财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO为每股1.16美元，包含0.03美元的一次性正向项目和0.01美元的前置G&A支出，调整后FFO为每股1.14美元，较上季度高0.04美元 [29] - 同店基础上，第一季度现金NOI增长12.8%，剔除一次性项目并调整去年第一季度未支付租金的租户后，现金同店NOI为10.1%，GAAP同店NOI增长9.1% [30][31] - 季度末，稳定投资组合的入住率为91%，出租率为93%，入住率较第四季度下降是因圣地亚哥14.5万平方英尺的租户搬离 [31] - 目前流动性约为13亿美元，包括约1.75亿美元现金和11亿美元循环信贷额度的全部可用额度 [32] - 净债务与第一季度年化EBITDA之比为5.9倍，2024年12月前无债务到期 [33] - 预计2022年处置资产2 - 5亿美元，剩余时间的开发支出预计为5 - 5.75亿美元 [39] - 预计2022年FFO每股在4.44 - 4.58美元之间，中点为4.51美元，较之前指引提高0.06美元 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第一季度整体租赁利差为+7%，租赁续约率较低，2025年前每年平均到期7% [17] - 多户住宅业务：约1000套住宅单元截至目前出租率为97%，好莱坞最新项目Jardine交付11个月后出租率达94%，租金接近每平方英尺6美元 [18] - 生命科学业务：各市场空置率处于个位数低位，租赁活动活跃，Kilroy Oyster Point和圣地亚哥未来项目Santa Fe Summit受关注，全部开发阶段完成后，生命科学物业的NOI可能占公司总收入的30% [19][20] 各个市场数据和关键指标变化 - 湾区BART客流量较上月增长约20%，较去年增长超140% [6] - 奥斯汀是最新市场，办公物理入住率领先，达61%，美国前10大城市平均入住率约为40.5% [47][48] - 旧金山2 - 3月VTS报告的参观量增长23%，年初至今租赁面积为73.2万平方英尺，其中61.1万平方英尺为A类租赁，12.1万平方英尺为B类租赁，转租面积从疫情期间的940万平方英尺降至约650万平方英尺 [51][52] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是购买和建造市场上最好的办公和生命科学建筑，以吸引大型、成熟和成长型用户，在Green Street报告中，公司在上市办公公司的投资组合质量排名中得分超过90分，位居同行第一 [11] - 公司致力于打造现代、舒适和可持续的工作环境，本月提交了第11份年度可持续发展报告，其努力获得了GRESB、道琼斯、NAREIT和ENERGY STAR等领先组织的全球认可 [12] - 公司在奥斯汀继续扩张，收购了体育场区的一块土地，预计今年晚些时候开始建设，还组建了当地团队以促进该地区的持续扩张 [21][25][26] - 行业竞争方面，公司认为高质量资产与普通资产的差距在疫情后更加明显，公司专注于高质量资产的开发和运营，以在竞争中脱颖而出 [123] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为疫情后新的常态正在形成，人们回到城市，办公室入住率持续提高，科技和生命科学公司仍是经济的驱动力，尽管宏观因素存在挑战，但公司的长期租赁、优质租户和低杠杆为应对短期波动提供了缓冲 [5][6][8][13] - 公司对今年的几个目标进展感到满意，将继续致力于完成和租赁开发项目、积极管理运营投资组合、寻找外部增长机会、保持保守的资产负债表以及在必要时参与政治活动以影响公共政策 [27] 其他重要信息 - 本季度公司在披露中扩大了租金变化计算的交易范围，包括自疫情开始以来空置的空间，以让投资者更好地了解投资组合情况 [34][35] - 公司预计第三季度开始确认333 Dexter剩余51%的收入，第四季度初确认25万平方英尺生命科学重建项目的收入 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 指导数据中0.02美元的非经常性项目和指导提高0.06美元的差异原因 - 可大致分为三个部分，三分之一是一次性净项目，三分之一是多户住宅投资组合表现强劲，最后三分之一是其他杂项，包括一些早期租赁开始和资本利息略高 [45] 问题2: 租赁对话更新及不同市场的差异 - 公司所在市场的租赁活动和乐观情绪有所改善，员工重返办公室情况不稳定，美国办公室员工的复工率达到疫情以来的最高水平，奥斯汀领先，得克萨斯州可能成为全国办公室复工的风向标，房地产高管专注于让员工回到办公室 [46][47][49] 问题3: 旧金山传统办公租赁需求及雇主对硅谷的看法 - 旧金山2 - 3月参观量增长23%，年初至今租赁面积为73.2万平方英尺，其中61.1万平方英尺为A类租赁，12.1万平方英尺为B类租赁，转租面积从疫情期间的940万平方英尺降至约650万平方英尺，市场上优质空间需求旺盛，科技公司正在制定让员工回到旧金山办公室的计划，但尚未有大动作 [51][52][54] 问题4: 奥斯汀新开发项目对潜在租户的吸引力及周边设施情况 - 体育场区是一个新兴社区，有大量住宅项目，轻轨将连接该地区与市中心，项目周边将有酒店、餐厅等配套设施，项目预计从开工到交付需约2年时间 [58][59][60] 问题5: 奥斯汀CBD Indeed Tower的租赁情况 - Facebook最近租赁了超过65万平方英尺，TikTok租赁了该子市场剩余的最大A类空间，目前平均每7 - 10天有一次参观，有几个超过10万平方英尺的租户正在洽谈，空间展示效果好，租户类型包括专业服务和科技公司 [62][63][64] 问题6: NASDAQ下跌和科技公司股价下跌对租赁活动和转租市场的影响 - 公司未看到负面影响，全国办公领域的需求仍然强劲，科技公司的招聘活动持续，他们需要办公空间来安置员工 [70][71] 问题7: 2023年办公室租赁到期情况的预期 - 公司正在就大部分空间进行洽谈，很多洽谈从2月开始认真进行，有信心取得成功 [73] 问题8: 较小租户市场情况及第一季度租赁量下降原因和未来趋势 - 不同市场情况不同，贝尔维尤有一个6000平方英尺的交易即将签署，好莱坞3万平方英尺及以下的租户市场较慢，旧金山1.5 - 3万平方英尺的参观活动活跃，奥斯汀CBD的理想租户规模约为1.5万平方英尺，参观活动强劲，公司在第一季度未急于达成交易，保持了谈判纪律，目前有一些后期洽谈正在进行 [78][79][80] 问题9: 公司投资组合对VC资金撤回的暴露程度 - 难以预测，虽然VC资金从2021年的创纪录水平有所下降，但2022年仍可能是表现较好的一年，公司认为整体环境仍然健康 [85][86][87] 问题10: 资产销售的出价情况、买家群体及公司未来是否会继续出售资产以提高投资组合质量 - 由于利率变化，资产销售交易量有所放缓，但资产价值与去年底大致相同，公司一直专注于资产的长期表现和价值创造，会根据情况决定是否出售资产，从质量角度看，公司的投资组合已经处于较高水平，未来可能会进一步提高 [90][91][93] 问题11: 公司是否会提高长期持有的资产标准 - 从边际上看，是的，疫情加速了对高质量资产的需求趋势，公司一直注重资产的差异化和长期价值创造，未来投资组合质量可能会进一步提高 [96][97][100] 问题12: 公司是否积极寻找生命科学领域的收购机会及收购类型 - 公司会考虑各种机会，但尚未找到有吸引力的可转换为生命科学的资产，目前重点仍在开发方面，不过不排除未来收购现有生命科学资产或进行资产转换的可能性 [103][106] 问题13: 公司是否只在现有市场寻找生命科学领域的机会 - 公司会考虑很多不同的市场，但目前没有在新市场有积极的生命科学项目 [107] 问题14: 生命科学开发项目是否受到建设成本和交付时间延长的影响 - 公司没有受到影响，在项目开始前会制定GMP价格和交付时间表，有强大的风险管理团队，会密切关注市场情况，包括需求和建设成本 [110][111][114] 问题15: 圣地亚哥Sabre Springs大楼空置后的租赁活动和预期 - 该区域有生命科学活动，有一家50万平方英尺的生命科学公司刚刚签署了租赁协议，公司与多家公司就该空间进行了接触，活动良好，但需要大型租户做出决策 [116][117] 问题16: 旧金山或湾区的质量差异对租金和价值差异的影响及公司是否有机会进行价值增值型物业的再开发 - 目前难以判断，公司目前有很多租赁活动和其他业务要处理，没有认真考虑在该地区进行收购或转换，但会持续关注，质量差异在疫情后更加明显，A类优质空间的租金高于疫情前，与A - 到B类空间的租金差距约为每平方英尺15美元 [120][123][125] 问题17: 公司运营费用和利息费用的展望 - 运营费用方面没有明显变化，利息费用方面，公司没有浮动利率债务，2024年底前无到期债务，资本利息可能会因奥斯汀项目而略高于之前的7000 - 8000万美元范围 [129][130] 问题18: 公司投资组合中的转租情况 - 公司投资组合中没有重大的转租情况，最大的转租空间已被吸收，转租空间的要价和交易价格因转租方的动机而异 [131][132] 问题19: Kilroy Oyster Point Phase 2的租赁进展 - 与奥斯汀项目类似，公司每7 - 10天进行一次展示，参观活动在过去五周内显著增加，市场需求仍然强劲，预计未来会继续增加 [135][136] 问题20: 当前物理入住率及趋势 - 奥斯汀领先，为60%，圣地亚哥约为50%，洛杉矶、旧金山和西雅图在25% - 30%之间，科技公司正在努力让员工回到办公室，但也会考虑员工的感受 [139][140] 问题21: Kilroy Oyster Point Phase 2的预期收益率变化 - 租金已上涨至历史最高水平，高于预期，公司认为收益率将优于最初预期，但具体数值暂未确定，租金较之前的交易上涨了超过25% [144][145] 问题22: 圣地亚哥生命科学租金是否会与南旧金山和西雅图达到平价 - 一些新交易的租金已突破每平方英尺7美元（三净租金），与南旧金山相当，但不同位置可能会有差异，优质产品和优质位置的市场差异会更加明显 [147][148]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司总资产为105.64822亿美元，较2021年12月31日的105.83397亿美元略有下降[20] - 2022年第一季度，公司总营收为2.65501亿美元，较2021年同期的2.35646亿美元增长12.67%[22] - 2022年第一季度，公司总费用为1.85574亿美元，较2021年同期的1.64562亿美元增长12.77%[22] - 2022年第一季度，公司净收入为5938.3万美元，较2021年同期的5.07411亿美元大幅下降88.29%[22] - 2022年第一季度，归属于普通股股东的净收入为5312.8万美元，较2021年同期的4.97631亿美元下降89.32%[22] - 2022年第一季度，归属于普通股股东的基本每股净收入为0.45美元，较2021年同期的4.27美元下降89.46%[22] - 2022年第一季度，归属于普通股股东的摊薄每股净收入为0.45美元，较2021年同期的4.26美元下降89.44%[22] - 截至2022年3月31日，公司普通股加权平均基本流通股数为1.16650228亿股，较2021年同期的1.16344375亿股略有增加[22] - 