文章核心观点 - 购物中心房地产投资信托基金（REIT）收入可靠，InvenTrust Properties Corp.（IVT）是专注于阳光地带地区以杂货店为核心的购物中心小型REIT，具有长期增长潜力，评级为买入 [2][8][15] 公司优势 收入稳定性 - 公司收入流可靠，87%的年租金来自杂货店，租户包括知名公司，业务抗衰退 [2] 市场布局 - 公司大量物业位于2024 - 2025年预计增长最快的前25个城市，如坦帕、凤凰城、奥斯汀和奥兰多等，且2024年在凤凰城完成收购，未来可能继续扩张 [5][9] - 公司重点布局有吸引力的市场，多数位于阳光地带地区，前5大市场中有3个在德克萨斯州，该州自疫情后增长迅速且预计不会放缓 [6] 与同行对比 - 与专注购物中心和杂货店的Dividend King、Federal Realty Trust（FRT）相比，IVT规模较小且专注阳光地带地区，长期增长前景更好，FRT多数物业位于美国东部，所在州有较高的迁出率 [10] 财务表现 - Q1运营资金（FFO）为0.45美元，核心FFO为0.44美元，同比增长9.8%和10%，主要由同店净营业收入（NOI）增长4.1%和收购推动，同店NOI增长高于同行 [11] - 管理层更新NOI和FFO指引，NOI预计在2.75% - 3.75%，核心FFO预计为1.67 - 1.71美元，中点较2023年增长2.42% [11] - Q1核心FFO为3000万美元，高于去年的2740万美元，派息率约51%，留存现金可用于未来增长 [12] - 公司债务状况良好，未来两年到期债务可控，流动性为4.21亿美元，固定费用覆盖率为4.3倍，加权平均到期日近4年 [12] - 公司资产负债表稳健，获惠誉投资级信用评级，净债务与EBITDA比率为5.1倍，低于部分同行 [19] 估值与评级 - 股票获Quant和华尔街买入评级，有15%的上涨空间，当前混合市盈率为17.81倍，未来股价有望达到30美元，较当前价格有23%的上涨空间 [13] 潜在风险 - 目前最大风险是利率，美联储可能维持高利率以对抗通胀，若经济衰退，可能影响公司财务和小店铺的入住率，小店铺组合入住率为92.1%，整体组合为96.3% [14][22]

文章核心观点 - 公司是购物中心房地产投资信托中质量最高的，适合追求最大总回报和股息增长的长期投资者 [10][23] 公司治理 - 公司将首席执行官和董事长的角色分开，首席执行官DJ Busch曾在Green Street积累经验，董事长Julian Whitehurst是前National Retail Properties首席执行官 [1] 公司表现 - 公司自被关注以来股价区间波动，但基本面不断改善，吸引力逐渐增加 [1] - 公司不是最便宜或收益率最高的购物中心房地产投资信托，是同行中市盈率较高的公司之一，股息收益率为3.7%，处于较低水平 [1] 行业现状 - 购物中心新建项目基本停滞，未来五年开发管道预计无增长，零售空间供应增长低于办公空间 [11] - 零售租金在过去一年左右快速增长，但建设成本和利率也大幅上升，租金需进一步上涨才能使新建设项目盈利 [11][12] - 零售供应增长在阳光地带市场也较低，该地区零售房地产受益于人口增长且无新供应竞争 [12] - 零售门店关闭数量降至极低水平，开业数量远超关闭数量，有利于提高购物中心的入住率和租户留存率 [14] 公司优势 市场布局 - 公司在阳光地带市场的投资组合占比最高，奥斯汀是其最大市场，预计未来五年增长最佳 [13][23] - 公司的顶级市场如奥斯汀、南加州、休斯顿、迈阿密和达拉斯等，占总净营业收入的比例较高 [27] 运营指标 - 公司入住率从2020年的92.8%升至2024年第一季度的96.3%，虽不是最高，但投资组合质量更高、更具多元化且杠杆水平更低 [20][29] - 公司在2024年第一季度的同店净营业收入增长、每股运营资金增长等指标表现良好，且资产负债表杠杆水平最低 [20] 财务状况 - 公司股息自2022年起每年增长约5%，2024年派息率为核心运营资金的51%、调整后运营资金的64%和自由现金流的67% [21] - 公司是在新冠疫情期间提高股息的三家零售房地产投资信托之一，且股息上调幅度最大 [31] 发展潜力 - 公司高质量、位置优越、以杂货店为核心的购物中心预计未来五年实现一流的有机增长，低债务水平可避免利息支出大幅抵消有机净营业收入增长 [22]

物业收购情况 - 2024年2月1日，公司以2950万美元收购亚利桑那州钱德勒市5.7万平方英尺的邻里中心The Plant，动用现金并承担1300万美元现有抵押贷款债务[83] 公司整体物业数据情况 - 截至2024年3月31日，公司拥有63处零售物业，总可租赁面积约1040万平方英尺，经济入住率93.4%，租赁入住率96.3%，每平方英尺年化基本租金19.61美元[84][85] - 2024年与2023年相比，物业数量从62处增至63处，总可租赁面积从1029.5万平方英尺增至1038.5万平方英尺，经济入住率从94.0%降至93.4%，租赁入住率从96.1%升至96.3%，每平方英尺年化基本租金从19.12美元升至19.61美元[85] 各业务线物业数据情况 - 社区和邻里中心2024年有51处物业，可租赁面积686万平方英尺，经济入住率95.0%，租赁入住率96.9%，每平方英尺年化基本租金20.32美元；2023年有50处物业，可租赁面积677.2万平方英尺，经济入住率94.0%，租赁入住率96.5%，每平方英尺年化基本租金19.92美元[88] - 动力中心2024年有12处物业，可租赁面积352.5万平方英尺，经济入住率90.2%，租赁入住率95.0%，每平方英尺年化基本租金18.17美元；2023年有12处物业，可租赁面积352.3万平方英尺，经济入住率93.9%，租赁入住率95.5%，每平方英尺年化基本租金17.57美元[88] - 同期同物业2024年有57处，可租赁面积911.3万平方英尺，经济入住率93.4%，租赁入住率96.5%，每平方英尺年化基本租金19.95美元；2023年有57处，可租赁面积910.8万平方英尺，经济入住率94.5%，租赁入住率96.4%，每平方英尺年化基本租金19.54美元[90] 租约到期情况 - 2024年到期租约73份，可租赁面积38.1万平方英尺，占总可租赁面积3.9%，年化基本租金794.2万美元，占总年化基本租金3.9%，每平方英尺年化基本租金20.85美元[92] - 2025 - 2033年及以后各年到期租约数量、可租赁面积、占比、年化基本租金、占比及每平方英尺年化基本租金均有详细数据[92] 租约续租情况 - 2024年第一季度公司零售组合中有36.4万平方英尺租约到期，其中32.8万平方英尺续租给现有租户，续租率约90%[95] 公司运营风险 - 公司运营面临租户租金收取、破产、市场竞争、利率上升等多种风险和不确定性[77] 财务数据关键指标变化 - 收入与费用 - 2024年第一季度租赁净收入6649.3万美元，较2023年同期增加166.3万美元[100] - 2024年第一季度总运营费用5512.2万美元，较2023年同期增加77.5万美元[101] - 2024年第一季度净利息支出963.4万美元，较2023年同期增加12.5万美元[105] - 2024年第一季度其他收入和费用净额85.8万美元，较2023年同期增加41.1万美元[105] - 2024年第一季度净运营收入（NOI）4577.5万美元，较2023年同期增加306.7万美元[111] - 2024年第一季度同店净运营收入（Same Property NOI）4147.3万美元，较2023年同期增加161.6万美元，增幅4.1%[112] - 2024年第一季度最低基本租金3853.8万美元，较2023年同期增加79.9万美元，增幅2.1%[112] - 2024年第一季度房地产税回收761.2万美元，较2023年同期减少48.2万美元，降幅6.0%[112] - 2024年第一季度物业运营费用893.4万美元，较2023年同期减少39.3万美元，降幅4.2%[112] - 2024年第一季度房地产税834.6万美元，较2023年同期减少65.9万美元，降幅7.3%[112] 