公司物业资产情况 - 截至2022年3月31日，公司拥有181处运营零售物业，总面积约2880万平方英尺，1处办公物业，面积30万平方英尺，另有7个在建开发项目[136] - 2021年10月22日，公司完成与RPAI的合并，收购100处运营零售物业和5个活跃开发项目，RPAI每股普通股可兑换0.623股公司普通股加现金[137][138] - 2021年1月1日至2022年3月31日期间，除合并收购的物业外，公司还收购了Nora Plaza outparcel（23722平方英尺）和Pebble Marketplace（85796平方英尺）[145] - 2021年1月1日至2022年3月31日期间，公司出售了Westside Market，面积93377平方英尺[146] - 2021年1月1日至2022年3月31日期间，多个项目处于开发或再开发中，如Hamilton Crossing Centre（92283平方英尺）、The Corner（24000平方英尺）等[147] 公司租赁业务情况 - 2022年第一季度，公司签订新租约和续租约共182个，总面积1053963平方英尺，105个可比租约的现金租赁利差为16.1%[143] - 新租约方面，72个独立空间，面积326957平方英尺，26个可比租约的现金租赁利差为58.7%；续租约方面，110个独立空间，面积727006平方英尺，79个可比租约的现金租赁利差为8.9%[143] - 多数租约有缓解通胀不利影响的条款，如规定租金增长、租户分担运营费用、根据租户销售额百分比收取额外租金等[142] - 若经济衰退重现，可能增加无法履行租约的租户数量，限制新租户对公司空间的需求[140] 公司运营风险情况 - 公司难以预测业务运营结果，不能保证营收、净收入、运营资金等运营指标不会进一步下降[141] 公司财务数据关键指标变化 - 2022年第一季度总营收1.94391亿美元，较2021年的6937.5万美元增加1.25016亿美元[151] - 租金收入增加1.22亿美元，增幅179.7%，主要因收购RPAI物业所致[151] - 物业运营费用增加1570万美元，增幅152.5%，占营收比例从14.8%降至13.3%[151][154] - 房地产税增加1750万美元，增幅185.7%，主要因收购RPAI物业[155] - 折旧和摊销费用增加9090万美元，增幅296.6%，主要源于与RPAI的合并[157] - 利息费用增加1330万美元，增幅108.4%，主要因合并承担的债务利息成本[158] - 2022年第一季度同店净营业收入（Same Property NOI）为1.29523亿美元，较2021年的1.22252亿美元增长5.9%[166] - 总物业净营业收入（NOI）为1.39295亿美元，较2021年的4927.2万美元增长182.7%[166] - 2022年第一季度归属于普通股股东的净亏损为1680.4万美元，2021年为净收入2457.7万美元[151] - 完全运营物业的入住率从2021年的88.4%提高到2022年的89.5%[151] - 2022年第一季度运营合伙企业的FFO为1.01709亿美元，2021年同期为2998.7万美元；归属于普通股股东的FFO为1.00591亿美元，2021年同期为2911.7万美元[172] - 2022年第一季度调整后的运营合伙企业FFO为1.01538亿美元，2021年同期为2977.8万美元[172] - 2022年第一季度EBITDA为1.30121亿美元，调整后EBITDA为1.28605亿美元，年化调整后EBITDA为5.1442亿美元，净债务与调整后EBITDA比率为5.7倍[176] - 2022年第一季度经营活动提供现金4960万美元，2021年同期为3130万美元，受合并产生增量经营收入和改善收款活动影响，但部分被合并成本和更高利息成本抵消[203] - 2022年第一季度投资活动使用现金6220万美元，2021年同期提供现金3390万美元[204] - 2022年第一季度融资活动使用现金560万美元，2021年同期提供现金1.208亿美元[204] 公司债务与资金情况 - 截至2022年3月31日，公司承担的净债务为2.954717亿美元[176] - 合并带来的好处之一是加强了资产负债表，截至2022年3月31日，公司承担了8.5亿美元的循环信贷额度，借款能力为7.135亿美元[179] - 截至2022年3月31日，公司手头现金约7430万美元，受限现金和托管存款780万美元，循环信贷额度剩余可用额度7.135亿美元，短期存款1.25亿美元，2022年剩余时间债务到期额8350万美元[180] - 截至2022年3月31日，公司循环信贷额度有7.135亿美元可用于未来借款，现金、现金等价物和短期存款为1.993亿美元[182] - 截至2022年3月31日，公司有2.569亿美元的有担保债务计划在2023年3月31日前到期，不包括计划的每月本金还款[186] - 2022年剩余时间，公司预计支付约8500万美元的利息和260万美元的本金，2022年第一季度董事会宣布每股普通股和单位现金分配0.20美元[187][188] - 截至2022年3月31日，公司债务到期情况：2022年到期8607.3万美元，2023年到期5.18099亿美元，2024年到期2.72356亿美元，2025年到期4.32848亿美元，2026年到期6.87981亿美元，之后到期11.32661亿美元，总计31.79118亿美元[198] - 截至2022年3月31日，公司现金、现金等价物和受限现金为8220万美元[201] - 截至2022年3月31日，公司有32亿美元未偿还合并债务，其中固定利率债务28亿美元（占90%），可变利率债务3189万美元（占10%）[206] - 截至2022年3月31日，公司有2.569亿美元固定利率债务将在未来12个月到期，利率变动100个基点对其年度现金流无重大影响；未对冲可变利率债务利率变动100个基点将使年度现金流变化320万美元[207] 公司在建项目与支出情况 - 截至2022年3月31日，公司有7个在建开发项目，总估计成本1.761亿美元，公司份额估计为1.122亿美元，已产生成本2100万美元[191] - 2022年第一季度，公司开发和再开发项目现金资本支出1202.9万美元，经常性运营资本支出等1172.3万美元，总计2375.2万美元；若开发和再开发活动减少10%，将额外记录10万美元费用[197] 公司股票回购计划情况 - 2021年2月公司董事会批准1.5亿美元股票回购计划，2022年2月延期至2023年2月28日，4月授权增加1.5亿美元，总额达3亿美元，截至2022年3月31日未回购[192] 公司土地租赁协议情况 - 截至2022年3月31日，公司有12份土地租赁协议，涉及约98英亩土地，多数需固定年租金支付，剩余初始租期到期日从2023年至2092年[196]

财务数据和关键指标变化 - 一季度FFO每股0.46美元，超共识预期0.05美元，较去年同期增长35% [7] - 一季度同店NOI增长5.9%，剔除前期收款影响后，500个基点的增长源于最低租金和透支增加，其余归因于坏账减少 [8][24] - 净债务与EBITDA比率从上个季度的6倍降至5.7倍，若计入3700万美元签约未开业NOI，该比率将降至5.4倍 [24] - 上调2022年调整后FFO指引至每股1.74 - 1.80美元，中点上调0.05美元，归因于租赁表现出色、终止费和加速开发费等现金项目 [25] - 调整后FFO中点处，将坏账假设降至收入的1.25% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度签署182份租约，面积超100万平方英尺，包括9份主力租约 [8] - 可比新租约和续约租约的混合现金利差为16%，比2021年第四季度高3%；一季度可比非期权续约租约现金利差约12%，保留率达90% [9] - 零售运营组合的已租与已入住之间的差距扩大至320个基点 [12] - 签约未开业NOI约3700万美元，较上季度增加400万美元，预计主要在2022年下半年和2023年上半年上线 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 一季度公司在露天空间的客流量超1亿人次 [66] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 计划利用市场顺风实现历史高入住率，通过租赁活动和资本配置提升业绩 [12] - 收购两个阳光地带资产，总价6600万美元，注重相邻收购以创造光环价值 [14] - 积极开发项目按计划进行且预算可控，对有产权的土地储备采取定制化方法以实现价值最大化和风险最小化 [16] - 调整股票回购计划以适应合并后市值，关注股价与基本面的脱节 [20] - 行业在通胀时期历史表现优于大盘，公司凭借资产和负债期限平衡、嵌入式扶梯和每年10% - 15%的租约周转，有望跟上通胀步伐，长租约可缓解潜在衰退影响 [17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年对公司是重要一年，团队运营表现出色，各方面业绩超预期 [5] - 零售市场需求强劲，租户对格式和空间大小更灵活，租赁审批会议成果丰硕 [10][11] - 对未来充满信心，基于强劲的租赁业绩和租金利差，预计能实现更高入住率和NOI增长 [8][9] - 尽管宏观环境存在不确定性，但公司财务状况良好，有能力应对挑战并抓住机遇 [24] 其他重要信息 - 2022年被内部称为“租金起算日期年”，公司注重确保租户建设按时按预算完成，目前交付情况出色 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资本循环及收购和处置资产的计划 - 近期收购两个物业花费6600万美元，计划收购和处置活动对今年收益保持中性，目前有一项处置已签约，另一项正在协商 [30] - 未来行动将具有战略性，会考虑地理因素，但不会因合并进行大规模资产调整，而是根据资产价值决定是否处置 [32] 问题2: 公司参加ICSC会议的目标 - 公司将利用当前的良好势头，加强和拓展与租户的关系，展示整合后的团队优势 [34] - 会议将覆盖所有物业类型，重点培育现有租户关系，拓展与新租户的合作，特别是在生活方式中心领域 [35] 问题3: 业绩指引中FFO节奏较低及坏账假设较高的原因 - 目前处于年初，业绩预测需保持谨慎，坏账假设是影响节奏的主要因素，若业务按当前趋势发展，业绩有望良好 [39] - 本季度有未预算的终止费、透支表现出色以及G&A费用时间安排等因素影响节奏 [40] 问题4: 租赁管道及恢复到疫情前入住率的可能性 - 疫情前小商铺入住率为92.5%，主力店为98%，公司有信心通过执行租赁计划恢复到该水平 [43] 问题5: 土地持有是否可能用于变现 - 土地持有具有多种选择，可能会考虑出售变现，也可能通过最大化资产价值并将资本再投入以获取更高内部收益率 [44] 问题6: 租赁利差上升的驱动因素 - 本季度生活方式类交易和非期权续约表现出色，推动租赁利差上升 [49][50] - 生活方式中心吸引了新租户，如Buckle、Nike等，同时家具店表现良好，各类租户共同推动利差增长 [51] 问题7: 如何平衡杠杆和股票回购 - 调整股票回购计划是为了使其规模合适，目前公司资产负债表强劲，若股价与基本面的脱节未自然解决，回购是可考虑的选项 [52] 问题8: 签约未开业NOI的实际收益情况及是否有抵消因素 - 有两个抵消因素，一是坏账NOI，占收入的75个基点，二是自然损耗，但目前租户保留率达90%，情况良好 [59] - 要实现3700万美元的NOI，需提高入住率，缩小已租与已入住的差距，预计未来一个季度差距仍会较大 [59] 问题9: 线上销售下降和实体店销售上升的原因 - 认为这是宏观趋势，疫情期间实体店与消费者建立了紧密联系，能更快速地服务客户，线上渗透速度放缓 [65] - 公司季度客流量超1亿人次，显示实体店的强劲势头和重要性 [66] 问题10: 生活方式资产的表现和恢复情况 - 生活方式和混合用途资产表现强劲，各物业类型的交易平衡，零售商在公司物业中能实现高销售和低成本占用，产生更多EBITDA [71] - 生活方式中心满足人们生活、工作、娱乐的需求，符合市场趋势，公司看好该领域 [73] 问题11: 生活方式资产的入住率和租金增长是否高于社区和邻里中心 - 整体来看，各物业类型的入住率和租金增长差异不大，市场需求驱动明显，供应多年来变化不大，经济动态有利于公司 [75] 问题12: 高租户保留率能持续多久 - 难以准确预测，当前业务情况良好，公司对保持高保留率有信心，但需关注宏观环境变化，应从长期趋势而非单季度数据判断 [76] 问题13: 本季度投资项目的资本化率 - 收购项目的资本化率处于市场水平的5%左右，公司希望通过资产循环获得更低的资本化率 [79] 问题14: 租户保留率是否为历史最高及未来是否会与租户流失率分化 - 90%的保留率相当不错，记忆中未见过更高水平，随着新租赁业务减少，保留率会更受关注，目前处于良好且盈利的状态 [83] - 当入住率恢复到疫情前水平，公司可能会更动态地定价，保留率可能不再是主要关注点，而会更注重边际收益 [85] 问题15: 签约未开业租金的预计时间确定方式 - 租约中有公式和截止日期，租户开业后一段时间需开始支付租金，即使开业延迟也需支付 [88] - 公司目前在平均加权开业日期方面提前完成，团队工作出色 [90] 问题16: 关于Kohl's可能被收购的影响 - 公司不了解更多信息，Kohl's是重要客户，若有变化会与相关方合作，目前未预见问题 [97] 问题17: 对投资组合交易和扩大投资组合的看法 - 市场竞争激烈，优质露天零售资产稀缺，公司对近期两项收购感到兴奋，匹配资金收购和处置资产有吸引力 [99] - 目前投资组合和单个资产交易无实质差异，市场上资本多于产品，推动资本化率处于高位 [99] 问题18: 供应何时会成为关注因素及长期供应展望 - 多租户零售建设复杂，需要预租赁和合适土地，从回报角度需考虑开发风险，短期内高端市场新建设较少 [101] - 公司房地产地理位置优越，难以找到合适的建设地块，预计未来几年供需平衡良好 [101] 问题19: 供应收紧和需求良好何时会推动租金大幅增长 - 本季度已实现16%的混合现金租金利差和12%的非期权续约利差，表现良好，未来若能保持租赁势头，租金有望进一步增长 [107] - 目前各地区市场表现均衡，未发现某个市场特别突出 [109] 问题20: 收购相邻物业的机会及收益考量 - 公司有感兴趣的相邻物业交易清单，收购相邻物业可产生光环效应，压缩资本化率，提高终端价值和内部收益率 [114] - 收购相邻物业可增加租赁杠杆，减少内部竞争，通常具有更好的风险调整后资本回报 [115] 问题21: 房东如何在全渠道环境中更好理解实体店销售生产力以获取价值 - 若能收取百分比租金，房东会重点关注，同时需了解零售商表现以合理定价空间 [116] - 全渠道对零售商成功很重要，公司提供合适房地产，未来这将成为业务重要部分 [116] 问题22: 高于平均水平的租赁活动是否会持续到第二季度 - 目前不确定具体情况，但第二季度开局良好，ICSC会议是拓展业务的机会，公司有信心保持租赁势头 [121] - 公司通过销售团队跟踪交易情况，预计第二季度末表现强劲 [122] 问题23: Top Shelf是否是比Dollar General更有吸引力的选择 - 这取决于具体物业，Top Shelf概念新颖、空间利用高效，公司认为其适合公司组合，是填补空置的机会 [123] - Top Shelf与Dollar Tree、Dollar General有显著差异，值得关注 [124]

公司物业资产情况 - 截至2021年12月31日，公司拥有180处运营零售物业，总面积约2900万平方英尺，1处办公物业，面积30万平方英尺，另有8个在建开发项目[191][198] - 2021年10月22日，公司完成与RPAI的合并，收购100处运营零售物业和5个活跃开发项目，RPAI每股普通股转换为0.623股公司普通股加现金[192] - 2019 - 2021年，除合并收购的物业外，公司还收购了Pan Am Plaza Garage、Nora Plaza等物业[199] - 2019年和2021年，公司出售了Whitehall Pike、Beechwood Promenade等运营物业，2020年未出售[200][201] - 2019 - 2021年，Courthouse Shadows、Hamilton Crossing Centre等项目处于开发或再开发阶段[202] 公司债务与资金情况 - 2021年第一季度，公司发行1.75亿美元可交换票据，为2022年债务到期提供资金，年末循环信贷额度下现金和借款能力合计约10亿美元[196] - 截至2021年12月31日，公司有1.535亿美元债务本金将于2022年12月31日前到期，预计用手头现金和短期存款偿还[196] - 截至2021年12月31日，公司循环信贷额度可用余额为7.935亿美元，现金、现金等价物和短期存款为2.182亿美元[233][236] - 2022年公司有1.535亿美元的有担保债务到期，预计2022年利息支付约1.15亿美元，本金支付约370万美元[241][242] - 公司可能通过发行普通股、优先股或其他证券筹集额外资金，也可能处置非核心资产[240] - 