财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度FFO为每股1.17美元，与第三季度相似 [143] - 第四季度同店现金NOI下降约1%，剔除一次性项目后同店增长约2.5%，全年同店现金NOI增长7%，高于5.5% - 6.5%的指引 [143] - 2023年同店现金NOI预计增长0% - 2%，G&A预计在8200万美元至9000万美元之间 [117] - 2023年FFO指引预计在每股4.40美元至4.60美元之间，中点为每股4.50美元 [117] - 2023年底净债务与年化EBITDA约为6倍，无债务到期至2024年12月，债务固定或有利率上限 [115] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公业务：2023年预计面临挑战，入住率将下降，主要因亚马逊和DirecTV等租户搬出；第四季度末稳定投资组合入住率约91.5%，略高于全年指引，投资组合出租率约93% [139][143] - 生命科学业务：占NOI超15%，需求持续强劲；Kilroy Oyster中心二期有多个潜在租户，交付后生命科学NOI将占公司总NOI超20%，未来有望超30% [110] - 零售和住宅业务：占NOI约5%，表现稳定；住宅入住率约94%，租金较去年显著增加，预计子市场新供应有限 [140] 各个市场数据和关键指标变化 - 奥斯汀市场：Indeed Tower项目租赁率达71%，市场活跃，公司预计租赁率将进一步提高 [7] - 圣地亚哥市场：公司物业利用率恢复到疫情前水平，第四季度签署多笔租赁协议，如与MediaTek的6.5万平方英尺租约 [10][102] - 旧金山市场：第四季度70%的交易流向2010年或更新的空间，租金高于二级或B级、B +级空间；自劳动节以来利用率翻倍且持续增加 [52][10] - 西雅图市场：利用率有所增加，West 8物业因租户搬出入住率将受影响，但公司认为该物业位置优越 [10][139] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略基于优质房地产、严格资本配置和强大资产负债表，将耐心等待资本配置机会 [100][111] - 生命科学业务是发展重点，计划将更多物业改造为生命科学用途，如Mineral Park园区的4.5万平方英尺建筑 [110][115] - 目前不进行投机性开发，待市场有实际需求时再启动；关注优质资产收购机会，但目前无具体目标 [47][156] - 行业竞争方面，优质物业需求强劲，老旧物业租赁困难；公司年轻、位置优越、配套设施完善的物业具有竞争优势 [101][123] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年办公市场仍具挑战，但通胀降温、美联储加息放缓、消费者有韧性，市场有积极迹象 [100][89] - 租户因经济不确定性决策谨慎，需求主要由租约到期和品质追求驱动；“大辞职”转变为“大平衡”，房东议价能力增强 [122] - 看好生命科学业务发展，预计其在公司NOI中的占比将持续增加 [110] - 对市场前景谨慎乐观，认为市场改善需要时间，但积极因素正在积累 [78][80] 其他重要信息 - 公司宣布管理层变动，Tyler Rose将于月底离职，Justin Smart将于3月1日担任总裁，Rob Paratte担任首席租赁官和董事长高级顾问 [111] - 会议直播可在公司网站观看，回放可在未来八天通过电话和互联网获取；财报和补充资料已提交SEC并在公司网站发布 [99] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 入住率指引考虑的留存率和新租赁量情况 - 留存率将低于历史水平，历史上约为50%，今年因大型租户搬出会更低；需求主要由租约到期和品质追求驱动，“大辞职”转变为“大平衡”，房东议价能力增强 [120][122] 问题: 资本配置幻灯片及Indeed Tower租赁进展 - 公司在经济收缩和扩张期采取逆周期投资策略；Indeed Tower面临竞争空间交付，但转租空间转化为直接租赁需时间，公司作为业主开发商有优势 [130][133] 问题: 科技行业对西海岸租赁市场的影响及改变因素 - 租户处于观望模式影响需求；混合办公是主流模式，雇主要求员工每周回办公室3 - 4天；租户和房东都在进行配套设施投资 [149][150][151] 问题: 融资环境及融资活动 - 融资市场年初有所开放，公司对现有融资状况满意，认为定期贷款市场是有效资金来源 [153][182] 问题: 开发与收购机会及是否拓展新市场 - 市场上优质资产交易机会少，公司会关注但目前无具体收购目标；长期观点不变，短期市场低迷可能有机会，但目前不追求特定项目 [156][180] 问题: 入住率趋势及融资环境 - 新租赁在下半年更有意义，入住率下半年预计低于上半年；公司认为定期贷款市场是有效资金来源 [147][182] 问题: 公司利用市场疲软进行资本配置的情况 - 融资市场对优质交易和借款人开始开放，美联储放缓加息是积极信号 [183] 问题: 转租空间及租赁紧迫性 - 转租空间对市场有影响，但部分空间不具竞争力；公司认为转租空间交付并非迫在眉睫 [197][184] 问题: 员工利用率能否恢复到疫情前水平 - 洛杉矶市场员工返岗人数增加，新入住率的空间布局会有所不同 [186][187] 问题: 生命科学项目Menlo Park改造的原因及其他候选建筑 - 该项目所在区域生命科学需求大，项目设计可满足办公和生命科学需求，且已有生命科学租户 [188][189] 问题: Indeed Tower租金和入住率数据不一致的原因 - 12个月时钟结束后，项目才完全转为运营项目并计入入住率计算，公司其他项目也有类似操作 [190] 问题: KOP租赁进展及推动因素 - 租户在确定新的办公空间需求，建筑更具可见性后活动增加，单楼层或双楼层用户需求明显增加 [192][193] 问题: 影响奥斯汀投资的因素及市场看法 - 公司会考虑市场状况、租赁情况、租户反馈和资产价值等因素；长期可能在奥斯汀及其他地区增加收购活动 [203][206] 问题: 2024年业绩驱动因素 - 2024年Indeed和两个圣地亚哥项目将贡献全年业绩，核心投资组合表现是关键问题 [204] 问题: 与Salesforce的沟通及租赁计划 - 公司与Salesforce有沟通，Salesforce成功转租350 Mission的空间，目前无其他变更讨论，且对所在建筑满意 [210] 问题: 市场裁员情况及影响 - 科技行业裁员员工通常3 - 4个月找到新工作，西海岸人才资源丰富，市场有活力，公司相信能度过低谷 [214] 问题: 旧金山市场乐观因素及政府行动 - 公司认为公司员工返岗是积极信号，如Salesforce从“任意地点工作”转变为“回办公室工作” [246] 问题: 2023年业绩节奏及发展机会 - 上半年业绩强于下半年，将逐渐放缓；公司在现有市场有重大发展机会，未来可能在大奥斯汀市场增加开发活动 [234][236] 问题: 与Salesforce的沟通及办公空间调整计划 - 公司与Salesforce有沟通，目前无关于办公空间调整的讨论 [239] 问题: 市场裁员实际情况 - 科技行业裁员员工通常3 - 4个月找到新工作，西海岸人才资源丰富，市场有活力 [214] 问题: 旧金山市场乐观因素及政府行动 - 公司认为公司员工返岗是积极信号，如Salesforce从“任意地点工作”转变为“回办公室工作” [246] 问题: 2023年潜在进攻策略及转变条件 - 进攻需要对收购的建筑有信心，建筑要位于理想位置且能盈利 [74] 问题: 转租空间情况及吸引力 - 部分转租空间是老旧空间，难以出租；旧金山等市场部分转租空间正转化为直接租赁 [226] 问题: 困境资产吸引力及开发选择 - 市场低迷时要谨慎，长期观点不变；公司去年收购很少，仅购买一个地块 [231]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股1.17美元，与第二季度相似 [28] - 同店基础上，第三季度现金NOI增长约6%，GAAP同店NOI增长约2% [28] - 季度末，稳定投资组合的入住率为91%，出租率为93% [29] - 净债务与第三季度年化EBITDA的比率约为6倍，且到2024年12月前无债务到期 [31] - 2022年更新后的FFO指导预计在每股4.62 - 4.68美元之间，中点为每股4.65美元，较之前指导增加0.07美元 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 自第二季度末以来签署了39万平方英尺的租约，平均租期8年，现金基础平均租金上涨7%，GAAP基础平均租金上涨27% [14] - 10月租赁活动改善，团队签署了近三分之一的年度租约 [58] 生命科学业务 - 南旧金山和德尔马高地及UTC地区的空置率约为2% [16] - 基尔罗伊牡蛎角二期有多个潜在租户感兴趣 [16] 住宅业务 - 1000套豪华住宅单元表现良好，入住率约为94%，租金较去年大幅上涨 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国近50%的市场在2022年创下了甲级优质物业的租金新高，包括圣地亚哥、奥斯汀、旧金山等市场 [13] - 旧金山的转租空间约为720万平方英尺，波动不大，其中约40%为B级和C级空间 [46][67] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略可概括为三个原则：一流的房地产、严格的资本配置和强大的资产负债表 [25] - 延迟圣地亚哥圣达菲峰会生命科学开发项目的启动，推迟奥斯汀体育场塔楼的建设，等待经济更有信心或项目大量预租 [21][22] - 公司认为在当前市场环境下应保持耐心，等待市场条件演变和有动力的卖家出现 [20] - 与租户建立真正的合作伙伴关系，通过创造性的交易结构帮助租户解决问题 [48][111] - 行业中一些私人业主在债务市场收紧和贷款困难的情况下，可能难以满足租赁和运营甲级建筑的资本要求 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济不确定性增加，央行加息可能导致硬着陆，公共市场波动加剧，私人市场交易活动受限 [7] - 劳动力市场强劲，供应链约束缓解，消费者持续消费，但利率上升对房地产市场有影响 [6] - 公司杠杆率低，流动性充足，为应对经济周期做好了准备 [9] - 预计租赁市场将逐步改善，但过程可能会有起伏 [103] - 对政治环境的改善持乐观态度，但认为仍需进一步努力 [53] 其他重要信息 - 公司将于11月14日在南旧金山举行投资者活动 [26] - 洛杉矶将于明年初取消驱逐禁令，这是政策向好的积极信号 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 南旧金山生命科学需求情况及KOP 2的业务情况 - 公司表示KOP相比其他项目有规模优势，能满足大公司发展需求 