截至2022年3月31日，公司普通股加权平均摊薄流通股数为1.17060094亿股，较2021年同期的1.16801384亿股略有增加[22] - 2022年第一季度净收入为59383000美元，2021年同期为507411000美元[30][37] - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为178659000美元，2021年同期为144152000美元[30] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金为169374000美元，2021年同期提供的净现金为812250000美元[30] - 2022年第一季度融资活动使用的净现金为91676000美元，2021年同期为92954000美元[30] - 截至2022年3月31日，现金及现金等价物和受限现金期末余额为344692000美元，2021年同期为1686578000美元[30] - 截至2022年3月31日，总房地产资产为11382782000美元，2021年12月31日为11292693000美元[34] - 2022年第一季度总营收为265501000美元，2021年同期为235646000美元[37] - 2022年第一季度总费用为185574000美元，2021年同期为164562000美元[37] - 2022年第一季度归属于普通股股东的净收入为53644000美元，2021年同期为502517000美元[37] - 截至2022年3月31日，总资本为5665761000美元，2021年12月31日为5689870000美元[34][41] - 2022年第一季度净收入为59383美元，2021年同期为507411美元[44] - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为178659美元，2021年同期为144152美元[44] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金为169374美元，2021年同期提供的净现金为812250美元[44] - 2022年第一季度融资活动使用的净现金为91676美元，2021年同期为92954美元[44] - 2022年第一季度公司普通股股东可获得的净利润为53,128,000美元，2021年同期为497,631,000美元[100] - 2022年第一季度运营合伙企业普通合伙人可获得的净利润为53,644,000美元，2021年同期为502,517,000美元[102] - 2022年第一季度公司支付的利息净额（扣除资本化利息）为4,736,000美元，2021年同期为12,387,000美元[105] - 截至2022年3月31日，公司现金及现金等价物和受限现金期末余额为344,692,000美元，2021年同期为1,686,578,000美元[106] - 2022年3月31日现金及现金等价物和受限现金期初余额为4.27083亿美元，期末余额为3.44692亿美元；2021年同期期初余额为8.2313亿美元，期末余额为16.86578亿美元[109] - 2022年第一季度净营业收入为192381000美元，较2021年第一季度的169693000美元增长13.4%[165] - 2022年第一季度净收入为59383000美元，较2021年第一季度的507411000美元下降88.3%[165] - 2022年第一季度净营业收入较2021年同期增加2270万美元，增幅13.4%[168] - 2022年第一季度总运营收入增加2985.5万美元，增幅12.7%，其中租金收入增加2855.2万美元，增幅12.2%[167] - 2022年第一季度物业及相关费用增加716.7万美元，增幅10.9%[167] - 2022年第一季度一般及行政费用增加80万美元，增幅3.6%[169] - 2022年第一季度折旧和摊销增加1270万美元，增幅16.8%[170] - 2022年第一季度毛利息费用增加50万美元，增幅1.2%，资本化利息和递延融资成本增加220万美元，增幅13.0%，利息费用减少170.9万美元，降幅7.7%[170] - 2022年第一季度归属于合并房地产合伙企业非控股股东权益的净收入增加80万美元，增幅17.3%[173] - 截至2022年3月31日，公司总债务占总市值的比例为31.3%，总市值为13.105025亿美元[186] 公司股息相关情况 - 2022年第一季度，公司宣布普通股和普通股单位股息为每股/单位0.52美元[26] - 2022年4月13日，公司向普通股股东、普通合伙人单位持有人和受限股票单位持有人支付了总计6190万美元的股息、分红和股息等价物[110] - 2022年2月8日，董事会宣布每股0.52美元的季度现金股息，2022年4月13日支付的季度现金股息和分配总额为6130万美元[183] 公司物业资产相关情况 - 截至2022年3月31日，稳定办公物业有118栋，可出租面积15221912平方英尺，经济入住率91.3%，出租率93.1%[48] - 截至2022年3月31日，稳定住宅物业有3个项目，1001个单元，平均入住率93.7%[49] - 截至2022年3月31日，未来运营租赁的合同最低租金总计6,543,800,000美元[88] - 截至2022年3月31日，公司除土地租赁承诺外的合同和已执行租约承诺约为8.19亿美元[90] - 截至2022年3月31日，公司在合并资产负债表上记录的环境修复负债约为7430万美元[92] - 截至2022年3月31日，公司稳定投资组合有118处办公和生命科学物业，约1520万可出租平方英尺和1001套住宅单元[149] - 截至2022年3月31日，约100万可出租平方英尺（占稳定投资组合的6.5%）可转租，主要在旧金山湾区，其中5.1%为空置空间，1.4%为已占用空间[148] - 2022年3月31日可转租的约100万可出租平方英尺中，约31748可出租平方英尺（4份租约）将于2022年到期，约46397可出租平方英尺（4份租约）将于2023年到期[148] - 2022年3月31日，稳定办公投资组合总可出租平方英尺从2021年3月31日的14049585增加到15221912[152] - 截至2022年3月31日，稳定投资组合整体入住率为91.3%，较2021年12月31日的91.9%有所下降[153] - 2022年第一季度，稳定办公投资组合平均入住率为91.4%，同店投资组合为90.5%，住宅投资组合为93.7%[159] - 截至2022年3月31日，15大租户的年化基础租金收入总计368932000美元，占总年化基础租金收入的47.7%，占总可出租平方英尺的41.2%[156] - 稳定投资组合分为同店物业（112栋，13733621平方英尺）、稳定开发物业（5栋，949065平方英尺）和收购物业（1栋，539226平方英尺）[162] 公司项目投资与开发情况 - 2022年第一季度，公司以4000万美元收购位于奥斯汀的开发地块[60] - 截至2022年3月31日，2100 Kettner项目预计总投资1.4亿美元，333 Dexter项目预计总投资4.1亿美元，Indeed Tower项目预计总投资6.9亿美元[118] - 截至2022年3月31日，Kilroy Oyster Point（Phase 2）项目预计总投资9.4亿美元，9514 Towne Centre Drive项目预计总投资6000万美元，12340 El Camino Real项目预计总投资4000万美元，12400 High Bluff Drive项目预计总投资5000万美元，4690 Executive Drive项目预计总投资2500万美元[119] - 截至2022年3月31日，公司未来开发项目管道包括7个项目，总成本约11亿美元，预计总投资55 - 75亿美元[120] - 截至2022年3月31日，公司未来开发项目管道中，圣地亚哥县项目总成本约2104万美元，旧金山湾区项目总成本约6733万美元，大西雅图地区项目总成本约1575万美元，奥斯汀项目总成本约403万美元[125] - 公司持续评估非核心物业和未开发土地的潜在处置机会，或组建战略合资企业，以将所得款项用于新的运营和开发收购等[124] - 2022年第一季度，公司收购一处开发用地，现金收购总价4000万美元[127] - 截至2022年3月31日，两个在建开发项目预计总投资约10亿美元，已投入约2.86亿美元，承诺额外投入7.14亿美元 [210] - 截至2022年3月31日，三个处于租户改进阶段的开发项目预计总投资约12亿美元，已投入约11亿美元，承诺额外投入1.46亿美元 [210] - 截至2022年3月31日，两个稳定开发项目预计总投资7.15亿美元，到2022年底还需支出6700万美元 [210] - 截至2022年3月31日，三个在建重建项目预计总增量重建成本5500万美元，已发生1470万美元，承诺额外投入4030万美元 [210] - 公司预计2022年剩余时间内可能在开发项目上最多支出1亿美元 [210] 公司债务相关情况 - 截至2022年3月31日，无担保循环信贷额度总借款能力为1.1亿美元，利率1.35%，设施费年利率0.200%，到期日为2025年7月[62] - 截至2022年3月31日，公司所有未偿债务的总本金价值为4097655000美元，各年到期债务分别为：2022年剩余时间4186000美元、2023年5775000美元、2024年431006000美元、2025年406246000美元、2026年401317000美元、2027年249125000美元、之后2600000000美元[67] - 2022年和2021年第一季度的总利息费用分别为39723000美元和39242000美元，资本化利息和递延融资成本分别为19098000美元和16908000美元，利息费用分别为20625000美元和22334000美元[69] - 截至2022年3月31日，公司有担保债务净额的账面价值为247,030,000美元，公允价值为250,875,000美元；无担保债务净额的账面价值为3,821,433,000美元，公允价值为3,748,850,000美元[98] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，无抵押循环信贷安排的总借款能力为11亿美元，2022年3月31日利率为1.35%，年费为0.200%，到期日为2025年7月[194] - 截至2022年3月31日，运营合伙企业未偿无抵押和有抵押债务本金总额为40.97655亿美元，净债务为40.68463亿美元[202] - 截至2022年3月31日，无抵押债务占比94.0%，有抵押债务占比6.0%；固定利率债务占比100.0%，加权平均利率为3.7% [206] - 公司下一次债务到期时间为2024年12月 [211] 公司股份相关情况 - 公司自2018年6月开始的市价发行股票计划，可出售总售价高达5亿美元的普通股，截至2022年3月31日已完成359

