财务数据和关键指标变化 - 2022年全年核心FFO为1.059亿美元，即每股1.57美元，较2021年增长12%，增长主要源于每股0.09美元的按比例同店NOI和0.04美元的2022年收购项目，此外还实现了0.07美元的G&A节省和2021年第四季度1亿美元股票回购带来的0.08美元正向影响，但被2022年第三季度私募融资带来的更高净利息支出和借贷成本增加导致的0.11美元所抵消 [17] - 全年按比例同店NOI为1.41亿美元，较去年增长4.6%，增长主要由合同租金增长、入住率提高、当年减免减少推动，被当期外租金收入和部分不可收回的一次性及预租赁费用抵消，排除当期外租金收入，按比例同店NOI较2021年增长6% [18] - 截至12月31日，净杠杆率为25%，净债务与调整后EBITDA之比为4.8倍，按比例加权平均利率为4%，加权平均到期期限为五年，年末总流动性约为5.14亿美元，包括信贷安排下3.5亿美元的全部借款额度且无近期到期债务 [19] - 董事会宣布自2023年4月支付起股息提高5%，使年化股息达到每股0.86美元 [20] - 2023年全年核心FFO预计在每股1.59 - 1.64美元之间，较2022年增长1.3% - 4.5%，同店NOI预计全年增长3.5% - 5%，考虑到总营收的50 - 150个基点的坏账准备金，由于2022年上半年收到的当期外租金和私募融资带来的利息支出增加，预计上半年同店NOI和核心FFO的运行率较低，下半年比较情况将有所缓解 [21] - 截至12月31日，公司按比例同店投资组合ABR为19.22美元，较2021年12月31日增长3.3%，锚定租户ABR为12.43美元，小商铺ABR为32.12美元，均在环比和同比上有所增长，本季度保留率超过90%，全年可比新租约和续租约的混合租赁利差为8.4% [51] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度租赁面积超过46.1万平方英尺，2022年总租赁面积达130万平方英尺，2022年底租赁入住率达96.1%，较去年底提高220个基点，创历史新高，锚定空间租赁入住率增至98.7%，小商铺增至91.3%，均创历史新高 [25] - 小商铺经济入住率为88.8%，与租赁入住率的差距比锚定端略大，锚定端租赁入住率为98%，经济入住率为96.8% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司市场内新供应有限或无新供应，优质中心的可用空间稀缺，为公司在新租约和续租约谈判中提供了显著的定价和谈判优势 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于独家阳光地带、主要以杂货店为锚定的投资组合，为投资者提供独特的专业投资选择，预计为股东带来长期价值 [28] - 公司积极寻找外部增长机会，但鉴于当前环境下的定价不确定性、借贷成本上升和资本化率扩大，在部署资本时将保持谨慎，同时继续执行资本循环策略，将资本从科罗拉多州等市场转移到阳光地带市场 [46] - 公司认为行业受益于人口和就业向阳光地带迁移、零售商对实体店面的持续投资以及机构级杂货店锚定中心新供应有限等结构性和宏观经济趋势，但2023年经济存在一定不确定性，通胀对消费者的影响、更高的利率和潜在的租户门店关闭可能会抑制零售行业过去几年的积极趋势 [43][47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2023年业务持乐观态度，信心来自阳光地带投资组合在疫情期间的积极表现、杂货店锚定和必需品租户的韧性以及投资级资产负债表，2023年初始指引基于2022年强劲业绩，显示了公司简单专注战略的优势 [47] 其他重要信息 - 公司不披露处置资产的资本化率，主要是为了保护买家，这些资本化率可能偏向市场所见范围的高端 [4] - 220个基点的利差预计代表每年480万美元的潜在ABR，倾向于下半年实现，如果按时按计划进行，预计今年能实现其中一半 [5] - 公司认为收回部分空置空间是一个积极机会，可借此升级商品组合并提高租金，预计如果收回Party City和Tuesday Morning的空间，租金可能提高10% - 20%，收回Bed, Bath & Beyond的空间，租金可能提高5% - 15% [49][52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请提供PGGM交易的定价信息、对杠杆率的影响以及对市场资本化率的看法 - 公司未透露具体定价，但表示对该交易的回报前景看好，PGGM是优秀的合作伙伴，未来若有战略意义，不排除继续合作 [32] 问题: 请详细说明本季度科罗拉多州资产的情况，以及这如何符合公司将资本从科罗拉多州转出并增加在阳光地带集中度的战略，与1.5亿美元净投资计划的关系 - 公司表示科罗拉多州市场虽好，但不符合公司专注阳光地带的战略，出售该州的三处房产是资本循环的良好机会，可将资本向南转移以实现增值，弗吉尼亚、马里兰走廊的资产也可能是未来资本的潜在来源 [36][37][38] 问题: 请提供这些销售的资本化率相关信息 - 公司不披露处置资产的资本化率，主要是为了保护买家，这些资本化率可能偏向市场所见范围的高端 [4] 问题: 公司同店NOI指引为3.5% - 5%，高于一些对陷入困境零售商计提坏账准备的同行，请评论公司的相关风险敞口以及今年潜在准备金的假设 - 公司表示由于投资组合较小，对受影响租户的房产有很好的了解，对于Bed, Bath & Beyond，公司有信心通过谈判或收回房产来应对，且有多家零售商渴望获得这些空间 [10] 问题: 公司若重新出租部分空间，预计能实现怎样的租金利差 - 公司认为60%的租金利差是例外情况，对于Party City和Tuesday Morning的空间，租金可能提高10% - 20%，对于Bed, Bath & Beyond的空间，租金可能提高5% - 15% [49] 问题: 公司锚定入住率几乎满租（98.7%），小商铺入住率为91.3%，小商铺的实际入住率是多少，这部分是否是公司未来增长的主要来源 - 公司小商铺经济入住率为88.8%，与租赁入住率的差距比锚定端略大，小商铺是公司未来增长的下一个阶段，公司正在加大对小商铺的投入，以利用当前的需求机会 [14][15] 问题: 220个基点的租赁与经济利差的交付时间安排如何，是否符合预期，与租户的讨论有无变化 - 220个基点的利差预计代表每年480万美元的潜在ABR，倾向于下半年实现，如果按时按计划进行，预计今年能实现其中一半 [5]

