文章核心观点 - 摩根大通分析师安东尼·帕洛内将基尔罗伊房地产公司股票评级上调至“增持”，目标价提高，推动股价上涨，但有人对商业地产行业前景不乐观 [1][2][4] 公司情况 - 基尔罗伊房地产公司股价在分析师评级上调和目标价提高消息刺激下，周五收盘涨超4%，跑赢标普500指数 [1] - 摩根大通的安东尼·帕洛内将该公司股票评级从中性上调至增持，目标价提高4美元至49美元，较最近收盘价高21% [2] - 帕洛内认为公司在疫情后估值处于历史低位，足够便宜，值得新评级 [3] - 公司几个关键的西海岸市场有望反弹，虽面临高空置率问题，但分析师看好科技企业让员工回归办公室的趋势 [5] 行业情况 - 有人认为商业地产行业前景不乐观，居家办公和混合办公模式将持续影响市场和相关公司基本面 [4]

财务业绩 - 公司2024年第三季度总收入为2.89亿美元，同比增长2.2%[13] - 2024年前三季度总收入为8.49亿美元，同比下降1.3%[13] - 2024年第三季度净收益为5,237.8万美元，同比下降0.7%[13] - 2024年前三季度净收益为15.15亿美元，同比下降8.1%[13] - 2024年第三季度每股收益为0.44美元，同比下降2.2%[13] - 2024年前三季度每股收益为1.27美元，同比下降9.3%[13] - 2023年9月30日三季度净收入为5.67亿美元[16] - 2023年前三季度净收入为18.52亿美元[16] - 2023年前三季度折旧和摊销费用为2.69亿美元[16] - 2023年前三季度非现金股权激励摊销费用为2.84亿美元[16] - 2023年前三季度经营活动产生的现金流为4.92亿美元[16] - 2023年前三季度投资活动使用的现金流为6.61亿美元[16] - 2023年前三季度融资活动产生的现金流为4.40亿美元[16] - 2023年9月30日现金及受限现金余额为6.19亿美元[16] - 2023年前三季度向普通股股东和普通单位持有人支付的股息和分配为1.92亿美元[16] - 2023年前三季度回购普通股和受限制股票单位支出为1.16亿美元[16] - 第三季度总收入为2.90亿美元，同比增长2.2%[18] - 第三季度净收入为5,767.3万美元[18] - 前三季度总收入为8.49亿美元，同比下降1.3%[18] - 前三季度净收入为1.68亿美元，同比下降8.2%[18] - 第三季度每股收益为0.44美元[18] - 前三季度每股收益为1.27美元[18] - 公司2024年前三季度净收入为1,515.09百万美元，同比下降8.1%[89] - 公司2024年前三季度每股收益为1.27美元，同比下降9.3%[89] - 公司2024年前三季度现金及现金等价物余额为6.25亿美元，较2023年年初增加22.5%[93] - 公司2024年前三季度支付利息净额为8,641万美元，同比增加42.8%[92] - 公司2024年前三季度资本性支出为6,007.2万美元，同比下降39.1%[92] - 公司2024年前三季度租赁负债付款为515.6万美元，同比增加4.4%[92] - 公司2024年前三季度每股收益为1.27美元，同比下降9.3%[90] - 公司2024年前三季度每单位收益为1.27美元，同比下降9.3%[90] - 公司2024年前三季度现金及现金等价物余额为6.25亿美元，较2023年年初增加22.5%[96] 资产负债情况 - 公司总资产为113.81亿美元[17] - 总负债为57.72亿美元[17] - 总权益为56.09亿美元[17] - 公司合并了三家可变利益实体,其总资产约4.43亿美元,总负债约2.08亿美元,非控股权益约1.71亿美元[32][33] - 公司持有2700万美元的递延薪酬计划资产和2.56亿美元的定期存单[40] - 截至2024年9月30日,公司的总债务本金为50.37亿美元,其中2025年到期6.06亿美元,2026年到期4.01亿美元[54] - 截至2024年9月30日,公司有约1.96亿美元的资本承诺,主要用于运营、开发和改建物业[80] - 公司持有多项长期不可撤销的地面租赁,截至2024年9月30日,未折现的未来最低租赁付款总额为4.04亿美元[83] - 截至2024年9月30日和2023年12月31日,公司其他金融工具的账面价值和公允价值如下:有担保债务净额5.99亿美元和6.03亿美元,无担保债务净额44.02亿美元和43.25亿美元[86] 租金收入 - 2024年第三季度租金收入为2.86亿美元，同比增长1.9%[13] - 2024年前三季度租金收入为8.37亿美元，同比下降1.8%[13] - 