财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度GAAP净收入为3200万美元，即每股0.57美元；可分配收益为3450万美元，即每股0.62美元，创历史新高 [4] - 截至2021年9月30日，每股账面价值增至19.09美元，包含每股1.07美元的累计CECL影响，较6月30日的每股18.91美元有所增加，这是连续第六个季度实现每股账面价值增长 [5] - 10月中旬，公司支付了第三季度每股0.43美元的现金股息，基于前一日收盘价，股息年化收益率为7.6% [5] - 截至季度末，债务与权益比率和总杠杆比率分别为1.8倍和3.4倍 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度发起8笔高级贷款，总额达15亿美元，使资金投资组合达到创纪录的58亿美元，同比增长16% [7] - 房地产信贷团队规模在过去两年内翻了一番，目前拥有超过50名投资专业人员，2021年预计发起超过135亿美元的贷款 [8][9] - 美国机会基金最新一轮募资结束，获得43亿美元的承诺资本 [10] - 第三季度发起的15亿美元贷款中，包括3笔多户住宅贷款、2笔写字楼贷款，以及生命科学、工业和酒店行业各1笔贷款；8笔贷款中有7笔面向重复赞助商 [10] - 截至第三季度，生命科学和工业领域分别占资金投资组合的7%和5%；投资组合主要由轻过渡性浮动利率高级贷款组成，71%的投资组合由多户住宅和写字楼物业担保，其中写字楼投资组合中89%为A级写字楼物业，且大部分获得LEED认证 [12] - 第三季度，公司收到约9.35亿美元的还款，预计第四季度还将收到10亿美元还款，2022年上半年还款水平将开始正常化 [19][20] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场在过去几个季度保持相对稳定，简单的多户住宅租赁项目、机构赞助的新资产，利率在LIBOR加很高的2%左右，最宽范围的综合利率约为4% [28] - 公司在该市场的投资回报率（ROE）在毛基础上为11% - 13%，与疫情前水平相近 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司成为机构客户的一站式解决方案，受益于市场活动增加，作为旗舰高级过渡性贷款策略，预计2021年发起超过135亿美元的贷款 [9] - 公司继续受益于房地产股权业务的扩张，通过多元化的债务和股权平台，获得差异化的信息获取渠道和市场连接能力 [10] - 公司预计在多户住宅和部分A级写字楼等传统领域保持活跃，同时关注生命科学和工业等新兴增长领域 [11][12] - 行业竞争激烈，低利率环境和对收益的追求吸引了新的资本进入市场，但公司凭借其品牌、客户关系、贷款规模和资本成本效率等优势，对自身的竞争地位充满信心 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管还款环境活跃，但公司在投资组合表现、收益和投资组合增长方面均取得了强劲的季度业绩 [13] - 公司对当前的流动性状况感到满意，有能力管理约11亿美元的业务管道，并抓住未来可能出现的机会 [36] - 随着经济持续复苏，利率上升是自然的趋势，房地产作为一种资产类别仍然具有吸引力，结合通胀对冲和收益回报的特点，在当前市场环境下是一种有吸引力的投资选择 [53] 其他重要信息 - 公司将对波特兰零售贷款进行止赎并接管资产，预计第四季度完成，之后将进行全面的重新开发，预计对GAAP收益和账面价值影响较小，但会在可分配收益的现金指标中确认损失 [18][19] - 公司在第三季度末拥有超过5.1亿美元的强劲流动性，包括超过3.07亿美元的现金和1.85亿美元的未提取公司循环信贷额度，以及3.74亿美元未抵押和未质押的贷款可用于提供额外流动性 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 是否预计未来会有提前还款收入，特别是在第四季度 - 本季度提前还款收入为640万美元，其中410万美元为提前还款费用，难以准确预测，但由于公司主要发放轻过渡性贷款，提前还款会导致原始发行折扣（OID）加速确认，第一和第二季度OID加速确认带来的收益约为每股0.02美元，本季度为每股0.04美元，可作为第四季度及以后的参考 [24] 问题2: 是否预计第四季度投资组合在净资金基础上继续增长 - 仅10月份的活动显示，公司初始资金投入2.8亿美元，还款1亿美元，有望像过去三个季度一样，在净资金基础上继续增加投资组合规模 [26] 问题3: 关于ROE和贷款收益率、利差的情况 - 市场在过去几个季度相对稳定，简单多户住宅租赁项目的利率在LIBOR加很高的2%左右，最宽范围的综合利率约为4%，公司的ROE在毛基础上为11% - 13%，与疫情前相近，市场从相对价值角度来看具有吸引力 [28] 问题4: 新的定制贷款协议的条款，与其他融资工具的成本和预付款率比较，以及是否有独特的契约 - 该协议是双边协议，有初始循环期，每笔贷款可获得最长5年的匹配融资，具有非按市值计价的特点，融资成本在现有资产的165 - 175个基点之间，融资杠杆率根据资产不同在75% - 85%之间，与其他非按市值计价的融资工具类似，但该交易对手与公司的合作具有独特性，体现了KKR平台的优势 [33] 问题5: 公司对当前流动性状况的看法，以及是否考虑进行其他类型的证券化或融资来加强资本结构 - 公司对流动性状况感到满意，拥有循环信贷额度、新的融资协议和CLO等多种流动性来源，还有3.74亿美元未抵押资产可用于借款，有能力管理业务管道和抓住机会 [36] 问题6: 在现有资本基础上，投资组合规模达到多大时需要考虑外部资本 - 现有股权情况下，投资组合的总资金规模约为60亿美元 [37] 问题7: 新进入市场的参与者是否会让公司感到担忧，KKR模式在竞争环境中的表现 - 市场竞争激烈，但公司所在细分市场尚未出现新的竞争对手，公司凭借品牌、客户关系、贷款规模和资本成本效率等优势，对自身竞争地位有信心，同时会保持谨慎和纪律性 [39] 问题8: 对可分配收益进行调整以获得应税收入的代理值的想法，以及波特兰零售资产止赎对投资组合和分配要求的财务影响 - 波特兰零售资产止赎将影响可分配收益，但应结合已提及的CECL准备金来考虑，董事会将在即将召开的会议上讨论股息相关问题，公司认为这是一次性事件，而非经常性项目 [46] 问题9: 业务管道和地理集中度的变化，以及未来几个季度地理暴露的预期变化 - 部分变化是个别情况导致的，如伊利诺伊州的下降是由于一笔大型多户住宅贷款还款，其他地区的增长是由于新发起的贷款，公司整体战略未改变，仍看好大型市场，同时在东南部和低成本州的办公贷款业务活跃 [47] 问题10: 生命科学领域的变化，KKR在该领域的优势，以及该领域在未来4 - 8个季度的增长预期 - 租户对生命科学空间的需求大幅增加，推动了该领域的业务活动，公司在股权和贷款业务方面都有参与，对该领域的投资更为严格，该领域在投资组合中的占比可能会有所增加，但不会成为投资组合的极大一部分 [49] 问题11: 美联储缩减购债规模对商业房地产市场的影响，以及公司在纽约市复苏过程中的投资意愿 - 公司认为美联储缩减购债规模对房地产市场影响不大，房地产作为一种资产类别仍然具有吸引力，结合通胀对冲和收益回报的特点，在当前市场环境下是一种有吸引力的投资选择；公司会继续关注纽约市的投资机会，在多户住宅和A级写字楼领域保持谨慎乐观 [53] 问题12: 考虑利率敏感性和远期曲线，2022年合理的ROE以及与LIBOR加的关系 - 公司关注的是综合利率，目前新贷款的ROE几乎完全由利差构成，LIBOR对ROE贡献较小；随着利率上升，资产和负债的利率都会增加，但资产端的增长将带来更高的回报；公司预计随着高LIBOR地板贷款的还款和新贷款的发放，投资组合对利率的敏感性将逐渐降低，未来有望从利率上升中获得正收益 [59] 问题13: 是否应将LIBOR达到1%的情景视为潜在的最坏情况压缩 - 短期内公司预计LIBOR不会达到1%，当LIBOR达到该水平时，投资组合的构成可能已经发生变化，因此这不是公司的基本利率预测情景 [61] 问题14: 考虑到目前50%的投资组合受高于75个基点的地板影响，地板重设带来的逆风是否与LIBOR达到1%的情景相似 - 随着时间推移，LIBOR地板的影响将逐渐减小，预计第四季度后受高地板影响的投资组合比例将大幅下降，这与预期趋势相符 [63][64]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日，公司总资产为57.53498亿美元，较2020年12月31日的49.65612亿美元增长15.87%[16] - 截至2021年9月30日，公司总负债为45.16321亿美元，较2020年12月31日的39.20206亿美元增长15.21%[16] - 2021年前三季度，公司净利息收入为1.23062亿美元，较2020年同期的1.0751亿美元增长14.47%[20] - 2021年前三季度，公司其他收入（损失）为4804万美元，而2020年同期为27万美元[20] - 2021年前三季度，公司总运营费用为3076.9万美元，较2020年同期的8174.3万美元下降62.36%[20] - 2021年前三季度，公司税前、优先股股息和赎回价值调整前收入为9709.7万美元，较2020年同期的2579.4万美元增长276.44%[20] - 2021年前三季度，公司净收入为9684万美元，较2020年同期的2553.9万美元增长279.18%[20] - 2021年前三季度，归属于普通股股东的净收入为9043.7万美元，较2020年同期的2477.7万美元增长265.01%[20] - 2021年前三季度，普通股基本每股净收入为1.63美元，稀释每股净收入为1.62美元；2020年同期分别为0.44美元[20] - 