公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2023年6月30日，公司总资产为109.11034亿美元，较2022年12月31日的107.96987亿美元增长1.06%[20] - 截至2023年6月30日，公司总负债为52.4344亿美元，较2022年12月31日的51.22026亿美元增长2.37%[20] - 2023年第二季度，公司总营收为2.84282亿美元，较2022年同期的2.71184亿美元增长4.83%[23] - 2023年上半年，公司总营收为5.77084亿美元，较2022年同期的5.36685亿美元增长7.53%[23] - 2023年第二季度，公司净利润为6127.5万美元，较2022年同期的5397.5万美元增长13.52%[23] - 2023年上半年，公司净利润为1.26505亿美元，较2022年同期的1.13358亿美元增长11.60%[23] - 2023年第二季度，归属于普通股股东的净利润为5558.7万美元，较2022年同期的4710.5万美元增长18.01%[23] - 2023年上半年，归属于普通股股东的净利润为1.12195亿美元，较2022年同期的1.00233亿美元增长11.93%[23] - 2023年第二季度，基本每股收益为0.47美元，较2022年同期的0.40美元增长17.50%[23] - 2023年上半年，基本每股收益为0.95美元，较2022年同期的0.85美元增长11.76%[23] - 2023年上半年和2022年上半年经营活动提供的净现金分别为283,550千美元和278,949千美元[34] - 2023年上半年和2022年上半年投资活动使用的净现金分别为259,390千美元和312,719千美元[34] - 2023年上半年和2022年上半年融资活动使用的净现金分别为9,654千美元和170,261千美元[34] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司总资产分别为10,911,034千美元和10,796,987千美元[38] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司总负债分别为5,243,440千美元和5,122,026千美元[38] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司总资本分别为5,667,594千美元和5,674,961千美元[38] - 2023年上半年折旧和摊销房地产资产及租赁成本为180,144千美元，2022年上半年为181,719千美元[34] - 2023年上半年非现金股份支付摊销为17,764千美元，2022年上半年为13,216千美元[34] - 2023年Q2营收2.84282亿美元，2022年同期为2.71184亿美元，同比增长4.83%[41] - 2023年上半年营收5.77084亿美元，2022年同期为5.36685亿美元，同比增长7.53%[41] - 2023年Q2净利润6127.5万美元，2022年同期为5397.5万美元，同比增长13.52%[41] - 2023年上半年净利润1.26505亿美元，2022年同期为1.13358亿美元，同比增长11.60%[41] - 2023年上半年经营活动提供的净现金为2.8355亿美元，2022年同期为2.78949亿美元，同比增长1.65%[48] - 2023年上半年投资活动使用的净现金为2.5939亿美元，2022年同期为3.12719亿美元，同比减少17.05%[48] - 2023年上半年融资活动使用的净现金为965.4万美元，2022年同期为1.70261亿美元，同比减少94.33%[48] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，公司总利息费用分别为45853000美元和39612000美元，资本化利息和递延融资成本分别为19470000美元和19491000美元，利息费用分别为26383000美元和20121000美元；六个月的总利息费用分别为89255000美元和79336000美元，资本化利息和递延融资成本分别为37201000美元和38590000美元，利息费用分别为52054000美元和40746000美元[74] - 2023年Q2和H1租金收入分别为2.81309亿美元和5.71413亿美元，2022年同期分别为2.68576亿美元和5.31784亿美元[92] - 2023年H1公司现金支付的利息净额为4828.7万美元，2022年同期为3970.3万美元；支付的土地租赁负债相关金额分别为341.4万美元和325.3万美元[108] - 2023年H1公司经营物业及开发和再开发物业支出应计额为9027.7万美元，2022年同期为6244.3万美元[108] - 2023年6月30日现金及现金等价物和受限现金期初为347379000美元，期末为361885000美元；2022年对应期初为427083000美元，期末为223052000美元[112] - 2023年第二季度和上半年，公司分别对平均总成本约19亿美元和18亿美元的在建开发项目和未来开发项目资本化利息1950万美元和3720万美元[127] - 2023年第二季度和上半年，公司分别对符合条件的开发和再开发项目资本化内部成本390万美元和850万美元[128] - 2023年第二季度净运营收入为1.98584亿美元，2022年同期为1.93953亿美元，同比增加463.1万美元，增幅2.4%[171] - 2023年第二季度归属于普通股股东的净收入为5558.7万美元，2022年同期为4710.5万美元，同比增加848.2万美元，增幅18.0%[171] - 2023年第二季度一般和行政费用为2265.9万美元，2022年同期为2212万美元，同比增加53.9万美元，增幅2.4%[171] - 2023年第二季度折旧和摊销为9036.2万美元，2022年同期为9641.5万美元，同比减少605.3万美元，降幅6.3%[171] - 2023年第二季度利息费用为2638.3万美元，2022年同期为2012.1万美元，同比增加626.2万美元，增幅31.1%[171] - 2023年第二季度同店物业净运营收入减少425.7万美元，降幅2.3%；开发物业净运营收入增加946.8万美元，增幅81.2%；处置物业净运营收入减少58万美元，降幅100.0%[174] - 2023年第二季度总运营收入中，租金收入增加1273.3万美元，增幅4.7%；其他物业收入增加36.5万美元，增幅14.0%[174] - 2023年第二季度物业及相关费用增加846.7万美元，增幅11.0%[174] - 2023年第二季度资本化利息和递延融资成本平均总成本基础约为19亿美元，2022年同期约为21亿美元[177] - 2023年上半年净收入为1.26505亿美元，较2022年的1.13358亿美元增加1314.7万美元，增幅11.6%[181] - 2023年上半年净营业收入为4.07009亿美元，较2022年的3.86334亿美元增加2067.5万美元，增幅5.4%[181][183][184] - 2023年上半年租金收入为5.71413亿美元，较2022年的5.31784亿美元增加3962.9万美元，增幅7.5%[183][184] - 2023年上半年物业及相关费用为1.70075亿美元，较2022年的1.50351亿美元增加1972.4万美元，增幅13.1%[183][184] - 2023年上半年一般及行政费用为4659.5万美元，较2022年的4490.1万美元增加169.4万美元，增幅3.8%[181] - 2023年上半年折旧和摊销为1.84038亿美元，较2022年的1.85075亿美元减少103.7万美元，降幅0.6%[181] - 2023年上半年利息费用为5205.4万美元，较2022年的4074.6万美元增加1130.8万美元，增幅27.8%[181][186] - 2023年上半年归属于合并房地产合伙企业非控股股东权益的净收入为1321.3万美元，较2022年的1209.4万美元增加111.9万美元，增幅9.3%[181][188] - 2023年上半年资本化利息和递延融资成本为3720.1万美元，较2022年的3859万美元减少138.9万美元，降幅3.6%[186][187] - 截至2023年6月30日，公司总债务占总市值的比例为55.5%，总市值为8.001114亿美元[198] 公司股权及权益相关情况 - 截至2021年12月31日，公司普通股股份数量为116,464,169股，股东权益总计5,689,870美元[30] - 截至2023年6月30日，加权平均基本流通普通股为1.1830552亿股，稀释后为1.18510091亿股[41] - 截至2023年6月30日，合伙人资本为54.87452亿美元，非控股权益为1.80142亿美元，总资本为56.67594亿美元[44] - 截至2023年6月30日，公司在运营合伙公司拥有约99.0%的普通一般合伙权益，其余约1.0%的普通有限合伙权益由非关联投资者、部分高管和董事持有[57] - 截至2023年6月30日，公司合并财务报表中除运营合伙公司外还包括两个可变利益实体（VIE），其总资产约4.23亿美元（其中3.547亿美元为投资性房地产），负债约2590万美元，非控股权益约1.754亿美元[59] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，未偿付的非控股普通单位赎回总价值分别为34400000美元和44700000美元[76] - 截至2023年6月30日，公司有一项股份激励计划，即Kilroy Realty 2006激励奖励计划，已注册12600000股普通股，约2900000股可用于授予[77] - 截至2023年6月30日、2022年12月31日和2022年6月30日，公司在运营合伙企业中拥有约99.0%的普通一般合伙权益，其余约1.0%的普通有限合伙权益由非关联投资者、公司高管和董事持有，共计1150574个普通单位[75] - 2023年2月，公司董事会执行薪酬委员会授予某些高管517066个受限股票单位，其中300007个为基于绩效的受限股票单位，217059个为基于时间的受限股票单位[80] - 2023年上半年，公司确认基于绩效的受限股票单位补偿费用4200000美元，假设2023年FFO绩效条件达到目标水平的111%（首席执行官为116.5%），债务与EBITDA比率绩效条件达到目标水平的100%（首席执行官为175.0%）[83] - 2023年基于时间的受限股票单位授予总公允价值为8600000美元，将于2024年1月5日至2026年1月5日分三次等额归属[88] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，公司所有股份薪酬计划的总补偿成本分别为9500000美元和9700000美元；六个月分别为21000000美元和16300000美元。截至2023年6月30日，与未归属受限股票单位相关的未确认补偿成本约为34100000美元，预计在1.3年内确认[90] - 2023年Q2和H1归属于普通股股东的净利润分别为5558.7万美元和1.12195亿美元，2022年同期分别为4710.5万美元和1.00233亿美元[101] - 2023年Q2和H1归属于普通合伙人的净利润分别为5612.4万美元和1.13292亿美元，2022年同期分别为4762万美元和1.01264亿美元[104] - 截至2023年6月30日，与未归属受限股单位相关的未确认薪酬成本约为3410万美元，预计在1.3年的加权平均期间内确认[134] - 截至2023年6月30日，公司持有运营合伙企业约99.0%的普通合伙权益[118] 公司物业相关数据 - 截至2023年6月30日，稳定运营物业组合中，稳定办公物业有119栋建筑，可出租面积16214594平方英尺，租户401个，经济入住率86.6%，出租率88.6%；稳定住宅物业有3个项目，1001个单元，平均入住率93.0%[52] - 截至2023年6月30日，未纳入稳定物业组合的在开发项目中，租户装修阶段有2个项目，预计可出租面积805000平方英尺；

