业绩总结 - 2022年第一季度每股稀释净收入为0.46美元，分配收益为0.47美元[10] - 2022年第一季度的净收入为35,412千美元，较2021年第四季度的40,343千美元下降了12.3%[43] - 2022年第一季度的可分配收益为29,761千美元，较2021年第四季度的29,962千美元下降了0.7%[44] - 2022年第一季度的每股可分配收益为0.47美元，较2021年第四季度的0.50美元下降了6.0%[44] - 2022年第一季度的总净利息收入为4080万美元，其他收入为640万美元[12] - 2022年第一季度的管理费用为6,007千美元，较2021年第四季度的5,289千美元增长了13.6%[43] 贷款组合与财务状况 - 贷款组合总额为73亿美元，其中75%为多户住宅和办公资产[10] - 2022年第一季度贷款组合总额为74亿美元，较2021年第一季度增长9%[17] - 贷款回收总额为2.82亿美元，第一季度收取的利息支付100%到位[10] - 公司的流动性为7.59亿美元，包括1.73亿美元现金和5.20亿美元未提取的企业信用额度[11] - 公司的总债务为26.40亿美元，债务与股本比率为1.5倍[12] - 2022年3月31日的总资产为7,149,763千美元，较2021年12月31日的6,703,239千美元增长了6.7%[42] - 2022年3月31日的总负债为5,500,043千美元，较2021年12月31日的5,341,658千美元增加了3.0%[42] 贷款细节 - 2022年第一季度贷款的加权平均贷款价值比（LTV）为68%[18] - 2022年第一季度，浮动利率贷款占贷款组合的100%[25] - 贷款组合中，A级贷款占75%，B级贷款占25%[17] - 贷款组合的加权平均风险评级为2.9[18] - 贷款组合中多户住宅占48%，办公楼占27%[17] - 贷款组合的加权平均利率为3.3%[28] 未来融资与承诺 - 2022年第一季度，融资总额为80亿美元，其中25亿美元为未提取的融资能力[20] - 未来融资承诺为1,743.3百万美元[28] - KREF拥有3.77亿美元的无负担高级贷款可用于融资设施[22] 负面信息 - 2022年第一季度的净利息收入为40,771千美元，较2021年第四季度的42,449千美元下降了3.9%[43] - 2022年第一季度每股普通股的基本净收入为0.47美元，较2021年第四季度的0.59美元下降了20.3%[43] - 2022年3月31日的现金及现金等价物为173,178千美元，较2021年12月31日的271,487千美元下降了36.3%[41]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司总资产分别为71.49763亿美元和67.03239亿美元[19] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司总负债分别为55.00043亿美元和53.41658亿美元[19] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司净利息收入分别为4077.1万美元和3738.3万美元[23] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司其他收入分别为643万美元和115.6万美元[23] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司总运营费用分别为1178.9万美元和839.9万美元[23] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司归属于普通股股东的净收入分别为2979.6万美元和2918.4万美元[23] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司普通股基本每股净收入分别为0.47美元和0.52美元[23] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司普通股摊薄每股净收入分别为0.46美元和0.52美元[23] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司普通股加权平均流通股基本数量分别为6308.6452万股和5561.9428万股[23] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司普通股加权平均流通股摊薄数量分别为6940.2626万股和5573.1061万股[23] - 2022年第一季度净收入为3541.2万美元，2021年同期为3009.2万美元[29] - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为3313万美元，2021年同期为3026.8万美元[29] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金为5.30474亿美元，2021年同期为2.0123亿美元[29] - 2022年第一季度融资活动提供的净现金为3.98461亿美元，2021年同期为2.69477亿美元[29] - 2022年第一季度支付的利息现金为2471.5万美元，2021年同期为2056.1万美元[29] - 2022年第一季度预关闭贷款存入托管账户的资金为8087万美元，2021年同期无此项目[29] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司需分别维持至少4430万美元和6560万美元的无限制现金及现金等价物以满足流动性契约[71] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司分别有170万美元和230万美元的受限现金存于贷款人控制的银行账户[72] - 2022年3月31日和2021年12月31日，其他资产包括情况对比[90] - 2022年3月31日和2021年12月31日，应付账款、应计费用和其他负债包括情况对比[91] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，贷款应收总额分别为71.39613亿美元和66.77239亿美元，贷款应收净额分别为67.52208亿美元和62.94489亿美元[141] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，非合并权益分别为3.235亿美元和3.186亿美元[141] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司贷款组合平均风险评级均为2.9[142] - 2022年第一季度，信贷损失拨备净收益为120万美元，2021年同期为160万美元[145] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，信贷损失拨备余额分别为2252.1万美元和2373.9万美元[145] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司资产总额分别为8.2771亿美元和8.34亿美元，负债总额分别为2921万美元和3567万美元[150] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司有担保的主回购协议和其他融资安排未偿还本金分别为2.146869亿美元和2.856135亿美元，加权平均融资成本分别为2.4%和未提及[158] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，回购协议下抵押品未借入的未偿还本金百分比（平均“折扣率”）分别为29.0%和30.3%（若按最大批准借款额计算分别为25.4%和25.9%）[160] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司与个别交易对手或相关交易对手组的回购协议和定期贷款协议风险敞口超股东权益10%，2022年3月31日总风险敞口404,454,000美元，占比24.5%；2021年12月31日总风险敞口715,064,000美元，占比52.5%[163] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，定期贷款融资协议下抵押资产未偿本金和融资提供金额对比[167][169] - 