公司基本信息 - 公司于2014年10月2日成立并开始运营，是一家专注于商业房地产信贷投资的房地产投资信托公司[31] - 公司由KKR的间接子公司管理，管理者有权获得管理费和激励补偿[33] - 公司将运营作为单一报告部门进行呈现[35] 宏观经济环境影响 - 2020年新冠疫情对全球商业活动和金融市场产生不利影响，扰乱全球供应链、增加失业率并冲击多个行业[38] - 2021年全球经济在经历挫折后开始重新开放，但公司无法预测疫苗使用情况、有效性及正常经济活动恢复时间[39] 财务数据关键指标变化 - 资产负债 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总资产分别为55.23339亿美元和49.65612亿美元[17] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总负债分别为42.96528亿美元和39.20206亿美元[17] - 2020年12月31日普通股数量为55,619,428股，股东权益为1,043,554美元[24] - 2021年3月31日普通股数量为55,619,428股，股东权益为1,050,816美元[24] - 2021年6月30日普通股数量为55,637,480股，股东权益为1,224,495美元[24] - 2019年12月31日公司股东权益为112.2018万美元，2020年3月31日为103.0198万美元，2020年6月30日为103.0228万美元[26] - 截至2021年6月30日，其他资产包括9980万美元贷款还款收益等[79] - 截至2021年6月30日，应付账款等负债包括180万美元应计费用等[80] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司需分别维持至少4720万美元和4260万美元的无限制现金及现金等价物以满足流动性契约[64] 财务数据关键指标变化 - 收入利润 - 2021年和2020年第二季度，公司净利息收入分别为4019.1万美元和3665.6万美元[21] - 2021年和2020年上半年，公司净利息收入分别为7757.4万美元和6865.3万美元[21] - 2021年和2020年第二季度，公司净收入分别为3107.7万美元和2892.5万美元[21] - 2021年和2020年上半年，公司净收入分别为6116.9万美元和 - 564.7万美元[21] - 2021年和2020年第二季度，归属于普通股股东的净收入分别为2926.4万美元和2859万美元[21] - 2021年和2020年上半年，归属于普通股股东的净收入分别为5844.8万美元和 - 657.4万美元[21] - 2021年和2020年第二季度，普通股基本每股净收入分别为0.53美元和0.52美元[21] - 2021年和2020年上半年，普通股基本每股净收入分别为1.05美元和 - 0.12美元[21] - 2021年3月净收入为29,894美元，6月为30,856美元[24] - 2021年上半年净收入为6.1169万美元，2020年上半年净亏损为5647美元[29] - 2021年上半年经营活动提供净现金5.8109万美元，2020年上半年为5.3042万美元[29] - 2021年上半年投资活动使用净现金60.4668万美元，2020年上半年为17.779万美元[29] - 2021年上半年融资活动提供净现金55.4899万美元，2020年上半年为18.4379万美元[29] - 2021年上半年现金及现金等价物增加8340美元，2020年上半年增加5.9631万美元[29] - 2021年上半年，信用损失转回带来210万美元净收益[128] - 2020年上半年，信用损失拨备为5390万美元[128] - 截至2021年6月30日，信用损失准备余额为5855.7万美元[128] - 截至2020年6月30日，信用损失准备余额为6426.7万美元[128] 财务数据关键指标变化 - 股权与股息 - 2021年发行A系列累积可赎回优先股6,900,000股，清算优先权为每股25美元，募集资金172,500美元[24] - 2021年A系列优先股股息每股0.27美元，共发放1,838美元[24] - 2021年普通股股息每股0.43美元，3月发放23,916美元，6月发放23,924美元[24] - 2021年3月特殊非投票优先股股息发放198美元，6月发放221美元[24] - 2021年6月董事会宣布普通股每股0.43美元股息[81] - 2021年4月董事会宣布6.50% A系列优先股每股0.27美元股息，年股息为每股1.625美元[81] - 2021年上半年普通股和特别投票优先股股息总额47840美元，2020年同期为47871美元；2021年A类优先股股息总额1838美元[185] - 2021年第二季度基本每股收益0.53美元，摊薄后每股收益0.52美元；上半年基本每股收益1.05美元，摊薄后每股收益1.05美元。2020年第二季度基本和摊薄后每股收益均为0.52美元；上半年基本和摊薄后每股亏损均为0.12美元[185] 财务数据关键指标变化 - 其他财务指标 - 2021年3月股票薪酬为1,994美元，6月为1,993美元[24] - 2021年3月可赎回优先股调整至赎回价值为 - 710美元，6月为246美元[24] - 截至2021年6月30日，公司将特殊非投票优先股（SNVPS）的账面价值调整至赎回价值230万美元，在2021年第二季度和上半年分别记录了 - 20万美元和50万美元的非现金赎回价值调整[47] - 截至2021年6月30日，将特殊非投票优先股账面价值调整至230万美元赎回价值[82] 业务线数据关键指标变化 - 贷款业务 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，持有投资用途的高级贷款本金分别为52.24467亿美元和47.79367亿美元，加权平均票面利率分别为4.6%和4.7%[112] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，夹层及其他贷款本金分别为1.13332亿美元和0.90329亿美元，加权平均票面利率分别为11.1%和12.6%[112] - 2021年上半年，贷款组合新增净发放和未来资金11.19158亿美元，销售和还款所得款项6.65696亿美元[117] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，“商业房地产贷款，持有投资，净额”中未摊销的递延贷款费用和折扣分别为2520万美元和2050万美元[119] - 2021年3月和6月止三个月和六个月，公司分别确认净加速费用收入110万美元和210万美元；2020年同期分别为10万美元和30万美元[119] - 截至2021年6月30日，与贷款修改相关的未偿还实物支付利息总额为280万美元[120] - 2021年第一季度，公司修改一笔酒店贷款，本金偿还1000万美元，支付未偿还实物支付利息160万美元，该贷款风险评级从4级升至3级[121] - 截至2021年6月30日，该酒店贷款未偿还本金余额和摊余成本分别为1.3亿美元和1.299亿美元[121] - 2020年第四季度，公司修改一笔高级零售贷款，本金余额和摊余成本分别为1.096亿美元[122] - 截至2021年6月30日，贷款组合净账面价值为52.50489亿美元，总贷款敞口为55.82308亿美元[124] - 截至2020年12月31日，贷款组合净账面价值为47.84733亿美元，总贷款敞口为49.62120亿美元[124] - 截至2021年6月30日，公司贷款组合平均风险评级为3.1[125] - 截至2021年6月30日，贷款抵押品地理分布中纽约占比12.6% [129] - 截至2021年6月30日，贷款抵押品物业类型中多户住宅占比51.7% [129] - 截至2021年6月30日，公司商业房地产贷款未来资金需求为8.477亿美元[198] 业务线数据关键指标变化 - 融资业务 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司债务融资安排的总最大额度分别为3875000千美元和1627485千美元，加权平均融资成本为2.1%[133] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，回购协议下抵押品未借入的未偿本金百分比（平均“ haircut”）分别为38.9%和36.7%；若按最大获批借款额计算，分别为30.8%和34.8%[135] - 截至2021年6月30日，富国银行、摩根士丹利和定期贷款协议的净对手方风险敞口占股东权益的百分比分别为30.6%、13.0%和18.8%，总计62.4%；2020年12月31日，富国银行和定期贷款协议分别为18.9%和20.5%，总计39.4%[136] - 2018年4月公司签订初始借款额度200000千美元的定期贷款融资协议，同年10月增至1000000千美元，截至2021年6月30日和2020年12月31日加权平均利差为1.6%[139] - 截至2021年6月30日，定期贷款融资协议下抵押资产未偿本金为1195821千美元，融资提供金额为992777千美元，加权平均期限至2024年5月[140] - 截至2020年12月31日，定期贷款融资协议下抵押资产未偿本金为1155378千美元，融资提供金额为947262千美元，加权平均期限至2024年1月[142] - 截至2021年6月30日，富国银行回购协议未偿本金498276千美元，摩根士丹利为448562千美元，高盛为100754千美元[133] - 截至2021年6月30日，定期贷款协议初始买方持有总承诺的22.2%，借款利息为1个月伦敦银行同业拆借利率加1.90%的利差[135] - 