财务数据和关键指标变化 - 2022年前九个月核心FFO为8290万美元，即每股1.23美元，较去年同期增长21%，主要因按比例计算的同店净营业收入贡献每股0.08美元，以及2022年收购贡献每股0.03美元 [13] - 按比例计算的同店净营业收入年初至今达到1.105亿美元，较去年同期增长5.4%，主要受合同租金增加、入住率提高、2022年减免减少推动，被期外租金净额抵消 [14] - 剔除期外租金后，按比例计算的同店净营业收入本季度增长0.8%，年初至今增长6.6% [16] - 截至9月30日，净杠杆率为25%，净债务与调整后EBITDA之比为5倍，按比例计算的加权平均利率为3.8%，加权平均到期期限为4.9年，约87%的债务为固定利率 [17] - 第三季度末，公司总流动性约为5.75亿美元，其中信贷安排下可用借款额度为3.5亿美元 [18] - 公司将核心FFO区间上调至1.57 - 1.60美元，维持按比例计算的同店净营业收入增长指引在4% - 5% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度签署83份租约，面积达47.8万平方英尺，来自不同零售类别 [20] - 前九个月租赁入住率达95.6%，比去年同期高210个基点 [20] - 第三季度主力租户租约比例维持在98.2%，小商铺租约比例增至91%，均创历史新高 [21] - 本季度可比新租约和续租租约的租金差为8% [21] - 截至9月30日，按比例计算的同店组合年基本租金为18.91美元，较2021年9月30日增长2.5%，主力租户年基本租金为12.39美元，小商铺年基本租金为31.91美元，均高于2022年第二季度和2021年第三季度 [22] - 全年租户保留率超过89% [22] - 第三季度和年初至今，公司分别开业12万平方英尺和22.5万平方英尺的空间 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司所在的阳光地带市场持续有公司和高技能工人迁入，消费者人口结构可能更能承受通胀和经济不确定性压力 [8] - 消费者流量较年初略有下降，但仍高于疫情前水平 [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行将投资组合集中度向100%阳光地带靠拢的战略，通过在目标市场收购有吸引力的以杂货店为锚定的物业，并适时剥离非阳光地带资产 [6] - 利用投资级评级多元化和强化资本结构 [7] - 在交易方面，公司对新收购保持高度谨慎 [11] - 行业面临通胀、利率上升和衰退风险，但公司所在市场租赁需求强劲，新开发受限，为公司带来更多租赁机会 [9][10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司虽不能免受通胀、利率上升和衰退风险的不利影响，但预计将继续取得稳定业绩，租赁需求保持强劲 [9] - 公司资产负债表强劲，低杠杆使其能够在经济不确定时期抓住市场价值错位的机会 [11] - 对于租赁需求，短期内有较好发展势头，但可持续性有待观察；在资本市场方面，公司采取观望态度，等待合适的收购机会 [33] - 对于2022年假日季，公司持谨慎但相对乐观态度，认为中心将表现良好 [42] 其他重要信息 - 公司欢迎Smita Shah加入董事会，她将为董事会带来新视角和专业知识，有助于提升公司治理和管理监督 [28][29] - 公司在佛罗里达州拥有11处物业，在北卡罗来纳州拥有7处物业，受飓风伊恩影响，部分物业遭受风灾和水灾，但清理工作迅速，租户已恢复营业 [25][26] 问答环节所有提问和回答 问题1: 如何看待零售行业的租赁需求趋势以及利率上升对资本化率的影响？ - 零售行业基本面强劲，公司所在市场租赁需求持续，因供应不足和建设成本上升，公司在租赁方面更有优势，但租赁需求的可持续性有待观察；在资本市场方面，公司此前融资利率较为有利，目前关注资本化率与无杠杆回报率，采取观望态度 [33] 问题2: 北卡罗来纳州夏洛特市外收购的小型购物中心的情况，以及资本化率是否有利？ - 该交易在本季度后完成，已谈判一段时间，物业无抵押，交易进展较快，收益率可观，对业务和现金流有增值作用，此次收购是将科罗拉多州资产置换为阳光地带资产 [34] 问题3: 物业运营费用持续增加的原因，以及第三季度是否为合理运行率？ - 第三季度不是合理运行率，许多物业运营费用，特别是不可收回部分，在今年前两个季度已提及会在后期增加，运行率更接近上半年水平 [38] 问题4: 主力租户和小商铺的入住率还有多少提升空间？ - 目前入住率处于历史高位，若无租户破产情况，入住率有望继续提高，小商铺方面需考虑通胀压力对租户的影响 [40] 问题5: 消费者流量情况以及零售商对2022年假日季的预期？ - 消费者流量较年初略有下降，但仍高于疫情前水平，2022年假日季情况尚不确定，公司对中心表现持谨慎但相对乐观态度 [42]

公司业务战略与布局 - 公司战略布局的区域办事处距离超90%的物业在两小时车程内，有助于响应租户需求并掌握当地市场知识[87] - 公司通过在阳光地带市场收购零售物业、适时处置物业、保持灵活资本结构以及加强环境、社会和治理实践来实施业务战略[87] 公司面临的风险 - 公司面临租户租金收取、零售租户破产、市场竞争、利率上升、通胀等风险[85] 公司财务评估指标 - 公司评估财务状况和运营绩效关注净营业收入、资金运营、核心资金运营、运营现金流、入住率和租金率等指标[89] 公司债券发行情况 - 2022年8月11日，公司私募发行2.5亿美元优先票据，其中1.5亿美元为利率5.07%的A系列优先票据，2029年8月11日到期；1亿美元为利率5.20%的B系列优先票据，2032年8月11日到期[88] 公司整体零售物业数据 - 截至2022年9月30日，公司拥有或持有权益的零售物业62处，总可租赁面积约1050万平方英尺，其中通过IAGM 55%的所有权权益拥有5处物业，可租赁面积约140万平方英尺[90] - 2022年与2021年相比，公司整体零售物业数量从63处变为62处，总可租赁面积从965.7万平方英尺增至984.3万平方英尺，经济入住率从92.2%升至93.5%，租赁入住率从93.5%升至95.6%，每平方英尺年化基本租金从18.44美元涨至18.91美元[92] 社区和邻里中心业务数据 - 社区和邻里中心方面，2022年与2021年相比，物业数量从48处变为49处，可租赁面积从574.6万平方英尺增至609.5万平方英尺，经济入住率从92.6%升至94.3%，租赁入住率从93.6%升至96.1%，每平方英尺年化基本租金从19.40美元涨至19.83美元[95] 动力中心业务数据 - 动力中心方面，2022年与2021年相比，物业数量从15处变为13处，可租赁面积从391.1万平方英尺降至374.8万平方英尺，经济入住率从91.7%升至92.1%，租赁入住率维持在93.3%升至94.8%，每平方英尺年化基本租金从17.03美元涨至17.37美元[96] 同店零售物业组合数据 - 截至2022年9月30日的三个月和九个月，同店零售物业组合中，物业数量均为57处，可租赁面积分别为884.5万平方英尺和884.8万平方英尺，经济入住率从92.5%升至93.6%，租赁入住率从93.6%升至95.4%，每平方英尺年化基本租金从18.54美元涨至19.12美元[98][99] 到期租约数据 - 2022 - 2031年及以后各年份到期租约数量从20到242个不等，总到期租约1481个；到期租约总面积从108到1870平方英尺不等，总到期面积9205平方英尺；到期租约占总可出租面积百分比从1.2%到20.3%不等；到期租约平均基本租金从1534到37302美元不等，总平均基本租金184954美元；平均基本租金占总平均基本租金百分比从0.8%到20.3%不等；每平方英尺平均基本租金从14.20到27.50美元不等，总体每平方英尺平均基本租金20.09美元[101] 租户续租情况 - 截至2022年9月30日的九个月内，公司按比例合并零售投资组合中到期可出租总面积140万平方英尺，其中125万平方英尺续租给现有租户，租户保留率约89.2%[104] 租约合同数据 - 2022年1 - 9月，所有租户可比续约租约146个，面积634000平方英尺，新合同租金每平方英尺21.15美元，较之前增长6.7%，加权平均租期4.8年；可比新租约17个，面积81000平方英尺，新合同租金每平方英尺24.11美元，较之前增长33.0%，加权平均租期10.1年；非可比续约和新租约64个，面积234000平方英尺，新合同租金每平方英尺22.35美元，加权平均租期8.0年；总计227个租约，面积949000平方英尺，新合同租金每平方英尺21.48美元，较之前增长9.4%，加权平均租期6.0年[105] 2022年第三季度收入数据 - 2022年第三季度，租赁净收入57859000美元，较2021年同期增加3900000美元；其他物业收入304000美元，较2021年同期减少6000美元；其他费用收入594000美元，较2021年同期减少269000美元；总收入58757000美元，较2021年同期增加3619000美元[109] 2022年前九个月收入数据 - 2022年前九个月，租赁净收入174562000美元，较2021年同期增加19700000美元；其他物业收入886000美元，较2021年同期增加126000美元；其他费用收入1988000美元，较2021年同期减少782000美元；总收入177436000美元，较2021年同期增加19037000美元[109] 2022年第三季度租赁净收入增加原因 - 2022年第三季度租赁净收入增加主要因净收购和处置活动增加租赁收入3500000美元、符合相同物业标准的零售物业增加租赁收入900000美元，部分被500000美元的公认会计原则租金调整抵消[109] 2022年前九个月租赁净收入增加原因 - 2022年前九个月租赁净收入增加主要因净收购和处置活动增加租赁收入12100000美元、符合相同物业标准的零售物业增加租赁收入6000000美元以及1600000美元的公认会计原则租金调整[110] 2022年第三季度运营费用数据 - 2022年第三季度，折旧和摊销费用24021000美元，较2021年同期增加2700000美元；物业运营费用10787000美元，较2021年同期增加2644000美元；房地产税8937000美元，较2021年同期增加447000美元；一般及行政费用7236000美元，较2021年同期减少1546000美元；直接上市成本0美元，较2021年同期减少1704000美元；总运营费用50981000美元，较2021年同期增加2544000美元[112] 2022年前九个月运营费用数据 - 2022年前九个月，折旧和摊销费用71055000美元，较2021年同期增加6055000美元；物业运营费用28256000美元，较2021年同期增加4330000美元；房地产税25595000美元，较2021年同期增加814000美元；一般及行政费用23239000美元，较2021年同期减少5804000美元；直接上市成本0美元，较2021年同期减少1704000美元；总运营费用148145000美元，较2021年同期增加3691000美元[112] 2022年第三季度和前九个月长期激励计划成本减少原因 - 2022年第三季度和前九个月长期激励计划成本减少主要因前总裁兼首席执行官于2021年8月退休及任命某些高管制定继任计划[118] 2022年净利息支出变化 - 2022年第三季度净利息支出较2021年同期增加370万美元，九个月增加620万美元[120][121] 2022年出售零售物业收益 - 2022年前九个月，公司因出售两处零售物业获得3690万美元收益，2021年第三季度出售一处零售物业获得60万美元收益[123] 2022年非合并实体权益收益变化 - 2022年第三季度，非合并实体的权益收益较2021年同期减少70万美元，前九个月增加130万美元[124][125] 符合相同物业标准的零售物业数量 - 2022年和2021年第三季度及前九个月，分别有52处全资零售物业和57处按比例零售物业符合相同物业标准[129] 2022年相同物业净营业收入变化 - 2022年第三季度相同物业净营业收入较2021年同期减少100万美元，降幅2.9%；前九个月增加520万美元，增幅5.3%[131][132] 2022年租赁净收入变化 - 2022年第三季度租赁净收入为5048.2万美元，较2021年同期增加90.1万美元，增幅1.8%；前九个月为1.49719亿美元，增加596万美元，增幅4.1%[131] 2022年物业运营成本变化 - 2022年第三季度物业运营成本为980.3万美元，较2021年同期增加201.7万美元，增幅25.9%；前九个月为2553万美元，增加231.2万美元，增幅10.0%[131] 2022年房地产税变化 - 2022年第三季度房地产税为780.1万美元，较2021年同期减少14.9万美元，降幅1.9%；前九个月为2239万美元，减少140.7万美元，降幅5.9%[131] 公司薪酬计划指标 - 公司使用核心运营资金作为薪酬计划的输入，以确定现金奖金和衡量某些基于绩效的股权奖励的实现情况[134] 公司零售物业业绩评估指标 - 公司评估零售物业业绩基于净营业收入，将其分为相同物业净营业收入和其他投资物业净营业收入[127] 2022年前三季度公司净收入和核心FFO数据 - 2022年前三季度，公司净收入为52358万美元，2021年同期为5391万美元；核心FFO适用于普通股和摊薄证券为82875万美元，2021年同期为73324万美元[135] 2022年前三季度公司零售物业相关花费 - 2022年前三季度，公司零售物业开发和再开发、资本支出及租赁活动总花费22245万美元，其中直接成本20254万美元，间接成本1991万美元[139] 2022年前三季度公司股东分红情况 - 2022年前三季度，公司宣布向股东分配总计4150万美元，并支付了同等金额的现金分红[146] 2022年前三季度公司现金流情况 - 2022年前三季度，公司经营活动提供现金100888万美元，2021年同期为85721万美元，增加了15167万美元[147] - 2022年前三季度，公司投资活动使用现金81146万美元，2021年同期为55561万美元，增加了25585万美元[147] - 2022年前三季度，公司融资活动提供现金151920万美元，2021年同期使用现金115589万美元，增加了267509万美元[147] 截至2022年9月30日公司未合并合资企业债务情况 - 截至2022年9月30日，公司未合并合资企业有第三方抵押贷款债务1.26亿美元[152] 截至2022年9月30日公司长期债务情况 - 截至2022年9月30日，公司长期债务总计996206万美元，其中固定利率本金713260万美元，可变利率本金100000万美元，利息182946万美元[154] 截至2022年9月30日公司经营租赁情况 - 截至2022年9月30日，公司经营租赁总计4109万美元[154] 公司未来支付债务和租赁协议总义务 - 公司未来支付债务和租赁协议的总义务为1000315万美元[154] 截至2022年9月30日公司债务情况 - 截至2022年9月30日，公司债务包含4亿美元未偿还浮动利率定期贷款，其中3亿美元已有效转换为固定利率[158] 浮动利率债务利率变动影响 - 若2022年9月30日所有浮动利率债务的市场利率永久上升或下降1%，浮动利率债务的利息费用、未来收益和现金流每年将增加或减少约100万美元[158] 