公司财务状况 - 截至2024年6月30日，公司资产总额为706.38亿美元，较2023年底754.76亿美元略有下降[16] - 公司负债总额为562.45亿美元，主要包括担保融资协议、抵押贷款证券和担保期限贷款等[17] - 公司2024年上半年净利息收入为4,043.3万美元，较去年同期略有下降[22] - 其他收入方面，公司2024年上半年总额为722.0万美元，较去年同期有所增长[23] - 公司2024年上半年运营支出为2,205.4万美元，较去年同期大幅下降[24] - 公司2024年上半年净利润为2,552.8万美元，较去年同期大幅增长[25] - 公司2024年上半年每股基本和摊薄净收益分别为0.29美元和0.17美元[26] - 公司每股普通股股东宣布的股息为0.25美元[27] - 公司2024年上半年总股东权益为1,439.23亿美元，较去年同期略有增长[19] - 公司2024年上半年总负债和股东权益为706.38亿美元，较去年同期略有下降[19] 公司业务及贷款情况 - KREF是一家于2014年成立的马里兰州公司，主要专注于发起和收购以商业房地产资产为抵押的过渡期高级贷款[42] - KREF的主要业务活动与商业房地产信贷投资相关，管理评估KREF当前的杠杆和非杠杆商业房地产贷款组合的表现，并据此做出经营决策[45] - KREF在2021年与KKR附属公司共同发起了一项价值362.8亿美元的高级贷款，其中KREF的利益占68.9%，即2.5亿美元[142] - 2024年6月30日，KREF的贷款总额为6,522,235美元，风险评级平均为3.1[125] - 2024年6月30日，风险评级为5的一笔贷款在明尼阿波利斯，明尼苏达州，总额为194.4万美元，未拨款承诺为5.0万美元，摊销成本为190.1万美元[134] - 2024年6月30日，信用损失准备金为114.5万美元，主要是因为一笔风险评级为5的高级办公楼贷款[133] - 2024年6月30日，KREF的商业地产贷款中，加利福尼亚州的多户住宅占比17.8%，德克萨斯州的办公楼占比17.0%[137] - 2024年6月30日，KREF的商业地产贷款中，佛罗里达州的生命科学占比7.9%，弗吉尼亚州的酒店占比7.6%[137] KREF财务状况及运营 - KREF于2024年6月30日和2023年12月31日分别在受贷款人控制的银行账户中持有550万美元和1240万美元的受限现金[70] - KREF在2024年6月30日的剩余REO资产和负债符合ASC 360的分类标准，因此暂停了REO和相关租赁无形资产的折旧和摊销[145] - KREF在2024年6月30日的REO运营和相关收入中包括了来自房地产拥有的收入[151] - KREF在2024年6月30日的资产负债表中，REO持有待售的资产总额为5880.6万美元，负债总额为338.3万美元[149] - KREF在2024年6月30日的资产负债表中，REO持有待投资的资产总额为8639.2万美元，负债总额为536.3万美元[147] - KREF在2024年6月30日的资产负债表中，REO持有待投资的资产中，现金和现金等价物总额为215.2万美元[147] - KREF截至2024年6月30日和2013年12月31日的担保主要回购协议和其他融资安排总额为6,129,207千美元，其中包括Wells Fargo、Morgan Stanley和Goldman Sachs等合作方[156] - KREF截至2024年6月30日和2013年12月31日，公司符合其财务债务契约，包括利息收入与利息支出比率、综合有形净值、现金流动性和总负债等方面的契约[166]

公司财务状况 - KKR房地产金融信托公司2024年第二季度净收入为2020.2万美元，相比2024年第一季度净亏损8.7万美元有显著增长[2] - 2024年第二季度分配亏损为1087万美元，相比2024年第一季度分配收入2670万美元有明显下降[3] - 公司截至2024年6月30日拥有6.439亿美元的流动性资产，包括107.2万美元现金、57万美元贷款本金偿还以及435万美元未使用的公司循环信贷额度[4] - 公司的当前贷款组合为66亿美元，其中99%为浮动利率，加权平均不受杠杆影响的全包收益率为8.9%，多家庭和工业资产占贷款组合的60%[4] - 公司的投资组合包括高级贷款、房地产资产和CMBS B-Pieces，截至2024年6月30日，总投资额为71.895亿美元，净权益为18.777亿美元，加权平均贷款价值比为65%[8] - KREF总裁兼首席运营官Patrick Mattson补充说，第二季度还款额达3.84亿美元，年初至今超过9亿美元，导致流动性水平提高和杠杆率降低[6] 