2022年第一季度，公司有担保融资协议账面价值期初余额3,726,593,000美元，借款479,329,000美元，还款/销售1,171,393,000美元，期末余额3,035,230,000美元[170] - 截至2022年3月31日，公司有担保融资协议、定期贷款融资和其他合并债务义务2022 - 2025年及以后到期金额分别为590,719,000美元、1,132,302,000美元、524,675,000美元、442,564,000美元、355,569,000美元[170] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，CLO抵押资产分别占公司商业房地产贷款本金的33.7%和19.6%[177] - 2022年第一季度CLO净利息收入为934.3万美元，2021年同期为809.6万美元，利息收入分别为1711.1万美元和1112.1万美元，利息支出分别为776.8万美元和302.5万美元[180] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，KKR及其关联方分别持有公司21.0%和23.2%的普通股[208] 公司股权结构及相关数据 - 2021年12月31日，公司A系列优先股690万股，面值69000千美元；普通股61370732股，面值613000千美元；股东权益为1361434千美元[25] - 2022年发行普通股6562.972股，获得资金135271千美元；发行优先股6210000股，获得资金151167千美元[25] - 2022年，公司支付A系列优先股股息5326千美元，普通股股息29211千美元，参与性证券股息339千美元[25] - 2022年，公司基于股票的净薪酬为2126千美元，净收入为35412千美元[25] - 2022年3月31日，公司A系列优先股13110000股，面值131000千美元；普通股67933704股，面值679000千美元；股东权益为1649535千美元[25] - 2020年12月31日，公司优先股1股，赎回优先股1852千美元；普通股55619428股，面值556000千美元；股东权益为1043554千美元[25] - 2020年，公司支付特殊非投票优先股股息198千美元，普通股股息23916千美元[25] - 2020年，公司基于股票的薪酬为1994千美元，赎回优先股调整为710千美元，净收入为29894千美元[25] - 2021年3月31日，公司优先股1股，赎回优先股2562千美元；普通股55619428股，面值556000千美元；股东权益为1050816千美元[25] - 截至2022年3月31日，KKR实益持有14250001股，占公司已发行普通股的21.0%[35] - 2022年3月，公司董事会宣布向普通股股东每股派发0.43美元股息；2022年2月，宣布向6.50% A系列累积可赎回优先股股东每股派发0.41美元股息，代表每年每股1.625美元[92] - 公司授权发行3.5亿股股票，包括3亿股普通股和5000万股优先股[203] - 截至2022年3月31日，公司共发行7132.2172万股普通股，净收益1.418005亿美元，2022年3月发行649.4155万股，净收益1.338亿美元[204][208] - 截至2022年3月31日，公司发行71,834,030股普通股，其中67,933,704股流通在外，包括与已归属受限股单位相关发行的511,858股净普通股，且已扣除回购的3,900,326股[211] - 公司当前股票回购计划无到期日，自2020年7月1日起可回购至多1亿美元普通股，其中至多5000万美元可按预设交易计划回购，另5000万美元可用于公开市场等回购[212] - 截至2022年3月31日，公司在2022年和2021年第一季度均未回购普通股，回购计划剩余额度为1亿美元[213] 公司业务相关事件及数据 - 公司在2021年第四季度收购的房地产投资中，第三方持有10%的非控股权益[49] - 2021年公司记录了330万美元的非现金赎回价值调整，将特殊非投票优先股的账面价值增加到赎回价值510万美元[52] - 2021年10月1日，公司旗下KREF TRS赎回其在管理人的权益，现金赎回金额为510万美元[54] - 2020年1月1日，公司采用ASU No. 2016 - 13，将已发生损失法改为当前预期信用损失（CECL）模型[75] - 公司对商业房地产贷款投资的分类基于管理层意图和持有至到期的能力，分为持有待投资和持有待售[73][79] - 公司对REO资产（除土地外）采用直线法按估计使用寿命折旧，并按季度评估减值[81][83] - 公司的担保融资协议按合同金额减去未摊销债务发行成本计量，包括公司的企业循环信贷安排[84] - 公司对权益法投资的分配采用累计收益法分类，分别计入经营活动和投资活动现金流[57] - 公司对Level 3金融工具的估值需经过KKR各委员会审查和监督[60] - 公司对商业房地产贷款和CLO合并VIE的估值有相应的流程和方法[61][62] - 公司对有现金转换特征的可转换债务按ASC 470 - 20核算，6.125%可转换优先票据按非可转换债务借款利率计量债务部分公允价值[86] - 公司通过向第三方银团出售无追索权或有限追索权贷款参与权为CRE贷款投资融资，根据GAAP是否确认为销售有不同会计处理[87][88][89] - 公司对执行中的贷款按未偿本金和合同条款计提利息收入，房地产运营收入主要包括租金收入和物业运营费用报销[96][97] - 公司对商业房地产贷款进行季度信用质量评估，根据多种因素判断贷款是否减值及是否进行冲销[101][102][103] - 公司根据多种因素对商业房地产贷款进行风险评级，分为1 - 5级，风险从低到高[106][108][109][110][111][112] - 2022年第一季度稀释每股收益计算纳入与可转换票据相关的6316174股潜在可发行股份[125] - 2022年第一季度，贷款组合新增净发放和未来资金7.31886亿美元，销售和贷款还款所得款项2.82282亿美元[135] - 2022年第一季度，贷款组合贷款折扣和其他摊销净增加6083万美元，实物支付利息464万美元[135] - 2022年第一季度，贷款组合信贷损失拨备转回1568万美元[135] - 2022年3月31日和2021年12月31日，高级贷款未偿本金分别为67.19467亿美元和62.6337亿美元，占比均为100.0%，加权平均票面利率分别为4.0%和3.9%[132] - 2022年3月31日和2021年12月31日，夹层及其他贷款未偿本金分别为1.02109亿美元和1.00735亿美元，占比分别为94.6%和94.5%，加权平均票面利率分别为11.3%和11.2%[132] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，商业房地产贷款持有待投资未偿本金分别为68.21576亿美元和63.64105亿美元，占比均为99.9%，加权平均票面利率均为4.1%[132] - 2022年和2021年第一季度，公司分别确认净加速费用收入80万美元和100万美元[137] - 2022年1月，公司收到一笔7620万美元的4级高级酒店贷款全额还款，其中包括20万美元递延实物支付利息[138] - 截至2022年3月31日，贷款抵押品地理分布中，得克萨斯州占比14.0%，加利福尼亚州占比12.9%；物业类型中，多户住宅占比48.8%，办公楼占比25.1%[146] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，一笔对多户住宅运营商的房地产企业贷款未偿还本金分别为4150万美元和

KKR Real Estate Finance Trust Inc. (NYSE:KREF) Q4 2021 Earnings Conference Call February 9, 2022 11:00 AM ET Company Participants Jack Switala - Investor Relations Matt Salem - Chief Executive Officer Patrick Mattson - President and Chief Operating Officer Mostafa Nagaty - Chief Financial Officer Conference Call Participants Jade Rahmani - KBW Tim Hayes - BTIG Stephen Laws - Raymond James Don Fandetti - Wells Fargo Rick Shane - JPMorgan Steve Delaney - JMP Securities Disclaimer*: This transcript is designed ...