业绩总结 - 每股净收入为0.45美元，其中包括每股0.02美元的非经常性收入[7] - 每股资金来源于运营(FFO)为1.16美元，包括上述每股0.02美元的净收入[7] - 收入为2.655亿美元[7] - 同店净运营收入(NOI)较去年增长9.1%[7] - 同店现金净运营收入较去年增长12.8%[7] - GAAP租金较之前水平增加约32.9%[7] - 现金租金较之前水平增加约6.7%[7] - 2022年第一季度可供普通股东的净收入为53,128千美元，较2021年第一季度的497,631千美元下降了89.3%[8] - 2022年第一季度每股稀释净收入为0.45美元，较2021年第一季度的4.26美元下降了89.4%[8] - 2022年第一季度的净运营收入率为72.5%，较2021年第一季度的72.0%略有上升[8] 用户数据 - 2022年第一季度的平均占用率为90.5%，较2021年的91.4%有所下降[25] - 稳定投资组合总面积为15,221,912平方英尺，整体入住率为91.3%[27] - 大洛杉矶地区的总面积为4,457,320平方英尺，入住率为85.7%[28] - 圣地亚哥县的总面积为2,171,305平方英尺，入住率为89.4%[27] - 旧金山湾区的总面积为6,211,875平方英尺，入住率为92.9%[27] - 大西雅图地区的总面积为2,381,412平方英尺，入住率为99.2%[27] 未来展望 - 2022年全年的FFO每股指导范围为4.44至4.58美元，中心值为4.51美元[14] - 2022年全年的同店现金净运营收入（NOI）增长预期为5.0%至6.0%[14] - 2022年年末的预计入住率为91.0%至92.0%[14] - 2022年到2026年，预计到期的租赁总面积为8,144,577平方英尺，占总租赁面积的59.5%[39] 新产品和新技术研发 - 公司在3月开始了位于圣地亚哥的生命科学重建项目的施工[7] - 2022年第一季度，333 Dexter项目的预计租金为410百万美元，已租赁率为100%[42] - Kilroy Oyster Point - Phase 2项目的预计租金为940百万美元，预计于2024年第四季度完成[42] 负面信息 - 2022年第一季度的净收入为59,383千美元，较2021年同期的507,411千美元下降88.3%[18] - 2022年第一季度的现金及现金等价物为331,685千美元，较2021年第四季度的414,077千美元下降20%[17] - 2022年第一季度的未开发土地及在建工程为2,158,279千美元，较2021年第四季度的2,318,215千美元下降6.9%[17] 其他新策略和有价值的信息 - 截至报告日期，总流动性约为13亿美元，包括1.75亿美元的现金及现金等价物[7] - 公司在3月完成了位于奥斯汀的2.9英亩土地的收购，现金购买价格为4000万美元[7] - 2022年第一季度的FFO支付比率为44.5%，较2021年第一季度的50.6%下降[8] - 前十五大租户的年化基础租金收入总计为368,932千美元，占总年化基础租金收入的47.7%[40]

稳定运营物业组合情况 - 截至2021年12月31日，公司稳定运营物业组合中，稳定办公物业有120栋，可出租面积15456528平方英尺，租户422个，经济入住率91.9%，出租率93.9%；稳定住宅物业有3处，单元1001个，入住率78.0%[26] - 截至2021年12月31日，公司稳定运营物业组合中，稳定办公物业有120栋，可出租面积15456528平方英尺，租户422个，经济入住率91.9%，出租率93.9%；稳定住宅物业有3处，共1001个单元，入住率78.0%[178] - 公司120处房产可出租面积1545.6528万平方英尺，2021年12月31日经济入住率91.9%，年化基础租金收入76.5908亿美元，每平方英尺租金54.64美元[193] 开发项目纳入稳定投资组合情况 - 2021年全年，公司将4个开发项目纳入稳定投资组合，包括6栋建筑，共1109509平方英尺的办公和生命科学空间以及193个住宅单元[27] - 2021年全年，公司将四个开发项目纳入稳定投资组合，包括加州圣地亚哥和南旧金山的六栋建筑（共1109509平方英尺办公和生命科学空间）以及加州好莱坞的193个住宅单元[179] - 2021年新增稳定运营的办公/生命科学开发项目总面积110.9509万平方英尺，整体入住率98%[194] 在建及再开发项目情况 - 截至2021年12月31日，处于租户装修阶段的在建开发项目有3个，预计可出租面积1604000平方英尺；在建开发项目有2个，预计可出租面积946000平方英尺；在建再开发项目有1个，预计可出租面积96000平方英尺[28] - 截至2021年12月31日，未纳入稳定投资组合的项目有：处于租户改进阶段的3个开发项目（预计可出租面积1604000平方英尺）、在建的2个开发项目（预计可出租面积946000平方英尺）、在建的1个再开发项目（预计可出租面积96000平方英尺）[180] - 截至2021年12月31日，在建开发项目可出租总面积160.4万平方英尺，整体出租率66%，经济入住率26%[198] - 截至2021年12月31日，在建项目可出租总面积中，94.6万平方英尺，整体出租率8%[201] - 截至2021年12月31日，在建的再开发项目可出租面积9.6万平方英尺[203] - 截至2021年12月31日，已承诺分阶段再开发的项目可出租总面积23.4万平方英尺[204] 未来开发项目储备情况 - 截至2021年12月31日，公司未来开发项目储备包括6个潜在开发地点，约59英亩未开发土地[30] - 截至2021年12月31日，公司六个未来开发地块约59英亩未开发土地，潜在建筑面积超550万平方英尺[134] - 截至2021年12月31日，公司未来开发项目储备包括六个未来开发地点，约59英亩未开发土地[182] - 截至2021年12月31日，未来开发管道项目可开发面积约在60 - 100万平方英尺及230万平方英尺等不同规模[207] 运营合伙企业权益情况 - 截至2021年12月31日，公司在运营合伙企业中拥有99.0%的普通合伙权益，其余1.0%由非关联投资者、公司高管和董事持有[32] 债务与市值比例情况 - 截至2021年12月31日，公司总债务占总市值的比例为34.4%，基于公司普通股2021年12月31日的收盘价66.46美元计算[42] - 2021年12月31日，公司总债务占总市值的34.4%[136] - 截至2021年12月31日，公司约有41亿美元的未偿债务本金，占总市值的34.4%[161] 可持续发展表现情况 - 公司在可持续发展方面表现出色，被全球房地产可持续发展基准（GRESB）评为北美上市办公类可持续发展绩效第一名8次，连续8年获得GRESB 5星评级[45] - 公司连续6年获得美国环保署能源之星持续卓越奖，连续8年获得全美房地产投资信托协会（NAREIT）上市办公类“光明领袖”奖[45] - 公司在2018年和2020年获得全美房地产投资信托协会（NAREIT）“光明领袖”最具创新奖，过去三年被列入《新闻周刊》美国最负责任公司名单[45] - 公司将绿色租赁条款纳入100%的新租约，多数租约包含资源效率相关资本支出的成本回收条款，8次获得市场转型研究所（IMT）绿色租赁领袖奖[45] 能耗与排放情况 - 2020年总能耗257,113MWh，可再生能源占比55%，较2019年能耗下降13% [46] - 2020年总取水量659,051m³，较2019年下降31% [47] - 2020年范围1温室气体排放量3,000吨CO₂，较2019年下降11% [49] - 2020年范围2基于位置的温室气体排放量23,122吨CO₂，较2019年下降21% [49] 物业认证情况 - 截至2021年底，73%的物业获得LEED认证，76%的合格稳定办公物业和80%的合格稳定住宅物业获得能源之星认证 [54] 租户租金收入占比情况 - 截至2021年12月31日，15大租户的年化基础租金收入约占总年化基础租金收入的47.4% [56] - 截至2021年12月31日，公司15大租户占总年化基础租金收入约47.4%[96] - 截至2021年12月31日，前15大租户年化基础租金收入总计3.68464亿美元，占比47.4%[210] 业务板块情况 - 2021年和2020年公司有一个可报告的业务板块，即办公和生命科学物业板块 [58] 人员与董事情况 - 截至2021年12月31日，公司通过运营合伙企业和Kilroy Realty TRS, Inc.雇佣244人 [59] - 截至2021年12月31日，公司七名董事中有两名（29%）为女性 [59] 碳中和目标达成情况 - 公司在2018年承诺到2020年12月31日实现碳中和运营，并达成该目标 [55] - 公司于2020年实现碳中性运营，承诺于2018年作出[109] 环境修复负债情况 - 截至2021年12月31日，公司合并资产负债表记录的环境修复应计负债约为7520万美元[71] - 截至2021年12月31日，公司已计提约7520万美元的环境修复负债[111] 租户处理危险物质情况 - 截至2021年12月31日，约2 - 3%的租户在约1 - 2%的物业总面积上处理危险物质和/或废物[74] 法律诉讼情况 - 2021年4月5日，DIRECTV, LLC的权益承继人起诉公司子公司，涉及约20万可出租平方英尺的空间，该租户租赁的总面积为684,411可出租平方英尺[77] - 2021年4月5日，DIRECTV在洛杉矶高等法院起诉公司子公司[223] 公司面临的风险情况 - 新冠疫情及相关限制措施可能影响公司业务、财务状况、运营结果、现金流、流动性及偿债和分红能力[80][82] - 全球市场、经济和地缘政治状况可能对公司及其租户的业务、运营结果、流动性和财务状况产生不利影响[80][89] - 公司所有物业位于加利福尼亚州、华盛顿州大西雅图地区和得克萨斯州奥斯汀，可能受当地不利经济条件、法规和自然灾害影响[80] - 公司业绩和证券市值受房地产投资和行业趋势相关风险影响[80] - 公司依赖重要租户，重要租户流失可能对财务状况、运营结果、借款能力和现金流产生不利影响[80] - 租户所在行业集中，行业低迷可能对公司财务状况、运营结果和现金流产生不利影响[80] - 公司可能无法续租或重新出租可用空间[80] - 潜在买家获取债务融资的能力受限，可能影响公司未来资本回收交易[90] - 租户业务下滑、破产或资不抵债，可能导致租金收入减少和违约[91,97,98] - 公司物业集中在加州、大西雅图地区和德州奥斯汀，易受当地经济、法规和自然灾害影响[92] - 公司面临竞争，可能导致物业入住率和租金下降[103] - 公司面临无法以优惠条款完成物业收购和成功运营的风险[112] - 公司开发混合用途商业物业面临缺乏经验和合作方风险[117] - 公司联合投资面临缺乏决策权、依赖合作方财务状况等风险[118] - 公司未开发土地实际密度可能与估计不一致，受多种因素影响[134] - 公司关键人员流失可能损害运营和财务表现[134] - 公司物业服务人员罢工或停工可能对业务产生重大不利影响[135] - 公司短期流动性投资面临风险，投资包括美国国债等多种类型[123][128] - 公司面临借款人违约、抵押房产价值不足等抵押贷款相关风险[124] - 公司面临网络安全风险，审计委员会监督网络安全风险管理流程[128][130] 收入来源情况 - 2021年全年，公司约99.4%的收入来自租金收入[97] 租户行业分布情况 - 截至2021年12月31日，按稳定投资组合的年化基础租金收入百分比计算，公司租户中56%来自科技行业，17%来自生命科学和医疗行业，10%来自媒体行业，7%来自金融、保险和房地产行业，4%来自专业、商业和其他服务行业，6%来自其他行业[99] - 截至2021年12月31日，科技公司占公司办公物业组合基础租金的56%[217] 物业空置与租约到期情况 - 截至2021年12月31日，公司稳定办公物业总面积中约8.1%的办公空间未被占用[100] - 公司物业中分别约5.8%和11.1%的租赁可出租面积的租约将于2022年和2023年到期[100] - 