目前虽早期公司扩张放缓，但有多个潜在租户，业务活动稳定 [39][40][41] 问题2: 旧金山市中心的租赁情况及业务领袖的看法 - 公司认为在市场波动和不确定时期，企业决策会更加谨慎，但优质物业仍有需求 如旧金山市中心排名前20的建筑自2019年以来有效租金上涨了15%，谷歌在第三季度租赁了近30万平方英尺的转租空间 [43][44][45] 问题3: 旧金山市在犯罪、无家可归和吸引力方面的进展 - 公司认为旧金山市在这些方面有一定改善，但仍需更多努力 即将到来的选举对政策方向很重要，整体上对未来发展持乐观态度 [49][50][53] 问题4: 10月租赁活动改善的背景及与年初的比较 - 公司解释由于决策环境复杂，交易速度较慢，但自劳动节以来，市场活动和交易数量有所增加，未来有望继续改善 [58][60][64] 问题5: 公司投资组合中的转租空间情况及市场变化 - 公司表示目前投资组合中没有新的主要转租空间，旧金山的转租空间相对稳定 多数市场的转租空间有所增加，但需区分连续楼层和零散空间，同时新开发项目供应受限 [65][67][68] 问题6: Indeed Tower的最新情况及对奥斯汀市场需求的信心来源 - 公司称Indeed Tower租金大幅提高，租户质量高 奥斯汀市场多元化，有科技和专业服务企业，项目的设施和位置吸引租户，且公司对市场有信心，预计会有更多好消息 [71][73][75] 问题7: 生命科学和新市场的资本投资优先级平衡 - 公司表示没有固定的投资比例，会谨慎进入新市场，建立规模和差异化产品 生命科学项目KOP位置优越，有很大潜力 [76][78][79] 问题8: 未来一年租约到期情况及资产销售指导减少的原因 - 2023年有四个超过10万平方英尺的租约到期，其中一个已知租户将搬离，另外三个正在积极沟通 资产销售指导减少是因为市场效率低下，公司不想在此时出售优质资产，待市场恢复后再考虑出售 [86][88][90] 问题9: 新租赁需求的租户概况及需求管道规模与历史平均水平的比较 - 自劳动节以来，洛杉矶、圣地亚哥和奥斯汀的市场活动增加，生命科学需求稳定 市场动态有利于大型租户，需求管道有望改善，但过程会比较缓慢 [96][98][103] 问题10: 公司的资金来源和使用情况以及杠杆率的趋势 - 公司有约5亿美元的流动性和11亿美元的未使用信贷额度，足以满足大部分开发项目的资金需求 目前杠杆率约为6倍，若全部债务融资，杠杆率将升至7倍，项目出租后将回到6倍左右 [104][105][107] 问题11: 潜在租户的需求变化 - 租户在租金优惠方面没有特别要求，但希望与公司建立合作伙伴关系，公司需要通过创造性的交易结构帮助租户解决问题 [110][111][112] 问题12: 若市场监管环境恶化，是否会重新分配投资到得克萨斯州 - 公司表示目前不会做出投资区域的调整决策，但会关注政策变化，希望合理的政策能够占上风 [114][115][116] 问题13: 其他收入中停车、零售和附属收入的恢复情况及对收入的影响 - 本季度和年初至今，停车收入是主要增长驱动力，同比增加约450万美元 未来仍有一定增长空间，但不会有大幅增长 [121] 问题14: Indeed Tower的入住、租金支付和建设进度对预期的影响 - 租户正在支付现金租金，但公司尚未确认收入，预计明年上半年开始确认收入 [123][124][125] 问题15: 2024年LinkedIn租赁空间的使用情况和续约预期 - 公司表示LinkedIn很喜欢该空间，硅谷市场活跃，该空间对其他租户也有吸引力 [126] 问题16: 市场基本面好转时的资本部署策略和避免的领域 - 公司将继续关注具有良好发展趋势和物理条件的物业，避免购买老旧且有问题的物业组合 公司在开发方面有优势，将根据市场情况灵活调整策略 [129][130][135] 问题17: 奥斯汀市场的收购和开发进展 - 公司在奥斯汀有已获批的场地，正在与一些租户合作，但目前没有可操作的项目 公司会谨慎选择项目，避免过度承担风险 [137][138][139] 问题18: 本季度是否提供了特定的入住率更新指南以及未来是否会继续提供 - 公司预计办公物业组合的入住率将处于范围低端，约为91%，住宅入住率将保持在当前的90%以上水平 未来仍计划提供入住率估计 [140][141][142] 问题19: 指导中点增加0.07美元中资产销售预期降低的影响以及未来开发的资金来源 - 0.07美元的增加大致平均分配于减少资产销售和新增定期贷款 公司有足够的流动性和信贷额度来满足开发需求，若全部债务融资，杠杆率将暂时上升至7倍，项目出租后将回到6倍左右 [151][152][153]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，公司总资产为106.19992亿美元，较2021年12月31日的105.83397亿美元增长0.35%[20] - 2022年前三季度，公司总营收为8.12643亿美元，较2021年同期的6.93955亿美元增长17.09%[22] - 2022年前三季度，公司总费用为5.69727亿美元，较2021年同期的4.91859亿美元增长15.83%[22] - 2022年前三季度，公司净收入为2.00018亿美元，较2021年同期的6.03784亿美元下降66.87%[22] - 2022年前三季度，归属于普通股股东的净收入为1.7999亿美元，较2021年同期的5.80498亿美元下降68.99%[22] - 2022年前三季度，归属于普通股股东的基本每股净收入为1.53美元，较2021年同期的4.98美元下降69.28%[22] - 2022年前三季度，归属于普通股股东的摊薄每股净收入为1.53美元，较2021年同期的4.96美元下降69.15%[22] - 截至2022年9月30日，公司有担保债务净额为2443.16万美元，较2021年12月31日的2483.67万美元下降1.63%[20] - 截至2022年9月30日，公司无担保债务净额为38.23532亿美元，较2021年12月31日的38.20383亿美元增长0.08%[20] - 截至2022年9月30日，公司股东权益总额为56.79777亿美元，较2021年12月31日的56.8987亿美元下降0.18%[20] - 2022年前九个月净收入为200,018千美元，2021年同期为603,784千美元[30] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为484,230千美元，2021年同期为407,560千美元[30] - 2022年前九个月投资活动使用的净现金为406,854千美元，2021年同期为637,116千美元[30] - 2022年前九个月融资活动使用的净现金为241,469千美元，2021年同期为232,115千美元[30] - 截至2022年9月30日，公司现金及现金等价物和受限现金期末余额为262,990千美元，2021年同期为361,459千美元[30] - 截至2022年9月30日，公司房地产资产总额为11,619,512千美元，2021年12月31日为11,292,693千美元[34] - 截至2022年9月30日，公司总负债为4,940,215千美元，2021年12月31日为4,893,527千美元[34] - 截至2022年9月30日，公司总资本为5,679,777千美元，2021年12月31日为5,689,870千美元[34] - 2022年前三季度总收入8.12643亿美元，较2021年的6.93955亿美元增长17.1%[37] - 2022年前三季度总费用5.69727亿美元，较2021年的4.91859亿美元增长15.8%[37] - 2022年前三季度净收入2.00018亿美元，较2021年的6.03784亿美元下降66.9%[37] - 截至2022年9月30日，加权平均基本流通普通股单位为1.17933195亿个，稀释后为1.18313723亿个[37] - 截至2022年9月30日，合伙人资本为54.9287亿美元，非控股权益为1.86907亿美元，总资本为56.79777亿美元[41] - 2022年前三季度经营活动提供的净现金为4.8423亿美元，较2021年的4.0756亿美元增长18.8%[45] - 2022年前三季度投资活动使用的净现金为4.06854亿美元，较2021年的6.37116亿美元下降36.1%[45] - 2022年前三季度融资活动使用的净现金为2.41469亿美元，较2021年的2.32115亿美元增长4.0%[45] - 2022年前三季度现金及现金等价物和受限现金净减少1.64093亿美元，较2021年的4.61671亿美元下降64.5%[45] - 截至2022年9月30日，现金及现金等价物和受限现金为2.6299亿美元，较2021年的3.61459亿美元下降27.2%[45] - 2022年和2021年前九个月，公司支付的利息净额（扣除资本化利息）分别为43838000美元和47832000美元，资本化利息分别为55080000美元和55423000美元[108] - 2022年和2021年前九个月，公司支付的包含在土地租赁负债计量中的金额分别为4719000美元和4939000美元[108] - 2022年和2021年前九个月，公司期初现金及现金等价物和受限现金分别为427083000美元和823130000美元，期末分别为262990000美元和361459000美元[110] - 2022年前9个月现金支付利息净额为4383.8万美元，2021年为4783.2万美元[111] - 2022年9月30日现金及现金等价物和受限现金期初为4.27083亿美元，期末为2.6299亿美元；2021年同期期初为8.2313亿美元，期末为3.61459亿美元[113] - 2022年第三季度净收入为86,660千美元，较2021年第三季度的53,493千美元增长62.0%[175] - 2022年第三季度净营业收入为194,697千美元，较2021年第三季度的165,623千美元增长17.6%[175] - 2022年前九个月净营业收入为5.81031亿美元，较2021年的4.96685亿美元增加8434.6万美元，增幅17.0%[184] - 2022年前九个月租赁收入为8.0433亿美元，其他物业收入为831.3万美元，物业及相关费用为2.31612亿美元[185] - 2022年前九个月同店净营业收入为4.68274亿美元，开发物业为9105.4万美元，收购物业为2075.8万美元，处置物业为94.5万美元[185] - 2022年前九个月净营业收入增加8430万美元，增幅17.0%，主要源于同店物业增加2190万美元、开发物业增加6050万美元、收购物业增加2000万美元，部分被处置物业减少1800万美元抵消[187] - 2022年前九个月一般及行政费用减少110万美元，降幅1.5%，主要因股份支付费用减少610万美元，部分被捐款和专业服务费增加500万美元抵消[188] - 2022年前九个月租赁成本增加110万美元，增幅46.4%，主要因租赁活动和租赁间接费用增加[189] - 2022年前九个月折旧和摊销增加4350万美元，增幅19.5%[190] - 