业绩总结 - 2021年第四季度每股净收入为0.59美元，全年每股净收入为2.21美元[7] - 2021年全年净利为125,635千美元，较2020年同期的53,553千美元增长了134%[40] - 每股基本净利为2.22美元，较2020年同期的0.96美元增长了131.3%[40] - 2021年可分配收益为92,393千美元，较2020年同期的(2,943)千美元实现扭亏为盈[41] - 2021年每股可分配收益为1.63美元，较2020年同期的(0.05)美元实现扭亏为盈[41] 贷款发放与投资组合 - 2021年第四季度贷款发放创纪录，共发放18笔浮动利率高级贷款，总额为18亿美元[7] - 2021年全年贷款发放创纪录，共发放37笔浮动利率高级贷款，总额为48亿美元[7] - 截至2021年12月31日，公司的投资组合总额为68亿美元，99%为高级贷款[4] - 2021年第四季度贷款组合总额为$7.1十亿，包括净融资和还款活动[22] - 2021年第四季度的贷款组合中，浮动利率贷款占比为100%[22] 财务状况 - 2021年第四季度的总债务为33.61亿美元，债务与股本比率为2.3倍[12] - 2021年12月31日，公司的总资产为67.03亿美元，较2020年的49.66亿美元增长了35%[36] - 公司的总股东权益为13.61亿美元，较2020年的10.44亿美元增长了30%[37] - 截至2021年12月31日，总负债为5,341,658千美元，较2020年同期的3,920,206千美元增长了36.2%[39] - 公司的现金及现金等价物为271,487千美元，较2020年同期的110,832千美元增长了144.5%[38] 贷款质量与风险 - 2021年第四季度贷款的加权平均贷款价值比（LTV）为68%[24] - 2021年第四季度的贷款风险评级的加权平均值为2.9[24] - 公司的高级贷款的加权平均贷款价值比（LTV）为61%[36] - 公司的高级贷款中，贷款每单位的平均金额为393,858美元，贷款价值比为73%[36] - 2021年，贷款减值损失为32,905千美元，影响每股收益0.58美元[42] 分红与股东回报 - 2021年第四季度的每股股息为0.43美元，股息收益率为8.9%[15] - 2021年分红每股为1.72美元，与2020年持平[40] - 2021年第四季度的每股账面价值为19.37美元，较2021年第三季度的19.09美元有所增加[7] - 公司的优先股总额为690万美元，较2020年无优先股有所增加[37] - 公司的承诺本金总额为10.26亿美元，其中41.1百万美元为非高级贷款[36] 未来展望与策略 - KREF的贷款组合正在进行高利率环境下的重新配置，以便更好地应对利率上升[32] - 公司的高级贷款的加权平均到期时间为3.6年[37] - KREF的融资概览显示，已提取的融资总额为15.55亿美元，未提取的融资能力为18.40亿美元[30] - KREF的总可用流动性为5.289亿美元，其中包括2.353亿美元的无担保高级贷款[31] - 54%的贷款组合设有至少0.25%的LIBOR底线，9%的总融资包括担保定期贷款的LIBOR底线高于0.0%[32]

公司投资资金与收益情况 - 公司2014年10月开始投资活动，初始承诺资金4亿美元，后筹集额外股权承诺4.381亿美元，总承诺资本达8.381亿美元，2017年5月5日IPO净收益2.259亿美元[19] 公司财务数据关键指标（截至2021年12月31日） - 截至2021年12月31日，公司普通股账面价值为11.889亿美元，投资组合总额为67.915亿美元，主要由高级和夹层商业房地产贷款组成[19][31] - 截至2021年12月31日，公司投资组合中高级和夹层CRE贷款未偿还本金总额为66.772亿美元，房地产自有资产净投资为7860万美元，CMBS B - Pieces投资为3570万美元[31] - 截至2021年12月31日，公司普通股账面价值扣除了2370万美元的CECL拨备[32] - 截至2021年12月31日，公司高级贷款加权平均贷款价值比（LTV）为68%[34] - 截至2021年12月31日，非按市值计价融资为38亿美元，占总未偿还投资组合融资的71%[37] - 截至2021年12月31日，公司总杠杆率为3.7:1，目标高级贷款杠杆率在3.5 - 4.0:1之间[41] - 截至2021年12月31日，公司98.3%的总投资组合按一个月伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）浮动计息[42] - 截至2021年12月31日，约54%的贷款组合当前未偿还本金有0.25%或更高的LIBOR下限，加权平均下限为0.74%[44] - 截至2021年12月31日，公司98.3%的投资组合按与1个月美元伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）挂钩的浮动利率赚取利息[70] - 截至2021年12月31日，KKR及其关联方持有公司普通股，拥有公司总投票权的23.2%[172] - 截至2021年12月31日，公司100.0%的贷款本金余额按伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）浮动计息，100.0%的未偿融资安排（不包括可转换票据）也按LIBOR计息[148] 公司业务线数据关键指标变化 - 2021年和2020年年底，公司平均承诺贷款规模（扣除KKR关联方承诺金额）分别为1.309亿美元和9180万美元[32] - 2021年，公司完成13亿美元管理的抵押债务债券（CLO），提供11亿美元非按市值计价融资，预支率为84.25%，加权平均资本成本为L+1.30%[39] 公司管理与团队情况 - 公司经理团队由经验丰富的高级房地产投资专业人士领导，投资委员会由多位KKR高管组成，负责投资策略等方面的建议和审批[25] 公司投资策略 - 公司投资策略是发起或收购由经验丰富且资本充足的赞助商拥有和运营、位于基本面强劲的流动性市场的过渡性高级贷款等[26] - 公司目标资产主要包括过渡性高级贷款、夹层贷款、优先股和其他债务导向型投资[29] - 公司自IPO以来持续执行发起浮动利率过渡性高级贷款的投资策略，未来投资活动预计主要集中在发起浮动利率高级贷款[31] 行业与市场相关事件 - 英国金融行为监管局（FCA）宣布所有相关LIBOR期限将于2023年6月30日后停止发布或不再具有代表性[47] - 2020年新冠疫情造成全球供应链中断、通胀上升、失业率增加，影响公司贷款抵押物相关行业[55] - 2021年全球经济开始重新开放，但疫苗接种率差异、新变种出现等可能阻碍经济复苏，影响公司业绩和财务状况[56] - 2021年大部分时间美国联邦基金目标利率维持在0.0% - 0.25%，利率波动会影响公司经营和财务状况，2021年12月31日70%的投资组合有实值LIBOR下限[145] - 2023年6月30日后LIBOR将停止发布，向SOFR或其他替代利率过渡可能增加公司利息成本[146] - 2018年一项法案签署生效，放宽了多德 - 弗兰克法案下对某些银行的监管和监督[197] - 2013年8月金融稳定委员会发布加强“影子银行”实体监督和监管的政策框架[197] - 2014年12月18日金融稳定监督委员会发布通知，就资产管理行业某些方面潜在风险征求公众意见[198] - 2016年4月18日金融稳定监督委员会发布资产管理产品和活动多年审查的最新情况，并成立跨部门工作组评估某些杠杆基金相关潜在风险[198] - 2016年加利福尼亚州山景城选民通过公投，限制1995年以前建成社区现有租户的租金涨幅[200] - 2019年12月4日金融稳定监督委员会发布关于将非银行金融公司指定为系统重要性金融机构的最终指导意见[198] 公司面临的竞争与风险 - 公司在贷款和投资活动中面临来自各类机构的竞争[49] - 公司在贷款和投资市场面临竞争，可能限制获取优质资产和产生满意回报的能力[64] - 新冠疫情可能导致公司借款人租户无法支付租金，借款人违约，公司无法支付股息或偿还债务[58] - 全球金融市场动荡和信贷条件恶化可能影响公司获取资金和资产估值[58] - 公司投资策略部分依赖与合资企业、运营伙伴和战略共同投资者的关系，但无法保证现有关系持续或未来能建立有利关系[66] - 公司主要投资房地产债务，房地产基本面恶化会增加借款人违约风险，影响公司业绩[67] - 