截至2021年12月31日，2022年和2023年到期租约中，分别有27%和1%的可出租面积已重新出租[100] - 假设租户不行使续租或终止权，2022 - 2032年及以后各年办公室租约到期情况不同，2022年到期租约59份，面积79.9769万平方英尺，占比5.8%，年化基础租金3.4178亿美元，占比4.5%[221] - 所有办公室租约到期总面积1397.3616万平方英尺，年化基础租金总计7.65908亿美元[221] 物业收购与运营情况 - 2021年6月22日，公司完成在德克萨斯州奥斯汀市一个处于租户装修阶段开发项目的收购[116] 公司物业分布情况 - 截至2021年12月31日，除华盛顿州的9个稳定办公物业、1个处于租户改进阶段的开发项目和1个未来开发项目，以及德克萨斯州奥斯汀市1个处于租户改进阶段的开发项目外，公司所有物业、开发项目和再开发项目均位于加利福尼亚州[183] - 公司在大西雅图地区有9处稳定的办公物业、1个处于租户装修阶段的开发项目和1个未来开发项目[116] 物业租赁方式情况 - 截至2021年12月31日，公司41%的物业以三净租赁方式出租给租户，27%以改良毛租赁方式出租，25%以全服务毛租赁方式出租[186] 具体物业数据情况 - 3101 - 3243 La Cienega Boulevard物业可出租面积151,908平方英尺，2021年12月31日入住率100.0%，年租金7,414千美元，每平方英尺年租金49.03美元[189] - 2240 East Imperial Highway物业可出租面积122,870平方英尺，2021年12月31日入住率100.0%，年租金3,950千美元，每平方英尺年租金32.15美元[189] - 2250 East Imperial Highway物业可出租面积298,728平方英尺，2021年12月31日入住率100.0%，年租金10,206千美元，每平方英尺年租金34.31美元[189] - 2260 East Imperial Highway物业可出租面积298,728平方英尺，2021年12月31日入住率100.0%，年租金10,510千美元，每平方英尺年租金35.18美元[189] - 909 North Pacific Coast Highway物业可出租面积244,880平方英尺，2021年12月31日入住率88.3%，年租金8,133千美元，每平方英尺年租金38.13美元[189] - 999 North Pacific Coast Highway物业可出租面积138,389平方英尺，2021年12月31日入住率73.5%，年租金3,251千美元，每平方英尺年租金33.57美元[189] - 1350 Ivar Avenue物业可出租面积16,448平方英尺，2021年12月31日入住率100.0%，年租金1,005千美元，每平方英尺年租金61.10美元[189] - 1355 Vine Street物业可出租面积183,129平方英尺，2021年12月31日入住率100.0%，年租金10,882千美元，每平方英尺年租金59.42美元[189] - 1500 North El Centro Avenue物业可出租面积113,447平方英尺，2021年12月31日入住率28.8%，年租金1,967千美元，每平方英尺年租金60.11美元[189] - 6115 West Sunset Boulevard物业可出租面积26,238平方英尺，2021年12月31日入住率73.1%，年租金760千美元，每平方英尺年租金39.62美元[189] - 6121 West Sunset Boulevard出租面积93,418平方英尺，出租率100.0%，年租金4,613千美元，每平方英尺租金49.37美元[190] - 6255 West Sunset Boulevard出租面积323,920平方英尺，出租

财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO为每股1.05美元，包含负的0.11美元提前债务赎回成本和正的0.06美元一次性项目，调整后每股FFO为1.10美元，较上季度增加0.12美元，同比增长12% [15] - 同店第四季度现金NOI增长9.8%，调整后增长6.1%；GAAP同店NOI增长10.5%，调整后增长3.5% [15][16] - 第四季度末，稳定投资组合的入住率为91.9%，出租率为93.9% [16] - 出售Sabre Springs Corporate Center后，公司流动性约为14亿美元，包括2.9亿美元现金和11亿美元循环信贷额度的全部可用资金 [16] - 净债务与第四季度年化EBITDA之比为5.8倍 [16] - 2022年预计处置收益2 - 5亿美元，资本利息约7000 - 8000万美元，G&A约8200 - 8700万美元 [18] - 同店现金NOI增长预计在4.5% - 5.5%之间 [18] - 预计年末办公投资组合入住率约为91% - 92%，住宅投资组合入住率超过90% [19] - 预计2022年FFO每股在4.35 - 4.55美元之间，中点为4.45美元，同比增长13% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公和生命科学业务方面，333 Dexter项目剩余51%（约63.5万平方英尺）预计在第三季度上线；2100 Kettner项目预计年底前约10万平方英尺开始租赁活动；三个生命科学重建项目预计约25万平方英尺在第四季度初上线 [20] - 住宅业务方面，公司在好莱坞和圣地亚哥拥有超过1000套豪华住宅单元，表现良好，稳定投资组合出租率为93.9% [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 城市社区吸引年轻、受过教育的工人，部分市场住宅租赁创纪录，租金达到历史新高，如圣地亚哥的One Paseo项目已全部入住 [5] - 好莱坞的Jardine项目租赁加速，目前出租率接近85%，上季度约为60%多 [6] - 生命科学设施和实验室空间需求持续增长，市场空置率低于2%，租金接近或超过历史记录 [6] - 奥斯汀租赁活动接近疫情前水平，租金持续上涨 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2022年公司的五个关键目标包括完成在建开发项目的租赁，适时启动新开发项目；最大化运营投资组合的价值，积极管理租赁续约，提升可持续性和健康性；寻找独特的外部增长机会，监测市场动态并评估资本配置决策；保持保守的财务基础，确保有足够的流动性；与政府机构等合作，积极影响公共政策 [14] - 公司认为其投资组合运营平台和开发管道将使其在市场中脱颖而出，成为一流的所有者、运营商和开发商 [7] - 公司快速扩张的生命科学平台使其在西海岸最受欢迎的生命科学市场占据领先地位 [9] - 进入奥斯汀市场是公司持续增长的重要新市场，公司计划在该市场进行更多开发活动 [10][38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着经济在2021年的复苏，公司核心原则得到验证，市场潜在经济状况持续改善，去年推动市场成功的趋势依然稳固 [4][5] - 新冠疫情正迅速成为可管理的病毒，大型雇主已开始制定员工返回办公室的正式计划，多数雇主预计办公空间需求稳定或增长 [24][25][28] - 公司对市场活动和租赁对话感到鼓舞，尽管奥密克戎减缓了参观活动，但第一季度情况已开始好转 [28] - 公司认为未来将有更多现代空间建设需求，市场将出现分化，具备良好位置、设施和可持续性的建筑将更受欢迎 [63][64] 其他重要信息 - 公司在ESG方面的努力为公司、租户和员工带来价值，使其成为更具创新性和前瞻性的公司，行业多次认可其在可持续性方面的领导地位 [13] - 公司预计直线租金在4000 - 5000万美元之间，FAS 141收入与2021年范围相近 [58] - 公司估计投资组合市值较市场价值低约15%，其中圣地亚哥约低20%，洛杉矶约低15%，旧金山和西雅图约低10% - 15% [84] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 租户返回公司投资组合的最新情况及对租赁活动的影响 - 大型雇主已开始制定员工返回办公室的正式计划，多数雇主预计办公空间需求稳定或增长，奥密克戎减缓了参观活动，但第一季度情况已开始好转 [24][25][28] 问题: 对入住率指导范围的理解及租赁率增长预期 - 公司在去年11 - 12月签署了多笔重要租约，目前租赁活动势头良好，随着一些因素的改善，租赁情况将在全年得到提升，且租赁执行与实际入住之间存在滞后 [30][31] 问题: 已签约但未入住的租约是否会在2022年贡献FFO - 约20万平方英尺已签约但未入住的租约可能在第四季度贡献FFO [36] 问题: 公司寻找独特外部增长机会的具体含义 - 公司一直在关注多个市场，目前对奥斯汀市场兴趣浓厚，预计未来一两个季度会有相关进展，可能是开发机会 [37][38][39] 问题: 公司未来的资本筹集计划及相关思路的变化 - 公司目前无意以当前股价出售股票，预计资产出售3 - 5亿美元，将保持保守的杠杆水平，谨慎发行股权 [44] 问题: 设立资本市场职位的原因及预期效果 - 随着公司业务增长，沟通需求增加，该职位人员熟悉行业、市场和投资者，能更好地向外界解释公司情况 [45] 问题: 与旧金山官员就改善生活质量和促进员工返回办公室的讨论情况 - 公司认为旧金山和洛杉矶存在地方检察官不执法的问题，导致犯罪和毒品问题严重，目前有针对这两位检察官的召回运动，公司参与其中，希望改善情况 [50][52] 问题: 旧金山当前情况对租赁讨论的影响 - 尽管存在问题，但租赁势头正在回升，优质空间的租赁情况良好，租户更倾向于高品质、具备设施的空间 [56][57] 问题: 2022年指导中直线租金和FAS 141收入的预期范围 - 直线租金预计在4000 - 5000万美元之间，FAS 141收入与2021年范围相近 [58] 问题: 假设疫情结束后，公司市场的开发周期情况及是否有更多机会 - 目前难以预测，但租户对优质空间的需求增加，公司凭借开发能力和土地储备处于有利地位，预计会有更多现代空间建设需求 [62][63][64] 问题: 公司哪些市场存在更多老旧或过时空间 - 旧金山的中央SoMa地区、奥斯汀以及全国范围内都存在老旧建筑，租户更倾向于新的现代建筑，这些老旧建筑可能面临改造或淘汰 [65][66] 问题: 旧金山租赁率下降及2023年到期租约的情况 - 第四季度旧金山租赁率下降是由于一个租户提前终止租约，2023年最大的到期租约与西雅图的West 8th项目有关，目前尚不确定租户是否续约，公司对两种情况都有评估；旧金山2023年到期的租约规模较小，团队正在进行提前续约讨论 [67][72][74] 问题: 租赁谈判与疫情前相比的差异 - 租赁谈判中，租户更关注入住时间，对于扩张、收缩、提前终止等条款讨论较少；对于独立建筑，租户会关注未来的扩张空间；租户改善成本的讨论与租金相关，公司市场的租金能够对应或超过成本增长 [78] 问题: 公司目标处置的物业情况及定价指导 - 处置物业的主题是不符合战略或无法增加价值的资产，目前不会透露具体物业，市场定价普遍较强 [81] 问题: 公司投资组合的市值评估及各市场情况 - 公司估计投资组合市值较市场价值低约15%，其中圣地亚哥约低20%，洛杉矶约低15%，旧金山和西雅图约低10% - 15% [84] 问题: 