财务数据和关键指标变化 - 上半年同店净营业收入（NOI）增长约6%，美国房地产投资信托基金（NAREIT）每摊薄股营运现金流（FFO）同比增长近5% [4] - 第二季度同店NOI为4260万美元，同比增长4.8%；年初至今同店NOI总计8510万美元，较2024年增长5.6% [8][9] - 第二季度NAREIT FFO为3550万美元，即每股摊薄后0.45美元，同比增长2.3%；上半年NAREIT FFO为7260万美元，即每股摊薄后0.93美元，同比增长4.5% [9] - 2025年前六个月核心FFO为每股摊薄后0.90美元，较上年同期增长3.4% [10] - 季度末总流动性为7.87亿美元，包括循环信贷额度下可用的5亿美元借款额度，净杠杆率为17%，净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率为2.8倍 [10] - 季度末加权平均利率为4%，加权平均到期期限为2.9年 [11] - 宣布年化股息为每股0.95美元，较上年增长5% [11] - 提高全年同店NOI增长指引范围至4% - 5%，调整坏账准备金至总收入的65 - 85个基点，维持NAREIT和核心FFO指引，净投资指引维持在1亿美元 [11][12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度执行73份租约，约30.4万平方英尺，新租约签约价差为44.1%，续约价差为9.2%，本季度综合租赁价差为16.4%，租户保留率为91%，超90%续约租约嵌入3%或更高的年租金递增条款 [13] - 季度末总租赁入住率为97.3%，小商铺租赁入住率达93.8%创历史新高，主力店空间入住率接近满负荷，达99.5% [14][15] - 2025年租赁已全部完成，约85%的2026年新租赁已落实 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司积极瞄准阿什维尔、查尔斯顿、夏洛特、纳什维尔、凤凰城和萨凡纳等市场，这些市场人口和就业增长健康、商业和税收环境友好、生活成本相对较低、生活质量高 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 完成出售加利福尼亚州的一个五处物业组合，约3060万美元，预计年底前出售圣佩德罗的最后一处物业，实现完全退出该州，将资金重新配置到阳光地带高增长市场 [5] - 截至目前已成功完成六项物业收购，总计约2.3亿美元，另有两项物业已锁定或签约，价值近1.26亿美元 [6] - 行业对露天购物中心领域机构兴趣高，核心杂货店锚定中心竞争激烈，但公司通过出售加州资产再配置资金，能以合适的资本成本在理想资产上具有竞争力 [30][31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管消费者信心不足和通胀压力顽固，但零售商表现出韧性，公司对收购管道充满信心，预计2025年积极开展收购活动 [4][6] - 行业租赁环境健康活跃，零售商战略扩张，优先选择能见度高、易达性好和租户组合互补的中心 [12] 其他重要信息 - 宣布在德克萨斯州奥斯汀的The Shops At Galleria引入Trader Joe's，在奥斯汀的Schofield Crossing与Crunch Fitness签约 [15][16] - 近期收购了南卡罗来纳州查尔斯顿的West Ashley Station、佐治亚州萨凡纳的Twelve Oaks Shopping Center、德克萨斯州圣安东尼奥的the marketplace at Encino Park和弗吉尼亚州里士满的West Broad Marketplace [17][18][19] 问答环节所有提问和回答 问题: 鉴于收购活动比最初预期更集中在下半年，若按最初预期时间进行收购活动，是否会提高指引？ - 即使按最初预期时间进行收购活动，内部运营预期可能也会有类似变动，因加州投资组合约占NOI的10%多，交易市场春季较慢，公司更具选择性，且预计下半年市场会加速，对2025年底和2026年前景乐观 [21][22] 问题: 出售的加州资产的同店增长情况如何？ - 未来几年加州资产的增长情况不如东南部投资组合，因人口趋势、迁移和商业友好环境等因素，东南部市场的无杠杆风险调整后回报更有利 [25] 问题: 4% - 5%的同店增长在明年是否更可持续？ - 过去认为3% - 4%的内部增长就是强劲年份，目前超过4%的增长很稳定，入住率接近历史高位，小商铺未来几年仍有入住率提升空间，若无重大经济变化，4%的增长似乎可持续 [27][28] 问题: 核心杂货店锚定中心竞争激烈，是否看到增值核心杂货店机会数量下降？是否会转向更多无锚定或影子锚定机会？ - 行业对杂货店锚定业务有大量机构兴趣，竞争存在，但公司通过出售加州资产再配置资金，能在心仪资产上以合适资本成本具有竞争力，且收购资产的增长前景更有吸引力 [30][31] 问题: 小商铺租赁入住率达到近94%新高，其现实上限是多少？ - 难以确定确切上限，并非每个购物中心开发时都完美，总有较难租赁的区域，但公司有租赁策略，目前可见还有100个基点的提升空间，若小商铺保持强劲，之后可能还有提升空间 [33][34] 问题: 目前收购管道的规模、定价以及实现1亿美元净收购指引的信心水平如何？ - 收购管道通常约有10亿美元的实际机会，公司对实现1亿美元净收购指引很有信心，若假期后有更多机会解锁，有能力超越该目标 [37][38] 问题: 要达到FFO范围低端需要什么假设，低端是否假设全年剩余时间无更多交易活动？ - 若目前交易活动停滞，可能接近指引低端；若能推进一些交易或时机更有利，可能达到指引高端，今年此时主要取决于净交易活动的时机 [39]