经济和市场波动、法规变化、自然灾害等因素会影响借款人信用和房地产抵押品价值[68] - 无法预测经济和房地产债务投资条件的改善或恶化程度，经济下滑可能对公司业务和财务状况产生重大不利影响[69] - 新冠疫情可能导致公司贷款修改增加、资产违约或止赎情况增多[62] - 利率和信贷利差波动可能导致公司运营结果、现金流和投资市值显著下降，影响向股东支付股息的能力[70][71] - 商业房地产（CRE）相关投资面临拖欠、止赎和损失风险，其风险高于单户住宅物业贷款[74] - 过渡性贷款损失风险高于传统抵押贷款，借款人可能无法获得永久融资偿还过渡性贷款[79][81] - 利率和信贷利差下降时，贷款提前还款率通常会增加，可能导致公司资产再投资收益率降低[82] - 公司难以将现有贷款和投资还款所得资金重新配置到新投资机会，可能影响财务表现和投资者回报[85] - 公司投资的商业抵押支持证券（CMBS）和CRE担保贷款凭证（CLO）证券流动性较差，市场波动可能导致其价值下降[86] - 公司经理对投资机会的尽职调查可能无法揭示所有相关事实，评估投资风险失误可能导致公司损失[87] - 公司投资的CMBS B级份额、夹层贷款、优先股等次级投资面临更高损失风险[89] - 次级债务投资比高级债务面临更高违约信用风险，公司可能在高级债务持有人之后获得支付或利息分配[90] - 夹层贷款结构上从属于更高级别的物业融资，贷款价值比可能高于传统抵押贷款，底层抵押品价值部分损失可能导致夹层贷款价值全部损失[91] - 优先股投资因无抵押性质和从属地位，比传统债务融资面临更大损失风险，发行人违约或破产时可能损失全部或大部分投资[92] - 高级贷款在作为仓库贷款或类似工具的抵押品时可能被有效从属，若抵押的高级贷款价值低于借款金额，公司将遭受损失[93] - 投资可能在地理、资产类型和发起人方面集中，经济和商业低迷可能导致短期内多项投资违约，影响公司运营和财务状况[94][95][96] - 公司投资策略可在未经股东同意的情况下变更，可能增加利率和房地产市场波动风险，影响公司运营和财务状况[97] - 多德 - 弗兰克法案的风险保留规则要求CMBS交易发起人至少保留5%的信用风险，该规则于2016年12月生效，可能影响CMBS市场，减少投资机会并降低公司现有CMBS持仓市值[99] - 若公司作为合格第三方购买CMBS B - 部分以满足风险保留规则，需至少持有五年且不得转移或对冲，后续购买者也需满足相同条件，无法保证存在二级市场流动性[100] - 2021年第四季度，公司取得一笔高级贷款抵押的零售物业所有权，该贷款本金余额为1.096亿美元，净账面价值为6930万美元，持有和运营该物业可能带来风险和损失[103] - 公司可能面临贷款人责任索赔，若被判定承担责任，可能遭受损失[106] - 公司的不良贷款或投资可能使公司面临破产程序相关的损失和其他风险，投资策略的成功部分取决于贷款修改和重组能力，但存在不确定性[107][109] - 经济放缓、衰退或房地产价值下降会损害公司投资和运营，减少新抵押贷款和房地产相关贷款发放，增加违约损失可能性[111] - 资产公允价值下降可能需确认“非暂时性”减值或核销，影响公司经营和财务状况[112] - 部分投资组合以公允价值记录，估值主观，可能与实际处置价值有差异，影响公司经营和财务状况[113] - 公司可能投资衍生品，会带来高杠杆，放大收益和损失，还面临流动性、波动性等多种风险[114][116][121] - 交易外币资产会使公司面临外汇风险，影响资产估值、收入和分红[119] - 投资国际房地产相关资产面临汇率波动、金融市场欠发达等特殊风险[120][122] - 部分目标资产缺乏流动性，难以出售，限制公司调整投资组合的能力，影响经营和财务状况[125] - 公司利用非追索权长期证券化融资，面临无法完成证券化、资产价值下降等风险，可能导致损失[126][128] - 证券化可能放大公司损失暴露，且多德 - 弗兰克法案的风险保留要求会增加潜在负债和行政运营成本[129] - 公司所有资产可能用于偿还所有负债和义务[130] - 会计规则复杂，可能导致财务信息准备延迟，影响股价[131] - 信用损失准备难以估计，可能影响公司经营和财务状况[132] - 2020年1月1日采用CECL模型，可能增加贷款损失准备金，影响业务和财务状况[133][134] - 公司可能增加债务，面临多种风险，影响经营和财务状况[135] - 利用回购协议融资需获贷款人预先批准，可能无法获得融资[139] - 主回购协议和其他贷款安排可能施加限制性契约，限制公司运营和投资策略[140] - 融资安排涉及资产价值下降风险，可能导致违约和损失[141] - 公司依赖多种融资渠道，无法获得融资将对业务产生重大不利影响[142] - 公司面临债务义务相关的交易对手风险，交易对手可能受信贷市场动荡、立法变化等影响，若其破产或资不抵债，公司融资可能受限且资本成本增加[149] - 公司可能使用多种衍生金融工具进行风险管理，这可能带来高于普通投资的风险，且套期保值交易不一定能有效降低风险[150] - 套期保值可能会增加成本、导致净收入减少，且套期工具与风险可能不匹配，还受税收规定限制，可能对公司经营和现金流产生不利影响[152][153] - 公司面临套期活动相关的交易对手风险，若交易对手破产或违约，公司可能遭受重大损失[155] - 公司进行套期交易可能面临或有负债，需在特定情况下支付现金，这取决于资产流动性和资本获取能力，可能影响公司经营和财务状况[157][158] - 公司投资受美国商品期货交易委员会（CFTC）监管的衍生工具，若经理未获豁免，公司可能面临额外监管和合规要求[159] - 公司依赖经理及其人员取得成功，若管理协议终止或关键人员离职，可能找不到合适替代者，影响公司业务执行[162] - 管理协议当前期限至2022年12月31日，之后自动续期一年，经理可提前180天通知终止协议，无理由终止协议成本高昂[163][164][165] - 经理在管理协议下责任有限，公司同意对经理的某些责任进行赔偿，可能导致公司业绩不佳或亏损时经理无需担责[166][167] KKR相关情况 - KKR截至2021年12月31日管理资产规模为4706亿美元，KKR房地产集团同期管理资产规模为405亿美元[23][24] - 2021年2月，KKR收购Global Atlantic Financial Group Limited，截至2021年9月30日，该公司调整后投资资产超过1031亿美元[176] - 2017年1月10日，公司向一个聚合工具承诺出资4000万美元，与KKR管理的投资基金RECOP I共同投资[176] - 公司与KKR签订许可协议，可使用“KKR Real Estate Finance Trust Inc.”名称和“KREF”股票代码，协议可因违约或提前90天书面通知而终止[181] - 公司可能向包括KKR在内的多个贷款人借款，KKR在交易中可能存在潜在利益冲突[180] - KKR持有第三方对冲基金经理的股份，这些第三方经理的投资行动可能对公司产生不利影响[180] 公司合规与监管相关 - 公司自2014年12月31日起选择按房地产投资信托（REIT）纳税[48] - 公司为避免按《投资公司法》注册，非合并基础上（不包括美国政府证券和现金项目）投资证券价值不得超过总资产价值40%[183] - 为符合《投资公司法》第3(c)(5)(C)条的排除规定，子公司需至少将55%的资产投资于“合格”房地产资产，至少80%的资产投资于“合格”房地产资产和房地产相关资产[184][189] - 《投资公司法》将多数股权子公司定义为公司拥有其50%或以上已发行有表决权证券的公司[188] - 非银行公司在美国多个州开展贷款业务需持有许可证，获取和维护许可证会产生费用，未获适当许可可能对公司产生重大不利影响[182] - 公司经理依据宽泛投资准则管理投资组合，董事会定期审查但不提前审批所有拟议贷款和投资等决策，可能导致投资回报低于预期或亏损[180] - 公司CLO子公司受《投资公司法》下Rule 3a - 7限制，可能导致资产损失和公司投资损失[186] - 维持《投资公司法》注册排除可能限制公司投资能力，导致成本增加或收益降低[187] - 公司可能需根据美国证券交易委员会及其工作人员关于投资公司定义及豁免的新具体指导调整战略，新指导可能带来灵活性或抑制公司战略实施[192] - 若公司被认定为未注册投资公司，将面临货币处罚、禁令救济、无法执行合同、第三方撤销交易及公司杠杆受限等风险[193] - 若公司需根据《投资公司法》注册为投资公司，将受到资本结构、管理、运营等多方面严格监管，可能影响公司投资和业务计划及股东分红[194] - 法律法规变化、未能遵守法律法规可能导致公司业务实践改变、运营受负面影响、成本增加等[195] - 房地产投资信托基金（REIT）出售“经销商”属性的房产净收入需缴纳100%的税[207] - 为符合REIT资格，每个日历季度末公司至少75%的资产价值需由现金、现金项目、政府证券和合格的REIT房地产资产构成[209] - 公司对证券的投资中，不能持有任何一家发行人超过10%的流通有表决权证券或超过10%的流通证券总价值，除非共同选择将该发行人视为应税REIT子公司[209] - 公司对所有应税REIT子公司的投资总价值不能超过公司总资产价值的20%[209] - 公司资产价值中，任何一家非