处置对FFO的12%拖累的时间和节奏或年化数字 - 假设在年中达到中点，其中Sabre Springs项目出售对2022年的影响约为0.02美元 [87][88] 问题: 入住率情况，是否第一季度降至指导中点并保持 - 第一季度入住率会因圣地亚哥的租约到期而下降，第三季度有开发项目上线，洛杉矶的一些小租户搬离也会有影响 [89] 问题: 各办公地点的定价能力及旧金山此次复苏与以往周期的差异 - 定价能力较强的子市场包括贝尔维尤 - 西雅图市场、奥yster Point生命科学市场、奥斯汀和圣地亚哥；旧金山此次复苏滞后是因为城市关闭时间长和雇主未推动员工返回办公室，目前雇主开始制定计划，情况有望改善 [94][96] 问题: 奥斯汀市场关注的子市场及投资组合规模愿景 - 关注的子市场包括CBD及其周边地区、Domain及其周边地区；没有设定特定的投资组合规模目标，希望进行明智的交易 [98] 问题: 圣地亚哥生命科学市场的迁移速度和子市场吸引力 - 迁移速度很快，生命科学市场从Torrey Pines扩展到UTC，现在向I - 56、I - 15走廊发展，科技公司的竞争促使生命科学公司加快行动 [103][104] 问题: 圣达菲峰会项目破土动工的等待因素 - 公司已准备好，正在协商施工合同，预计下季度开始施工，已获得许可证，建筑设计已完成并获批 [106] 问题: 圣达菲峰会项目的租金与核心市场的比较 - 该项目租金比Torrey和UTC核心市场更具价值，能产生更好的收益率 [108] 问题: 低质量办公物业的最终走向及公司是否参与 - 这些物业可能转为住宅或精品办公空间，公司目前不积极寻求参与，但不排除特殊情况 [112] 问题: 公司租赁执行量低于2017 - 2018年平均水平的原因及恢复预期 - 2017 - 2018年是市场高峰期，疫情导致2020年租赁停滞，2021年开始缓慢恢复，目前第一季度租赁活动势头良好，预计随着市场基本面改善，全年租赁情况将提升 [116]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股0.98美元，较上一季度增加0.10美元，主要受收购、One Paseo办公室和住宅项目的NOI贡献以及0.015美元的租赁终止费推动 [28] - 第三季度同店现金NOI增长16.6%，GAAP同店NOI增长3.2%；调整终止付款后，同店现金NOI增长3.7%，同店GAAP NOI增长2.2% [29][30] - 第三季度末，稳定投资组合的入住率为91.5%，出租率为93.9%，入住率较上一季度下降30个基点 [31] - 预计2021年资本利息约为8000万美元，同店现金NOI增长在5% - 5.5%之间，年末办公组合入住率约为91.5%，住宅入住率超过80% [36] - 预计2021年FFO每股在3.74 - 3.80美元之间，中点为3.77美元 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第三季度签署的租约比2021年前两个季度的总和还多，自第二季度以来，签署了近60万平方英尺的开发、新租约和续租约 [9] - 在圣地亚哥的UTC子市场签署了一份7.1万平方英尺的长期租约，用于新开发项目，项目开工一个月后已100%出租 [11] 生命科学业务 - 第三季度签署了3份租约，总计33万平方英尺的总部空间，与圣地亚哥的上市公司签订，按市值计算租金增长约45%，平均租期约12年 [12] - 将在未来30个月交付250万平方英尺的先进生命科学设施，Kilroy Oyster Point的未来三个阶段将使生命科学投资组合再增加150 - 200万平方英尺 [21] 住宅业务 - One Paseo项目的608套单元已全部出租，租金自年初以来上涨了25%；好莱坞豪华塔楼Jardine已出租超过60%，远超预期 [13] 各个市场数据和关键指标变化 圣地亚哥 - 大型科技和当地风投支持的公司非常活跃，2100 Kettner项目的活动显著增加，上周有3次参观，昨天收到一份RFP，正在推行多租户策略 [50][51] 洛杉矶 - 市场积极消息集中在卡尔弗城、好莱坞和西洛杉矶，西洛杉矶的转租空间减少，游戏、媒体和科技公司持续扩张 [52] 旧金山 - 转租空间从900万平方英尺降至700万平方英尺，第三季度签署了225万平方英尺的租约，今年迄今达到390万平方英尺，为2019年第四季度以来的最高水平 [54][55] 南旧金山 - Kilroy Oyster Point项目的第二阶段已启动，预计2023年左右交付时需求强劲，在建项目要么已全部出租，要么大部分空间已承诺 [58][59] 西雅图 - 市中心的转租空间持续下降，A类优质、位置优越的产品租金略有上涨，Rainier Square新项目正在出租，West 8th收购项目前景良好 [60] 奥斯汀 - 公司对当地市场感到鼓舞，目前有超过20万平方英尺的租约处于文件处理阶段，CBD有两笔总计超过90万平方英尺的大型待决交易，Domain子市场有一笔超过30万平方英尺的科技交易已完成 [62] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续向生命科学平台分配资本，扩大圣地亚哥的生命科学业务，未来将交付大量生命科学设施，使生命科学和医疗保健租户在NOI中的占比达到25% - 30% [17][22] - 优先完成在建开发项目，并为未来开发项目做好定位，有26亿美元的在建项目计划在未来两年内完成，这些项目稳定后将产生约1.7亿美元的增量现金NOI [23] - 关注市场需求变化，提供符合租户需求的工作环境，包括位置、规模、现代设计、健康环境和轻松氛围等 [24] - 行业竞争方面，科技和生命科学租户之间的竞争健康，两者都在寻求更现代、高效的工作环境 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自疫情开始一年半多以来，西海岸城市正在复兴，居民重新回到城市公寓，餐厅、酒吧等场所恢复热闹，更多公司回到办公室 [5][6][7] - 科技和生命科学公司持续繁荣，股价接近历史高位，风投融资有望创纪录，这推动了人才竞争、职位发布增长和房地产采购增加 [8] - 市场条件改善，公司租赁业务表现强劲，未来前景乐观，预计将实现强劲增长和价值创造 [9][25] 其他重要信息 - 公司在GRESB排名中连续八年被评为美洲所有公开交易公司、所有资产类别的可持续发展第一名 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍一下市场的租赁动态 - 办公室仍将是工作生态系统的中心，混合工作模式将成为常态，对空间需求的净影响较小，员工对健康、安全和 wellness的重视将导致对优质建筑的需求增加 [41][43][44] - 各市场活动持续增加，奥斯汀的办公室入住率接近50%，旧金山和圣何塞约为20%，但增长较快 [45][48] - 房地产高管关注混合工作模式及其对未来办公空间需求的影响 [49] 问题2: 请说明Oyster Point的市场租金情况以及KOP Phase 1剩余NOI的GAAP确认时间 - Oyster Point的市场租金目前达到每平方英尺7美元净租金，且有望超过该水平 [64] - KOP Phase 1中，Cytokinetics已于10月初开始确认收入，Stripe占用的其余两栋楼将于11月开始确认收入 [66] 问题3: 开发管道扩张过程中是否遇到供应链中断问题 - 存在一些供应链中断问题，但公司几年前就决定减少对海外供应商的依赖，目前仍依赖钢铁进口，公司会选择没有拥堵的港口，并对建设成本进行预测，目前项目成本控制良好 [68][69] 问题4: 2022年初的大型租户搬离情况如何 - 预计该租户的租金比市场水平低20% - 25%，公司已与租户进行沟通，并在积极寻找新租户，目前有很多活动 [71][72] 问题5: 请确认圣地亚哥搬离租户的面积以及2022年是否还有其他大型搬离情况 - 搬离租户的面积约为12.5 - 13万平方英尺，2022年没有其他大型搬离情况 [75][76] 问题6: 考虑到建设的多年前置时间，现在开始增量项目的想法如何 - 公司将在明年开始Santa Fe Summit项目的第一阶段，约30万平方英尺，如果其中一个阶段租出，可能会开始两个阶段；Flower Mart项目已获得所有授权，但要等旧金山市场稳定后再启动；SIX0项目约一年后可启动；圣莫尼卡26街的项目可能明年启动 [78][79][80] 问题7: 如何在奥斯汀市场实现增长 - 公司团队正在积极开展工作，希望能在本季度或明年完成一些项目，但出于竞争原因，暂不公开具体情况 [82] 问题8: 洛杉矶市场的情况如何，如何提高入住率 - 洛杉矶市场较大，由多个子市场组成，西洛杉矶的活动增加，大租户和小租户都有积极迹象，随着市场放松，需求将增加 [87][88][89] 问题9: 公司的租赁期限情况如何，何时能回到7 - 10年的水平 - 公司的平均租赁期限为9.5年，其中圣地亚哥签署的租约平均超过11年，续约租约的期限在4年以上 [95] 问题10: 请介绍南旧金山生命科学的需求情况、KOP 2的时间预期以及该地区的基础设施问题 - 市场需求仍然强劲，目前需求约为400万平方英尺，租金正在上涨；公司正在与各方讨论交通解决方案，Genentech有强大的渡轮服务 [98][99] 问题11: 奥斯汀地区的管理团队情况如何 - 公司已确定内部人员负责奥斯汀地区的资产管理和租赁工作，正在积极招聘更多人员，目前有几个优秀的候选人 [100][101][103] 问题12: 如何考虑Flower Mart项目在办公和住宅之间的转换 - 项目有很大的灵活性，可以根据市场情况在办公、住宅和零售之间进行切换，公司将在未来几个季度观察市场情况后再做决定 [104][105][107] 问题13: 公司租赁期限较短的原因是什么 - 补充材料中显示的平均租赁期限为4.3年，是指稳定投资组合的租约，加上圣地亚哥的重建租约后，平均租赁期限为9.5年 [109][110] 问题14: 公司投资组合中Class B项目的占比以及转租空间情况 - 公司没有Class B项目；最大的转租空间是350 Mission sales force的转租，部分已被吸收，剩余部分仍在市场上 [114][115] 问题15: 如何看待湾区硅谷和旧金山CBD市场的复苏差异 - 硅谷市场活动活跃，存在“贫富差距”，与旧金山市场相互影响，旧金山CBD市场开始开放，需求和活动持续增加 [118][119]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日，公司总资产为104.71517亿美元，较2020年12月31日的100.00708亿美元增长4.71%[19] - 截至2021年9月30日，公司总负债为47.80879亿美元，较2020年12月31日的47.23387亿美元增长1.22%[19] - 截至2021年9月30日，公司总权益为56.90638亿美元，较2020年12月31日的52.77321亿美元增长7.83%[19] - 2021年第三季度，公司总营收为2.32326亿美元，较2020年同期的2.28314亿美元增长1.76%[21] - 2021年前三季度，公司总营收为6.93955亿美元，较2020年同期的6.69065亿美元增长3.72%[21] - 2021年第三季度，公司总费用为1.63704亿美元，较2020年同期的1.56644亿美元增长4.50%[21] - 2021年前三季度，公司总费用为4.91859亿美元，较2020年同期的4.97007亿美元下降1.04%[21] - 