公司基本情况 - Kilroy Realty（KRC）是一家美国房地产投资信托公司（REIT），拥有121处办公物业，可租赁面积达1700万平方英尺，物业位于美国西海岸主要大都市地区[2]。 - 截至文章撰写时，KRC股票今年迄今（YTD）下跌约10.5%，与基准指数（VNQ和SPMD）相比表现明显不佳[2]。 第二季度财报 - KRC于7月31日公布第二季度财报，营收和每股FFO均超出预期，营收为2.807亿美元，同比下降1.3%，每股FFO为1.10美元，较2023财年第二季度的1.19美元同比下降8.1%[3]。 - 公司目前拥有19亿美元的总流动性[3]。 - 管理层将每股FFO的指引更新为4.21 - 4.31美元，之前的指引为4.15 - 4.30美元，总开发支出范围降低是新数据的关键假设之一[3]。 租赁与入住率 - 第二季度签署约23.5万平方英尺的租约，其中12.2万平方英尺为新租约[4]。 - 今年7月签署18.4万平方英尺租约，Q3第一个月签署的租约约为Q2全部租约的78%，这将使Q3末入住率上升，有望提高每股FFO和AFFO[4]。 - 不同城市的入住率差异很大，例如6月30日奥斯汀物业入住率为72.3%，旧金山湾区物业入住率为90.1%，旧金山是KRC办公物业占比最大的地区（36.2%）[5]。 - Q2 GAAP租金同比增长7.2%，现金租金同比下降4.6%[6]。 公司估值 - 通过与竞争对手（SL Green、Douglass Emmett、Cousins Properties、BXP）比较AFFO倍数进行估值，这四家公司平均P/AFFO倍数为13.27倍，KRC当前倍数为8.62倍，按当前股价33.44美元计算，每股内在价值为51.48美元，隐含潜在涨幅为53.94%[10][11]。 - 采用历史P/FFO模型，KRC过去十年平均P/FFO为17.58倍，TTM（最近十二个月）数字为7.65倍，较历史平均有56.51%的折扣，隐含130%的涨幅，但由于FFO增长率变化，该数据不太理想[12]。 - 使用股息贴现模型，过去5年平均股息增长率为2.73%，但考虑到未来FFO增长乏力等因素，采用Seeking Alpha估计的每股股息前瞻性增长率0.90%，计算得出加权平均资本成本（WACC）为6.03%，隐含股价为42.49美元，较当前股价有26.82%的涨幅，即使假设股息增长率为0%，股价仍被低估[14][16][21][22]。 整体结论 - 三种估值模型结果一致，市场对办公REIT板块的悲观情绪影响了投资者判断，利率在今年晚些时候或明年初下调时，该板块将受益，KRC股价应会调整[23]。 - 在等待股价调整期间，投资者可获得6.4%的股息收益，且由于公司目前交易倍数处于历史低位，下行空间有限，风险回报具有吸引力[24]。

文章核心观点 - 公司是一家专注于美国西海岸的办公室房地产投资信托(REIT),拥有70多年历史,在科技中心如大西雅图、旧金山湾区、南加州等地拥有优质物业 [3] - 公司受到2020年以来办公室使用量下降的影响,但有积极迹象表明其物业出租率正在企稳回升,租赁动力有所增强 [4] - 公司正在向生命科学领域转型,在南旧金山的Oyster Point项目正吸引多家初创生命科学公司的兴趣 [4] - 公司财务状况良好,资产负债表稳健,拥有投资级信用评级,且股息率较高,目前估值较低,具有较强的投资价值 [4][5] 公司概况 - 公司专注于美国西海岸的办公室REIT,在科技中心如大西雅图、旧金山湾区、南加州等地拥有优质物业 [3] - 公司已有70多年历史,之前由长期CEO John Kilroy领导,去年他退休 [3] 经营情况 - 公司受到2020年以来办公室使用量下降的影响,Q2出租率从上年同期的87%下降至84% [4] - 但公司看到租赁动力有所增强,尤其是在人工智能等新兴领域,旧金山市场需求有所回升 [4] - 公司调高了全年同店现金净运营收益和每股FFO的指引 [4] - 未来几年公司有望重拾2023年每股FFO的水平,得益于办公市场复苏和向生命科学领域的转型 [4] 财务状况 - 公司资产负债表稳健,获得投资级信用评级,流动性充足,债务水平合理 [4] - 公司股息率较高,达6.4%,股息支付率较低,有利于支持未来发展 [4] 估值分析 - 公司当前估值较低,市盈率仅8倍,远低于历史平均水平和同行 [4][5] - 分析师预计公司未来几年每股FFO将实现5.6%的增长 [6] - 公司目前估值被低估,具有较强的投资价值 [7] 风险因素 - 经济可能出现"硬着陆",短期内可能拖累公司需求和复苏进程 [6] - 通胀持续高企可能推高公司的资金成本 [6]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为1.10美元,较第一季度下降0.01美元,主要是由于利息收入下降和管理费用时间性影响所致 [23][24][28][29] - 稳定组合的现金净经营收益基本持平,较上季度有明显改善,不再有重大非经常性项目 [24] - 期末稳定组合的出租率为83.7%,租赁率为85.4%,出租率和租赁率之间的差距为170个基点,为2023年第二季度以来最大 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在旧金山、贝尔维尤和圣地亚哥等市场需求强劲,物业实际入驻率较高 [7][8][9] - 洛杉矶和西雅图南湖区市场复苏较慢,但贝尔维尤市场强劲需求对西雅图南湖区有积极溢出效应 [9] - 公司在第二季度签约约23.5万平方英尺,加权平均租赁期限约5.5年,现金租金下降约4.5% [12] - 公司在7月又签约约18.4万平方英尺,包括一份118,000平方英尺的提前续租合同 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山市场总需求在过去18个月翻了一番,租赁量正在缓慢但稳定地改善,新兴人工智能行业是主要推动力之一 [8] - 贝尔维尤市场需求强劲,加上该子市场可用优质办公空间有限,正对西雅图南湖区产生重要溢出效应 [9] - 洛杉矶市场复苏较慢,但公司在西好莱坞和好莱坞的资产表现相对较好 [50][51] - 公司在奥斯汀市场的Indeed Tower项目租赁情况良好,但该市场未来几年将面临较大新增供给压力 [107][108] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司看到租户对优质办公空间和业主实力的关注度越来越高,这是公司在复苏过程中的一大优势 [10] - 公司正在评估未来开发用地的最佳用途,部分用地可能不再适合办公或生命科学用途,而转为其他用途 [16][93][94][95][96] - 公司将通过出售这些重新定位的用地获得大量资金,用于参与日益活跃的收购市场,同时保持良好的资产负债表和充足的流动性 [17][91] - 公司正在密切关注收购市场,但会保持谨慎,确保任何收购都能为股东创造价值 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在各个市场都看到复苏迹象,尽管复苏进程可能参差不齐 [7] - 公司看好旧金山、贝尔维尤和圣地亚哥等市场的前景,但洛杉矶和西雅图南湖区市场复苏较慢 [8][9][50][51] - 公司对Kilroy Oyster Point项目二期的租赁前景持乐观态度,正在积极推进租赁工作 [13][14] - 公司预计2024年下半年将有3个大型租户搬出,导致平均出租率下降,但同店NOI增长指引有所提升 [27] 其他重要信息 - 公司宣布了一系列组织架构调整,包括任命新任首席财务官、总法律顾问等 [18][20][21] - 公司正在评估未来开发用地的最佳用途,部分用地可能转为其他用途,如住宅 [16][93][94][95][96] - 公司有1.9亿美元的可用流动性,资产负债表保持稳健 [25] - 公司2024年指引略有上调,主要受益于运营表现改善和一些非经常性收入 [27][28] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **关于新任CFO的选聘过程** **Angela Aman回答** 公司经过深入评估后,认为Jeffrey Kuehling在财务、会计、资产管理和技术等方面的专业技能,能够很好地服务于公司未来的发展需求 [57][58] 问题2 **关于公司是否考虑通过mezz贷款等方式进行资本配置** **Eliott Trencher回答** 公司过去没有从事过这方面的业务,但未来会保持开放态度,只要能够为公司创造价值,并且有清晰的所有权路径 [90][91] 问题3 **关于公司是否考虑在奥斯汀市场进行收购** **Angela Aman回答** 公司认为奥斯汀市场未来几年将面临较大新增供给压力,这可能为公司提供收购优质资产的机会,但目前还为时尚早,公司会密切关注市场动态 [107][108]

财务数据 - 公司总收入为5.59亿美元，同比下降3.1%[22] - 租金收入为5.51亿美元，同比下降3.6%[22] - 物业费用为1.17亿美元，同比增加7.2%[22] - 房地产税为5,825万美元，同比增加3.1%[22] - 折旧和摊销费用为1.75亿美元，同比下降4.8%[22] - 净收入为1.10亿美元，同比下降12.9%[22] - 每股收益为0.83美元，同比下降12.6%[22] - 现金及现金等价物为8.36亿美元，较上年末增加63.8%[20] - 总资产为115.44亿美元，较上年末增加1.2%[20] - 总负债为59.09亿美元，较上年末增加2.9%[20] 2024年上半年财务数据 - 