2022年前九个月利息费用增加89.9万美元，增幅1.5%，毛利息费用基本一致，资本化利息和递延融资成本基本一致[190] - 截至2022年9月30日，公司总债务占总市值的45.2%，总市值为90.65039亿美元[202] - 截至2022年9月30日，公司各项未偿还高级无担保票据本金从2.5亿美元到5亿美元不等，占总市值比例从2.8%到5.5%不等，有担保债务本金为2.44878亿美元，占总市值2.6%[202] - 截至2022年9月30日，公司普通股流通股数为1.16877453亿股，价值49.2171亿美元，占总市值54.3%；运营合伙企业的普通有限合伙单位流通数量为115.0574万个，价值4845.1万美元，占总市值0.5%[202] 普通股及股东权益相关数据变化 - 2021年12月31日普通股数量为116,464,169股，股东权益总计5,689,870美元[26] - 2022年3月31日普通股数量为116,716,080股，股东权益总计5,665,761美元[26] - 2022年6月30日普通股数量为116,870,970股，股东权益总计5,652,551美元[26] - 2022年9月30日普通股数量为116,877,453股，股东权益总计5,679,777美元[26] - 2022年3月每股/单位股息为0.52美元，总计63,196美元[26] - 2022年6月每股/单位股息为0.52美元，总计61,877美元[26] - 2022年9月每股/单位股息为0.54美元（备注提及）[26] - 2022年3 - 9月多次进行股份回购和限制性股票单位结算等操作[26] - 截至2021年9月30日，公司普通股数量为116,461,683股，股东权益总计5,690,638美元[27] - 2022年9月30日，公司普通股单位由普通合伙人和普通有限合伙人持有的数量分别为116,877,453和1,150,574，对应资本为5,492,870千美元[34] - 2022年和2021年第三季度，公司普通股股东可获得的净利润分别为79757000美元和47028000美元；前九个月分别为179990000美元和580498000美元[103] - 2022年10月12日向普通股股东、普通合伙人单位持有人和受限股票单位持有人支付总计6430万美元的股息、分配和股息等价物[114] - 2022年9月8日，董事会宣布每股0.54美元的定期季度现金股息，较之前的0.52美元增加3.8%，10月12日支付的季度现金股息和分配总额为6370万美元[199] 公司物业组合相关数据 - 截至2022年9月30日，稳定运营物业组合中，稳定办公物业有120栋，可出租面积1624.8802万平方英尺，租户414个，经济入住率90.8%，出租率92.6%；稳定住宅物业项目3个，单元1001个，入住率93.6%[49] - 2022年前9个月，公司将两个开发项目和两个再开发项目纳入稳定投资组合，共4栋建筑，办公和生命科学空间面积111.4704万平方英尺[50] - 截至2022年9月30日，在建开发项目（租户改进阶段）1个，预计可出租面积73.4万平方英尺；在建开发项目（建设中）2个，预计可出租面积94.6万平方英尺；在建再开发项目（建设中）1个，预计可出租面积5.2万平方英尺[51] - 2022年前9个月，公司以4000万美元收购了位于德克萨斯州奥斯汀的开发地块[60] - 2022年前9个月，公司出售了位于加利福尼亚州圣莫尼卡的一处运营物业，售价4800万美元，总收益1730万美元[61][62] - 2022年前9个月，333 Dexter项目完工，总面积61.8766万平方英尺，总投资3.85亿美元，100%出租；2100 Kettner项目完工，面积20.4682万平方英尺，总投资1.4亿美元，14%出租[124] - 截至2022年9月30日，Indeed Tower项目处于租户装修阶段，面积约73.4万平方英尺，总投资6.9亿美元，68%已出租，预计2024年第一季度达到稳定状态[125] - 截至2022年9月30日，4690 Executive Drive项目正在进行分阶段重建，面积约5.2万平方英尺，预计2023年第三季度完成，总投资2500万美元，100%已出租[126] - 截至2022年9月30日，Kilroy Oyster Point（二期）项目正在建设，面积约87.5万平方英尺，总投资9.4亿美元[127] - 截至2022年9月30日，未来开发管道包括8个项目，总成本约12亿美元，预计可开发超过600万可出租平方英尺，总投资约63 - 73亿美元[128] - 截至2022年9月30日，未来开发项目总费用达11.848亿美元，涉及多个地区多个项目[130] - 截至2022年9月30日，公司稳定投资组合加权平均现金租金率比当前平均市场租金率低约10 - 15%[149] - 2022年剩余时间至2027年，稳定投资组合到期租约共339份，涉及656.3849万平方英尺，占总租赁面积45.4%，年化基础租金3.06684亿美元，占总年化基础租金37.8%[153] - 稳定投资组合中，目前有150万平方英尺（占比9.2%）的可出租空间，2022年剩余时间和2023年到期租约分别占已占用面积的1.2%和10.1%，涉及约160万平方英尺，占总年化基础租金收入的10.1%[156] - 截至2022年9月30日，约120万平方英尺（占稳定投资组合面积7.2%）的租赁空间可用于转租，其中5.5%为空置空间，1.7%为已占用空间，20

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股1.17美元，包含约0.02美元的非经常性项目，增长主要因333 Dexter部分在4月中旬投入使用 [29] - 同店基础上，第二季度现金NOI增长超10%，GAAP同店NOI增长3.5%，现金NOI增长得益于大办公租赁免租期结束、停车收入改善和One Paseo住宅入住率提高 [30] - 季度末稳定投资组合 occupancy率为91%，leased率为94%，occupancy率增加因333 Dexter和26th Street物业变动，leased率增加因本季度签约交易 [31] - 目前流动性约12亿美元，含约1.2亿美元现金和11亿美元循环信贷额度，现金、未使用额度和预计处置收益足以支持在建项目 [32] - 净债务与2Q年化EBITDA之比为6倍，2024年12月前无债务到期 [33] - 2022年更新指引：预计无收购，处置额2 - 5亿美元，多数销售在第四季度；剩余开发支出3 - 3.5亿美元；第四季度开始确认25万平方英尺生命科学重建项目收入；年末办公组合occupancy率91% - 92%，住宅occupancy率维持94%；同店现金NOI增长5% - 6%；FFO指引为4.53 - 4.63美元，中点4.58美元，较之前指引增加0.07美元 [36][37][40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第二季度签署约25万平方英尺租约，稳定投资组合现金利差为21%；季度末后又签署7.3万平方英尺租约；此前提及的35万平方英尺后期谈判项目已执行超90%，租赁率较上季度提高60个基点至约94% [19][20] - 开发业务：开发管道受关注，2100 Kettner、Indeed Tower和KOP Phase 2有来自生命科学、科技、金融和专业服务的需求，谈判在市场波动下仍在推进 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 科技和生命科学领域：2022年上半年风投资本部署1440亿美元，与2018和2019年全年水平相当；年初至今基金募资1220亿美元，有望创最佳年份；市场劳动力竞争激烈，全国职位发布数是失业人数两倍，公司所在市场大型科技公司职位发布同比增长约40% [9][10] - 办公租赁市场：全国第二季度办公租赁较上季度略有上升，为连续第六个季度增长，科技是最大需求行业；顶级写字楼有效租金自2020年以来上涨约8%，低等级写字楼租金同期下降3% [14][18] - 各地区市场：奥斯汀和南加州在回归办公室进度上领先；旧金山政治风向转变，选民采取行动，治安改善；西雅图选民选出亲商治安市长和市检察官；洛杉矶也有类似动向 [11][16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在评估新投资和开发项目时持谨慎态度，收购和投机性开发门槛提高，但对奥斯汀项目有信心，预计本季度开始建设Stadium Tower项目 [23] - 公司认为自身现代可持续的投资组合平均年龄11年，能受益于租户对高品质办公空间的偏好趋势 [18] - 公司维持2022年2 - 5亿美元的处置指引，仅在认为是合适资本配置决策时进行销售 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济信号复杂，通胀顽固、股市熊市和地缘政治紧张带来风险，但失业率低、美元走强、大宗商品价格下降和公共资本市场正常运行；科技和生命科学行业有积极迹象，公司对其长期健康状况有信心，对物业空间需求谨慎乐观 [7][8][10] - 回归办公室进度在不同地区和行业有差异，整体物理入住率在改善，公司预计这一趋势将持续；部分公司决策时间延长，但长期来看有利于选择高品质建筑 [11][12][15] - 市场对高品质办公空间需求增加，公司投资组合有优势；政治环境变化对市场有积极影响，公司看好市场未来趋势 [17][18][92] 其他重要信息 - 2100 Kettner项目因疫情和市场重新填充缓慢影响租赁需求，但与一家知名公司取得进展；因租户需求与交付能力不匹配，决定改为多租户模式 [65][69] - 圣弗朗西斯科市场公司物业95%已出租，2023 - 2025年平均滚动率约7%；第二季度租赁量反弹至约170万平方英尺，有谷歌和富国银行的重要交易；优质建筑空置率11.6%，低于经纪公司报告的20% [72][73][74] - 奥斯汀Stadium Tower项目周边市场强劲，有Meta、亚马逊和PayPal等公司；轻轨建设将服务该地区，项目预计2025年上半年完工 [24][25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 奥yster Point市场租赁需求情况及项目稳定日期推迟原因，以及2023年主要租约到期情况 - 过去20天内，南旧金山地区签署两份超43.5万平方英尺生命科学租约；Kilroy Oyster Point Phase 2活动活跃，团队与大用户有接触；项目稳定日期推迟是因公用事业公司移除现有天然气管道时间长，一栋楼交付会稍晚，另外两栋影响较小；2023年有四份超10万平方英尺租约到期，三份在谈判中，最小一份可能搬出但不确定 [46][49][52] 问题2: 科技招聘和办公空间缩减对奥斯汀和硅谷市场的影响，以及与黑石的沟通情况 - 不确定科技招聘和办公空间缩减对奥斯汀和硅谷市场的影响，奥斯汀有公司寻求扩张或入驻，市场情况良好；圣弗朗西斯科有公司扩张也有转租情况，整体趋势是建筑重新填充，决策时间延长，但积极因素增多；公司未与黑石有直接沟通 [54][57][60] 问题3: 2100 