财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度GAAP净收入为1940万美元，摊薄后每股收益0.28美元 [6] - 本季度可分配收益为3310万美元，每股0.48美元，以每股计算，覆盖了第二季度每股0.43美元的股息超1.1倍 [6] - 截至2022年6月30日，每股账面价值为19.36美元，季度环比下降不到1%，其中包括每股0.49美元的累计CECL影响 [7] - 本季度CECL储备增加对账面价值的影响，部分被回购的100万股所抵消，产生了每股0.03美元的账面价值增值 [7] - 6月初，公司支付了每股0.43美元的普通股现金股息，基于昨日收盘价，股息年化收益率为9.2% [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度贷款发放量超10亿美元，100%的业务活动集中在多户住宅或工业物业类型，加权平均贷款价值比低至63% [12] - 截至第二季度，多户住宅和工业贷款占投资组合近60% [12] - 第二季度收到4.44亿美元的贷款还款，由于第二季度强劲的发放量和适度的还款，公司的已投放投资组合增长了6.33亿美元 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 年初时多户住宅市场贷款价值比可能在70%左右，到3月降至60%多，目前低至60%出头 [38] - 市场利差扩大了约75 - 100个基点 [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于向机构赞助商提供大额贷款和过渡性贷款，利用KKR的广泛关系和资本市场团队，增加了约15亿美元的非按市值计价融资能力，包括本季度的4.5亿美元 [14] - 公司采用多元化的融资方式，不依赖CRE CLO市场，而是积极寻求定制的非按市值计价信贷安排 [100][101] - 公司目前以较低的杠杆率和较高的流动性运营，等待市场更加稳定后，再恢复到历史上较高的杠杆水平 [43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前市场是有利于贷款人的市场，贷款条件更好，但对整体市场环境仍持谨慎态度 [39][42] - 公司预计短期利率上升将直接提高可分配收益，自6月30日起短期利率每提高150个基点，按年化计算，当前投资组合的每股可分配收益将增加0.30美元 [17] - 公司认为如果市场能确定10年期国债的最终水平，将有助于增加房地产交易活动和明确资产价值 [51] 其他重要信息 - 本季度公司新增了3.5亿美元的定期贷款协议和1亿美元的特定资产融资安排，非按市值计价融资能力占未偿还有担保融资的77% [19] - 6月初，公司完成了迄今最大规模的后续股权发行，发行了700万股，其中包括275万股新股和425万股来自经理KKR的二次发行股份 [20] - 6月和7月，公司以每股17.32美元的加权平均价格回购了约140万股，总计2510万美元，对每股账面价值的增值超过0.04美元，其中约0.03美元在第二季度确认 [23] - 截至季度末，公司的流动性创历史新高，超过7.9亿美元，包括超过1.18亿美元的现金和6.1亿美元未动用的公司循环信贷额度 [26] - 公司投资组合的加权平均风险评级从第一季度的2.9升至3.0，目前96%的贷款风险评级为3或更好，观察名单上的风险敞口按本金计算净减少了3700万美元 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2Q市场变化、公司关注因素及竞争格局 - 市场从年初至今发生了显著变化，杠杆率大幅下降，利差扩大，目前是有利于贷款人的市场 [36][38][39] - 公司专注的大额贷款和过渡性贷款领域，因竞争对手融资渠道有限，公司凭借多元化融资优势，能够获得更好的回报 [40][41] - 公司目前保持谨慎，以较低杠杆和高流动性运营，等待市场更稳定后再调整杠杆水平 [42][43] 问题: 10年期国债收益率下降对商业房地产的影响 - 10年期国债收益率对房地产估值和融资有重要意义，市场若能明确其最终水平，将有助于增加房地产交易活动和明确资产价值 [50][51] - 当前10年期国债收益率的反弹可能更多是出于对衰退和量化紧缩的担忧，并非完全利好 [52] 问题: 公司预计的贷款发放量和还款量范围 - 公司难以准确预测贷款还款时间，但预计全年季度还款额大致在4 - 5亿美元之间，具体取决于市场环境的稳定性 [53][54] 问题: CECL准备金未来走势及对办公市场的看法 - CECL准备金难以精确预测，若经济前景恶化，准备金可能增加；若市场稳定，可能维持当前水平 [58][60] - 公司目前专注于工业、多户住宅和生命科学等增长领域，对办公市场的看法与上季度一致，优质资产和增长市场的办公物业表现较好，而缺乏增长潜力市场的B级办公物业面临挑战 [61][62][63] 问题: 投资组合的债务覆盖率和加州工业资产再融资贷款情况 - 公司在贷款审批时考虑退出稳定状态下的债务收益率，目前倾向于更保守的债务收益率，以应对不确定的退出利率 [68][69] - 加州工业资产再融资贷款主要是将其从收购融资转为过桥贷款，杠杆率约为60%多，此次并非大规模向赞助商返还现金 [72][73] 问题: LTV分布变化原因及赞助商的流动性和承诺 - LTV分布的变化可能是由于使用了静态LTV数据，未反映资产价值的改善，除非进行了新的评估 [80][82] - 公司对现有投资组合的赞助商流动性和承诺感到满意，大多数赞助商为机构投资者，有足够的资金实力持有物业，且所在市场房地产前景良好 [85][86][87] 问题: 贷款定价及未来利差走势 - 第二季度部分贷款定价较低可能是由于交易时间和贷款类型的变化，新发放的贷款将采用当前更宽的市场利差 [92][95][97] 问题: 下半年是否会增加杠杆和扩大投资组合 - 公司不依赖CRE CLO市场，将继续寻求多元化融资方式 [100][101] - 目前公司将保持投资组合规模稳定，等待市场更稳定后再利用市场机会扩大规模，近期主要通过回收还款资金进行再投资 [103][104] 问题: 新交易的增量ROE和CRE CLO发行减少对资金成本利差的影响 - 目前新交易的毛ROE或IRR比之前市场提供的11% - 13%范围高出约200个基点，处于低两位数回报水平 [108] - CRE CLO发行减少可能会在一定程度上导致利差收紧，但要实现持续的利差收紧，需要市场有更多的交易活动和CRE CLO发行 [111][112]

公司资产与负债情况 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司总资产分别为77.13609亿美元和67.03239亿美元[18] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司总负债分别为60.37165亿美元和53.41658亿美元[18] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司需分别维持至少5170万美元和6560万美元的无限制现金及现金等价物以满足流动性契约[70] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司分别有770万美元和230万美元的受限现金存于贷款人控制的银行账户[71] - 截至2022年6月30日，其他资产包括770万美元受限现金、550万美元与公司循环信贷安排相关的递延融资成本、80万美元预付费用和60万美元房地产拥有（REO）应收账款[90] - 截至2021年12月31日，其他资产包括230万美元受限现金、170万美元与公司循环信贷安排相关的递延融资成本、140万美元由服务商持有的利息收款和140万美元预付费用[90] - 截至2022年6月30日，应付账款、应计费用和其他负债包括300万美元REO负债、280万美元与公司未动用贷款承诺相关的信贷损失拨备和180万美元应计费用[91] - 截至2021年12月31日，应付账款、应计费用和其他负债包括390万美元应计费用、330万美元承担的REO负债、150万美元与公司未动用贷款承诺相关的信贷损失拨备和60万美元预付短期利息[91] 公司净利息收入与净收入情况 - 2022年和2021年第二季度，公司净利息收入分别为4587万美元和4019.1万美元[21] - 