贷款组合与融资情况 - 总整体贷款的承诺本金金额为$375.0百万，其中公司持有50%的贷款份额，即$187.5百万[7] - 总整体贷款的承诺本金金额为$509.9百万，其中公司持有31%的贷款份额，即$159.7百万[8] - 公司在Senior Loan 12中保留的夹层贷款承诺为$37.5百万，截止到2022年12月31日已全额融资[7] - 公司在Senior Loan 20中保留的夹层贷款承诺为$25.0百万，截止到2022年12月31日已融资$21.0百万[8] - 公司在Senior Loan 24中的总整体贷款设施为$283.6百万，持有50%的设施份额，即$141.8百万[14] - 公司100%的浮动利率贷款组合受益于上升的利率环境，其中55%与Term SOFR挂钩，45%与一个月LIBOR挂钩[16] - 截至2022年12月31日，一个月LIBOR为4.39%，Term SOFR为4.36%[17] - 2022年末，公司的贷款组合总额为79.16亿美元，其中57%为多家庭和工业资产[36] - 2022年全年发放的浮动利率高级贷款总额为27亿美元，初始融资为18亿美元[36] - 2022年第四季度的贷款组合总额为6792百万美元，较2022年第三季度的7916百万美元有所减少[64] 收入与盈利能力 - 2022年第四季度和全年净收入分别为每股0.21美元和0.23美元，其中包括2500万美元的减值损失，相当于每股（0.36美元和0.37美元）[42] - 2022年第四季度的净利息收入为5190万美元，其他收入为480万美元，运营费用为1540万美元[57] - 2022年第四季度可分配收益为1240万美元，较2022年第三季度的3440万美元有所下降[59] - 2022年公司净收入为每股$0.21，相较于2021年的每股净亏损$0.70[104] - 2022年12月31日的净收入为20,101千美元，而2021年为54,397千美元，下降了63.1%[115] 资产与负债 - 截至2022年末，总债务为36.29亿美元，债务与股本比率为2.0倍[57] - 截至2022年末，公司可用流动性为9.52亿美元，包括2.4亿美元现金和6.1亿美元未提取的信贷额度[36] - 2022年末，公司现金及现金等价物为$239,791千，较2021年减少$31,696千[100] - 2022年，信用损失的净拨备为112,373千美元，影响每股收益1.66美元[119] 投资组合与市场表现 - 公司在多家庭和工业领域的投资组合占比为57%[95] - 2022年公司应计利息应收款为$39,005千，较2021年增加$23,764千[100] - 2022年，贷款减值损失为25,000千美元，影响每股收益0.37美元[120] - 2022年，非现金股权补偿费用为7,835千美元，影响每股收益0.12美元[119] 股东回报与分红 - 每股分红保持在0.43美元，分红收益率为9.6%[59] - 2022年第四季度回购了50万股股票，平均回购价格为每股16.41美元，总计700万美元[36] - 2022年全年可分配收益为每股1.62美元[55]

公司基本信息 - 公司于2014年10月2日在马里兰州注册成立，在纽约证券交易所交易，代码为“KREF”[24] - 公司由经理管理，经理团队约有65名投资专业人员，投资委员会由多位KKR高管组成[28] - 公司无员工，由经理根据管理协议进行外部管理，高管是经理或其附属公司的员工[59] - 公司网站为www.kkrreit.com，会在网站免费提供年报、季报等报告[59] 公司投资活动与策略 - 公司2014年10月开始投资活动，初始承诺资金4亿美元，后筹集4.381亿美元，IPO净收益2.259亿美元，2022年12月31日普通股账面价值12.438亿美元[21] - 公司投资策略是发起或收购过渡性高级贷款，也投资夹层贷款、优先股和其他债务工具[29] - 公司目标资产主要包括过渡性高级贷款、夹层贷款、优先股和其他债务投资[32] - 公司自IPO以来持续执行发起浮动利率过渡性高级贷款的投资策略，未来投资活动预计集中于发起浮动利率高级贷款[34] 公司投资组合情况 - 截至2022年12月31日，公司投资组合总计79.164亿美元，主要包括78.005亿美元的高级和夹层商业房地产贷款、8020万美元的房地产资产净投资和3570万美元的CMBS B级债券投资[34] KKR管理资产情况 - KKR截至2022年9月30日管理资产4962亿美元，KKR房地产集团同期管理资产642亿美元[25][26] 公司税收情况 - 公司作为REIT运营，符合美国联邦所得税目的，可免缴部分联邦所得税[23] 公司面临的风险 - 公司面临再投资收益困难、证券市场波动、业务和投资策略变化等多种风险[18] - 公司在借贷和投资活动中面临竞争，其他REITs已筹集或预计筹集大量资金，可能与公司投资目标重叠[57][67] - 新冠疫情对公司业务造成严重破坏，可能影响公司业绩和运营结果，如导致借款人违约、影响公司获取资金能力等[61][63] - 竞争可能限制公司发起或收购理想贷款和投资的能力，导致目标资产收益率下降[67][68] - 公司投资策略部分依赖与合资企业、运营伙伴和战略共同投资者建立满意关系，但无法保证现有关系持续或未来能建立有利关系[69] - 公司贷款和投资面临房地产债务投资相关风险，经济和市场条件变化会影响借款人信用和房地产抵押品价值[70] - 利率和信用利差波动会影响公司贷款和投资收益，进而影响运营结果、现金流和投资市值[72] - 2022年美联储加息七次，预计2023和2024年将继续加息，加息会增加借款人利息支付和违约率，影响商业地产价值[73] - 利率变化会使公司净利息差扩大或收缩，影响经营业绩、现金流和投资市值，利率和信贷利差波动可能导致经营亏损[74][75] - 利率和信贷利差上升会降低贷款需求、提高借款人违约率，下降会减少浮动利率投资利息收入、提高贷款提前还款率[76] - 公司部分贷款和投资可能无法完全控制，受高级或初级债权人、服务商等影响，合作伙伴问题也会产生负面影响[77] - 商业房地产相关投资面临拖欠、止赎和损失风险，借款人还款能力取决于物业运营情况，净营业收入受多种因素影响[78] - 过渡性贷款损失风险大于传统抵押贷款，借款人面临市场、成本超支、无法按时完成改造等风险，还可能无法获得永久融资偿还过渡性贷款[83][84][86] - 利率和信贷利差下降时贷款提前还款率增加，公司再投资收益可能降低；上升时提前还款率降低，借款人行使展期期权可能增加，影响公司经营业绩[87] - 贷款提前还款率受多种因素影响，无法准确预测，若超过预期，公司再投资困难，影响现金管理策略[89] - 公司贷款含提前还款保护条款，无该条款可能面临贷款提前偿还和资本无法增值再部署风险[90] - 公司投资CMBS和CRE CLO证券，市场波动会使投资价值下降，底层抵押资产估值问题可能导致重大损失[93] - 投资次级债务、夹层贷款和优先股权益比高级债务面临更高违约风险，可能导致运营亏损并限制向股东分配能力[97][98][99][100] - 投资可能在地理、资产类型和赞助商方面集中，可能导致短期内多项投资违约，影响公司运营和财务状况[102][103] - 公司经理可随时更改投资策略和资产配置，可能增加利率和房地产市场波动风险，影响公司运营和财务状况[104][105] - 投资CMBS及类似金融产品面临证券化过程、无法收回投资、受监管影响和无法对冲或转让等风险[106] - 《多德 - 弗兰克法案》的风险保留规则要求CMBS交易发起人至少保留5%的信用风险，自2016年12月生效，可能影响CMBS市场和公司投资机会[107] - 若作为合格第三方购买CMBS B - 部分以满足风险保留规则，需至少持有五年且不能转让或对冲，可能无法减轻损失[108] - 公司投资的信用评级可能被下调，导致投资价值和流动性下降，影响投资组合价值并可能造成损失[110][111] - 公司信用评级被下调可能使获取资本更困难和昂贵[112] - 公司可能需要对贷款进行止赎，止赎过程漫长昂贵，可能导致运营和财务损失，还可能面临环境责任[113][114][115] - 公司可能面临贷款人责任索赔和破产程序相关风险，投资困境贷款或证券可能导致重大损失[116][117][118] - 投资重组计划存在高度不确定性，可能大幅降低贷款利率和注销本金，且到期时可能无法获得置换融资[120] - 投资可能遭受重大或全部损失，在重组或清算程序中可能失去全部投资，或接受价值低于原始投资的现金或证券[121] - 经济放缓、衰退或房地产价值下降会损害投资和运营，增加贷款损失可能性，影响公司运营、财务状况和分红能力[122] - 资产价值下降可能需确认“非暂时性”减值或注销，影响运营和财务状况[123][124] - 部分投资按公允价值记录，估值主观，可能与最终处置价值有重大差异，影响运营和财务状况[125] - 投资衍生品会增加损失风险，可能导致杠杆放大收益和损失，还面临多种市场和交易对手风险[126][127][128][129] - 交易外币资产会面临外汇风险，影响资产估值、收入和分红[131] - 