财务数据关键指标变化 - 净收入与每股净收入 - 2024年第一季度净收入为2900美元，2023年同期为1133美元；稀释后每股净收入2024年为0.04美元，2023年为0.02美元[115] 资本资源情况 - 2024年第一季度用于开发、再开发、资本支出和租户改进的资本资源总计6102美元，其中直接成本5465美元，间接成本637美元[118] 普通股发行情况 - 截至2024年3月31日，公司ATM计划下仍有2.446亿美元的普通股可供发行[124] 股东分配情况 - 2024年第一季度公司宣布向股东分配总计1540万美元，支付现金分配1460万美元[127] 现金流量情况 - 2024年第一季度经营活动提供现金1480.3万美元，2023年同期为1602.5万美元，减少122.2万美元[128] - 2024年第一季度投资活动使用现金2365.9万美元，2023年同期为5636万美元，减少3270.1万美元[128] - 2024年第一季度融资活动使用现金1579.1万美元，2023年同期为2813.6万美元，减少1234.5万美元[128] 长期债务情况 - 截至2024年3月31日，公司长期债务总计9.69941亿美元，其中固定利率本金7.5908亿美元，可变利率本金7246.8万美元，利息1.38393亿美元[132] - 截至2024年3月31日，公司债务中包括4.725亿美元的未偿还可变利率债务，其中4亿美元已转换为固定利率[137] 可变利率债务风险 - 若2024年3月31日所有可变利率债务的市场利率永久上升或下降1%，可变利率债务的利息费用以及未来收益和现金流的年度增减约为70万美元[139] 利率互换协议情况 - 公司有五份有效利率互换协议和两份利率远期互换协议[140] - 截至2024年3月31日，五份有效利率互换协议名义金额总计400,000美元，公允价值为15,431美元，2023年12月31日为13,255美元[140] - 2024年3月31日，一份2019年12月2日生效、2024年6月21日到期的5.5年期贷款有效利率互换协议，公司支付固定利率1.47%，实现固定利率2.77%，名义金额50,000美元，公允价值426美元，2023年12月31日为855美元[140] - 2024年3月31日，一份2023年4月3日生效、2027年3月22日到期的5.5年期贷款有效利率互换协议，公司支付固定利率3.69%，实现固定利率4.99%，名义金额100,000美元，公允价值1,377美元，2023年12月31日为 - 122美元[140] - 2024年3月31日，一份2023年12月21日生效、2026年9月22日到期的5年期贷款有效利率互换协议，公司支付固定利率1.51%，实现固定利率2.81%，名义金额100,000美元，公允价值6,589美元，2023年12月31日为5,820美元[140] - 截至2024年3月31日，两份远期利率互换协议名义金额总计100,000美元，公允价值为6,645美元，2023年12月31日为4,819美元[140] - 2024年3月31日，一份2024年6月21日生效、2027年3月22日到期的5.5年期贷款远期利率互换协议，公司支付固定利率1.54%，实现固定利率2.84%，名义金额50,000美元，公允价值3,366美元，2023年12月31日为2,451美元[140] - 2024年3月31日，另一份2024年6月21日生效、2027年3月22日到期的5.5年期贷款远期利率互换协议，公司支付固定利率1.48%，实现固定利率2.78%，名义金额50,000美元，公允价值3,279美元，2023年12月31日为2,368美元[140] 衍生品损益情况 - 各报告期衍生品按市值计价产生的损益在简明综合经营和综合收益（损失）表中确认为综合收益（损失）的增减[140] 利率波动预测说明 - 上述信息预测价值有限，利率波动最终实现的损益取决于期间产生的风险敞口、当时的对冲策略及相关利率[141]

财务数据和关键指标变化 - 同店NOI同比增长4.1%,主要由于基础租金增长170个基点和净费用回收增长280个基点 [16] - NAREIT FFO同比增长9.8%,达到每股0.45美元 [16] - 核心FFO同比增长10%,达到每股0.44美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 整体租赁率达96.3%,环比和同比均有所上升 [23] - 锚定租户租赁率达98.6%,环比增加40个基点 [23] - 小铺租赁率达92.1% [23] - 整体平均基础租金为每平方英尺19.61美元,同比增长2.6% [23] - 本季度整体租赁价差为11.2%,新租赁价差为24.3%,续租价差为9.4% [24] - 租赁续签率维持在90% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在凤凰城和亚特兰大市场完成了两笔收购,分别为Chandler和Moores Mill [14][30] - 这两笔收购均符合公司的投资标准,预计可以实现公司的目标收益率 [30][34] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司专注于在美国日光地带拥有和运营必需型开放式零售中心的简单且专注的战略正在发挥作用 [10] - 公司的低杠杆资本结构将使其能够在适当的时候以有利于股东的方式部署资本 [10] - 由于新的机构级别供给极少,公司认为自己在未来几年内将能够适当利用这种供需失衡 [12] - 公司将继续谨慎部署资本,密切关注资本成本,确保以适当的方式实现外部增长 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为,其专注于日光地带的开放式零售中心组合将在市场租金增长方面超过全国平均水平 [9] - 公司认为,其过去的业绩以及未来的预期将继续证明这一论点 [9] - 公司认为,由于新的机构级别供给极少,加上日光地带的需求动力,公司将能够适当利用这种供需失衡 [12] - 公司认为,即使在资本市场环境动荡的情况下,其仍将保持谨慎和灵活的方式部署资本 [13] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Dori Kesten 提问** 询问公司最近的收购情况,包括交易规模、定价和竞争情况 [28] **DJ Busch 回答** - 公司的收购管道有所改善,但仍保持谨慎,密切关注资本成本 [29][30][32] - 公司最近在凤凰城和亚特兰大完成了两笔收购,预计可以实现公司的目标收益率 [30][34] 问题2 **Andrew Reale 提问** 询问公司对坏账准备的预期,以及对Rite Aid和Jo-Ann Fabric等重点租户的风险评估 [40] **DJ Busch 回答** - 公司维持50-100个基点的坏账准备区间,主要考虑了一些意外的租金损失,但也有一些之前期间租金回收的意外收益 [41][42] - 公司目前对Rite Aid和Jo-Ann Fabric等重点租户的情况保持谨慎乐观,但仍在密切关注其破产程序的进展 [42] 问题3 **Paulina Rojas 提问** 询问公司对未来5年内租金增长和NOI增长的预期和信心 [50] **DJ Busch 回答** - 公司对未来几年内的供给端非常乐观,认为新的机构级别供给极少,这将支撑租金和NOI的持续增长 [51][52] - 同时公司也认识到行业的周期性,会密切关注租户的表现,但也看到一些服务类业态受益于消费者习惯的结构性变化 [53][54]