业绩总结 - 第三季度净收入为3200万美元，每股基本净利为0.57美元，较2020年同期增长2%[15][43] - 分配收益为3450万美元，每股可分配收益为0.62美元，较2020年同期增长5%[15][44] - 第三季度总净利息收入为45488千美元，较第二季度增长8%[43] - 总运营费用为12003千美元，较2020年同期增长39%[43] 贷款组合与表现 - 贷款组合总额为58亿美元，71%为多户住宅和办公资产[12] - 平均贷款承诺为1.36亿美元，98%的贷款表现良好[4] - 贷款偿还总额为9.349亿美元，关闭了一项13亿美元的管理型CLO[12] - 贷款组合中，97.4%的利息支付已收回，评级为4或更好的贷款100%收回[30] - 3Q'21的加权平均贷款价值比（LTV）为67%[30] - 3Q'21的浮动利率高级贷款占总贷款的99.9%[29] 财务状况 - 可用流动性为5.162亿美元，包括3.077亿美元现金和1.850亿美元未提取的企业循环信贷额度[13] - 总债务为25.069亿美元，债务与股本比率为1.8倍[14] - 每股账面价值为19.09美元，较第二季度的18.91美元有所增加[11] - 截至2021年9月30日，公司总资产为57.53亿美元，相较于2020年12月31日的49.66亿美元增长了15.0%[41] - 公司总负债为45.16亿美元，较2020年12月31日的39.20亿美元增长了15.5%[42] 融资与流动性 - 公司融资来源多样化，总额为67亿美元，其中22亿美元为未提取的融资能力[32] - 81%的融资为完全非市场化，剩余部分仅为信用标记[13] - 公司已提取的定期信贷设施为8.47亿美元，未提取的能力为18.40亿美元[32] - 50%的投资组合受益于至少0.75%的LIBOR底线，投资组合加权平均LIBOR底线为1.00%[36] 未来展望与策略 - 3Q'21的贷款活动中，未来融资占总承诺的比例为23%[22] - 公司在9月30日的LIBOR为0.25%[36] - 公司的加权平均贷款到期时间为3.3年[40] 其他信息 - 分红每股为0.43美元，基于账面价值的分红收益率为9.0%[17] - 公司的浮动利率夹层贷款的利率为L + 9.0%[39] - 公司的固定利率夹层贷款的利率为0.9 - 11.0%[39]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度GAAP净收入为3200万美元，即每股0.57美元；可分配收益为3450万美元，即每股0.62美元，创历史新高 [4] - 截至2021年9月30日，每股账面价值增至19.09美元，包含每股1.07美元的累计CECL影响，较6月30日的每股18.91美元有所增加，这是连续第六个季度实现每股账面价值增长 [5] - 10月中旬，公司支付了第三季度每股0.43美元的现金股息，基于前一日收盘价，股息年化收益率为7.6% [5] - 截至季度末，债务与权益比率和总杠杆比率分别为1.8倍和3.4倍 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度发起8笔高级贷款，总额达15亿美元，使资金投资组合达到创纪录的58亿美元，同比增长16% [7] - 房地产信贷团队规模在过去两年内翻了一番，目前拥有超过50名投资专业人员，2021年预计发起超过135亿美元的贷款 [8][9] - 美国机会基金最新一轮募资结束，获得43亿美元的承诺资本 [10] - 第三季度发起的15亿美元贷款中，包括3笔多户住宅贷款、2笔写字楼贷款，以及生命科学、工业和酒店行业各1笔贷款；8笔贷款中有7笔面向重复赞助商 [10] - 截至第三季度，生命科学和工业领域分别占资金投资组合的7%和5%；投资组合主要由轻过渡性浮动利率高级贷款组成，71%的投资组合由多户住宅和写字楼物业担保，其中写字楼投资组合中89%为A级写字楼物业，且大部分获得LEED认证 [12] - 第三季度，公司收到约9.35亿美元的还款，预计第四季度还将收到10亿美元还款，2022年上半年还款水平将开始正常化 [19][20] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场在过去几个季度保持相对稳定，简单的多户住宅租赁项目、机构赞助的新资产，利率在LIBOR加很高的2%左右，最宽范围的综合利率约为4% [28] - 公司在该市场的投资回报率（ROE）在毛基础上为11% - 13%，与疫情前水平相近 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司成为机构客户的一站式解决方案，受益于市场活动增加，作为旗舰高级过渡性贷款策略，预计2021年发起超过135亿美元的贷款 [9] - 公司继续受益于房地产股权业务的扩张，通过多元化的债务和股权平台，获得差异化的信息获取渠道和市场连接能力 [10] - 公司预计在多户住宅和部分A级写字楼等传统领域保持活跃，同时关注生命科学和工业等新兴增长领域 [11][12] - 行业竞争激烈，低利率环境和对收益的追求吸引了新的资本进入市场，但公司凭借其品牌、客户关系、贷款规模和资本成本效率等优势，对自身的竞争地位充满信心 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管还款环境活跃，但公司在投资组合表现、收益和投资组合增长方面均取得了强劲的季度业绩 [13] - 公司对当前的流动性状况感到满意，有能力管理约11亿美元的业务管道，并抓住未来可能出现的机会 [36] - 随着经济持续复苏，利率上升是自然的趋势，房地产作为一种资产类别仍然具有吸引力，结合通胀对冲和收益回报的特点，在当前市场环境下是一种有吸引力的投资选择 [53] 其他重要信息 - 公司将对波特兰零售贷款进行止赎并接管资产，预计第四季度完成，之后将进行全面的重新开发，预计对GAAP收益和账面价值影响较小，但会在可分配收益的现金指标中确认损失 [18][19] - 公司在第三季度末拥有超过5.1亿美元的强劲流动性，包括超过3.07亿美元的现金和1.85亿美元的未提取公司循环信贷额度，以及3.74亿美元未抵押和未质押的贷款可用于提供额外流动性 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 是否预计未来会有提前还款收入，特别是在第四季度 - 本季度提前还款收入为640万美元，其中410万美元为提前还款费用，难以准确预测，但由于公司主要发放轻过渡性贷款，提前还款会导致原始发行折扣（OID）加速确认，第一和第二季度OID加速确认带来的收益约为每股0.02美元，本季度为每股0.04美元，可作为第四季度及以后的参考 [24] 问题2: 是否预计第四季度投资组合在净资金基础上继续增长 - 仅10月份的活动显示，公司初始资金投入2.8亿美元，还款1亿美元，有望像过去三个季度一样，在净资金基础上继续增加投资组合规模 [26] 问题3: 关于ROE和贷款收益率、利差的情况 - 市场在过去几个季度相对稳定，简单多户住宅租赁项目的利率在LIBOR加很高的2%左右，最宽范围的综合利率约为4%，公司的ROE在毛基础上为11% - 13%，与疫情前相近，市场从相对价值角度来看具有吸引力 [28] 问题4: 新的定制贷款协议的条款，与其他融资工具的成本和预付款率比较，以及是否有独特的契约 - 该协议是双边协议，有初始循环期，每笔贷款可获得最长5年的匹配融资，具有非按市值计价的特点，融资成本在现有资产的165 - 175个基点之间，融资杠杆率根据资产不同在75% - 85%之间，与其他非按市值计价的融资工具类似，但该交易对手与公司的合作具有独特性，体现了KKR平台的优势 [33] 问题5: 公司对当前流动性状况的看法，以及是否考虑进行其他类型的证券化或融资来加强资本结构 - 公司对流动性状况感到满意，拥有循环信贷额度、新的融资协议和CLO等多种流动性来源，还有3.74亿美元未抵押资产可用于借款，有能力管理业务管道和抓住机会 [36] 问题6: 在现有资本基础上，投资组合规模达到多大时需要考虑外部资本 - 