公司的租金收入主要包括固定租赁付款和可变租赁付款,2024年三个月和九个月分别为2.86亿美元和8.37亿美元,2023年同期分别为2.81亿美元和8.52亿美元[78] - 截至2024年9月30日,公司未来最低租赁付款总额为53.05亿美元[79] 物业费用 - 2024年第三季度物业费用为6,359.3万美元，同比增长7.0%[13] - 2024年前三季度物业费用为1.80亿美元，同比增长7.1%[13] 股权激励 - 公司于2024年1月聘任Angela Aman为新任首席执行官,并授予其101,627股限制性股票单位[63] - 公司于2024年2月授予高管501,594股限制性股票单位,其中265,205股与业绩条件挂钩[65][66] - 公司2023年和2022年授予的与业绩条件挂钩的限制性股票单位的业绩目标均已达成150%[74] - 公司2024年授予的时间限制性股票单位总公允价值为8.3亿美元[73] - 公司2024年授予的与业绩条件挂钩的限制性股票单位总公允价值为9.5亿美元[72] - 2023年9月30日及2023年9月30日三个月和九个月期间,2023年绩效股票单位的薪酬成本假设2023年净债务/EBITDA比率绩效条件达到目标水平的150%[75] - 2024年9月30日三个月和九个月期间,股票激励计划的总补偿成本分别为670万美元和1230万美元,2023年同期分别为1230万美元和3340万美元,其中包括前CEO和前总裁的加速股票激励成本[76] - 截至2024年9月30日,尚未确认的股票激励成本约为3030万美元,预计将在未来1.7年内确认[76] 债务融资 - 公司于2024年1月发行了4亿美元的无担保优先票据,票面利率为6.25%,到期日为2036年1月15日[44] - 公司修订并延长了11亿美元的无担保循环信贷额度至2028年7月31日,利率为5.96%[45][46][47] - 公司偿还了2.2亿美元的无担保定期贷款,并将剩余3.2亿美元的贷款期限延长至2025年10月3日,利率为6.16%[49][50] - 公司于2024年9月偿还了2022年贷款融资的剩余1.2亿美元[51] - 公司的债务契约和限制要求满足特定的财务比率和报告要求,包括总债务与总资产价值比率、固定收益覆盖率、有担保债务与总资产价值比率、无担保债务比率和无担保资产池债务服务覆盖率等[52] 股票回购 - 公司于2024年3月终止了之前的"随市场发行"股票计划,并启动了新的500亿美元"随市场发行"股票计划[57] - 公司于2024年2月批准了一项最高500亿美元的新股票回购计划,可以通过公开市场购买或私下协商等方式进行[58] 物业情况 - 公司拥有主要位于加州、华盛顿州和德克萨斯州的优质办公、生命科技和综合用途物业[24][25][28] - 公司的稳定投资组合包括123栋办公楼、总可租赁面积1714万平方英尺、424家租户、平均出租率84.3%[25] - 公司还拥有3个稳定的住宅项目,共1001个单元,2024年平均入住率92.6%[25] - 公司目前有2个正在进行装修的改建项目,总面积10万平方英尺,以及1个正在建设的开发项目,总面积87.5万平方英尺[26] - 公司未来开发管线包括8个未开发地块,总面积约64英亩[27] - 公司拥有的物业中,除10栋办公楼和1个未来开发项目位于华盛顿州,以及1栋办公楼和1个未来开发项目位于德克萨斯州,其余全部位于加州[28] - 公司拥有3个合并物业合伙企业,分别拥有1栋和2栋办公楼,公司在这3个合伙企业中的权益比例分别为56%和93%[28] - 公司于2024年9月27日以3500万美元收购了一处103,731平方英尺的运营物业[38][39] - 截至2024年9月30日,公司已就某些开发和未来开发项目计提了约7210万美元的环境修复负债[84] 其他 - 公司宣布每季度派发0.54美元的普通股分红[19] - 公司的合并财务报表包括公司、运营合伙企业以及其他全资子公司的财务状况和经营业绩[29] - 公司拥有约99.0%的营运合伙企业的普通合伙权益[30] - 公司的市场风险敞口未发生重大变化[234]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度每股FFO为1.17美元，较上季度增加0.07美元，受多项经常性和非经常性项目影响 [6][30] - 基于强劲的第三季度表现，公司将全年FFO指引上调0.15美元至4.38至4.44美元的区间 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度签署了约436,000平方英尺的租约，其中包括209,000平方英尺的短期租约 [7] - 