截至2021年12月31日，公司现金、现金等价物和受限现金为1.004亿美元[254] - 截至2021年12月31日，公司未偿还合并债务总计3.150808亿美元，其中固定利率债务2.853212亿美元（占比92%，利率4.00%），可变利率债务239013万美元（占比8%，利率3.01%），加权平均到期年限4.6年[262] - 截至2021年12月31日，公司有32亿美元的未偿还合并债务，其中包括5860万美元的未摊销债务折价、溢价和发行成本[278] - 截至2021年12月31日，公司参与了总计8.75亿美元的合并利率对冲协议，期限至2026年[278] - 截至2021年12月31日，公司固定利率和可变利率债务分别占总合并债务的92%（29亿美元）和8%（2.39亿美元）[278] - 截至2021年12月31日，公司有1.535亿美元的固定利率债务将于2022年到期[279] - 利率变动100个基点不会对2022年到期的固定利率债务的年度现金流产生重大影响，公司预计用手头现金偿还这些贷款[279] - 截至2021年12月31日，未对冲的可变利率债务利率变动100个基点将使公司年度现金流变动240万美元[279] 零售业务数据指标 - 零售投资组合的平均基本租金（ABR）为每平方英尺19.36美元[193] - 2021年末同店物业出租率为93.1%，2020年末为91.4%；2021年经济入住率为89.1%，2020年为92.0%[208] - 2021年同店物业净营业收入（Same Property NOI）为190,232千美元，2020年为179,325千美元，同比增长6.1%；排除2020年收款影响后，同店物业净营业收入增长约4.0%[208][210] - 2021年租金收入增加1.097亿美元，增幅42.6%，运营中物业入住率从2020年的92.0%降至89.1%[222] - 2021年新可比租约平均租金为每平方英尺21.38美元，续约平均基本租金为每平方英尺18.09美元，运营零售投资组合每平方英尺平均基本租金从2020年的18.42美元增至19.36美元[223] 公司财务关键指标 - 2021年归属于普通股股东的净亏损为80,806千美元，2020年为16,223千美元[208] - 2021年运营合伙企业的资金运营收益（FFO）为88,389千美元，2020年为108,707千美元，2019年为131,406千美元[215] - 2021年归属于Kite Realty Group Trust普通股股东的FFO为86,444千美元，2020年为105,881千美元，2019年为128,253千美元[215] - 2021年调整后的运营合伙企业FFO为171,204千美元，2020年为111,960千美元，2019年为142,978千美元[215] - 2021年第四季度息税折旧及摊销前利润（EBITDA）为32,739千美元[219] - 2021年第四季度调整后EBITDA为120,235千美元，年化调整后EBITDA为480,939千美元[219] - 公司2021年末净债务为2,895,165千美元[219] - 2021年末净债务与调整后EBITDA的比率为6.0倍[219] 公司收入与成本情况 - 其他物业相关收入减少390万美元，主要因未折旧资产销售收益减少550万美元，部分被停车收入约100万美元的恢复所抵消[224] - 2021年物业运营费用增加1450万美元，增幅35.5%，占租金收入的百分比从15.4%降至14.9%[222][225][226] - 房地产税增加1370万美元，增幅38.1%，主要因与RPAI的合并[226] - 2021年公司因与RPAI的合并产生8650万美元的并购成本[227] - 折旧和摊销费用增加7180万美元，增幅55.8%，主要因与RPAI的合并[228] 公司分红与回购计划 - 2022年第一季度，公司董事会宣布每股普通股和普通单位现金分红0.20美元，预计4月15日支付给4月8日登记在册的股东和持有人[243] - 2021年2月，公司董事会批准1.5亿美元股票回购计划，2022年2月延长一年至2023年2月28日，截至2021年12月31日未回购任何股票[246] 公司现金流情况 - 2021年公司运营活动提供现金1.004亿美元，较2020年增加480万美元；投资活动使用现金9100万美元（2020年为8080万美元）；融资活动提供现金4450万美元（2020年使用2090万美元）[255][256] 公司项目成本情况 - 2021年，公司运营物业经常性资本支出380万美元，租户改进和外部租赁佣金1470万美元，重新租赁锚定空间970万美元，未来12 - 18个月预计产生约1亿美元主要租户改进成本[244] - 截至2021年12月31日，公司有8个在建开发项目，总估计成本1.856亿美元，公司份额估计为1.217亿美元，已产生成本1660万美元，预计未来24个月产生大部分剩余成本[245] - 2021年公司合并物业现金资本支出总计5731.3万美元，若开发和再开发活动减少10%，将记录额外费用20万美元[251] 公司信用评级情况 - 2021年10月，公司获得第三家全国认可评级机构的投资级企业信用评级，此前两家评级机构的评级在2021年未变[252] 公司业务核算与确认原则 - 公司使用物业净运营收入（NOI）和同店净运营收入（Same Property NOI）评估物业表现，二者为非GAAP财务指标[203][204] - 截至2021年12月31日，同店物业池排除了Glendale Town Center等项目、8个活跃开发和再开发项目、2020年收购的Eastgate Crossing、RPAI遗留投资组合和办公物业[206] - 公司作为房地产资产出租人，将租赁作为经营租赁核算，主要收入来源为合同最低基本租金、百分比租金和租户的费用报销[274][275] - 公司在控制转移给买方时确认房地产销售，会不时出售物业、地块和外块[276] - 公司对投资性房地产和无形资产进行减值审查，当预计持有期间的未折现现金流低于资产账面价值时确认减值损失[270][271] - 运营物业满足特定条件时将被分类为待售资产，按成本或公允价值减估计销售成本孰低计量，待售期间暂停折旧和摊销[273] 公司担保情况 - 公司为Eddy Street Commons的Embassy Suites开发项目的3380万美元建设贷款提供35%所有权比例的还款担保，截至2021年12月31日，当前未偿还贷款余额3360万美元，公司份额为1180万美元[261]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司每股FFO为0.43美元，全年为1.50美元；经调整后，第四季度需加回7600万美元的合并相关成本并扣除40万美元的净前期活动，全年需加回8700万美元的合并相关成本并扣除370万美元的前期活动 [30] - 2021年第四季度和全年，同店增长率分别为7.2%和6.1%；剔除前期活动的净贡献后，第四季度和全年同店NOI增长率分别为6.8%和4.3% [31] - 净债务与EBITDA比率从上个季度的6.1倍降至6倍；加上3300万美元已签约但未开业的NOI，该比率将为5.6倍 [32] - 公司提供2022年经调整后的FFO指引为每股1.69 - 1.75美元，与NAREIT FFO的差异约为0.02美元，代表400万美元的非经常性合并相关成本；与遗留RPAI低于市场租金的租约和高于市场的债务相关的会计调整为2022年指引增加了每股0.06美元的FFO [33] - 假设同店NOI增长率中点为2%，不包括前期调整的净影响，主要由入住率提高和合同租金上涨推动 [35] - 上周公司宣布第一季度股息为每股0.20美元，环比增长5%，同比增长18%，将于4月15日左右支付给4月8日登记在册的股东 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度，公司租赁面积超过90万平方英尺，可比新租约和续租约的混合现金利差为12.9%，可比非期权续租约的混合利差为10.2% [13] - 全年，公司租赁面积超过260万平方英尺，可比交易的混合现金利差为10.7%；若包括遗留RPAI资产全年的活动，合并投资组合的租赁面积超过510万平方英尺 [14] - 零售租约签约率为93.4%，较去年提高220个基点，投资组合已签约但未开业的NOI约为3300万美元，主要将在2022年下半年和2023年上半年上线 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在温暖且成本较低的市场拥有超过60%的ABR，其中仅德克萨斯州和佛罗里达州就占40%；合并还使公司在华盛顿特区、纽约和西雅图等关键门户市场拥有新的或增强的规模 