现有股权情况下，投资组合的总资金规模约为60亿美元 [37] 问题7: 新进入市场的参与者是否会让公司感到担忧，KKR模式在竞争环境中的表现 - 市场竞争激烈，但公司所在细分市场尚未出现新的竞争对手，公司凭借品牌、客户关系、贷款规模和资本成本效率等优势，对自身竞争地位有信心，同时会保持谨慎和纪律性 [39] 问题8: 对可分配收益进行调整以获得应税收入的代理值的想法，以及波特兰零售资产止赎对投资组合和分配要求的财务影响 - 波特兰零售资产止赎将影响可分配收益，但应结合已提及的CECL准备金来考虑，董事会将在即将召开的会议上讨论股息相关问题，公司认为这是一次性事件，而非经常性项目 [46] 问题9: 业务管道和地理集中度的变化，以及未来几个季度地理暴露的预期变化 - 部分变化是个别情况导致的，如伊利诺伊州的下降是由于一笔大型多户住宅贷款还款，其他地区的增长是由于新发起的贷款，公司整体战略未改变，仍看好大型市场，同时在东南部和低成本州的办公贷款业务活跃 [47] 问题10: 生命科学领域的变化，KKR在该领域的优势，以及该领域在未来4 - 8个季度的增长预期 - 租户对生命科学空间的需求大幅增加，推动了该领域的业务活动，公司在股权和贷款业务方面都有参与，对该领域的投资更为严格，该领域在投资组合中的占比可能会有所增加，但不会成为投资组合的极大一部分 [49] 问题11: 美联储缩减购债规模对商业房地产市场的影响，以及公司在纽约市复苏过程中的投资意愿 - 公司认为美联储缩减购债规模对房地产市场影响不大，房地产作为一种资产类别仍然具有吸引力，结合通胀对冲和收益回报的特点，在当前市场环境下是一种有吸引力的投资选择；公司会继续关注纽约市的投资机会，在多户住宅和A级写字楼领域保持谨慎乐观 [53] 问题12: 考虑利率敏感性和远期曲线，2022年合理的ROE以及与LIBOR加的关系 - 公司关注的是综合利率，目前新贷款的ROE几乎完全由利差构成，LIBOR对ROE贡献较小；随着利率上升，资产和负债的利率都会增加，但资产端的增长将带来更高的回报；公司预计随着高LIBOR地板贷款的还款和新贷款的发放，投资组合对利率的敏感性将逐渐降低，未来有望从利率上升中获得正收益 [59] 问题13: 是否应将LIBOR达到1%的情景视为潜在的最坏情况压缩 - 短期内公司预计LIBOR不会达到1%，当LIBOR达到该水平时，投资组合的构成可能已经发生变化，因此这不是公司的基本利率预测情景 [61] 问题14: 考虑到目前50%的投资组合受高于75个基点的地板影响，地板重设带来的逆风是否与LIBOR达到1%的情景相似 - 随着时间推移，LIBOR地板的影响将逐渐减小，预计第四季度后受高地板影响的投资组合比例将大幅下降，这与预期趋势相符 [63][64]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日，公司总资产为57.53498亿美元，较2020年12月31日的49.65612亿美元增长15.87%[16] - 截至2021年9月30日，公司总负债为45.16321亿美元，较2020年12月31日的39.20206亿美元增长15.21%[16] - 2021年前三季度，公司净利息收入为1.23062亿美元，较2020年同期的1.0751亿美元增长14.47%[20] - 2021年前三季度，公司其他收入（损失）为4804万美元，而2020年同期为27万美元[20] - 2021年前三季度，公司总运营费用为3076.9万美元，较2020年同期的8174.3万美元下降62.36%[20] - 2021年前三季度，公司税前、优先股股息和赎回价值调整前收入为9709.7万美元，较2020年同期的2579.4万美元增长276.44%[20] - 2021年前三季度，公司净收入为9684万美元，较2020年同期的2553.9万美元增长279.18%[20] - 2021年前三季度，归属于普通股股东的净收入为9043.7万美元，较2020年同期的2477.7万美元增长265.01%[20] - 2021年前三季度，普通股基本每股净收入为1.63美元，稀释每股净收入为1.62美元；2020年同期分别为0.44美元[20] - 2021年前三季度，普通股每股宣布股息为1.29美元，与2020年同期持平[20] - 2021年前九个月净收入为96840000美元，2020年同期为25539000美元[28] - 2021年前九个月经营活动提供的净现金为96858000美元，2020年同期为91418000美元[28] - 2021年前九个月投资活动使用的净现金为573185000美元，2020年同期为提供4141000美元[28] - 2021年前九个月融资活动提供的净现金为674811000美元，2020年同期为138197000美元[28] - 截至2021年9月30日，现金、现金等价物和受限现金期末余额为309316000美元，2020年同期为301375000美元[28] - 2021年期间支付的利息现金为69492000美元，2020年为78717000美元[29] - 2021年期间支付的所得税现金为409000美元，2020年为50000美元[29] 股东权益与股权结构变化 - 2020年12月31日，公司普通股股东权益为1043554美元，优先股股东权益为1852美元[23] - 2021年3月31日，公司普通股股东权益为1050816美元，优先股股东权益为2562美元[23] - 2021年6月30日，公司发行6900000股A系列累积可赎回优先股，清算优先权为每股25美元，募集资金172500美元[23] - 2021年6月30日，公司普通股股东权益为1224495美元，优先股股东权益为2316美元[23] - 2021年9月30日，公司普通股股东权益为1234588美元，优先股股东权益为2589美元[23] - 2021年，公司多次宣布普通股股息为每股0.43美元[23] - 2021年，公司宣布A系列优先股股息分别为每股0.27美元、0.46美元[23] - 2021年第一季度，公司净收入为29894美元[23] - 2021年第二季度，公司净收入为30856美元[23] - 2021年第三季度，公司净收入为35440美元[23] - 2019年12月31日，普通股数量为57,486,583股，公司股东权益为1,122,018美元，可赎回优先股为1,694美元[24] - 采用ASU 2016 - 13准则的累计效应调整使公司股东权益减少15,009美元[24] - 2020年3月31日，普通股数量为55,838,032股[24] - 每股0.43美元的普通股股息宣告使公司股东权益减少24,010美元[24] - 2020年6月30日，普通股数量为55,491,405股，公司股东权益为1,030,228美元，可赎回优先股为2,275美元[24] - 股票基调整使公司股东权益增加1,607美元[24] - 特殊非投票股调整至赎回价值使公司股东权益减少1,648,551美元[24] - 净亏损使公司股东权益减少34,750美元[24] - 可赎回优先股调整至赎回价值使公司股东权益增加324美元[24] - 净收入使公司股东权益增加31,026美元[24] - 截至2021年9月30日，KKR实益拥有14250000股公司流通普通股，占比25.6%[34] - 2021年5月KKR通过二次发行出售575万股公司普通股，获得净收益1.004亿美元[174] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，KKR及其关联方分别持有公司25.6%和38.2%的已发行和流通普通股[174] - 2020年9个月内公司回购203.7637万股普通股，平均每股价格12.27美元，总计2500万美元[178] - 2021年10月1日KKR成员行使赎回选择权，公司赎回特殊非投票优先股，将在第四季度带来260万美元账面价值增值，即每股普通股增值0.05美元[184] - 2021年4月公司发行690万股6.50% A系列累积可赎回优先股，扣除承销折扣和佣金后净收益1.671亿美元，清算价格为每股25美元，股息按每年6.50%支付[185] - 截至2021年9月30日的九个月，公司普通股和特殊投票优先股股息总计7.1764万美元，2020年同期为7.1732万美元；A系列优先股股息总计501.5万美元[187] - 2021年第三季度和截至9月30日的九个月，归属于普通股股东的净利润分别为3.1989万美元和90.437万美元，2020年同期分别为3.1351万美元和24.777万美元[187] - 截至2021年9月30日，未归属受限股票单位（RSU）为77.635万个，加权平均授予日公允价值为每股18.91美元[190] - 