收入和利润（同比环比） - 2025年第一季度营收2.708亿美元，2024年同期为2.786亿美元[8] - 2025年第一季度归属于普通股股东的净利润为3900万美元，摊薄后每股0.33美元，2024年同期为4990万美元，摊薄后每股0.42美元[8] - 2025年第一季度资金运营（FFO）为1.223亿美元，摊薄后每股1.02美元，2024年同期为1.337亿美元，摊薄后每股1.11美元[8] - 2025年3月31日当季营收为270,844,000美元，较上一季度286,379,000美元有所下降[27] - 2025年3月31日净收入为39,008,000美元，较上一季度59,460,000美元减少[27] - 2025年3月31日公司份额的调整后EBITDAre为153,585,000美元，上一季度为168,788,000美元[27] - 2025年3月31日运营资金为122,310,000美元，上一季度为144,875,000美元[27] - 2025年3月31日可分配资金为109,096,000美元，上一季度为109,087,000美元[27] - 2025年3月31日稀释后普通股股东可获得的每股净收入为0.33美元，上一季度为0.50美元[29] - 2025年第一季度净收入为43,681，2024年第四季度为65,034，2024年第三季度为57,673，2024年第二季度为54,547，2024年第一季度为55,700[37] - 2025年第一季度净收入归属于普通股股东为39,008，2024年第四季度为59,460，2024年第三季度为52,378，2024年第二季度为49,211，2024年第一季度为49,920[37] - 2025年第一季度基本每股净收入归属于普通股股东为0.33，2024年第四季度为0.50，2024年第三季度为0.44，2024年第二季度为0.41，2024年第一季度为0.42[37] - 2025年第一季度运营资金为122,310，2024年第四季度为144,875，2024年第三季度为140,448，2024年第二季度为132,587，2024年第一季度为133,723[39] - 2025年第一季度可分配资金为109,096，2024年第四季度为109,087，2024年第三季度为96,820，2024年第二季度为114,834，2024年第一季度为125,328[39] - 2025年第一季度基本每股运营资金为1.02，2024年第四季度为1.21，2024年第三季度为1.17，2024年第二季度为1.10，2024年第一季度为1.12[39] - 2025年第一季度总营收为270,844，2024年第四季度为286,379，2024年第三季度为289,938，2024年第二季度为280,731，2024年第一季度为278,581[43] - 2025年3月31日总现金运营收入为269,246千美元，2024年12月31日为282,766千美元[46] - 2025年3月31日现金净运营收入为179,225千美元，2024年12月31日为192,593千美元[46] - 2025年3月31日净收入为43,681千美元，2024年12月31日为65,034千美元[46] - 同一物业组合2025年3月31日总现金运营收入为267,347千美元，2024年为270,216千美元，同比下降1.6%[50] - 同一物业组合2025年3月31日现金净运营收入为178,866千美元，2024年为181,792千美元，同比下降1.6%[50] - 2025年3月31日EBITDA为157,326千美元，2024年12月31日为181,826千美元[54] - 2025年3月31日EBITDAre为161,999千美元，2024年12月31日为181,421千美元[54] - 2025年3月31日公司份额的Adjusted EBITDAre为153,585千美元，2024年12月31日为168,788千美元[54] - 2025年第一季度，归属于普通股股东的净收入为39,008,000美元，2024年同期为49,920,000美元[151] - 2025年第一季度，净营业收入为180,239,000美元，2024年同期为187,585,000美元[151] - 2025年第一季度，现金净营业收入为179,225,000美元，2024年同期为181,276,000美元[152] - 2025年第一季度，同店物业现金净营业收入为178,866,000美元，2024年同期为181,792,000美元[152] - 2025年第一季度、2024年第四季度、第三季度、第二季度、第一季度，可分配资金分别为109,096,000美元、109,087,000美元、96,820,000美元、114,834,000美元、125,328,000美元[156][158] - 2025年第一季度，利息费用为31,148,000美元，2024年同期为38,871,000美元[151] - 2025年第一季度，折旧和摊销为87,119,000美元，2024年同期为88,031,000美元[151] 各条业务线表现 - 本季度签署了约24.8万平方英尺的租约，包括9.8万平方英尺的新空置空间租赁、5.9万平方英尺的现有占用空间新租赁和9.1万平方英尺的续租[8] - 本季度签署的租约中，GAAP和现金租金较上一代租赁分别下降15.8%和23.0%（不包括短期租赁）[8] - 截至2025年3月31日，稳定投资组合的入住率为81.4%，出租率为83.9%[8] - 同一物业组合2025年3月31日平均入住率为81.3%，2024年为84.3%[50] - 截至2025年3月31日，公司稳定投资组合总可出租面积为17135817平方英尺，出租率为83.9%，较2024年12月31日的84.9%有所下降[58] - 住宅物业共1001个单元，2025年3月31日平均入住率95.2%，高于2024年12月31日的92.2%[65] - 截至2025年3月31日的季度内，二代租赁新签18份租约、续约14份，总面积202381平方英尺；一代等租赁新签3份租约，总面积41808平方英尺；总计新签21份、续约14份，总面积244189平方英尺[66] - 二代租赁GAAP租金变化为 - 15.8%，现金租金变化为 - 23.0%；租约保留率为19.3%，含转租租户的保留率为33.9%[66] - 2025年第一季度二代资本支出总计17378000美元，其中资本改进6635000美元，租户改进及租赁佣金10743000美元[68] - 近五个季度平均资本支出与平均净营业收入比率为11.6%[69] - 2025年第一季度重大重新定位资本支出总计93000美元，一代资本支出总计3914000美元[69] - 