财务数据和关键指标变化 - 第三季度，公司产生每股0.51美元的运营资金（FFO），同店净营业收入（NOI）较2022年同期增长4.7%，主要由最低租金增长、较低的坏账水平和超额租金推动 [39] - 年初至今，公司获得每股1.54美元的全美房地产投资信托协会（NAREIT）运营资金，同店净营业收入同比增长5.5% [47] - 公司将NAREIT运营资金指引上调至每股1.99 - 2.03美元，中点提高0.03美元，其中0.025美元归因于同店净营业收入表现出色，另外0.005美元与拒绝某些Bed Bath & Beyond租约的非现金方面有关 [47] - 全年坏账准备金假设为总收入的45个基点，第四季度为收入的75个基点，典型运行率在75 - 100个基点之间，今年坏账低于典型水平 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度，公司签署214份租约，约140万平方英尺，可比新租约和续租租约的混合现金利差为14.2%，非期权续租利差为17.8%，过去12个月所有新租约的资本回报率为30% [40] - 年初至今，新租约和非期权续租的平均年固定租金增长率，小商铺和主力租户均为2.5%，比投资组合平均水平高100个基点 [41] - 主力租户方面，由于Bed Bath & Beyond的情况，租约率有所下降，但过去季度签署五份盒子交易，可比现金利差为53%，目前已处理五个Bed Bath盒子，另有八份租约在谈判中，七份在意向书谈判中 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司处置资产的定价有吸引力，2023年处置的所有资产处于高5%的资本化率区间 [9] - 收购的Prestonwood Place项目，进入资本化率约为6%以上，内部收益率（IRR）约为8.5% - 9% [131] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 未来18 - 24个月，公司的最佳机会是推动租赁空间和开始收取租金，同时保持匹配资金交易策略，以改善投资组合并减少收益稀释，保持资产负债表稳健 [43] - 公司计划明年通过4和24系列向投资界展示部分资产 [44] - 行业竞争激烈，但公司认为供需情况对其有利，将继续利用这一趋势 [31][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营平台高效，资产负债表强劲，对未来充满信心 [1] - 零售商认识到提前一个季度开店的好处，公司将继续推动租户尽快开业 [18] - 公司预计评级有望在未来12 - 18个月内升级至BBB，这将带来约25 - 30个基点的利差扣除 [48][95] 其他重要信息 - 第三季度，公司在运营资金基础上受到Bed Bath & Beyond拒绝的约100万美元影响，但同店不受影响 [3] - 公司的小商铺租赁率连续提高80个基点，小商铺需求多样，过去季度与餐厅、医疗用户、健康美容和健身概念等签署交易 [64] - 公司预计明年租赁资本支出约为1亿美元 [116] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: Bed Bath租户回填空置店铺的租金情况及单租户与分割租户情况 - 租金较过去租金有20% - 30%的溢价，公司在租户选择上保持纪律，目前有16个盒子在谈判租约，14个在谈判意向书，其中Bed Bath有八个在谈判租约，七个在谈判意向书 [21][22] 问题: 本季度处置资产的定价情况 - 公司认为处置的资产不符合长期目标，定价有吸引力，2023年处置的资产处于高5%的资本化率区间 [9] 问题: 特定类型租户在非典型格式空间的定价能力及对租约的影响 - 公司的定价能力取决于房地产本身，这些租户通常从运营成本较高的购物中心或商场转移到露天中心，公司有机会有效定价并推动利差，虽然租户补贴可能会有所提高，但公司能获得强劲回报 [11][12] 问题: 全年坏账准备金假设是否重申或降低，与正常运行率的比较 - 全年坏账准备金假设为45个基点，第四季度为75个基点，典型运行率在75 - 100个基点之间，今年坏账低于典型水平，明年预计回到正常水平 [13][14] 问题: 市政审批流程是否有变化，是否有市场或地区较慢，是否调整零售商开店时间及相关对话情况 - 审批流程多年来变化不大，在任何市场都不容易按期望的时间获得审批，但公司在这方面很成功，租户希望尽快开业，公司会尽力推动，同时要考虑租户的开业时间限制 [17][55] 问题: 竞争和需求对调整租户条款及加速按市值计价的影响 - 市场竞争激烈，但供需对公司有利，公司会尽力获得最佳租约，同时认识到与零售商是合作伙伴关系，双方都要成功 [31][32] 问题: 退休RPAI债务的现金和GAAP影响，以及2024和2025年RPAI到期的GAAP部分情况 - 下季度退休RPAI债务的非现金影响约为0.02美元，现金影响取决于时机，目前指示性利率约为7%，与现有3.75%的债务相比会有负利率套利，2024年负再融资套利约为0.02 - 0.04美元 [25][26] 问题: 本季度是否有低于市场租约调整影响同店运营资金 - 有低于市场租约调整影响运营资金，但不是同店运营资金 [28] 问题: 推动固定租金增长是否遇到市场阻力 - 从数据来看，小商铺业务中大部分交易的固定租金增长超过3%，公司会谨慎处理，未来会提供更多信息 [75] 问题: 未来开发机会的更新，如Carillon、One Loudoun的潜在货币化或开发情况 - 公司对这些项目采取谨慎态度，One Loudoun项目有更多发展计划，Carillon的医疗办公楼正在进行租赁，目标是租赁后出售，不打算长期持有 [78][92][93] 问题: 超额租金增长的原因，以及非现金影响是否为年度数字，评级升级对债务利差的影响 - 超额租金增长是由于销售持续强劲，当前季度短期租户的租金影响不大，非现金影响发生在2024年6月，不是年度数字，评级升级可能带来约25 - 30个基点的利差扣除 [94][95] 问题: 费用收入趋势 - 今年Hamilton Crossing项目的费用收入将在2024年结束，其他项目有潜在启动可能，但公司对2024年费用收入没有完全的可见性，将在2月的电话会议上进一步讨论 [106] 问题: 导致零售商决策放缓的宏观因素 - 需要非常负面的经济背景或地缘政治等意外因素才会使零售商显著放缓决策，当前失业率3.5%，消费者表现活跃，市场上优质零售供应不足，零售商在投资平台，公司处于有利位置 [121][122] 问题: 坏账假设是基于保守还是自下而上的预测过程，是否有特定租户考虑 - 75 - 100个基点的坏账假设是基于历史数据，公司每年预算时会进行自下而上的分析，明年预计会采用更保守的假设，具体数字将在2月给出 [110][111][123] 问题: 2024年租赁资本与2023年的比较 - 租赁资本成本受租约类型影响，只要能获得资本回报，成本高低不是关键，公司今年和明年计划花费约2亿美元，明年约1亿美元 [114][115][116] 问题: Prestonwood Place项目的资本化率、增长机会，以及是否有更多投资机会和处置机会 - 该项目进入资本化率约为6%以上，内部收益率约为8.5% - 9%，公司预计2023年无进一步交易活动，2024年将关注资本回收机会，根据资产净值与股价的差异进行资本循环 [131][133] 问题: 第四季度超额租金是否高于去年同期，以及2024年趋势 - 公司预计第四季度超额租金与去年同期持平，今年超额租金是有史以来最高且广泛分布，希望第四季度能继续表现出色 [140]

公司物业资产情况 - 截至2023年6月30日，公司拥有181处运营零售物业，总面积约2860万平方英尺，1处办公物业，面积30万平方英尺，另有2个在建开发项目[124] - 2022年1月1日至2023年6月30日期间，公司收购了3处运营物业，分别为拉斯维加斯的Pebble Marketplace、达拉斯的MacArthur Crossing two - tenant building和迈阿密的Palms Plaza[129] - 2022年1月1日至2023年6月30日期间，公司出售了4处运营及其他物业，包括芝加哥的Plaza Del Lago、伍斯特的Lincoln Plaza – Lowe's、休斯顿的Kingwood Commons和印第安纳波利斯的Pan Am Plaza & Garage[130] - 2022年1月1日至2023年6月30日期间，有多处在建或重建项目，如印第安纳波利斯的Hamilton Crossing Centre、The Corner等[132] 公司租赁业务情况 - 2023年第二季度，公司签订新租约和续租约涉及190个独立空间，总面积133.1056万平方英尺，146份可比租约的现金租赁利差为14.8%[127] 公司收入相关指标变化 - 2023年第二季度与2022年同期相比，租金收入增加963.1万美元，增幅4.9%，主要因运营物业租金增加、租赁终止收入增加等[135] - 2023年第二季度与2022年同期相比，其他物业相关收入减少184.6万美元，主要因未折旧资产销售收益降低和停车收入减少[135][136] - 2023年第二季度与2022年同期相比，总营收增加615.4万美元，总费用减少965.9万美元，运营收入增加2029.5万美元[135] - 2023年第二季度与2022年同期相比，净收入增加1903.6万美元，归属于普通股股东的净收入增加1892.7万美元[135] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，公司物业管理和开发服务的费用收入分别为100万美元和270万美元[137] - 2023年和2022年截至6月30日的六个月，公司物业管理和开发服务的费用收入分别为280万美元和500万美元[144] - 2023年和2022年截至6月30日的六个月，租金收入分别为4.09亿美元和3.87亿美元，增长2180万美元，增幅5.6%[142] - 2023年和2022年截至6月30日的六个月，其他物业相关收入分别为380万美元和490万美元，减少110万美元[142] - 2023年和2022年截至6月30日的六个月，公司出售经营性物业的净收益分别为2840万美元和2710万美元[150] - 2023年上半年出售资产净收益为7860万美元，2022年同期为6540万美元[195] 公司费用相关指标变化 - 2023年和2022年截至6月30日的六个月，物业运营费用分别为5450万美元和5210万美元，增加250万美元，增幅4.8%[142] - 2023年和2022年截至6月30日的六个月，房地产税分别为5390万美元和5470万美元，减少90万美元，减幅1.6%[142] - 2023年和2022年截至6月30日的六个月，折旧和摊销费用分别为2.18亿美元和2.41亿美元，减少2370万美元，减幅9.8%[142] - 2023年和2022年截至6月30日的六个月，利息费用分别为5260万美元和5120万美元，增加140万美元，增幅2.7%[142] - 2023年上半年，公司发生800万美元经常性资本支出和3930万美元租户改进及外部租赁佣金费用[182] - 2023年上半年资本支出增加900万美元，部分被400万美元的应付账款变化抵消[195] 公司入住率相关情况 - 2022 - 2023年完全运营的物业入住率从91.5%提高到92.3%[135] - 截至2023年6月30日，物业出租率为94.2%，经济入住率为92.3%[158] 公司同店净营业收入情况 - 截至2023年6月30日的三个月和六个月，同店净营业收入（Same Property NOI）分别为1.40434亿美元和2.79442亿美元，较去年同期分别增长5.7%和6.1%[158] 公司资金运营及利润指标情况 - 2023年第二季度，运营合伙企业的资金运营（FFO）为1.13747亿美元，归属于普通股股东的FFO为1.122亿美元[164] - 