2022年和2021年上半年，公司净利息收入分别为8664.1万美元和7757.4万美元[21] - 2022年和2021年第二季度，公司净收入分别为2499.5万美元和3107.7万美元[21] - 2022年和2021年上半年，公司净收入分别为6040.7万美元和6116.9万美元[21] - 2022年和2021年第二季度，归属于普通股股东的净收入分别为1939.4万美元和2926.4万美元[21] - 2022年和2021年上半年，归属于普通股股东的净收入分别为4919万美元和5844.8万美元[21] - 2022年和2021年第二季度，普通股基本每股净收入分别为0.28美元和0.53美元[21] - 2022年和2021年上半年，普通股基本每股净收入分别为0.75美元和1.05美元[21] - 2022年上半年净收入为60,407千美元，2021年上半年为61,169千美元[28] 公司股东权益与股份情况 - 2021年12月31日，普通股数量为6,900,000股，价值6900万美元；总股本权益为13.61581亿美元[1] - 2022年3月31日，普通股数量为67,933,704股，价值6.79亿美元；总股本权益为16.4972亿美元[1] - 2022年6月30日，普通股数量为69,654,532股，价值6.97亿美元；总股本权益为16.76444亿美元[1] - 2022年发行普通股，3月新增275万股，价值2800万美元；此前1 - 3月新增656.2972万股，价值6600万美元[1] - 2022年发行优先股，1 - 3月新增621万股，价值6200万美元[1] - 2022年1 - 3月，发行股票产生费用105.5万美元；3 - 6月产生费用28万美元[1] - 2022年，非控股股东贡献权益9.4万美元[1] - 2022年，A系列优先股股息每股0.41美元，1 - 3月和3 - 6月分别产生股息费用5326万美元[1] - 2022年，普通股股息每股0.43美元，1 - 3月产生股息费用2921.1万美元，3 - 6月产生2995.1万美元[1] - 2022年，参与型证券股息每股0.43美元，1 - 3月产生股息费用339万美元，3 - 6月产生326万美元[1] - 2020年12月31日，公司普通股数量为55,619,428股，价值556万美元，股东权益为1,043,554万美元[25] - 2021年3月31日，公司股东权益为1,050,816万美元[25] - 2021年6月30日，公司A系列优先股数量为6,900,000股，价值69万美元，普通股数量为55,637,480股，价值556万美元，股东权益为1,224,495万美元[25] - 截至2022年6月30日，KKR实益持有10000001股，占公司已发行普通股的14.4%[34] - 截至2022年6月30日，KKR及其关联方持有1000.0001万股，占KREF已发行普通股的14.4%[206] - 截至2022年6月30日，KREF授权发行3.5亿股股票，其中普通股3亿股，优先股5000万股[201] - 2022年3月和6月，KREF分别发行649.4155万股和275万股普通股，净收益分别为1.338亿美元和5370万美元[207] 公司现金流情况 - 2022年上半年经营活动提供的净现金为68,384千美元，2021年上半年为58,109千美元[28] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为1,144,062千美元，2021年上半年为604,668千美元[28] - 2022年上半年融资活动提供的净现金为927,581千美元，2021年上半年为554,899千美元[28] - 2022年上半年现金、现金等价物和受限现金净减少148,097千美元，2021年上半年净增加8,340千美元[28] - 2022年上半年支付利息现金为63,365千美元，2021年上半年为46,296千美元[29] - 2022年上半年宣告但未支付的股息为29,951千美元，2021年上半年为24,348千美元[29] 公司业务相关情况 - 公司主要业务为发起和购买与商业房地产相关的信贷投资，经营活动归为单一报告部门[35] - 公司合并通过多数股权或投票权控制的实体，以及被认定为可变利益实体的主要受益人实体[41] - 公司对有重大影响但未合并的投资采用权益法核算[51] - 公认会计原则要求将金融工具的公允价值分为三个层次，公司遵循此层次进行分类[57] - 公司管理层通常将商业房地产贷款视为公允价值层次中的三级资产，每季度聘请独立估值公司进行估值[60] - 公司对商业房地产贷款投资按持有意图分类，持有至到期的按摊余成本计量，拟出售的按成本与公允价值孰低计量[72][79] - 公司对REO资产除土地外按直线法折旧，季度评估减值[81][83] - 公司的有担保融资协议按合同金额减去未摊销债务发行成本计量[84] - 公司对商业房地产贷款进行季度信用质量评估，根据五项风险等级对贷款进行评级，从低到高为1 - 5级，各级有不同的风险特征和指标[106] - 公司对持有的商业房地产贷款进行分类核算，持有待售贷款采用成本与公允价值孰低法核算，可能需记录非经常性公允价值调整[113] - 公司一般在利息逾期120天以上时核销应计利息应收款，除非贷款有充分担保且处于收款过程中[114] - 公司定期审查租户应收款的可收回性，当认为无法收回时直接核销，并在确认收入时采用现金制[115] - 公司将融资安排产生的递延债务发行成本资本化并在预期期限内摊销，作为额外利息费用列报[117] - 公司某些活动通过有限责任公司和应税房地产投资信托子公司开展，需缴纳州和地方所得税以及联邦、州和地方所得税[120] - 公司采用双类别法计算基本每股收益，将包含不可没收股息权利的未归属股份支付奖励视为参与性证券[124] - 2022年第一季度起，公司在摊薄每股收益计算中纳入与可转换票据相关的6316174股潜在发行股份[125] 公司商业房地产贷款情况 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，商业房地产贷款中高级贷款未偿本金分别为7421886千美元和6263370千美元，占比均为100.0%[132] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，夹层及其他贷款未偿本金分别为104025千美元和100735千美元，占比分别为94.7%和94.5%[132] - 2022年上半年，贷款组合新增净发放和未来资金为1791277千美元，销售和还款所得为 - 647813千美元[135] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，“持有待投资的商业房地产贷款，净额”中未摊销的发起折扣和递延费用分别为47300千美元和41900千美元[137] - 2022年第二季度和上半年，公司分别确认提前还款费收入4000千美元和4100千美元[137] - 2022年第二季度和上半年，公司分别确认净加速费用收入0千美元和800千美元；2021年同期分别为1100千美元和2100千美元[137] - 截至2022年6月30日，按总贷款敞口加权，公司投资组合的平均风险评级为3.0，而2022年3月31日和2021年12月31日为2.9[142] - 截至2022年6月30日，商业房地产贷款未偿本金总额为7525.911万美元，2021年12月31日为6364.105万美元[143] - 2022年上半年信用损失拨备增加1060万美元，主要因宏观经济前景不确定性增加、关注名单贷款准备金增加及贷款组合增长；2021年上半年信用损失转回带来210万美元净收益，主要因宏观经济前景更稳定[145] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，对一家多户住宅运营商的房地产企业贷款未偿本金分别为4200万美元和4110万美元，占公司商业房地产贷款的0.6%[147] - 截至2022年6月30日，商业房地产贷款抵押品地理分布中，加利福尼亚占比16.2%，得克萨斯占比15.7%；2021年12月31日分别为10.8%和15.0%[146] - 截至2022年6月30日，商业房地产贷款抵押品物业类型中，多户住宅占比48.6%，办公占比23.2%；2021年12月31日分别为46.7%和25.4%[146] - 