合并与交易 - Kite Realty Group Trust（KRG）与Retail Properties of America（RPAI）合并，形成总价值75亿美元的购物中心房地产投资信托（REIT）[10] - 每股RPAI普通股将转换为0.6230股KRG普通股，交易估值较RPAI 2021年7月16日的收盘价溢价13%[10] - 合并后，KRG股东占比约40%，RPAI股东占比约60%[10] - 预计交易将立即提升每股收益，并实现2700万至2900万美元的年度现金费用协同效应[11][13] - 合并后，预计净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为6.0倍，且无重大债务到期至2023年[14] - 预计交易将在2021年第四季度完成，需满足KRG和RPAI股东的批准等常规条件[11] 运营与财务数据 - 合并后，零售平均租金（ABR）将从每平方英尺18.53美元提升至19.29美元[13] - KRG的运营零售物业数量从IPO时的30个增加到目前的83个，RPAI的运营物业数量从IPO时的252个减少到102个[15] - KRG的总拥有建筑面积（GLA）从IPO时的3百万平方英尺增加到目前的12百万平方英尺，RPAI的总拥有GLA从34百万平方英尺减少到20百万平方英尺[15] - KRG的每平方英尺的年租金（ABR PSF）从IPO时的10.57美元增加到18.53美元，RPAI的ABR PSF从14.39美元增加到19.76美元[15] - KRG的租赁率为90.5%，RPAI的租赁率为92.3%[17] - KRG的企业价值为30亿美元，RPAI的企业价值为45亿美元，合并后的企业价值为75亿美元[17] - KRG的净债务与EBITDA比率为6.6倍，RPAI为6.0倍，合并后为6.0倍[17] 市场与发展前景 - 合并将创建前五大购物中心REIT，预计将推动净营业收入（NOI）改善[14] - KRG在“温暖和便宜”市场的ABR占比为78%，RPAI为46%[17] - 总活跃开发项目的总建筑面积为541,000平方英尺，预计将提供强劲的净营业收入增长前景[33] - 开发管道预计将为未来创造额外价值，当前的多户住宅单位总数为1,015个[33] 投资回报与项目 - One Loudoun Downtown项目的预计投资回报率为6.0% - 7.0%，所需股本为1.3亿美元，剩余支出为4570万美元[33] - Circle East项目的预计投资回报率为7.0% - 8.0%，所需股本为4300万美元，剩余支出为1520万美元[33] - The Shoppes at Quarterfield项目的预计投资回报率为10.0% - 11.0%，所需股本为1020万美元，剩余支出为740万美元[33] - Southlake Town Square项目的预计投资回报率为12.0% - 15.0%，所需股本为230万美元，剩余支出为10万美元[33] - Glendale Town Center Retail项目的预计投资回报率为27.0% - 28.0%，所需股本为390万美元，剩余支出为370万美元[33] 资本结构与股息政策 - KRG计划在交易后维持当前的股息政策，预计RPAI普通股东的现金股息将增加约50%[11] - 公司的加权平均债务到期时间为4.6年，债务类型中91%为无担保债务[36] - 预计合并后的公司总企业价值为75亿美元，增强了投资组合质量并降低了资本成本[40] - 合并后，公司的净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率将从6.6倍降低至6.0倍[36]

财务数据和关键指标变化 - 公司将2021年全年运营FFO指引区间中点上调0.05美元至0.83 - 0.87美元/摊薄股，区间宽度从0.08美元收窄至0.04美元 [12] - Q1运营FFO为0.24美元/摊薄股，同比下降0.03美元，环比增长近0.05美元 [24] - 同店NOI同比下降190万美元，降幅2.3% [29] - 季度末总流动性达8.88亿美元，同比增加1.19亿美元，包括3800万美元现金及8.5亿美元未动用无抵押循环信贷额度 [31] - 季度EBITDAre环比改善1040万美元，巩固了现有良好的杠杆状况 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：Q1租赁活动面积达68.7万平方英尺，是去年同期近2.5倍，新租约签约带来约180个基点的年度合同租金增长 [35] - 租赁业务：新租约利差连续三个季度加速增长，环比增加200个基点至5.8%，新租约利差21.3%，续约利差3% [37] - 租赁业务：Q1可比新租约每平方英尺ABR为31.60美元，为2019年Q2以来最高 [38] - 租赁业务：新租约相关TI平均回收期为1.3年，平均租约期限为7.3年 [38] - 租赁业务：租约修订占2021年Q1开票基本租金约1%，低于2020年Q4的约3% [39] - 物业业务：总投资组合入住率下降20个基点至91.5%，连续两个季度减速，为过去五个季度中最低的环比入住率收缩 [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 就业市场持续改善，失业率在过去10个月中有9个月下降，4月持续申领失业救济人数降至疫情以来最低 [13] - 超过一半18岁以上美国人口至少接种一剂疫苗，消费者信心持续上升 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司利用优质投资组合和积极的经济背景实现业绩增长，专注于开发项目以加快恢复历史盈利水平，多元化收入来源 [12][16] - 董事会连续两个季度提高季度股息，在宣布股息时会平衡税收考虑和长期增长目标 [17] - 公司推进关键环境、社会和治理事项，完成能源管理系统实施，董事会关注董事多元化 [18] - 市场仍较紧张，但有一些非公开市场的潜在交易机会，公司预计今年不会有重大交易，但有能力把握机会 [46] - 公司优先发展开发项目，有多个已获批项目，主要问题是成本和交付时间，预计下个季度会有更多进展 [49][54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济、公共卫生和消费领域趋势积极，公司财务业绩持续向好，Q1表现为全年提供了更多可见性 [12] - 租户前景乐观，租赁需求强劲，公司业务仍有增长空间 [14] - 预计下半年租赁数据将加快增长，入住率可能在未来几个季度触底，新租约的经济效益可能在2022年更显著 [42] 其他重要信息 - 公司Q1收取了96%的开票基本租金，高于2020年Q4的94%，现金基础租户占ABR的比例降至11% [22] - 年初待偿还的总延期租金为2000万美元，大部分将于2021年到期，Q1收取了93%的到期基本租金，确认收入170万美元 [23] - 2020年Q2 - Q4的基本租金收取率有所提高，Q1的高收取率和延期租金收取率表明租户基础健康 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：关于投资和收购的看法 - 公司在10个市场拥有超80%的租金收入，市场较紧，但有一些非公开市场的潜在交易机会，预计今年不会有重大交易，开发项目仍是资本分配的优先事项 [46] 问题：开发项目的后续计划和启动时间 - 公司有多个已获批项目，包括Loudoun Pad T、Downtown Crown、Naperville和Carillon等，主要问题是成本和交付时间，预计下个季度会有更多进展，2021年除Loudoun和Towson外，不会有重大前期基础设施投资 [49][54][55] 问题：未支付租金的最后4%租户的解决情况 - 公司业务整体向好，租户留存率提高，收款和入住率下降速度放缓，预计随着业务发展，问题将得到更好解决 [58][59] - 公司持续看到租户支付以前的欠款，希望未收到的4%租金能逐步解决，现金基础租户占ABR的11%，有望看到改善 [60][61][62] 问题：现金基础租户未支付租金的披露情况 - 公司未披露总计金额，但本季度现金基础租户未收取的金额为1080万美元，其中包括250万美元的延期租金，历史表明部分款项可能会收回，团队会努力收款 [63] 问题：5000 - 10000平方英尺空间的需求情况 - 需求有所改善，整体租赁速度加快，本季度有6个破产回填项目，其中2 - 3个是Pier 1的拆分项目 [64] 问题：新租约利差进展的驱动因素和未来市值提升空间 - 通胀环境下租金有望上涨，公司租赁管道增长，平均租金提高，显示出定价能力和增长动力 [66][67][68] 问题：小商铺租户健康状况和未来流失情况 - 公司租赁管道可观，希望挽救每个租户，但仍预计入住率将在未来几个季度触底，会有适度流失，公司会专注于替换租户和关注未来现金流 [69][70] 问题：One Loudoun的G & H地块对今年指引的贡献和影响 - 今年影响较小，2022年和2023年情况会不同，2023年是首个全面稳定运营年 [74] 问题：现金基础租金收取的假设情况 - 指引中点上调0.05美元主要基于Q1强劲表现和4月收款情况，低端可能是收款趋势逆转和入住率下降，高端则是入住率和留存率达标或超预期，收款情况良好，现金基础租户未收取的1080万美元未包含在指引中 [76][78] 问题：处置资产的考虑 - 公司有30 - 40个地块和一些三网大型资产可用于处置，通常是非核心资产，会在市场合适时考虑 [83] 问题：Circle East的进展、租赁管道和稳定时间，以及Avalon住宅租赁情况 - Towson进展符合预期，Urban Outfitters的入驻推动了进展，目前LOIs使租赁率超过50%，AvalonBay租赁率约70%，整体活动良好 [85][86] 问题：重启Carillon是否取决于Circle East的成功 - 公司希望通过Loudoun和Towson项目向投资者证明有能力执行项目，Carillon项目规模大，有成功潜力，但需要考虑时机和市场认可 [87][88] 问题：租户从现金基础转为非现金基础的考虑因素和流程 - 这是一个详细、细致的过程，会计团队监测数据，咨询物业和资产管理团队意见，是内部协作的过程，会每季度进行评估 [94][95] 问题：Q1新租户优惠的性质和全年预期 - Q1优惠仅占1%，低于Q4的3%，涉及少数租户，包括减免租金、全面租约修改或两者结合，是为帮助租户重新开业和清理旧账 [98][99] 问题：TI 1.3年回收期与历史比较和未来预期 - 由于新租户ABR为31美元，TI较低，但在通胀环境下，难以确定未来回收期，公司会在每份租约中争取最大利益 [100] 问题：生活方式中心的覆盖情况和私人市场兴趣变化 - 生活方式中心资产类别受非必需品比例较高影响较大，但具有混合用途的真正生活方式中心兴趣很高，主要问题是赞助 [103] 问题：本季度失去的租户是否未支付租金 - 失去的租户类型多样，约10%是餐厅，部分是到期，部分是失去兴趣，一些现金基础租户提前搬离，占GLA和ABR近一半 [106][109] 问题：基于Q1报告中FFO和非经常性收入，接近指引低端或中点的因素 - 低端可能是收款趋势逆转和入住率意外下降，中点到高端较有希望，现金基础租户未收取的1080万美元和部分租户转为非现金基础未包含在指引中 [111][112] 问题：未收到预期延期租金的租户情况 - 未偿还的32.7万美元中部分是现金基础租户，公司团队会追款，预计随着时间推移会收回大部分 [114]

物业持有与开发情况 - 截至2021年3月31日，公司拥有87处运营物业，总面积约1680万平方英尺；2020年3月31日，拥有86处运营和再开发物业，总面积约1650万平方英尺[119] - 2020年1月1日至2021年3月31日期间，汉密尔顿十字路口中心、The Corner、格伦代尔镇中心等物业处于再开发状态[128] - 2020年1月1日至2021年3月31日期间，公司于2020年第四季度收购了位于北卡罗来纳州罗利的Eastgate Crossing，拥有面积158,700平方英尺[131] - 截至2021年3月31日，公司有三个在建开发项目，总估计成本约1260万美元，已发生300万美元，预计未来24个月发生剩余960万美元成本[159] 租赁业务情况 - 2021年第一季度，公司签订76份新租约和续租约，总面积426,937平方英尺，其中新租约20份，面积100,604平方英尺，续租约56份，面积326,333平方英尺[125] - 2021年第一季度签订的可比新租约和续租约，实现混合现金租金利差6.4%，混合公认会计原则租金利差12.2%[126] - 截至2021年5月6日，公司已收取2021年第一季度约97%的租金账单[122] - 截至2021年5月6日，与180个租户的未偿还租金协议余额总计330万美元[122] 融资与资金情况 - 2021年第一季度，公司发行1.75亿美元可交换票据，票面利率0.75%，出售16份地面租约，总收益4000万美元[122] - 截至2021年3月31日，公司拥有超6亿美元流动性，资本承诺有限，2022年前无债务到期[122] - 2021年第一季度发行1.75亿美元可交换票据，出售16份地面租赁权获4000万美元，截至3月31日有现金2.288亿美元[148] - 截至2021年3月31日，无担保循环信贷额度可用3.854亿美元，公司遵守所有适用财务契约[151] - 截至2021年3月31日，公司有5490万美元有担保债务将于2022年3月31日前到期[155] - 截至2021年3月31日，公司抵押债务和公司债务到期情况为：2021年到期173.5万美元，2022年到期1.7992亿美元等，总计1.315248亿美元[165] - 截至2021年3月31日，公司现金、现金等价物和受限现金为2.325亿美元[168] - 2021年第一季度经营活动提供现金3130万美元，2020年同期为2190万美元；投资活动提供现金3390万美元，2020年同期使用现金710万美元；融资活动提供现金1.208亿美元，2020年同期为2.98亿美元[169][170][171] - 2021年出售16个地面租赁获得净收益3990万美元，2020年同期出售土地净收益550万美元；2021年资本支出减少530万美元，建筑应付款增加150万美元[174] - 截至2021年3月31日，公司未使用的信用证总额为120万美元[180] - 截至2021年3月31日，公司未偿还的合并债务为13亿美元（不包括净溢价和发行成本，收购债务净额为1030万美元）[182] - 截至2021年3月31日，公司签订的合并利率对冲协议总额为2.5亿美元，到期日至2025年[182] - 