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO为每股1.22美元，是公司历史上最高的季度FFO，较上一时期净增约0.05美元，主要得益于奥斯汀Indeed租赁的一整季收入 [136] - 第一季度现金NOI在同店基础上增长了16%，包括约1200万美元与两处房产相关的租户修复付款；排除这一非经常性收入，同店NOI将增长约9%，主要由于南旧金山KOP一期的免租期结束和停车收入增加 [13] - GAAP同店NOI在调整非经常性项目后约增长2% [165] - 第一季度末，稳定投资组合的入住率约为90%，出租率为92%，较上一季度下降是由于此前披露的租户迁出，包括DIRECTV的缩编 [165] - 租赁利差在本季度现金基础上为负4%，受旧金山一笔租赁影响；若排除该租赁，现金基础上的利差将增长约8% [165] - 净债务与第一季度年化EBITDA的比率约为6倍，公司没有债务到期至2024年12月，超过90%的债务为固定利率，流动性仍强劲，达16亿美元，包括3.3亿美元现金、1.7亿美元未来定期贷款收益和11亿美元信贷额度 [137] - 2023年原FFO指引为每股4.40 - 4.60美元，中点为4.50美元；更新后的范围为4.30 - 4.50美元，中点为4.40美元，主要反映了约0.10美元的一次性G&A成本 [16] - 预计全年开发支出为4 - 5亿美元，较原预测下降约10%；同店现金NOI预计为0 - 2%，平均入住率预计在86.5% - 88%之间 [167] 各条业务线数据和关键指标变化 - 生命科学业务方面，公司对生命科学的长期基本面有高度信心，KOP二期交付后，生命科学将占公司NOI的20%以上，随着未来生命科学项目的开发，这一比例预计将增长至30%以上 [9] - 租赁业务方面，自第四季度末以来，公司签署了约33.8万平方英尺的租约，平均租期约为5年，其中许多租约无需资本支出 [125] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山地区自疫情开始以来，本季度实际入住率季度增幅超过6%，预计这一趋势将持续；该地区有152个租户，总需求约为330万平方英尺，其中120个为活跃租户，32个待签署租约 [5][63] - 奥斯汀和圣地亚哥在实际入住率方面领先，季度末超过70%，接近疫情前水平；奥斯汀的Indeed Tower签署了一份2万平方英尺的租约，入住率达到74% [128][158] - 洛杉矶和西雅图本季度实际入住率呈正趋势，分别增至约50%和40%，预计随着更多返岗指令的实施，这一趋势将加速 [157] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略基于保持一流的房地产、严格的资本配置、强大的资产负债表和执行团队，在多个周期中坚持这一原则，能够在下行时防御，在合适时把握机会 [163] - 公司将保持强大的资产负债表，机会性地评估替代资本来源，以增强流动性；定位资产成为租户租赁决策的首选，提高组织效率，减少资本支出 [11][162] - 行业面临宏观经济挑战，包括金融市场情绪挑战、投资销售市场流动性减少、租赁基本面下行压力以及银行和风险投资界的融资和投资活动回撤 [124] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观环境缺乏确定性，公司仍面临周期性和长期性逆风，但经济有强劲迹象，对未来保持乐观 [4] - 随着返岗的持续和公司认识到面对面工作的力量，公司投资组合有望受益于需求的复苏 [125] - 生命科学领域的技术进步正在创造突破，人工智能与生命科学公司的融合将进一步推动该领域发展 [132] 其他重要信息 - 公司董事长兼首席执行官John Kilroy宣布将于年底退休，他在公司工作了54年，其中担任首席执行官28年 [135] - 公司预计从合同义务中产生800 - 1400万美元的额外G&A成本，与高管退休相关的股份加速归属有关 [139] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 南旧金山的租赁情况以及KOP二期的租赁时间和NOI开始时间 - 目前交易规模较小，平均约为6.5万平方英尺，公司可以为较大租户提供高效的租赁方案；虽然交易需要更长时间，但市场上仍有交易；预计稳定日期不会改变 [19][20][21] 问题: 未来12个月的租户迁出情况以及2024 - 2025年主要租户的提前终止风险 - 已知的主要迁出包括亚马逊在第二季度迁出，Pac - 12在第三季度迁出，Riot在第四季度到期；2024年有两个超过10万平方英尺的迁出待确定，2025年没有超过10万平方英尺的迁出；奥斯汀的建筑没有终止风险，且租金超过预期 [27][28] 问题: 公司对当前股息覆盖率的看法以及在何种情况下会考虑调整股息 - 公司的派息率较低，认为股息有很好的覆盖；最终这是董事会的决定，但目前对现状感到满意 [185] 问题: 租赁活动的预期以及旧金山市场的情况 - 旧金山市场有152个租户，总需求约为330万平方英尺，其中120个为活跃租户，32个待签署租约；公司在宣布对West 8th进行翻新后，已经收到了多个参观和咨询请求 [63][68] 问题: 交易市场和办公物业定价的看法 - 由于利率上升和资本回报率上升，估值下降；市场功能不完善，高质量资产受影响较小；价格发现需要交易量，目前只能大致判断方向 [91][92][78] 问题: 投资组合中的转租空间情况以及本季度是否有显著增加 - 公司投资组合中的可用转租空间略低于150万平方英尺，优质转租空间在市场上流转较快 [96] 问题: 2023年是否会出现表面租金压力 - 更多的可用空间通常对房东不利，但租户对优质物业的需求更为重要；公司认为自己能够继续表现良好，但租金走势不确定 [110][111] 问题: AI对旧金山租赁活动的影响以及是否会对未来办公需求构成风险 - AI可能会对后台工作产生重大影响，但也可能促进创新和公司增长；科技的本质是具有颠覆性，公司需要将自己定位为租户的首选物业 [112][114] 问题: 入住率指引的构成以及观察名单的情况 - 入住率指引考虑了预计的迁入和迁出，包括亚马逊的迁出；观察名单主要集中在零售租户，办公和生命科学租户有适度增加，但占整体投资组合的比例较小 [120][121] 问题: 南旧金山的租赁背景以及KOP项目的稳定日期是否会改变 - 公司在南旧金山有三座约86.3万平方英尺的建筑正在建设中，设计用于生命科学，但也可容纳单一用户或多租户；由于当前经济形势，决策速度放缓，交易规模变小；市场上有36个需求，总计约230万平方英尺；预计稳定日期不会改变 [142][144] 问题: 维持强大资产负债表的情况下，评估替代资本来源的考虑因素 - 公司有大量流动性和良好的资产负债表，将保持灵活性；如果有吸引人的机会，将考虑各种替代资本来源，包括担保、无担保、销售或合资等方面 [174][175] 问题: 宣布退休前未确定继任者的考虑因素 - 公司一向坦诚，认为在做出决定后尽早告知是合适的；董事会认为公开选拔过程可以让各方发表意见，使选拔过程更强大 [148][176][153] 问题: 旧金山和其他市场的复苏情况以及西雅图West 8th项目的更新 - 市场正在重新平衡，权力从员工转向雇主；旧金山的返岗人数有显著变化，停车场已满；不同市场的复苏速度不同，公司的多元化地理投资组合表现出不同的动态；对西雅图West 8th项目进行了评估，将对一些区域进行现代化改造，以吸引租户 [187][188][192] 问题: Google暂停大型园区建设对公司的影响 - 一般来说，企业暂停新开发对现有产品有利，因为不会抢夺市场份额 [193] 问题: Ritas租赁面积增加的情况以及续租或迁出的可能性 - Ritas正在积极使用该空间，租期到今年11月，目前判断续租或迁出还为时过早 [70] 问题: 停车收入增加的原因以及未来趋势 - 停车收入高于预期和去年同期，这得益于实际入住率的提高，希望随着入住率的持续提高，停车收入也能继续受益 [71] 问题: 奥斯汀市场的情况以及Indeed Tower的租赁兴趣 - 奥斯汀继续吸引公司，市场上有很多公司希望进入该市场；Indeed Tower吸引了科技、金融、保险和专业服务等行业的租户，租赁活动令人满意，与一家优秀的餐厅运营商达成了合作意向 [73][74][89]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2023年3月31日，公司总资产为109.69392亿美元，较2022年12月31日的107.96987亿美元增长1.6%[20] - 2023年第一季度，公司总营收为2.92802亿美元，较2022年同期的2.65501亿美元增长10.3%[23] - 2023年第一季度，公司总费用为2.03361亿美元，较2022年同期的1.85574亿美元增长9.6%[23] - 2023年第一季度，公司净收入为6523万美元，较2022年同期的5938.3万美元增长9.8%[23] - 2023年第一季度，归属于普通股股东的净收入为5660.8万美元，较2022年同期的5312.8万美元增长6.6%[23] - 2023年第一季度，基本每股收益为0.48美元，较2022年同期的0.45美元增长6.7%[23] - 2023年第一季度，摊薄每股收益为0.48美元，较2022年同期的0.45美元增长6.7%[23] - 截至2023年3月31日，公司普通股加权平均流通股数（基本）为1.17059329亿股，较2022年同期的1.16650228亿股增长0.3%[23] - 截至2023年3月31日，公司普通股加权平均流通股数（摊薄）为1.17406518亿股，较2022年同期的1.17060094亿股增长0.3%[23] - 2023年第一季度，公司宣布每股普通股和普通股单位股息为0.54美元，较2022年同期的0.52美元增长3.8%[27] - 2023年第一季度净收入为65,230,000美元，较2022年的59,383,000美元增长约9.84%[30] - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为182,136,000美元，2022年为178,659,000美元[30] - 2023年第一季度投资活动使用的净现金为121,348,000美元，2022年为169,374,000美元[30] - 2023年第一季度融资活动提供的净现金为68,191,000美元，2022年使用的净现金为91,676,000美元[30] - 截至2023年3月31日，现金及现金等价物和受限现金期末余额为476,358,000美元，2022年末为347,379,000美元[30] - 截至2023年3月31日，总资产为10,969,392,000美元，2022年末为10,796,987,000美元[35] - 截至2023年3月31日，总负债为5,296,970,000美元，2022年末为5,122,026,000美元[35] - 2023年第一季度总营收为292,802,000美元，2022年为265,501,000美元[38] - 2023年第一季度总费用为203,361,000美元，2022年为185,574,000美元[38] - 2023年第一季度归属于普通股股东的净收入为57,168,000美元，2022年为53,644,000美元[38] - 2023年第一季度净收入为65,230美元，2022年同期为59,383美元[45] - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为182,136美元，2022年同期为178,659美元[45] - 2023年第一季度投资活动使用的净现金为121,348美元，2022年同期为169,374美元[45] - 