公司2024年上半年净收入为1.102亿美元[27] - 公司2024年上半年折旧和摊销费用为1.752亿美元[27] - 公司2024年上半年经营活动产生的现金流为2.566亿美元[27] - 公司2024年上半年投资活动产生的现金流为4,081.5万美元[27] - 公司2024年上半年融资活动产生的现金流为2,835.3万美元[27] - 公司2024年6月30日现金及受限现金余额为8.359亿美元[27] 2023年上半年财务数据 - 公司2023年上半年净收入为1.265亿美元[27] - 公司2023年上半年折旧和摊销费用为1.84亿美元[27] - 公司2023年上半年经营活动产生的现金流为2.836亿美元[27] - 公司2023年上半年投资活动产生的现金流为-2.594亿美元[27] 资产负债情况 - 公司总资产为115.44亿美元，较上年同期增加1.25%[29] - 公司现金及现金等价物为8.36亿美元，较上年同期增加63.8%[29] 经营情况 - 公司租金收入为5.51亿美元，较上年同期下降3.6%[31] - 公司物业费用为1.17亿美元，较上年同期增加7.2%[31] - 公司利息收入为2,327万美元，较上年同期增加377.8%[31] - 公司利息费用为7,563万美元，较上年同期增加45.1%[31] - 公司净利润为1.10亿美元，较上年同期下降12.9%[31] - 公司每股基本收益为0.83美元，较上年同期下降12.6%[31] - 公司每股摊薄收益为0.83美元，较上年同期下降12.6%[31] 股利分配 - 公司宣布每股派发0.54美元的分红[34,36] 投资组合 - 公司的稳定投资组合包括121栋办公楼,总可租赁面积为17,040,239平方英尺,409家租户,经济占用率为83.7%[41] - 公司在建的开发项目包括1个新建项目,面积为875,000平方英尺,以及2个改建项目,面积为100,000平方英尺[42] - 公司未来开发管线包括8个未开发地块,总面积约64英亩[44] - 公司的投资组合主要集中在加利福尼亚州,除了10栋办公楼位于华盛顿州,1栋位于德克萨斯州奥斯汀[45] - 公司拥有3个合并物业合伙企业,分别持有56%、93%的权益[45] - 公司在运营合伙企业中拥有99%的普通合伙权益,其余1%由非关联投资者和前高管持有[47] - 公司将100 First LLC和303 Second LLC认定为可变利益主体,并将其纳入合并报表[49] - 公司持有的可供出售证券包括递延薪酬计划资产3,264.8万美元[54] 债务融资 - 公司于2024年1月发行4亿美元的无担保优先票据[58] - 公司于2024年3月修订并重述了其无担保循环信贷额度,将其增加至11亿美元,并将到期日延长至2028年7月31日[59] - 公司于2024年3月偿还了2.2亿美元的现有5.2亿美元无担保定期贷款,并将剩余3.2亿美元的到期日延长12个月至2025年10月3日[63] 股票回购和发行 - 公司于2024年2月批准了一项新的股票回购计划,授权回购总额不超过5亿美元[72] - 公司于2024年3月终止了之前的"at-the-market"股票发行计划,并启动了一项新的5亿美元"at-the-market"股票发行计划[71] 普通合伙单位 - 公司于2024年6月30日和2023年12月31日拥有约99%的普通合伙权益,其余约1%由非关联投资者和前高管持有[74] - 公司于2024年6月30日和2023年12月31日共有1,150,574份未兑换的普通合伙单位[74] - 公司于2024年6月30日和2023年12月31日的未兑换普通合伙单位的总赎回价值分别为3,640万美元和4,700万美元[75] 债务情况 - 公司于2024年6月30日和2023年12月31日的未偿还债务总额分别为51.58亿美元和52.2亿美元[68][69] - 公司于2024年上半年的资本化利息和递延融资成本为4,032.2万美元[70] 股权激励计划 - 公司维持一个股权激励计划,截至2024年6月30日可授予约200万股[77] - 公司CEO于2024年1月21日退休,新任CEO于2024年1月22日加入公司并获得101,627股限制性股票单位[78] - 2024年2月公司授予高管501,594股限制性股票单位,包括265,205股与业绩和市场条件挂钩的限制性股票单位和236,389股时间限制性股票单位[79] - 2024年

