财务数据关键指标变化 - 2025年第一季度，公司总营收为270,844千美元，较2024年同期的278,581千美元下降约2.77%[23] - 2025年第一季度，公司总费用为196,992千美元，较2024年同期的196,913千美元增长约0.04%[23] - 2025年第一季度，公司净收入为43,681千美元，较2024年同期的55,700千美元下降约21.6%[23] - 2025年第一季度，归属于普通股股东的净收入为39,008千美元，较2024年同期的49,920千美元下降约21.86%[23] - 2025年第一季度，普通股股东基本每股净收入为0.33美元，较2024年同期的0.42美元下降约21.43%[23] - 2025年第一季度，加权平均基本流通普通股股数为118,194,588股，较2024年同期的117,337,666股增长约0.73%[23] - 2025年第一季度，加权平均摊薄流通普通股股数为118,664,430股，较2024年同期的117,960,926股增长约0.6%[23] - 2025年第一季度净收入为43,681,000美元，2024年同期为55,700,000美元，同比下降21.6%[29][35] - 2025年第一季度经营活动提供的净现金为136,921,000美元，2024年同期为167,869,000美元，同比下降18.4%[29] - 2025年第一季度投资活动使用的净现金为76,660,000美元，2024年同期提供净现金76,849,000美元，同比由正转负[29] - 2025年第一季度融资活动使用的净现金为79,240,000美元，2024年同期提供净现金100,126,000美元，同比由正转负[29] - 截至2025年3月31日，现金及现金等价物和受限现金为146,711,000美元，较2024年末的165,690,000美元下降11.5%[29][32] - 2025年第一季度总营收为270,844,000美元，2024年同期为278,581,000美元，同比下降2.8%[35] - 2025年第一季度总费用为196,992,000美元，2024年同期为196,913,000美元，同比微增0.04%[35] - 2025年第一季度归属于普通股股东的净收入为39,383,000美元，2024年同期为50,422,000美元，同比下降21.9%[35] - 2025年第一季度净收入为43,681美元，2024年同期为55,700美元[41] - 2025年第一季度经营活动提供的净现金为136,921美元，2024年同期为167,869美元[41] - 2025年第一季度投资活动使用的净现金为76,660美元，2024年同期提供净现金76,849美元[41] - 2025年第一季度融资活动使用的净现金为79,240美元，2024年同期提供净现金100,126美元[41] - 2025年第一季度公司净收入为4368.1万美元，2024年同期为5570万美元[114] - 2025年第一季度公司总营收为2.70844亿美元，2024年同期为2.78581亿美元[114] - 2025年第一季度公司总费用为1.96992亿美元，2024年同期为1.96913亿美元[114] - 2025年第一季度公司利息收入为113.4万美元，2024年同期为1319万美元；2025年第一季度利息费用为3114.8万美元，2024年同期为3887.1万美元[114] - 2025年第一季度，公司普通股股东基本和摊薄后每股收益均为0.33美元，2024年为0.42美元；运营合伙企业普通股持有人基本和摊薄后每单位收益2025年为0.33美元，2024年为0.42美元[100][103] - 2025年第一季度净收入为43,681,000美元，较2024年第一季度的55,700,000美元减少12,019,000美元，降幅21.6%[164] - 2025年第一季度净营业收入为180,239,000美元，较2024年第一季度的187,585,000美元减少7,346,000美元，降幅3.9%[164] - 2025年第一季度租赁终止费用为 - 506,000美元，较2024年第一季度的 - 1,685,000美元增加1,179,000美元，降幅70.0%[164] - 2025年第一季度租赁成本为2,873,000美元，较2024年第一季度的2,279,000美元增加594,000美元，增幅26.1%[164] - 2025年第一季度折旧和摊销为87,119,000美元，较2024年第一季度的88,031,000美元减少912,000美元，降幅1.0%[164] - 2025年第一季度利息收入为 - 1,134,000美元，较2024年第一季度的 - 13,190,000美元增加12,056,000美元，降幅91.4%[164] - 相同物业组合净营业收入减少8,315,000美元，降幅4.4%；开发物业净营业收入减少267,000美元，降幅51.6%；收购物业净营业收入增加1,236,000美元，增幅100.0%[168] - 2025年第一季度租赁终止费用较2024年第一季度减少1,200,000美元，降幅70.0%，主要因2024年圣地亚哥地区两个租户的租赁终止费用确认[169] - 2025年第一季度总利息支出3114.8万美元，较2024年同期减少772.3万美元，降幅19.9%，主要因平均未偿债务余额减少[174] - 2025年第一季度资本化利息为2054.8万美元，较2024年同期增加74.1万美元，增幅3.7%，主要因在建项目平均总成本基础增加[175] - 2025年第一季度其他收入（支出）与2024年同期基本持平，同物业组合减少180万美元，开发物业减少20万美元，收购物业增加110万美元[176][177] - 2025年第一季度归属于合并物业合伙企业非控股股东的净收入减少100万美元，降幅18.6%，主要因旧租约直线租金耗尽及恢复和结算费用收入降低[178] 各条业务线表现 - 公司经营一个可报告业务板块，主要收入来自办公空间租赁的租金收入和其他相关收入[112][113] - 截至2025年3月31日，稳定办公物业有123栋建筑，可出租面积17,135,817平方英尺，租户432个，入住率81.4%[46] - 截至2025年3月31日，稳定住宅物业有3处，共1,001个单元，入住率95.2%[48] - 本季度21份新租约和14份续约租约，可出租面积共244,189平方英尺，2代租赁和1代/重大租赁的每平方英尺租户改进/租赁佣金分别为51.62美元和144.61美元[120] - 截至2025年3月31日的三个月内，签署并开始了4份新租约，可出租面积共9,388平方英尺[121] - 截至目前季度保留率为19.3%，含转租租户的保留率为33.9%[120] - 2025年剩余时间至2030年，共378份租约到期，可出租面积7,518,819平方英尺，占总租赁面积55.0%，年化基础租金共395,380千美元，占比50.3%[126] - 截至2025年3月31日，稳定投资组合中有320万平方英尺（18.6%）空置空间，2025年剩余时间和2026年到期租约占稳定投资组合已占用面积17.2%，约230万平方英尺，占总年化基础租金收入14.2%[129] - 截至2025年3月31日，稳定投资组合中有190万平方英尺（11.3%）可转租空间，主要在旧金山湾区，其中约18,663平方英尺（1份租约）2025年到期，约79,795平方英尺（4份租约）2026年到期[132] - 截至2025年3月31日，有1个开发项目处于租户改进阶段，即Kilroy Oyster Point（2期），预计总投资10亿美元，可出租面积约875,000平方英尺，预计2026年第一季度加入稳定投资组合[138][139] - 截至2025年3月31日，有2个再开发项目处于租户改进阶段[140] - 截至2025年3月31日，未来开发管道包括8个项目，总成本约15亿美元，可开发超600万平方英尺办公空间和约1,750套住宅单元[140] - 截至2025年3月31日，未来开发项目总成本为14.644亿美元，涉及洛杉矶、圣地亚哥、旧金山湾区、西雅图和奥斯汀等地[141] - 2025年和2024年第一季度，公司对在建开发、再开发项目和未来开发项目资本化利息的平均总成本分别约为19亿美元和18亿美元[143] - 2025年第一季度，公司对符合条件的开发和再开发项目资本化利息2050万美元，资本化内部间接成本230万美元，对稳定投资组合中符合条件的资本改进项目资本化内部间接成本240万美元[145] - 截至2025年3月31日，稳定投资组合包括123座建筑，可出租面积约1710万平方英尺和1001套住宅单元[148] - 2025年3月31日与2024年3月31日相比，稳定办公投资组合可出租面积从1704.3497万平方英尺增加到1713.5817万平方英尺[150] - 