到期租约数量分别为53、77等，占总租赁面积比例从3.3%到16.9%不等；年化基本租金从22269000美元到148317000美元不等，占总年化基本租金比例从2.8%到18.9%不等[71] - 调整截至2025年3月31日已执行但未开始的租赁交易后，2025年和2026年到期租约面积分别减少85975和430644平方英尺[73] - 稳定投资组合不同区域年化基本租金每平方英尺从40.53美元到67.87美元不等[74] - 2025 - 2030及以后各地区年度化基础租金总额分别为 447,571 美元（3.3%）、1,900,007 美元（13.9%）、1,078,806 美元（7.9%）、1,175,868 美元（8.6%）、1,231,931 美元（9.0%）、7,852,991 美元（57.3%）[75] - 2025年第一季度前20大租户年度化基础租金总额为 426,265 美元，占比 54.2%，可出租面积 7,179,394 平方英尺，占比 42.0%[76] - 2025年第一季度公司无运营物业收购和处置[82][83] - 公司在 100 First Street、303 Second Street 和 Redwood City 项目的所有权占比分别为 56%、56%、93%，可出租面积分别为 480,457、784,658、347,842 平方英尺[84] - 2025年第一季度合并企业现金运营总收入为 30,404 美元，2024 年为 28,379 美元[84] - 2025年第一季度合并企业现金运营总支出为 8,440 美元，2024 年为 8,105 美元[84] - 2025年第一季度合并企业现金净运营收入为 21,964 美元，2024 年为 20,274 美元[84] - 2025年第一季度合并企业净运营收入为 21,906 美元，2024 年为 22,068 美元[84] - 2025年第一季度合并企业净收入为 13,895 美元，2024 年为 13,662 美元[84] - 2025年第一季度无稳定开发与再开发项目[87] - 在建开发和重建项目总估计可出租面积为97.5万平方英尺，总估计投资为11.05亿美元，截至2025年3月31日已发生的现金成本为8.97亿美元[89] - 未来开发项目中，截至2025年3月31日，洛杉矶1633 26th Street已发生现金成本1500万美元，圣地亚哥Santa Fe Summit South / North已发生1.16亿美元等[91] 各地区表现 - 洛杉矶地区可出租面积为4340302平方英尺，2025年3月31日出租率为75.8%，低于2024年12月31日的77.6%[58][59] - 圣地亚哥地区可出租面积为2869598平方英尺，2025年3月31日出租率为88.7%，低于2024年12月31日的91.2%[58] - 旧金山湾区可出租面积为6170595平方英尺，2025年3月31日出租率为87.1%，低于2024年12月31日的88.1%[58] - 西雅图地区可出租面积为2996347平方英尺，2025年3月31日出租率为85.1%，高于2024年12月31日的83.8%[58] - 奥斯汀地区可出租面积为758975平方英尺，2025年3月31日出租率为81.5%，高于2024年12月31日的80.6%[58] - 好莱坞/西好莱坞子市场可出租面积为1383563平方英尺，2025年3月31日出租率为86.2%，高于2024年12月31日的85.5%[58] - 埃尔塞贡多子市场可出租面积为1103595平方英尺，2025年3月31日出租率为70.4%，低于2024年12月31日的73.6%[58] - 长滩子市场可出租面积为957706平方英尺，2025年3月31日出租率为87.1%，低于2024年12月31日的91.9%[58] - 西洛杉矶子市场可出租面积为729231平方英尺，2025年3月31日出租率为58.5%，与2024年12月31日持平[58] - 圣地亚哥地区总可出租面积2,869,598平方英尺，2025年3月31日占用率87.5%，2024年12月31日为89.2%，2025年3月31日出租率88.7%，2024年12月31日为91.2%[62] - 旧金山湾区总可出租面积6,170,595平方英尺，2025年3月31日占用率86.8%，2024年12月31日为87.4%，2025年3月31日出租率87.1%，2024年12月31日为88.1%[63] - 圣地亚哥12348 High Bluff Drive可出租面积39,192平方英尺，2025年3月31

文章核心观点 J.P. Morgan分析师Anthony Paolone维持对Kilroy Realty Corporation的增持评级，虽下调目标价但看好公司投资组合，预计西海岸租赁活动改善、运营费用增长稳定，2025年办公资产资本市场或改善，认为当前股价被低估，同时下调2025和2026年财务预期 [1][2][3][4] 评级与目标价 - 维持对Kilroy Realty Corporation的增持评级 [1] - 将目标价从49美元下调至42美元 [1] 公司优势 - 公司投资组合优质，资产质量高且资产负债表强劲，优于其他办公房地产投资信托基金 [1] 行业趋势 - 预计西海岸关键市场租赁活动近期将改善，科技公司推动员工重返办公室 [1] - 预计运营费用增长将趋于稳定 [2] - 预计2025年办公资产资本市场将改善，或显示公司股票当前被低估 [2] 估值分析 - 基于公司投资组合9%以上的隐含资本化率和当前约80%的入住率，从房地产估值角度看股票价格便宜 [3] - 公司资产在峰值周期的资本化率在4%左右，进一步支持股票被低估的观点 [3] 财务预期调整 - 下调2025和2026年的每股运营资金（FFO）估计 [4] - 2025年修订后的估计为4.01美元，略高于彭博社共识的3.99美元，高于公司指引中点3.95美元 [4] - 2026年估计大幅降至3.52美元，同比下降12.3%，明显低于彭博社共识的3.85美元 [4] 调整原因 - 下调预期的关键因素是资本化利息减少，假设另有10亿美元土地和项目（非KOP II的一部分）将不参与积极开发 [5] - 其中包括Flower Mart项目约6亿美元以上资金、SIX0开发项目超2亿美元资金以及各种小项目1 - 2亿美元资金 [5] 股价表现 - 周三最后一次检查时，KRC股价上涨1.10%，至33.22美元 [6]