2020年3月公司与美国汇丰银行签订500000千美元的贷款和担保协议，2023年3月到期[135] - 2018年12月公司签订的循环信贷协议借款能力截至2021年6月30日增至335000千美元，当前到期日为2023年12月[135] - 截至2021年6月30日，公司有担保融资协议账面价值为2996564000美元，较2020年12月31日的2574747000美元有变化，期间有1014306000美元的本金借款和595262000美元的本金偿还/销售[143] - 截至2021年6月30日，公司有担保融资协议、定期贷款融资和其他合并债务义务的合同到期情况为：2021年到期759429000美元，2022年到期1404397000美元，2023年到期549992000美元，2024年到期191825000美元，之后到期94725000美元[143] - 公司需遵守多项财务契约，如利息收入与利息费用比率为1.5:1，最低合并有形净资产为股权发行和资本贡献现金收益的75%或最高约10.05亿美元，现金流动性为1000万美元或追索债务的5%中的较大值，总债务为总资产的83.3%，截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司均遵守财务债务契约[144] - 2021年3月和6月，公司分别偿还4000万美元和4300万美元的未偿CLO债务[146] - 截至2021年6月30日，KREF 2018 - FL1的抵押资产本金为957000000美元，融资提供金额为767000000美元；截至2020年12月31日，抵押资产本金为1000000000美元，融资提供金额为810000000美元[147] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，通过CLO融资的公司贷款中100%为浮动利率贷款，抵押资产分别占公司商业房地产贷款本金的16.8%和20.5%[147] - 2020年9月，公司签订3亿美元有担保定期贷款，价格为97.5%，年利率为LIBOR加4.75%，有1%的LIBOR下限，部分摊销，每年1%的本金余额按季度分期偿还，2027年9月1日到期，总成本为LIBOR加5.3%[151][152] - 2018年5月，公司发行1.4375亿美元可转换票据，年利率6.125%，2023年5月15日到期，初始转换率为每1000美元本金43.9386股普通股，初始转换价格约为每股22.76美元，总成本为6.92%[155][156][157] - 2021年第二季度和上半年，可转换票据的总利息费用分别为2546000美元和5089000美元；截至2021年6月30日和2020年12

业绩总结 - KKR在2021年第一季度的净收入为2920万美元，摊薄每股净收入为0.52美元[59] - 2021年第一季度的可分配收益为3040万美元，摊薄每股可分配收益为0.55美元[59] - 2021年第一季度的股息收益率为9.1%[56] - 2021年第一季度的净利息收入为37383千美元，较2020年第四季度增长5.9%[69] - 2021年第一季度的总运营费用为8399千美元，较2020年第四季度增长27.2%[69] 用户数据 - KKR的投资组合总额为53亿美元，其中98.8%为高级贷款，85%为多户住宅和办公楼[4] - KKR的房地产贷款组合为140亿美元，抵押品价值为230亿美元[13] - KKR的房地产股权资产价值约为150亿美元[14] - KKR的当前投资组合总额为54.3亿美元，其中99.9%为固定利率贷款[37] - KKR的贷款组合的利息支付收回率为97.1%[44] 未来展望 - KKR在过去12个月内筛选了623亿美元的融资机会，并成功发放了11亿美元的高级贷款，占筛选总额的2%[33] - KKR的贷款到期时间通常为2-3年，并提供延期选项[30] - KKR的投资策略集中在流动性强的市场，贷款对象为高质量的赞助商[29] 新产品和新技术研发 - KKR的投资策略包括主要针对过渡性物业的高级贷款，旨在利用KKR的品牌和行业知识[16] - KKR的管理团队包括多位具有丰富行业经验的高管，如首席执行官Matt Salem和总裁Patrick Mattson[19][23] 市场扩张和并购 - KKR的全球资产管理规模为3670亿美元[9] - KKR的房地产投资团队在8个国家的11个城市拥有约110名专职投资和资产管理专业人员[12] 负面信息 - 2021年第一季度的信用损失准备金净额为-1588千美元，较2020年第四季度有所改善[70] - 2021年第一季度的总其他收入为1156千美元，较2020年第四季度下降7.8%[69] 其他新策略和有价值的信息 - KKR的融资能力为61亿美元，其中76%为完全非市场标记融资[4] - KKR的当前流动性为5.71亿美元，包括2.09亿美元现金和3.35亿美元未提取的企业循环信贷额度[4] - KKR的总债务为24.21亿美元，债务与股本比率为2.1倍[59] - KKR持有27%的股份，管理约290亿美元的房地产资产[59]

业绩总结 - KKR房地产金融信托公司2021年第一季度净收入为2920万美元，每股摊薄收益为0.52美元，与2020年第四季度持平[2] - 可分配收益为3040万美元，每股摊薄收益为0.55美元，较2020年第四季度增长14.0%[3] - 2021年第一季度的净利息收入为37383千美元，较2020年同期增长16.9%[32] - 2021年第一季度的税前收入为30140千美元，而2020年同期为(34490)千美元，显示出盈利转变[32] - 2021年第一季度的净收入为30092千美元，较2020年同期显著改善[32] 用户数据 - 截至2021年3月31日，公司的流动性为571.1百万美元，其中包括209.3百万美元现金和335.0百万美元未提取的循环信贷额度[4] - 当前贷款组合为53亿美元，97.8%表现良好，平均风险评级为3.1[4] - 贷款组合中，公寓和办公贷款占85%，酒店和零售贷款占6%[4] 未来展望 - 2021年第一季度的利息支付收集率为97.1%[6] - 公司的可分配收益是评估其支付季度股息能力的关键指标[27] 新产品和新技术研发 - 2021年4月，公司发行了690万股6.5%的系列A可赎回优先股，净收益为1.671亿美元[16] 财务状况 - 截至2021年3月31日，公司现金及现金等价物为209,347千美元，较2020年12月31日增长88.8%[31] - 商业抵押贷款投资总额为5,026,920千美元，较2020年12月31日增长3.8%[31] - 公司的总资产为5,272,880千美元，较2020年12月31日增长6.2%[31] - 总负债为4,219,502千美元，较2020年12月31日增长7.6%[31] 负面信息 - 2021年第一季度的利息收入为64766千美元，较2020年同期下降8.5%[32] - 2021年第一季度的信用损失准备净额为(1588)千美元，而2020年同期为55274千美元，显示出信用风险的显著改善[32] 其他新策略 - 2021年第一季度的总运营费用为8399千美元，较2020年同期大幅下降87.0%[32] - 2021年第一季度的加权平均普通股流通股数为55,619,428股，较2020年同期减少3.0%[32]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度GAAP净收入为2920万美元，即每股0.52美元，其中包括160万美元的较低CECL拨备收益 [7] - 本季度可分配收益为3040万美元，即每股0.55美元，得益于投资组合的增长和资产的持续强劲表现 [7] - 截至2021年3月31日，每股账面价值增至18.89美元，其中包括每股1.06美元的CECL影响，而截至12月31日为18.76美元 [7] - 4月中旬，公司支付了第一季度每股0.43美元的现金股息，按昨日收盘价计算，股息年化收益率为8.7% [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度，公司发起了三笔贷款，总计5.35亿美元，包括两笔办公物业贷款和一笔多户住宅物业贷款 [13] - 过去一个季度的净资金超过3.3亿美元，截至3月31日，投资组合增长至超过53亿美元 [13] - 截至季度末，76%的资产融资完全按市值计价，剩余24%的余额始终受信用标记影响 [23] - 截至季度末，公司的债务与股权比率和总杠杆比率分别为2.1倍和3.7倍，发行优先股后，目前分别为1.7倍和3.1倍，但预计后续季度杠杆比率将回到第一季度的水平 [23][24] - 目前投资组合风险评级为3.11（五分制），与上一季度的加权平均风险评级一致 [25] - 89%的贷款现在风险评级为3或更好，高于第四季度的84% [26] - 约2%的投资组合风险评级为5，主要包括波特兰零售贷款 [27] - 第一季度收到约2.44亿美元的还款，预计下半年还款活动将增加 [28] - 目前，69%的贷款组合有至少1%的LIBOR下限，一半的贷款组合受至少1.65%的LIBOR下限约束 [29] - 新贷款的LIBOR下限正在重置为即期利率，通常约为10 - 15个基点 [30] - 本季度末，公司流动性状况强劲，超过5.7亿美元，其中包括2.09亿美元现金和3.35亿美元未提取的公司循环信贷额度 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 办公室市场受COVID影响，公司对办公室市场略显保守，将继续关注增长市场，对门户市场持谨慎态度 [15] - 纽约市场，多户住宅市场开始复苏，公寓价格企稳并略有上涨，优惠措施减少；办公室市场仍不确定，融资市场对办公室部门持谨慎态度；公寓库存贷款销售进展顺利 [49][50][51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于由顶级赞助商拥有的优质房地产贷款发起 [12] - 公司正在增加对生命科学和工业领域的关注和业务活动 [18] - 公司的投资组合主要由机构级房地产担保的较轻过渡性浮动利率高级贷款组成，其中85%为多户住宅和办公物业，酒店和零售占比仅为6% [19] - 行业竞争激烈，市场利差和收益率压缩，但公司的融资成本也在下降 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为，随着现有投资组合和嵌入式LIBOR下限的存在，未来几个季度收益可能会提高，但预计第三和第四季度会有大量还款，之后收益将开始正常化 [12][36] - 公司对当前市场机会感到兴奋，认为房地产市场在低利率环境下具有吸引力，资本将继续流入该领域，有利于公司的赞助商和业务活动 [86] 其他重要信息 - 公司在4月中旬发行了1.725亿美元的永久优先股，固定成本为6.5%，为公司提供了永久资本，以利用当前市场机会，服务机构客户并扩大投资组合 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 下半年还款后收益的变化情况 - 公司认为未来几个季度收益可能会提高，预计第三和第四季度会有大量还款，之后收益将开始正常化；还款会带来加速提前还款收入的收益，但后续将不再受益于LIBOR下限和超额净息差 [36][37] 问题: 管道贷款的加权平均内部收益率与历史水平的比较 - 目前管道贷款的加权平均内部收益率在13% - 14%之间，略高于疫情前水平，但预计未来几个季度的贷款内部收益率将接近疫情前的11% - 12% [38][39] 问题: 发行普通股的合理水平 - 公司过去在市场融资时较为谨慎，仅在对股票有增值作用时进行；优先股发行解决了近期的流动性需求，考虑到第三和第四季度的大量还款，短期内对发行普通股持谨慎态度，但情况可能会发生变化 [40][41] 问题: 季度末后贷款的资金比例较低是否是为了管理管道以应对下半年的再融资或还款浪潮 - 公司认为有一定的未来资金基础是合适的，但这种情况更多是巧合，主要是由于参与工业领域的建设贷款项目导致的 [44] 问题: 本季度的挑选收入情况以及与去年同期和上一季度的比较 - 本季度挑选收入的变化主要由少数资产驱动，总计约330万美元；其中，劳德代尔堡酒店贷款的修改导致了1000万美元的还款和挑选余额的调整，该贷款现在已恢复正常；本季度净变化约为85万美元 [46][47] 问题: 纽约市场的情况 - 纽约市场多户住宅市场开始复苏，公寓价格企稳并略有上涨，优惠措施减少；办公室市场仍不确定，融资市场对办公室部门持谨慎态度；公寓库存贷款销售进展顺利 [49][50][51] 问题: 是否看到回购成本下降和/或预付款率上升，以及对CRE CLO融资策略的看法 - 公司看到负债方面的融资成本压缩，回购利差在市场上普遍收窄；CRE CLO市场非常活跃，是一种高效的资本成本方式，公司现有CLO的资本成本具有吸引力，尽管已过再投资期，但仍受益于该成本；公司将密切关注该市场，以满足今年的融资需求 [56][57] 问题: 资金成本的变化是否会部分抵消资产收益率的压力，以及收益能力正常化的原因 - 公司认为资金成本的变化会部分抵消资产收益率的压力；当前投资组合的有效净息差受益于LIBOR下限，与疫情前市场相比，净息差相对有吸引力；随着高LIBOR下限的贷款还款，新贷款的LIBOR下限将重置为即期利率，未来如果LIBOR上升，投资组合将受益 [60][61][62] 问题: 预计明年初股息覆盖率的情况 - 公司认为疫情前完全部署资金的季度情况具有一定代表性，但现在预测明年的具体覆盖率还为时过早，预计收益将正常化，但具体水平难以预测 [64] 问题: 4月份利息和租金收取情况与第一季度的比较 - 从利息收取角度来看，仍有两笔五级贷款未收取利息；从底层物业的入住率趋势来看，多户住宅资产有积极改善；整体租户收款情况良好，预计这一趋势将持续 [65] 问题: 新贷款发起利差的方向以及新贷款的经济效益如何影响底线与总融资成本 - 对于轻过渡性资产，新发起贷款的综合票面利率目前在3%左右；公司对融资市场的情况感到鼓舞，认为有机会重置成本；公司将综合考虑各种融资渠道的成本，以实现多元化和降低成本 [69][70] 问题: 对单户租赁物业类型的看法和竞争环境 - 公司看好该领域，认为这是受疫情推动的领域之一；该笔贷款是为机构赞助商建设租赁项目提供的；该地区单户租赁市场有充足的债务和股权流动性，公司将寻找合适的机会参与 [72][73] 问题: 劳德代尔堡酒店的RevPAR和入住率情况 - 当前月份入住率在70%以上，平均每日房价在300美元以上，RevPAR在200美元以上；与疫情前的稳定数据相比，入住率相当，平均每日房价更高，RevPAR超过疫情前水平；赞助商对该资产的表现负责，最近的修改使其偿还了应计利息并降低了贷款杠杆，因此该贷款从四级升级为三级 [78] 问题: 向工业领域转移是否面临竞争，以及是否能创造价值 - 工业领域竞争激烈，但也有很多机会；工业建设相对简单，但建设性质限制了部分受监管机构的资本参与；公司在该领域有一定的股权暴露和市场知识，认为可以利用这些优势创造价值 [79] 问题: CECL拨备减少160万美元是否与两笔四级贷款升级为三级有关，以及其他四级贷款升级是否会带来更多CECL回收 - CECL拨备减少主要是由于本季度实施的宏观经济情景略好于上一季度，以及劳德代尔堡酒店贷款的升级；同时，本季度的发起贷款是还款的两倍，存在一些抵消因素 [82][83] 问题: 管道业务中赞助商的活动情况 - 公司看到所有赞助商的活动都在增加，这是去年第四季度以来的延续；房地产市场在低利率环境下具有吸引力，资本将继续流入该领域，有利于公司的赞助商和业务活动；目前市场关注的领域包括多户住宅、单户租赁、学生住房、生命科学和工业等，而办公室和零售领域仍存在不确定性 [86][87][88]

公司基本信息 - 公司于2014年10月2日成立并开始运营，是一家专注于商业房地产信贷投资的抵押房地产投资信托公司[26] - 公司由KKR Real Estate Finance Manager LLC外部管理，管理者有权获得管理费和激励性薪酬[28] 财务数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，公司总资产为52.7288亿美元，较2020年12月31日的49.65612亿美元有所增长[15] - 2021年第一季度，公司净利息收入为3738.3万美元，高于2020年同期的3199.7万美元[18] - 2021年第一季度，公司其他收入（损失）为115.6万美元，而2020年同期为损失154.1万美元[18] - 2021年第一季度，公司总运营费用为839.9万美元，远低于2020年同期的6494.6万美元[18] - 2021年第一季度，公司税前、优先股股息和赎回价值调整前收入为3014万美元，而2020年同期为损失3449万美元[18] - 2021年第一季度，公司净收入为3009.2万美元，而2020年同期为损失3457.2万美元[18] - 2021年第一季度，归属于普通股股东的净收入为2918.4万美元，而2020年同期为损失3516.4万美元[18] - 2021年第一季度，普通股基本和摊薄每股净收入均为0.52美元，而2020年同期均为 - 0.61美元[18] - 2021年第一季度和2020年同期，普通股每股宣布股息均为0.43美元[18] - 2021年3月31日公司股东权益为1050816美元，2020年12月31日为1043554美元[21] - 2021年第一季度净收入为30092000美元，2020年同期净亏损为34572000美元[25] - 2021年第一季度经营活动净现金为30268000美元，2020年同期为27376000美元[25] - 2021年第一季度投资活动净现金为 - 201230000美元，2020年同期为 - 154593000美元[25] - 2021年第一季度融资活动净现金为269477000美元，2020年同期为429465000美元[25] - 2021年3月31日现金及现金等价物为209347000美元，2020年同期为369867000美元[25] - 2021年第一季度支付利息现金为20561000美元，2020年同期为33376000美元[25] - 2021年第一季度和2020年第一季度现金余额利息收入分别为0和30万美元[80] - 2021年和2020年第一季度，公司分别确认净加速费用收入100万美元和20万美元[114] - 2021年第一季度，信用损失拨备变动：商业房地产贷款从5980.1万美元降至5847.3万美元，未动用贷款承诺从90.2万美元降至64.2万美元，总计从6070.3万美元降至5911.5万美元[123] - 2021年第一季度，信用损失转回带来160万美元收益，主要因宏观经济前景更稳定；2020年第一季度，信用损失拨备为5530万美元，主要因新冠疫情导致经济前景恶化[123] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司有担保的主回购协议和其他融资安排的总承贷额度分别为3875000千美元和1627485千美元，加权平均融资成本分别为2.1%和未提及[128] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，回购协议下已售且未借入的抵押品未偿本金百分比（即平均“折扣率”）分别为34.3%和36.7%；若按回购协议对手方批准的最高借款额计算，分别为31.8%和34.8%[130] - 截至2021年3月31日，在与单个对手方或一组相关对手方的回购协议中，富国银行、摩根士丹利和定期贷款协议的净对手方风险敞口分别占公司股东权益的23.1%、15.2%和21.5%，总计占59.8%；2020年12月31日，富国银行和定期贷款协议分别占18.9%和20.5%，总计占39.4%[131] - 