扣除短期交易后，执行交易的加权平均租期约为5.5年，现金租赁差价约为7% [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 在贝尔维尤，SAP和NVIDIA的租赁活动显示出强劲的需求，整体平均入住率指引中点上调至84% [9][10] - 圣地亚哥的实际入住率已恢复至疫情前水平，近期已有现有租户寻求扩展 [12] - 洛杉矶市场整体需求仍然疲软，但各子市场的入住率有所改善，尤其是在长滩和卡尔弗城 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在资本配置上采取谨慎的风险调整回报框架，积极评估可行的交易机会 [19][28] - 最近收购的Del Mar Junction项目将增强公司在强劲子市场的存在，并为未来的重建提供潜在的增值机会 [20][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对未来的市场环境持乐观态度，认为随着主要西海岸雇主的回归办公室政策，市场正在逐步恢复 [11][78] - 预计2025年将是一个较轻的到期年，且公司已在与多家租户进行积极的续租谈判 [95] 其他重要信息 - 公司在未来的开发管道中，正在努力实现多个土地销售，预计将产生超过1.5亿美元的收益 [27][124] - 预计2025年资本化利息将有所降低，反映出公司对土地处置的战略调整 [122] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于Oyster Point Phase 2的潜在租户 - 管理层表示，Oyster Point项目的质量和独特属性吸引了传统办公室用户的兴趣，预计将有更多租户准备签约 [40][41] 问题: 短期租约的影响 - 管理层确认，所有短期续租活动已在租约到期时间表中披露，短期租约的续签主要是为了延长租期 [48][49] 问题: 收购Del Mar的决策 - 管理层指出，Del Mar的收购是基于其优越的地理位置和市场紧张的考虑，未来可能会与One Paseo项目整合 [53][56] 问题: 2025年的租约到期情况 - 管理层表示，2025年将是一个较轻的到期年，且目前已与超过一半的到期租户进行积极的续租谈判 [95] 问题: KOP 2项目的租赁情况 - 管理层提到，KOP 2项目的租赁过程因市场竞争而延长，但对未来的租赁活动持乐观态度 [96][100] 问题: 资本市场的环境 - 管理层认为，尽管资本市场仍然具有挑战性，但随着租赁市场的改善，未来的资本市场环境有望改善 [130][131]

公司业绩 - Kilroy Realty本季度每股运营资金(FFO)为1.17美元 超出Zacks共识预期的1.04美元 较一年前的1.12美元有所增长 本季度FFO惊喜为12.50% [1] - 过去四个季度 公司四次超过共识FFO预期 在截至2024年9月的季度中 公司营收为2.8994亿美元 超出Zacks共识预期4.34% 较去年同期的2.8359亿美元有所增长 过去四个季度中两次超过共识营收预期 [2] - 在此次财报发布前 Kilroy Realty的预期修正趋势为混合状态 当前Zacks排名为3(持有) 预计近期股票表现将与市场一致 下一季度的当前共识FFO预期为1美元 营收为2.7821亿美元 当前财年的预期为4.25美元 营收为11.1亿美元 [6][7] 公司股价表现 - Kilroy Realty股票自年初以来上涨约4% 而标准普尔500指数上涨21.8% [3] 公司前景 - 股票近期价格走势的可持续性将取决于管理层在财报电话会议上的评论 投资者可关注公司的FFO前景 包括下一季度的共识FFO预期以及预期的变化情况 [3][4] - 投资者可自行跟踪预期修正情况或依靠Zacks排名等评级工具 [5] 行业情况 - REIT和股权信托 - 其他行业目前在250多个Zacks行业中排名前25% 研究表明排名前50%的行业表现优于排名后50%的行业2倍以上 行业前景会对Kilroy Realty股票表现产生重大影响 [8] 同行业其他公司 - 同行业的Douglas Emmett尚未公布截至2024年9月的季度业绩 预计将在11月4日公布 预计该公司在即将发布的报告中每股季度收益为0.41美元 较去年同期变化为 - 8.9% 过去30天内 本季度的共识每股收益预期已上调0.4%至当前水平 预计营收为2.4478亿美元 较去年同期下降4.2% [9][10]