Kettner项目潜在管道、开始资本化时间，以及旧金山CBD市场情况和2023年四份大租约到期位置 - 项目因疫情和市场重新填充缓慢影响租赁需求，但与知名公司取得进展；项目下季度投入使用开始资本化，若第四季度仍未出租则不再资本化；公司在旧金山物业95%已出租，2023 - 2025年平均滚动率约7%；第二季度租赁量反弹，有谷歌和富国银行重要交易；优质建筑空置率11.6%；周四至周六市场较繁忙，街道状况改善；2023年四份大租约到期，一份可能搬出的在旧金山，其他在南加州 [65][70][77] 问题4: 奥斯汀体育场项目开工信心来源，以及处置目标完成信心和办公产品交易市场兴趣 - 对奥斯汀体育场项目有信心是因与全层用户有很多对话，交付时间有优势；公司在市场有多个交易在进行，调整了时间，若市场合适有信心完成2 - 5亿美元处置目标；市场对各类资产仍有需求，全现金买家需求更强，杠杆买家依赖债务市场，债务市场变化大 [80][82][83] 问题5: 26th Street重新开发纳入池中的原因及未来期望，以及政治变化对人们回办公室的影响 - 因洛杉矶西区市场改善，从资本配置角度考虑，公司有多个项目在进行，不急于启动该项目，会在市场和公司情况合适时开始；政治变化是人们回办公室的重要因素，犯罪率上升让人们不满，街道清洁和治安恢复对公司有积极影响，但不是唯一因素，变化不会一蹴而就 [86][91][94] 问题6: 各市场按市值计价情况及近期变化，以及开发项目收入确认时间持续超预期的原因 - 西海岸市场按市值计价在10% - 20%之间，奥斯汀为30%，整体在10% - 15%之间，近期无重大变化；收入确认时间计算有不确定性，公司尽量准确预测，过去几次较幸运超出预期，但不保证未来也如此；公司开发团队与租户合作良好，有助于项目推进，但租户对空间使用的实验可能影响进度 [98][101][103] 问题7: 资本部署思路变化及高品质A级写字楼与普通产品的价值差异，以及生命科学在阳光地带的机会 - 资本部署方面，对建筑物理条件要求提高，承保更保守，考虑资产出售买家池；开发要考虑建设成本和时间，避免在成本高峰开工；因不想出售股票和增加大量债务，未来收购和开发可能性降低；目前公司在阳光地带暂无生命科学机会，该领域在南方新兴，未来可能有计划 [106][107][113]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年6月30日，公司总资产为105.15241亿美元，较2021年12月31日的105.83397亿美元略有下降[20] - 2022年第二季度，公司总营收为2.71184亿美元，较2021年同期的2.25983亿美元增长19.99%[22] - 2022年上半年，公司总营收为5.36685亿美元，较2021年同期的4.61629亿美元增长16.26%[22] - 2022年第二季度，公司净利润为5397.5万美元，较2021年同期的4288万美元增长25.87%[22] - 2022年上半年，公司净利润为1.13358亿美元，较2021年同期的5.50291亿美元下降79.40%[22] - 截至2022年6月30日，公司普通股股东可获得的净利润为4710.5万美元，较2021年同期的3583.9万美元增长31.44%[22] - 2022年上半年，公司普通股股东可获得的净利润为1.00233亿美元，较2021年同期的5.3347亿美元下降81.21%[22] - 2022年第二季度，公司普通股股东基本每股收益为0.40美元，较2021年同期的0.30美元增长33.33%[22] - 2022年上半年，公司普通股股东基本每股收益为0.85美元，较2021年同期的4.58美元下降81.44%[22] - 截至2022年6月30日，公司发行并流通的普通股数量为1.1687097亿股，较2021年12月31日的1.16464169亿股略有增加[20][26] - 2022年上半年净收入为113,358千美元，2021年同期为550,291千美元[31] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为278,949千美元，2021年同期为216,466千美元[31] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为312,719千美元，2021年同期提供95,302千美元[31] - 2022年上半年融资活动使用的净现金为170,261千美元，2021年同期为165,134千美元[31] - 截至2022年6月30日，公司现金及现金等价物和受限现金期末余额为223,052千美元，2021年同期为969,764千美元[31] - 截至2022年6月30日，公司房地产资产总额为11,516,207千美元，2021年12月31日为11,292,693千美元[35] - 截至2022年6月30日，公司总负债为4,862,690千美元，2021年12月31日为4,893,527千美元[35] - 截至2022年6月30日，公司总资本为5,652,551千美元，2021年12月31日为5,689,870千美元[35] - 截至2022年6月30日，公司总资产为10,515,241千美元，2021年12月31日为10,583,397千美元[35] - 2022年Q2租金收入26.86万美元，2021年同期22.45万美元；2022年上半年租金收入53.18万美元，2021年同期45.91万美元[38] - 2022年Q2总营收27.12万美元，2021年同期22.60万美元；2022年上半年总营收53.67万美元，2021年同期46.16万美元[38] - 2022年Q2净利润5.40万美元，2021年同期4.29万美元；2022年上半年净利润11.34万美元，2021年同期55.03万美元[38] - 2022年6月30日，合伙人资本为54.66万美元，非控股权益为18.64万美元，总资本为56.53万美元；2021年同期合伙人资本为55.01万美元，非控股权益为19.27万美元，总资本为56.93万美元[42] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为27.90万美元，2021年同期为21.65万美元[45] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为31.27万美元，2021年同期提供的净现金为9.53万美元[45] - 2022年上半年融资活动使用的净现金为17.03万美元，2021年同期为16.51万美元[45] - 2022年6月30日，现金及现金等价物和受限现金期末余额为22.31万美元，2021年同期为96.98万美元[45] - 2022年和2021年第二季度，所有股份薪酬计划的总薪酬成本分别为970万美元和1120万美元；2022年和2021年上半年分别为1630万美元和2080万美元[87] - 2022年和2021年第二季度租金收入分别为2.68576亿美元和2.24473亿美元；2022年和2021年上半年分别为5.31784亿美元和4.59129亿美元[89] - 2022年和2021年第二季度，公司普通股股东可获得的净利润分别为4710.5万美元和3583.9万美元；上半年分别为10023.3万美元和53347万美元[103] - 2022年和2021年第二季度，公司运营合伙企业普通合伙人可获得的净利润分别为4762万美元和3619.3万美元；上半年分别为10126.4万美元和53871万美元[106] - 2022年和2021年上半年，公司支付的利息现金净额（扣除资本化利息）分别为3970.3万美元和4152万美元；支付的计入土地租赁负债计量的金额分别为325.3万美元和288.7万美元[109] - 2022年和2021年上半年，公司运营物业、开发和再开发物业支出应计额分别为6244.3万美元和8549万美元；租户直接资助的租户改进费用分别为721万美元和426.5万美元[109] - 2022年和2021年上半年，公司应付普通股股东和普通合伙人的股息和分配应计额分别为6188万美元和5945.5万美元[109] - 2022年和2021年上半年初，公司现金及现金等价物和受限现金分别为42708.3万美元和82313万美元；期末分别为22305.2万美元和96976.4万美元[110] - 2022年第二季度末和上半年，公司对平均总成本约21亿美元和20亿美元的在建开发项目和未来开发项目资本化利息，2021年同期为约18亿美元[129] - 2022年第二季度和上半年，公司分别资本化利息1950万美元和3860万美元，2021年同期分别为1810万美元和3500万美元[129] - 2022年第二季度和上半年，公司分别资本化内部成本490万美元和1030万美元，2021年同期分别为490万美元和1040万美元[129] - 2022年第二季度净营业收入为1.93953亿美元，较2021年同期的1.61369亿美元增加3258.4万美元，增幅20.2%[173][174][175][176] - 2022年第二季度净收入为5397.5万美元，较2021年同期的4288万美元增加1109.5万美元，增幅25.9%[173] - 2022年第二季度一般及行政费用为2212万美元，较2021年同期的2450.7万美元减少238.7万美元，降幅9.7%[173][177] - 2022年第二季度租赁成本为144.7万美元，较2021年同期的88.3万美元增加56.4万美元，增幅63.9%[173][178] - 2022年第二季度折旧和摊销为9641.5万美元，较2021年同期的7358.9万美元增加2282.6万美元，增幅31.0%[173][179] - 2022年第二季度利息费用为2012.1万美元，较2021年同期的2139万美元减少126.9万美元，降幅5.9%[173][179] - 2022年第二季度归属于合并房地产合伙企业非控股股东权益的净收入为635.5万美元，较2021年同期的668.7万美元减少33.2万美元，降幅5.0%[173][181] - 2022年第二季度资本化利息和递延融资成本为1949.1万美元，较2021年同期的1807.3万美元增加141.8万美元，增幅7.8%[179][180] - 2022年第二季度同店物业净营业收入增加530万美元，开发物业增加2070万美元，收购物业增加690万美元，处置物业减少40万美元[176] - 2022年第二季度折旧和摊销增加主要归因于开发物业增加1350万美元和收购物业增加1030万美元，部分被同店物业减少60万美元和处置物业减少40万美元所抵消[180] - 2022年上半年净营业收入为3.86334亿美元，较2021年的3.31062亿美元增加5527.2万美元，增幅16.7%[184][185][186][187] - 2022年上半年净收入为1.13358亿美元，较2021年的5.50291亿美元减少4.36933亿美元，降幅79.4%[184] - 2022年上半年一般及行政费用为4490.1万美元，较2021年的4649.2万美元减少159.1万美元，降幅3.4%[184][188] - 