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文章核心观点 - 公司股价年初至今下跌18%，2024年零降息概率上升或使REIT继续低估值交易；一季度FFO表现良好，全年指引上调；股息稳定且收益率达6.65%；虽面临入住率下降等逆风，但近期租赁量强劲、股息覆盖度高，利率下降或成积极催化剂 [1] 公司概况 - 公司是内部管理的REIT，截至一季度末，稳定投资组合包括121座办公楼，租给410个租户，可出租面积1700万平方英尺，入住率84.2%；还拥有3处稳定住宅物业，1001个单元，入住率93.1% [2] 财务表现 - 2024财年第一季度每股运营资金（FFO）为1.11美元，超市场共识，环比增加2美分；全年FFO指引上调至每股4.15 - 4.30美元 [1] - 上一次季度现金股息为每股0.54美元，与上一季度持平，年化每股2.16美元，股息收益率6.65% [1] - 按2024年FFO区间中点计算，公司市盈率为7.68倍，远低于2021年第一季度的约17倍 [2] - 第一季度末净债务与调整后EBITDA之比为6.3倍，高于一年前的6.0倍 [8] 租赁与入住率 - 第一季度租赁表现强劲，签约面积40万平方英尺，为2017年以来最高；GAAP租金上涨8.6%，现金租金下降2.9% [4] - 入住率84.2%，较上一季度下降80个基点，延续自疫情以来的负面趋势；一季度末投资组合出租率为85.7%，若二、三季度保持租赁势头，入住率有望稳定 [4] - 2024年有689,646平方英尺租约到期，2025年有713,532平方英尺租约到期，分别占年化基本租金的4.3%和4.1%；公司预计2024年底入住率在82.5% - 84% [5] 开发、流动性与杠杆 - 公司目前用2024年FFO指引中点的195%覆盖股息，股息安全可持续；总回报将来自股息收益和FFO倍数部分恢复带来的潜在资本增值 [6] - 2024年开发支出指引为2 - 3亿美元；在建物业将于2025年底前投入使用，将增加97.5万平方英尺可出租面积 [6] - 第一季度末现金及短期投资为9亿美元，无担保循环信贷额度下还有11亿美元可用；2024年和2025年分别有4.08亿美元左右债务到期，债务到期日程分布较均匀 [7] - 公司仍符合债务契约要求，但净债务与调整后EBITDA之比恶化 [8]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2024年3月31日，公司总资产为115.992亿美元，较2023年12月31日的114.01045亿美元增长1.74%[19] - 2024年第一季度，公司总营收为2.78581亿美元，较2023年同期的2.92802亿美元下降4.85%[22] - 2024年第一季度，公司总费用为1.972亿美元，较2023年同期的2.03361亿美元下降3.03%[22] - 2024年第一季度，公司净收入为5570万美元，较2023年同期的6523万美元下降14.61%[22] - 2024年第一季度，归属于普通股股东的净收入为4992万美元，较2023年同期的5660.8万美元下降11.81%[22] - 2024年第一季度，普通股股东基本每股净收入为0.42美元，较2023年同期的0.48美元下降12.5%[22] - 截至2024年3月31日，公司总负债为5.956469亿美元，较2023年12月31日的5.741352亿美元增长3.75%[19] - 截至2024年3月31日，公司股东权益为5.642731亿美元，较2023年12月31日的5.659693亿美元下降0.30%[19] - 2024年第一季度，公司加权平均普通股基本流通股数为1.17337666亿股，较2023年同期的1.17059329亿股增长0.24%[22] - 2024年第一季度，公司加权平均普通股摊薄流通股数为1.17960926亿股，较2023年同期的1.17406518亿股增长0.47%[22] - 2024财年净收入为55,700,000美元，较2023财年的65,230,000美元下降约14.6%[29] - 2024财年经营活动提供的净现金为167,869,000美元，较2023财年的182,136,000美元下降约7.8%[29] - 2024财年投资活动提供的净现金为76,849,000美元，而2023财年使用的净现金为121,348,000美元[29] - 2024财年融资活动提供的净现金为100,126,000美元，较2023财年的68,191,000美元增长约46.8%[29] - 截至2024年3月31日，现金及现金等价物和受限现金期末余额为855,007,000美元，较期初的510,163,000美元增长约67.6%[29] - 截至2024年3月31日，总资产为11,599,200,000美元，较2023年12月31日的11,401,045,000美元增长约1.7%[33] - 截至2024年3月31日，总负债为5,956,469,000美元，较2023年12月31日的5,741,352,000美元增长约3.7%[33] - 2024年第一季度总营收为278,581,000美元，较2023年同期的292,802,000美元下降约4.9%[36] - 2024年第一季度总费用为197,200,000美元，较2023年同期的203,361,000美元下降约3.0%[36] - 2024年第一季度归属于普通股股东的净收入为50,422,000美元，较2023年同期的57,168,000美元下降约11.8%[36] - 2024财年净收入为55700美元，2023财年为65230美元[43] - 2024财年经营活动提供的净现金为167869美元，2023财年为182136美元[43] - 2024财年投资活动提供的净现金为76849美元，2023财年使用的净现金为121348美元[43] - 2024财年融资活动提供的净现金为100126美元，2023财年为68191美元[43] - 2024年和2023年第一季度，归属于普通股股东的净利润分别为49,920,000美元和56,608,000美元[121] - 2024年和2023年第一季度，归属于普通合伙人的净利润分别为50,422,000美元和57,168,000美元[123] - 2024年和2023年第一季度，基本每股收益和摊薄后每股收益均为0.42美元和0.48美元[121][123] - 2024年和2023年3月31日，现金支付利息净额分别为16,336,000美元和8,980,000美元[126][128] - 2024年和2023年3月31日，现金和现金等价物及受限现金期初金额分别为510,163,000美元和347,379,000美元，期末金额分别为855,007,000美元和476,358,000美元[127][130] - 2024年和2023年3月31日，应付普通股股东和普通合伙人的股息和分配应计额分别为65,111,000美元和64,461,000美元[126][128] - 2024年第一季度，公司净收入为55700000美元，较2023年同期的65230000美元下降14.6%[182] - 2024年第一季度，公司净营业收入为189270000美元，较2023年同期的208425000美元下降9.2%[182] - 2024年第一季度，公司一般和行政费用为17579000美元，较2023年同期的23936000美元下降26.6%[182] - 2024年第一季度，公司租赁成本为2279000美元，较2023年同期的1372000美元增长66.1%[182] - 2024年第一季度，公司折旧和摊销费用为88031000美元，较2023年同期的93676000美元下降6.0%[182] - 2024年第一季度，公司利息费用为38871000美元，较2023年同期的25671000美元增长51.4%[182] - 2024年第一季度净营业收入为1.8927亿美元，较2023年同期的2.08425亿美元减少1920万美元，降幅9.2%[183][184] - 2024年第一季度一般及行政费用减少640万美元，降幅26.6%，主要因股份支付费用减少[185] - 2024年第一季度租赁成本增加90万美元，增幅66.1%，主要因租赁间接费用增加[186] - 2024年第一季度折旧和摊销减少560万美元，降幅6.0%[187] - 2024年第一季度总利息支出增加1320万美元，增幅51.4%，主要因平均未偿债务余额和加权平均利率上升[187] - 2024年第一季度归属于合并房地产合伙企业非控股股东的净收入减少280万美元，降幅34.5%，主要因租赁到期导致租金收入降低[189] - 截至2024年3月31日，公司总债务占总市值的54.5%，总债务为51.59926亿美元，总市值为94.77499亿美元[201] 公司各业务线数据关键指标变化 - 截至2024年3月31日，稳定办公物业有121栋建筑，可出租面积17043497平方英尺，租户410个，入住率84.2%[47] - 截至2024年3月31日，稳定住宅物业有3个项目，1001个单元，入住率93.1%[47] - 截至2024年3月31日，在建开发项目1个，预计可出租面积875000平方英尺；在建再开发项目2个，预计可出租面积100000平方英尺[48] - 截至2024年3月31日，公司稳定投资组合包括121处物业，约1700万可出租平方英尺和1,001套住宅单元[164] - 截至2024年3月31日，公司未来开发管道包括8个潜在开发地点，约64英亩未开发土地，有望开发超600万可出租平方英尺[165] - 截至2024年3月31日，在建的开发和再开发项目分别有1个和2个，预计可出租面积分别为875,000平方英尺和100,000平方英尺[166] - 公司稳定办公运营物业可出租面积从2023年3月31日的16,206,299平方英尺增至2024年3月31日的17,043,497平方英尺[167] - 截至2024年3月31日，公司稳定投资组合总可出租面积为17043497平方英尺，入住率为84.2%，较2023年12月31日的85.0%和9月30日的86.2%有所下降[168] - 2024年第一季度，稳定投资组合平均入住率为84.5%，低于2023年同期的89.9%；同店投资组合平均入住率为85.2%，低于2023年同期的89.9%；住宅投资组合平均入住率为93.1%，略低于2023年同期的93.4%[170] - 截至2024年3月31日，公司20大租户的年化基础租金收入总计433019000美元，占总年化基础租金收入的53.9%，租用可出租面积7367283平方英尺，占总可出租面积的43.1%[173] - 稳定办公投资组合中，同店物业有119栋，可出租面积为16213906平方英尺；稳定开发和重建物业有2栋，可出租面积为829591平方英尺[179] - 2024年第一季度，已开始的二代租赁新租约10份、续租约12份，可出租面积分别为109,490平方英尺和129,776平方英尺，租金变化率分别为4.3%和-7.1%[151] - 2024年第一季度，已执行的二代租赁新租约16份、续租约12份，可出租面积分别为140,401平方英尺和129,776平方英尺，租金变化率分别为8.6%和-2.9%，续租率30.9%[152] - 2024年3月31日止三个月，16份新租约共134,501可出租平方英尺已签署但未开始[156] - 2024年剩余时间至2029年，公司稳定投资组合（不含住宅物业）将有340份租约到期，涉及6,731,089平方英尺，占总租赁面积47.5%，年化基础租金336,934,000美元，占比41.9%[160] - 公司稳定投资组合目前有270万可出租平方英尺（占比15.8%）的可用空间，2024年剩余时间和2025年将有占已占用面积约9.9%的租约到期，涉及约140万可出租平方英尺，占总年化基础租金收入的8.4%[162] - 截至2024年3月31日，公司稳定投资组合中有约160万可出租平方英尺（占比9.6%）的空间可用于转租，其中约6.5%为空置空间，3.1%由转租租户占用，约187,231平方英尺（5份租约）将于2024年到期，约24,819平方英尺（2份租约）将于2025年到期[163] 公司运营合伙企业相关情况 - 截至2024年3月31日，公司在运营合伙企业中拥有约99.0%的普通一般合伙权益[52] - 2024年1月，运营合伙企业公开发行4亿美元无担保优先票据，年利率6.250%，2036年1月15日到期[62] - 2024年3月，运营合伙企业修订并重述无担保循环信贷安排，借款能力11亿美元，到期日延至2028年7月31日，3月31日利率6.34%，年费0.200%[63] - 运营合伙企业偿还2亿美元现有无担保定期贷款安排，将2亿美元剩余本金余额到期日延至2025年10月3日，3月31日利率6.37%[67][68] - 截至2024年3月31日，2022年定期贷款安排未偿借款1.2亿美元，利率6.38%，到期日2024年10月3日[70] - 截至2024年3月31日，所有未偿债务总本金价值51.59926亿美元，2024 - 2029年及以后有不同到期金额[74] - 截至2024年3月31日，公司拥有运营合伙企业约99.0%普通合伙权益，非控股股东持有约1.0%，赎回价值4130万美元[82][83] - 2024年1月，运营合伙企业发行4亿美元无担保优先票据，利率6.250%[195] - 2024年3月，运营合伙企业修订并重述无担保循环信贷协议，维持11亿美元借款额度，到期日延长至2028年7月31日[195] - 2024年3月，运营合伙企业修订并重述无担保循环信贷安排，借款能力11亿美元，到期日延至2028年7月31日，3月31日利率6.34% [209] - 运营合伙企业偿还2亿美元现有无担保定期贷款安排，将2亿美元剩余本金余额到期日延至2025年10月3日，3月31日利率6.37% [213] - 截至2024年3

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO为1.11美元,较上一季度增加0.03美元,主要由于直线租金准备金减少和管理费用降低所致 [22] - 同店现金NOI下降约7%,主要由于上一期包含1200万美元的修复费用,使得本期难以比较 [23] - 稳定组合的期末出租率为84.2%,租赁率为85.7%,较上季度有所下降,主要由于洛杉矶地区的一些退租所致 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度公司签约约40万平方英尺的租赁,为2017年以来最高的第一季度租赁量,同比增加40% [11] - 公司在南加州市场和多个行业如游戏、专业服务、金融和科技等领域看到租赁强劲 [11] - 公司在圣地亚哥Del Mar组合签约7万平方英尺的新增和续租租赁,使该子市场的租赁率达到98% [12] - 公司在西雅图West 8th Street项目签约了首个新租赁,由一家人工智能公司承租部分楼层 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在洛杉矶市场第一季度和4月份都看到较多租赁活动,但仍有较高空置率需要解决 [78][79] - 公司在旧金山市场看到人工智能相关租赁占比约25%,并预计未来几年人工智能需求将持续增长 [98][99][100][101] - 公司在圣地亚哥市场的Torrey Pines和UTC子市场正在复苏,但大型租户需求尚未完全恢复 [114][115] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将保持谨慎和灵活的资本配置策略,在合适的时机进行收购和出售资产 [19][50][86][87] - 公司看好生命科学行业的长期增长前景,认为自身在该领域的布局将受益于行业趋势 [17][63][64][65] - 公司认为人工智能需求将是未来几年推动其市场需求的重要因素 [13][98][99][100][101] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司CEO表示公司的高质量资产组合和平台优势将使其受益于市场复苏 [9][19] - 管理层对科技和生命科学行业的资本市场环境表示乐观,认为将带动相关租赁需求 [15][16][17][63][64][65] - 管理层认为交易市场正在逐步恢复,但交易量仍然较低,公司将保持谨慎和耐心 [18][69] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Blaine Heck 提问** 公司签署的短期租约是否会带来租赁率波动的风险 [38][39][40][41][42][43][44][45][46] **Angela Aman 和 Rob Paratte 回答** 公司签署短期租约主要是为了维持空置率,并希望能够将其转化为长期租约。短期租约不会对租赁率产生持续的波动影响 [40][41][42][43][44][45][46] 问题2 **Camille Bonnel 提问** 公司是否会考虑剥离部分业务 [48][49][50][51] **Angela Aman 回答** 公司目前的办公和生命科学业务存在较强的协同效应,不太考虑剥离部分业务,而是会继续保持灵活的资本配置策略 [50][51] 问题3 **Michael Griffin 提问** 公司如何看待与Riot Games和LinkedIn的长期租约续签 [53][54][55] **Rob Paratte 回答** 公司正在与这些主要租户保持积极沟通,努力满足他们的战略需求,并确保长期稳定的合作关系 [54][55]