净收入相关指标变化 - 2024年第一季度净收入为290万美元，摊薄后每股0.04美元，2023年同期为110万美元，摊薄后每股0.02美元[14][17] - 2024年第一季度摊薄后每股净收益为0.04美元，2023年同期为0.02美元[29] - 2024年第一季度净收入为290万美元，较2023年同期的113.3万美元增长156%；调整后净营业收入（NOI）为4577.5万美元，较2023年同期的4270.8万美元增长7.18%[37] FFO相关指标变化 - 2024年第一季度Nareit FFO为3080万美元，摊薄后每股0.45美元，2023年同期为2800万美元，摊薄后每股0.41美元[18] - 2024年第一季度Core FFO为3000万美元，摊薄后每股0.44美元，2023年同期为2740万美元，摊薄后每股0.40美元[19] - 2024年第一季度Nareit FFO为30,846千美元，2023年同期为28,018千美元；摊薄后每股Nareit FFO为0.45美元，2023年同期为0.41美元[29] - 2024年第一季度核心FFO为29,981千美元，2023年同期为27,371千美元；摊薄后每股核心FFO为0.44美元，2023年同期为0.40美元[29] - 2024年第一季度全美房地产投资信托基金资金流（Nareit FFO）适用于普通股和稀释证券的金额为3084.6万美元，较2023年同期的2801.8万美元增长10.1%；核心资金流（Core FFO）适用于普通股和稀释证券的金额为2998.1万美元，较2023年同期的2737.1万美元增长9.53%[39] 同店净营业收入相关指标变化 - 2024年第一季度同店净营业收入为4150万美元，较2023年同期增长4.1%[20] - 2024年第一季度同店净营业收入（SPNOI）为41,473千美元，2023年同期为39,857千美元，增长率为4.1%[29] - 2024年第一季度同店净营业收入（Same Property NOI）为4147.3万美元，较2023年同期的3985.7万美元增长4.1%，同店数量为57家[36] 分红相关指标 - 2024年第一季度董事会宣布每股0.2263美元的季度现金分红，于4月15日支付[21] - 2024年第一季度每普通股基本股息分配为0.23美元，2023年同期为0.22美元；总股息分配占核心FFO的比例为51.2%，2023年同期为53.2%[29] 租赁相关指标 - 截至2024年3月31日，公司租赁入住率为96.3%，其中主力租户租赁入住率为98.6%，小商铺租赁入住率为92.1%[24] - 2024年第一季度签署的可比新租约和续租约的混合续租利差为11.2%[20][24] - 截至2024年3月31日，年化每平方英尺基本租金为19.61美元，较2023年同期增长2.6%[24] - 2024年第一季度同店物业经济入住率为93.4%，2023年同期为94.5%；租赁入住率为96.5%，2023年同期为96.4%[31] - 2024年第一季度每平方英尺平均基本租金（ABR PSF）同店为19.95美元，2023年同期为19.54美元；总投资组合为19.61美元，2023年同期为19.12美元[31] - 公司物业总出租率为96.3%，总ABR为189,414千美元，平均每平方英尺19.61美元[57] - 2024年第一季度末，公司零售组合有36.4万平方英尺租约到期，续租率约90%[62] - 2024年第一季度，可比续约租约31份，租金较之前上涨9.4%[63] - 2024年第一季度，可比新租约3份，租金较之前上涨24.3%[63] - 2024年第一季度，非可比续约和新租约7份，平均租金为每平方英尺39.61美元[63] - 截至2024年3月31日的四个季度，可比租约执行208份，租金较之前上涨10.6%[64] - 截至2024年3月31日的四个季度，新租约执行31份，租金较之前上涨27.8%[64] - 截至2024年3月31日的四个季度，续约租约执行177份，租金较之前上涨7.5%[64] - 截至2024年3月31日的四个季度，非可比租约执行70份，平均租金为每平方英尺22.58美元[64] - 2024 - 2033年及以后，锚定租户到期租约共187份，总可出租面积（GLA）638.9万平方英尺，总基本租金（ABR）8254.4万美元[65] - 2024 - 2033年及以后，小商铺到期租约共1321份，总GLA 330.6万平方英尺，总ABR 1.1973亿美元[65] - 2024 - 2033年及以后，所有租户到期租约共1508份，总GLA 969.5万平方英尺，总ABR 2.02274亿美元[65] 收购相关指标 - 2024年2月1日，公司以2950万美元收购亚利桑那州钱德勒市57000平方英尺的邻里中心The Plant，并承担1300万美元现有抵押贷款债务[24] - 2月1日公司以2950万美元收购亚利桑那州凤凰城的The Plant，GLA为5.7万平方英尺，出租率100%[68] 流动性相关指标 - 截至2024年3月31日，公司总流动性为4.212亿美元，包括7120万美元现金及现金等价物和3.5亿美元循环信贷额度可用资金[24] - 截至2024年3月31日，公司现金及现金等价物为71,170千美元，信贷安排可用额度为350,000千美元，总计421,170千美元[31] 资产负债相关指标 - 截至2024年3月31日，应收账款和租金总计2976.6万美元，较2023年12月31日的3535.3万美元有所下降；递延成本和其他资产净额为5147.7万美元，较2023年12月31日的4240.8万美元有所上升；其他负债总计2693.8万美元，较2023年12月31日的2919.8万美元有所下降[34] - 截至2024年3月31日，流通股数量为67,874,528股，净债务为756,357千美元[29] - 截至2024年3月31日，公司总债务净额为8.27527亿美元，其中固定利率有担保债务为1.0908亿美元，占比13%，加权平均利率为4.01%；可变利率有担保债务为7246.8万美元，占比9%，加权平均利率为6.98%；固定利率无担保债务为6.5亿美元，占比78%，加权平均利率为4.03%；加权平均债务到期年限为3.7年[45] - 2024年到期债务净额为8816.8万美元，2025年为3588万美元，2026年为2亿美元，2027年为2.26亿美元，2028年无到期债务，之后为2.815亿美元[46] - 公司债务总额为831,548千美元，加权平均利率4.28%[47] - 现金、现金等价物和受限现金为75,116千美元，已开票基本租金、回收款和其他收入为5,722千美元[77] - 债务为831,548千美元，发行成本（扣除累计摊销后）为 - 4,021千美元[77] - 应付账款和应计费用为28,764千美元，应付分配款为15,360千美元，其他负债为26,938千美元[77] - 流通在外的普通股数量为67,874,528股[77] 其他财务指标变化 - 2024年第一季度调整后EBITDA为39,173千美元，2023年同期为36,217千美元[29] - 2024年第一季度总收入为6679.8万美元，较2023年同期的6520.5万美元增长2.44%；总运营费用为5512.2万美元，较2023年同期的5434.7万美元增长1.42%；净利息费用为963.4万美元，较2023年同期的950.9万美元增长1.31%；其他收入和费用净额为85.8万美元，较2023年同期的44.7万美元增长92%[35] - 2024年第一季度息税折旧摊销前利润（EBITDA）为4083.5万美元，较2023年同期的3794.9万美元增长7.61%；调整后EBITDA为3917.3万美元，较2023年同期的3621.7万美元增长8.16%[42] - 截至2024年3月31日，1个月期SOFR为5.33%[48] - 2024年Q1杠杆比率为29.2%，固定费用覆盖率为4.32，最大股息支付率为49.2%[51] - 公司有5份有效利率互换协议和2份利率远期互换协议[52] - 2024年第一季度资本支出总计7,093千美元，2023年同期为6,018千美元[54] - 截至2024年3月31日和2023年，累计租赁和维护资本支出分别为4,740千美元和4,500千美元[54] - 截至2024年3月31日和2023年，累计开发和再开发项目投资分别为848千美元和264千美元[55] 各地区物业相关指标 - 德州物业数量23个，ABR为78,134千美元，占比41.3%[57] - 面积20,000平方英尺以上租户的ABR为61,075千美元，每平方英尺11.29美元[57] - 前25大租户总ABR为6295.8万美元，占比33.1%[60] - 