了2.5亿美元的ATM发行计划，以有效进入资本市场；4月获得惠誉评级的首次信用评级，长期发行人违约评级为BBB - ，展望稳定 [7][8] - 公司认为评级反映了其简单专注的阳光地带投资组合战略带来的现金流质量和团队对一流资本结构的执着，将扩大资本来源并支持评估增长机会 [9] - 公司在选择新市场时专注于阳光地带，进入新市场有更高门槛，需达到一定规模以发挥集群运营的竞争优势 [28] - 公司认为再开发是获得强风险调整后回报并改善资产的增量机会，再开发管道规模较小但可管理，是增量NOI增长的重要驱动力 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司未来感到兴奋，将继续维持简单战略，以在未来实现可持续现金流增长，希望随着更多人了解公司故事和战略，加上可能被纳入重要指数和基准，公司将继续吸引现有和新投资者 [23] - 公司密切关注供应链挑战和通货膨胀，对投资组合影响较小，但已开始看到材料成本和交付时间增加；租户目前能够适应挑战，公司将继续与租户合作以帮助其成功经营业务 [20] - 公司认为投资组合结构和资产负债表使其能够在所有经济环境和周期中成功运营，以必需品为主的杂货店锚定中心在通货膨胀环境中表现较好 [21] 其他重要信息 - 会议讨论可能包含前瞻性陈述，基于管理层当前信念和预期，受各种风险和不确定性影响，公司无义务更新相关陈述；同时参考了某些非GAAP财务指标，可比GAAP财务指标包含在本季度收益材料中，可在投资者关系网站查看 [3] 问答环节所有提问和回答 问题: 公司现有市场中哪个将产生最大增长，是否有新市场可能拥有资产 - 公司继续看好奥斯汀市场，按预计基础计算其集中度近20%；佛罗里达州中部和西部市场当前资产表现良好，公司继续寻找新机会；北卡罗来纳州的罗利 - 达勒姆和夏洛特市场也有强劲的新家庭形成和对公司中心的需求 [27] - 公司专注于阳光地带，进入新市场有更高门槛，需达到一定规模以发挥集群运营的竞争优势，若能在新市场获得小投资组合达到规模，会考虑进入 [28] 问题: 能否扩展介绍投资组合中的再开发或致密化机会 - 公司认为再开发是获得强风险调整后回报并改善资产的增量机会，有几个位于强劲市场的大型物业未来可能有致密化机会，但公司近期不会独自开展；再开发管道规模较小但可管理，是增量NOI增长的重要驱动力 [29]

零售物业数量与面积情况 - 截至2021年12月31日，公司拥有或持有权益的零售物业62处，总可租赁面积约1030万平方英尺[18] - 2021年12月31日，公司零售物业组合中，全资拥有55处，IAGM有7处，合计62处；总可租赁面积分别为8560平方英尺、1768平方英尺、9532平方英尺[20] - 截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司零售物业数量分别为62处和65处，总面积分别为9,532平方英尺和9,751平方英尺[92] - 截至2021年12月31日，公司拥有或参股62处零售物业，总可租面积约1030万平方英尺，其中通过非合并合资企业IAGM持有的7处物业可租面积约180万平方英尺[138] 零售物业入住率与租金情况 - 2021年12月31日，公司零售物业组合中，全资拥有55处，IAGM有7处，经济入住率分别为93.4%、87.6%、92.8%；租赁入住率分别为94.6%、88.2%、93.9%；每平方英尺年化基本租金分别为18.76美元、16.98美元、18.59美元[20] - 截至2021年12月31日，公司按比例合并零售组合的经济入住率和已出租入住率分别为92.8%和93.9%[48] - 2021年和2020年公司零售物业经济入住率分别为92.8%和91.1%，租赁入住率分别为93.9%和92.8%[92] - 2021年公司零售物业每平方英尺平均基本租金（ABR PSF）为18.59美元，2020年为18.21美元[92] - 2021年公司零售物业整体经济入住率为92.8%，租赁入住率为93.9%，每平方英尺平均基本租金为18.59美元，较2020年有所提升[140] - 2021年社区和邻里中心经济入住率为93.1%，租赁入住率为93.9%，每平方英尺平均基本租金为19.57美元；动力中心经济入住率为92.3%，租赁入住率为93.9%，每平方英尺平均基本租金为17.08美元[143][144] 零售物业租金收入分布情况 - 截至2021年12月31日，公司零售组合中约34.4%的年化基本租金收入来自位于德克萨斯州的物业[44] - 截至2021年12月31日，约55.6%的年化基础租金收入由小商铺租户产生[47] - 截至2021年12月31日，公司前10大租户占总ABR的23.3%，占总GLA的34.9%[95] 零售物业租约到期情况 - 截至2021年12月31日，代表公司按比例合并零售组合总可租面积约5.2%和11.3%的租约分别将于2022年和2023年到期[48] - 截至2021年12月31日，公司零售物业租赁到期总面积为8,850平方英尺，总ABR为175,544美元[96] 公司战略布局与员工情况 - 公司战略布局的区域办事处距离90%的物业在两小时车程内[23] - 截至2022年1月14日，公司有115名全职员工，整体员工多样性约为67%，种族多样性为24%，女性员工约占61%，管理层或领导岗位中女性约占48%[30] 公司纳税与REIT资格情况 - 公司自2005年12月31日结束的纳税年度起选择按REIT纳税，需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入[34] - 公司需满足REIT资格要求，包括资产构成和收入来源，需向证券持有人分配至少90%的REIT应税收入（不包括净资本收益），否则对股东有严重不利后果[87] - 为符合REIT资格，公司规定任何单一股东不得拥有超过9.8%的已发行和流通普通股[89] 公司面临的风险情况 - 经济、政治和市场条件可能对公司业务、经营成果和财务状况产生负面影响[41] - 经济衰退可能导致零售租户违约，影响公司业务、财务状况和向股东分配的能力[42] - 消费者从实体零售转向电子商务可能对公司收入和现金流产生不利影响[43] - 公司业务依赖主力租户的成功和持续入驻，主力租户指占用10000平方英尺及以上面积的租户[46] - 小商铺租户指占用面积少于10000平方英尺的租户，他们可能更容易受到负面经济状况影响[47] - 公司财务状况受及时重新出租空间能力的影响，若租金下降、租户不续租或无法重新出租，财务状况将受不利影响[48] - 运营物业的某些成本和费用，如房地产税、保险等，即使租赁收入减少也可能保持不变或增加[49] - 新冠疫情过去和未来都可能对公司业务、财务状况、经营成果和现金流产生重大不利影响[50] - 公司扩张、开发和重新开发物业面临风险，如无法按时租满、成本超支等[52] - 公司债务融资可能对业务和财务状况产生不利影响，如现金流不足、债务增加脆弱性等[60] - LIBOR预计逐步淘汰，1周和2个月期美元LIBOR设置于2021年12月31日后停止，其余美元设置于2023年6月30日后停止，替代参考利率为SOFR，过渡影响不确定[64] - 公司使用利率套期保值安排管理利率波动风险，但存在对手方违约和套期无效风险，终止安排可能有重大成本和现金要求[65] - 未来发行额外股权证券可能稀释现有股东投资，股东无优先购买权，董事会可不经股东批准修改章程调整股份数量[66][67] - 公司证券市场价格受多种因素影响可能大幅波动，普通股价格下跌会降低公司在公开市场筹集额外股权的能力并稀释现有股东权益[68] - 公司能否继续支付股息不确定，受经营业绩、利率、市场估值等多种因素影响[69] - 公司董事会可发行优先股，条款可能使普通股股东权利居次或阻碍第三方收购公司，也可不经股东批准改变投资政策[73][74] - 公司面临诉讼、保险、环境等风险，可能影响现金流、财务状况和盈利能力[75][76][79] - 公司依赖信息技术，面临网络攻击、安全问题和基础设施故障风险，可能影响业务和声誉[83][86] 公司网站与报告情况 - 公司网站为www.inventrustproperties.com，会在网站免费提供向SEC提交的报告[36][37] 