物业运营数据 - 截至2024年12月31日，稳定运营的办公物业有123栋，可出租面积17142721平方英尺，租户428个，经济入住率82.8%[26] - 截至2024年12月31日，稳定运营的住宅物业有3处，共1001个单元，入住率92.5%[28] - 截至2024年12月31日，公司稳定运营物业组合中，稳定办公物业有123栋，可出租面积17142721平方英尺，租户428个，经济入住率82.8%[179] - 截至2024年12月31日，公司稳定住宅物业有3处，共1001个单元，平均入住率92.5%[181] - 位于洛杉矶Culver City的3101 - 3243 La Cienega Boulevard物业，有19栋建筑，建于2008 - 2017年，可出租面积166,207平方英尺，2024年12月31日入住率18.6%，年化基础租金1,682,000美元，每平方英尺年化租金54.52美元[189] - 位于洛杉矶El Segundo的2240 East Imperial Highway物业，有1栋建筑，建于1983/2008年，可出租面积122,870平方英尺，2024年12月31日入住率100.0%，年化基础租金3,713,000美元，每平方英尺年化租金30.21美元[189] - 位于洛杉矶El Segundo的2250 East Imperial Highway物业，有1栋建筑，建于1983年，可出租面积298,728平方英尺，2024年12月31日入住率46.2%，年化基础租金4,653,000美元，每平方英尺年化租金34.03美元[189] - 位于洛杉矶El Segundo的2260 East Imperial Highway物业，有1栋建筑，建于1983/2012年，可出租面积298,728平方英尺，2024年12月31日入住率100.0%，年化基础租金9,026,000美元，每平方英尺年化租金30.21美元[189] - 位于洛杉矶El Segundo的909 North Pacific Coast Highway物业，有1栋建筑，建于1972/2005年，可出租面积244,880平方英尺，2024年12月31日入住率72.2%，年化基础租金6,725,000美元，每平方英尺年化租金38.03美元[189] - 位于洛杉矶El Segundo的999 North Pacific Coast Highway物业，有1栋建筑，建于1962/2003年，可出租面积138,389平方英尺，2024年12月31日入住率48.7%，年化基础租金2,137,000美元，每平方英尺年化租金34.64美元[189] - 洛杉矶地区小计可出租面积4340302平方英尺，出租率75.0%，年化租金151757000美元，每平方英尺48.25美元[190] - 3780 Kilroy Airport Way物业可出租面积221452平方英尺，出租率96.6%，年化租金7977000美元，每平方英尺38.03美元[190] - 8570 West Sunset Boulevard物业可出租面积49276平方英尺，出租率99.0%，年化租金3203000美元，每平方英尺66.03美元[190] - 12312 West Olympic Boulevard物业可出租面积78900平方英尺，出租率100.0%，年化租金3919000美元，每平方英尺49.66美元[190] - 12225 El Camino Real物业可出租面积58401平方英尺，出租率100.0%，年化租金2543000美元，每平方英尺43.55美元[190] - 12390 El Camino Real物业可出租面积73238平方英尺，出租率100.0%，年化租金4237000美元，每平方英尺57.85美元[190] - 12790 El Camino Real物业可出租面积87944平方英尺，出租率100.0%，年化租金4940000美元，每平方英尺56.18美元[190] - 12830 El Camino Real物业可出租面积196444平方英尺，出租率100.0%，年化租金14419000美元，每平方英尺73.40美元[190] - 12400 High Bluff Drive物业可出租面积216518平方英尺，出租率100.0%，年化租金15576000美元，每平方英尺71.94美元[190] - 12777 High Bluff Drive物业可出租面积44486平方英尺，出租率100.0%，年化租金2319000美元，每平方英尺52.14美元[190] - 地址为3579 Valley Center Drive, Del Mar, California的物业，可租赁面积为11999平方英尺，出租率为94.7%，年化租金为3085千美元，每平方英尺租金为59.3美元[191] - 地址为3611 Valley Center Drive, Del Mar, California的物业，可租赁面积为12000平方英尺，出租率为100.0%，年化租金为7337千美元，每平方英尺租金为55.41美元[191] - 地址为3661 Valley Center Drive, Del Mar, California的物业，可租赁面积为12001平方英尺，出租率为100.0%，年化租金为4205千美元，每平方英尺租金为33.71美元[191] - 地址为3721 Valley Center Drive, Del Mar, California的物业，可租赁面积为12003平方英尺，出租率为90.3%，年化租金为6003千美元，每平方英尺租金为56.46美元[191] - 地址为3811 Valley Center Drive, Del Mar, California的物业，可租赁面积为12000平方英尺，出租率为100.0%，年化租金为6782千美元，每平方英尺租金为57.03美元[191] - 地址为3745 Paso Place, Del Mar, California的物业，可租赁面积为12019平方英尺，出租率为86.3%，年化租金为5876千美元，每平方英尺租金为71.00美元[191] - 地址为13480 Evening Creek Drive North, San Diego, California的物业，可租赁面积为12008平方英尺，出租率为56.7%，年化租金为4139千美元，每平方英尺租金为50.90美元[191] - 地址为13500 Evening Creek Drive North, San Diego, California的物业，可租赁面积为12004平方英尺，出租率为100.0%，年化租金为6267千美元，每平方英尺租金为45.53美元[191] - 地址为13520 Evening Creek Drive North, San Diego, California的物业，可租赁面积为12004平方英尺，出租率为74.2%，年化租金为4861千美元，每平方英尺租金为44.65美元[191] - 地址为2100 Ketterner Boulevard, San Diego, California的物业，可租赁面积为12022平方英尺，出租率为30.2%，年化租金为4469千美元，每平方英尺租金为69.83美元[191] - 