收入和利润 - 2025年第三季度净利息收入为2533.4万美元，较2024年同期的3700.5万美元下降31.5%[16] - 2025年前九个月净亏损为2355万美元，而2024年同期净利润为1477.1万美元[16] - 2025年第三季度归属于普通股股东的净利润为807.9万美元，每股收益0.12美元，相比2024年同期净亏损1299.1万美元，每股亏损0.19美元[16] - 2025年第一季度净亏损为574.9万美元，其中归属于KKR Real Estate Finance Trust的净亏损为486.1万美元[18] - 2025年第二季度净亏损扩大至3057.3万美元，其中归属于公司的净亏损为2972.6万美元[18] - 2025年第三季度扭亏为盈，实现净利润1277.2万美元，其中归属于公司的净利润为1377.8万美元[18] - 2025年前九个月净亏损为2350万美元，而2024年同期净利润为1477.1万美元[22] - 2025年前九个月CLO净利息收入为3436万美元，较2024年同期的4404万美元下降22.0%[168] 成本和费用 - 信贷损失拨备从2024年第三季度的3820万美元大幅减少至2025年第三季度的97.5万美元[16] - 2025年前九个月贷款损失准备金为7568.6万美元，与2024年同期的7601.1万美元基本持平[22] - 2025年前九个月支付利息费用2.43838亿美元[23] - 2025年前九个月，贷款损失准备金增加7506.9万美元，总额达到1.573亿美元[114] - 2025年前九个月信贷损失准备金增加7540万美元，期末余额达1.604亿美元[126] - 2025年前九个月，KREF确认基于股权的薪酬费用为640万美元；2024年同期为670万美元[203] 资产表现 - 商业房地产贷款投资净额从2024年底的57.72亿美元降至2025年9月30日的51.39亿美元，下降11.0%[14] - 现金及现金等价物从2024年底的1.05亿美元增至2025年9月30日的2.04亿美元，增长94.4%[14] - 截至2025年9月30日，商业地产贷款投资组合的账面价值为51.392亿美元，较2024年12月31日的57.715亿美元下降[112][114] - 截至2025年9月30日，贷款组合总账面价值为52.961亿美元，较2024年12月31日的58.886亿美元下降10.1%[121] - CLO抵押贷款投资组合净额从2024年12月31日的21.033亿美元减少至2025年9月30日的16.422亿美元，降幅为21.9%[168] - 截至2025年9月30日，公司合并的CMBS信托资产公允价值为5.058亿美元，负债公允价值为4.967亿美元[175] 负债和融资 - 2025年第三季度总负债为52.03亿美元，较2024年底的49.52亿美元增长5.1%[14] - 截至2025年9月30日，KREF有担保融资安排总额为57.63282亿美元，未偿还本金为27.06777亿美元，账面价值为26.99119亿美元，加权平均融资成本为6.3%[149] - 与2024年12月31日相比，有担保融资安排的账面价值从27.98674亿美元减少至26.99119亿美元，主要由于本金偿还13.86916亿美元超过新借款12.88799亿美元[158] - CLO总借款本金从2024年12月31日的17.662亿美元下降至2025年9月30日的13.244亿美元，降幅为25.0%[166][168] - 截至2025年9月30日，有担保定期贷款本金为6.484亿美元，需遵守83.3%的最高总负债与总资产比率契约[172] 贷款组合活动 - 2025年前九个月商业地产贷款发放额为7.06368亿美元，较2024年同期的2.39883亿美元增长194.5%[22] - 2025年前九个月，贷款发放和后续拨款净额为7.063亿美元，贷款还款收益为11.139亿美元[114] - 2025年前九个月核销贷款3483万美元，远低于2024年同期的1.379亿美元[126] 贷款风险状况 - 2024年6月，一笔风险评级为5、本金余额3750万美元的夹层办公贷款被重组后，其3750万美元的夹层票据被核销[117] - 2024年12月，一笔风险评级为5、本金余额1.032亿美元的高级生命科学贷款被修改，其中3590万美元的次级票据被核销[118][119] - 截至2025年9月30日，经修改后的生命科学贷款（余额6010万美元）风险评级为3（中等风险）[119] - 风险评级为5级的贷款账面价值从2024年底的3.016亿美元增至2025年9月30日的3.542亿美元，增幅为17.4%[121] - 一笔位于明尼苏达州的风险评级5级办公室贷款未偿还本金余额为1.944亿美元，已转为非应计状态[127] - 一笔位于马萨诸塞州的风险评级5级生命科学贷款未偿还本金余额为1.641亿美元，已转为非应计状态[128] 房地产资产运营 - 2025年6月，公司出售部分房地产资产获600万美元，实现收益70万美元[135] - 2025年9月，房地产合资企业以910万美元收购相邻地块以支持再开发[135] - 2025年9月30日，KREF持有的待投资房地产净值为3.389亿美元，相比2024年12月31日的2.625亿美元增长29.1%[144] - 2025年9月30日，KREF持有的待售房地产总值为1.279亿美元，相比2024年12月31日的5655万美元增长126.2%[144] - 通过转让契据获得罗利多户住宅物业，确认了1440万美元的贷款核销，原因是贷款摊余成本8550万美元与物业净资产公允价值7180万美元之间存在差额[137] - 出售部分费城办公物业组合获得2530万美元，实现收益50万美元[140] - 通过转让契据获得西好莱坞多户住宅物业，确认了2040万美元的贷款核销，原因是贷款摊余成本1.125亿美元与物业净资产公允价值9290万美元之间存在差额[141] - 2025年第三季度，房地产运营收入为474万美元，运营费用为730万美元，导致净亏损256万美元[146] - 2025年前九个月，房地产运营收入为1166万美元，运营费用为1895万美元，导致净亏损730万美元[146] 股息和股东回报 - 公司宣布2025年第三季度普通股每股股息为0.25美元，与2024年同期持平[16] - 2025年第一季度至第三季度，A系列优先股每股股息0.41美元，每季度股息总额均为532.6万美元[18] - 2025年第一季度至第三季度，普通股每股股息0.25美元，季度股息总额分别约为1695.6万、1641.9万和1630.7万美元[18] - 2025年第二季度普通股回购力度最大，回购217.0904万股，导致股本减少2006.4万美元[18] - 