2021年前三季度，普通股每股宣布股息为1.29美元，与2020年同期持平[20] - 2021年前九个月净收入为96840000美元，2020年同期为25539000美元[28] - 2021年前九个月经营活动提供的净现金为96858000美元，2020年同期为91418000美元[28] - 2021年前九个月投资活动使用的净现金为573185000美元，2020年同期为提供4141000美元[28] - 2021年前九个月融资活动提供的净现金为674811000美元，2020年同期为138197000美元[28] - 截至2021年9月30日，现金、现金等价物和受限现金期末余额为309316000美元，2020年同期为301375000美元[28] - 2021年期间支付的利息现金为69492000美元，2020年为78717000美元[29] - 2021年期间支付的所得税现金为409000美元，2020年为50000美元[29] 股东权益与股权结构变化 - 2020年12月31日，公司普通股股东权益为1043554美元，优先股股东权益为1852美元[23] - 2021年3月31日，公司普通股股东权益为1050816美元，优先股股东权益为2562美元[23] - 2021年6月30日，公司发行6900000股A系列累积可赎回优先股，清算优先权为每股25美元，募集资金172500美元[23] - 2021年6月30日，公司普通股股东权益为1224495美元，优先股股东权益为2316美元[23] - 2021年9月30日，公司普通股股东权益为1234588美元，优先股股东权益为2589美元[23] - 2021年，公司多次宣布普通股股息为每股0.43美元[23] - 2021年，公司宣布A系列优先股股息分别为每股0.27美元、0.46美元[23] - 2021年第一季度，公司净收入为29894美元[23] - 2021年第二季度，公司净收入为30856美元[23] - 2021年第三季度，公司净收入为35440美元[23] - 2019年12月31日，普通股数量为57,486,583股，公司股东权益为1,122,018美元，可赎回优先股为1,694美元[24] - 采用ASU 2016 - 13准则的累计效应调整使公司股东权益减少15,009美元[24] - 2020年3月31日，普通股数量为55,838,032股[24] - 每股0.43美元的普通股股息宣告使公司股东权益减少24,010美元[24] - 2020年6月30日，普通股数量为55,491,405股，公司股东权益为1,030,228美元，可赎回优先股为2,275美元[24] - 股票基调整使公司股东权益增加1,607美元[24] - 特殊非投票股调整至赎回价值使公司股东权益减少1,648,551美元[24] - 净亏损使公司股东权益减少34,750美元[24] - 可赎回优先股调整至赎回价值使公司股东权益增加324美元[24] - 净收入使公司股东权益增加31,026美元[24] - 截至2021年9月30日，KKR实益拥有14250000股公司流通普通股，占比25.6%[34] - 2021年5月KKR通过二次发行出售575万股公司普通股，获得净收益1.004亿美元[174] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，KKR及其关联方分别持有公司25.6%和38.2%的已发行和流通普通股[174] - 2020年9个月内公司回购203.7637万股普通股，平均每股价格12.27美元，总计2500万美元[178] - 2021年10月1日KKR成员行使赎回选择权，公司赎回特殊非投票优先股，将在第四季度带来260万美元账面价值增值，即每股普通股增值0.05美元[184] - 2021年4月公司发行690万股6.50% A系列累积可赎回优先股，扣除承销折扣和佣金后净收益1.671亿美元，清算价格为每股25美元，股息按每年6.50%支付[185] - 截至2021年9月30日的九个月，公司普通股和特殊投票优先股股息总计7.1764万美元，2020年同期为7.1732万美元；A系列优先股股息总计501.5万美元[187] - 2021年第三季度和截至9月30日的九个月，归属于普通股股东的净利润分别为3.1989万美元和90.437万美元，2020年同期分别为3.1351万美元和24.777万美元[187] - 截至2021年9月30日，未归属受限股票单位（RSU）为77.635万个，加权平均授予日公允价值为每股18.91美元[190] - 2021年第三季度和截至9月30日的九个月，公司分别确认200万美元和600万美元的基于股票的薪酬费用，2020年同期分别为140万美元和440万美元[192] - 截至2021年9月30日，公司有750万美元的未确认基于股票的薪酬费用，预计在1.0年的加权平均期间内确认[192] 特殊非投票优先股（SNVPS）相关调整 - 截至2021年9月30日，公司将特殊非投票优先股（SNVPS）的账面价值调整至赎回价值260万美元[47] - 2021年前三个月和九个月，公司分别记录了30万美元和70万美元的SNVPS赎回价值调整[47] - 截至2021年9月30日，公司将特殊非投票优先股（SNVPS）账面价值调整为赎回价值260万美元，在截至2021年9月30日的三个月和九个月分别记录了30万美元和70万美元的非现金SNVPS赎回价值调整[83] 流动性与现金相关情况 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司需分别维持至少5350万美元和4260万美元的无限制现金及现金等价物以满足流动性契约[64] - 截至2021年9月30日，公司有160万美元的受限现金存于贷款人控制的银行账户[65] 会计政策与方法 - 2020年1月1日，公司采用ASU No. 2016 - 13，用预期损失模型（CECL）取代已发生损失方法[67] - CECL预测方法使用的第三方CMBS/CRE贷款数据库包含1998年至2021年的历史贷款损失数据[68] - 公司对6.125% 2023年5月15日到期的可转换优先票据的债务部分按非可转换债务借款利率计量估计公允价值[75] 资产与负债项目变化 - 截至2021年9月30日，其他资产包括820万美元贷款还款收益、190万美元递延融资成本、160万美元受限现金和70万美元预付费用；截至2020年12月31日，其他资产包括1590万美元贷款还款收益、250万美元递延融资成本和50万美元预付费用[80] - 截至2021年9月30日，应付账款、应计费用和其他负债包括180万美元应计费用、90万美元未偿还贷款承诺的信用损失准备和40万美元诚信存款；截至2020年12月31日，包括310万美元应计费用、90万美元未偿还贷款承诺的信用损失准备和80万美元诚信存款[81] 股息宣布情况 - 2021年9月，公司董事会宣布普通股股息为每股0.43美元，6.50% A系列累积可赎回优先股股息为每股0.46美元，代表年股息为每股1.625美元[82] 商业房地产贷款业务线数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日，一笔高级贷款和一笔夹层贷款总未偿还本金余额为1.151亿美元处于非应计状态[92] - 公司根据五级风险评级体系对商业房地产贷款进行评级，从低风险到高风险分别为1 - 5级，各级有不同的风险特征和指标界定[95][96][97][98][99] - 公司对商业房地产持有待售贷款采用成本与公允价值孰低法核算，可能需记录非经常性公允价值调整[100] - 公司一般在利息逾期120天以上时核销应计利息应收款余额，核销在合并利润表中确认为“信用损失拨备（转回），净额”[101] - 公司将融资安排产生的递延融资成本在各自预期期限内采用利息法或直线法摊销，作为额外利息费用列示[103] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，商业房地产贷款投资中，高级贷款未偿本金分别为5370827千美元和4779367千美元，夹层及其他贷款未偿本金分别为107217千美元和90329千美元[114] - 2021年前九个月，贷款组合活动中，起源和未来资金净流入2247673千美元，销售和贷款还款收益为 - 1666843千美元[119] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，“商业房地产贷款，持有投资，净额”中未摊销递延贷款费用和折扣分别为31300千美元和20500千美元[121] - 2021年第三和前九个月，公司分别确认净加速递延贷款费用和预付费用收入6400千美元和8500千美元[121] - 2020年第三和前九个月，公司分别确认净加速费用支出400千美元和100千美元[121] - 截至2021年9月30日，与贷款修改相关的未偿还实物支付利息为1000千美元[122] - 2020年第四季度，公司修改一笔本金和摊销成本均为109600千美元的高级零售贷款，截至2021年9月30日，该贷款信用损失备抵为40300千美元[123] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，风险评级为2的贷款净账面价值分别为517168千美元和321686千美元，占比分别为8.9%和6.5%[125] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，风险评级为3的贷款净账面价值分别为4415030千美元和3715132千美元，占比分别为82.3%和77.3%[125] - 截至2021年9月30日，公司投资组合按总贷款风险加权的平均风险评级为3.0，2020年12月31日为3.1[126] - 截至2021年9月30日，商业房地产贷款未偿本金总额为5478044000美元，摊余成本总额为5383927000美元；截至2020年12月31日，未偿本金总额为4869696000美元，摊余成本总额为4784733000美元[129] - 2021年前九个月，信用损失拨备净收益为100万美元，主要归因于宏观经济前景更稳定；2020年前九个月，信用损失拨备为5380万美元，主要因新冠疫情导致经济前景不利变化[129] - 截至2021年9月30日，商业房地产贷款信用损失准备余额为58807000美元，未使用贷款承诺信用损失准备余额为915000美元，总计59722000美元；截至2020年12月31日，相应余额分别为59801000美元、902000美元，总计60703000美元[129] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，对一家多户住宅运营商的房地产企业贷款未偿本金分别为3160万美元和5000万美元，分别占公司商业房地产贷款的0.6%和1.0%[131] - 2021年9月30日，商业房地产贷款抵押品地理分布中，得克萨斯州占比14.0%，纽约州占比13.6%；2020年12月31日，相应占比分别为6.6%和14.5%[130] - 2021年9月30日，商业房地产贷款抵押品物业类型中，多户住宅占比45.0%，办公楼占比24.4%；2020年12月31日，相应占比分别为51.0%和3