公司业绩 - Kilroy Realty (KRC) 公布的季度运营资金 (FFO) 为每股 $1.10，超过 Zacks 共识预期每股 $1.08，去年同期为每股 $1.19 [1] - 该季度报告的 FFO 超出预期 1.85%，上一季度实际 FFO 为每股 $1.11，超出预期 4.72% [1] - 过去四个季度，公司四次超过共识 FFO 预期 [2] - 公司季度营收为 $280.73 million，超过 Zacks 共识预期 0.76%，去年同期营收为 $284.28 million [2] - 过去四个季度中，公司两次超过共识营收预期 [2] 股价表现 - 公司股价自年初以来下跌约 7.3%，而 S&P 500 上涨 14% [3] 未来展望 - 公司 FFO 前景包括当前对未来季度的共识 FFO 预期以及这些预期的近期变化 [4] - 当前共识 FFO 预期为下一季度每股 $1.04，营收 $277.19 million，当前财年每股 $4.24，营收 $1.11 billion [7] 行业影响 - REIT 和 Equity Trust - Other 行业目前处于 Zacks 行业排名的底部 40% [8] - 研究显示，排名前 50% 的 Zacks 行业的表现超过底部 50% 的两倍以上 [8] 同行业公司 - Hudson Pacific Properties (HPP) 预计将于 8 月 7 日公布季度业绩，预计每股收益 $0.17，同比下降 29.2% [9] - HPP 的季度营收预计为 $215.43 million，同比下降 12.1% [10]

财务业绩 - 公司第二季度收入为2.807亿美元[3] - 每股摊薄净收益为0.41美元[3] - 每股摊薄基金营运收益(FFO)为1.10美元[3] - 公司营业收入为2.807亿美元，较上一季度略有增长[18] - 公司净收益为4,921万美元，较上一季度略有下降[19] - 公司EBITDA调整后为1.785亿美元，较上一季度有所下降[19] - 公司每股摊薄净收益为0.41美元，较上一季度略有下降[19] - 公司每股摊薄FFO为1.10美元，较上一季度略有下降[19] - 公司宣布每股派发0.54美元股息[19] - 公司第二季度总收入为2.79亿美元，较上一季度增加3.57%[24] - 公司第二季度净收益为5,570万美元，较上一季度增加5.01%[24] - 公司第二季度每股收益为0.42美元，较上一季度持平[24] - 公司第二季度资金来源和分配(FFO)为8,270万美元，较上一季度增加3.98%[26] - 公司第二季度可供分配资金(FAD)为7,220万美元，较上一季度增加4.05%[26] - 公司第二季度每股FFO为0.70美元，较上一季度增加3.92%[26] - 公司第二季度每股FAD为0.61美元，较上一季度增加4.00%[26] - 公司第二季度总营收为2.81亿美元，同比下降1.2%[29] - 第二季度净营业收入为1.89亿美元，同比下降4.6%[30] - 第二季度租金收入为2.26亿美元，同比下降3.4%[30] - 第二季度物业费用为5,928万美元，同比增加7.8%[30] - 第二季度资本性支出为2,207万美元[28] - 第二季度基金可供分配(FAD)为1.15亿美元[27] - 第二季度基金来源于营运(FFO)为1.33亿美元[27] - 第二季度每股基金来源于营运(FFO)为1.10美元[27] - 公司第二季度加权平均股数/单位为12.03亿[27] - 公司第二季度净收入为54,547千美元[134] - 公司第二季度同店净营业收入为180,961千美元[134] - 公司第二季度同店现金净营业收入为178,341千美元[132] - 公司第二季度EBITDA(经调整)为178,461千美元[137] - 公司第二季度EBITDA(经调整)归属于公司股东的部分为170,860千美元[137] - 公司第二季度EBITDA(经调整)减去利息收入为160,776千美元[137] - 公司第二季度一次性租赁成本为2,119千美元[134] - 公司第二季度折旧和摊销费用为87,151千美元[134] - 公司第二季度利息费用为36,763千美元[137] - 公司第二季度一般管理费用为18,951千美元[134] - 公司Q2 2024年GAAP经营活动现金流为88,693万美元[139] - 公司Q2 2024年可供分配资金为114,834万美元[139] - 公司Q2 2024年经常性租赁改善、租赁佣金和资本支出为22,069万美元[139] - 公司Q2 2024年非房地产家具、装置和设备折旧为1,562万美元[139] - 公司Q2 2024年运营资产和负债净变动为55,471万美元[139] - 公司Q2 2024年合并房地产合伙企业的FFO和FAD份额为5,634万美元[139] - 公司Q2 2024年与投资和融资活动相关的现金调整为65万美元[139] - 公司Q2 2024年可供分配资金为114,834万美元[139] - 公司Q2 2024年可供分配资金较上年同期下降3.9%[139,140] - 公司Q2 2024年经常性租赁改善、租赁佣金和资本支出较上年同期下降38.0%[139] 