公司股票与分红情况 - 2021年8月5日，公司进行了1比10的反向股票分割，每股面值从0.01美元降至0.001美元[102] - 截至2022年2月1日，公司有28,226名普通股股东[103] - 2021年，公司回购755,643股股票，价格为每股21.70美元；以每股25.00美元的价格收购400万股股票，总价约1亿美元[105][106] - 2021年第四季度公司共回购60,313股普通股，平均每股价格27.45美元[108] - 2021年公司支付现金分红5560万美元，约71.34%为普通股息，约28.66%为其他形式分红；2020年支付现金分红5420万美元，约49.69%为普通股息，约50.31%为其他形式分红[111][113] - 2021年10月12日，公司普通股在纽约证券交易所开始交易，股票代码“IVT”[128] - 2021年10月12日，公司发起“荷兰式拍卖”要约收购，以每股不高于28美元且不低于25美元的价格现金收购不超过1亿美元普通股；要约于11月8日到期，公司接受收购400万股（约占11月8日已发行普通股总数的5.6%），收购总价1亿美元，相关费用330万美元[129][130] - 2021年宣布向股东发放现金分红总计5570万美元，支付5560万美元[212] - 2020年分红再投资18.5万美元，2019年为5万美元[214] 公司物业收购与出售情况 - 2021年7月12日，公司以5280万美元收购位于得克萨斯州达拉斯的Prestonwood Town Center；9月2日，以190万美元收购里约皮纳尔广场附近的零售外铺[131] - 2021年7月20日，公司以1370万美元出售位于得克萨斯州汤布尔的Kroger Tomball杂货店，四处零售物业部分征用净收益150万美元；9月3日，IAGM以2880万美元出售位于得克萨斯州圣安东尼奥的Westover Marketplace，公司分享收益20万美元；12月1日，IAGM以3260万美元出售位于得克萨斯州弗里斯科的South Frisco Village，公司分享收益300万美元[132][133][134] - 2021年投资性房地产收购花费5310万美元，2020年为4140万美元[208][210] - 2021年出售投资性房地产净收入1480万美元，2020年为800万美元[208] - 2021年房地产处置总毛售价为1500万美元，2020年为850万美元[211] 公司信贷协议修订情况 - 2021年9月22日，公司修订无担保循环信贷协议，将3.5亿美元无担保循环信贷额度到期日延长至2025年9月22日，并有两次六个月的延期选择权[135] - 2021年9月22日公司修订4亿美元无担保定期贷款协议，分为2亿美元5年期和2亿美元5.5年期两部分[136] 公司零售物业续租情况 - 2021年公司零售物业续租率约为89.7%，所有租户新签合同租金较之前增长3.7%[148][149] 公司财务指标变化情况 - 2021年公司租赁净收入为2.0735亿美元，较2020年增加1440万美元[152] - 2021年公司总运营费用为2.09204亿美元，较2020年增加2955.4万美元，主要因物业运营、行政等费用增加[154] - 2021年物业运营费用较2020年增加490万美元，主要因可收回和不可收回费用增加[154] - 2021年一般及行政费用较2020年增加510万美元，主要因长期激励计划和其他薪酬成本增加[155] - 2021年公司确认与普通股在纽交所直接上市相关费用1980万美元[156] - 2021年净利息费用较2020年减少250万美元，主要因信贷额度余额波动、公司信贷安排的1个月伦敦银行同业拆借利率下降以及偿还6750万美元抵押贷款[160] - 2021年债务清偿损失为40万美元，2020年为250万美元，2020年主要与提前还款罚金有关[161] - 2020年公司确认一项900万美元的资产减值准备，因执行的销售合同价格低于物业账面价值[162] - 2021年投资性房地产销售净收益为150万美元，2020年为180万美元[163] - 2021年非合并实体的权益收益较2020年增加950万美元，主要因减值费用减少600万美元、物业销售收益增加320万美元和利息费用减少100万美元[164] - 2020年公司因《CARES法案》确认120万美元的额外税收优惠，其他收入和费用净额减少150万美元[165] - 2021年和2020年符合相同物业标准的全资零售物业共52处，2021年相同物业净营业收入为1.32163亿美元，较2020年增加678.8万美元，增幅5.4%[168][170] - 2021年租赁收入净额为1.92925亿美元，较2020年增加1145.3万美元，增幅6.3%；其他物业收入为108.3万美元，较2020年减少12.5万美元，降幅10.3%[170] - 2021年物业运营费用为3149.9万美元，较2020年增加455.1万美元，增幅16.9%；房地产税为3034.6万美元，较2020年减少1.1万美元[170] - 2021年公司确认与已开票租金和回收相关的信贷损失220万美元和信贷损失转回490万美元，2020年分别为910万美元和130万美元[171] - 2021年净亏损5360美元，2020年为10174美元；2021年NAREIT FFO为84088美元，2020年为98626美元；2021年核心FFO为99607美元，2020年为97164美元[182] - 2021年加权平均普通股基本股数为71072933股，2020年为72040623股；2021年摊薄后加权平均普通股股数为71072933股，2020年为72040623股[182] - 2021年每股净亏损0.08美元，2020年为0.14美元；2021年NAREIT FFO每股1.18美元，2020年为1.37美元；2021年核心FFO每股1.40美元，2020年为1.35美元[182] - 2021年开发和再开发、资本支出及租赁活动总花费20827美元，其中直接成本18458美元，间接成本2369美元[199] - 2021年经营活动提供现金89956美元，2020年为94155美元，减少4199美元；投资活动使用现金64701美元，2020年为49060美元，增加15641美元；融资活动使用现金204171美元，2020年为82073美元，增加122098美元[207] - 2021年现金、现金等价物和受限现金年初为223770美元，年末为44854美元，减少178916美元；2020年年初为260748美元，年末为223770美元，减少36978美元[207] - 2021年投资活动使用现金6470万美元，2020年为4910万美元[208] - 2021年融资活动使用现金2.042亿美元，2020年为8210万美元[208][209] - 2021年债务偿还等支出4.574亿美元，2020年为1.714亿美元[208][216] - 2021年通过无担保