业绩总结 - KKR房地产金融信托的投资组合总额为56亿美元，其中83%为多家庭和办公物业[4] - KKR房地产金融信托的资产负债表总额为230亿美元[4] - KKR房地产金融信托的贷款组合为140亿美元，抵押资产价值为230亿美元[15] - KKR的当前投资组合总额为59亿美元，包括净融资和还款[32] - 截至2021年6月30日，公司商业房地产贷款净额为52.5亿美元，较2020年12月31日的47.8亿美元增长了13.9%[58] - 截至2021年6月30日，公司总资产为55.23亿美元，较2020年12月31日的49.66亿美元增长了11.4%[58] - 截至2021年6月30日，公司总负债为42.97亿美元，较2020年12月31日的39.20亿美元增长了7.1%[58] - 2021年第二季度，普通股东应占净收入为29,264千美元，较2020年同期增长2.4%[60] - 2021年第二季度的可分配收益为30,425千美元，较2020年同期增长21.4%[61] - 2021年第二季度的总净利息收入为40,191千美元，较2020年同期增长10.5%[60] 用户数据 - KKR的贷款组合中，多户贷款占50%，办公贷款占33%[33] - KKR的投资组合中，办公和多户贷款的平均入住率为81%[27] - KKR的贷款组合中，浮动利率贷款占99%[32] - 贷款组合的利息支付收集率为97.3%[38] 未来展望 - KKR在过去12个月内筛选了675亿美元的融资机会，并成功发放了21亿美元的高级贷款[31] - KKR的未来融资占总承诺的比例在2021年第二季度为13%[30] - KKR的加权平均贷款到期时间为3.2年[56] 新产品和新技术研发 - KKR房地产金融信托的战略增长垂直领域承诺32亿美元的KKR资产负债表和员工资本[11] 负面信息 - 公司在2021年6月30日的累计赤字为55,090千美元，较2020年12月31日的65,698千美元减少了16.1%[57] - 公司持有的商业房地产贷款的信用损失准备金为58,011千美元，较2020年12月31日的59,801千美元减少了3.0%[58] 其他新策略和有价值的信息 - KKR的管理团队由114名专注于房地产的投资和资产管理专业人士组成，分布在8个国家的11个城市[11] - 公司的融资来源总额为61亿美元[43] - 76%的融资为非市场标记（Non-Mark-To-Market）[42] - 99.9%的贷款组合与一个月期美元LIBOR挂钩[47] - 57%的贷款组合享有至少1.0%的LIBOR底线[47]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度GAAP净收入为2930万美元，即每股0.52美元，其中包括因较低的CECL拨备带来的60万美元（每股0.01美元）收益 [5] - 本季度可分配收益为3040万美元，即每股0.54美元，得益于投资组合增长、现有利率下限的好处以及资产持续强劲表现 [5] - 截至2021年6月30日，每股账面价值增至18.91美元，包括每股1.05美元的累计CECL影响和本季度与优先股发行相关的每股0.11美元发行成本，而3月31日为18.89美元 [6] - 7月中旬，公司支付了第二季度每股0.43美元的现金股息，按昨日收盘价计算，股息年化收益率为8% [6] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 第二季度发放8笔贷款，总额达9.67亿美元，包括3笔工业贷款、2笔多户住宅贷款以及办公、学生住房和单户租赁领域各1笔贷款，这些贷款的加权平均内部收益率为低两位数，与疫情前回报水平一致 [8][11] - 本季度净贷款资金为2880万美元，截至6月30日，投资组合规模增至创纪录的超56亿美元 [11] - 截至季度末，投资组合中83%为多户住宅或办公物业担保的贷款，零售贷款占比仅2%，工业贷款按已融资基础计算占比3% [14] - 第二季度，投资组合中超过97%的贷款收到了利息 [14] 融资业务 - 4月，公司以6.5%的终身固定成本筹集了1.671亿美元的永久优先股净收益 [15][19] - 5月初，公司代表经理KKR完成了约1.15亿美元的二次发行 [15] - 本周，公司宣布了一项新的10亿美元商业房地产抵押债务凭证（CRE CLO），发行获得良好反响，规模扩大30%，周五完成了13亿美元的交易，该CLO具有2年再投资期，投资级预支率为84.25%，加权平均运营资本成本为伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）加1.3%（摊销费用前） [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为COVID - 19加速了一些市场趋势，东南部和一些科技城市等增长市场的资本流入明显增加，多户住宅和办公市场的租赁速度良好 [39][40] - 夏洛特和佛罗里达市场也是增长区域，特别是南佛罗里达市场表现强劲 [41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资重点仍为机构赞助商持有的优质房地产的高级贷款 [11] - 公司希望利用当前市场环境中的有吸引力机会，看好生命科学等新兴领域，该领域租户需求增加，推动了对新实验室空间的需求 [12] - 公司将继续专注于多户住宅和精选办公等历史业务领域 [12] - 公司凭借与KKR的广泛关系以及规模化的发起和资产管理业务，在活跃的发起和还款环境中具有优势 [16] - 公司持续优化融资，通过发行永久优先股和新的CRE CLO等方式获取资金，以支持投资组合增长和提高运营杠杆 [15][20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计第三和第四季度还款活动将增加，目前预计每个季度还款约10亿美元 [10][23] - 短期内，公司将继续受益于现有LIBOR下限和较高的有效净息差，但随着投资组合向按即期LIBOR定价的新贷款过渡，这种收益将减少 [23] - 公司认为当前市场环境活跃，发起业务良好，投资组合表现强劲，整体经营状况良好，有能力利用不断增长的投资机会管道 [16][24] - 对于Delta变种病毒，公司密切关注其对员工健康和投资组合的影响，但认为现有投资组合具有一定的韧性，不会过度担忧 [53] 其他重要信息 - 公司拥有强大的季度资产审查流程，对投资组合中的每笔贷款进行评估并分配当前风险评级，当前投资组合风险评级为3.1（5分制），与上季度加权平均风险评级一致，90%的贷款风险评级为3或更好，较上季度略有上升，第二季度观察名单组成没有变化，但部分物业出现改善趋势 [21] - 第二季度，纽约公寓贷款有2760万美元的还款，布鲁克林酒店贷款第二季度入住率从第一季度的53%升至77%，皇后区工业贷款接近下一个到期日，可能会提供短期展期以允许赞助商完成出售流程 [22] - 截至季度末，公司流动性状况良好，现金及未动用的公司循环信贷额度总计超过6.3亿美元 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 分红是否有提升空间及是否会有特别股息 - 公司目前专注于当前股息，未来会与董事会讨论后进行调整，鉴于低利率环境，目标仍是维持当前股息，目前不考虑特别股息，年底会综合多因素与董事会讨论 [28][29][30] 问题2: 第三和第四季度预计的10亿美元还款是否会产生提前还款收入 - 提前还款会产生一些原始发行折扣（OID）的提前确认收入，但还款期间会有现金拖累，因为需要时间用新发起的贷款来匹配还款 [31] 问题3: 波特兰零售贷款的最新情况及未来几个月的预期 - 公司正在与下一任赞助商合作推进该投资的下一阶段，希望下季度提供更全面的更新，目前该贷款未进入止赎程序 [32][36] 问题4: 房地产股权资金的流向及新兴市场情况 - 资本加速流向东南部和一些科技城市等增长市场，多户住宅和办公市场租赁速度良好，夏洛特和佛罗里达市场表现强劲，公司会从贷款和股权方面关注这些市场 [38][39][41] 问题5: 下半年投资组合规模是否会持平 - 公司预计考虑还款和发起能力，下半年投资组合规模将维持在60亿美元左右 [42] 问题6: 资金再部署的现金拖累及CLO交易费用情况 - 下半年还款和新贷款发放之间可能存在一个月左右的时间差，会产生一定现金拖累，难以量化；FL1 CLO交易的递延融资成本已摊销完毕，此次关闭该交易无加速费用，新交易关闭后会有需摊销的成本 [46][47] 问题7: 如何考虑资本结构和不同融资方式的成本 - 公司认为普通股和优先股都是可行的融资选择，目前由于还款和发起管道的情况，对股权融资的需求相对较低，但如果管道增长或还款推迟，可能需要股权融资 [48][49][50] 问题8: 考虑Delta变种病毒，对在纽约投入资本的看法及当地机会情况 - 公司密切关注Delta变种病毒对员工健康和投资组合的影响，但认为现有投资组合具有韧性，纽约市租赁活动增加，公司仍会关注纽约多户住宅市场，但会在租赁和优惠假设上更保守 [52][53][54] 问题9: 单户住房贷款市场的看法及未来是否会更活跃 - 公司在KKR的房地产私募股权业务中活跃于住房领域，有单户租赁股权平台，认为该市场有吸引力，希望开展更多业务，但由于商业银行在该领域也很活跃，不确定能在该市场拓展的规模 [55][56] 问题10: 利率上升和还款对股息政策的影响及LIBOR下限贷款减少的原因 - 下半年还款增加会带来OID加速收入，但会失去部分LIBOR下限带来的超额净息差，新贷款主要基于利差定价，有利于未来与利率上升的正相关；部分贷款在到期或提供展期时，重新调整了息票结构，降低了LIBOR下限，增加了利差 [58][59][62] 问题11: 管道中贷款的贷款价值比（LTV）、利差情况及预计资金情况 - 管道与过去业务一致，包括一些建设项目和生命科学等新兴领域，也有传统多户住宅业务，市场利差和竞争态势与过去几个季度基本一致，预计初始资金情况与本季度相当 [65][66][68] 问题12: 投资组合中建设贷款的占比、未来趋势及流动性与管道和未承诺资金的关系 - 目前建设贷款占比不到5%，主要集中在工业领域，预计未来几个季度随着还款增加，建设贷款的未来资金安排会有帮助，公司认为在风险可控范围内，会继续关注该领域 [69][70][71] 问题13: 工业领域贷款在投资组合中的占比及对净资产收益率（ROE）的影响 - 历史上工业贷款在投资组合中的规模和占比较难提升，但目前有一些大型机会，有可能将投资组合中工业贷款占比提升至低两位数，但不会成为最大的敞口，对ROE有轻微的正向贡献 [73][74][75]

公司基本信息 - 公司于2014年10月2日成立并开始运营，是一家专注于商业房地产信贷投资的房地产投资信托公司[31] - 公司由KKR的间接子公司管理，管理者有权获得管理费和激励补偿[33] - 公司将运营作为单一报告部门进行呈现[35] 宏观经济环境影响 - 2020年新冠疫情对全球商业活动和金融市场产生不利影响，扰乱全球供应链、增加失业率并冲击多个行业[38] - 2021年全球经济在经历挫折后开始重新开放，但公司无法预测疫苗使用情况、有效性及正常经济活动恢复时间[39] 财务数据关键指标变化 - 资产负债 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总资产分别为55.23339亿美元和49.65612亿美元[17] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总负债分别为42.96528亿美元和39.20206亿美元[17] - 2020年12月31日普通股数量为55,619,428股，股东权益为1,043,554美元[24] - 2021年3月31日普通股数量为55,619,428股，股东权益为1,050,816美元[24] - 2021年6月30日普通股数量为55,637,480股，股东权益为1,224,495美元[24] - 2019年12月31日公司股东权益为112.2018万美元，2020年3月31日为103.0198万美元，2020年6月30日为103.0228万美元[26] - 截至2021年6月30日，其他资产包括9980万美元贷款还款收益等[79] - 截至2021年6月30日，应付账款等负债包括180万美元应计费用等[80] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司需分别维持至少4720万美元和4260万美元的无限制现金及现金等价物以满足流动性契约[64] 财务数据关键指标变化 - 收入利润 - 2021年和2020年第二季度，公司净利息收入分别为4019.1万美元和3665.6万美元[21] - 2021年和2020年上半年，公司净利息收入分别为7757.4万美元和6865.3万美元[21] - 2021年和2020年第二季度，公司净收入分别为3107.7万美元和2892.5万美元[21] - 2021年和2020年上半年，公司净收入分别为6116.9万美元和 - 564.7万美元[21] - 2021年和2020年第二季度，归属于普通股股东的净收入分别为2926.4万美元和2859万美元[21] - 2021年和2020年上半年，归属于普通股股东的净收入分别为5844.8万美元和 - 657.4万美元[21] - 2021年和2020年第二季度，普通股基本每股净收入分别为0.53美元和0.52美元[21] - 2021年和2020年上半年，普通股基本每股净收入分别为1.05美元和 - 0.12美元[21] - 2021年3月净收入为29,894美元，6月为30,856美元[24] - 2021年上半年净收入为6.1169万美元，2020年上半年净亏损为5647美元[29] - 2021年上半年经营活动提供净现金5.8109万美元，2020年上半年为5.3042万美元[29] - 2021年上半年投资活动使用净现金60.4668万美元，2020年上半年为17.779万美元[29] - 2021年上半年融资活动提供净现金55.4899万美元，2020年上半年为18.4379万美元[29] - 2021年上半年现金及现金等价物增加8340美元，2020年上半年增加5.9631万美元[29] - 2021年上半年，信用损失转回带来210万美元净收益[128] - 2020年上半年，信用损失拨备为5390万美元[128] - 截至2021年6月30日，信用损失准备余额为5855.7万美元[128] - 截至2020年6月30日，信用损失准备余额为6426.7万美元[128] 财务数据关键指标变化 - 股权与股息 - 2021年发行A系列累积可赎回优先股6,900,000股，清算优先权为每股25美元，募集资金172,500美元[24] - 2021年A系列优先股股息每股0.27美元，共发放1,838美元[24] - 2021年普通股股息每股0.43美元，3月发放23,916美元，6月发放23,924美元[24] - 2021年3月特殊非投票优先股股息发放198美元，6月发放221美元[24] - 2021年6月董事会宣布普通股每股0.43美元股息[81] - 2021年4月董事会宣布6.50% A系列优先股每股0.27美元股息，年股息为每股1.625美元[81] - 2021年上半年普通股和特别投票优先股股息总额47840美元，2020年同期为47871美元；2021年A类优先股股息总额1838美元[185] - 2021年第二季度基本每股收益0.53美元，摊薄后每股收益0.52美元；上半年基本每股收益1.05美元，摊薄后每股收益1.05美元。2020年第二季度基本和摊薄后每股收益均为0.52美元；上半年基本和摊薄后每股亏损均为0.12美元[185] 财务数据关键指标变化 - 其他财务指标 - 2021年3月股票薪酬为1,994美元，6月为1,993美元[24] - 2021年3月可赎回优先股调整至赎回价值为 - 710美元，6月为246美元[24] - 截至2021年6月30日，公司将特殊非投票优先股（SNVPS）的账面价值调整至赎回价值230万美元，在2021年第二季度和上半年分别记录了 - 20万美元和50万美元的非现金赎回价值调整[47] - 截至2021年6月30日，将特殊非投票优先股账面价值调整至230万美元赎回价值[82] 业务线数据关键指标变化 - 贷款业务 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，持有投资用途的高级贷款本金分别为52.24467亿美元和47.79367亿美元，加权平均票面利率分别为4.6%和4.7%[112] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，夹层及其他贷款本金分别为1.13332亿美元和0.90329亿美元，加权平均票面利率分别为11.1%和12.6%[112] - 2021年上半年，贷款组合新增净发放和未来资金11.19158亿美元，销售和还款所得款项6.65696亿美元[117] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，“商业房地产贷款，持有投资，净额”中未摊销的递延贷款费用和折扣分别为2520万美元和2050万美元[119] - 2021年3月和6月止三个月和六个月，公司分别确认净加速费用收入110万美元和210万美元；2020年同期分别为10万美元和30万美元[119] - 截至2021年6月30日，与贷款修改相关的未偿还实物支付利息总额为280万美元[120] - 2021年第一季度，公司修改一笔酒店贷款，本金偿还1000万美元，支付未偿还实物支付利息160万美元，该贷款风险评级从4级升至3级[121] - 截至2021年6月30日，该酒店贷款未偿还本金余额和摊余成本分别为1.3亿美元和1.299亿美元[121] - 2020年第四季度，公司修改一笔高级零售贷款，本金余额和摊余成本分别为1.096亿美元[122] - 截至2021年6月30日，贷款组合净账面价值为52.50489亿美元，总贷款敞口为55.82308亿美元[124] - 截至2020年12月31日，贷款组合净账面价值为47.84733亿美元，总贷款敞口为49.62120亿美元[124] - 截至2021年6月30日，公司贷款组合平均风险评级为3.1[125] - 