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于租赁业务，在未来几年内投入大量资金，以提高入住率和租金水平 [22] - 公司将对每个在建的遗留RPAI项目进行前瞻性评估，以实现最佳的风险调整回报；同时，将仔细审查土地储备，并寻找其他投资机会 [18] - 公司将通过与经验丰富的合资伙伴合作或出售土地等方式，实现资产的优化配置 [19] - 公司将继续推动Fixed CAM在整个投资组合中的应用，以提高NOI利润率 [58] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司的长期前景持乐观态度，认为合并带来的协同效应将使公司在未来几年内实现显著增长 [22] - 公司将受益于市场对露天零售空间的强劲需求，以及零售商对实体店面的重新关注 [12] - 尽管COVID - 19疫情仍存在不确定性，但公司认为目前的指引是保守的，有信心实现或超越指引目标 [22][47] 其他重要信息 - 公司在第四季度与Republic Airways达成协议，在印第安纳州卡梅尔的一处过时零售地点开发一个新的2亿美元企业园区，公司将出售部分土地并担任主开发商，预计将获得可观的开发费用和利润 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何看待0.06美元的低于市场租约调整？ - 这是合并带来的积极影响，代表了低于市场租金的租约和高于市场的债务的正向调整，显示了投资组合的增长潜力 [39] 问题: 目前投资组合在市场上的估值以及公司隐含资本回报率的变化？ - 自去年4月开始洽谈交易以来，市场资本回报率已压缩100 - 200个基点；目前公司交易价格存在显著折扣，分析师对公司的共识NAV约为25美元，公司认为合理估值应在25 - 29美元之间 [43][46] 问题: 2022年指引是否基于相对温和的NOI增长？ - 公司认为指引是保守的，考虑到COVID - 19的不确定性，使用1.5%的坏账率是合理的；已签约但未开业的NOI将在下半年上线，为2023年的增长奠定基础 [47][49] 问题: RPAI合并的哪些方面比预期更好？ - NOI高于预期，租赁利差处于行业领先水平，资产质量高，租赁活动强劲，活跃开发管道可管理 [53][54][56] 问题: 是否有计划在RPAI投资组合中推广Fixed CAM，以及提高NOI利润率的潜力和时间框架？ - 公司将逐步在整个投资组合中推广Fixed CAM，这需要时间；每提高25个基点的NOI利润率相当于增加一股FFO，公司认为这是一个长期机会 [58][60] 问题: 2022年底到期的抵押贷款债务如何处理？ - 公司将在到期前90天用手头现金和1.25亿美元的短期存款按面值偿还所有2022年到期的抵押贷款 [60][62] 问题: 市场租金增长对指引数字的影响有多大？ - 第四季度13%的混合利差表明市场租金增长强劲，供应不足使公司能够提高租金；非期权续租约的现金利差超过10%，且几乎没有租户改善成本 [69][70] 问题: 如何看待未来的供应情况？ - 自2004年以来，新供应一直处于合理水平，过去过度建设的影响仍在持续，且许多从事商业零售建设的企业已退出市场；公司认为供应将受到限制，但不排除个别新进入者的可能性 [76][77] 问题: 2022年总直线租金和规模的假设，以及G&A的情况？ - 2022年模型中直线租金的差异约为0.02美元的正向影响，来自合并会计和新租约上线；第四季度G&A受临时员工和合并相关费用影响，不是一个好的运行率，预计全年季度G&A约为1200 - 1300万美元 [82] 问题: 今年到期的22% ABR的办公租约情况如何？ - 主要涉及两个特定物业，公司下周将处理约15万平方英尺的租约；公司办公组件（不包括活跃开发项目）的签约率接近93%，对该情况不感到担忧 [84] 问题: 如何看待零售对露天空间的兴趣增加？ - 零售商在COVID - 19后业务表现良好，认识到实体零售环境的盈利能力，因此寻求更多实体店面；公司在社区和邻里中心的业务占比近60%，其他类型的物业补充了业务，吸引了更多零售商关注 [89][90] 问题: 今年1.5%的坏账率是否反映了目前的实际情况？ - 2021年全年坏账率为1.5%，但第四季度已降至0.75% - 1%；目前观察名单处于历史最低水平，公司认为1.5%是保守估计，若没有重大COVID - 19挫折，年底坏账率应接近正常范围 [92][94] 问题: 今年的租赁预期如何，能否实现500万平方英尺的租赁量，是否会转向小商铺，以及租户短缺情况如何？ - 公司未对具体租赁百分比进行指引，但预计未来24个月租赁签约率将接近2019年水平，FFO每股将高于目前水平；去年执行了27笔盒子交易，利差为12%，剩余36个盒子有较大利差潜力；与2019年底相比，租赁签约率还有270个基点的提升空间 [99][100][101] 问题: 收购RPAI资产时对租金的预期，以及市场租金变化的影响？ - 最初认为租金中性，但深入分析后发现有正向租金增长；S4中可能涉及直线租金的影响 [103] 问题: 同店指引2%的收入增长与费用增长的平衡情况？ - 收入增长主要由入住率和租金上涨驱动，费用增长短期内不会大幅上升，指引中包含1.5%的坏账率，若按历史水平，同店增长率可能接近3% [108][109] 问题: 经济入住率下降30个基点的原因是什么？ - 这仅发生在历史KRG投资组合中，是由于一个3万平方英尺的办公租户（后被Burlington取代）搬离导致的，而租赁签约率上升了30% [110] 问题: 新现金利差强劲的驱动因素是什么，是否可持续？ - 驱动因素包括房地产质量、市场环境和填补旧租户空缺；随着盒子被填满，利差可能会适度下降，但只要能保持接近或高于两位数的利差，公司仍处于健康的市场环境中 [113] 问题: 今年的租户保留率与疫情前相比如何，是否看到锚定租户提前行使续租权的比例增加？ - 租户保留率约为83%，接近疫情前水平；公司与租户就提前续租进行了更多沟通，更大的投资组合使公司在与零售商的合作中更具影响力 [118][119] 问题: 同店指引中如何考虑坏账和前期数据的影响？ - 2022年前期数据约有1800万美元，其中700万美元来自已搬离租户的不同收款阶段，1100万美元来自未搬离租户；同店指引中的2%考虑了1.5%的坏账率假设，若按历史坏账率，该数字应为3%；3300万美元的NOI上线主要集中在2022年下半年，为2023年的增长做好了准备 [122][123] 问题: 公司能否在2022年保持高于平均水平的租赁量，总租赁量可能达到多少？ - 公司未对具体租赁量进行指引，但认为租赁量将在2022年和2023年持续增长，开发管道的租赁情况良好，且市场上有大量优质交易；两个团队的合并带来了更多活力，公司对未来租赁业务充满信心 [128][129] 问题: 租赁量增加是否是因为零售商对实体店面的态度发生了变化？ - 零售商认识到实体店面是销售零售产品的唯一盈利方式，线上销售的利润率较低；买在线下取货和路边取货等模式改变了市场格局，露天零售从中受益 [131] 问题: 公司预计的年度再开发支出是多少？ - 公司未设定年度目标，将根据风险调整回报进行机会主义投资；目前1.05亿美元的活跃开发管道包括部分再开发和新开发项目，相对于近80亿美元的资产负债表规模较小；公司将根据不同情况选择合资、出售或全资拥有等方式进行开发 [133][134]