公司协议利率过渡情况 - 2022年5月11日，公司将修订后的循环信贷协议和修订后的定期贷款协议从1个月伦敦银行同业拆借利率过渡到基于1个月期限担保隔夜融资利率的定价[159] 截至2022年9月30日公司利率互换情况 - 截至2022年9月30日，公司4笔有效利率互换的名义金额总计30万美元，公允价值为11,656美元，2021年12月31日为 - 3,966美元[160] - 截至2022年9月30日，公司4笔远期利率互换的名义金额总计30万美元，公允价值为15,923美元，2021年12月31日为 - 647美元[160] - 截至2022年9月30日，IAGM的有效利率互换名义金额总计7.5万美元，公允价值为3,197美元，2021年12月31日为530美元[160] 公司财务报表编制情况 - 公司财务报表按照公认会计原则编制，需进行估计和假设，实际结果可能与估计不同[156] 公司关键会计估计情况 - 与年度报告中“管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析”所述的关键会计估计相比，公司关键会计估计无重大变化[157] 公司应对利率互换到期措施 - 公司签订了4份利率远期互换协议，以应对4笔有效互换到期日与修订后定期贷款协议到期日之间的时间段[159] 公司衍生品损益确认情况 - 每个报告期对衍生品按市值计价产生的损益，在公司简明综合运营和综合收益报表中确认为综合收益的增加或减少[160]

物业收购与处置 - 2022年4月21日，公司以3800万美元收购The Highlands of Flower Mound，承担2290万美元现有抵押贷款债务[88] - 2022年5月4日，公司以1040万美元收购Bay Landing[89] - 2022年6月10日，公司以70万美元收购Kyle Marketplace的一块土地[89] - 2022年6月30日，公司以3760万美元出售Centerplace of Greeley，确认出售收益2510万美元[90] - 2022年6月30日，公司以1790万美元出售Cheyenne Meadows，确认出售收益1170万美元[90] - 自2021年1月1日起，公司收购了5处零售物业，处置了3处[114] 债务融资 - 2022年6月3日，公司签订2.5亿美元高级票据私募协议，其中1.5亿美元为利率5.07%的A系列票据，1亿美元为利率5.20%的B系列票据[91] - 2022年6月3日，公司与多方签订了2.5亿美元的高级无担保票据私募协议[155] 零售物业持有情况 - 截至2022年6月30日，公司拥有或持有权益的零售物业62处，总可租赁面积约1050万平方英尺[95] 零售物业入住率与租金情况 - 2022年6月30日，公司零售物业经济入住率为93.2%，租赁入住率为95.4%，每平方英尺年化基本租金为18.80美元[97] - 2022年社区和邻里中心经济入住率为93.5%，租赁入住率为96.0%，每平方英尺年化基本租金为19.71美元[100] - 2022年动力中心经济入住率为92.7%，租赁入住率为94.5%，每平方英尺年化基本租金为17.31美元[101] - 截至2022年6月30日，公司零售物业组合经济入住率为93.1%，较2021年的92.2%有所提升；租赁入住率为95.1%，较2021年的93.2%有所提升[103][104] - 截至2022年6月30日，公司零售物业组合每平方英尺平均基本租金（ABR PSF）为19.03美元，较2021年的18.53美元有所增长[103][104] 零售物业租赁到期情况 - 2022年6月30日，公司经济占用的按比例合并零售投资组合中，2027年到期租赁的可出租总面积（GLA）占比最高，为19.6%，年租金（ABR）占比为19.8%[106] 零售物业续租情况 - 2022年上半年，公司按比例合并零售投资组合中有126万平方英尺的GLA到期，其中117万平方英尺重新出租，续租率约为92.4%[110] - 2022年上半年，公司所有租户可比续约租约的租金较之前增长5.0%，可比新租约租金增长38.6%[111] - 2022年上半年，公司按比例合并零售投资组合中，所有租户执行的租约总数为144份，GLA总计46.8万平方英尺[111] 租赁收入情况 - 2022年第二季度，公司租赁净收入为5893.5万美元，较2021年同期增加795.7万美元；上半年租赁净收入为1.16703亿美元，较2021年同期增加1579.9万美元[115] - 2022年第二季度租赁收入净额较2021年同期增加227万美元，增幅4.8%；上半年增加506万美元，增幅5.4%[131] 运营费用情况 - 2022年第二季度，公司总运营费用为5012万美元，较2021年同期增加228.3万美元；上半年总运营费用为9716.4万美元，较2021年同期增加114.7万美元[117] - 2022年第二季度折旧和摊销费用较2021年同期增加221万美元，主要因净收购和处置活动增加折旧和摊销费用360万美元，部分被符合相同物业标准的零售物业减少的140万美元费用抵消[117] - 2022年上半年折旧和摊销费用较2021年同期增加340万美元，主要因净收购和处置活动增加折旧和摊销费用590万美元，部分被符合标准的零售物业减少的250万美元费用抵消[118] - 2022年第二季度物业运营费用较2021年同期增加140万美元，主要因净收购和处置活动增加费用90万美元，符合标准的零售物业增加费用50万美元[119] - 2022年上半年物业运营费用较2021年同期增加170万美元，主要因净收购和处置活动增加费用140万美元，符合标准的零售物业增加费用30万美元[120] - 2022年第二季度一般及行政费用较2021年同期减少180万美元，主要因长期激励计划成本减少100万美元和其他薪酬成本减少80万美元[121] - 2022年上半年一般及行政费用较2021年同期减少430万美元，主要因长期激励计划成本减少250万美元、其他薪酬成本减少100万美元和股票管理及投资者关系成本减少80万美元[122] 利息费用情况 - 2022年第二季度净利息费用较2021年同期增加170万美元，上半年增加250万美元，主要因信贷额度余额和利率波动、承担抵押贷款及债务发行成本摊销增加，部分被偿还抵押贷款抵消[125] 出售投资性物业收益情况 - 2022年第二季度和上半年出售投资性物业净收益为3690万美元，2021年同期分别为40万美元和90万美元[126] 非合并实体权益收益情况 - 2022年上半年非合并实体权益收益较2021年同期增加200万美元，主要因出售物业收益和利息费用减少，部分被物业运营收益减少抵消[127] 同店净运营收入情况 - 2022年第二季度同店净运营收入（NOI）较2021年同期增加240万美元，增幅7.3%；上半年增加610万美元，增幅9.7%，主要因最低租金、百分比租金增加及费用减少[132] 净收入情况 - 2022年二季度末，净收入为41921美元，2021年同期为1499美元；2022年上半年净收入为51422美元，2021年同期为1399美元[135] 零售物业开发等成本情况 - 2022年上半年，零售物业开发和再开发、资本支出和租赁活动的直接成本为14807美元，间接成本为1451美元，总计16258美元[139] 股东分配情况 - 