财务业绩 - 公司第三季度收入增长2.2%至2.899亿美元[3] - 每股摊薄净收益为0.44美元，上年同期为0.45美元[3] - 每股摊薄FFO为1.17美元，同比增长4.5%[3] - 公司第三季度收入为2.89亿美元，同比增长3.3%[12] - 公司第三季度净收入为5,237.8万美元，同比增长6.4%[12] - 公司第三季度每股收益为0.44美元，同比增长7.3%[12] - 公司第三季度基金来源(FFO)为1.17美元/股，同比增长4.5%[12] - 公司第三季度可分配基金(FAD)为9,682万美元，同比下降18.1%[12] - 公司第三季度总收入为2.89亿美元，同比增长3.3%[14] - 第三季度净收入为5,237.8万美元，同比增长6.4%[14] - 第三季度每股基本收益为0.44美元，每股摊薄收益为0.44美元[14] - 第三季度资金来源(FFO)为1.40亿美元，同比增长5.9%[15] - 第三季度可供分配资金(FAD)为9,682万美元，同比下降15.7%[15] - 总体经营收入为2.89亿美元，同比增长2.2%[16] - 租金收入为2.34亿美元，同比增长1.1%[16] - 租户补偿费收入为5,184.6万美元，同比增长5.6%[16] - 其他物业收入为398.7万美元，同比增长36.9%[16] - 同店销售收入为2.77亿美元，同比增长1.9%[18] - 公司第三季度的合并物业营业收入为30,173万美元,同比增长,合并物业净营业收入为20,975万美元[37] - 公司第三季度净收入为57,673,000美元[64] - 公司第三季度一般及行政费用为18,066,000美元[64] - 公司第三季度折旧及摊销费用为91,879,000美元[64] - 公司第三季度利息收入为9,688,000美元[64] - 公司第三季度利息费用为36,408,000美元[64] - 公司第三季度自有物业净经营收入为175,716,000美元[64] - 公司第三季度同店净经营收入为188,564,000美元[64] - 公司第三季度同店现金净经营收入为183,645,000美元[64] - 公司第三季度EBITDA(经调整)为185,960,000美元[66] - 公司第三季度EBITDA(经调整)扣除利息收入为168,787,000美元[66] - 2024年前三季度GAAP经营活动现金流为4.33亿美元[67] - 2024年前三季度可分配基金(FAD)为3.37亿美元[67] - 2024年第三季度GAAP经营活动现金流为1.76亿美元[67] - 2024年第三季度可分配基金(FAD)为9,682万美元[67] - 2024年第三季度经常性租户装修、租赁佣金和资本支出为2,566.2万美元[67] - 2024年第三季度非房地产家具、装置和设备折旧为163.6万美元[67] 运营情况 - 稳定组合的出租率为84.3%，租赁率为85.8%[4] - 第三季度签约租赁面积约43.6万平方英尺，其中包括48,000平方英尺的新租赁和38,000平方英尺的续租[4] - 公司完成收购位于Del Mar的104,000平方英尺办公物业Junction at Del Mar[4] - 公司第三季度期末出租率为84.3%，同比下降1.9个百分点[12] - 公司第三季度期末租赁率为85.8%，其中净租赁占比51%[12] - 公司稳定投资组合的总可租赁面积为17,140,465平方英尺，整体出租率为84.3%[23] - 公司在第三季度新签租约15个，续租11个，新签租约面积为124,103平方英尺，续租面积为151,592平方英尺，总租约面积为275,695平方英尺[25] - 公司在第三季度新签租约的加权平均租期为80个月，新签租约的每平方英尺租金改变率为48.3%，现金租金改变率为22.4%[25] - 公司在第三季度二代租约的每平方英尺租金改变率为26.0%，现金租金改变率为7.1%，续租率为33.3%[26] - 公司在第三季度一代/大规模改造/在建开发租约的每平方英尺租金为147.40美元，每平方英尺每年租金为18.05美元[26] - 公司在第三季度新签租约面积为75,180平方英尺，续租面积为151,592平方英尺，总租约面积为226,772平方英尺[26] - 公司在第三季度住宅物业的平均出租率为92.0%[24] - 公司在第三季度二代租约的资本支出为2566.2万美元，占平均NOI的11.7%[27] - 公司在第三季度大规模改造项目的资本支出为730.1万美元[28] - 公司在第三季度一代租约的租赁佣金和装修支出为143.1万美元[28] - 公司在洛杉矶、旧金山湾区和西雅图地区的租赁到期面积和年化基础租金占比较高[30] - 公司在洛杉矶地区的年化基础租金为3,455万美元，占总年化基础租金的0.4%[30] - 