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司产生每股0.14美元的NAREIT FFO，全年为每股1.18美元，高于2021年每股1.13美元的指导范围上限 [12] - 2021年第四季度，公司核心FFO为每股0.38美元，与去年同期持平；全年核心FFO为每股1.40美元，较去年增长3.7% [12] - 第四季度按比例计算的同店净营业收入（NOI）达到3790万美元，增长3.1%；全年达到1.448亿美元，较2020年增长4.4% [13] - 季度末，公司总流动性为3.98亿美元，包括循环信贷额度剩余的3.19亿美元和手头现金超过7900万美元 [14] - 2022年公司债务到期仅2200万美元，年末净杠杆率为22%，过去12个月净债务与调整后EBITDA之比为4.6倍 [15] - 2022年公司预计摊薄后每股净收益为0.13 - 0.19美元，NAREIT FFO为每股1.53 - 1.59美元，核心FFO为每股1.50 - 1.56美元，按比例计算的同店NOI预计在2.75% - 4.75% [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2021年底，公司租赁入住率为93.9%，高于2020年底的92.8%，较2021年第三季度提高40个基点；主力租户租赁率为96.7%，小商铺为89%，同比分别提高120和130个基点 [23] - 第四季度，公司签署72份租约，总面积约25.2万平方英尺，季度混合可比租约利差为4.1% [25] - 截至12月31日，按比例计算的组合年度基本租金为18.59美元，较2020年同期增长2.1%；主力租户ABR为12.31美元，小商铺ABR为31.42美元 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在奥斯汀市场有重大布局，收购的两处奥斯汀资产进一步巩固其作为奥斯汀最大露天购物中心机构所有者之一的地位 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是在阳光地带拥有并运营高品质、基于生活必需的购物中心，搭配保守的资产负债表和充足流动性以支持未来现金流增长 [7] - 公司致力于在阳光地带实现投资组合现金流增长，以差异化于行业，在核心阳光地带市场保持大量潜在目标项目储备 [20] - 公司注重可持续发展和企业责任，将ESG融入业务各方面，2022年领导团队将继续推动ESG举措和目标 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对投资组合运营趋势的持续改善感到鼓舞，认为公司在2021年多个方面超越预期，上市后投资理念得到更多认可 [6][12] - 公司租户能够适应劳动力短缺和供应链挑战，未出现重大运营中断，预计2022年入住率将继续上升，尤其是小商铺类别 [23][26] - 公司作为上市公司开局良好，希望继续与机构建立关系，被纳入更多房地产和REIT指数 [32] 其他重要信息 - 本周公司完成奥斯汀两处优质物业收购，总价约1.9亿美元，满足约一半的两年净收购目标，将为投资组合带来显著现金流 [10] - 奥兰多的Suncrest Village公共重建和物业改善项目正在建设中，预计2022年夏季开放；休斯顿的Cyfair Town Center物业翻新预计2022年第三季度完成，已产生大量租赁意向 [28] - 公司与Chipotle签订了休斯顿Eldridge Town Center物业的独立建筑租约，团队继续评估投资组合内满足免下车服务需求的机会 [29] 问答环节所有提问和回答 - 无提问和回答内容 [36]

租金递延与收回情况 - 2021年前九个月，到期递延租金480万美元，已收回470万美元，自疫情开始累计批准约590万美元租金递延，付款期限至2023年底[101] - 2021年前九个月，收回2020年已计提为无法收回信用损失的租金约160万美元[102] 物业收购与出售情况 - 2021年7月12日，公司以5280万美元收购位于德州达拉斯的23.3万平方英尺的Prestonwood Town Center；9月12日，以190万美元收购里约皮纳尔广场附近7000平方英尺的零售外铺[105] - 2021年9月3日，IAGM以2880万美元出售位于德州圣安东尼奥的24.3万平方英尺的Westover Marketplace，确认出售收益40万美元，公司占20万美元；7月20日，公司以1370万美元出售位于德州汤布尔的7.4万平方英尺的Kroger Tomball，确认出售收益60万美元[106] 股票相关情况 - 2021年8月5日，公司进行1比10的反向股票分割[107] - 2021年10月12日，公司普通股在纽约证券交易所开始交易，代码“IVT”，9月30日后产生约1660万美元与直接上市相关的咨询费，将在2021年第四季度费用化[110] - 2021年10月12日，公司发起“荷兰式拍卖”要约收购，以不高于每股28美元且不低于每股25美元的价格现金收购最多1亿美元普通股，要约于11月8日午夜到期[112] - 公司于2021年10月12日启动最高1亿美元的改良式“荷兰式拍卖”要约收购[173] 债务协议修订情况 - 2021年9月22日，公司修订无担保循环信贷协议，将3.5亿美元无担保循环信贷额度到期日延长至2025年9月22日，有两个6个月的延期选项[108] - 2021年9月22日，公司修订无担保定期贷款协议，将4亿美元无担保定期贷款到期日延长，重新分配两笔未偿还定期贷款的债务，分为2亿美元5年期（2026年9月22日到期）和2亿美元5.5年期（2027年3月22日到期）[109] 公司战略与物业持有情况 - 公司战略聚焦阳光地带有杂货店的邻里中心和精选动力中心，区域办事处距90%的物业车程两小时内[103][104] - 截至2021年9月30日，公司拥有或参股63处零售物业，总可租赁面积约1060万平方英尺[114] 综合零售物业数据关键指标变化 - 2021年与2020年相比，综合零售物业数量从65处降至63处，总可租赁面积从9689平方英尺降至9658平方英尺，经济入住率从92.4%降至92.2%，租赁入住率持平为93.5%，每平方英尺年化基本租金从18.22美元升至18.44美元[116] - 截至2021年9月30日的三个月，综合零售物业经济入住率从92.7%降至92.4%，租赁入住率从93.9%降至93.7%，每平方英尺年化基本租金从18.26美元升至18.45美元[123] - 截至2021年9月30日的九个月，综合零售物业经济入住率从92.6%降至92.3%，租赁入住率从93.8%降至93.6%，每平方英尺年化基本租金从18.36美元升至18.55美元[124] - 2021 - 2030年及以后，经济占用的综合零售物业租赁到期总面积为8906平方英尺，总年化基本租金为174711美元，每平方英尺年化基本租金为19.62美元[126] - 2021年前九个月，综合零售物业到期可租赁面积为75.8万平方英尺，其中69.3万平方英尺重新出租，续租率约为91.5%[129] 社区和邻里中心物业数据关键指标变化 - 社区和邻里中心物业2021年与2020年相比，综合数量从49处降至48处，总可租赁面积从5749平方英尺降至5747平方英尺，经济入住率从92.9%降至92.6%，租赁入住率从94.3%降至93.6%，每平方英尺年化基本租金从19.16美元升至19.40美元[120] 动力中心物业数据关键指标变化 - 动力中心物业2021年与2020年相比，综合数量从16处降至15处，总可租赁面积从3940平方英尺降至3911平方英尺，经济入住率持平为91.7%，租赁入住率从92.4%升至93.3%，每平方英尺年化基本租金从16.82美元升至17.03美元[121] 租户租金变化情况 - 2021年前九个月，所有租户可比续约租金每平方英尺从16.96美元升至17.53美元，涨幅3.4%；可比新租租金每平方英尺从23.14美元升至23.28美元，涨幅0.6%[130] - 2021年前九个月，锚定租户可比续约租金每平方英尺从12.94美元升至13.65美元，涨幅5.5%；可比新租租金每平方英尺从12.16美元升至14.28美元，涨幅17.4%[130] 租赁净收入变化情况 - 2021年第三季度租赁净收入较2020年同期增加250万美元，主要因信贷损失净变化及相关转回380万美元、最低租金增加70万美元和百分比租金增加50万美元等因素，部分被公认会计原则租金调整净减少210万美元和回收收入减少40万美元所抵消[135] - 2021年前九个月租赁净收入较2020年同期增加1140万美元，主要因信贷损失净变化及相关转回1250万美元、回收收入增加140万美元、短期租赁收入增加40万美元和百分比租金增加50万美元等因素，部分被最低租金减少160万美元和公认会计原则租金调整净减少180万美元所抵消[136] - 2021年第三季度租赁净收入为50577美元，较2020年同期增长2919美元，增幅6.1%；2021年前九个月为144696美元，较2020年同期增长9395美元，增幅6.9%[155] 物业运营费用变化情况 - 2021年第三季度物业运营费用较2020年同期增加150万美元，主要因不可回收费用增加90万美元和可回收费用增加60万美元[138] - 