股息与收益分配 - 公司宣布并支付普通股季度现金股息每股0.54美元，相当于年化2.16美元[3] 财务关键指标（季度对比） - 2024年3月31日季度收入为278,581,000美元，较2023年12月31日季度的269,016,000美元增长约3.56%[19] - 2024年3月31日季度归属于普通股股东的净利润为49,920,000美元，每股摊薄收益0.42美元[19] - 2024年3月31日季度净营业收入为189,270,000美元，净营业收入利润率为67.9%[19] - 2024年3月31日季度调整后EBITDA为182,602,000美元[19] - 2024年3月31日季度运营资金为133,723,000美元，每股摊薄运营资金为1.11美元[19] - 2024年3月31日季度可分配资金为125,328,000美元[19] - 2024年第一季度总营收为2.78581亿美元，较上一季度的2.69016亿美元增长3.56%[27] - 2024年第一季度总费用为1.972亿美元，较上一季度的1.94341亿美元增长1.47%[27] - 2024年第一季度净收入为5570万美元，较上一季度的5304.6万美元增长5.00%[27] - 2024年第一季度归属于普通股股东的净收入为4992万美元，较上一季度的4728.4万美元增长5.57%[27] - 2024年第一季度基本每股归属于普通股股东的净收入为0.42美元，与上一季度持平[27] - 2024年第一季度运营资金为1.33723亿美元，较上一季度的1.29257亿美元增长3.45%[29] - 2024年第一季度基本每股运营资金为1.12美元，较上一季度的1.09美元增长2.75%[29] - 2024年第一季度可分配资金为1.25328亿美元，较上一季度的1.09528亿美元增长14.42%[29] 财务关键指标（年度对比） - 2024年第一季度总运营收入2.78581亿美元，较2023年的2.92802亿美元下降4.9%[33] - 2024年第一季度总运营费用8931.1万美元，较2023年的8437.7万美元增长5.8%[33] - 2024年第一季度净运营收入1.8927亿美元，较2023年的2.08425亿美元下降9.2%[33] - 同店组合中，2024年第一季度总运营收入2.65719亿美元，较2023年的2.82297亿美元下降5.9%[37] - 同店组合中，2024年第一季度总运营费用8302.7万美元，较2023年的8073.8万美元增长2.8%[37] - 同店组合中，2024年第一季度净运营收入1.82692亿美元，较2023年的2.01559亿美元下降9.4%[37] - 同店组合中，2024年第一季度现金基础总运营收入2.63181亿美元，较2023年的2.74939亿美元下降4.3%[37] - 同店组合中，2024年第一季度现金净运营收入1.80251亿美元，较2023年的1.94301亿美元下降7.2%[37] - 2024年第一季度可分配给普通股股东的净收入为49,920,000美元，2023年第一季度为56,608,000美元[144] - 2024年第一季度净收入为55,700,000美元，2023年第一季度为65,230,000美元[144] - 2024年第一季度定义的净营业收入为189,270,000美元，2023年第一季度为208,425,000美元[144] - 2024年第一季度同店净营业收入为182,692,000美元，2023年第一季度为188,516,000美元[144] - 2024年第一季度同店现金净营业收入为180,251,000美元，2023年第一季度为186,338,000美元[144] - 2024年第一季度调整后的EBITDA为182,602,000美元，2023年第一季度为184,577,000美元[152] - 2024年第一季度公司调整后EBITDA份额为173,942,000美元，2023年第一季度为173,018,000美元[152] - 2024年第一季度公司调整后EBITDA份额减去利息收入为160,752,000美元，2023年第一季度为171,558,000美元[152] 投资组合出租与入住率 - 截至2024年3月31日，稳定投资组合出租率85.7%，入住率84.2%[3] - 2024年3月31日季度末稳定投资组合的入住率为84.2%，出租率为85.7%[19] - 稳定投资组合截至2024年3月31日的平均入住率为84.2%，低于2023年12月31日的85.0%[41] - 稳定投资组合截至2024年3月31日的租赁率为85.7%，低于2023年12月31日的86.4%[41] - 洛杉矶地区总面积4338046平方英尺，2024年3月31日占用率76.5%，2023年12月31日为79.0%；2024年3月31日出租率77.6%，2023年12月31日为80.1%[44] - 洛杉矶1500 N. El Centro Avenue面积113447平方英尺，2024年3月31日占用率从2023年12月31日的41.4%升至63.6%[44] - 洛杉矶6115 W. Sunset Boulevard面积26238平方英尺，2024年3月31日占用率从2023年12月31日的53.0%降至23.8%[44] - 洛杉矶6255 W. Sunset Boulevard面积325772平方英尺，2024年3月31日占用率从2023年12月31日的77.9%降至66.5%，出租率从84.1%降至67.0%[44] - 圣地亚哥地区总面积2776276平方英尺，2024年3月31日占用率87.9%，2023年12月31日为88.6%；2024年3月31日出租率89.7%，2023年12月31日为89.5%[46] - 圣地亚哥13480 Evening Creek Drive North面积143401平方英尺，2024年3月31日占用率从2023年12月31日的54.5%升至63.1%[46] - 圣地亚哥13500 Evening Creek Drive North面积143749平方英尺，2024年3月31日占用率从2023年12月31日的92.9%降至81.0%[46] - 圣地亚哥2100 Kettner Boulevard面积212423平方英尺，2024年3月31日占用率从2023年12月31日的20.5%升至21.2%，出租率从23.8%升至24.2%[46] - 洛杉矶8560 W. Sunset Boulevard面积76359平方英尺，2024年3月31日占用率从2023年12月31日的87.6%降至77.4%，出租率升至91.7%[44] - 洛杉矶3880 Kilroy Airport Way面积96923平方英尺，2024年3月31日占用率从2023年12月31日的100.0%降至51.9%[44] - 旧金山湾区总面积6170022平方英尺，3月31日2024年占用率89.9%，12月31日2023年为91.0%；租赁率3月31日2024年为91.3%，12月31日2023年为91.6%[48] - 西雅图总面积3000178平方英尺，3月31日2024年占用率83.6%，12月31日2023年为83.4%；租赁率3月31日2024年为84.1%，12月31日2023年为84.0%[50] - 奥斯汀总面积758975平方英尺，3月31日2024年占用率71.5%，12月31日2023年为64.9%；租赁率3月31日2024年和12月31日2023年均为78.2%[50] - 稳定投资组合总面积17043497平方英尺，3月31日2024年占用率84.2%，12月31日2023年为85.0%；租赁率3月31日2024年为85.7%，12月31日2023年为86.4%[50] - 住宅物业总数1001个单位，3月31日2024年平均入住率93.1%，12月31日2023年为92.5%[51] 租约相关情况 - 签署约40万平方英尺租约，GAAP租金增长8.6%，现金租金下降2.9%[3] - 本季度已开始的租赁中，第二代租赁新租10个、续租12个，面积239266平方英尺，GAAP租金变化4.3%，现金租金变化 -7.1%[53] - 本季度已开始的租赁中，第一代等租赁新租2个，面积53469平方英尺[53] - 本季度已执行的租赁中，第二代租赁新租16个、续租12个，面积270177平方英尺，GAAP租金变化8.6%，现金租金变化 -2.9%，续租率30.9%[57] - 本季度已执行的租赁中，第一代等租赁新租4个，面积13717平方英尺[57] - 截至2024年3月31日的三个月内，公司签署了115864平方英尺租期少于一年的租约[57] 融资与债务安排 - 1月完成4亿美元12年期无担保优先票据公开发行，利率6.250%[3] - 3月完成11亿美元无担保循环信贷安排重铸，到期日为2028年7月31日[3] - 