截至2021年3月31日，公司有担保融资协议账面价值为2876743000美元，较2020年12月31日的2574747000美元有所增加[138] - 2021年第一季度KREF 2018 - FL1净利息收入为7089000美元，2020年同期为3068000美元[145] - 2021年第一季度可转换票据利息费用为2543000美元，2020年同期为2547000美元；截至2021年3月31日，净账面价值为140806000美元[153] - 2021年和2020年第一季度，垂直贷款参与的利息收入和利息支出均为70万美元[157] - 2021年和2020年第一季度，公司董事会宣布的普通股和特殊投票优先股股息均为每股0.43美元，总计分别为2391.6万美元和2401万美元[174] - 2021年和2020年第一季度，归属于普通股股东的净收入（亏损）分别为2918.4万美元和 - 3516.4万美元，基本和摊薄每股收益（亏损）分别为0.52美元和 - 0.61美元[178] - 2021年和2020年第一季度，公司分别确认基于股票的薪酬费用200万美元和160万美元，截至2021年3月31日，有1140万美元未确认的基于股票的薪酬费用，预计在1.1年加权平均期内确认[183] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司欠关联方款项分别为451.6万美元和624.3万美元[202] - 2021年和2020年第一季度，与经理交易产生的费用分别为683.4万美元和620.4万美元，同期现金报销分别为210万美元和150万美元[202] - 2021年第一季度KREF就该信贷安排向KCM支付的结构费为0美元[208] - 2020年第一季度KREF就该信贷安排向KCM支付的结构费为10万美元[208] 各条业务线数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，公司商业房地产贷款（持有投资）为50.2692亿美元，较2020年12月31日的48.44534亿美元增加[15] - 2021年3月31日，持有投资用途的高级贷款未偿本金为49.35917亿美元，加权平均票面利率4.7%；夹层及其他贷款未偿本金为1.15603亿美元，加权平均票面利率11.1%[107] - 2020年12月31日，持有投资用途的高级贷款未偿本金为47.79367亿美元，加权平均票面利率4.7%；夹层及其他贷款未偿本金为0.90329亿美元，加权平均票面利率12.6%[107] - 2021年第一季度，贷款组合新增净发放和未来资金投入5.71796亿美元，销售和还款所得款项3.94715亿美元，贷款折扣和其他摊销净增加4460万美元，PIK利息845万美元，信贷损失拨备净额1328万美元[112] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，“商业房地产贷款，持有投资，净额”中分别包含1990万美元和2050万美元的未摊销递延贷款费用和折扣[114] - 截至2021年3月31日，与贷款修改相关的总实物支付利息（PIK Interest）为290万美元[115] - 2021年第一季度，公司修改一笔酒店贷款，本金余额和摊余成本分别为1.3亿美元和1.298亿美元，本金偿还1000万美元，支付PIK利息160万美元，贷款风险评级从4级升至3级[116] - 2020年第四季度，公司修改一笔高级零售贷款，本金余额和摊余成本均为1.096亿美元，将到期日延长至2021年3月，可选择延长至4月，截至2021年3月31日，贷款风险评级为5级，于2020年10月进入非应计状态[117] - 截至2021年3月31日，贷款组合按风险评级划分，1级无；2级本金余额1.944亿美元，占比3.7%；3级本金余额4.539577亿美元，占比85.7%；4级本金余额4453.95万美元，占比8.4%；5级本金余额1150.71万美元，占比2.2%[119] - 截至2021年3月31日，公司贷款组合加权平均风险评级为3.1，与2020年12月31日一致[120] - 截至2021年3月31日，按地理区域划分，纽约占比13.9%、伊利诺伊占比11.4%、加利福尼亚占比10.5%；按抵押物业类型划分，多户住宅占比52.1%、办公占比32.1%、公寓（住宅）占比6.0%[124] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，一笔对多户住宅运营商的房地产企业贷款未偿本金分别为3770万美元和5000万美元，分别占公司商业房地产贷款的0.7%和1.0%[125] - 截至2021年3月31日，一笔高级贷款和一笔夹层贷款的未偿本金余额共计1.151亿美元处于非应计状态[85] 公司股权与股东情况 - 截至2021年3月31日，KKR实益持有公司20000000股普通股[29] - 2014年10月2日，公司董事会授权发行最多3.5亿股股票，包括3亿股普通股和5000万股优先股[165] - 截至2021年3月31日，公司共发行59,519,754股普通股，其中55,619,428股流通在外，包括307,916股与受限股票单位归属相关的净发行股，减去3,900,326股回购股[169] - 公司当前股票回购计划无到期日，自2020年7月1日起可回购最多1亿美元普通股，其中5000万美元可按预设交易计划回购，另5000万美元可用于公开市场等回购[170] - 2020年第一季度，公司回购1,648,551股普通股，平均每股价格11.64美元，总计1920万美元；2020年全年，回购2,037,637股普通股，平均每股价格12.27美元，总计2500万美元[171][172] - 截至2021年3月31日，未归属受限股单位（RSU）数量为787,942个，加权平均授予日公允价值为每股18.78美元[181] - 公司预计未归属RSU在2021 - 2023年归属数量分别为389,758个、256,508个、141,676个[182] 公司融资与债务情况 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司有担保的主回购协议和其他融资安排的总承贷额度分别为3875000千美元和1627485千美元，加权平均融资成本分别为2.1%和未提及[128] - 2015年10月的富国银行主回购协议，截至2021年3月31日，最高承贷额度1000000千美元，未偿本金519859千美元，融资成本1.8%，加权平均期限1.9年[128] - 2016年12月的摩根士丹利主回购协议，截至2021年3月31日，最高承贷额度600000千美元，未偿本金421012千美元，融资成本2.3%，加权平均期限1.5年[128] - 2016年9月的高盛主回购协议，截至2021年3月31日，最高承贷额度240000千美元，未偿本金76762千美元，融资成本3.1%，加权平均期限1.7年[128] - 2019年6月的定期贷款协议，截至2021年3月31日，最高承贷额度900000千美元，未偿本金900000千美元，融资成本2.0%，加权平均期限1.4年，初始买方持有总承贷额度的22.2%[128][130] - 2018年4月，公司通过合并子公司签订初始借款能力为2亿美元的定期贷款融资协议，同年10月增至10亿美元，截至2021年3月31日和2020年12月31日，加权平均利差为1.6%[134] - 截至2021年3月31日，定期贷款融资协议下，抵押资产未偿本金为1105468千美元，融资提供金额为903389千美元，加权平均收益率/成本分别为L + 3.2%和L + 1.7%，加权平均期限均至2024年3月[135] - 截至2020年12月31日，定期贷款融资协议下，抵押资产未偿本金为1155378千美元，融资提供金额为947262千美元，加权平均收益率/成本分别为L + 3.0%和L + 1.9%，加权平均期限均至2024年1月[137] - 截至2021年3月31日，公司有担保融资协议账面价值为2876743000美元，较2020年12月31日的2574747000美元有所增加[138] - 截至2021年3月31日，公司有担保融资协议、定期贷款融资和其他合并债务义务的合同到期情况为：2021年到期804564000美元，2022年到期1393466000美元，2023年到期460734000美元，2

业绩总结 - 2020年第四季度每股稀释净收入为0.52美元，分配收益为每股0.48美元[10] - 2020年全年每股稀释净收入为0.96美元，分配收益为每股1.95美元[10] - 2020年净收入为28,858千美元，较2019年的54,397千美元下降47.1%[58] - 2020年归属于普通股东的净收入为53,553千美元，较2019年的90,492千美元下降41%[61] - 2020年可分配收益为109,321千美元，较2019年的25,251千美元增长333.5%[59] 用户数据 - 截至2020年12月31日，账面价值为每股18.76美元，较2020年第三季度的18.73美元略有上升[10] - 贷款组合中约85%的贷款受至少1.0%的LIBOR底线影响，平均底线为1.64%[10] - 贷款组合97.7%为正常表现[34] - 2020年第四季度的总投资组合为49.054亿美元，主要由高级贷款组成[14] - 2020年第四季度的投资组合中，优质资产占比为76%[28] 未来展望 - 未来融资义务为5696百万美元，已承诺的贷款总额为5826百万美元[22] - 2020年第四季度的贷款活动中，未来融资占总承诺的比例为23%[22] - 2020年，信用损失准备金净额为50,344千美元，2019年无此项费用[63] 新产品和新技术研发 - 2020年全年利息收入为269,188千美元，较2019年的274,335千美元下降1.9%[57] - 