公司合并相关 - 2021年10月22日公司完成与RPAI的合并，交易价值约47亿美元，包括承担约19亿美元债务[131][137] - 公司通过与RPAI合并获得的零售投资组合包括102处运营物业及多块有开发权的土地[129][137] - 公司因与RPAI的合并产生并购成本，三个月内为919.8万美元，九个月内为1000万美元，预计总并购成本约1.05亿美元[151][162] - 合并时，持有2.5亿美元高级无担保票据的持有人有权按面值将其权益回售给公司，目前无人选择该选项[193] 物业持有情况 - 截至2021年9月30日，公司拥有87处运营物业，总面积约1680万平方英尺，还有6个开发和重建项目[129] - 截至2020年9月30日，公司拥有89处运营和重建物业，总面积约1740万平方英尺，还有3个开发和重建项目[130] - 截至2021年9月30日，公司有83处物业，期末出租率为92.8%，经济入住率为89.3%；前九个月期末出租率为92.8%，经济入住率为89.1%，较2020年同期均有所下降[169] 租金收取与租约签订情况 - 截至2021年11月6日，公司已收取2021年第三季度约98%的租金账单[134] - 2021年第三季度，公司签订82份新租约和续约租约，总面积达584,820平方英尺[139] - 2021年第三季度可比新租约和续约租约的混合现金租金差为13.4%，混合GAAP租金差为20.7%[140] 融资与资金相关 - 2021年3月，公司发行1.75亿美元可交换票据，票面利率0.75%[136] - 2021年前九个月，公司出售17份地面租约，总收益4200万美元[136] - 截至2021年9月30日，公司拥有超6亿美元流动性[136] - 2021年第一季度公司发行1.75亿美元可交换票据，2021年前九个月出售17份地面租赁权获得4200万美元，截至2021年9月30日，公司持有现金约9950万美元，受限现金和代管存款430万美元，循环信贷额度剩余可用额度4.161亿美元，短期存款1.25亿美元[172] - 截至2021年9月30日，公司有1.081亿美元有担保债务将于2022年9月30日前到期，公司认为有足够流动性用手头现金偿还该债务[181] - 2021年2月公司董事会批准最高1.5亿美元的股票回购计划，截至2021年9月30日，公司尚未回购任何股票[186] - 公司与多家机构签订股权分销协议，可通过市价发行计划出售最高1.5亿美元普通股，截至2021年9月30日，尚未出售任何普通股[178] - 截至2021年9月30日，公司现金、现金等价物和受限现金为1.038亿美元[196] - 2021年前九个月经营活动提供的现金为1.038亿美元，2020年同期为8580万美元，因收款活动改善而增加[197] - 2021年前九个月投资活动使用的现金为1.091亿美元，2020年同期为1590万美元[198] - 2021年前九个月融资活动提供的现金为6240万美元，2020年同期为1470万美元[198] - 2021年出售17份地面租赁权和其他地块的净收益为4770万美元，2020年同期为550万美元[200] - 2021年前九个月向普通股股东和普通单位持有人分配4420万美元，2020年同期为3260万美元[200] 财务指标变化（三个月） - 截至9月30日的三个月，公司总营收7146.5万美元，较2020年增长639.8万美元，增幅9.8%；净亏损682.8万美元，较2020年增加220.1万美元[146] - 三个月内，租金收入增加592.3万美元，增幅9.2%；其他物业相关收入增加38.4万美元；费用收入增加9.1万美元[146] - 三个月内，物业运营费用增加15.2万美元，增幅1.5%；房地产税减少73.8万美元，降幅7.9%；折旧和摊销费用减少376万美元，降幅11.1%[146] - 三个月内，利息费用增加32.8万美元，增幅2.6%[146] 财务指标变化（九个月） - 截至9月30日的九个月，公司总营收2.10374亿美元，较2020年增长1209万美元，增幅6.1%；净利润1843.3万美元，较2020年增加2771.4万美元[156] - 九个月内，租金收入增加1473.8万美元，增幅7.7%；其他物业相关收入减少349.3万美元；费用收入增加84.5万美元[156] - 九个月内，物业运营费用增加52.8万美元，增幅1.7%；房地产税增加2.3万美元，增幅0.1%；折旧和摊销费用减少620.5万美元，降幅6.4%[156] - 九个月内，利息费用减少72.9万美元，降幅1.9%[156] 物业评估指标相关 - 公司使用物业净营业收入（NOI）和同物业净营业收入（Same Property NOI）评估物业表现，二者为非GAAP财务指标[165][166] - NOI和Same Property NOI不应被视为净利润的替代指标，公司计算方法可能与其他REITs不同，不具可比性[167] - 2021年第三季度相同物业净营业收入（Same Property NOI）为4942.6万美元，较2020年同期的4459.6万美元增长10.8%；前九个月为1.43606亿美元，较2020年同期的1.35812亿美元增长5.7%[169][170] 资本支出相关 - 2021年前九个月，公司发生经常性资本支出成本80万美元，租户改善和外部租赁佣金成本530万美元，重新租赁主力店铺空间成本590万美元，预计未来十二个月将产生约1800 - 2400万美元的主要租户改善成本[184] - 截至2021年9月30日，公司有五个开发和重建项目在建，总估计成本约2280万美元，已发生840万美元，预计未来24个月将发生剩余1440万美元成本，公司认为有足够融资通过运营现金流为项目提供资金[185] - 2021年前九个月公司开发和重建物业及其他资本支出总计3693.5万美元[191] 分红相关 - 2021年8月公司董事会宣布2021年第三季度每股普通股和普通股单位现金分红0.18美元，于2021年10月8日支付[183] 债务相关 - 截至2021年9月30日，公司抵押债务和公司债务到期本金总计12.9898亿美元，未摊销净债务溢价和发行成本净额为 - 998.6万美元，总债务为12.88994亿美元[192] - 截至2021年9月30日，公司未结清合并债务为13亿美元（不包括净溢价和发行成本，收购债务净额为1000万美元）[212] - 截至2021年9月30日，公司参与的合并利率对冲协议总额为9500万美元，到期日至2025年[212] - 截至2021年9月30日，公司固定利率债务和可变利率债务分别为11亿美元（占比86%）和2亿美元（占比14%）[212] - 截至2021年9月30日，公司未来十二个月内到期的固定利率债务为1.081亿美元[213] - 市场利率变动100个基点不会对公司未来十二个月内到期的固定利率债务的年度现金流产生重大影响[213] - 截至2021年9月30日，公司未对冲可变利率债务的利率变动100个基点将使年度现金流变动180万美元[213] 其他财务指标 - 2021年第三季度调整后EBITDA为4438.9万美元，年化调整后EBITDA为1.77556亿美元[207] - 公司净债务与调整后EBITDA的比率为6.1倍[207] 合同义务与信用证相关 - 截至2021年9月30日，公司未结清信用证总额为120万美元，无预付款项[210] - 除债务到期情况外，公司2020年12月31日结束年度的10 - K表年报中披露的合同义务无重大变化[211]

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度产生了0.25美元的NAREIT FFO和0.33美元的调整后FFO，报告2021年FFO采用调整后基础以减少2020年应收账款、坏账和合并成本的影响 [19] - 第三季度同店NOI增长10.8%，主要因与上年同期相比坏账减少，包括收回约210万美元此前核销的坏账，排除这些金额同店NOI增长为6% [19] - 截至上周五，未偿还递延租金余额为170万美元，相比2020年12月31日的610万美元有所下降；净债务与EBITDA比率从上个季度的6.4倍降至6.1倍，合并后第三季度净债务与EBITDA比率为6倍，加上3300万美元的签约未开业NOI，该比率将为5.6倍，同时拥有约10亿美元的流动性 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度签署了约58.5万平方英尺的租约，包括7份主力租户租约，其中3份是杂货店租约；过去两个季度租赁面积超过120万平方英尺，为遗留投资组合前所未有的水平 [9] - 投资组合租赁率回升至92.8%，较上季度增加130个基点；总零售投资组合租赁与占用率差距扩大至400个基点，当前签约未开业NOI约为1400万美元，与遗留RPAI投资组合合计签约未开业NOI约为3300万美元 [10] - 自锚定加速计划启动以来累计签署12份主力租户租约，预计平均现金收益率超过26%，现金基础可比利差为14% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司目前近60%的ABR位于温暖且成本较低的市场，其中40%仅在德克萨斯州和佛罗里达州；合并投资组合在超级邮政编码社区的价值占比为26%，为该行业第二高 [12] - 私人市场资本回报率处于4% - 5%的高位，公司认为当前公开市场和私人市场存在明显脱节 [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与RPAI的合并是战略匹配，符合行业宏观趋势，合并后成为美国最大的露天购物中心所有者之一，也是前五大露天购物中心REIT，增加了规模，带来运营和资本市场优势 [12][14] - 公司将继续专注于增加运营现金流，评估每个项目以实现股东价值最大化，对于新获得的有开发权土地，会根据具体情况决定最佳行动方案 [14][15] - 公司认为零售环境健康，露天零售房地产具有长期可行性和现金流稳定性，需求体现在客流量增加、租赁量加速和利差扩大上 