2021年前九个月物业运营费用较2020年同期增加400万美元，主要因不可回收费用增加200万美元和可回收费用增加240万美元，部分被租赁终止费用减少40万美元所抵消[139] 一般及行政费用变化情况 - 2021年第三季度一般及行政费用较2020年同期减少130万美元，主要因合资企业相关租赁佣金费用减少150万美元和股票管理及专业费用减少30万美元，部分被长期激励计划成本增加50万美元所抵消[139] - 2021年前九个月一般及行政费用较2020年同期增加340万美元，主要因长期激励计划成本增加[140] 净利息费用变化情况 - 2021年第三季度净利息费用较2020年同期减少60万美元，主要因偿还信贷额度；前九个月净利息费用较2020年同期减少240万美元，主要因公司信贷安排的1个月伦敦银行同业拆借利率下降180万美元和偿还应付抵押贷款6750万美元[143][144] 债务清偿损失情况 - 2021年前三季度因修订公司债务安排确认债务清偿损失40万美元，2020年前九个月因提前偿还2630万美元应付抵押贷款确认债务清偿损失250万美元[145] 资产减值准备与收益损失情况 - 2020年前九个月因一处零售物业预期持有期缩短且销售合同价格低于账面价值，确认资产减值准备900万美元[146] - 2021年第三季度和前九个月分别确认一处零售物业出售收益60万美元和90万美元及一处零售物业部分征用收益60万美元；2020年第三季度和前九个月分别确认一处零售物业部分征用收益40万美元和90万美元及一处零售物业出售损失20万美元[147][148] 净收入情况 - 2021年第三季度净收入为3992美元，2020年同期为1677美元；2021年前九个月净收入为5391美元，2020年同期为 - 11420美元[154] 同店净营业收入情况 - 2021年第三季度同店净营业收入（Same Property NOI）为34897美元，较2020年同期增长2688美元，增幅8.3%；2021年前九个月为98169美元，较2020年同期增长5587美元，增幅6.0%[155] 信用损失情况 - 2021年第三季度公司确认与已开票租金和回收相关的估计信用损失净转回220万美元，2020年同期确认信用损失100万美元[156] - 2021年前九个月公司确认与已开票租金和回收相关的估计信用损失净转回240万美元，2020年同期确认信用损失780万美元[159] 运营资金与核心运营资金情况 - 2021年第三季度运营资金（FFO）适用于普通股和稀释证券为26250美元，2020年同期为25528美元；2021年前九个月为74146美元，2020年同期为69512美元[167] - 2021年第三季度核心运营资金（Core FFO）适用于普通股和稀释证券为27320美元，2020年同期为22554美元；2021年前九个月为73324美元，2020年同期为69883美元[167] 普通股加权平均股数情况 - 2021年第三季度普通股基本加权平均股数为71261403股，稀释加权平均股数为71395625股；2021年前九个月基本加权平均股数为71731832股，稀释加权平均股数为71802082股[167] 每股相关数据情况 - 2021年第三季度每股净收入为0.06美元，2020年同期为0.02美元；2021年前九个月为0.08美元，2020年同期为 - 0.16美元[167] - 2021年第三季度运营资金（FFO）适用于普通股和稀释证券每股为0.37美元，2020年同期为0.35美元；2021年前九个月为1.03美元，2020年同期为0.96美元[167] 公司成本情况 - 公司开发与再开发、资本支出、租赁的直接成本分别为1967万美元、4886万美元、4297万美元，间接成本分别为586万美元、1058万美元，总计12794万美元[172] 股息情况 - 2021年前九个月，公司宣布向股东派发总计4190万美元的股息，并支付了4160万美元的现金股息[180] - 2021年8月5日，董事会批准将年度股息率提高5%，自2022年1月支付的季度股息起生效[181] 现金流量情况 - 2021年前九个月经营活动提供的现金为8572.1万美元，2020年同期为6990.6万美元，增加了1581.5万美元[182] - 2021年前九个月投资活动使用的现金为5556.1万美元，2020年同期为3648.8万美元，增加了1907.3万美元[182] - 2021年前九个月融资活动使用的现金为1.15589亿美元，2020年同期为3307.9万美元，减少了1.48668亿美元[182] 公司债务情况 - 截至2021年9月30日，公司未合并合资企业的第三方抵押贷款债务为1.667亿美元[185] - 截至2021年9月30日，公司的债务包括4亿美元的未偿还浮动利率定期贷款，其中3亿美元已转换为固定利率[190] - 若2021年9月30日所有浮动利率债务的市场利率永久上升或下降1%，浮动利率债务的利息支出以及未来收益和现金流的年度增减约为100万美元[190] 有效利率互换情况 - 截至2021年9月30日，公司4笔有效利率互换中，5年期固定部分名义金额各为10万美元，固定利率1.4795%，公允价值为 - 2450美元（2021年9月30日）和 - 3856美元（2020年12月31日）[192] - 5.5年期固定部分名义金额各为5万美元，固定利率分别为1.4915%和1.4990%，公允价值分别为 - 1349美元和 - 1359美元（2021年9月30日）， - 2217美元和 - 2231美元（2020年12月31日）[192] - 无担保定期贷款固定部分总计名义金额30万美元，2021年9月30日公允价值为 - 7608美元，2020年12月31日为 - 12160美元[192] - 截至2021年9月30日，IAGM有效利率互换中，担保定期贷款第一笔名义金额4.5万美元，固定利率0.4290%，公允价值为 - 67美元（2021年9月30日）和 - 327美元（2020年12月31日）[192] - 担保定期贷款第二笔名义金额3万美元，固定利率0.4060%，公允价值为 - 30美元（2021年9月30日）和 - 198美元（2020年12月31日）[192] - 担保定期贷款固定部分总计名义金额7.5万美元，2021年9月30日公允价值为 - 97美元，2020年12月31日为 - 525美元[192] - 公司每报告期对衍生品按市值计价产生的损益，在简明综合运营和综合收益（损失）报表中确认为综合收益的增减[192]

租金相关情况 - 2021年上半年到期递延租金430万美元，截至6月30日已收回410万美元，自疫情开始累计批准约670万美元租金递延，付款期限至2023年底[100] - 2021年上半年收回2020年已计提为无法收回信用损失的租金约120万美元[101] 股票相关情况 - 2021年8月5日进行1比10反向股票分割，6月30日流通股数量从7.12090283亿股减至7126.1383万股[106] - 2021年4月6日采用第三修订和重述股票回购计划，5月14日恢复，合格股东回购价每股21.70美元，较2020年12月1日每股28.90美元的最新估计净资产值折价25%，上半年回购75.5643万股，8月5日宣布9月5日起暂停[107] 物业持有情况 - 截至2021年6月30日，公司拥有或持有权益的零售物业65处，总可租赁面积约1090万平方英尺，其中通过非合并合资企业IAGM持有的10处物业可租赁面积约250万平方英尺[108] 公司战略情况 - 公司战略聚焦阳光地带有杂货店的邻里中心和部分有杂货店的购物中心，战略区域办公室两小时车程内覆盖90%的物业[102][104] 公司流动性及上市评估情况 - 公司董事会重新启动评估流动性替代方案，包括公司普通股在全国证券交易所上市，但无法保证能达成[105] 租约协商情况 - 公司评估租户请求并个别协商潜在租约修订条款，但不能保证所有修订按约定条款完成及收款[99] 疫情对业务影响情况 - 公司认为COVID - 19疫情主要影响租户及时支付租金能力，虽有不确定性但业务长期前景仍强劲[97][98] 财务评估指标情况 - 公司通过关注净营业收入、运营资金、调整后运营资金、运营现金流、经济和租赁入住率及租金率等指标评估财务状况和运营表现[96] 