截至2025年3月31日，稳定投资组合整体入住率为81.4%，较2024年12月31日的82.8%有所下降[151] - 2025年第一季度，稳定投资组合、同店投资组合和住宅投资组合的平均入住率分别为81.4%、81.3%和95.2%，2024年同期分别为84.5%、84.3%和93.1%[153] - 截至2025年3月31日，公司20大租户的年化基础租金收入总计4.26265亿美元，占总租金收入的54.2%，租用面积占总可出租面积的42.0%[156] - 圣地亚哥4690 Executive Drive和门洛帕克4400 Bohannon Drive的再开发项目预计在2025年第三季度完成12个月的招租期后加入稳定投资组合，总估计投资分别为2500万美元和5500万美元[144] - 2025年6月30日到期租约可出租面积为26,043平方英尺[158] - 截至2025年3月31日，稳定办公投资组合中，相同物业组合有121栋建筑，可出租面积17,032,086平方英尺；收购物业有2栋建筑，可出租面积103,731平方英尺；总稳定投资组合有123栋建筑，可出租面积17,135,817平方英尺[161] 管理层讨论和指引 - 公司需每年分配90%应税收入以维持REIT资格，若分配不足100%需按企业税率缴纳所得税[184] - 2025年2月25日，董事会宣布每股普通股0.54美元的季度现金股息，4月9日支付的季度现金股息和分配总额为6450万美元[186] - 公司计划继续向普通股股东和普通合伙人单位持有人进行季度现金分配，分配水平将根据市场因素、公司业绩和REIT要求确定[185] - 公司预计2025年剩余时间内在开发项目上花费5000万至1.5亿美元[211] 其他没有覆盖的重要内容 - 截至2025年3月31日，公司在运营合伙企业中拥有约99.0%的普通一般合伙权益，其余约1.0%由非关联投资者持有[53] - 截至2025年3月31日，公司合并财务报表中除运营合伙企业外还包括3个可变利益实体，其总资产约4.309亿美元，负债约2070万美元，非控股权益约1.664亿美元[56][57] - 公司通常为运营合伙企业的所有无担保债务义务提供担保[62] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，无担保循环信贷额度总借款能力为11亿美元，利率分别为5.61%和5.69%，未摊销递延融资成本分别为1180.6万美元和1269.2万美元[63] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，2024定期贷款额度未偿还借款为2亿美元，利率分别为5.62%和5.70%，未摊销递延融资成本分别为82.4万美元和122.9万美元[67] - 截至2025年3月31日，所有未偿债务的总本金价值为46.30149亿美元，扣除未摊销净折扣和递延融资成本3230.7万美元后，净债务为45.97842亿美元[71] - 2025年第一季度，总利息费用为5169.6万美元，资本化利息为2054.8万美元，利息费用为3114.8万美元；2024年同期分别为5867.8万美元、1980.7万美元和3887.1万美元[74] - 公司的按市价发行股票

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO为每股摊薄后1.2美元，现金同店NOI同比下降160个基点 [20] - 第一季度实现现金同店基本租金增长90个基点，尽管平均入住率下降300个基点，季度末入住率为81.4%，低于去年年底的82.8% [20] - 第一季度GAAP续租利差为负15.8%，现金续租利差为负23%，排除单笔大额交易影响后，现金续租利差约为负8.3%，与上一季度一致 [21][22] - 重申全年FFO、现金同店NOI增长和平均入住率预期指引，指引中点意味着FFO适度减速 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第一季度在旧金山201 Third Street资产与一家科技公司签订近60,000平方英尺租约，为2019年以来该市最大租约执行项目 [8] - 第一季度旧金山投资组合的参观活动同比增长60%，整个办公室投资组合的参观活动同比增长40% [8][9] 生命科学业务 - 第一季度在南旧金山KOP二期开发项目持续有大量租户参与，与多个潜在租户推进讨论，积极制定空间规划和定价 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山市场办公室需求持续反弹，犯罪率降至23年最低，主要办公走廊人流量增加和重新配套设施，第一季度实现五年内首次净正吸纳量 [6][7][35] - 西雅图和贝尔维尤市场也有积极动态，如西雅图West Eighth资产有租户扩张，贝尔维尤市场活跃，交易为第一季度第三大 [8][54] - 洛杉矶市场西区受火灾影响租赁活动较慢，但长滩资产表现良好，整体有轻微参观活动增加趋势 [36][101] - 圣地亚哥和奥斯汀市场表现良好，有良好的租赁管道 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 积极进行资本配置，出售部分土地资产，如签订出售圣地亚哥Santa Fe Summit部分地块协议，预计总收益超1.5亿美元，收益将用于评估再投资机会，包括收购、降低杠杆和股票回购 [11][17] - 评估运营物业处置，以实现有吸引力的估值并推进投资组合战略目标 [12] - 探索Flower Mart地块更广泛用途和分阶段执行方式，希望得到旧金山市新领导层积极回应 [16][25] 行业竞争 - 生命科学行业面临市场波动和政策监管不确定性，但公司投资组合租赁势头未受明显影响 [10] - KOP二期项目面临南旧金山市场供应竞争，但凭借项目规模和适应租户未来增长能力推动租赁对话 [76] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经营环境存在波动性和宏观经济不确定性，但2025年开局积极，办公室和生命科学租赁活动有积极迹象 [6] - 对旧金山市租赁、安全和活力状况持乐观态度，认为市场正在改善和复苏 [25] - 租赁团队积极重建管道，对未来租赁活动有信心，预计第四季度为正净吸纳季度 [32][63] 其他重要信息 - 本季度增强披露内容，包括提供租金收入各组成部分详细信息、现金NOI与总NOI调节表、新增保留率统计指标 [18][19] - 4月发布年度可持续发展报告，设定2030年环境和社会目标 [12] 问答环节所有提问和回答 问题: 如何看待Flower Mart地块，有哪些潜在选择和分析情况 - 公司正在探索该地块更广泛用途和分阶段执行方式，希望得到旧金山市新领导层积极回应，目前正在与该市进行相关对话，难以确定最终结论时间 [25][27] 问题: 租赁水平情况，是否有业务提前或受火灾影响，以及未来管道地理分布 - 第四季度租赁量异常大，部分交易提前至该季度，第一季度部分交易推迟至4月，若这些交易提前一周完成，租赁量将同比健康增长，团队积极重建管道，目前旧金山、贝尔维尤和西雅图市场活跃，洛杉矶西区较慢但长滩表现良好，圣地亚哥和奥斯汀市场也不错 [31][32][34] 问题: 租赁管道规模和从第一季度推迟到4月的交易量 - 租赁管道环比增长约15%，约50,000 - 60,000平方英尺交易推迟到4月 [40][42] 问题: Santa Fe Summit地块是否有二期出售计划，如何考虑土地银行变现与运营物业处置 - 正在评估多个土地销售项目，优先考虑第三方资本有需求且用途超出公司核心业务的土地，土地银行变现不排除运营物业销售，两者都基于第三方资本需求和资产价值评估 [44][46] 问题: 续约时公司是减少空间还是扩张 - 续约时大部分公司保留原有面积，在旧金山新公司尤其是AI公司对空间需求有变化，需要灵活性 [47] 问题: KOP二期和Flower Mart资本化利息影响 - KOP二期资本化利息将于2026年初结束，Flower Mart每季度约有700万美元资本化利息和100万美元持有成本 [50][52] 问题: 除AI外活跃用户类型及过去几个月变化 - 不同市场情况不同，贝尔维尤有AI成分，还有私人服务、律师事务所等；旧金山除科技公司外，还有摩根大通和摩根路易斯等专业服务公司 [54][55] 问题: 入住率指引范围假设，以及达到高低端范围的条件 - 考虑Dermtech在第二季度的影响，目前处于入住率指引范围中间，第三季度有两个开发物业进入稳定池会影响入住率，第四季度预计稳定，若未来一两个季度加速租赁活动，有机会达到高端范围，预计第四季度为正净吸纳季度 [58][60][63] 问题: KOP二期租赁签约后多久能入住 - KOP二期2026年才会进入稳定入住池，租赁签约不是入住率指引的驱动因素，KOP二期有明显租赁势头，包括样板间和整层或多层使用需求 [65][66] 问题: KOP二期是否采取更激进租赁策略刺激需求 - 第一季度负利差主要由一笔大额租赁交易导致，整体来看第二代租赁TI LC与2024年一致，KOP二期根据租户情况积极争取租户，考虑多种因素定价 [71][73][74] 问题: 各市场租赁活动和入住率增长可能性排名 - 贝尔维尤市场最强，圣地亚哥其次，奥斯汀表现良好，旧金山市场有积极变化，转租空间减少，需求增加 [78][80][81] 问题: KOP二期整体管道面积和两个较大潜在租户需求 - 样板间需求一般在15,000 - 25,000平方英尺，较大租户探索整层或多层使用，约为1 - 3层 [85][86] 问题: 市场基础重置是否会导致净有效租金进一步下降 - 目前判断还为时过早，需要观察买家投入资本、业务计划、配套设施和市场对比情况 [88] 问题: DIRECTV 2026和2027年租约续约可能性 - 与DIRECTV有讨论，但暂不做可能性评估，关注2026和2027年到期租约 [90][91] 问题: 出售运营物业情况，包括可比交易、目标市场和定价 - 考虑资产未来几年发展、规模、所需资本和潜在买家池等因素，集中在不符合中期战略计划且第三方资本能有效定价的资产 [94][95] 问题: Dermtech downsizing结果是否符合预期，释放空间需求情况 - 结果好于预期，正在营销剩余空间，已看到一些活动 [98] 问题: 洛杉矶复苏进展和办公室需求情况，租户需求是否变化 - 洛杉矶市场分散，长滩表现好，好莱坞有改善，西区需要时间，政治环境在改善 [101][102][103] 问题: 再开发资产第三季度上线是否100%出租，稳定日期含义 - 再开发资产上线时不会100%出租，稳定日期基于项目实质性完工时间，与租赁目标无关 [107][108] 问题: LinkedIn 2026年租约情况 - 2026年最大到期租约近60万平方英尺，截至上季度已解决约43万平方英尺 [111] 问题: Santa Fe Summit地块未获得买家所需授权的风险，以及开发剩余空间为办公空间的前景 - 已完成交易部分有住宅即使用途，有信心完成，剩余部分不考虑开发为办公空间，认为有更高更好用途 [113][114][115] 问题: Santa Fe Summit地块每英亩价值及土地银行减值考虑 - 第一阶段交易每英亩价值不能代表剩余部分，预计土地销售收益达到或超过账面价值，减值考虑基于土地未来用途和与城市协商结果 [120][121] 问题: 取消同店NOI差距趋势和开始租赁披露的考虑 - 重新评估披露内容，简化同店NOI披露以更贴近日常业务经济情况，扩展现金与总NOI调节表，认为已执行租约的签约但未入住利差信息能提供足够前瞻性信息 [124][125][126]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO为每股摊薄1.2美元，现金同店NOI同比下降160个基点 [19] - 第一季度实现现金同店基础租金增长90个基点，平均入住率下降300个基点，季度末入住率为81.4%，低于去年年底的82.8% [19] - 第一季度GAAP续租利差为负15.8%，现金续租利差为负23%，排除单笔大额交易影响后，现金续租利差约为负8.3% [20][21] - 第一季度包含转租租户的保留率比基础保留率高出近1500个基点，2024年包含转租租户的保留率为42%，比基础保留率高出近1100个基点 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第一季度办公销售交易量同比基本持平，但有更多类型资本参与交易 [12] - 第一季度办公组合的前瞻性租赁管道规模扩大、质量提升，巡回活动同比增长40% [6] - 旧金山市场第一季度执行了近6万平方英尺的租赁，巡回活动同比增长60% [5] - 西雅图市场第一季度签署了3.4万平方英尺的扩张租赁 [5] 生命科学业务 - 第一季度KOP二期开发项目持续有大量租户参与，正在与多个潜在租户进行讨论 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山市场办公需求持续反弹，犯罪率降至23年最低，主要办公走廊人流量增加、重新配套设施，第一季度实现五年来首次净吸纳为正 [4][34] - 硅谷和西雅图贝尔维尤市场活动显著增加 [14] - 洛杉矶市场西区受火灾影响较慢，但长滩资产表现良好，旅游活动略有上升 [35][36] - 圣地亚哥和奥斯汀市场表现良好，有良好的租赁管道 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续探索Flower Mart地块更广泛的用途和分阶段执行方式，希望得到旧金山新政府的积极回应 [25][26] - 公司将继续努力实现土地资产价值最大化，包括出售部分地块和评估运营物业处置 [9][10] - 公司将根据资产处置收益评估再投资机会，包括收购、降低杠杆和股票回购 [10] - 公司发布了年度可持续发展报告，设定了到2030年的新目标 [10] - 生命科学行业需要适应不断变化的金融和监管环境，但公司租赁势头未受明显影响 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场波动和宏观经济不确定性，但公司2025年开局积极，租赁活动稳健，前瞻性租赁指标令人鼓舞 [4] - 办公需求在公司市场持续反弹，受益于重返办公室政策、市场健康安全和活力改善以及人工智能行业需求增长 [4] - 生命科学行业机会空前，但市场波动和政策监管前景带来挑战 [7][8] - 公司对旧金山市场的租赁、安全和活力状况持乐观态度 [25] - 公司有信心实现近期和长期目标，利用西海岸市场的机遇 [11] 其他重要信息 - 公司本季度对披露内容进行了改进，包括提供租金收入各组成部分的详细信息、现金NOI与总NOI的调节表以及新的保留率统计指标 [17][18] - 公司预计2025年全年FFO、现金同店NOI增长和平均入住率的指导范围不变，中点假设下半年Flower Mart停止利息资本化 [22] - 公司拥有大量无抵押资产、良好的债务到期时间表和充足的流动性，财务灵活性高 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待Flower Mart地块，有哪些潜在选择和分析情况，决策时间如何 - 公司正在探索该地块更广泛的用途和分阶段执行方式，希望得到新政府积极回应，目前难以确定决策时间，但指导假设下半年停止利息资本化 [25][27] 问题2: 租赁水平如何，是否有业务提前或受火灾影响，前瞻性管道情况如何 - Q4租赁量较大，部分业务提前，Q1部分业务推迟到4月，管道同比增长15%，巡回活动是重要领先指标，旧金山、贝尔维尤、西雅图等市场表现积极，洛杉矶西区受火灾影响较慢 [30][31][38] 问题3: 能否量化租赁管道和从Q1推迟到4月的业务量 - 管道环比增长约15%，约5 - 6万平方英尺业务推迟到4月 [38][41] 问题4: 圣达菲峰会地块出售计划，如何考虑土地银行变现与运营物业处置 - 正在评估多个土地销售项目，优先考虑第三方资本有需求且用途超出核心业务的土地，土地变现不排除运营物业销售，均考虑第三方资本需求和资产价值 [43][44][45] 问题5: 续约情况，公司是减少还是扩大空间 - 多数公司续约时保留原有面积，旧金山新公司尤其是人工智能公司对空间需求有变化 [46][47] 问题6: KOP二期和Flower Mart资本化利息情况 - KOP二期资本化利息将于2026年初结束，Flower Mart每季度约700万美元资本化利息和100万美元持有成本 [49][50][51] 问题7: 除人工智能外，活跃用户类型及变化情况 - 贝尔维尤有私人服务、律师事务所等，旧金山有专业服务公司如摩根大通和摩根路易斯，还有零售商使用办公空间 [53][54] 问题8: 全年入住率指导范围的假设，已知的重大迁出情况 - 考虑了Dermtech和23andMe的迁出，Q3有两个开发项目纳入稳定池会影响入住率，Q4预计稳定，若加速租赁活动有望达到指导范围上限 [58][59][61] 问题9: KOP二期租赁对入住率指导的影响及租赁签约后入住时间 - KOP二期租赁不影响入住率指导，KOP预计2026年纳入，目前KOP有大量租户活动，2025年有租赁可能性 [64][67][69] 问题10: KOP2是否采取更激进的租赁策略刺激需求 - 本季度负利差主要由一笔大额租赁交易导致，整体来看二代租赁TI