投资国际房地产相关资产面临特殊风险，可能对运营和分红能力产生重大不利影响[132] - 欧洲主权债务危机、地缘政治问题和欧元不稳定可能对公司业务和财务状况产生不利影响[137] - 英国脱欧可能影响欧洲或全球经济和市场状况，导致法律不确定性，对公司业务和财务状况产生不利影响[139] 公司财务数据关键指标 - 2022年和2021年发放的承诺贷款平均规模分别为1.082亿美元和1.309亿美元[35] - 截至2022年12月31日，普通股账面价值扣除了1.111亿美元的当前预期信用损失（CECL）准备金[35] - 截至2022年12月31日，高级贷款加权平均贷款与价值比率（LTV）为66%[39] - 截至2022年12月31日，非按市值计价融资为49亿美元，占担保融资的77%[41] - 截至2022年12月31日，总杠杆率为3.8:1，目标杠杆率在3.5 - 4.0:1之间[45] - 截至2022年12月31日，100%的贷款组合按浮动利率计息，与一个月伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）和/或有担保隔夜融资利率（Term SOFR）挂钩[48] - 截至2022年12月31日，按本金计算，55.4%和44.6%的贷款分别按与Term SOFR和LIBOR挂钩的浮动利率计息；60.5%和39.5%的未偿还浮动利率融资安排分别按与Term SOFR和LIBOR挂钩的利率计息[54] - 截至2022年12月31日，按贷款敞口计算，55.4%和44.6%的浮动利率贷款分别与Term SOFR和LIBOR挂钩[72] 公司融资情况 - 2022年关闭了10亿美元的管理型多户商业贷款抵押债券（CLO），提供8.475亿美元的非按市值计价和无追索权融资，预支率为84.75%，加权平均资本成本为Term SOFR + 1.71%[42] - 2022年签订了三项新的特定资产融资安排，总计4.906亿美元[42] - 2022年签订了一项新的3.5亿美元定期贷款协议，可选择增加至5亿美元[42] - 公司目前有未偿还债务，可能会根据市场情况和可用性产生大量额外债务[149] - 公司通过回购协议为某些目标资产融资，杠杆可能会降低投资回报和可分配现金[152] - 公司使用回购协议融资需获得贷款人的预先批准，可能无法获得融资同意[153] - 主回购协议和其他贷款安排可能会施加限制性契约，限制公司运营和投资策略的灵活性[154] - 融资安排涉及资产市值下降风险，可能导致追加抵押或追加保证金要求[155] - 公司依赖多种融资方式执行业务计划，无法获得融资会对业务产生重大不利影响[156] - 公司获取融资的能力受多种因素影响，包括经济和资本市场状况、监管资本要求等[157] - 公司可能需要定期进入资本市场筹集资金，不利市场条件会增加融资成本或限制融资渠道[158] 利率相关情况 - 2022年美国联邦储备委员会七次加息，并预计2023年和2024年将继续加息[159] - 2021年3月5日，FCA宣布与公司相关的所有LIBOR期限将在2023年6月30日后停止发布或不再具有代表性[161] - 2022年3月15日，美国签署包含《可调整利率（LIBOR）法案》的《2022年综合拨款法案》[161] - 截至2022年12月31日，公司按本金计算的贷款分别有55.4%和44.6%与Term SOFR和LIBOR挂钩[164] - 截至2022年12月31日，公司未偿还的浮动利率融资安排分别有60.5%和39.5%的利息与Term SOFR和LIBOR挂钩[164] 公司风险管理与套期保值 - 公司可能会使用各种衍生金融工具进行风险管理，这可能带来高于普通投资的风险[166] - 公司进行利率或货币套期保值可能会对收益产生不利影响，减少可分配给股东的现金[167] - 公司进行套期保值交易可能会面临对手方风险，若对手方破产或违约，公司可能遭受重大损失[170] 公司经理相关情况 - 公司经理已获得CFTC工作人员对符合条件的mREIT运营商发布的不采取行动豁免，无需进行CPO注册[174] - 若公司未能获得CFTC的解释性救济、无法获得注册豁免且不遵守新规则的监管要求，可能无法使用某些套期保值工具或面临重大罚款和处罚[176] - 管理协议当前期限至2023年12月31日，之后自动续期一年，经理方有权提前180天通知终止协议[178] - 无正当理由终止管理协议困难且成本高，需至少三分之二独立董事投票通过，提前180天书面通知，终止费为前24个月平均年管理费与平均年激励费之和的三倍[179] - 公司依赖经理方及其人员的努力、经验和技能，关键人员离职可能对公司业绩产生重大不利影响[177] - 经理方在管理协议下责任有限，公司需对经理方非恶意等行为产生的费用和损失进行赔偿[180][182] - 经理方过往管理基金的历史回报不能代表公司未来业绩，公司与其他基金在多方面存在差异[183] - 公司向经理方支付的基础管理费与业绩无关，可能降低其寻求有吸引力投资的动力，且经理方可能为增加股权而采取非优化股东回报的策略[184] - 经理方每季度可根据公司收益赚取激励费，可能促使其投资高风险资产或过早出售资产以增加短期净收入[185] 公司与KKR关系及利益冲突 - 截至2022年12月31日，KKR及其关联方持有公司普通股，拥有公司总投票权的14.5%，能显著影响公司事务[186] - 公司与KKR存在利益冲突，包括费用、投资机会分配等方面，相关政策和程序可能无法充分解决这些冲突[186][187] - KKR可能为自身或其投资工具进行战略、机会性投资，与公司竞争，经理方可能将更有吸引力的投资分配给其管理的自有实体[188] - 2017年1月10日公司向聚合工具出资4000万美元，与KKR管理的投资基金RECOP I合作[190] - KKR在分配时间、服务或资源时可能与公司产生利益冲突，且不排除开展与公司无关的活动[190] - 公司投资机会可能受KKR投资工具和专有实体竞争影响，分配决策冲突不一定对公司有利[190] - KKR作为投资工具顾问，在为公司和KKR投资工具提供建议或决策时可能面临利益冲突[190] - 公司可能与KKR投资工具和/或KKR专有资产负债表实体共同投资，参与机会的经济条款可能不利[191] - 公司经理与KKR进行涉及投资买卖的交易，需满足对公司有利且获多数独立董事预先批准的条件[195] 公司合规与监管要求 - 公司需维持投资证券价值不超过非合并基础上总资产（不包括美国政府证券和现金项目）的40%，以避免根据《投资公司法》注册为投资公司[197] - 子公司若依据《投资公司法》第3(c)(5)(C)条获得豁免，需至少将55%的资产投资于“合格”房地产资产，至少80%投资于“合格”房地产资产和房地产相关资产[198] - 《投资公司法》将多数股权子公司定义为某人拥有其50%或以上已发行有表决权证券的公司[202] - 2018年，一项法案签署成为法律，放宽了《多德 - 弗兰克法案》下对某些银行的监管和监督[208] - 2013年8月，金融稳定委员会发布了加强对“影子银行”实体监督和监管的政策框架[209] - 2014年12月18日，金融稳定监督委员会发布通知，就资产管理行业某些方面可能带来的风险征求公众意见[210] - 2016年4月18日，金融稳定监督委员会发布了对资产管理产品和活动多年审查的最新情况，并成立了一个跨部门工作组来评估某些杠杆基金相关的潜在风险[210] - 2019年12月4日，金融稳定监督委员会发布了关于将非银行金融公司指定为系统重要性金融机构的最终指导意见，从“基于实体”的方法转变为“基于活动”的方法[210] - 法律法规变化可能影响公司对借款人的投资回报，如2016年加州山景城通过限制1995年前建成社区现有租户租金增长的公投[211] - 气候变化相关倡议和监管可能增加公司成本或使借款人需额外技术和资本投入，影响公司经营结果[212] - 对ESG事项关注度增加可能扩大公司需管控、评估和报告事项的范围和复杂性，增加合规成本并影响经营结果和现金流[213] - 气候变化的显著物理影响如极端天气事件会对借款人的部分房产产生不利影响[214] - 非银行公司开展贷款活动需在美国多个州持有许可证，获取和维护许可证会产生费用，未获许可可能产生重大