租户商品类别中，杂货/药品ABR为3757万美元，占比19.8%[61] - 德州总可租赁面积（GLA）为466.5万平方英尺，出租率96.0%，每平方英尺平均基本租金（ABR PSF）为17.93美元[73] - 佛罗里达州总GLA为205.3万平方英尺，出租率95.9%，ABR PSF为19.71美元[73] - 北卡罗来纳州总GLA为120.3万平方英尺，出租率97.2%，ABR PSF为20.25美元[74] - 加利福尼亚州总GLA为105万平方英尺，出租率95.7%，ABR PSF为22.78美元[74] - 佐治亚州总GLA为99.9万平方英尺，出租率96.5%，ABR PSF为20.10美元[74] - 马里兰州总GLA为18.1万平方英尺，出租率98.7%，ABR PSF为36.56美元[74] - 弗吉尼亚州总GLA为17.7万平方英尺，出租率100%，ABR PSF为16.18美元[74] - 亚利桑那州总GLA为5.7万平方英尺，出租率100%，ABR PSF为28.74美元[75] - 所有地区总GLA为1038.5万平方英尺，出租率96.3%，ABR PSF为19.61美元[75] 开发与再开发项目相关指标 - 公司活跃的再开发项目预计总成本1540万美元，截至目前已投入成本440万美元，收益率7 - 10%[70] - 南棕榈广场预计2024年第二季度完成再开发，预计增量成本150万美元[70] - 巴克黑德广场预计2024年第二季度完成锚定空间重新定位，预计增量成本80万美元[70] - 拉昆塔馆预计2024年第三季度完成独立建筑再开发，预计增量成本100万美元[70] - 安托万镇中心预计2024年第三季度完成新开发，预计增量成本30万美元[70] - 赛费尔镇中心于2023年第三季度完成外铺再开发，成本65万美元[71] - 预计剩余开发项目的净项目成本为11,000千美元，增量收益率估计范围为7 - 10%[77] 同店物业统计相关指标 - 部分物业在截至2024年3月31日的三个月内不纳入同店物业统计[76] NOI相关指标 - 最近一季度不包括地租收入的NOI为41,038千美元，地租收入为4,737千美元，NOI为45,775千美元[77] - 不包括地租收入的年化NOI为164,152千美元，年化地租收入为18,948千美元[77]

零售物业资产情况 - 截至2023年12月31日，公司拥有62处零售物业，总可租赁面积约1030万平方英尺[16] - 截至2022年12月31日，公司持有IAGM Retail Fund I, LLC 55%的权益，2023年1月18日，公司从IAGM收购了其余四处零售物业[20] - 截至2023年12月31日和2022年12月31日，公司全资拥有的零售物业数量分别为62个和58个[109] - 截至2023年12月31日和2022年12月31日，公司全资零售物业的总可租面积（GLA）分别为10,324平方英尺和9,171平方英尺[109] - 截至2023年12月31日，奥斯汀 - 圆石市市场的ABR占总ABR的17.5%，GLA占总GLA的19.9%[110] - 截至2023年12月31日，前10大租户的ABR占总ABR的21.8%，占用GLA占总GLA的32.3%[111] - 截至2023年12月31日，公司全资零售物业62处，总可出租面积10,324平方英尺，经济出租率93.3%，已出租率96.2%，每平方英尺平均基本租金19.48美元；与2022年相比，物业数量增加4处，总可出租面积增加1153平方英尺，经济出租率下降0.9个百分点，已出租率持平，每平方英尺平均基本租金增加0.22美元[142] - 2023年公司收购五处零售物业，总收购价为2.44亿美元；2022年收购六处零售物业和一个外铺，总收购价为3.191亿美元[201] - 2023年公司处置一处零售物业并完成一处零售物业的部分征用，总处置价为1310万美元；2022年处置三处零售物业，总处置价为1.105亿美元[202] 零售物业租赁指标 - 截至2023年12月31日，零售组合经济入住率为93.3%，租赁入住率为96.2%，每平方英尺年化基本租金为19.48美元[18] - 截至2023年12月31日，公司零售组合约41.7%的年化基础租金总收入来自位于得克萨斯州的房产，其中奥斯汀、休斯顿、达拉斯 - 沃思堡 - 阿灵顿和圣安东尼奥都会区的房产分别贡献17.5%、11.2%、9.8%和3.2%[45] - 截至2023年12月31日，公司约58.0%的年化基础租金总收入由小商铺租户产生[47] - 截至2023年12月31日，公司零售组合的经济入住率和已出租入住率分别为93.3%和96.2%[48] - 截至2023年12月31日，占公司零售组合总可租面积约5.0%和12.1%的租约分别将于2024年和2025年到期[48] - 截至2023年12月31日和2022年12月31日，公司全资零售物业的经济入住率分别为93.3%和94.2%[109] - 截至2023年12月31日和2022年12月31日，公司全资零售物业的租赁入住率均为96.2%[109] - 截至2023年12月31日和2022年12月31日，公司全资零售物业的每平方英尺平均基本租金（ABR PSF）分别为19.48美元和19.26美元[109] - 2024 - 2033年及以后各年份到期租约数量从42 - 266个不等，2027年到期租约266个占比17.8%最高；到期租约总可租赁面积（GLA）从34 - 1887，2027年1887占比19.6%最高；基本租金（ABR）从1052 - 38897千美元，2027年38897千美元占比19.5%最高[113] - 2023年，公司零售物业有89.3万平方英尺租约到期，其中80.2万平方英尺重新出租，续租率约90.0%[149] - 2023年，公司共签订299份租约，总可出租面积141.8万平方英尺，加权平均租金为每平方英尺23.23美元，较之前租约租金增长9.8%[150] 员工情况 - 截至2023年12月31日，公司有104名全职员工[29] - 公司员工整体多元化比例约为67%，种族多元化比例为19%，女性员工约占61%[30] - 2023年，公司87%的员工高度敬业，连续第二年被《芝加哥论坛报》评为芝加哥最佳工作场所之一[32] - 2023年，公司100%的员工参与了回馈社区的慈善活动[32] 可持续发展目标 - 2023年，公司设定了能源、水、废物和温室气体减排目标，GRESB评分同比提高了5分[34] REIT纳税相关 - 公司自2005年12月31日结束的纳税年度起选择按REIT纳税，需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入[37] - 公司需向证券持有人分配至少90%的REIT应税收入（不包括净资本收益）以符合REIT资格[96] - 为维持REIT资格，五个或更少个人在应税年度最后半年内不得拥有超过公司已发行和流通股票价值的50%，单一股东不得拥有超过任何已发行普通股类别数量或价值的9.8%[98] - 若公司未能符合REIT资格，将按常规公司税率缴纳美国联邦所得税，并在未能符合资格的年份之后的四年内失去REIT纳税资格[97] 公司面临的风险 - 经济、政治和市场状况可能对公司业务、运营结果和财务状况产生负面影响，经济衰退可能导致零售租户违约[42][43] - 债务融资可能使公司面临现金流不足、易受经济和行业状况影响等风险[64] - 债务协议中的契约可能限制公司经营活动，违反契约可能导致债务加速到期[66] - 利率上升会使公司借款成本增加，影响经营业绩和现金流[67][68] - 套期保值活动可能面临交易对手不履约和无法达到预期经济利益的风险[69] - 发行额外股权证券可能稀释现有股东的投资[70] - 经济和市场条件变化可能导致公司证券市场价格波动[72] - 公司能否继续支付股息取决于多种因素，不维持股息可能影响股价[74] - 公司面临诉讼风险，不利结果可能影响现金流、财务状况和经营业绩[80] - 公司可能因环境问题产生重大成本，影响收入和盈利能力[85] - 通胀已成为更大风险，可能影响公司及租户的各项费用[215] - 由于部分租约为长期性质，公司可能无法通过提高租金来抵消高通胀[215] 