2022年上半年商业房地产贷款信用损失拨备余额从2021年12月31日的2224.4万美元增至3152.9万美元，未使用贷款承诺信用损失拨备从149.5万美元增至279万美元[145] - 2021年上半年商业房地产贷款信用损失拨备余额从2020年12月31日的5980.1万美元降至5801.1万美元，未使用贷款承诺信用损失拨备从90.2万美元降至54.5万美元[145] 公司REO资产情况 - 2021年12月17日，公司取得俄勒冈州波特兰一处零售物业所有权，确认为REO，账面价值7860万美元，确认820万美元信用损失转回收益[149] - 截至2022年6月30日，REO资产总计8167.8万美元，负债总计301.9万美元；2021年12月17日，资产总计8340万美元，负债总计356.7万美元[150] - 2022年第二季度REO运营及相关收入为39.9万美元，上半年为87.7万美元[153] 公司自有房地产运营无形资产情况 - 2022年第一季度和上半年，自有房地产运营的在租租约无形资产摊销费用分别为1.6万美元和3.3万美元，低于市场租约无形资产摊销收入分别为9.1万美元和18.2万美元[156] - 2022 - 2026年，在租租约无形资产摊销分别为3.4万美元、6.7万美元、6.7万美元、6.7万美元、6.7万美元；低于市场租约无形资产负债摊销分别为18.3万美元、36.5万美元、36.5万美元、36.5万美元、36.5万美元[156] - 2022 - 2026年及以后，不可撤销经营租赁未来最低租赁付款额分别为250.5万美元、423.6万美元、346.2万美元、271.5万美元、185万美元、4.5万美元[156] 公司债务融资安排情况 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司债务融资安排总最大额度为5033.304万美元，未偿还本金分别为2842.253万美元和2856.135万美元，加权平均融资成本为3.4%[158] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，回购协议下抵押品未借入的未偿还本金百分比（平均“折扣率”）分别为28.2%和30.3%；若按最大获批借款额计算，分别为25.4%和25.9%[160] - 截至2022年6月30日，Wells Fargo、Morgan Stanley、Goldman Sachs的抵押品保证金分别在1.25% - 1.55%、1.70% - 2.40%、1.75% - 3.20%之间[160] - 截至2022年6月30日，KREF Lending V Facility初始买方持有总承诺的23.8%，借款利率为1个月LIBOR加1.90%的利差[160] - 截至2022年6月30

业绩总结 - KKR Real Estate Finance Trust的投资组合总额为73亿美元，其中75%为多家庭和办公物业[6] - KREF当前投资组合总额为78亿美元，较去年增长了14%[26] - 2022年第一季度的净收入为35,412千美元，较2021年第四季度的40,343千美元下降了12.3%[64] - 每股普通股的基本净收入为0.47美元，较2021年第四季度的0.59美元下降了20.3%[64] - 分配收益（Distributable Earnings）为29,761千美元，较2021年第四季度的29,962千美元下降了0.7%[65] 用户数据 - KREF的平均贷款规模为1.29亿美元，所有贷款均为表现良好[6] - KREF的贷款组合中，平均贷款价值比（LTV）为68%[31] - KREF的贷款组合中，100%收取了到期的利息支付[31] - KREF的贷款风险评级的加权平均值为2.9，显示出良好的信用质量[31] - KREF的贷款组合中，多家庭物业占48%，办公物业占27%[26] 未来展望 - KKR的全球房地产资产管理规模(AUM)为590亿美元[10] - KKR的融资能力为80亿美元，79%为完全非市值计量融资[6] - KKR在房地产领域的战略增长承诺超过38亿美元[10] - KREF在过去12个月内筛选了1551亿美元的融资机会，并发放了54亿美元（占3.5%）的高级贷款[24] - 公司的流动性状况良好，截至2022年3月31日，总可用流动资金超过7.59亿美元[39] 新产品和新技术研发 - KKR在房地产领域的投资专业人员超过150人，覆盖10个国家的13个城市[10] - KREF的管理团队与KKR的整体平台紧密整合，利用KKR的品牌和行业知识[12] - 公司的保守负债管理策略使得79%的融资为多元化的非市值标记担保融资[45] - 公司的现金流动性包括3.77亿美元的无负担高级贷款，可用于融资设施[39] - 公司的加权平均利率为1.7%，其中浮动利率贷款的87%与一个月LIBOR挂钩[41] 负面信息 - 截至2022年3月31日，公司现金及现金等价物为173,178千美元，较2021年12月31日的271,487千美元下降了36.3%[60] - 2022年第一季度的净利息收入为40,771千美元，较2021年第四季度的42,449千美元下降了3.9%[63] - 2022年第一季度的管理费用为6,007千美元，较2021年第四季度的5,289千美元增长了13.6%[63] - 截至2022年3月31日，总负债为5,500,043千美元，较2021年12月31日的5,341,658千美元增加了3.0%[61] - 公司的每股账面价值在2022年第一季度为19.46美元[43]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度GAAP净收入为2980万美元，摊薄后每股收益0.46美元，基本每股收益0.47美元 [5] - 本季度可分配收益为2980万美元，每股0.47美元，覆盖了第一季度每股0.43美元的股息 [5] - 截至2022年3月31日，每股账面价值增至19.46美元，较2021年12月31日的19.37美元有所增加，这是连续第八个季度实现每股账面价值增长 [5] - 4月中旬，公司支付了第一季度每股0.43美元的现金股息，基于前一日收盘价，股息年化收益率为8.7% [6] - 第一季度公司实现净资金流入4.62亿美元，预计将继续匹配还款与有吸引力的放贷机会 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度发放九笔高级贷款，总计8.44亿美元，使总投资组合达到创纪录的72.5亿美元，同比增长36% [10] - 多户住宅贷款占第一季度新增贷款承诺的55%，仍是投资组合中最大的物业类型；工业和生命科学物业类型分别占第一季度新增贷款的18%和15% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度高级担保商业房地产（CRE）贷款市场利率较上一季度略微扩大约25个基点 [11] - 单资产单借款人CMBS市场的波动，使大型赞助商寻求资产负债表解决方案，增加了公司的业务机会 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于由机构赞助商拥有的优质房地产作抵押的第一抵押贷款，认为这种策略在当前环境下能提供具有吸引力的风险调整后回报 [12] - 公司将继续关注多户住宅、工业和生命科学等表现强劲的物业类型 [11] - 行业竞争方面，CMBS市场的重新定价对资产负债表贷款机构产生了一定影响，市场整体更加谨慎，贷款结构更复杂，杠杆率降低 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观层面存在诸多不确定性，包括通胀、短期利率上升和地缘政治环境，但房地产市场尤其是增长领域表现健康，租金有显著增长 [30] - 借款人试图应对宏观不确定性对房地产基本面和价值的影响，但房地产作为通胀对冲工具仍有很大需求，收购市场活跃 [31] - 贷款市场更加谨慎，但市场仍在正常运转，公司认为当前是放贷的好时机，且资金充足 [14] - 基于收益率曲线前端变陡和贷款组合的利率下限，公司预计下半年收益与利率上升呈正相关 [14] 其他重要信息 - 公司在第一季度完成了多项资本交易，包括发行10亿美元的CRE CLO、扩大定制非市值计价融资工具和循环信贷额度，使非市值计价融资比例达到79% [18][19] - 