业绩总结 - 2022年第三季度净亏损为每股（$0.70），其中包括$8100万的未实现CECL准备金，相当于每股（$1.16）[8] - 2022年第三季度净收入为-4840万美元，相较于2021年第三季度的3200万美元下降了150%[10] - 2022年第三季度可分配收益为3440万美元，较2022年第二季度的3310万美元略有上升[10] - 2022年第三季度每股可分配收益为0.62美元，较2021年第三季度的0.43美元增长了44%[10] - 2022年第三季度的总运营费用为94,077千美元，较2021年第三季度的12,003千美元增长了683%[45] 用户数据 - 贷款组合总额为$77.26亿，其中56%为多户住宅和工业资产[9] - 2022年第三季度贷款组合的加权平均风险评级为3.1，贷款价值比（LTV）为67%[14] - 2022年第三季度的浮动利率贷款占贷款组合的64%[13] - 2022年第三季度的总资产增长率为10%[13] - 投资组合的平均占用率为67%[26] 未来展望 - 2022年第三季度的股息收益率为9.4%，高于2022年第二季度的8.9%[10] - 未来票据持有人的转换决策将基于公司未来的股价，目前无法确定[51] 新产品和新技术研发 - 监控五笔风险贷款，均为办公资产，这些贷款占贷款组合的5%[8] - KREF的贷款组合100%为浮动利率贷款，其中64%与一个月LIBOR挂钩，36%与期限SOFR挂钩[23] 市场扩张和并购 - 截至2022年9月30日，公司的总贷款承诺为130.516亿美元，当前本金为92.458亿美元，净权益为75.709亿美元，未融资承诺为19.006亿美元[27] - 2022年第三季度的贷款发放总额为5790万美元，贷款回收总额为3870万美元[11] 负面信息 - 2022年第三季度的净收入（损失）为（48,421）千美元，较2021年第三季度的31,989千美元下降了251.5%[44] - 截至2022年9月30日，负债总额为7,541,050千美元，较2021年12月31日的6,703,239千美元增长了12.5%[43] 其他新策略和有价值的信息 - 可用流动资金为$9.16亿，包括$1.83亿现金、$1.23亿基于现有抵押品的可用借款和$6.1亿未提取的公司循环信贷额度[8] - 2022年截至10月24日，已回购210万股普通股，平均回购价格为每股$17.13，总计$3600万[8]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度GAAP净收入为负4840万美元，摊薄后每股负0.70美元；可分配收益为3440万美元，每股0.50美元 [5] - 截至2022年9月30日，每股账面价值为18.28美元，环比下降5.6%，主要因CECL拨备增加1.16美元至每股1.66美元 [5] - 9月支付第三季度每股0.43美元现金股息，按昨日收盘价计算，年化股息收益率为10.2% [6] - 第三季度CECL增加8100万美元至1.15亿美元，基于已发放贷款组合为156个基点 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 近一半投资组合由多户住宅担保，19%在工业和生命科学高增长领域，2022年新增贷款超70%由多户住宅或工业地产担保，27%由办公物业担保 [11] - 第三季度发放两笔高级贷款，总计4.58亿美元，有超4亿美元贷款处于排他期 [23] - 第三季度末，贷款组合89%风险评级为3或更好，第三季度和第四季度首个还款期内，整个投资组合按计划收取100%利息 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 宏观环境恶化，商业地产价值受负面影响，房地产价值因市场消化更高资本成本和潜在衰退抛售需求而实时下降 [10] - 多户住宅市场仍表现强劲，入住率高、租赁环境好、租金增长，但租金增长从峰值回落，部分增长市场租金同比涨幅降至高个位数，价值下降10% - 15% [48] - 办公市场流动性显著下降，业主抛售，不确定性高 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司保守贷款策略集中于增长型物业类型和地区，由机构投资者持有，投资组合通过一流非市值计价工具融资 [12] - 自年初以来向更防御性姿态转变，通过普通股和优先股发行及AGM计划筹集约3.45亿美元净初级收益，增加6.1亿美元循环信贷额度并将期限延长至五年，年初至今新增近25亿美元非市值计价融资 [12][13] - 预计未来几个季度保持总杠杆率在3倍多的中间水平，运营时保持目标杠杆率区间下限的灵活性 [17] - 市场有利贷款环境下，公司将继续低杠杆、高流动性运营，预计仅发放与还款匹配的贷款 [13] - 公司多元化融资结构，将部分办公资产融资于CLO和非市值计价工具，部分资产无抵押，有较大灵活性 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 利率上升环境是可分配收益的主要驱动力，预计基准利率进一步上升将对公司第四季度和2023年收益起到推动作用，基准利率每提高100个基点，按9月30日投资组合计算，年化可分配收益每股将增加0.21美元 [8] - 宏观环境持续恶化影响商业地产价值，但多数投资组合基本面保持强劲，入住率高、租金增长 [10] - 多户住宅、工业和生命科学市场租户需求强劲，仍有增长；办公市场缺乏流动性和不确定性高，信贷周期应对策略将因具体物业情况而异 [31][32] - 公司认为当前是投资好时机，投资组合表现对利率上升有较强韧性，即使考虑现有观察名单资产，股息覆盖率仍将较强 [41] 其他重要信息 - 第三季度以每股17.42美元的加权平均价格回购约60万股普通股，总计超1000万美元，年初至今回购210万股，总计3600万美元 [24] - 截至季度末，有五笔观察名单贷款，均由办公物业担保，新增两笔风险评级为5的贷款，占CECL总拨备近一半 [11][19] - 费城贷款由40亿美元投资组合担保，包括约60万平方英尺办公空间和500个停车位车库，当前入住率约50%，初始到期日为2023年5月，赞助商表示不想继续业务计划，公司正评估替代方案 [20][21] - 明尼阿波利斯贷款由110万平方英尺的两栋A级物业担保，当前入住率88%，净营业收入产生的债务收益率超8%，但贷款将于2022年12月到期，赞助商因市场条件无法 refinance，公司正与赞助商沟通并考虑多种选择 [21][22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 信贷是否转向，周期如何发展，信贷资产管理重点，以及即将到期贷款情况 - 信贷动态因市场和物业类型而异，多户住宅、工业和生命科学市场租户需求和增长强劲，未出现问题迹象，但可能有修改讨论；办公市场缺乏流动性和不确定性高，解决策略将取决于具体情况 [31][32] - 2022年有1.94亿美元明尼阿波利斯贷款到期，2023年和2024年最终到期贷款相对较少 [33] 问题: 办公贷款融资方式，与交易对手关于信贷市场、预付款率等讨论情况 - 办公贷款通过多种融资工具融资，包括CLO、非市值计价工具和无抵押资产，具有较大灵活性 [38] - 目前讨论较少，贷款表现良好，接近到期日时预计会增加讨论，公司凭借流动性有能力应对 [39] 问题: 利率上升带来的收益与投资组合恶化的平衡，多少投资组合恶化会抵消利率上升带来的收益 - 投资组合表现对利率上升有较强韧性，即使考虑现有观察名单资产，股息覆盖率仍将较强，问题主要集中在办公市场，且部分办公资产仍有流动性 [41] 问题: 如何平衡新投资的有吸引力回报与股票回购 - 公司认为两者都有吸引力，会从信托和股东角度考虑，在股票有吸引力时回购；同时会优先考虑整体流动性，有多余流动性时评估新贷款和股票回购的相对价值；现有融资工具中的机会也会影响决策 [42][44] 问题: 多户住宅市场未来表现，以及仍有吸引力的贷款机会所在物业类型 - 多户住宅市场表现仍强劲，入住率高、租赁环境好、租金增长，但租金增长从峰值回落，价值因利率环境调整下降10% - 15% [48] - 公司仍将专注于多户住宅、工业和生命科学等增长领域，当前贷款市场有利于贷款人，新贷款杠杆率低、回报高、结构更优 [49] 问题: 第三季度8100万美元CECL拨备增加是否与特定评级贷款有关 - 公司采用保守方法评估和调整CECL拨备，逐笔贷款考虑，综合考虑多种因素；为保护商业利益，暂不披露5级评级贷款拨备详情 [52][53] 问题: 第三季度100%利息收取是否包括5级评级贷款且利息储备未耗尽情况 - 第三季度和10月均收取100%利息，无论贷款风险评级如何，所有贷款都有现金流量或结构来覆盖利息短缺，且会根据预测补充 [56] 问题: 新生命科学贷款是否有大量预租赁承诺 - 公司在生命科学领域的建设贷款情况不一，这两笔贷款是租赁策略，位于强劲市场，面向生命科学领域的大型机构公司 [57] 问题: 贷款承销过程中如何对NOI增长和再融资或资产出售进行压力测试，考虑哪些变量 - 现有贷款有利率上限；承销时关注当前租金和入住环境，稳定债务收益率高于当前资本化率，不考虑未来租金增长；会考虑租金和入住率下降、资本化率上升等下行情景，降低杠杆率 [61][62] 问题: 投资者集中于接近稳定资产与建设资产，哪个能获得更好相对价值 - 公司对建设贷款有更高溢价要求，建设贷款是投资组合的小部分；但在有强大赞助商和融资支持的市场，建设贷款机会有吸引力 [64] 问题: 未来股票回购节奏 - 公司历史上是股票回购的市场领导者，会继续评估股票回购与发放贷款的相对价值，同时考虑流动性和杠杆率，以防御市场波动并把握机会 [68][69] 问题: 明尼阿波利斯办公贷款风险评级从2变为5的原因，与借款人对话情况 - 时间是重要因素，该资产春季有溢价合同但夏季合同失效，12月到期，风险评级反映近期可能发生的事件；所有选项包括延长贷款都在考虑范围内，公司正与赞助商沟通以实现股东价值最大化 [72] 问题: 办公市场和商业地产整体价格情况 - 办公市场缺乏流动性，除最高等级或标志性资产外难以判断价格，预计办公市场跌幅大于增长市场的15%；整个房地产市场在适应新利率环境，但难以推测美国房地产整体价值跌幅 [73] 问题: 追加保证金风险在管理问题中的排名 - 公司大部分投资组合以非市值计价方式融资，有大量流动性，未经历追加保证金情况，不是主要担忧因素 [74][75] 问题: 与非美国银行沟通情况，是否有兴趣投资美元计价美国资产及是否能创造增值融资机会 - 非美国机构可能是融资增长领域之一，过去一年公司融资能力增长部分来自该领域 [77]