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管受到疫情和合并的影响，公司仍取得出色季度业绩，表明公司在物业、流程和人员方面表现卓越 [8] - 公司对合并的信心与日俱增，预计合并将带来收益增长和协同效应，待发布第四季度业绩和2022年指引时会提供更多细节 [22] - 公司认为随着人们看到进展，股票价值将得到体现，当前股价被低估 [44] 其他重要信息 - 公司获得惠誉评级的BBB初始信用评级，展望稳定，结合穆迪和标普的投资级评级，公司有望成为定期公开发行债券的发行人 [21] - 公司估计稳定的现金协同效应为2700万 - 2900万美元，稳定的GAAP协同效应为3400万 - 3600万美元，截至合并完成已实现约2100万美元的年化GAAP节省，预计未来12 - 18个月实现额外1300万 - 1500万美元的GAAP协同效应 [24] - 由于合并完成时间和确定部分季度正确指引的挑战，公司暂停2021年指引，基于目前表现，公司独立的2021年业绩有望超过上次公布的指引，RPAI第三季度初步运营结果也有望超过其上次公布的指引 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对近3亿美元的开发项目管道是否满意，是否会对部分项目进行货币化 - 剩余支出为1.21亿美元，公司对风险调整后的回报感到满意，会对有开发权的土地逐个分析，谨慎决定如何推进 [36] 问题2: 租金利差未来走势以及资本支出趋势，RPAI投资组合的资本支出情况 - 公司对租金利差的增长势头感到满意，资本支出取决于每季度的交易组合，本季度主力租户租约增多导致资本支出增加，整体情况预计不会有太大差异 [37] - 本季度完成3家杂货店租约，今年共完成4家，虽然成本较高，但整体数字仍较为适度，合并投资组合预计不会有显著变化 [38] 问题3: 除合并协同效应外，租金和债务标记对FFO的影响及披露时间 - 相关工作正在进行中，将在2022年第四季度财报电话会议上披露影响 [40] 问题4: 评论公司股票价格表现以及为何公司在私人市场有吸引力 - 公司注重创造长期价值，当前股价被低估，合并后有3300万美元的签约未开业NOI，占潜在NOI增长的近50%，私人市场资本回报率在4% - 5%高位，与公开市场存在脱节 [44] 问题5: 如何对开发支出和市场收购进行资本分配排序 - 公司根据风险调整后的回报进行评估，目前自有开发项目预计收益率在7% - 8%，有很大的价值创造空间，会对每个交易独立评估 [46][47] 问题6: 出售Westside市场的原因以及公司未来的处置和收购计划 - 该物业已100%出租，当时价值已最大化且有外部兴趣，公司将资金重新投入到更具增长潜力的机会中，未来会根据资产的增长情况和地理位置决定是否处置 [53] 问题7: RPAI本季度同店NOI表现 - 公司表示RPAI有望超过上次FFO指引，将在第四季度报告合并后的同店NOI和FFO结果 [54][55] 问题8: 是否考虑出售RPAI部分有开发权的土地以提供价格透明度及时间安排 - 公司并非为提供价格透明度而出售土地，而是会根据每个项目的风险调整后回报独立分析，例如Corner项目将土地出售给合资企业并保留50%权益 [56] 问题9: 对RPAI混合用途或娱乐租户的复苏情况及租金标记的看法 - 公司对这些租户的复苏情况比收购时更乐观，该领域是零售投资热门子行业，客流量已超过2019年，租金情况需根据具体项目和资本支出确定 [63][65] 问题10: 作为定期无担保债务发行人，资本成本是否会大幅改善 - 公司预计资本成本将大幅改善，利差将超过25个基点，基于新的评级和规模，债务和股权资本成本都有望降低 [71] 问题11: 人员整合情况，包括从RPAI招聘人数、接受情况和目前的人员需求 - 约50%的RPAI员工被保留，公司对合并后的团队感到满意 [74] 问题12: 办公室整合情况，是否关闭了一些办公室 - 公司目前专注于执行，将在了解资产和团队整合情况后寻找效率，办公室决策将在未来做出 [76] 问题13: 如何处理RPAI资产负债表上2023年到期的昂贵对冲定期贷款 - 公司2022年到期债务已用资产负债表现金处理，会密切关注市场情况，在合适时间处理2023年到期债务 [77] 问题14: 如何看待购物中心领域的并购活动，是否会进行更多并购 - 行业可能会有更多并购活动，但形式不确定，公司目前专注于现有投资组合的增长，也会关注潜在机会 [83][84] 问题15: 填补空置空间时如何考虑商品组合 - 商品组合取决于具体物业，公司在各类物业中都有机会，会根据情况用必需租户或体验式租户填补空缺 [88] 问题16: 当前交易环境、管道建设情况以及是否有更多供应 - 市场竞争激烈，机构投资者对露天零售兴趣增加，压缩了资本回报率，公司积极参与市场，购买高质量零售资产难度较大 [89] 问题17: 黑石重新进入杂货店锚定中心市场是否改变市场竞争动态 - 黑石的进入表明该领域收益率有吸引力，不仅限于杂货店锚定领域，其他私人资本也会关注，市场竞争将持续 [91] 问题18: Kite和RPAI的预计合并总成本及发生时间 - 预计合并成本约为1亿美元，主要发生在第四季度，部分在2022年 [95][96] 问题19: 是否保留了RPAI的租赁团队，对混合用途和生活方式租户的看法 - 公司保留了大部分租赁团队，他们将在相关资产中发挥重要作用 [97] 问题20: 收购RPAI的资本回报率 - 交易宣布时资本回报率在6%左右，考虑到有开发权的土地银行和潜在收益，这是一笔很好的交易 [99] 问题21: 未实现的剩余协同效应及实现时间 - 剩余协同效应将在未来12 - 18个月实现，包括软件许可证、过渡员工等，公司将在第四季度电话会议提供更多细节 [102] 问题22: 本季度Kite投资组合的主力租户签约情况及未来展望 - 本季度签署7份主力租户租约，其中3份是杂货店租约，租户包括Five Below、Sprouts等，未来需求和质量预计保持良好，无需大量分割店铺 [103] 问题23: 公司业务在供应链和劳动力短缺方面的潜在压力点 - 零售商受到供应链影响，但公司大部分客户应对较好，劳动力短缺影响主要体现在餐厅和快餐店，对公司影响不大，预计2022年下半年情况将有所改善 [106][107] 问题24: 租户保留率是否恢复到疫情前水平，店铺租户和主力租户是否有差异 - 今年租户保留率高于疫情前，目前略高于90%，通常在80%以上 [111] 问题25: 未来是否会进行租户回收 - 公司会根据具体情况处理，过去有成功回收租户的案例，会与客户合作，但如果客户无法支付租金，会考虑更换租户 [113][114]

物业持有情况 - 截至2021年6月30日，公司拥有87处运营物业，总面积约1680万平方英尺；2020年6月30日，拥有86处运营和再开发物业，总面积约1670万平方英尺[128] 租赁业务情况 - 2021年第二季度，公司签订73份新租约和续租约，总面积达637,995平方英尺[137] - 2021年第二季度签订的可比新租约和续租约，实现9.2%的混合现金租金利差和14.7%的混合公认会计准则租金利差[138] 租金收取情况 - 截至2021年8月6日，公司已收取2021年第二季度约98%的租金账单[131] - 截至2021年8月6日，约90个租户的未付租金余额总计210万美元[131] 融资与债务情况 - 2021年3月，公司发行1.75亿美元可交换票据，票面利率0.75%，用于为2022年到期债务提供资金[131] - 运营合伙企业获得11亿美元高级无抵押过渡贷款融资承诺，用于偿还合并完成时无法承接的RPAI债务[136] - 截至2021年6月30日，公司有7110万美元有担保债务将于2022年6月30日前到期，公司认为有足够现金偿还[177] - 截至2021年6月30日，公司抵押债务和公司债务到期情况为2021年到期116.2万美元，2022年到期1.54543亿美元，2023年到期2.57323亿美元，2024年到期85.4万美元，2025年到期3.30904亿美元，之后到期5.54772亿美元，总计12.99558亿美元，扣除未摊销净债务溢价和发行成本后为12.89369亿美元[190] - 2021年发行1.75亿美元可交换高级票据，产生交易成本530万美元，购买上限期权花费980万美元；2020年因疫情在信贷安排下净借款3亿美元；2021年用出售地面租赁权和票据发行所得偿还债务5150万美元[199] - 截至2021年6月30日，公司合并债务未偿余额为13亿美元（不包括净溢价和发行成本，收购债务净额为1020万美元）[209] - 截至2021年6月30日，公司签订的各类合并利率套期保值协议总额为9500万美元，到期日至2025年[209] - 