2021年第三季度和截至9月30日的九个月，公司分别确认200万美元和600万美元的基于股票的薪酬费用，2020年同期分别为140万美元和440万美元[192] - 截至2021年9月30日，公司有750万美元的未确认基于股票的薪酬费用，预计在1.0年的加权平均期间内确认[192] 特殊非投票优先股（SNVPS）相关调整 - 截至2021年9月30日，公司将特殊非投票优先股（SNVPS）的账面价值调整至赎回价值260万美元[47] - 2021年前三个月和九个月，公司分别记录了30万美元和70万美元的SNVPS赎回价值调整[47] - 截至2021年9月30日，公司将特殊非投票优先股（SNVPS）账面价值调整为赎回价值260万美元，在截至2021年9月30日的三个月和九个月分别记录了30万美元和70万美元的非现金SNVPS赎回价值调整[83] 流动性与现金相关情况 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司需分别维持至少5350万美元和4260万美元的无限制现金及现金等价物以满足流动性契约[64] - 截至2021年9月30日，公司有160万美元的受限现金存于贷款人控制的银行账户[65] 会计政策与方法 - 2020年1月1日，公司采用ASU No. 2016 - 13，用预期损失模型（CECL）取代已发生损失方法[67] - CECL预测方法使用的第三方CMBS/CRE贷款数据库包含1998年至2021年的历史贷款损失数据[68] - 公司对6.125% 2023年5月15日到期的可转换优先票据的债务部分按非可转换债务借款利率计量估计公允价值[75] 资产与负债项目变化 - 截至2021年9月30日，其他资产包括820万美元贷款还款收益、190万美元递延融资成本、160万美元受限现金和70万美元预付费用；截至2020年12月31日，其他资产包括1590万美元贷款还款收益、250万美元递延融资成本和50万美元预付费用[80] - 截至2021年9月30日，应付账款、应计费用和其他负债包括180万美元应计费用、90万美元未偿还贷款承诺的信用损失准备和40万美元诚信存款；截至2020年12月31日，包括310万美元应计费用、90万美元未偿还贷款承诺的信用损失准备和80万美元诚信存款[81] 股息宣布情况 - 2021年9月，公司董事会宣布普通股股息为每股0.43美元，6.50% A系列累积可赎回优先股股息为每股0.46美元，代表年股息为每股1.625美元[82] 商业房地产贷款业务线数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日，一笔高级贷款和一笔夹层贷款总未偿还本金余额为1.151亿美元处于非应计状态[92] - 公司根据五级风险评级体系对商业房地产贷款进行评级，从低风险到高风险分别为1 - 5级，各级有不同的风险特征和指标界定[95][96][97][98][99] - 公司对商业房地产持有待售贷款采用成本与公允价值孰低法核算，可能需记录非经常性公允价值调整[100] - 公司一般在利息逾期120天以上时核销应计利息应收款余额，核销在合并利润表中确认为“信用损失拨备（转回），净额”[101] - 公司将融资安排产生的递延融资成本在各自预期期限内采用利息法或直线法摊销，作为额外利息费用列示[103] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，商业房地产贷款投资中，高级贷款未偿本金分别为5370827千美元和4779367千美元，夹层及其他贷款未偿本金分别为107217千美元和90329千美元[114] - 2021年前九个月，贷款组合活动中，起源和未来资金净流入2247673千美元，销售和贷款还款收益为 - 1666843千美元[119] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，“商业房地产贷款，持有投资，净额”中未摊销递延贷款费用和折扣分别为31300千美元和20500千美元[121] - 2021年第三和前九个月，公司分别确认净加速递延贷款费用和预付费用收入6400千美元和8500千美元[121] - 2020年第三和前九个月，公司分别确认净加速费用支出400千美元和100千美元[121] - 截至2021年9月30日，与贷款修改相关的未偿还实物支付利息为1000千美元[122] - 2020年第四季度，公司修改一笔本金和摊销成本均为109600千美元的高级零售贷款，截至2021年9月30日，该贷款信用损失备抵为40300千美元[123] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，风险评级为2的贷款净账面价值分别为517168千美元和321686千美元，占比分别为8.9%和6.5%[125] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，风险评级为3的贷款净账面价值分别为4415030千美元和3715132千美元，占比分别为82.3%和77.3%[125] - 截至2021年9月30日，公司投资组合按总贷款风险加权的平均风险评级为3.0，2020年12月31日为3.1[126] - 截至2021年9月30日，商业房地产贷款未偿本金总额为5478044000美元，摊余成本总额为5383927000美元；截至2020年12月31日，未偿本金总额为4869696000美元，摊余成本总额为4784733000美元[129] - 2021年前九个月，信用损失拨备净收益为100万美元，主要归因于宏观经济前景更稳定；2020年前九个月，信用损失拨备为5380万美元，主要因新冠疫情导致经济前景不利变化[129] - 截至2021年9月30日，商业房地产贷款信用损失准备余额为58807000美元，未使用贷款承诺信用损失准备余额为915000美元，总计59722000美元；截至2020年12月31日，相应余额分别为59801000美元、902000美元，总计60703000美元[129] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，对一家多户住宅运营商的房地产企业贷款未偿本金分别为3160万美元和5000万美元，分别占公司商业房地产贷款的0.6%和1.0%[131] - 2021年9月30日，商业房地产贷款抵押品地理分布中，得克萨斯州占比14.0%，纽约州占比13.6%；2020年12月31日，相应占比分别为6.6%和14.5%[130] - 2021年9月30日，商业房地产贷款抵押品物业类型中，多户住宅占比45.0%，办公楼占比24.4%；2020年12月31日，相应占比分别为51.0%和3

业绩总结 - KKR房地产金融信托的投资组合总额为56亿美元，其中83%为多家庭和办公物业[4] - KKR房地产金融信托的资产负债表总额为230亿美元[4] - KKR房地产金融信托的贷款组合为140亿美元，抵押资产价值为230亿美元[15] - KKR的当前投资组合总额为59亿美元，包括净融资和还款[32] - 截至2021年6月30日，公司商业房地产贷款净额为52.5亿美元，较2020年12月31日的47.8亿美元增长了13.9%[58] - 截至2021年6月30日，公司总资产为55.23亿美元，较2020年12月31日的49.66亿美元增长了11.4%[58] - 截至2021年6月30日，公司总负债为42.97亿美元，较2020年12月31日的39.20亿美元增长了7.1%[58] - 2021年第二季度，普通股东应占净收入为29,264千美元，较2020年同期增长2.4%[60] - 2021年第二季度的可分配收益为30,425千美元，较2020年同期增长21.4%[61] - 2021年第二季度的总净利息收入为40,191千美元，较2020年同期增长10.5%[60] 用户数据 - KKR的贷款组合中，多户贷款占50%，办公贷款占33%[33] - KKR的投资组合中，办公和多户贷款的平均入住率为81%[27] - KKR的贷款组合中，浮动利率贷款占99%[32] - 贷款组合的利息支付收集率为97.3%[38] 未来展望 - KKR在过去12个月内筛选了675亿美元的融资机会，并成功发放了21亿美元的高级贷款[31] - KKR的未来融资占总承诺的比例在2021年第二季度为13%[30] - KKR的加权平均贷款到期时间为3.2年[56] 新产品和新技术研发 - KKR房地产金融信托的战略增长垂直领域承诺32亿美元的KKR资产负债表和员工资本[11] 负面信息 - 公司在2021年6月30日的累计赤字为55,090千美元，较2020年12月31日的65,698千美元减少了16.1%[57] - 