公司整体财务状况关键指标变化 - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司总资产分别为75.4105亿美元和67.03239亿美元[18] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司总负债分别为59.45836亿美元和53.41658亿美元[18] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司股东权益分别为15.95257亿美元和13.61434亿美元[18] 公司净利息收入关键指标变化 - 2022年和2021年第三季度，公司净利息收入分别为4731.6万美元和4548.8万美元[21] - 2022年和2021年前三季度，公司净利息收入分别为1.33957亿美元和1.23062亿美元[21] 公司净收入（亏损）关键指标变化 - 2022年和2021年第三季度，公司净收入（亏损）分别为 - 4291.5万美元和3567.1万美元[21] - 2022年和2021年前三季度，公司净收入（亏损）分别为1749.2万美元和9684万美元[21] 归属于普通股股东的净收入（亏损）关键指标变化 - 2022年和2021年第三季度，归属于普通股股东的净收入（亏损）分别为 - 4842.1万美元和3198.9万美元[21] - 2022年和2021年前三季度，归属于普通股股东的净收入（亏损）分别为76.9万美元和9043.7万美元[21] 普通股基本每股净收入（亏损）关键指标变化 - 2022年和2021年第三季度，普通股基本每股净收入（亏损）分别为 - 0.70美元和0.57美元[21] 公司股份及股东权益情况 - 2021年12月31日，A类优先股股数为690万股，面值69美元；普通股股数为6137.0732万股，面值613美元；股东权益为136.1434万美元[23] - 2022年3月31日，A类优先股股数为1311万股，面值131美元；普通股股数为6793.3704万股，面值679美元；股东权益为164.9535万美元[23] - 2022年6月30日，A类优先股股数为1311万股，面值131美元；普通股股数为6965.4532万股，面值697美元；股东权益为167.6325万美元[23] - 2020年12月31日，普通股股数为55,619,428，价值5.56亿美元；股东权益为10.43554亿美元[27] - 2021年3月31日，普通股股数为55,619,428，价值5.56亿美元；股东权益为10.50816亿美元[27] - 2021年6月30日，A系列优先股股数为6,900,000，价值6900万美元；普通股股数为55,637,480，价值5.56亿美元；股东权益为12.24495亿美元[27] - 2021年9月30日，A系列优先股股数为6,900,000，价值6900万美元；普通股股数为55,637,480，价值5.56亿美元；股东权益为12.34588亿美元[27] 公司股份发行与回购情况 - 2022年第一季度，公司发行普通股656.2972万股，获得资金13.5271万美元；发行优先股621万股，获得资金15.1167万美元[23] - 2022年第二季度，公司发行普通股275万股，获得资金5.3653万美元；回购普通股104.4692万股，花费1.8081万美元[23] - 2022年第三季度，公司发行普通股27.1641万股，获得资金5301美元；回购普通股58.789万股，花费1.0259万美元[23] 公司股息发放情况 - 2022年第一季度，公司A类优先股股息为每股0.41美元，共计5326美元；普通股股息为每股0.43美元，共计2.9211万美元[23] - 2022年第二季度，公司A类优先股股息为每股0.41美元，共计5326美元；普通股股息为每股0.43美元，共计2.9951万美元[23] - 2022年第三季度，公司A类优先股股息为每股0.41美元，共计5326美元；普通股股息为每股0.43美元，共计2.9815万美元[23] - 公司宣布股息为每股0.43[24] - 宣布普通股股息为每股0.43美元，分别在2021年3 - 9月产生股息支出2391.6万美元、2392.4万美元、2392.4万美元[27] - 宣布A系列优先股股息为每股0.27美元，在2021年6月产生股息支出183.8万美元[27] - 宣布A系列优先股股息为每股0.46美元，在2021年9月产生股息支出317.7万美元[27] - 2022年9月，公司董事会宣布向截至2022年9月30日登记在册的普通股股东每股派发0.43美元股息；2022年7月，宣布向截至2022年8月31日登记在册的6.50% A系列累积可赎回优先股股东每股派发0.41美元股息，代表每年每股1.625美元股息[93] 公司其他财务指标 - 公司基于股票的薪酬净额为2175[24] - 公司净收入（亏损）为(42,754)、(42,754)、(162)、(42,916)[24] - 截至9月30日，公司的余额分别为13,110,000、13169,338,283、694、1,810,149、(126,394)、(89,323)、1,595,257、(43)、1,595,214[24] 2021年部分财务事项 - 2021年3 - 9月，股票薪酬分别为199.4万美元、199.3万美元、202.7万美元[27] - 2021年3 - 9月，可赎回优先股调整价值分别为 - 71万美元、24.6万美元、 - 27.3万美元[27] - 2021年3 - 9月，净收入分别为2989.4万美元、3085.6万美元、3544万美元[27] - 公司在2021年第四季度收购的房地产投资中，第三方拥有10%的非控股权益[49] - 2021年公司记录了330万美元的非现金赎回价值调整，将SNVPS的账面价值增加到赎回前的510万美元，2021年10月1日以510万美元现金赎回[52] - 2021年10月1日，公司TRS以510万美元现金赎回其在经理人的权益[54] - 2021年全年，公司记录了330万美元特殊非投票优先股（SNVPS）赎回价值调整，将SNVPS的账面价值增加至赎回价值510万美元，公司于2021年10月1日以510万美元现金赎回价值赎回了SNVPS[95] 公司前九个月现金相关指标变化 - 2022年前九个月净收入为1749.2万美元，2021年为9684万美元[31] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为1.03953亿美元，2021年为9685.8万美元[31] - 2022年前九个月投资活动使用的净现金为9.70596亿美元，2021年为5.73185亿美元[31] - 2022年前九个月融资活动提供的净现金为7.8351亿美元，2021年为6.74811亿美元[31] - 2022年前九个月现金、现金等价物和受限现金净减少8313.3万美元，2021年净增加1.98484亿美元[31] - 2022年前九个月期末现金、现金等价物和受限现金为1.90637亿美元，2021年为3.09316亿美元[31] - 2022年前九个月支付的利息现金为1.1924亿美元，2021年为6949.2万美元[32] - 2022年前九个月支付的所得税现金为0，2021年为40.9万美元[32] 公司股权持有情况 - 截至2022年9月30日，KKR实益拥有1000.0001万股，占公司流通普通股的14.4%[37] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，KKR及其关联方分别持有公司10000001股和14250001股普通股，占比分别为14.4%和23.2% [211] 公司流动性相关指标 - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司分别需维持至少5190万美元和6560万美元的无限制现金及现金等价物以满足流动性契约[70] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司分别有730万美元和230万美元的受限现金存于贷款人控制的银行账户[71] 公司会计政策与方法 - 2020年1月1日，公司采用ASU No. 2016 - 13，用预期损失模型取代已发生损失方法[75] - 