公司财务信息披露 - 公司计划于2025年10月28日美股市场收盘后公布2025年第三季度财报 [1] - 财报及补充材料将发布在公司官网的投资者关系栏目 [1] - 公司将举行财报电话会议讨论业绩和业务亮点 [1]

DOWNERS GROVE, Ill.--(BUSINESS WIRE)--InvenTrust Properties Corp. (NYSE: IVT) announced today that its Board of Directors declared a third quarter 2025 cash distribution of $0.2377 per share of common stock. When annualized, this is equal to a rate of $0.9508 per share. This distribution will be paid on or about October 15, 2025, to stockholders of record as of September 30, 2025. About InvenTrust Properties Corp. InvenTrust Properties Corp. is a premier Sun Belt, multi-tenant essential retail. ...

公司概况 - 公司是一家高质量露天购物中心房地产投资信托基金，企业价值约30亿美元 [2] - 公司拥有71处物业，总面积略超1000万平方英尺 [2] - 公司于2021年上市 [3] 业务与资产组合 - 资产几乎全部位于美国阳光地带地区 [2] - 约85%的购物中心拥有杂货店作为主力租户 [2] - 租户主要提供必需商品和服务 [2] 财务表现与战略 - 自2021年上市以来，每股运营资金增长约30% [3] - 公司在增长的同时降低了杠杆率 [3] - 战略目标是通过内部增长和外部收购实现持续增长 [3] - 公司现有平台有能力服务和管理远超71处的物业数量 [3]

PresentationSo this is the InvenTrust Roundtable. Happy to have DJ with us here who's the CEO of the company. Do you want to maybe introduce your team?Yes, sure. Thank you, Sameer. With me today from InvenTrust is Christy David, our Chief Operating Officer; and Mike Phillips, our Chief Financial Officer. I guess I'd kick it off with a couple of minutes.Daniel BuschCEO, President & Director So if you're not familiar with InvenTrust, we are about a $3 billion enterprise value, high-quality open-air shopping c ...

公司概况 * InvenTrust Properties Corp (NYSE: IVT) 是一家高质量、露天购物中心房地产投资信托基金（REIT），企业价值约30亿美元[3] * 公司拥有71处物业，总面积略超1000万平方英尺，业务几乎完全集中在阳光地带（Sunbelt）地区[3] * 其购物中心主要（约85%）由杂货商锚定，租户组合侧重于必需品和服务[3] * 公司于2021年上市，自上市以来每股运营资金（FFO）增长约30%，同时降低了杠杆率[3] 运营与财务表现 * 公司租赁需求极为强劲，出租率达97.3%，经济入住率超过95%[6] * 租户保留率超过90%，签署了大量续租协议，且资本支出较低，这直接提升了利润并加速了自由现金流的增长[6] * 自2021年上市以来，同店净营业收入（NOI）平均增长约5%，公司认为3%至4%的增长是可持续的[8][9] * NOI增长的主要驱动力包括：每年150-200个基点的合同租金上调、低两位数的租金价差（约100个基点）、经常性资本支出和再开发项目（25-55个基点），以及固定公共区域维护费（CAM）增长（约50个基点）[9][10] * 坏账水平低于历史常态，公司未受今年早些时候大型折扣零售商破产的影响，对Big Lots和At Home等公司无风险敞口[5] 战略与资本配置 * 