2021年第三季度，公司净收入为5349.3万美元，较2020年同期的5407.1万美元下降1.07%[21] - 2021年前三季度，公司净收入为6.03784亿美元，较2020年同期的1.23841亿美元增长387.56%[21] - 2021年前三季度，归属于普通股股东的基本每股净收入为4.98美元，较2020年同期的0.95美元增长424.21%[21] - 2021年前九个月净收入为603,784千美元，2020年同期为123,841千美元[30] - 2021年前九个月经营活动提供的净现金为407,560千美元，2020年同期为363,980千美元[30] - 2021年前九个月投资活动使用的净现金为637,116千美元，2020年同期为475,701千美元[30] - 2021年前九个月融资活动使用的净现金为232,115千美元，2020年同期提供的净现金为900,686千美元[30] - 2021年前九个月现金及现金等价物和受限现金净减少461,671千美元，2020年同期净增加788,965千美元[30] - 2021年9月30日现金及现金等价物和受限现金期末余额为361,459千美元，2020年同期为865,309千美元[30] - 截至2021年9月30日，公司总资产为104.72亿美元，较2020年12月31日的100.01亿美元增长4.71%[34] - 截至2021年9月30日，公司总负债为47.81亿美元，较2020年12月31日的47.23亿美元增长1.22%[34] - 2021年前三季度，公司总营收为6.94亿美元，较2020年同期的6.69亿美元增长3.72%[37] - 2021年前三季度，公司总费用为4.92亿美元，较2020年同期的4.97亿美元下降1.00%[37] - 2021年前三季度，公司净收入为6.04亿美元，较2020年同期的1.24亿美元增长384.99%[37] - 2021年前三季度，归属于普通股股东的净收入为5.86亿美元，较2020年同期的1.10亿美元增长432.14%[37] - 2021年前三季度，普通股股东基本每股净收入为4.98美元，较2020年同期的0.95美元增长424.21%[37] - 截至2021年9月30日，公司总资本为56.91亿美元，较2020年12月31日的52.77亿美元增长7.89%[34] - 2021年前九个月净收入为603784000美元，2020年同期为123841000美元 [45] - 2021年前九个月经营活动提供的净现金为407560000美元，2020年同期为363980000美元 [45] - 2021年前九个月投资活动使用的净现金为637116000美元，2020年同期为475701000美元 [45] - 2021年前九个月融资活动使用的净现金为232115000美元，2020年同期提供的净现金为900686000美元 [45] - 2021年和2020年第三季度归属于普通股股东的净利润分别为4702.8万美元和4902.8万美元，前九个月分别为5.80498亿美元和1.08463亿美元[125] - 2021年和2020年第三季度基本每股收益分别为0.40美元和0.42美元，前九个月分别为4.98美元和0.95美元；摊薄每股收益第三季度分别为0.40美元和0.42美元，前九个月分别为4.96美元和0.95美元[125] - 2021年和2020年第三季度归属于普通股股东的净收入分别为4748.8万美元和4972.8万美元；2021年和2020年前九个月分别为5.86198亿美元和1.09955亿美元[128] - 2021年和2020年第三季度基本每股收益分别为0.40美元和0.42美元；2021年和2020年前九个月分别为4.98美元和0.95美元[128] - 2021年和2020年第三季度摊薄每股收益分别为0.40美元和0.42美元；2021年和2020年前九个月分别为4.96美元和0.94美元[128] - 2021年和2020年前九个月支付的利息现金净额（扣除资本化利息）分别为4783.2万美元和3589.8万美元[131][133] - 2021年和2020年前九个月支付的包含在土地租赁负债计量中的金额分别为493.9万美元和468.6万美元[131][133] - 2021年和2020年前九个月经营物业和开发物业支出应计额分别为7989.1万美元和1.54253亿美元[131][133] - 2021年和2020年前九个月租户直接资助的租户改进费用分别为817.9万美元和911.8万美元[131][133] - 2021年前九个月可分配给普通股股东的净收入为5.80498亿美元，较2020年的1.08463亿美元增加4.72035亿美元，增幅435.2%[207] - 2021年前九个月净营业收入为4.96685亿美元，较2020年的4.78327亿美元增加1835.8万美元，增幅3.8%[207] - 2021年前九个月总运营收入增加2489万美元，增幅3.7%，主要因同店物业运营收入增加1159.6万美元和开发物业运营收入增加5637.5万美元[209] - 2021年前九个月物业及相关费用增加653.2万美元，增幅3.4%，主要因开发物业费用增加1521.8万美元和同店物业费用增加157.4万美元[209] - 2021年前九个月一般及行政费用减少670万美元，降幅8.8%，主要因薪酬相关费用净减少[211] - 2021年前九个月租赁成本减少140万美元，降幅37.1%，主要因租赁间接费用减少和租赁活动水平降低[212] - 2021年前九个月折旧和摊销减少360万美元，降幅1.6%[213] - 2021年前九个月利息费用增加1003.3万美元，增幅20.1%，主要因平均债务余额增加；资本化利息和递延融资成本减少280万美元，降幅4.6%，主要因符合利息资本化条件的平均开发资产余额减少[213][214] - 截至2021年9月30日的九个月，合并房地产合伙企业中非控股权益应占净收入增加410万美元，增幅30.1%[217] - 上述净收入增加主要因房地产合伙企业经营业绩增强[217] - 2021年和2020年9月30日止九个月报告金额包含100 First LLC、303 Second LLC和Redwood LLC非控股权益的净收入份额[217] 公司普通股股份及股东权益相关数据变化 - 截至2020年12月31日，公司普通股股份数量为116,035,827股，股东权益总计5,277,321美元[25] - 截至2021年3月31日，公司普通股股份数量为116,450,370股，股东权益总计5,702,892美元[25] - 截至2021年6月30日，公司普通股股份数量为116,454,210股，股东权益总计5,693,465美元[25] - 截至2021年9月30日，公司普通股股份数量为116,461,683股，股东权益总计5,690,638美元[25] - 2021年第一季度净收入为497,631美元，第二季度为35,839美元，第三季度为47,028美元[25] - 2021年第一季度发放股份薪酬奖励增加额外实收资本1,950美元，第二季度增加645美元，第三季度增加650美元[25] - 2021年第一季度股份薪酬非现金摊销增加额外实收资本9,604美元，第二季度增加11,193美元，第三季度增加11,477美元[25] - 2021年第一季度回购普通股、股票期权和受限股单位减少额外实收资本21,134美元，第三季度减少282美元[25] - 2021年第一季度向非控股股东分配减少非控股股东权益11,680美元，第二季度减少4,692美元，第三季度减少7,922美元[25] - 2021年第一季度宣布普通股每股股息0.50美元，减少留存收益60,002美元；第二季度宣布股息减少留存收益58,877美元；第三季度宣布每股股息0.52美元，减少留存收益61,236美元[25] - 2019年12月31日公司普通股数量为106,016,287股，总权益为4,570,858美元[27] - 2020年3月31日公司普通股数量为115,067,924股，总权益为5,277,515美元[27] - 2020年6月30日公司普通股数量为115,176,538股，总权益为5,253,589美元[27] - 2020年9月30日公司普通股数量为115,247,221股，总权益为5,251,964美元[27] - 截至2021年9月30日，公司普通股数量为1.18亿股，较2020年12月31日的1.17亿股增长0.36%[41] - 2021年前三季度，公司向普通股股东每股宣派股息0.52美元[41] - 截至2020年9月30日，合作伙伴资本余额为5251964美元，普通股单位数量为117178795 [42] 公司稳定运营物业组合数据 - 截至2021年9月30日，稳定运营物业组合中，稳定办公物业有121栋，可出租面积15199178平方英尺，租户430个，入住率91.5%，出租率93.9% [50] - 截至2021年9月30日，稳定住宅物业项目有3个，单位1001个，平均入住率74.0% [52] - 截至2021年9月30日，稳定投资组合有121处办公物业，约1520万可出租平方英尺和1001个住宅单元[180] - 截至2021年9月30日，稳定投资组合中130万可出租平方英尺（8.5%）为可用空间，2021年剩余时间和2022年到期租约分别占已占用面积1.0%和6.8%，代表约110万可出租平方英尺或5.5%的年化基础租金收入[177] - 截至2021年9月30日，约134.6万可出租平方英尺（8.9%）可用于转租，其中6.1%为空置空间，2.8%为已占用空间；2021年约2,861平方英尺租约到期，2022年约47,136平方英尺租约到期[178] - 2020年9月30日至2021年9月30日，稳定办公投资组合可出租面积从1432.96万平方英尺变为1519.92万平方英尺，涉及收购、开发完成、处置和重新计量等变动[183] - 截至2021年9月30日，稳定办公投资组合整体入住率91.5%，不同地区入住率在86.4% - 97.2%之间[184] - 2021年第三季度和前九个月，稳定办公投资组合平均入住率分别为91.7%和91.7%，同店投资组合分别为91.3%和91.2%，住宅投资组合分别为79.9%和74.0%[185] - 截至2021年9月30日，15个最大租户年化基础租金收入总计35.04万美元，占总年化基础租金收入47.5%，占用可出租面积623.46万平方英尺，占比40.0%[188] - 截至2021年9月30日，公司稳定办公投资组合中，同店物业有111栋，可出租面积13,518,871平方英尺；稳定开发物业9栋，可出租面积1,141,081平方英尺；收购物业1栋，可出租面积539,226平方英尺；总稳定投资组合共121栋，可出租面积15,199,178平方英尺[19