分红与股票相关 - 2023年12月31日财年，公司用经营活动现金流和房产销售收益支付了分红[77] - 截至2024年2月1日，公司有21964名流通普通股股东[117] - 公司宪章规定任何人不得实益或推定拥有超过9.8%价值或数量的任何类别或系列已发行股份[118] - 2022年2月23日公司设立最高1.5亿美元的股票回购计划，截至2023年12月31日未回购[119] - 2023年第四季度12月公司回购39901股普通股用于满足预扣税义务，均价25.73美元[121] - 2023年和2022年公司分别宣布并支付现金分红5750万美元和5530万美元；2023年普通分红占比78.5%、资本利得分红占比21.5%，2022年普通分红占比93.2%、其他形式分红占比6.8%[123] - 公司普通股在纽约证券交易所交易，2021年10月12日 - 2023年12月31日，IVT从100美元涨至115.87美元[117][126] - 截至2023年12月31日的季度，公司通过按市价发行股票计划发行208,040股普通股，扣除10万美元佣金后，净收益为540万美元，加权平均股价为每股26.13美元；该计划下仍有2.446亿美元普通股可供发行[140] - 2023年第四季度，公司通过ATM计划发行20.804万股普通股，筹集净收益540万美元，加权平均价格为每股26.13美元，截至2023年12月31日，该计划下还有2.446亿美元普通股可供发行[195] 财务指标变化 - 2023年公司租赁净收入2.57146亿美元，较2022年增加2420万美元；其他物业收入145万美元，增加28.9万美元；其他费用收入8万美元，减少250万美元；总收入2.58676亿美元，增加2196.9万美元[153] - 2023年公司总运营费用2.22868亿美元，较2022年增加2141万美元；其中折旧和摊销1.1343亿美元，增加1847.8万美元；物业运营费用4283.2万美元，增加259.3万美元；房地产税3480.9万美元，增加188.4万美元；一般及行政费用3179.7万美元，减少154.5万美元[155] - 2023年公司其他收入和费用净支出3053.9万美元，较2022年减少4752.3万美元；其中净利息支出3813.8万美元，增加1136.1万美元；债务清偿损失1.5万美元，减少16.6万美元；投资物业出售收益269.1万美元，减少3555.8万美元；非合并实体权益亏损55.7万美元，减少422万美元；其他收入和费用净额548万美元，增加345万美元[159] - 2023年净利息支出增加1140万美元，主要因2022年8月私募高级票据使利息支出增加780万美元、企业定期贷款利率上升使利息支出增加260万美元等[160][164] - 2023年投资性房地产出售收益为270万美元，2022年为3820万美元[161] - 2023年非合并实体的权益收益减少420万美元，主要因公司自2022年1月1日起从IAGM收购了六处零售物业[162] - 2023年其他收入和费用净额增加350万美元，主要因现金及现金等价物利息收入增加和非经营性活动的非经常性收入增加[163] - 2023年和2022年符合相同物业标准的全资零售物业共51处，2023年相同物业净营业收入为1.42124亿美元，2022年为1.35543亿美元，增加658.1万美元，增幅4.9%[167][168] - 2023年相同物业租赁收入净额为2.03231亿美元，2022年为1.98963亿美元，增加426.8万美元，增幅2.1%[168] - 2023年房地产投资信托基金运营资金（NAREIT FFO）适用于普通股和稀释证券为1.15498亿美元，2022年为1.11976亿美元[175] - 2023年核心运营资金（Core FFO）适用于普通股和稀释证券为1.11858亿美元，2022年为1.05952亿美元[175] - 2023年摊薄后每股净收益为0.08美元，2022年为0.77美元；2023年摊薄后每股NAREIT FFO为1.70美元，2022年为1.66美元；2023年摊薄后每股Core FFO为1.65美元，2022年为1.57美元[175] - 2023年和2022年经营活动提供的现金分别为1.296亿美元和1.258亿美元，2023年较2022年增加380万美元[198] - 2023年和2022年投资活动使用的现金分别为7970万美元和1.445亿美元[198] - 2023年和2022年融资活动使用（提供）的现金分别为8790万美元和1.116亿美元[198] 物业收购与处置 - 2023年1月18日公司以2.223亿美元收购IAGM四个零售物业，公司从IAGM销售净收益中获约7140万美元；2023年IAGM处置物业总价22.16万美元，收益4.5208万美元[134][135] - 2023年公司收购物业总价24.4万美元，承担抵押债务9.2468万美元；处置物业总价1.3142万美元，收益2691美元[136][137] 债务情况 - 截至2023年12月31日，公司抵押的房产总计1.685亿美元[114] - 2023年2月6日，公司用可用流动资金偿还了1370万美元以文艺复兴中心作抵押的应付抵押贷款[138] - 2023年10月17日，公司行使12个月展期选择权之一，将9250万美元交叉抵押的抵押贷款债务到期日延至2024年11月2日；12月22日，公司部分偿还2000万美元，截至12月31日，未偿还余额为7250万美元[139] - 截至2023年12月31日，公司应付抵押贷款的预定到期金额总计1.68548亿美元，无担保定期贷款本金余额总计4亿美元[207][209] - 截至2023年12月31日，A系列高级票据本金余额1.5亿美元，固定利率5.07%，到期日为2029年8月11日[211] - 截至2023年12月31日，B系列高级票据本金余额1亿美元，固定利率5.20%，到期日为2032年8月11日[211] - 截至2023年12月31日，固定利率债务本金2024 - 2028年及以后需支付金额分别为1.57万美元、2.288万美元、20万美元、22.6万美元、0、28.15万美元，总计74.608万美元[213] - 截至2023年12月31日，可变利率债务本金2024年需支付7.2468万美元，总计7.2468万美元[213] - 截至2023年12月31日，债务利息2024 - 2028年及以后需支付金额分别为3.3861万美元、2.9532万美元、2.7141万美元、1.6339万美元、1.4103万美元、2.4629万美元，总计14.560

财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度NAREIT FFO为3,080万美元,每股0.45美元,全年NAREIT FFO为1.155亿美元,每股1.70美元,主要受益于NOI增长、收购剩余45%合资企业权益、利息收入增加和非经常性收入增加 [23] - 2023年第四季度核心FFO为2,780万美元,每股0.41美元,同比增长21%,全年为1.119亿美元,每股1.65美元,同比增长5% [24] - 2023年第四季度同店NOI增长6.4%,全年增长4.9%,主要由基础租金、净费用报销和附属及百分比租金增长带动 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司的租赁活动保持强劲,2023年第四季度签署86份租约,租赁面积超过55万平方英尺 [34] - 公司签署了两处Bed Bath & Beyond空间的租约,分别引入PGA Superstore和Nordstrom Rack,预计租金溢价超过30% [35] - 公司剩余两处Bed Bath & Beyond空间也收到多份意向书,正在评估最佳租户 [36] - 2023年第四季度,公司总体租赁率达96.2%,创新高,其中主要租户租赁率为98.2%,小店租赁率为92.5% [37][38] - 2023年第四季度,公司平均基础租金为19.48美元/平方英尺,同比增长2.1% [39] - 