2022年上半年，公司宣布向股东分配总计2770万美元，支付现金分配2760万美元[146] 现金流量情况 - 2022年上半年，经营活动提供现金63492美元，2021年同期为53999美元，增加9493美元；投资活动使用现金73781美元，2021年同期为10358美元，增加63423美元；融资活动提供现金61328美元，2021年同期使用现金95300美元，增加156628美元[147] - 2022年上半年，投资活动使用现金7380万美元主要用于1.561亿美元的投资性房地产收购和1940万美元的资本投资及租赁成本，部分被5430万美元的投资性房地产销售净收益和4740万美元的非合并实体分配所抵消[149] - 2022年上半年，融资活动提供现金6130万美元主要来自1.12亿美元的信贷额度提取，部分被2230万美元的债务偿还、2760万美元的分配支付和80万美元的抵押贷款本金支付等所抵消[149] 债务情况 - 截至2022年6月30日，非合并合资企业有第三方抵押贷款债务1.26亿美元[152] - 截至2022年6月30日，公司长期债务总计8.04433亿美元，其中固定利率本金4.63485亿美元，可变利率本金2.43亿美元，利息97948美元；经营租赁3752美元，融资租赁123美元，总计8.08308亿美元[154] - 截至2022年6月30日，公司债务包括1.43亿美元未偿还可变利率信贷额度余额和4亿美元定期贷款，其中3亿美元已有效转换为固定利率[158] - 若2022年6月30日所有可变利率债务的市场利率永久上升或下降1%，可变利率债务的利息费用以及未来收益和现金流的年度增减约为240万美元[158] 利率互换情况 - 截至2022年6月30日，公司四个有效利率互换的名义金额总计30万美元，公允价值为7959美元，2021年12月31日为 - 3966美元[160] - 截至2022年6月30日，公司四个远期利率互换的名义金额总计30万美元，公允价值为8636美元，2021年12月31日为 - 647美元[160] - 截至2022年6月30日，IAGM有效利率互换的名义金额总计7.5万美元，公允价值为2764美元，2021年12月31日为530美元[160] - 公司四个有效利率互换中，5年期固定部分收取1个月LIBOR，支付固定利率1.4795%；5.5年期固定部分收取1个月LIBOR，支付固定利率分别为1.4915%和1.4990%[160] - 公司四个远期利率互换中，5年期固定部分收取1个月LIBOR，支付固定利率分别为1.5763%和1.5730%；5.5年期固定部分收取1个月LIBOR，支付固定利率分别为1.5770%和1.5960%[160] - IAGM有效利率互换中，担保定期贷款收取1个月LIBOR，支付固定利率分别为0.4290%和0.4060%[160] 财务报表编制与会计估计情况 - 公司财务报表按照GAAP编制，需进行影响资产、负债、或有资产和负债披露以及收入和费用报告金额的估计和假设[156] - 与年报中“管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析”所述的关键会计估计相比，公司关键会计估计无重大变化[157] 资产负债表外安排情况 - 公司除了非合并合资企业IAGM外，没有其他资产负债表外安排[151]

财务数据和关键指标变化 - 2022年前六个月核心FFO增至5770万美元，即每股0.85美元，同比增长33%，主要因按比例计算的同店NOI增加贡献每股0.10美元，以及2022年收购带来每股0.03美元的增长 [17] - 因2021年继任计划的非经常性成本，实现G&A节省0.06美元，去年第四季度1亿美元股票回购产生0.04美元的积极影响，但利息费用增加0.02美元抵消了部分收益 [18] - 按比例计算的同店NOI年初至今达到7480万美元，增长9.9%，主要受合同租金增加、入住率提高和现金基础租户收款时间的推动，且与2021年同期相比，因2021年给予的租金减免在2022年未发生，有150个基点的有利比较 [19] - 公司将2022年核心FFO区间低端提高至每股1.52美元，高端维持在每股1.56美元，将按比例计算的同店NOI增长指引收紧至4% - 5% [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度末租赁入住率为95.4%，比第一季度高100个基点，比去年同期高250个基点，上半年主力租户租赁比例增至98.2%，小商铺维持在90.5%，均创历史新高 [27] - 截至6月30日，按比例计算的同店组合年基本租金为19.03美元，较2021年6月30日增长2.7%，主力租户ABR为12.53美元，小商铺ABR为32.07美元 [29] - 第二季度签署78份租约，总面积约28.9万平方英尺，季度租户保留率超过92%，预计续约将继续占租赁业务的很大比例 [30] - 本季度新签和续约租约的总租金差为15.1% [31] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于阳光地带市场，其几乎全部位于阳光地带的投资组合使其与购物中心同行区分开来，该地区持续有强劲的人口迁移和就业创造模式，吸引企业搬迁，带动对公司物业租赁空间的需求 [7][8] - 公司继续执行重大企业举措，本季度发布首份ESG报告，致力于可持续发展，投资物业以创建社区聚集空间，优先安装能源管理系统和电动汽车充电站，并在新收购中进行可持续性评估 [9][10][11] - 公司正在为董事会增加多样性，进行搜索以增加董事会的技能和能力，同时进一步提高多样性 [12] - 公司团队继续在其市场内寻找和审查大量收购机会，在评估新机会及其对潜在外部增长的贡献时保持高度纪律性，本季度收购了那不勒斯郊外的Bay Landing和达拉斯郊区的Highlands of Flower Mound [13][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其简单而专注的业务计划继续产生强劲业绩，接近行业顶端，该战略使其能够应对经济和资本市场的潜在波动 [7] - 预计全年将实现有意义的NOI和核心FFO增长，业绩将接近行业顶端 [24] - 尽管目前租户需求强劲，但公司会密切关注通胀对租户和消费者的影响，租户目前正在调整以减轻风险或避免运营受到重大干扰，公司将在需要时与租户合作，帮助其成功开展业务 [32][33] 其他重要信息 - 公司团队在奥兰多的Suncrest Village物业重建了一家全新的Publix超市，在成本上升和供应链延迟的情况下，按时按预算完成项目，预计该项目将为该购物中心带来显著的NOI增长 [33][34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前入住率已达创纪录水平，未来入住率还能提高多少，本季度租赁成本较高的原因及未来趋势如何 - 公司认为可以将入住率再提高一点，目前在过去难以出租的区域取得了成功，租赁成本高更多是组合问题，而非翻新长期空置空间所致，公司在这些区域会更加谨慎，预计今年剩余时间入住率将继续上升，当前经济背景下破产情况较少对公司有利，但这种情况可能不会持续太久 [43][45] 问题2: 如何看待公司在达拉斯、亚特兰大等市场的投资，与奥斯汀市场相比如何，是否更犹豫在奥斯汀市场投入更多资金 - 公司对达拉斯、亚特兰大、奥斯汀三个市场都感兴趣，但原因不同，奥斯汀由于需求和供应情况，总回报预期处于较低水平，而亚特兰大、达拉斯和休斯顿部分地区建设相对容易，公司还对佛罗里达州中部和西部以及卡罗来纳州的市场动态感到兴奋，希望在这些地区增加投资 [47][48] 问题3: 利率大幅上升，市场预期资本化率将上升，公司如何改变收购和投资的承保标准 - 公司在收购方面更加谨慎，目前看到的项目定价较为稳定，核心杂货店项目受影响较小，因为通常可以通过资产负债表购买，对担保融资的依赖程度较低，而大型资产可能会受到更大影响，公司预计市场可能会出现回调，但目前尚未看到这种情况 [49]