一项重大举措是决定退出加利福尼亚州市场，回收资本并重新投资于增长前景更高的市场[16] * 已成功出售一个包含五处物业的投资组合，收入略高于3亿美元，并预计在年底前再出售一处资产[16] * 已将回收的资本重新部署，资本化率（cap rate）从出售时的约5.5%中段提高到再投资时的约6%或略高，资产增长前景也更优[16][21] * 2025年迄今已完成总额约3.5亿美元的资产收购，并预计在年底前再完成几笔交易[17] * 收购策略侧重于购买完全稳定的资产（通常100%租出），而非增值型资产，依靠租赁更替时按市场水平重定租金来实现增长[22] * 公司采用“中心辐射”（hub and spoke）策略，在核心市场（如夏洛特）周边的高质量二级市场进行选择性收购[24][25] * 投资组合构成预计约为三分之二的核心杂货店锚定邻里购物中心，三分之一为其他形式，如电力中心（power center）或无锚定生活方式中心，但对大型交易则要求其核心策略高度一致[27] 市场与竞争环境 * 加利福尼亚州市场虽然流动性强，但定价竞争非常激烈，经商难度和通胀压力也更大，促使公司退出并转向阳光地带核心市场[19][24] * 在一些核心市场（如卡罗来纳州、乔治亚州、佛罗里达州）看到了来自私人运营商的竞争加剧[24] * 公司对纳什维尔等市场感兴趣，但因定价竞争激烈而保持耐心，并可能选择性地在已有大量投资（近50%）的德克萨斯州市场增加投资[26] * 建筑成本高昂（每平方英尺250-350美元），这抑制了新供应，并使得收购现有资产低于重置成本，从而有利于需求保持强劲[59] 租户与风险展望 * 公司对陷入困境的租户风险敞口极小，2025年仅有极少量涉及破产租户（如一家Joann和两家Party City），并且这些空间要么已被重新出租，要么计划进行再开发[30] * 值得关注的租户包括三家DSW（均位于德克萨斯州）、一些宠物店概念和两家电影院，但目前预计不会出现重大中断[31] * 小型店铺空间预计将继续出现正常的更替，没有对单一业态的重大担忧[32] * 一个潜在的未来逆风是坏账水平从当前极低水平正常化，即使恢复到40个基点的水平，也会对同店NOI增长构成阻力[49][51] 资产负债表与资本 * 公司拥有投资级评级，其杠杆率约为3倍（净债务/EBITDA），是购物中心领域最低的，目标是在未来几年逐步增加杠杆以支持增长[39] * 近期对原定于2026年末/2027年初到期的定期贷款进行了再融资，将其期限延长至2030年和2031年，并已通过利率互换将利率锁定在4.5%[40] * 公司在2029年之前没有重大债务到期，资产负债表状况非常强劲[41] * 公司有3.5亿至4亿美元的年度资产负债表容量，可用于未来几年的外部增长，并将对股权融资机会保持审慎[39][61] 行业趋势与影响 * 亚马逊等公司的当日生鲜杂货配送服务不被视为直接竞争，而是对购物中心实体服务的补充，公司通过投资于注重消费者体验的杂货商（如Publix, Wegmans, Whole Foods）来应对[12][13] * 生活方式中心和电力中心的交易活动有所增加，部分原因是市场上有更多此类资产供应[28][62] * 对于规模较小（15,000-20,000平方英尺）的零售空间，由于缺乏新供应且建造成本高昂，需求非常强劲，经常出现多方竞标的情况[56][57] 2026年展望 * 预计2026年将是内部和外部增长的又一个稳健年份，当前利率互换合约到位意味着2027年之前不会有利率方面的重大阻力[49] * 同店NOI增长的最大变数在于零售 landscape 以及坏账准备金最终将正常化到何种水平[49][51] * 百分比租金收入在2025年前三季度看起来较高，原因是将一部分原在第四季度收取的百分比租金转换为了全年收取的固定租金，这种情况将在2026年恢复正常[44][45]

收购活动 - 公司2025年第二季度收购了Plaza Escondida购物中心，面积为91,000平方英尺，收购价格为2300万美元[96] - 公司2025年第二季度收购了Carmel Village购物中心，面积为54,000平方英尺，收购价格为1990万美元[97] - 公司2025年第二季度收购了West Ashley Station购物中心，面积为79,000平方英尺，收购价格为2660万美元[97] - 公司2025年第二季度收购了Twelve Oaks Shopping Center购物中心，面积为106,000平方英尺，收购价格为3590万美元[98] 物业概况 - 截至2025年6月30日，公司拥有67处物业，总面积为10,556,000平方英尺，经济入住率为95.5%，租赁入住率为97.3%[100] - 