运营情况 - 稳定组合的出租率为83.7%，租赁率为85.4%[3] - 签署了约235,000平方英尺的租约,其中包括122,000平方英尺的新租赁和58,000平方英尺的续租[3] - 公司预计2024年同店现金净营业收入将下降3.0%至4.0%[9] - 公司预计2024年全年平均出租率为82.75%至83.75%[9] - 公司预计2024年剩余开发支出为2.25亿美元至2.75亿美元[9] - 公司同店净运营收入同比下降5.7%[19] - 公司同店现金净运营收入同比增长0.2%[19] - 公司期末出租率为83.7%，较上一季度有所下降[19] - 公司期末租赁率为85.4%，较上一季度有所下降[19] - 公司第二季度同店销售收入增长1.6%[36] - 公司第二季度同店现金净营业收入增长0.2%[36] - 公司总体租赁组合的稳定性良好，6月30日的整体出租率为90.1%[46] - 西雅图地区的出租率为83.1%，奥斯汀地区的出租率为72.3%[48] - 公司住宅物业的平均出租率为92.9%[49] - 二季度新签租约和续租的平均租金变化分别为9.0%和2.7%[50] - 年初至今新签租约和续租的平均租金变化分别为6.0%和-3.6%[53] - 二季度新签租约和续租的租赁期限分别为49个月和154个月[53] - 二季度新签租约和续租的平均租赁成本分别为32.58美元/平方英尺和166.78美元/平方英尺[53] - 二季度租赁续签率为21.6%[57] - 二季度新签租约和续租的面积分别为165,957平方英尺和53,258平方英尺[58]

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文章核心观点 - 公司股价年初至今下跌18%，2024年零降息概率上升或使REIT继续低估值交易；一季度FFO表现良好，全年指引上调；股息稳定且收益率达6.65%；虽面临入住率下降等逆风，但近期租赁量强劲、股息覆盖度高，利率下降或成积极催化剂 [1] 公司概况 - 公司是内部管理的REIT，截至一季度末，稳定投资组合包括121座办公楼，租给410个租户，可出租面积1700万平方英尺，入住率84.2%；还拥有3处稳定住宅物业，1001个单元，入住率93.1% [2] 财务表现 - 2024财年第一季度每股运营资金（FFO）为1.11美元，超市场共识，环比增加2美分；全年FFO指引上调至每股4.15 - 4.30美元 [1] - 上一次季度现金股息为每股0.54美元，与上一季度持平，年化每股2.16美元，股息收益率6.65% [1] - 按2024年FFO区间中点计算，公司市盈率为7.68倍，远低于2021年第一季度的约17倍 [2] - 第一季度末净债务与调整后EBITDA之比为6.3倍，高于一年前的6.0倍 [8] 租赁与入住率 - 第一季度租赁表现强劲，签约面积40万平方英尺，为2017年以来最高；GAAP租金上涨8.6%，现金租金下降2.9% [4] - 入住率84.2%，较上一季度下降80个基点，延续自疫情以来的负面趋势；一季度末投资组合出租率为85.7%，若二、三季度保持租赁势头，入住率有望稳定 [4] - 2024年有689,646平方英尺租约到期，2025年有713,532平方英尺租约到期，分别占年化基本租金的4.3%和4.1%；公司预计2024年底入住率在82.5% - 84% [5] 开发、流动性与杠杆 - 公司目前用2024年FFO指引中点的195%覆盖股息，股息安全可持续；总回报将来自股息收益和FFO倍数部分恢复带来的潜在资本增值 [6] - 2024年开发支出指引为2 - 3亿美元；在建物业将于2025年底前投入使用，将增加97.5万平方英尺可出租面积 [6] - 第一季度末现金及短期投资为9亿美元，无担保循环信贷额度下还有11亿美元可用；2024年和2025年分别有4.08亿美元左右债务到期，债务到期日程分布较均匀 [7] - 公司仍符合债务契约要求，但净债务与调整后EBITDA之比恶化 [8]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2024年3月31日，公司总资产为115.992亿美元，较2023年12月31日的114.01045亿美元增长1.74%[19] - 2024年第一季度，公司总营收为2.78581亿美元，较2023年同期的2.92802亿美元下降4.85%[22] - 2024年第一季度，公司总费用为1.972亿美元，较2023年同期的2.03361亿美元下降3.03%[22] - 2024年第一季度，公司净收入为5570万美元，较2023年同期的6523万美元下降14.61%[22] - 2024年第一季度，归属于普通股股东的净收入为4992万美元，较2023年同期的5660.8万美元下降11.81%[22] - 