公司通过发行A类优先股和普通股筹集了2.85亿美元的永久股权，使总杠杆率从年底的3.7倍降至季度末的3.2倍，预计二季度和三季度杠杆率将回升至目标范围 [20] - 截至季度末，公司流动性超过7.5亿美元，包括1.7亿美元现金和5.2亿美元未提取的公司循环信贷额度 [20] - 公司贷款组合风险评级为2.9（5分制），与上一季度持平，95%的贷款风险评级为3或更好，高于上一季度的94%；观察名单上的贷款按承诺金额净减少4000万美元 [22] - 截至季度末，25%的浮动利率负债和13%的资产基于SOFR，预计向SOFR的过渡对收益影响不大 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 当前市场氛围、借款人与竞争对手情况，以及放贷节奏是否未达预期 - 宏观层面存在通胀、利率上升和地缘政治等不确定性，但房地产市场尤其是增长领域表现健康，租金有显著增长；借款人试图应对不确定性对房地产的影响，房地产投资需求仍高，收购市场活跃；贷款市场更加谨慎，CMBS市场重新定价影响了资产负债表贷款机构，市场结构更复杂、杠杆率降低；第一季度放贷略低于预期，但综合一二季度接近预期，主要受宏观环境变化和股权融资时间影响 [30][31][33] 问题2: 非交易型REIT的增长对市场的影响 - 非交易型REIT的增长为公司带来了更多贷款机会，使债务从无担保市场转移到抵押贷款市场，对公司来说是净利好，提供了向优质赞助商放贷的机会，且借款人杠杆率通常较低 [35] 问题3: 新投入高级多户住宅贷款的ROE与去年秋季的对比 - 资产和负债利差扩大约25个基点，两者大致相互抵消；借款杠杆基本不变，但融资成本分散，需更谨慎选择借款渠道；从ROE角度看，由于收益率曲线和更保守的贷款环境，预计ROE较去年秋季提高约100个基点或更多，当前贷款市场更偏向贷方 [40][41] 问题4: 利率敏感性方面是否有大额贷款提前偿还及高利率下限的情况 - 公司仍有一些较大的贷款具有较高的LIBOR利率下限，预计这些贷款在今年及以后会被偿还，偿还后会有适度改善；随着利率上升和LIBOR贷款向SOFR贷款的转换，后续季度的前景将呈积极态势 [43][44] 问题5: 费城两座办公楼被列入观察名单的原因及对办公楼市场的看法 - 两座办公楼被列入观察名单是因为COVID对费城办公楼租赁市场有影响，业务计划在租赁方面进展稍落后于预期，但占用率与初始情况相似，且赞助商有大量现金股权投入；整体办公楼市场呈现两极分化，增长市场和优质资产的租赁需求强劲，而停滞市场或B级办公楼需求较低，这种情况预计将持续 [47][48] 问题6: 不同物业类型的竞争格局对交易条款和定价的影响 - 整体各物业类型的杠杆率下降约5%；多户住宅过渡性资产的贷款价值比（LTV）目前在60% - 70%，较去年底下降约5%，办公楼杠杆率约为60% - 65%；从资金成本来看，多户住宅处于较低水平，约为SOFR加2%多，办公楼约为SOFR加3%左右，工业物业定价介于两者之间，更接近多户住宅 [51][52] 问题7: 股权融资与扩大循环信贷额度和定期贷款工具的关系 - 随着公司股权基础的增长，有机会扩大现有债务工具的规模，如本季度扩大了非市值计价融资工具和循环信贷额度；公司将继续关注融资的多样性，通过与KKR资本市场的合作扩大现有融资渠道是目标之一 [56] 问题8: 是否关注高收益票据市场和可转债市场以获取固定利率资金 - 公司密切关注高收益票据市场和可转债市场，未来将寻找机会进入这些市场 [58] 问题9: 4月多户住宅贷款息差及CLO市场其他贷款类型的融资情况 - 4月多户住宅贷款息差与当前市场水平一致，处于SOFR加2%多的范围；CLO市场对多户住宅、办公楼、生命科学、工业等主要资产类型都开放融资，但不同物业类型的资本结构和利差有所差异，今年的差异化比过去更明显，但其他物业类型仍能相对高效地融资 [61][62] 问题10: 费城两座办公楼被列入观察名单是市场原因还是资产特定原因，以及费城办公楼市场的主要问题 - 两座办公楼被列入观察名单主要是因为业务计划中的租赁情况不佳，未看到净吸纳或正向租赁增长，这既反映了费城市场的情况，也与具体资产相关；费城办公楼市场在COVID期间表现滞后 [64][65]

业绩总结 - 2022年第一季度每股稀释净收入为0.46美元，分配收益为0.47美元[10] - 2022年第一季度的净收入为35,412千美元，较2021年第四季度的40,343千美元下降了12.3%[43] - 2022年第一季度的可分配收益为29,761千美元，较2021年第四季度的29,962千美元下降了0.7%[44] - 2022年第一季度的每股可分配收益为0.47美元，较2021年第四季度的0.50美元下降了6.0%[44] - 2022年第一季度的总净利息收入为4080万美元，其他收入为640万美元[12] - 2022年第一季度的管理费用为6,007千美元，较2021年第四季度的5,289千美元增长了13.6%[43] 贷款组合与财务状况 - 贷款组合总额为73亿美元，其中75%为多户住宅和办公资产[10] - 2022年第一季度贷款组合总额为74亿美元，较2021年第一季度增长9%[17] - 贷款回收总额为2.82亿美元，第一季度收取的利息支付100%到位[10] - 公司的流动性为7.59亿美元，包括1.73亿美元现金和5.20亿美元未提取的企业信用额度[11] - 公司的总债务为26.40亿美元，债务与股本比率为1.5倍[12] - 2022年3月31日的总资产为7,149,763千美元，较2021年12月31日的6,703,239千美元增长了6.7%[42] - 2022年3月31日的总负债为5,500,043千美元，较2021年12月31日的5,341,658千美元增加了3.0%[42] 贷款细节 - 2022年第一季度贷款的加权平均贷款价值比（LTV）为68%[18] - 2022年第一季度，浮动利率贷款占贷款组合的100%[25] - 贷款组合中，A级贷款占75%，B级贷款占25%[17] - 贷款组合的加权平均风险评级为2.9[18] - 贷款组合中多户住宅占48%，办公楼占27%[17] - 贷款组合的加权平均利率为3.3%[28] 未来融资与承诺 - 2022年第一季度，融资总额为80亿美元，其中25亿美元为未提取的融资能力[20] - 未来融资承诺为1,743.3百万美元[28] - KREF拥有3.77亿美元的无负担高级贷款可用于融资设施[22] 负面信息 - 2022年第一季度的净利息收入为40,771千美元，较2021年第四季度的42,449千美元下降了3.9%[43] - 2022年第一季度每股普通股的基本净收入为0.47美元，较2021年第四季度的0.59美元下降了20.3%[43] - 2022年3月31日的现金及现金等价物为173,178千美元，较2021年12月31日的271,487千美元下降了36.3%[41]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司总资产分别为71.49763亿美元和67.03239亿美元[19] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司总负债分别为55.00043亿美元和53.41658亿美元[19] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司净利息收入分别为4077.1万美元和3738.3万美元[23] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司其他收入分别为643万美元和115.6万美元[23] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司总运营费用分别为1178.9万美元和839.9万美元[23] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司归属于普通股股东的净收入分别为2979.6万美元和2918.4万美元[23] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司普通股基本每股净收入分别为0.47美元和0.52美元[23] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司普通股摊薄每股净收入分别为0.46美元和0.52美元[23] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司普通股加权平均流通股基本数量分别为6308.6452万股和5561.9428万股[23] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司普通股加权平均流通股摊薄数量分别为6940.2626万股和5573.1061万股[23] - 