业绩总结 - 2025年第二季度总收入为60,932千美元，较2024年同期的57,602千美元增长4.0%[108] - 2025年第二季度净收入为95,942千美元，较2024年同期的1,498千美元显著增长[106] - 2025年第二季度EBITDA为135,166千美元，较2024年同期的40,060千美元大幅增长[112] - 2025年第二季度每股净收入为1.23美元，较2024年同期的0.02美元显著增长[109] - 2025年第二季度Nareit FFO为35,484千美元，较2024年同期的30,068千美元增长17.0%[109] 用户数据 - 截至2025年6月30日，租户保留率为91.0%[22] - 租赁占用率为97.3%[22] - 必需品零售占总ABR的59%[51] - 食品杂货占总ABR的17%[51] - 医疗服务占总ABR的10%[51] 财务指标 - 2025年核心每稀释股收益预期为1.79至1.83美元，增长率为3.5%至5.8%[12] - 2025年每股净收入预期为1.43至1.49美元，较之前的0.27至0.33美元大幅上调[121] - 2025年Nareit FFO每股预计范围为1.83至1.89美元，保持不变[121] - 2025年净债务与调整后EBITDA比率为2.8倍，较2024年的4.1倍显著改善[116] - 截至2025年6月30日，净债务为459,201千美元，较2024年的653,020千美元减少了30%[116] 未来展望 - 2025年同店净运营收入增长预期为4.0%至5.0%[12] - 预计未来九年，阳光带地区人口增长将显著超过全国平均水平，分别为6.7%与0.5%[20] - 公司目前正在追踪超过10亿美元的收购机会，主要集中在阳光带市场[29] 成本与支出 - 2025年预计的利息支出为31,000至31,500千美元[121] - 2025年第二季度总运营费用为18,306千美元，较2024年同期的16,935千美元增长8.1%[108] - 2025年第二季度的固定费用覆盖率为4.0%[75] 其他信息 - 2025年年化股息率为0.95美元[22] - 2025年净投资活动约为1亿美元[85] - 2025年同物业净营业收入在2025年第二季度为42,626千美元，较2024年同期的40,667千美元增长4.8%[104]

公司业绩表现 - InvenTrust Properties Corp (IVT) 2025年第二季度FFO为每股0.44美元，低于Zacks一致预期的0.45美元，同比上涨2.33%，调整后FFO意外率为-2.22% [1] - 公司季度收入达7355万美元，超出预期1.30%，同比增长9.09%，过去四个季度中有两次超过收入预期 [2] - 公司股价年初至今下跌9.2%，同期标普500指数上涨8.6% [3] 未来展望 - 当前市场关注点集中于管理层在财报电话会中的指引以及FFO预期变化趋势 [4] - 财报发布前FFO预期修正趋势不利，Zacks评级为4级（卖出），预示短期可能跑输大盘 [6] - 当前市场对下一季度的FFO预期为0.45美元/股，对应收入7539万美元，全年FFO预期1.84美元/股，对应收入2.988亿美元 [7] 行业比较 - 公司所属的REIT及股权信托行业在Zacks行业排名中位列前34%，研究表明前50%行业表现优于后50%行业达2倍以上 [8] - 同业公司Whitestone (WSR) 预计2025年第二季度EPS为0.25美元，同比增长4.2%，收入预期3920万美元，同比增长4.1% [9][10]

收入和利润（同比环比） - 公司2025年第二季度净利润为9590万美元（每股摊薄收益1.23美元），相比2024年同期的150万美元（每股0.02美元）大幅增长[20][24] - 2025年第二季度摊薄每股净收入为1.23美元，同比增长显著[39] - 公司2025年第二季度净收入飙升至9594.2万美元，而2024年同期仅为149.8万美元，主要得益于9.0909亿美元的投资物业出售收益[44] - 2025年第二季度总收入为7355.1万美元，同比增长9.1%（2024年同期为6742.3万美元）[41] - 2025年第二季度EBITDA为1.35166亿美元，同比增长237.4%（2024年同期为4006万美元）[48] - 2025年上半年调整后EBITDA为8615.8万美元，同比增长11.2%（2024年同期为7747.9万美元）[48] 成本和费用（同比环比） - 债务利息支出同比下降13.4%，2025年第二季度为834.6万美元（2024年同期为964万美元）[41] - 同物业运营费用同比增长8.1%，2025年第二季度达1830.6万美元（2024年同期为1693.5万美元）[43] - 2025年第二季度资本支出和租赁成本为1073.1万美元，同比增长13.8%[56] - 开发改造直接成本351.8万美元，同比增长35.4%（2024年同期259.9万美元）[56] 各条业务线表现 - 第二季度Nareit FFO为3550万美元（每股0.45美元），核心FFO为3430万美元（每股0.44美元）[23][27] - 2025年上半年核心FFO（经营现金流）为7056.5万美元，同比增长19.4%（2024年同期为5911.5万美元）[46] - 2025年第二季度每股核心FFO为0.44美元，较2024年同期的0.43美元增长2.3%[46] - 房地产税回收收入同比增长10.5%，2025年第二季度达939.4万美元（2024年同期为829.4万美元）[41] - 公司季度NOI为49,900,000美元，其中地面租金收入为5,002,000美元[87] 各地区表现 - 德克萨斯州贡献最高ABR占比40.3%（81,412千美元），佛罗里达州次之占比21.9%（44,172千美元）[59] - 