2025年前九个月支付普通股股息5055.3万美元，支付优先股股息1597.8万美元[22] - 公司宣布每股普通股股息为0.25美元，于2025年10月15日支付[83] - 公司宣布每股6.50% A系列累积可赎回优先股股息为0.41美元，代表年股息为每股1.625美元[83] - KREF股票回购计划总授权额度为1亿美元，截至2025年9月30日已回购3,508,881股，平均价格每股9.70美元，总金额3400万美元，剩余回购额度为5600万美元[189][190] - 2025年前九个月，KREF宣布普通股股息总额为4968.2万美元，每股季度股息0.25美元；2024年同期为5199.4万美元[196] - 2025年前九个月，KREF宣布A系列优先股股息总额为1597.8万美元，每股季度股息0.41美元；2024年同期为1597.8万美元[196] 股权和资本结构 - 累计赤字从2024年底的3.70亿美元扩大至2025年9月30日的4.58亿美元[14] - 截至2025年9月30日，公司累计赤字（Accumulated Deficit）为4.58049亿美元[18] - 截至2025年9月30日，公司总权益（Total Equity）为12.82113亿美元[18] - 2025年第一季度至第三季度，股权激励（Stock-based compensation）净额分别为212.7万、214.1万和217.4万美元[18] - 2025年第一季度末至第三季度末，公司普通股发行在外股数从6782.4496万股减少至6522.7255万股[18] - 截至2024年9月30日，总股东权益为13.57967亿美元，较2023年12月31日的14.04767亿美元下降3.3%[19] - KREF持有KREF公司10,000,001股普通股，占其流通股的15.3%[29] - 截至2025年9月30日，KREF已发行普通股65,227,255股，其中包含1,237,074股与已归属限制性股票单位相关的净发行股[188] - 6.50% A系列累积可赎回优先股的清算优先权为3.278亿美元，每股25.00美元，年股息率为6.50%，相当于每股每年1.625美元[193] - 2025年激励计划预留普通股总额为2,750,000股，截至2025年9月30日，未归属限制性股票单位为1,253,148股[199][200][201] - 截至2025年9月30日，与未归属股权奖励相关的未确认薪酬费用总额为770万美元，预计在0.9年的加权平均期内确认[203][205] 现金流 - 2025年前九个月经营活动产生的现金流量净额为5554.8万美元，较2024年同期的1.14241亿美元下降51.4%[22] - 截至2024年9月30日，现金及现金等价物为2.04094亿美元，受限现金为304.2万美元，总计2.07136亿美元[23] - 2025年前九个月来自非控股利益的出资额为12.42万美元[22] 会计政策和公允价值计量 - KREF选择公允价值选项来计量合并CMBS信托的资产和负债[43] - KREF将商业地产贷款归类为公允价值层级中的第三级资产[55] - KREF合并其作为主要受益人的商业抵押贷款支持证券信托[38][40] - KREF合并其作为主要受益人的抵押贷款义务[44] - KREF拥有并合并两个持有不动产的合资企业，并认定其为可变利益实体[46] - KREF采用权益法核算对具有重大影响力但不合并的投资[48] - 公允价值计量层级分为三级：一级为活跃市场报价，二级为可观察输入值，三级为不可观察输入值[50][51][59] - KREF的估值流程包括由全球估值委员会和特定资产类别估值委员会对第三级金融工具进行审查和批准[54] - 对于CLO负债的公允价值，若与管理层评估不符，会采用至少两家经纪商的非约束性报价的平均值[58][60] - 公司从2024年第二季度起采用加权平均剩余期限法来估算CECL准备金[68] - 商业地产投资贷款以摊余成本计量，扣减未摊销溢价/折价、费用及信贷损失准备[66] - 对于抵押品依赖且可能止赎的贷款，信贷损失基于抵押品公允价值与贷款摊余成本基础的差额计量[71] - 被归类为待售的商业地产贷款按摊余成本与公允价值孰低计量[73] - 止赎所得不动产在收购日按公允价值初始确认，并基于资产相对公允价值进行价值分配[74] - 利息收入按贷款未偿还本金和合同条款计提，包含作为收益率调整的发起费用[85] - 来自自有不动产运营的收入主要包括租金收入，固定租金在租赁期内按直线法确认[86] 贷款组合构成 - 截至2025年9月30日，高级贷款加权平均票面利率为7.4%，加权平均剩余年限为1.7年[112] - 贷款风险评级基于5分制，1为风险极低，5为受损/可能损失[95][120] - 按地理分布，贷款组合集中在加利福尼亚州（16.9%）、德克萨斯州（15.3%）和佛罗里达州（12.6%）[131] - 按物业类型，贷款组合以多户住宅（41.8%）、办公室（21.2%）和工业（15.9%）为主[131] - 合并CMBS信托的抵押品地理分布集中，纽约州占46.2%，加利福尼亚州占17.4%[176] - 合并CMBS信托的抵押品物业类型中，办公室占26.6%，零售占24.1%，合作公寓占22.8%[176] 融资协议和契约 - 公司通过担保融资协议为资产融资，包括未承诺回购设施、定期贷款协议等[81] - 截至2025年9月30日，回购协议项下抵押品的加权平均“折价”为36.0%，高于2024年12月31日的34.9%[151] - 循环信贷协议额度在2025年3月从6.1亿美元增至6.6亿美元，并在2025年9月进一步增至7亿美元，截至2025年9月30日未提取[153] - 对摩根士丹利、富国银行和高盛三家交易对手的净风险敞口合计为7.29647亿美元，占股东权益的59.3%，高于2024年12月31日的5.99813亿美元（占44.5%）[155] - 截至2025年9月30日，债务到期期限集中在2027年，金额为15.57749亿美元，其中非追索权部分为12.76325亿美元，追索权部分为2.81424亿美元[158] - KREF需遵守财务契约，包括利息收入与利息费用比率（自2024年9月30日起为1.3:1）、有形净资产（约13亿美元）和总负债（总资产的83.3%）等，公司报告期内均符合要求[161][162] - 有担保定期贷款在2025年3月再融资至5.5亿美元，并于2025年9月增额至6.5亿美元，利差降低0.75%至S+2.5%[170] 其他投资和权益 - 截至2025年9月30日，CMBS B-Piece本金余额为1950万美元，估计公允价值为910万美元[174] - 