财务数据和关键指标变化 - 2023年第三季度，公司NAREIT FFO为2760万美元，即摊薄后每股0.41美元，较2022年同期增长5.1%；年初至今NAREIT FFO为8470万美元，即摊薄后每股1.25美元，每股减少0.06美元 [14] - 第三季度核心FFO为2760万美元，即摊薄后每股0.41美元，较去年增长11%；9个月核心FFO较2022年增长1% [39] - 截至季度末，公司总流动性为4.57亿美元，其中循环信贷额度有3.5亿美元可用；净杠杆率为27%，净债务与调整后EBITDA的比率在过去12个月为5.2倍；加权平均利率为3.9%，加权平均到期期限为4.1年 [15] - 第三季度，公司宣布每股股息为0.215美元，较去年增长5% [16] - 公司将2023年核心FFO中点提高到1.64美元，范围为1.63 - 1.65美元每股；将2023年NAREIT FFO中点提高到1.68美元，范围为1.66 - 1.69美元每股 [16] - 同店NOI在2023年第三季度同比增长5.3%，年初至今为1.063亿美元，较2022年前9个月增长4.4% [38] - 同店NOI增长指引中点提高到4.63%，范围为4.25% - 5% [41] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司锚定空间租赁入住率为96.6%，较上季度下降200个基点；小商铺租赁入住率升至92.4% [18] - 第三季度，公司租赁了27.3万平方英尺，还有额外租赁处于不同谈判阶段 [42] - 截至9月30日，公司总投资组合租赁入住率为95.1%，总投资组合ABR为19.36美元，较2022年增长2.4%；新租约和续约租约的可比租赁价差分别为16%和8% [43] 各个市场数据和关键指标变化 - 阳光地带的人口趋势使公司社区的市场租金增长在可预见的未来应超过全国平均水平 [4] - 新的零售建设仍远低于历史平均水平，购物中心空置率处于全球金融危机以来的最低水平 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是在美国阳光地带独家拥有和运营基本露天零售中心，保持简单低杠杆的资本结构，并采用直接的资本分配计划 [34] - 由于资本市场的不确定性，公司的外部增长标准一直且将保持非常有选择性，主要关注可持续的现金流增长 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 人口趋势和租户需求使公司有信心在等待更具竞争力的外部增长机会时有机增长现金流 [4] - 公司业绩反映了当前零售环境的优势、阳光地带资产的吸引力和运营团队的努力，这种势头将持续 [21] - 2024年可能会因填补空置空间而面临一些逆风，但公司有信心克服 [24] - 市场的买卖价差在大型资产上仍然较宽，公司目前不寻求大型资产交易 [30] - 公司认为明年市场情况不会有太大不同，有能力克服逆风，推动租金增长 [79][81] 其他重要信息 - 公司有5个Bed Bath & Beyond空间，其中1个已分配，另外4个正在协商，预计能在短期内完成租赁 [44][48] - Rite Aid破产，公司在南加州有1个Rite Aid门店，占总ABR的0.2%，该空间不在关闭名单上，公司有信心重新租赁 [45] - 公司正在用Painted Tree Boutique取代前Christmas Tree Shop空间，预计租户将在未来12 - 18个月开业并带来可观租金增长 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 还剩多少Bed Bath & Beyond空间待回填及回填时间线和经济回报 - 公司有5个Bed Bath & Beyond空间，1个已分配，另外4个正在协商，希望在年底或明年年初完成；回填的回报期大多在2年以内，净有效租金处于低两位数 [23][48][25] 问题: 核心阳光地带市场符合公司标准的物业买卖价差情况 - 随着资产对融资的依赖增加，买卖价差会扩大，公司目前不寻求大型资产交易 [30] 问题: 处置多余现金的现实时间线 - 公司认为这是一个动态情况，目前仍在积极寻找交易机会，但门槛较高，会考虑用现金偿还部分债务或发展业务，总体目标是增长现金流 [55] 问题: 第四季度同店NOI指引范围较宽的原因及2024年指引的保守程度和租户流失情况 - 第四季度指引范围宽是因为公司规模较小，可能存在不可预见的租户流失；2024年应务实看待当前环境，时机将对租金恢复有重要影响；今年大多数购物中心REITs的坏账在范围内，预计明年小商铺的情况将更正常化 [58][59][60] 问题: 不同类型资产的重新租赁成本 - 对于Sarasota Pavilion的重新招商机会，成本高于单租户用途，每平方英尺可能高达150 - 175美元 [63][64] 问题: 11月到期的7500万美元抵押贷款的掉期处理及再融资选择 - 公司正在考虑多种选择，包括固定利率、偿还部分贷款等，由于有延期选项，2024年需要处理的问题较少 [70] 问题: 大型资产与小型资产的资本化率差异及出售资产的资本化率 - 大型资产的资本化率差距较大，小型资产的交易价差较窄，公司出售的亚特兰大小型资产价格对买卖双方都合适 [53][54] 问题: 将单租户建筑改造成多租户建筑的每平方英尺成本 - 对于许多Bed Bath & Beyond机会，单租户用途每平方英尺成本约为90美元 [84]

物业处置与收购情况 - 2023年8月25日，公司出售佐治亚州桑迪斯普林斯的Trowbridge Crossing，面积6.3万平方英尺，总处置价格1150万美元，确认出售收益170万美元[89] - 自2022年1月1日以来，公司收购11处零售物业，处置4处[107] - 2023年1月18日公司从IAGM收购四个剩余零售物业，导致各期非合并实体收益（亏损）权益减少[118] 债务展期与利率情况 - 2023年10月17日，公司行使12个月展期选择权，将9250万美元2023年到期的抵押贷款债务展期至2024年11月2日，利率为1个月期SOFR+1.65%[90] - 截至2023年9月30日，公司债务中包括4.175亿美元未偿还可变利率债务，其中4亿美元已转换为固定利率[147] - 2023年3月16日，公司签订一份名义金额1亿美元的利率互换协议，固定利率为4.99%[148] - 截至2023年9月30日，公司利率风险仅限于1750万美元可变利率集合抵押贷款债务，市场利率变动1%，年度利息费用变动约20万美元[149] - 截至2023年9月30日，公司有效利率互换名义金额总计4.75亿美元，公允价值为733万美元[150] - 截至2023年9月30日，公司远期利率互换名义金额总计3亿美元，公允价值为2192.6万美元[150] 物业持有情况 - 截至2023年9月30日，公司拥有62处零售物业，总可租赁面积约1030万平方英尺[92] 整体零售物业指标变化 - 2023年与2022年相比，整体零售物业经济入住率从94.0%降至92.6%，租赁入住率从96.1%降至95.1%，每平方英尺年化基础租金从19.03美元升至19.36美元[94] 不同类型中心物业指标变化 - 社区和邻里中心2023年与2022年相比，经济入住率从95.4%降至93.5%，租赁入住率从97.1%降至96.5%，每平方英尺年化基础租金基本持平[97] - 动力中心2023年与2022年相比，经济入住率从92.1%降至90.7%，租赁入住率从94.8%降至92.4%，每平方英尺年化基础租金从17.37美元升至17.80美元[97] 相同物业指标变化 - 相同物业在2023年第三季度与2022年同期相比，经济入住率从94.1%降至92.9%，租赁入住率从96.2%降至95.3%，每平方英尺年化基础租金从19.10美元升至19.70美元[99] - 相同物业在2023年前九个月与2022年同期相比，经济入住率从93.8%降至92.6%，租赁入住率从96.1%降至95.0%，每平方英尺年化基础租金从19.41美元升至20.04美元[99] 租赁到期情况 - 截至2023年9月30日，2027年到期的租赁面积占总可租赁面积的19.9%，占总年化基础租金的19.8%[101] 零售业务风险情况 - 公司零售业务既不高度依赖特定零售商，也不存在租赁续约集中的问题，可降低零售投资组合因时间推移而产生重大收入差异的风险[102] 物业续租情况 - 零售组合中62处物业在2023年前9个月到期GLA为62.8万平方英尺，续租55.6万平方英尺，续租率约89%[104] 租约租金增长情况 - 2023年前9个月可比续约租约137份，GLA 51万平方英尺，新合同租金较旧合同增长7.0%；可比新租约17份，GLA 3.5万平方英尺，租金增长11.1%[105] 租赁净收入情况 - 2023年第三季度租赁净收入6371.6万美元，较2022年同期增加585.7万美元；前9个月租赁净收入1.92814亿美元，较2022年同期增加1825.2万美元[108] 总运营费用情况 - 2023年第三季度总运营费用5777.9万美元，较2022年同期增加679.8万美元；前9个月总运营费用1.67145亿美元，较2022年同期增加1900万美元[112] 折旧和摊销费用情况 - 2023年第三季度折旧和摊销费用3031.8万美元，较2022年同期增加629.7万美元；前9个月折旧和摊销费用8533.9万美元，较2022年同期增加1428.4万美元[112] 利息净支出情况 - 2023年第三季度利息净支出955.5万美元，较2022年同期增加186.6万美元；前9个月利息净支出2844.1万美元，较2022年同期增加1031.2万美元[115] 出售投资性物业收益情况 - 2023年第三季度出售投资性物业获得收益170.7万美元；前9个月获得收益269.1万美元，2022年前9个月为3685.6万美元[115] 