公司业绩展望 - KREF首席执行官Matt Salem表示，公司在处理投资组合方面取得了实质性进展，没有新的观察名单贷款，稳定的账面价值使公司在下半年处于良好位置[5] 财务会议信息 - 公司将于2024年7月23日上午10:00举行电话会议，讨论财务业绩，感兴趣的公众可以参与[14] - 公司的网站将提供电话会议的网络直播，并在网站上提供30天的回放[15] 可分配收益指标 - “可分配收益”是公司的一个关键指标，用于衡量公司生成足够收入以支付季度股息的能力[22] - 可分配收益的定义包括符合GAAP标准的净收入，但不包括非现金股权补偿费用、折旧和摊销、任何未实现收益或损失以及其他类似的非现金项目[23] - 可分配收益不应被视为GAAP净收入或应纳税收入的替代[24]

KKR房地产金融信托公司（NYSE:KREF）的股价表现 - KREF的股价下跌，总回报落后于标普500指数(SPY)近27%[1] - KREF可能会面临再次削减分配的极高风险[17] KREF的财务状况和业务问题 - KREF在2024年第一季度削减了分配金额，从43美分降至25美分，投资者可能会忽略这一点[3] - KREF在2024年第一季度出现了更多的损失减值准备，显示出真正的问题[4] - KREF的财务状况显示出一些不利迹象，有必要关注[5] - KREF在面对核心业务的结构性问题时，出现了持续的问题[6] KREF的贷款和资产情况 - KREF在商业房地产市场扩张时遇到了困难，贷款是在投资者相信利率会一直保持低位时发放的[7] - KREF的资产受到约14亿美元的股本支持，结果随着杠杆的增加而上升和下降[9] - KREF的贷款分布和贷款困扰相对于总股本的比例是重要的[11] 风险警示和建议 - KREF的负债与资产比率相对较高，需要引起警惕[12] - 当市场出现血流成河时，并非总是适合买入，需要谨慎考虑[15] - 购买高杠杆的房地产投资并非明智之举，可能会导致后悔[16] - 作者认为应该卖出KREF股票[18]

财务数据和关键指标变化 - 公司报告了2024年第一季度GAAP净亏损8.7百万美元或每股-0.13美元,但可分配收益为26.7百万美元或每股0.39美元,足以覆盖0.25美元的季度现金股息 [8] - 截至2024年3月31日,每股账面价值为15.18美元,较上一季度下降约2% [8] - CECL准备金从上季度的每股3.06美元增加至每股3.54美元 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在生命科学贷款组合中新增一笔评级下调至观察名单的贷款,主要由于短期租赁放缓带来的挑战 [16] - 多户家庭业务表现良好,加权平均租金同比增长3.4% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 商业房地产市场正在复苏,交易量和价格透明度有所提高,大多数房地产类型的流动性也有所增加 [11] - 贷款环境仍然竞争激烈,保险公司、外国银行和政府机构一直能满足市场需求,息差正在收窄 [12] - 办公楼市场仍然面临挑战,但流动性较6个月前有所改善,公司认为已经识别了组合中潜在的办公楼问题 [15] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司通过KKR的庞大和多元化的房地产信贷平台一直在积极放贷,今年的放贷预算约100亿美元,自身的贷款管线也较去年有所增加 [13] - 公司预计未来一段时间内,银行业的房地产贷款活动将保持低迷,但更多机构倾向于通过贷款对贷款的方式来满足资金需求 [14] - 公司的外部管理模式使其能够利用KKR全球房地产平台的资源、关系和专业知识,并拥有专门的特殊服务团队,为其实施各种策略并最大化组合价值提供了优势 [21][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管最新的CPI数据高于预期,导致对近期降息的预期降低,但商业房地产市场正在修复,交易量、价格透明度和流动性都有所改善,公司对未来前景持乐观态度 [11] - 公司认为,随着银行业房地产贷款活动持续低迷,以及市场活动的增加,供需失衡将会逐步缓解甚至逆转,为公司提供了有吸引力的贷款机会 [12] - 公司将继续谨慎透明地应对这个充满挑战的房地产市场,并将耐心优化REO组合,预计可以为每季度带来额外0.12美元的可分配收益 [22] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Rick Shane 提问** 公司是否将开始从已建立的准备金中提取损失? [36] **Patrick Mattson 回答** 是的,这就是我们在第二季度指引中提到的情况,我们将从准备金中提取大部分损失 [37] 问题2 **Stephen Laws 提问** 公司如何看待评级为4的贷款,尤其是3个多户家庭贷款,未来3-6个月内可能发生的变化,以及这些贷款的抵押品覆盖情况 [41] **Matt Salem 回答** 公司认为多户家庭贷款组合整体风险较低,尽管利率环境可能会给一些流动性较弱的借款人带来压力,但公司认为不会有重大损失。