奥斯汀市场ABR占比最高达16.6%（33,495千美元），其租赁面积占比19.8%（2,091千平方英尺）[59] - 华盛顿特区市场ABR每平方英尺最高达36.83美元，但租赁面积仅占1.7%（181千平方英尺）[59] - 德克萨斯州物业总GLA为467.1万平方英尺，出租率为97.3%，平均基本租金为每平方英尺18.40美元[81] - 佛罗里达州The Forum物业出租率为93.9%，基本租金为每平方英尺17.43美元[81] - 佛罗里达州Westfork & Paraiso物业出租率为98.9%，基本租金为每平方英尺26.03美元[81] - 佛罗里达州Lakeside & Lakeside Crossing物业基本租金为每平方英尺49.54美元，出租率为100%[81] - 佛罗里达州总GLA为2,263,000平方英尺，出租率为97.2%，平均每平方英尺年租金为21.08美元[82] - 北卡罗来纳州总GLA为1,257,000平方英尺，出租率为97.6%，平均每平方英尺年租金为21.15美元[82] - 佐治亚州总GLA为1,175,000平方英尺，出租率为97.6%，平均每平方英尺年租金为20.96美元[82] - 弗吉尼亚州总GLA为385,000平方英尺，出租率为99.3%，平均每平方英尺年租金为17.94美元[82] - 南卡罗来纳州总GLA为293,000平方英尺，出租率为98.8%，平均每平方英尺年租金为26.63美元[82] - 亚利桑那州总GLA为214,000平方英尺，出租率为99.1%，平均每平方英尺年租金为21.85美元[83] - 马里兰州总GLA为181,000平方英尺，出租率为90.2%，平均每平方英尺年租金为36.83美元[83] - 加利福尼亚州总GLA为117,000平方英尺，出租率为90.2%，平均每平方英尺年租金为19.82美元[83] 管理层讨论和指引 - 公司2025年预计摊薄每股净收入范围为1.43美元至1.49美元[34] - 2025年预计Nareit FFO每股摊薄范围为1.83美元至1.89美元[34] - 2025年预计Core FFO每股摊薄范围为1.79美元至1.83美元[34] - 2025年Same Property NOI增长率预计为4.00%至5.00%[36] - 2025年一般及行政费用预计为34,250千美元至35,750千美元[36] - 2025年净利息支出预计为31,000千美元至31,500千美元[36] - 2025年净投资活动预计约为100,000千美元[36] 资产和债务 - 截至2025年6月30日，公司净债务为459,201千美元[37] - 公司现金及现金等价物从2024年12月31日的8739.5万美元大幅增长至2025年6月30日的2.8713亿美元，增幅达228.6%[40] - 截至季度末总流动性达7.871亿美元（现金2.871亿美元+5亿美元循环信贷额度）[31] - 公司总债务净额为7.46335亿美元，加权平均利率4.03%，平均到期期限2.9年[50] - 2025年到期债务为2288万美元（占比3.1%），2026年到期2亿美元（占比26.8%）[51] - 杠杆比率23.0%，远低于60%的债务契约上限[54] - 固定费用覆盖率为4.7倍，显著高于1.5倍的契约要求[54] - 利率互换协议名义本金总额4亿美元，最高锁定利率4.99%[55] 租赁和租金表现 - 同店NOI同比增长4.8%至4260万美元，上半年累计增长5.6%达8510万美元[23][27] - 截至2025年6月30日，出租率达97.3%（主力租户99.5%，小型商铺93.8%）[27] - 第二季度签署73份租约共30.4万平方英尺，可比租约租金涨幅达16.4%[23][27] - 年化基础租金单价同比上涨2.4%至20.18美元/平方英尺（主力租户12.73美元，小型商铺33.04美元）[27] - 公司总租赁面积为10,556千平方英尺，总年基本租金(ABR)为201,638千美元，平均每平方英尺ABR为20.18美元[59] - 主力租户（≥10,000平方英尺）占比ABR的39.9%（80,549千美元），小型店铺租户（<10,000平方英尺）占比60.1%（121,089千美元）[59][60] - 前25大租户贡献总ABR的31.8%（64,109千美元），其中Publix超市集团以7,321千美元（3.6%）居首[62] - 租户行业分布中，杂货/药店占比最高达18.3%（36,922千美元），其次是快餐12.1%（24,398千美元）[63] - 主力租户（≥10,000平方英尺）平均ABR为12.73美元/平方英尺，显著低于小型店铺的33.04美元/平方英尺[59] - 超市类租户Kroger和H.E.B.分别贡献ABR的3.6%（7,210千美元）和2.1%（4,292千美元）[62] - 可比续租合约的平均租金上涨9.1%，从每平方英尺22.63美元增至24.68美元[65] - 可比新租合约的平均租金大幅上涨40.5%，从每平方英尺20.17美元增至28.34美元[65] - 2025年第二季度可比续租和新租合约的平均租金同比上涨16.4%，达到每平方英尺27.53美元[69] - 2025年第二季度可比新租合约的平均租金同比上涨44.1%，从每平方英尺18.94美元增至27.30美元[69] - 2025年第二季度非可比租约的平均租金为每平方英尺32.17美元[69] - 2025年锚点租户到期的租金收入占比1.7%，平均每平方英尺5.35美元[70] - 2025年小型商铺租户到期的租金收入占比2.5%，平均每平方英尺29.06美元[70] - 2026年总到期租金收入占比10.1%，平均每平方英尺24.34美元[70] - 2027年总到期租金收入占比14.7%，平均每平方英尺20.73美元[70] - 2028年总到期租金收入占比12.1%，平均每平方英尺23.75美元[70] 