物业相关损失与收益确认情况 - 2022年前9个月，公司在Pavilion at LaQuinta的2230万美元应付抵押贷款清偿中确认损失10万美元[116] - 2023年前9个月，公司在一处零售物业部分征用完成时确认收益100万美元，出售一处零售物业确认收益170万美元[117] 其他收入和费用净额情况 - 各期其他收入和费用净额增加，是由于现金及现金等价物利息收入增加[119] 相同物业标准物业数量情况 - 2023年和2022年截至9月30日的三个月和九个月，分别有55个和51个全资零售物业符合相同物业标准[122] 相同物业净营业收入情况 - 2023年第三季度相同物业净营业收入（Same Property NOI）较2022年同期增加190万美元，增幅5.3%；前九个月较2022年同期增加450万美元，增幅4.4%[123] 资金运营指标情况 - 2023年和2022年截至9月30日的三个月，NAREIT FFO适用于普通股和稀释证券分别为2756.5万美元和2609.7万美元；九个月分别为8474.4万美元和8820.1万美元[126] - 2023年和2022年截至9月30日的三个月，核心资金运营（Core FFO）适用于普通股和稀释证券分别为2764.2万美元和2522.3万美元；九个月分别为8406.5万美元和8287.5万美元[126] 资本资源使用情况 - 2023年前九个月，公司零售物业开发和再开发、资本支出和租赁活动使用的资本资源总计2379.1万美元[130] 资金用途情况 - 短期内，公司资金主要用于支付运营和公司费用、债务利息和本金、物业资本支出以及向股东分配[131] 流动性与融资情况 - 公司未来维持运营充足流动性取决于收入、宏观经济条件、控制成本能力等因素，可能通过债务或股权融资筹集资金[132] 公司目标情况 - 公司目标是最大化零售平台收入，提升零售物业价值，为股东产生有吸引力的当前收益和长期回报，以及产生可持续和可预测的现金流用于分配[133] 股东分配情况 - 2023年前9个月，公司宣布向股东分配总额4370万美元，支付现金分配4290万美元[137] 现金流量情况 - 2023年前9个月经营活动提供现金9980万美元，2022年同期为1.009亿美元，减少110万美元[138] - 2023年前9个月投资活动使用现金7620万美元，2022年同期为8110万美元，减少496.8万美元[138] - 2023年前9个月融资活动使用现金5730万美元，2022年同期提供现金1.519亿美元，减少2.092亿美元[138] 债务义务情况 - 截至2023年9月30日，公司长期债务未来支付义务总计9.883亿美元，经营租赁义务总计383.3万美元，合计9921.44万美元[143]

物业收购与处置 - 2023年6月2日，公司以2240万美元的总收购价收购了北卡罗来纳州夏洛特市9.1万平方英尺的The Shoppes at Davis Lake社区中心[85] - 公司自2022年1月1日以来收购11处零售物业，处置3处[103] - 2023年1月18日公司从IAGM收购剩余四处零售物业，导致各期非合并实体收益（亏损）权益减少[112] 物业持有情况 - 截至2023年6月30日，公司拥有63处零售物业，总可租赁面积约1040万平方英尺[87] 零售物业整体指标 - 2023年和2022年6月30日，公司零售物业经济入住率分别为93.9%和93.8%，租赁入住率分别为96.2%和95.9%，每平方英尺年化基本租金分别为19.18美元和18.92美元[89] 不同类型物业指标 - 2023年和2022年6月30日，社区和邻里中心经济入住率分别为94.1%和94.6%，租赁入住率分别为96.7%和97.0%，每平方英尺年化基本租金分别为19.96美元和20.03美元[92] - 2023年和2022年6月30日，购物中心经济入住率分别为93.5%和92.7%，租赁入住率分别为95.3%和94.5%，每平方英尺年化基本租金分别为17.64美元和17.31美元[93] 同店物业指标 - 2023年和2022年6月30日止三个月，同店物业经济入住率分别为94.6%和94.0%，租赁入住率分别为96.7%和96.1%，每平方英尺年化基本租金分别为19.58美元和19.03美元[95] - 2023年和2022年6月30日止六个月，同店物业经济入住率分别为94.3%和93.6%，租赁入住率分别为96.5%和95.9%，每平方英尺年化基本租金分别为19.81美元和19.24美元[95] 租赁到期情况 - 2023年6月30日，公司经济占用零售物业中，2023 - 2032年及以后各年到期租赁面积占总可租赁面积比例分别为1.9%、8.7%、12.3%、10.0%、20.1%、10.7%、7.9%、3.8%、5.1%、5.9%、13.3%，其他为0.5%[97] - 2023年6月30日，公司经济占用零售物业中，2023 - 2032年及以后各年到期租赁年化基本租金占总年化基本租金比例分别为1.9%、9.1%、10.5%、11.3%、19.9%、11.9%、7.9%、4.8%、5.3%、6.6%、10.1%，其他为0.7%[97] 物业续租情况 - 2023年上半年，公司零售物业到期可租赁面积52.5万平方英尺，其中48.1万平方英尺续租给现有租户，续租率约92%[100] - 可比续约租赁94份，总面积36.8万平方英尺，新合同租金每平方英尺23.61美元，较之前增长6.3%[101] 租赁净收入变化 - 2023年Q2租赁净收入较2022年同期增加530万美元，主要因收购物业增加780万美元、处置物业减少280万美元及同店物业活动[104] - 2023年上半年租赁净收入较2022年同期增加1240万美元，主要因收购物业增加1650万美元、处置物业减少580万美元及同店物业活动[105] 折旧和摊销变化 - 2023年Q2折旧和摊销较2022年同期增加410万美元，主要因收购物业增加610万美元、处置物业减少80万美元及同店物业无形资产摊销减少120万美元[107] - 2023年上半年折旧和摊销较2022年同期增加800万美元，主要因收购物业增加1180万美元、处置物业减少170万美元及同店物业无形资产摊销减少210万美元[107] 利息净支出变化 - 2023年Q2利息净支出较2022年同期增加370万美元，主要因2022年8月私募高级票据、承担抵押贷款、公司定期贷款利率上升及债务发行成本摊销增加等[110][111] - 2023年上半年利息净支出较2022年同期增加840万美元，主要因2022年8月私募高级票据、承担抵押贷款、公司定期贷款利率上升及债务发行成本摊销增加等[110][111] 特殊事项损益 - 2022年上半年公司在Pavilion at LaQuinta的2230万美元抵押贷款清偿中确认损失10万美元[110] - 2023年Q2和上半年公司在一处零售物业部分征用完成时确认收益100万美元，2022年同期在两处零售物业出售中确认收益3690万美元[111] 相同物业数量 - 2023年和2022年截至6月30日的三个月和六个月，分别有54处和52处全资零售物业符合相同物业标准[116] 净收入情况 - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，净收入分别为2068万美元和41921万美元；六个月净收入分别为3201万美元和51422万美元[116] 相同物业净营业收入 - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，相同物业净营业收入分别为38010万美元和36664万美元，增长1346万美元，增幅3.7%；六个月分别为71775万美元和69330万美元，增长2445万美元，增幅3.5%[118] 房地产投资信托基金运营资金 - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，房地产投资信托基金运营资金适用普通股和稀释证券分别为29161万美元和30446万美元；六个月分别为57179万美元和62104万美元[122] 核心运营资金 - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，核心运营资金适用普通股和稀释证券分别为29052万美元和28631万美元；六个月分别为56423万美元和57652万美元[122] 成本支出情况 - 2023年上半年，开发和再开发直接成本为2182万美元，间接成本为440万美元；资本支出直接成本为8912万美元，间接成本为889万美元；租赁直接成本为2891万美元，总成本为15314万美元[126] 短期资金用途 - 短期资金主要用于支付运营和公司费用、债务利息和本金、物业资本支出以及向股东分配[127] 股息分配情况 - 未来是否支付股息由董事会决定，取决于财务状况、资本要求、融资工具限制等因素[130] - 2023年上半年公司宣布向股东分配总额2910万美元，支付现金分红2840万美元[133] 现金流量情况 - 2023年和2022年上半年经营活动提供的现金分别为6350万美元，基本持平；投资活动使用的现金分别为7780万美元和7380万美元；融资活动使用的现金为4270万美元，2022年为提供6130万美元；现金及现金等价物和受限现金减少5701万美元，2022年为增加5104万美元；期初现金及现金等价物和受限现金分别为1.37762亿美元和4485.4万美元；期末为8074.9万美元和9589.3万美元[134] - 2023年上半年投资活动使用现金7780万美元，主要用于1.52亿美元收购投资性房地产和1880万美元资本投资及租赁成本，部分被160万美元投资性房地产销售净收益和9140万美元非合并实体分配所抵消；2022年使用7380万美元，用于1.561亿美元收购投资性房地产和1940万美元资本投资及租赁成本，部分被5430万美元投资性房地产销售净收益和4740万美元非合并实体分配抵消[135] - 