截至2021年3月31日，公司固定利率债务和浮动利率债务分别为13亿美元（占比97%）和5490万美元（占比3%）[182] - 截至2021年3月31日，公司未来12个月内无固定利率债务到期[183] - 2021年3月31日，市场利率变动100个基点不会对公司套期保值债务的年度现金流产生重大影响[183] - 2021年3月31日，公司未套期保值的浮动利率债务利率变动100个基点将使年度现金流变动50万美元[183] 财务指标变化情况 - 2021年第一季度租金收入增加240万美元，增幅3.6%，主要因2020年储备金及更高的租赁终止收入[132] - 其他物业相关收入减少320万美元，主要由于土地销售收益和停车收入降低[133] - 物业运营费用减少50万美元，降幅4.9%，占收入的百分比从15.4%降至14.8%[134] - 房地产税增加50万美元，增幅5.2%，主要因2020年部分物业成功上诉[135] - 一般、行政及其他费用增加40万美元，增幅5.1%，因董事会咨询成本和股份补偿费用增加[136] - 折旧和摊销费用减少80万美元，降幅2.7%，主要因2020年某些租户加速折旧[137] - 利息费用减少10万美元，降幅0.4%，因平均借款利率降低但部分被可交换优先票据利息成本抵消[138] - 同期物业净营业收入（Same Property NOI）为4687.7万美元，较2020年下降2.9%，主要因疫情致租户入住率降低[144][146] - 2021年第一季度，公司运营合伙企业的FFO为2998.7万美元，归属于公司普通股股东的FFO为2911.7万美元；调整后的FFO为2977.8万美元[175] - 2021年第一季度，公司合并净利润为2535.5万美元，EBITDA为6811.3万美元，调整后EBITDA为4260.1万美元，预计调整后EBITDA为4220.1万美元[180] - 2021年第一季度调整后EBITDA年化值为1.70404亿美元，预计调整后EBITDA年化值为1.68804亿美元[180] - 公司净债务份额为11.13011亿美元，净债务与调整后EBITDA的比率为6.5倍，净债务与预计调整后EBITDA的比率为6.6倍[180] 成本支出情况 - 2021年第一季度，公司发生经常性资本支出成本20万美元、租户改进和外部租赁佣金成本210万美元、重新租赁锚定空间成本120万美元[158] - 2021年第一季度，公司开发和再开发物业及其他资本支出总计786.4万美元，若开发和再开发活动减少10%，将额外记录不到10万美元费用[164] 股息情况 - 2021年2月，董事会宣布2021年第一季度每股普通股和单位派发现金股息0.17美元[157] 疫情影响情况 - 新冠疫情对公司租户和业务产生重大不利影响，公司运营结果将继续受其显著影响[120]

业绩总结 - Kite Realty Group的年化基础租金（ABR）为每平方英尺18.53美元，较2018年增长10%[6] - 2021年第一季度的NAREIT FFO为每股0.34美元[11] - 2021年第一季度的净收入为24,577千美元，而2020年同期为亏损74千美元[98] - 2021年第一季度的每股摊薄FFO（运营资金）为0.34美元，较2020年同期的0.36美元下降了5.6%[102] - 2021年第一季度的EBITDA为68,113千美元[105] - 2021年第一季度的调整后EBITDA为42,601千美元[105] 用户数据 - 运营零售物业的出租率为92.0%，商铺出租率为87.5%[11] - 2021年第一季度的租金收集率为97%，在疫情期间保持行业领先[11] - Kite Realty Group的平均家庭收入为101,200美元，较2018年增长17%[6] - KRG的前十大租户占总ABR的17.7%，其中Publix Supermarkets, Inc.占2.5%[27] - KRG的租户基础多样化，必需品零售占30%，餐饮类占18%[28] 财务状况 - Kite Realty Group的净债务与EBITDA比率为6.6倍，显示出强劲的资产负债表[19] - KRG的信用评级为Moody's Baa3和S&P BBB-[30] - KRG的资金运营（FFO）是衡量房地产公司表现的广泛使用指标[95] - 2021年第一季度的净债务与调整后EBITDA的比率为6.5倍[105] - KRG的资产负债表强劲，现金余额为2.29亿美元，循环信贷额度为3.85亿美元[30] 未来展望 - 预计潜在的年化基础租金增长为2800万美元，约占14%[8] - 租赁资本支出在2021年和2022年可能每年增加2500万到3000万美元[46] - 预计新租赁的现金流量增长为每年1500万美元，其中包括NNN收入[52] - 预计2020-2025年人口增长率在4%-5%之间，主要集中在南部和西部市场[77] 新产品和新技术研发 - 格伦代尔市中心的多家庭开发项目成本为3840万美元，KRG的资本需求为120万美元，预计现金收益率为7.0%-8.0%[56] - 零售重建项目的成本为1100万美元，KRG的资本需求为390万美元，预计现金收益率为27%-28%[58] 市场扩张和并购 - KRG在增长市场的投资组合中，佛罗里达州占27%，德克萨斯州占15%[75] - 14个迁移至开放式中心，所有迁移均降低了成本[81] - 一次迁移至KRG的投资组合，毛租金费用降低30%，销售额预计从97.7万美元增加至127万美元[81] 负面信息 - KRG的财务表现受到COVID-19疫情的显著影响，许多租户关闭商店或减少营业时间[86] - 2021年预计收入较2020年第一季度下降3%[40] - KRG在2020年坏账总额为760万美元[33] - 2021年第一季度同物业净运营收入（NOI）为46,877千美元，同比下降2.9%[98] - 2021年第一季度的经济出租率为88.8%，较2020年同期的94.1%下降了5.3个百分点[98]

业绩总结 - 2020年第四季度，94%的基础租金已收取[2] - 截至2020年12月31日，公司可用流动资金为8.92亿美元[2] - 2020年第四季度，97%的基础租金已收取[2] - 公司在2020年第四季度的零售组合占用率为91.7%[18] - 公司在第四季度的账单基础租金收集率为94.1%[19] - 公司在2020年第四季度的租金收集率为94.1%[21] - 截至2020年第四季度，未抵押的净营业收入（NOI）为96%，较2013年增加65%[111] - 2020年12月31日的净运营收入（NOI）为292,289万美元，较2016年6月30日的414,397万美元下降29.5%[143] 用户数据 - 66%的多租户零售ABR来自于超市主导或超市影子主导的资产[9] - 88.6%的多租户零售ABR来自于前25个大都市区[5] - 74%的ABR来自于国家级租户[2] - 5英里范围内人口为156,000，5年人口增长率为0.3%[28] - 5英里范围内的平均家庭收入为156,000美元[28] 未来展望 - 公司在现有资产基础上有多个密集化项目机会，预计回报率为6%-15%[3] - One Loudoun Downtown的预计项目商业GLA为67,000至70,000平方英尺，预计投资为125,000至135,000美元[71] - Circle East 