截至2025年6月30日，公司相同物业的平均租金为每平方英尺19.98美元，同比增长3.6%[103] 收入和利润 - 公司2025年第二季度净租赁收入为7313万美元，同比增长607万美元[106] - 公司2025年上半年净租赁收入为1.46519亿美元，同比增长1297万美元[106] - 2025年第二季度净收入为9594.2万美元，2024年同期为149.8万美元[125][130] - 2025年第二季度Nareit FFO（适用于普通股和稀释证券）为3548.4万美元，2024年同期为3006.8万美元[125] - 2025年第二季度Core FFO（适用于普通股和稀释证券）为3433.6万美元，2024年同期为2913.4万美元[125] - 2025年第二季度EBITDA为1.35166亿美元，2024年同期为4006万美元[130] - 2025年第二季度调整后EBITDA为4215.4万美元，2024年同期为3830.6万美元[130] 成本和费用 - 公司2025年第二季度折旧和摊销费用为3073.8万美元，同比增长194.8万美元[108] - 公司2025年6月30日止六个月的折旧和摊销费用增加440万美元，相比2024年同期[111] - 公司2025年6月30日止三个月的物业运营费用增加120万美元，相比2024年同期[111] - 公司2025年6月30日止六个月的物业运营费用增加200万美元，相比2024年同期[111] - 公司2025年6月30日止三个月的房地产税增加110万美元，相比2024年同期[111] - 公司2025年6月30日止六个月的房地产税增加150万美元，相比2024年同期[111] - 公司2025年6月30日止六个月的一般及行政费用增加60万美元，主要由于股票薪酬成本增加[111] 债务和利息 - 公司2025年5月9日偿还了1300万美元的抵押贷款[99] - 公司2025年6月30日止三个月的利息费用净额减少130万美元，六个月减少260万美元，主要由于2024年9月偿还7250万美元的合并抵押贷款[113] - 公司长期债务总额为8.393亿美元，其中本金7.38267亿美元，利息1.01063亿美元[146] - 2025年到期债务总额为3856.2万美元，2026年为2.28958亿美元，2027年为2.44196亿美元[146] - 公司运营租赁总支付额为260.1万美元，财务租赁总支付额为7442.9万美元[146] - 公司有4亿美元可变利率债务已通过利率互换转为固定利率[150] - 利率互换名义金额为4亿美元，2025年6月30日公允价值为826.2万美元，2024年12月31日为1442.6万美元[151] - 5.5年期定期贷款利率互换固定利率为3.69%，实际实现利率为4.99%，名义金额1亿美元[151] - 5年期定期贷款利率互换固定利率为1.51%，实际实现利率为2.81%，名义金额1亿美元[151] - 另一笔5.5年期定期贷款利率互换固定利率为1.54%，实际实现利率为2.84%，名义金额5000万美元[151] - 2029年之后长期债务本金支付额为1.07887亿美元，利息支付额为1.4989亿美元[146] - 财务租赁中与West Ashley Station地租相关的支付额为7.1816亿美元[147] 现金流和资本活动 - 2025年上半年资本投资和租赁成本为1.8104亿美元，2024年同期为1.652亿美元[131] - 截至2025年6月30日，ATM计划剩余可发行普通股金额为2.367亿美元[138] - 2025年上半年经营活动产生的现金流为6886.6万美元，2024年同期为6146.2万美元[142] - 2025年上半年投资活动产生的现金流为1.85207亿美元，2024年同期为-7724.5万美元[142] - 2025年上半年向股东支付的现金股息为3600万美元[140] 物业运营表现 - 公司2025年6月30日止三个月的同物业NOI增加195.9万美元，同比增长4.8%[120] - 公司2025年6月30日止六个月的同物业NOI增加447.7万美元，同比增长5.6%[121] 资产处置 - 公司2025年6月30日止三个月和六个月完成加州五处物业组合出售，总处置价格3.06亿美元，确认收益9090万美元[114]