零售物业整体数据对比情况 - 2021年零售物业总数为65个，2020年为65个；总可出租面积（GLA）2021年为9753平方英尺，2020年为9686平方英尺；经济入住率2021年为91.6%，2020年为93.6%；每平方英尺年化基本租金（ABR PSF）2021年为18.33美元，2020年为17.90美元[111][116] 不同类型物业数据对比情况 - 社区和邻里中心2021年物业数量为49个，GLA为5814平方英尺，经济入住率为92.6%，ABR PSF为19.24美元；2020年物业数量为49个，GLA为5748平方英尺，经济入住率为94.7%，ABR PSF为18.90美元[114] - 权力中心2021年物业数量为16个，GLA为3939平方英尺，经济入住率为90.1%，ABR PSF为16.95美元；2020年物业数量为16个，GLA为3939平方英尺，经济入住率为91.9%，ABR PSF为16.41美元[114] 同店零售物业不同时间段数据对比情况 - 截至2021年6月30日的三个月，同店零售物业数量为65个，GLA为9687平方英尺，经济入住率为91.5%，ABR PSF为18.41美元；2020年物业数量为65个，GLA为9686平方英尺，经济入住率为93.6%，ABR PSF为17.90美元[116] - 截至2021年6月30日的六个月，同店零售物业数量为63个，GLA为9515平方英尺，经济入住率为91.4%，ABR PSF为18.51美元；2020年物业数量为63个，GLA为9515平方英尺，经济入住率为93.4%，ABR PSF为17.99美元[118] 零售物业地区分布情况 - 2021年6月30日，零售物业在德州的数量为25个，GLA为3819平方英尺；佛罗里达为10个，GLA为1982平方英尺；佐治亚为10个，GLA为1058平方英尺等[119] 不同年份到期租约情况 - 2021年经济占用的按比例合并零售投资组合中，2021年到期租约数量为55个，GLA为112平方英尺，占总GLA的1.3%，ABR为3096美元，占总ABR的1.8%，ABR PSF为27.64美元[121] - 2022年到期租约数量为205个，GLA为1147平方英尺，占总GLA的12.7%，ABR为19855美元，占总ABR的11.4%，ABR PSF为17.31美元[121] - 2023 - 2030年及以后各年到期租约的数量、GLA、占总GLA百分比、ABR、占总ABR百分比和ABR PSF都有相应数据[121] 租约续租情况 - 截至2021年6月30日的六个月内，按比例合并零售投资组合中有68.8万平方英尺GLA到期，其中61.4万平方英尺重新出租，续租率约为89.2%[124] 租户租约情况 - 2021年上半年所有租户总租约153份，可租赁总面积76.1万平方英尺，加权平均租金20.30美元每平方英尺，较之前增长1.7%[125] 租赁净收入情况 - 2021年第二季度租赁净收入5097.8万美元，较2020年同期增加1026万美元；上半年租赁净收入1.00904亿美元，较2020年同期增加890.2万美元[130] 总运营费用情况 - 2021年第二季度总运营费用4783.7万美元，较2020年同期增加364.3万美元；上半年总运营费用9601.7万美元，较2020年同期增加690.9万美元[133] 净利息费用情况 - 2021年第二季度净利息费用397.2万美元，较2020年同期减少95.2万美元；上半年净利息费用795.7万美元，较2020年同期减少177.6万美元[138] 债务清偿损失情况 - 2020年第二季度和上半年债务清偿损失254.3万美元，涉及2630万美元抵押贷款[141] 资产减值准备情况 - 2020年上半年资产减值准备900.2万美元，因一处零售物业出售价格低于账面价值[142] 投资性房地产出售净收益情况 - 2021年第二季度投资性房地产出售净收益36.1万美元，2020年同期损失21.3万美元；2021年上半年净收益88万美元，2020年同期24.4万美元[138] 非合并实体权益收益情况 - 2021年第二季度非合并实体权益收益77.5万美元，较2020年同期增加92.4万美元；上半年权益收益139.5万美元，较2020年同期增加75.5万美元[138] 其他收入和费用净额情况 - 2021年第二季度其他收入和费用净额3.2万美元，较2020年同期减少74.1万美元；上半年其他收入和费用净额 - 16.3万美元，较2020年同期减少249.1万美元[138] 总其他费用收入净额情况 - 2021年第二季度总其他费用收入净额 - 280.4万美元，较2020年同期增加425.2万美元；上半年总其他费用收入净额 - 584.5万美元，较2020年同期增加1222.1万美元[138] 税收优惠情况 - 2020年上半年，公司应税REIT子公司预计的净营业亏损（NOL）结转申请带来120万美元的额外税收优惠[147] 同店标准物业数量情况 - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，分别有55处和53处全资零售物业符合同店标准；六个月分别有55处和53处[150] 净收入情况 - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，净收入分别为1499美元和 - 9611美元；六个月分别为1399美元和 - 13097美元[151] 同店净营业收入情况 - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，同店净营业收入（NOI）分别为33231美元和28102美元，增长5129美元，增幅18.3%；六个月分别为64147美元和61161美元，增长2986美元，增幅4.9%[152] 租赁收入净额情况 - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，租赁收入净额分别为48895美元和40834美元，增长8061美元，增幅19.7%；六个月分别为95273美元和88795美元，增长6478美元，增幅7.3%[152] 其他物业收入情况 - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，其他物业收入分别为269美元和205美元，增长64美元，增幅31.2%；六个月分别为450美元和376美元，增长74美元，增幅19.7%[152] 资金运营及相关指标情况 - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，资金运营（FFO）适用于普通股和稀释证券分别为24998美元和14989美元；六个月分别为47896美元和43982美元[162] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，调整后资金运营（AFFO）适用于普通股和稀释证券分别为23887美元和18939美元；六个月分别为46005美元和47328美元[162] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，稀释后每股净收入分别为0.02美元和 - 0.13美元；六个月分别为0.02美元和 - 0.18美元[162] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，FFO适用于普通股和稀释证券每股分别为0.35美元和0.21美元；六个月分别为0.66美元和0.61美元[162] 零售物业相关支出情况 - 2021年上半年零售物业开发、再开发、资本支出和租赁活动总花费8242万美元，其中直接成本7199万美元，间接成本1043万美元[166] 股东分配情况 - 2021年上半年公司宣布向股东分配总额2800万美元，支付现金分配2770万美元；2021年8月5日董事会批准自2022年1月季度分配起年度分配率提高5%[174][175] 现金流量情况 - 2021年和2020年上半年经营活动提供的现金分别为5400万美元和4030万美元，增加1370万美元[176] - 