2023年第一季度融资活动提供的净现金为68,191美元，2022年同期使用的净现金为91,676美元[45] - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司普通股股东可获得的净利润分别为56608000美元和53128000美元，基本每股收益和摊薄每股收益均分别为0.48美元和0.45美元[100] - 2023年第一季度和2022年第一季度，运营合伙企业的普通合伙人可获得的净利润分别为57168000美元和53644000美元，基本每股收益和摊薄每股收益均分别为0.48美元和0.45美元[104] - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司支付的利息现金净额分别为8980000美元和4736000美元，支付的地面租赁负债金额分别为1704000美元和1532000美元[107] - 2023年3月31日季度末现金及现金等价物和受限现金为47635.8万美元，2022年同期为34469.2万美元；期初分别为34737.9万美元和42708.3万美元[111] - 2023年4月12日，向普通股股东、普通单位持有人和受限股票单位持有人支付总计6440万美元的股息、分配和股息等价物[112] - 2023年第一季度净运营收入为2.08425亿美元，2022年同期为1.92381亿美元，同比增长8.3%[165] - 2023年第一季度，净收入归属于普通股股东为5660.8万美元，较2022年同期的5312.8万美元增长6.6%[165] - 2023年第一季度，总运营收入为2.92802亿美元，2022年同期为2.65501亿美元；物业及相关费用为8437.7万美元，2022年同期为7312万美元[167] - 2023年第一季度，同店净运营收入为1.88516亿美元，开发物业净运营收入为1990.9万美元；2022年同期分别为1.81941亿美元和979.4万美元[167] - 2023年第一季度净营业收入增加1600万美元，增幅8.3%，同店物业增加660万美元，开发物业增加1010万美元，处置物业减少60万美元[169][170] - 2023年第一季度总运营收入增加1390万美元，主要因新租约和续租、租户报销部分租金收入增加、非经常性收入增加[170] - 2023年第一季度物业及相关费用增加740万美元，主要因公用事业等费用和某些不可报销费用增加[170] - 2023年第一季度一般及行政费用增加120万美元，增幅5.1%，主要因股份支付费用增加和公司削减成本措施部分抵消[171] - 2023年第一季度折旧和摊销增加500万美元，增幅5.7%[172] - 2023年第一季度毛利息费用增加370万美元，增幅9.3%，资本化利息和递延融资成本减少140万美元，降幅7.2%，利息费用增加504.6万美元，增幅24.5%[172][173] - 2023年第一季度归属于合并物业合伙企业非控股股东权益的净收入增加230万美元，增幅40.5%[174] - 截至2023年3月31日，公司现金及现金等价物约4.764亿美元，无担保定期贷款额度增至5.2亿美元，新增借款1500万美元，无担保循环信贷额度可用11亿美元，无担保定期贷款额度可用1700万美元[179] - 2023年2月16日，董事会宣布每股0.54美元的季度现金股息，4月12日支付的季度现金股息和分配总额为6390万美元[182] - 截至2023年3月31日，公司总债务占总市值的比例为53.7%，总市值为82.74044亿美元，总债务为4.442046亿美元[185] - 公司普通股收盘价在2023年3月31日为每股32.40美元[185] 公司业务线数据关键指标变化 - 物业相关 - 截至2023年3月31日，稳定办公物业有119栋，可出租面积16,206,299平方英尺，经济入住率89.6%，出租率91.6%[49] - 截至2023年3月31日，稳定住宅物业有3个项目，1,001个单元，入住率93.4%[49] - 截至2023年3月31日，在建开发项目（租户改进阶段）1个，预计可出租面积734,000平方英尺；在建开发项目（建设中）2个，预计可出租面积946,000平方英尺；在建重建项目（建设中）2个，预计可出租面积100,000平方英尺[50] - 截至2023年3月31日，Indeed Tower项目约73.4万平方英尺办公空间，总投资估计6.9亿美元，已出租74% [119] - 截至2023年3月31日，Kilroy Oyster Point（二期）约87.5万平方英尺办公空间，总投资估计9.4亿美元；9514 Towne Centre Drive项目约7.1万平方英尺办公空间，总投资估计6000万美元且已全部出租[120] - 截至2023年3月31日，未来开发管道有八个项目，总成本约13亿美元，预计可开发超650万平方英尺可出租空间，总投资约70 - 80亿美元[121] - 4690 Executive Drive项目约5.2万平方英尺，总再开发成本估计2500万美元；4400 Bohannon Drive项目约4.8万平方英尺，总再开发成本估计5500万美元[126] - 2023年第一季度，第二代已开始的租赁中，新租赁6份、续约9份，可出租面积分别为34,634平方英尺和116,595平方英尺，加权平均租赁期限42个月，每平方英尺租户改进和租赁佣金23.33美元，租金变化19.1%，现金租金变化5.4%[134] - 2023年第一季度，第二代已执行的租赁中，新租赁12份、续约8份，可出租面积分别为169,861平方英尺和116,595平方英尺，加权平均租赁期限53个月，每平方英尺租户改进和租赁佣金58.09美元，租金变化4.2%，现金租金变化 - 4.4%，保留率25.1%[135] - 截至2023年3月31日，公司总稳定投资组合的加权平均现金租金率比当前平均市场租金率低约5 - 10%[140] - 2023年剩余时间和2024 - 2028年，稳定投资组合的租赁到期情况分别为：2023年剩余时间到期46份租约，涉及面积1,169,807平方英尺，占总租赁面积8.1%，年化基础租金59,404,000美元；2024年到期76份租约，涉及面积1,130,967平方英尺，占7.8%，年化基础租金54,555,000美元等[144] - 截至2023年3月31日，稳定投资组合中约170万平方英尺（占10.4%）的可出租空间可用于转租，其中约7.6%为空置空间，2.8%为已占用空间[148] - 截至2023年3月31日，公司稳定投资组合由119处办公和生命科学物业组成，总可出租面积约1620万平方英尺，有1001套住宅单元[149] - 截至2023年3月31日，公司未来开发管道包括8个潜在开发地点，约64英亩未开发土地，有望开发超过650万平方英尺可出租面积[150] - 2023年第一季度，公司物业的实际入住率有所增加，大型企业要求员工在办公室工作的天数达到最低标准[142] - 截至2023年3月31日，稳定投资组合中排除的项目有：租户改进在建开发项目1个，可出租面积73.4万平方英尺；在建开发项目2个，可出租面积94.6万平方英尺；在建再开发项目2个，可出租面积10万平方英尺[151] - 2022年3月31日至2023年3月31日，稳定办公物业可出租面积从1522.1912万平方英尺增至1620.6299万平方英尺，建筑数量从118栋增至119栋[152] - 截至2023年3月31日，大洛杉矶、圣地亚哥县、旧金山湾区、大西雅图地区稳定办公物业的出租率分别为80.8%、85.9%、94.7%、95.3%，整体稳定办公投资组合出租率为89.6%，较2022年12月31日的91.6%有所下降[153] - 截至2023年3月31日，公司15大租户的年化基础租金收入总计3.8856亿美元，占总年化基础租金收入的47.9%，租约可出租面积675.3446万平方英尺，占总可出租面积的41.6%[156] - 2023年第一季度，稳定办公投资组合、同店投资组合、住宅投资组合的平均出租率分别为89.9%、90.5%、93.4%，2022年同期分别为91.4%、91.6%、93.7%[159] - 截至2023年3月31日，稳定办公投资组合中，同店物业有115栋，可出租面积1505.6915万平方英尺；稳定开发物业有4栋，可出租面积114.9384万平方英尺[162] 公司业务线数据关键指标变化 - 股权与权益相关 - 截至2023年3月31日，公司在100 First LLC和303 Second LLC各拥有56%的普通股权益，在Redwood LLC拥有约93%的普通股权益[52] - 截至2023年3月31日，公司在运营合伙企业中拥有约99.0%的普通一般合伙权益，其余约1.0%由非关联投资者、高管和董事持有[54] - 截至2023年3月31日、2022年12月31日和2022年3月31日，公司在运营合伙企业中拥有约99.0%的普通合伙权益，非控股股东拥有约1.0%的普通有限合伙权益，共计115.0574万个普通单位

稳定运营物业组合情况 - 截至2022年12月31日，稳定运营物业组合中，稳定办公物业有119栋，可出租面积16194146平方英尺，租户406个，经济入住率91.6%，出租率92.9%；稳定住宅物业有3处，单元数1001个，入住率93.5%[26] - 2022年12月31日，公司稳定运营物业组合中，稳定办公物业有119栋，可出租面积16,194,146平方英尺，租户406个，经济入住率91.6%，出租率92.9%；稳定住宅物业有3处，共1,001个单元，入住率93.5%[176] 项目纳入稳定投资组合情况 - 2022年全年，公司将两个开发项目和两个重建项目纳入稳定投资组合，共4栋建筑，办公和生命科学空间面积达1114704平方英尺[27] - 2022年全年，公司将两个开发项目和两个重建项目纳入稳定投资组合，共4栋建筑，办公和生命科学空间面积达1,114,704平方英尺[177] 未纳入稳定投资组合项目情况 - 截至2022年12月31日，未纳入稳定投资组合的项目包括：处于租户装修阶段的开发项目1个，预计可出租面积734000平方英尺；在建开发项目2个，预计可出租面积946000平方英尺；在建重建项目2个，预计可出租面积100000平方英尺[27] - 截至2022年12月31日，未纳入稳定投资组合的项目包括：1个处于租户改进阶段的开发项目，预计可出租面积734,000平方英尺；2个在建开发项目，预计可出租面积946,000平方英尺；2个在建重建项目，预计可出租面积100,000平方英尺[177] 未来开发项目储备情况 - 截至2022年12月31日，公司未来开发项目储备包括8个未来开发地点，约64英亩未开发土地[28] - 公司未来开发项目储备的8个潜在开发地点，有望开发超过650万平方英尺的办公、生命科学、实验室、住宅和零售空间[36] - 截至2022年12月31日，公司8个未来开发地块，约64英亩未开发土地，潜在建筑面积超650万平方英尺[134] - 截至2022年12月31日，未来开发项目有8个地点，代表约64英亩未开发土地[178] - 截至2022年12月31日，公司未来开发项目可开发面积涉及多个地区，如大洛杉矶地区19万平方英尺、圣地亚哥县60 - 65万平方英尺等[197] 公司物业分布情况 - 截至2022年12月31日，公司在加利福尼亚州拥有全部物业、开发项目和重建项目，除了华盛顿州的10处稳定办公物业和1个未来开发项目，以及得克萨斯州奥斯汀市处于租户装修阶段的1个开发项目和1个未来开发项目[29] - 除华盛顿州10个稳定办公物业、1个未来开发项目，得克萨斯州奥斯汀1个开发项目和1个未来开发项目外，公司所有物业、开发和再开发项目都在加利福尼亚州，除3个合并物业合伙企业拥有的4个办公物业外，所有项目均100%自有[179] 公司权益情况 - 截至2022年12月31日，公司在100 First LLC和303 Second LLC中拥有56%的普通股权益，在Redwood LLC中拥有约93%的普通股权益[29] - 截至2022年12月31日，公司在运营合伙企业中拥有99.0%的普通普通合伙权益，其余1.0%由非关联投资者、部分高管和董事持有[30] 公司荣誉情况 - 2022年，公司被评为GRESB美洲地区开发（多元化）领域的区域行业领导者，获得极具竞争力的GRESB 5星评级[43] - 公司连续九年获得市场转型研究所（IMT）的绿色租赁领袖奖[43] 公司能耗与排放情况 - 2021年总能耗242,577MWh，可再生能源占比72%，较2020年下降2%；2021年总水耗649,982m³，较2020年下降2%；2021年范围1温室气体排放3,710吨CO₂，较2020年增长13%[44][45][46] 公司物业认证情况 - 截至2022年底，71%的物业获得LEED认证，65%的合格稳定办公物业和89%的合格稳定住宅物业获得能源之星认证[56] - 公司正在为约946,000平方英尺的在建办公和生命科学空间项目争取LEED认证[55] - 公司所有办公开发项目都追求LEED白金或黄金级认证[54] 公司租户租金收入占比情况 - 截至2022年12月31日，15大租户的年化基础租金收入约占总年化基础租金收入的46.5%[58] - 截至2022年12月31日，15个最大租户占预期年化基础租金总收入约46.5%[98] - 前十五大租户年化基础租金总收入为3.82424亿美元，占比46.5%，其中全球科技公司3963.1万美元，占比4.8% [200] 公司业务板块情况 - 2022年和2021年，公司有一个可报告的业务板块，即办公和生命科学物业板块[60] 公司人员情况 - 截至2022年12月31日，公司通过运营合伙企业和Kilroy Realty TRS, Inc.