LC与2024年一致，KOP2根据多种因素积极争取租户，项目规模和容纳未来增长能力是重要驱动因素 [71][72][76] 问题11: 各市场租赁活动和入住率增长可能性排名 - 贝尔维尤最强，圣地亚哥其次，奥斯汀表现良好，旧金山有积极变化，西雅图和奥斯汀部分资产租赁率上升 [78][79][82] 问题12: KRP二期整体管道面积和两个较大用户潜在空间需求 - 部分用户对1.5 - 2.5万平方英尺的样板间感兴趣，较大租户考虑1 - 3层，每层面积4 - 4.4万平方英尺 [85][86] 问题13: 市场基础重置对净有效租金的影响 - 目前判断还为时过早，需观察买家投入资本、设施配套和市场对比情况 [88] 问题14: DIRECTV续约可能性 - 公司与DIRECTV有讨论，但暂不做可能性评估，关注2026年和2027年到期情况 [90] 问题15: 出售运营物业的可比交易、目标市场和定价情况 - 考虑资产未来几年表现、规模、资本需求和买家池等因素，确定处置策略，未针对特定市场 [93][94][95] 问题16: Dermtech downsizing结果和释放空间需求情况 - 结果好于预期，正在营销剩余空间，已有一些活动 [98] 问题17: 洛杉矶市场复苏情况和办公需求变化 - 长滩表现良好，好莱坞有改善，西区有解冻迹象，政治环境在改善但落后于西雅图和旧金山 [100][101][103] 问题18: Q3重新开发资产上线情况和稳定日期含义 - 资产上线时未100%租赁，稳定日期基于项目实质性完工时间，而非租赁目标 [107][108] 问题19: LinkedIn 2026年到期租赁情况 - 公司已处理约43万平方英尺，相关信息在补充文件租赁到期页面有脚注说明 [110] 问题20: 圣达菲峰会地块未获得买家所需授权的风险 - 已完成交易部分有住宅即得使用权，有信心完成 [112] 问题21: 圣达菲峰会剩余空间开发为办公空间的前景 - 不期望开发为办公空间，该地块正在评估出售，周边有更多住宅开发，有更高更好的用途 [113][114] 问题22: 圣达菲峰会地块出售价值及土地银行减值考虑 - 首阶段交易价格不能代表剩余地块，预计土地销售收益达到或超过账面价值，减值考虑基于资产未来表现和市场情况 [119][120] 问题23: 取消同店NOI差距趋势和租赁开始披露的考虑 - 重新评估披露内容，简化同店NOI披露以更贴近日常业务经济情况，认为已执行租赁的签约但未入住利差信息足以提供业务前瞻性信息 [126][127]

财务表现 - 季度FFO为每股1.02美元 低于Zacks一致预期的1.03美元 同比去年1.11美元下降 [1] - 季度FFO意外率为-0.97% 而上一季度意外率达16.5% [1] - 季度营收2.708亿美元 低于预期1.51% 同比去年2.7858亿美元下降 [2] - 过去四个季度中 公司三次超过FFO预期 三次超过营收预期 [2] 股价与市场表现 - 年初至今股价下跌19.9% 同期标普500指数下跌3.3% [3] - 当前Zacks评级为3(持有) 预计短期表现与市场持平 [6] 未来展望 - 下一季度FFO预期为每股1.03美元 营收预期2.7354亿美元 [7] - 当前财年FFO预期为每股4美元 营收预期10.9亿美元 [7] - 行业排名处于Zacks 250多个行业中后37%位置 [8] 同业比较 - 同业公司Global Net Lease预计季度每股收益0.24美元 同比下滑27.3% [9] - Global Net Lease预计季度营收1.8306亿美元 同比下滑11.2% [10]

收入和利润（同比环比） - 2025年第一季度营收2.708亿美元，2024年同期为2.786亿美元[8] - 2025年第一季度归属于普通股股东的净利润为3900万美元，摊薄后每股0.33美元，2024年同期为4990万美元，摊薄后每股0.42美元[8] - 2025年第一季度资金运营（FFO）为1.223亿美元，摊薄后每股1.02美元，2024年同期为1.337亿美元，摊薄后每股1.11美元[8] - 2025年3月31日当季营收为270,844,000美元，较上一季度286,379,000美元有所下降[27] - 2025年3月31日净收入为39,008,000美元，较上一季度59,460,000美元减少[27] - 2025年3月31日公司份额的调整后EBITDAre为153,585,000美元，上一季度为168,788,000美元[27] - 2025年3月31日运营资金为122,310,000美元，上一季度为144,875,000美元[27] - 2025年3月31日可分配资金为109,096,000美元，上一季度为109,087,000美元[27] - 2025年3月31日稀释后普通股股东可获得的每股净收入为0.33美元，上一季度为0.50美元[29] - 2025年第一季度净收入为43,681，2024年第四季度为65,034，2024年第三季度为57,673，2024年第二季度为54,547，2024年第一季度为55,700[37] - 2025年第一季度净收入归属于普通股股东为39,008，2024年第四季度为59,460，2024年第三季度为52,378，2024年第二季度为49,211，2024年第一季度为49,920[37] - 2025年第一季度基本每股净收入归属于普通股股东为0.33，2024年第四季度为0.50，2024年第三季度为0.44，2024年第二季度为0.41，2024年第一季度为0.42[37] - 2025年第一季度运营资金为122,310，2024年第四季度为144,875，2024年第三季度为140,448，2024年第二季度为132,587，2024年第一季度为133,723[39] - 2025年第一季度可分配资金为109,096，2024年第四季度为109,087，2024年第三季度为96,820，2024年第二季度为114,834，2024年第一季度为125,328[39] - 2025年第一季度基本每股运营资金为1.02，2024年第四季度为1.21，2024年第三季度为1.17，2024年第二季度为1.10，2024年第一季度为1.12[39] - 2025年第一季度总营收为270,844，2024年第四季度为286,379，2024年第三季度为289,938，2024年第二季度为280,731，2024年第一季度为278,581[43] - 2025年3月31日总现金运营收入为269,246千美元，2024年12月31日为282,766千美元[46] - 2025年3月31日现金净运营收入为179,225千美元，2024年12月31日为192,593千美元[46] - 2025年3月31日净收入为43,681千美元，2024年12月31日为65,034千美元[46] - 同一物业组合2025年3月31日总现金运营收入为267,347千美元，2024年为270,216千美元，同比下降1.6%[50] - 同一物业组合2025年3月31日现金净运营收入为178,866千美元，2024年为181,792千美元，同比下降1.6%[50] - 2025年3月31日EBITDA为157,326千美元，2024年12月31日为181,826千美元[54] - 2025年3月31日EBITDAre为161,999千美元，2024年12月31日为181,421千美元[54] - 2025年3月31日公司份额的Adjusted EBITDAre为153,585千美元，2024年12月31日为168,788千美元[54] - 2025年第一季度，归属于普通股股东的净收入为39,008,000美元，2024年同期为49,920,000美元[151] - 2025年第一季度，净营业收入为180,239,000美元，2024年同期为187,585,000美元[151] - 2025年第一季度，现金净营业收入为179,225,000美元，2024年同期为181,276,000美元[152] - 2025年第一季度，同店物业现金净营业收入为178,866,000美元，2024年同期为181,792,000美元[152] - 2025年第一季度、2024年第四季度、第三季度、第二季度、第一季度，可分配资金分别为109,096,000美元、109,087,000美元、96,820,000美元、114,834,000美元、125,328,000美元[156][158] - 2025年第一季度，利息费用为31,148,000美元，2024年同期为38,871,000美元[151] - 2025年第一季度，折旧和摊销为87,119,000美元，2024年同期为88,031,000美元[151] 各条业务线表现 - 