2020年全年净利息收入为141,876千美元，较2019年的115,475千美元增长22.9%[57] 市场扩张和并购 - 2020年第四季度共发放六笔浮动利率高级贷款，总额为5.154亿美元[10] - 2020年第四季度的贷款发放案例中，贷款目的包括再融资和收购，LTV分别为49%、73%和65%[23] 负面信息 - 2020年全年其他收入为1,281千美元，较2019年的5,998千美元下降78.7%[57] - 2020年贷款注销金额为4,650千美元，2019年无此项费用[63] 其他新策略和有价值的信息 - 公司的流动性总额为4.818亿美元，包括现金和未提取的信用额度[42] - 公司的总融资杠杆比率为3.4倍[38] - 83%的融资为非市场标记融资[40] - 公司自2020年12月31日起采用分配收益作为补充财务指标，以评估公司的运营表现及支付股息的能力[64]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度GAAP净收入为2880万美元，即每股0.52美元，其中包括340万美元较低CECL拨备带来的收益 [6] - 本季度可分配收益为2650万美元，即每股0.48美元，得益于投资组合的持续强劲表现 [6] - 截至2020年12月31日，每股账面价值增至18.76美元，其中包括每股1.09美元的CECL影响，而9月30日为18.73美元 [6] - 2020年1月中旬，公司支付了第四季度每股0.43美元的现金股息，基于2月12日的收盘价，股息年化收益率为9.2% [7] - 2020年公司实现创纪录的每股1.95美元可分配收益，轻松覆盖全年每股1.72美元的股息，收益覆盖股息1.13倍 [9][10] - 截至季度末，公司债务与股权比率和总杠杆比率分别为1.9倍和3.6倍，杠杆比率较第三季度略有下降 [19] - 公司流动性状况强劲，超过4.8亿美元，其中包括超过1.1亿美元现金和可全额使用的3.35亿美元公司循环信贷额度 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至12月31日，投资组合余额约为50亿美元，未来资金承诺义务仅为4.72亿美元，占总承诺的9% [11] - 投资组合中98%为高级贷款，无直接证券持有，第四季度约98%的投资组合收到利息 [11] - 投资组合加权平均风险评级为3.1（5分制），与9月30日一致，84%的投资组合风险评级为3或更好 [11] - 约2%的投资组合评级为5，主要是波特兰零售贷款，该物业仍面临挑战，公司正与赞助商进行持续讨论 [12] - 第四季度公司发放了7笔总计5.65亿美元的贷款，其中55%的贷款承诺由多户住宅物业担保 [13] - 第四季度公司收到5.35亿美元还款，包括纽约市市场的一笔最大敞口还款 [14] - 年末以来已完成两笔贷款，另有几笔独家贷款总计4.97亿美元，预计未来几个月完成 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度末投资组合的息票约为480个基点，较年初下降20个基点，有效净息差超过2.5% [62] - 第四季度发放的高级贷款息票在4%左右，目前管道贷款的综合息票在3.8% - 4%左右 [63] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续受益于保守的贷款和负债策略，专注于高质量房地产和轻过渡性商业计划 [10][13] - 随着市场交易活动恢复，公司是首批利用新环境的贷款机构之一，未来将继续关注市场机会 [10] - KKR房地产平台管理资产超过250亿美元，业务范围涵盖信贷、机会性股权、核心加股权和净租赁等，收购Global Atlantic拓宽了公司的贷款产品，为公司创造更多与借款人和中介机构合作的机会 [15] - 公司将优先考虑非按市值计价的融资，同时保持有担保融资的平衡和多元化，预计未来几个季度总杠杆比率保持在当前范围，债务与股权比率保持在2倍左右 [18][19] - 公司将通过管理贷款发放和还款的时间来应对资金部署问题，优先考虑高级贷款市场，但也会根据具体情况考虑其他融资方式 [14][43][55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年是充满挑战和前所未有的一年，但公司仍取得了创纪录的可分配收益，未来将继续为股东提供有吸引力的风险调整后回报和强劲业绩 [9][25][26] - 尽管市场存在收益率压缩，但房地产行业仍有良好的相对价值，公司看到了工业和生命科学领域的新机会 [13][37] - 公司预计现有投资组合今年会有一定期限，还款更多集中在2021年下半年，近期将受益于现有LIBOR下限和较高的有效净息差，但随着投资组合的轮换，预计净息差将随时间压缩 [20] - 公司对非观察名单贷款的信用和评级稳定性感到满意，观察名单上的部分贷款有改善趋势，有望实现积极的信用迁移 [12][77] 其他重要信息 - 从第四季度开始，公司将非GAAP收益指标从核心收益更名为可分配收益，以更好反映该指标的目的，但计算方法和报告数字不变 [6][24] - 公司在2020年以平均每股12.27美元的价格回购了200万股股票，总计2500万美元 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司处于全面部署状态，股价接近账面价值，有哪些资本管理选项，是否考虑CLO、无担保债务等 - 公司目前主要关注通过还款来管理贷款发放，会继续关注股价与账面价值的关系，考虑以增值方式筹集资金，但目前不打算增加债务，可改变债务形式或对现有融资进行再融资 [30] 问题2: 观察名单资产的改善潜力以及波特兰零售贷款的减值风险 - 公司认为观察名单上的部分贷款有改善趋势，如酒店和公寓市场有积极进展，波特兰零售贷款仅占整体投资组合的2%，公司正在与借款人进行讨论，目前对现有CECL储备感到满意 [32][33] 问题3: 与12个月前相比，新贷款的承销有哪些变化 - 公司仍主要关注多户住宅和轻过渡性物业，承销的最大变化在于借款人实施商业计划的时间以及租金让步和COVID影响的考虑，同时也看到了工业和生命科学领域的新机会 [36][37] 问题4: 如何看待G&A费用的变化及未来趋势 - 第四季度扣除股票薪酬后，G&A费用低于第三季度，主要是由于第二或第三季度与COVID中断相关的非经常性项目较高，预计2021年G&A费用与2020年相当，第一季度可能会因代理相关工作和成本而略有上升 [38] 问题5: 公司的联合发起贷款策略及与全额自有资金贷款的比较 - 对于符合公司高级贷款业务的机会，公司有优先选择权，联合发起贷款可利用其他资金池发放更大规模的贷款，从风险管理、融资优化和ROE角度来看是积极的，具体是否联合发起将根据资本可用性和项目情况决定 [43][44] 问题6: 假设贷款进入非应计状态或需要止赎，银行在融资方面的反应 - 不同融资工具对违约贷款的处理方式不同，信用和回购工具通常不允许为违约贷款融资，需要在一定时间内从工具中购买资产，而CLO等工具则无此要求，但过多违约可能影响现金流和触发相关条款 [47] 问题7: 公司发放企业贷款的决策过程、底层业务计划及未来是否会多元化贷款类型 - 该企业贷款是与现有赞助商的合作，类似于夹层贷款，底层抵押品为多户住宅物业，多数处于稳定状态，是一个独特的市场机会，未来公司仍将专注于高级贷款市场 [53][55] 问题8: 管道贷款的息票与现有投资组合的比较，以及是否有降低资金成本的选择 - 现有投资组合的息票约为480个基点，第四季度发放的高级贷款息票在4%左右，目前管道贷款的综合息票在3.8% - 4%左右，市场融资环境改善，公司现有融资结构高效，能从净利息收入中受益 [62][63] 问题9: 公司在当前环境下实现两位数ROE的能力 - 公司目前感觉良好，第四季度的内部收益率约为14%，尽管市场存在资产压缩压力，但目前环境仍有利于发放新贷款，管道情况良好 [65] 问题10: 波特兰零售贷款对季度收益的影响 - 波特兰零售贷款和第四季度早期的还款是影响季度收益的因素，此外，新贷款息票从4%以上降至4%左右也有一定影响 [66] 问题11: 是否能维持股息缓冲，以及何时考虑分配100%的可分配收益 - 还款和新贷款收益率是影响未来收益的主要因素，目前预计还款集中在下半年，这将为收益提供一定可持续性，董事会将根据情况决定股息分配 [70][71][72] 问题12: 如何预测提前还款情况 - COVID延长了过渡性商业计划的时间，如多户住宅物业的租赁期会延长，赞助商可能会等待更多租赁或减少让步后再还款，这对公司有利，因为现有LIBOR下限和净息差较高 [73] 问题13: 贷款参与销售的意愿 - 公司根据每笔贷款的情况选择最合适的融资方式，以优化ROE，难以确定是否会增加贷款参与销售，取决于管道和发放情况 [74][75] 问题14: 除观察名单贷款外，是否还有其他值得投资者关注的风险领域 - 公司通过季度贷款审查，对非观察名单贷款的信用和评级稳定性感到满意，观察名单上的部分贷款有积极迁移的可能 [77] 问题15: 工业贷款的承保是否增加了额外保护措施 - 公司的承保在COVID前后变化不大，仅根据需求增加进行调整，对于工业项目会考虑重置成本，目前工业需求强劲，租赁率良好，公司将继续关注该领域 [79] 问题16: 波特兰贷款是否有可能进行合资或引入KKR的其他工具参与重建 - 公司不排除任何选择，波特兰贷款将进行某种形式的重建，但不会与KKR内部其他资金合作，市场上有很多开发商对该项目感兴趣 [80] 问题17: 自疫情以来投资组合中贷款的修改比例，以及与疫情前相比的利息收取情况 - 实际有重大修改的贷款只有少数几笔，主要是酒店贷款的部分利息延期或宽限，目前98%的利息收取比例与之前相比，分母有变化，但仍是两笔非应计贷款的问题，其他贷款利息正常支付，利率未降低 [82][83] 问题18: CMBS投资组合的出售是否可作为资金来源，以及是否考虑组建CMBS管道 - CMBS投资组合规模较小，不作为主要资金来源，公司将继续投资该基金，目前不考虑组建CMBS管道，认为在该市场投资比发起和贡献贷款更合适 [85]