2022年上半年租赁成本为246万美元，较2021年的157.5万美元增加88.5万美元，增幅56.2%[184][189] - 2022年上半年折旧和摊销为1.85075亿美元，较2021年的1.49521亿美元增加3555.4万美元，增幅23.8%[184][190] - 2022年上半年利息费用为4074.6万美元，较2021年的4372.4万美元减少297.8万美元，降幅6.8%[184][190] - 2022年上半年归属于合并房地产合伙企业非控股股东权益的净收入为1209.4万美元，较2021年的1158.1万美元增加51.3万美元，增幅4.4%[184][192] - 2022年上半年资本化利息和递延融资成本为3859万美元，较2021年的3498.1万美元增加360.9万美元，增幅10.3%[190][191] - 2022年和2021年上半年，公司对在建开发项目和未来开发管道项目资本化利息的平均总成本基础分别约为20亿美元和18亿美元[191] - 2022年上半年运营收入中租金收入为5.31784亿美元，较2021年的4.59129亿美元增加7265.5万美元，增幅15.8%[185][186] - 截至2022年6月30日，公司现金及现金等价物约为2.1亿美元，无抵押循环信贷安排下可用额度为11亿美元，下一次债务到期时间为2024年12月[198] - 截至2022年6月30日，公司总债务占总市值的39.9%，总市值为10.272342亿美元[204] 公司股权及权益相关情况 - 截至2021年6月30日，公司普通股数量为116,454,210股，股东权益总计5,693,465美元[27] - 截至2022年6月30日，公司在100 First LLC和303 Second LLC各拥有56%的普通股权益，在Redwood LLC拥有约93%的普通股权益；在运营合伙企业拥有约99.0%的普通一般合伙权益[53][55] - 截至2022年6月30日，公司合并财务报表中除运营合伙企业外还包括3个可变利益实体（VIE），其总资产约4.771亿美元，负债约2540万美元，非控股权益约1.812亿美元[57] - 截至2022年6月30日、2021年12月31日和2021年6月30日，公司在运营合伙企业中拥有约99.0%的普通合伙权益，非控股股东持有约1.0%的有限合伙权益，非控股股东持有的流通普通股单位为1,150,574个[73][75] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，流通在外的非控股股东普通股单位赎回总价值分别为6010万美元和7620万美元[74] - 截至2022年6月30日，公司2006激励奖励计划登记了1070万股普通股用于可能的发行，约110万股可用于授予[76] - 2022年1月，公司授予351,281个受限股票单位，其中193,111个为基于绩效的受限股票单位，158,170个为基于时间的受限股票单位[77] - 2022年上半年，公司为基于绩效的受限股票单位确认了350万美元的薪酬费用[78] - 基于绩效的受限股票单位授予日公允价值为1.27亿美元，每股公允价值为67.62美元，预期股价波动率为36.0%，无风险利率为1.35%[82] - 基于时间的受限股票单位授予日总公允价值为1000万美元，基于2022年1月28日公司普通股收盘价63.05美元[85] - 截至2022年6月30日，公司有3650万美元与未归属受限股单位相关的未确认薪酬成本，预计在1.9年的加权平均期间内确认[136] - 公司在运营合伙企业中拥有约99.0%的普通合伙权益（截至2022年6月30日、2021年12月31日和2

业绩总结 - Kilroy Realty预计2022年每股运营资金为4.44至4.58美元，股息收益率为3.4%[3] - 未来30个月内将有1.65亿美元的净运营收入上线，预计每年FFO增长14%[4] - Kilroy的投资组合平均年龄约为11年，91%已出租，93%已租赁[18] - 2021年，Kilroy的股息安全性（FAD支付比率）为67%[4] - 2021年，Kilroy Realty的FAD（Funds Available for Distribution）支付比率为67%，平均股息增长率为15%[51] 用户数据 - Kilroy Realty的前十五大租户占总ABR的48.1%，包括亚马逊和Netflix等知名公司[49] - 2022年4月，美国平均入住率达到43%，奥斯汀市领先全国，达到60%[14] - 2022年西海岸主要市场的职位空缺数量为46,097，年增长率为91%[25] 财务状况 - Kilroy的净债务与EBITDA比率为5.9倍，显示出强劲的财务状况[4] - 2022年现金储备为1.75亿美元，预计通过处置资产获得2亿至5亿美元的资金[41] - Kilroy Realty的总借款能力为11亿美元，且95%的投资组合未被抵押[43] - 2022年，Kilroy Realty的债务与EBITDA比率为5.9倍，显示出良好的财务稳定性[43] 开发与投资 - Kilroy Realty在2022年投资了约12亿美元用于开发项目，包括2100 Kettner和Indeed Tower等[32][36] - Kilroy Realty在2022年剩余的开发支出预计为5亿至5.75亿美元[40] - Kilroy的开发管道中约45%为生命科学项目，现有生命科学投资组合约为3.2百万平方英尺[7] - 开发项目中，333 Dexter和Indeed Tower等项目的总投资额为24亿美元[47] 风险因素 - 公司在2022年第一季度的财务报告中提到，面临的风险因素包括全球市场和经济状况对流动性和财务状况的影响[56] - 租户违约或不续租的风险可能会对公司的收入产生负面影响[56] - 公司强调，利率上升可能会增加未来的利息支出[56] - 由于COVID-19疫情的影响，公司的业务和经济状况存在不确定性[56] - 公司的房地产资产估值下降可能会限制其以有吸引力的价格处置资产的能力[56]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO为每股1.16美元，包含0.03美元的一次性正向项目和0.01美元的前置G&A支出，调整后FFO为每股1.14美元，较上季度高0.04美元 [29] - 同店基础上，第一季度现金NOI增长12.8%，剔除一次性项目并调整去年第一季度未支付租金的租户后，现金同店NOI为10.1%，GAAP同店NOI增长9.1% [30][31] - 季度末，稳定投资组合的入住率为91%，出租率为93%，入住率较第四季度下降是因圣地亚哥14.5万平方英尺的租户搬离 [31] - 目前流动性约为13亿美元，包括约1.75亿美元现金和11亿美元循环信贷额度的全部可用额度 [32] - 净债务与第一季度年化EBITDA之比为5.9倍，2024年12月前无债务到期 [33] - 预计2022年处置资产2 - 5亿美元，剩余时间的开发支出预计为5 - 5.75亿美元 [39] - 预计2022年FFO每股在4.44 - 4.58美元之间，中点为4.51美元，较之前指引提高0.06美元 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第一季度整体租赁利差为+7%，租赁续约率较低，2025年前每年平均到期7% [17] - 多户住宅业务：约1000套住宅单元截至目前出租率为97%，好莱坞最新项目Jardine交付11个月后出租率达94%，租金接近每平方英尺6美元 [18] - 生命科学业务：各市场空置率处于个位数低位，租赁活动活跃，Kilroy Oyster Point和圣地亚哥未来项目Santa Fe Summit受关注，全部开发阶段完成后，生命科学物业的NOI可能占公司总收入的30% [19][20] 各个市场数据和关键指标变化 - 湾区BART客流量较上月增长约20%，较去年增长超140% [6] - 奥斯汀是最新市场，办公物理入住率领先，达61%，美国前10大城市平均入住率约为40.5% [47][48] - 旧金山2 - 3月VTS报告的参观量增长23%，年初至今租赁面积为73.2万平方英尺，其中61.1万平方英尺为A类租赁，12.1万平方英尺为B类租赁，转租面积从疫情期间的940万平方英尺降至约650万平方英尺 [51][52] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是购买和建造市场上最好的办公和生命科学建筑，以吸引大型、成熟和成长型用户，在Green Street报告中，公司在上市办公公司的投资组合质量排名中得分超过90分，位居同行第一 [11] - 公司致力于打造现代、舒适和可持续的工作环境，本月提交了第11份年度可持续发展报告，其努力获得了GRESB、道琼斯、NAREIT和ENERGY STAR等领先组织的全球认可 [12] - 公司在奥斯汀继续扩张，收购了体育场区的一块土地，预计今年晚些时候开始建设，还组建了当地团队以促进该地区的持续扩张 [21][25][26] - 行业竞争方面，公司认为高质量资产与普通资产的差距在疫情后更加明显，公司专注于高质量资产的开发和运营，以在竞争中脱颖而出 [123] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为疫情后新的常态正在形成，人们回到城市，办公室入住率持续提高，科技和生命科学公司仍是经济的驱动力，尽管宏观因素存在挑战，但公司的长期租赁、优质租户和低杠杆为应对短期波动提供了缓冲 [5][6][8][13] - 公司对今年的几个目标进展感到满意，将继续致力于完成和租赁开发项目、积极管理运营投资组合、寻找外部增长机会、保持保守的资产负债表以及在必要时参与政治活动以影响公共政策 [27] 其他重要信息 - 本季度公司在披露中扩大了租金变化计算的交易范围，包括自疫情开始以来空置的空间，以让投资者更好地了解投资组合情况 [34][35] - 公司预计第三季度开始确认333 Dexter剩余51%的收入，第四季度初确认25万平方英尺生命科学重建项目的收入 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 指导数据中0.02美元的非经常性项目和指导提高0.06美元的差异原因 - 可大致分为三个部分，三分之一是一次性净项目，三分之一是多户住宅投资组合表现强劲，最后三分之一是其他杂项，包括一些早期租赁开始和资本利息略高 [45] 问题2: 租赁对话更新及不同市场的差异 - 公司所在市场的租赁活动和乐观情绪有所改善，员工重返办公室情况不稳定，美国办公室员工的复工率达到疫情以来的最高水平，奥斯汀领先，得克萨斯州可能成为全国办公室复工的风向标，房地产高管专注于让员工回到办公室 [46][47][49] 问题3: 旧金山传统办公租赁需求及雇主对硅谷的看法 - 旧金山2 - 3月参观量增长23%，年初至今租赁面积为73.2万平方英尺，其中61.1万平方英尺为A类租赁，12.1万平方英尺为B类租赁，转租面积从疫情期间的940万平方英尺降至约650万平方英尺，市场上优质空间需求旺盛，科技公司正在制定让员工回到旧金山办公室的计划，但尚未有大动作 [51][52][54] 问题4: 