2023年第二季度，调整后的运营合伙企业FFO为1.13747亿美元，调整后摊薄每股FFO为0.51美元[164] - 2023年第二季度，息税折旧摊销前利润（EBITDA）为1.69193亿美元，调整后EBITDA为1.40934亿美元，年化调整后EBITDA为5.63736亿美元[168] 公司债务及资金情况 - 截至2023年6月30日，公司净债务为28.10275亿美元，净债务与调整后EBITDA的比率为5.0倍[168] - 截至2023年6月30日，公司持有现金约1.293亿美元，受限现金和托管存款570万美元，11亿美元无抵押循环信贷额度剩余可用额度为11亿美元，2023年剩余时间内到期债务为1.228亿美元[171] - 2023年第二季度，公司发起了一笔为期10年、金额为9510万美元的抵押贷款，固定利率为5.36%[171] - 截至2023年6月30日，公司循环信贷额度下可用资金约11亿美元，现金及现金等价物为1.293亿美元[175] - 截至2023年6月30日，公司有2780万美元有担保债务和2.446亿美元无担保债务将于2024年6月30日前到期[179] - 2023年剩余时间，公司需支付约6000万美元债务利息和140万美元本金[180] - 截至2023年6月30日，公司有29亿美元未偿还合并债务，其中固定利率债务和可变利率债务分别为27亿美元（94%）和1.829亿美元（6%）[197] 公司财务策略及股权情况 - 公司主要财务策略是维持强大资产负债表，可能通过发行普通股、优先股、无担保债务证券等方式筹集额外资金[170] - 公司可通过股权分销协议出售最高1.5亿美元普通股，但截至2023年6月30日未出售[177] - 公司有最高3亿美元股票回购计划，截至2023年6月30日未回购[184] 公司分红情况 - 2023年4 - 6月，公司宣布每股0.24美元现金分红，并于7月14日支付[181] 公司未来成本预计情况 - 公司预计未来12 - 18个月将产生约1亿美元主要租户改进成本[182] - 截至2023年6月30日，公司两个开发项目总预计成本为9160万美元，剩余预计资金需求为5970万美元[183] 公司现金流情况 - 2023年上半年，公司经营活动提供现金1.804亿美元，2022年同期为1.543亿美元[194] - 2023年上半年投资活动提供的现金为800万美元，2022年同期为6860万美元[195] - 2023年上半年融资活动使用的现金为1.755亿美元，2022年同期为2.242亿美元[195] - 2023年上半年借款1.98亿美元，2022年同期为1.2亿美元[195] - 2023年上半年偿还借款1.98亿美元和应付抵押贷款1.632亿美元，2022年同期分别为1.75亿美元和8080万美元[195] - 2023年上半年向股东分配1.066亿美元，2022年同期为8660万美元[195] 公司经营风险情况 - 公司主要收入来自租户租金，经济衰退、银行业不稳定等因素可能影响租户履行租赁义务的能力[172][173] 公司过往收购及收益情况 - 2022年上半年收购资产花费6580万美元[195] - 2022年上半年收到1.25亿美元短期存款到期收益[195]

财务数据和关键指标变化 - 公司二季度实现每股运营资金（FFO）0.51美元，年初至今为1.02美元，超出预期，主要得益于同店净营业收入（NOI）高于预期，二季度同店NOI增长5.7%，年初至今增长6.1% [47] - 公司将全年每股运营资金（FFO）指引区间上调至1.96 - 2美元，中点上调0.03美元，其中0.02美元归因于同店NOI增长假设的相应提高，0.01美元与一笔未预算的终止费用有关 [48] - 公司预计2023年下半年坏账占收入的125个基点，加上上半年实际坏账情况，全年坏账占收入的85个基点 [66] - 公司预计随着汉密尔顿十字路口项目第一阶段接近完工，费用收入将减速，且不考虑任何额外的终止费用，二季度出售两项资产，预计交易活动对收益的影响基本中性 [67] - 公司2024年有2.7亿美元债务到期，将继续在无担保债务市场保持机会主义，近期指示性利差大幅收紧 [68] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，二季度签署190份租约，代表超过130万平方英尺，可比新租约和续租约的混合现金利差达14.8%，排除期权续租影响后为24%，新租约的资本回报率达32% [59] - 截至二季度末，公司有22个Bed Bath & Beyond门店，占平均基本租金（ABR）的1.4%和总可租面积（GLA）的52.2万平方英尺，目前3个门店在破产拍卖中被收购，6个门店已出租或签署意向书，11个门店正在进行意向书谈判 [69] - 公司目前拥有近1700套公寓单元的所有权权益，并获得了另外5000套单元的开发权，计划以健康的风险调整后回报进一步提高物业密度，并在适当的时候与一流运营商合作 [62] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为开放型零售市场供需动态有利，租户对开放型零售空间的需求强劲，公司能够推动定价并提高长期增长潜力 [36][41] - 公司预计随着Bed Bath & Beyond门店的影响在下半年逐渐显现，租赁率和入住率将在三季度触底，随后随着新租约的签署，同店NOI将增长，租赁率和入住率之间的差距也将扩大 [92][93] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在年初将租赁重点放在实施更高的固定租金涨幅和消费者物价指数（CPI）调整上，以提高长期增长潜力，目前已取得显著成效，新租约和非期权续租约的平均年固定租金涨幅为2.4%，比投资组合平均水平高90个基点 [41][42] - 公司正在与15个不同品牌进行谈判，以改善购物中心的商品组合，包括杂货店、体育用品店、大型葡萄酒和烈酒商店、家居用品店和折扣服装店等 [43] - 公司认为目前新建零售中心的动力不足，因为新建项目的收益率较低，且需要较长时间才能实现收入，同时行业仍在消化上一阶段的过度建设 [20][21] - 公司在资本配置上较为谨慎，优先考虑租赁业务，同时积极审查收购机会，但非常有选择性，目前收购环境仍不活跃，但过去六周有更多项目进入市场 [144][147] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前经营环境仍存在不确定性，经济和宏观环境充满变数，但公司处于有利地位，能够继续推动定价、改善长期增长潜力、提高租户质量并增加收入和现金流 [36] - 管理层对公司的租赁业务和商品组合改善工作表示满意，认为开放型零售市场的需求强劲，公司能够受益于市场趋势，实现长期增长 [63] - 管理层对公司的资产负债表状况表示满意，认为公司的净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为5倍，债务偿付覆盖率为5.3倍，97%的NOI未抵押，拥有超过12亿美元的流动性，未动用的循环信贷额度，浮动利率债务较少，到期日分布合理，多种资金来源，为公司提供了灵活性和稳定性 [50] 其他重要信息 - 公司的超额租金增长非常广泛，涉及餐厅、折扣店、杂货店、剧院等各个零售类别，公司预计这一趋势将持续 [6] - 公司的固定共同区域维护（CAM）计划进展顺利，目前已恢复到投资组合的50%，转换率约为90% [103] - 公司在安大略省拥有一块19英亩的地块，正在与当地政府合作，进行重新规划和用途调整 [137] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司推动投资组合长期增长的举措对当前稳定增长的影响，以及是否有长期增长率目标和实现时间 - 公司在2023年实现的嵌入式租金增长明显高于投资组合平均水平，约高出100个基点，CPI调整也为租金增长提供了保障，公司认为开放型零售市场的需求强劲，业务健康，非期权续租利差显示公司能够实现3% - 4%的年度租金涨幅 [71][73] 问题: 公司是否成功推动与租户（特别是大型租户）的年度租金递增 - 公司在与租户的租金递增谈判中取得了一定成功，但大型租户方面相对较难，历史上大型租户五年租金增长10%较为常见，现在公司希望进一步提高，但由于大型租户的周转较慢，实现这一目标需要更长时间 [74] 问题: 公司租赁率下降但入住率不变的原因，以及下半年租赁率和入住率的预期趋势 - 租赁率是季度末的时间点数据，而经济入住率代表季度内的平均入住率，上半年有8个Bed Bath & Beyond门店影响了租赁率和入住率数据，三季度将再增加14个，因此租赁率和入住率将在三季度触底，随后随着新租约的签署，同店NOI将增长，租赁率和入住率之间的差距也将扩大 [91][92] 问题: 剔除Bed Bath & Beyond影响后，新租约管道的启动对下半年入住率的抵消程度 - 经济入住率可能无法完全弥补Bed Bath & Beyond带来的120个基点的下降，公司预计年底的入住率将低于年初 [95] 问题: 公司财务报表中是否有与RPAI相关的掉期摊销，以及其持续时间 - 公司表示没有重大的与RPAI相关的掉期摊销项目，2021年进行的1.5亿美元远期掉期交易每年为公司的利息费用带来约300万美元的收益，该收益在一季度和三季度各确认一半 [100][101] 问题: 公司固定CAM计划的进展、占投资组合的比例、租金递增情况以及对增长的影响 - 公司的固定CAM计划进展顺利，目前已恢复到投资组合的50%，转换率约为90%，该计划对公司的比率和NOI利润率有积极影响，租金递增情况因竞争原因未披露，但预计高于基本租金递增 [103][141] 问题: 公司出售Pan Am物业的考虑，以及其他混合用途开发项目（如安大略省和Carillon）的进展和规划 - 公司出售Pan Am物业是因为该物业的最高最佳用途是用于会议中心扩建和大型酒店，符合城市发展需求，在安大略省，公司拥有一块19英亩的地块，正在与当地政府合作进行重新规划和用途调整，对于Carillon项目，公司不打算投入大量新资本，而是希望将投资集中在One Loudoun项目上 [120][136][137] 问题: 公司杠杆率目标和资产负债表管理策略 - 公司目前的杠杆率为5倍，处于目标范围的低端，公司希望保持在低至中5倍的水平，这为公司提供了更多的灵活性和选择权，公司将根据市场情况和机会进行资产负债表管理 [109][110][111] 问题: 公司Q2活动中2.4%的租金涨幅是否包括所有租约，以及不同产品类型和地理位置的需求差异 - 2.4%的租金涨幅不包括期权续租约，仅指新租约，公司认为不同产品类型（如生活方式中心、社区邻里中心等）和地理位置的需求差异不大，公司受益于所在地区的强劲市场，特别是德克萨斯州和佛罗里达州，这两个州贡献了近40%的收入 [155][158] 问题: 小商铺入住率下降的原因 - 小商铺入住率下降主要是因为公司加速收回违约租户的空间，以利用当前的租金涨幅和租户质量提升机会，约75%的下降是由于这一原因 [164] 问题: 公司未来12 - 18个月的资本支出趋势，包括和不包括将旧Bed Bath & Beyond空间重新投入使用的成本 - 不包括Bed Bath & Beyond空间的成本，未来18个月的资本支出将超过2亿美元，若考虑Bed Bath & Beyond库存和租赁成本，可能还需要额外4000 - 5000万美元，这些支出预计在2024年末至2025年发生，未来两年资本支出将处于较高水平 [190][191] 问题: 哪些市场具有最佳定价能力，是否有地区明显脱颖而出 - 公司认为各市场的定价能力较为均衡，没有一个市场明显领先，但一些市场由于历史原因具有较高的嵌入式租金，如纽约地区，同时，郊区化趋势对公司有利，且这一趋势较为稳定，此外，门户市场（如西雅图、纽约、芝加哥等）也在增长 [177][194] 问题: 汉密尔顿十字路口项目费用下降的量化情况，以及明年债务摊销对利息费用的影响 - 下半年汉密尔顿十字路口项目的费用将比上半年减少约100万美元，该项目第一阶段即将结束，费用将逐渐停止，但未来可能有后续阶段，费用可能会再次启动，关于明年债务摊销对利息费用的影响，公司未提供具体信息 [179][205] 问题: 公司在实现固定租金涨幅方面的成功，租户对入住成本比率的接受程度，以及提高入住成本比率的机会和哪些租户类型更有能力承受 - 公司认为开放型零售平台的入住成本相对较低，与其他零售类型和纯线上业务相比具有优势，公司历史上的入住成本为高个位数，而其他平台为高两位数，这使得租户有能力支付租金涨幅，具体哪些租户类型更有能力承受，取决于个别店铺的表现和所在地区的工资增长和销售情况 [183][184][185] 问题: 考虑到空间需求和商品成本下降，大型租户和小商铺的投资回收期是否会缩短 - 公司表示投资回收期的缩短取决于个别交易，公司更关注资本回报率，而不是利差，尽管公司获得了良好的利差，但资本回报率是更重要的指标 [172][173] 问题: 宏观环境对不同产品类型零售的影响，以及开放型零售市场的趋势和驱动因素 - 宏观环境下，零售空间减少，开放型零售市场具有成本效益，零售商对不同产品类型的区分不再像以前那样明显，开放型零售的便利性是吸引消费者的关键因素，消费者可以方便地进出商店并进行跨店购物，此外，公司还看到超额租金在更广泛的租户群体中出现，一些以前不支付百分比租金的租户现在也开始支付 [198][199][200]

业绩总结 - KRG的2023年第二季度净收入为32,481千美元，较2022年同期的13,445千美元增长了141.5%[169] - Q2 2023同物业净营业收入（NOI）为140,434千美元，同比增长5.7%[149] - Q2 2023总收入为190,053千美元，同比增长4.6%[149] - 2023年第二季度的EBITDA为169,193千美元，较2022年同期的120,128千美元增长了40.8%[174] - 2023年第二季度的FFO（按NAREIT定义）为112,200千美元，较2022年同期的108,056千美元增长了3.0%[169] 用户数据 - KRG的零售物业租赁率为76%[6] - Q2 2023租赁百分比为94.2%，较2022年同期的94.0%上升[149] - KRG的经济入住率为92.3%，较2022年同期的90.9%上升[149] - KRG的租户中，前15大租户占总ABR的20.4%[60] 财务健康 - KRG的债务服务覆盖率为5.9倍，显示出良好的财务健康状况[13] - KRG的净债务为2,810,275千美元，净债务与调整后EBITDA的比率为5.0倍[174] - KRG的债务到期结构良好，2023年到期的债务占总债务的15%[16] 未来展望 - KRG计划在未来五年内开设500到600家新店[189] - 2023年同物业NOI增长范围为3.0% - 4.0%，相较于中点增加75个基点[111] - KRG的2023年NAREIT FFO指导中点为1.98美元[111] 新产品和新技术研发 - KRG的开发项目“Corner”预计总项目成本为3190万美元，KRG的股权要求为OM[97] - KRG计划在未来五年内在20%的物业中安装电动车充电站，目前已在11%的物业中完成[185] - KRG在2023年第二季度已在59%的物业中安装了LED停车场照明[185] 市场扩张 - KRG的资产组合中，67%位于阳光带市场，23%位于战略门户市场[26] - KRG的可开发土地总潜在商业GLA为3,331,000平方英尺，潜在多家庭单元为5,145个[91] 负面信息 - Q2 2023坏账准备为39千美元，较2022年同期的1,943千美元显著改善[149] - KRG的员工年自愿离职率为13%[185] 其他新策略 - KRG的项目绿色计划已种植树木，预计每年将移除120万吨二氧化碳[102] - KRG至今已通过项目种植超过25,000棵树木[132]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度公司产生的每股NAREIT FFO为0.51美元，比2022年同期高出11%，主要受同一物业净营业收入增长6.5%推动 [10][23] - 公司将NAREIT FFO指引提高至每股1.92 - 1.98美元，中点提高0.03美元；同一物业净营业收入增长假设中点提高25个基点，从2.5%升至2.75% [14][16] - 第一季度公司实现58笔锚定交易，代表超过140万平方英尺，可比现金租赁利差为18%，资本回报率为20% [7] - 公司退休1.62亿美元抵押贷款，超过96%的净营业收入无抵押；第一季度末后，公司以5.36%的固定利率完成9300万美元抵押贷款 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，公司签署144份租约，代表超过83万平方英尺，可比新租约和续约租约的混合现金利差为13%，排除期权续约影响后为21%；可比新租约资本回报率为42% [4] - 小商铺业务，目前租赁百分比约为89.8%，历史最高为92.5%；第一季度144笔可比交易中，121笔是小商铺交易 [76][77] 各个市场数据和关键指标变化 - 露天零售市场缺乏有意义的新供应，为公司创造了极为有利的供需动态 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司2023年战略以一流平台为基础，计划以有吸引力的风险调整后回报出租空间，以行业领先利润率运营高质量投资组合，并保持坚实的资产负债表 [9] - 行业具有达尔文式竞争特点，适应缓慢的租户会被更灵活的竞争对手取代，公司愿意用短期干扰换取长期价值创造 [5] - 公司认为租赁现有空间是资本的最佳风险调整后用途，将迅速解决空置空间的回填潜力 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对可控事项充满信心，但对不可控事项保持谨慎 [19] - 公司预计派对城市将在近期从破产中走出，不会失去任何门店；假设Bed Bath处于清算模式，未来不会收取额外租金 [25] - 公司认为当前零售市场环境健康，露天零售在疫情后发生的变化对其非常有利，未来还有更多积极变化 [140] 