公司在旧金山湾区的年化基础租金为13,456万美元，占总年化基础租金的1.7%[30] - 公司在西雅图地区的年化基础租金为158万美元，占总年化基础租金的0.0%[30] - 公司前20大租户合计占总租金收入的53.6%，占总可租赁面积的42.5%[32] - 公司主要行业分布为技术(54%)、专业服务(9%)、生命科学和医疗保健(17%)等[34] - 公司在第三季度完成了一项收购交易,收购了位于Del Mar的两栋大楼,总面积103,731平方英尺,收购价格为3500万美元[35] - 公司在建项目包括Kilroy Oyster Point - Phase 2,预计2025年第四季度完工,总投资10亿美元,目前已完成75.8%[39] - 公司未来开发管线包括洛杉矶、圣地亚哥、旧金山湾区、西雅图等地的多个项目,总投资13.56亿美元[40] 财务指标 - 公司提高了2024年全年FFO指引至4.38-4.44美元/股[5,6] - 预计2024年全年同店现金NOI下降1.5%-2.0%，平均全年出租率83.75%-84.25%[7] - 公司第三季度净债务与EBITDA比率为6.4倍，同比上升0.3倍[12] - 公司第三季度固定收费覆盖率为1.1倍，同比下降0.1倍[12] - 公司总资产为113.81亿美元，较上一季度下降1.41%[13] - 现金及现金等价物为6.25亿美元，较上一季度下降25.16%[13] - 总负债为57.72亿美元，较上一季度下降2.32%[13] - 股东权益为53.81亿美元，较上一季度下降0.47%[13] - 投资性房地产净值为98.31亿美元，较上一季度增长0.51%[13] - 未分配利润为1.76亿美元，较上一季度下降6.29%[13] - 普通股股数为1.18亿股，较上一季度增加0.60%[13] - 额外实收资本为52.03亿美元，较上一季度下降0.26%[13] - 非控股权益为2.28亿美元，较上一季度下降0.17%[13] - 有息负债为50.01亿美元，较上一季度下降2.63%[13] - 公司总债务为50.37亿美元，占总市值的52.2%[41] - 公司净债务与EBITDA调整后比率为6.9倍[43] - 公司无担保债务比率为3.08倍，高于1.67倍的要求[44] - 公司无担保资产池债务服务覆盖率为3.58倍，高于1.75倍的要求[44] - 公司无担保债务与无担保资产价值比率为282%，高于150%的要求[44] 补充性能指标 - 公司认为净经营收益(NOI)是一个有用的补充性能指标，可反映公司经营业绩的趋势[46,47] - 公司认为同店净经营收益(Same Store NOI)是一个有用的补充性能指标，可反映公司稳定资产组合的经营趋势[48] - 公司使用非公认会计准则(Non-GAAP)补充性能指标来评估财务和经营表现[45] - 公司认为同店现金净营业收入是衡量公司经营业绩的有用补充指标，可反映租赁率、租金水平和运营成本等现金基础的经营趋势[49] - 公司认为调整后EBITDA是衡量公司经营业绩的有用补充指标，可为投资者提供更全面的了解公司整体经营业绩的信息[50] - 公司认为净债务与调整后EBITDA比率和净债务与调整后EBITDA减去利息收入比率是有用的补充指标，可反映公司使用债务资本提高房地产投资回报的水平[51] - 公司认为FFO是衡量公司经营业绩的有用补充指标，可排除出售房地产资产的收益和损失的影响，有利于投资者和分析师识别公司核心经营业绩[52] - 公司认为可供分配资金是衡量公司流动性的有用补充指标，可反映公司满足现金需求和向股东分配股息的能力[53] - 公司的同店组合包括2023年1月1日至2024年9月30日期间一直持有和纳入稳定组合的所有物业[61]

公司技术层面 - Kilroy Realty Corporation (KRC)从技术角度看是个有趣的选择因为达到关键支撑位 [1] - KRC的50日简单移动平均线向上穿过200日简单移动平均线形成“金叉”这一技术图表模式可能预示潜在的牛市突破 [1] - 金叉有三个阶段包括股价先下降后触底短期移动平均线穿过长期移动平均线以及股价继续向上 [1] - 金叉与“死叉”相反“死叉”暗示熊市趋势可能即将到来 [1] 公司股价表现 - 过去四周KRC上涨了10.1% [1] 公司评级情况 - 公司目前在Zacks Rank中处于3（持有）也表明股票可能即将突破 [1] 公司盈利预期 - 当前季度有3次盈利预期向上修正过去60天没有向下修正Zacks共识预期也上升了 [1] 投资者建议 - 鉴于公司关键技术水平和积极的盈利预期修正投资者可能希望关注KRC以获取近期更多收益 [2]