2023年第四季度,公司租赁续约租金溢价约8%,新租赁租金溢价约34% [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司85%的资产位于人口净流入量较大的州,如德克萨斯州和佛罗里达州 [13] - 公司在凤凰城市场的首次收购标志着公司进一步拓展业务版图,该资产位于凤凰城第三大城市钱德勒,具有良好的人口增长和零售需求特征 [56][57][58][59] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司专注于在日光带地区拥有和运营必需品零售中心,保持简单和低杠杆的资本结构,采取明确的资本配置计划 [11] - 公司将继续谨慎监控资本成本与私募市场估值,保持纪律性地扩张投资组合 [17] - 公司认为未来几年内新零售建设将大幅低于历史平均水平,优质零售空间供给稀缺,有利于公司提升租金和优化租户组合 [33] - 公司将重点在2024年内尽快完成剩余主要租户的租赁,并确保2023年的租赁活动顺利落地 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司2023年业绩表现出色,体现了公司简单聚焦战略的实力和抗风险能力 [11] - 公司所在的日光带地区人口净流入和零售需求强劲,加之新建零售供给有限,为公司业务发展提供有利支撑 [13] - 尽管2023年出现一些知名零售商破产,但公司租赁活动仍保持强劲,租赁率接近历史高位,体现了租户信用实力和必需品定位的优势 [14][15] - 公司预计2024年的有利趋势将抵消之前破产事件带来的短期影响,未来几年的主要租赁将为持续增长做出重大贡献 [16] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Dori Kesten 提问** 公司2023年75百万美元的净投资活动中,有多少已经完成?是否包括非日光带地区资产的出售? [43] **DJ Busch 回答** 公司已在第一季度完成了30百万美元的收购,剩余部分有较好的可见性。公司会根据资本成本的变化调整收购节奏。公司有3处非日光带地区资产,会根据收购机会适时出售这些资产 [44][45][46][47] 问题2 **Lizzy Doykan 提问** 公司浮动利率债务占比约10%,是否会继续采取套期保值措施? [48] **DJ Busch 回答** 公司认为10%的浮动利率债务占比是合适的水平,会继续密切关注利率走势。公司已经利用手头现金偿还了部分浮动利率债务 [49] 问题3 **Floris van Dijkum 提问** 公司进入凤凰城市场,未来在该市场的投资规模和计划如何? [68] **DJ Busch 回答** 公司过去就在凤凰城市场有运营经验,这次收购是公司在该市场的"插旗"行为。公司希望未来在凤凰城市场能够拥有3-4处资产,形成良好的集聚效应。公司会继续关注该市场的收购机会,但获得规模化资产组合需要一定时间 [69][70][71]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第三季度，公司NAREIT FFO为2760万美元，即摊薄后每股0.41美元，较2022年同期增长5.1%；年初至今NAREIT FFO为8470万美元，即摊薄后每股1.25美元，每股减少0.06美元 [14] - 第三季度核心FFO为2760万美元，即摊薄后每股0.41美元，较去年增长11%；9个月核心FFO较2022年增长1% [39] - 截至季度末，公司总流动性为4.57亿美元，其中循环信贷额度有3.5亿美元可用；净杠杆率为27%，净债务与调整后EBITDA的比率在过去12个月为5.2倍；加权平均利率为3.9%，加权平均到期期限为4.1年 [15] - 第三季度，公司宣布每股股息为0.215美元，较去年增长5% [16] - 公司将2023年核心FFO中点提高到1.64美元，范围为1.63 - 1.65美元每股；将2023年NAREIT FFO中点提高到1.68美元，范围为1.66 - 1.69美元每股 [16] - 同店NOI在2023年第三季度同比增长5.3%，年初至今为1.063亿美元，较2022年前9个月增长4.4% [38] - 同店NOI增长指引中点提高到4.63%，范围为4.25% - 5% [41] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司锚定空间租赁入住率为96.6%，较上季度下降200个基点；小商铺租赁入住率升至92.4% [18] - 第三季度，公司租赁了27.3万平方英尺，还有额外租赁处于不同谈判阶段 [42] - 截至9月30日，公司总投资组合租赁入住率为95.1%，总投资组合ABR为19.36美元，较2022年增长2.4%；新租约和续约租约的可比租赁价差分别为16%和8% [43] 各个市场数据和关键指标变化 - 阳光地带的人口趋势使公司社区的市场租金增长在可预见的未来应超过全国平均水平 [4] - 新的零售建设仍远低于历史平均水平，购物中心空置率处于全球金融危机以来的最低水平 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是在美国阳光地带独家拥有和运营基本露天零售中心，保持简单低杠杆的资本结构，并采用直接的资本分配计划 [34] - 由于资本市场的不确定性，公司的外部增长标准一直且将保持非常有选择性，主要关注可持续的现金流增长 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 人口趋势和租户需求使公司有信心在等待更具竞争力的外部增长机会时有机增长现金流 [4] - 公司业绩反映了当前零售环境的优势、阳光地带资产的吸引力和运营团队的努力，这种势头将持续 [21] - 2024年可能会因填补空置空间而面临一些逆风，但公司有信心克服 [24] - 市场的买卖价差在大型资产上仍然较宽，公司目前不寻求大型资产交易 [30] - 公司认为明年市场情况不会有太大不同，有能力克服逆风，推动租金增长 [79][81] 其他重要信息 - 公司有5个Bed Bath & Beyond空间，其中1个已分配，另外4个正在协商，预计能在短期内完成租赁 [44][48] - Rite Aid破产，公司在南加州有1个Rite Aid门店，占总ABR的0.2%，该空间不在关闭名单上，公司有信心重新租赁 [45] - 公司正在用Painted Tree Boutique取代前Christmas Tree Shop空间，预计租户将在未来12 - 18个月开业并带来可观租金增长 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 还剩多少Bed Bath & Beyond空间待回填及回填时间线和经济回报 - 公司有5个Bed Bath & Beyond空间，1个已分配，另外4个正在协商，希望在年底或明年年初完成；回填的回报期大多在2年以内，净有效租金处于低两位数 [23][48][25] 问题: 核心阳光地带市场符合公司标准的物业买卖价差情况 - 随着资产对融资的依赖增加，买卖价差会扩大，公司目前不寻求大型资产交易 [30] 问题: 处置多余现金的现实时间线 - 公司认为这是一个动态情况，目前仍在积极寻找交易机会，但门槛较高，会考虑用现金偿还部分债务或发展业务，总体目标是增长现金流 [55] 问题: 第四季度同店NOI指引范围较宽的原因及2024年指引的保守程度和租户流失情况 - 第四季度指引范围宽是因为公司规模较小，可能存在不可预见的租户流失；2024年应务实看待当前环境，时机将对租金恢复有重要影响；今年大多数购物中心REITs的坏账在范围内，预计明年小商铺的情况将更正常化 [58][59][60] 问题: 不同类型资产的重新租赁成本 - 对于Sarasota Pavilion的重新招商机会，成本高于单租户用途，每平方英尺可能高达150 - 175美元 [63][64] 问题: 11月到期的7500万美元抵押贷款的掉期处理及再融资选择 - 公司正在考虑多种选择，包括固定利率、偿还部分贷款等，由于有延期选项，2024年需要处理的问题较少 [70] 问题: 大型资产与小型资产的资本化率差异及出售资产的资本化率 - 大型资产的资本化率差距较大，小型资产的交易价差较窄，公司出售的亚特兰大小型资产价格对买卖双方都合适 [53][54] 问题: 将单租户建筑改造成多租户建筑的每平方英尺成本 - 对于许多Bed Bath & Beyond机会，单租户用途每平方英尺成本约为90美元 [84]