其他资产类型如生命科学则存在更大的跳升风险 [42][43] 问题3 **Sarah Barcomb 提问** 公司对REO资产的资本支出预期如何,以及未来可能的止赎情况 [52][57] **Matt Salem 回答** 公司将积极投入资本以最大化这些资产的价值,预计资本支出规模不会很大,大部分将通过租赁佣金等方式资本化。公司目前已经识别了所有计划进入止赎的资产,未来不会有新增 [57][58]

业绩总结 - 公司2024年第一季度净亏损为每股（0.13）美元，分配收益为每股0.39美元[1] - 公司2024年第一季度净利息收入为39.1百万美元，其他收入为7.6百万美元，信贷损失准备金为33.3百万美元[2] - 公司2024年第一季度可分配收益为26.7百万美元，每股可分配收益为0.39美元[3] - 公司2024年第一季度净利息收入为39144千美元，较上一季度减少15548千美元[4] - 公司2024年第一季度总营收为7615千美元，较去年同期增长4005千美元[5] - 公司2024年第一季度净利润为-3429千美元，较去年同期减少21725千美元[6] 主要资产 - 公司2024年第一季度主要资产为75亿美元的高级贷款组合，加权平均不受杠杆影响的全面收益率为8.9%[7] 融资和贷款 - 公司最近12个月的活动包括资产组合融资活动，未来融资义务为9381百万美元[8] - 公司的融资来源总额为87亿美元，未使用的容量为29亿美元[9] - 公司的99%浮动利率贷款组合与Term SOFR挂钩，对市场利率变化敏感[10] 贷款投资 - 公司2021年7月至2021年10月进行了四笔风险评级为5的贷款投资[11] - 公司2022年1月至2022年4月进行了四笔风险评级为4的贷款投资[12] 房地产投资 - 公司持有的房地产拥有约1.65亿美元的权益[13] - 公司的商业地产贷款净额为6,869,622,000美元[14] - 公司的房地产净资产为82,669,000美元[15] 其他信息 - 公司的流动性来源包括现金、未使用的公司循环信贷和已批准但未使用的信贷容量[16] - 公司定义的可分配收益为26721千美元，较去年同期增加52781千美元[17] - 可分配收益不应被视为GAAP净收入或应税收入的替代[18]

KKR房地产金融财务表现 - KKR房地产金融（KREF）2024年3月季度营收为3914万美元，同比下降15.9% [1] - KKR房地产金融的每股收益为0.39美元，与去年同期的0.48美元相比有所下降 [1] - 公司的营收与Zacks共识预估的4316万美元相比，出现-9.29%的惊喜 [2] - 公司的每股收益也出现+5.41%的惊喜，共识预估为0.37美元 [2] KKR房地产金融财务指标 - KKR房地产在最近报告的季度中表现如何，主要监控和预测的指标包括：净利息收入、其他收入和来自股权法投资的收入（损失）等 [5] - KKR房地产的净利息收入为3914万美元，低于两位分析师的平均预估4316万美元 [5] - 其他收入为762万美元，高于两位分析师的平均预估564万美元 [5] - 其他收入中的来自股权法投资的收入为85万美元，高于两位分析师的平均预估63万美元 [6] - 其他收入中的来自房地产拥有运营的收入为498万美元，高于两位分析师的平均预估302万美元 [7] KKR房地产金融股票表现 - KKR房地产股票在过去一个月中回报率为-4.1%，略高于Zacks S&P 500综合指数的-4.2%变化 [8]

公司业绩 - KKR房地产金融(KREF)第一季度每股收益为0.39美元，超过了Zacks的预期0.37美元[1] - KKR房地产金融公司在过去四个季度中四次超过了市场预期的每股收益[2] - KKR房地产金融公司第一季度营收为3914万美元，低于Zacks的预期，但在过去四个季度中两次超过市场预期的营收[3] 股价表现 - 公司股价的短期走势将主要取决于管理层在财报电话会议上的评论[4] - KKR房地产股价自年初以来下跌了25.6%，而标普500指数上涨了5.1%[5] 行业前景 - 投资者应关注行业前景对股票表现的影响，REIT和股权信托行业目前在Zacks行业排名中处于倒数38%[10]