雇佣了259人[61] - 截至2022年12月31日，公司七名董事中有两名（约29%）为女性[61] - 2022年第四季度，公司发起服务周活动，超150名员工协助14个组织，捐赠超350个志愿小时[66] 公司碳中和情况 - 公司在2020年和2021年实现了碳中和运营，预计2022年再次实现该目标[57] - 公司在2020年、2021年实现碳中和运营，预计2022年第三次达成该目标[111] 公司物业租赁方式情况 - 2022年12月31日，43%的物业以三净租赁方式出租，25%以全服务毛租赁方式出租，24%以改良毛租赁方式出租，8%以改良净租赁方式出租[86] - 截至2022年12月31日，43%的物业以三净租赁方式出租，25%以全面服务毛租赁方式出租，24%以改良毛租赁方式出租[181] 公司债务情况 - 截至2022年12月31日，公司无无担保循环信贷安排下的借款，无担保定期贷款安排下有2亿美元未偿还[89] - 截至2022年12月31日，公司债务本金总额约43亿美元，其中580万美元本金将于2023年12月31日到期支付[137] - 2022年12月31日，公司总债务占总市值的48.5%[137] - 截至2022年12月31日，公司有11亿美元无担保循环信贷安排和4亿美元无担保定期贷款安排，循环信贷安排无未偿还金额，定期贷款安排有2亿美元未偿还[145] - 截至2022年12月31日，公司未偿还债务本金总额约为43亿美元，占总市值的48.5%[159] 公司面临的风险情况 - 公司业务可能受全球市场、经济和地缘政治状况影响，导致租户违约、融资受限等后果[82][84] - 通胀可能影响公司运营、行政和利息等成本，虽部分运营费用可通过租赁安排收回，但无法保证租户能承担费用增加[85][86][87] - 公司面临环境风险，包括土壤和地下水污染，可能需进行调查、修复和关闭活动，成本可能超预算[71] - 公司面临政府监管和私人诉讼的环境成本，潜在环境负债可能超保险覆盖范围和赔偿金额[76][77] - 公司面临多种业务风险，如合资投资、物业租赁限制、网络安全等[83] - 利率上升可能增加公司可变利率债务的利息成本，影响再融资和物业估值[89] - 公司所有物业位于加利福尼亚州、华盛顿州大西雅图地区和得克萨斯州奥斯汀，可能受当地不利经济、监管和自然灾害影响[94] - 通胀可能影响建筑成本，虽有预算应急和最高限价合同，但无法确保应对成本增加[91] - 公司依赖第三方供应商和承包商，供应链和劳动力市场问题可能导致获取资源困难[92] - 公司面临竞争，若竞争对手降低租金，公司可能被迫降价以留住租户[106] - 公司需定期投入资金维护、修复和翻新物业，可能影响现金流且支出不一定带来更高入住率或租金[107] - 公司面临潜在灾害损失，如地震损失，虽有保险但可能不足以覆盖损失[108] - 公司业务受气候变化影响，可能导致物业受损或需求下降，增加运营成本[110] - 公司可能无法按有利条款完成物业收购和成功运营，面临多种风险[115] - 公司运营和开发混合用途商业物业，面临租赁、成本、进度等多方面风险[118] - 公司参与合资企业投资，可能因缺乏决策权、依赖合作方等受不利影响[120] 公司租约情况 - 截至2022年12月31日，约91.8%的租约年化基础租金收入有至少3%的年租金有效涨幅，未来十年平均约10.0%的租约（按可出租面积）每年到期[90] - 2023年和2024年到期的租约分别占可出租面积的约10.3%和7.9%[102] - 2023 - 2033年及以后各年到期租约的年化基础租金分别为7236.7万美元（8.8%）、5497.3万美元（6.7%）、3716.8万美元（4.5%）等，总计8.19696亿美元 [209][211] 公司租户行业占比情况 - 截至2022年12月31日，稳定投资组合年化基础租金收入中，科技行业租户占58%，生命科学和医疗行业占18%，媒体行业占8%，金融、保险和房地产行业占6%，专业、商业和其他服务行业占4%，其他行业占6%[101] - 科技公司占公司办公物业组合基础租金的58% [207] 公司收入情况 - 2022年全年，约99.0%的收入来自租金收入[99] 公司物业占用情况 - 截至2022年12月31日，稳定办公物业总面积中约8.4%的办公空间未被占用[102] 公司绿色租赁情况 - 公司将绿色租赁条款纳入100%的新租约，多数租约含资源效率相关资本支出成本回收条款[112] 公司办公楼情况 - 截至2022年12月31日，公司拥有14座办公楼，可出租总面积约160万平方英尺，占总稳定投资组合的9.7%，另有一个租户装修阶段的开发项目，面积约73.4万平方英尺[121] - 14座办公楼土地受5份长期地面租赁约束[180] 公司税务相关情况 - 税法对公司出售主要用于销售给客户的房产利润征收100%禁止交易税[123] - 非公司股东（包括个人）在2017年12月31日之后至2026年1月1日之前的纳税年度，一般可扣除最多20%来自REIT的股息（资本利得股息和视为合格股息收入的股息除外）[170] - 公司要符合房地产投资信托（REIT）资格，每年至少95%的总收入须来自合格来源，且每年向股东分配的金额至少为公司净应税收入的90%（某些调整后且不包括任何净资本收益）[166] - 若公司未能按要求分配收益，将对不足部分征收4%的不可抵扣消费税[168] - 公司需按规定至少分配90%的应税收入（某些调整后且不包括任何净资本收益）以维持REIT资格[147] 公司网络安全情况 - 审计委员会至少每年与IT人员和高级管理层开会讨论网络安全风险和防御策略[130] - 公司实施基于NIST网络安全框架的网络安全标准和整体计划[130] - 公司对网络安全计划进行年度评估，并定期聘请外部咨询公司进行评估[131] - 公司为员工和主要现场供应商开展定期网络安全意识培训[131] - 公司制定书面网络安全事件响应计划[132] 公司财务契约情况 - 运营合伙企业的11亿美元无担保循环信贷安排、4亿美元无担保定期贷款安排和票据购买协议包含财务契约，可能限制公司普通股和未来优先股的分配金额[142] 公司股权相关情况 - 公司董事长兼首席执行官John Kilroy截至2022年12月31日实益拥有约1.3%的公司普通股，包括453,986股普通股、275,672股已归属受限股单位和783,192个运营合伙企业普通股单位[150] - 未经董事会豁免，单一股东实际或推定拥有的公司已发行普通股不得超过7.0%（按价值或股数，以更严格者为准）[151][153] - John Kilroy、其家庭成员和部分关联实体经董事会豁免，可合计实际或推定拥有高达19.6%的公司普通股（不包括可兑换为公司普通股的运营合伙企业单位）[151][155] - 公司变更为运营合伙企业的普通合伙人或转让其在运营合伙企业的普通合伙权益，需获得至少60%代表普通合伙权益的单位持有人批准[149] - 公司进行合并、整合、出售大部分资产等交易，需获得60%普通单位持有人批准[149] - 公司股票需在12个月应税年度的至少335天（首次选择成为REIT的年份除外）由100个以上人员实益拥有，且在应税年度后半段（首次选择成为REIT的年份除外），不得超过50%的公司已发行股票价值由五个或更少个人（包括某些实体）实际或推定拥有[153] - 若有人未经豁免收购超过所有权限制的股份，超出部分的转让无效，超出股份将自动转让给信托，受让方对超出股份无权利[156] - 截至2022年12月31日，公司已发行并流通的普通股为116,878,031股[162] - 截至2022年12月31日，公司预留未来发行的普通股包括：1,150,574股可按公司选择交换合伙企业普通股；约110万股可根据激励计划授予；约100万股可在基于时间的受限股票单位结算时发行；最多200万股可在受限股票单位满足市场和/或绩效条件时发行[163] - 公司章程授权董事会可不经股东批准发行最多30,000,000股优先股[160] 公司物业详细数据情况 - 位于加州卡尔弗城的3101 - 3243 La Cienega Boulevard，有19栋楼，建于2008 - 2017年，可出租面积154,165平方英尺，2022年12月31日入住率78.8%，年化基本租金6,263千美元，每平方英尺年化租金51.85美元[184] - 位于加州埃尔塞贡多的2240 East Imperial Highway，有1栋楼，建于1983/2008年，可出租面积

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度FFO为每股1.17美元，与第三季度相似 [143] - 第四季度同店现金NOI下降约1%，剔除一次性项目后同店增长约2.5%，全年同店现金NOI增长7%，高于5.5% - 6.5%的指引 [143] - 2023年同店现金NOI预计增长0% - 2%，G&A预计在8200万美元至9000万美元之间 [117] - 2023年FFO指引预计在每股4.40美元至4.60美元之间，中点为每股4.50美元 [117] - 2023年底净债务与年化EBITDA约为6倍，无债务到期至2024年12月，债务固定或有利率上限 [115] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公业务：2023年预计面临挑战，入住率将下降，主要因亚马逊和DirecTV等租户搬出；第四季度末稳定投资组合入住率约91.5%，略高于全年指引，投资组合出租率约93% [139][143] - 生命科学业务：占NOI超15%，需求持续强劲；Kilroy Oyster中心二期有多个潜在租户，交付后生命科学NOI将占公司总NOI超20%，未来有望超30% [110] - 零售和住宅业务：占NOI约5%，表现稳定；住宅入住率约94%，租金较去年显著增加，预计子市场新供应有限 [140] 各个市场数据和关键指标变化 - 奥斯汀市场：Indeed Tower项目租赁率达71%，市场活跃，公司预计租赁率将进一步提高 [7] - 圣地亚哥市场：公司物业利用率恢复到疫情前水平，第四季度签署多笔租赁协议，如与MediaTek的6.5万平方英尺租约 [10][102] - 旧金山市场：第四季度70%的交易流向2010年或更新的空间，租金高于二级或B级、B +级空间；自劳动节以来利用率翻倍且持续增加 [52][10] - 西雅图市场：利用率有所增加，West 8物业因租户搬出入住率将受影响，但公司认为该物业位置优越 [10][139] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略基于优质房地产、严格资本配置和强大资产负债表，将耐心等待资本配置机会 [100][111] - 生命科学业务是发展重点，计划将更多物业改造为生命科学用途，如Mineral Park园区的4.5万平方英尺建筑 [110][115] - 目前不进行投机性开发，待市场有实际需求时再启动；关注优质资产收购机会，但目前无具体目标 [47][156] - 行业竞争方面，优质物业需求强劲，老旧物业租赁困难；公司年轻、位置优越、配套设施完善的物业具有竞争优势 [101][123] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年办公市场仍具挑战，但通胀降温、美联储加息放缓、消费者有韧性，市场有积极迹象 [100][89] - 租户因经济不确定性决策谨慎，需求主要由租约到期和品质追求驱动；“大辞职”转变为“大平衡”，房东议价能力增强 [122] - 看好生命科学业务发展，预计其在公司NOI中的占比将持续增加 [110] - 对市场前景谨慎乐观，认为市场改善需要时间，但积极因素正在积累 [78][80] 其他重要信息 - 公司宣布管理层变动，Tyler Rose将于月底离职，Justin Smart将于3月1日担任总裁，Rob Paratte担任首席租赁官和董事长高级顾问 [111] - 会议直播可在公司网站观看，回放可在未来八天通过电话和互联网获取；财报和补充资料已提交SEC并在公司网站发布 [99] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 入住率指引考虑的留存率和新租赁量情况 - 留存率将低于历史水平，历史上约为50%，今年因大型租户搬出会更低；需求主要由租约到期和品质追求驱动，“大辞职”转变为“大平衡”，房东议价能力增强 [120][122] 问题: 资本配置幻灯片及Indeed Tower租赁进展 - 公司在经济收缩和扩张期采取逆周期投资策略；Indeed Tower面临竞争空间交付，但转租空间转化为直接租赁需时间，公司作为业主开发商有优势 [130][133] 问题: 科技行业对西海岸租赁市场的影响及改变因素 - 租户处于观望模式影响需求；混合办公是主流模式，雇主要求员工每周回办公室3 - 4天；租户和房东都在进行配套设施投资 [149][150][151] 问题: 融资环境及融资活动 - 融资市场年初有所开放，公司对现有融资状况满意，认为定期贷款市场是有效资金来源 [153][182] 问题: 开发与收购机会及是否拓展新市场 - 市场上优质资产交易机会少，公司会关注但目前无具体收购目标；长期观点不变，短期市场低迷可能有机会，但目前不追求特定项目 [156][180] 问题: 入住率趋势及融资环境 - 新租赁在下半年更有意义，入住率下半年预计低于上半年；公司认为定期贷款市场是有效资金来源 [147][182] 问题: 公司利用市场疲软进行资本配置的情况 - 融资市场对优质交易和借款人开始开放，美联储放缓加息是积极信号 [183] 问题: 转租空间及租赁紧迫性 - 转租空间对市场有影响，但部分空间不具竞争力；公司认为转租空间交付并非迫在眉睫 [197][184] 问题: 员工利用率能否恢复到疫情前水平 - 洛杉矶市场员工返岗人数增加，新入住率的空间布局会有所不同 [186][187] 问题: 生命科学项目Menlo Park改造的原因及其他候选建筑 - 该项目所在区域生命科学需求大，项目设计可满足办公和生命科学需求，且已有生命科学租户 [188][189] 问题: Indeed Tower租金和入住率数据不一致的原因 - 12个月时钟结束后，项目才完全转为运营项目并计入入住率计算，公司其他项目也有类似操作 [190] 问题: KOP租赁进展及推动因素 - 租户在确定新的办公空间需求，建筑更具可见性后活动增加，单楼层或双楼层用户需求明显增加 [192][193] 问题: 影响奥斯汀投资的因素及市场看法 - 公司会考虑市场状况、租赁情况、租户反馈和资产价值等因素；长期可能在奥斯汀及其他地区增加收购活动 [203][206] 问题: 2024年业绩驱动因素 - 2024年Indeed和两个圣地亚哥项目将贡献全年业绩，核心投资组合表现是关键问题 [204] 问题: 与Salesforce的沟通及租赁计划 - 公司与Salesforce有沟通，Salesforce成功转租350 Mission的空间，目前无其他变更讨论，且对所在建筑满意 [210] 问题: 市场裁员情况及影响 - 科技行业裁员员工通常3 - 4个月找到新工作，西海岸人才资源丰富，市场有活力，公司相信能度过低谷 [214] 问题: 旧金山市场乐观因素及政府行动 - 公司认为公司员工返岗是积极信号，如Salesforce从“任意地点工作”转变为“回办公室工作” [246] 问题: 2023年业绩节奏及发展机会 - 上半年业绩强于下半年，将逐渐放缓；公司在现有市场有重大发展机会，未来可能在大奥斯汀市场增加开发活动 [234][236] 问题: 与Salesforce的沟通及办公空间调整计划 - 公司与Salesforce有沟通，目前无关于办公空间调整的讨论 [239] 问题: 市场裁员实际情况 - 科技行业裁员员工通常3 - 4个月找到新工作，西海岸人才资源丰富，市场有活力 [214] 问题: 旧金山市场乐观因素及政府行动 - 公司认为公司员工返岗是积极信号，如Salesforce从“任意地点工作”转变为“回办公室工作” [246] 问题: 2023年潜在进攻策略及转变条件 - 进攻需要对收购的建筑有信心，建筑要位于理想位置且能盈利 [74] 问题: 转租空间情况及吸引力 - 部分转租空间是老旧空间，难以出租；旧金山等市场部分转租空间正转化为直接租赁 [226] 问题: 困境资产吸引力及开发选择 - 市场低迷时要谨慎，长期观点不变；公司去年收购很少，仅购买一个地块 [231]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股1.17美元，与第二季度相似 [28] - 同店基础上，第三季度现金NOI增长约6%，GAAP同店NOI增长约2% [28] - 季度末，稳定投资组合的入住率为91%，出租率为93% [29] - 净债务与第三季度年化EBITDA的比率约为6倍，且到2024年12月前无债务到期 [31] - 2022年更新后的FFO指导预计在每股4.62 - 4.68美元之间，中点为每股4.65美元，较之前指导增加0.07美元 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 自第二季度末以来签署了39万平方英尺的租约，平均租期8年，现金基础平均租金上涨7%，GAAP基础平均租金上涨27% [14] - 10月租赁活动改善，团队签署了近三分之一的年度租约 [58] 生命科学业务 - 南旧金山和德尔马高地及UTC地区的空置率约为2% [16] - 基尔罗伊牡蛎角二期有多个潜在租户感兴趣 [16] 住宅业务 - 1000套豪华住宅单元表现良好，入住率约为94%，租金较去年大幅上涨 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国近50%的市场在2022年创下了甲级优质物业的租金新高，包括圣地亚哥、奥斯汀、旧金山等市场 [13] - 旧金山的转租空间约为720万平方英尺，波动不大，其中约40%为B级和C级空间 [46][67] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略可概括为三个原则：一流的房地产、严格的资本配置和强大的资产负债表 [25] - 延迟圣地亚哥圣达菲峰会生命科学开发项目的启动，推迟奥斯汀体育场塔楼的建设，等待经济更有信心或项目大量预租 [21][22] - 公司认为在当前市场环境下应保持耐心，等待市场条件演变和有动力的卖家出现 [20] - 与租户建立真正的合作伙伴关系，通过创造性的交易结构帮助租户解决问题 [48][111] - 行业中一些私人业主在债务市场收紧和贷款困难的情况下，可能难以满足租赁和运营甲级建筑的资本要求 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济不确定性增加，央行加息可能导致硬着陆，公共市场波动加剧，私人市场交易活动受限 [7] - 劳动力市场强劲，供应链约束缓解，消费者持续消费，但利率上升对房地产市场有影响 [6] - 公司杠杆率低，流动性充足，为应对经济周期做好了准备 [9] - 预计租赁市场将逐步改善，但过程可能会有起伏 [103] - 对政治环境的改善持乐观态度，但认为仍需进一步努力 [53] 其他重要信息 - 公司将于11月14日在南旧金山举行投资者活动 [26] - 洛杉矶将于明年初取消驱逐禁令，这是政策向好的积极信号 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 南旧金山生命科学需求情况及KOP 2的业务情况 - 公司表示KOP相比其他项目有规模优势，能满足大公司发展需求 目前虽早期公司扩张放缓，但有多个潜在租户，业务活动稳定 [39][40][41] 问题2: 旧金山市中心的租赁情况及业务领袖的看法 - 公司认为在市场波动和不确定时期，企业决策会更加谨慎，但优质物业仍有需求 如旧金山市中心排名前20的建筑自2019年以来有效租金上涨了15%，谷歌在第三季度租赁了近30万平方英尺的转租空间 [43][44][45] 问题3: 旧金山市在犯罪、无家可归和吸引力方面的进展 - 公司认为旧金山市在这些方面有一定改善，但仍需更多努力 即将到来的选举对政策方向很重要，整体上对未来发展持乐观态度 [49][50][53] 问题4: 10月租赁活动改善的背景及与年初的比较 - 公司解释由于决策环境复杂，交易速度较慢，但自劳动节以来，市场活动和交易数量有所增加，未来有望继续改善 [58][60][64] 问题5: 公司投资组合中的转租空间情况及市场变化 - 公司表示目前投资组合中没有新的主要转租空间，旧金山的转租空间相对稳定 多数市场的转租空间有所增加，但需区分连续楼层和零散空间，同时新开发项目供应受限 [65][67][68] 问题6: Indeed Tower的最新情况及对奥斯汀市场需求的信心来源 - 公司称Indeed Tower租金大幅提高，租户质量高 奥斯汀市场多元化，有科技和专业服务企业，项目的设施和位置吸引租户，且公司对市场有信心，预计会有更多好消息 [71][73][75] 问题7: 生命科学和新市场的资本投资优先级平衡 - 公司表示没有固定的投资比例，会谨慎进入新市场，建立规模和差异化产品 生命科学项目KOP位置优越，有很大潜力 [76][78][79] 问题8: 未来一年租约到期情况及资产销售指导减少的原因 - 2023年有四个超过10万平方英尺的租约到期，其中一个已知租户将搬离，另外三个正在积极沟通 资产销售指导减少是因为市场效率低下，公司不想在此时出售优质资产，待市场恢复后再考虑出售 [86][88][90] 问题9: 新租赁需求的租户概况及需求管道规模与历史平均水平的比较 - 自劳动节以来，洛杉矶、圣地亚哥和奥斯汀的市场活动增加，生命科学需求稳定 市场动态有利于大型租户，需求管道有望改善，但过程会比较缓慢 [96][98][103] 问题10: 公司的资金来源和使用情况以及杠杆率的趋势 - 公司有约5亿美元的流动性和11亿美元的未使用信贷额度，足以满足大部分开发项目的资金需求 目前杠杆率约为6倍，若全部债务融资，杠杆率将升至7倍，项目出租后将回到6倍左右 [104][105][107] 问题11: 潜在租户的需求变化 - 租户在租金优惠方面没有特别要求，但希望与公司建立合作伙伴关系，公司需要通过创造性的交易结构帮助租户解决问题 [110][111][112] 问题12: 若市场监管环境恶化，是否会重新分配投资到得克萨斯州 - 公司表示目前不会做出投资区域的调整决策，但会关注政策变化，希望合理的政策能够占上风 [114][115][116] 问题13: 其他收入中停车、零售和附属收入的恢复情况及对收入的影响 - 本季度和年初至今，停车收入是主要增长驱动力，同比增加约450万美元 未来仍有一定增长空间，但不会有大幅增长 [121] 问题14: Indeed