2023年上半年融资活动使用现金4270万美元，包括1430万美元债务偿还等融资活动和2840万美元支付分红；2022年提供6130万美元，主要是从信贷额度提取1.12亿美元为奥斯汀收购提供部分资金，部分被2230万美元债务偿还、2760万美元支付分红和80万美元抵押贷款本金支付等抵消[135] 债务和租赁付款义务 - 截至2023年6月30日，公司未来债务和租赁协议付款义务方面，长期债务总计9.97476亿美元，其中固定利率本金8.2108亿美元、可变利率本金1746.8万美元、利息1.58928亿美元；经营租赁总计3955万美元；总计10.01431亿美元[139] 债务利率风险 - 截至2023年6月30日，公司债务中包括4.175亿美元未偿还可变利率债务，其中4亿美元已通过利率互换转换为固定利率，利率风险仅限于1750万美元可变利率集合抵押贷款债务；市场利率变动1%，可变利率债务利息费用年增减约20万美元[144][146] 利率互换协议 - 2023年3月16日，公司签订一份名义金额1亿美元、利率3.69%的利率互换协议，实现4.99%的固定利率；截至4月3日，全部可变利率定期贷款通过4亿美元定期贷款信贷协议转换为固定利率[145] - 截至2023年6月30日，有效利率互换名义金额总计4.75亿美元，公允价值为988.3万美元；远期利率互换名义金额总计3亿美元，公允价值为1799.2万美元[147] 资产负债表外安排 - 公司除合资企业IAGM外，无其他资产负债表外安排[137] 财务报表编制 - 公司财务报表按GAAP编制，需进行估计和假设，与年报相比关键会计估计无重大变化[141][142] 其他收入和费用净额 - 各期其他收入和费用净额增加，是由于现金及现金等价物利息收入增加[113]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度同店净营业收入（NOI）为3800万美元，较去年第二季度增长3.7%；年初至今同店NOI为7180万美元，较2022年前六个月增长3.5%，剔除现金基础租户前期收款逆风的100个基点，同店NOI增长率将达到4.5% [4][80] - 上半年房地产投资信托基金（NAREIT）的资金从运营（FFO）为5720万美元，即摊薄后每股0.84美元；核心FFO为5640万美元，即摊薄后每股0.83美元，预计上半年下降主要是由于去年第三季度私募债务融资的利率费用增加，混合利率为5.12% [88] - 季度末净杠杆率为28%，净债务与调整后EBITDA的比率在过去12个月为5.4倍，预计随着合资企业收购产生的收入增加而下降 [89] - 加权平均利率为3.9%，加权平均到期期限为4.3年，可变利率债务仅为2%；有9200万美元债务将于2023年11月到期，计划行使两次一年展期选项，到期后可变利率债务将增至约10% [90] - 季度末总流动性约为4.34亿美元，包括3.5亿美元循环信贷额度；宣布每股股息支付0.215美元，较去年增长5% [91] - 修订2023年核心FFO范围至每股1.61 - 1.64美元，因上半年同店NOI强于预期；NAREIT FFO范围维持在1.64 - 1.69美元，主要受2023年第一季度合资企业收购的非现金GAAP调整驱动 [92] - 同店NOI增长指引中点上调25个基点，范围缩小至4% - 5%，主要因入住率和回收率高于预期 [93] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年前六个月，租赁团队租赁了60.1万平方英尺，还有大量租约处于谈判阶段；主力店空间租赁入住率达98.6%，小商铺增至92%；截至6月30日，同店组合平均基本租金（ABR）为19.18美元，较2022年6月30日增长2% [95] - 年初至今租赁利差为6.3%，保留率高达92%，主要受小商铺保留率增加推动 [96] 各个市场数据和关键指标变化 - 阳光地带市场租金增长健康，缺乏机构级零售空间且新开发项目少，是公司业务的重要顺风因素 [84] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于阳光地带战略，拥有并运营优质必需品购物中心；投资级资产负债表使其在扩大资产基础时兼具耐心和机会主义 [69] - 公司认为投资可持续性将带来适当回报，为公司和资产的未来做好准备 [79] - 收购夏洛特的戴维斯湖购物中心，该地区人口和收入增长，周边有大量住宅开发；阳光地带低于2500万美元的杂货店锚定物业竞争激烈，买家包括其他房地产投资信托基金、私人买家和1031交换资金 [10][11][106] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前市场动态有利于公司业务，入住率和行业整体运营表现良好；公司管道约有500万美元，其中约60%（即300万美元）将在下半年上线，且由于前期预租赁活动带来的费用下降，同店业务将在下半年加速增长 [5][38] - 建筑和劳动力成本上涨阻碍新项目开发，为公司业务创造有利背景；利率环境不确定使交易 volume 较低，公司将在资本分配计划中保持纪律和耐心 [77][78] 其他重要信息 - 公司6月发布年度ESG报告，设定了五年能源、温室气体、废物和水减排目标，并与租户合作通过绿色租约优化运营 [86] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司为潜在租户中断预留的缓冲是多少 - 约有25个基点的意外影响，其余主要是下半年已知的破产影响，主要来自Bed Bath & Beyond [103] 问题: 收购物业的情况、竞争水平、定价和租赁利率，以及挖掘资产潜力的方向 - 夏洛特是目标市场，该资产位于理想走廊且有强大主力店；低于2500万美元的阳光地带杂货店锚定物业竞争健康，买家多样；公司喜欢资产位置，认为可长期提高租金 [9][10][11] 问题: 收购资产的初始收益率和目标无杠杆回报率 - 不提供初始收益率，目标无杠杆回报率在6% - 7%之间，该资产符合此范围；资产已全部出租，但未来几年重新招商有增长机会 [15][16] 问题: 同店NOI增长指引上调的关键驱动因素及新租约开始时间 - 主要因入住率高于预期，坏账似乎未变；关于Bed Bath & Beyond四个未处理空间的新租约，团队正努力在年底前完成租赁执行 [20][53] 问题: 今年坏账的最新预期 - 未更新坏账范围，年初至今仅计提15 - 20个基点的坏账，大部分将在下半年受Bed Bath & Beyond影响体现 [23] 问题: Bed Bath & Beyond三个第三季度收回位置的租户兴趣、类型及拍卖租赁的定价情况 - 7月收回的一个位置已确定新租户并在敲定租约；另外三个位置每个都有多个意向书，团队正选择最佳租户和交易，争取年底前完成租赁执行；拍卖过程主要看经济因素，公司对收购租赁的零售商满意 [32][34][53] 问题: 下半年同店NOI加速增长的原因及7500万美元到期抵押贷款的再融资情况 - 管道约500万美元中300万美元将在下半年上线，且前期预租赁活动使费用下降；7500万美元债务有两次一年展期选项，计划展期一年，11月部分债务将变为可变利率，使可变利率债务达10%，公司对此有一定灵活性 [38][40] 问题: 本季度维护资本支出增加的驱动因素 - 主要是房东工作，与项目管道时间有关，也与租赁管道有关；随着签约未开业管道上线，资本支出将增加 [63][64] 问题: 租金增长是否会放缓及维持定价能力的信心 - 租金增长主要受三个大型主力店租赁选项影响，拉低了平均水平，否则真实续约租约与过去情况相符；小商铺在租金增长上取得成功，3% - 4%的租金增长每年为同店NOI增长贡献150 - 200个基点 [46][71][72] 问题: 平均租金 escalators 的情况 - 3% - 4%是小商铺目标，主力店租金调整周期较长，约每五年有租金增长 [47] 问题: 收购资产的经济情况、初始资本化率和NOI增长预期 - 公司认为初始资本化率反映当前环境，对资产潜在增长有信心，但未提供具体初始资本化率和NOI增长预期 [30]

公司物业收购与处置情况 - 2023年1月18日，公司以2.223亿美元收购合资企业IAGM剩余4处零售物业，承担9250万美元抵押贷款债务，IAGM确认4520万美元出售收益，公司份额约2490万美元，交易后公司获约7140万美元净收益份额[80] - 自2022年1月1日以来，公司收购10处零售物业，处置3处[98] 公司零售物业总体情况 - 截至2023年3月31日，公司拥有62处零售物业，总可租赁面积约1030万平方英尺[82] 公司零售物业入住率与租金情况 - 2023年3月31日，公司零售物业经济入住率为94.0%，租赁入住率为96.1%，每平方英尺年化基础租金为19.12美元；2022年同期分别为93.2%、94.4%、18.64美元[84] - 2023年3月31日，社区和邻里中心经济入住率为94.0%，租赁入住率为96.5%，每平方英尺年化基础租金为19.92美元；2022年同期分别为93.4%、94.6%、19.50美元[87] - 2023年3月31日，动力中心经济入住率为93.9%，租赁入住率为95.5%，每平方英尺年化基础租金为17.57美元；2022年同期分别为93.0%、94.0%、17.18美元[88] - 2023年第一季度，相同物业经济入住率为94.4%，租赁入住率为96.5%，每平方英尺年化基础租金为19.72美元；2022年同期分别为93.5%、94.8%、19.09美元[90] 公司到期租约情况 - 2023年到期租约92份，可租赁面积34万平方英尺，占总可租赁面积3.5%，年化基础租金723.3万美元，占总年化基础租金3.7%，每平方英尺年化基础租金21.27美元[92] - 