偿还2亿美元现有5.2亿美元无担保定期贷款安排，并将剩余3.2亿美元中的2亿美元到期日延长至2027年10月3日[3] - 公司资本结构：无担保债务总计45.48712亿美元，占总市值48.0%；有担保债务总计6.11214亿美元，占总市值6.5%；总债务51.59926亿美元，占总市值54.5%；股权和非控股权益总计43.17573亿美元，占总市值45.5%；总市值94.77499亿美元[88] - 部分无担保债务信息：Term Loan Facility（2026年到期）本金1.2亿美元，占总市值1.3%，利率6.38%；Term Loan Facility（2027年到期）本金2亿美元，占总市值2.1%，利率6.37%等[88] - 部分有担保债务信息：12100,12200, and 12312 W. Olympic Blvd., Los Angeles本金1.55469亿美元，占总市值1.6%，利率3.57%；320 Westlake Ave. N. and 321 Terry Ave. N., Seattle本金8074.5万美元，占总市值0.9%，利率4.48%等[88] - 债务分析：不同债务的加权平均利率在2.50% - 6.25%之间，占总债务比例在7% - 10%之间[92] 净债务与EBITDA比率 - 2024年3月31日净债务42.26663亿美元，调整后EBITDA为6.72267亿美元，净债务与调整后EBITDA比率为6.3x；调整后EBITDA减去利息收入为6.37945亿美元，净债务与该指标比率为6.6x[95] - 不同时间点净债务与调整后EBITDA比率变化：从2023年3月31日到2024年3月31日，净债务与调整后EBITDA比率从6.0x上升到6.3x，净债务与调整后EBITDA减去利息收入比率从6.1x上升到6.6x[95] 债务契约指标 - 截至2024年3月31日，无担保信贷和定期贷款安排及私募票据的总债务与总资产价值比率为32%，低于60%的契约要求[96] - 截至2024年3月31日，无担保信贷和定期贷款安排及私募票据的固定费用覆盖率为3.3x，高于1.5x的契约要求[96] - 截至2024年3月31日，无担保信贷和定期贷款安排及私募票据的无担保债务比率为3.18x，高于1.67x的契约要求[96] - 截至2024年3月31日，无担保信贷和定期贷款安排及私募票据的无抵押资产池债务偿付覆盖率为3.67x，高于1.75x的契约要求[96] - 截至2024年3月31日，2024 - 2036年到期的无担保优先票据的总债务与总资产价值比率为40%，低于60%的契约要求[96] - 截至2024年3月31日，2024 - 2036年到期的无担保优先票据的利息覆盖率为5.8x，高于1.5x的契约要求[96] - 截至2024年3月31日，2024 - 2036年到期的无担保优先票据的有担保债务与总资产价值比率为5%，低于40%的契约要求[96] - 截至2024年3月31日，2024 - 2036年到期

稳定运营物业数据 - 截至2023年12月31日，稳定运营物业组合中，稳定办公物业有121栋，可出租面积17044128平方英尺，租户410个，经济入住率85.0%，出租率86.4%[26] - 截至2023年12月31日，稳定住宅物业有3处，共1001个单元，平均入住率92.8%[27] - 截至2023年12月31日，稳定运营物业组合中，稳定办公物业有121栋建筑，可出租面积17,044,128平方英尺，租户410个，经济 occupancy为85.0%，出租率为86.4%；稳定住宅物业有3处，单元数1,001个，入住率为92.8%[183] 开发项目纳入稳定投资组合情况 - 2023年，公司将两个开发项目纳入稳定投资组合，包括位于加州圣地亚哥和德州奥斯汀的两栋建筑，共829591平方英尺办公空间[28] - 2023年全年，公司将两个开发项目纳入稳定投资组合，包括位于加利福尼亚州圣地亚哥和德克萨斯州奥斯汀的两栋建筑，总面积829,591平方英尺的办公空间[184] - 2023年新增稳定运营物业组合总面积829,591平方英尺，整体入住率68%，其中9514 Towne Centre Drive面积70,616平方英尺，入住率100%；Indeed Tower面积758,975平方英尺，入住率65%[196] 在建项目情况 - 截至2023年12月31日，在建开发项目1个，预计可出租面积875000平方英尺；在建再开发项目2个，预计可出租面积100000平方英尺[28] - 截至2023年12月31日，在建的开发项目有1个，预计可出租面积875,000平方英尺；在建的再开发项目有2个，预计可出租面积100,000平方英尺[184] - 截至2023年12月31日，在建开发项目Kilroy Oyster Point - Phase 2预计2025年第四季度稳定，可出租面积875,000平方英尺[198] - 截至2023年12月31日，在建重建项目总面积100,000平方英尺，其中4400 Bohannon Drive预计2025年第三季度稳定，可出租面积48,000平方英尺；4690 Executive Drive预计2025年第二季度稳定，可出租面积52,000平方英尺[200] 未来开发管道情况 - 截至2023年12月31日，未来开发管道包括8个潜在开发地点，约64英亩未开发土地，有望开发超600万平方英尺办公、生命科学、住宅和零售空间[27][29][37] - 截至2023年12月31日，公司8个未来开发地块约64英亩未开发土地，潜在建筑面积超600万平方英尺[133] - 截至2023年12月31日，未来开发管道包括八个未来开发地点，代表约64英亩未开发土地[185] - 截至2023年12月31日，未来开发管道中，多个项目可开发面积不等，如1633 26th Street约190,000平方英尺，Santa Fe Summit South / North约600,000 - 650,000平方英尺等[202] 公司权益情况 - 截至2023年12月31日，公司在100 First LLC和303 Second LLC各拥有56%普通股权益，在Redwood LLC拥有约93%普通股权益[30] - 截至2023年12月31日，公司在运营合伙企业中拥有99.0%普通普通合伙权益，其余1.0%由非关联投资者、高管和董事持有[31] 公司荣誉情况 - 2023年，公司获GRESB美洲地区开发（多元化）领域区域行业领袖称号，获GRESB 5星评级[41] - 公司连续八年获美国环保署能源之星持续卓越奖，过去十年中有八年获Nareit上市办公类别的光明领袖奖，2018年和2020年获Nareit最具创新奖[41] - 公司连续十年获市场转型研究所绿色租赁领袖奖[42] 公司环保相关情况 - 公司约94.6万平方英尺的办公和生命科学空间正积极申请LEED金级认证[44] - 公司自2020年实现碳中和运营，预计2023年连续第四年达成该目标[45] - 公司自2020年起实现碳中和运营，预计2023年连续第四年达成该目标[100] - 公司将绿色租赁条款纳入100%的新租约，多数租约含资源效率相关资本支出成本回收条款[101] 租户租金收入占比情况 - 截至2023年12月31日，15大租户的年化基础租金收入约占公司总年化基础租金收入的46.1%[46] - 截至2023年12月31日，公司15个最大租户占预期年化基础租金总收入的约46.1%[86] - 2023年12月31日，公司15大租户年化基础租金收入总计3.70091亿美元，占比46.1%，可出租面积总计6,352,824平方英尺，占比37.3%[205] 公司员工情况 - 截至2023年12月31日，公司通过运营合伙企业和Kilroy Realty TRS, Inc.