投资和资产交易 - 以3.06亿美元出售加州5处资产，实现处置收益9090万美元[23][27] - 季度内以1.054亿美元收购4处物业（总面积33万平方英尺），包括图森市23万美元的Trader Joe's锚定项目[27] - 7月后续收购两处物业：圣安东尼奥3850万美元的Sprouts锚定项目及里士满8600万美元的Wegmans锚定社区中心[31] - 公司在4月至6月期间收购了4处物业，总收购价格为1.05375亿美元，总GLA为330,000平方英尺[73] - 收购的Plaza Escondida物业涉及800万美元的抵押贷款和50万美元的公允价值调整[74] - 收购的West Ashley Station物业涉及1100万美元的融资租赁负债[74] - 公司在6月处置了5处物业，总GLA为746,000平方英尺，总处置价格为3.06亿美元[75][76] - 公司正在进行的重新开发项目总成本为2250万美元，预计增量收益率为7-10%[78] - 已完成Sarasota Pavilion的重新开发，成本为680万美元[79] 其他财务数据 - 加权平均流通股数（稀释后）从2024年第二季度的6832.7万股增至2025年同期的7829.2万股，增幅14.6%[46] - 截至2025年6月30日应计资本投资524万美元，同比增长19.7%[57] - 公司总GLA为10,556,000平方英尺，出租率为97.3%，平均每平方英尺年租金为20.18美元[83] 公司信息 - InvenTrust Properties Corp 公司总部地址位于伊利诺伊州唐纳斯格罗夫市高地公园路3025号350室[89] - 公司投资者关系联系电话为630-570-0700[89] - 投资者关系联系邮箱为InvestorRelations@InvenTrustProperties.com[89]

公司概况 - InvenTrust Properties Corp (NYSE: IVT) 是一家美国零售房地产投资信托公司(REIT) [1] - 公司在Sunbelt购物中心领域占据重要地位 [1] - Sunbelt地区预计未来增长速度将远高于全美平均水平 [1] 作者背景 - 作者为金融记者 专注于房地产市场报道 [1] - 作者与Seeking Alpha撰稿人Ignacio Zorzoli为朋友关系 但无商业或经济关联 [1] - 作者居住在阿根廷布宜诺斯艾利斯 拥有10年以上传播领域工作经验 [1] - 作者目前任职于阿根廷XXI经济研究中心(CEEAXXI)和国际Bases基金会等机构 [1] - 作者对金融市场历史有深入研究 运营名为Storiopolis的YouTube播客 [1] 披露信息 - 作者未持有任何提及公司的股票或衍生品头寸 [2] - 作者未来72小时内无计划建立相关头寸 [2] - 文章仅代表作者个人观点 未获得除Seeking Alpha外的任何报酬 [2] - 作者与文中提及公司无商业关系 [2]

业绩总结 - 2025年第一季度净收入为6,792千美元，较2024年同期的2,900千美元增长133.5%[90] - 2025年第一季度总收入为65,860千美元，较2024年的62,930千美元增长4.9%[86] - 2025年第一季度的同物业净运营收入（NOI）为47,286千美元，较2024年的44,548千美元增长6.1%[87] - 2025年第一季度的总运营费用为18,574千美元，较2024年的18,382千美元增长1.0%[86] - 2025年第一季度的利息支出为8,322千美元，较2024年的9,634千美元下降13.6%[90] - 2025年第一季度的折旧和摊销费用为30,614千美元，较2024年的28,168千美元增长8.7%[89] 用户数据 - 截至2025年第一季度，租赁占用率为97.3%，租户保留率为90.0%[17] - 2025年第一季度的可比租赁增长（新租与续租）为9.6%[17] - 86%的净营业收入（NOI）来自于有杂货店的中心，同行业平均为76%[15] 财务指标 - 2025年核心每稀释股收益（Core FFO）预期为1.79至1.83美元，增长率为3.5%至5.8%[7] - 2025年每股稀释净收入预期为0.27至0.33美元[104] - 2025年预计的Nareit FFO每股范围为1.83至1.89美元[104] - 2025年净债务与调整后EBITDA比率为4.1倍，净杠杆比率为23.4%[17][62] - 2025年第一季度的总流动性为5.77亿美元[17] 市场展望 - 预计未来九年，阳光带地区的长期增长将显著超过全国平均水平，分别为6.7%与0.5%[15] - 2025年SPNOI增长预期为3.5%至4.5%[68] - 2025年同物业NOI增长预期为3.50%至4.50%[104] 资产与收购 - 2025年第一季度总可租面积（GLA）为1100万平方英尺[6] - Q4 2024收购的物业ABR PSF为$27.18，租赁占用率为96.9%[49] - NEXTON SQUARE的ABR PSF为$26.74，租赁占用率为91.0%[49] - CARMEL VILLAGE的ABR PSF为$16.53，租赁占用率为99.0%[49] - PLAZA ESCONDIDA的ABR PSF为$24.16，租赁占用率为100%[49] 资本支出 - IVT的资本支出占NOI的比例为26%，高于同行平均的21%[57] - 2022至2024年累计同物业NOI增长率为14.5%，高于同行平均的12.7%[57]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店净营业收入（NOI）达4730万美元，同比增长6.1%，主要因基础租金增长约400个基点、嵌入式租金上调贡献150个基点、净费用报销贡献约160个基点 [6][13] - 本季度全美房地产投资信托基金（NAREIT）的运营资金（FFO）总计3720万美元，即摊薄后每股0.48美元，同比增长6.7% [13] - 核心FFO同比增长4.5%，至每股0.46美元，增长源于内部增长和收购，部分被去年9月股权发行导致的更大股数所抵消 [14] - 截至季度末，净杠杆率为23.4%，净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为4.1倍，加权平均利率为4%，加权平均债务期限为3.1年，全部债务组合为100%固定利率 [14] - 宣布年化股息支付为每股0.95美元，较去年增长5% [15] - 重申全年同店NOI增长指导范围为3.5% - 4.5%，维持坏账准备金占总收入的75 - 100个基点 [15] - NAREIT FFO全年指导范围为每股1.83 - 1.89美元，中点较2024年增长4.5%；核心FFO指导为每股1.79 - 1.83美元，中点较去年增长4.6% [15][16] - 全年净收购假设为1亿美元，反映2025年潜在的收购和处置活动 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度执行了25.6万平方英尺的新租约和续约，已完成2025年全部租赁，且已确保约80%的2026年租赁 [17] - 投资信托总投资组合平均基本租金（ABR）在第一季度末为每平方英尺20.21美元，较2024年第一季度增长3.1% [18] - 本季度实现混合可比租赁利差为9.6%，新租约利差为20.3%，续约利差为8.7%，保留率为90%，90份续约中成功嵌入3%或更高的租金递增条款 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 97%的净营业收入来自阳光地带地区，该地区零售基本面因人口和就业增长、商业和税收友好政策、有利气候和生活质量等因素保持良好，且缺乏新的竞争供应 [6][7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于阳光地带市场基于必要性的开放式零售中心，以应对更广泛的经济挑战，提供有韧性的业绩 [5] - 评估资产出售和资本循环，计划在2025年全部或大幅减少在加州的投资 [9] - 收购了亚利桑那州图森的Plaza Escondida和夏洛特市中心的Carmel Village，进一步扩大在亚利桑那州和夏洛特市场的业务 [10] - 正在谈判将待售资产收益重新配置到阿什维尔、夏洛特、查尔斯顿、圣安东尼奥和奥兰多等市场的优质中心，管道目前为15 - 20亿美元，优先考虑杂货店锚定的中心，但对物业形式持开放态度 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2025年待定关税成为头条新闻，但目前评估其对消费者和租户的直接和间接影响还为时过早，公司专注于基本零售业务，如快餐餐厅和健康与 wellness 供应商，有助于应对挑战 [7] - 后疫情时代租户健康状况良好，销售和盈利能力普遍强劲，尽管租金增长稳健，但占用成本比率仍具韧性 [8] - 公司是公开市场上杠杆率最低的带状中心房地产投资信托基金之一，能够在不确定时期把握机会，在不依赖资本市场的情况下适当和谨慎地发展平台 [12] - 对全年同店NOI增长指导范围为3.5% - 4.5%，因第一季度无坏账影响，但预计后续因宣布的破产事件会对同店NOI产生影响 [15][21] 其他重要信息 - 公司对加州资产的出售反应良好，所有资产都在进行尽职调查或敲定合同的过程中，对潜在定价有信心，并能在下半年重新配置资金 [33][34] - 公司认为交易市场仍然健康，竞争情况有起伏，公司战略围绕不确定时期，利用杠杆和机会进行增长 [42][43] - 公司在夏洛特市场有业务，希望增加资产，并认为阿什维尔是互补市场，查尔斯顿有立足点，也在关注萨凡纳市场，且市场越小，对物业质量的门槛越高 [47][48][49] - 公司认为在进行资本循环时，已采取措施减轻1031交换的风险，对执行投资组合战略和税收战略有信心，预计大部分收购活动将在下半年进行 [52] - 公司认为Carmel Village是夏洛特市场的优质资产，租户以必要性业务为主，有升级商户、增加服务租户和提高租金的潜力，且受益于对面新超市的客流量 [59][61][62] 问答环节所有提问和回答 问题1: 第一季度同店NOI增长超6%，如何实现全年3.5% - 4.5%的增长目标？ - 增长减速主要源于坏账，第一季度净坏账为零，但全年仍维持75 - 100个基点的指导；第一季度杂货店百分比租金较高；第一季度费用较低，全年净费用报销会有所下降 [21][22][23] 问题2: 锚定租户入住率接近100%，今年仅6份租约到期且租金较低，团队在谈判时的租赁利差如何？ - 锚定租户的租赁利差需个案分析，公司愿意接受较低利差以引入能改善商品组合的核心租户；未来12 - 24个月有一些谈判机会，但很多是期权；2026 - 2027年有较多租约滚动，但公司对谈判机会有信心 [28][29][30] 问题3: 目前营销的加州资产的市场反应和潜在定价如何？ - 所有加州资产都在进行尽职调查或敲定合同的过程中，市场反应良好，对潜在定价有信心，并能在下半年重新配置资金 [33][34] 问题4: 宏观不确定下，租赁对话和租户行为自4月2日以来有何变化？ - 目前租赁需求和管道未变，与租户的对话也未改变；零售商在签订5 - 10年租约时，会考虑业务在多个周期的生存和发展，租金谈判只是其中一小部分 [35][37][38] 问题5: 交易市场有何变化，加州资产的潜在买家是否改变出价或定价预期，资本循环是否如预期？ - 交易市场仍然健康，竞争有起伏，公司喜欢竞争较少的环境；1亿美元的净投资活动已充分考虑加州资产出售和年底前的置换，目前收购方面约一半已确定，对进展有信心 [42][43][44] 问题6: 考虑进入的市场质量门槛提高，资本循环是否会推迟到今年晚些时候或明年，是否有特别股息的风险？ - 公司已采取措施减轻1031交换的风险，对执行投资组合战略和税收战略有信心，预计大部分收购活动将在下半年进行，对指导范围有信心 [52] 问题7: 请介绍Carmel Village加入投资组合的考虑、市场定位和未来机会？ - 该资产位于夏洛特市场优质区域，租户以必要性业务为主，有升级商户、增加服务租户和提高租金的潜力，且受益于对面新超市的客流量 [59][61][62] 问题8: 过去30天与大型租户（超过10000平方英尺）和小型本地租户的对话是否有差异？ - 目前与租户的对话未改变，表现出担忧的租户是公司一直关注的，公司已为可能出现问题的租户准备了后备方案 [64][65]