2022年第一季度净收入为3541.2万美元，2021年同期为3009.2万美元[29] - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为3313万美元，2021年同期为3026.8万美元[29] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金为5.30474亿美元，2021年同期为2.0123亿美元[29] - 2022年第一季度融资活动提供的净现金为3.98461亿美元，2021年同期为2.69477亿美元[29] - 2022年第一季度支付的利息现金为2471.5万美元，2021年同期为2056.1万美元[29] - 2022年第一季度预关闭贷款存入托管账户的资金为8087万美元，2021年同期无此项目[29] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司需分别维持至少4430万美元和6560万美元的无限制现金及现金等价物以满足流动性契约[71] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司分别有170万美元和230万美元的受限现金存于贷款人控制的银行账户[72] - 2022年3月31日和2021年12月31日，其他资产包括情况对比[90] - 2022年3月31日和2021年12月31日，应付账款、应计费用和其他负债包括情况对比[91] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，贷款应收总额分别为71.39613亿美元和66.77239亿美元，贷款应收净额分别为67.52208亿美元和62.94489亿美元[141] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，非合并权益分别为3.235亿美元和3.186亿美元[141] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司贷款组合平均风险评级均为2.9[142] - 2022年第一季度，信贷损失拨备净收益为120万美元，2021年同期为160万美元[145] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，信贷损失拨备余额分别为2252.1万美元和2373.9万美元[145] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司资产总额分别为8.2771亿美元和8.34亿美元，负债总额分别为2921万美元和3567万美元[150] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司有担保的主回购协议和其他融资安排未偿还本金分别为2.146869亿美元和2.856135亿美元，加权平均融资成本分别为2.4%和未提及[158] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，回购协议下抵押品未借入的未偿还本金百分比（平均“折扣率”）分别为29.0%和30.3%（若按最大批准借款额计算分别为25.4%和25.9%）[160] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司与个别交易对手或相关交易对手组的回购协议和定期贷款协议风险敞口超股东权益10%，2022年3月31日总风险敞口404,454,000美元，占比24.5%；2021年12月31日总风险敞口715,064,000美元，占比52.5%[163] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，定期贷款融资协议下抵押资产未偿本金和融资提供金额对比[167][169] - 2022年第一季度，公司有担保融资协议账面价值期初余额3,726,593,000美元，借款479,329,000美元，还款/销售1,171,393,000美元，期末余额3,035,230,000美元[170] - 截至2022年3月31日，公司有担保融资协议、定期贷款融资和其他合并债务义务2022 - 2025年及以后到期金额分别为590,719,000美元、1,132,302,000美元、524,675,000美元、442,564,000美元、355,569,000美元[170] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，CLO抵押资产分别占公司商业房地产贷款本金的33.7%和19.6%[177] - 2022年第一季度CLO净利息收入为934.3万美元，2021年同期为809.6万美元，利息收入分别为1711.1万美元和1112.1万美元，利息支出分别为776.8万美元和302.5万美元[180] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，KKR及其关联方分别持有公司21.0%和23.2%的普通股[208] 公司股权结构及相关数据 - 2021年12月31日，公司A系列优先股690万股，面值69000千美元；普通股61370732股，面值613000千美元；股东权益为1361434千美元[25] - 2022年发行普通股6562.972股，获得资金135271千美元；发行优先股6210000股，获得资金151167千美元[25] - 2022年，公司支付A系列优先股股息5326千美元，普通股股息29211千美元，参与性证券股息339千美元[25] - 2022年，公司基于股票的净薪酬为2126千美元，净收入为35412千美元[25] - 2022年3月31日，公司A系列优先股13110000股，面值131000千美元；普通股67933704股，面值679000千美元；股东权益为1649535千美元[25] - 2020年12月31日，公司优先股1股，赎回优先股1852千美元；普通股55619428股，面值556000千美元；股东权益为1043554千美元[25] - 2020年，公司支付特殊非投票优先股股息198千美元，普通股股息23916千美元[25] - 2020年，公司基于股票的薪酬为1994千美元，赎回优先股调整为710千美元，净收入为29894千美元[25] - 2021年3月31日，公司优先股1股，赎回优先股2562千美元；普通股55619428股，面值556000千美元；股东权益为1050816千美元[25] - 截至2022年3月31日，KKR实益持有14250001股，占公司已发行普通股的21.0%[35] - 2022年3月，公司董事会宣布向普通股股东每股派发0.43美元股息；2022年2月，宣布向6.50% A系列累积可赎回优先股股东每股派发0.41美元股息，代表每年每股1.625美元[92] - 公司授权发行3.5亿股股票，包括3亿股普通股和5000万股优先股[203] - 截至2022年3月31日，公司共发行7132.2172万股普通股，净收益1.418005亿美元，2022年3月发行649.4155万股，净收益1.338亿美元[204][208] - 截至2022年3月31日，公司发行71,834,030股普通股，其中67,933,704股流通在外，包括与已归属受限股单位相关发行的511,858股净普通股，且已扣除回购的3,900,326股[211] - 公司当前股票回购计划无到期日，自2020年7月1日起可回购至多1亿美元普通股，其中至多5000万美元可按预设交易计划回购，另5000万美元可用于公开市场等回购[212] - 截至2022年3月31日，公司在2022年和2021年第一季度均未回购普通股，回购计划剩余额度为1亿美元[213] 公司业务相关事件及数据 - 