2305 Historic Decatur Road地址相关数据为4,5688.3%和4,53647.84[1] - 9455 Towne Center Drive地址相关数据为444,100.0%和7,82248.76[2] - 9514 Towne Center Drive地址相关数据为616,100.0%和5,22073.92[3] - 门洛帕克1198547地址相关数据为643,100.0%，金额为2,640美元，比例为55.41[6] - 门洛帕克1198743地址相关数据为600,69.4%和1,47748.78[7] - 门洛帕克1198863地址相关数据为430,63.5%和2,52662.77[8] - 门洛帕克1199063地址相关数据为429,100.0%和4,07464.23[9] - 门洛帕克1199048地址相关数据为413,100.0%和2,60053.71[10] - 门洛帕克1198963地址相关数据为429,100.0%和3,51355.39[11] - 加利福尼亚州山景城地址11961114对应数据为175，百分比为100.0%，另一数据为744565.2[1] - 加利福尼亚州山景城地址12014171对应数据为676，百分比为100.0%，另一数据为776345.2[2] - 加利福尼亚州山景城地址12014171对应数据为215，百分比为100.0%，另一数据为772945.1[3] - 加利福尼亚州帕洛阿尔托地址12015128对应数据为688，百分比为100.0%，另一数据为846165.7[4] - 加利福尼亚州帕洛阿尔托地址1199836对应数据为886，百分比为100.0%，另一数据为327788.8[5] - 加利福尼亚州红木城地址12015228对应数据为226，百分比为100.0%，另一数据为1346859.0[6] - 加利福尼亚州红木城地址12015119对应数据为616，百分比为100.0%，另一数据为1023685.9[7] - 加利福尼亚州旧金山地址12018417对应数据为914，百分比为95.5%，另一数据为2364659.3[8] - 加利福尼亚州旧金山地址11988480对应数据为457，百分比为93.6%，另一数据为3094071.6[9] - 加利福尼亚州旧金山地址11988784对应数据为658，百分比为73.5%，另一数据为5191991.4[10] - 201 Third Street物业出租率为5.5%，年化租金为6081千美元[192] - 360 Third Street物业出租率为6.6%，年化租金为25489千美元[192] - 250 Brannan Street物业出租率为100.0%，年化租金为10323千美元[192] - 301 Brannan Street物业出租率为100.0%，年化租金为7391千美元[192] - 333 Brannan Street物业出租率为100.0%，年化租金为17688千美元[192] - 345 Brannan Street物业出租率为99.7%，年化租金为10551千美元[192] - 350 Mission Street物业出租率为99.7%，年化租金为24076千美元[192] - 345 Oyster Point Boulevard物业出租率为100.0%，年化租金为2192千美元[192] - 347 Oyster Point Boulevard物业出租率为100.0%，年化租金为2158千美元[192] - 349 Oyster Point Boulevard物业出租率为100.0%，年化租金为4265千美元[192] - 350 Oyester Point Boulevard地址相关数据占比100.0%，数值为18,167,77.34[1] - 352 Oyester Point Boulevard地址相关数据占比100.0%，数值为18,062,77.78[2] - 354 Oyester Point Boulevard地址相关数据占比100.0%，数值为15,048,77.78[3] - 505 North Mathilda Avenue地址相关数据占比100.0%，数值为9,449,44.50[4] - 555 North Mathilda Avenue地址相关数据占比100.0%，数值为9,449,44.50[5] - 599 North Mathilda Avenue地址相关数据占比031%（此处数据可能有误）[6] - 605 North Mathilda Avenue地址相关数据占比100.0%，数值为7,244,44.50[7] - 旧金山地区小计/加权平均占比87.4%，金额为369,347美元，数值为68.89[8] - Bellevue, Washington 12000490地址相关数据占比98.7%，金额为20,410美元，数值为42.60[9] - Bellevue, Washington 11983428地址相关数据占比89.7%，数值为13,681,37.60[10] - 西雅图房产12022618号的占比为766100.0%，相关数值为3180951.41701[193] - 西雅图房产11998141号的占比为86044.8%，相关数值为219434.52801[193] - 西雅图房产11998173号的占比为615100.0%，相关数值为578933.34837[193] - 西雅图房产12008112号的占比为48785.6%，相关数值为226923.57320[193] - 西雅图房产12007184号的占比为64496.1%，相关数值为807945.52321[193] - 西雅图房产12013135号的占比为755100.0%，相关数值为541739.90401[193] - 西雅图房产12003174号的占比为530100.0%，相关数值为700840.15[193] - 奥斯汀房产可出租面积758975平方英尺，2024年12月31日占用率74.7%，年化租金25283（千美元），每平方英尺44.58美元[193] - 所有房产总计123栋，可出租面积17142721平方英尺，2024年12月31日占用率82.8%，年化租金787557（千美元），每平方英尺56.18美元[