公司业绩表现 - 季度FFO为每股0.46美元 与市场预期一致 去年同期为每股0.44美元 [1] - 上一季度FFO为每股0.43美元 超出预期4.88% [1] - 过去四个季度中 公司两次超过FFO预期 [1] - 季度营收7377万美元 低于预期1.4% 去年同期为6680万美元 [2] - 过去四个季度中 公司仅一次超过营收预期 [2] 股价表现与市场比较 - 年初至今股价下跌7.2% 同期标普500指数下跌5.5% [3] - 当前Zacks评级为3级(持有) 预计未来表现与市场同步 [6] 未来展望 - 当前市场对下季度FFO预期为每股0.45美元 营收预期7420万美元 [7] - 当前财年FFO预期为每股1.84美元 营收预期3.0355亿美元 [7] - 管理层评论将影响股价短期走势 [3] 行业状况 - 所属行业(REIT和其他股权信托)在Zacks行业排名中处于后36% [8] - 行业排名前50%的板块表现是后50%的两倍以上 [8] 同业公司对比 - 同业公司American Healthcare REIT预计季度EPS为0.37美元 同比增长23.3% [9] - 该同业公司营收预期为5.3859亿美元 同比增长7.8% [10] - 其EPS预期在过去30天下调0.4% [9]

财务数据关键指标变化 - 收入和利润（同比） - 2025年一季度总收益为7377.1万美元，2024年为6679.8万美元，增加697.3万美元；其中租赁净收入增加690万美元，其他物业收入增加7.7万美元[91] - 2025年第一季度净利润为6792美元，2024年同期为2900美元[101] - 2025年第一季度Same Property NOI为47286美元，较2024年同期的44548美元增加2738美元，增幅6.1%[102] - 2025年第一季度Nareit FFO适用普通股和稀释证券为37158美元，2024年同期为30846美元[105] - 2025年第一季度Core FFO适用普通股和稀释证券为36229美元，2024年同期为29981美元[105] - 2025年第一季度EBITDA为45864美元，2024年同期为40835美元[110] - 2025年第一季度Adjusted EBITDA为44004美元，2024年同期为39173美元[110] - 2025年第一季度净收入摊薄后每股0.09美元，2024年同期为0.04美元[105] - 2025年和2024年第一季度经营活动产生的现金分别为2020万美元和1480万美元，增长540万美元[122] - 净营业收入增加610万美元，利息费用减少140万美元，部分被150万美元的净一般营运资金波动和60万美元的租赁终止收入减少所抵消[124] 财务数据关键指标变化 - 成本和费用（同比） - 2025年一季度总运营费用为5926.4万美元，2024年为5512.2万美元，增加414.2万美元；折旧和摊销增加240万美元，物业运营费用增加70万美元，房地产税增加37.5万美元，一般及行政费用增加57.3万美元[93] - 2025年一季度其他（费用）收入净额为 - 771.5万美元，2024年为 - 877.6万美元，增加106.1万美元；净利息费用减少130万美元，其他收入和费用净额减少25.1万美元[96] - 2025年和2024年第一季度投资活动使用的现金分别为710万美元和2370万美元，减少1655.8万美元[122] - 2025年和2024年第一季度融资活动使用的现金分别为1970万美元和1580万美元，增加393.1万美元[122] - 2025年资本投资和租赁成本为740万美元，部分被其他投资活动的30万美元所抵消；收购一处投资性房地产花费1650万美元，资本投资和租赁成本为720万美元[124] - 2025年支付分红1750万美元，支付股份支付的预扣税240万美元，部分被员工股票购买计划的20万美元净收益所抵消；2024年支付分红1460万美元，支付股份支付的预扣税120万美元[124] 各条业务线表现 - 零售物业整体情况 - 截至2025年3月31日，公司零售物业数量为68处，总可租面积（GLA）为1097.2万平方英尺，经济入住率为95.4%，租赁入住率为97.3%，每平方英尺年化基础租金（ABR PSF）为20.21美元；2024年对应数据分别为63处、1038.5万平方英尺、93.4%、96.3%、19.61美元[84] 各条业务线表现 - 符合相同物业标准的零售物业情况 - 2025年和2024年一季度末符合相同物业标准的零售物业均为61处，GLA分别为1013.2万平方英尺和1011万平方英尺，经济入住率分别为95.2%和93.4%，租赁入住率分别为97.2%和96.3%，ABR PSF分别为20.03美元和19.48美元[87] 各条业务线表现 - 零售业务风险情况 - 公司零售业务不高度依赖特定零售商，也不存在租约到期集中问题，可降低零售组合风险[88] 各条业务线表现 - 零售物业评估方式 - 