4的预计项目商业GLA为82,000平方英尺，预计投资为42,000至44,000美元[71] - Multi-Family部分的预计投资回报率为5.75% - 6.75%，商业部分为7.25% - 8.25%[72] 新产品和新技术研发 - RPAI在LED照明项目上的投资超过270万美元[84] - RPAI已在其投资组合中升级了45%的停车场照明为LED照明[85] - 2020年，RPAI的运营团队安装了新的建筑管理系统，以监控和控制主要能源消耗系统的使用[105] 财务状况 - RPAI的可用流动性为892百万美元，债务服务覆盖率为3.4倍[58] - RPAI的S&P评级为BBB-，穆迪评级为Baa3（稳定）[58] - 公司的总债务本金为1,762,156千美元，减去现金和现金等价物后，总净债务为1,720,371千美元[141] - 净债务与调整后EBITDAre的比率为6.8倍[141] - 2020年12月31日的有担保债务占总资产的比例为1.8%[144] 其他新策略和有价值的信息 - 公司在2020年10月发布了首份企业可持续发展报告[3] - RPAI的ESG任务小组每季度召开会议，以识别新机会并优先考虑公司的ESG路线图[101] - RPAI的投资策略专注于高质量、以零售驱动的资产的拥有、运营和混合用途扩展与重建[107]

公司物业总体情况 - 截至2020年12月31日，公司拥有90处运营和重建物业，总面积约1730万平方英尺，零售运营组合出租率为91.2%，最大的25个租户占年化基础租金的33.3%[26] - 截至2020年12月31日，公司拥有83处零售运营物业权益，总面积约1630万平方英尺（包括约460万平方英尺非自有主力店空间）[147] - 公司拥有90处运营和重建物业权益，2个在建开发项目权益[168] - 截至2020年12月31日，公司拥有90处运营和再开发物业，总面积约1730万平方英尺，另有2个在建开发项目[197] - 截至2020年12月31日，公司拥有90处运营和再开发物业及2个在建开发项目[2016] - 2018 - 2020年公司运营和再开发物业数量分别为111处、90处、90处，开发项目数量分别为1个、1个、2个[2016] 租金收取情况 - 截至2021年2月11日，公司已收取2020年10 - 12月约95%的租金账单，以及2020年4月1日至12月31日约92%的租金账单[29][36] - 截至2021年2月11日，约5%的第四季度基本租金和回收款未收回[78] 延期收租情况 - 截至2020年12月31日，公司为约375个租户延期收租，未收回的延期租金收入为610万美元[30] 公司财务关键指标 - 2020年公司净亏损1620万美元，房地产投资信托基金定义的运营资金为1.087亿美元，调整后的运营资金为1.12亿美元[36] - 2020年同店净营业收入较2019年下降6.6%[36] - 截至2020年12月31日，公司运营组合每平方英尺的年度基础租金为18.42美元，较上一年末增加0.59美元（3.3%）[36] - 截至2020年12月31日，公司现金约4360万美元，信贷额度剩余可用额度5.232亿美元，债务服务覆盖率为2.9倍，2022年前无债务到期[32][38] - 2019年，公司因某些经营性物业预期持有期缩短，记录了总计3770万美元的减值费用[89] - 截至2020年12月31日，公司有11.7亿美元的合并债务未偿还[91] - 截至2020年12月31日，3.301亿美元的债务按可变利率计息（扣除2.5亿美元的固定利率互换后为8010万美元）[91] - 若2020年12月31日未对冲的可变利率债务市场利率提高1%，未对冲可变利率债务的利息费用增加将使未来现金流每年减少约80万美元[91] - 2020年末公司信贷安排下现金和借款能力合计约5.669亿美元[204] - 截至2020年12月31日，公司无抵押资产池资产价值为13亿美元[205] 租约执行情况 - 2020年公司执行了215份新租约和续约租约，涉及约150万平方英尺的零售空间，混合现金租赁利差为7.0%，混合公认会计原则租赁利差为14.5%[36] - 2020年公司执行新租约和续约租约涉及215个独立空间，总面积150万平方英尺，158份可比租约现金租赁利差7.0%，GAAP租赁利差14.5%[174] - 2020年新签租约59个，GLA面积40万平方英尺，42份可比租约现金租赁利差9.1%，GAAP租赁利差21.3%；续约租约156个，GLA面积110万平方英尺，116份可比租约现金租赁利差6.1%，GAAP租赁利差12.0%[174] 开发项目情况 - 2020年公司启动了两个开发项目，资本承诺约1260万美元，预计平均现金收益率在14.0% - 15.0%之间[37] - 格伦代尔镇中心公寓项目预计2020年Q2开工，2022年Q2稳定，新增总GLA 207,000平方英尺，新增自有GLA 24,000平方英尺，项目总成本38,400,000美元，公司股权要求1,200,000美元，剩余支出900,000美元，预计回报率7.0% - 8.0%[161] - 圣母大学艾迪街公地三期项目预计2020年Q3开工，2022年Q1稳定，新增总GLA 68,500平方英尺，新增自有GLA 18,600平方英尺，项目总成本7,500,000美元，公司股权要求7,500,000美元，剩余支出6,100,000美元，预计回报率8.5% - 9.5%[161] - 格伦代尔镇中心零售项目预计2021年Q1开工，2022年Q1稳定，新增总GLA 54,500平方英尺，新增自有GLA 54,500平方英尺，项目总成本11,000,000美元，公司股权要求3,900,000美元，剩余支出3,900,000美元，预计回报率27.0% - 28.0%[161] 员工与合规情况 - 截至2020年12月31日公司有113名全职员工[51][60] - 若公司受《平价医疗法案》处罚，罚金将少于30万美元[51] ESG相关情况 - 2020年ESG特别工作组发布ESG政策和企业公民报告并公布在公司网站[66] - 公司在三个物业安装太阳能板，在六个物业安装电动汽车充电站[66] 公司业务基本信息 - 公司主要业务为邻里和社区购物中心的所有权和运营，有一个运营和报告部门[68] - 公司网站为www.kiterealty.com，可免费获取相关报告及文件[69][70] 公司面临的风险 - 公司业务受房地产行业相关风险影响，如经济放缓、利率上升等[73] - 新冠疫情对公司业务、财务表现和状况、运营结果和现金流产生重大不利影响[74][76][77] - 公司持有综合责任、火灾、扩展覆盖和租金损失保险，但部分风险未投保[57] - 公司物业需遵守《美国残疾人法案》及其他环境、健康、安全等法规[50] - 公司面临新冠疫情、电商扩张、市场竞争等因素，对业务和财务状况有不确定性和风险[78,82,85] - 截至2020年12月31日，公司有大约3.301亿美元未偿还债务与伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）挂钩，LIBOR计划在2021年底逐步淘汰，可能对公司融资成本等产生重大不利影响[99] - 截至2020年12月31日，公司通过合并合资企业持有两个运营物业的权益，通过非合并合资企业持有四个物业的权益，合资企业投资存在一定风险[100] - 截至2020年12月31日，公司有两个开发项目在建，两个再开发项目处于规划阶段，新项目面临多种风险，可能影响公司财务表现[101] - 