2021年和2020年上半年投资活动使用的现金分别为1040万美元和3740万美元，减少2706.8万美元[176] - 2021年和2020年上半年融资活动使用（提供）的现金分别为9530万美元和4712.6万美元，减少1.42426亿美元[176] 非合并合资企业债务情况 - 截至2021年6月30日，非合并合资企业有第三方抵押贷款债务2.208亿美元[180] 公司债务总计情况 - 截至2021年6月30日，公司长期债务、经营租赁义务和融资租赁义务总计5.45276亿美元[182] 公司债务构成情况 - 截至2021年6月30日，公司债务包括4亿美元未偿还浮动利率定期贷款，其中3亿美元已互换为固定利率[185] 利率变动对债务影响情况 - 若2021年6月30日所有浮动利率债务的市场利率永久上升或下降1%，浮动利率债务的利息费用以及未来收益和现金流的年度增减约为100万美元[185] 资产负债表外安排情况 - 公司无除合资企业IAGM外的资产负债表外安排[180] 利率互换及贷款公允价值情况 - 截至2021年6月30日，公司4笔有效利率互换中，5年期固定部分名义金额各为100,000美元，固定利率为1.4795%，公允价值分别为(2,746)美元和(1,499)美元，2020年12月31日为(3,856)美元[187] - 截至2021年6月30日，公司4笔有效利率互换中，5.5年期固定部分名义金额各为50,000美元，固定利率分别为1.4915%和1.4990%，公允价值分别为(2,746)美元和(1,510)美元，2020年12月31日分别为(2,217)美元和(2,231)美元[187] - 截至2021年6月30日，公司无担保定期贷款固定部分总计名义金额为300,000美元，公允价值为(8,501)美元，2020年12月31日为(12,160)美元[187] - 截至2021年6月30日，公司IAGM有效利率互换中，担保定期贷款名义金额分别为45,000美元和30,000美元，固定利率分别为0.4290%和0.4060%，公允价值分别为(83)美元和(39)美元，2020年12月31日分别为(327)美元和(198)美元[187] - 截至2021年6月30日，公司担保定期贷款固定部分总计名义金额为75,000美元，公允价值为(122)美元，2020年12月31日为(525)美元[187]

租金相关财务数据 - 2021年第一季度总租金账单为5221.7万美元，已收租金5086.3万美元，占比97.4%，递延租金支付为 - 116.1万美元，占比 - 2.2%，预计信贷损失158.7万美元，占比3.0%，剩余应收账款92.8万美元，占比1.8%[92] - 截至2021年3月31日的三个月里，340万美元递延租金到期，已收回310万美元[92] - 自疫情开始，公司累计批准约660万美元租金支付递延，付款期限至2023年12月31日[92] 物业持有情况 - 截至2021年3月31日，公司拥有或持有权益的零售物业65处，总可租赁面积约1090万平方英尺[97] - 公司通过非合并合资企业IAGM 55%的所有权权益，拥有10处零售物业，可租赁面积约250万平方英尺[97] - 截至2021年3月31日，得克萨斯州物业数量为25处，GLA为3820858平方英尺；佛罗里达州物业数量为10处，GLA为1981512平方英尺等[107] 公司战略 - 公司战略聚焦于15 - 20个市场，包括亚特兰大、奥斯汀等城市的大都市区[93][94] - 公司战略区域办事处两小时车程内覆盖90%的物业[95] 疫情对公司业务的影响 - 公司业务受新冠疫情持续干扰，部分租户无法按时支付租金，收租时间变长，零售商破产和门店关闭增加[89][95] - 公司认为完善零售平台利于未来成功，但执行战略交易受新冠疫情等外部和宏观经济因素影响[96] 租约修订情况 - 公司评估租户请求，逐案协商潜在租约修订条款，但不能保证所有修订按约定条款完成及收款[90] 零售物业关键指标变化 - 2021年零售物业总数为65处，2020年为66处；总可出租面积（GLA）2021年为9753363平方英尺，2020年为9847052平方英尺；经济入住率2021年为93.8%，2020年为95.4%；每平方英尺年化基本租金（ABR PSF）2021年为18.44美元，2020年为18.56美元[99] - 社区和邻里中心2021年物业数量为49处，2020年为49处；GLA 2021年为5813803平方英尺，2020年为5748634平方英尺；经济入住率2021年为94.1%，2020年为95.5%；ABR PSF 2021年为19.30美元，2020年为19.58美元[102] - 权力中心2021年物业数量为16处，2020年为17处；GLA 2021年为3939560平方英尺，2020年为4098418平方英尺；经济入住率2021年为93.3%，2020年为95.2%；ABR PSF 2021年为17.11美元，2020年为17.06美元[103] - 同店零售物业2021年物业数量为63处，2020年为63处；GLA 2021年为9514715平方英尺，2020年为9514312平方英尺；经济入住率2021年为93.7%，2020年为95.7%；ABR PSF 2021年为18.62美元，2020年为18.67美元[105] 到期租约情况 - 2021年到期租约数量为98份，到期GLA为211404平方英尺，占总GLA的2.3%，ABR为5712美元，占总ABR的3.4%，ABR PSF为27.02美元[109] - 2022年到期租约数量为218份，到期GLA为1347036平方英尺，占总GLA的14.7%，ABR为22877美元，占总ABR的13.7%，ABR PSF为16.98美元[109] - 2023年到期租约数量为207份，到期GLA为954827平方英尺，占总GLA的10.4%，ABR为17520美元，占总ABR的10.6%，ABR PSF为18.35美元[109] 租约续租与执行情况 - 截至2021年3月31日的三个月内，到期GLA为516365平方英尺，其中464809平方英尺重新出租，续租率约为90.0%[114] - 2021年第一季度共执行70份租约，总面积338,816平方英尺，加权平均租金为每平方英尺20.15美元，较上一合约下降1.1%[115] 零售业务风险情况 - 公司零售业务既不高度依赖特定零售商，也不存在租约展期集中的问题，可降低零售投资组合因时间推移而出现重大收入差异的风险[111] 租赁收入相关财务数据 - 2021年第一季度租赁净收入为4992.6万美元，较2020年同期减少135.8万美元，同店基础上减少170万美元[119] - 2021年第一季度租赁收入净额为4716.5万美元，较2020年同期的4865万美元减少148.5万美元，降幅3.1%[136] 运营费用相关财务数据 - 2021年第一季度总运营费用为4818万美元，较2020年同期增加326.6万美元，同店基础上增加310.4万美元[121] - 2021年第一季度折旧和摊销费用为2168.7万美元，较2020年同期减少43.5万美元，同店基础上减少70万美元[121] - 2021年第一季度物业运营费用为800.9万美元，较2020年同期增加90.1万美元，同店基础上增加90.8万美元[121] - 2021年第一季度一般及行政费用为1035.1万美元，较2020年同期增加315.6万美元[121] 其他财务费用与收益情况 - 2021年第一季度净利息费用为398.5万美元，较2020年同期减少82.4万美元[125] - 2020年第一季度资产减值准备为900.2万美元，2021年同期无此项费用[125] - 2021年第一季度投资性房地产出售净收益为51.9万美元，较2020年同期增加6.2万美元[125] 净运营收入相关财务数据 - 2021年第一季度同店净运营收入（NOI）为3144.1万美元，较2020年同期的3357.2万美元有所下降[134] - 2021年第一季度同店净营业收入（Same - property NOI）为3144.1万美元，较2020年同期的3357.2万美元减少213.1万美元，降幅6.3%，主要受疫情影响[136] 