公司通过净营业收入（NOI）评估零售物业表现，并将其分为相同物业NOI和其他投资物业NOI [99] 管理层讨论和指引 - 物业收购与处置 - 自2024年1月1日起，公司收购7处零售物业，处置1处[89] 管理层讨论和指引 - 市场战略布局 - 公司专注于阳光地带市场，战略布局的外地办事处距离超95%的物业在两小时车程内[81] 管理层讨论和指引 - 业务风险因素 - 公司业务受宏观经济趋势影响，经济增长放缓、通胀、关税和贸易问题等可能产生负面影响[82] 其他没有覆盖的重要内容 - 股份发行与分配 - 截至2025年3月31日，ATM计划下仍有2.367亿美元的普通股可供发行[118] - 2025年第一季度宣布向股东分配1840万美元，支付现金分配1750万美元[120] 其他没有覆盖的重要内容 - 债务情况 - 截至2025年3月31日，长期债务本金总计7.4338亿美元，利息总计1.07287亿美元，运营租赁总计273.4万美元，总计8.53401亿美元[126] - 截至2025年3月31日，公司的债务包括4亿美元的未偿还浮动利率债务，均已通过利率互换转换为固定利率[130] 其他没有覆盖的重要内容 - 利率互换情况 - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，利率互换的公允价值分别为1059.8万美元和1442.6万美元[131] - 各期报告期内，按市值计价衍生工具产生的损益在合并经营和综合收益表中确认为综合收益的增加或减少[131]

收入和利润（同比环比） - 2025年第一季度净收入为680万美元，摊薄后每股0.09美元，2024年同期为290万美元，摊薄后每股0.04美元[13][16] - 2025年第一季度Nareit FFO为3720万美元，摊薄后每股0.48美元，2024年同期为3080万美元，摊薄后每股0.45美元[17] - 2025年第一季度Core FFO为3620万美元，摊薄后每股0.46美元，2024年同期为3000万美元，摊薄后每股0.44美元[18] - 2025年第一季度同店净营业收入为4730万美元，较2024年同期增长6.1%[19] - 2025年第一季度净收入为679.2万美元，2024年同期为290万美元；稀释后每股净收入均为0.09美元和0.04美元[29] - 2025年第一季度核心FFO为3622.9万美元，2024年同期为2998.1万美元；核心FFO每股为0.46美元和0.44美元[30] - 2025年第一季度同店NOI为4728.6万美元，2024年同期为4454.8万美元，增长6.1% [30] - 2025年第一季度调整后EBITDA为4400.4万美元，2024年同期为3917.3万美元[30] - 2025年第一季度净收入为6792美元，2024年同期为2900美元[38][39][41] - 2025年第一季度Same Property NOI为47286美元，2024年同期为44548美元[38] - 2025年第一季度Nareit FFO为37158美元，2024年同期为30846美元[39] - 2025年第一季度Core FFO为36229美元，2024年同期为29981美元[39] - 2025年第一季度EBITDA为45864美元，2024年同期为40835美元[41] - 2025年第一季度Adjusted EBITDA为44004美元，2024年同期为39173美元[41] - 本季度净营业收入（NOI）为51,869,000美元，年化NOI（不含地租收入）为187,172,000美元，年化地租收入为20,304,000美元[76] 分红情况 - 2025年第一季度董事会宣布每股0.2377美元的季度现金分红，于4月15日支付[20] - 2025年第一季度宣布的普通股每股股息为0.24美元，2024年同期为0.23美元；宣布的总股息占核心FFO的比例为50.9%和51.2% [30] 租赁相关指标 - 截至2025年3月31日，公司租赁入住率为97.3%，其中主力租户租赁入住率为99.5%，小商铺租赁入住率为93.4%[24] - 2025年第一季度可比新租约和续租约的混合续租价差为9.6%[23][24] - 2025年第一季度同店经济入住率为95.2%，2024年同期为93.4%；租赁入住率为97.2%和96.3% [30] - 2025年第一季度每平方英尺平均基本租金为20.03美元，2024年同期为19.48美元[30] - 截至2025年3月31日季度，公司总ABR为209,642千美元，总GLA为10,972千，整体出租率97.3%[49][53][54][55] - 按市场划分，奥斯汀 - 圆石城市场物业8处，出租率98.5%，ABR为33,630千美元，占比16.0%，GLA为2,091千，占比19.1%[49] - 按州划分，得克萨斯州物业23处，出租率97.3%，ABR为80,789千美元，占比38.5%，GLA为4,671千，占比42.7%[49] - 按租户面积划分，20,000平方英尺及以上租户经济出租率99.0%，ABR为66,396千美元，GLA为5,879千[49] - 按租户类型划分，锚定租户出租率98.5%，ABR为87,485千美元，GLA为6,941千；小商铺租户出租率90.1%，ABR为122,157千美元，GLA为4,031千[49] - 前25大租户总ABR为66,059千美元，占总ABR的31.6%，占用GLA为4,746千，占总占用GLA的43.5%[52][54] - 租户商品类别中，杂货/药品类ABR为40,385千美元，占总ABR的19.4%[55] - 快餐服务餐厅ABR为25,866千美元，占总ABR的12.3%[55] - 个人健康和美容服务ABR为23,063千美元，占总ABR的11.0%[55] - 