2024年到期租约175份，可租赁面积95.3万平方英尺，占总可租赁面积9.8%，年化基础租金1977.5万美元，占总年化基础租金10.1%，每平方英尺年化基础租金20.75美元[92] - 2025年到期租约173份，可租赁面积114.2万平方英尺，占总可租赁面积11.8%，年化基础租金2017.9万美元，占总年化基础租金10.3%，每平方英尺年化基础租金17.67美元[92] - 2027年到期租约269份，可租赁面积195.2万平方英尺，占总可租赁面积20.3%，年化基础租金3975.6万美元，占总年化基础租金20.2%，每平方英尺年化基础租金20.37美元[92] 公司零售物业续租情况 - 零售组合中，截至2023年3月31日的三个月内到期的可出租总面积为32万平方英尺，其中30.4万平方英尺续租给现有租户，续租率约95.0%[95] 公司租户租赁情况 - 所有租户可比租赁中，续约46份、面积13.2万平方英尺，新合同租金每平方英尺29.61美元，较之前增长7.6%；可比新租约4份、面积1万平方英尺，新合同租金每平方英尺34.85美元，较之前增长0.3%[96] 公司收入情况 - 2023年第一季度租赁净收入6483万美元，较2022年增加710万美元；其他费用收入8万美元，较2022年减少67.4万美元；总收入6520.5万美元，较2022年增加641.9万美元[99] 公司运营费用情况 - 2023年第一季度运营费用5434.7万美元，较2022年增加730.3万美元，其中折旧和摊销增加390万美元，物业运营费用增加190万美元，房地产税增加158.5万美元，一般及行政费用减少15.6万美元[102] 公司其他（费用）收入净额情况 - 2023年第一季度其他（费用）收入净额为 - 972.5万美元，较2022年减少748.4万美元，其中净利息费用增加470万美元，债务清偿损失减少9.6万美元，非合并实体权益收益减少337.9万美元，其他收入和费用净额增加49.9万美元[106] 公司净利息费用变化原因 - 2023年第一季度净利息费用较2022年同期增加470万美元，主要因私募高级票据增加利息费用310万美元、公司信贷安排利率上升增加利息费用60万美元等[107][110] 公司非合并实体权益收益变化原因 - 2023年第一季度非合并实体权益收益较2022年减少340万美元，主要因公司于2023年1月18日从IAGM收购4处剩余零售物业[108] 公司相同物业净营业收入情况 - 2023年第一季度相同物业净营业收入为3583.9万美元，较2022年增加110万美元，增幅3.2%[114] - 相同物业净营业收入增加主要因最低租金增加190万美元、百分比租金增加20万美元，部分被信用损失净变化40万美元、运营费用净增加20万美元和不可收回运营费用增加40万美元抵消[115] 公司FFO与净收入情况 - 2023年第一季度，公司NAREIT FFO适用于普通股和摊薄证券为2.8018亿美元，2022年同期为3.1658亿美元；核心FFO适用于普通股和摊薄证券为2.7371亿美元，2022年同期为2.9021亿美元[118] - 2023年第一季度，公司净收入为1133万美元，2022年同期为9501万美元；稀释后每股净收入为0.02美元，2022年同期为0.14美元[118] 公司零售物业相关成本情况 - 2023年第一季度，公司零售物业开发和再开发、资本支出和租赁活动的总成本为5543万美元，其中直接成本4892万美元，间接成本651万美元[122] 公司股东分配情况 - 2023年第一季度，公司宣布向股东分配总计1450万美元，并支付现金分配1380万美元[129] 公司现金流量情况 - 2023年第一季度，公司经营活动提供的现金为1602.5万美元，2022年同期为2677.7万美元，减少了1075.2万美元；投资活动使用的现金为5636万美元，2022年同期为1.14281亿美元，减少了5792.1万美元；融资活动使用的现金为2813.6万美元，2022年同期为6837.3万美元，减少了9650.9万美元[130] 公司债务情况 - 截至2023年3月31日，公司长期债务总计10.0434亿美元，其中固定利率本金7.2108亿美元，可变利率本金1.17468亿美元，利息1.65792亿美元；经营租赁总计4006万美元[134] - 截至2023年3月31日，公司未偿可变利率债务为4.175亿美元，其中3亿美元已互换为固定利率[138] 公司利率互换协议情况 - 2023年3月16日，公司签订了一份名义金额为1亿美元、利率为3.69%的利率互换协议，实现了4.99%的固定利率[139] - 自2023年4月3日起，公司所有可变利率定期贷款通过修订后的定期贷款协议的到期日互换为固定利率[139] 公司利率风险情况 - 截至2023年4月3日，公司利率风险限于1750万美元的可变利率集合抵押贷款债务[140] - 若2023年3月31日所有可变利率债务的市场利率永久增减1%，可变利率债务的利息费用、未来收益和现金流每年将增减约20万美元[140] 公司利率互换公允价值情况 - 截至2023年3月31日，公司有效利率互换的名义总额为37.5万美元，公允价值从2022年12月31日的11016美元降至10318美元[141] - 截至2023年3月31日，公司5年期定期贷款有效利率互换中，InvenTrust支付固定利率分别为1.41%、1.42%，实现固定利率分别为2.71%、2.72%，名义金额均为10万美元[141] - 截至2023年3月31日，公司5.5年期定期贷款有效利率互换中，InvenTrust支付固定利率分别为1.46%、1.47%，实现固定利率分别为2.76%、2.77%，名义金额均为5万美元[141] - 截至2023年3月31日，公司集合抵押贷款有效利率互换中，InvenTrust支付固定利率分别为0.35%、0.32%，实现固定利率分别为2.00%、1.97%，名义金额分别为4.5万美元、3万美元[141] - 截至2023年3月31日，公司远期利率互换的名义总额为40万美元，公允价值从2022年12月31日的14185美元降至11090美元[141] - 截至2023年3月31日，公司5.5年期定期贷款远期利率互换中，InvenTrust支付固定利率为3.69%，实现固定利率为4.99%，名义金额为10万美元，公允价值为 - 960美元[141] - 截至2023年3月31日，公司5年期定期贷款远期利率互换中，InvenTrust支付固定利率为1.51%，实现固定利率为2.81%，名义金额为10万美元，公允价值分别为4249美元、4227美元[141] - 截至2023年3月31日，公司5.5年期定期贷款远期利率互换中，InvenTrust支付固定利率分别为1.54%、1.48%，实现固定利率分别为2.84%、2.78%，名义金额均为5万美元[141] 公司财务报表编制情况 - 公司财务报表按照GAAP编制，需要进行估计和假设，实际结果可能与这些估计不同，且与年度报告中描述的关键会计估计相比，没有重大变化[136][137]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度NAREIT FFO为2800万美元，即每股0.41美元，核心FFO为2740万美元，即每股0.40美元，较2022年第一季度预期下降，主要因利率费用增加和2022年战略性退出科罗拉多州业务；与2022年第四季度相比，FFO结果均增长超17% [16] - 第一季度同店净营业收入（NOI）达3580万美元，较去年第一季度增长3.2%，增长主要由合同租金增加、入住率提高和租金差价推动 [35] - 截至3月31日，净杠杆率为28%，净债务与调整后EBITDA的比率为5.5倍（过去12个月），加权平均利率为4%，加权平均到期期限为4.6年；到2024年到期债务仅6000万美元，占债务总额的2%；季度末总流动性约4.36亿美元，其中循环信贷额度有3.5亿美元可用 [36] - 重申2023年核心FFO指导为每股1.59 - 1.64美元，NAREIT FFO指导为每股1.64 - 1.69美元，同店NOI指导为3.5% - 5% [18][37] - 4月3日，将1亿美元浮动利率债务转换为固定利率3.69%，综合利率4.99%，固定利率债务占比达98% [17] - 宣布第二季度股息为每股0.215美元，较去年增长5% [17] - 截至3月31日，同店组合平均基本租金（ABR）为19.12美元，较2022年3月31日增长2.6%，本季度混合租赁差价为7%，保留率超95% [63] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度租赁面积25.4万平方英尺，季度末租赁入住率达96.1%，较2022年第一季度提高170个基点；锚定空间租赁入住率增至98.8%，小商铺增至91.4%，均创历史新高 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售市场新供应持续不足，过去十年新购物中心开发远低于历史平均水平，预计因建筑成本上升和交付时间延长，这一趋势将持续，缺乏优质空间使公司在租赁谈判和续约时有定价权 [12] - 郊区化趋势因混合工作模式加速，消费者在传统工作时间更多靠近公司购物中心，为物业带来更多活动和需求 [13] - 公司95%的净营业收入（NOI）来自阳光地带市场，该地区人口持续增长，市场动态将为公司物业和业绩带来长期优势 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于优化物业商品组合，以满足各社区需求，这是长期战略和成功的关键 [31] - 公司计划今年部署1.5亿美元净投资活动，合资企业已解决约1亿美元，还希望再投入5000万美元，但交易市场清淡，买卖价差较大 [49] - 