公司信贷安排、无担保定期贷款和七年期无担保定期贷款协议规定，一项违约会导致其他协议违约，可能使贷款机构加速到期金额，且公司需遵守相关契约，截至2020年12月31日公司遵守规定，但未来不确定[95] - 公司大量债务由房地产资产担保，若未按时支付抵押贷款，可能面临止赎，导致投资损失，还可能影响公司满足REIT分配要求的能力[96] - 公司使用利率保护协议管理利率风险，但面临交易对手违约和终止成本等风险[97][98] - 公司未来收购可能面临竞争，难以获得理想物业或项目，影响公司增长[102] - 公司出售物业可能面临困难，且可能需支付100%“禁止交易”惩罚税，影响公司调整投资组合和财务状况[103][104] - 公司存在未投保损失或损失超过保险范围的风险，可能对现金流、财务状况和经营成果产生重大不利影响[105] - 公司面临自然灾难、恶劣天气和气候变化相关风险，以及气候控制法规变化带来的成本增加和罚款风险，影响现金流和经营成果[108][109] - 公司面临环境相关重大成本风险，包括调查、修复或清除有害物质等费用 [110] - 遵守美国残疾人法案和消防、安全等法规可能需公司支出大量费用，影响现金流和经营业绩 [112] - 通货膨胀可能对公司财务状况和经营业绩产生不利影响，增加成本且影响租金收入 [113,114] - 利率上升会增加公司借款成本，影响现金流和股东分红，还可能导致股价下跌 [115] - 公司和租户面临网络安全攻击风险，可能导致机密信息丢失和业务中断 [116] - 马里兰州法律某些条款可能抑制公司控制权变更，董事会可选择使其适用 [124] - 会计准则的变化可能会对公司的财务业绩产生不利影响[132] 股权与股东相关情况 - 公司组织文件规定除Kite家族成员可持有最多21.5%的流通普通股外，其他人不得持有超过7%的流通普通股，特定指定投资实体可持有最多9.8% [118,120,121] - 公司信托声明允许董事会发行最多4000万股优先股，条款可能会阻止第三方收购公司 [122] - 截至2020年12月31日，公司有84187999股流通普通股，基本均可自由交易 [125] - 截至2020年12月31日，公司运营合伙企业有2523861个单位由高管和其他个人持有，可兑换为现金或普通股 [125,126] - 截至2021年2月16日，公司普通股在纽约证券交易所收盘价为18.12美元，登记在册股东1082人[180][181] - 2020年第四季度，公司回购员工交出的普通股27125股，平均每股价格12.42美元[187] 税务相关情况 - 公司需向股东分配至少90%的年度“REIT应税收入”以维持REIT资格[92] - 若公司未能符合REIT资格，将按非REIT“C”公司征税，且四年内无法选择按REIT征税，还需支付至少50,000美元的罚款[140] - 若公司分配的股息少于普通收入的85%、资本利得净收入的95%和前几年未分配收入的100%之和，需缴纳4%的不可扣除消费税；若有“禁止交易”的净收入，需缴纳100%的惩罚性税[137] - 非REIT“C”公司向特定美国非公司股东支付“合格股息收入”的最高税率降至23.8%，2017年12月31日后至2026年1月1日前，美国非公司股东可扣除20%的REIT股息，处于37%最高边际税率的非公司股东，REIT股息的有效所得税税率为29.6%[143] - 要符合REIT资格，公司至少95%的总收入必须来自特定被动来源，如租金[136] - 公司TRS直接赚取的任何净应税收入，或通过在美国联邦所得税方面被视为与TRS无独立实体的实体赚取的净应税收入，将需缴纳美国联邦和可能的州企业所得税[138] - 2020年应税年度，公司向股东分配中约89%为应税普通收入股息，约11%为应税资本利得股息[183] 各地区物业租金占比情况 - 截至2020年12月31日，佛罗里达州、印第安纳州、得克萨斯州、北卡罗来纳州和内华达州的租金分别占基本租金的26%、15%、14%、11%和11%[86] - 南部地区年化基础租金为133,199,000美元，占比59.8%[168] - 中西部地区年化基础租金为36,336,000美元，占比16.3%[168] - 西部地区年化基础租金为33,336,000美元，占比14.9%[168] - 东北地区年化基础租金为20,393,000美元，占比9.1%[168] 单个物业详细情况 - 亚利桑那州The Corner物业建成于2008年，总GLA为79,902平方英尺，出租率达100%，杂货店锚定租户每平方英尺ABR为30.87美元[148] - 康涅狄格州Crossing at Killingly Commons物业建成于2010年，总GLA为206,560平方英尺，整体出租率79.0%，锚定租户出租率85.7%，店铺出租率61.7%，杂货店锚定租户每平方英尺ABR为14.77美元[148] - 佛罗里达州12th Street Plaza物业建成于1978/2003年，总GLA为135,016平方英尺，整体出租率75.7%，锚定租户出租率73.0%，店铺出租率100.0%，杂货店锚定租户每平方英尺ABR为11.32美元[148] - 佛罗里达州Bayport Commons物业建成于2008年，总GLA为98,668平方英尺，出租率达100%，杂货店锚定租户每平方英尺ABR为17.85美元[148] - 佛罗里达州Centre Point Commons物业建成于2007年，总GLA为119,366平方英尺，整体出租率97.4%，店铺出租率88.2%，杂货店锚定租户每平方英尺ABR为17.75美元[148] - 佛罗里达州Cobblestone Plaza物业建成于2011年，总GLA为133,251平方英尺，整体出租率96.7%，店铺出租率93.2%，杂货店锚定租户每平方英尺ABR为28.72美元[148] - 佛罗里达州Colonial Square物业建成于2010年，总GLA为186,517平方英尺，整体出租率88.1%，店铺出租率38.4%，杂货店锚定租户每平方英尺ABR为11.89美元[148] - 佛罗里达州Delray Marketplace物业建成于2013年，总GLA为260,347平方英尺，整体出租率94.9%，店铺出租率90.6%，杂货店锚定租户每平方英尺ABR为26.39美元[148] - 佛罗里达州Estero Town Commons物业建成于2006年，总GLA为25,696平方英尺，整体出租率94.7%，店铺出租率94.7%，杂货店锚定租户每平方英尺ABR为15.53美元[148] - 佛罗里达州Hunter's Creek Promenade物业建成于1994年，总GLA为119,738平方英尺，整体出租率99.1%，店铺出租率98.3%，杂货店锚定租户每平方英尺ABR为15.94美元[148] - Tarpon Bay Plaza总可出租面积为81,864平方英尺，出租率达100.0%，每平方英尺平均基本租金为17.77美元[150] -

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-32268 Kite Realty Group Trust Commission File Number: 333-202666-01 Kite Realty Group, L.P. Kite Realty Group Trust Kite Realty Group, ...