雇佣248人[50] - 公司56%的员工为女性，42%为不同族裔，截至2023年12月31日，董事会7名董事中有2名女性（约29%），2024年1月22日后女性董事占比38%[51] - 公司承担超90%的员工健康保险保费[52] - 2023年第四季度，公司将“服务周”扩展为“服务月”，超165名员工协助18个组织，奉献超1000小时志愿时间，几乎是2022年的三倍[54] 公司环境相关负债及风险情况 - 截至2023年12月31日，公司合并资产负债表记录约7660万美元的环境修复负债[58] - 截至2023年12月31日，约4 - 6%的租户在约1 - 2%的物业总面积上处理危险物质和/或废物[61] - 公司认为目前租户的相关活动不会对运营产生重大不利影响[61] - 截至2023年12月31日，公司在合并资产负债表中计提约7660万美元的环境修复负债[103] - 公司面临气候变化风险，如极端天气、海平面上升、水资源成本增加等[101] - 公司受环境、健康和安全法律法规约束，可能产生重大合规成本和负债[103] 公司租赁方式占比情况 - 2023年末48%的物业按三净租赁，23%按全服务毛租赁，21%按改良毛租赁，8%按改良净租赁，均按年化基础租金收入的百分比计算[72] - 截至2023年12月31日，48%的物业以净租赁方式出租给租户，23%以全服务毛租赁方式出租，21%以改良毛租赁方式出租[188] 公司债务情况 - 截至2023年12月31日，公司无无担保循环信贷安排下的借款，无担保定期贷款安排下有5.2亿美元未偿还借款[75] - 截至2023年12月31日，公司有大约50亿美元的债务本金总额，其中9.297亿美元本金预计在2024年12月31日前支付（未考虑展期选项）[136] - 2023年12月31日公司总债务占总市值的51.3%[136] - 运营合伙企业有11亿美元无担保循环信贷安排和5.2亿美元无担保定期贷款安排，截至2023年12月31日，循环信贷安排无未偿还金额，定期贷款安排有5.2亿美元未偿还[142][144] - 截至2023年12月31日，公司未偿还债务本金总额约为50亿美元，占总市值的51.3%[157] - 截至2023年12月31日，运营合伙企业有三笔未偿还抵押贷款，担保债务本金总额约6.127亿美元[217] 公司面临的市场及经营风险情况 - 全球市场、经济和地缘政治状况可能对公司及其租户的业务、运营结果、流动性和财务状况产生不利影响[66,69] - 2023年大部分时间消费者价格指数处于显著高位，通胀可能对公司成本和资产价值产生不利影响[70] - 通胀可能增加公司运营费用，虽部分可通过租赁安排收回，但无法保证租户能承担费用增加[71,73] - 自2022年美联储加息，公司短期利率上升风险限于可变利率借款，利率上升会增加借款成本和利息支出[75] - 通胀可能使公司一般和行政费用增加，影响运营结果和现金流[74] - 长期租赁中的年度租金递增可能不足以抵消当前高通胀的影响[76] - 通胀可能增加公司开发和重建项目的建筑成本，影响投资收益和项目可行性[77,80] - 公司依赖第三方供应商和承包商，可能面临获取材料和劳动力的困难及成本增加、项目延迟的风险[79] - 公司所有物业集中在加利福尼亚州、华盛顿州西雅图和得克萨斯州奥斯汀，面临当地经济、监管、自然灾害等风险[81] - 办公租赁市场的持续不确定性导致租赁谈判期延长，租户可能不续租或减少租赁面积，影响公司收入和资产估值[83][84] - 公司依赖重要租户，若租户不续租、续租条件不利或破产，将对公司财务状况产生不利影响[86][87] - 公司面临政府法规风险，若不符合相关法规，可能需进行整改并承担成本[91][92][93] - 公司面临竞争，竞争对手降低租金可能迫使公司跟进，影响公司财务状况[95] - 公司物业收购、开发和再开发面临多种风险，可能导致减值损失[106] - 公司参与混合用途商业地产开发和运营，面临缺乏经验和合作方风险[109] - 公司的合资投资可能受缺乏决策权、合作方财务状况和纠纷影响[110] - 公司短期流动性投资面临风险，投资包括美国国债、政府机构担保债务等[116][121] - 公司面临借款人违约、抵押房产价值不足、贷款利率低于资金成本等风险[117] - 公司投资的证券和基金本金无保险，赎回权可能延迟或暂停，价值可能下降[118] - 公司财产税可能因重新评估或税率变化而增加，影响财务状况[119] - 公司面临信息披露和财务报告内部控制缺陷风险，可能导致财务报表错误[120] - 公司面临网络安全风险，可能导致信息泄露、财务系统受损等后果[121][122][125] - 公司面临数据隐私合规风险，新法规可能增加成本和责任[127][129][130] - 运营合伙企业的债务协议包含财务契约，可能限制公司向普通股股东的分配金额[142] - 信用评级下调会对公司资本成本和可得性产生重大不利影响[143] - 利率上升会增加公司可变利率债务和新债务的利息成本，影响再融资和资产回收能力[144] 公司REIT资格及相关规定情况 - 公司需将至少90%的应税收入进行分配以维持REIT资格[147] - 公司若要完成运营合伙企业普通合伙人退出或转让、重大合并等交易，需获至少60%代表普通合伙权益的单位持有人批准[148] - 公司股票需在12个月应税年度的至少335天内由100个以上人员实益拥有，且在应税年度后半段，不得超过50%的已发行股票价值由5个或更少个人实际或推定拥有[150] - 公司普通股单一股东未经董事会豁免，实际或推定拥有股份不得超过7.0% [151] - 约翰·基尔罗伊及其家庭成员和部分关联实体经董事会豁免，可合计实际或推定拥有不超过19.6%的已发行普通股[153] - 公司要符合房地产投资信托（REIT）资格，每年至少95%的总收入必须来自合格来源，且每年必须向股东分配至少90%的净应税收入（某些调整后且不包括任何净资本收益）[164] - 若公司未能分配至少85%的普通收入、95%的净资本收益和100%的前几年未分配收入，将面临4%的不可扣除消费税[165] - 房地产投资信托（REIT）从事“禁止交易”的净收入需缴纳100%的惩罚性税[169] - 非公司股东（包括个人）在2017年12月31日之后至2026年1月1日之前的纳税年度，一般可扣除最多20%来自房地产投资信托（REIT）的股息（资本利得股息和视为合格股息收入的股息除外）[168] 公司董事会相关权力情况 - 公司董事会可在无需股东或单位持有人批准的情况下更改投资和融资政策[156] - 公司章程授权董事会可不经股东批准发行最多3000万股优先股[157] 公司股份情况 - 截至2023年12月31日，公司已发行并流通的普通股为1.17239558亿股[160] - 截至2023年12月31日，公司预留未来发行的普通股包括：115.0574万股可根据公司选择交换运营合伙企业的普通股；约280万股可根据2006年激励奖励计划授予；约90万股可在基于时间的受限股票单位结算时发行；最多180万股可在满足市场和/或绩效条件的受限股票单位结算时发行[161] 公司网络安全管理情况 - 公司董事会将网络安全和其他信息技术风险的监督职责委托给审计委员会[175] - 公司网络安全风险管理团队负责评估和管理来自网络安全威胁的重大风险，并监督内部网络安全人员、外部网络安全顾问以及至少每年进行的网络安全事件响应计划模拟演练[179] 各地区物业详细数据情况 - 位于加利福尼亚州卡尔弗城的3101 - 3243 La Cienega Boulevard，有19栋建筑，2008 - 2017年建成/翻新，可出租面积166,207平方英尺，2023年12月31日入住率71.9%，年化基本租金6,030,000美元，每平方英尺50.45美元[191] - 位于加利福尼亚州埃尔塞贡多的2240 East Imperial Highway，有1栋建筑，1983/2008年建成/翻新，可出租面积122,870平方英尺，2023年12月31日入住率100.0%，年化基本租金3,712,000美元，每平方英尺30.21美元[191] - 位于加利福尼亚州洛杉矶的1350 Ivar Avenue，有1栋建筑，2020年建成，可出租面积16,448平方英尺，2023年12月31日入住率100.0%，年化基本租金1,005,000美元，每平方英尺61.10美元[191] - 位于加利福尼亚州洛杉矶的1500 North El Centro Avenue，有1栋建筑，2016年建成，可出租面积113,447平方英尺，2023年12月31日入住率41.4%，年化基本租金3,084,000美元，每平方英尺65.62美元[1

财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO为每股1.08美元,其中包括约0.05美元的租金收入冲回,主要与湾区的一家租户有关 [10] - 2023年全年FFO为每股4.62美元,是公司历史第二好的一年,调整CEO过渡成本后比原指引高5%以上 [10] - 第四季度现金NOI下降约1%,主要由于同店物业的租赁率同比下降 [10] - 第四季度末稳定物业的租赁率为85%,租赁率为86.4% [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年全年公司共签约租赁约130万平方英尺,平均租期约6年,为2019年以来最高 [7] - 2024年公司预计将有两个超过10万平方英尺的租约到期,预计这两个租户将搬出,公司将收回大部分空间 [83][84] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在硅谷、旧金山和贝尔维尤等市场的租赁活动较为活跃,包括与科技、金融服务和法律服务等行业的大型租户签约 [18][19][20] - 奥斯汀市场的租赁需求主要来自法律和金融服务行业 [19] - 公司在西雅图市中心的租赁活动相对较慢,但在南湖联合区和弗里蒙特区的租赁活动较为活跃 [79][80] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续专注于高品质物业的战略资本配置和保持稳健的资产负债表 [7] - 公司将致力于维护现有物业组合的质量,同时通过开发项目或战略性收购来增加优质办公、生命科学和综合用途资产的敞口 [7] - 公司将谨慎、周到地分配每一美元资本,以推动适当和有吸引力的风险调整回报 [7] - 公司认为优质物业组合、卓越的行业声誉和才华横溢的团队将使其在当前挑战中脱颖而出,并在更有利的市场环境中捕捉增长机会 [6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在西海岸的地理市场正在感受到更多的活力和生机,各项指标如步行流量、公共交通使用率和国内旅游等都有显著改善 [5][6] - 尽管办公市场在短期内仍具有挑战性,但公司专注且定位良好的物业组合能够满足不断变化的租户需求 [6] - 公司与租户建立的信任关系具有明显的经济价值,特别是在当前周期中 [6] - 公司对未来几年的发展前景保持谨慎乐观,认为可以在当前挑战中脱颖而出,并在更有利的市场环境中捕捉增长机会 [7] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Camille Bonnel提问** 自年初以来,您是否看到租赁管线中出现了任何新的主题,无论是租户的规模要求还是市场? [17] **Rob Paratte回答** 我们在各个区域都看到了积极的租赁活动,包括硅谷、旧金山和贝尔维尤等市场。尽管宏观经济趋势对办公市场仍具有挑战性,但我们看到了一些非常积极的迹象,如华尔玛、Anthropic、OpenAI和Hive等大型租户的签约。我们在西雅图和圣地亚哥也看到了不错的活动。总的来说,情况比去年同期要好得多。 [18][19][20] 问题2 **Eliott Trencher回答** 我们的2024年平均租赁率预期为82.5%-84%,较第四季度下降175个基点。这主要是由于我们有两个超过10万平方英尺的租约到期,预计这两个租户将搬出,我们将收回大部分空间。除此之外,还会有一些其他较小的搬出,但我们有信心通过新的租赁来弥补这些空间。 [28][29] 问题3 **Angela Aman回答** 我们将非常关注今年的租赁工作,确保不仅获得市场份额,而且获得超出市场的份额。这不仅适用于稳定的投资组合,也适用于开发管线。由于今年的租赁保持率较低,我们需要通过新的租赁来弥补这一差距。 [40][41]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2023年9月30日，公司总资产为114.71121亿美元，较2022年12月31日的107.96987亿美元增长6.24%[20] - 截至2023年9月30日，公司总负债为58.03596亿美元，较2022年12月31日的51.22026亿美元增长13.31%[20] - 2023年前三季度，公司总营收为8.60678亿美元，较2022年同期的8.12643亿美元增长5.91%[23] - 2023年前三季度，公司总费用为6.05441亿美元，较2022年同期的5.69727亿美元增长6.27%[23] - 2023年前三季度，公司净收入为1.85242亿美元，较2022年同期的2.00018亿美元下降7.38%[23] - 2023年前三季度，归属于普通股股东的净收入为1.64957亿美元，较2022年同期的1.7999亿美元下降8.35%[23] - 2023年前三季度，归属于普通股股东的基本每股净收入为1.40美元，较2022年同期的1.53美元下降8.49%[23] - 2023年前三季度，归属于普通股股东的摊薄每股净收入为1.40美元，较2022年同期的1.53美元下降8.49%[23] - 2023年前三季度，公司利息费用为8189.1万美元，较2022年同期的6072.8万美元增长34.85%[23] - 截至2021年12月31日，普通股股数为116,464,169股，总权益为5,689,870千美元[30] - 截至2022年12月31日，普通股股数为116,878,031股，总权益为5,674,961千美元[27] - 截至2023年3月31日，普通股股数为117,120,962股，总权益为5,672,422千美元[27] - 截至2023年6月30日，普通股股数为117,177,908股，总权益为5,667,594千美元[27] - 截至2023年9月30日，普通股股数为117,239,558股，总权益为5,667,525千美元[27] - 2022年12月31日至2023年3月31日，净收入为56,608千美元[27] - 2023年3月31日至2023年6月30日，净收入为55,587千美元[27] - 2023年6月30日至2023年9月30日，净收入为52,762千美元[27] - 2022年12月31日至2023年3月31日，宣布的普通股和普通股单位股息为65,269千美元（每股/单位0.54美元）[27] - 2023年3月31日至2023年6月30日，宣布的普通股和普通股单位股息为64,592千美元（每股/单位0.54美元）[27] - 九个月内净收入2023年为185,242千美元，2022年为200,018千美元[33] - 九个月内经营活动提供的净现金2023年为492,366千美元，2022年为484,230千美元[33] - 九个月内投资活动使用的净现金2023年为660,477千美元，2022年为406,854千美元[33] - 九个月内融资活动提供的净现金2023年为439,526千美元，2022年使用241,469千美元[33] - 截至2023年9月30日，现金及现金等价物和受限现金为618,794千美元，2022年底为347,379千美元[33] - 截至2023年9月30日，总资产为11,471,121千美元，2022年底为10,796,987千美元[37] - 截至2023年9月30日，总负债为5,803,596千美元，2022年底为5,122,026千美元[37] - 三个月内总收入2023年为283,594千美元，2022年为275,958千美元；九个月内总收入2023年为860,678千美元，2022年为812,643千美元[40] - 三个月内净收入2023年为58,737千美元，2022年为86,660千美元；九个月内净收入2023年为185,242千美元，2022年为200,018千美元[40] - 截至2023年9月30日，总资本为5,667,525千美元，2022年底为5,674,961千美元[37] - 截至2022年9月30日，合伙人资本余额为5492870000美元，非控股权益为186907000美元，总资本为5679777000美元[47] - 2023年前九个月净收入为185242000美元，2022年同期为200018000美元[50] - 2023年前九个月经营活动提供的净现金为492366000美元，2022年同期为484230000美元[50] - 2023年前九个月投资活动使用的净现金为660477000美元，2022年同期为406854000美元[50] - 2023年前九个月融资活动提供的净现金为439526000美元，2022年同期使用的净现金为241469000美元[50] - 2023年第三季度，公司普通股股东可获得的净利润为52,762千美元，2022年同期为79,757千美元；2023年前九个月为164,957千美元，2022年同期为179,990千美元[110] - 2023年第三季度，运营合伙企业普通合伙人可获得的净利润为53,277千美元，2022年同期为80,421千美元；2023年前九个月为166,569千美元，2022年同期为181,685千美元[113] - 2023年前九个月，公司支付的利息现金净额为60,528千美元，2022年同期为43,838千美元[116] - 2023年前九个月，公司支付的计入土地租赁负债计量的金额为4,939千美元，2022年同期为4,719千美元[116] - 2023年前九个月，公司运营物业及开发和再开发物业支出应计额为98,631千美元，2022年同期为97,014千美元[116] - 2023年前九个月，公司租户直接资助的租户改进费用为6,026千美元，2022年同期为7,397千美元[116] - 2023年第三季度净营业收入为1.93396亿美元，较2022年同期的1.94697亿美元下降0.7%[179] - 2023年第三季度归属于普通股股东的净收入为5276.2万美元，较2022年同期的7975.7万美元下降33.8%[179] - 2023年第三季度利息费用为2983.7万美元，较2022年同期的1998.2万美元增长49.3%[179] - 