公司有大量外铺机会，但因建筑成本高，目前难以实现盈利，会继续探索；有几个大型重建机会，如佛罗里达州坦帕的一个资产，正在探索中 [54][55] - 公司会继续推动租金递增，确保租赁初期有正现金差价，并在租赁期内通过递增租金与租户共同成长 [82] - 行业竞争方面，优质购物中心竞争激烈，公司在资本配置计划上保持纪律和耐心 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 基于需求零售在经济挑战和通胀环境下表现强劲，公司物业租户优质，约60%的ABR来自食品杂货、折扣或必需消费品零售商，公司对业务前景有信心 [11] - 尽管有企业破产和租金收取潜在干扰，但情况与初始预测相符，公司有信心重申业绩指导 [38] - 零售行业处于正常周期，虽有负面消息，但基本面未软化，公司可借此优化租户组合，提升物业财务表现 [41] - 公司预计下半年增长加速，简单专注的投资组合有望实现行业领先的内部增长，资产负债表使其在收购时无需立即外部融资，有灵活性抓住机会 [6][33] 其他重要信息 - 公司与所有五个Bed Bath门店租户进行了建设性对话，预计部分门店本周至下周会收到意向书，且有多个单一租户有意租赁，可加快入驻并降低成本 [21][25] - 公司认为若Bed Bath等店铺空置，这些优质位置对其他租户有吸引力，可减少招租时间 [40] - 公司看到各零售类别需求广泛，包括快餐、健康美容、折扣零售和医疗租户，医疗租户活跃，可与健身和 wellness运营商互补 [61][62] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍Bed Bath和buybuy BABY店铺回填空间的讨论阶段，以及信用损失范围高低端假设的原因 - 公司有4家Bed Bath和1家buybuy BABY店铺，各店铺都有不同程度的意向，部分预计本周至下周收到意向书，且多为单一租户；信用损失方面，本季度和上季度预计Bed Bath租金支付到6月，占了大部分 [25][45] - 公司认为若能将这些店铺重新出租到市场水平，租金可能有15% - 20%的提升空间 [67] 问题2: 今年预计开业店铺的交付时间是否有变化，本季度未开业店铺占比下降10个基点的原因 - 未开业店铺占比下降10个基点是因为本季度有两个大店铺开业，属于时间因素；租赁管道依然强劲，无论是锚定店铺还是小商铺，公司对管道内项目有信心 [47] 问题3: 请谈谈今年和2024年的收购战略，以及目前的机会情况 - 今年公司希望部署1.5亿美元净投资活动，合资企业解决了约1亿美元，还需投入5000万美元，但交易市场清淡，买卖价差大，尤其是公司目标市场 [49] 问题4: 请详细说明1亿美元债务互换情况，以及年底到期的三笔交叉抵押抵押贷款的处理计划和不直接用现金偿还的原因 - 互换1亿美元浮动利率债务使公司几乎全部债务变为固定利率，成本仍有吸引力；年底到期的交叉抵押抵押贷款互换到期后，公司会根据市场情况与顾问和银行讨论最佳方案，相关讨论已开始，夏季会深入 [74][75] 问题5: 收购市场关闭时，公司是否会关注现有资产的增值机会，以及其增长潜力 - 公司资产规模较小，平均约13万平方英尺，额外增值机会有限；公司会继续寻找机会，但会平衡租户利益，避免增加租户负担或降低内部空间竞争力；同时会推动租金递增 [77][78][82] 问题6: 当收购市场关闭、借贷市场受阻且股票交易价格低于资产净值时，公司是否考虑回购股票 - 公司认为公开市场可能反应过度，私人市场定价可能也会下降；回购股票是一种工具，公司过去也使用过，但考虑到公司规模、效率和规模等因素，触发回购的门槛较高 [87] 问题7: 本季度同店NOI增长3.2%是否排除了非当期租金，若包含非当期租金增长情况如何 - 本季度同店NOI增长3.2%已排除非当期租金，若包含则增长4.2% [71] 问题8: 如何看待租赁到期时间表，以及小商铺到期租金高于平均租金的情况 - 租赁到期时间表披露重要但可能有误导性，关键在于到期租户组合；公司对凭借定价权继续实现正租金差价和提高租金有信心 [88]

零售物业资产情况 - 截至2022年12月31日，公司拥有或持有62处零售物业权益，总可租赁面积约1030万平方英尺[18] - 2023年1月18日，公司以2.223亿美元总价从IAGM收购4处零售物业，承担9250万美元抵押贷款债务，公司从IAGM出售净收益中获得约7140万美元[19] - 截至2022年12月31日，公司零售组合中约38.7%的年化基础租金总收入来自位于德克萨斯州的物业，其中奥斯汀、达拉斯 - 沃思堡 - 阿灵顿、休斯顿和圣安东尼奥都会区的物业分别贡献18.3%、9.6%、7.4%和3.4%[46] - 截至2022年12月31日，约56.9%的年化基础租金总收入由小商铺租户（占用面积小于10,000平方英尺）产生[48] - 截至2022年12月31日，公司按比例合并零售组合的经济入住率和已出租入住率分别为93.9%和96.1%[49] - 截至2022年12月31日，代表公司按比例合并零售组合总可租面积约4.9%和10.0%的租约分别定于2023年和2024年到期[49] - 截至2022年12月31日，公司零售物业总数为62处，总可出租面积（GLA）为9790平方英尺，经济入住率为93.9%，租赁入住率为96.1%，每平方英尺平均基本租金（ABR PSF）为19.08美元[101] - 截至2022年12月31日，公司零售组合前十大租户按ABR占比22.1%，按GLA占比32.4%[104] - 截至2022年12月31日，公司经济占用的按比例合并零售组合中，2027年到期租赁的GLA占比最高，为21.0%，ABR占比为20.9%[105] - 截至2022年12月31日，公司拥有或参股62处零售物业，总可租面积约1030万平方英尺[138] - 2022年与2021年相比，公司零售物业数量不变为62处，总可租面积从953.2万平方英尺增至979万平方英尺，经济入住率从92.8%升至93.9%，出租入住率从93.9%升至96.1%，每平方英尺平均基本租金从18.59美元涨至19.08美元[140] - 2022年，公司零售物业可租面积到期163万平方英尺，其中147万平方英尺重新出租，续租率约90.2%[147] - 2021年1月1日以来公司收购7个零售物业，处置4个零售物业[202] - 2022年收购房地产投资总价3.191亿美元，2021年为5470万美元[205] - 2022年处置房地产投资总价1.105亿美元，2021年为1500万美元[206] 业务战略与运营 - 公司业务战略包括收购阳光地带零售物业、择机处置零售物业、维持灵活资本结构、提升环境、社会和治理实践与标准[23][24][25][26] - 公司是专注于阳光地带的多租户必需零售房地产投资信托基金，战略聚焦于人口、就业等条件有利市场的相关零售中心[123] - 管理层通过收购、处置房产，维持灵活资本结构，提升环境、社会和治理实践等评估财务状况和运营结果[124] - 管理层评估财务状况和运营绩效关注净营业收入、资金运营、现金流等多项指标[125] 员工情况 - 截至2022年12月31日，公司有106名全职员工，整体员工多样性约65%，种族多样性为19%，女性员工约占59%[30][31] - 2022年，公司81%的员工高度敬业，100%的员工参与慈善活动[33] 环境、社会和治理（ESG） - 2022年，公司发布首份环境、社会和治理报告，设定5年可衡量目标，GRESB评分较上一年提高8分[35] REIT纳税与资格 - 公司自2005年12月31日结束的纳税年度起选择按REIT纳税，需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入[38] - 公司需向证券持有人分配至少90%的REIT应纳税所得（不包括净资本利得）以符合REIT资格[95] - 若公司不符合REIT资格，将按常规公司税率缴纳美国联邦所得税，且四年内无法再获REIT税收资格[96] - 为维持REIT资格，五个或更少个人在应税年度后半段任何时间不得拥有超过公司已发行和流通股票价值的50%，单一股东不得拥有超过任何已发行普通股类别数量或价值中较低者的9.8%[97] 公司信息与报告 - 公司网站为www.inventrustproperties.com，会在网站免费提供向SEC提交的报告[39][40] 风险因素 - 经济、政治和市场条件可能对公司业务、经营成果和财务状况产生负面影响[43] - 经济衰退可能导致零售租户违约，影响公司业务、财务状况、运营结果和向股东分配的能力[44] - 消费者从实体店转向电子商务的购物转变可能对公司收入和现金流产生不利影响[45] - 公司零售组合存在地理集中性，可能因当地市场供需变化影响财务状况和运营结果[46] - 公司成功依赖于主力租户的成功和持续存在，主力租户的问题可能导致公司净收入受影响[47] - 公司财务状况受及时重新出租空间能力的影响，若出租情况不佳，财务状况、现金流和运营结果可能受不利影响[49] - 公司运营物业的许多成本和费用可能保持不变或增加，即使租赁收入减少，也可能影响现金流、运营结果和财务绩效[50] - 气候变化可能导致公司运营成本增加和资本支出增加，还会带来新的实体风险和负债[64] - 公司的债务融资可能使现金流不足以支付本息，增加经济和行业不利条件下的脆弱性，限制股东分红和影响股价[65] - 若到期无法偿还债务，公司可能需不利条件下再融资或处置资产，影响经营活动现金流[66] - 债务协议中的契约可能限制公司运营活动，违反契约可能导致债务加速到期，影响财务状况[67] - 利率上升会使公司借款成本增加，影响运营结果和股东分红[68][69] - 公司的套期保值活动可能面临交易对手不履约和无法达到预期收益的风险[70] - 发行额外股权证券可能稀释现有股东的投资[71] - 