截至2021年6月30日，贷款抵押品地理分布中纽约占比12.6% [129] - 截至2021年6月30日，贷款抵押品物业类型中多户住宅占比51.7% [129] - 截至2021年6月30日，公司商业房地产贷款未来资金需求为8.477亿美元[198] 业务线数据关键指标变化 - 融资业务 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司债务融资安排的总最大额度分别为3875000千美元和1627485千美元，加权平均融资成本为2.1%[133] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，回购协议下抵押品未借入的未偿本金百分比（平均“ haircut”）分别为38.9%和36.7%；若按最大获批借款额计算，分别为30.8%和34.8%[135] - 截至2021年6月30日，富国银行、摩根士丹利和定期贷款协议的净对手方风险敞口占股东权益的百分比分别为30.6%、13.0%和18.8%，总计62.4%；2020年12月31日，富国银行和定期贷款协议分别为18.9%和20.5%，总计39.4%[136] - 2018年4月公司签订初始借款额度200000千美元的定期贷款融资协议，同年10月增至1000000千美元，截至2021年6月30日和2020年12月31日加权平均利差为1.6%[139] - 截至2021年6月30日，定期贷款融资协议下抵押资产未偿本金为1195821千美元，融资提供金额为992777千美元，加权平均期限至2024年5月[140] - 截至2020年12月31日，定期贷款融资协议下抵押资产未偿本金为1155378千美元，融资提供金额为947262千美元，加权平均期限至2024年1月[142] - 截至2021年6月30日，富国银行回购协议未偿本金498276千美元，摩根士丹利为448562千美元，高盛为100754千美元[133] - 截至2021年6月30日，定期贷款协议初始买方持有总承诺的22.2%，借款利息为1个月伦敦银行同业拆借利率加1.90%的利差[135] - 2020年3月公司与美国汇丰银行签订500000千美元的贷款和担保协议，2023年3月到期[135] - 2018年12月公司签订的循环信贷协议借款能力截至2021年6月30日增至335000千美元，当前到期日为2023年12月[135] - 截至2021年6月30日，公司有担保融资协议账面价值为2996564000美元，较2020年12月31日的2574747000美元有变化，期间有1014306000美元的本金借款和595262000美元的本金偿还/销售[143] - 截至2021年6月30日，公司有担保融资协议、定期贷款融资和其他合并债务义务的合同到期情况为：2021年到期759429000美元，2022年到期1404397000美元，2023年到期549992000美元，2024年到期191825000美元，之后到期94725000美元[143] - 公司需遵守多项财务契约，如利息收入与利息费用比率为1.5:1，最低合并有形净资产为股权发行和资本贡献现金收益的75%或最高约10.05亿美元，现金流动性为1000万美元或追索债务的5%中的较大值，总债务为总资产的83.3%，截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司均遵守财务债务契约[144] - 2021年3月和6月，公司分别偿还4000万美元和4300万美元的未偿CLO债务[146] - 截至2021年6月30日，KREF 2018 - FL1的抵押资产本金为957000000美元，融资提供金额为767000000美元；截至2020年12月31日，抵押资产本金为1000000000美元，融资提供金额为810000000美元[147] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，通过CLO融资的公司贷款中100%为浮动利率贷款，抵押资产分别占公司商业房地产贷款本金的16.8%和20.5%[147] - 2020年9月，公司签订3亿美元有担保定期贷款，价格为97.5%，年利率为LIBOR加4.75%，有1%的LIBOR下限，部分摊销，每年1%的本金余额按季度分期偿还，2027年9月1日到期，总成本为LIBOR加5.3%[151][152] - 2018年5月，公司发行1.4375亿美元可转换票据，年利率6.125%，2023年5月15日到期，初始转换率为每1000美元本金43.9386股普通股，初始转换价格约为每股22.76美元，总成本为6.92%[155][156][157] - 2021年第二季度和上半年，可转换票据的总利息费用分别为2546000美元和5089000美元；截至2021年6月30日和2020年12

业绩总结 - KKR在2021年第一季度的净收入为2920万美元，摊薄每股净收入为0.52美元[59] - 2021年第一季度的可分配收益为3040万美元，摊薄每股可分配收益为0.55美元[59] - 2021年第一季度的股息收益率为9.1%[56] - 2021年第一季度的净利息收入为37383千美元，较2020年第四季度增长5.9%[69] - 2021年第一季度的总运营费用为8399千美元，较2020年第四季度增长27.2%[69] 用户数据 - KKR的投资组合总额为53亿美元，其中98.8%为高级贷款，85%为多户住宅和办公楼[4] - KKR的房地产贷款组合为140亿美元，抵押品价值为230亿美元[13] - KKR的房地产股权资产价值约为150亿美元[14] - KKR的当前投资组合总额为54.3亿美元，其中99.9%为固定利率贷款[37] - KKR的贷款组合的利息支付收回率为97.1%[44] 未来展望 - KKR在过去12个月内筛选了623亿美元的融资机会，并成功发放了11亿美元的高级贷款，占筛选总额的2%[33] - KKR的贷款到期时间通常为2-3年，并提供延期选项[30] - KKR的投资策略集中在流动性强的市场，贷款对象为高质量的赞助商[29] 新产品和新技术研发 - KKR的投资策略包括主要针对过渡性物业的高级贷款，旨在利用KKR的品牌和行业知识[16] - KKR的管理团队包括多位具有丰富行业经验的高管，如首席执行官Matt Salem和总裁Patrick Mattson[19][23] 市场扩张和并购 - KKR的全球资产管理规模为3670亿美元[9] - KKR的房地产投资团队在8个国家的11个城市拥有约110名专职投资和资产管理专业人员[12] 负面信息 - 2021年第一季度的信用损失准备金净额为-1588千美元，较2020年第四季度有所改善[70] - 2021年第一季度的总其他收入为1156千美元，较2020年第四季度下降7.8%[69] 其他新策略和有价值的信息 - KKR的融资能力为61亿美元，其中76%为完全非市场标记融资[4] - KKR的当前流动性为5.71亿美元，包括2.09亿美元现金和3.35亿美元未提取的企业循环信贷额度[4] - KKR的总债务为24.21亿美元，债务与股本比率为2.1倍[59] - KKR持有27%的股份，管理约290亿美元的房地产资产[59]

业绩总结 - KKR房地产金融信托公司2021年第一季度净收入为2920万美元，每股摊薄收益为0.52美元，与2020年第四季度持平[2] - 可分配收益为3040万美元，每股摊薄收益为0.55美元，较2020年第四季度增长14.0%[3] - 2021年第一季度的净利息收入为37383千美元，较2020年同期增长16.9%[32] - 2021年第一季度的税前收入为30140千美元，而2020年同期为(34490)千美元，显示出盈利转变[32] - 2021年第一季度的净收入为30092千美元，较2020年同期显著改善[32] 用户数据 - 截至2021年3月31日，公司的流动性为571.1百万美元，其中包括209.3百万美元现金和335.0百万美元未提取的循环信贷额度[4] - 当前贷款组合为53亿美元，97.8%表现良好，平均风险评级为3.1[4] - 贷款组合中，公寓和办公贷款占85%，酒店和零售贷款占6%[4] 未来展望 - 2021年第一季度的利息支付收集率为97.1%[6] - 公司的可分配收益是评估其支付季度股息能力的关键指标[27] 新产品和新技术研发 - 2021年4月，公司发行了690万股6.5%的系列A可赎回优先股，净收益为1.671亿美元[16] 财务状况 - 截至2021年3月31日，公司现金及现金等价物为209,347千美元，较2020年12月31日增长88.8%[31] - 商业抵押贷款投资总额为5,026,920千美元，较2020年12月31日增长3.8%[31] - 公司的总资产为5,272,880千美元，较2020年12月31日增长6.2%[31] - 总负债为4,219,502千美元，较2020年12月31日增长7.6%[31] 负面信息 - 2021年第一季度的利息收入为64766千美元，较2020年同期下降8.5%[32] - 2021年第一季度的信用损失准备净额为(1588)千美元，而2020年同期为55274千美元，显示出信用风险的显著改善[32] 其他新策略 - 2021年第一季度的总运营费用为8399千美元，较2020年同期大幅下降87.0%[32] - 2021年第一季度的加权平均普通股流通股数为55,619,428股，较2020年同期减少3.0%[32]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度GAAP净收入为2920万美元，即每股0.52美元，其中包括160万美元的较低CECL拨备收益 [7] - 本季度可分配收益为3040万美元，即每股0.55美元，得益于投资组合的增长和资产的持续强劲表现 [7] - 