Tower的入住、租金支付和建设进度对预期的影响 - 租户正在支付现金租金，但公司尚未确认收入，预计明年上半年开始确认收入 [123][124][125] 问题15: 2024年LinkedIn租赁空间的使用情况和续约预期 - 公司表示LinkedIn很喜欢该空间，硅谷市场活跃，该空间对其他租户也有吸引力 [126] 问题16: 市场基本面好转时的资本部署策略和避免的领域 - 公司将继续关注具有良好发展趋势和物理条件的物业，避免购买老旧且有问题的物业组合 公司在开发方面有优势，将根据市场情况灵活调整策略 [129][130][135] 问题17: 奥斯汀市场的收购和开发进展 - 公司在奥斯汀有已获批的场地，正在与一些租户合作，但目前没有可操作的项目 公司会谨慎选择项目，避免过度承担风险 [137][138][139] 问题18: 本季度是否提供了特定的入住率更新指南以及未来是否会继续提供 - 公司预计办公物业组合的入住率将处于范围低端，约为91%，住宅入住率将保持在当前的90%以上水平 未来仍计划提供入住率估计 [140][141][142] 问题19: 指导中点增加0.07美元中资产销售预期降低的影响以及未来开发的资金来源 - 0.07美元的增加大致平均分配于减少资产销售和新增定期贷款 公司有足够的流动性和信贷额度来满足开发需求，若全部债务融资，杠杆率将暂时上升至7倍，项目出租后将回到6倍左右 [151][152][153]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，公司总资产为106.19992亿美元，较2021年12月31日的105.83397亿美元增长0.35%[20] - 2022年前三季度，公司总营收为8.12643亿美元，较2021年同期的6.93955亿美元增长17.09%[22] - 2022年前三季度，公司总费用为5.69727亿美元，较2021年同期的4.91859亿美元增长15.83%[22] - 2022年前三季度，公司净收入为2.00018亿美元，较2021年同期的6.03784亿美元下降66.87%[22] - 2022年前三季度，归属于普通股股东的净收入为1.7999亿美元，较2021年同期的5.80498亿美元下降68.99%[22] - 2022年前三季度，归属于普通股股东的基本每股净收入为1.53美元，较2021年同期的4.98美元下降69.28%[22] - 2022年前三季度，归属于普通股股东的摊薄每股净收入为1.53美元，较2021年同期的4.96美元下降69.15%[22] - 截至2022年9月30日，公司有担保债务净额为2443.16万美元，较2021年12月31日的2483.67万美元下降1.63%[20] - 截至2022年9月30日，公司无担保债务净额为38.23532亿美元，较2021年12月31日的38.20383亿美元增长0.08%[20] - 截至2022年9月30日，公司股东权益总额为56.79777亿美元，较2021年12月31日的56.8987亿美元下降0.18%[20] - 2022年前九个月净收入为200,018千美元，2021年同期为603,784千美元[30] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为484,230千美元，2021年同期为407,560千美元[30] - 2022年前九个月投资活动使用的净现金为406,854千美元，2021年同期为637,116千美元[30] - 2022年前九个月融资活动使用的净现金为241,469千美元，2021年同期为232,115千美元[30] - 截至2022年9月30日，公司现金及现金等价物和受限现金期末余额为262,990千美元，2021年同期为361,459千美元[30] - 截至2022年9月30日，公司房地产资产总额为11,619,512千美元，2021年12月31日为11,292,693千美元[34] - 截至2022年9月30日，公司总负债为4,940,215千美元，2021年12月31日为4,893,527千美元[34] - 截至2022年9月30日，公司总资本为5,679,777千美元，2021年12月31日为5,689,870千美元[34] - 2022年前三季度总收入8.12643亿美元，较2021年的6.93955亿美元增长17.1%[37] - 2022年前三季度总费用5.69727亿美元，较2021年的4.91859亿美元增长15.8%[37] - 2022年前三季度净收入2.00018亿美元，较2021年的6.03784亿美元下降66.9%[37] - 截至2022年9月30日，加权平均基本流通普通股单位为1.17933195亿个，稀释后为1.18313723亿个[37] - 截至2022年9月30日，合伙人资本为54.9287亿美元，非控股权益为1.86907亿美元，总资本为56.79777亿美元[41] - 2022年前三季度经营活动提供的净现金为4.8423亿美元，较2021年的4.0756亿美元增长18.8%[45] - 2022年前三季度投资活动使用的净现金为4.06854亿美元，较2021年的6.37116亿美元下降36.1%[45] - 2022年前三季度融资活动使用的净现金为2.41469亿美元，较2021年的2.32115亿美元增长4.0%[45] - 2022年前三季度现金及现金等价物和受限现金净减少1.64093亿美元，较2021年的4.61671亿美元下降64.5%[45] - 截至2022年9月30日，现金及现金等价物和受限现金为2.6299亿美元，较2021年的3.61459亿美元下降27.2%[45] - 2022年和2021年前九个月，公司支付的利息净额（扣除资本化利息）分别为43838000美元和47832000美元，资本化利息分别为55080000美元和55423000美元[108] - 2022年和2021年前九个月，公司支付的包含在土地租赁负债计量中的金额分别为4719000美元和4939000美元[108] - 2022年和2021年前九个月，公司期初现金及现金等价物和受限现金分别为427083000美元和823130000美元，期末分别为262990000美元和361459000美元[110] - 2022年前9个月现金支付利息净额为4383.8万美元，2021年为4783.2万美元[111] - 2022年9月30日现金及现金等价物和受限现金期初为4.27083亿美元，期末为2.6299亿美元；2021年同期期初为8.2313亿美元，期末为3.61459亿美元[113] - 2022年第三季度净收入为86,660千美元，较2021年第三季度的53,493千美元增长62.0%[175] - 2022年第三季度净营业收入为194,697千美元，较2021年第三季度的165,623千美元增长17.6%[175] - 2022年前九个月净营业收入为5.81031亿美元，较2021年的4.96685亿美元增加8434.6万美元，增幅17.0%[184] - 2022年前九个月租赁收入为8.0433亿美元，其他物业收入为831.3万美元，物业及相关费用为2.31612亿美元[185] - 2022年前九个月同店净营业收入为4.68274亿美元，开发物业为9105.4万美元，收购物业为2075.8万美元，处置物业为94.5万美元[185] - 2022年前九个月净营业收入增加8430万美元，增幅17.0%，主要源于同店物业增加2190万美元、开发物业增加6050万美元、收购物业增加2000万美元，部分被处置物业减少1800万美元抵消[187] - 2022年前九个月一般及行政费用减少110万美元，降幅1.5%，主要因股份支付费用减少610万美元，部分被捐款和专业服务费增加500万美元抵消[188] - 2022年前九个月租赁成本增加110万美元，增幅46.4%，主要因租赁活动和租赁间接费用增加[189] - 2022年前九个月折旧和摊销增加4350万美元，增幅19.5%[190] - 2022年前九个月利息费用增加89.9万美元，增幅1.5%，毛利息费用基本一致，资本化利息和递延融资成本基本一致[190] - 截至2022年9月30日，公司总债务占总市值的45.2%，总市值为90.65039亿美元[202] - 截至2022年9月30日，公司各项未偿还高级无担保票据本金从2.5亿美元到5亿美元不等，占总市值比例从2.8%到5.5%不等，有担保债务本金为2.44878亿美元，占总市值2.6%[202] - 截至2022年9月30日，公司普通股流通股数为1.16877453亿股，价值49.2171亿美元，占总市值54.3%；运营合伙企业的普通有限合伙单位流通数量为115.0574万个，价值4845.1万美元，占总市值0.5%[202] 普通股及股东权益相关数据变化 - 2021年12月31日普通股数量为116,464,169股，股东权益总计5,689,870美元[26] - 2022年3月31日普通股数量为116,716,080股，股东权益总计5,665,761美元[26] - 2022年6月30日普通股数量为116,870,970股，股东权益总计5,652,551美元[26] - 2022年9月30日普通股数量为116,877,453股，股东权益总计5,679,777美元[26] - 2022年3月每股/单位股息为0.52美元，总计63,196美元[26] - 2022年6月每股/单位股息为0.52美元，总计61,877美元[26] - 2022年9月每股/单位股息为0.54美元（备注提及）[26] - 2022年3 - 9月多次进行股份回购和限制性股票单位结算等操作[26] - 截至2021年9月30日，公司普通股数量为116,461,683股，股东权益总计5,690,638美元[27] - 2022年9月30日，公司普通股单位由普通合伙人和普通有限合伙人持有的数量分别为116,877,453和1,150,574，对应资本为5,492,870千美元[34] - 2022年和2021年第三季度，公司普通股股东可获得的净利润分别为79757000美元和47028000美元；前九个月分别为179990000美元和580498000美元[103] - 2022年10月12日向普通股股东、普通合伙人单位持有人和受限股票单位持有人支付总计6430万美元的股息、分配和股息等价物[114] - 2022年9月8日，董事会宣布每股0.54美元的定期季度现金股息，较之前的0.52美元增加3.8%，10月12日支付的季度现金股息和分配总额为6370万美元[199] 公司物业组合相关数据 - 截至2022年9月30日，稳定运营物业组合中，稳定办公物业有120栋，可出租面积1624.8802万平方英尺，租户414个，经济入住率90.8%，出租率92.6%；稳定住宅物业项目3个，单元1001个，入住率93.6%[49] - 2022年前9个月，公司将两个开发项目和两个再开发项目纳入稳定投资组合，共4栋建筑，办公和生命科学空间面积111.4704万平方英尺[50] - 截至2022年9月30日，在建开发项目（租户改进阶段）1个，预计可出租面积73.4万平方英尺；在建开发项目（建设中）2个，预计可出租面积94.6万平方英尺；在建再开发项目（建设中）1个，预计可出租面积5.2万平方英尺[51] - 2022年前9个月，公司以4000万美元收购了位于德克萨斯州奥斯汀的开发地块[60] - 2022年前9个月，公司出售了位于加利福尼亚州圣莫尼卡的一处运营物业，售价4800万美元，总收益1730万美元[61][62] - 2022年前9个月，333 Dexter项目完工，总面积61.8766万平方英尺，总投资3.85亿美元，100%出租；2100 Kettner项目完工，面积20.4682万平方英尺，总投资1.4亿美元，14%出租[124] - 截至2022年9月30日，Indeed Tower项目处于租户装修阶段，面积约73.4万平方英尺，总投资6.9亿美元，68%已出租，预计2024年第一季度达到稳定状态[125] - 截至2022年9月30日，4690 Executive Drive项目正在进行分阶段重建，面积约5.2万平方英尺，预计2023年第三季度完成，总投资2500万美元，100%已出租[126] - 截至2022年9月30日，Kilroy Oyster Point（二期）项目正在建设，面积约87.5万平方英尺，总投资9.4亿美元[127] - 截至2022年9月30日，未来开发管道包括8个项目，总成本约12亿美元，预计可开发超过600万可出租平方英尺，总投资约63 - 73亿美元[128] - 截至2022年9月30日，未来开发项目总费用达11.848亿美元，涉及多个地区多个项目[130] - 截至2022年9月30日，公司稳定投资组合加权平均现金租金率比当前平均市场租金率低约10 - 15%[149] - 2022年剩余时间至2027年，稳定投资组合到期租约共339份，涉及656.3849万平方英尺，占总租赁面积45.4%，年化基础租金3.06684亿美元，占总年化基础租金37.8%[153] - 稳定投资组合中，目前有150万平方英尺（占比9.2%）的可出租空间，2022年剩余时间和2023年到期租约分别占已占用面积的1.2%和10.1%，涉及约160万平方英尺，占总年化基础租金收入的10.1%[156] - 截至2022年9月30日，约120万平方英尺（占稳定投资组合面积7.2%）的租赁空间可用于转租，其中5.5%为空置空间，1.7%为已占用空间，20