波特兰零售物业REO合资企业中，KREF拥有7970万美元的优先分配权[182] - KREF持有RECOP I 3.5%的权益，该投资为未合并的可变利益实体[185] - KREF市场发售计划总授权额度为1亿美元，截至2025年9月30日，未发售任何股份，剩余额度为9320万美元[191][192] - 截至2025年9月30日，未摊销递延融资成本为770万美元，低于2024年12月31日的620万美元[150] - 资产支持融资的加权平均存续期，按当前和最终到期日计算分别为1.3年和2.1年[149] - 截至2025年9月30日，未摊销的贷款发放折扣和递延费用为950万美元，高于2024年12月31日的730万美元[115] - 截至2025年9月30日，与费城物业出售相关的卖方融资贷款未偿还本金余额为2440万美元（总承诺额度7770万美元）[139] - 截至2024年9月30日，已宣布但未支付的股息为1630.7万美元[23] - 2024年第三季度收到530万美元保险赔款，计入其他运营收入[146]

净利润与每股收益 - 第三季度归属于普通股股东的净利润为810万美元，摊薄后每股收益0.12美元，相比上一季度净亏损3540万美元有所改善[3] 可分配亏损与每股亏损 - 第三季度可分配亏损为230万美元，摊薄后每股亏损0.03美元，相比上一季度可分配亏损290万美元略有收窄[4] 流动性头寸 - 截至2025年9月30日，公司流动性头寸为9.33亿美元，包括2.041亿美元现金及7亿美元未提取的公司循环信贷额度[7] 贷款发起与拨付 - 第三季度发起并拨付了两笔浮动利率贷款，总额分别为1.319亿美元和6840万美元，加权平均贷款价值比为61%，票面利率为SOFR+3.2%[7] 贷款还款 - 第三季度收到4.797亿美元的贷款还款[7] 贷款组合特征 - 当前贷款组合规模为53亿美元，其中99%为浮动利率，加权平均无杠杆总收益率为7.8%[7] 债务融资活动 - 将担保定期贷款规模从5.486亿美元增至6.5亿美元，并将利差降低0.75%至SOFR+2.50%[7] 风险贷款处置 - 通过收回北卡罗来纳州罗利的一处多户房产解决了风险评级为5的贷款，导致1440万美元的实际损失[7] 股票回购 - 以每股平均9.41美元的价格回购并注销了448,877股普通股，总价值420万美元[7] 普通股账面价值 - 截至2025年9月30日，普通股账面价值为9.02亿美元，合每股13.78美元，其中包括1.604亿美元的CECL准备金[7] 可分配收益的定义与用途 - 可分配收益是非GAAP指标，用于评估公司支付季度股息的能力和确定股息金额[21] 可分配收益的计算基础 - 可分配收益的计算基础是GAAP下的普通股股东应占净收入（或亏损）[22] 可分配收益的计算调整项 - 可分配收益计算中剔除非现金股权激励费用[22] - 可分配收益计算中剔除折旧和摊销，此条仅适用于公司止赎相关房地产的债务投资[22] - 可分配收益计算中剔除所有未实现损益及其他类似非现金项目[22] - 可分配收益计算中剔除GAAP变更导致的一次性事件及经管理层与董事会讨论并获多数独立董事批准的特定重大非现金收支项目[22] 可分配收益的局限性 - 可分配收益不应被视为GAAP净收入或应税收入的替代品[23] - 公司的可分配收益计算方法可能与其他REITs不同，导致数据不可比[23]

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文章核心观点 - 在市场动荡和不确定时期，许多投资者转向高股息收益股票，这些公司通常拥有高自由现金流并以高股息支付回馈股东 [1] - 文章重点介绍了金融板块中三只由最精准分析师覆盖的高收益股票 [2] 高股息收益股票概况 - 三只高收益股票分别为PennyMac Mortgage Investment Trust (PMT)、KKR Real Estate Finance Trust Inc (KREF)和Western Union Co (WU) [3][4][5] PennyMac Mortgage Investment Trust (PMT) 分析 - 股息收益率为13.50% [7] - Keefe, Bruyette & Woods分析师Bose George于2025年7月25日将评级从跑赢大市下调至与大市同步，目标价从14.5美元下调至13.5美元，该分析师准确率为69% [7] - Wells Fargo分析师Mike Kaye于2025年5月2日维持持股观望评级，目标价从14美元下调至13美元，该分析师准确率为60% [7] - 公司于10月6日宣布Kevin Ryan将加入公司，担任高级董事总经理兼首席战略官 [7] KKR Real Estate Finance Trust Inc (KREF) 分析 - 股息收益率为11.64% [7] - JP Morgan分析师Richard Shane于2025年4月16日维持增持评级，目标价从11.5美元下调至9.5美元，该分析师准确率为65% [7] - Keefe, Bruyette & Woods分析师Jade Rahmani于2025年1月14日维持跑赢大市评级，目标价从13美元下调至12.25美元，该分析师准确率为67% [7] - 公司将于10月21日周二收盘后公布第三季度财务业绩 [7] Western Union Co (WU) 分析 - 股息收益率为11.55% [7] - Keefe, Bruyette & Woods分析师Sanjay Sakhrani于2025年10月1日维持与大市同步评级，目标价从10美元下调至9美元，该分析师准确率为62% [7] - Barclays分析师Ramsey El-Assal于2025年7月31日维持减持评级，目标价从10美元下调至8美元，该分析师准确率为63% [7] - 公司将于10月23日公布第三季度业绩 [7]