公司基本信息 - 公司于2014年10月2日在马里兰州注册成立，在纽约证券交易所交易，股票代码“KREF”[23] - 公司经理团队由经验丰富的高级房地产投资专业人士领导，投资委员会由多位KKR高管组成[26] - 公司自2014年12月31日起选择按房地产投资信托（REIT）身份纳税，需满足多项测试以维持该身份[49] 公司投资活动及资金情况 - 公司2014年10月开始投资活动，初始承诺资金4亿美元，后筹集4.381亿美元，总承诺资本达8.381亿美元，2017年5月5日IPO净收益2.259亿美元[20] - 2017年1月10日公司向聚合工具出资4000万美元，与KKR管理的RECOP I共同投资[170] 公司财务数据关键指标 - 截至2020年12月31日，公司账面价值10.436亿美元，投资组合未偿还本金总额49.978亿美元[20][32] - 2020年12月31日止年度，扣除银团贷款后平均承诺贷款规模为9.18亿美元[33] - 2020年12月31日的账面价值扣除了6070万美元的CECL拨备和470万美元的550万美元贷款核销[33] - 截至2020年12月31日，公司高级贷款加权平均贷款价值比（LTV）为67%[36] - 截至2020年12月31日，非按市值计价融资来源占公司总投资组合融资的83%，其余17%为有担保借款[37] - 2020年，公司签订3亿美元有担保定期贷款、5亿美元仓库融资安排，公司循环信贷额度增加8500万美元至3.35亿美元，非按市值计价融资增加至32亿美元[38] - 截至2020年12月31日，公司总投资组合融资未偿还本金为38.49996亿美元，最大融资能力为61.43672亿美元[39] - 截至2020年12月31日，公司目标高级贷款杠杆比率在3.5 - 4.0比1之间，实际总杠杆比率为3.6比1[42] - 截至2020年12月31日，按总资产计算，公司99.2%的投资获得以1个月伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）为指数的浮动利率[43] - 截至2020年12月31日，按当前未偿还本金计算，公司约85%的贷款组合有1.0%或更高的LIBOR下限，加权平均下限为1.64%[44] - 截至2020年12月31日，公司99.2%的投资按总资产计算赚取以1个月美元伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）为基准的浮动利率，其余0.8%赚取固定利率[68] - 截至2020年12月31日，公司99.9%的贷款本金余额按浮动利率计息，且与LIBOR挂钩，100.0%的未偿还融资安排（不包括可转换票据）的利息与LIBOR挂钩[142] KKR管理资产情况 - KKR截至2020年12月31日管理资产2517亿美元，KKR房地产集团同期管理资产148亿美元[24][25] 公司投资策略及目标资产 - 公司投资策略是发起或收购过渡性高级贷款，也投资夹层贷款、优先股等[27] - 公司目标资产主要包括过渡性高级贷款、夹层贷款、优先股和其他债务导向投资[30] - 截至2020年12月31日，公司所有投资均位于美国，未来投资活动将重点发起浮动利率过渡性高级贷款[32] 公司面临的竞争风险 - 公司在贷款和投资活动中面临来自各类机构的竞争，可能影响业务和收益[50] - 公司在贷款和投资机会的竞争市场中运营，竞争可能限制公司发起或收购理想贷款和投资的能力，降低资产收益率，对业务、财务状况和经营成果产生重大不利影响[63] 新冠疫情对公司的影响 - 新冠疫情对美国和全球经济及公司业务造成严重破坏，可能对公司业绩和运营结果产生不利影响[55] - 新冠疫情可能使公司借款人租户无法支付租金，借款人无法续租空置空间，极端情况下借款人可能违约，公司可能无法按当前利率支付股息或无法偿还债务[57] - 公司贷款组合抵押房产位于美国，新冠疫情在美国持续蔓延会降低入住率、增加运营成本、限制营业时间或导致房产关闭，影响贷款和借款人经营业绩[59] - 新冠疫情导致借款人无法及时执行商业计划，请求利息或本金延期或贷款修改[61] 公司投资面临的其他风险 - 公司主要投资于房地产相关债务投资，房地产基本面恶化、经济和市场波动等因素会影响借款人信用和抵押房产价值，对公司业绩产生负面影响[66] - 利率和信用利差波动会影响公司贷款和投资收益、净利息收入、运营结果、现金流和投资市值，可能导致公司无法向股东支付股息[68] - 公司可能无法控制某些贷款和投资，其权利可能受高级或初级债权人、服务商等限制，合作伙伴财务困难或利益不一致可能对资产产生负面影响[71] - 公司预计贷款修改会更频繁，可能出现贷款违约或资产止赎情况[61] - 公司投资策略部分依赖与合资企业、运营伙伴和战略共同投资者建立满意关系，但无法保证现有关系持续或未来能建立有利关系[65] - 商业房地产（CRE）相关投资面临拖欠、止赎和损失风险，CRE债务工具风险大于单户住宅贷款[73] - 过渡性贷款损失风险大于传统抵押贷款，借款人可能无法获得永久融资偿还过渡性贷款[75][77] - 贷款利率和信用利差下降时，贷款提前还款率通常增加，可能影响公司资产价值和预期收益率[78] - 难以重新部署现有贷款和投资还款收益，可能影响公司财务业绩和投资者回报[80] - 公司投资的CMBS和CRE CLO证券流动性差，交易市场波动可能导致投资价值下降[82] - 公司经理的尽职调查可能未揭示所有相关事实，对投资风险评估错误可能导致损失[83] - 投资CMBS B - 类、夹层贷款、优先股等次级投资面临更大损失风险[85] - 夹层贷款结构上从属于更高级别的物业融资，贷款价值比可能更高，损失风险大[87] - 优先股投资因无抵押和从属地位，面临比传统债务融资更大损失风险[89] - 公司投资策略可在未经股东同意下改变，可能增加利率和房地产市场波动风险[93] - 多德 - 弗兰克法案下的风险保留规则要求CMBS交易发起人直接或间接保留至少5%的证券化资产信用风险，该规则于2016年12月生效，其影响不确定，可能导致市场参与者减少、流动性缺乏和交易成本增加[95] - 若公司作为合格第三方购买CMBS B - Piece以满足风险保留规则，需至少持有五年且期间不得转移或对冲，五年后转让也有条件限制，无法保证有二级市场流动性[96] - 公司目前预计通过与KKR管理的投资基金RECOP I共同投资聚合工具间接进行CMBS B - Piece投资[97] - 公司投资的信用评级会持续评估和修订，评级可能被下调，若评级降低或撤回，投资价值和流动性可能显著下降[98] - 公司可能对贷款进行止赎，过程漫长且昂贵，止赎后若无法出售房产会产生损失，且可能面临借款人抵抗和破产等问题[99][100][101] - 公司可能面临贷款人责任索赔，若被判定有责可能遭受损失[102] - 公司的不良贷款或投资可能面临破产程序相关损失和风险，投资策略在某些情况下依赖贷款修改和重组，但不确定能否成功实施[103][105] - 经济衰退或房地产价值下降会损害公司投资和运营，减少新贷款发放，增加违约损失风险，影响公司运营和分红能力[107] - 公司资产公允价值下降可能需确认“非暂时性”减值或注销，影响运营和财务状况[108] - 公司可能投资衍生品，衍生品交易有高杠杆，会放大收益和损失，且涉及与传统投资不同的风险[110][111][112] - 投资衍生品面临流动性不足、价格波动、相关性不完美、估值和交易对手等风险[113] - 交易外币资产可能面临外汇风险，影响资产估值、收入和股息分配[115] - 投资国际房地产相关资产面临货币兑换、市场效率、监管合规等特殊风险[116][117] - 部分目标资产缺乏流动性，可能影响公司业务和财务状况[118][120] - 公司利用非追索权长期证券化融资，面临无法完成证券化、资产价值下降和交易成本等风险[121][122] - 证券化可能放大损失，且多德 - 弗兰克法案要求资产证券化保留至少5%的信用风险[123] - 公司所有资产可能承担所有负债和义务[124] - 部分交易会计规则复杂，影响合并财务报表的及时编制[125] - 信用损失准备难以估计，2020年1月1日采用CECL模型，可能增加贷款损失准备金[126][127] - 公司负债可能增加损失风险，影响经营业绩和财务状况，利用回购协议融资需经贷款人预先批准[128][132] - 主回购协议要求公司维持一定现金或预留资产以满足抵押义务，否则财务状况可能迅速恶化[133] - 公司现金流可能不足以偿还债务本金和利息，或无法遵守债务协议中的契约，可能导致债务加速到期、无法借款和抵押资产损失[133] - 公司依赖多种融资安排，无法获得资金可能对经营成果、财务状况和业务产生重大不利影响[135] - 不利的经济或资本市场条件可能增加公司融资成本，限制其进入资本市场的机会，降低收益和流动性[136] - 利率波动可能增加公司融资成本，导致经营成果、现金流和投资市值显著下降[137] - 公司面临与债务义务相关的交易对手风险，交易对手的财务问题可能限制公司融资渠道并增加资本成本[143] - 公司可能使用多种衍生金融工具进行风险管理，这可能带来比普通投资更大的风险[145] - 套期保值活动可能对公司的经营成果和现金流产生重大不利影响，且套期保值工具与被对冲的投资组合头寸或负债之间的相关性可能不理想[147] - 一些套期保值工具存在额外风险，因为它们不在受监管的交易所交易，也不受美国或外国政府当局监管，可能导致重大损失[148] - 公司面临衍生品交易对手方违约风险，可能导致重大损失或无法收回资金[150] - 已清算衍生品的对手方风险通常低于未清算的场外衍生品交易，但清算所及其成员履行义务无保证[151] - 公司套期保值交易可能产生或有负债，经济损失会影响经营业绩和财务状况[152] 公司与经理及KKR的关系及影响 - 公司依赖经理及其人员，管理协议有效期至2021年12月31日，之后自动续约一年，经理可提前180天通知终止[157][158] - 无理由终止管理协议困难且成本高，需支付相当于前24个月平均管理费和激励费之和三倍的终止费[159] - 经理在管理协议下责任有限，公司需对其非恶意等行为产生的费用和损失进行赔偿[160][162] - 经理收取的基础管理费与业绩无关，可能降低其寻求优质投资的动力，激励费可能促使其投资高风险资产[164][165] - 公司与KKR存在利益冲突，KKR持有至少25%普通股时，有权提名至少一半董事并控制公司政策和运营[166][167] - 历史上经理关联方管理基金的回报不能代表公司未来业绩[163] - 2021年2月KKR收购Global Atlantic，截至2020年3月31日其调整后投资资产超700亿美元[168] - 公司与KKR的关系可能在费用、投资活动等方面产生利益冲突[168] - KKR可自行决定投资机会在公司、KKR及其投资工具间的分配，公司投资机会份额可能受影响[170] - 公司经理在宽泛投资准则下管理投资组合，无需董事会对每项决策审批，可能影响公司业绩和财务状况[174] - 公司与KKR签许可协议使用其名称和代码，协议终止或他人使用该名称可能损害公司业务[175] - KKR可能为公司及投资实体提供承销、联合投资等服务并赚取费用[168] - 公司或通过投资实体承担顾问运营和咨询服务费用，费用可能高于第三方[168] - KKR投资咨询和自营活动可能与公司竞争，影响公司投资条款和需求[168] - 公司与KKR投资工具联合投资时，投资机会规模和条款可能不利，投票和控制权行使可能有冲突[170] 公司相关法规及监管情况 - 为避免被认定为投资公司，公司非合并基础上的投资证券价值占总资产的比例需低于40%[178][179] - 公司部分子公司为符合《投资公司法》第3(c)(5)(C)条的豁免规定，需至少将55%的资产投资于“合格”房地产资产，至少80%的资产投资于“合格”房地产资产和房地产相关资产[180][183] - 《投资公司法》将多数股权子公司定义为公司拥有其50%或以上已发行有表决权证券的公司[181] - 2011年8月31日，美国证券交易委员会发布关于第3(c)(5)(C)条豁免的概念公告并征求意见[184] - 2018年，一项法案签署成为法律，放宽了《多德 - 弗兰克法案》下对某些银行的监管和监督[189] - 2011年6月，巴塞尔银行监管委员会通过了巴塞尔协议III[188] - 2013年8月，金融稳定委员会发布了加强对“影子银行”实体监督和监管的政策框架[189] - 2016年加州山景城选民通过公投，限制1995年前建成社区现有租户的租金涨幅[191] - 公司投资受CFTC监管，经理已获CPO注册豁免，否则将面临额外监管和合规要求[153][154] 公司REIT资格相关情况 - 公司若无法维持REIT资格，将按普通国内公司征税，后续四个完整纳税年度通常无资格再选按REIT征税[196][198] - 公司维持REIT资格时，出售“经销商”属性房产的净收入需缴纳100%税[197] - 为符合REIT要求，每季度末公司至少75%的资产价值需由现金、现金等价物、政府证券和合格REIT房地产资产构成[199] - 公司对任何一家发行人的投资，不能超过其已发行有表决权证券的10%或已发行证券总价值的10%，除非联合选择将该发行人作为应税REIT子公司，且所有应税REIT子公司投资总额不能超过总资产价值的20%[199] - 公司资产中，任何一家非应税REIT子公司的证券价值占比不能超过5%，“公开发行”且无不动产或不动产权益担保的REIT债务占比不能超过25%[199] - 公司章程规定任何人不得拥有超过9.8%的任何类别或系列已发行股本，KKR及其某些关联方除外[201] - 为维持REIT资格，公司已发行股本价值的50%以上不能由五个或更少个人直接或间接拥有[201] - 若违反所有权限制，导致违规的股份将自动转让给信托，供公司指定的慈善受益人专用[201] - 公司董事会可能会降低所有权限制，但对超过降低后限制的股东，在其持股比例降至该限制以下前不生效[201] - 公司作为REIT，需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得[204][206] - 作为公开发行的REIT，只要至少20%的总股息以现金形式发放，IRS会将股票分配视为股息[204] - 2026年1月1日前，非公司纳税人可扣除高达20%的某些穿透式业务收入，“合格REIT股息”的有效最高美国联邦所得税税率为29.6%[20

业绩总结 - 2020年第三季度每股净收入为0.56美元，每股核心收益为0.58美元[7] - 2020年第三季度的净收入为31,186千美元，较2019年第三季度的23,855千美元增长30.5%[49] - 2020年第三季度的核心收益为32,528千美元，较2019年第三季度的25,011千美元增长30.2%[51] - 2020年第三季度的净利息收入为3890万美元，较2020年第二季度的36,656千美元有所增长[10][49] - 2020年第三季度的每股分红为0.43美元，股息收益率为9.2%[10][15] 用户数据 - 贷款组合中约98%的贷款受至少0.95%的LIBOR利率底线影响，平均底线为1.86%[7] - 贷款组合中99.9%为正常表现[29] - 2020年第三季度贷款组合的贷款价值比（LTV）为66%[29] - 2020年第三季度的平均贷款规模为135百万美元[18] - 2020年第三季度的投资组合中，多家庭物业占比为53%[24] 未来展望 - 2020年第三季度的未来融资义务为556百万美元[19] - 2020年第三季度的未来融资占总承诺的比例为23%[19] - 公司融资来源多样化，总额为64亿美元，其中未提取的融资能力为22亿美元[31] 新产品和新技术研发 - 公司在当前低利率环境中受益于LIBOR底线的存在，9%的总融资包括担保定期贷款的LIBOR底线高于0.0%[35] - 公司定期信贷设施的加权平均利率为L+1.6%[33] - 公司资产特定融资的加权平均利率为L+1.7%[31] - 公司担保定期贷款的加权平均利率为L+4.8%[31] 负面信息 - 截至2020年9月30日，商业抵押贷款的净额为4,833,239千美元，较2019年12月31日的4,931,042千美元有所下降[47] - 截至2020年9月30日，总负债为4,190,807千美元，较2019年12月31日的3,933,306千美元增加[48] 其他新策略和有价值的信息 - 公司的债务与股本比率为1.9倍，总杠杆比率为3.8倍[11] - 投资组合的加权平均利率为4.8%[40] - 公司的浮动利率夹层贷款的承诺本金为2000万美元，当前本金为2000万美元[38] - 公司的固定利率夹层贷款的承诺本金为550万美元，当前本金为550万美元[38] - 公司的CMBS投资的净权益为2,570万美元[39]

公司整体财务状况关键指标变化 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司总资产分别为52.31865亿美元和50.57018亿美元[15] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司总负债分别为41.90807亿美元和39.33306亿美元[15] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司股东权益分别为10.39107亿美元和11.22018亿美元[15] - 2020年和2019年第三季度，公司净利息收入分别为3885.7万美元和2862.7万美元[19] - 2020年和2019年前三季度，公司净利息收入分别为1.0751亿美元和8439.1万美元[19] - 2020年和2019年第三季度，公司净收入分别为3118.6万美元和2385.5万美元[19] - 2020年和2019年前三季度，公司净收入分别为2553.9万美元和6545.2万美元[19] - 2020年和2019年第三季度，公司普通股基本每股净收入分别为0.56美元和0.41美元[19] - 2020年和2019年前三季度，公司普通股基本每股净收入分别为0.44美元和1.14美元[19] - 2020年和2019年第三季度，公司普通股每股股息均为0.43美元；2020年和2019年前三季度，公司普通股每股股息均为1.29美元[19] - 2020年前9个月净收入为25,539千美元，2019年为65,452千美元[27] - 2020年前9个月经营活动提供的净现金为91,418千美元，2019年为68,245千美元[27] - 2020年前9个月投资活动提供的净现金为4,141千美元，2019年使用的净现金为1,077,904千美元[27] - 2020年前9个月融资活动提供的净现金为138,197千美元，2019年为997,645千美元[27] - 2020年前9个月现金及现金等价物净增加233,756千美元，2019年净减少12,014千美元[27] - 2020年和2019年截至9月30日的九个月，现金余额利息收入分别为50万美元和150万美元[95] - 2020年第三季度和前九个月净利息收入分别为562.1万美元和1373.2万美元，2019年同期分别为322.7万美元和1184.8万美元[158] - 2020年第三季度归属于普通股股东的净收入为3135.1万美元，2019年同期为2361.7万美元；2020年前九个月为2477.7万美元，2019年同期为6570.3万美元[197] - 2020年第三季度基本和摊薄每股收益均为0.56美元，2019年同期均为0.41美元；2020年前九个月基本和摊薄每股收益均为0.44美元，2019年同期均为1.14美元[197] - 