现金流相关财务数据 - 2021年第一季度资金运营现金流（FFO）适用于普通股和稀释证券为2289.8万美元，2020年同期为2899.3万美元；调整后资金运营现金流（AFFO）适用于普通股和稀释证券2021年第一季度为2212.5万美元，2020年同期为2843.1万美元[139] - 2021年第一季度零售物业开发与再开发、资本支出和租赁活动的直接成本为299.1万美元，间接成本为50.6万美元，总计349.7万美元[142] - 2021年第一季度公司宣布向股东分配总计1410万美元，支付现金分配1360万美元[152] - 2021年第一季度经营活动提供现金2084.6万美元，2020年同期为1689.8万美元，增加394.8万美元[153] - 2021年第一季度投资活动使用现金449万美元，2020年同期为3849.9万美元，减少3400.9万美元[153] - 2021年第一季度融资活动使用现金6408.7万美元，2020年同期提供现金9521.5万美元，减少15930.2万美元[153] - 2021年第一季度现金及现金等价物和受限现金减少4773.1万美元，2020年同期增加7361.4万美元，减少12134.5万美元[153] 债务相关情况 - 截至2021年3月31日，公司非合并合资企业有第三方抵押贷款债务2.208亿美元[157] - 截至2025年及以后，公司长期债务总额为546,522美元，其中固定利率债务本金406,932美元，可变利率债务本金100,000美元，利息39,590美元[159] - 公司运营租赁义务总计2,044美元，融资租赁义务总计591美元，所有债务总计549,157美元[159] - 公司有5000万美元用于偿还债务，1360万美元用于支付分配款项，50万美元用于支付抵押贷款本金、融资租赁负债、贷款费用和其他存款[160] - 公司从无担保循环信贷协议和分配再投资计划获得1.5亿美元收益，部分被1330万美元分配款项、4100万美元债务偿还和50万美元其他费用抵消[160] - 截至2021年3月31日，公司债务中未偿还可变利率定期贷款为4亿美元，其中3亿美元已转换为固定利率[162] - 若2021年3月31日所有可变利率债务的市场利率永久上升或下降1%，可变利率债务的利息费用及未来收益和现金流每年将增减约100万美元[162] 利率互换相关情况 - 公司无担保循环信贷额度、定期贷款和利率互换与美元伦敦银行同业拆借利率（USD - LIBOR）挂钩，向有担保隔夜融资利率（SOFR）过渡预计不会对合并财务报表产生重大影响[163] - 截至2021年3月31日，公司四个有效利率互换的名义总额为30万美元，公允价值为 - 9414美元，较2020年12月31日的 - 12160美元有所增加[164] - 截至2021年3月31日，IAGM有效利率互换的名义总额为7.5万美元，公允价值为 - 171美元，较2020年12月31日的 - 525美元有所增加[164] - 公司衍生品按市值计价产生的损益在合并运营和综合收益（损失）报表中确认为综合收益的增减[164]

零售物业持有情况 - 截至2020年12月31日，公司拥有或持有权益的零售物业共65处，总可租赁面积约1080万平方英尺[18] - 截至2020年12月31日，公司全资零售物业55处，可租赁面积8392572平方英尺，经济入住率94.8%，每平方英尺年化基本租金18.69美元[20] - 截至2020年12月31日，公司通过IAGM持有的零售物业10处，可租赁面积2470193平方英尺，经济入住率87.4%，每平方英尺年化基本租金17.36美元[20] - 截至2020年12月31日，公司按比例合并零售投资组合的零售物业65处，可租赁面积9751178平方英尺，经济入住率93.8%，每平方英尺年化基本租金18.52美元[20] - 截至2020年12月31日，零售组合中全资拥有55处、IAGM 10处、按比例合并共65处物业，总面积分别为8392572、2470193、9751178平方英尺，经济入住率分别为94.8%、87.4%、93.8%，每平方英尺平均基本租金分别为18.69、17.36、18.52美元[190] 零售物业收购战略 - 公司确定15至20个目标市场用于收购零售物业[23] 员工情况 - 截至2020年12月31日，公司有124名全职员工，女性约占60%，约39%的女性担任管理/领导职务[32] 纳税选择 - 公司自2005年12月31日结束的纳税年度起选择按REIT纳税[31] 公司面临的竞争风险 - 公司面临来自电商零售商的竞争，且疫情加速了这种竞争[27] - 公司面临有吸引力投资机会的竞争和有限供应，可能影响资产再投资[28] 公司面临的业务风险 - 公司业务面临新冠疫情、消费模式转变、经济政治市场条件等风险[43] - COVID - 19疫情使公司租户出现延迟或部分支付租金、申请租金延期或违约情况，部分租户已破产，未来或有更多租户受影响[45] - 消费者从实体店转向电子商务的购物方式转变，可能对公司收入和现金流产生不利影响[50] - 经济、政治和市场条件可能导致租户破产、资产价值减值、业务活动和房地产交易需求下降等后果[51][52] - 公司管理和董事会评估战略交易为股东提供流动性，但交易可能不发生或不成功，且COVID - 19疫情延迟了潜在战略交易进程[55] - 公司出售资产时，经济、政治和市场条件及资产特定问题可能影响资产价值，导致难以按可接受条款出售[56] - 公司战略依赖未来收购和处置，但可能无法识别有吸引力的收购机会并完成交易[44][57] - 公司选择性处置零售物业并再投资，但可能无法按合理条款完成销售，或无法成功识别合适的替代资产[58] - 公司业务依赖租户，租约终止、租户违约和破产会对资产收入产生不利影响[44] - 公司零售组合存在地理集中风险，面临相关市场供应过剩和竞争风险[44] - 公司扩张、开发和重新开发物业面临风险，可能影响财务状况和经营业绩[61] - 公司面临诉讼风险，可能对现金流、财务状况和经营业绩产生负面影响[62] - 进入新市场存在风险，可能影响经营业绩和投资回报[63] - 房地产投资存在固有风险，包括流动性相对较差等[64] - 公司零售组合存在地理集中风险，相关市场供应过剩和竞争可能产生不利影响[68] - 公司在租赁市场面临竞争，可能影响业务[70] - 公司可能无法续租、出租空置空间或重新出租到期租约，影响财务状况和经营业绩[72] - 经济低迷可能导致零售租户违约，影响公司业务、财务状况和经营业绩[82] - 公司成功依赖主力租户的成功和持续入驻，主力租户破产等情况会影响净收入[84] - 非主力租户若不成功并终止租约，会对公司现金流、财务状况和经营业绩产生不利影响[85] - 零售租约中的排他性条款可能限制潜在租户数量和类型[86] - 金融市场波动和经济挑战会影响公司获得债务融资和偿还债务的能力[90] - 债务协议中的契约限制公司运营，不遵守可能导致违约和不利影响[95] - 抵押贷款协议条款可能限制公司出售房产的能力，影响销售价格和公司业绩[97] - LIBOR逐步淘汰可能对信贷市场和金融市场产生不可预测的影响，进而影响公司经营业绩[103] - 公司使用衍生金融工具对冲利率波动，但存在成本高、效果不佳等问题，还面临信用风险、基差风险和法律可执行性风险[104][105] - 公司可能在无法获得收购融资的情况下仍有购买房产的合同义务，若违约可能会损失定金、承担赔偿责任并损害声誉[107] - 公司的特殊目的房地产子公司可能在无追索权抵押贷款下违约，违约后贷款人有权加速还款和对资产进行止赎[109] - 公司的合资企业合作伙伴的行为可能对公司业绩产生负面影响，合资企业终止可能影响现金流、经营业绩和向股东分配的能力[110][111] - 公司在剥离交易中可能承担重大赔偿责任，前子公司可能无法履行对公司的赔偿义务[112][113] - 公司发行额外股权证券可能会稀释现有股东的投资和权益[125][136][137] - 市场利率上升可能降低对公司普通股的需求，导致其价值下降，还会增加借款成本，减少运营结果和可分配现金[127] - 若公司或子公司需注册为投资公司但未注册，将被禁止开展业务，并可能面临刑事和民事诉讼[134] - 