文章核心观点 - 在市场动荡和不确定时期，许多投资者转向高股息收益股票，这些公司通常拥有高自由现金流并以高股息支付回馈股东 [1] - 文章重点介绍了金融板块中三只由最精准分析师覆盖的高收益股票：PennyMac Mortgage Investment Trust、KKR Real Estate Finance Trust Inc 和 Western Union Co [2][3][4][5] 分析师评级与目标价调整 - **PennyMac Mortgage Investment Trust (PMT)** - Keefe, Bruyette & Woods 分析师 Bose George 于 2025年7月25日 将评级从跑赢大市下调至与大市同步，目标价从14.5美元下调至13.5美元，准确率为69% [7] - Wells Fargo 分析师 Mike Kaye 于 2025年5月2日 维持持股观望评级，目标价从14美元下调至13美元，准确率为60% [7] - **KKR Real Estate Finance Trust Inc (KREF)** - JP Morgan 分析师 Richard Shane 于 2025年4月16日 维持增持评级，目标价从11.5美元下调至9.5美元，准确率为65% [7] - Keefe, Bruyette & Woods 分析师 Jade Rahmani 于 2025年1月14日 维持跑赢大市评级，目标价从13美元下调至12.25美元，准确率为67% [7] - **Western Union Co (WU)** - Keefe, Bruyette & Woods 分析师 Sanjay Sakhrani 于 2025年10月1日 维持与大市同步评级，目标价从10美元下调至9美元，准确率为62% [7] - Barclays 分析师 Ramsey El-Assal 于 2025年7月31日 维持减持评级，目标价从10美元下调至8美元，准确率为63% [7] 公司股息收益率 - PennyMac Mortgage Investment Trust 的股息收益率为13.50% [7] - KKR Real Estate Finance Trust Inc 的股息收益率为11.64% [7] - Western Union Co 的股息收益率为11.55% [7] 公司近期动态 - PennyMac Mortgage Investment Trust 于10月6日宣布 Kevin Ryan 将加入公司，担任高级董事总经理兼首席战略官 [7] - KKR Real Estate Finance Trust Inc 计划于10月21日周二收盘后公布第三季度财务业绩 [7] - Western Union Co 计划于10月23日公布第三季度业绩 [7]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第二季度GAAP净亏损3500万美元，即每股亏损0.53美元 [3] - 截至2025年6月30日，每股账面价值为13.84美元 [3] - 可分配亏损300万美元，主要因接管西好莱坞房产 [3] - 实现损失前，可分配收益为1600万美元，即每股0.24美元 [4] - 第二季度支付每股0.25美元现金股息 [4] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 本季度新增贷款发放额为2.11亿美元，由两笔以工业和多户住宅物业为抵押的贷款组成 [7] - 有两笔全额还款和六笔部分还款，总计4.5亿美元 [7] - 预计下半年将有近10亿美元的增量还款 [7] B Pieces投资业务 - 本季度完成一笔B Pieces投资，该投资组合由34笔低杠杆固定利率的首笔抵押贷款组成，在物业类型和地理位置上实现了多元化 [9] REO资产处置业务 - 4月接管西好莱坞多户住宅贷款，记录可分配收益损失2000万美元，略好于CECL准备金 [11] - 正在推进罗利多户住宅物业的替代止赎转让，预计第三季度完成，届时将把约1500万美元的CECL准备金转为已实现损失 [12] - 山景城加州办公室市场从资本市场和租户需求角度均有显著改善，正积极响应租户提案请求，继续将租赁定位为单一用户 [12] - 波特兰俄勒冈州在本季度完成一块土地的出售，将开发为多类型音乐会场地，同时正在努力完成400多万平方英尺混合用途空间的开发权审批，为机会性出售更多开发地块和回流资本创造途径 [13] - 费城在第二季度将车库出售给私人停车运营商，售价略高于账面价值，办公室物业继续专注于留住租户和提高入住率，并愿意在合适的基础上出售该物业 [14] 股票回购业务 - 第二季度回购2000万美元KREF股票，加权平均价格为9.21美元 [15] - 过去三个季度回购近4000万美元普通股，相当于每股账面价值增加约0.25美元 [15] - 自回购计划启动以来，已回购1.37亿美元KREF普通股 [15] 各个市场数据和关键指标变化 房地产信贷市场 - 交易活动和贷款需求已从最初关税公告带来的波动中恢复，贷款管道机会众多，接近创纪录水平 [5] - 竞争回归，大多数贷款机构活跃于市场，利差已压缩至关税公告前的水平 [5][21] - 商业银行为KREF提供了有吸引力的非按市值计价和匹配期限的借款利率 [6] 各物业市场 - 大多数物业类型基本面保持健康，建筑开工量显著下降，可能导致未来几年租金增长更强 [6] - 生命科学领域，截至第二季度占比12%，由位于波士顿和南旧金山前两大生命科学都市统计区的六项资产组成，其中60%为新建和专门建造的物业，目标客户为大型制药租户，受行业周期性问题影响较小 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 地理上多元化投资组合，进入欧洲市场，预计年底前在该地区有新的贷款发放 [7][8] - 通过CMBS投资增加投资组合的久期，希望B Pieces投资成为更稳定的投资组成部分 [7][53] - 继续评估资本在股票回购和贷款发放之间的分配 [15] 行业竞争 - 房地产信贷市场竞争激烈，所有资金池都在积极参与，但市场机会仍然丰富 [5][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 房地产信贷市场交易活动和贷款需求已从波动中恢复，贷款管道机会众多，竞争虽回归但贷款机会仍具吸引力，大多数物业类型基本面健康，建筑开工量下降可能带来租金增长 [5][6] - 预计下半年有近10亿美元的增量还款，将积极进行新的贷款发放以替代大部分还款，同时会关注杠杆率 [7][25] - 对于2026年和2027年的到期贷款墙，预计很多贷款会提前还款或延长，信用问题会减少，更多取决于物业类型和具体资产情况 [32][33] - 随着市场活跃和融资可用性增加，借款人会利用机会提前融资并持有资产，等待市场基本面改善 [33][34] - 认为B Pieces投资市场有良好的风险回报，可作为投资组合的多元化和久期管理工具，希望其成为更稳定的投资组成部分 [53][54][58] - 对生命科学和办公室等市场的高质量房地产资产有信心，认为随着租户回归和供应下降，资产价值有望恢复 [67][69] 其他重要信息 - 公司在电话会议中提及某些非GAAP财务指标，这些指标已在收益报告和补充演示中与GAAP数据进行了调整，可在公司网站的投资者关系部分获取 [2] - 电话会议包含前瞻性陈述，不保证未来事件或表现，相关警示因素可参考最近提交的10 - Q报告 [3] 问答环节所有提问和回答 问题1: 市场上能实现的ROE水平，以及贷款利差和全收益率情况 - 公司贷款管道规模庞大，每周超过300亿美元，涵盖美国和欧洲市场以及各类资金池 [19] - 市场竞争激烈，利差已压缩至关税公告前的水平，过渡性贷款市场利差约在265个基点左右，本季度完成的两笔交易利差在240个基点左右 [21][22] - ROE水平与以往贷款业务相似，在11% - 13%之间，本季度完成的两笔交易ROE约为12% [24] 问题2: 下半年的贷款发放预期，以及即将到期贷款的处理计划 - 公司将努力用新贷款发放替代下半年预计的10亿美元还款，但会注意控制杠杆率 [25][26] - 近期除纽约的一处工业物业外，没有特别关注的即将到期贷款 [27] 问题3: 如何看待2026年20亿美元到期贷款墙 - 很多贷款会提前还款，市场活跃和融资可用性增加使借款人会提前融资并持有资产，等待市场基本面改善 [32][33][34] - 2027年的到期贷款很多会提前到2026年，预计信用问题会减少，更多取决于物业类型和具体资产情况 [33][35][36] 问题4: 融资是针对外部借款人还是现有贷款，以及融资和展期的区别 - 目前看到的融资大多是新的信贷和资产，为自有投资组合进行再融资的情况很少 [39] - 偶尔会提供新条款的贷款，但属于孤立情况 [40] 问题5: 贷款组合能否恢复到70亿美元的水平 - 公司不设定具体的贷款组合目标，而是根据资本分配和杠杆水平进行决策 [46] - CMBS投资、股票回购和REO资产的资金占用会影响贷款组合规模，但随着REO资产的资本回流，有机会重新投入新贷款 [47][48][49] - 下半年预计会缩小新贷款发放与还款之间的差距，使贷款组合水平略有提高 [50] 问题6: B Pieces投资是机会性投资还是核心投资 - 公司希望B Pieces投资成为更稳定的投资组成部分，在该市场有强大的地位，自2017年风险保留制度实施以来一直是重要参与者 [53][54] - 该市场机会相对稳定，回报波动性较小，公司会根据相对价值进行投资决策 [54][55] 问题7: B Pieces投资的ROE是否高于100%的过桥贷款组合 - B Pieces投资的总回报或IRR略高于贷款业务 [57] - 投资B Pieces的主要原因是其良好的风险回报、多元化作用和久期管理功能，可降低投资组合的周期性风险 [58][59] 问题8: 波士顿生命科学贷款的解决方案，以及其他五笔生命科学贷款的情况 - 波士顿资产的解决方案仍在与借款人讨论中，下次财报电话会议会提供最新进展 [64][65] - 其他五笔生命科学贷款中，有三笔是新建的专门物业，目前状况良好，市场虽具挑战性，但已出现一些积极迹象，租户开始回归 [66][67] 问题9: 对同行进入净租赁房地产市场的看法，以及公司是否会考虑 - 认为同行增加新的投资类型对行业有积极影响，可使行业更具活力，吸引更多投资者 [72] - 公司在其他房地产业务中有过净租赁业务经验，但仍在评估是否适合KREF，目前没有近期计划 [73][74] 问题10: 4亿美元REO投资组合资本回流的时间安排 - 山景城办公室物业需耐心等待合适的租户和交易，市场正在复苏，但时间不确定 [78][79][80] - 西好莱坞物业将在第三季度开始出售公寓单元，未来一年逐步回流资本 [81] - 波特兰物业预计明年开始出售开发地块，回流资本，但不会一次性出售 [81][82] - 西雅图物业租赁情况不如山景城，需要更多时间，具体情况待定 [82][83] - 费城物业若能达成几笔租赁交易，可能会短期内出售 [83][84] - 罗利多户住宅物业预计持有12 - 18个月，进行小额增值业务后出售 [84][85]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第二季度，公司GAAP净亏损3500万美元，即每股负0.53美元 [3] - 截至2025年6月30日，每股账面价值为13.84美元 [3] - 该季度可分配亏损300万美元，主要因收购西好莱坞房产 [3] - 实现亏损前，可分配收益为1600万美元，即每股0.24美元 [4] - 第二季度支付每股0.25美元的现金股息 [4] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 本季度新增贷款2.11亿美元，由两笔工业和多户家庭房产担保贷款组成 [7] - 有两笔全额还款和六笔部分还款，总计4.5亿美元 [7] - 预计下半年有近10亿美元的增量还款 [7] 不良资产处置业务 - 4月取得西好莱坞多户家庭贷款所有权，记录了2000万美元的可分配收益损失，略好于CECL储备 [11] - 对评级为5的罗利多户家庭房产进行以物抵债，预计第三季度完成，届时将约1500万美元的CECL储备转为实际损失 [12] 不动产投资业务 - 本季度完成一笔BPs投资，该投资池由34笔低杠杆固定利率首笔抵押贷款组成，分布在不同房产类型和地区 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 房地产信贷市场交易活动和贷款需求从最初关税公告的波动中恢复，贷款管道机会丰富，接近创纪录水平 [5] - 市场竞争激烈，大多数贷款机构活跃，利差压缩至关税公告前水平 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 地理上多元化投资组合至欧洲，预计年底前在该地区有新的贷款发放 [7] - 通过CMBS投资增加投资期限，本季度完成一笔BPs投资 [8] - 持续评估资本在股票回购和贷款发放之间的分配 [15] 行业竞争 - 房地产信贷市场竞争激烈，各类资本都在积极参与，但公司认为贷款机会仍有吸引力，主要因可按重置价值放贷，且低于重置成本 [6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 房地产信贷市场交易和贷款需求恢复，基本面健康，建设开工减少，未来几年租金增长可能增强 [5][6] - 商业银行增加参与度，公司可按有吸引力的利率借款，且无需按市值计价和匹配期限 [6] - 预计随着市场改善，贷款到期时的信贷问题会减少，更多是与特定房产类型或资产相关 [34] - 公司流动性充足，处于有利地位，将继续积极管理投资组合以实现股东价值最大化 [16] 其他重要信息 - 公司在第二季度回购了2000万美元的KREF股票，加权平均价格为9.21美元；过去三个季度回购了近4000万美元的普通股，每股账面价值增加约0.25美元；自回购计划启动以来，已回购1.37亿美元的KREF普通股 [15] - 