业绩总结 - 每股净收入为0.30美元[5] - 每股FFO为0.88美元[5] - 收入为2.26亿美元[5] - 净收入可分配给普通股东为35,839千美元，同比增长76.3%[12] - 净运营收入为161,369千美元，同比增长1.8%[15] - 调整后的EBITDA为137,316千美元，较2021年第一季度下降7.2%[6] - 2021年第二季度租金收入为224,473千美元，同比增长2.6%[12] - 2021年第二季度总支出为163,593千美元，同比下降10.1%[12] 用户数据 - 稳定投资组合在季度末的占用率为91.8%，租赁率为93.6%[5] - 第二季度收取的合同租金账单的97%已收回，包括办公室和生命科学领域的98%[5] - 2021年第二季度的平均出租率为91.4%，较2020年的92.4%下降了1.0个百分点[17] - 2021年第二季度新签租约数量为10个，涉及面积为138,543平方英尺，租约保留率为39.1%[25] 未来展望 - 2021年全年的FFO每股预期范围为3.71至3.82美元，预计中点为3.77美元[7] - 2021年同店现金净运营收入（NOI）增长预期为2.0%至2.5%[8] - 截至2021年6月30日，公司的未来开发管道总可开发面积为约3,000,000平方英尺[40] 新产品和新技术研发 - 2021年第二季度，Kilroy Realty Corporation在进行中的开发项目总可租赁面积为2,220,000平方英尺，投资总额为18.05亿美元，出租率为86%[39] - Kilroy Oyster Point - Phase 1的预计可租赁面积为656,000平方英尺，投资总额为5.7亿美元，已达到100%的出租率[39] 市场扩张和并购 - 2021年第二季度的资本支出总额为47,395千美元，其中资本改善为14,457千美元，租户改善及租赁佣金为32,938千美元[28] - 2021年第一季度完成的物业处置为1栋，租赁面积为750,370平方英尺，销售价格为1.08亿美元[35] 负面信息 - 每股稀释后的净收入可分配给普通股东为0.30美元，较2021年第一季度的4.26美元大幅下降[6] - 每股稀释后的资金运营（FFO）为0.88美元，较2021年第一季度的0.98美元下降了10.2%[6] - 2021年第二季度的利息支出为21,390千美元，同比增长34.5%[12] 其他新策略和有价值的信息 - 截至报告日期，总流动性约为20亿美元，包括现金和现金等价物4.65亿美元[5] - 固定费用覆盖比率是调整后的EBITDA与总利息费用的比率，显示了公司偿债能力[65] - 可分配资金（FAD）被认为是公司流动性的有用补充指标，提供了公司满足现金需求和向股东分配的能力的额外视角[58]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股0.88美元，比指引中点高0.05美元，其中0.035美元归因于好于预期的运营结果，0.015美元归因于一次性项目 [36] - 同店第二季度现金NOI增长4.9%，GAAP同店NOI增长5.5%，剔除上年收入反转因素后增长2.3% [37] - 第二季度末，稳定投资组合出租率为91.8%，签约率为93.6%，均较上一季度提高30个基点 [38] - 第二季度租金回收率为97%，办公和生命科学租金回收率为98% [38] - 完成约6.8亿美元收购后，目前流动性约为20亿美元，包括8.6亿美元现金和11亿美元新循环信贷额度的全额可用资金 [39] - 预计2021年资本利息在7700万 - 8200万美元之间，年底净债务与EBITDA比率约为6倍，同店现金NOI全年增长约2% - 2.5% [42] - 预计2021年FFO每股在3.71 - 3.82美元之间，中点为3.77美元 [44] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 本季度签约22万平方英尺租约，其中三分之二为新租约，目前已签约并承诺17万平方英尺新租约，预计今年晚些时候恢复到疫情前季度运营水平 [23] - 圣地亚哥与一家科技公司达成7.1万平方英尺办公项目开发和租赁协议，One Paseo项目办公部分已全部租出，租金较原承保增长约25% [10] - 西雅图与一家游戏公司签订5.7万平方英尺、7.5年期租约，现金租金比上一份租约高25%，GAAP租金高5% [11] 生命科学业务 - 圣地亚哥托雷松和大学城中心空置率低于2%，租金同比上涨15% - 20%，已签署多笔大额租约，并在多笔交易谈判中 [12][13][14] - 南旧金山生命科学基本面持续收紧，空置率低于1.5%，租金创历史新高，牡蛎角生命科学园区二期已开工建设 [17] - 未来5 - 30个月将交付250万平方英尺生命科学项目，全部建成后生命科学业务可能占总NOI的25% - 30% [20] 住宅业务 - 圣地亚哥One Paseo项目608套住宅目前出租率超过93%，较上季度约75%有所提升，租金自年初以来上涨15% - 20% [21] - 好莱坞最新豪华塔楼Jardine完工仅2个月，出租率达30% [21] 零售业务 - 租金和许可计划在第二季度结束，人流量和租赁情况显著回升 [22] 各个市场数据和关键指标变化 旧金山 - 办公租赁活动环比几乎增长两倍，本季度完成15笔超10万平方英尺交易，其中12笔为搬迁或扩张交易，目前有118个新租户搜索项目 [49][50] - 生命科学需求旺盛，牡蛎角地区跟踪到超400万平方英尺租户需求，预计第三至四季度将签署超100万平方英尺待决交易 [55] 西雅图 - 转租空间在第二季度下降约17%，市场有196个活跃需求，经纪人跟踪到约440万平方英尺需求，较2020年第四季度增长约80% [53] 洛杉矶 - 第二季度租赁活动接近疫情前水平，西区的Hulu、Snapchat等公司进行了大规模扩张 [56] 圣地亚哥 - 受益于大型科技公司涌入和生命科学市场持续增长，2100 Kettner项目下月将完成主体结构，参观活动增加 [57] 奥斯汀 - 科技繁荣处于早期阶段，苹果、特斯拉、谷歌等公司即将完成办公空间扩张，将带来更多就业机会，提升科技生态系统 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续扩大生命科学投资组合，计划在未来交付多个项目，全部建成后生命科学业务可能占总NOI的25% - 30% [20] - 进入奥斯汀市场，收购Indeed Tower，成为奥斯汀中央商务区第五大A级办公物业所有者，未来将继续在该市场寻找投资机会 [25][26][75] - 公司在资本配置上采取谨慎策略，注重项目的增值潜力和发展机会，近期完成多笔收购，包括土地和办公物业 [24][25][30][32] - 公司认为生命科学市场存在供应过剩风险，但凭借优质物业和合适位置，在转换项目上具有优势 [65][66] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国经济反弹速度快于预期，租户租赁讨论和物业参观请求增多，市场信心增强 [7] - 尽管预计市场情况会有波动，但目前市场热情高于疫情以来任何时候 [34] - 德尔塔毒株可能对市场产生影响，但目前市场仍呈现积极态势，人们已恢复业务活动 [61][63] 其他重要信息 - 公司在建筑材料采购和成本控制方面采取积极措施，包括与承包商、供应商合作，增加应急资金，国内采购等 [79][80][81] - 公司认为无家可归问题是加州的严重问题，对部分地区产生影响，但目前未对租赁市场造成明显阻碍 [96][97] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 传统办公与实验室空间在各市场的租赁活动情况 - 旧金山办公租赁活动环比几乎增长两倍，有15笔超10万平方英尺交易，118个新租户搜索项目；西雅图转租空间下降，需求增长；南旧金山生命科学需求旺盛；洛杉矶租赁活动接近疫情前水平；圣地亚哥受益于科技和生命科学市场 [49][53][55][56][57] 问题: 第二季度新租赁活动是否适用于传统办公 - 评论是基于租赁面积，不确定疫情前办公和实验室空间的具体占比，但圣地亚哥除Kettner项目外，其他项目均已租出 [59][60] 问题: 德尔塔毒株是否会影响租赁市场 - 无法确定，目前市场呈现积极态势，但情况可能会有变化 [61][63] 问题: 公司在生命科学转换和供应方面的看法 - 公司认为并非所有建筑都适合转换为生命科学用途，自身物业因位置和物理条件合适，具有优势，市场上很多转换项目可能失败 [65][66][67] 问题: 公司是否更关注办公或生命科学收购机会 - 目前没有收购生命科学物业的计划，公司在投资上非常谨慎，注重位置和物理条件 [69][70][71] 问题: 公司对奥斯汀市场的投资意向 - 对奥斯汀市场持积极态度，希望在该市场发展，交易类型涵盖各个领域，但目前没有即将进行的交易 [75] 问题: 公司是否对其他南部或东南部市场感兴趣 - 公司将根据股东利益和市场需求、规模等因素进行机会主义投资，目前专注于现有5个市场，奥斯汀是最新进入的市场 [76][77] 问题: 公司如何应对KOP二期项目的成本和材料问题 - 公司与承包商、供应商合作，增加应急资金，国内采购，对成本预测较为保守，有一套先进的管理模式 [79][80][81] 问题: 圣地亚哥土地收购对Kettner项目的影响 - 土地收购既可以独立开发，也可以为Kettner项目吸引大型租户提供规模和灵活性，对两个项目都有积极影响 [83][84] 问题: 剩余资金的使用计划和如何缩小生命科学业务估值差距 - 剩余资金使用计划仍在制定中，公司将努力让投资界和分析师认可生命科学业务的价值，不排除分拆等方式实现价值 [86][89][90] 问题: 近期小租户租赁市场变化和各市场租户类型 - 旧金山1.5万 - 3.5万平方英尺的小租户活跃，长滩项目也有小租户租赁活动，部分是科技和风险投资支持的公司，也有私营部门企业 [92][93][94] 问题: 旧金山安全、犯罪和无家可归问题是否影响租赁市场 - 有人认为未影响租赁市场，随着人员回流，无家可归者有转移趋势；也有人认为这是严重问题，对部分地区有影响，但目前租赁活动仍在增加 [95][96][97] 问题: 各市场净有效租金变化和按市值计价情况 - 西雅图、奥斯汀租金有望增长，旧金山优质资产租金稳定，洛杉矶部分地区有活动，圣地亚哥部分区域租金将增长；整体投资组合按市值计价较疫情前差距缩小至正负15%左右 [99][100][102][103][104] 问题: 奥斯汀和旧金山租户情绪差异及租赁需求相关性 - 未发现两者之间的相关性，奥斯汀市场活跃，租户乐观，旧金山返回办公室速度较慢，影响租户评估空间需求 [107][108][109] 问题: 第三季度租赁情况和新租户空间升级情况 - 第三季度已签署的17万平方英尺租约均为新租约，新租户正在升级空间，注重人才招聘和保留 [110][111] 问题: 如何促使大型租户在西海岸做出决策和大型项目的长期规划 - 大型科技公司正在扩张，公司认为租户需要评估混合办公模式对办公空间的影响，随着人员回流，决策会逐渐明确 [116][117] 问题: 公司在奥斯汀的扩张计划和Indeed Tower的GAAP收入确认时间 - 公司关注奥斯汀的城市核心和配套设施完善的子市场；Indeed Tower预计今年年底约10万平方英尺租户入住，Indeed的GAAP收入确认可能从明年下半年开始 [119][120] 问题: 公司新开发和再开发项目的资金来源 - 短期内公司有超过8亿美元现金和银行信贷额度，可满足开发需求，也有处置资产等其他资金来源，目前不优先考虑股权融资 [122][123] 问题: 同行对投机性办公开发的乐观态度是否影响公司计划 - 目前不考虑在旧金山进行投机性项目，Flower Mart项目进行了重新规划，降低了开发风险，需等待市场情况改善 [126][127] 问题: 自疫情开始以来土地价值的变化 - 土地价值变化较大，如贝尔维尤土地价格在建筑面积比率基础上翻倍，优质土地因需求和稀缺性价值更高 [129][130]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日，公司总资产为10434766千美元，较2020年12月31日的10000708千美元增长4.34%[19] - 