业绩总结 - 2022年第二季度净收入为4190万美元，每股摊薄收益为0.62美元，较2021年同期显著增长[11] - NAREIT FFO为3040万美元，每股摊薄收益为0.45美元，较2021年同期增长[14] - Core FFO为2860万美元，每股摊薄收益为0.42美元，较2021年同期增长[15] - 2022年上半年总收入为118,679千美元，较2021年上半年的103,261千美元增长了15.0%[32] - 2022年第二季度的租赁收入净额为58,935千美元，较2021年同期增长了15.4%[32] - 2022年第二季度的总运营费用为50,120千美元，较2021年同期增长了4.8%[32] - 2022年第二季度的折旧和摊销费用为24,205千美元，较2021年同期增长了10.0%[32] - 2022年上半年综合收入为73,859千美元，较2021年上半年的5,280千美元增长了1,400.4%[32] 用户数据 - 截至2022年6月30日，租赁占用率为95.4%[12] - 2022年第二季度签署了78份租约，总面积约为289,000平方英尺，混合可比租赁扩展为15.1%[12] - 2022年6月30日，年化基础租金每平方英尺（ABR）为18.80美元，同比增长2.6%[19] - 2022年第二季度的租赁总数为210，GLA为1,115千平方英尺，ABR PSF为$20.59，较上期增长7.1%[58] 财务状况 - 截至2022年6月30日，InvenTrust的总流动性为3.104亿美元，其中包括1.034亿美元的现金和2.070亿美元的循环信贷额度[22] - 截至2022年6月30日，公司的总资产为24.27713亿美元，较2021年12月31日的22.12415亿美元有所增加[31] - 截至2022年6月30日，公司的总负债为8.08224亿美元，较2021年12月31日的6.40863亿美元有所增加[31] - 截至2022年6月30日，公司的净债务与调整后EBITDA比率为5.1倍[29] - 截至2022年6月30日，公司的综合债务加权平均利率为3.05%，剩余期限为4.0年[23] 未来展望 - 2022年每股稀释后净收入预期为0.74美元，较之前的0.78美元有所下调[25] - 2022年NAREIT FFO每股稀释后预期为1.61美元，较之前的1.65美元有所下调[25] - 2022年核心FFO每股稀释后预期为1.52美元，较之前的1.56美元有所下调[25] - 截至2022年6月30日，InvenTrust的净投资活动预期约为21,000万美元[26] 资产处置与收购 - 2022年6月30日，公司处置了两处科罗拉多州物业，交易金额为5550万美元，确认总销售收益为3690万美元[21] - 2022年收购的“Shops at Arbor Trails”物业的收购价格为$112,190,000，租赁占用率为99.2%[60] - 2022年处置的“Centerplace of Greeley”物业的处置价格为$37,550,000，租赁占用率为100%[61] - 2022年处置的“Cheyenne Meadows”物业的处置价格为$55,450,000，租赁占用率为98.4%[61] 负面信息 - 2022年第二季度每股稀释后净收入预期有所下调[25] - 2022年上半年总收入较2021年上半年的22,850,000美元下降34.6%[52] - 2022年第二季度的租赁收入净额较2021年同期下降42.5%[52]

业绩总结 - 2022年第一季度净收入为9,501千美元，而2021年为(100)千美元[82] - 2022年第一季度的EBITDA为39,481千美元，较2021年的28,672千美元增长37.5%[84] - 2022年第一季度的NAREIT FFO为31,658千美元，较2021年的22,898千美元增长38.3%[86] - 2022年第一季度的Core FFO为29,021千美元，较2021年的22,125千美元增长31.1%[86] - 2022年第一季度的Same Property NOI为35,736千美元，较2021年的31,935千美元增长12.3%[82] - 2022年第一季度的Pro Rata Same Property NOI为38,737千美元，较2021年的34,531千美元增长12.7%[82] 用户数据 - 91%的净营业收入（NOI）来自于阳光带市场，显示出公司在该地区的领导地位[19] - 86%的净营业收入来自于拥有杂货店的中心，反映出公司对必要性租户的依赖[19] - 前十大租户中有50%为杂货商，推动了购物中心的客流量[30] - 前十大租户的总租金收入占比为23.1%[30] - 2022年第一季度签署了68份租约，总面积为183,000平方英尺，租赁占用率为94.4%[33] - 2022年第一季度的历史租赁占用率为94.4%，四年平均为94%[33] - 2022年第一季度的综合租赁扩展率为6%[34] - 2022年第一季度的平均每平方英尺租金（ABR）为19.48美元[29] 财务状况 - 公司在2022年第一季度的净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为5.7倍，显示出保守的杠杆水平[21] - 2022年，流动性超过262,000,000美元，其中包括48,000,000美元现金和214,000,000美元的循环信贷额度[48] - 公司的长期发行人违约评级为'BBB-'，展望稳定[48] 股东回报 - 公司在2022年增加了5%的股息，继续评估与董事会的派息比率[21] - 自2021年10月上市以来，IVT的股价上涨了26%，年初至今上涨了9%[15] - 公司在2022年设立了高达1.5亿美元的股票回购计划和高达2.5亿美元的市场交易（ATM）股权发行计划[14] 未来展望 - 2022年每股核心FFO的预期增长率为8%至11%[56] - 2022年每股净收入预期在0.18美元至0.24美元之间[56] - 公司在阳光带市场的中位家庭收入（HHI）增长率预计为3.0%[24] - 2022年，计划在11个项目上投入高达45,000,000美元进行再开发[36] 成本控制 - 2022年第一季度的利息支出为5,447千美元，较2021年的4,916千美元增长10.8%[84] - 2022年第一季度的折旧和摊销费用为24,427千美元，较2021年的23,757千美元增长2.8%[84] - 2022年第一季度的总管理费用为7,887千美元，较2021年的10,351千美元下降23.8%[82] 股本变动 - 2022年第一季度的加权平均普通股基本流通股数为67,354,717股，较2021年的71,998,654股减少6.5%[86]