季度末公司拥有7.57亿美元的流动性，包括1.08亿美元现金和6.2亿美元未动用的公司循环信贷额度 [16] - 公司REO投资组合代表约3.52亿美元的预估股权，即每股5.34美元 [14] 问答环节所有提问和回答 问题1: 公司在市场中能实现的ROE水平及贷款利差、全收益率情况 - 市场机会丰富，每周可操作的管道规模超300亿美元，涵盖美国和欧洲，涉及多种资本池 [20] - 市场竞争激烈，利差压缩至关税公告前水平，过渡性贷款利差约在265个基点左右，本季度完成的两笔交易利差约240个基点 [22][23] - ROE在紧端约为11%多，范围可到13%多，本季度完成的两笔交易ROE约为12% [25] 问题2: 下半年的新增贷款预期及即将到期贷款情况 - 试图用新增贷款匹配还款，若有10亿美元还款，将积极发放贷款以替代大部分还款，但会关注杠杆比率 [26] - 近期到期贷款方面，除纽约一处工业房产外，暂无其他特别关注的到期贷款 [27] 问题3: 如何看待2026年和2027年的贷款到期高峰 - 很多贷款会提前还款，市场活跃且融资可用，借款人会利用机会争取更多时间持有资产 [31][32] - 预计到期时的信贷问题会减少，更多问题与特定房产或资产相关，而非到期日期本身 [34] 问题4: 管道中的再融资是针对外部借款人还是现有贷款，再融资与展期的标准有何不同 - 管道中的再融资主要是新的信贷和资产，对自身投资组合的再融资很少，有个别情况会提供新条款的贷款 [39][40] 问题5: 贷款组合能否增长至接近7亿美元水平 - 不设定具体目标，而是根据资本分配和杠杆水平考虑 [46] - 投资CMBS会影响贷款组合规模，股票回购会使贷款组合收缩，但不良资产处置回收资本后可重新投资于新贷款 [47][48] - 目前处于目标杠杆水平，下半年预计缩小新增贷款与还款的差距，贷款组合可能略有增长 [49][50] 问题6: 如何看待B pieces投资，是否会成为核心业务 - 希望将其发展为更稳定的投资业务，公司在该市场有强大地位，自2017年风险保留制度实施以来一直是主要参与者 [53][54] - 该市场相对稳定，回报波动较小，公司希望持续参与，但会根据相对价值决策 [54][55] 问题7: CMBS投资的ROE与100%过桥贷款组合相比是否对股东更有利 - 与部分贷款相比，CMBS投资的总回报或IRR略高，但投资该业务主要是因为风险回报好、可分散投资和增加投资期限 [57][58] 问题8: 波士顿生命科学贷款的解决方案及其他生命科学贷款的情况 - 波士顿资产的解决方案仍在讨论中，将在下一次财报电话会议更新进展 [64][65] - 其他生命科学贷款中，部分已修改，一些是新建资产且位置好、赞助商强，虽市场有挑战，但已看到一些积极迹象 [66][67] 问题9: 如何看待同行进入净租赁市场，公司是否会考虑 - 认为同行增加新投资对行业是积极的，可使行业更稳健，吸引更多股东 [73] - 公司在其他房地产业务中有过净租赁投资，目前仍在评估是否适合KREF，会持续关注 [74][75] 问题10: 4亿美元REO投资组合的资本回笼时间 - 山景城的校园办公楼会耐心寻找合适租户，时间不确定 [80][82] - 西好莱坞将在第三季度开始出售公寓，未来一年左右逐步回笼资金 [83] - 波特兰预计明年开始出售开发地块，回笼资金 [83][84] - 西雅图的多租户资产租赁情况不如山景城，时间待定 [84][85] - 费城的办公楼若能完成几笔租赁，可能短期内出售 [85][86] - 罗利的多户家庭房产预计持有12 - 18个月，投入资金后退出 [86][87]

业绩总结 - 2025年第二季度每股净亏损为0.53美元，其中包括5000万美元的CECL准备金，相当于每股0.74美元[9] - 2025年第二季度可分配亏损为每股0.04美元，包括2000万美元的实现亏损，相当于每股0.30美元[9] - 2025年第二季度的净收入（损失）为(30,573)千美元，较2024年同期的25,528千美元下降219.9%[64] - 2025年第二季度的每股普通股基本和稀释净收入（损失）为(0.53)美元，较2024年同期的0.29美元下降282.8%[65] - 2025年第二季度的净利息收入为30,171千美元，较2024年同期的40,433千美元下降25.5%[64] 用户数据 - 截至2025年6月30日，每股账面价值为13.84美元，其中包括1.74亿美元的CECL准备金，相当于每股2.64美元[9] - 2025年6月30日的加权平均普通股流通股数为67,191,309股，较2024年同期的69,423,244股下降3.2%[65] 贷款和融资情况 - 贷款组合总额为58亿美元，主要为高级贷款，未杠杆的加权平均收益率为7.6%[9] - 2025年第二季度发放和融资的浮动利率贷款分别为2.11亿美元和2.10亿美元[9] - KREF的加权平均贷款价值比（LTV）为66%[22] - KREF的贷款组合中，81%的贷款风险评级为3[22] - KREF的融资总额为82亿美元，其中未提取的融资能力为32亿美元[34] 资产和流动性 - KREF的可用流动性为7.57亿美元，包括1.08亿美元现金和6.20亿美元未提取的企业循环信贷额度[9] - 2025年6月30日的总资产为67.55亿美元，较2024年12月31日的63.50亿美元增长6.4%[63] - 2025年6月30日的总负债为54.62亿美元，较2024年12月31日的49.52亿美元增长22.5%[63] - 2025年6月30日的净资产为12.93亿美元，较2024年12月31日的13.99亿美元下降7.6%[63] 其他财务指标 - 2025年第二季度的加权平均票息为3.1%[50] - 2025年第二季度的加权平均贷款到期时间为1.9年[57] - 2025年第二季度的信用损失准备金净额为49,848千美元，较2024年同期的4,545千美元增长1,000.0%[65] - 2025年第二季度共回购200万股，平均回购价格为每股9.21美元，总计2000万美元[9] - 2025年第二季度每股分红为0.25美元，分红收益率为7.2%[13] 市场和资产分布 - KREF的贷款组合中，100%的贷款敞口位于前两个生命科学市场[24] - KREF的房地产资产中，办公物业占比30%[31] - KREF的生命科学资产占其贷款组合的19%[39] - 2025年第二季度投资组合总额为66.36亿美元，较上季度增长7.5%[50] - 商业房地产贷款净额为56.06亿美元，较2024年12月31日的57.72亿美元下降2.9%[63]