公司董事会可在无股东批准下更改投资政策，或增加利率、违约和房地产市场波动风险[145] - 公司可能面临与环境污染相关的重大负债和成本，这可能对公司盈利和现金流产生不利影响[184] - 遵守或不遵守《美国残疾人法案》及其他安全法规和要求可能导致大量成本，影响公司收入和盈利能力[185][186] 零售组合租金及到期情况 - 截至2020年12月31日，公司零售组合约41.4%的年化基础租金总收入来自位于德克萨斯州的物业，其中休斯顿、奥斯汀、达拉斯 - 沃思堡 - 阿灵顿和圣安东尼奥都会区的物业分别贡献13.0%、12.9%、10.8%和4.8%[68] - 截至2020年12月31日，公司按比例合并的零售组合出租率为93.8%[72] - 截至2020年12月31日，占公司按比例合并零售组合总可租面积约6.2%和13.8%的租约分别将于2021年和2022年到期[72] - 截至2020年12月31日，约55.5%的年化基础租金收入由非主力租户产生[85] - 截至2020年12月31日，前10大租户按总平均基本租金和总面积计算，总平均基本租金为40561美元，占比24.7%，总面积为3545692平方英尺，占总入住面积的36.3%[192] - 截至2020年12月31日，经济占用的按比例合并零售组合的租赁到期情况显示，2021 - 2030年及以后各年到期租赁数量、面积、占总面积百分比、平均基本租金、占总平均基本租金百分比及每平方英尺平均基本租金各有不同，总面积为9126929平方英尺，总平均基本租金为166001美元[195] 债务情况 - 截至2020年12月31日，约1.5亿美元债务按可变利率计息，约4.073亿美元总债务按固定利率计息[101] - 截至2020年12月31日，部分物业抵押的抵押贷款总计1.073亿美元[198] 公司剥离情况 - 2015年公司剥离Xenia，2016年剥离Highlands，分别向股东分配95%和100%的普通股股份[112] 股权限制 - 公司章程禁止任何人或团体持有超过9.8%（按价值或股数，以更严格者为准）的已发行股票或普通股股份[114] - 公司章程禁止任何人或团体实益或推定拥有超过9.8%（按价值或股数，以更严格者为准）的流通股或流通普通股[139] - 公司章程禁止任何人或团体实益或推定拥有超过公司已发行股票总数的9.8%（按价值或股数，以更严格者为准）或超过公司已发行普通股总数的9.8%（按价值或股数，以更严格者为准）[166] 普通股价值及分配情况 - 2021年12月21日，公司宣布截至2020年12月1日的普通股估计价值为每股2.89美元[115] - 2020年12月21日，公司宣布截至2020年12月1日的普通股估计每股价值为2.89美元[201] - Duff & Phelps为公司普通股每股价值估算提供了2.76 - 3.03美元的范围，中点为2.89美元[208] - 2019年11月11日，公司董事会批准将年度分配率从每股0.0737美元提高到0.0759美元，2020年日历年度总分配为每股0.07535美元[118] - 2020年12月17日，公司董事会批准将年度分配率从每股0.0759美元提高到0.0782美元[118] - 公司董事会于2020年12月17日确定每股估计价值，预计在一年内发布新的每股估计价值[212] 股票回购及股息再投资计划 - 2020年7月，因COVID - 19疫情，董事会暂停股票回购计划[44] - 2020年6月11日公司宣布董事会投票决定暂停股票回购计划（SRP），7月11日生效[126] - 2019年11月1日公司采用第二次修订和重述的股票回购计划，2020年12月31日止年度按每股2.355美元回购2,136,119股，2019年12月31日止年度按每股2.355美元回购8,517,605股[213] - 2019年11月1日公司根据第三次修订和重述的股息再投资计划向现有股东发售普通股，2020年12月31日止年度按每股2.355美元出售79,040股[214] - 2020年6月11日公司宣布董事会投票决定因COVID - 19大流行暂停股票回购计划和股息再投资计划，于2020年7月11日生效[215] 法规限制 - 《马里兰州普通公司法》“业务合并”条款限制公司与“利益相关股东”（直接或间接实益拥有公司10%或更多有表决权流通股的人）进行某些业务合并五年，并在之后对这些合并施加公平价格和/或绝大多数股东投票要求[141][142] - 《马里兰州普通公司法》“控制股”条款规定“控制股”（与股东控制的其他股份合计后，使股东有权在选举董事时行使三个递增投票权范围之一的有表决权股份）在“控制股收购”中获得的股份除非获得至少三分之二有权就此事投票的所有股份的肯定投票（不包括所有利益相关股份），否则无投票权[142] 财务指标使用情况 - 公司使用非GAAP财务指标FFO，但GAAP指标对运营表现更具相关性[146] 现金存放情况 - 2020年12月31日，公司存于金融机构的现金及受限现金超联邦保险水平[149] REIT资格及税收相关 - 为符合REIT资格，每个纳税年度最后半年内，不得超过50%的流通普通股由五个或更少的个人直接或间接实益拥有[139] - 若公司未能保持REIT资格，将按普通公司纳税，大幅减少可分配资金[154] - 为满足REIT分配要求，公司或需在不利市场条件下借款或出售资产[156] - 即使保持REIT资格，公司仍可能面临其他税收，减少现金流[157] - 公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入，否则将面临公司所得税和4%的消费税[158] - REIT禁止交易净收入需缴纳100%的税，公司未来资产处置或面临此风险[159] - 2014年及之前，若公司股息被认定为“优惠”，将无法满足90%分配要求，可能失去REIT资格[160] - 适用于按个人税率纳税的美国股东的“合格股息收入”最高税率为20%，2017年12月后至2026年1月1日前，美国个人、信托和遗产股东可从REIT获得的普通股息中扣除高达20%，假设股东适用37%最高税率，REIT某些股息有效税率一般降至29.6% [169] - REIT相关规定可能限制公司有效对冲风险的能力，衍生品或其他对冲交易产生的收入通常不构成REIT 75%和95%收入要求的总收入[170] - 公司董事会可在未经股东批准的情况下撤销REIT资格，若公司不再是REIT，将需缴纳美国联邦企业所得税，且不再需要向股东分配大部分应税收入[171] - 若1031交换交易被判定应纳税，公司应税收入和收益将增加，可能需支付额外股息或企业所得税，还可能需修改纳税申报单[172] - 美国联邦所得税法或其行政解释可能随时修订，公司及其股东可能受到不利影响[173] 人员风险 - 若公司失去或无法留住和招聘关键人员，业务战略实施能力可能会延迟或受阻[174] 企业责任风险 - 公司在环境、社会和治理方面的企业责任可能带来额外成本和新风险，评级不佳可能损害声誉并影响业务[175] 保险风险 - 公司资产面临各种保险风险，如巨灾损失可能无法投保或保费高昂，恐怖主义保险成本可能抑制资产融资或再融资能力[177][179] 零售业务优势 - 公司零售业务既不高度依赖特定零售商，也不存在租赁展期集中的情况，可降低零售组合因收入大幅波动带来的风险[197] 法律诉讼情况 - 公司不时面临各种法律诉讼和索赔，但基于现有信息，最终结果预计不会对公司财务状况、经营成果或流动性产生重大不利影响[199] 股东数量 - 截至2021年1月1日，公司约有145,000名登记股东[216] 子公司资产要求 - 公司子公司需至少60%的资产为不动产以避免被认定为投资公司[129] - 为符合《投资公司法》3(c)(5)(C)条排除规定，实体需至少55%的总资产投资于合格房地产投资，并额外25%的总资产为合格房地产投资或其他房地产相关资产，剩余20%为杂项资产[131] 股东持股及分配规定 - 应税年度下半年内，5个或更少个人不得实益或推定拥有公司已发行和流通股票价值的50%以上，且应税年度至少335天内至少100人必须实益拥有公司资本股票[164] - 公司章程规定股东持股上限为9.8%，可能限制业务合并机会和股东交易[163]