公司持有的商业房地产贷款的信用损失准备金为58,011千美元，较2020年12月31日的59,801千美元减少了3.0%[58] 其他新策略和有价值的信息 - KKR的管理团队由114名专注于房地产的投资和资产管理专业人士组成，分布在8个国家的11个城市[11] - 公司的融资来源总额为61亿美元[43] - 76%的融资为非市场标记（Non-Mark-To-Market）[42] - 99.9%的贷款组合与一个月期美元LIBOR挂钩[47] - 57%的贷款组合享有至少1.0%的LIBOR底线[47]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度GAAP净收入为2930万美元，即每股0.52美元，其中包括因较低的CECL拨备带来的60万美元（每股0.01美元）收益 [5] - 本季度可分配收益为3040万美元，即每股0.54美元，得益于投资组合增长、现有利率下限的好处以及资产持续强劲表现 [5] - 截至2021年6月30日，每股账面价值增至18.91美元，包括每股1.05美元的累计CECL影响和本季度与优先股发行相关的每股0.11美元发行成本，而3月31日为18.89美元 [6] - 7月中旬，公司支付了第二季度每股0.43美元的现金股息，按昨日收盘价计算，股息年化收益率为8% [6] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 第二季度发放8笔贷款，总额达9.67亿美元，包括3笔工业贷款、2笔多户住宅贷款以及办公、学生住房和单户租赁领域各1笔贷款，这些贷款的加权平均内部收益率为低两位数，与疫情前回报水平一致 [8][11] - 本季度净贷款资金为2880万美元，截至6月30日，投资组合规模增至创纪录的超56亿美元 [11] - 截至季度末，投资组合中83%为多户住宅或办公物业担保的贷款，零售贷款占比仅2%，工业贷款按已融资基础计算占比3% [14] - 第二季度，投资组合中超过97%的贷款收到了利息 [14] 融资业务 - 4月，公司以6.5%的终身固定成本筹集了1.671亿美元的永久优先股净收益 [15][19] - 5月初，公司代表经理KKR完成了约1.15亿美元的二次发行 [15] - 本周，公司宣布了一项新的10亿美元商业房地产抵押债务凭证（CRE CLO），发行获得良好反响，规模扩大30%，周五完成了13亿美元的交易，该CLO具有2年再投资期，投资级预支率为84.25%，加权平均运营资本成本为伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）加1.3%（摊销费用前） [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为COVID - 19加速了一些市场趋势，东南部和一些科技城市等增长市场的资本流入明显增加，多户住宅和办公市场的租赁速度良好 [39][40] - 夏洛特和佛罗里达市场也是增长区域，特别是南佛罗里达市场表现强劲 [41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资重点仍为机构赞助商持有的优质房地产的高级贷款 [11] - 公司希望利用当前市场环境中的有吸引力机会，看好生命科学等新兴领域，该领域租户需求增加，推动了对新实验室空间的需求 [12] - 公司将继续专注于多户住宅和精选办公等历史业务领域 [12] - 公司凭借与KKR的广泛关系以及规模化的发起和资产管理业务，在活跃的发起和还款环境中具有优势 [16] - 公司持续优化融资，通过发行永久优先股和新的CRE CLO等方式获取资金，以支持投资组合增长和提高运营杠杆 [15][20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计第三和第四季度还款活动将增加，目前预计每个季度还款约10亿美元 [10][23] - 短期内，公司将继续受益于现有LIBOR下限和较高的有效净息差，但随着投资组合向按即期LIBOR定价的新贷款过渡，这种收益将减少 [23] - 公司认为当前市场环境活跃，发起业务良好，投资组合表现强劲，整体经营状况良好，有能力利用不断增长的投资机会管道 [16][24] - 对于Delta变种病毒，公司密切关注其对员工健康和投资组合的影响，但认为现有投资组合具有一定的韧性，不会过度担忧 [53] 其他重要信息 - 公司拥有强大的季度资产审查流程，对投资组合中的每笔贷款进行评估并分配当前风险评级，当前投资组合风险评级为3.1（5分制），与上季度加权平均风险评级一致，90%的贷款风险评级为3或更好，较上季度略有上升，第二季度观察名单组成没有变化，但部分物业出现改善趋势 [21] - 第二季度，纽约公寓贷款有2760万美元的还款，布鲁克林酒店贷款第二季度入住率从第一季度的53%升至77%，皇后区工业贷款接近下一个到期日，可能会提供短期展期以允许赞助商完成出售流程 [22] - 截至季度末，公司流动性状况良好，现金及未动用的公司循环信贷额度总计超过6.3亿美元 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 分红是否有提升空间及是否会有特别股息 - 公司目前专注于当前股息，未来会与董事会讨论后进行调整，鉴于低利率环境，目标仍是维持当前股息，目前不考虑特别股息，年底会综合多因素与董事会讨论 [28][29][30] 问题2: 第三和第四季度预计的10亿美元还款是否会产生提前还款收入 - 提前还款会产生一些原始发行折扣（OID）的提前确认收入，但还款期间会有现金拖累，因为需要时间用新发起的贷款来匹配还款 [31] 问题3: 波特兰零售贷款的最新情况及未来几个月的预期 - 公司正在与下一任赞助商合作推进该投资的下一阶段，希望下季度提供更全面的更新，目前该贷款未进入止赎程序 [32][36] 问题4: 房地产股权资金的流向及新兴市场情况 - 资本加速流向东南部和一些科技城市等增长市场，多户住宅和办公市场租赁速度良好，夏洛特和佛罗里达市场表现强劲，公司会从贷款和股权方面关注这些市场 [38][39][41] 问题5: 下半年投资组合规模是否会持平 - 公司预计考虑还款和发起能力，下半年投资组合规模将维持在60亿美元左右 [42] 问题6: 资金再部署的现金拖累及CLO交易费用情况 - 下半年还款和新贷款发放之间可能存在一个月左右的时间差，会产生一定现金拖累，难以量化；FL1 CLO交易的递延融资成本已摊销完毕，此次关闭该交易无加速费用，新交易关闭后会有需摊销的成本 [46][47] 问题7: 如何考虑资本结构和不同融资方式的成本 - 公司认为普通股和优先股都是可行的融资选择，目前由于还款和发起管道的情况，对股权融资的需求相对较低，但如果管道增长或还款推迟，可能需要股权融资 [48][49][50] 问题8: 考虑Delta变种病毒，对在纽约投入资本的看法及当地机会情况 - 公司密切关注Delta变种病毒对员工健康和投资组合的影响，但认为现有投资组合具有韧性，纽约市租赁活动增加，公司仍会关注纽约多户住宅市场，但会在租赁和优惠假设上更保守 [52][53][54] 问题9: 单户住房贷款市场的看法及未来是否会更活跃 - 公司在KKR的房地产私募股权业务中活跃于住房领域，有单户租赁股权平台，认为该市场有吸引力，希望开展更多业务，但由于商业银行在该领域也很活跃，不确定能在该市场拓展的规模 [55][56] 问题10: 利率上升和还款对股息政策的影响及LIBOR下限贷款减少的原因 - 下半年还款增加会带来OID加速收入，但会失去部分LIBOR下限带来的超额净息差，新贷款主要基于利差定价，有利于未来与利率上升的正相关；部分贷款在到期或提供展期时，重新调整了息票结构，降低了LIBOR下限，增加了利差 [58][59][62] 问题11: 管道中贷款的贷款价值比（LTV）、利差情况及预计资金情况 - 管道与过去业务一致，包括一些建设项目和生命科学等新兴领域，也有传统多户住宅业务，市场利差和竞争态势与过去几个季度基本一致，预计初始资金情况与本季度相当 [65][66][68] 问题12: 投资组合中建设贷款的占比、未来趋势及流动性与管道和未承诺资金的关系 - 目前建设贷款占比不到5%，主要集中在工业领域，预计未来几个季度随着还款增加，建设贷款的未来资金安排会有帮助，公司认为在风险可控范围内，会继续关注该领域 [69][70][71] 问题13: 工业领域贷款在投资组合中的占比及对净资产收益率（ROE）的影响 - 历史上工业贷款在投资组合中的规模和占比较难提升，但目前有一些大型机会，有可能将投资组合中工业贷款占比提升至低两位数，但不会成为最大的敞口，对ROE有轻微的正向贡献 [73][74][75]