2023年第三季度净营业收入为1.93396亿美元，较2022年的1.94697亿美元下降130.1万美元，降幅0.7%[181][182][183] - 2023年第三季度租赁成本增加80万美元，增幅82.5%[184] - 2023年第三季度折旧和摊销增加410万美元，增幅5.0%[185] - 2023年第三季度总利息支出为2983.7万美元，较2022年的1998.2万美元增加985.5万美元，增幅49.3%[185] - 2023年第三季度归属于合并房地产合伙企业非控股权益的净收入减少80万美元，降幅12.5%[187] - 2023年前三季度净营业收入为6.00405亿美元，较2022年的5.81031亿美元增加1937.4万美元，增幅3.3%[189] - 2023年前三季度净收入为1.85242亿美元，较2022年的2.00018亿美元减少1477.6万美元，降幅7.4%[189] - 2023年前三季度一般及行政费用为7135.6万美元，较2022年的6842.5万美元增加293.1万美元，增幅4.3%[189] - 2023年前三季度租赁成本为455万美元，较2022年的347.5万美元增加107.5万美元，增幅30.9%[189] - 2023年前三季度利息支出为8189.1万美元，较2022年的6072.8万美元增加2116.3万美元，增幅34.8%[189] - 2023年前九个月净营业收入为6.00405亿美元，较2022年的5.81031亿美元增加1940万美元，增幅3.3%[191][192] - 2023年前九个月一般及行政费用增加290万美元，增幅4.3%，主要因股份支付费用增加640万美元[193] - 2023年前九个月租赁成本增加110万美元，增幅30.9%，主要因租赁间接费用增加[194] - 2023年前九个月折旧及摊销增加300万美元，增幅1.1%[195] - 2023年前九个月总利息支出为8189.1万美元，较2022年的6072.8万美元增加2116.3万美元，增幅34.8%[195] - 2023年前九个月资本化利息和递延融资成本减少100万美元，降幅1.7%，因符合利息资本化条件的平均开发资产余额减少[196] - 截至2023年9月30日，公司总债务占总市值的57.1%，总债务为49.69869亿美元，总市值为87.12181亿美元[208] - 截至2023年9月30日，公司普通股收盘价为31.61美元，流通股数量为1.17239558亿股，市值为37.05942亿美元[208] 公司房地产资产相关数据关键指标变化 - 截至2023年9月30日，公司持有的房地产资产净值为96.81434亿美元，较2022年12月31日的95.13473亿美元增长1.76%[20] - 截至2023年9月30日，稳定办公物业有120栋，可出租面积16285153平方英尺，经济入住率86.2%，出租率87.5%[54] - 截至2023年9月30日，稳定住宅物业有3个项目，1001个单元，平均入住率92.9%[54] - 2023年前九个月，公司将一个位于加州圣地亚哥、面积70616平方英尺的办公开发项目加入稳定投资组合[55] - 截至2023年9月30日，两个可变利益实体（VIE）的总资产约为4.239亿美元（其中3.532亿美元与投资性房地产有关），负债约为2690万美元，非控股权益约为1.755亿美元；2022年12月31日，合并VIE使公司总资产增加约4.387亿美元（其中3.627亿美元与投资性房地产有关），负债增加约3150万美元，非控股权益增加约1.794亿美元[61][62] - 截至2023年9月30日，公司完成圣地亚哥9514 Towne Centre Drive项目，面积70,616平方英尺，总投资约6000万美元，已100%出租[129] - 截至2023年9月30日，奥斯汀Indeed Tower项目处于租户装修阶段，面积约734,000平方英尺，总投资约6.9亿美元，已出租74% [130] - 截至2023年9月30日，南旧金山Kilroy Oyster Point（二期）项目在建，面积约875,000平方英尺，总投资约9.4亿美元[131] - 截至2023年9月30日，公司有两个重建项目在建，分别是圣地亚哥4690 Executive Drive项目和门洛帕克4400 Bohannon Drive项目，面积分别约52,000平方英尺和48,000平方英尺，总重建成本分别约2500万美元和5500万美元[134] - 截至2023年9月30日，公司未来开发管道包括八个项目，总成本约13亿美元，预计可开发超700万平方英尺可出租面积，总投资约80 - 90亿美元[132] - 2023年第三季度和前九个月，公司对平均总成本约19亿美元的在建开发项目和未来开发管道项目进行利息资本化[133] - 2023年第三季度和前九个月，公司分别将2010万美元和5730万美元的利息以及370万美元和1220万美元的内部成本资本化至符合条件的开发和重建项目[135] - 截至2023年9月30日，稳定投资组合的加权平均现金租金率比当前平均市场租金率低约5%[150] - 2023年剩余时间内，稳定投资组合有13份租约到期，涉及面积264,668平方英尺，占总租赁面积的1.9%，年化基础租金为15,076,000美元；2024年有68份租约到期，涉及面积1,008,828平方英尺，占总租赁面积的7.3%，年化基础租金为48,700,000美元[154] - 稳定投资组合目前有220万平方英尺（占比13.8%）的可用空间，2023年剩余时间和

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股1.12美元,较上一季度下降0.07美元,主要是由于之前披露的Pac-12和亚马逊搬出导致的NOI下降,以及高管退休成本导致的G&A上升 [25] - 第三季度稳定组合现金NOI基本持平,GAAP同店NOI下降约5% [25] - 第三季度末稳定组合占用率约86%,租赁率约88%,较上一季度有所下降,主要是由于之前提到的搬出 [25] - 第三季度末净债务/EBITDA比率处于6倍左右的较低水平 [26] - 公司流动性充足,总可用资金约19亿美元,包括11亿美元的信用额度和7.9亿美元的现金及可流动证券 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在第三季度共签署了18.8万平方英尺的租赁合同,第四季度又签署了11.7万平方英尺 [14] - 公司在旧金山市场的租赁需求有所增加,预计第四季度租赁量将达到120万平方英尺左右,接近疫情前的平均水平 [36][37] - 公司在西雅图市场的租赁情况有好有坏,西雅图市区表现较弱,而贝尔维尤市场的科技公司需求较强,有两个超过40万平方英尺的大需求 [38][39] - 洛杉矶市场租赁活跃,今年已完成35笔交易,总面积35.9万平方英尺,其中22笔为续租 [39] - 圣地亚哥市场租赁活跃,物业使用率高,租金领先市场 [8][40] - 奥斯汀市场也有一些租赁活动,公司正在与租户进行洽谈 [40] - 南旧金山生命科学市场需求有所改善,但仍然偏弱,部分租户之前搁置的需求正在重新出现 [40][41] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山市场的人工智能需求大幅增加,从年初的250万平方英尺增加到550万平方英尺,预计第四季度租赁量将达到120万平方英尺 [36][37] - 西雅图市区表现较弱,但贝尔维尤市场的科技公司需求较强 [38][39] - 洛杉矶市场租赁活跃,今年已完成35笔交易,总面积35.9万平方英尺,其中22笔为续租 [39] - 圣地亚哥市场租赁活跃,物业使用率高,租金领先市场 [8][40] - 奥斯汀市场也有一些租赁活动,公司正在与租户进行洽谈 [40] - 南旧金山生命科学市场需求有所改善,但仍然偏弱,部分租户之前搁置的需求正在重新出现 [40][41] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续保持谨慎的资本配置策略,不会以牺牲财务稳健性为代价进行收购 [15][58][59] - 公司将密切关注市场机会,一旦看到合适的资产以合理价格出售,会果断行动 [51][52][54] - 公司在各个市场都有一些心仪的资产,但目前定价还未达到公司的预期水平 [54][55] - 公司认为未来会有更多资产因再融资压力而出现交易机会 [55] - 公司将继续专注于拥有最优质资产组合的战略,在供给受限的创新型市场布局优质的混合用途办公和生命科学物业 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 长期来看,办公行业前景有所改善,更多公司正在强制要求员工返回办公室工作,这带动了实际入驻率和客流量的恢复 [7][8] - 旧金山等市场的政策环境也有所改善,有利于吸引企业入驻 [9][10] - 