公司业绩表现 - 公司季度每股亏损0.53美元 远低于Zacks共识预期的0.16美元亏损 去年同期为每股盈利0.4美元 [1] - 季度业绩意外率为-231.25% 上一季度实际亏损0.15美元 预期为盈利0.17美元 意外率-188.24% [1] - 过去四个季度中 公司有两次超过共识EPS预期 [2] - 季度收入3017万美元 低于共识预期2.55% 去年同期收入4043万美元 [2] 市场表现与预期 - 公司股价年初至今下跌12.1% 同期标普500指数上涨7.2% [3] - 当前共识预期显示 下季度EPS为0.12美元 收入2992万美元 本财年EPS为0.33美元 收入1.2186亿美元 [7] - 业绩公布前 公司盈利预期修正趋势向好 获得Zacks评级2级(买入) [6] 行业比较 - 所属REIT和股权信托行业在Zacks行业排名中位列前38% 行业前50%表现是后50%的两倍以上 [8] - 同业公司Ellington Credit预计季度EPS为0.21美元 同比下降41.7% 收入968万美元 同比上升148.2% [9]

财务数据关键指标变化 - 截至2025年6月30日，公司总资产为67.55272亿美元，较2024年12月31日的63.50398亿美元增长约6.37%[16] - 截至2025年6月30日，公司总负债为54.6213亿美元，较2024年12月31日的49.51519亿美元增长约10.31%[16] - 截至2025年6月30日，公司股东权益为12.93142亿美元，较2024年12月31日的13.98879亿美元下降约7.56%[16] - 2025年第二季度，公司净利息收入为3017.1万美元，较2024年同期的4043.3万美元下降约25.38%[18] - 2025年上半年，公司净利息收入为6151.2万美元，较2024年同期的7957.7万美元下降约22.69%[18] - 2025年第二季度，公司总其他收入为570万美元，较2024年同期的722万美元下降约21.05%[18] - 2025年上半年，公司总其他收入为957.5万美元，较2024年同期的1483.5万美元下降约35.46%[18] - 2025年第二季度，公司总运营费用为6644.4万美元，较2024年同期的2205.4万美元增长约201.28%[18] - 2025年上半年，公司总运营费用为1.07409亿美元，较2024年同期的7220.1万美元增长约48.76%[18] - 2025年第二季度，公司归属于普通股股东的净亏损为3542.5万美元，而2024年同期为净利润2022.3万美元[18] - 2025年上半年净亏损3632.2万美元，2024年同期净利润2209.9万美元[26] - 2025年上半年经营活动提供净现金3704.3万美元，2024年同期为6513.1万美元[26] - 2025年上半年投资活动提供净现金1621.3万美元，2024年同期为46476.9万美元[26] - 2025年上半年融资活动使用净现金4984.3万美元，2024年同期为56554万美元[26] - 截至2025年6月30日，现金、现金等价物和受限现金期末余额为1.0996亿美元，2024年同期为1.12673亿美元[26] - 2025年上半年支付利息现金1.65526亿美元，2024年同期为2.15524亿美元[27] - 2025年上半年支付所得税现金1000美元，2024年同期为21.6万美元[27] - 2024年回购并注销普通股88.91万股，减少股东权益9831万美元[20] - 2025年回购并注销普通股217.0904万股，减少股东权益20064万美元[20] - 2024年A类优先股股息为每股0.41美元，共减少股东权益5326万美元[20][22] - 2025年A类优先股股息为每股0.41美元，共减少股东权益5326万美元[20] - 2025年上半年贷款组合摊销成本从588862.2万美元变为577713.8万美元，信用损失准备从117103万美元变为171591万美元，账面价值从577151.9万美元变为560554.7万美元[119] - 截至2025年6月30日，信用损失准备金为1.739亿美元，2025年前六个月当前预期信用损失（CECL）拨备为7470万美元[131] - 截至2024年6月30日，信用损失准备金为1.145亿美元，2024年前六个月CECL拨备为3780万美元[136] - 截至2025年6月30日和2024年12月31日，“商业房地产贷款，持有待投资，净额”中分别包含960万美元和730万美元未摊销的发起折扣和递延费用[120] - 截至2025年6月30日和2024年12月31日，公司有担保融资安排的未偿本金分别为2,954,992,000美元和2,798,674,000美元，加权平均融资成本分别为6.4%和未提及[152] - 2025年上半年，有担保融资协议账面价值变动：期初余额2,798,674,000美元，借款1,003,275,000美元，还款853,178,000美元等，期末余额2,948,247,000美元[160] - 截至2025年6月30日和2024年12月31日，与单个或一组相关交易对手风险敞口超股东权益10%的回购协议中，净交易对手风险敞口分别为633,731,000美元和599,813,000美元，占股东权益比例分别为51.1%和44.5%[157] - 截至2025年6月30日，公司商业房地产贷款持有额为18.0143亿美元，较2024年12月31日的21.23347亿美元有所下降[169] - 2025年第二季度CLO净利息收入为1.196亿美元，上半年为2.3873亿美元，较2024年同期有所下降[169] - 2025年上半年普通股股息总计3337.5万美元，A系列优先股股息总计1065.2万美元[197] 各条业务线表现 - 截至2025年6月30日，高级贷款未偿本金为579098.4万美元，摊销成本为577713.8万美元，账面价值为560554.7万美元，贷款数量53笔，占比98.7%，加权平均票面利率7.4%，加权平均期限1.9年[116] - 截至2024年12月31日，高级贷款未偿本金为590016.3万美元，摊销成本为588862.2万美元，账面价值为577151.9万美元，贷款数量51笔，占比98.6%，加权平均票面利率7.5%，加权平均期限2.0年[116] - 2024年6月，公司修改一笔3750万美元夹层办公贷款，重组为1250万美元高级夹层票据和2500万美元次级夹层票据，均于2024年6月注销[122] - 2024年12月，公司修改一笔10320万美元高级生命科学贷款，还款1310万美元后，重组为8910万美元承诺高级抵押贷款和3590万美元次级票据，次级票据于2024年12月注销[123][124] - 