公司证券市场价格受经营结果、利率、市场估值等多种因素影响，可能下跌[73][74] 分红情况 - 2022年12月31日止年度，公司的分红资金来源于经营活动现金流、非合并实体的分红和物业销售所得[78] - 公司能否继续支付股息取决于财务状况、贷款契约和物业获取能力等因素[75][79] - 2022年支付现金分红5530万美元，约93.2%视为普通股息，约6.8%视为其他形式分红；2021年支付现金分红5560万美元，约71.34%视为普通股息，约28.66%视为其他形式分红[115][116] - 公司自2005年10月起支付现金分红，按季度支付且滞后一个季度，未来是否分红由董事会决定[114] - 2022年公司宣布并支付给股东的现金分红总计5530万美元[207] 股权与证券相关 - 截至2023年2月1日，公司有24205名已发行普通股的登记持有人[110] - 公司宪章规定，任何人不得实益或推定拥有超过公司任何类别或系列已发行股份价值或数量（以更严格者为准）的9.8%[111] - 2022年2月23日，公司设立了最高1.5亿美元的普通股回购计划，截至2022年12月31日，未回购任何普通股[112] - 2022年2月23日公司设立最高1.5亿美元的普通股回购计划，截至2022年12月31日未回购任何普通股[130] - 2022年3月7日，公司设立最高2.5亿美元的股权发售计划，截至12月31日未出售普通股[132] - 2022年4月28日，公司将普通股授权股数从14.6亿股减至1.46亿股，优先股授权股数保持4000万股[133] - 2022年第一季度公司可通过ATM计划出售最高2.5亿美元普通股，截至年底未出售[200] 财务数据关键指标变化 - 2022年与2021年相比，公司租赁收入净额增加2560万美元，其他物业收入增加7.4万美元，其他费用收入减少97.6万美元，总收入增加2472.8万美元[151] - 2022年与2021年相比，公司租赁收入净额增加主要源于收购物业增加1840万美元、处置物业减少330万美元以及同店物业相关活动[151] - 其他费用收入减少100万美元主要是由于IAGM内的房地产销售[152] - 2022年总运营费用为2.01458亿美元，较2021年的2.09204亿美元减少774.6万美元[154] - 2022年折旧和摊销费用为9495.2万美元，较2021年的8714.3万美元增加780.9万美元[154] - 2022年净利息费用为2677.7万美元，较2021年的1626.1万美元增加1051.6万美元[158] - 2022年投资性房地产净销售收益为3824.9万美元，较2021年的152.2万美元增加3672.7万美元[158] - 2022年未合并实体的权益收益为366.3万美元，较2021年的639.8万美元减少273.5万美元[158] - 2022年净营业收入（NOI）为1.51234亿美元，较2021年的1.36809亿美元增加1442.5万美元[166] - 2022年同店净营业收入（Same Property NOI）为1.33192亿美元，较2021年的1.27441亿美元增加575.1万美元，增幅4.5%[167] - 2022年同店租赁净收入为1.94849亿美元，较2021年的1.85502亿美元增加934.7万美元，增幅5.0%[167] - 2022年同店物业运营费用为3508.5万美元，较2021年的3068.1万美元增加440.4万美元，增幅14.4%[167] - 2022年同店房地产税为2769.5万美元，较2021年的2846.7万美元减少77.2万美元，降幅2.7%[167] - 2022年净收入为52,233美元，2021年净亏损为5,360美元[175] - 2022年NAREIT FFO适用于普通股和摊薄证券为111,976美元，2021年为84,088美元[175] - 2022年核心FFO适用于普通股和摊薄证券为105,952美元，2021年为99,607美元[175] - 2022年加权平均普通股基本流通股数为67,406,233股，2021年为71,072,933股[175] - 2022年开发和再开发、资本支出和租赁活动总成本为28,881美元[192] - 2022年经营活动提供现金1.258亿美元，2021年为9000万美元，增加3580万美元[202] - 2022年投资活动使用现金1.445亿美元，2021年为6470万美元[203] - 2022年融资活动提供现金1.116亿美元，2021年使用现金2.042亿美元[204] 债务与融资情况 - 截至2022年12月31日，公司部分物业的抵押贷款总计1.098亿美元[107] - 2022年3月4日，公司用现金还清2230万美元抵押贷款，确认债务清偿损失10万美元；10月6日，还清2470万美元抵押贷款，确认债务清偿损失1万美元[131] - 2022年8月11日，公司私募发行2.5亿美元优先票据，其中1.5亿美元为利率5.07%的A系列票据，1亿美元为利率5.20%的B系列票据[136] - 2022年8月11日公司私募发行2.5亿美元高级票据，其中1.5亿美元为5.07% A系列，2029年到期；1亿美元为5.20% B系列，2032年到期[201] - 2022年公司发行优先票据获得2.5亿美元，从信贷额度提取1.12亿美元[209] - 截至2022年12月31日，公司应付抵押贷款未来五年及以后到期总额为1.09812亿美元[211] - 截至2022年12月31日，公司无担保定期贷款本金余额为4亿美元，利率在2.71% - （1M SOFR + 1.30%）之间[213] - 截至2022年12月31日，1个月期SOFR为4.3581%[214] - 截至2022年12月31日，公司优先票据本金余额为2.5亿美元，固定利率在5.07% - 5.20%之间[216]

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年核心FFO为1.059亿美元，即每股1.57美元，较2021年增长12%，增长主要源于每股0.09美元的按比例同店NOI和0.04美元的2022年收购项目，此外还实现了0.07美元的G&A节省和2021年第四季度1亿美元股票回购带来的0.08美元正向影响，但被2022年第三季度私募融资带来的更高净利息支出和借贷成本增加导致的0.11美元所抵消 [17] - 全年按比例同店NOI为1.41亿美元，较去年增长4.6%，增长主要由合同租金增长、入住率提高、当年减免减少推动，被当期外租金收入和部分不可收回的一次性及预租赁费用抵消，排除当期外租金收入，按比例同店NOI较2021年增长6% [18] - 截至12月31日，净杠杆率为25%，净债务与调整后EBITDA之比为4.8倍，按比例加权平均利率为4%，加权平均到期期限为五年，年末总流动性约为5.14亿美元，包括信贷安排下3.5亿美元的全部借款额度且无近期到期债务 [19] - 董事会宣布自2023年4月支付起股息提高5%，使年化股息达到每股0.86美元 [20] - 2023年全年核心FFO预计在每股1.59 - 1.64美元之间，较2022年增长1.3% - 4.5%，同店NOI预计全年增长3.5% - 5%，考虑到总营收的50 - 150个基点的坏账准备金，由于2022年上半年收到的当期外租金和私募融资带来的利息支出增加，预计上半年同店NOI和核心FFO的运行率较低，下半年比较情况将有所缓解 [21] - 截至12月31日，公司按比例同店投资组合ABR为19.22美元，较2021年12月31日增长3.3%，锚定租户ABR为12.43美元，小商铺ABR为32.12美元，均在环比和同比上有所增长，本季度保留率超过90%，全年可比新租约和续租约的混合租赁利差为8.4% [51] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度租赁面积超过46.1万平方英尺，2022年总租赁面积达130万平方英尺，2022年底租赁入住率达96.1%，较去年底提高220个基点，创历史新高，锚定空间租赁入住率增至98.7%，小商铺增至91.3%，均创历史新高 [25] - 小商铺经济入住率为88.8%，与租赁入住率的差距比锚定端略大，锚定端租赁入住率为98%，经济入住率为96.8% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司市场内新供应有限或无新供应，优质中心的可用空间稀缺，为公司在新租约和续租约谈判中提供了显著的定价和谈判优势 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于独家阳光地带、主要以杂货店为锚定的投资组合，为投资者提供独特的专业投资选择，预计为股东带来长期价值 [28] - 公司积极寻找外部增长机会，但鉴于当前环境下的定价不确定性、借贷成本上升和资本化率扩大，在部署资本时将保持谨慎，同时继续执行资本循环策略，将资本从科罗拉多州等市场转移到阳光地带市场 [46] - 公司认为行业受益于人口和就业向阳光地带迁移、零售商对实体店面的持续投资以及机构级杂货店锚定中心新供应有限等结构性和宏观经济趋势，但2023年经济存在一定不确定性，通胀对消费者的影响、更高的利率和潜在的租户门店关闭可能会抑制零售行业过去几年的积极趋势 [43][47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2023年业务持乐观态度，信心来自阳光地带投资组合在疫情期间的积极表现、杂货店锚定和必需品租户的韧性以及投资级资产负债表，2023年初始指引基于2022年强劲业绩，显示了公司简单专注战略的优势 [47] 其他重要信息 - 公司不披露处置资产的资本化率，主要是为了保护买家，这些资本化率可能偏向市场所见范围的高端 [4] - 220个基点的利差预计代表每年480万美元的潜在ABR，倾向于下半年实现，如果按时按计划进行，预计今年能实现其中一半 [5] - 公司认为收回部分空置空间是一个积极机会，可借此升级商品组合并提高租金，预计如果收回Party City和Tuesday Morning的空间，租金可能提高10% - 20%，收回Bed, Bath & Beyond的空间，租金可能提高5% - 15% [49][52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请提供PGGM交易的定价信息、对杠杆率的影响以及对市场资本化率的看法 - 公司未透露具体定价，但表示对该交易的回报前景看好，PGGM是优秀的合作伙伴，未来若有战略意义，不排除继续合作 [32] 问题: 请详细说明本季度科罗拉多州资产的情况，以及这如何符合公司将资本从科罗拉多州转出并增加在阳光地带集中度的战略，与1.5亿美元净投资计划的关系 - 公司表示科罗拉多州市场虽好，但不符合公司专注阳光地带的战略，出售该州的三处房产是资本循环的良好机会，可将资本向南转移以实现增值，弗吉尼亚、马里兰走廊的资产也可能是未来资本的潜在来源 [36][37][38] 问题: 请提供这些销售的资本化率相关信息 - 公司不披露处置资产的资本化率，主要是为了保护买家，这些资本化率可能偏向市场所见范围的高端 [4] 问题: 公司同店NOI指引为3.5% - 5%，高于一些对陷入困境零售商计提坏账准备的同行，请评论公司的相关风险敞口以及今年潜在准备金的假设 - 公司表示由于投资组合较小，对受影响租户的房产有很好的了解，对于Bed, Bath & Beyond，公司有信心通过谈判或收回房产来应对，且有多家零售商渴望获得这些空间 [10] 问题: 公司若重新出租部分空间，预计能实现怎样的租金利差 - 公司认为60%的租金利差是例外情况，对于Party City和Tuesday Morning的空间，租金可能提高10% - 20%，对于Bed, Bath & Beyond的空间，租金可能提高5% - 15% [49] 问题: 公司锚定入住率几乎满租（98.7%），小商铺入住率为91.3%，小商铺的实际入住率是多少，这部分是否是公司未来增长的主要来源 - 公司小商铺经济入住率为88.8%，与租赁入住率的差距比锚定端略大，小商铺是公司未来增长的下一个阶段，公司正在加大对小商铺的投入，以利用当前的需求机会 [14][15] 问题: 220个基点的租赁与经济利差的交付时间安排如何，是否符合预期，与租户的讨论有无变化 - 220个基点的利差预计代表每年480万美元的潜在ABR，倾向于下半年实现，如果按时按计划进行，预计今年能实现其中一半 [5]

财务数据和关键指标变化 - 2022年前九个月核心FFO为8290万美元，即每股1.23美元，较去年同期增长21%，主要因按比例计算的同店净营业收入贡献每股0.08美元，以及2022年收购贡献每股0.03美元 [13] - 按比例计算的同店净营业收入年初至今达到1.105亿美元，较去年同期增长5.4%，主要受合同租金增加、入住率提高、2022年减免减少推动，被期外租金净额抵消 [14] - 剔除期外租金后，按比例计算的同店净营业收入本季度增长0.8%，年初至今增长6.6% [16] - 截至9月30日，净杠杆率为25%，净债务与调整后EBITDA之比为5倍，按比例计算的加权平均利率为3.8%，加权平均到期期限为4.9年，约87%的债务为固定利率 [17] - 第三季度末，公司总流动性约为5.75亿美元，其中信贷安排下可用借款额度为3.5亿美元 [18] - 公司将核心FFO区间上调至1.57 - 1.60美元，维持按比例计算的同店净营业收入增长指引在4% - 5% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度签署83份租约，面积达47.8万平方英尺，来自不同零售类别 [20] - 前九个月租赁入住率达95.6%，比去年同期高210个基点 [20] - 第三季度主力租户租约比例维持在98.2%，小商铺租约比例增至91%，均创历史新高 [21] - 本季度可比新租约和续租租约的租金差为8% [21] - 截至9月30日，按比例计算的同店组合年基本租金为18.91美元，较2021年9月30日增长2.5%，主力租户年基本租金为12.39美元，小商铺年基本租金为31.91美元，均高于2022年第二季度和2021年第三季度 [22] - 全年租户保留率超过89% [22] - 第三季度和年初至今，公司分别开业12万平方英尺和22.5万平方英尺的空间 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司所在的阳光地带市场持续有公司和高技能工人迁入，消费者人口结构可能更能承受通胀和经济不确定性压力 [8] - 消费者流量较年初略有下降，但仍高于疫情前水平 [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行将投资组合集中度向100%阳光地带靠拢的战略，通过在目标市场收购有吸引力的以杂货店为锚定的物业，并适时剥离非阳光地带资产 [6] - 利用投资级评级多元化和强化资本结构 [7] - 在交易方面，公司对新收购保持高度谨慎 [11] - 行业面临通胀、利率上升和衰退风险，但公司所在市场租赁需求强劲，新开发受限，为公司带来更多租赁机会 [9][10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司虽不能免受通胀、利率上升和衰退风险的不利影响，但预计将继续取得稳定业绩，租赁需求保持强劲 [9] - 公司资产负债表强劲，低杠杆使其能够在经济不确定时期抓住市场价值错位的机会 [11] - 对于租赁需求，短期内有较好发展势头，但可持续性有待观察；在资本市场方面，公司采取观望态度，等待合适的收购机会 [33] - 对于2022年假日季，公司持谨慎但相对乐观态度，认为中心将表现良好 [42] 其他重要信息 - 公司欢迎Smita Shah加入董事会，她将为董事会带来新视角和专业知识，有助于提升公司治理和管理监督 [28][29] - 公司在佛罗里达州拥有11处物业，在北卡罗来纳州拥有7处物业，受飓风伊恩影响，部分物业遭受风灾和水灾，但清理工作迅速，租户已恢复营业 [25][26] 问答环节所有提问和回答 问题1: 如何看待零售行业的租赁需求趋势以及利率上升对资本化率的影响？ - 零售行业基本面强劲，公司所在市场租赁需求持续，因供应不足和建设成本上升，公司在租赁方面更有优势，但租赁需求的可持续性有待观察；在资本市场方面，公司此前融资利率较为有利，目前关注资本化率与无杠杆回报率，采取观望态度 [33] 问题2: 北卡罗来纳州夏洛特市外收购的小型购物中心的情况，以及资本化率是否有利？ - 该交易在本季度后完成，已谈判一段时间，物业无抵押，交易进展较快，收益率可观，对业务和现金流有增值作用，此次收购是将科罗拉多州资产置换为阳光地带资产 [34] 问题3: 物业运营费用持续增加的原因，以及第三季度是否为合理运行率？ - 第三季度不是合理运行率，许多物业运营费用，特别是不可收回部分，在今年前两个季度已提及会在后期增加，运行率更接近上半年水平 [38] 问题4: 主力租户和小商铺的入住率还有多少提升空间？ - 目前入住率处于历史高位，若无租户破产情况，入住率有望继续提高，小商铺方面需考虑通胀压力对租户的影响 [40] 问题5: 消费者流量情况以及零售商对2022年假日季的预期？ - 消费者流量较年初略有下降，但仍高于疫情前水平，2022年假日季情况尚不确定，公司对中心表现持谨慎但相对乐观态度 [42]

公司业务战略与布局 - 公司战略布局的区域办事处距离超90%的物业在两小时车程内，有助于响应租户需求并掌握当地市场知识[87] - 公司通过在阳光地带市场收购零售物业、适时处置物业、保持灵活资本结构以及加强环境、社会和治理实践来实施业务战略[87] 公司面临的风险 - 公司面临租户租金收取、零售租户破产、市场竞争、利率上升、通胀等风险[85] 公司财务评估指标 - 公司评估财务状况和运营绩效关注净营业收入、资金运营、核心资金运营、运营现金流、入住率和租金率等指标[89] 公司债券发行情况 - 2022年8月11日，公司私募发行2.5亿美元优先票据，其中1.5亿美元为利率5.07%的A系列优先票据，2029年8月11日到期；1亿美元为利率5.20%的B系列优先票据，2032年8月11日到期[88] 公司整体零售物业数据 - 截至2022年9月30日，公司拥有或持有权益的零售物业62处，总可租赁面积约1050万平方英尺，其中通过IAGM 55%的所有权权益拥有5处物业，可租赁面积约140万平方英尺[90] - 2022年与2021年相比，公司整体零售物业数量从63处变为62处，总可租赁面积从965.7万平方英尺增至984.3万平方英尺，经济入住率从92.2%升至93.5%，租赁入住率从93.5%升至95.6%，每平方英尺年化基本租金从18.44美元涨至18.91美元[92] 社区和邻里中心业务数据 - 社区和邻里中心方面，2022年与2021年相比，物业数量从48处变为49处，可租赁面积从574.6万平方英尺增至609.5万平方英尺，经济入住率从92.6%升至94.3%，租赁入住率从93.6%升至96.1%，每平方英尺年化基本租金从19.40美元涨至19.83美元[95] 动力中心业务数据 - 动力中心方面，2022年与2021年相比，物业数量从15处变为13处，可租赁面积从391.1万平方英尺降至374.8万平方英尺，经济入住率从91.7%升至92.1%，租赁入住率维持在93.3%升至94.8%，每平方英尺年化基本租金从17.03美元涨至17.37美元[96] 同店零售物业组合数据 - 截至2022年9月30日的三个月和九个月，同店零售物业组合中，物业数量均为57处，可租赁面积分别为884.5万平方英尺和884.8万平方英尺，经济入住率从92.5%升至93.6%，租赁入住率从93.6%升至95.4%，每平方英尺年化基本租金从18.54美元涨至19.12美元[98][99] 