本季度签署了约24.8万平方英尺的租约，包括9.8万平方英尺的新空置空间租赁、5.9万平方英尺的现有占用空间新租赁和9.1万平方英尺的续租[8] - 本季度签署的租约中，GAAP和现金租金较上一代租赁分别下降15.8%和23.0%（不包括短期租赁）[8] - 截至2025年3月31日，稳定投资组合的入住率为81.4%，出租率为83.9%[8] - 同一物业组合2025年3月31日平均入住率为81.3%，2024年为84.3%[50] - 截至2025年3月31日，公司稳定投资组合总可出租面积为17135817平方英尺，出租率为83.9%，较2024年12月31日的84.9%有所下降[58] - 住宅物业共1001个单元，2025年3月31日平均入住率95.2%，高于2024年12月31日的92.2%[65] - 截至2025年3月31日的季度内，二代租赁新签18份租约、续约14份，总面积202381平方英尺；一代等租赁新签3份租约，总面积41808平方英尺；总计新签21份、续约14份，总面积244189平方英尺[66] - 二代租赁GAAP租金变化为 - 15.8%，现金租金变化为 - 23.0%；租约保留率为19.3%，含转租租户的保留率为33.9%[66] - 2025年第一季度二代资本支出总计17378000美元，其中资本改进6635000美元，租户改进及租赁佣金10743000美元[68] - 近五个季度平均资本支出与平均净营业收入比率为11.6%[69] - 2025年第一季度重大重新定位资本支出总计93000美元，一代资本支出总计3914000美元[69] - 到期租约数量分别为53、77等，占总租赁面积比例从3.3%到16.9%不等；年化基本租金从22269000美元到148317000美元不等，占总年化基本租金比例从2.8%到18.9%不等[71] - 调整截至2025年3月31日已执行但未开始的租赁交易后，2025年和2026年到期租约面积分别减少85975和430644平方英尺[73] - 稳定投资组合不同区域年化基本租金每平方英尺从40.53美元到67.87美元不等[74] - 2025 - 2030及以后各地区年度化基础租金总额分别为 447,571 美元（3.3%）、1,900,007 美元（13.9%）、1,078,806 美元（7.9%）、1,175,868 美元（8.6%）、1,231,931 美元（9.0%）、7,852,991 美元（57.3%）[75] - 2025年第一季度前20大租户年度化基础租金总额为 426,265 美元，占比 54.2%，可出租面积 7,179,394 平方英尺，占比 42.0%[76] - 2025年第一季度公司无运营物业收购和处置[82][83] - 公司在 100 First Street、303 Second Street 和 Redwood City 项目的所有权占比分别为 56%、56%、93%，可出租面积分别为 480,457、784,658、347,842 平方英尺[84] - 2025年第一季度合并企业现金运营总收入为 30,404 美元，2024 年为 28,379 美元[84] - 2025年第一季度合并企业现金运营总支出为 8,440 美元，2024 年为 8,105 美元[84] - 2025年第一季度合并企业现金净运营收入为 21,964 美元，2024 年为 20,274 美元[84] - 2025年第一季度合并企业净运营收入为 21,906 美元，2024 年为 22,068 美元[84] - 2025年第一季度合并企业净收入为 13,895 美元，2024 年为 13,662 美元[84] - 2025年第一季度无稳定开发与再开发项目[87] - 在建开发和重建项目总估计可出租面积为97.5万平方英尺，总估计投资为11.05亿美元，截至2025年3月31日已发生的现金成本为8.97亿美元[89] - 未来开发项目中，截至2025年3月31日，洛杉矶1633 26th Street已发生现金成本1500万美元，圣地亚哥Santa Fe Summit South / North已发生1.16亿美元等[91] 各地区表现 - 洛杉矶地区可出租面积为4340302平方英尺，2025年3月31日出租率为75.8%，低于2024年12月31日的77.6%[58][59] - 圣地亚哥地区可出租面积为2869598平方英尺，2025年3月31日出租率为88.7%，低于2024年12月31日的91.2%[58] - 旧金山湾区可出租面积为6170595平方英尺，2025年3月31日出租率为87.1%，低于2024年12月31日的88.1%[58] - 西雅图地区可出租面积为2996347平方英尺，2025年3月31日出租率为85.1%，高于2024年12月31日的83.8%[58] - 奥斯汀地区可出租面积为758975平方英尺，2025年3月31日出租率为81.5%，高于2024年12月31日的80.6%[58] - 好莱坞/西好莱坞子市场可出租面积为1383563平方英尺，2025年3月31日出租率为86.2%，高于2024年12月31日的85.5%[58] - 埃尔塞贡多子市场可出租面积为1103595平方英尺，2025年3月31日出租率为70.4%，低于2024年12月31日的73.6%[58] - 长滩子市场可出租面积为957706平方英尺，2025年3月31日出租率为87.1%，低于2024年12月31日的91.9%[58] - 西洛杉矶子市场可出租面积为729231平方英尺，2025年3月31日出租率为58.5%，与2024年12月31日持平[58] - 圣地亚哥地区总可出租面积2,869,598平方英尺，2025年3月31日占用率87.5%，2024年12月31日为89.2%，2025年3月31日出租率88.7%，2024年12月31日为91.2%[62] - 旧金山湾区总可出租面积6,170,595平方英尺，2025年3月31日占用率86.8%，2024年12月31日为87.4%，2025年3月31日出租率87.1%，2024年12月31日为88.1%[63] - 圣地亚哥12348 High Bluff Drive可出租面积39,192平方英尺，2025年3月31

文章核心观点 J.P. Morgan分析师Anthony Paolone维持对Kilroy Realty Corporation的增持评级，虽下调目标价但看好公司投资组合，预计西海岸租赁活动改善、运营费用增长稳定，2025年办公资产资本市场或改善，认为当前股价被低估，同时下调2025和2026年财务预期 [1][2][3][4] 评级与目标价 - 维持对Kilroy Realty Corporation的增持评级 [1] - 将目标价从49美元下调至42美元 [1] 公司优势 - 公司投资组合优质，资产质量高且资产负债表强劲，优于其他办公房地产投资信托基金 [1] 行业趋势 - 预计西海岸关键市场租赁活动近期将改善，科技公司推动员工重返办公室 [1] - 预计运营费用增长将趋于稳定 [2] - 预计2025年办公资产资本市场将改善，或显示公司股票当前被低估 [2] 估值分析 - 基于公司投资组合9%以上的隐含资本化率和当前约80%的入住率，从房地产估值角度看股票价格便宜 [3] - 公司资产在峰值周期的资本化率在4%左右，进一步支持股票被低估的观点 [3] 财务预期调整 - 下调2025和2026年的每股运营资金（FFO）估计 [4] - 2025年修订后的估计为4.01美元，略高于彭博社共识的3.99美元，高于公司指引中点3.95美元 [4] - 2026年估计大幅降至3.52美元，同比下降12.3%，明显低于彭博社共识的3.85美元 [4] 调整原因 - 下调预期的关键因素是资本化利息减少，假设另有10亿美元土地和项目（非KOP II的一部分）将不参与积极开发 [5] - 其中包括Flower Mart项目约6亿美元以上资金、SIX0开发项目超2亿美元资金以及各种小项目1 - 2亿美元资金 [5] 股价表现 - 周三最后一次检查时，KRC股价上涨1.10%，至33.22美元 [6]