截至2025年6月30日，风险评级2的贷款3笔，账面价值465122万美元，占未偿本金8%；风险评级3的贷款45笔，账面价值467083.7万美元，占未偿本金81%；风险评级4的贷款2笔，账面价值202357万美元，占未偿本金3%；风险评级5的贷款3笔，账面价值438822万美元，占未偿本金8%[126] - 截至2024年12月31日，风险评级3的贷款47笔，账面价值539333.3万美元，占未偿本金92%；风险评级4的贷款2笔，账面价值193687万美元，占未偿本金3%；风险评级5的贷款2笔，账面价值301602万美元，占未偿本金5%[126] - 截至2025年6月30日和2024年12月31日，公司贷款组合加权平均风险评级均为3.1[127] - 2025年上半年贷款组合按年份的摊销成本分别为：2025年51701.5万美元、2024年8304.6万美元、2023年20577.7万美元、2022年154451.4万美元、2021年305229.8万美元、之前37448.8万美元[128] - 2025年6月30日，位于明尼阿波利斯的风险评级5级高级写字楼贷款未偿本金余额1.944亿美元，未使用承诺额500万美元，摊销成本1.901亿美元[132] - 2025年6月30日，位于罗利的风险评级5级高级多户住宅贷款未偿本金余额和摊销成本8550万美元，未使用承诺额620万美元[133] - 2025年6月30日，位于波士顿的风险评级5级高级生命科学贷款未偿本金余额和摊销成本1.632亿美元，未使用承诺额290万美元[134] - 2025年6月，公司出售波特兰部分物业获600万美元，实现收益70万美元[139] - 2025年5月，公司出售费城部分物业组合获2530万美元，实现收益50万美元[143] - 2025年4月，公司获得西好莱坞多户住宅物业所有权，确认贷款核销2040万美元[144] - 2025年6月30日，CLO抵押资产总加权平均未偿本金为14.47874亿美元，总成本为6.0%，未偿本金总额为18.05124亿美元[167] - 截至2025年6月30日，公司CMBS B - 类债券未偿本金余额为1950万美元，估计公允价值为900万美元[175] - 截至2025年6月30日，合并CMBS信托资产公允价值为4.92037亿美元，负债公允价值为4.82974亿美元[177] - 2025年6月30日，公司其他资产总计1730.2万美元，其他负债总计1061.2万美元[179] 各地区表现 - 2025年6月30日，商业房地产贷款抵押品地理分布中，加利福尼亚占比15.6%，得克萨斯占14.2%[136] 管理层讨论和指引 - 公司将那些通过多数股权或投票权控制的实体，或管理层确定为可变利益实体（VIE）的主要受益人的实体进行合并[39] - 公司持有合并的CMBS信托中的非投资级和未评级次级档，包括控制级，管理层认定公司为主要受益人，因此合并这些CMBS信托[44] - 公司将商业房地产贷款视为公允价值层次中的3级资产，每季度聘请独立估值公司估计其公允价值[59] - 公司将合并CMBS信托的金融资产和负债归类为公允价值层次中的3级，并选择以公允价值计量[60] - 公司估计CLO负债公允价值时，若与独立估值公司价格不一致会进行询问，若仍有分歧会采用非约束性经纪人报价[61][62] - 公司从2024年第二季度开始使用加权平均剩余期限（WARM）方法估计CECL准备金[72] - 公司确定CECL准备金时考虑历史损失经验、预期还款时间、宏观经济环境等因素，历史损失率主要基于第三方提供的自1998年以来的CMBS数据库[74] - 对于可能进行抵押品止赎的抵押依赖贷款，公司根据抵押品公允价值与贷款摊余成本的差额计量预期损失；对于不太可能进行止赎的抵押依赖贷款，采用实用权宜方法估计预期损失[75] - 公司将无法持有或打算出售的商业房地产贷款分类为待售，按摊余成本或公允价值孰低计量[77] - 公司通过止赎或代替止赎的契约获得违约贷款的抵押品时，将其确认为房地产资产，按公允价值计量[78] - 除土地外，持有用于投资的房地产资产按直线法在建筑物最长40年、土地和建筑物改良最长15年以及租赁无形资产剩余租赁期限内折旧或摊销[79] - 公司根据管理层意图和持有能力，将商业房地产贷款分为持有至到期投资和待售，持有至到期投资按摊余成本计量，待售按摊余成本或公允价值孰低计量[70][77] - 贷款本金或利息逾期90天以上，贷款将被置于非应计状态，除非贷款有充分担保且处于收款过程中[97] - 公司对商业房地产贷款按五级风险评级，从低到高为1 - 5级[99] - 公司对已发生的融资协议约定的合同利息进行费用化处理[104] - 公司将融资安排产生的递延融资成本资本化，并在各自预期期限内摊销[105] - 公司对一般和行政成本、管理和激励补偿等费用按发生情况处理[106] - 公司部分业务通过有限责任公司和应税房地产投资信托子公司开展，需缴纳州和地方所得税[107] - 公司按直线法在授予日公允价值基础上确认股票奖励的补偿成本[110] - 2024年11月FASB发布的ASU 2024 - 03指引于2027年年度报告对公司生效，公司正在评估其影响[114] - 公司需遵守有担保融资协议和循环信贷协议的贷款契约，如2024年9月30日至2026年6月30日利息收入与利息支出比率为1.3:1等[163] - 截至2025年6月30日和2024年12月31日，公司遵守金融债务契约[164] 其他没有覆盖的重要内容 - 截至2025年6月30日，KKR实益拥有10000001股公司普通股，占已发行普通股的15.2%[33] - 波特兰零售/再开发REO JV中，公司占90%权益，截至2025年6月30日，有7770万美元优先分配权[183] - 山景城办公室合资企业中，公司占68.9%权益[184] - 西雅图生命科学地产投资中，公司按74.6%经济权益采用权益法核算[185] - 截至2025年6月30日，公司持有RECOP I 3.5%的权益[186] - 2014年10月2日，公司董事会授权发行最多3.5亿股股票，包括3亿股普通股和5000万股优先股[188] - 截至2025年6月30日，已发行并流通的普通股为65676132股[189] - 2023年2月3日起的股票回购计划，可回购最多1亿美元普通股，已回购2980万美元，剩余6020万美元额度[190][191] - 2019年2月的“按市价发行股票”计划，可出售最多1亿美元普通股，截至2025年6月30日，剩余9320万美元额度[192][193] - 6.50% A系列累积可赎回优先股清算价格为3.278亿美元，每股25美元，股息率6.50% [194] - 2025年综合激励计划有275万股普通股可用于奖励，截至2025年6月30日未使用[200][201] - 截至20