其他重要信息 - 公司是One Loudoun 378套多户住宅单元的90%所有者，目前该项目96%已出租，且表现优于初始承保 [20] - 受去年飓风季节影响，公司物业保险费有所增加，但通过 captive 保险计划分散风险，尽量减少对租户的影响 [82] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: Bed Bath租金情况及回填进度 - 截至目前有四个地点被拒绝，Bed Bath支付了部分4月租金，但为谨慎起见，公司假设未来不再收取租金；实际可能会有一些租金，但为指导目的，假设不再有收入 [43] - 公司不急于回填，更注重租户质量；通常锚定交易在收回空间后需要12 - 18个月，但具体时间取决于是否有租赁购买情况 [46] 问题: Bed Bath回填利差及拆分可能性 - 公司预计能获得15% - 20%的租金利差，更关注资本回报和租户信用质量；过去两年半58笔盒子交易中仅拆分了一笔，预计此次也会有较好的避免拆分比例 [35][36] 问题: 投资机会及胃口 - 目前投资市场波动，资本市场有干扰，预计下半年或四季度可能有更多机会；公司会非常有选择性，希望拥有最好的房地产 [62] 问题: 小商铺占用率及未来趋势 - 小商铺目前租赁百分比约为89.8%，历史最高为92.5%，有270个基点的差距，预计未来有增长空间；公司专注于提高小商铺租金年度涨幅 [77][79] 问题: 物业保险增加及租户承受能力 - 保险费已增加，续约日期为12月1日；保险费可收回，公司与保险提供商沟通以降低影响，目前未看到小租户因保险费增加而受影响 [106][110] 问题: Bed Bath盒子平均剩余租赁期限 - 若猜测，主要期限可能还有五到六年，但租户有期权，购买租赁意味着购买的不止主要期限 [112] 问题: 第一季度Bed Bath相关收入及二季度情况 - 第一季度从Bed Bath收取的收入约为0.01美元的FFO，即略超200万美元，后三个季度的干扰约为0.03美元 [134] 问题: 小商铺租户获取信贷及扩张能力 - 关于地区银行对小商铺租户的影响有待观察，目前小商铺业务量很大，公司感觉良好 [117] 问题: 坏账假设指引下降原因及租户情况 - 10个基点的下降是基于第一季度实际坏账，并假设全年剩余时间为125个基点；目前除Bed Bath和派对城市外，未看到租户情况有巨大变化 [118][119] 问题: 租赁交易量及活动情况 - 租赁交易量较低是因为续约更多集中在后期，且去年完成大量盒子交易，目前盒子库存减少；体育、家具、折扣等行业租户活跃 [124][125] 问题: 费用同比情况 - 费用同比几乎持平，无特定项目可评论 [127] 问题: 同一物业净营业收入指导改善原因 - 主要是基础租金和超额租金增加推动 [145] 问题: 零售物业费用回收比率情况 - 费用回收比率受入住率影响，新租约和固定CAM计划也有助于提高回收比率 [150]

物业资产情况 - 截至2023年3月31日，公司拥有181处运营零售物业，总面积约2850万平方英尺，另有一处0.3百万平方英尺的办公物业，还有三个在建开发项目[126] - 2022年1月1日至2023年3月31日期间，公司收购了三处运营物业，分别为拉斯维加斯的Pebble Marketplace（85,796平方英尺）、达拉斯的MacArthur Crossing two - tenant building（56,077平方英尺）和迈阿密的Palms Plaza（68,976平方英尺）[131] - 2022年1月1日至2023年3月31日期间，公司出售了两处运营物业，分别为芝加哥的Plaza Del Lago（100,016平方英尺）和伍斯特的Lincoln Plaza – Lowe's[132] - 2022年1月1日至2023年3月31日期间，多个物业处于开发或再开发阶段，部分已过渡到运营阶段，如南本德的Eddy Street Commons – Phase III（18,600平方英尺）于2022年3月过渡[134] 租赁业务情况 - 2023年第一季度，公司签订新租约和续租约共144个，总面积831,231平方英尺，其中94个可比租约的现金租赁利差为13.0%[129] 财务数据关键指标变化 - 2023年第一季度总营收为2.0675亿美元，2022年同期为1.94391亿美元，增长1235.9万美元[135] - 2023年第一季度总费用为1.75952亿美元，2022年同期为1.88525亿美元，减少1257.3万美元[135] - 2023年第一季度运营收入为3079.8万美元，2022年同期为903.4万美元，增长2176.4万美元[135] - 2023年第一季度净收入为556.1万美元，2022年同期净亏损1682.6万美元，增长2238.7万美元[135] - 物业运营费用增加140万美元，即5.3%，占收入的比例从13.3%降至13.2%[138] - 房地产税增加30万美元，即1.2%[139] - 一般、行政及其他费用增加10万美元，即0.6%[140] - 2023年第一季度未产生与RPAI合并相关的重大并购成本，2022年同期为90万美元[141] - 折旧和摊销费用减少1340万美元，即11.1%[141] - 利息费用减少10万美元，即0.3%[142] - 2023年第一季度同店净营业收入为1.39009亿美元，较上年同期增长6.5%[148] - 2023年第一季度净利润为556.1万美元，EBITDA为1.39028亿美元，调整后EBITDA为1.39215亿美元，年化调整后EBITDA为5.5686亿美元[158] - 公司净债务为29.29648亿美元，净债务与调整后EBITDA的比率为5.3倍[158] - 2023年第一季度经营活动提供净现金6360.3万美元，2022年同期为4958.3万美元，增加1402万美元[185] - 2023年第一季度投资活动使用净现金4151.4万美元，2022年同期为6218.3万美元，减少2066.9万美元[185] - 