物业运营数据 - 截至2024年12月31日，稳定运营的办公物业有123栋，可出租面积17142721平方英尺，租户428个，经济入住率82.8%[26] - 截至2024年12月31日，稳定运营的住宅物业有3处，共1001个单元，入住率92.5%[28] - 截至2024年12月31日，公司稳定运营物业组合中，稳定办公物业有123栋，可出租面积17142721平方英尺，租户428个，经济入住率82.8%[179] - 截至2024年12月31日，公司稳定住宅物业有3处，共1001个单元，平均入住率92.5%[181] - 位于洛杉矶Culver City的3101 - 3243 La Cienega Boulevard物业，有19栋建筑，建于2008 - 2017年，可出租面积166,207平方英尺，2024年12月31日入住率18.6%，年化基础租金1,682,000美元，每平方英尺年化租金54.52美元[189] - 位于洛杉矶El Segundo的2240 East Imperial Highway物业，有1栋建筑，建于1983/2008年，可出租面积122,870平方英尺，2024年12月31日入住率100.0%，年化基础租金3,713,000美元，每平方英尺年化租金30.21美元[189] - 位于洛杉矶El Segundo的2250 East Imperial Highway物业，有1栋建筑，建于1983年，可出租面积298,728平方英尺，2024年12月31日入住率46.2%，年化基础租金4,653,000美元，每平方英尺年化租金34.03美元[189] - 位于洛杉矶El Segundo的2260 East Imperial Highway物业，有1栋建筑，建于1983/2012年，可出租面积298,728平方英尺，2024年12月31日入住率100.0%，年化基础租金9,026,000美元，每平方英尺年化租金30.21美元[189] - 位于洛杉矶El Segundo的909 North Pacific Coast Highway物业，有1栋建筑，建于1972/2005年，可出租面积244,880平方英尺，2024年12月31日入住率72.2%，年化基础租金6,725,000美元，每平方英尺年化租金38.03美元[189] - 位于洛杉矶El Segundo的999 North Pacific Coast Highway物业，有1栋建筑，建于1962/2003年，可出租面积138,389平方英尺，2024年12月31日入住率48.7%，年化基础租金2,137,000美元，每平方英尺年化租金34.64美元[189] - 洛杉矶地区小计可出租面积4340302平方英尺，出租率75.0%，年化租金151757000美元，每平方英尺48.25美元[190] - 3780 Kilroy Airport Way物业可出租面积221452平方英尺，出租率96.6%，年化租金7977000美元，每平方英尺38.03美元[190] - 8570 West Sunset Boulevard物业可出租面积49276平方英尺，出租率99.0%，年化租金3203000美元，每平方英尺66.03美元[190] - 12312 West Olympic Boulevard物业可出租面积78900平方英尺，出租率100.0%，年化租金3919000美元，每平方英尺49.66美元[190] - 12225 El Camino Real物业可出租面积58401平方英尺，出租率100.0%，年化租金2543000美元，每平方英尺43.55美元[190] - 12390 El Camino Real物业可出租面积73238平方英尺，出租率100.0%，年化租金4237000美元，每平方英尺57.85美元[190] - 12790 El Camino Real物业可出租面积87944平方英尺，出租率100.0%，年化租金4940000美元，每平方英尺56.18美元[190] - 12830 El Camino Real物业可出租面积196444平方英尺，出租率100.0%，年化租金14419000美元，每平方英尺73.40美元[190] - 12400 High Bluff Drive物业可出租面积216518平方英尺，出租率100.0%，年化租金15576000美元，每平方英尺71.94美元[190] - 12777 High Bluff Drive物业可出租面积44486平方英尺，出租率100.0%，年化租金2319000美元，每平方英尺52.14美元[190] - 地址为3579 Valley Center Drive, Del Mar, California的物业，可租赁面积为11999平方英尺，出租率为94.7%，年化租金为3085千美元，每平方英尺租金为59.3美元[191] - 地址为3611 Valley Center Drive, Del Mar, California的物业，可租赁面积为12000平方英尺，出租率为100.0%，年化租金为7337千美元，每平方英尺租金为55.41美元[191] - 地址为3661 Valley Center Drive, Del Mar, California的物业，可租赁面积为12001平方英尺，出租率为100.0%，年化租金为4205千美元，每平方英尺租金为33.71美元[191] - 地址为3721 Valley Center Drive, Del Mar, California的物业，可租赁面积为12003平方英尺，出租率为90.3%，年化租金为6003千美元，每平方英尺租金为56.46美元[191] - 地址为3811 Valley Center Drive, Del Mar, California的物业，可租赁面积为12000平方英尺，出租率为100.0%，年化租金为6782千美元，每平方英尺租金为57.03美元[191] - 地址为3745 Paso Place, Del Mar, California的物业，可租赁面积为12019平方英尺，出租率为86.3%，年化租金为5876千美元，每平方英尺租金为71.00美元[191] - 地址为13480 Evening Creek Drive North, San Diego, California的物业，可租赁面积为12008平方英尺，出租率为56.7%，年化租金为4139千美元，每平方英尺租金为50.90美元[191] - 地址为13500 Evening Creek Drive North, San Diego, California的物业，可租赁面积为12004平方英尺，出租率为100.0%，年化租金为6267千美元，每平方英尺租金为45.53美元[191] - 地址为13520 Evening Creek Drive North, San Diego, California的物业，可租赁面积为12004平方英尺，出租率为74.2%，年化租金为4861千美元，每平方英尺租金为44.65美元[191] - 地址为2100 Ketterner Boulevard, San Diego, California的物业，可租赁面积为12022平方英尺，出租率为30.2%，年化租金为4469千美元，每平方英尺租金为69.83美元[191] - 2305 Historic Decatur Road地址相关数据为4,5688.3%和4,53647.84[1] - 9455 Towne Center Drive地址相关数据为444,100.0%和7,82248.76[2] - 9514 Towne Center Drive地址相关数据为616,100.0%和5,22073.92[3] - 门洛帕克1198547地址相关数据为643,100.0%，金额为2,640美元，比例为55.41[6] - 门洛帕克1198743地址相关数据为600,69.4%和1,47748.78[7] - 门洛帕克1198863地址相关数据为430,63.5%和2,52662.77[8] - 门洛帕克1199063地址相关数据为429,100.0%和4,07464.23[9] - 门洛帕克1199048地址相关数据为413,100.0%和2,60053.71[10] - 门洛帕克1198963地址相关数据为429,100.0%和3,51355.39[11] - 加利福尼亚州山景城地址11961114对应数据为175，百分比为100.0%，另一数据为744565.2[1] - 加利福尼亚州山景城地址12014171对应数据为676，百分比为100.0%，另一数据为776345.2[2] - 加利福尼亚州山景城地址12014171对应数据为215，百分比为100.0%，另一数据为772945.1[3] - 加利福尼亚州帕洛阿尔托地址12015128对应数据为688，百分比为100.0%，另一数据为846165.7[4] - 加利福尼亚州帕洛阿尔托地址1199836对应数据为886，百分比为100.0%，另一数据为327788.8[5] - 加利福尼亚州红木城地址12015228对应数据为226，百分比为100.0%，另一数据为1346859.0[6] - 加利福尼亚州红木城地址12015119对应数据为616，百分比为100.0%，另一数据为1023685.9[7] - 加利福尼亚州旧金山地址12018417对应数据为914，百分比为95.5%，另一数据为2364659.3[8] - 加利福尼亚州旧金山地址11988480对应数据为457，百分比为93.6%，另一数据为3094071.6[9] - 