到期租约数据 - 2022 - 2031年及以后各年份到期租约数量从20到242个不等，总到期租约1481个；到期租约总面积从108到1870平方英尺不等，总到期面积9205平方英尺；到期租约占总可出租面积百分比从1.2%到20.3%不等；到期租约平均基本租金从1534到37302美元不等，总平均基本租金184954美元；平均基本租金占总平均基本租金百分比从0.8%到20.3%不等；每平方英尺平均基本租金从14.20到27.50美元不等，总体每平方英尺平均基本租金20.09美元[101] 租户续租情况 - 截至2022年9月30日的九个月内，公司按比例合并零售投资组合中到期可出租总面积140万平方英尺，其中125万平方英尺续租给现有租户，租户保留率约89.2%[104] 租约合同数据 - 2022年1 - 9月，所有租户可比续约租约146个，面积634000平方英尺，新合同租金每平方英尺21.15美元，较之前增长6.7%，加权平均租期4.8年；可比新租约17个，面积81000平方英尺，新合同租金每平方英尺24.11美元，较之前增长33.0%，加权平均租期10.1年；非可比续约和新租约64个，面积234000平方英尺，新合同租金每平方英尺22.35美元，加权平均租期8.0年；总计227个租约，面积949000平方英尺，新合同租金每平方英尺21.48美元，较之前增长9.4%，加权平均租期6.0年[105] 2022年第三季度收入数据 - 2022年第三季度，租赁净收入57859000美元，较2021年同期增加3900000美元；其他物业收入304000美元，较2021年同期减少6000美元；其他费用收入594000美元，较2021年同期减少269000美元；总收入58757000美元，较2021年同期增加3619000美元[109] 2022年前九个月收入数据 - 2022年前九个月，租赁净收入174562000美元，较2021年同期增加19700000美元；其他物业收入886000美元，较2021年同期增加126000美元；其他费用收入1988000美元，较2021年同期减少782000美元；总收入177436000美元，较2021年同期增加19037000美元[109] 2022年第三季度租赁净收入增加原因 - 2022年第三季度租赁净收入增加主要因净收购和处置活动增加租赁收入3500000美元、符合相同物业标准的零售物业增加租赁收入900000美元，部分被500000美元的公认会计原则租金调整抵消[109] 2022年前九个月租赁净收入增加原因 - 2022年前九个月租赁净收入增加主要因净收购和处置活动增加租赁收入12100000美元、符合相同物业标准的零售物业增加租赁收入6000000美元以及1600000美元的公认会计原则租金调整[110] 2022年第三季度运营费用数据 - 2022年第三季度，折旧和摊销费用24021000美元，较2021年同期增加2700000美元；物业运营费用10787000美元，较2021年同期增加2644000美元；房地产税8937000美元，较2021年同期增加447000美元；一般及行政费用7236000美元，较2021年同期减少1546000美元；直接上市成本0美元，较2021年同期减少1704000美元；总运营费用50981000美元，较2021年同期增加2544000美元[112] 2022年前九个月运营费用数据 - 2022年前九个月，折旧和摊销费用71055000美元，较2021年同期增加6055000美元；物业运营费用28256000美元，较2021年同期增加4330000美元；房地产税25595000美元，较2021年同期增加814000美元；一般及行政费用23239000美元，较2021年同期减少5804000美元；直接上市成本0美元，较2021年同期减少1704000美元；总运营费用148145000美元，较2021年同期增加3691000美元[112] 2022年第三季度和前九个月长期激励计划成本减少原因 - 2022年第三季度和前九个月长期激励计划成本减少主要因前总裁兼首席执行官于2021年8月退休及任命某些高管制定继任计划[118] 2022年净利息支出变化 - 2022年第三季度净利息支出较2021年同期增加370万美元，九个月增加620万美元[120][121] 2022年出售零售物业收益 - 2022年前九个月，公司因出售两处零售物业获得3690万美元收益，2021年第三季度出售一处零售物业获得60万美元收益[123] 2022年非合并实体权益收益变化 - 2022年第三季度，非合并实体的权益收益较2021年同期减少70万美元，前九个月增加130万美元[124][125] 符合相同物业标准的零售物业数量 - 2022年和2021年第三季度及前九个月，分别有52处全资零售物业和57处按比例零售物业符合相同物业标准[129] 2022年相同物业净营业收入变化 - 2022年第三季度相同物业净营业收入较2021年同期减少100万美元，降幅2.9%；前九个月增加520万美元，增幅5.3%[131][132] 2022年租赁净收入变化 - 2022年第三季度租赁净收入为5048.2万美元，较2021年同期增加90.1万美元，增幅1.8%；前九个月为1.49719亿美元，增加596万美元，增幅4.1%[131] 2022年物业运营成本变化 - 2022年第三季度物业运营成本为980.3万美元，较2021年同期增加201.7万美元，增幅25.9%；前九个月为2553万美元，增加231.2万美元，增幅10.0%[131] 2022年房地产税变化 - 2022年第三季度房地产税为780.1万美元，较2021年同期减少14.9万美元，降幅1.9%；前九个月为2239万美元，减少140.7万美元，降幅5.9%[131] 公司薪酬计划指标 - 公司使用核心运营资金作为薪酬计划的输入，以确定现金奖金和衡量某些基于绩效的股权奖励的实现情况[134] 公司零售物业业绩评估指标 - 公司评估零售物业业绩基于净营业收入，将其分为相同物业净营业收入和其他投资物业净营业收入[127] 2022年前三季度公司净收入和核心FFO数据 - 2022年前三季度，公司净收入为52358万美元，2021年同期为5391万美元；核心FFO适用于普通股和摊薄证券为82875万美元，2021年同期为73324万美元[135] 2022年前三季度公司零售物业相关花费 - 2022年前三季度，公司零售物业开发和再开发、资本支出及租赁活动总花费22245万美元，其中直接成本20254万美元，间接成本1991万美元[139] 2022年前三季度公司股东分红情况 - 2022年前三季度，公司宣布向股东分配总计4150万美元，并支付了同等金额的现金分红[146] 2022年前三季度公司现金流情况 - 2022年前三季度，公司经营活动提供现金100888万美元，2021年同期为85721万美元，增加了15167万美元[147] - 2022年前三季度，公司投资活动使用现金81146万美元，2021年同期为55561万美元，增加了25585万美元[147] - 2022年前三季度，公司融资活动提供现金151920万美元，2021年同期使用现金115589万美元，增加了267509万美元[147] 截至2022年9月30日公司未合并合资企业债务情况 - 截至2022年9月30日，公司未合并合资企业有第三方抵押贷款债务1.26亿美元[152] 截至2022年9月30日公司长期债务情况 - 截至2022年9月30日，公司长期债务总计996206万美元，其中固定利率本金713260万美元，可变利率本金100000万美元，利息182946万美元[154] 截至2022年9月30日公司经营租赁情况 - 截至2022年9月30日，公司经营租赁总计4109万美元[154] 公司未来支付债务和租赁协议总义务 - 公司未来支付债务和租赁协议的总义务为1000315万美元[154] 截至2022年9月30日公司债务情况 - 截至2022年9月30日，公司债务包含4亿美元未偿还浮动利率定期贷款，其中3亿美元已有效转换为固定利率[158] 浮动利率债务利率变动影响 - 若2022年9月30日所有浮动利率债务的市场利率永久上升或下降1%，浮动利率债务的利息费用、未来收益和现金流每年将增加或减少约100万美元[158] 公司协议利率过渡情况 - 2022年5月11日，公司将修订后的循环信贷协议和修订后的定期贷款协议从1个月伦敦银行同业拆借利率过渡到基于1个月期限担保隔夜融资利率的定价[159] 截至2022年9月30日公司利率互换情况 - 截至2022年9月30日，公司4笔有效利率互换的名义金额总计30万美元，公允价值为11,656美元，2021年12月31日为 - 3,966美元[160] - 截至2022年9月30日，公司4笔远期利率互换的名义金额总计30万美元，公允价值为15,923美元，2021年12月31日为 - 647美元[160] - 截至2022年9月30日，IAGM的有效利率互换名义金额总计7.5万美元，公允价值为3,197美元，2021年12月31日为530美元[160] 公司财务报表编制情况 - 公司财务报表按照公认会计原则编制，需进行估计和假设，实际结果可能与估计不同[156] 公司关键会计估计情况 - 与年度报告中“管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析”所述的关键会计估计相比，公司关键会计估计无重大变化[157] 公司应对利率互换到期措施 - 公司签订了4份利率远期互换协议，以应对4笔有效互换到期日与修订后定期贷款协议到期日之间的时间段[159] 公司衍生品损益确认情况 - 每个报告期对衍生品按市值计价产生的损益，在公司简明综合运营和综合收益报表中确认为综合收益的增加或减少[160]