公司实施贷款损失预测模型，使用概率违约和违约损失法及概率加权预期现金流法估计商业房地产贷款组合的预期终身信用损失[76] - 公司在单个贷款层面估计贷款组合的CECL拨备，关键输入包括贷款特定输入、业务计划表现、内部贷款风险评级和宏观经济预测[77] - 对于确定抵押品止赎可能的抵押依赖贷款，公司根据抵押品公允价值与贷款摊余成本基础的差额衡量预期损失[78] - 公司将无法持有或打算出售的贷款分类为待售贷款，按摊余成本或公允价值孰低计量[79] - 公司通过止赎或代替止赎的契约取得抵押品所有权时，将其确认为房地产自有资产，按公允价值计量[80] - 公司对可转换债务按ASC 470 - 20进行会计处理，6.125% 2023年5月15日到期的可转换优先票据按公司非可转换债务借款利率计量债务部分估计公允价值[86] - 公司对房地产拥有（REO）资产按季度进行减值评估，当估计未来未折现现金流量总和小于账面价值时考虑减值，账面价值超过公允价值时记录减值费用[83] - 公司通过向第三方联合贷款参与来为某些商业房地产（CRE）贷款投资融资，根据GAAP是否确认为销售有不同会计处理[87][88][89] - 公司对商业房地产贷款按五级风险评级体系进行评级，从1（极低风险）到5（受损/可能损失）[107][109] - 公司对递延融资成本在融资安排预期期限内采用利息法或直线法摊销，计入额外利息费用[113] - 2022年1月1日起，公司采用ASU No. 2020 - 06，稀释每股收益计算时可包含6316174股与可转换票据相关的潜在发行股份[121] 公司其他资产与负债情况 - 截至2022年9月30日，其他资产包括730万美元受限现金和520万美元与公司循环信贷工具相关的递延融资成本；截至2021年12月31日，其他资产包括230万美元受限现金、170万美元与公司循环信贷工具相关的递延融资成本、140万美元由服务商持有的利息收款和140万美元预付费用[91] - 截至2022年9月30日，应付账款、应计费用和其他负债包括350万美元房地产拥有（REO）负债、410万美元与公司未动用贷款承诺相关的信贷损失准备和120万美元应计费用；截至2021年12月31日，应付账款、应计费用和其他负债包括390万美元应计费用、330万美元承担的REO负债、150万美元与公司未动用贷款承诺相关的信贷损失准备和60万美元预付短期权益[92] 公司商业房地产贷款业务关键指标变化 - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司商业房地产贷款中高级贷款未偿本金分别为7254289000美元和6263370000美元，加权平均票面利率分别为6.4%和3.9%[126] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，夹层及其他贷款未偿本金分别为103192000美元和100735000美元，加权平均票面利率分别为13.6%和11.2%[126] - 2022年前九个月，贷款组合新增净发放和未来资金投入2004587000美元，销售和还款收回1035110000美元[129] - 2022年前九个月，贷款组合信贷损失拨备转回88554000美元[129] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，“商业房地产贷款，持有待投资，净额”中未摊销的发起折扣和递延费用分别为45400000美元和41900000美元[131] - 2022年第三季度和前九个月，公司分别确认提前还款费收入1500000美元和6800000美元[131] - 2022年第三季度和前九个月，公司分别确认净加速费用收入700000美元和1600000美元[131] - 截至2022年9月30日，公司贷款组合按总贷款敞口加权平均风险评级为3.1，2021年12月31日为2.9[139] - 截至2022年9月30日，公司有一笔风险评级为4的高级贷款已过当前到期日，摊销成本为161800000美元[138] - 截至2022年9月30日，商业房地产贷款未偿还本金总额为7357481000美元，摊销成本总额为7306565000美元[140] - 截至2021年12月31日，商业房地产贷款未偿还本金总额为6364105000美元，摊销成本总额为6316733000美元[142] - 截至2022年9月30日，信用损失备抵为1.149亿美元，较2022年前三个月增加8060万美元，

业绩总结 - 2022年第二季度每股稀释净收入为0.28美元，分配收益为每股0.48美元[7] - 2022年第二季度的可分配收益为33132千美元，较2021年第二季度的30425千美元增长了8.3%[52] - 2022年第二季度的净利息收入为45870千美元，较2021年第二季度的40191千美元增长了14.1%[51] - 2022年第二季度的分红为每股0.43美元，分红收益率为8.9%[21] - 截至2022年6月30日，现金及现金等价物为118020千美元，较2021年12月31日的271487千美元下降了56.5%[47] 贷款组合与流动性 - 贷款组合总额为79.87亿美元，其中58%为多户住宅和工业资产[8] - 2022年第二季度共发放11笔浮动利率高级贷款，总额为10.34亿美元，初始融资为9.48亿美元[8] - KREF的贷款组合中，47%为多家庭贷款，26%为办公楼贷款，11%为工业贷款[25] - KREF的总资产在2022年第二季度达到5618百万美元，较2021年增长了10%[25] - KREF的流动性总额为790百万美元，其中包括416百万美元的无负担高级贷款[31] 贷款风险与利率 - KREF的贷款组合的加权平均贷款价值比（LTV）为67%[26] - KREF的浮动利率贷款组合100%中，74%与一个月LIBOR挂钩，26%与SOFR挂钩[33] - 未来融资的加权平均利率为3.3%[38] - 未来融资的最大剩余期限为3.6年[38] - KREF的贷款风险评级分布中，91%的贷款风险评级为3或更低[26] 负债与股东权益 - 总债务为33.34亿美元，股东权益为13.49亿美元，债务与股本比率为1.9倍[10] - 截至2022年6月30日，总负债为60.37165亿美元，较2021年12月31日的53.41658亿美元增长了13.9%[48] - KREF的总债务为5525百万美元，已提取的债务为3334百万美元[29] 其他重要信息 - 2022年第二季度的总其他收入为4105千美元，较2021年第二季度的1356千美元增长了202.5%[51] - 截至2022年6月30日，优先股股息和赎回价值调整为5326千美元，较2021年同期的2721千美元增长了96.5%[50] - 公司自2020年12月31日起开始采用可分配收益作为补充指标，替代了核心收益[53] - 可分配收益的计算中排除了非现金股权补偿费用、折旧和摊销、未实现的收益或损失等项目[54]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度GAAP净收入为1940万美元，摊薄后每股收益0.28美元 [6] - 本季度可分配收益为3310万美元，每股0.48美元，以每股计算，覆盖了第二季度每股0.43美元的股息超1.1倍 [6] - 截至2022年6月30日，每股账面价值为19.36美元，季度环比下降不到1%，其中包括每股0.49美元的累计CECL影响 [7] - 本季度CECL储备增加对账面价值的影响，部分被回购的100万股所抵消，产生了每股0.03美元的账面价值增值 [7] - 6月初，公司支付了每股0.43美元的普通股现金股息，基于昨日收盘价，股息年化收益率为9.2% [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度贷款发放量超10亿美元，100%的业务活动集中在多户住宅或工业物业类型，加权平均贷款价值比低至63% [12] - 截至第二季度，多户住宅和工业贷款占投资组合近60% [12] - 第二季度收到4.44亿美元的贷款还款，由于第二季度强劲的发放量和适度的还款，公司的已投放投资组合增长了6.33亿美元 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 年初时多户住宅市场贷款价值比可能在70%左右，到3月降至60%多，目前低至60%出头 [38] - 市场利差扩大了约75 - 100个基点 [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于向机构赞助商提供大额贷款和过渡性贷款，利用KKR的广泛关系和资本市场团队，增加了约15亿美元的非按市值计价融资能力，包括本季度的4.5亿美元 [14] - 公司采用多元化的融资方式，不依赖CRE CLO市场，而是积极寻求定制的非按市值计价信贷安排 [100][101] - 公司目前以较低的杠杆率和较高的流动性运营，等待市场更加稳定后，再恢复到历史上较高的杠杆水平 [43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前市场是有利于贷款人的市场，贷款条件更好，但对整体市场环境仍持谨慎态度 [39][42] - 公司预计短期利率上升将直接提高可分配收益，自6月30日起短期利率每提高150个基点，按年化计算，当前投资组合的每股可分配收益将增加0.30美元 [17] - 公司认为如果市场能确定10年期国债的最终水平，将有助于增加房地产交易活动和明确资产价值 [51] 其他重要信息 - 本季度公司新增了3.5亿美元的定期贷款协议和1亿美元的特定资产融资安排，非按市值计价融资能力占未偿还有担保融资的77% [19] - 6月初，公司完成了迄今最大规模的后续股权发行，发行了700万股，其中包括275万股新股和425万股来自经理KKR的二次发行股份 [20] - 6月和7月，公司以每股17.32美元的加权平均价格回购了约140万股，总计2510万美元，对每股账面价值的增值超过0.04美元，其中约0.03美元在第二季度确认 [23] - 截至季度末，公司的流动性创历史新高，超过7.9亿美元，包括超过1.18亿美元的现金和6.1亿美元未动用的公司循环信贷额度 [26] - 公司投资组合的加权平均风险评级从第一季度的2.9升至3.0，目前96%的贷款风险评级为3或更好，观察名单上的风险敞口按本金计算净减少了3700万美元 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2Q市场变化、公司关注因素及竞争格局 - 市场从年初至今发生了显著变化，杠杆率大幅下降，利差扩大，目前是有利于贷款人的市场 [36][38][39] - 公司专注的大额贷款和过渡性贷款领域，因竞争对手融资渠道有限，公司凭借多元化融资优势，能够获得更好的回报 [40][41] - 公司目前保持谨慎，以较低杠杆和高流动性运营，等待市场更稳定后再调整杠杆水平 [42][43] 问题: 10年期国债收益率下降对商业房地产的影响 - 10年期国债收益率对房地产估值和融资有重要意义，市场若能明确其最终水平，将有助于增加房地产交易活动和明确资产价值 [50][51] - 当前10年期国债收益率的反弹可能更多是出于对衰退和量化紧缩的担忧，并非完全利好 [52] 问题: 公司预计的贷款发放量和还款量范围 - 公司难以准确预测贷款还款时间，但预计全年季度还款额大致在4 - 5亿美元之间，具体取决于市场环境的稳定性 [53][54] 问题: CECL准备金未来走势及对办公市场的看法 - CECL准备金难以精确预测，若经济前景恶化，准备金可能增加；若市场稳定，可能维持当前水平 [58][60] - 公司目前专注于工业、多户住宅和生命科学等增长领域，对办公市场的看法与上季度一致，优质资产和增长市场的办公物业表现较好，而缺乏增长潜力市场的B级办公物业面临挑战 [61][62][63] 问题: 投资组合的债务覆盖率和加州工业资产再融资贷款情况 - 公司在贷款审批时考虑退出稳定状态下的债务收益率，目前倾向于更保守的债务收益率，以应对不确定的退出利率 [68][69] - 加州工业资产再融资贷款主要是将其从收购融资转为过桥贷款，杠杆率约为60%多，此次并非大规模向赞助商返还现金 [72][73] 问题: LTV分布变化原因及赞助商的流动性和承诺 - LTV分布的变化可能是由于使用了静态LTV数据，未反映资产价值的改善，除非进行了新的评估 [80][82] - 公司对现有投资组合的赞助商流动性和承诺感到满意，大多数赞助商为机构投资者，有足够的资金实力持有物业，且所在市场房地产前景良好 [85][86][87] 问题: 贷款定价及未来利差走势 - 第二季度部分贷款定价较低可能是由于交易时间和贷款类型的变化，新发放的贷款将采用当前更宽的市场利差 [92][95][97] 问题: 下半年是否会增加杠杆和扩大投资组合 - 公司不依赖CRE CLO市场，将继续寻求多元化融资方式 [100][101] - 目前公司将保持投资组合规模稳定，等待市场更稳定后再利用市场机会扩大规模，近期主要通过回收还款资金进行再投资 [103][104] 问题: 新交易的增量ROE和CRE CLO发行减少对资金成本利差的影响 - 目前新交易的毛ROE或IRR比之前市场提供的11% - 13%范围高出约200个基点，处于低两位数回报水平 [108] - CRE CLO发行减少可能会在一定程度上导致利差收紧，但要实现持续的利差收紧，需要市场有更多的交易活动和CRE CLO发行 [111][112]

公司资产与负债情况 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司总资产分别为77.13609亿美元和67.03239亿美元[18] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司总负债分别为60.37165亿美元和53.41658亿美元[18] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司需分别维持至少5170万美元和6560万美元的无限制现金及现金等价物以满足流动性契约[70] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司分别有770万美元和230万美元的受限现金存于贷款人控制的银行账户[71] - 截至2022年6月30日，其他资产包括770万美元受限现金、550万美元与公司循环信贷安排相关的递延融资成本、80万美元预付费用和60万美元房地产拥有（REO）应收账款[90] - 截至2021年12月31日，其他资产包括230万美元受限现金、170万美元与公司循环信贷安排相关的递延融资成本、140万美元由服务商持有的利息收款和140万美元预付费用[90] - 截至2022年6月30日，应付账款、应计费用和其他负债包括300万美元REO负债、280万美元与公司未动用贷款承诺相关的信贷损失拨备和180万美元应计费用[91] - 截至2021年12月31日，应付账款、应计费用和其他负债包括390万美元应计费用、330万美元承担的REO负债、150万美元与公司未动用贷款承诺相关的信贷损失拨备和60万美元预付短期利息[91] 公司净利息收入与净收入情况 - 2022年和2021年第二季度，公司净利息收入分别为4587万美元和4019.1万美元[21] - 2022年和2021年上半年，公司净利息收入分别为8664.1万美元和7757.4万美元[21] - 2022年和2021年第二季度，公司净收入分别为2499.5万美元和3107.7万美元[21] - 2022年和2021年上半年，公司净收入分别为6040.7万美元和6116.9万美元[21] - 2022年和2021年第二季度，归属于普通股股东的净收入分别为1939.4万美元和2926.4万美元[21] - 2022年和2021年上半年，归属于普通股股东的净收入分别为4919万美元和5844.8万美元[21] - 2022年和2021年第二季度，普通股基本每股净收入分别为0.28美元和0.53美元[21] - 2022年和2021年上半年，普通股基本每股净收入分别为0.75美元和1.05美元[21] - 2022年上半年净收入为60,407千美元，2021年上半年为61,169千美元[28] 公司股东权益与股份情况 - 2021年12月31日，普通股数量为6,900,000股，价值6900万美元；总股本权益为13.61581亿美元[1] - 2022年3月31日，普通股数量为67,933,704股，价值6.79亿美元；总股本权益为16.4972亿美元[1] - 2022年6月30日，普通股数量为69,654,532股，价值6.97亿美元；总股本权益为16.76444亿美元[1] - 2022年发行普通股，3月新增275万股，价值2800万美元；此前1 - 3月新增656.2972万股，价值6600万美元[1] - 2022年发行优先股，1 - 3月新增621万股，价值6200万美元[1] - 2022年1 - 3月，发行股票产生费用105.5万美元；3 - 6月产生费用28万美元[1] - 2022年，非控股股东贡献权益9.4万美元[1] - 2022年，A系列优先股股息每股0.41美元，1 - 3月和3 - 6月分别产生股息费用5326万美元[1] - 2022年，普通股股息每股0.43美元，1 - 3月产生股息费用2921.1万美元，3 - 6月产生2995.1万美元[1] - 2022年，参与型证券股息每股0.43美元，1 - 3月产生股息费用339万美元，3 - 6月产生326万美元[1] - 2020年12月31日，公司普通股数量为55,619,428股，价值556万美元，股东权益为1,043,554万美元[25] - 2021年3月31日，公司股东权益为1,050,816万美元[25] - 2021年6月30日，公司A系列优先股数量为6,900,000股，价值69万美元，普通股数量为55,637,480股，价值556万美元，股东权益为1,224,495万美元[25] - 截至2022年6月30日，KKR实益持有10000001股，占公司已发行普通股的14.4%[34] - 