2024年第一季度，普通股股东基本每股净收入为0.42美元，较2023年同期的0.48美元下降12.5%[22] - 截至2024年3月31日，公司总负债为5.956469亿美元，较2023年12月31日的5.741352亿美元增长3.75%[19] - 截至2024年3月31日，公司股东权益为5.642731亿美元，较2023年12月31日的5.659693亿美元下降0.30%[19] - 2024年第一季度，公司加权平均普通股基本流通股数为1.17337666亿股，较2023年同期的1.17059329亿股增长0.24%[22] - 2024年第一季度，公司加权平均普通股摊薄流通股数为1.17960926亿股，较2023年同期的1.17406518亿股增长0.47%[22] - 2024财年净收入为55,700,000美元，较2023财年的65,230,000美元下降约14.6%[29] - 2024财年经营活动提供的净现金为167,869,000美元，较2023财年的182,136,000美元下降约7.8%[29] - 2024财年投资活动提供的净现金为76,849,000美元，而2023财年使用的净现金为121,348,000美元[29] - 2024财年融资活动提供的净现金为100,126,000美元，较2023财年的68,191,000美元增长约46.8%[29] - 截至2024年3月31日，现金及现金等价物和受限现金期末余额为855,007,000美元，较期初的510,163,000美元增长约67.6%[29] - 截至2024年3月31日，总资产为11,599,200,000美元，较2023年12月31日的11,401,045,000美元增长约1.7%[33] - 截至2024年3月31日，总负债为5,956,469,000美元，较2023年12月31日的5,741,352,000美元增长约3.7%[33] - 2024年第一季度总营收为278,581,000美元，较2023年同期的292,802,000美元下降约4.9%[36] - 2024年第一季度总费用为197,200,000美元，较2023年同期的203,361,000美元下降约3.0%[36] - 2024年第一季度归属于普通股股东的净收入为50,422,000美元，较2023年同期的57,168,000美元下降约11.8%[36] - 2024财年净收入为55700美元，2023财年为65230美元[43] - 2024财年经营活动提供的净现金为167869美元，2023财年为182136美元[43] - 2024财年投资活动提供的净现金为76849美元，2023财年使用的净现金为121348美元[43] - 2024财年融资活动提供的净现金为100126美元，2023财年为68191美元[43] - 2024年和2023年第一季度，归属于普通股股东的净利润分别为49,920,000美元和56,608,000美元[121] - 2024年和2023年第一季度，归属于普通合伙人的净利润分别为50,422,000美元和57,168,000美元[123] - 2024年和2023年第一季度，基本每股收益和摊薄后每股收益均为0.42美元和0.48美元[121][123] - 2024年和2023年3月31日，现金支付利息净额分别为16,336,000美元和8,980,000美元[126][128] - 2024年和2023年3月31日，现金和现金等价物及受限现金期初金额分别为510,163,000美元和347,379,000美元，期末金额分别为855,007,000美元和476,358,000美元[127][130] - 2024年和2023年3月31日，应付普通股股东和普通合伙人的股息和分配应计额分别为65,111,000美元和64,461,000美元[126][128] - 2024年第一季度，公司净收入为55700000美元，较2023年同期的65230000美元下降14.6%[182] - 2024年第一季度，公司净营业收入为189270000美元，较2023年同期的208425000美元下降9.2%[182] - 2024年第一季度，公司一般和行政费用为17579000美元，较2023年同期的23936000美元下降26.6%[182] - 2024年第一季度，公司租赁成本为2279000美元，较2023年同期的1372000美元增长66.1%[182] - 2024年第一季度，公司折旧和摊销费用为88031000美元，较2023年同期的93676000美元下降6.0%[182] - 2024年第一季度，公司利息费用为38871000美元，较2023年同期的25671000美元增长51.4%[182] - 2024年第一季度净营业收入为1.8927亿美元，较2023年同期的2.08425亿美元减少1920万美元，降幅9.2%[183][184] - 