财务数据和关键指标变化 - 上半年同店NOI增长约6%，NAREIT FFO每股增长近5% [4] - 第二季度同店NOI为4260万美元，同比增长4.8%，主要由租金自动增长(150bps)、出租率提升(110bps)和租金差价(80bps)驱动 [9] - 上半年同店NOI总计8510万美元，同比增长5.6% [10] - 第二季度NAREIT FFO为3550万美元(每股0.45美元)，同比增长2.3%；核心FFO每股0.44美元，同样增长2.3% [10] - 上半年NAREIT FFO为7260万美元(每股0.93美元)，同比增长4.5%；核心FFO每股0.90美元，增长3.4% [10] - 季度末总流动性达7.87亿美元，包括5亿美元循环信贷额度，净杠杆率17%，净债务/调整后EBITDA为2.8倍 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 整体出租率达97.3%，小商铺出租率创新高达93.8%，主力店出租率99.5% [4][15] - 第二季度签署73份租约共30.4万平方英尺，新租租金差价44.1%，续租差价9.2%，综合差价16.4% [15] - 续租保留率91%，90%以上续租合约包含3%或更高的年租金自动增长条款 [15] - 2025年租约已100%完成，2026年租约已锁定约85% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 完成加州5处物业组合出售，总价3.06亿美元，标志着公司将完全退出加州市场 [5] - 已成功收购6处物业总价约2.3亿美元，另有2处物业总价1.26亿美元已签约或意向 [6] - 重点投资市场包括Asheville、Charleston、Charlotte、Nashville、Phoenix和Savannah等阳光地带城市 [6][7] - 近期收购包括Charleston的West Ashley Station(Whole Foods主力)、Savannah的Twelve Oaks Shopping Center(Publix主力)、San Antonio的Marketplace at Encino Park(Sprouts主力)和Richmond的West Broad Marketplace(Wegmans和Cabela's主力) [18][19][20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重心转向高增长的阳光地带市场，这些市场具有人口增长、商业友好环境和较高生活质量等共同特点 [7] - 行业竞争加剧，特别是核心杂货店主力购物中心领域，但公司通过加州资产出售获得的资金成本优势保持竞争力 [31][33] - 零售业趋势显示租户更看重能带来全天候客流的位置，如餐厅、健康服务、健身和基本服务等业态 [14] - 健康与健康类别持续增长，本季度与Crunch Fitness签署重要租约，租金差价超过90% [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管消费者信心不足和通胀压力持续，但零售租户表现坚韧 [4] - 将全年同店NOI增长预期上调至4%-5% [5] - 坏账准备金调整为总收入的65-85个基点，反映近期租户破产和潜在风险 [12] - 维持NAREIT和核心FFO指引不变，净投资指引仍为1亿美元 [12] - 预计下半年交易活动将加速，对完成全年收购目标充满信心 [39] 其他重要信息 - 宣布在Austin的The Shops at Galleria引入Trader Joe's，将提升该中心档次和客流 [16] - 加权平均利率为4%，加权平均期限2.9年，正就2026-2027年到期的4亿美元定期贷款进行谈判 [11] - 宣布每股0.95美元的年度股息，较上年增长5% [12] 问答环节所有的提问和回答 关于收购时间表对指引的影响 - 收购活动比预期更集中于下半年，但预计对内部运营预期影响相似 [22][23] - 加州资产约占NOI的10%，在一年内完成资金匹配具有挑战性 [23] 关于出售的加州资产增长情况 - 加州资产的预期增长不如东南部市场，主要因人口迁移和商业环境差异 [26] 关于4-5%同店增长可持续性 - 过去几年4%的增长似乎可持续，得益于更高租金增长条款和接近历史高位的出租率 [28][29] 关于核心杂货主力购物中心竞争 - 行业竞争激烈，但通过加州资产出售获得的资金成本优势使公司保持竞争力 [31][33] 关于小商铺出租率上限 - 基于当前情况，还有约100个基点的提升空间，但可能被租户流失抵消 [34][35] 关于收购管道和指引信心 - 收购管道通常保持约10亿美元机会，对完成1亿美元净收购目标充满信心 [39] - 如果交易活动停滞可能触及指引下限，更多交易可能推动达到上限 [40][41]