物业处置与收购情况 - 2023年8月25日，公司出售佐治亚州桑迪斯普林斯的Trowbridge Crossing，面积6.3万平方英尺，总处置价格1150万美元，确认出售收益170万美元[89] - 自2022年1月1日以来，公司收购11处零售物业，处置4处[107] - 2023年1月18日公司从IAGM收购四个剩余零售物业，导致各期非合并实体收益（亏损）权益减少[118] 债务展期与利率情况 - 2023年10月17日，公司行使12个月展期选择权，将9250万美元2023年到期的抵押贷款债务展期至2024年11月2日，利率为1个月期SOFR+1.65%[90] - 截至2023年9月30日，公司债务中包括4.175亿美元未偿还可变利率债务，其中4亿美元已转换为固定利率[147] - 2023年3月16日，公司签订一份名义金额1亿美元的利率互换协议，固定利率为4.99%[148] - 截至2023年9月30日，公司利率风险仅限于1750万美元可变利率集合抵押贷款债务，市场利率变动1%，年度利息费用变动约20万美元[149] - 截至2023年9月30日，公司有效利率互换名义金额总计4.75亿美元，公允价值为733万美元[150] - 截至2023年9月30日，公司远期利率互换名义金额总计3亿美元，公允价值为2192.6万美元[150] 物业持有情况 - 截至2023年9月30日，公司拥有62处零售物业，总可租赁面积约1030万平方英尺[92] 整体零售物业指标变化 - 2023年与2022年相比，整体零售物业经济入住率从94.0%降至92.6%，租赁入住率从96.1%降至95.1%，每平方英尺年化基础租金从19.03美元升至19.36美元[94] 不同类型中心物业指标变化 - 社区和邻里中心2023年与2022年相比，经济入住率从95.4%降至93.5%，租赁入住率从97.1%降至96.5%，每平方英尺年化基础租金基本持平[97] - 动力中心2023年与2022年相比，经济入住率从92.1%降至90.7%，租赁入住率从94.8%降至92.4%，每平方英尺年化基础租金从17.37美元升至17.80美元[97] 相同物业指标变化 - 相同物业在2023年第三季度与2022年同期相比，经济入住率从94.1%降至92.9%，租赁入住率从96.2%降至95.3%，每平方英尺年化基础租金从19.10美元升至19.70美元[99] - 相同物业在2023年前九个月与2022年同期相比，经济入住率从93.8%降至92.6%，租赁入住率从96.1%降至95.0%，每平方英尺年化基础租金从19.41美元升至20.04美元[99] 租赁到期情况 - 截至2023年9月30日，2027年到期的租赁面积占总可租赁面积的19.9%，占总年化基础租金的19.8%[101] 零售业务风险情况 - 公司零售业务既不高度依赖特定零售商，也不存在租赁续约集中的问题，可降低零售投资组合因时间推移而产生重大收入差异的风险[102] 物业续租情况 - 零售组合中62处物业在2023年前9个月到期GLA为62.8万平方英尺，续租55.6万平方英尺，续租率约89%[104] 租约租金增长情况 - 2023年前9个月可比续约租约137份，GLA 51万平方英尺，新合同租金较旧合同增长7.0%；可比新租约17份，GLA 3.5万平方英尺，租金增长11.1%[105] 租赁净收入情况 - 2023年第三季度租赁净收入6371.6万美元，较2022年同期增加585.7万美元；前9个月租赁净收入1.92814亿美元，较2022年同期增加1825.2万美元[108] 总运营费用情况 - 2023年第三季度总运营费用5777.9万美元，较2022年同期增加679.8万美元；前9个月总运营费用1.67145亿美元，较2022年同期增加1900万美元[112] 折旧和摊销费用情况 - 2023年第三季度折旧和摊销费用3031.8万美元，较2022年同期增加629.7万美元；前9个月折旧和摊销费用8533.9万美元，较2022年同期增加1428.4万美元[112] 利息净支出情况 - 2023年第三季度利息净支出955.5万美元，较2022年同期增加186.6万美元；前9个月利息净支出2844.1万美元，较2022年同期增加1031.2万美元[115] 出售投资性物业收益情况 - 2023年第三季度出售投资性物业获得收益170.7万美元；前9个月获得收益269.1万美元，2022年前9个月为3685.6万美元[115] 物业相关损失与收益确认情况 - 2022年前9个月，公司在Pavilion at LaQuinta的2230万美元应付抵押贷款清偿中确认损失10万美元[116] - 2023年前9个月，公司在一处零售物业部分征用完成时确认收益100万美元，出售一处零售物业确认收益170万美元[117] 其他收入和费用净额情况 - 各期其他收入和费用净额增加，是由于现金及现金等价物利息收入增加[119] 相同物业标准物业数量情况 - 2023年和2022年截至9月30日的三个月和九个月，分别有55个和51个全资零售物业符合相同物业标准[122] 相同物业净营业收入情况 - 2023年第三季度相同物业净营业收入（Same Property NOI）较2022年同期增加190万美元，增幅5.3%；前九个月较2022年同期增加450万美元，增幅4.4%[123] 资金运营指标情况 - 2023年和2022年截至9月30日的三个月，NAREIT FFO适用于普通股和稀释证券分别为2756.5万美元和2609.7万美元；九个月分别为8474.4万美元和8820.1万美元[126] - 2023年和2022年截至9月30日的三个月，核心资金运营（Core FFO）适用于普通股和稀释证券分别为2764.2万美元和2522.3万美元；九个月分别为8406.5万美元和8287.5万美元[126] 资本资源使用情况 - 2023年前九个月，公司零售物业开发和再开发、资本支出和租赁活动使用的资本资源总计2379.1万美元[130] 资金用途情况 - 短期内，公司资金主要用于支付运营和公司费用、债务利息和本金、物业资本支出以及向股东分配[131] 流动性与融资情况 - 公司未来维持运营充足流动性取决于收入、宏观经济条件、控制成本能力等因素，可能通过债务或股权融资筹集资金[132] 公司目标情况 - 公司目标是最大化零售平台收入，提升零售物业价值，为股东产生有吸引力的当前收益和长期回报，以及产生可持续和可预测的现金流用于分配[133] 股东分配情况 - 2023年前9个月，公司宣布向股东分配总额4370万美元，支付现金分配4290万美元[137] 现金流量情况 - 2023年前9个月经营活动提供现金9980万美元，2022年同期为1.009亿美元，减少110万美元[138] - 2023年前9个月投资活动使用现金7620万美元，2022年同期为8110万美元，减少496.8万美元[138] - 2023年前9个月融资活动使用现金5730万美元，2022年同期提供现金1.519亿美元，减少2.092亿美元[138] 债务义务情况 - 截至2023年9月30日，公司长期债务未来支付义务总计9.883亿美元，经营租赁义务总计383.3万美元，合计9921.44万美元[143]