截至2021年3月31日，每股账面价值增至18.89美元，其中包括每股1.06美元的CECL影响，而截至12月31日为18.76美元 [7] - 4月中旬，公司支付了第一季度每股0.43美元的现金股息，按昨日收盘价计算，股息年化收益率为8.7% [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度，公司发起了三笔贷款，总计5.35亿美元，包括两笔办公物业贷款和一笔多户住宅物业贷款 [13] - 过去一个季度的净资金超过3.3亿美元，截至3月31日，投资组合增长至超过53亿美元 [13] - 截至季度末，76%的资产融资完全按市值计价，剩余24%的余额始终受信用标记影响 [23] - 截至季度末，公司的债务与股权比率和总杠杆比率分别为2.1倍和3.7倍，发行优先股后，目前分别为1.7倍和3.1倍，但预计后续季度杠杆比率将回到第一季度的水平 [23][24] - 目前投资组合风险评级为3.11（五分制），与上一季度的加权平均风险评级一致 [25] - 89%的贷款现在风险评级为3或更好，高于第四季度的84% [26] - 约2%的投资组合风险评级为5，主要包括波特兰零售贷款 [27] - 第一季度收到约2.44亿美元的还款，预计下半年还款活动将增加 [28] - 目前，69%的贷款组合有至少1%的LIBOR下限，一半的贷款组合受至少1.65%的LIBOR下限约束 [29] - 新贷款的LIBOR下限正在重置为即期利率，通常约为10 - 15个基点 [30] - 本季度末，公司流动性状况强劲，超过5.7亿美元，其中包括2.09亿美元现金和3.35亿美元未提取的公司循环信贷额度 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 办公室市场受COVID影响，公司对办公室市场略显保守，将继续关注增长市场，对门户市场持谨慎态度 [15] - 纽约市场，多户住宅市场开始复苏，公寓价格企稳并略有上涨，优惠措施减少；办公室市场仍不确定，融资市场对办公室部门持谨慎态度；公寓库存贷款销售进展顺利 [49][50][51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于由顶级赞助商拥有的优质房地产贷款发起 [12] - 公司正在增加对生命科学和工业领域的关注和业务活动 [18] - 公司的投资组合主要由机构级房地产担保的较轻过渡性浮动利率高级贷款组成，其中85%为多户住宅和办公物业，酒店和零售占比仅为6% [19] - 行业竞争激烈，市场利差和收益率压缩，但公司的融资成本也在下降 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为，随着现有投资组合和嵌入式LIBOR下限的存在，未来几个季度收益可能会提高，但预计第三和第四季度会有大量还款，之后收益将开始正常化 [12][36] - 公司对当前市场机会感到兴奋，认为房地产市场在低利率环境下具有吸引力，资本将继续流入该领域，有利于公司的赞助商和业务活动 [86] 其他重要信息 - 公司在4月中旬发行了1.725亿美元的永久优先股，固定成本为6.5%，为公司提供了永久资本，以利用当前市场机会，服务机构客户并扩大投资组合 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 下半年还款后收益的变化情况 - 公司认为未来几个季度收益可能会提高，预计第三和第四季度会有大量还款，之后收益将开始正常化；还款会带来加速提前还款收入的收益，但后续将不再受益于LIBOR下限和超额净息差 [36][37] 问题: 管道贷款的加权平均内部收益率与历史水平的比较 - 目前管道贷款的加权平均内部收益率在13% - 14%之间，略高于疫情前水平，但预计未来几个季度的贷款内部收益率将接近疫情前的11% - 12% [38][39] 问题: 发行普通股的合理水平 - 公司过去在市场融资时较为谨慎，仅在对股票有增值作用时进行；优先股发行解决了近期的流动性需求，考虑到第三和第四季度的大量还款，短期内对发行普通股持谨慎态度，但情况可能会发生变化 [40][41] 问题: 季度末后贷款的资金比例较低是否是为了管理管道以应对下半年的再融资或还款浪潮 - 公司认为有一定的未来资金基础是合适的，但这种情况更多是巧合，主要是由于参与工业领域的建设贷款项目导致的 [44] 问题: 本季度的挑选收入情况以及与去年同期和上一季度的比较 - 本季度挑选收入的变化主要由少数资产驱动，总计约330万美元；其中，劳德代尔堡酒店贷款的修改导致了1000万美元的还款和挑选余额的调整，该贷款现在已恢复正常；本季度净变化约为85万美元 [46][47] 问题: 纽约市场的情况 - 纽约市场多户住宅市场开始复苏，公寓价格企稳并略有上涨，优惠措施减少；办公室市场仍不确定，融资市场对办公室部门持谨慎态度；公寓库存贷款销售进展顺利 [49][50][51] 问题: 是否看到回购成本下降和/或预付款率上升，以及对CRE CLO融资策略的看法 - 公司看到负债方面的融资成本压缩，回购利差在市场上普遍收窄；CRE CLO市场非常活跃，是一种高效的资本成本方式，公司现有CLO的资本成本具有吸引力，尽管已过再投资期，但仍受益于该成本；公司将密切关注该市场，以满足今年的融资需求 [56][57] 问题: 资金成本的变化是否会部分抵消资产收益率的压力，以及收益能力正常化的原因 - 公司认为资金成本的变化会部分抵消资产收益率的压力；当前投资组合的有效净息差受益于LIBOR下限，与疫情前市场相比，净息差相对有吸引力；随着高LIBOR下限的贷款还款，新贷款的LIBOR下限将重置为即期利率，未来如果LIBOR上升，投资组合将受益 [60][61][62] 问题: 预计明年初股息覆盖率的情况 - 公司认为疫情前完全部署资金的季度情况具有一定代表性，但现在预测明年的具体覆盖率还为时过早，预计收益将正常化，但具体水平难以预测 [64] 问题: 4月份利息和租金收取情况与第一季度的比较 - 从利息收取角度来看，仍有两笔五级贷款未收取利息；从底层物业的入住率趋势来看，多户住宅资产有积极改善；整体租户收款情况良好，预计这一趋势将持续 [65] 问题: 新贷款发起利差的方向以及新贷款的经济效益如何影响底线与总融资成本 - 对于轻过渡性资产，新发起贷款的综合票面利率目前在3%左右；公司对融资市场的情况感到鼓舞，认为有机会重置成本；公司将综合考虑各种融资渠道的成本，以实现多元化和降低成本 [69][70] 问题: 对单户租赁物业类型的看法和竞争环境 - 公司看好该领域，认为这是受疫情推动的领域之一；该笔贷款是为机构赞助商建设租赁项目提供的；该地区单户租赁市场有充足的债务和股权流动性，公司将寻找合适的机会参与 [72][73] 问题: 劳德代尔堡酒店的RevPAR和入住率情况 - 当前月份入住率在70%以上，平均每日房价在300美元以上，RevPAR在200美元以上；与疫情前的稳定数据相比，入住率相当，平均每日房价更高，RevPAR超过疫情前水平；赞助商对该资产的表现负责，最近的修改使其偿还了应计利息并降低了贷款杠杆，因此该贷款从四级升级为三级 [78] 问题: 向工业领域转移是否面临竞争，以及是否能创造价值 - 工业领域竞争激烈，但也有很多机会；工业建设相对简单，但建设性质限制了部分受监管机构的资本参与；公司在该领域有一定的股权暴露和市场知识，认为可以利用这些优势创造价值 [79] 问题: CECL拨备减少160万美元是否与两笔四级贷款升级为三级有关，以及其他四级贷款升级是否会带来更多CECL回收 - CECL拨备减少主要是由于本季度实施的宏观经济情景略好于上一季度，以及劳德代尔堡酒店贷款的升级；同时，本季度的发起贷款是还款的两倍，存在一些抵消因素 [82][83] 问题: 管道业务中赞助商的活动情况 - 公司看到所有赞助商的活动都在增加，这是去年第四季度以来的延续；房地产市场在低利率环境下具有吸引力，资本将继续流入该领域，有利于公司的赞助商和业务活动；目前市场关注的领域包括多户住宅、单户租赁、学生住房、生命科学和工业等，而办公室和零售领域仍存在不确定性 [86][87][88]

公司基本信息 - 公司于2014年10月2日成立并开始运营，是一家专注于商业房地产信贷投资的抵押房地产投资信托公司[26] - 公司由KKR Real Estate Finance Manager LLC外部管理，管理者有权获得管理费和激励性薪酬[28] 财务数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，公司总资产为52.7288亿美元，较2020年12月31日的49.65612亿美元有所增长[15] - 2021年第一季度，公司净利息收入为3738.3万美元，高于2020年同期的3199.7万美元[18] - 2021年第一季度，公司其他收入（损失）为115.6万美元，而2020年同期为损失154.1万美元[18] - 2021年第一季度，公司总运营费用为839.9万美元，远低于2020年同期的6494.6万美元[18] - 2021年第一季度，公司税前、优先股股息和赎回价值调整前收入为3014万美元，而2020年同期为损失3449万美元[18] - 2021年第一季度，公司净收入为3009.2万美元，而2020年同期为损失3457.2万美元[18] - 2021年第一季度，归属于普通股股东的净收入为2918.4万美元，而2020年同期为损失3516.4万美元[18] - 2021年第一季度，普通股基本和摊薄每股净收入均为0.52美元，而2020年同期均为 - 0.61美元[18] - 2021年第一季度和2020年同期，普通股每股宣布股息均为0.43美元[18] - 2021年3月31日公司股东权益为1050816美元，2020年12月31日为1043554美元[21] - 2021年第一季度净收入为30092000美元，2020年同期净亏损为34572000美元[25] - 