文章核心观点 - Kilroy Realty Corporation股票在过去一年基本未参与股市反弹，受高利率和艰难办公租赁环境影响股价持平 [1] 公司情况 - Kilroy Realty Corporation股票在过去一年交易基本持平，因面临高利率和艰难办公租赁环境 [1]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO为每股摊薄后1.20%，受一次性项目影响，总计约每股0.11%，包括600万美元公司飞机出售收益、470万美元GAAP恢复费收入和250万美元GAAP终止费收入 [22] - 第四季度现金同店NOI增长70个基点，其中恢复和终止费收入贡献90个基点 [22] - 2024年底入住率为82.8%，受多笔大型租户迁出影响 [23] - 2025年FFO指导范围为每股摊薄后3.85% - 4.05%，中点为3.95% [23] - 2025年平均入住率预计在80% - 82%之间，较2024年平均入住率下降约300个基点 [23] - 现金同店NOI预计下降1.5% - 3%，中点时基础租金将拖累增长约50个基点，净回收将拖累约75个基点，非经常性项目如恢复费收入将拖累约100个基点 [24] - 非现金GAAP NOI调整预计在2025年显著下降，但仍为正值，范围在200万 - 500万美元，低于2024年的超2000万美元 [26] - 2024年G&A和租赁成本总计近8100万美元，较2023年的约1亿美元大幅下降 [26] - 2025年利息收入预计从2024年的3800万美元大幅降至约600万美元 [28] - 2025年资本化利息预计在中点范围约为7200万美元，而2024年确认为8250万美元 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度签署约70.8万平方英尺租约，达到2019年第四季度以来最高租赁活动水平 [8] - 与沃尔玛在华盛顿贝尔维尤的天际线大厦签订多层租约，同时与现有租户提前终止部分租约，实现租金显著增长 [9] - 在旧金山湾区与一家全球科技公司签订27.4万平方英尺新租约，该公司为2026年最大到期租约的转租租户，目前该到期租约超70%的面积已得到解决 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年约85%的写字楼销售交易金额低于1亿美元，而2019年这一比例为70% [17] - 第四季度奥斯汀和湾区有知名核心交易，初始收益率在6% - 7%之间 [18] - 旧金山2024年有86笔人工智能交易，预计2025年可能有100万 - 150万平方英尺的人工智能吸纳量；空置率19个季度以来首次下降，第四季度实现适度正吸纳；转租空间减少 [85][86][87] - 洛杉矶年初因灾难交易活动短暂暂停，目前正在回升，西区对空间的需求仍在恢复中，好莱坞有业务活动 [88] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司为市场复苏做准备，进行关键高层招聘，重新思考流程和系统以提高效率和灵活性，完成多个开发和重大重新定位项目，出售公司飞机，积极监测市场以寻找机会性交易 [6][7] - 关注高质量空置物业的潜在增长机会，如西雅图的West8、圣地亚哥的2100 Kettner和奥斯汀的Indeed Tower等资产 [11] - 积极评估未来开发管道，对不同地块采取不同策略，如继续持有Kilroy Oyster Point未来阶段相关土地，对南加州部分地块进行重新规划为住宅用途，对旧金山的Flower Mart地块进行更多探索 [14] - 开始测试销售市场，处置当前市场价值不能反映中期风险评估的物业，同时对潜在增值收购机会持乐观态度 [18][19] - 与住宅开发商就未来开发管道中的两块土地进行深入讨论，预计产生超1.5亿美元收益 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场显示出持续复苏的重要迹象，预计未来几年这些趋势将加速，公司有机会抓住增长势头 [11] - 尽管2025年平均入住率预计下降，但基础租金拖累有限，显示出公司租赁组合中合同租金增长的优势 [25] - 公司有强大的流动性、稳定的租赁基本面和严格的资本分配策略，能够适应不断变化的市场条件，实现长期价值 [31] 其他重要信息 - 2025年起，租赁终止费收入将从现金和GAAP NOI中排除，FFO指导假设此类收入为300万美元，低于2024年的700万美元 [25] - 2025年Kilroy Oyster Point二期项目1月获得临时入住证书，现已准备好迎接租户，其特色设施吸引了众多租户和经纪人的关注，租赁管道持续增长 [13][48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2025年入住率的可见性及是否会触底 - 2025年第一季度有重大租户迁出，之后入住率将更稳定；2026年有较高的租户迁出，但公司团队已积极与租户沟通，解决了部分大型到期租约 [35][36][37] 问题: KOP 2项目过去几个月的对话情况和现有管道 - 项目1月完工后，对话性质改变，参观活动和建设性对话增加，吸引了不同规模和类型的租户；该项目是西海岸生命科学领域最引人注目的新交付项目，租赁管道持续增长；湾区生命科学租赁环境改善，2024年风投资金达111亿美元，较2023年增长39% [41][42][46][50] 问题: 2026年租赁到期情况是否反映在租赁到期时间表中 - 已解决的2026年最大到期租约未反映在时间表中，因为是与转租租户的直接交易，新租约生效后才会体现 [53][54][55] 问题: Flower Mart项目继续资本化的里程碑及停止资本化的因素 - 重点是通过重新设计项目方案以实现分阶段建设，评估场地的用途组合，以最大化价值并适应市场变化；预计资本化在第四季度初停止 [57][59][62] 问题: KOP Phase 2项目成本上升和稳定日期推迟的原因 - 时间推迟与最终市政审批的轻微延迟有关，成本变化与延迟和项目未来一年的租赁情况有关 [64][65][66] 问题: 提高投资组合入住率是否需要增加新租赁活动 - 入住率取决于租户保留率和新租赁情况，过去几个季度新租赁量的增长让公司对市场加速发展有信心，但2025年第一季度有大型租户迁出，之后需新租赁加速以推动入住率上升 [68][69][70] 问题: 2026年入住率的信息 - 公司未提供2026年指导，但团队积极解决2026年到期租约，已解决最大到期租约的70%，并宣布了第三大到期租约的续约；部分优质资产有410个基点的租赁入住率提升空间 [72][74][77] 问题: 租赁活动的优势体现在哪些市场及租户类型 - 2024年第四季度是2019年第四季度以来租赁活动最高的季度，2024年是2019年以来租赁量最高的一年；贝尔维尤、圣地亚哥和奥斯汀市场租金有提升空间，租户需求强劲；旧金山2024年人工智能交易活跃，空置率下降，转租空间减少；洛杉矶受灾难影响交易活动短暂暂停，现正在回升；租户决策和承诺长期租赁的意愿增强 [80][84][85][90] 问题: AI和NIH资金相关头条对租户决策和规划的影响 - 