公司基本情况 - Kilroy Realty（KRC）是一家美国房地产投资信托公司（REIT），拥有121处办公物业，可租赁面积达1700万平方英尺，物业位于美国西海岸主要大都市地区[2]。 - 截至文章撰写时，KRC股票今年迄今（YTD）下跌约10.5%，与基准指数（VNQ和SPMD）相比表现明显不佳[2]。 第二季度财报 - KRC于7月31日公布第二季度财报，营收和每股FFO均超出预期，营收为2.807亿美元，同比下降1.3%，每股FFO为1.10美元，较2023财年第二季度的1.19美元同比下降8.1%[3]。 - 公司目前拥有19亿美元的总流动性[3]。 - 管理层将每股FFO的指引更新为4.21 - 4.31美元，之前的指引为4.15 - 4.30美元，总开发支出范围降低是新数据的关键假设之一[3]。 租赁与入住率 - 第二季度签署约23.5万平方英尺的租约，其中12.2万平方英尺为新租约[4]。 - 今年7月签署18.4万平方英尺租约，Q3第一个月签署的租约约为Q2全部租约的78%，这将使Q3末入住率上升，有望提高每股FFO和AFFO[4]。 - 不同城市的入住率差异很大，例如6月30日奥斯汀物业入住率为72.3%，旧金山湾区物业入住率为90.1%，旧金山是KRC办公物业占比最大的地区（36.2%）[5]。 - Q2 GAAP租金同比增长7.2%，现金租金同比下降4.6%[6]。 公司估值 - 通过与竞争对手（SL Green、Douglass Emmett、Cousins Properties、BXP）比较AFFO倍数进行估值，这四家公司平均P/AFFO倍数为13.27倍，KRC当前倍数为8.62倍，按当前股价33.44美元计算，每股内在价值为51.48美元，隐含潜在涨幅为53.94%[10][11]。 - 采用历史P/FFO模型，KRC过去十年平均P/FFO为17.58倍，TTM（最近十二个月）数字为7.65倍，较历史平均有56.51%的折扣，隐含130%的涨幅，但由于FFO增长率变化，该数据不太理想[12]。 - 使用股息贴现模型，过去5年平均股息增长率为2.73%，但考虑到未来FFO增长乏力等因素，采用Seeking Alpha估计的每股股息前瞻性增长率0.90%，计算得出加权平均资本成本（WACC）为6.03%，隐含股价为42.49美元，较当前股价有26.82%的涨幅，即使假设股息增长率为0%，股价仍被低估[14][16][21][22]。 整体结论 - 三种估值模型结果一致，市场对办公REIT板块的悲观情绪影响了投资者判断，利率在今年晚些时候或明年初下调时，该板块将受益，KRC股价应会调整[23]。 - 在等待股价调整期间，投资者可获得6.4%的股息收益，且由于公司目前交易倍数处于历史低位，下行空间有限，风险回报具有吸引力[24]。

文章核心观点 - 公司是一家专注于美国西海岸的办公室房地产投资信托(REIT),拥有70多年历史,在科技中心如大西雅图、旧金山湾区、南加州等地拥有优质物业 [3] - 公司受到2020年以来办公室使用量下降的影响,但有积极迹象表明其物业出租率正在企稳回升,租赁动力有所增强 [4] - 公司正在向生命科学领域转型,在南旧金山的Oyster Point项目正吸引多家初创生命科学公司的兴趣 [4] - 公司财务状况良好,资产负债表稳健,拥有投资级信用评级,且股息率较高,目前估值较低,具有较强的投资价值 [4][5] 公司概况 - 公司专注于美国西海岸的办公室REIT,在科技中心如大西雅图、旧金山湾区、南加州等地拥有优质物业 [3] - 公司已有70多年历史,之前由长期CEO John Kilroy领导,去年他退休 [3] 经营情况 - 公司受到2020年以来办公室使用量下降的影响,Q2出租率从上年同期的87%下降至84% [4] - 但公司看到租赁动力有所增强,尤其是在人工智能等新兴领域,旧金山市场需求有所回升 [4] - 公司调高了全年同店现金净运营收益和每股FFO的指引 [4] - 未来几年公司有望重拾2023年每股FFO的水平,得益于办公市场复苏和向生命科学领域的转型 [4] 财务状况 - 公司资产负债表稳健,获得投资级信用评级,流动性充足,债务水平合理 [4] - 公司股息率较高,达6.4%,股息支付率较低,有利于支持未来发展 [4] 估值分析 - 公司当前估值较低,市盈率仅8倍,远低于历史平均水平和同行 [4][5] - 分析师预计公司未来几年每股FFO将实现5.6%的增长 [6] - 公司目前估值被低估,具有较强的投资价值 [7] 风险因素 - 经济可能出现"硬着陆",短期内可能拖累公司需求和复苏进程 [6] - 通胀持续高企可能推高公司的资金成本 [6]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为1.10美元,较第一季度下降0.01美元,主要是由于利息收入下降和管理费用时间性影响所致 [23][24][28][29] - 稳定组合的现金净经营收益基本持平,较上季度有明显改善,不再有重大非经常性项目 [24] - 期末稳定组合的出租率为83.7%,租赁率为85.4%,出租率和租赁率之间的差距为170个基点,为2023年第二季度以来最大 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在旧金山、贝尔维尤和圣地亚哥等市场需求强劲,物业实际入驻率较高 [7][8][9] - 洛杉矶和西雅图南湖区市场复苏较慢,但贝尔维尤市场强劲需求对西雅图南湖区有积极溢出效应 [9] - 公司在第二季度签约约23.5万平方英尺,加权平均租赁期限约5.5年,现金租金下降约4.5% [12] - 公司在7月又签约约18.4万平方英尺,包括一份118,000平方英尺的提前续租合同 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山市场总需求在过去18个月翻了一番,租赁量正在缓慢但稳定地改善,新兴人工智能行业是主要推动力之一 [8] - 贝尔维尤市场需求强劲,加上该子市场可用优质办公空间有限,正对西雅图南湖区产生重要溢出效应 [9] - 洛杉矶市场复苏较慢,但公司在西好莱坞和好莱坞的资产表现相对较好 [50][51] - 公司在奥斯汀市场的Indeed Tower项目租赁情况良好,但该市场未来几年将面临较大新增供给压力 [107][108] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司看到租户对优质办公空间和业主实力的关注度越来越高,这是公司在复苏过程中的一大优势 [10] - 公司正在评估未来开发用地的最佳用途,部分用地可能不再适合办公或生命科学用途,而转为其他用途 [16][93][94][95][96] - 公司将通过出售这些重新定位的用地获得大量资金,用于参与日益活跃的收购市场,同时保持良好的资产负债表和充足的流动性 [17][91] - 公司正在密切关注收购市场,但会保持谨慎,确保任何收购都能为股东创造价值 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在各个市场都看到复苏迹象,尽管复苏进程可能参差不齐 [7] - 公司看好旧金山、贝尔维尤和圣地亚哥等市场的前景,但洛杉矶和西雅图南湖区市场复苏较慢 [8][9][50][51] - 公司对Kilroy Oyster Point项目二期的租赁前景持乐观态度,正在积极推进租赁工作 [13][14] - 公司预计2024年下半年将有3个大型租户搬出,导致平均出租率下降,但同店NOI增长指引有所提升 [27] 其他重要信息 - 公司宣布了一系列组织架构调整,包括任命新任首席财务官、总法律顾问等 [18][20][21] - 公司正在评估未来开发用地的最佳用途,部分用地可能转为其他用途,如住宅 [16][93][94][95][96] - 公司有1.9亿美元的可用流动性,资产负债表保持稳健 [25] - 公司2024年指引略有上调,主要受益于运营表现改善和一些非经常性收入 [27][28] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **关于新任CFO的选聘过程** **Angela Aman回答** 公司经过深入评估后,认为Jeffrey Kuehling在财务、会计、资产管理和技术等方面的专业技能,能够很好地服务于公司未来的发展需求 [57][58] 问题2 **关于公司是否考虑通过mezz贷款等方式进行资本配置** **Eliott Trencher回答** 公司过去没有从事过这方面的业务,但未来会保持开放态度,只要能够为公司创造价值,并且有清晰的所有权路径 [90][91] 问题3 **关于公司是否考虑在奥斯汀市场进行收购** **Angela Aman回答** 公司认为奥斯汀市场未来几年将面临较大新增供给压力,这可能为公司提供收购优质资产的机会,但目前还为时尚早,公司会密切关注市场动态 [107][108]