加利福尼亚州旧金山地址11988784对应数据为658，百分比为73.5%，另一数据为5191991.4[10] - 201 Third Street物业出租率为5.5%，年化租金为6081千美元[192] - 360 Third Street物业出租率为6.6%，年化租金为25489千美元[192] - 250 Brannan Street物业出租率为100.0%，年化租金为10323千美元[192] - 301 Brannan Street物业出租率为100.0%，年化租金为7391千美元[192] - 333 Brannan Street物业出租率为100.0%，年化租金为17688千美元[192] - 345 Brannan Street物业出租率为99.7%，年化租金为10551千美元[192] - 350 Mission Street物业出租率为99.7%，年化租金为24076千美元[192] - 345 Oyster Point Boulevard物业出租率为100.0%，年化租金为2192千美元[192] - 347 Oyster Point Boulevard物业出租率为100.0%，年化租金为2158千美元[192] - 349 Oyster Point Boulevard物业出租率为100.0%，年化租金为4265千美元[192] - 350 Oyester Point Boulevard地址相关数据占比100.0%，数值为18,167,77.34[1] - 352 Oyester Point Boulevard地址相关数据占比100.0%，数值为18,062,77.78[2] - 354 Oyester Point Boulevard地址相关数据占比100.0%，数值为15,048,77.78[3] - 505 North Mathilda Avenue地址相关数据占比100.0%，数值为9,449,44.50[4] - 555 North Mathilda Avenue地址相关数据占比100.0%，数值为9,449,44.50[5] - 599 North Mathilda Avenue地址相关数据占比031%（此处数据可能有误）[6] - 605 North Mathilda Avenue地址相关数据占比100.0%，数值为7,244,44.50[7] - 旧金山地区小计/加权平均占比87.4%，金额为369,347美元，数值为68.89[8] - Bellevue, Washington 12000490地址相关数据占比98.7%，金额为20,410美元，数值为42.60[9] - Bellevue, Washington 11983428地址相关数据占比89.7%，数值为13,681,37.60[10] - 西雅图房产12022618号的占比为766100.0%，相关数值为3180951.41701[193] - 西雅图房产11998141号的占比为86044.8%，相关数值为219434.52801[193] - 西雅图房产11998173号的占比为615100.0%，相关数值为578933.34837[193] - 西雅图房产12008112号的占比为48785.6%，相关数值为226923.57320[193] - 西雅图房产12007184号的占比为64496.1%，相关数值为807945.52321[193] - 西雅图房产12013135号的占比为755100.0%，相关数值为541739.90401[193] - 西雅图房产12003174号的占比为530100.0%，相关数值为700840.15[193] - 奥斯汀房产可出租面积758975平方英尺，2024年12月31日占用率74.7%，年化租金25283（千美元），每平方英尺44.58美元[193] - 所有房产总计123栋，可出租面积17142721平方英尺，2024年12月31日占用率82.8%，年化租金787557（千美元），每平方英尺56.18美元[

文章核心观点 - Kilroy Realty Corporation股票在过去一年基本未参与股市反弹，受高利率和艰难办公租赁环境影响股价持平 [1] 公司情况 - Kilroy Realty Corporation股票在过去一年交易基本持平，因面临高利率和艰难办公租赁环境 [1]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO为每股摊薄后1.20%，受一次性项目影响，总计约每股0.11%，包括600万美元公司飞机出售收益、470万美元GAAP恢复费收入和250万美元GAAP终止费收入 [22] - 第四季度现金同店NOI增长70个基点，其中恢复和终止费收入贡献90个基点 [22] - 2024年底入住率为82.8%，受多笔大型租户迁出影响 [23] - 2025年FFO指导范围为每股摊薄后3.85% - 4.05%，中点为3.95% [23] - 2025年平均入住率预计在80% - 82%之间，较2024年平均入住率下降约300个基点 [23] - 现金同店NOI预计下降1.5% - 3%，中点时基础租金将拖累增长约50个基点，净回收将拖累约75个基点，非经常性项目如恢复费收入将拖累约100个基点 [24] - 非现金GAAP NOI调整预计在2025年显著下降，但仍为正值，范围在200万 - 500万美元，低于2024年的超2000万美元 [26] - 2024年G&A和租赁成本总计近8100万美元，较2023年的约1亿美元大幅下降 [26] - 2025年利息收入预计从2024年的3800万美元大幅降至约600万美元 [28] - 2025年资本化利息预计在中点范围约为7200万美元，而2024年确认为8250万美元 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度签署约70.8万平方英尺租约，达到2019年第四季度以来最高租赁活动水平 [8] - 与沃尔玛在华盛顿贝尔维尤的天际线大厦签订多层租约，同时与现有租户提前终止部分租约，实现租金显著增长 [9] - 在旧金山湾区与一家全球科技公司签订27.4万平方英尺新租约，该公司为2026年最大到期租约的转租租户，目前该到期租约超70%的面积已得到解决 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年约85%的写字楼销售交易金额低于1亿美元，而2019年这一比例为70% [17] - 第四季度奥斯汀和湾区有知名核心交易，初始收益率在6% - 7%之间 [18] - 旧金山2024年有86笔人工智能交易，预计2025年可能有100万 - 150万平方英尺的人工智能吸纳量；空置率19个季度以来首次下降，第四季度实现适度正吸纳；转租空间减少 [85][86][87] - 洛杉矶年初因灾难交易活动短暂暂停，目前正在回升，西区对空间的需求仍在恢复中，好莱坞有业务活动 [88] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司为市场复苏做准备，进行关键高层招聘，重新思考流程和系统以提高效率和灵活性，完成多个开发和重大重新定位项目，出售公司飞机，积极监测市场以寻找机会性交易 [6][7] - 关注高质量空置物业的潜在增长机会，如西雅图的West8、圣地亚哥的2100 Kettner和奥斯汀的Indeed Tower等资产 [11] - 积极评估未来开发管道，对不同地块采取不同策略，如继续持有Kilroy Oyster Point未来阶段相关土地，对南加州部分地块进行重新规划为住宅用途，对旧金山的Flower Mart地块进行更多探索 [14] - 开始测试销售市场，处置当前市场价值不能反映中期风险评估的物业，同时对潜在增值收购机会持乐观态度 [18][19] - 与住宅开发商就未来开发管道中的两块土地进行深入讨论，预计产生超1.5亿美元收益 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场显示出持续复苏的重要迹象，预计未来几年这些趋势将加速，公司有机会抓住增长势头 [11] - 尽管2025年平均入住率预计下降，但基础租金拖累有限，显示出公司租赁组合中合同租金增长的优势 [25] - 公司有强大的流动性、稳定的租赁基本面和严格的资本分配策略，能够适应不断变化的市场条件，实现长期价值 [31] 其他重要信息 - 2025年起，租赁终止费收入将从现金和GAAP NOI中排除，FFO指导假设此类收入为300万美元，低于2024年的700万美元 [25] - 2025年Kilroy Oyster Point二期项目1月获得临时入住证书，现已准备好迎接租户，其特色设施吸引了众多租户和经纪人的关注，租赁管道持续增长 [13][48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2025年入住率的可见性及是否会触底 - 2025年第一季度有重大租户迁出，之后入住率将更稳定；2026年有较高的租户迁出，但公司团队已积极与租户沟通，解决了部分大型到期租约 [35][36][37] 问题: KOP 2项目过去几个月的对话情况和现有管道 - 项目1月完工后，对话性质改变，参观活动和建设性对话增加，吸引了不同规模和类型的租户；该项目是西海岸生命科学领域最引人注目的新交付项目，租赁管道持续增长；湾区生命科学租赁环境改善，2024年风投资金达111亿美元，较2023年增长39% [41][42][46][50] 问题: 2026年租赁到期情况是否反映在租赁到期时间表中 - 已解决的2026年最大到期租约未反映在时间表中，因为是与转租租户的直接交易，新租约生效后才会体现 [53][54][55] 问题: Flower Mart项目继续资本化的里程碑及停止资本化的因素 - 重点是通过重新设计项目方案以实现分阶段建设，评估场地的用途组合，以最大化价值并适应市场变化；预计资本化在第四季度初停止 [57][59][62] 问题: KOP Phase 2项目成本上升和稳定日期推迟的原因 - 时间推迟与最终市政审批的轻微延迟有关，成本变化与延迟和项目未来一年的租赁情况有关 [64][65][66] 问题: 提高投资组合入住率是否需要增加新租赁活动 - 入住率取决于租户保留率和新租赁情况，过去几个季度新租赁量的增长让公司对市场加速发展有信心，但2025年第一季度有大型租户迁出，之后需新租赁加速以推动入住率上升 [68][69][70] 问题: 2026年入住率的信息 - 公司未提供2026年指导，但团队积极解决2026年到期租约，已解决最大到期租约的70%，并宣布了第三大到期租约的续约；部分优质资产有410个基点的租赁入住率提升空间 [72][74][77] 问题: 租赁活动的优势体现在哪些市场及租户类型 - 2024年第四季度是2019年第四季度以来租赁活动最高的季度，2024年是2019年以来租赁量最高的一年；贝尔维尤、圣地亚哥和奥斯汀市场租金有提升空间，租户需求强劲；旧金山2024年人工智能交易活跃，空置率下降，转租空间减少；洛杉矶受灾难影响交易活动短暂暂停，现正在回升；租户决策和承诺长期租赁的意愿增强 [80][84][85][90] 问题: AI和NIH资金相关头条对租户决策和规划的影响 - 目前未听到AI领域活动放缓的消息，这些发展可能有利于AI应用开发和用例；生命科学领域情况尚不明朗，但KOP项目已完成，有能力满足多种用途需求；未听说有交易因这些话题被搁置 [93][95][99] 问题: 保留三座多户住宅塔楼的原因及是否可作为现金来源 - 两座位于好莱坞，一座是One Paseo住宅项目，与其他用途整合度高，单独拆分较具挑战性；公司视这些资产为长期增长驱动力，控制资产对实现价值最大化很重要；公司对未来开发管道持开放态度，以实现股东价值最大化 [102][103][104] 问题: Cruise裁员并回归GM对公司租赁信用的影响 - 公司拥有GM对整个租约的信用担保，无付款担忧 [106][107] 问题: 高质量重新定位资产为达成交易是否需在让步方面做出牺牲 - 租户认可这些资产的设施和价值，公司会满足市场需求，但不会过度让步；市场竞争激烈，但公司会确保签署的租约与资产价值相符 [110][112][115] 问题: 当前对购买或出售写字楼物业感兴趣的资本类型及潜在交易的IRR或 hurdle rates - 过去主要是机会主义资本，现在资本类型更多样化，包括机构基金和高净值投资者；作为卖家，市场更具吸引力；作为买家，公司会评估机会质量，考虑IRR、长期增长和资本成本，进行增值投资 [117][118][120] 问题: KOP项目进行样板间租赁和大型交易的预计时间 - 样板间租赁可快速完成，租户可在短时间内入住；大型交易从毛坯开始，预计时间在9 - 18个月，具体取决于租户的前期规划和装修复杂程度 [122][123][124] 问题: 2024年FFO高于原指导的非现金意外项目及对2025年的启示 - 2024年意外驱动因素主要是第三和第四季度的恢复费收入，2025年指导未假设该收入会持续；第四季度有未预期的终止费收入，以及一些会计假设的影响；此外，第四季度还有公司飞机出售收益 [127][130][134] 问题: 2025年第一季度21.6万平方英尺租户迁出是否包括贝尔维尤为容纳沃尔玛的迁出 - 包括该迁出情况 [136][137] 问题: 土地出售活动的进展和其他项目情况 - 与住宅开发商就两块土地的讨论预计产生超1.5亿美元收益，其他项目处于早期阶段，未纳入2025年预测 [138][139] 问题: 新租赁管道能否填补第四季度的强劲活动及驱动因素 - 目前管道更强，有更多意向书；驱动因素包括重返办公室、业务需求和信心、租赁到期以及租户对高质量空间的追求；租户更愿意进行长期和大面积的租赁 [141][143][149] 问题: 团队与未来18个月到期租约租户的沟通情况及租户缩减空间趋势是否接近尾声 - 租户对提前沟通的接受度明显提高，过去一年半有显著变化；租户调整空间大小是正常现象，目前租户返还空间的情况有所放缓，但难以预测 [150][152][153] 问题: 是否看到生命科学公司对传统办公空间的需求及南旧金山的过剩供应是否主要在实验室空间方面 - KOP是专门为生命科学打造的项目，竞争对手的一些项目是由办公楼改造而来，自然吸引生命科学公司的办公部分；典型楼层布局是实验室和办公约60/40的比例；KOP除样板间外可满足租户任何实验室和办公的组合需求，公司对多种用途持开放态度，希望长期以生命科学为主 [156][157][160] 问题: 对Fifth Wall的投资金额和目标 - 投资规模较小，目标是更好地将技术融入运营，提高投资组合效率，维持公司在可持续性和创新方面的领先地位 [161][162][164] 问题: 除出售私人飞机外，在成本节约方面还有哪些举措 - 2024年在成本节约方面取得重大进展，降低了G&A和租赁成本，同时确保资金分配更具价值；2025年成本略有上升是更合适的运营水平，公司将继续严格审查G&A，确保平台高效运行 [166][167][170] 问题: 收购奥斯汀Sail Tower项目的可能性及奥斯汀市场的租户类型 - 该项目质量高，但价格更接近核心资产，公司需平衡成本和股东价值；奥斯汀CBD市场的租户类型包括专业服务、银行和律师事务所等，西北奥斯汀的大型租户活动有所增加，Indeed Tower项目有良好的租户管道 [171][173][178]

文章核心观点 - 基尔罗伊房地产公司（Kilroy Realty）本季度运营资金和营收超预期，但股价年初至今表现不佳，未来表现取决于管理层财报电话会议评论和FFO预期变化，当前Zacks评级为持有；同一行业的斯塔格工业公司（Stag Industrial）即将公布2024年第四季度财报，市场对其有一定预期 [1][3][9] 基尔罗伊房地产公司（Kilroy Realty）运营资金情况 - 本季度运营资金（FFO）为每股1.20美元，超Zacks共识预期的每股1.03美元，去年同期为每股1.08美元，本季度FFO惊喜率为16.50% [1] - 上一季度预期FFO为每股1.04美元，实际为每股1.17美元，惊喜率为12.50% [1] - 过去四个季度，公司四次超FFO共识预期 [2] 基尔罗伊房地产公司（Kilroy Realty）营收情况 - 截至2024年12月季度营收2.8638亿美元，超Zacks共识预期3.30%，去年同期为2.6902亿美元 [2] - 过去四个季度，公司三次超营收共识预期 [2] 基尔罗伊房地产公司（Kilroy Realty）股价表现 - 年初至今股价下跌约7.9%，而标准普尔500指数上涨2.5% [3] 基尔罗伊房地产公司（Kilroy Realty）未来展望 - 股价短期走势取决于管理层财报电话会议评论和未来FFO预期 [3] - 可通过公司FFO展望判断股票未来走势，包括当前季度FFO共识预期及预期变化 [4] - 近期FFO预期修正趋势喜忧参半，当前Zacks评级为3（持有），预计短期内股票表现与市场一致 [6] - 未来季度和本财年FFO共识预期分别为每股1.04美元（营收2.7631亿美元）和每股4.16美元（营收11.1亿美元） [7] 行业情况 - Zacks行业排名中，房地产投资信托和股权信托-其他行业目前处于250多个Zacks行业的后32%，研究显示排名前50%的行业表现比后50%的行业好两倍多 [8] 斯塔格工业公司（Stag Industrial）情况 - 预计2月12日公布2024年第四季度财报，预计季度收益为每股0.60美元，同比增长3.5%，过去30天该季度共识每股收益预期下调1.6% [9] - 预计营收1.9326亿美元，同比增长5.4% [10]