物业持有情况 - 2020年6月30日，公司拥有90处运营和重建物业，总面积约1760万平方英尺；2019年6月30日，拥有103处，总面积约1990万平方英尺[122] - 2019年1月1日以来，公司出售多处运营物业，包括“Project Focus”计划中的非核心资产[130] - 2019年1月1日至2020年6月30日期间，有多处在建的重建项目[132] - 2019年1月1日至2020年6月30日期间，公司收购了Pan Am Plaza Parking Garage和Nora Plaza等物业[134] 疫情应对措施 - 公司采取措施缓解新冠疫情对流动性的影响，包括推迟2020年部分计划资本支出，在循环信贷安排下累计借款2亿美元，截至报告日期，手头现金约2.32亿美元，循环信贷安排下剩余可用额度3.542亿美元，2022年前无债务到期[124] - 2020年4月，公司推出计划为小型企业租户提供最高500万美元的低息贷款，截至目前已贷款约210万美元[124] - 公司为减轻COVID - 19对流动性的影响，推迟了2020年部分计划资本支出，并在循环信贷额度下借款2亿美元以增加流动性[163] 租户情况 - 截至2020年6月30日，超90%的租户已重新开业，但许多零售商运营能力低于正常水平[124] - 截至2020年8月5日，公司已收取2020年第二季度约80%的租金账单和7月约87%的租金账单[124] 租约签订情况 - 2020年第二季度，公司签订35份新租约和续约租约，总面积302,411平方英尺；年初至今，签订77份，总面积558,524平方英尺[127] - 2020年第二季度签订的可比新租约和续约租约，实现混合现金租金价差19.9%和混合公认会计原则租金价差29.3%[128] 财务数据关键指标变化（三个月） - 截至2020年6月30日的三个月，租金收入减少1830万美元，降幅22.9%，主要因2019年出售物业及疫情下相关行业租金储备[135] - 同期其他物业相关收入增加10万美元，主要因出售土地收益抵消停车收入下降[137] - 同期物业运营费用减少210万美元，降幅18.7%，占收入比例从14.1%增至14.7%[135][138] - 同期房地产税减少170万美元，降幅16.9%，主要因物业评估降低和上诉成功[139] - 2019年6月30日止三个月记录2510万美元的减值费用[142] - 利息费用在三个月期间减少290万美元，降幅为17.7%[143] 财务数据关键指标变化（六个月） - 截至2020年6月30日的六个月，租金收入减少3510万美元，降幅21.6%，主要因疫情下租金储备[145][146] - 同期其他物业相关收入增加330万美元，主要因出售三块土地收益抵消停车收入下降[147] - 同期物业运营费用减少280万美元，降幅12.1%，占收入比例从13.9%增至15.1%[145][148] - 同期房地产税减少290万美元，降幅14.6%，主要因物业评估降低和上诉成功[149] - 2019年6月30日止六个月记录2920万美元的减值费用[153] - 利息费用在六个月期间减少700万美元，降幅为21.5%[154] 同一物业净营业收入及出租率情况 - 2020年第二季度末，公司同一物业净营业收入（Same Property NOI）为4288.7万美元，较2019年同期的4753.6万美元下降9.8%；2020年上半年为9073.4万美元，较2019年同期的9493.5万美元下降4.4%[159] - 2020年第二季度末和上半年末，物业出租率均为94.0%，低于2019年同期的95.9%；经济入住率分别为92.1%和93.0%，2019年同期分别为92.5%和92.3%[159] - 2020年第二季度和上半年，因受COVID - 19疫情影响的特定租户产生的坏账费用分别为550万美元和620万美元，导致同一物业净营业收入下降[161] 现金及债务情况 - 截至2020年6月30日，公司现金及现金等价物约2.3亿美元，无担保循环信贷额度下可用资金约3.542亿美元，且在2022年前无债务到期[163][165] - 截至2020年6月30日，公司抵押债务和公司债务到期总额为13.52199亿美元，未摊销净债务溢价和发行成本净额为 - 594.4万美元，总债务为13.46255亿美元[180] - 截至2020年6月30日，公司现金、现金等价物和受限现金为2.518亿美元[183] - 2020年上半年经营活动提供的现金为4980万美元，2019年同期为6970万美元[184] - 2020年上半年投资活动使用的现金为2060万美元，2019年同期投资活动提供的现金为1.969亿美元[185] - 2020年上半年融资活动提供的现金为1.698亿美元，2019年同期融资活动使用的现金为2.525亿美元[186] - 截至2020年6月30日，公司未偿还信用证总额为120万美元[196] - 截至2020年6月30日，公司未偿还合并债务为14亿美元，固定利率和浮动利率债务分别为11亿美元（81%）和2555万美元（19%）[198] 分红情况 - 2020年6月，公司董事会宣布2020年第二季度每股普通股和每单位普通股现金分红0.052美元，于7月9日支付[171] 资本支出情况 - 2020年上半年，公司运营物业的经常性资本支出为100万美元，租户改善和外部租赁佣金成本为380万美元[173] - 截至2020年6月30日，公司有两个开发项目在建，总预计成本约1120万美元，已发生680万美元，预计未来24个月将产生剩余440万美元成本[174] - 2020年上半年，公司开发和再开发物业及其他资本支出总计2239万美元，其中开发支出76万美元，再开发机会支出18.8万美元等[179] - 若2020年开发和再开发活动减少10%，且间接项目成本无相应减少，2020年第二季度额外费用将少于10万美元，上半年为10万美元[179] 运营合伙企业FFO及EBITDA情况 - 2020年第二季度运营合伙企业的FFO为2620.3万美元，2019年同期为3414万美元；2020年上半年为5694.7万美元，2019年同期为7238.5万美元[190] - 2020年第二季度调整后的运营合伙企业FFO为2620.3万美元，2019年同期为3671.7万美元；2020年上半年为5694.7万美元，2019年同期为7496.2万美元[190] - 2020年第二季度EBITDA为3969.2万美元，调整后EBITDA为3927.5万美元，年化调整后EBITDA为1.57103亿美元，公司净债务与调整后EBITDA比率为7.1倍[194]

物业数量与面积情况 - 2020年3月31日，公司拥有90处运营和重建物业，总面积约1740万平方英尺；2019年3月31日，拥有111处，总面积约2180万平方英尺[118] 租约执行情况 - 2020年第一季度，公司执行42份新租约和续约租约，总面积256,113平方英尺，其中新租约15份，面积124,235平方英尺，续约租约27份，面积131,878平方英尺[124] 租金利差情况 - 2020年第一季度可比新租约和续约租约的混合现金租金利差为10.2%，混合公认会计原则租金利差为25.5%[125] 租金收取情况 - 截至2020年5月7日，公司收取了约67%的4月租金账单[120] 流动性与资金安排 - 2020年第一季度，公司作为预防性措施从循环信贷安排中累计提取3亿美元以增加流动性，截至报告日期，公司手头约有3.07亿美元现金，循环信贷安排下剩余可用额度为2.815亿美元，2022年前无债务到期[120] - 公司为缓解疫情对流动性的影响，推迟2020年部分资本支出计划，第一季度提取3亿美元循环信贷额度[150] - 截至2020年3月31日，公司有3.439亿美元现金及现金等价物，无担保循环信贷额度可用余额约2.815亿美元[154] - 截至2020年3月31日，公司现金、现金等价物和受限现金为3.656亿美元[172] 租户扶持计划 - 2020年4月，公司推出一项计划，为选定的小企业租户提供总计高达500万美元的快速低息贷款[121] 物业出售情况 - 2019年1月1日以来，公司出售多处运营物业，如2019年第一季度出售印第安纳州布卢明顿的Whitehall Pike，面积128,997平方英尺[127][128] 物业收购情况 - 2019年1月1日至2020年3月31日期间，公司收购了多处物业，如2019年第一季度收购印第安纳波利斯的Pan Am Plaza Parking Garage[130][131] 租户停业情况 - 基于每周物业走访，2020年4月公司近半数零售商（按平均基本租金计）至少部分时间停业[120] 