公司在2021年第四季度收购的房地产投资中，第三方持有10%的非控股权益[49] - 2021年公司记录了330万美元的非现金赎回价值调整，将特殊非投票优先股的账面价值增加到赎回价值510万美元[52] - 2021年10月1日，公司旗下KREF TRS赎回其在管理人的权益，现金赎回金额为510万美元[54] - 2020年1月1日，公司采用ASU No. 2016 - 13，将已发生损失法改为当前预期信用损失（CECL）模型[75] - 公司对商业房地产贷款投资的分类基于管理层意图和持有至到期的能力，分为持有待投资和持有待售[73][79] - 公司对REO资产（除土地外）采用直线法按估计使用寿命折旧，并按季度评估减值[81][83] - 公司的担保融资协议按合同金额减去未摊销债务发行成本计量，包括公司的企业循环信贷安排[84] - 公司对权益法投资的分配采用累计收益法分类，分别计入经营活动和投资活动现金流[57] - 公司对Level 3金融工具的估值需经过KKR各委员会审查和监督[60] - 公司对商业房地产贷款和CLO合并VIE的估值有相应的流程和方法[61][62] - 公司对有现金转换特征的可转换债务按ASC 470 - 20核算，6.125%可转换优先票据按非可转换债务借款利率计量债务部分公允价值[86] - 公司通过向第三方银团出售无追索权或有限追索权贷款参与权为CRE贷款投资融资，根据GAAP是否确认为销售有不同会计处理[87][88][89] - 公司对执行中的贷款按未偿本金和合同条款计提利息收入，房地产运营收入主要包括租金收入和物业运营费用报销[96][97] - 公司对商业房地产贷款进行季度信用质量评估，根据多种因素判断贷款是否减值及是否进行冲销[101][102][103] - 公司根据多种因素对商业房地产贷款进行风险评级，分为1 - 5级，风险从低到高[106][108][109][110][111][112] - 2022年第一季度稀释每股收益计算纳入与可转换票据相关的6316174股潜在可发行股份[125] - 2022年第一季度，贷款组合新增净发放和未来资金7.31886亿美元，销售和贷款还款所得款项2.82282亿美元[135] - 2022年第一季度，贷款组合贷款折扣和其他摊销净增加6083万美元，实物支付利息464万美元[135] - 2022年第一季度，贷款组合信贷损失拨备转回1568万美元[135] - 2022年3月31日和2021年12月31日，高级贷款未偿本金分别为67.19467亿美元和62.6337亿美元，占比均为100.0%，加权平均票面利率分别为4.0%和3.9%[132] - 2022年3月31日和2021年12月31日，夹层及其他贷款未偿本金分别为1.02109亿美元和1.00735亿美元，占比分别为94.6%和94.5%，加权平均票面利率分别为11.3%和11.2%[132] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，商业房地产贷款持有待投资未偿本金分别为68.21576亿美元和63.64105亿美元，占比均为99.9%，加权平均票面利率均为4.1%[132] - 2022年和2021年第一季度，公司分别确认净加速费用收入80万美元和100万美元[137] - 2022年1月，公司收到一笔7620万美元的4级高级酒店贷款全额还款，其中包括20万美元递延实物支付利息[138] - 截至2022年3月31日，贷款抵押品地理分布中，得克萨斯州占比14.0%，加利福尼亚州占比12.9%；物业类型中，多户住宅占比48.8%，办公楼占比25.1%[146] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，一笔对多户住宅运营商的房地产企业贷款未偿还本金分别为4150万美元和

KKR Real Estate Finance Trust Inc. (NYSE:KREF) Q4 2021 Earnings Conference Call February 9, 2022 11:00 AM ET Company Participants Jack Switala - Investor Relations Matt Salem - Chief Executive Officer Patrick Mattson - President and Chief Operating Officer Mostafa Nagaty - Chief Financial Officer Conference Call Participants Jade Rahmani - KBW Tim Hayes - BTIG Stephen Laws - Raymond James Don Fandetti - Wells Fargo Rick Shane - JPMorgan Steve Delaney - JMP Securities Disclaimer*: This transcript is designed ...

业绩总结 - 2021年第四季度每股净收入为0.59美元，全年每股净收入为2.21美元[7] - 2021年全年净利为125,635千美元，较2020年同期的53,553千美元增长了134%[40] - 每股基本净利为2.22美元，较2020年同期的0.96美元增长了131.3%[40] - 2021年可分配收益为92,393千美元，较2020年同期的(2,943)千美元实现扭亏为盈[41] - 2021年每股可分配收益为1.63美元，较2020年同期的(0.05)美元实现扭亏为盈[41] 贷款发放与投资组合 - 2021年第四季度贷款发放创纪录，共发放18笔浮动利率高级贷款，总额为18亿美元[7] - 2021年全年贷款发放创纪录，共发放37笔浮动利率高级贷款，总额为48亿美元[7] - 截至2021年12月31日，公司的投资组合总额为68亿美元，99%为高级贷款[4] - 2021年第四季度贷款组合总额为$7.1十亿，包括净融资和还款活动[22] - 2021年第四季度的贷款组合中，浮动利率贷款占比为100%[22] 财务状况 - 2021年第四季度的总债务为33.61亿美元，债务与股本比率为2.3倍[12] - 2021年12月31日，公司的总资产为67.03亿美元，较2020年的49.66亿美元增长了35%[36] - 公司的总股东权益为13.61亿美元，较2020年的10.44亿美元增长了30%[37] - 截至2021年12月31日，总负债为5,341,658千美元，较2020年同期的3,920,206千美元增长了36.2%[39] - 公司的现金及现金等价物为271,487千美元，较2020年同期的110,832千美元增长了144.5%[38] 贷款质量与风险 - 2021年第四季度贷款的加权平均贷款价值比（LTV）为68%[24] - 2021年第四季度的贷款风险评级的加权平均值为2.9[24] - 公司的高级贷款的加权平均贷款价值比（LTV）为61%[36] - 公司的高级贷款中，贷款每单位的平均金额为393,858美元，贷款价值比为73%[36] - 2021年，贷款减值损失为32,905千美元，影响每股收益0.58美元[42] 分红与股东回报 - 2021年第四季度的每股股息为0.43美元，股息收益率为8.9%[15] - 2021年分红每股为1.72美元，与2020年持平[40] - 2021年第四季度的每股账面价值为19.37美元，较2021年第三季度的19.09美元有所增加[7] - 公司的优先股总额为690万美元，较2020年无优先股有所增加[37] - 公司的承诺本金总额为10.26亿美元，其中41.1百万美元为非高级贷款[36] 未来展望与策略 - KREF的贷款组合正在进行高利率环境下的重新配置，以便更好地应对利率上升[32] - 公司的高级贷款的加权平均到期时间为3.6年[37] - KREF的融资概览显示，已提取的融资总额为15.55亿美元，未提取的融资能力为18.40亿美元[30] - KREF的总可用流动性为5.289亿美元，其中包括2.353亿美元的无担保高级贷款[31] - 54%的贷款组合设有至少0.25%的LIBOR底线，9%的总融资包括担保定期贷款的LIBOR底线高于0.0%[32]