但整体经济环境仍存在不确定性,通胀尚未完全受控,加息环境可能持续较长时间 [11] - 行业内仍存在一定的再融资压力和估值下行风险,公司将保持谨慎和灵活的资本配置策略 [11][12][13] - 公司有信心应对未来的挑战,并在适当时机把握市场机会 [14][15] 其他重要信息 - 公司正在进行CEO继任计划,预计年内将有相关公告 [19] - 公司第三季度开发项目总投资约17亿美元,剩余投资约4.9亿美元,主要集中在南旧金山生命科学项目 [21] - 公司未来开发管线包括8个项目,分布在5个市场,涵盖生命科学、办公和住宅等业态,但目前没有计划在短期内启动新项目 [22][23] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Nick Yulico 提问** 询问公司各市场的租赁情况,包括租户类型、面积需求等 [34][35] **Rob Paratte 回答** - 租户更青睐即租即用的现成空间,对毛坯空间需求较弱 - 租赁期限普遍在1-3年,但也有10年期的 - 各市场都呈现出对优质资产的"飞向质量"趋势 - 旧金山市场人工智能需求强劲,预计第四季度租赁量将达到120万平方英尺 - 西雅图市区表现较弱,但贝尔维尤市场的科技公司需求较强 - 洛杉矶市场租赁活跃,今年已完成35笔交易 - 圣地亚哥市场租赁活跃,物业使用率高,租金领先市场 - 奥斯汀市场也有一些租赁活动,公司正在与租户进行洽谈 - 南旧金山生命科学市场需求有所改善,但仍然偏弱 [35][36][37][38][39][40][41] 问题2 **Nick Yulico 提问** 询问公司对Games公司的搬出情况 [42][

财务数据和关键指标变化 - 公司2023年FFO指引从每股4.30 - 4.50美元调整并收紧至4.43 - 4.53美元，新中点4.48美元较之前指引增长约2% [36] - 第二季度FFO为每股1.19美元，较第一季度下降0.03美元，主要因亚马逊搬出西雅图，部分被较高利息收入抵消 [84] - 第二季度同店现金NOI增长约3%，GAAP同店NOI下降约2% [84] - 现金同店NOI预计为1.5% - 2.5%，中点提高100个基点 [62] - 全年开发支出预计为4.25 - 4.75亿美元，中点与上季度持平 [86] - 全年平均入住率范围收紧至86.75% - 87.75%，中点87.25%不变 [86] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度共签订28.5万平方英尺租约，与上季度相似，现金租赁利差增长约2.5% [49] - 好莱坞投资组合目前出租率达91%，在哥伦比亚广场项目与Edelman签订2.5万平方英尺新租约 [24] - 长滩Aero项目自改造项目开始以来，已出租超45万平方英尺，租金比改造前每平方英尺约高7美元 [25] 生命科学业务 - 生命科学业务资金充足，2023年第二季度总资金接近400亿美元，较第一季度增长15% [51] - 第二季度与Neurocrine Biosciences签订2.5万平方英尺续租协议，Kilroy Oyster Point项目第二阶段有多个潜在租户 [26] 各个市场数据和关键指标变化 西雅图市场 - 自5月以来，亚马逊员工使南湖联盟和丹尼雷格街区街道热闹起来，人流量增加82%，餐厅活动增加86%，5月亚马逊酒店需求达2.65万间夜，较前两年增长130% [22][48] - 公司在西雅图的物业实际入住率自年初以来提高800个基点，较上季度提高超500个基点，停车收入NOI较去年上半年增长约20% [23] 旧金山市场 - 旧金山有约75万平方英尺的人工智能需求，相关租户从去年第四季度和今年第一季度的5000平方英尺规模，增长到现在的1 - 1.5万平方英尺 [83] - 旧金山约有450万平方英尺需求，其中约三分之一来自科技公司，三分之一来自专业服务和银行等公司 [105] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是拥有并运营位于创新且供应受限市场的高品质综合用途办公和生命科学物业组合，注重高质量物业、战略资本配置和强大资产负债表 [21][46] - 公司近期为圣地亚哥One Paseo园区部分物业获得3.75亿美元有担保融资，以增强流动性，为未来需求和机会做准备 [17] - 公司预计未来高品质产品将供不应求，正推进未来项目的设计和审批工作，以便在市场条件允许时率先行动 [30][32] - 行业存在明显的高低品质办公楼分化，低品质和过时物业可能被转换或重新利用，公司专注高端市场策略长期效果良好 [57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对旧金山的改善持乐观态度，认为当地各界已采取行动，有望在明年选举中改变局面，尽管改善不会一蹴而就，但街道已更有活力 [8][10] - 经济出现积极迹象，通胀降温，劳动力市场健康，近期衰退概率降低，软着陆可能性增加，战略交易流量加速 [45] - 面对面办公势头增强，主要雇主要求员工返回办公室，远程工作职位发布比例自2022年以来下降900个基点 [47] - 公司对租赁业务前景乐观，认为当前环境将区分赢家和输家，公司平台有能力在租赁业务中创造价值 [52] 其他重要信息 - 公司在第二季度末的在建开发项目总计约18亿美元，约5.9亿美元待投入，主要用于南旧金山Kilroy Oyster Point生命科学开发项目第二阶段 [55] - 预计到2024年，在建开发项目管道约为10亿美元，为2016年以来最小，目前三个管道项目均为生命科学项目 [56] - 截至季度末，稳定投资组合入住率约87%，出租率约89%，净债务与第二季度年化EBITDA之比约为6倍，流动性约19亿美元 [60] 问答环节所有提问和回答 问题: Riot Games租赁情况及南旧金山市场需求 - 难以准确预测Riot Games最终租赁面积，公司正与他们进行谈判 [89] - 南旧金山市场一些年轻公司获得融资，将一栋楼改为多租户后，参观活动增加 [91] 问题: 未来18个月已知的主要租户迁出情况及G&A费用预期 - 今年剩余时间有Pac - 12和Riot迁出，明年在湾区和西雅图各有一个待确定，2025年无超10万平方英尺租约到期 [68] - 包括退休费用在内，G&A费用范围为90 - 104，部分费用将在剩余时间摊销 [69] 问题: 入住率指引是否假设Riot和Indeed Tower情况 - 未明确提及入住率指引对Riot的假设，Indeed Tower预计在第四季度进入运营组合，将影响入住率 [7][95] 问题: One Paseo交易是否影响短期或中期对定期贷款收益的需求 - 公司预计在第三季度提取定期贷款剩余的1.7亿美元，该贷款结构为有12个月提取期，否则资金将收回，再投资稀释程度适中 [161] 问题: 生命科学领域是否有积极迹象 - 湾区生命科学公司获得超全国一半的风投资金，一些公司在第二季度获得融资，需求通常会随之而来，但生命科学公司董事会仍希望控制在现有空间内 [106] 问题: 开始收购的参考数据点 - 公司会参考租户想法、自身与租户关系以及市场信息，结合公司定位来决定投资方向 [109] 问题: One Paseo交易策略及未来有担保与无担保债务策略使用情况 - 选择有担保债务是因债券债务成本更高，目的是提前为开发和到期贷款等承诺提供资金，这并非战略重大转变 [110][112] 问题: 如何衡量办公场所实际入住率及未来3 - 6个月趋势 - 通过对各市场租户进行调查数据和刷卡数据结合的方式每月跟踪，虽难以准确预测，但预计随着相关公司要求员工返回办公室，实际入住率将继续提高 [114][115] 问题: 办公和生命科学领域的租户类型、规模需求及AI发展趋势 - AI领域难以预测，公司密切关注大型科技公司在AI方面的动态，在Oyster Point项目，大租户和多租户形式的活动都令人满意 [122][124] 问题: 旧金山及湾区转租趋势 - 湾区转租空间似乎已趋于平稳，需区分真正可营销的甲级转租空间和二、三级转租空间，后者活动较少 [125][126] 问题: 租户保留率预期及AI在旧金山市场的长期驱动作用 - 难以预测租户保留率，市场情况会逐渐改善但不会立即恢复到2019年水平，AI市场潜力巨大，但发展需要时间 [128][135] 问题: One Paseo的贷款价值比（LTV）和债务收益率 - 无法分享具体数据，但可认为该交易的承销较为保守 [152] 问题: 南旧金山生命科学市场租金走势及新供应对与潜在租户对话的影响 - 所在特定子市场新交付产品较少，新建筑租金未大幅下降，不同子市场情况不同 [156] 问题: 停车收入是否仅反映当前利用率及未来趋势对指引的影响 - 目前停车收入反映了到目前为止的利用率情况，若利用率继续提高，有望带来更多停车收入 [158]