2021年第二季度，公司总营收为225983千美元，较2020年同期的219423千美元增长3.0%；上半年总营收为461629千美元，较2020年同期的440751千美元增长4.74%[21] - 2021年第二季度，公司总费用为163593千美元，较2020年同期的182025千美元下降10.12%；上半年总费用为328155千美元，较2020年同期的340363千美元下降3.59%[21] - 2021年第二季度，公司净收入为42880千美元，较2020年同期的24352千美元增长76.09%；上半年净收入为550291千美元，较2020年同期的69770千美元增长688.72%[21] - 2021年第二季度，归属于普通股股东的净收入为35839千美元，较2020年同期的19618千美元增长82.69%；上半年归属于普通股股东的净收入为533470千美元，较2020年同期的59435千美元增长797.57%[21] - 2021年第二季度，基本每股收益为0.30美元，较2020年同期的0.17美元增长76.47%；上半年基本每股收益为4.58美元，较2020年同期的0.53美元增长764.15%[21] - 截至2021年6月30日，公司普通股加权平均流通股数（基本）为116451931股，较2020年同期的115084897股增长1.19%；加权平均流通股数（摊薄）为116917463股，较2020年同期的115539725股增长1.19%[21] - 截至2021年6月30日，公司股东权益为5446943千美元，较2020年12月31日的5029943千美元增长8.29%[19] - 截至2021年6月30日，公司非控股权益为246522千美元，较2020年12月31日的247378千美元下降0.35%[19] - 2021年上半年，公司出售可折旧经营性物业获得收益457831千美元[21] - 2021年上半年净收入为550,291,000美元，2020年上半年为69,770,000美元[30] - 2021年上半年经营活动提供净现金216,466,000美元，2020年上半年为224,022,000美元[30] - 2021年上半年投资活动提供净现金95,302,000美元，2020年上半年使用净现金374,341,000美元[30] - 2021年上半年融资活动使用净现金165,134,000美元，2020年上半年提供净现金695,287,000美元[30] - 截至2021年6月30日，公司总资产为10,434,766,000美元，总负债为4,741,301,000美元[34] - 2021年第二季度总营收225,983美元，2020年同期为219,423美元，同比增长约3%[37] - 2021年上半年总营收461,629美元，2020年同期为440,751美元，同比增长约4.7%[37] - 2021年第二季度净利润42,880美元，2020年同期为24,352美元，同比增长约76.1%[37] - 2021年上半年净利润550,291美元，2020年同期为69,770美元，同比增长约688.7%[37] - 2021年6月30日，加权平均基本流通普通股单位为117,602,505，稀释后为118,068,037[37] - 2021年6月30日，合伙人资本余额为5,500,753美元，非控股权益为192,712美元，总资本为5,693,465美元[41] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为216,466美元，2020年同期为224,022美元[44] - 2021年上半年投资活动提供的净现金为95,302美元，2020年同期使用净现金374,341美元[44] - 2021年上半年融资活动使用的净现金为165,134美元，2020年同期提供净现金695,287美元[44] - 2021年6月30日，现金及现金等价物和受限现金期末余额为969,764美元，2020年同期为621,312美元[44] - 2021年和2020年Q2公司普通股股东可获得的净利润分别为3583.9万美元和1961.8万美元，上半年分别为5.3347亿美元和5943.5万美元[125] - 2021年和2020年Q2公司基本每股收益分别为0.30美元和0.17美元，上半年分别为4.58美元和0.53美元；摊薄每股收益Q2分别为0.30美元和0.17美元，上半年分别为4.56美元和0.52美元[125] - 2021年和2020年Q2运营合伙企业普通合伙人可获得的净利润分别为3619.3万美元和1983.8万美元，上半年分别为5.3871亿美元和6022.7万美元[128] - 2021年和2020年Q2运营合伙企业基本每单位收益分别为0.30美元和0.16美元，上半年分别为4.58美元和0.52美元；摊薄每单位收益Q2分别为0.30美元和0.16美元，上半年分别为4.56美元和0.52美元[128] - 2021年和2020年上半年公司支付的利息现金净额分别为4152万美元和2549.4万美元[131] - 2021年和2020年上半年公司运营物业和开发物业支出应计额分别为8549万美元和1.31892亿美元[131] - 2021年和2020年上半年公司普通股股东和普通合伙人应计股息和分配额分别为5945.5万美元和5760万美元[131] - 2021年和2020年上半年初公司现金及现金等价物和受限现金总额分别为8.2313亿美元和7634.4万美元，期末分别为9.69764亿美元和6.21312亿美元[132] - 2021年第二季度末与2020年同期相比，归属于普通股股东的净利润从19,618千美元增至35,839千美元，增长82.7%[197] - 2021年第二季度末与2020年同期相比，净收入从24,352千美元增至42,880千美元，增长76.1%[197] - 2021年第二季度末与2020年同期相比，净营业收入从157,410千美元增至161,369千美元，增长2.5%[197] - 2021年第二季度末与2020年同期相比，总运营收入从219,423千美元增至225,983千美元[198] - 2021年第二季度末与2020年同期相比，物业及相关费用从62,013千美元增至64,614千美元[198] - 2021年第二季度净营业收入增加400万美元，增幅2.5%，同店物业增加750万美元，开发物业增加1340万美元，处置物业减少1690万美元[199][200][202] - 2021年第二季度总运营收入增加1020万美元，主要因租金收入费用降低、新租约和续租租金增加、租户报销收入增加等[200] - 2021年第二季度物业及相关费用增加270万美元，主要因物业费用、房地产税和保险费用增加[200] - 2021年第二季度一般及行政费用减少约1410万美元，降幅36.5%，主要因薪酬相关费用和递延薪酬计划调整减少[201][203] - 2021年第二季度折旧和摊销减少650万美元，降幅8.1%[202] - 2021年第二季度毛利息费用增加310万美元，增幅8.4%，主要因平均未偿债务余额增加；资本化利息和递延融资成本减少240万美元，降幅11.9%，主要因符合利息资本化条件的平均开发资产余额减少[202][206] - 2021年第二季度归属于合并物业合伙企业非控股股东权益的净收入增加230万美元，增幅53.1%，主要因两个物业合伙企业的新租约租金提高[207] - 2021年上半年净收入可分配给普通股股东的金额增加4.74亿美元，增幅797.6%；净营业收入增加1582.6万美元，增幅5.0%[210] - 2021年上半年总运营收入为4.61629亿美元，物业及相关费用为1.30567亿美元，净营业收入为3.31062亿美元[211] - 2021年上半年同店物业净营业收入为2.84368亿美元，开发物业为3141.2万美元，处置物业为1528.2万美元[211] - 2021年上半年净营业收入增加1580万美元，增幅5.0%[212] - 2021年上半年同店物业净营业收入增加550万美元[213] - 2021年上半年开发物业净营业收入增加2720万美元[213] - 2021年上半年处置物业净营业收入减少1690万美元[213] - 2021年上半年一般及行政费用减少1110万美元，降幅19.3%[214] - 2021年上半年租赁成本减少120万美元，降幅43.5%[214] - 2021年上半年折旧和摊销减少490万美元，降幅3.2%[215] - 2021年上半年毛利息费用增加640万美元，增幅8.9%[215] - 2021年上半年资本化利息和递延融资成本减少700万美元，降幅16.6%[217] - 2021年和2020年上半年，公司对在建开发项目和未来开发项目分别资本化利息的平均总成本约为18亿美元和22亿美元[217] 公司过往特定时间财务数据 - 截至2019年12月31日，公司普通股股份数量为106,016,287股，总权益为4,570,858美元[27] - 2020年第一季度净收入为45,418美元，发行普通股带来权益增加721,794美元[27] - 截至2020年3月31日，公司普通股股份数量为115,067,924股，总权益为5,277,515美元[27] - 2020年第二季度净收入为24,352美元，发行股份薪酬奖励带来权益增加805美元[27] - 截至2020年6月30日，公司普通股股份数量为115,176,538股，总权益为5,253,589美元[27] 稳定运营物业组合数据 - 截至2021年6月30日，稳定运营物业组合中，稳定办公物业有118栋建筑，可出租面积14151674平方英尺，租户427个，入住率91.8%，出租率93.6%[49] - 稳定住宅物业有3个项目，1001个单元，2021年平均入住率70.6%[51] - 截至2021年6月30日，稳定投资组合中有120万平方英尺（占比8.2%）的可用空间，2021年剩余时间和2022年到期租约分别占稳定投资组合已占用面积的2.6%和6.0%，约110万平方英尺（占总年化基础租金收入的6.9%），调整未开始的租约后，2021和2022年剩余到期面积分别为254,545和718,471平方英尺[178] - 截至2021年6月30日，约1,459,413平方英尺（占稳定投资组合面积的10.3%）的租赁空间可用于转租，主要在旧金山湾区，其中7.4%为空置空间，2.9%为已占用空间，2021年和2022年分别有12,146和50,465平方英尺的转租租约到期[179] - 截至2021年6月30日，稳定投资组合包括118处办公物业，约1420万平方英尺可出租面积和1,001套住宅单元，未来开发管道有6个潜在开发地点，约59英亩未开发土地，预计可开发超550万平方英尺[180][181] - 2020年6月30日至2021年6月30日，稳定办公投资组合可出租面积从14,327,872平方英尺变为14,151,674平方英尺，完成开发投入使用增加613,874平方英尺，处置减少837,517平方英尺，重新计量增加47,445平方英尺[183] - 截至2021年6月30日，大洛杉矶、圣地亚哥县、旧金山湾区、大西雅图地区稳定投资组合的入住率分别为86.7%、91.0%、94.7%、96.5%，整体稳定办公投资组合入住率为91.8%[184] - 2021年第二季度和上半年，稳定办公投资组合平均入住率分别为91.7%和91.6%，2020年同期分别为92.8%和93.2%；同店投资组合2021年分别为91.4%和91.1%，2020年同期分别为92.4%和93.0%；住宅投资组合2021年分别为71.9%和70.6%，2020年同期分别为85.0%和89.3%[185] - 公司15大租户截至2021年6月30日的年化基础租金收入总计324,8