2025年第一季度有323千平方英尺租约到期，其中290千平方英尺重新出租，续租率约90%[56] - 截至2025年3月31日的四个季度内，可比租赁续约和新签租约总数为190份，总可出租面积（GLA）达114.3万平方英尺，新合同租金为每平方英尺21.38美元，较之前增长11.0%[60][61] - 2025年第一季度，所有租户总签约租约69份，GLA为25.6万平方英尺，新合同租金每平方英尺22.62美元，较之前增长9.6%[57] - 可比续约租约中，2025年第一季度签约47份，GLA为20.9万平方英尺，新合同租金每平方英尺21.79美元，较之前增长8.7%[57] - 可比新签租约中，2025年第一季度签约6份，GLA为1.2万平方英尺，新合同租金每平方英尺37.27美元，较之前增长20.3%[57] - 非可比续约和新签租约中，2025年第一季度签约16份，GLA为3.5万平方英尺，新合同租金每平方英尺32.42美元[57] - 2024 - 2025年可比租赁中，续约租约总数161份，GLA为106.1万平方英尺，新合同租金每平方英尺20.43美元，较之前增长10.4%[61] - 2024 - 2025年可比租赁中，新签租约总数29份，GLA为8.2万平方英尺，新合同租金每平方英尺33.74美元，较之前增长15.7%[61] - 公司物业总可租赁面积（GLA）达10,972,000平方英尺，整体出租率为97.3%，每平方英尺平均基本租金（ABR）为20.21美元[74] - 北卡罗来纳州物业GLA为1,203,000平方英尺，出租率97.3%，ABR每平方英尺20.74美元[72] - 佐治亚州物业GLA为1,069,000平方英尺，出租率96.8%，ABR每平方英尺20.89美元[72] - 加利福尼亚州物业GLA为863,000平方英尺，出租率98.1%，ABR每平方英尺22.84美元[72] - 弗吉尼亚州物业GLA为385,000平方英尺，出租率98.5%，ABR每平方英尺17.92美元[73] - 南卡罗来纳州物业GLA为214,000平方英尺，出租率98.1%，ABR每平方英尺26.03美元[73] - 马里兰州物业GLA为181,000平方英尺，出租率90.2%，ABR每平方英尺36.59美元[73] - 亚利桑那州物业GLA为123,000平方英尺，出租率99.1%，ABR每平方英尺25.66美元[74] 债务情况 - 公司2025年到期债务为3590万美元，2026年到期债务为2亿美元[24] - 截至2025年3月31日，净债务为66337.7万美元，2024年12月31日为65302万美元，2023年12月31日为71818.3万美元[30] - 截至2025年3月31日，总债务净额为740745000美元，固定利率有担保债务占比13%，固定利率无担保债务占比87%[43] - 2025年第一季度杠杆比率为23.2%，固定费用覆盖率为4.9[46] 流动性情况 - 截至2025年3月31日，公司总流动性为5.774亿美元，包括7740万美元现金及现金等价物和5亿美元循环信贷额度可用资金[24] 未来到期租约情况 - 2025年，锚定租户到期租约6份，GLA为32.8万平方英尺，占总GLA的4.8%，基本租金（ABR）为281万美元，占总ABR的3.1%，到期ABR每平方英尺8.57美元[62] - 2025年，小商铺租户到期租约82份，GLA为17.8万平方英尺，占总GLA的4.9%，ABR为550.4万美元，占总ABR的4.1%，到期ABR每平方英尺30.92美元[63] - 2025 - 2034年及以后，所有租户到期租约总数为1645份，GLA为1050.2万平方英尺，ABR为2.24052亿美元，到期ABR每平方英尺21.33美元[63] 开发项目情况 - 开发中项目总重建成本为2.16亿美元，预计增量成本为4800万美元，成本收益率为7 - 10%[66] - 近期完成的重建项目中，萨拉索塔馆1Q - 2025完成，成本680万美元；南部棕榈十字路口2Q - 2024完成，成本155万美元等[67] - 开发中项目包括校园市场、桑迪平原中心等多个物业，预计在2025 - 2026年不同季度完成[66] - 预计剩余开发项目净成本为16,800,000美元，增量收益率预计在7 - 10%[76] 管理层讨论和指引 - 公司重申2025年指引，预计摊薄后每股净收入0.27 - 0.33美元，Nareit FFO每股1.83 - 1.89美元，Core FFO每股1.79 - 1.83美元，同店净营业收入增长3.5% - 4.5%[25][26] - 2025年稀释后每股净收入预计范围为0.27 - 0.33美元，Nareit FFO预计为1.83 - 1.89美元，核心FFO预计为1.79 - 1.83美元[28] 其他没有覆盖的重要内容 - 2030年相关数据有726，占比10.6%；9709，占比10.7%；数值13.37[69] 成本和费用（同比环比） - 2025年第一季度资本投资和租赁成本为7373美元，2024年同期为7093美元[47] 各地区表现 - 德克萨斯州物业总面积467.1万平方英尺，出租率97.3%，每平方英尺平均租金18.26美元[71] - 佛罗里达州物业总面积226.3万平方英尺，出租率97.2%，每平方英尺平均租金20.94美元[71] - 奥斯汀 - 圆石市的1号悬崖村物业可出租面积17万平方英尺，出租率100%，每平方英尺租金22.49美元[71] - 迈阿密 - 劳德代尔堡 - 迈阿密海滩的PGA广场棕榈滩花园物业可出租面积12.1万平方英尺，出租率99.1%，每平方英尺租金37.15美元[71] - 圣安东尼奥的桑特拉村物业可出租面积4.2万平方英尺，出租率84.2%，每平方英尺租金36.74美元[71] - 科勒尔角 - 迈尔斯堡的海湾登陆物业可出租面积6.3万平方英尺，出租率100%，每平方英尺租金10.16美元[71]