财务数据 - 公司总收入为5.59亿美元，同比下降3.1%[22] - 租金收入为5.51亿美元，同比下降3.6%[22] - 物业费用为1.17亿美元，同比增加7.2%[22] - 房地产税为5,825万美元，同比增加3.1%[22] - 折旧和摊销费用为1.75亿美元，同比下降4.8%[22] - 净收入为1.10亿美元，同比下降12.9%[22] - 每股收益为0.83美元，同比下降12.6%[22] - 现金及现金等价物为8.36亿美元，较上年末增加63.8%[20] - 总资产为115.44亿美元，较上年末增加1.2%[20] - 总负债为59.09亿美元，较上年末增加2.9%[20] 2024年上半年财务数据 - 公司2024年上半年净收入为1.102亿美元[27] - 公司2024年上半年折旧和摊销费用为1.752亿美元[27] - 公司2024年上半年经营活动产生的现金流为2.566亿美元[27] - 公司2024年上半年投资活动产生的现金流为4,081.5万美元[27] - 公司2024年上半年融资活动产生的现金流为2,835.3万美元[27] - 公司2024年6月30日现金及受限现金余额为8.359亿美元[27] 2023年上半年财务数据 - 公司2023年上半年净收入为1.265亿美元[27] - 公司2023年上半年折旧和摊销费用为1.84亿美元[27] - 公司2023年上半年经营活动产生的现金流为2.836亿美元[27] - 公司2023年上半年投资活动产生的现金流为-2.594亿美元[27] 资产负债情况 - 公司总资产为115.44亿美元，较上年同期增加1.25%[29] - 公司现金及现金等价物为8.36亿美元，较上年同期增加63.8%[29] 经营情况 - 公司租金收入为5.51亿美元，较上年同期下降3.6%[31] - 公司物业费用为1.17亿美元，较上年同期增加7.2%[31] - 公司利息收入为2,327万美元，较上年同期增加377.8%[31] - 公司利息费用为7,563万美元，较上年同期增加45.1%[31] - 公司净利润为1.10亿美元，较上年同期下降12.9%[31] - 公司每股基本收益为0.83美元，较上年同期下降12.6%[31] - 公司每股摊薄收益为0.83美元，较上年同期下降12.6%[31] 股利分配 - 公司宣布每股派发0.54美元的分红[34,36] 投资组合 - 公司的稳定投资组合包括121栋办公楼,总可租赁面积为17,040,239平方英尺,409家租户,经济占用率为83.7%[41] - 公司在建的开发项目包括1个新建项目,面积为875,000平方英尺,以及2个改建项目,面积为100,000平方英尺[42] - 公司未来开发管线包括8个未开发地块,总面积约64英亩[44] - 公司的投资组合主要集中在加利福尼亚州,除了10栋办公楼位于华盛顿州,1栋位于德克萨斯州奥斯汀[45] - 公司拥有3个合并物业合伙企业,分别持有56%、93%的权益[45] - 公司在运营合伙企业中拥有99%的普通合伙权益,其余1%由非关联投资者和前高管持有[47] - 公司将100 First LLC和303 Second LLC认定为可变利益主体,并将其纳入合并报表[49] - 公司持有的可供出售证券包括递延薪酬计划资产3,264.8万美元[54] 债务融资 - 公司于2024年1月发行4亿美元的无担保优先票据[58] - 公司于2024年3月修订并重述了其无担保循环信贷额度,将其增加至11亿美元,并将到期日延长至2028年7月31日[59] - 公司于2024年3月偿还了2.2亿美元的现有5.2亿美元无担保定期贷款,并将剩余3.2亿美元的到期日延长12个月至2025年10月3日[63] 股票回购和发行 - 公司于2024年2月批准了一项新的股票回购计划,授权回购总额不超过5亿美元[72] - 公司于2024年3月终止了之前的"at-the-market"股票发行计划,并启动了一项新的5亿美元"at-the-market"股票发行计划[71] 普通合伙单位 - 公司于2024年6月30日和2023年12月31日拥有约99%的普通合伙权益,其余约1%由非关联投资者和前高管持有[74] - 公司于2024年6月30日和2023年12月31日共有1,150,574份未兑换的普通合伙单位[74] - 公司于2024年6月30日和2023年12月31日的未兑换普通合伙单位的总赎回价值分别为3,640万美元和4,700万美元[75] 债务情况 - 公司于2024年6月30日和2023年12月31日的未偿还债务总额分别为51.58亿美元和52.2亿美元[68][69] - 公司于2024年上半年的资本化利息和递延融资成本为4,032.2万美元[70] 股权激励计划 - 公司维持一个股权激励计划,截至2024年6月30日可授予约200万股[77] - 公司CEO于2024年1月21日退休,新任CEO于2024年1月22日加入公司并获得101,627股限制性股票单位[78] - 2024年2月公司授予高管501,594股限制性股票单位,包括265,205股与业绩和市场条件挂钩的限制性股票单位和236,389股时间限制性股票单位[79] - 2024年