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股1.17美元，包含约0.02美元的非经常性项目，增长主要因333 Dexter部分在4月中旬投入使用 [29] - 同店基础上，第二季度现金NOI增长超10%，GAAP同店NOI增长3.5%，现金NOI增长得益于大办公租赁免租期结束、停车收入改善和One Paseo住宅入住率提高 [30] - 季度末稳定投资组合 occupancy率为91%，leased率为94%，occupancy率增加因333 Dexter和26th Street物业变动，leased率增加因本季度签约交易 [31] - 目前流动性约12亿美元，含约1.2亿美元现金和11亿美元循环信贷额度，现金、未使用额度和预计处置收益足以支持在建项目 [32] - 净债务与2Q年化EBITDA之比为6倍，2024年12月前无债务到期 [33] - 2022年更新指引：预计无收购，处置额2 - 5亿美元，多数销售在第四季度；剩余开发支出3 - 3.5亿美元；第四季度开始确认25万平方英尺生命科学重建项目收入；年末办公组合occupancy率91% - 92%，住宅occupancy率维持94%；同店现金NOI增长5% - 6%；FFO指引为4.53 - 4.63美元，中点4.58美元，较之前指引增加0.07美元 [36][37][40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第二季度签署约25万平方英尺租约，稳定投资组合现金利差为21%；季度末后又签署7.3万平方英尺租约；此前提及的35万平方英尺后期谈判项目已执行超90%，租赁率较上季度提高60个基点至约94% [19][20] - 开发业务：开发管道受关注，2100 Kettner、Indeed Tower和KOP Phase 2有来自生命科学、科技、金融和专业服务的需求，谈判在市场波动下仍在推进 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 科技和生命科学领域：2022年上半年风投资本部署1440亿美元，与2018和2019年全年水平相当；年初至今基金募资1220亿美元，有望创最佳年份；市场劳动力竞争激烈，全国职位发布数是失业人数两倍，公司所在市场大型科技公司职位发布同比增长约40% [9][10] - 办公租赁市场：全国第二季度办公租赁较上季度略有上升，为连续第六个季度增长，科技是最大需求行业；顶级写字楼有效租金自2020年以来上涨约8%，低等级写字楼租金同期下降3% [14][18] - 各地区市场：奥斯汀和南加州在回归办公室进度上领先；旧金山政治风向转变，选民采取行动，治安改善；西雅图选民选出亲商治安市长和市检察官；洛杉矶也有类似动向 [11][16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在评估新投资和开发项目时持谨慎态度，收购和投机性开发门槛提高，但对奥斯汀项目有信心，预计本季度开始建设Stadium Tower项目 [23] - 公司认为自身现代可持续的投资组合平均年龄11年，能受益于租户对高品质办公空间的偏好趋势 [18] - 公司维持2022年2 - 5亿美元的处置指引，仅在认为是合适资本配置决策时进行销售 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济信号复杂，通胀顽固、股市熊市和地缘政治紧张带来风险，但失业率低、美元走强、大宗商品价格下降和公共资本市场正常运行；科技和生命科学行业有积极迹象，公司对其长期健康状况有信心，对物业空间需求谨慎乐观 [7][8][10] - 回归办公室进度在不同地区和行业有差异，整体物理入住率在改善，公司预计这一趋势将持续；部分公司决策时间延长，但长期来看有利于选择高品质建筑 [11][12][15] - 市场对高品质办公空间需求增加，公司投资组合有优势；政治环境变化对市场有积极影响，公司看好市场未来趋势 [17][18][92] 其他重要信息 - 2100 Kettner项目因疫情和市场重新填充缓慢影响租赁需求，但与一家知名公司取得进展；因租户需求与交付能力不匹配，决定改为多租户模式 [65][69] - 圣弗朗西斯科市场公司物业95%已出租，2023 - 2025年平均滚动率约7%；第二季度租赁量反弹至约170万平方英尺，有谷歌和富国银行的重要交易；优质建筑空置率11.6%，低于经纪公司报告的20% [72][73][74] - 奥斯汀Stadium Tower项目周边市场强劲，有Meta、亚马逊和PayPal等公司；轻轨建设将服务该地区，项目预计2025年上半年完工 [24][25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 奥yster Point市场租赁需求情况及项目稳定日期推迟原因，以及2023年主要租约到期情况 - 过去20天内，南旧金山地区签署两份超43.5万平方英尺生命科学租约；Kilroy Oyster Point Phase 2活动活跃，团队与大用户有接触；项目稳定日期推迟是因公用事业公司移除现有天然气管道时间长，一栋楼交付会稍晚，另外两栋影响较小；2023年有四份超10万平方英尺租约到期，三份在谈判中，最小一份可能搬出但不确定 [46][49][52] 问题2: 科技招聘和办公空间缩减对奥斯汀和硅谷市场的影响，以及与黑石的沟通情况 - 不确定科技招聘和办公空间缩减对奥斯汀和硅谷市场的影响，奥斯汀有公司寻求扩张或入驻，市场情况良好；圣弗朗西斯科有公司扩张也有转租情况，整体趋势是建筑重新填充，决策时间延长，但积极因素增多；公司未与黑石有直接沟通 [54][57][60] 问题3: 2100 Kettner项目潜在管道、开始资本化时间，以及旧金山CBD市场情况和2023年四份大租约到期位置 - 项目因疫情和市场重新填充缓慢影响租赁需求，但与知名公司取得进展；项目下季度投入使用开始资本化，若第四季度仍未出租则不再资本化；公司在旧金山物业95%已出租，2023 - 2025年平均滚动率约7%；第二季度租赁量反弹，有谷歌和富国银行重要交易；优质建筑空置率11.6%；周四至周六市场较繁忙，街道状况改善；2023年四份大租约到期，一份可能搬出的在旧金山，其他在南加州 [65][70][77] 问题4: 奥斯汀体育场项目开工信心来源，以及处置目标完成信心和办公产品交易市场兴趣 - 对奥斯汀体育场项目有信心是因与全层用户有很多对话，交付时间有优势；公司在市场有多个交易在进行，调整了时间，若市场合适有信心完成2 - 5亿美元处置目标；市场对各类资产仍有需求，全现金买家需求更强，杠杆买家依赖债务市场，债务市场变化大 [80][82][83] 问题5: 26th Street重新开发纳入池中的原因及未来期望，以及政治变化对人们回办公室的影响 - 因洛杉矶西区市场改善，从资本配置角度考虑，公司有多个项目在进行，不急于启动该项目，会在市场和公司情况合适时开始；政治变化是人们回办公室的重要因素，犯罪率上升让人们不满，街道清洁和治安恢复对公司有积极影响，但不是唯一因素，变化不会一蹴而就 [86][91][94] 问题6: 各市场按市值计价情况及近期变化，以及开发项目收入确认时间持续超预期的原因 - 西海岸市场按市值计价在10% - 20%之间，奥斯汀为30%，整体在10% - 15%之间，近期无重大变化；收入确认时间计算有不确定性，公司尽量准确预测，过去几次较幸运超出预期，但不保证未来也如此；公司开发团队与租户合作良好，有助于项目推进，但租户对空间使用的实验可能影响进度 [98][101][103] 问题7: 资本部署思路变化及高品质A级写字楼与普通产品的价值差异，以及生命科学在阳光地带的机会 - 资本部署方面，对建筑物理条件要求提高，承保更保守，考虑资产出售买家池；开发要考虑建设成本和时间，避免在成本高峰开工；因不想出售股票和增加大量债务，未来收购和开发可能性降低；目前公司在阳光地带暂无生命科学机会，该领域在南方新兴，未来可能有计划 [106][107][113]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年6月30日，公司总资产为105.15241亿美元，较2021年12月31日的105.83397亿美元略有下降[20] - 2022年第二季度，公司总营收为2.71184亿美元，较2021年同期的2.25983亿美元增长19.99%[22] - 2022年上半年，公司总营收为5.36685亿美元，较2021年同期的4.61629亿美元增长16.26%[22] - 2022年第二季度，公司净利润为5397.5万美元，较2021年同期的4288万美元增长25.87%[22] - 2022年上半年，公司净利润为1.13358亿美元，较2021年同期的5.50291亿美元下降79.40%[22] - 截至2022年6月30日，公司普通股股东可获得的净利润为4710.5万美元，较2021年同期的3583.9万美元增长31.44%[22] - 2022年上半年，公司普通股股东可获得的净利润为1.00233亿美元，较2021年同期的5.3347亿美元下降81.21%[22] - 2022年第二季度，公司普通股股东基本每股收益为0.40美元，较2021年同期的0.30美元增长33.33%[22] - 2022年上半年，公司普通股股东基本每股收益为0.85美元，较2021年同期的4.58美元下降81.44%[22] - 截至2022年6月30日，公司发行并流通的普通股数量为1.1687097亿股，较2021年12月31日的1.16464169亿股略有增加[20][26] - 2022年上半年净收入为113,358千美元，2021年同期为550,291千美元[31] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为278,949千美元，2021年同期为216,466千美元[31] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为312,719千美元，2021年同期提供95,302千美元[31] - 2022年上半年融资活动使用的净现金为170,261千美元，2021年同期为165,134千美元[31] - 截至2022年6月30日，公司现金及现金等价物和受限现金期末余额为223,052千美元，2021年同期为969,764千美元[31] - 截至2022年6月30日，公司房地产资产总额为11,516,207千美元，2021年12月31日为11,292,693千美元[35] - 截至2022年6月30日，公司总负债为4,862,690千美元，2021年12月31日为4,893,527千美元[35] - 截至2022年6月30日，公司总资本为5,652,551千美元，2021年12月31日为5,689,870千美元[35] - 