奥斯汀新开发项目对潜在租户的吸引力及周边设施情况 - 体育场区是一个新兴社区，有大量住宅项目，轻轨将连接该地区与市中心，项目周边将有酒店、餐厅等配套设施，项目预计从开工到交付需约2年时间 [58][59][60] 问题5: 奥斯汀CBD Indeed Tower的租赁情况 - Facebook最近租赁了超过65万平方英尺，TikTok租赁了该子市场剩余的最大A类空间，目前平均每7 - 10天有一次参观，有几个超过10万平方英尺的租户正在洽谈，空间展示效果好，租户类型包括专业服务和科技公司 [62][63][64] 问题6: NASDAQ下跌和科技公司股价下跌对租赁活动和转租市场的影响 - 公司未看到负面影响，全国办公领域的需求仍然强劲，科技公司的招聘活动持续，他们需要办公空间来安置员工 [70][71] 问题7: 2023年办公室租赁到期情况的预期 - 公司正在就大部分空间进行洽谈，很多洽谈从2月开始认真进行，有信心取得成功 [73] 问题8: 较小租户市场情况及第一季度租赁量下降原因和未来趋势 - 不同市场情况不同，贝尔维尤有一个6000平方英尺的交易即将签署，好莱坞3万平方英尺及以下的租户市场较慢，旧金山1.5 - 3万平方英尺的参观活动活跃，奥斯汀CBD的理想租户规模约为1.5万平方英尺，参观活动强劲，公司在第一季度未急于达成交易，保持了谈判纪律，目前有一些后期洽谈正在进行 [78][79][80] 问题9: 公司投资组合对VC资金撤回的暴露程度 - 难以预测，虽然VC资金从2021年的创纪录水平有所下降，但2022年仍可能是表现较好的一年，公司认为整体环境仍然健康 [85][86][87] 问题10: 资产销售的出价情况、买家群体及公司未来是否会继续出售资产以提高投资组合质量 - 由于利率变化，资产销售交易量有所放缓，但资产价值与去年底大致相同，公司一直专注于资产的长期表现和价值创造，会根据情况决定是否出售资产，从质量角度看，公司的投资组合已经处于较高水平，未来可能会进一步提高 [90][91][93] 问题11: 公司是否会提高长期持有的资产标准 - 从边际上看，是的，疫情加速了对高质量资产的需求趋势，公司一直注重资产的差异化和长期价值创造，未来投资组合质量可能会进一步提高 [96][97][100] 问题12: 公司是否积极寻找生命科学领域的收购机会及收购类型 - 公司会考虑各种机会，但尚未找到有吸引力的可转换为生命科学的资产，目前重点仍在开发方面，不过不排除未来收购现有生命科学资产或进行资产转换的可能性 [103][106] 问题13: 公司是否只在现有市场寻找生命科学领域的机会 - 公司会考虑很多不同的市场，但目前没有在新市场有积极的生命科学项目 [107] 问题14: 生命科学开发项目是否受到建设成本和交付时间延长的影响 - 公司没有受到影响，在项目开始前会制定GMP价格和交付时间表，有强大的风险管理团队，会密切关注市场情况，包括需求和建设成本 [110][111][114] 问题15: 圣地亚哥Sabre Springs大楼空置后的租赁活动和预期 - 该区域有生命科学活动，有一家50万平方英尺的生命科学公司刚刚签署了租赁协议，公司与多家公司就该空间进行了接触，活动良好，但需要大型租户做出决策 [116][117] 问题16: 旧金山或湾区的质量差异对租金和价值差异的影响及公司是否有机会进行价值增值型物业的再开发 - 目前难以判断，公司目前有很多租赁活动和其他业务要处理，没有认真考虑在该地区进行收购或转换，但会持续关注，质量差异在疫情后更加明显，A类优质空间的租金高于疫情前，与A - 到B类空间的租金差距约为每平方英尺15美元 [120][123][125] 问题17: 公司运营费用和利息费用的展望 - 运营费用方面没有明显变化，利息费用方面，公司没有浮动利率债务，2024年底前无到期债务，资本利息可能会因奥斯汀项目而略高于之前的7000 - 8000万美元范围 [129][130] 问题18: 公司投资组合中的转租情况 - 公司投资组合中没有重大的转租情况，最大的转租空间已被吸收，转租空间的要价和交易价格因转租方的动机而异 [131][132] 问题19: Kilroy Oyster Point Phase 2的租赁进展 - 与奥斯汀项目类似，公司每7 - 10天进行一次展示，参观活动在过去五周内显著增加，市场需求仍然强劲，预计未来会继续增加 [135][136] 问题20: 当前物理入住率及趋势 - 奥斯汀领先，为60%，圣地亚哥约为50%，洛杉矶、旧金山和西雅图在25% - 30%之间，科技公司正在努力让员工回到办公室，但也会考虑员工的感受 [139][140] 问题21: Kilroy Oyster Point Phase 2的预期收益率变化 - 租金已上涨至历史最高水平，高于预期，公司认为收益率将优于最初预期，但具体数值暂未确定，租金较之前的交易上涨了超过25% [144][145] 问题22: 圣地亚哥生命科学租金是否会与南旧金山和西雅图达到平价 - 一些新交易的租金已突破每平方英尺7美元（三净租金），与南旧金山相当，但不同位置可能会有差异，优质产品和优质位置的市场差异会更加明显 [147][148]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司总资产为105.64822亿美元，较2021年12月31日的105.83397亿美元略有下降[20] - 2022年第一季度，公司总营收为2.65501亿美元，较2021年同期的2.35646亿美元增长12.67%[22] - 2022年第一季度，公司总费用为1.85574亿美元，较2021年同期的1.64562亿美元增长12.77%[22] - 2022年第一季度，公司净收入为5938.3万美元，较2021年同期的5.07411亿美元大幅下降88.29%[22] - 2022年第一季度，归属于普通股股东的净收入为5312.8万美元，较2021年同期的4.97631亿美元下降89.32%[22] - 2022年第一季度，归属于普通股股东的基本每股净收入为0.45美元，较2021年同期的4.27美元下降89.46%[22] - 2022年第一季度，归属于普通股股东的摊薄每股净收入为0.45美元，较2021年同期的4.26美元下降89.44%[22] - 截至2022年3月31日，公司普通股加权平均基本流通股数为1.16650228亿股，较2021年同期的1.16344375亿股略有增加[22] - 截至2022年3月31日，公司普通股加权平均摊薄流通股数为1.17060094亿股，较2021年同期的1.16801384亿股略有增加[22] - 2022年第一季度净收入为59383000美元，2021年同期为507411000美元[30][37] - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为178659000美元，2021年同期为144152000美元[30] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金为169374000美元，2021年同期提供的净现金为812250000美元[30] - 2022年第一季度融资活动使用的净现金为91676000美元，2021年同期为92954000美元[30] - 截至2022年3月31日，现金及现金等价物和受限现金期末余额为344692000美元，2021年同期为1686578000美元[30] - 截至2022年3月31日，总房地产资产为11382782000美元，2021年12月31日为11292693000美元[34] - 2022年第一季度总营收为265501000美元，2021年同期为235646000美元[37] - 2022年第一季度总费用为185574000美元，2021年同期为164562000美元[37] - 2022年第一季度归属于普通股股东的净收入为53644000美元，2021年同期为502517000美元[37] - 截至2022年3月31日，总资本为5665761000美元，2021年12月31日为5689870000美元[34][41] - 2022年第一季度净收入为59383美元，2021年同期为507411美元[44] - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为178659美元，2021年同期为144152美元[44] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金为169374美元，2021年同期提供的净现金为812250美元[44] - 2022年第一季度融资活动使用的净现金为91676美元，2021年同期为92954美元[44] - 2022年第一季度公司普通股股东可获得的净利润为53,128,000美元，2021年同期为497,631,000美元[100] - 2022年第一季度运营合伙企业普通合伙人可获得的净利润为53,644,000美元，2021年同期为502,517,000美元[102] - 2022年第一季度公司支付的利息净额（扣除资本化利息）为4,736,000美元，2021年同期为12,387,000美元[105] - 截至2022年3月31日，公司现金及现金等价物和受限现金期末余额为344,692,000美元，2021年同期为1,686,578,000美元[106] - 2022年3月31日现金及现金等价物和受限现金期初余额为4.27083亿美元，期末余额为3.44692亿美元；2021年同期期初余额为8.2313亿美元，期末余额为16.86578亿美元[109] - 2022年第一季度净营业收入为192381000美元，较2021年第一季度的169693000美元增长13.4%[165] - 2022年第一季度净收入为59383000美元，较2021年第一季度的507411000美元下降88.3%[165] - 2022年第一季度净营业收入较2021年同期增加2270万美元，增幅13.4%[168] - 2022年第一季度总运营收入增加2985.5万美元，增幅12.7%，其中租金收入增加2855.2万美元，增幅12.2%[167] - 2022年第一季度物业及相关费用增加716.7万美元，增幅10.9%[167] - 2022年第一季度一般及行政费用增加80万美元，增幅3.6%[169] - 2022年第一季度折旧和摊销增加1270万美元，增幅16.8%[170] - 2022年第一季度毛利息费用增加50万美元，增幅1.2%，资本化利息和递延融资成本增加220万美元，增幅13.0%，利息费用减少170.9万美元，降幅7.7%[170] - 2022年第一季度归属于合并房地产合伙企业非控股股东权益的净收入增加80万美元，增幅17.3%[173] - 截至2022年3月31日，公司总债务占总市值的比例为31.3%，总市值为13.105025亿美元[186] 公司股息相关情况 - 2022年第一季度，公司宣布普通股和普通股单位股息为每股/单位0.52美元[26] - 2022年4月13日，公司向普通股股东、普通合伙人单位持有人和受限股票单位持有人支付了总计6190万美元的股息、分红和股息等价物[110] - 