公司投资资金与收益情况 - 公司2014年10月开始投资活动，初始承诺资金4亿美元，后筹集额外股权承诺4.381亿美元，总承诺资本达8.381亿美元，2017年5月5日IPO净收益2.259亿美元[19] 公司财务数据关键指标（截至2021年12月31日） - 截至2021年12月31日，公司普通股账面价值为11.889亿美元，投资组合总额为67.915亿美元，主要由高级和夹层商业房地产贷款组成[19][31] - 截至2021年12月31日，公司投资组合中高级和夹层CRE贷款未偿还本金总额为66.772亿美元，房地产自有资产净投资为7860万美元，CMBS B - Pieces投资为3570万美元[31] - 截至2021年12月31日，公司普通股账面价值扣除了2370万美元的CECL拨备[32] - 截至2021年12月31日，公司高级贷款加权平均贷款价值比（LTV）为68%[34] - 截至2021年12月31日，非按市值计价融资为38亿美元，占总未偿还投资组合融资的71%[37] - 截至2021年12月31日，公司总杠杆率为3.7:1，目标高级贷款杠杆率在3.5 - 4.0:1之间[41] - 截至2021年12月31日，公司98.3%的总投资组合按一个月伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）浮动计息[42] - 截至2021年12月31日，约54%的贷款组合当前未偿还本金有0.25%或更高的LIBOR下限，加权平均下限为0.74%[44] - 截至2021年12月31日，公司98.3%的投资组合按与1个月美元伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）挂钩的浮动利率赚取利息[70] - 截至2021年12月31日，KKR及其关联方持有公司普通股，拥有公司总投票权的23.2%[172] - 截至2021年12月31日，公司100.0%的贷款本金余额按伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）浮动计息，100.0%的未偿融资安排（不包括可转换票据）也按LIBOR计息[148] 公司业务线数据关键指标变化 - 2021年和2020年年底，公司平均承诺贷款规模（扣除KKR关联方承诺金额）分别为1.309亿美元和9180万美元[32] - 2021年，公司完成13亿美元管理的抵押债务债券（CLO），提供11亿美元非按市值计价融资，预支率为84.25%，加权平均资本成本为L+1.30%[39] 公司管理与团队情况 - 公司经理团队由经验丰富的高级房地产投资专业人士领导，投资委员会由多位KKR高管组成，负责投资策略等方面的建议和审批[25] 公司投资策略 - 公司投资策略是发起或收购由经验丰富且资本充足的赞助商拥有和运营、位于基本面强劲的流动性市场的过渡性高级贷款等[26] - 公司目标资产主要包括过渡性高级贷款、夹层贷款、优先股和其他债务导向型投资[29] - 公司自IPO以来持续执行发起浮动利率过渡性高级贷款的投资策略，未来投资活动预计主要集中在发起浮动利率高级贷款[31] 行业与市场相关事件 - 英国金融行为监管局（FCA）宣布所有相关LIBOR期限将于2023年6月30日后停止发布或不再具有代表性[47] - 2020年新冠疫情造成全球供应链中断、通胀上升、失业率增加，影响公司贷款抵押物相关行业[55] - 2021年全球经济开始重新开放，但疫苗接种率差异、新变种出现等可能阻碍经济复苏，影响公司业绩和财务状况[56] - 2021年大部分时间美国联邦基金目标利率维持在0.0% - 0.25%，利率波动会影响公司经营和财务状况，2021年12月31日70%的投资组合有实值LIBOR下限[145] - 2023年6月30日后LIBOR将停止发布，向SOFR或其他替代利率过渡可能增加公司利息成本[146] - 2018年一项法案签署生效，放宽了多德 - 弗兰克法案下对某些银行的监管和监督[197] - 2013年8月金融稳定委员会发布加强“影子银行”实体监督和监管的政策框架[197] - 2014年12月18日金融稳定监督委员会发布通知，就资产管理行业某些方面潜在风险征求公众意见[198] - 2016年4月18日金融稳定监督委员会发布资产管理产品和活动多年审查的最新情况，并成立跨部门工作组评估某些杠杆基金相关潜在风险[198] - 2016年加利福尼亚州山景城选民通过公投，限制1995年以前建成社区现有租户的租金涨幅[200] - 2019年12月4日金融稳定监督委员会发布关于将非银行金融公司指定为系统重要性金融机构的最终指导意见[198] 公司面临的竞争与风险 - 公司在贷款和投资活动中面临来自各类机构的竞争[49] - 公司在贷款和投资市场面临竞争，可能限制获取优质资产和产生满意回报的能力[64] - 新冠疫情可能导致公司借款人租户无法支付租金，借款人违约，公司无法支付股息或偿还债务[58] - 全球金融市场动荡和信贷条件恶化可能影响公司获取资金和资产估值[58] - 公司投资策略部分依赖与合资企业、运营伙伴和战略共同投资者的关系，但无法保证现有关系持续或未来能建立有利关系[66] - 公司主要投资房地产债务，房地产基本面恶化会增加借款人违约风险，影响公司业绩[67] - 经济和市场波动、法规变化、自然灾害等因素会影响借款人信用和房地产抵押品价值[68] - 无法预测经济和房地产债务投资条件的改善或恶化程度，经济下滑可能对公司业务和财务状况产生重大不利影响[69] - 新冠疫情可能导致公司贷款修改增加、资产违约或止赎情况增多[62] - 利率和信贷利差波动可能导致公司运营结果、现金流和投资市值显著下降，影响向股东支付股息的能力[70][71] - 商业房地产（CRE）相关投资面临拖欠、止赎和损失风险，其风险高于单户住宅物业贷款[74] - 过渡性贷款损失风险高于传统抵押贷款，借款人可能无法获得永久融资偿还过渡性贷款[79][81] - 利率和信贷利差下降时，贷款提前还款率通常会增加，可能导致公司资产再投资收益率降低[82] - 公司难以将现有贷款和投资还款所得资金重新配置到新投资机会，可能影响财务表现和投资者回报[85] - 公司投资的商业抵押支持证券（CMBS）和CRE担保贷款凭证（CLO）证券流动性较差，市场波动可能导致其价值下降[86] - 公司经理对投资机会的尽职调查可能无法揭示所有相关事实，评估投资风险失误可能导致公司损失[87] - 公司投资的CMBS B级份额、夹层贷款、优先股等次级投资面临更高损失风险[89] - 次级债务投资比高级债务面临更高违约信用风险，公司可能在高级债务持有人之后获得支付或利息分配[90] - 夹层贷款结构上从属于更高级别的物业融资，贷款价值比可能高于传统抵押贷款，底层抵押品价值部分损失可能导致夹层贷款价值全部损失[91] - 优先股投资因无抵押性质和从属地位，比传统债务融资面临更大损失风险，发行人违约或破产时可能损失全部或大部分投资[92] - 高级贷款在作为仓库贷款或类似工具的抵押品时可能被有效从属，若抵押的高级贷款价值低于借款金额，公司将遭受损失[93] - 投资可能在地理、资产类型和发起人方面集中，经济和商业低迷可能导致短期内多项投资违约，影响公司运营和财务状况[94][95][96] - 公司投资策略可在未经股东同意的情况下变更，可能增加利率和房地产市场波动风险，影响公司运营和财务状况[97] - 多德 - 弗兰克法案的风险保留规则要求CMBS交易发起人至少保留5%的信用风险，该规则于2016年12月生效，可能影响CMBS市场，减少投资机会并降低公司现有CMBS持仓市值[99] - 若公司作为合格第三方购买CMBS B - 部分以满足风险保留规则，需至少持有五年且不得转移或对冲，后续购买者也需满足相同条件，无法保证存在二级市场流动性[100] - 2021年第四季度，公司取得一笔高级贷款抵押的零售物业所有权，该贷款本金余额为1.096亿美元，净账面价值为6930万美元，持有和运营该物业可能带来风险和损失[103] - 公司可能面临贷款人责任索赔，若被判定承担责任，可能遭受损失[106] - 公司的不良贷款或投资可能使公司面临破产程序相关的损失和其他风险，投资策略的成功部分取决于贷款修改和重组能力，但存在不确定性[107][109] - 经济放缓、衰退或房地产价值下降会损害公司投资和运营，减少新抵押贷款和房地产相关贷款发放，增加违约损失可能性[111] - 资产公允价值下降可能需确认“非暂时性”减值或核销，影响公司经营和财务状况[112] - 部分投资组合以公允价值记录，估值主观，可能与实际处置价值有差异，影响公司经营和财务状况[113] - 