财务数据和关键指标变化 - 上半年同店净营业收入（NOI）增长约6%，美国房地产投资信托基金（NAREIT）每摊薄股营运现金流（FFO）同比增长近5% [4] - 第二季度同店NOI为4260万美元，同比增长4.8%；年初至今同店NOI总计8510万美元，较2024年增长5.6% [8][9] - 第二季度NAREIT FFO为3550万美元，即每股摊薄后0.45美元，同比增长2.3%；上半年NAREIT FFO为7260万美元，即每股摊薄后0.93美元，同比增长4.5% [9] - 2025年前六个月核心FFO为每股摊薄后0.90美元，较上年同期增长3.4% [10] - 季度末总流动性为7.87亿美元，包括循环信贷额度下可用的5亿美元借款额度，净杠杆率为17%，净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率为2.8倍 [10] - 季度末加权平均利率为4%，加权平均到期期限为2.9年 [11] - 宣布年化股息为每股0.95美元，较上年增长5% [11] - 提高全年同店NOI增长指引范围至4% - 5%，调整坏账准备金至总收入的65 - 85个基点，维持NAREIT和核心FFO指引，净投资指引维持在1亿美元 [11][12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度执行73份租约，约30.4万平方英尺，新租约签约价差为44.1%，续约价差为9.2%，本季度综合租赁价差为16.4%，租户保留率为91%，超90%续约租约嵌入3%或更高的年租金递增条款 [13] - 季度末总租赁入住率为97.3%，小商铺租赁入住率达93.8%创历史新高，主力店空间入住率接近满负荷，达99.5% [14][15] - 2025年租赁已全部完成，约85%的2026年新租赁已落实 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司积极瞄准阿什维尔、查尔斯顿、夏洛特、纳什维尔、凤凰城和萨凡纳等市场，这些市场人口和就业增长健康、商业和税收环境友好、生活成本相对较低、生活质量高 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 完成出售加利福尼亚州的一个五处物业组合，约3060万美元，预计年底前出售圣佩德罗的最后一处物业，实现完全退出该州，将资金重新配置到阳光地带高增长市场 [5] - 截至目前已成功完成六项物业收购，总计约2.3亿美元，另有两项物业已锁定或签约，价值近1.26亿美元 [6] - 行业对露天购物中心领域机构兴趣高，核心杂货店锚定中心竞争激烈，但公司通过出售加州资产再配置资金，能以合适的资本成本在理想资产上具有竞争力 [30][31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管消费者信心不足和通胀压力顽固，但零售商表现出韧性，公司对收购管道充满信心，预计2025年积极开展收购活动 [4][6] - 行业租赁环境健康活跃，零售商战略扩张，优先选择能见度高、易达性好和租户组合互补的中心 [12] 其他重要信息 - 宣布在德克萨斯州奥斯汀的The Shops At Galleria引入Trader Joe's，在奥斯汀的Schofield Crossing与Crunch Fitness签约 [15][16] - 近期收购了南卡罗来纳州查尔斯顿的West Ashley Station、佐治亚州萨凡纳的Twelve Oaks Shopping Center、德克萨斯州圣安东尼奥的the marketplace at Encino Park和弗吉尼亚州里士满的West Broad Marketplace [17][18][19] 问答环节所有提问和回答 问题: 鉴于收购活动比最初预期更集中在下半年，若按最初预期时间进行收购活动，是否会提高指引？ - 即使按最初预期时间进行收购活动，内部运营预期可能也会有类似变动，因加州投资组合约占NOI的10%多，交易市场春季较慢，公司更具选择性，且预计下半年市场会加速，对2025年底和2026年前景乐观 [21][22] 问题: 出售的加州资产的同店增长情况如何？ - 未来几年加州资产的增长情况不如东南部投资组合，因人口趋势、迁移和商业友好环境等因素，东南部市场的无杠杆风险调整后回报更有利 [25] 问题: 4% - 5%的同店增长在明年是否更可持续？ - 过去认为3% - 4%的内部增长就是强劲年份，目前超过4%的增长很稳定，入住率接近历史高位，小商铺未来几年仍有入住率提升空间，若无重大经济变化，4%的增长似乎可持续 [27][28] 问题: 核心杂货店锚定中心竞争激烈，是否看到增值核心杂货店机会数量下降？