2022年2月8日，董事会宣布每股0.52美元的季度现金股息，2022年4月13日支付的季度现金股息和分配总额为6130万美元[183] 公司物业资产相关情况 - 截至2022年3月31日，稳定办公物业有118栋，可出租面积15221912平方英尺，经济入住率91.3%，出租率93.1%[48] - 截至2022年3月31日，稳定住宅物业有3个项目，1001个单元，平均入住率93.7%[49] - 截至2022年3月31日，未来运营租赁的合同最低租金总计6,543,800,000美元[88] - 截至2022年3月31日，公司除土地租赁承诺外的合同和已执行租约承诺约为8.19亿美元[90] - 截至2022年3月31日，公司在合并资产负债表上记录的环境修复负债约为7430万美元[92] - 截至2022年3月31日，公司稳定投资组合有118处办公和生命科学物业，约1520万可出租平方英尺和1001套住宅单元[149] - 截至2022年3月31日，约100万可出租平方英尺（占稳定投资组合的6.5%）可转租，主要在旧金山湾区，其中5.1%为空置空间，1.4%为已占用空间[148] - 2022年3月31日可转租的约100万可出租平方英尺中，约31748可出租平方英尺（4份租约）将于2022年到期，约46397可出租平方英尺（4份租约）将于2023年到期[148] - 2022年3月31日，稳定办公投资组合总可出租平方英尺从2021年3月31日的14049585增加到15221912[152] - 截至2022年3月31日，稳定投资组合整体入住率为91.3%，较2021年12月31日的91.9%有所下降[153] - 2022年第一季度，稳定办公投资组合平均入住率为91.4%，同店投资组合为90.5%，住宅投资组合为93.7%[159] - 截至2022年3月31日，15大租户的年化基础租金收入总计368932000美元，占总年化基础租金收入的47.7%，占总可出租平方英尺的41.2%[156] - 稳定投资组合分为同店物业（112栋，13733621平方英尺）、稳定开发物业（5栋，949065平方英尺）和收购物业（1栋，539226平方英尺）[162] 公司项目投资与开发情况 - 2022年第一季度，公司以4000万美元收购位于奥斯汀的开发地块[60] - 截至2022年3月31日，2100 Kettner项目预计总投资1.4亿美元，333 Dexter项目预计总投资4.1亿美元，Indeed Tower项目预计总投资6.9亿美元[118] - 截至2022年3月31日，Kilroy Oyster Point（Phase 2）项目预计总投资9.4亿美元，9514 Towne Centre Drive项目预计总投资6000万美元，12340 El Camino Real项目预计总投资4000万美元，12400 High Bluff Drive项目预计总投资5000万美元，4690 Executive Drive项目预计总投资2500万美元[119] - 截至2022年3月31日，公司未来开发项目管道包括7个项目，总成本约11亿美元，预计总投资55 - 75亿美元[120] - 截至2022年3月31日，公司未来开发项目管道中，圣地亚哥县项目总成本约2104万美元，旧金山湾区项目总成本约6733万美元，大西雅图地区项目总成本约1575万美元，奥斯汀项目总成本约403万美元[125] - 公司持续评估非核心物业和未开发土地的潜在处置机会，或组建战略合资企业，以将所得款项用于新的运营和开发收购等[124] - 2022年第一季度，公司收购一处开发用地，现金收购总价4000万美元[127] - 截至2022年3月31日，两个在建开发项目预计总投资约10亿美元，已投入约2.86亿美元，承诺额外投入7.14亿美元 [210] - 截至2022年3月31日，三个处于租户改进阶段的开发项目预计总投资约12亿美元，已投入约11亿美元，承诺额外投入1.46亿美元 [210] - 截至2022年3月31日，两个稳定开发项目预计总投资7.15亿美元，到2022年底还需支出6700万美元 [210] - 截至2022年3月31日，三个在建重建项目预计总增量重建成本5500万美元，已发生1470万美元，承诺额外投入4030万美元 [210] - 公司预计2022年剩余时间内可能在开发项目上最多支出1亿美元 [210] 公司债务相关情况 - 截至2022年3月31日，无担保循环信贷额度总借款能力为1.1亿美元，利率1.35%，设施费年利率0.200%，到期日为2025年7月[62] - 截至2022年3月31日，公司所有未偿债务的总本金价值为4097655000美元，各年到期债务分别为：2022年剩余时间4186000美元、2023年5775000美元、2024年431006000美元、2025年406246000美元、2026年401317000美元、2027年249125000美元、之后2600000000美元[67] - 2022年和2021年第一季度的总利息费用分别为39723000美元和39242000美元，资本化利息和递延融资成本分别为19098000美元和16908000美元，利息费用分别为20625000美元和22334000美元[69] - 截至2022年3月31日，公司有担保债务净额的账面价值为247,030,000美元，公允价值为250,875,000美元；无担保债务净额的账面价值为3,821,433,000美元，公允价值为3,748,850,000美元[98] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，无抵押循环信贷安排的总借款能力为11亿美元，2022年3月31日利率为1.35%，年费为0.200%，到期日为2025年7月[194] - 截至2022年3月31日，运营合伙企业未偿无抵押和有抵押债务本金总额为40.97655亿美元，净债务为40.68463亿美元[202] - 截至2022年3月31日，无抵押债务占比94.0%，有抵押债务占比6.0%；固定利率债务占比100.0%，加权平均利率为3.7% [206] - 公司下一次债务到期时间为2024年12月 [211] 公司股份相关情况 - 公司自2018年6月开始的市价发行股票计划，可出售总售价高达5亿美元的普通股，截至2022年3月31日已完成359

业绩总结 - 每股净收入为0.45美元，其中包括每股0.02美元的非经常性收入[7] - 每股资金来源于运营(FFO)为1.16美元，包括上述每股0.02美元的净收入[7] - 收入为2.655亿美元[7] - 同店净运营收入(NOI)较去年增长9.1%[7] - 同店现金净运营收入较去年增长12.8%[7] - GAAP租金较之前水平增加约32.9%[7] - 现金租金较之前水平增加约6.7%[7] - 2022年第一季度可供普通股东的净收入为53,128千美元，较2021年第一季度的497,631千美元下降了89.3%[8] - 2022年第一季度每股稀释净收入为0.45美元，较2021年第一季度的4.26美元下降了89.4%[8] - 2022年第一季度的净运营收入率为72.5%，较2021年第一季度的72.0%略有上升[8] 用户数据 - 2022年第一季度的平均占用率为90.5%，较2021年的91.4%有所下降[25] - 稳定投资组合总面积为15,221,912平方英尺，整体入住率为91.3%[27] - 大洛杉矶地区的总面积为4,457,320平方英尺，入住率为85.7%[28] - 圣地亚哥县的总面积为2,171,305平方英尺，入住率为89.4%[27] - 旧金山湾区的总面积为6,211,875平方英尺，入住率为92.9%[27] - 大西雅图地区的总面积为2,381,412平方英尺，入住率为99.2%[27] 未来展望 - 2022年全年的FFO每股指导范围为4.44至4.58美元，中心值为4.51美元[14] - 2022年全年的同店现金净运营收入（NOI）增长预期为5.0%至6.0%[14] - 2022年年末的预计入住率为91.0%至92.0%[14] - 2022年到2026年，预计到期的租赁总面积为8,144,577平方英尺，占总租赁面积的59.5%[39] 新产品和新技术研发 - 公司在3月开始了位于圣地亚哥的生命科学重建项目的施工[7] - 2022年第一季度，333 Dexter项目的预计租金为410百万美元，已租赁率为100%[42] - Kilroy Oyster Point - Phase 2项目的预计租金为940百万美元，预计于2024年第四季度完成[42] 负面信息 - 2022年第一季度的净收入为59,383千美元，较2021年同期的507,411千美元下降88.3%[18] - 2022年第一季度的现金及现金等价物为331,685千美元，较2021年第四季度的414,077千美元下降20%[17] - 2022年第一季度的未开发土地及在建工程为2,158,279千美元，较2021年第四季度的2,318,215千美元下降6.9%[17] 其他新策略和有价值的信息 - 截至报告日期，总流动性约为13亿美元，包括1.75亿美元的现金及现金等价物[7] - 公司在3月完成了位于奥斯汀的2.9英亩土地的收购，现金购买价格为4000万美元[7] - 2022年第一季度的FFO支付比率为44.5%，较2021年第一季度的50.6%下降[8] - 前十五大租户的年化基础租金收入总计为368,932千美元，占总年化基础租金收入的47.7%[40]

稳定运营物业组合情况 - 截至2021年12月31日，公司稳定运营物业组合中，稳定办公物业有120栋，可出租面积15456528平方英尺，租户422个，经济入住率91.9%，出租率93.9%；稳定住宅物业有3处，单元1001个，入住率78.0%[26] - 截至2021年12月31日，公司稳定运营物业组合中，稳定办公物业有120栋，可出租面积15456528平方英尺，租户422个，经济入住率91.9%，出租率93.9%；稳定住宅物业有3处，共1001个单元，入住率78.0%[178] - 公司120处房产可出租面积1545.6528万平方英尺，2021年12月31日经济入住率91.9%，年化基础租金收入76.5908亿美元，每平方英尺租金54.64美元[193] 开发项目纳入稳定投资组合情况 - 2021年全年，公司将4个开发项目纳入稳定投资组合，包括6栋建筑，共1109509平方英尺的办公和生命科学空间以及193个住宅单元[27] - 2021年全年，公司将四个开发项目纳入稳定投资组合，包括加州圣地亚哥和南旧金山的六栋建筑（共1109509平方英尺办公和生命科学空间）以及加州好莱坞的193个住宅单元[179] - 2021年新增稳定运营的办公/生命科学开发项目总面积110.9509万平方英尺，整体入住率98%[194] 在建及再开发项目情况 - 截至2021年12月31日，处于租户装修阶段的在建开发项目有3个，预计可出租面积1604000平方英尺；在建开发项目有2个，预计可出租面积946000平方英尺；在建再开发项目有1个，预计可出租面积96000平方英尺[28] - 