公司可能投资衍生品，会带来高杠杆，放大收益和损失，还面临流动性、波动性等多种风险[114][116][121] - 交易外币资产会使公司面临外汇风险，影响资产估值、收入和分红[119] - 投资国际房地产相关资产面临汇率波动、金融市场欠发达等特殊风险[120][122] - 部分目标资产缺乏流动性，难以出售，限制公司调整投资组合的能力，影响经营和财务状况[125] - 公司利用非追索权长期证券化融资，面临无法完成证券化、资产价值下降等风险，可能导致损失[126][128] - 证券化可能放大公司损失暴露，且多德 - 弗兰克法案的风险保留要求会增加潜在负债和行政运营成本[129] - 公司所有资产可能用于偿还所有负债和义务[130] - 会计规则复杂，可能导致财务信息准备延迟，影响股价[131] - 信用损失准备难以估计，可能影响公司经营和财务状况[132] - 2020年1月1日采用CECL模型，可能增加贷款损失准备金，影响业务和财务状况[133][134] - 公司可能增加债务，面临多种风险，影响经营和财务状况[135] - 利用回购协议融资需获贷款人预先批准，可能无法获得融资[139] - 主回购协议和其他贷款安排可能施加限制性契约，限制公司运营和投资策略[140] - 融资安排涉及资产价值下降风险，可能导致违约和损失[141] - 公司依赖多种融资渠道，无法获得融资将对业务产生重大不利影响[142] - 公司面临债务义务相关的交易对手风险，交易对手可能受信贷市场动荡、立法变化等影响，若其破产或资不抵债，公司融资可能受限且资本成本增加[149] - 公司可能使用多种衍生金融工具进行风险管理，这可能带来高于普通投资的风险，且套期保值交易不一定能有效降低风险[150] - 套期保值可能会增加成本、导致净收入减少，且套期工具与风险可能不匹配，还受税收规定限制，可能对公司经营和现金流产生不利影响[152][153] - 公司面临套期活动相关的交易对手风险，若交易对手破产或违约，公司可能遭受重大损失[155] - 公司进行套期交易可能面临或有负债，需在特定情况下支付现金，这取决于资产流动性和资本获取能力，可能影响公司经营和财务状况[157][158] - 公司投资受美国商品期货交易委员会（CFTC）监管的衍生工具，若经理未获豁免，公司可能面临额外监管和合规要求[159] - 公司依赖经理及其人员取得成功，若管理协议终止或关键人员离职，可能找不到合适替代者，影响公司业务执行[162] - 管理协议当前期限至2022年12月31日，之后自动续期一年，经理可提前180天通知终止协议，无理由终止协议成本高昂[163][164][165] - 经理在管理协议下责任有限，公司同意对经理的某些责任进行赔偿，可能导致公司业绩不佳或亏损时经理无需担责[166][167] KKR相关情况 - KKR截至2021年12月31日管理资产规模为4706亿美元，KKR房地产集团同期管理资产规模为405亿美元[23][24] - 2021年2月，KKR收购Global Atlantic Financial Group Limited，截至2021年9月30日，该公司调整后投资资产超过1031亿美元[176] - 2017年1月10日，公司向一个聚合工具承诺出资4000万美元，与KKR管理的投资基金RECOP I共同投资[176] - 公司与KKR签订许可协议，可使用“KKR Real Estate Finance Trust Inc.”名称和“KREF”股票代码，协议可因违约或提前90天书面通知而终止[181] - 公司可能向包括KKR在内的多个贷款人借款，KKR在交易中可能存在潜在利益冲突[180] - KKR持有第三方对冲基金经理的股份，这些第三方经理的投资行动可能对公司产生不利影响[180] 公司合规与监管相关 - 公司自2014年12月31日起选择按房地产投资信托（REIT）纳税[48] - 公司为避免按《投资公司法》注册，非合并基础上（不包括美国政府证券和现金项目）投资证券价值不得超过总资产价值40%[183] - 为符合《投资公司法》第3(c)(5)(C)条的排除规定，子公司需至少将55%的资产投资于“合格”房地产资产，至少80%的资产投资于“合格”房地产资产和房地产相关资产[184][189] - 《投资公司法》将多数股权子公司定义为公司拥有其50%或以上已发行有表决权证券的公司[188] - 非银行公司在美国多个州开展贷款业务需持有许可证，获取和维护许可证会产生费用，未获适当许可可能对公司产生重大不利影响[182] - 公司经理依据宽泛投资准则管理投资组合，董事会定期审查但不提前审批所有拟议贷款和投资等决策，可能导致投资回报低于预期或亏损[180] - 公司CLO子公司受《投资公司法》下Rule 3a - 7限制，可能导致资产损失和公司投资损失[186] - 维持《投资公司法》注册排除可能限制公司投资能力，导致成本增加或收益降低[187] - 公司可能需根据美国证券交易委员会及其工作人员关于投资公司定义及豁免的新具体指导调整战略，新指导可能带来灵活性或抑制公司战略实施[192] - 若公司被认定为未注册投资公司，将面临货币处罚、禁令救济、无法执行合同、第三方撤销交易及公司杠杆受限等风险[193] - 若公司需根据《投资公司法》注册为投资公司，将受到资本结构、管理、运营等多方面严格监管，可能影响公司投资和业务计划及股东分红[194] - 法律法规变化、未能遵守法律法规可能导致公司业务实践改变、运营受负面影响、成本增加等[195] - 房地产投资信托基金（REIT）出售“经销商”属性的房产净收入需缴纳100%的税[207] - 为符合REIT资格，每个日历季度末公司至少75%的资产价值需由现金、现金项目、政府证券和合格的REIT房地产资产构成[209] - 公司对证券的投资中，不能持有任何一家发行人超过10%的流通有表决权证券或超过10%的流通证券总价值，除非共同选择将该发行人视为应税REIT子公司[209] - 公司对所有应税REIT子公司的投资总价值不能超过公司总资产价值的20%[209] - 公司资产价值中，任何一家非

业绩总结 - 第三季度净收入为3200万美元，每股基本净利为0.57美元，较2020年同期增长2%[15][43] - 分配收益为3450万美元，每股可分配收益为0.62美元，较2020年同期增长5%[15][44] - 第三季度总净利息收入为45488千美元，较第二季度增长8%[43] - 总运营费用为12003千美元，较2020年同期增长39%[43] 贷款组合与表现 - 贷款组合总额为58亿美元，71%为多户住宅和办公资产[12] - 平均贷款承诺为1.36亿美元，98%的贷款表现良好[4] - 贷款偿还总额为9.349亿美元，关闭了一项13亿美元的管理型CLO[12] - 贷款组合中，97.4%的利息支付已收回，评级为4或更好的贷款100%收回[30] - 3Q'21的加权平均贷款价值比（LTV）为67%[30] - 3Q'21的浮动利率高级贷款占总贷款的99.9%[29] 财务状况 - 可用流动性为5.162亿美元，包括3.077亿美元现金和1.850亿美元未提取的企业循环信贷额度[13] - 总债务为25.069亿美元，债务与股本比率为1.8倍[14] - 每股账面价值为19.09美元，较第二季度的18.91美元有所增加[11] - 截至2021年9月30日，公司总资产为57.53亿美元，相较于2020年12月31日的49.66亿美元增长了15.0%[41] - 公司总负债为45.16亿美元，较2020年12月31日的39.20亿美元增长了15.5%[42] 融资与流动性 - 公司融资来源多样化，总额为67亿美元，其中22亿美元为未提取的融资能力[32] - 81%的融资为完全非市场化，剩余部分仅为信用标记[13] - 公司已提取的定期信贷设施为8.47亿美元，未提取的能力为18.40亿美元[32] - 50%的投资组合受益于至少0.75%的LIBOR底线，投资组合加权平均LIBOR底线为1.00%[36] 未来展望与策略 - 3Q'21的贷款活动中，未来融资占总承诺的比例为23%[22] - 公司在9月30日的LIBOR为0.25%[36] - 公司的加权平均贷款到期时间为3.3年[40] 其他信息 - 分红每股为0.43美元，基于账面价值的分红收益率为9.0%[17] - 公司的浮动利率夹层贷款的利率为L + 9.0%[39] - 公司的固定利率夹层贷款的利率为0.9 - 11.0%[39]