业绩总结 - 2022年第一季度净收入为9,501千美元，而2021年为(100)千美元[82] - 2022年第一季度的EBITDA为39,481千美元，较2021年的28,672千美元增长37.5%[84] - 2022年第一季度的调整后EBITDA为33,855千美元，较2021年的26,730千美元增长26.5%[84] - 2022年第一季度的NAREIT FFO为31,658千美元，较2021年的22,898千美元增长38.3%[86] - 2022年第一季度的Core FFO为29,021千美元，较2021年的22,125千美元增长31.1%[86] - 2022年第一季度的Same Property NOI为35,736千美元，较2021年的31,935千美元增长12.3%[82] - 2022年第一季度的Pro Rata Same Property NOI为38,737千美元，较2021年的34,531千美元增长12.7%[82] 用户数据 - 2022年第一季度签署了68份租约，总面积为183,000平方英尺，租赁占用率为94.4%[33] - 2022年第一季度的历史租赁占用率为94.4%，四年平均为94%[33] - 前十大租户中有50%为杂货商，推动了公司中心的客流量[30] - 前十大租户的总租金收入占比为23.1%[30] 财务状况 - 截至2022年3月31日，净债务与调整后EBITDA比率为5.7倍，显示出保守的杠杆水平[21] - 流动性超过2.62亿美元，其中包括4800万美元现金和2.14亿美元的循环信贷额度[48] - 2022年预计每股净收入为0.18至0.24美元，NAREIT FFO每股为1.58至1.64美元[56] - 2022年核心FFO每股预计为1.51至1.56美元，同比增长8%至11%[56] 股东回报与资本配置 - 2022年增加了5%的股息，继续评估与董事会的派息比率[21] - 设立了高达1.5亿美元的股票回购计划和高达2.5亿美元的市场外（ATM）股权发行计划[14] - 自2021年10月上市以来，股价上涨了26%[15] 市场定位与扩张 - 86% NOI来自于拥有杂货店的中心，反映出公司在必要性零售领域的强大定位[19] - 91%的NOI来自于日益增长的Sun Belt市场，显示出公司在该地区的领导地位[19] - 投资组合中66%的物业来自于小型社区和邻里中心[27] 未来展望与研发 - 2022年计划在11个项目上投入高达4.5亿美元用于重新开发和提升消费者体验[36] - 2022年预计每股核心FFO增长为5%[21] - 获得了Fitch的投资级信用评级，长期发行人违约评级为'BBB-'，展望稳定[48]

公司资产交易 - 2022年2月2日，公司以1.893亿美元收购德州奥斯汀两处物业，动用现金、提取1.05亿美元信贷额度并承担5750万美元抵押贷款[77] - 2022年3月3日，公司合资企业出售德州凯蒂一处20.6万平方英尺零售物业，售价3910万美元，公司分享210万美元收益[78] 公司股权计划 - 2022年2月23日，公司设立最高1.5亿美元普通股回购计划，截至3月31日未回购[79] - 2022年3月7日，公司设立最高2.5亿美元普通股市场发售计划，截至3月31日未出售[81] - 2022年4月28日，公司将普通股授权股数从14.6亿股减至1.46亿股，优先股授权股数保持4000万股[82] 公司债务处理 - 2022年3月4日，公司用现金偿还2230万美元抵押贷款，确认10万美元债务清偿损失[80] 公司物业持有情况 - 截至2022年3月31日，公司拥有或参股63处零售物业，总可租面积约1060万平方英尺[83] 公司物业入住及租金情况 - 2022年3月31日，公司零售物业经济入住率93.2%，租赁入住率94.4%，每平方英尺年化基本租金18.64美元[85] - 2022年3月31日，社区和邻里中心经济入住率93.4%，租赁入住率94.6%，每平方英尺年化基本租金19.50美元[88] - 2022年3月31日，动力中心经济入住率93.0%，租赁入住率94.0%，每平方英尺年化基本租金17.18美元[89] 公司物业租约情况 - 2022年3月31日，经济占用按比例合并零售投资组合中，1490份租约到期，总可出租面积（GLA）为9261平方英尺，年基本租金（ABR）为183179美元[94] - 2022年第一季度，按比例合并零售投资组合中有104万平方英尺GLA到期，其中97.1万平方英尺重新出租，保留率约为93.1%[98] - 2022年第一季度，所有租户执行的租约共68份，GLA为18.3万平方英尺，加权平均租约期限为6.4年，租金较之前增长5.0%[99] 公司第一季度收益情况 - 2022年第一季度总收益为58786美元，较2021年同期增加7665美元，其中租赁净收入增加7842美元[103] - 2021年第一季度，公司在三个零售物业部分征用完成后确认净收益0.5百万美元[109] - 2022年第一季度，非合并实体的权益收益较2021年同期增加210万美元，主要由于物业出售收益210万美元和利息费用减少30万美元[110] - 2022年第一季度净收入为9501美元，2021年同期亏损100美元[113][120] 公司第一季度运营费用情况 - 2022年第一季度总运营费用为47044美元，较2021年同期减少1136美元，其中折旧和摊销费用增加1142美元，一般及行政费用减少2464美元[105] 公司第一季度其他净费用情况 - 2022年第一季度其他净费用为2241美元，较2021年同期增加800美元，其中净利息费用增加824美元[107] 公司零售物业评估指标 - 公司根据净运营收入（NOI）评估零售物业表现，将其分为同店NOI和其他投资物业NOI[111] - 公司认为NOI、同店NOI和其他投资物业NOI等非GAAP财务指标在评估财务状况和运营表现时提供了跨期可比性[112] 公司第一季度部分财务指标变化 - 2022年第一季度同店NOI为35736美元，较2021年同期增长3801美元，增幅11.9%[114] - 2022年第一季度租赁收入净额为50666美元，较2021年同期增长2772美元，增幅5.8%[114] - 2022年第一季度其他物业收入为269美元，较2021年同期增长82美元，增幅43.9%[114] - 2022年第一季度房地产税为7352美元，较2021年同期减少782美元，降幅9.6%[114] - 2022年第一季度NAREIT FFO适用于普通股和稀释证券为31658美元，2021年同期为22898美元[120] - 2022年第一季度Core FFO适用于普通股和稀释证券为29021美元，2021年同期为22125美元[120] 公司第一季度支出情况 - 2022年第一季度开发和再开发、资本支出及租赁活动总支出为6666美元[125] 公司第一季度股息情况 - 2022年第一季度公司宣布并支付给股东的股息总额为1380万美元[132] 公司第一季度现金流量情况 - 2022年第一季度经营活动提供现金26777美元，较2021年同期增加5931美元[133] 公司投资活动现金情况 - 投资性房地产收购支出1.309亿美元，资本支出和租户改良支出430万美元，开发项目投资240万美元，租赁佣金和其他租赁成本110万美元，其他投资活动现金流出90万美元，非合并实体分配现金流入2530万美元[135] - 