截至2021年12月31日，未纳入稳定投资组合的项目有：处于租户改进阶段的3个开发项目（预计可出租面积1604000平方英尺）、在建的2个开发项目（预计可出租面积946000平方英尺）、在建的1个再开发项目（预计可出租面积96000平方英尺）[180] - 截至2021年12月31日，在建开发项目可出租总面积160.4万平方英尺，整体出租率66%，经济入住率26%[198] - 截至2021年12月31日，在建项目可出租总面积中，94.6万平方英尺，整体出租率8%[201] - 截至2021年12月31日，在建的再开发项目可出租面积9.6万平方英尺[203] - 截至2021年12月31日，已承诺分阶段再开发的项目可出租总面积23.4万平方英尺[204] 未来开发项目储备情况 - 截至2021年12月31日，公司未来开发项目储备包括6个潜在开发地点，约59英亩未开发土地[30] - 截至2021年12月31日，公司六个未来开发地块约59英亩未开发土地，潜在建筑面积超550万平方英尺[134] - 截至2021年12月31日，公司未来开发项目储备包括六个未来开发地点，约59英亩未开发土地[182] - 截至2021年12月31日，未来开发管道项目可开发面积约在60 - 100万平方英尺及230万平方英尺等不同规模[207] 运营合伙企业权益情况 - 截至2021年12月31日，公司在运营合伙企业中拥有99.0%的普通合伙权益，其余1.0%由非关联投资者、公司高管和董事持有[32] 债务与市值比例情况 - 截至2021年12月31日，公司总债务占总市值的比例为34.4%，基于公司普通股2021年12月31日的收盘价66.46美元计算[42] - 2021年12月31日，公司总债务占总市值的34.4%[136] - 截至2021年12月31日，公司约有41亿美元的未偿债务本金，占总市值的34.4%[161] 可持续发展表现情况 - 公司在可持续发展方面表现出色，被全球房地产可持续发展基准（GRESB）评为北美上市办公类可持续发展绩效第一名8次，连续8年获得GRESB 5星评级[45] - 公司连续6年获得美国环保署能源之星持续卓越奖，连续8年获得全美房地产投资信托协会（NAREIT）上市办公类“光明领袖”奖[45] - 公司在2018年和2020年获得全美房地产投资信托协会（NAREIT）“光明领袖”最具创新奖，过去三年被列入《新闻周刊》美国最负责任公司名单[45] - 公司将绿色租赁条款纳入100%的新租约，多数租约包含资源效率相关资本支出的成本回收条款，8次获得市场转型研究所（IMT）绿色租赁领袖奖[45] 能耗与排放情况 - 2020年总能耗257,113MWh，可再生能源占比55%，较2019年能耗下降13% [46] - 2020年总取水量659,051m³，较2019年下降31% [47] - 2020年范围1温室气体排放量3,000吨CO₂，较2019年下降11% [49] - 2020年范围2基于位置的温室气体排放量23,122吨CO₂，较2019年下降21% [49] 物业认证情况 - 截至2021年底，73%的物业获得LEED认证，76%的合格稳定办公物业和80%的合格稳定住宅物业获得能源之星认证 [54] 租户租金收入占比情况 - 截至2021年12月31日，15大租户的年化基础租金收入约占总年化基础租金收入的47.4% [56] - 截至2021年12月31日，公司15大租户占总年化基础租金收入约47.4%[96] - 截至2021年12月31日，前15大租户年化基础租金收入总计3.68464亿美元，占比47.4%[210] 业务板块情况 - 2021年和2020年公司有一个可报告的业务板块，即办公和生命科学物业板块 [58] 人员与董事情况 - 截至2021年12月31日，公司通过运营合伙企业和Kilroy Realty TRS, Inc.雇佣244人 [59] - 截至2021年12月31日，公司七名董事中有两名（29%）为女性 [59] 碳中和目标达成情况 - 公司在2018年承诺到2020年12月31日实现碳中和运营，并达成该目标 [55] - 公司于2020年实现碳中性运营，承诺于2018年作出[109] 环境修复负债情况 - 截至2021年12月31日，公司合并资产负债表记录的环境修复应计负债约为7520万美元[71] - 截至2021年12月31日，公司已计提约7520万美元的环境修复负债[111] 租户处理危险物质情况 - 截至2021年12月31日，约2 - 3%的租户在约1 - 2%的物业总面积上处理危险物质和/或废物[74] 法律诉讼情况 - 2021年4月5日，DIRECTV, LLC的权益承继人起诉公司子公司，涉及约20万可出租平方英尺的空间，该租户租赁的总面积为684,411可出租平方英尺[77] - 2021年4月5日，DIRECTV在洛杉矶高等法院起诉公司子公司[223] 公司面临的风险情况 - 新冠疫情及相关限制措施可能影响公司业务、财务状况、运营结果、现金流、流动性及偿债和分红能力[80][82] - 全球市场、经济和地缘政治状况可能对公司及其租户的业务、运营结果、流动性和财务状况产生不利影响[80][89] - 公司所有物业位于加利福尼亚州、华盛顿州大西雅图地区和得克萨斯州奥斯汀，可能受当地不利经济条件、法规和自然灾害影响[80] - 公司业绩和证券市值受房地产投资和行业趋势相关风险影响[80] - 公司依赖重要租户，重要租户流失可能对财务状况、运营结果、借款能力和现金流产生不利影响[80] - 租户所在行业集中，行业低迷可能对公司财务状况、运营结果和现金流产生不利影响[80] - 公司可能无法续租或重新出租可用空间[80] - 潜在买家获取债务融资的能力受限，可能影响公司未来资本回收交易[90] - 租户业务下滑、破产或资不抵债，可能导致租金收入减少和违约[91,97,98] - 公司物业集中在加州、大西雅图地区和德州奥斯汀，易受当地经济、法规和自然灾害影响[92] - 公司面临竞争，可能导致物业入住率和租金下降[103] - 公司面临无法以优惠条款完成物业收购和成功运营的风险[112] - 公司开发混合用途商业物业面临缺乏经验和合作方风险[117] - 公司联合投资面临缺乏决策权、依赖合作方财务状况等风险[118] - 公司未开发土地实际密度可能与估计不一致，受多种因素影响[134] - 公司关键人员流失可能损害运营和财务表现[134] - 公司物业服务人员罢工或停工可能对业务产生重大不利影响[135] - 公司短期流动性投资面临风险，投资包括美国国债等多种类型[123][128] - 公司面临借款人违约、抵押房产价值不足等抵押贷款相关风险[124] - 公司面临网络安全风险，审计委员会监督网络安全风险管理流程[128][130] 收入来源情况 - 2021年全年，公司约99.4%的收入来自租金收入[97] 租户行业分布情况 - 截至2021年12月31日，按稳定投资组合的年化基础租金收入百分比计算，公司租户中56%来自科技行业，17%来自生命科学和医疗行业，10%来自媒体行业，7%来自金融、保险和房地产行业，4%来自专业、商业和其他服务行业，6%来自其他行业[99] - 截至2021年12月31日，科技公司占公司办公物业组合基础租金的56%[217] 物业空置与租约到期情况 - 截至2021年12月31日，公司稳定办公物业总面积中约8.1%的办公空间未被占用[100] - 公司物业中分别约5.8%和11.1%的租赁可出租面积的租约将于2022年和2023年到期[100] - 截至2021年12月31日，2022年和2023年到期租约中，分别有27%和1%的可出租面积已重新出租[100] - 假设租户不行使续租或终止权，2022 - 2032年及以后各年办公室租约到期情况不同，2022年到期租约59份，面积79.9769万平方英尺，占比5.8%，年化基础租金3.4178亿美元，占比4.5%[221] - 所有办公室租约到期总面积1397.3616万平方英尺，年化基础租金总计7.65908亿美元[221] 物业收购与运营情况 - 2021年6月22日，公司完成在德克萨斯州奥斯汀市一个处于租户装修阶段开发项目的收购[116] 公司物业分布情况 - 截至2021年12月31日，除华盛顿州的9个稳定办公物业、1个处于租户改进阶段的开发项目和1个未来开发项目，以及德克萨斯州奥斯汀市1个处于租户改进阶段的开发项目外，公司所有物业、开发项目和再开发项目均位于加利福尼亚州[183] - 公司在大西雅图地区有9处稳定的办公物业、1个处于租户装修阶段的开发项目和1个未来开发项目[116] 物业租赁方式情况 - 截至2021年12月31日，公司41%的物业以三净租赁方式出租给租户，27%以改良毛租赁方式出租，25%以全服务毛租赁方式出租[186] 具体物业数据情况 - 3101 - 3243 La Cienega Boulevard物业可出租面积151,908平方英尺，2021年12月31日入住率100.0%，年租金7,414千美元，每平方英尺年租金49.03美元[189] - 2240 East Imperial Highway物业可出租面积122,870平方英尺，2021年12月31日入住率100.0%，年租金3,950千美元，每平方英尺年租金32.15美元[189] - 2250 East Imperial Highway物业可出租面积298,728平方英尺，2021年12月31日入住率100.0%，年租金10,206千美元，每平方英尺年租金34.31美元[189] - 2260 East Imperial Highway物业可出租面积298,728平方英尺，2021年12月31日入住率100.0%，年租金10,510千美元，每平方英尺年租金35.18美元[189] - 909 North Pacific Coast Highway物业可出租面积244,880平方英尺，2021年12月31日入住率88.3%，年租金8,133千美元，每平方英尺年租金38.13美元[189] - 999 North Pacific Coast Highway物业可出租面积138,389平方英尺，2021年12月31日入住率73.5%，年租金3,251千美元，每平方英尺年租金33.57美元[189] - 1350 Ivar Avenue物业可出租面积16,448平方英尺，2021年12月31日入住率100.0%，年租金1,005千美元，每平方英尺年租金61.10美元[189] - 1355 Vine Street物业可出租面积183,129平方英尺，2021年12月31日入住率100.0%，年租金10,882千美元，每平方英尺年租金59.42美元[189] - 1500 North El Centro Avenue物业可出租面积113,447平方英尺，2021年12月31日入住率28.8%，年租金1,967千美元，每平方英尺年租金60.11美元[189] - 6115 West Sunset Boulevard物业可出租面积26,238平方英尺，2021年12月31日入住率73.1%，年租金760千美元，每平方英尺年租金39.62美元[189] - 6121 West Sunset Boulevard出租面积93,418平方英尺，出租率100.0%，年租金4,613千美元，每平方英尺租金49.37美元[190] - 6255 West Sunset Boulevard出租面积323,920平方英尺，出租