截至2021年6月30日，公司固定利率债务和浮动利率债务分别为11亿美元（占比86%）和2亿美元（占比14%）[209] - 截至2021年6月30日，公司未来十二个月内到期的固定利率债务为7110万美元[210] - 2021年6月30日，市场利率变动100个基点，公司未套期保值的浮动利率债务的年度现金流将变动180万美元[210] 资产出售情况 - 公司出售16份地面租约，总收益4000万美元[131] - 2021年出售16个地面租赁权净收益4110万美元，2020年同期出售土地净收益550万美元[199] 公司流动性情况 - 截至2021年6月30日，公司拥有超6亿美元流动性[131] - 截至2021年6月30日，公司有现金8990万美元、受限现金和代管存款420万美元、循环信贷额度剩余可用资金4.221亿美元、短期存款1.25亿美元，且2022年前无债务到期[170] - 截至2021年6月30日，公司现金、现金等价物和受限现金为9410万美元[193] 公司合并情况 - 2021年7月18日，公司与RPAI签署合并协议，预计第四季度完成，RPAI每股普通股将转换为0.623股公司普通股[134][135][136] - 2021年7月18日，公司与RPAI签署合并协议，预计2021年第四季度完成合并[184] 营收与利润情况 - 截至2021年6月30日的三个月，公司总营收6953.2万美元，较2020年增加622.7万美元；净亏损24.2万美元，较2020年减少452.7万美元[144] - 截至2021年6月30日的六个月，公司总营收1.38906亿美元，较2020年增加568.9万美元；净利润2433.3万美元，较2020年增加2917.5万美元[153] 收入构成变化情况 - 三个月内，租金收入增加650万美元，增幅10.5%；其他物业相关收入减少60万美元；费用收入增加42.4万美元[144] - 六个月内，租金收入增加880万美元，增幅6.9%；其他物业相关收入减少390万美元；费用收入增加75.3万美元[153] - 租金收入增加主要因收款活动改善使坏账费用减少，其他物业相关收入减少主要因土地出售收益降低[144][145][153][154] 成本费用变化情况 - 三个月内，物业运营费用增加90.8万美元，增幅9.7%；房地产税增加29.6万美元，增幅3.6%[144][146][148] - 六个月内，物业运营费用增加37.6万美元，增幅1.9%；房地产税增加76.2万美元，增幅4.4%[153][155][157] - 三个月内，折旧和摊销费用减少161.1万美元，降幅5.1%；利息费用减少100.5万美元，降幅7.6%[144][150][151] - 六个月内，折旧和摊销费用减少244.6万美元，降幅3.9%；利息费用减少105.6万美元，降幅4.1%[153][159][160] 物业评估指标情况 - 公司使用物业净营业收入（NOI）和同店物业净营业收入（Same Property NOI）评估物业表现，但它们不能替代按照GAAP计算的净收入[161][162][164] - 2021年第二季度末，公司从同一物业池中排除3个重建物业和1个近期收购物业[165] - 2021年Q2与2020年同期相比，同一物业净营业收入（Same Property NOI）增长10.1%，从4296.3万美元增至4730.3万美元；2021年上半年与2020年同期相比，增长3.2%，从9121.6万美元增至9418万美元[166] 分红与回购情况 - 2021年5月，董事会宣布2021年第二季度每股普通股和单位现金分红0.18美元，于7月16日支付[179] - 2021年2月，董事会批准1.5亿美元股票回购计划，截至6月30日未回购[182] 资本支出情况 - 2021年上半年，公司发生经常性资本支出40万美元、租户改进和外部租赁佣金成本300万美元、重新租赁锚定空间成本170万美元；预计未来12个月将发生1800 - 2400万美元主要租户改进成本[180] - 截至2021年6月30日，公司有3个开发项目在建，总预计成本1260万美元，已发生410万美元，预计未来24个月发生剩余850万美元成本，公司认为有足够资金[181] - 2021年上半年开发和再开发物业现金资本支出为2.106亿美元，其中活跃开发和再开发支出710.4万美元，再开发机会支出1万美元，近期完成的再开发及其他支出835.3万美元，主力租户续租支出287.7万美元，经常性运营资本支出271.6万美元[189] - 2021年资本支出减少120万美元，建筑应付款增加430万美元[199] 现金流量情况 - 2021年上半年经营活动提供的现金为6740万美元，2020年同期为4980万美元，因收款活动改善，包括收回此前因疫情递延的租金而产生积极影响[194] - 2021年上半年投资活动使用的现金为9950万美元，2020年同期为2060万美元[195] - 2021年上半年融资活动提供的现金为7960万美元，2020年同期为1.698亿美元[196] 其他财务指标情况 - 2021年第二季度运营合伙企业的FFO为2986.5万美元，2020年同期为2620.3万美元；2021年上半年为5985万美元，2020年同期为5694.7万美元；归属于公司普通股股东的FFO 2021年第二季度为2897.7万美元，2020年同期为2543.4万美元；2021年上半年为5809.2万美元，2020年同期为5543.9万美元[200] - 2021年第二季度EBITDA为4186.9万美元，调整后EBITDA为4296.6万美元，年化调整后EBITDA为1.71864亿美元[204] - 公司净债务为11.01782亿美元，净债务与调整后EBITDA比率为6.4倍[204] - 截至2021年6月30日，公司未使用的信用证总额为120万美元[207]

业绩总结 - Kite Realty Group的运营零售物业总数为27个，租赁面积为796,000平方英尺[9] - 2021年第二季度的年化基础租金（ABR）为每平方英尺$13.56，较之前租户的ABR（$11.63）增长了17%[9] - 2021年第二季度的每股基金运营收益（FFO）为$0.18，较第一季度的$0.13有所增长[9] - 2021年第二季度的同物业净运营收入（NOI）为47,303千美元，同比增长10.1%[80] - 2021年上半年同物业净运营收入（NOI）为94,180千美元，同比增长3.2%[80] - 2021年第二季度的经济出租率为89.2%，较2020年同期的92.4%下降3.2个百分点[80] - 2021年第二季度最低租金收入为49,407千美元，较2020年同期的49,787千美元下降0.8%[80] - 2021年第二季度的调整后EBITDA为42,966千美元[90] - 2021年第二季度的年化调整后EBITDA为171,864千美元[90] - 2021年第二季度的净债务为1,101,782千美元，净债务与调整后EBITDA的比率为6.4倍[90] 用户数据 - Kite Realty Group的租金收集率已恢复至历史水平，显示出市场复苏的迹象[14] - KRG在2021年第二季度签署的租赁面积为638,000平方英尺，同比增长111%[30] - KRG的强劲租赁活动表现在2021年第一季度的租赁量为76个，较2020年第四季度的60个增长了26%[30] - 2020年因疫情影响的坏账为640万美元，预计将对2021年财务表现产生影响[17] - 85%以上与破产相关的ABR（可用租金收入）正在处理或已解决[46] 财务状况 - 2021年第二季度的净债务与EBITDA比率为1.5倍，显示出强劲的财务状况[4] - Kite Realty Group的可用流动性超过6亿美元，确保了公司的财务灵活性[4] - KRG的现金储备为$215百万，且有$422百万的可用信贷额度[37] - 2021年第二季度的利息支出为(12,266)千美元，较2020年同期的(13,271)千美元减少7.6%[80] - 2021年第二季度的物业运营费用为(8,705)千美元，较2020年同期的(7,718)千美元增加12.8%[80] 市场扩张与新策略 - KRG在2021年第二季度的零售物业运营数量为83个，覆盖16个州和33个市场[23] - KRG在增长市场的投资组合中，佛罗里达州占27%，德克萨斯州占15%[61] - 公司进行了14次迁移至开放式中心，所有迁移的成本均较低[66] - 14次迁移中有13次销售额增加[66] - KRG的一个迁移项目预计销售额将从97.7万美元增加至127万美元，租金费用降低30%[66] 未来展望 - 潜在的NOI增长为2900万美元，预计将带来14%的NOI增长[11] - 