2021年第一季度经营活动净现金为30268000美元，2020年同期为27376000美元[25] - 2021年第一季度投资活动净现金为 - 201230000美元，2020年同期为 - 154593000美元[25] - 2021年第一季度融资活动净现金为269477000美元，2020年同期为429465000美元[25] - 2021年3月31日现金及现金等价物为209347000美元，2020年同期为369867000美元[25] - 2021年第一季度支付利息现金为20561000美元，2020年同期为33376000美元[25] - 2021年第一季度和2020年第一季度现金余额利息收入分别为0和30万美元[80] - 2021年和2020年第一季度，公司分别确认净加速费用收入100万美元和20万美元[114] - 2021年第一季度，信用损失拨备变动：商业房地产贷款从5980.1万美元降至5847.3万美元，未动用贷款承诺从90.2万美元降至64.2万美元，总计从6070.3万美元降至5911.5万美元[123] - 2021年第一季度，信用损失转回带来160万美元收益，主要因宏观经济前景更稳定；2020年第一季度，信用损失拨备为5530万美元，主要因新冠疫情导致经济前景恶化[123] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司有担保的主回购协议和其他融资安排的总承贷额度分别为3875000千美元和1627485千美元，加权平均融资成本分别为2.1%和未提及[128] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，回购协议下已售且未借入的抵押品未偿本金百分比（即平均“折扣率”）分别为34.3%和36.7%；若按回购协议对手方批准的最高借款额计算，分别为31.8%和34.8%[130] - 截至2021年3月31日，在与单个对手方或一组相关对手方的回购协议中，富国银行、摩根士丹利和定期贷款协议的净对手方风险敞口分别占公司股东权益的23.1%、15.2%和21.5%，总计占59.8%；2020年12月31日，富国银行和定期贷款协议分别占18.9%和20.5%，总计占39.4%[131] - 截至2021年3月31日，公司有担保融资协议账面价值为2876743000美元，较2020年12月31日的2574747000美元有所增加[138] - 2021年第一季度KREF 2018 - FL1净利息收入为7089000美元，2020年同期为3068000美元[145] - 2021年第一季度可转换票据利息费用为2543000美元，2020年同期为2547000美元；截至2021年3月31日，净账面价值为140806000美元[153] - 2021年和2020年第一季度，垂直贷款参与的利息收入和利息支出均为70万美元[157] - 2021年和2020年第一季度，公司董事会宣布的普通股和特殊投票优先股股息均为每股0.43美元，总计分别为2391.6万美元和2401万美元[174] - 2021年和2020年第一季度，归属于普通股股东的净收入（亏损）分别为2918.4万美元和 - 3516.4万美元，基本和摊薄每股收益（亏损）分别为0.52美元和 - 0.61美元[178] - 2021年和2020年第一季度，公司分别确认基于股票的薪酬费用200万美元和160万美元，截至2021年3月31日，有1140万美元未确认的基于股票的薪酬费用，预计在1.1年加权平均期内确认[183] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司欠关联方款项分别为451.6万美元和624.3万美元[202] - 2021年和2020年第一季度，与经理交易产生的费用分别为683.4万美元和620.4万美元，同期现金报销分别为210万美元和150万美元[202] - 2021年第一季度KREF就该信贷安排向KCM支付的结构费为0美元[208] - 2020年第一季度KREF就该信贷安排向KCM支付的结构费为10万美元[208] 各条业务线数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，公司商业房地产贷款（持有投资）为50.2692亿美元，较2020年12月31日的48.44534亿美元增加[15] - 2021年3月31日，持有投资用途的高级贷款未偿本金为49.35917亿美元，加权平均票面利率4.7%；夹层及其他贷款未偿本金为1.15603亿美元，加权平均票面利率11.1%[107] - 2020年12月31日，持有投资用途的高级贷款未偿本金为47.79367亿美元，加权平均票面利率4.7%；夹层及其他贷款未偿本金为0.90329亿美元，加权平均票面利率12.6%[107] - 2021年第一季度，贷款组合新增净发放和未来资金投入5.71796亿美元，销售和还款所得款项3.94715亿美元，贷款折扣和其他摊销净增加4460万美元，PIK利息845万美元，信贷损失拨备净额1328万美元[112] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，“商业房地产贷款，持有投资，净额”中分别包含1990万美元和2050万美元的未摊销递延贷款费用和折扣[114] - 截至2021年3月31日，与贷款修改相关的总实物支付利息（PIK Interest）为290万美元[115] - 2021年第一季度，公司修改一笔酒店贷款，本金余额和摊余成本分别为1.3亿美元和1.298亿美元，本金偿还1000万美元，支付PIK利息160万美元，贷款风险评级从4级升至3级[116] - 2020年第四季度，公司修改一笔高级零售贷款，本金余额和摊余成本均为1.096亿美元，将到期日延长至2021年3月，可选择延长至4月，截至2021年3月31日，贷款风险评级为5级，于2020年10月进入非应计状态[117] - 截至2021年3月31日，贷款组合按风险评级划分，1级无；2级本金余额1.944亿美元，占比3.7%；3级本金余额4.539577亿美元，占比85.7%；4级本金余额4453.95万美元，占比8.4%；5级本金余额1150.71万美元，占比2.2%[119] - 截至2021年3月31日，公司贷款组合加权平均风险评级为3.1，与2020年12月31日一致[120] - 截至2021年3月31日，按地理区域划分，纽约占比13.9%、伊利诺伊占比11.4%、加利福尼亚占比10.5%；按抵押物业类型划分，多户住宅占比52.1%、办公占比32.1%、公寓（住宅）占比6.0%[124] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，一笔对多户住宅运营商的房地产企业贷款未偿本金分别为3770万美元和5000万美元，分别占公司商业房地产贷款的0.7%和1.0%[125] - 截至2021年3月31日，一笔高级贷款和一笔夹层贷款的未偿本金余额共计1.151亿美元处于非应计状态[85] 公司股权与股东情况 - 截至2021年3月31日，KKR实益持有公司20000000股普通股[29] - 2014年10月2日，公司董事会授权发行最多3.5亿股股票，包括3亿股普通股和5000万股优先股[165] - 截至2021年3月31日，公司共发行59,519,754股普通股，其中55,619,428股流通在外，包括307,916股与受限股票单位归属相关的净发行股，减去3,900,326股回购股[169] - 公司当前股票回购计划无到期日，自2020年7月1日起可回购最多1亿美元普通股，其中5000万美元可按预设交易计划回购，另5000万美元可用于公开市场等回购[170] - 2020年第一季度，公司回购1,648,551股普通股，平均每股价格11.64美元，总计1920万美元；2020年全年，回购2,037,637股普通股，平均每股价格12.27美元，总计2500万美元[171][172] - 截至2021年3月31日，未归属受限股单位（RSU）数量为787,942个，加权平均授予日公允价值为每股18.78美元[181] - 公司预计未归属RSU在2021 - 2023年归属数量分别为389,758个、256,508个、141,676个[182] 公司融资与债务情况 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司有担保的主回购协议和其他融资安排的总承贷额度分别为3875000千美元和1627485千美元，加权平均融资成本分别为2.1%和未提及[128] - 2015年10月的富国银行主回购协议，截至2021年3月31日，最高承贷额度1000000千美元，未偿本金519859千美元，融资成本1.8%，加权平均期限1.9年[128] - 2016年12月的摩根士丹利主回购协议，截至2021年3月31日，最高承贷额度600000千美元，未偿本金421012千美元，融资成本2.3%，加权平均期限1.5年[128] - 2016年9月的高盛主回购协议，截至2021年3月31日，最高承贷额度240000千美元，未偿本金76762千美元，融资成本3.1%，加权平均期限1.7年[128] - 2019年6月的定期贷款协议，截至2021年3月31日，最高承贷额度900000千美元，未偿本金900000千美元，融资成本2.0%，加权平均期限1.4年，初始买方持有总承贷额度的22.2%[128][130] - 2018年4月，公司通过合并子公司签订初始借款能力为2亿美元的定期贷款融资协议，同年10月增至10亿美元，截至2021年3月31日和2020年12月31日，加权平均利差为1.6%[134] - 截至2021年3月31日，定期贷款融资协议下，抵押资产未偿本金为1105468千美元，融资提供金额为903389千美元，加权平均收益率/成本分别为L + 3.2%和L + 1.7%，加权平均期限均至2024年3月[135] - 截至2020年12月31日，定期贷款融资协议下，抵押资产未偿本金为1155378千美元，融资提供金额为947262千美元，加权平均收益率/成本分别为L + 3.0%和L + 1.9%，加权平均期限均至2024年1月[137] - 截至2021年3月31日，公司有担保融资协议账面价值为2876743000美元，较2020年12月31日的2574747000美元有所增加[138] - 截至2021年3月31日，公司有担保融资协议、定期贷款融资和其他合并债务义务的合同到期情况为：2021年到期804564000美元，2022年到期1393466000美元，2023年到期460734000美元，2