2024年第一季度一般及行政费用减少640万美元，降幅26.6%，主要因股份支付费用减少[185] - 2024年第一季度租赁成本增加90万美元，增幅66.1%，主要因租赁间接费用增加[186] - 2024年第一季度折旧和摊销减少560万美元，降幅6.0%[187] - 2024年第一季度总利息支出增加1320万美元，增幅51.4%，主要因平均未偿债务余额和加权平均利率上升[187] - 2024年第一季度归属于合并房地产合伙企业非控股股东的净收入减少280万美元，降幅34.5%，主要因租赁到期导致租金收入降低[189] - 截至2024年3月31日，公司总债务占总市值的54.5%，总债务为51.59926亿美元，总市值为94.77499亿美元[201] 公司各业务线数据关键指标变化 - 截至2024年3月31日，稳定办公物业有121栋建筑，可出租面积17043497平方英尺，租户410个，入住率84.2%[47] - 截至2024年3月31日，稳定住宅物业有3个项目，1001个单元，入住率93.1%[47] - 截至2024年3月31日，在建开发项目1个，预计可出租面积875000平方英尺；在建再开发项目2个，预计可出租面积100000平方英尺[48] - 截至2024年3月31日，公司稳定投资组合包括121处物业，约1700万可出租平方英尺和1,001套住宅单元[164] - 截至2024年3月31日，公司未来开发管道包括8个潜在开发地点，约64英亩未开发土地，有望开发超600万可出租平方英尺[165] - 截至2024年3月31日，在建的开发和再开发项目分别有1个和2个，预计可出租面积分别为875,000平方英尺和100,000平方英尺[166] - 公司稳定办公运营物业可出租面积从2023年3月31日的16,206,299平方英尺增至2024年3月31日的17,043,497平方英尺[167] - 截至2024年3月31日，公司稳定投资组合总可出租面积为17043497平方英尺，入住率为84.2%，较2023年12月31日的85.0%和9月30日的86.2%有所下降[168] - 2024年第一季度，稳定投资组合平均入住率为84.5%，低于2023年同期的89.9%；同店投资组合平均入住率为85.2%，低于2023年同期的89.9%；住宅投资组合平均入住率为93.1%，略低于2023年同期的93.4%[170] - 截至2024年3月31日，公司20大租户的年化基础租金收入总计433019000美元，占总年化基础租金收入的53.9%，租用可出租面积7367283平方英尺，占总可出租面积的43.1%[173] - 稳定办公投资组合中，同店物业有119栋，可出租面积为16213906平方英尺；稳定开发和重建物业有2栋，可出租面积为829591平方英尺[179] - 2024年第一季度，已开始的二代租赁新租约10份、续租约12份，可出租面积分别为109,490平方英尺和129,776平方英尺，租金变化率分别为4.3%和-7.1%[151] - 2024年第一季度，已执行的二代租赁新租约16份、续租约12份，可出租面积分别为140,401平方英尺和129,776平方英尺，租金变化率分别为8.6%和-2.9%，续租率30.9%[152] - 2024年3月31日止三个月，16份新租约共134,501可出租平方英尺已签署但未开始[156] - 2024年剩余时间至2029年，公司稳定投资组合（不含住宅物业）将有340份租约到期，涉及6,731,089平方英尺，占总租赁面积47.5%，年化基础租金336,934,000美元，占比41.9%[160] - 公司稳定投资组合目前有270万可出租平方英尺（占比15.8%）的可用空间，2024年剩余时间和2025年将有占已占用面积约9.9%的租约到期，涉及约140万可出租平方英尺，占总年化基础租金收入的8.4%[162] - 截至2024年3月31日，公司稳定投资组合中有约160万可出租平方英尺（占比9.6%）的空间可用于转租，其中约6.5%为空置空间，3.1%由转租租户占用，约187,231平方英尺（5份租约）将于2024年到期，约24,819平方英尺（2份租约）将于2025年到期[163] 公司运营合伙企业相关情况 - 截至2024年3月31日，公司在运营合伙企业中拥有约99.0%的普通一般合伙权益[52] - 2024年1月，运营合伙企业公开发行4亿美元无担保优先票据，年利率6.250%，2036年1月15日到期[62] - 2024年3月，运营合伙企业修订并重述无担保循环信贷安排，借款能力11亿美元，到期日延至2028年7月31日，3月31日利率6.34%，年费0.200%[63] - 运营合伙企业偿还2亿美元现有无担保定期贷款安排，将2亿美元剩余本金余额到期日延至2025年10月3日，3月31日利率6.37%[67][68] - 