2023年第一季度融资活动使用净现金9136.4万美元，2022年同期为557.3万美元，增加8579.1万美元[185] 完全运营物业租金及入住率情况 - 2022 - 2023年完全运营物业的租金收入净增加900万美元，主要因基础最低租金增加630万美元、租户报销增加290万美元和超额租金增加100万美元，完全运营物业的入住率从2022年的90.4%增至2023年的92.3%[135] 资金运营情况 - 2023年第一季度运营合伙企业的资金运营为1.13766亿美元，归属于普通股股东的资金运营为1.12259亿美元[154] - 2023年第一季度运营合伙企业调整后的资金运营为1.13766亿美元[154] 非GAAP财务指标定义 - 公司定义了EBITDA、调整后EBITDA、年化调整后EBITDA和净债务与调整后EBITDA等非GAAP财务指标[155] 现金及债务到期情况 - 截至2023年3月31日，公司持有现金约4370万美元，受限现金和托管存款900万美元，11亿美元无担保循环信贷额度剩余可用额度为10亿美元，2023年剩余时间内债务到期金额为1.228亿美元[160] - 截至2023年3月31日，公司有2780万美元有担保债务和9500万美元无担保债务将于2024年3月31日前到期[167] - 2023年剩余时间内，公司需支付约9000万美元债务利息和约230万美元本金[168] - 截至2023年3月31日，公司债务到期及本金摊销情况：2023年到期总额125,074千美元，2024年272,356千美元，2025年682,848千美元，2026年677,981千美元，2027年378,120千美元，之后804,541千美元，总计2,940,920千美元[179] 分红情况 - 2023年第一季度，公司宣布每股普通股和单位现金分红0.24美元[169] 资本支出情况 - 2023年第一季度，公司发生经常性资本支出300万美元，租户改善和外部租赁佣金1510万美元[171] - 未来12 - 18个月，公司预计将产生约1亿美元的主要租户改善成本[171] 开发项目成本情况 - 截至2023年3月31日，公司三个开发项目总预计成本为1.028亿美元，剩余预计资金需求为7090万美元，已发生成本3300万美元[172] 股票回购计划情况 - 公司有一项最高3亿美元的股票回购计划，截至2023年3月31日尚未回购任何股票[173] 现金及等价物情况 - 截至2023年3月31日，公司现金、现金等价物和受限现金为5270万美元[182] 合并债务情况 - 截至2023年3月31日，公司未偿还合并债务为30亿美元，其中包括3160万美元的未摊销债务折扣、溢价和发行成本净额[187] 利率对冲协议情况 - 截至2023年3月31日，公司参与的合并利率对冲协议总额为9.75亿美元，到期日至2026年[187] 债务利率结构情况 - 截至2023年3月31日，公司固定利率债务和可变利率债务分别占总合并债务的90%（26亿美元）和10%（3081万美元）[188] 利率变动对现金流影响情况 - 截至2023年3月31日，未来12个月内到期的固定利率债务为9500万美元，利率变动100个基点将使年度现金流变动100万美元[189] - 截至2023年3月31日，未对冲可变利率债务利率变动100个基点将使年度现金流变动310万美元[189]

业绩总结 - 企业价值为76亿美元[2] - 2023年第一季度的总收入为189,129千美元，较2022年的180,352千美元增长4.2%[121] - 2023年第一季度的净收入为5,561千美元，而2022年为(16,826)千美元[117] - 2023年第一季度的每股基本FFO为0.51美元，较2022年的0.46美元增长10.9%[117] - 2023年第一季度的调整后EBITDA为139,215千美元，年化调整后EBITDA为556,860千美元[130] - 2023年第一季度的经济入住率为92.3%，较2022年的90.4%有所提升[121] - KRG的同物业净营业收入（NOI）增长为6.5%，主要受益于入住率提升和超额租金[174] 用户数据 - KRG的总租户数量为314，整体ABR（加权平均租金）占比为20.7%[45] - KRG的前15大租户中，杂货/药品/大宗商品占比为31%，餐饮类租户占比为18%[45] - KRG的零售物业租赁率为94.8%，其中60%的ABR来自于带有杂货成分的资产[172] - KRG的租赁百分比为94.9%，较2022年的93.8%有所提高[121] - KRG的零售回收比率为77.0%，高于同行平均水平[177] 财务状况 - 可用流动性超过10亿美元，且近期资本承诺较少[4] - 负债总额为34.77亿美元[8] - 2023年第一季度偿还了总额为1.615亿美元的5笔抵押贷款[25] - KRG的净债务与调整后EBITDA比率为5.3倍[130] - KRG的净债务与调整后EBITDA比率为6.0倍，显示出良好的财务杠杆水平[174] - KRG的信用评级为BBB，显示出稳定的财务状况[162] 未来展望 - 2023年NAREIT FFO指导范围为每股0.05美元至0.11美元[17] - KRG的开发管道预计将为未来创造额外价值，当前估值未能反映未来增长潜力[168] - KRG的潜在商业GLA总量为333.1万平方英尺，潜在多户住宅单位为5145个[75] - KRG的租赁量保持强劲，预计将继续推动租金增长[56] 新产品和新技术研发 - KRG在One Loudoun项目中，将290万平方英尺的商业GLA转化为1745个多户住宅单位[51] - 2023年第一季度，KRG在LED照明方面的目标实现率为57%[82] - 2023年第一季度，KRG的电动汽车充电站安装率为9%[82] 负面信息 - 2021年直接排放总量为30,720公吨，较2020年减少4.8%[76] - 2021年Scope 1排放量为3,023公吨，较2020年增加9.3%[76] - 2021年Scope 2排放量为27,697公吨，较2020年减少6.2%[76] - 2022年员工年自愿离职率为15%[81] 其他新策略 - KRG的员工社区志愿参与率为75%[68] - KRG的ESG政策与行业标准保持一致，致力于长期可持续回报[69]