资本支出和租户改良支出300万美元，开发项目投资50万美元，租赁佣金和其他租赁成本100万美元，其他投资活动现金流入90万美元，投资性房地产出售净收益现金流入90万美元[135] 公司资金使用及债务偿还情况 - 从信贷额度提取1.05亿美元为奥斯汀收购提供部分资金，偿还债务支出2230万美元，支付分配款1380万美元，抵押债务本金支付、融资租赁负债支付及贷款费用和其他存款支付50万美元[135] - 偿还信贷额度5000万美元，支付分配款1360万美元，抵押债务本金支付、融资租赁负债支付及贷款费用和其他存款支付50万美元[135] 公司债务规模情况 - 截至2022年3月31日，非合并合资企业第三方抵押贷款债务为1.489亿美元[137] - 截至2022年3月31日，长期债务总计7.71915亿美元，其中固定利率债务本金4.40829亿美元，可变利率债务本金2.36亿美元，利息9508.6万美元[139] - 截至2022年3月31日，经营租赁义务总计3858万美元，融资租赁义务总计194万美元[139] - 截至2022年3月31日，公司债务包括未偿还可变利率信贷额度余额1.36亿美元和定期贷款4亿美元，其中3亿美元已转换为固定利率[143] 公司债务利率影响情况 - 若2022年3月31日所有可变利率债务市场利率永久上升或下降1%，可变利率债务利息费用及未来收益和现金流的年度增减约为240万美元[143] 公司利率互换情况 - 截至2022年3月31日，公司有四个有效利率互换和四个远期利率互换，IAGM有两个有效利率互换[145]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度公司产生3170万美元的NAREIT FFO，即每股0.47美元，较2021年同期每股增长47%；核心FFO增至2900万美元，即每股0.43美元，同比增长39% [12] - 2022年第一季度NAREIT和核心FFO的增长主要得益于同店NOI每股增加0.06美元、因2021年继任计划非经常性成本带来的G&A节省0.03美元以及去年第四季度1亿美元股票回购带来的0.03美元正向影响 [12] - 第一季度按比例计算的同店NOI达到3870万美元，增长12.2%，主要由合同租金增加、入住率提高和现金基础租户收款时间推动，且与2021年第一季度相比有200个基点的有利比较 [13] - 截至3月31日，公司总流动性为2.62亿美元，包括循环信贷额度剩余的2.14亿美元和手头超过4800万美元的现金；按比例计算的债务加权平均利率为2.6%，加权平均期限为4年，2022年无债务到期 [14] - 公司修改2022全年指导，将摊薄后每股净收入指导提高至0.18 - 0.24美元，将NAREIT FFO指导提高至每股1.58 - 1.64美元，将核心FFO范围收紧至每股1.51 - 1.56美元，同店NOI增长指导提高至3.75% - 5.25%，G&A费用预测略有下降但将被当前利率环境和未来融资活动带来的高于预期的利息费用抵消，净投资活动增加至2.1亿美元 [15] - 预计2022年季度FFO增长将放缓，EBITDA将逐季增加，但利率上升将影响下半年FFO；公司预计通过有机增长和收购实现NOI增长，G&A略低，核心FFO增长接近两位数，同时谨慎安排永久债务融资以巩固债务结构 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度租赁入住率为94.4%，比2021年第四季度高50个基点，比去年第一季度高150个基点；主力租户租赁比例增至96.6%，小商铺达到90.5%，同比分别增加80个基点和290个基点 [18] - 截至3月31日，按比例计算的组合年度基础租金为8.64美元，较2021年同期增长2.2%；主力租户ABR为12.24美元，小商铺ABR为31.51美元 [18] - 第一季度签署60份租约，总面积约18.3万平方英尺GLA；季度混合可比租约利差为5%，续租率为93% [18] - 续约努力中租约利差为4.4%，健康的续租率和入住率表明公司物业适合租户经营业务 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司专注的阳光地带市场受益于过去十年的人口迁入，疫情后这种趋势加速且未来几年将持续，市场具备产生高于其他地区的风险调整后回报的要素，公司中心将提供可持续租金增长和价值创造机会 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司是专注于阳光地带的购物中心REIT，目标是通过战略资本配置进一步提高在该地区的集中度，为对阳光地带核心零售感兴趣的投资者提供投资选择 [5] - 公司展示了严格的资本配置，2021年11月完成1亿美元荷兰式要约回购400万股，每股25美元；注重内部和外部增长，通过同店NOI增长和收购更多优质阳光地带物业为股东带来现金流增长 [6] - 董事会授权并批准了1.5亿美元的新股票回购计划，3月建立了2.5亿美元的ATM发行计划，以有效进入资本市场；4月获得惠誉评级的首次信用评级，长期发行人违约评级为BBB - ，展望稳定 [7][8] - 公司认为评级反映了其简单专注的阳光地带投资组合战略带来的现金流质量和团队对一流资本结构的执着，将扩大资本来源并支持评估增长机会 [9] - 公司在选择新市场时专注于阳光地带，进入新市场有更高门槛，需达到一定规模以发挥集群运营的竞争优势 [28] - 公司认为再开发是获得强风险调整后回报并改善资产的增量机会，再开发管道规模较小但可管理，是增量NOI增长的重要驱动力 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司未来感到兴奋，将继续维持简单战略，以在未来实现可持续现金流增长，希望随着更多人了解公司故事和战略，加上可能被纳入重要指数和基准，公司将继续吸引现有和新投资者 [23] - 公司密切关注供应链挑战和通货膨胀，对投资组合影响较小，但已开始看到材料成本和交付时间增加；租户目前能够适应挑战，公司将继续与租户合作以帮助其成功经营业务 [20] - 公司认为投资组合结构和资产负债表使其能够在所有经济环境和周期中成功运营，以必需品为主的杂货店锚定中心在通货膨胀环境中表现较好 [21] 其他重要信息 - 会议讨论可能包含前瞻性陈述，基于管理层当前信念和预期，受各种风险和不确定性影响，公司无义务更新相关陈述；同时参考了某些非GAAP财务指标，可比GAAP财务指标包含在本季度收益材料中，可在投资者关系网站查看 [3] 问答环节所有提问和回答 问题: 公司现有市场中哪个将产生最大增长，是否有新市场可能拥有资产 - 公司继续看好奥斯汀市场，按预计基础计算其集中度近20%；佛罗里达州中部和西部市场当前资产表现良好，公司继续寻找新机会；北卡罗来纳州的罗利 - 达勒姆和夏洛特市场也有强劲的新家庭形成和对公司中心的需求 [27] - 公司专注于阳光地带，进入新市场有更高门槛，需达到一定规模以发挥集群运营的竞争优势，若能在新市场获得小投资组合达到规模，会考虑进入 [28] 问题: 能否扩展介绍投资组合中的再开发或致密化机会 - 公司认为再开发是获得强风险调整后回报并改善资产的增量机会，有几个位于强劲市场的大型物业未来可能有致密化机会，但公司近期不会独自开展；再开发管道规模较小但可管理，是增量NOI增长的重要驱动力 [29]