物业收购与处置 - 2023年6月2日，公司以2240万美元的总收购价收购了北卡罗来纳州夏洛特市9.1万平方英尺的The Shoppes at Davis Lake社区中心[85] - 公司自2022年1月1日以来收购11处零售物业，处置3处[103] - 2023年1月18日公司从IAGM收购剩余四处零售物业，导致各期非合并实体收益（亏损）权益减少[112] 物业持有情况 - 截至2023年6月30日，公司拥有63处零售物业，总可租赁面积约1040万平方英尺[87] 零售物业整体指标 - 2023年和2022年6月30日，公司零售物业经济入住率分别为93.9%和93.8%，租赁入住率分别为96.2%和95.9%，每平方英尺年化基本租金分别为19.18美元和18.92美元[89] 不同类型物业指标 - 2023年和2022年6月30日，社区和邻里中心经济入住率分别为94.1%和94.6%，租赁入住率分别为96.7%和97.0%，每平方英尺年化基本租金分别为19.96美元和20.03美元[92] - 2023年和2022年6月30日，购物中心经济入住率分别为93.5%和92.7%，租赁入住率分别为95.3%和94.5%，每平方英尺年化基本租金分别为17.64美元和17.31美元[93] 同店物业指标 - 2023年和2022年6月30日止三个月，同店物业经济入住率分别为94.6%和94.0%，租赁入住率分别为96.7%和96.1%，每平方英尺年化基本租金分别为19.58美元和19.03美元[95] - 2023年和2022年6月30日止六个月，同店物业经济入住率分别为94.3%和93.6%，租赁入住率分别为96.5%和95.9%，每平方英尺年化基本租金分别为19.81美元和19.24美元[95] 租赁到期情况 - 2023年6月30日，公司经济占用零售物业中，2023 - 2032年及以后各年到期租赁面积占总可租赁面积比例分别为1.9%、8.7%、12.3%、10.0%、20.1%、10.7%、7.9%、3.8%、5.1%、5.9%、13.3%，其他为0.5%[97] - 2023年6月30日，公司经济占用零售物业中，2023 - 2032年及以后各年到期租赁年化基本租金占总年化基本租金比例分别为1.9%、9.1%、10.5%、11.3%、19.9%、11.9%、7.9%、4.8%、5.3%、6.6%、10.1%，其他为0.7%[97] 物业续租情况 - 2023年上半年，公司零售物业到期可租赁面积52.5万平方英尺，其中48.1万平方英尺续租给现有租户，续租率约92%[100] - 可比续约租赁94份，总面积36.8万平方英尺，新合同租金每平方英尺23.61美元，较之前增长6.3%[101] 租赁净收入变化 - 2023年Q2租赁净收入较2022年同期增加530万美元，主要因收购物业增加780万美元、处置物业减少280万美元及同店物业活动[104] - 2023年上半年租赁净收入较2022年同期增加1240万美元，主要因收购物业增加1650万美元、处置物业减少580万美元及同店物业活动[105] 折旧和摊销变化 - 2023年Q2折旧和摊销较2022年同期增加410万美元，主要因收购物业增加610万美元、处置物业减少80万美元及同店物业无形资产摊销减少120万美元[107] - 2023年上半年折旧和摊销较2022年同期增加800万美元，主要因收购物业增加1180万美元、处置物业减少170万美元及同店物业无形资产摊销减少210万美元[107] 利息净支出变化 - 2023年Q2利息净支出较2022年同期增加370万美元，主要因2022年8月私募高级票据、承担抵押贷款、公司定期贷款利率上升及债务发行成本摊销增加等[110][111] - 2023年上半年利息净支出较2022年同期增加840万美元，主要因2022年8月私募高级票据、承担抵押贷款、公司定期贷款利率上升及债务发行成本摊销增加等[110][111] 特殊事项损益 - 2022年上半年公司在Pavilion at LaQuinta的2230万美元抵押贷款清偿中确认损失10万美元[110] - 2023年Q2和上半年公司在一处零售物业部分征用完成时确认收益100万美元，2022年同期在两处零售物业出售中确认收益3690万美元[111] 相同物业数量 - 2023年和2022年截至6月30日的三个月和六个月，分别有54处和52处全资零售物业符合相同物业标准[116] 净收入情况 - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，净收入分别为2068万美元和41921万美元；六个月净收入分别为3201万美元和51422万美元[116] 相同物业净营业收入 - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，相同物业净营业收入分别为38010万美元和36664万美元，增长1346万美元，增幅3.7%；六个月分别为71775万美元和69330万美元，增长2445万美元，增幅3.5%[118] 房地产投资信托基金运营资金 - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，房地产投资信托基金运营资金适用普通股和稀释证券分别为29161万美元和30446万美元；六个月分别为57179万美元和62104万美元[122] 核心运营资金 - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，核心运营资金适用普通股和稀释证券分别为29052万美元和28631万美元；六个月分别为56423万美元和57652万美元[122] 成本支出情况 - 2023年上半年，开发和再开发直接成本为2182万美元，间接成本为440万美元；资本支出直接成本为8912万美元，间接成本为889万美元；租赁直接成本为2891万美元，总成本为15314万美元[126] 短期资金用途 - 短期资金主要用于支付运营和公司费用、债务利息和本金、物业资本支出以及向股东分配[127] 股息分配情况 - 未来是否支付股息由董事会决定，取决于财务状况、资本要求、融资工具限制等因素[130] - 2023年上半年公司宣布向股东分配总额2910万美元，支付现金分红2840万美元[133] 现金流量情况 - 2023年和2022年上半年经营活动提供的现金分别为6350万美元，基本持平；投资活动使用的现金分别为7780万美元和7380万美元；融资活动使用的现金为4270万美元，2022年为提供6130万美元；现金及现金等价物和受限现金减少5701万美元，2022年为增加5104万美元；期初现金及现金等价物和受限现金分别为1.37762亿美元和4485.4万美元；期末为8074.9万美元和9589.3万美元[134] - 2023年上半年投资活动使用现金7780万美元，主要用于1.52亿美元收购投资性房地产和1880万美元资本投资及租赁成本，部分被160万美元投资性房地产销售净收益和9140万美元非合并实体分配所抵消；2022年使用7380万美元，用于1.561亿美元收购投资性房地产和1940万美元资本投资及租赁成本，部分被5430万美元投资性房地产销售净收益和4740万美元非合并实体分配抵消[135] - 2023年上半年融资活动使用现金4270万美元，包括1430万美元债务偿还等融资活动和2840万美元支付分红；2022年提供6130万美元，主要是从信贷额度提取1.12亿美元为奥斯汀收购提供部分资金，部分被2230万美元债务偿还、2760万美元支付分红和80万美元抵押贷款本金支付等抵消[135] 债务和租赁付款义务 - 截至2023年6月30日，公司未来债务和租赁协议付款义务方面，长期债务总计9.97476亿美元，其中固定利率本金8.2108亿美元、可变利率本金1746.8万美元、利息1.58928亿美元；经营租赁总计3955万美元；总计10.01431亿美元[139] 债务利率风险 - 截至2023年6月30日，公司债务中包括4.175亿美元未偿还可变利率债务，其中4亿美元已通过利率互换转换为固定利率，利率风险仅限于1750万美元可变利率集合抵押贷款债务；市场利率变动1%，可变利率债务利息费用年增减约20万美元[144][146] 利率互换协议 - 2023年3月16日，公司签订一份名义金额1亿美元、利率3.69%的利率互换协议，实现4.99%的固定利率；截至4月3日，全部可变利率定期贷款通过4亿美元定期贷款信贷协议转换为固定利率[145] - 截至2023年6月30日，有效利率互换名义金额总计4.75亿美元，公允价值为988.3万美元；远期利率互换名义金额总计3亿美元，公允价值为1799.2万美元[147] 资产负债表外安排 - 公司除合资企业IAGM外，无其他资产负债表外安排[137] 财务报表编制 - 公司财务报表按GAAP编制，需进行估计和假设，与年报相比关键会计估计无重大变化[141][142] 其他收入和费用净额 - 各期其他收入和费用净额增加，是由于现金及现金等价物利息收入增加[113]