2021和2022年的租赁资本支出预计将比典型年份增加2500万到3000万美元[49] - 租赁所有显示的锚点空缺将实现100%的锚点入住率[49] - 租赁所有显示的商铺空间将实现92.5%的商铺入住率[49] 负面信息 - KRG在2020年有19个租户申请破产，影响了5.9%的ABR和733,000平方英尺的租赁面积[44] - 2020年，物理商店完成了43%的所有数字销售[64]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度公司产生0.34美元的NAREIT FFO和0.34美元的调整后FFO [22] - 第二季度同店NOI增长10.1%，主要因与上年同期相比坏账减少，若排除相关金额同店NOI为8.9% [24] - 截至上周五未偿还递延租金余额为210万美元，较2020年12月31日的610万美元有所下降，且目前逾期递延租金支付不足50万美元，其中70%已预留 [25] - 小企业贷款计划当前未偿还余额为120万美元，较初始的220万美元减少，且该计划下无借款人逾期 [26] - 净债务与EBITDA比率为6.4倍，较上季度的6.6倍有所下降，考虑1200万美元已签约但未开业的NOI后，该比率为6倍 [27] - 公司将2021年调整后FFO指引上调至每股1.29 - 1.35美元，中点提高0.02美元，该指引假设2021年全年坏账约640万美元，截至2021年6月30日已实现260万美元 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售业务第二季度租赁63.7万平方英尺，接近2019年第二季度租赁面积的两倍，且较上一季度增加21.1万平方英尺，GAAP和现金基础的混合租赁利差分别为14.7%和9.2%，零售投资组合租赁与占用率差距扩大至310个基点，当前已签约未开业的NOI约为1200万美元 [8][9] - 锚定租户加速计划进展顺利，本季度签署三份锚定租约，自计划启动以来累计签署七份，预计这些租约现金收益率超36% [10] - 小商铺空间需求健康，涵盖美容化妆品、医疗保健、服务租户及餐饮等多个类别，零售投资组合租赁率达91.5%，较上季度提高100个基点 [12] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正推进与RPAI的合并，虽暂无法提供更多信息，但对交易价值的信心与日俱增，合并后双方主要目标是持续实现运营表现超越同行 [7] - 此前通过一系列举措使公司处于行业较强财务地位，包括剥离低增长和脆弱资产、聚焦有利市场、降低杠杆、清理近期到期债务、调整开发管道和非零售项目结构等 [14][15] - 公司认为开发应基于风险调整决策，注重物业最高最佳使用，且时机至关重要 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售需求是本季度持续主题，公司正快速恢复，虽不确定何时能完全恢复到疫情前水平，但已取得显著进展 [8][13] - 对与RPAI合并后的平台潜力充满信心，认为合并将使团队更强大，实现运营卓越 [7][17] - 鉴于本季度租赁表现和广泛的市场需求，对实现潜在NOI增长有信心，认为市场供应不足将有利于公司租赁业务 [36] - 目前业务正常，未受近期COVID - Delta变种影响，且部分南方市场相关数据已下降 [53] 其他重要信息 - 今日部分评论包含前瞻性陈述，实际结果可能与陈述有重大差异，相关影响因素可参考公司SEC文件 [3] - 今日言论包含非GAAP财务指标，具体与GAAP财务结果的调节可参考公司网站上昨日的收益新闻稿 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 投资组合潜在NOI增长的时间和确定性，以及租户需求情况 - 实现潜在NOI增长取决于租赁率，本季度租赁表现良好，公司对实现相关增长有信心，14%的潜在增长中已有6%（1200万美元NOI）已签约未开业，其中一半今年上线，锚定租户租赁预计带来另外5%增长，目前已确定17个盒子，需求强劲 [36][37] 问题2: 公司认为自身应处的资本回报率区间，以及市场的认知偏差 - 公司认为自身资本回报率应处于投资者报告第5页显示的5.5 - 6.5区间的较低端，这基于私人市场情况，当前市场上优质物业稀缺，竞争激烈 [38][40] 问题3: 如何平衡整合RPAI和进行常规投资所需的管理时间 - 公司认为时间分配应追求最高回报，目前整合公司是时间和资本的最高回报方向，但并非只专注于此，日常业务仍在进行，公司有能力高效完成整合并把握市场机会 [45][46] 问题4: 近期COVID - Delta变种是否影响购物者动态 - 目前业务正常，未受影响，公司近期在各地看到显著需求，商店和餐厅繁忙，部分南方市场相关数据已下降 [53] 问题5: 待签署的锚定租约租金起算时间 - 已签署的租约中，如Eddy Street Commons本月将为Trader Joe's开业，2021年签署的租约预计大部分在2022年有进展，待签署的租约若在第三季度签署，可能在2022年底开业并支付租金，否则为2023年，整体2022 - 2023年节奏将保持一致且增长 [58][59] 问题6: 锚定租户在空间和开业时间上是否灵活 - 租户在交付方面希望保持顺序，喜欢在秋季开业，但公司通过前期投入和与施工方合作能满足时间要求，目前谈判情况与过去几年差异不大；租户现在在空间上更灵活，这是供需关系和零售商适应COVID的结果 [62][63] 问题7: 小商铺空间需求来源 - 需求来源广泛，包括全国性、区域性和本地租户，涉及多个类别，如健身、美容、餐饮等，疫情后商业形成活跃，消费者强劲且债务水平合理，低供应和优质房地产位置有利于业务发展 [65] 问题8: 锚定租户和小商铺租赁增长差异的原因，以及高租赁量是否会持续 - 通常全国性零售商在疫情后行动较快，小商铺零售商较创业型，需要时间筹备，锚定租户一般会吸引小商铺，此次大盒子业务因Stein Mart倒闭获得快速发展，但不影响未来小商铺业务；公司认为目前租赁量因有大量积压需求而处于高位，未来几个季度可能仍有较强租赁数据，但公司不过分关注季度数据，整体需求广泛，公司将持续推进租赁业务 [71][73] 问题9: 未来几年公司对开发业务的规划 - 目前公司资产负债表规模合适，正在推进几个混合用途项目，未来公司资产负债表扩大后，可从不同角度看待开发业务，当前时机有利于部分房地产开发，但目前公司做法恰当 [78][79] 问题10: 公司将现金投入短期工具的原因、收益率和投资时长 - 投入短期工具的资金是可交换票据的收益，预计到年底，收益率为50个基点，2022年债务到期时将用这笔钱偿还有担保债务 [80] 问题11: 基于供需失衡，能否回到2000年代初的定价能力，以及项目获批和建设所需时间 - 不确定能否回到2000年代初的定价能力，当时需求大但新建设多，稀释了定价能力，目前供需平衡良好，供应将保持适度，公司能获得租赁利差；项目获批和建设时间因地区而异，购买未分区的生地至少需要两到三年，部分地区需要七到十年，且目前环境审批更严格 [84][86] 问题12: 作为更大的公司，是否计划进行土地储备 - 公司目前不打算购买生地，合并后公司有能力处理相关业务，有一定增量上行空间 [91] 问题13: 锚定租赁项目资本投入中位数与预计的100美元/平方英尺的差异 - 公司认为预计的100美元/平方英尺较为保守，项目结束时实际投入不会接近该数值，目前建筑成本总体稳定，供应链成本相关变动已缓和 [92]

Kite Realty Group Trust (NYSE:KRG) Kite Realty Group Trust and RPAI Strategic Merger Conference Call July 19, 2021 8:00 AM ET Company Participants Bryan McCarthy - SVP, Marketing and Communications John Kite - Chairman, Chief Executive Officer Steve Grimes - Chief Executive Officer, RPAI Conference Call Participants Floris van Dijkum - Compass Point Alexander Goldfarb - Piper Sandler Michael Gorman - BTIG Chris Lucas - Capital One Securities Peter Hermann - Baird Linda Tsai - Jefferies Mike Mueller - JPMorg ...