疫情对经营业绩影响预期 - 公司预计2020年接下来几个季度的经营业绩受COVID - 19的不利影响将超过2020年第一季度[119] 总营收情况 - 2020年第一季度总营收6991.2万美元，较2019年的8351.5万美元减少1360.3万美元，降幅16.3%[132] 租金收入情况 - 租金收入减少1683.1万美元，降幅20.4%，主要因2019年出售物业及疫情下部分行业租金储备[132] 其他物业相关收入情况 - 其他物业相关收入增加322.6万美元，因出售两块土地获利[133] 物业运营费用情况 - 物业运营费用减少63万美元，降幅5.5%，占营收比例从13.7%升至15.4%[132][135] 房地产税情况 - 房地产税减少127.2万美元，降幅12.5%，主要因2019年出售物业[136] 折旧和摊销费用情况 - 折旧和摊销费用减少316.7万美元，降幅9.1%，部分运营中物业因租户搬离加速折旧[138] 利息费用情况 - 利息费用减少416.6万美元，降幅25.3%，因出售物业偿还借款，加权平均借款成本略有上升[141] 物业净营业收入情况 - 同期物业净营业收入（Same Property NOI）为4784.7万美元，较2019年的4739.9万美元增长0.9%，主要因合同租金增加[151] 应税收入分配要求 - 公司需每年至少分配90%的应税收入以满足REIT资格和税收扣除要求[159] 现金分配情况 - 2020年2月董事会宣布2020年第一季度每股普通股和单位现金分配为0.3175美元[160] 在建开发项目情况 - 截至2020年3月31日，在建开发项目总估计成本约1000万美元，已发生650万美元，预计未来12个月发生剩余400万美元[163] 现金资本支出情况 - 2020年第一季度现金资本支出总计1317.8万美元，若开发和再开发活动减少10%，将产生少于10万美元的额外费用[167] 债务到期总额情况 - 截至2020年3月31日，公司债务到期总额为14.46488亿美元[169] 经营活动现金情况 - 2020年第一季度经营活动提供现金2190万美元，2019年同期为3230万美元[173] 投资活动现金情况 - 2020年第一季度投资活动使用现金710万美元，2019年同期为2970万美元[174] 融资活动现金情况 - 2020年第一季度融资活动提供现金2.98亿美元，2019年同期为380万美元[175] 归属于公司普通股股东的FFO情况 - 2020年第一季度归属于公司普通股股东的FFO为2997.4万美元，2019年同期为3732.4万美元[179] 公司合并净收入情况 - 2020年第一季度公司合并净收入为13万美元[184] 公司EBITDA情况 - 2020年第一季度公司EBITDA为4378.7万美元，调整后EBITDA为4347.2万美元，年化调整后EBITDA为17388.6万美元[184] 净债务与调整后EBITDA比率情况 - 截至2020年3月31日，公司净债务为110756万美元，净债务与调整后EBITDA比率为6.4倍，排除新冠影响为6.0倍[184][185] 未偿还信用证情况 - 截至2020年3月31日，公司未偿还信用证总额为120万美元[187] 未偿还合并债务情况 - 截至2020年3月31日，公司未偿还合并债务为15亿美元（不含净溢价和发行成本）[190] 合并利率对冲协议情况 - 截至2020年3月31日，公司参与的合并利率对冲协议总额为2.5亿美元，到期日至2025年[190] 固定利率债务和可变利率债务情况 - 截至2020年3月31日，公司固定利率债务和可变利率债务分别为11亿美元（占比75%）和3557万美元（占比25%）[190] 固定利率债务到期情况 - 截至2020年3月31日，公司未来十二个月内无固定利率债务到期[191] 市场利率变动影响情况 - 2020年3月31日，市场利率变动100个基点，对套期保值债务的年度现金流无重大影响[191] - 2020年3月31日，未套期保值的可变利率债务利率变动100个基点，公司年度现金流将变动360万美元[191]

公司物业资产情况 - 截至2019年12月31日，公司拥有90处运营和重建物业，总面积约1740万平方英尺，零售运营组合出租率为96.1%[25] - 截至2019年12月31日，公司拥有82处零售运营物业权益，总可出租面积约1600万平方英尺，包括约450万平方英尺非自有主力店空间[149] - 亚利桑那州The Corner物业建于2008年，总GLA为79,902平方英尺，出租率达100%[150] - 康涅狄格州Crossing at Killingly Commons物业建于2010年，总GLA为205,683平方英尺，整体出租率86%[150] - 佛罗里达州12th Street Plaza物业1978/2003年建成/翻新，总GLA为135,016平方英尺，出租率100%[150] - 佛罗里达州Bayport Commons物业建于2008年，总GLA为97,163平方英尺，出租率100%[150] - 佛罗里达州Centre Point Commons物业建于2007年，总GLA为119,320平方英尺，整体出租率98.7%[150] - 佛罗里达州Cobblestone Plaza物业建于2011年，总GLA为133,259平方英尺，整体出租率96.7%[150] - 佛罗里达州Colonial Square物业建于2010年，总GLA为186,517平方英尺，整体出租率92.4%[150] - 佛罗里达州Delray Marketplace 3物业建于2013年，总GLA为260,298平方英尺，整体出租率91.6%[150] - 佛罗里达州Hunter's Creek Promenade物业建于1994年，总GLA为119,759平方英尺，出租率100%[150] - 佛罗里达州Indian River Square物业1997/2004年建成/翻新，总GLA为142,592平方英尺，整体出租率95.9%[150] - 塔彭湾广场总面积81,864平方英尺，出租率97.4%，每平方英尺目标值17.43[151] - 传统登陆广场总面积359,474平方英尺，出租率78.7%，每平方英尺目标值16.33[151] - 朱林顿溪商店总面积40,254平方英尺，出租率100%，每平方英尺值20.48[151] - 传统村中心总面积84,086平方英尺，出租率98.6%，每平方英尺值18.55[151] - 沃特福德湖村总面积77,975平方英尺，出租率96.7%，每平方英尺值13.20[151] - 马林斯十字路口总面积276,318平方英尺，出租率99.3%，每平方英尺值13.35[151] - 内珀维尔市场总面积83,759平方英尺，出租率97.7%，每平方英尺值13.91[151] - 卡斯尔顿十字路口总面积286,377平方英尺，出租率100%，每平方英尺值12.30[151] - 迪堡大学书店和咖啡馆总面积11,974平方英尺，出租率100%，每平方英尺值9.17[151] - 诺拉广场总面积139,743平方英尺，出租率100%，每平方英尺值15.17[151] - 内华达州Centennial Center建成于2002年，总面积334,042平方英尺，出租率96.5%，每平方英尺租金25.45美元[152] - 内华达州Centennial Gateway建成于2005年，总面积193,072平方英尺，出租率99.4%，每平方英尺租金25.55美元[152] - 新泽西州Bayonne Crossing建成于2011年，总面积106,146平方英尺，出租率100%，每平方英尺租金29.46美元[152] - 纽约市City Center于2004/2018年建成，总面积363,103平方英尺，出租率96.9%，每平方英尺租金26.43美元[152] - 北卡罗来纳州Holly Springs Towne Center - Phase I建成于2013年，总面积209,852平方英尺，出租率95.9%，每平方英尺租金18.04美元[152] - 北卡罗来纳州Holly Springs Towne Center - Phase II建成于2016年，总面积144,995平方英尺，出租率100%，每平方英尺租金17.83美元[152] - 俄亥俄州Eastgate Pavilion建成于1995年，总面积236,230平方英尺，出租率100%，每平方英尺租金9.12美元[152] - 俄克拉荷马州Belle Isle Station建成于2000年，总面积196,298平方英尺，出租率96.9%，每平方英尺租金17.92美元[152] - 