目前未听到AI领域活动放缓的消息，这些发展可能有利于AI应用开发和用例；生命科学领域情况尚不明朗，但KOP项目已完成，有能力满足多种用途需求；未听说有交易因这些话题被搁置 [93][95][99] 问题: 保留三座多户住宅塔楼的原因及是否可作为现金来源 - 两座位于好莱坞，一座是One Paseo住宅项目，与其他用途整合度高，单独拆分较具挑战性；公司视这些资产为长期增长驱动力，控制资产对实现价值最大化很重要；公司对未来开发管道持开放态度，以实现股东价值最大化 [102][103][104] 问题: Cruise裁员并回归GM对公司租赁信用的影响 - 公司拥有GM对整个租约的信用担保，无付款担忧 [106][107] 问题: 高质量重新定位资产为达成交易是否需在让步方面做出牺牲 - 租户认可这些资产的设施和价值，公司会满足市场需求，但不会过度让步；市场竞争激烈，但公司会确保签署的租约与资产价值相符 [110][112][115] 问题: 当前对购买或出售写字楼物业感兴趣的资本类型及潜在交易的IRR或 hurdle rates - 过去主要是机会主义资本，现在资本类型更多样化，包括机构基金和高净值投资者；作为卖家，市场更具吸引力；作为买家，公司会评估机会质量，考虑IRR、长期增长和资本成本，进行增值投资 [117][118][120] 问题: KOP项目进行样板间租赁和大型交易的预计时间 - 样板间租赁可快速完成，租户可在短时间内入住；大型交易从毛坯开始，预计时间在9 - 18个月，具体取决于租户的前期规划和装修复杂程度 [122][123][124] 问题: 2024年FFO高于原指导的非现金意外项目及对2025年的启示 - 2024年意外驱动因素主要是第三和第四季度的恢复费收入，2025年指导未假设该收入会持续；第四季度有未预期的终止费收入，以及一些会计假设的影响；此外，第四季度还有公司飞机出售收益 [127][130][134] 问题: 2025年第一季度21.6万平方英尺租户迁出是否包括贝尔维尤为容纳沃尔玛的迁出 - 包括该迁出情况 [136][137] 问题: 土地出售活动的进展和其他项目情况 - 与住宅开发商就两块土地的讨论预计产生超1.5亿美元收益，其他项目处于早期阶段，未纳入2025年预测 [138][139] 问题: 新租赁管道能否填补第四季度的强劲活动及驱动因素 - 目前管道更强，有更多意向书；驱动因素包括重返办公室、业务需求和信心、租赁到期以及租户对高质量空间的追求；租户更愿意进行长期和大面积的租赁 [141][143][149] 问题: 团队与未来18个月到期租约租户的沟通情况及租户缩减空间趋势是否接近尾声 - 租户对提前沟通的接受度明显提高，过去一年半有显著变化；租户调整空间大小是正常现象，目前租户返还空间的情况有所放缓，但难以预测 [150][152][153] 问题: 是否看到生命科学公司对传统办公空间的需求及南旧金山的过剩供应是否主要在实验室空间方面 - KOP是专门为生命科学打造的项目，竞争对手的一些项目是由办公楼改造而来，自然吸引生命科学公司的办公部分；典型楼层布局是实验室和办公约60/40的比例；KOP除样板间外可满足租户任何实验室和办公的组合需求，公司对多种用途持开放态度，希望长期以生命科学为主 [156][157][160] 问题: 对Fifth Wall的投资金额和目标 - 投资规模较小，目标是更好地将技术融入运营，提高投资组合效率，维持公司在可持续性和创新方面的领先地位 [161][162][164] 问题: 除出售私人飞机外，在成本节约方面还有哪些举措 - 2024年在成本节约方面取得重大进展，降低了G&A和租赁成本，同时确保资金分配更具价值；2025年成本略有上升是更合适的运营水平，公司将继续严格审查G&A，确保平台高效运行 [166][167][170] 问题: 收购奥斯汀Sail Tower项目的可能性及奥斯汀市场的租户类型 - 该项目质量高，但价格更接近核心资产，公司需平衡成本和股东价值；奥斯汀CBD市场的租户类型包括专业服务、银行和律师事务所等，西北奥斯汀的大型租户活动有所增加，Indeed Tower项目有良好的租户管道 [171][173][178]

文章核心观点 - 基尔罗伊房地产公司（Kilroy Realty）本季度运营资金和营收超预期，但股价年初至今表现不佳，未来表现取决于管理层财报电话会议评论和FFO预期变化，当前Zacks评级为持有；同一行业的斯塔格工业公司（Stag Industrial）即将公布2024年第四季度财报，市场对其有一定预期 [1][3][9] 基尔罗伊房地产公司（Kilroy Realty）运营资金情况 - 本季度运营资金（FFO）为每股1.20美元，超Zacks共识预期的每股1.03美元，去年同期为每股1.08美元，本季度FFO惊喜率为16.50% [1] - 上一季度预期FFO为每股1.04美元，实际为每股1.17美元，惊喜率为12.50% [1] - 过去四个季度，公司四次超FFO共识预期 [2] 基尔罗伊房地产公司（Kilroy Realty）营收情况 - 截至2024年12月季度营收2.8638亿美元，超Zacks共识预期3.30%，去年同期为2.6902亿美元 [2] - 过去四个季度，公司三次超营收共识预期 [2] 基尔罗伊房地产公司（Kilroy Realty）股价表现 - 年初至今股价下跌约7.9%，而标准普尔500指数上涨2.5% [3] 基尔罗伊房地产公司（Kilroy Realty）未来展望 - 股价短期走势取决于管理层财报电话会议评论和未来FFO预期 [3] - 可通过公司FFO展望判断股票未来走势，包括当前季度FFO共识预期及预期变化 [4] - 近期FFO预期修正趋势喜忧参半，当前Zacks评级为3（持有），预计短期内股票表现与市场一致 [6] - 未来季度和本财年FFO共识预期分别为每股1.04美元（营收2.7631亿美元）和每股4.16美元（营收11.1亿美元） [7] 行业情况 - Zacks行业排名中，房地产投资信托和股权信托-其他行业目前处于250多个Zacks行业的后32%，研究显示排名前50%的行业表现比后50%的行业好两倍多 [8] 斯塔格工业公司（Stag Industrial）情况 - 预计2月12日公布2024年第四季度财报，预计季度收益为每股0.60美元，同比增长3.5%，过去30天该季度共识每股收益预期下调1.6% [9] - 预计营收1.9326亿美元，同比增长5.4% [10]