截至2022年6月30日，公司总资产为10,515,241千美元，2021年12月31日为10,583,397千美元[35] - 2022年Q2租金收入26.86万美元，2021年同期22.45万美元；2022年上半年租金收入53.18万美元，2021年同期45.91万美元[38] - 2022年Q2总营收27.12万美元，2021年同期22.60万美元；2022年上半年总营收53.67万美元，2021年同期46.16万美元[38] - 2022年Q2净利润5.40万美元，2021年同期4.29万美元；2022年上半年净利润11.34万美元，2021年同期55.03万美元[38] - 2022年6月30日，合伙人资本为54.66万美元，非控股权益为18.64万美元，总资本为56.53万美元；2021年同期合伙人资本为55.01万美元，非控股权益为19.27万美元，总资本为56.93万美元[42] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为27.90万美元，2021年同期为21.65万美元[45] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为31.27万美元，2021年同期提供的净现金为9.53万美元[45] - 2022年上半年融资活动使用的净现金为17.03万美元，2021年同期为16.51万美元[45] - 2022年6月30日，现金及现金等价物和受限现金期末余额为22.31万美元，2021年同期为96.98万美元[45] - 2022年和2021年第二季度，所有股份薪酬计划的总薪酬成本分别为970万美元和1120万美元；2022年和2021年上半年分别为1630万美元和2080万美元[87] - 2022年和2021年第二季度租金收入分别为2.68576亿美元和2.24473亿美元；2022年和2021年上半年分别为5.31784亿美元和4.59129亿美元[89] - 2022年和2021年第二季度，公司普通股股东可获得的净利润分别为4710.5万美元和3583.9万美元；上半年分别为10023.3万美元和53347万美元[103] - 2022年和2021年第二季度，公司运营合伙企业普通合伙人可获得的净利润分别为4762万美元和3619.3万美元；上半年分别为10126.4万美元和53871万美元[106] - 2022年和2021年上半年，公司支付的利息现金净额（扣除资本化利息）分别为3970.3万美元和4152万美元；支付的计入土地租赁负债计量的金额分别为325.3万美元和288.7万美元[109] - 2022年和2021年上半年，公司运营物业、开发和再开发物业支出应计额分别为6244.3万美元和8549万美元；租户直接资助的租户改进费用分别为721万美元和426.5万美元[109] - 2022年和2021年上半年，公司应付普通股股东和普通合伙人的股息和分配应计额分别为6188万美元和5945.5万美元[109] - 2022年和2021年上半年初，公司现金及现金等价物和受限现金分别为42708.3万美元和82313万美元；期末分别为22305.2万美元和96976.4万美元[110] - 2022年第二季度末和上半年，公司对平均总成本约21亿美元和20亿美元的在建开发项目和未来开发项目资本化利息，2021年同期为约18亿美元[129] - 2022年第二季度和上半年，公司分别资本化利息1950万美元和3860万美元，2021年同期分别为1810万美元和3500万美元[129] - 2022年第二季度和上半年，公司分别资本化内部成本490万美元和1030万美元，2021年同期分别为490万美元和1040万美元[129] - 2022年第二季度净营业收入为1.93953亿美元，较2021年同期的1.61369亿美元增加3258.4万美元，增幅20.2%[173][174][175][176] - 2022年第二季度净收入为5397.5万美元，较2021年同期的4288万美元增加1109.5万美元，增幅25.9%[173] - 2022年第二季度一般及行政费用为2212万美元，较2021年同期的2450.7万美元减少238.7万美元，降幅9.7%[173][177] - 2022年第二季度租赁成本为144.7万美元，较2021年同期的88.3万美元增加56.4万美元，增幅63.9%[173][178] - 2022年第二季度折旧和摊销为9641.5万美元，较2021年同期的7358.9万美元增加2282.6万美元，增幅31.0%[173][179] - 2022年第二季度利息费用为2012.1万美元，较2021年同期的2139万美元减少126.9万美元，降幅5.9%[173][179] - 2022年第二季度归属于合并房地产合伙企业非控股股东权益的净收入为635.5万美元，较2021年同期的668.7万美元减少33.2万美元，降幅5.0%[173][181] - 2022年第二季度资本化利息和递延融资成本为1949.1万美元，较2021年同期的1807.3万美元增加141.8万美元，增幅7.8%[179][180] - 2022年第二季度同店物业净营业收入增加530万美元，开发物业增加2070万美元，收购物业增加690万美元，处置物业减少40万美元[176] - 2022年第二季度折旧和摊销增加主要归因于开发物业增加1350万美元和收购物业增加1030万美元，部分被同店物业减少60万美元和处置物业减少40万美元所抵消[180] - 2022年上半年净营业收入为3.86334亿美元，较2021年的3.31062亿美元增加5527.2万美元，增幅16.7%[184][185][186][187] - 2022年上半年净收入为1.13358亿美元，较2021年的5.50291亿美元减少4.36933亿美元，降幅79.4%[184] - 2022年上半年一般及行政费用为4490.1万美元，较2021年的4649.2万美元减少159.1万美元，降幅3.4%[184][188] - 2022年上半年租赁成本为246万美元，较2021年的157.5万美元增加88.5万美元，增幅56.2%[184][189] - 2022年上半年折旧和摊销为1.85075亿美元，较2021年的1.49521亿美元增加3555.4万美元，增幅23.8%[184][190] - 2022年上半年利息费用为4074.6万美元，较2021年的4372.4万美元减少297.8万美元，降幅6.8%[184][190] - 2022年上半年归属于合并房地产合伙企业非控股股东权益的净收入为1209.4万美元，较2021年的1158.1万美元增加51.3万美元，增幅4.4%[184][192] - 2022年上半年资本化利息和递延融资成本为3859万美元，较2021年的3498.1万美元增加360.9万美元，增幅10.3%[190][191] - 2022年和2021年上半年，公司对在建开发项目和未来开发管道项目资本化利息的平均总成本基础分别约为20亿美元和18亿美元[191] - 2022年上半年运营收入中租金收入为5.31784亿美元，较2021年的4.59129亿美元增加7265.5万美元，增幅15.8%[185][186] - 截至2022年6月30日，公司现金及现金等价物约为2.1亿美元，无抵押循环信贷安排下可用额度为11亿美元，下一次债务到期时间为2024年12月[198] - 截至2022年6月30日，公司总债务占总市值的39.9%，总市值为10.272342亿美元[204] 公司股权及权益相关情况 - 截至2021年6月30日，公司普通股数量为116,454,210股，股东权益总计5,693,465美元[27] - 截至2022年6月30日，公司在100 First LLC和303 Second LLC各拥有56%的普通股权益，在Redwood LLC拥有约93%的普通股权益；在运营合伙企业拥有约99.0%的普通一般合伙权益[53][55] - 截至2022年6月30日，公司合并财务报表中除运营合伙企业外还包括3个可变利益实体（VIE），其总资产约4.771亿美元，负债约2540万美元，非控股权益约1.812亿美元[57] - 截至2022年6月30日、2021年12月31日和2021年6月30日，公司在运营合伙企业中拥有约99.0%的普通合伙权益，非控股股东持有约1.0%的有限合伙权益，非控股股东持有的流通普通股单位为1,150,574个[73][75] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，流通在外的非控股股东普通股单位赎回总价值分别为6010万美元和7620万美元[74] - 截至2022年6月30日，公司2006激励奖励计划登记了1070万股普通股用于可能的发行，约110万股可用于授予[76] - 2022年1月，公司授予351,281个受限股票单位，其中193,111个为基于绩效的受限股票单位，158,170个为基于时间的受限股票单位[77] - 2022年上半年，公司为基于绩效的受限股票单位确认了350万美元的薪酬费用[78] - 基于绩效的受限股票单位授予日公允价值为1.27亿美元，每股公允价值为67.62美元，预期股价波动率为36.0%，无风险利率为1.35%[82] - 基于时间的受限股票单位授予日总公允价值为1000万美元，基于2022年1月28日公司普通股收盘价63.05美元[85] - 截至2022年6月30日，公司有3650万美元与未归属受限股单位相关的未确认薪酬成本，预计在1.9年的加权平均期间内确认[136] - 公司在运营合伙企业中拥有约99.0%的普通合伙权益（截至2022年6月30日、2021年12月31日和2

业绩总结 - Kilroy Realty预计2022年每股运营资金为4.44至4.58美元，股息收益率为3.4%[3] - 未来30个月内将有1.65亿美元的净运营收入上线，预计每年FFO增长14%[4] - Kilroy的投资组合平均年龄约为11年，91%已出租，93%已租赁[18] - 2021年，Kilroy的股息安全性（FAD支付比率）为67%[4] - 2021年，Kilroy Realty的FAD（Funds Available for Distribution）支付比率为67%，平均股息增长率为15%[51] 用户数据 - Kilroy Realty的前十五大租户占总ABR的48.1%，包括亚马逊和Netflix等知名公司[49] - 2022年4月，美国平均入住率达到43%，奥斯汀市领先全国，达到60%[14] - 2022年西海岸主要市场的职位空缺数量为46,097，年增长率为91%[25] 财务状况 - Kilroy的净债务与EBITDA比率为5.9倍，显示出强劲的财务状况[4] - 2022年现金储备为1.75亿美元，预计通过处置资产获得2亿至5亿美元的资金[41] - Kilroy Realty的总借款能力为11亿美元，且95%的投资组合未被抵押[43] - 2022年，Kilroy Realty的债务与EBITDA比率为5.9倍，显示出良好的财务稳定性[43] 开发与投资 - Kilroy Realty在2022年投资了约12亿美元用于开发项目，包括2100 Kettner和Indeed Tower等[32][36] - Kilroy Realty在2022年剩余的开发支出预计为5亿至5.75亿美元[40] - Kilroy的开发管道中约45%为生命科学项目，现有生命科学投资组合约为3.2百万平方英尺[7] - 开发项目中，333 Dexter和Indeed Tower等项目的总投资额为24亿美元[47] 风险因素 - 公司在2022年第一季度的财务报告中提到，面临的风险因素包括全球市场和经济状况对流动性和财务状况的影响[56] - 租户违约或不续租的风险可能会对公司的收入产生负面影响[56] - 公司强调，利率上升可能会增加未来的利息支出[56] - 由于COVID-19疫情的影响，公司的业务和经济状况存在不确定性[56] - 公司的房地产资产估值下降可能会限制其以有吸引力的价格处置资产的能力[56]