是否会转向更多无锚定或影子锚定机会？ - 行业对杂货店锚定业务有大量机构兴趣，竞争存在，但公司通过出售加州资产再配置资金，能在心仪资产上以合适资本成本具有竞争力，且收购资产的增长前景更有吸引力 [30][31] 问题: 小商铺租赁入住率达到近94%新高，其现实上限是多少？ - 难以确定确切上限，并非每个购物中心开发时都完美，总有较难租赁的区域，但公司有租赁策略，目前可见还有100个基点的提升空间，若小商铺保持强劲，之后可能还有提升空间 [33][34] 问题: 目前收购管道的规模、定价以及实现1亿美元净收购指引的信心水平如何？ - 收购管道通常约有10亿美元的实际机会，公司对实现1亿美元净收购指引很有信心，若假期后有更多机会解锁，有能力超越该目标 [37][38] 问题: 要达到FFO范围低端需要什么假设，低端是否假设全年剩余时间无更多交易活动？ - 若目前交易活动停滞，可能接近指引低端；若能推进一些交易或时机更有利，可能达到指引高端，今年此时主要取决于净交易活动的时机 [39]

业绩总结 - 2025年第二季度总收入为60,932千美元，较2024年同期的57,602千美元增长4.0%[108] - 2025年第二季度净收入为95,942千美元，较2024年同期的1,498千美元显著增长[106] - 2025年第二季度EBITDA为135,166千美元，较2024年同期的40,060千美元大幅增长[112] - 2025年第二季度每股净收入为1.23美元，较2024年同期的0.02美元显著增长[109] - 2025年第二季度Nareit FFO为35,484千美元，较2024年同期的30,068千美元增长17.0%[109] 用户数据 - 截至2025年6月30日，租户保留率为91.0%[22] - 租赁占用率为97.3%[22] - 必需品零售占总ABR的59%[51] - 食品杂货占总ABR的17%[51] - 医疗服务占总ABR的10%[51] 财务指标 - 2025年核心每稀释股收益预期为1.79至1.83美元，增长率为3.5%至5.8%[12] - 2025年每股净收入预期为1.43至1.49美元，较之前的0.27至0.33美元大幅上调[121] - 2025年Nareit FFO每股预计范围为1.83至1.89美元，保持不变[121] - 2025年净债务与调整后EBITDA比率为2.8倍，较2024年的4.1倍显著改善[116] - 截至2025年6月30日，净债务为459,201千美元，较2024年的653,020千美元减少了30%[116] 未来展望 - 2025年同店净运营收入增长预期为4.0%至5.0%[12] - 预计未来九年，阳光带地区人口增长将显著超过全国平均水平，分别为6.7%与0.5%[20] - 公司目前正在追踪超过10亿美元的收购机会，主要集中在阳光带市场[29] 成本与支出 - 2025年预计的利息支出为31,000至31,500千美元[121] - 2025年第二季度总运营费用为18,306千美元，较2024年同期的16,935千美元增长8.1%[108] - 2025年第二季度的固定费用覆盖率为4.0%[75] 其他信息 - 2025年年化股息率为0.95美元[22] - 2025年净投资活动约为1亿美元[85] - 2025年同物业净营业收入在2025年第二季度为42,626千美元，较2024年同期的40,667千美元增长4.8%[104]

公司业绩表现 - InvenTrust Properties Corp (IVT) 2025年第二季度FFO为每股0.44美元，低于Zacks一致预期的0.45美元，同比上涨2.33%，调整后FFO意外率为-2.22% [1] - 公司季度收入达7355万美元，超出预期1.30%，同比增长9.09%，过去四个季度中有两次超过收入预期 [2] - 公司股价年初至今下跌9.2%，同期标普500指数上涨8.6% [3] 未来展望 - 当前市场关注点集中于管理层在财报电话会中的指引以及FFO预期变化趋势 [4] - 财报发布前FFO预期修正趋势不利，Zacks评级为4级（卖出），预示短期可能跑输大盘 [6] - 当前市场对下一季度的FFO预期为0.45美元/股，对应收入7539万美元，全年FFO预期1.84美元/股，对应收入2.988亿美元 [7] 行业比较 - 公司所属的REIT及股权信托行业在Zacks行业排名中位列前34%，研究表明前50%行业表现优于后50%行业达2倍以上 [8] - 同业公司Whitestone (WSR) 预计2025年第二季度EPS为0.25美元，同比增长4.2%，收入预期3920万美元，同比增长4.1% [9][10]