俄克拉荷马州Shops at Moore建成于2010年，总面积260,482平方英尺，出租率97.2%，每平方英尺租金12.25美元[152] - 北卡罗来纳州Parkside Town Commons - Phase II建成于2017年，总面积296,715平方英尺，出租率99.5%，每平方英尺租金17.33美元[152] - 零售物业总自有可租赁面积（GLA）为11,554,229平方英尺，其中主力店面积7,878,569平方英尺，店铺面积3,675,660平方英尺，自有GLA出租率为96.1%，主力店出租率为97.8%，店铺出租率为92.5%，平均每平方英尺基本租金为17.83美元[153] - 截至2019年12月31日，公司拥有一处办公运营物业和两个停车场，另有两处零售物业包含独立办公组件，这些物业的净可租赁面积（NRA）办公空间总计0.5百万平方英尺[157] - 商业物业总NRA为390,842平方英尺，出租率为96.2%，年化基本租金为7,397,000美元，占比92.6%，每平方英尺基本租金为19.51美元[158] - 所有商业和其他物业总NRA为498,242平方英尺，出租率为97.7%，年化基本租金为7,988,000美元，占比100%，每平方英尺基本租金为16.42美元[158] - 银泉角物业建于2001年，总GLA为48,440平方英尺，主力店面积20,515平方英尺，店铺面积27,925平方英尺，自有GLA出租率为83.0%，主力店出租率为100.0%，店铺出租率为70.4%，杂货店主力店每平方英尺租金为13.28美元[153] - 伍德拉夫的Publix购物中心建于1997年，总GLA为68,119平方英尺，主力店面积47,955平方英尺，店铺面积20,164平方英尺，自有GLA出租率为96.8%，主力店出租率为100.0%，店铺出租率为89.3%，主力店每平方英尺租金为11.06美元[153] - 格林广场购物中心建于2000年，总GLA为189,564平方英尺，主力店面积161,900平方英尺，店铺面积27,664平方英尺，自有GLA出租率为98.2%，主力店出租率为100.0%，店铺出租率为87.6%，每平方英尺租金为13.51美元[153] - 酷泉市场建于1995年，总GLA为230,980平方英尺，主力店面积172,712平方英尺，店铺面积58,268平方英尺，自有GLA出租率为100.0%，主力店出租率为100.0%，店铺出租率为100.0%，每平方英尺租金为16.48美元[153] - 查普尔希尔购物中心建于2001年，总GLA为126,986平方英尺，主力店面积43,450平方英尺，店铺面积83,536平方英尺，自有GLA出租率为97.2%，主力店出租率为100.0%，店铺出租率为95.8%，每平方英尺租金为26.28美元[153] - 公司在16个州拥有约1270万平方英尺的运营物业[167] - 截至2019年12月31日，公司拥有90处运营和再开发物业，总面积约1740万平方英尺，还有1个在建开发项目[196] “Project Focus”计划情况 - 2019年2月公司宣布“Project Focus”计划，出售至多5亿美元非核心资产，该计划于10月完成[26] - “Project Focus”实现归属于普通股股东的净亏损0.5百万美元，包括3770万美元减值费用；产生运营资金1.314亿美元，调整后运营资金1.43亿美元[27] - 2019年出售23项非核心资产，总价5.44亿美元，混合资本化率约8%；截至12月31日，净债务与息税折旧摊销前利润比率为5.9倍[32] - 2019年2月公司宣布出售至多5亿美元非核心资产的计划，10月完成，大部分净收益用于偿还债务[198] 公司业务运营数据情况 - 2019年同店净营业收入较2018年增长2.2%，执行新租约和续租约302份，涉及约200万平方英尺零售空间，混合现金租金利差9.2%，混合公认会计原则租金利差14.5%[27] - 2019年开放107个新租户空间，总面积65.7万平方英尺；截至12月31日，运营组合每平方英尺年基本租金为17.83美元，较上一年末增加0.99美元，增幅5.9%[27] - 2019年公司执行新租约和续租约共302个，总面积200万平方英尺，242个可比租约现金租赁利差9.2%，GAAP租赁利差14.5%[172] - 2019年新签租约114个，总面积50万平方英尺，64个可比租约现金租赁利差35.5%，GAAP租赁利差44.8%[172] - 2019年续租约188个，总面积150万平方英尺，178个可比租约现金租赁利差3.3%，GAAP租赁利差7.5%[172] - 2019年总营收为3.15173亿美元，较2018年的3.54184亿美元下降10.99%；2019年总费用为2.82387亿美元，较2018年的3.36577亿美元下降16.10%[191] - 2019年运营收入为7175.7万美元，较2018年的2103.1万美元增长241.20%；2019年综合净亏损为2000美元，较2018年的4645.1万美元大幅收窄[191] - 截至2019年12月31日，投资性房地产净值为24.20439亿美元，较2018年的29.41193亿美元下降17.70%；总资产为26.48887亿美元，较2018年的31.72013亿美元下降16.49%[192] 公司财务状况相关情况 - 2019年末公司现金和无担保循环信贷额度借款能力合计约6.148亿美元，2021年12月31日前无到期债务，债务偿付覆盖率为3.6倍[28][29] - 截至2019年12月31日，公司有11.5亿美元的合并债务未偿还[78] - 截至2019年12月31日，公司3.058亿美元的债务按可变利率计息（扣除2.662亿美元的固定利率互换后为3960万美元）[78] - 若2019年12月31日公司未对冲的可变利率债务市场利率提高1%，未对冲可变利率债务的利息费用增加将使未来现金流每年减少约40万美元[79] - 公司无计划在2021年12月31日前到期的债务，无担保循环信贷安排到期日为2022年4月，可根据条件延长两个6个月的期限[73] - 截至2019年12月31日，公司约3.058亿美元未偿还债务与伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）挂钩[86] - 英国监管机构计划在2021年底前逐步淘汰LIBOR利率，若2021年后无法获取美元LIBOR利率，与LIBOR挂钩的债务利率将采用替代方法确定，可能对公司财务状况产生重大不利影响[86] - 公司使用利率互换等利率保护协议管理利率波动风险，但可能面临交易对手违约风险，终止套期保值协议可能产生重大成本和现金需求[85] - 截至2019年12月31日，公司遵守无担保循环信贷安排、七年期无担保定期贷款和高级无担保票据协议的所有适用契约，但无法保证未来持续遵守[82] - 截至2019年12月31日，公司无抵押资产池中的资产价值为14亿美元[203] 公司人员及办公信息情况 - 若公司不符合《平价医疗法案》规定，面临的罚款不超过30万美元，因为截至2019年12月31日公司有133名全职员工[44] - 截至2019年12月31日，公司有133名全职员工[51] - 公司主要行政办公室位于印第安纳波利斯市子午线南街30号1100室，电话号码为(317) 577 - 5600[50] - 公司网站为www.kiterealty.com，可免费获取10 - K年报、10 - Q季报、8 - K当期报告及相关修订报告[54] 公司业务结构及竞争情况 - 公司主要业务为邻里和社区购物中心的所有权和运营，有一个运营和报告分部[53] - 公司与众多零售购物中心、区域购物中心和奥特莱斯购物中心的开发商、所有者和运营商竞争租户[70] 公司面临的风险情况 - 自2019年底以来，Earth Fare和Pier 1已申请破产，Bed Bath & Beyond、The Gap和Walgreens等零售商宣布多家门店关闭[58] - 公司面临与运营、组织架构和税务事项相关的风险，如经济衰退、电商扩张、租户融资困难等[58] - 公司物业可能存在环境负债，包括地下储油罐、危险物质使用和含石棉建筑材料等问题[105] - 遵守《美国残疾人法案》及消防、安全等法规可能使公司产生支出，影响现金流和经营业绩[107] - 通货膨胀可能对公司财务状况和经营业绩产生不利影响，增加成本并限制租金收入[108] - 利率上升会增加公司借款成本，影响现金流和股东分红，还可能导致股价下跌[109] - 公司和租户面临网络安全攻击风险，可能导致机密信息泄露和业务中断[110][111]