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度GAAP净收入为2880万美元，即每股0.52美元，其中包括340万美元较低CECL拨备带来的收益 [6] - 本季度可分配收益为2650万美元，即每股0.48美元，得益于投资组合的持续强劲表现 [6] - 截至2020年12月31日，每股账面价值增至18.76美元，其中包括每股1.09美元的CECL影响，而9月30日为18.73美元 [6] - 2020年1月中旬，公司支付了第四季度每股0.43美元的现金股息，基于2月12日的收盘价，股息年化收益率为9.2% [7] - 2020年公司实现创纪录的每股1.95美元可分配收益，轻松覆盖全年每股1.72美元的股息，收益覆盖股息1.13倍 [9][10] - 截至季度末，公司债务与股权比率和总杠杆比率分别为1.9倍和3.6倍，杠杆比率较第三季度略有下降 [19] - 公司流动性状况强劲，超过4.8亿美元，其中包括超过1.1亿美元现金和可全额使用的3.35亿美元公司循环信贷额度 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至12月31日，投资组合余额约为50亿美元，未来资金承诺义务仅为4.72亿美元，占总承诺的9% [11] - 投资组合中98%为高级贷款，无直接证券持有，第四季度约98%的投资组合收到利息 [11] - 投资组合加权平均风险评级为3.1（5分制），与9月30日一致，84%的投资组合风险评级为3或更好 [11] - 约2%的投资组合评级为5，主要是波特兰零售贷款，该物业仍面临挑战，公司正与赞助商进行持续讨论 [12] - 第四季度公司发放了7笔总计5.65亿美元的贷款，其中55%的贷款承诺由多户住宅物业担保 [13] - 第四季度公司收到5.35亿美元还款，包括纽约市市场的一笔最大敞口还款 [14] - 年末以来已完成两笔贷款，另有几笔独家贷款总计4.97亿美元，预计未来几个月完成 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度末投资组合的息票约为480个基点，较年初下降20个基点，有效净息差超过2.5% [62] - 第四季度发放的高级贷款息票在4%左右，目前管道贷款的综合息票在3.8% - 4%左右 [63] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续受益于保守的贷款和负债策略，专注于高质量房地产和轻过渡性商业计划 [10][13] - 随着市场交易活动恢复，公司是首批利用新环境的贷款机构之一，未来将继续关注市场机会 [10] - KKR房地产平台管理资产超过250亿美元，业务范围涵盖信贷、机会性股权、核心加股权和净租赁等，收购Global Atlantic拓宽了公司的贷款产品，为公司创造更多与借款人和中介机构合作的机会 [15] - 公司将优先考虑非按市值计价的融资，同时保持有担保融资的平衡和多元化，预计未来几个季度总杠杆比率保持在当前范围，债务与股权比率保持在2倍左右 [18][19] - 公司将通过管理贷款发放和还款的时间来应对资金部署问题，优先考虑高级贷款市场，但也会根据具体情况考虑其他融资方式 [14][43][55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年是充满挑战和前所未有的一年，但公司仍取得了创纪录的可分配收益，未来将继续为股东提供有吸引力的风险调整后回报和强劲业绩 [9][25][26] - 尽管市场存在收益率压缩，但房地产行业仍有良好的相对价值，公司看到了工业和生命科学领域的新机会 [13][37] - 公司预计现有投资组合今年会有一定期限，还款更多集中在2021年下半年，近期将受益于现有LIBOR下限和较高的有效净息差，但随着投资组合的轮换，预计净息差将随时间压缩 [20] - 公司对非观察名单贷款的信用和评级稳定性感到满意，观察名单上的部分贷款有改善趋势，有望实现积极的信用迁移 [12][77] 其他重要信息 - 从第四季度开始，公司将非GAAP收益指标从核心收益更名为可分配收益，以更好反映该指标的目的，但计算方法和报告数字不变 [6][24] - 公司在2020年以平均每股12.27美元的价格回购了200万股股票，总计2500万美元 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司处于全面部署状态，股价接近账面价值，有哪些资本管理选项，是否考虑CLO、无担保债务等 - 公司目前主要关注通过还款来管理贷款发放，会继续关注股价与账面价值的关系，考虑以增值方式筹集资金，但目前不打算增加债务，可改变债务形式或对现有融资进行再融资 [30] 问题2: 观察名单资产的改善潜力以及波特兰零售贷款的减值风险 - 公司认为观察名单上的部分贷款有改善趋势，如酒店和公寓市场有积极进展，波特兰零售贷款仅占整体投资组合的2%，公司正在与借款人进行讨论，目前对现有CECL储备感到满意 [32][33] 问题3: 与12个月前相比，新贷款的承销有哪些变化 - 公司仍主要关注多户住宅和轻过渡性物业，承销的最大变化在于借款人实施商业计划的时间以及租金让步和COVID影响的考虑，同时也看到了工业和生命科学领域的新机会 [36][37] 问题4: 如何看待G&A费用的变化及未来趋势 - 第四季度扣除股票薪酬后，G&A费用低于第三季度，主要是由于第二或第三季度与COVID中断相关的非经常性项目较高，预计2021年G&A费用与2020年相当，第一季度可能会因代理相关工作和成本而略有上升 [38] 问题5: 公司的联合发起贷款策略及与全额自有资金贷款的比较 - 对于符合公司高级贷款业务的机会，公司有优先选择权，联合发起贷款可利用其他资金池发放更大规模的贷款，从风险管理、融资优化和ROE角度来看是积极的，具体是否联合发起将根据资本可用性和项目情况决定 [43][44] 问题6: 假设贷款进入非应计状态或需要止赎，银行在融资方面的反应 - 不同融资工具对违约贷款的处理方式不同，信用和回购工具通常不允许为违约贷款融资，需要在一定时间内从工具中购买资产，而CLO等工具则无此要求，但过多违约可能影响现金流和触发相关条款 [47] 问题7: 公司发放企业贷款的决策过程、底层业务计划及未来是否会多元化贷款类型 - 该企业贷款是与现有赞助商的合作，类似于夹层贷款，底层抵押品为多户住宅物业，多数处于稳定状态，是一个独特的市场机会，未来公司仍将专注于高级贷款市场 [53][55] 问题8: 管道贷款的息票与现有投资组合的比较，以及是否有降低资金成本的选择 - 现有投资组合的息票约为480个基点，第四季度发放的高级贷款息票在4%左右，目前管道贷款的综合息票在3.8% - 4%左右，市场融资环境改善，公司现有融资结构高效，能从净利息收入中受益 [62][63] 问题9: 公司在当前环境下实现两位数ROE的能力 - 公司目前感觉良好，第四季度的内部收益率约为14%，尽管市场存在资产压缩压力，但目前环境仍有利于发放新贷款，管道情况良好 [65] 问题10: 波特兰零售贷款对季度收益的影响 - 波特兰零售贷款和第四季度早期的还款是影响季度收益的因素，此外，新贷款息票从4%以上降至4%左右也有一定影响 [66] 问题11: 是否能维持股息缓冲，以及何时考虑分配100%的可分配收益 - 还款和新贷款收益率是影响未来收益的主要因素，目前预计还款集中在下半年，这将为收益提供一定可持续性，董事会将根据情况决定股息分配 [70][71][72] 问题12: 如何预测提前还款情况 - COVID延长了过渡性商业计划的时间，如多户住宅物业的租赁期会延长，赞助商可能会等待更多租赁或减少让步后再还款，这对公司有利，因为现有LIBOR下限和净息差较高 [73] 问题13: 贷款参与销售的意愿 - 公司根据每笔贷款的情况选择最合适的融资方式，以优化ROE，难以确定是否会增加贷款参与销售，取决于管道和发放情况 [74][75] 问题14: 除观察名单贷款外，是否还有其他值得投资者关注的风险领域 - 公司通过季度贷款审查，对非观察名单贷款的信用和评级稳定性感到满意，观察名单上的部分贷款有积极迁移的可能 [77] 问题15: 工业贷款的承保是否增加了额外保护措施 - 公司的承保在COVID前后变化不大，仅根据需求增加进行调整，对于工业项目会考虑重置成本，目前工业需求强劲，租赁率良好，公司将继续关注该领域 [79] 问题16: 波特兰贷款是否有可能进行合资或引入KKR的其他工具参与重建 - 公司不排除任何选择，波特兰贷款将进行某种形式的重建，但不会与KKR内部其他资金合作，市场上有很多开发商对该项目感兴趣 [80] 问题17: 自疫情以来投资组合中贷款的修改比例，以及与疫情前相比的利息收取情况 - 实际有重大修改的贷款只有少数几笔，主要是酒店贷款的部分利息延期或宽限，目前98%的利息收取比例与之前相比，分母有变化，但仍是两笔非应计贷款的问题，其他贷款利息正常支付，利率未降低 [82][83] 问题18: CMBS投资组合的出售是否可作为资金来源，以及是否考虑组建CMBS管道 - CMBS投资组合规模较小，不作为主要资金来源，公司将继续投资该基金，目前不考虑组建CMBS管道，认为在该市场投资比发起和贡献贷款更合适 [85]