租赁面积数据 - 2024年第四季度租赁面积超70.8万平方英尺，为2019年第四季度以来最高季度租赁量[6] - 2024年全年租赁面积约177.8万平方英尺，为2019年以来最高年度租赁量[9] 收入数据 - 2024年第四季度收入2.864亿美元，2023年同期为2.69亿美元；全年收入11.356亿美元，2023年为11.297亿美元[6][9] - 2024年第四季度营收为286,379美元，2024年第三季度为289,938美元，2023年第四季度为269,016美元[25] - 2024年全年总营收为11.35629亿美元，较2023年的11.29694亿美元增长0.5%[33] - 2024年第四季度租金收入为2.81355亿美元，2023年第四季度为2.65643亿美元[33] - 2024年租赁收入为8.81361亿美元，较2023年的9.02172亿美元下降2.3%[43] - 2024年租户报销收入为1.82808亿美元，较2023年的1.7258亿美元增长5.9%[43] - 2024年其他物业收入为1517.5万美元，较2023年的1098.8万美元增长38.1%[43] - 2024年总营业收入为10.79344亿美元，较2023年的10.8574亿美元下降0.6%[43] 净利润数据 - 2024年第四季度归属于普通股股东的净利润为5950万美元，摊薄后每股0.50美元，2023年同期为4730万美元，摊薄后每股0.40美元；全年为2.11亿美元，摊薄后每股1.77美元，2023年为2.122亿美元，摊薄后每股1.80美元[6][9] - 2024年第四季度归属于普通股股东的净利润为59,460美元，摊薄后每股收益为0.50美元；2023年第四季度净利润为47,284美元，摊薄后每股收益为0.40美元[25] - 2024年全年净收入为2.32954亿美元，较2023年的2.38288亿美元有所下降[33] - 2024年全年可供普通股股东的净收入为2.10969亿美元，2023年为2.12241亿美元[33] - 2024年第四季度净收入可供普通股股东分配为59,460千美元，2023年第四季度为47,284千美元[158] - 2024年全年净收入可供普通股股东分配为210,969千美元，2023年为212,241千美元[158] 运营资金数据 - 2024年第四季度运营资金为1.449亿美元，摊薄后每股1.20美元，2023年同期为1.293亿美元，摊薄后每股1.08美元；全年为5.516亿美元，摊薄后每股4.59美元，2023年为5.511亿美元，摊薄后每股4.62美元[6][9] - 2024年第四季度运营资金为144,875美元，可分配资金为109,087美元；2023年第四季度运营资金为129,257美元，可分配资金为109,528美元[25] - 2024年全年运营资金为5.51633亿美元，2023年为5.51116亿美元[38] - 2024年第四季度可分配资金为109,087千美元，2024年全年为446,069千美元，2023年全年为480,305千美元[169] 出售公务机相关 - 2024年11月出售公司公务机，总收益1980万美元，出售收益约600万美元，摊薄后每股0.05美元[5] - 2024年公司出售公务机售价为1980万美元，确认出售收益约600万美元[33][37] 债务偿还与流动性 - 2024年12月偿还4.037亿美元高级无抵押优先票据的剩余本金余额[6] - 截至2024年12月31日，公司总流动性约13亿美元，包括约2亿美元现金及现金等价物和约11亿美元未动用无抵押循环信贷额度[9] 未来业绩预测 - 公司预计2025年全年Nareit运营资金摊薄后每股3.85 - 4.05美元[11] - 2025年同店净营业收入增长预计为 - 1.5%至 - 3.0%，全年平均入住率预计为80% - 82%[12] 稳定投资组合数据 - 截至2024年12月31日，公司稳定投资组合包含123栋建筑，总面积约1710万平方英尺[22] - 截至2024年12月31日，公司稳定投资组合的主要办公和生命科学空间的入住率为82.8%，出租率为84.9%[22] - 截至2024年12月31日，同店组合物业数量为119处，可出租面积为16,209,399平方英尺[43] - 2024年同店组合平均入住率为84.4%，较2023年的87.4%有所下降[43] - 截至2024年12月31日，稳定投资组合总可出租面积为17,142,721平方英尺，入住率为82.8%[46] - 2024年第四季度，洛杉矶地区稳定投资组合的净营业收入占比为16.4%，可出租面积占比为25.3%[46] - 稳定投资组合中，未来部分年份到期租约数量分别为67、74、77等，占总租赁面积百分比分别为5.2%、14.0%、7.9%等[72] - 稳定投资组合中，未来部分年份到期租约的年化基础租金分别为30,212千美元、93,174千美元、44,802千美元等[72] - 考虑截至2024年12月31日已执行但未开始的租赁交易，2025年和2026年到期面积将分别减少127,744和430,644平方英尺[74] - 2025 - 2030及以后各地区到期租约总面积为7,674,323平方英尺，占比55.6%，年化基础租金481,384美元，占比61.1%[77] 各地区物业数据 - 截至2024年12月31日，公司在洛杉矶和圣地亚哥地区拥有1001套住宅单元，该季度平均入住率为92.2%[22] - 圣地亚哥总可出租面积2,876,502平方英尺，12月31日占用率89.2%，9月30日为87.9%，12月31日出租率91.2%，9月30日为90.5%[52] - 旧金山湾区总可出租面积6,170,595平方英尺，12月31日占用率87.4%，9月30日为91.1%，12月31日出租率88.1%，9月30日为91.7%[55] - 西雅图总可出租面积2,996,347平方英尺，12月31日占用率80.5%，9月30日为80.4%，12月31日出租率83.8%，9月30日为81.6%[57] - 奥斯汀总可出租面积758,975平方英尺，12月31日占用率74.7%，9月30日为74.2%，12月31日出租率80.6%，9月30日为80.7%[57] - 洛杉矶1550 N. El Centro Avenue住宅12月31日季度至今入住率90.3%，9月30日为90.2%，12月31日年度至今入住率90.5%[58] - 洛杉矶6390 De Longpre Avenue住宅12月31日季度至今入住率92.7%，9月30日为89.9%，12月31日年度至今入住率91.6%[58] - 圣地亚哥3200 Paseo Village Way住宅12月31日季度至今入住率92.7%，9月30日为93.2%，12月31日年度至今入住率93.5%[58] - 住宅物业总数1,001个，12月31日季度至今平均入住率92.2%，9月30日为92.0%，12月31日年度至今平均入住率92.5%[58] 二代租赁数据 - 2024年第四季度，二代租赁新签19份租约，面积541,562平方英尺，GAAP租金变化3.4%，现金租金变化 -8.6%，续租率33.8%[64] - 