2020年前9个月，公司董事会宣布普通股和特殊投票优先股股息总计7173.2万美元；2019年同期为7414.1万美元[192] 公司普通股及股东权益相关数据变化 - 2018年12月31日，公司普通股数量为57,596,217股，股东权益为1,132,342美元，可赎回优先股为2,846美元[23] - 2019年3月31日，公司普通股数量为57,383,408股，股东权益为1,128,653美元，可赎回优先股为2,228美元[23] - 2019年6月30日，公司普通股数量为57,413,069股，股东权益为1,122,004美元，可赎回优先股为2,031美元[23] - 2019年9月30日，公司普通股数量为57,423,911股，股东权益为1,121,969美元，可赎回优先股为2,102美元[23] - 2019年12月31日，公司普通股数量为57,486,583股，股东权益为1,122,018美元，可赎回优先股为1,694美元[21] - 2020年3月31日，公司普通股数量为55,838,032股，股东权益为1,030,198美元，可赎回优先股为2,108美元[21] - 2020年6月30日，公司普通股数量为55,491,405股，股东权益为1,030,228美元，可赎回优先股为2,275美元[21] - 2020年9月30日，公司普通股数量为55,491,405股，股东权益为1,039,107美元，可赎回优先股为1,951美元[21] - 2019年公司多次宣布普通股股息，每股0.43美元[21][23] - 2020年公司多次宣布普通股股息，每股0.43美元[21] - 2020年9月，公司董事会宣布每股普通股股息0.43美元，于2020年10月15日支付[90] - 截至2020年9月30日，KKR实益拥有公司21,858,356股普通股，其中1,858,356股为代第三方投资者持有[31] - 2020年前9个月，公司回购203.7637万股普通股，平均每股价格12.27美元，总计2500万美元[190] - 截至2020年9月30日，未归属受限股票单位（RSU）为598476个，加权平均授予日公允价值为每股19.81美元[200] - 2020年和2021年、2022年预计归属的RSU分别为231875个、249935个、116666个[201] - 2020年第三季度和前九个月，公司分别确认了140万美元和440万美元的基于股票的薪酬费用；2019年同期分别为100万美元和310万美元[202] - 截至2020年9月30日，与未归属股份薪酬安排相关的未确认基于股票的薪酬费用为720万美元，预计在0.8年的加权平均期间内确认[202] - 2020年前九个月，与受限股票单位归属相关的税务调整为30万美元，公司交付了42459股普通股用于59551个归属的RSU[203] 公司业务运营及相关政策 - 公司主要业务为发起和购买与商业房地产相关的信贷投资，按单一报告分部列报运营情况[32] - 公司合并符合条件的可变利益实体，包括2018年11月完成的担保贷款义务和部分商业抵押担保证券信托[44][46] - 公司按美国公认会计原则编制未经审计的简明合并财务报表，编制过程需管理层进行估计和假设[34][40] - 2020年1月1日，公司采用ASU No. 2016 - 13，用当前预期信用损失（CECL）模型取代已发生损失方法[74] - 2019年第三季度，公司出售了剩余直接持有的CMBS投资并对相应CMBS信托进行了脱合并[52] - 公司将CMBS信托的金融资产和负债归类为公允价值层级中的3级资产和负债，并采用公允价值选择权[66] - 公司对商业抵押贷款的估值一般使用独立估值公司的估计，并在必要时依赖经理投资人员的估值[62] - 公司对CLO合并可变利益实体（VIE）负债的估值优先采用独立估值公司的价格，不可用时采用非绑定经纪人报价[63][65] - 公司对权益法投资采用累计收益法对收到的分配进行分类[58] - 公司将现金等价物视为购买时到期日为90天或更短的高流动性短期投资[72] - 公司对金融资产销售交易评估是否构成销售，构成销售时进行相应的资产和负债处理及损益确认[70] - 2020年1月1日，公司对累计亏损进行累计影响调整，金额为1500万美元，合每股0.26美元，其中110万美元（每股0.02美元）归因于未提取贷款承诺[78] - 2020年1月1日采用ASU 2016 - 13后，商业抵押贷款投资的信用损失准备为1390.9万美元，累计亏损调整为1500.9万美元[79] - 公司对商业抵押贷款投资进行季度评估，判断贷款是否减值，减值时通过“信用损失准备”减记贷款[97][99] - 公司将预计通过运营或出售抵押品偿还且借款人财务困难的贷款视为“依赖抵押品”贷款，根据抵押品公允价值与贷款摊余成本基础的差异计量预期损失[77] - 公司将无法持有或管理层打算出售的贷款分类为待售贷款，按摊余成本或公允价值孰低计量[81] - 公司对可转换债务按ASC 470 - 20处理，将初始收益分配至负债和权益部分，债务折价在预计存续期内摊销[84][85] 公司商业抵押贷款投资业务数据变化 - 截至2020年9月30日，公司商业抵押贷款投资中，高级贷款未偿本金为48.60072亿美元，夹层贷款为6140万美元；2019年12月31日，高级贷款未偿本金为49.19298亿美元，夹层贷款为4140万美元[122] - 2020年9月30日，高级贷款加权平均票面利率为4.8%，加权平均期限为3.5年；夹层贷款加权平均票面利率为10.0%，加权平均期限为3.8年。2019年12月31日，高级贷款加权平均票面利率为5.0%，加权平均期限为4.1年；夹层贷款加权平均票面利率为9.6%，加权平均期限为4.6年[122] - 2020年前九个月，贷款组合中，新增和未来资金净流入4.62142亿美元，销售和本金还款所得为 - 5.07035亿美元，贷款折扣和其他摊销净增加1211.5万美元，PIK利息为236万美元[126] - 采用ASU 2016 - 13的累计影响调整为 - 1390.9万美元，信贷损失拨备净额为 - 5347.6万美元，贷款核销为 - 465万美元[126] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，商业抵押贷款投资中未摊销的递延贷款费用和折扣分别为2080万美元和2970万美元[128] - 2020年前三个月和前九个月，公司分别确认了40万美元和10万美元的净加速费用支出[128] - 2019年前三个月和前九个月，公司分别确认了0美元和30万美元的提前还款费用收入，以及0美元和310万美元的净加速费用收入[128] - 截至2020年9月30日，三笔贷款修改包含临时实物支付利息（PIK Interest）条款，未偿还贷款本金和净账面价值分别为3.193亿美元和3.095亿美元，在2020年前三个月和九个月递延并复利计入未偿还贷款本金的PIK利息分别为140万美元和240万美元[129] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，贷款组合总风险敞口分别为4.998824亿美元和5.039298亿美元，净账面价值分别为4.833239亿美元和4.931042亿美元[130] - 截至2020年9月30日，公司贷款组合加权平均风险评级为3.1，2019年12月31日为2.9[131] - 2020年第一季度信用损失准备增加5530万美元，主要归因于新冠疫情导致经济前景显著不利变化，贷款组合平均风险评级从2019年12月31日的2.9升至2020年3月31日的3.0[134] - 2020年第二季度信用损失准备减少140万美元，主要因宏观经济前景稍趋稳定，但被4级和5级贷款较高的信用损失准备基本抵消[135] - 截至2020年9月30日，信用损失准备与上一季度基本一致，因4级和5级贷款信用损失准备较高[136] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，商业抵押贷款抵押品地理分布中纽约占比分别为21.9%和22.5%，物业类型中多户住宅占比分别为51.8%和58.3%[136] - 2020年第二季度末，公司将一笔本金余额为550万美元的夹层贷款列为非应计贷款，并核销了470万美元无法收回的贷款余额[100] 公司债务及融资业务数据变化 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，债务义务未偿还本金分别为18.708亿美元和20.91015亿美元，加权平均融资成本分别为2.3%[138] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，回购协议下抵押品未偿还本金出售且未借入的百分比（按抵押品未偿还本金加权平均“ haircut”）分别为34.1%和27.4%[140] - 截至2020年9月30日，富国银行回购协议抵押品利差在1.25% - 2.15%之间，摩根士丹利回购协议抵押品利差在1.75% - 1.85%之间[141][142] - 2020年10月30日，某融资工具额度降至2.4亿美元，2020年5月其到期日延至2021年10月30日，公司还有权延至2023年10月31日，截至2020年9月30日，抵押品保证金在1.85% - 2.00%[143] - 2019年6月，公司与摩根士丹利签订最高9亿美元的定期贷款协议，截至2020年9月30日，初始买方持有该工具总承诺的22.2%，借款利率为1个月伦敦银行同业拆借利率加1.9%的利差，初始到期日为2021年6月，有5次一年展期选择权[143] - 2020年3月，公司与美国汇丰银行签订5亿美元贷款和担保协议，2023年3月到期，提供非盯市的仓库融资，公司承担部分追索权[143] - 2018年8月，公司与BMO Harris银行签订2亿美元贷款融资工具，2019年5月借款额度增至3亿美元，截至2020年9月30