现金及投资 - 公司现金及现金等价物为106,517千美元，较上一季度减少了29,381千美元[10] - 2024年第一季度，KREF的经营活动产生了34488千美元的现金流[13] - 2024年第一季度，KREF的投资活动产生了236756千美元的现金流[13] - 2024年第一季度，KREF的融资活动产生了-300770千美元的现金流[13] - 2024年第一季度，KREF的现金、现金等价物和受限现金净增加了-29526千美元[13] - 截至2024年3月31日，KREF的现金、现金等价物和受限现金总额为118787千美元[14] 财务状况 - 商业房地产贷款净额为6,869,622千美元，较上一季度减少263,456千美元[10] - 净利息收入为39,144千美元，较去年同期减少7,410千美元[11] - 其他收入为7,615千美元，较去年同期增加3,005千美元[11] - 净利润为-3,108千美元，较去年同期改善22,969千美元[11] - 公司股东权益为1,380,996千美元，较上一季度减少23,771千美元[10] - 公司总负债为5,876,605千美元，较上一季度增加733,169千美元[10] - 公司净资产为1,380,090千美元，较上一季度减少92千美元[10] 投资策略 - KREF的主要业务活动涉及与商业房地产相关的信贷投资[18] - KREF将商业房地产贷款的估值作为三级资产进行考虑，采用贴现现金流量模型进行估值[38] - 公司会根据投资出售的投资额与净账面价值之间的差额来确认实现的收益或损失[70] 风险管理 - 公司会定期评估商业房地产贷款的信用质量指标，以确定是否可能无法收回合同金额[71] - 如果公司认为可能无法按合同条款收回所有欠款，会进行贷款减值[72] - 公司会对商业房地产贷款进行评估，根据各种因素对其进行风险评级，从低风险到高风险/潜在损失[76] 财务报表 - 公司通过独立估值公司获取CLO负债的公允价值[40] - 如果与独立估值公司的价格不一致，管理层会进行独立调查并提供支持不同价值的证据[41] - 对于Level 3金融资产和负债，公司通常认为交易价格提供了最可观的公允价值指示[42] - 公司根据最佳信息确定公允价值，并可能包含管理的最佳估计[43]

财务表现 - 第一季度2024年，KREF的净亏损为870万美元，相比2023年第四季度的净亏损为1870万美元[2] - 第一季度2024年，KREF的可分配收益为2670万美元，相比2023年第四季度的可分配亏损为2600万美元[3] 流动性和贷款组合 - KREF的流动性位置强劲，包括3月31日时的6.201亿美元流动性，其中现金为1.065亿美元，公司循环信贷协议未使用额度为4.5亿美元[4] - KREF的贷款组合规模为73亿美元，其中99%为浮动利率，加权平均不带杠杆全收益率为8.9%，多家庭和工业资产占据58%[4] 可分配收益 - KREF的可分配收益受益于浮动利率组合，每股可分配收益为0.39美元，较每股0.25美元的股息有所增长[5] 其他信息 - KREF将于2024年4月24日上午10:00举行电话会议讨论财务业绩[12] - KREF的投资组合包括高质量商业房地产资产的过渡期高级贷款，以及其他具有这些特征的债务工具[16] - KREF提供了非GAAP财务指标“可分配收益”，用于评估公司的整体业绩和股息支付能力[21] - KREF的可分配收益不应被视为GAAP净收入或应税收入的替代，其计算方法可能与其他REITs不同[23]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度，公司报告GAAP净亏损1870万美元，即摊薄后每股亏损0.27美元；可分配收益为负2600万美元，即每股负0.37美元，其中包括5900万美元或每股0.85美元的冲销 [76] - 截至2023年12月31日，每股账面价值为15.52美元，较上一季度下降约5%；CECL拨备从上个季度的每股3.21美元降至3.06美元 [76] - 2023年全年平均季度可分配收益（不计损失）为每股0.48美元 [57] - 董事会宣布2024年第一季度每股股息为0.25美元，将于4月15日支付给3月28日登记在册的普通股股东 [59][77] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产贷款业务 - 第四季度末，CECL储备为2.13亿美元，超过三分之二针对3、5级风险贷款，较上一季度减少900万美元 [64] - 华盛顿特区一笔1.73亿美元的A级办公贷款在1月全额还清；另一笔华盛顿特区办公贷款在第四季度修改后风险评级降至3级 [68] - 