截至2022年6月30日，KKR及其关联方持有1000.0001万股，占KREF已发行普通股的14.4%[206] - 截至2022年6月30日，KREF授权发行3.5亿股股票，其中普通股3亿股，优先股5000万股[201] - 2022年3月和6月，KREF分别发行649.4155万股和275万股普通股，净收益分别为1.338亿美元和5370万美元[207] 公司现金流情况 - 2022年上半年经营活动提供的净现金为68,384千美元，2021年上半年为58,109千美元[28] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为1,144,062千美元，2021年上半年为604,668千美元[28] - 2022年上半年融资活动提供的净现金为927,581千美元，2021年上半年为554,899千美元[28] - 2022年上半年现金、现金等价物和受限现金净减少148,097千美元，2021年上半年净增加8,340千美元[28] - 2022年上半年支付利息现金为63,365千美元，2021年上半年为46,296千美元[29] - 2022年上半年宣告但未支付的股息为29,951千美元，2021年上半年为24,348千美元[29] 公司业务相关情况 - 公司主要业务为发起和购买与商业房地产相关的信贷投资，经营活动归为单一报告部门[35] - 公司合并通过多数股权或投票权控制的实体，以及被认定为可变利益实体的主要受益人实体[41] - 公司对有重大影响但未合并的投资采用权益法核算[51] - 公认会计原则要求将金融工具的公允价值分为三个层次，公司遵循此层次进行分类[57] - 公司管理层通常将商业房地产贷款视为公允价值层次中的三级资产，每季度聘请独立估值公司进行估值[60] - 公司对商业房地产贷款投资按持有意图分类，持有至到期的按摊余成本计量，拟出售的按成本与公允价值孰低计量[72][79] - 公司对REO资产除土地外按直线法折旧，季度评估减值[81][83] - 公司的有担保融资协议按合同金额减去未摊销债务发行成本计量[84] - 公司对商业房地产贷款进行季度信用质量评估，根据五项风险等级对贷款进行评级，从低到高为1 - 5级，各级有不同的风险特征和指标[106] - 公司对持有的商业房地产贷款进行分类核算，持有待售贷款采用成本与公允价值孰低法核算，可能需记录非经常性公允价值调整[113] - 公司一般在利息逾期120天以上时核销应计利息应收款，除非贷款有充分担保且处于收款过程中[114] - 公司定期审查租户应收款的可收回性，当认为无法收回时直接核销，并在确认收入时采用现金制[115] - 公司将融资安排产生的递延债务发行成本资本化并在预期期限内摊销，作为额外利息费用列报[117] - 公司某些活动通过有限责任公司和应税房地产投资信托子公司开展，需缴纳州和地方所得税以及联邦、州和地方所得税[120] - 公司采用双类别法计算基本每股收益，将包含不可没收股息权利的未归属股份支付奖励视为参与性证券[124] - 2022年第一季度起，公司在摊薄每股收益计算中纳入与可转换票据相关的6316174股潜在发行股份[125] 公司商业房地产贷款情况 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，商业房地产贷款中高级贷款未偿本金分别为7421886千美元和6263370千美元，占比均为100.0%[132] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，夹层及其他贷款未偿本金分别为104025千美元和100735千美元，占比分别为94.7%和94.5%[132] - 2022年上半年，贷款组合新增净发放和未来资金为1791277千美元，销售和还款所得为 - 647813千美元[135] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，“持有待投资的商业房地产贷款，净额”中未摊销的发起折扣和递延费用分别为47300千美元和41900千美元[137] - 2022年第二季度和上半年，公司分别确认提前还款费收入4000千美元和4100千美元[137] - 2022年第二季度和上半年，公司分别确认净加速费用收入0千美元和800千美元；2021年同期分别为1100千美元和2100千美元[137] - 截至2022年6月30日，按总贷款敞口加权，公司投资组合的平均风险评级为3.0，而2022年3月31日和2021年12月31日为2.9[142] - 截至2022年6月30日，商业房地产贷款未偿本金总额为7525.911万美元，2021年12月31日为6364.105万美元[143] - 2022年上半年信用损失拨备增加1060万美元，主要因宏观经济前景不确定性增加、关注名单贷款准备金增加及贷款组合增长；2021年上半年信用损失转回带来210万美元净收益，主要因宏观经济前景更稳定[145] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，对一家多户住宅运营商的房地产企业贷款未偿本金分别为4200万美元和4110万美元，占公司商业房地产贷款的0.6%[147] - 截至2022年6月30日，商业房地产贷款抵押品地理分布中，加利福尼亚占比16.2%，得克萨斯占比15.7%；2021年12月31日分别为10.8%和15.0%[146] - 截至2022年6月30日，商业房地产贷款抵押品物业类型中，多户住宅占比48.6%，办公占比23.2%；2021年12月31日分别为46.7%和25.4%[146] - 2022年上半年商业房地产贷款信用损失拨备余额从2021年12月31日的2224.4万美元增至3152.9万美元，未使用贷款承诺信用损失拨备从149.5万美元增至279万美元[145] - 2021年上半年商业房地产贷款信用损失拨备余额从2020年12月31日的5980.1万美元降至5801.1万美元，未使用贷款承诺信用损失拨备从90.2万美元降至54.5万美元[145] 公司REO资产情况 - 2021年12月17日，公司取得俄勒冈州波特兰一处零售物业所有权，确认为REO，账面价值7860万美元，确认820万美元信用损失转回收益[149] - 截至2022年6月30日，REO资产总计8167.8万美元，负债总计301.9万美元；2021年12月17日，资产总计8340万美元，负债总计356.7万美元[150] - 2022年第二季度REO运营及相关收入为39.9万美元，上半年为87.7万美元[153] 公司自有房地产运营无形资产情况 - 2022年第一季度和上半年，自有房地产运营的在租租约无形资产摊销费用分别为1.6万美元和3.3万美元，低于市场租约无形资产摊销收入分别为9.1万美元和18.2万美元[156] - 2022 - 2026年，在租租约无形资产摊销分别为3.4万美元、6.7万美元、6.7万美元、6.7万美元、6.7万美元；低于市场租约无形资产负债摊销分别为18.3万美元、36.5万美元、36.5万美元、36.5万美元、36.5万美元[156] - 2022 - 2026年及以后，不可撤销经营租赁未来最低租赁付款额分别为250.5万美元、423.6万美元、346.2万美元、271.5万美元、185万美元、4.5万美元[156] 公司债务融资安排情况 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司债务融资安排总最大额度为5033.304万美元，未偿还本金分别为2842.253万美元和2856.135万美元，加权平均融资成本为3.4%[158] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，回购协议下抵押品未借入的未偿还本金百分比（平均“折扣率”）分别为28.2%和30.3%；若按最大获批借款额计算，分别为25.4%和25.9%[160] - 截至2022年6月30日，Wells Fargo、Morgan Stanley、Goldman Sachs的抵押品保证金分别在1.25% - 1.55%、1.70% - 2.40%、1.75% - 3.20%之间[160] - 截至2022年6月30日，KREF Lending V Facility初始买方持有总承诺的23.8%，借款利率为1个月LIBOR加1.90%的利差[160] - 截至2022年6月30