截至2024年3月31日，2022年定期贷款安排未偿借款1.2亿美元，利率6.38%，到期日2024年10月3日[70] - 截至2024年3月31日，所有未偿债务总本金价值51.59926亿美元，2024 - 2029年及以后有不同到期金额[74] - 截至2024年3月31日，公司拥有运营合伙企业约99.0%普通合伙权益，非控股股东持有约1.0%，赎回价值4130万美元[82][83] - 2024年1月，运营合伙企业发行4亿美元无担保优先票据，利率6.250%[195] - 2024年3月，运营合伙企业修订并重述无担保循环信贷协议，维持11亿美元借款额度，到期日延长至2028年7月31日[195] - 2024年3月，运营合伙企业修订并重述无担保循环信贷安排，借款能力11亿美元，到期日延至2028年7月31日，3月31日利率6.34% [209] - 运营合伙企业偿还2亿美元现有无担保定期贷款安排，将2亿美元剩余本金余额到期日延至2025年10月3日，3月31日利率6.37% [213] - 截至2024年3

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO为1.11美元,较上一季度增加0.03美元,主要由于直线租金准备金减少和管理费用降低所致 [22] - 同店现金NOI下降约7%,主要由于上一期包含1200万美元的修复费用,使得本期难以比较 [23] - 稳定组合的期末出租率为84.2%,租赁率为85.7%,较上季度有所下降,主要由于洛杉矶地区的一些退租所致 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度公司签约约40万平方英尺的租赁,为2017年以来最高的第一季度租赁量,同比增加40% [11] - 公司在南加州市场和多个行业如游戏、专业服务、金融和科技等领域看到租赁强劲 [11] - 公司在圣地亚哥Del Mar组合签约7万平方英尺的新增和续租租赁,使该子市场的租赁率达到98% [12] - 公司在西雅图West 8th Street项目签约了首个新租赁,由一家人工智能公司承租部分楼层 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在洛杉矶市场第一季度和4月份都看到较多租赁活动,但仍有较高空置率需要解决 [78][79] - 公司在旧金山市场看到人工智能相关租赁占比约25%,并预计未来几年人工智能需求将持续增长 [98][99][100][101] - 公司在圣地亚哥市场的Torrey Pines和UTC子市场正在复苏,但大型租户需求尚未完全恢复 [114][115] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将保持谨慎和灵活的资本配置策略,在合适的时机进行收购和出售资产 [19][50][86][87] - 公司看好生命科学行业的长期增长前景,认为自身在该领域的布局将受益于行业趋势 [17][63][64][65] - 公司认为人工智能需求将是未来几年推动其市场需求的重要因素 [13][98][99][100][101] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司CEO表示公司的高质量资产组合和平台优势将使其受益于市场复苏 [9][19] - 管理层对科技和生命科学行业的资本市场环境表示乐观,认为将带动相关租赁需求 [15][16][17][63][64][65] - 管理层认为交易市场正在逐步恢复,但交易量仍然较低,公司将保持谨慎和耐心 [18][69] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Blaine Heck 提问** 公司签署的短期租约是否会带来租赁率波动的风险 [38][39][40][41][42][43][44][45][46] **Angela Aman 和 Rob Paratte 回答** 公司签署短期租约主要是为了维持空置率,并希望能够将其转化为长期租约。短期租约不会对租赁率产生持续的波动影响 [40][41][42][43][44][45][46] 问题2 **Camille Bonnel 提问** 公司是否会考虑剥离部分业务 [48][49][50][51] **Angela Aman 回答** 公司目前的办公和生命科学业务存在较强的协同效应,不太考虑剥离部分业务,而是会继续保持灵活的资本配置策略 [50][51] 问题3 **Michael Griffin 提问** 公司如何看待与Riot Games和LinkedIn的长期租约续签 [53][54][55] **Rob Paratte 回答** 公司正在与这些主要租户保持积极沟通,努力满足他们的战略需求,并确保长期稳定的合作关系 [54][55]