波士顿一笔3750万美元夹层贷款为目前唯一剩余的4级风险办公贷款，公司已与赞助商进行修改谈判，可能增加CECL储备 [69] - 过去13个月，公司收到超过10亿美元还款，1月收到两笔总计约3.25亿美元的全额还款 [69] 多户住宅业务 - 多户住宅是公司最大的物业类型，占投资组合约41%，加权平均租金同比增长3.9% [79] - 本季度有两笔多户住宅贷款风险评级降至4级，但物业入住率均超过90%，贷款利息支付正常 [67] 生命科学业务 - 西雅图生命科学物业贷款风险评级从3级降至5级，该物业建于2021年，由赞助商购买并转换为生命科学实验室用途 [67] 各个市场数据和关键指标变化 - 稳定贷款利差从过去的低200个基点降至100个基点左右，保险公司利差低至150个基点 [15] - 银行业约占商业房地产贷款市场的40%，目前活动有所增加，但仍处于观望状态 [15] - 公司预计今年收购和再融资活动将增加，其贷款业务管道中各资金来源的业务量均有增长 [55] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 公司将采取积极措施优化观察名单贷款的结果，对于部分资产将采取取得产权、运营房地产并稳定现金流后出售的策略 [58] - 公司计划在出售REO投资组合后，将资金重新投资于新的贷款资产，以释放额外的盈利潜力，预计每季度可增加每股0.12美元的可分配收益 [61] 行业竞争 - 稳定资产市场竞争激烈，保险资本、房利美和房地美等机构在利差和收益率方面表现激进 [30] - 随着银行减少直接抵押贷款发起业务的份额，预计将增加贷款对贷款和仓库贷款业务的份额 [51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自去年秋季以来，美联储暗示结束加息，市场情绪显著改善，资本开始流入市场，但房地产资本结构仍面临利率上升和成本增加的压力 [55][56] - 公司认为市场环境有利于投资，但目前不希望增加杠杆率，将在收到更多还款后考虑重新部署资金，预计在今年下半年进行 [94] - 公司对生命科学行业的中期和长期前景持乐观态度，尽管该行业存在一定的周期性，但随着流动性的回归，仍具有良好的发展潜力 [42] 其他重要信息 - 公司附属评级特殊服务商K-Star拥有超过45名专业人员和超过450亿美元的特殊服务权，为公司提供了丰富的专业知识和实时市场信息 [54] - 公司融资能力处于行业领先水平，截至年底，76%的有担保融资完全不按市值计价，其余24%仅按信用计价 [78] - 公司未使用承诺占投资组合的比例从2022年底的16%降至2023年底的10%，超过一半的投资组合由多户住宅和工业物业支持 [78] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司何时会重新开展新的贷款业务？ - 公司认为市场环境有利于投资，但目前不希望增加杠杆率，将在收到更多还款后考虑重新部署资金，预计在今年下半年进行 [94] 问题2: 股息削减在多大程度上归因于多户住宅贷款到期的近期风险？ - 公司表示多户住宅投资组合总体稳定，租金有低个位数增长，支持净营业收入增长，大多数赞助商已续签利率上限和到期日，预计不会出现大量损失，但可能会有一些噪音 [34][35][36] 问题3: 西雅图生命科学物业贷款的讨论进展和时间安排如何？ - 公司希望在下一次电话会议上能提供更全面的更新，目前讨论正在进行中，预计进展会较快 [74] 问题4: 公司对办公室资产风险评级的信心来源是什么？ - 公司认为3级风险贷款的租约期限较长，债务收益率较高，杠杆率合理，且公司对办公室市场有较好的了解，已经处理了一些贷款，知道哪里有流动性 [46][47] 问题5: 市场中违约的真正驱动因素是什么？ - 公司认为西雅图生命科学物业是一个例子，即所在行业正确、物业良好，但租赁放缓，业务计划实施成本高，导致与贷款相关的讨论出现问题；在多户住宅方面，如果赞助商实施深度增值业务计划、进行大规模翻修并需要长时间重新租赁，可能会面临市场资本成本的压力 [98] 问题6: 稳定和优化西雅图生命科学资产的合理时间线是多久？ - 从租赁角度来看，完全稳定该资产可能需要18至24个月以上的时间 [101] 问题7: 公司在实现损失和将贷款从非应计状态移除后，重新部署资本的能力如何，对净利息收入有何潜在影响？ - 公司认为如果收回资产的基础价值，可以每季度额外产生0.12美元的可分配收益，但需要时间来实现，公司会耐心等待 [102] 问题8: 公司目前的贷款业务管道情况如何？ - 公司表示其更广泛的房地产信贷平台的交易成交量有较大回升，目前各资金来源的业务管道较去年增长超过50%，但仍低于2021年的峰值水平 [104]