业绩总结 - KKR Real Estate Finance Trust的投资组合总额为73亿美元，其中75%为多家庭和办公物业[6] - KREF当前投资组合总额为78亿美元，较去年增长了14%[26] - 2022年第一季度的净收入为35,412千美元，较2021年第四季度的40,343千美元下降了12.3%[64] - 每股普通股的基本净收入为0.47美元，较2021年第四季度的0.59美元下降了20.3%[64] - 分配收益（Distributable Earnings）为29,761千美元，较2021年第四季度的29,962千美元下降了0.7%[65] 用户数据 - KREF的平均贷款规模为1.29亿美元，所有贷款均为表现良好[6] - KREF的贷款组合中，平均贷款价值比（LTV）为68%[31] - KREF的贷款组合中，100%收取了到期的利息支付[31] - KREF的贷款风险评级的加权平均值为2.9，显示出良好的信用质量[31] - KREF的贷款组合中，多家庭物业占48%，办公物业占27%[26] 未来展望 - KKR的全球房地产资产管理规模(AUM)为590亿美元[10] - KKR的融资能力为80亿美元，79%为完全非市值计量融资[6] - KKR在房地产领域的战略增长承诺超过38亿美元[10] - KREF在过去12个月内筛选了1551亿美元的融资机会，并发放了54亿美元（占3.5%）的高级贷款[24] - 公司的流动性状况良好，截至2022年3月31日，总可用流动资金超过7.59亿美元[39] 新产品和新技术研发 - KKR在房地产领域的投资专业人员超过150人，覆盖10个国家的13个城市[10] - KREF的管理团队与KKR的整体平台紧密整合，利用KKR的品牌和行业知识[12] - 公司的保守负债管理策略使得79%的融资为多元化的非市值标记担保融资[45] - 公司的现金流动性包括3.77亿美元的无负担高级贷款，可用于融资设施[39] - 公司的加权平均利率为1.7%，其中浮动利率贷款的87%与一个月LIBOR挂钩[41] 负面信息 - 截至2022年3月31日，公司现金及现金等价物为173,178千美元，较2021年12月31日的271,487千美元下降了36.3%[60] - 2022年第一季度的净利息收入为40,771千美元，较2021年第四季度的42,449千美元下降了3.9%[63] - 2022年第一季度的管理费用为6,007千美元，较2021年第四季度的5,289千美元增长了13.6%[63] - 截至2022年3月31日，总负债为5,500,043千美元，较2021年12月31日的5,341,658千美元增加了3.0%[61] - 公司的每股账面价值在2022年第一季度为19.46美元[43]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度GAAP净收入为2980万美元，摊薄后每股收益0.46美元，基本每股收益0.47美元 [5] - 本季度可分配收益为2980万美元，每股0.47美元，覆盖了第一季度每股0.43美元的股息 [5] - 截至2022年3月31日，每股账面价值增至19.46美元，较2021年12月31日的19.37美元有所增加，这是连续第八个季度实现每股账面价值增长 [5] - 4月中旬，公司支付了第一季度每股0.43美元的现金股息，基于前一日收盘价，股息年化收益率为8.7% [6] - 第一季度公司实现净资金流入4.62亿美元，预计将继续匹配还款与有吸引力的放贷机会 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度发放九笔高级贷款，总计8.44亿美元，使总投资组合达到创纪录的72.5亿美元，同比增长36% [10] - 多户住宅贷款占第一季度新增贷款承诺的55%，仍是投资组合中最大的物业类型；工业和生命科学物业类型分别占第一季度新增贷款的18%和15% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度高级担保商业房地产（CRE）贷款市场利率较上一季度略微扩大约25个基点 [11] - 单资产单借款人CMBS市场的波动，使大型赞助商寻求资产负债表解决方案，增加了公司的业务机会 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于由机构赞助商拥有的优质房地产作抵押的第一抵押贷款，认为这种策略在当前环境下能提供具有吸引力的风险调整后回报 [12] - 公司将继续关注多户住宅、工业和生命科学等表现强劲的物业类型 [11] - 行业竞争方面，CMBS市场的重新定价对资产负债表贷款机构产生了一定影响，市场整体更加谨慎，贷款结构更复杂，杠杆率降低 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观层面存在诸多不确定性，包括通胀、短期利率上升和地缘政治环境，但房地产市场尤其是增长领域表现健康，租金有显著增长 [30] - 借款人试图应对宏观不确定性对房地产基本面和价值的影响，但房地产作为通胀对冲工具仍有很大需求，收购市场活跃 [31] - 贷款市场更加谨慎，但市场仍在正常运转，公司认为当前是放贷的好时机，且资金充足 [14] - 基于收益率曲线前端变陡和贷款组合的利率下限，公司预计下半年收益与利率上升呈正相关 [14] 其他重要信息 - 公司在第一季度完成了多项资本交易，包括发行10亿美元的CRE CLO、扩大定制非市值计价融资工具和循环信贷额度，使非市值计价融资比例达到79% [18][19] - 公司通过发行A类优先股和普通股筹集了2.85亿美元的永久股权，使总杠杆率从年底的3.7倍降至季度末的3.2倍，预计二季度和三季度杠杆率将回升至目标范围 [20] - 截至季度末，公司流动性超过7.5亿美元，包括1.7亿美元现金和5.2亿美元未提取的公司循环信贷额度 [20] - 公司贷款组合风险评级为2.9（5分制），与上一季度持平，95%的贷款风险评级为3或更好，高于上一季度的94%；观察名单上的贷款按承诺金额净减少4000万美元 [22] - 截至季度末，25%的浮动利率负债和13%的资产基于SOFR，预计向SOFR的过渡对收益影响不大 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 当前市场氛围、借款人与竞争对手情况，以及放贷节奏是否未达预期 - 宏观层面存在通胀、利率上升和地缘政治等不确定性，但房地产市场尤其是增长领域表现健康，租金有显著增长；借款人试图应对不确定性对房地产的影响，房地产投资需求仍高，收购市场活跃；贷款市场更加谨慎，CMBS市场重新定价影响了资产负债表贷款机构，市场结构更复杂、杠杆率降低；第一季度放贷略低于预期，但综合一二季度接近预期，主要受宏观环境变化和股权融资时间影响 [30][31][33] 问题2: 非交易型REIT的增长对市场的影响 - 非交易型REIT的增长为公司带来了更多贷款机会，使债务从无担保市场转移到抵押贷款市场，对公司来说是净利好，提供了向优质赞助商放贷的机会，且借款人杠杆率通常较低 [35] 问题3: 新投入高级多户住宅贷款的ROE与去年秋季的对比 - 资产和负债利差扩大约25个基点，两者大致相互抵消；借款杠杆基本不变，但融资成本分散，需更谨慎选择借款渠道；从ROE角度看，由于收益率曲线和更保守的贷款环境，预计ROE较去年秋季提高约100个基点或更多，当前贷款市场更偏向贷方 [40][41] 问题4: 利率敏感性方面是否有大额贷款提前偿还及高利率下限的情况 - 公司仍有一些较大的贷款具有较高的LIBOR利率下限，预计这些贷款在今年及以后会被偿还，偿还后会有适度改善；随着利率上升和LIBOR贷款向SOFR贷款的转换，后续季度的前景将呈积极态势 [43][44] 问题5: 费城两座办公楼被列入观察名单的原因及对办公楼市场的看法 - 两座办公楼被列入观察名单是因为COVID对费城办公楼租赁市场有影响，业务计划在租赁方面进展稍落后于预期，但占用率与初始情况相似，且赞助商有大量现金股权投入；整体办公楼市场呈现两极分化，增长市场和优质资产的租赁需求强劲，而停滞市场或B级办公楼需求较低，这种情况预计将持续 [47][48] 问题6: 不同物业类型的竞争格局对交易条款和定价的影响 - 整体各物业类型的杠杆率下降约5%；多户住宅过渡性资产的贷款价值比（LTV）目前在60% - 70%，较去年底下降约5%，办公楼杠杆率约为60% - 65%；从资金成本来看，多户住宅处于较低水平，约为SOFR加2%多，办公楼约为SOFR加3%左右，工业物业定价介于两者之间，更接近多户住宅 [51][52] 问题7: 股权融资与扩大循环信贷额度和定期贷款工具的关系 - 随着公司股权基础的增长，有机会扩大现有债务工具的规模，如本季度扩大了非市值计价融资工具和循环信贷额度；公司将继续关注融资的多样性，通过与KKR资本市场的合作扩大现有融资渠道是目标之一 [56] 问题8: 是否关注高收益票据市场和可转债市场以获取固定利率资金 - 公司密切关注高收益票据市场和可转债市场，未来将寻找机会进入这些市场 [58] 问题9: 4月多户住宅贷款息差及CLO市场其他贷款类型的融资情况 - 4月多户住宅贷款息差与当前市场水平一致，处于SOFR加2%多的范围；CLO市场对多户住宅、办公楼、生命科学、工业等主要资产类型都开放融资，但不同物业类型的资本结构和利差有所差异，今年的差异化比过去更明显，但其他物业类型仍能相对高效地融资 [61][62] 问题10: 费城两座办公楼被列入观察名单是市场原因还是资产特定原因，以及费城办公楼市场的主要问题 - 两座办公楼被列入观察名单主要是因为业务计划中的租赁情况不佳，未看到净吸纳或正向租赁增长，这既反映了费城市场的情况，也与具体资产相关；费城办公楼市场在COVID期间表现滞后 [64][65]