2024年全年，二代租赁新签66份租约，面积885,179平方英尺，GAAP租金变化8.2%，现金租金变化 -4.5%，续租率30.9%[64] 资本支出数据 - 2024年第四季度，二代资本支出总计33,089千美元，其中资本改善13,935千美元，租户改善及租赁佣金19,154千美元[69] - 2024年第四季度，重大重新定位资本支出总计1,716千美元，其中资本改善1,716千美元[69] - 2024年第四季度，一代资本支出总计2,259千美元，均为租户改善及租赁佣金[69] - 2024年第四季度经常性租户改进、租赁佣金和资本支出为 - 33,089千美元，2024年全年为 - 92,583千美元，2023年全年为 - 87,546千美元[169] 未开始新租约数据 - 截至2024年12月31日的三个月内，签署但未开始的新租约共19份，面积553,840平方英尺[65] - 2024年全年，签署但未开始的新租约共33份，面积700,504平方英尺[67] 前20大租户数据 - 2024年第四季度报告中，前20大租户年化基础租金总收入423,449美元，占比53.6%，可出租总面积7,191,075平方英尺，占比42.0%[78] 运营性物业收购数据 - 2024年公司完成的运营性物业收购仅第三季度有一笔，位于德尔马，购买价格3500万美元，可出租面积103,731平方英尺[86] 非控股物业合伙企业数据 - 公司在三个非控股物业合伙企业中的项目可出租总面积1,612,957平方英尺，KRC所有权占比分别为56%、56%、93%[88] - 公司非控股物业合伙企业本季度运营总收入32,993美元，全年123,700美元；本季度运营总支出9,631美元，全年35,922美元[88] - 公司非控股物业合伙企业本季度净运营收入23,362美元，全年87,778美元；现金净运营收入本季度22,093美元，全年85,777美元[88] - 公司在非控股物业合伙企业中本季度现金净运营收入份额为14,406美元，全年为56,479美元[88] 特定租户数据 - 全球科技公司在西雅图/圣地亚哥的年化基础租金为44,851美元，占比5.7%，可出租面积849,826平方英尺，占比5.0%，主要租约到期时间为2032 - 2033/2037年[78] - 邮轮公司Cruise LLC在旧金山湾区年化基础租金35,449美元，占比4.5%，可出租面积374,618平方英尺，占比2.2%，主要租约到期时间为2031年[78] - 支付公司Stripe, Inc.在旧金山湾区年化基础租金33,110美元，占比4.2%，可出租面积425,687平方英尺，占比2.5%，主要租约到期时间为2034年[78] 项目投资数据 - 租户改进项目总估计可出租面积10万平方英尺，总估计投资8000万美元，已产生现金成本6600万美元[92] - 在建项目总估计可出租面积87.5万平方英尺，总估计投资10.25亿美元，已产生现金成本7.98亿美元[92] - 未来开发管道项目截至2024年12月31日已产生现金成本总计13.78亿美元[96] 债务与权益数据 - 截至2024年12月31日，公司总债务46.31688亿美元，占总市值49.0%，加权平均利率4.17%[100] - 截至2024年12月31日，公司股权和非控股权益总计48.21529亿美元，占总市值51.0%[100] - 截至2024年12月31日，公司净债务44.65998亿美元，与调整后EBITDA比率为6.4x，与调整后EBITDA减去利息收入比率为6.8x[108] - 截至2024年12月31日，无担保信贷和定期贷款设施及私募票据的总债务与总资产价值比率为33%，固定费用覆盖率为3.3x[109] - 截至2024年12月31日，2025 - 2036年到期的无担保高级票据的总债务与总资产价值比率为35%，利息覆盖率为5.2x[109] 财务指标定义 - 公司定义净营业收入为合并运营收入减去合并物业及相关费用[114] - 公司认为净营业收入是衡量公司运营表现的有用补充指标[114] - 净营业收入（NOI）可评估公司投资组合运营表现，反映商业地产运营情况[115] - 同店净营业收入（Same Store NOI）排除开发、收购等物业NOI变化，凸显运营趋势[117] - 同店现金净营业收入（Same Store Cash NOI）在Same Store NOI基础上调整，体现现金运营趋势[119] - 调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA，as adjusted）助投资者理解公司运营结果，用于财务契约[121] - 公司按2018年Nareit白皮书计算运营资金（FFO），排除房地产折旧等，便于对比运营结果[123] - 可分配资金（FAD）通过调整FFO计算，反映公司资金分配和流动性[127] - 年度化基础租金指现有租户年度化月合同租金，体现占总投资组合比例[130] - 资本支出包括资本

文章核心观点 2025年初股市开局不稳，市场波动为价值投资者低价买入股息股票提供机会，引出Kilroy Realty公司 [2] 公司相关 - iREIT+HOYA Capital是Seeking Alpha上专注收益的投资服务机构，聚焦能产生收益、实现投资组合可持续收益、多元化和对冲通胀的资产类别，提供两周免费试用及专属收益型投资组合的优质投资建议 [1] - 分析师持有Kilroy Realty（KRC）股票的多头头寸 [3] 分析师相关 - 分析师Gen Alpha有超14年投资经验，拥有金融MBA学位，专注防御性股票的中长期投资 [2]

文章核心观点 - 分析师对专注房地产投资信托收益的投资者评级Kilroy Realty Corporation为买入，认为该房地产投资信托因涉足办公市场而表现不佳，但仍有投资价值 [1] 分析师信息 - David A. Johnson是Endurance Capital Management创始人兼负责人，拥有超30年投资经验，持有波士顿大学金融理学硕士学位、金融规划证书和福特汉姆大学工商管理硕士学位 [1] - 分析师无文章提及公司的股票、期权或类似衍生品头寸，未来72小时内也无建仓计划，文章为分析师本人撰写，表达个人观点，除Seeking Alpha外无其他报酬，与文章提及股票的公司无业务关系 [2]

文章核心观点 分析师具备专业金融能力，能提供准确见解和建议以助力明智金融决策 [1] 分析师能力与经验 - 拥有10年投资银行从业经验，擅长行业和公司研究 [1] - 有扎实金融建模和数据分析背景，能解读财报、进行比率分析和预测未来表现 [1] - 善于评估投资机会、风险状况，制定战略财务计划以实现盈利最大化 [1] - 具备高级Excel技能，能使用行业领先工具生成全面报告和演示文稿 [1]