物业资产情况 - 截至2022年12月31日，公司拥有183处运营零售物业，总面积约2880万平方英尺，1处办公物业，面积30万平方英尺，另有3个在建开发项目[175] - 2021年10月22日，公司完成与RPAI的合并，收购100处运营零售物业和5个开发项目[176] - 2020 - 2022年公司有多项物业收购，如2022年2月收购拉斯维加斯的Pebble Marketplace，面积85796平方英尺[186] - 2021 - 2022年公司有多项物业处置，如2022年6月出售芝加哥的Plaza Del Lago，面积100016平方英尺[188] 信贷与债务情况 - 2022年7月，公司将循环信贷额度提高至11亿美元，并签订了一笔3亿美元的七年期无担保定期贷款，年末循环信贷额度下的现金和借款能力合计约12亿美元[182] - 截至2022年12月31日，公司有2.844亿美元债务本金将于2023年12月31日前到期，预计用手头现金和循环信贷额度偿还[182] - 2022年7月公司将无担保循环信贷额度提高至11亿美元，可用借款额度为11亿美元，并签订3亿美元无担保定期贷款[220] - 截至2022年12月31日，公司现金及现金等价物约为1.158亿美元，受限现金和代管存款为620万美元，2022年循环信贷额度剩余可用额度为11亿美元，2023年到期债务为2.844亿美元[221] - 2022年7月29日，运营合伙企业将无担保循环信贷额度增加2.5亿美元，可增至最高17亿美元，并签订3亿美元无担保定期贷款[225] - 截至2022年12月31日，2023年到期的有担保债务为1.894亿美元，无担保债务为9500万美元[230] - 截至2022年12月31日，公司未偿还合并债务总计3.010299亿美元，其中固定利率债务占比94%，加权平均利率3.96%；可变利率债务占比6%，加权平均利率8.08%[253] - 截至2022年12月31日，公司有30亿美元的未偿还合并债务，其中包括3200万美元的未摊销债务折扣、溢价和发行成本[270] - 截至2022年12月31日，公司参与了总额为9.75亿美元的合并利率对冲协议，到期日至2026年[270] - 截至2022年12月31日，公司固定利率和可变利率债务分别占合并债务总额的94%（28亿美元）和6%（1.833亿美元）[270] - 截至2022年12月31日，公司有2.565亿美元的固定利率债务将于2023年到期[271] - 截至2022年12月31日，该2.565亿美元固定利率债务利率变动100个基点，年度现金流将变动260万美元[271] - 截至2022年12月31日，公司未对冲的可变利率债务利率变动100个基点，年度现金流将变动180万美元[271] 财务关键指标变化 - 2022年与2021年相比，总营收从3.73324亿美元增至8.01996亿美元，增加4.28672亿美元；净亏损从8080.6万美元减至1263.6万美元，减少6817万美元[192] - 2022年与2021年相比，租金收入从3.67399亿美元增至7.82349亿美元，增加4.1495亿美元，增幅112.9%[192] - 2021 - 2022年完全运营的物业租金收入净增加590万美元，主要因租户报销增加330万美元、基本最低租金增加280万美元、超额租金增加220万美元和附属收入增加140万美元[192] - 2021 - 2022年完全运营物业的入住率从88.0%提高至92.3%[192] - 2022年新可比租约平均租金为每平方英尺27.07美元，续约平均基本租金为每平方英尺18.52美元[193] - 截至2022年12月31日，运营零售投资组合每平方英尺平均基本租金从2021年的19.36美元增至20.02美元[194] - 其他与物业相关的收入增加640万美元，主要因未折旧资产销售收益增加400万美元等[195] - 2022年和2021年的费用收入分别为850万美元和120万美元，增长主要源于开发费用增加710万美元[196] - 物业运营费用增加5170万美元，增幅93.0%，占收入的百分比从14.9%降至13.4%[197] - 房地产税增加5510万美元，增幅111.2%，主要因与RPAI的合并[198] - 一般、行政和其他费用增加2090万美元，增幅61.4%，主要因合并增加人员和股份薪酬费用[199] - 2022年和2021年与RPAI合并的并购成本分别为90万美元和8650万美元[200] - 折旧和摊销费用增加2.693亿美元，增幅134.4%，主要因与RPAI的合并[201] - 2022年同店净营业收入为5.3144亿美元，较2021年增长5.1%[208] - 2022 - 2020年运营合伙企业的FFO分别为43.124亿美元、8.8389亿美元、10.8707亿美元，调整后的FFO分别为42.9609亿美元、17.1204亿美元、11.196亿美元[214] - 2022年第四季度EBITDA为1.38786亿美元，调整后EBITDA为1.38876亿美元，年化调整后EBITDA为5.55502亿美元，净债务与调整后EBITDA比率为5.2倍[217] - 2022年公司经营活动提供现金3.793亿美元，2021年为1.004亿美元，同比增加2.78932亿美元[245] - 2022年投资活动使用现金4510万美元，2021年为9100万美元，同比减少4588.4万美元[246] - 2022年融资活动使用现金3.125亿美元，2021年提供现金4450万美元，同比减少3.56986亿美元[247] 资金计划与支出情况 - 2023年公司预计支付运营物业相关运营费用、债务本息约1.2亿美元和300万美元[231] - 2022年公司运营物业的经常性资本支出为3560万美元，租户改善和外部租赁佣金为6390万美元，未来12 - 18个月预计产生约1亿美元租户改善成本[233] - 截至2022年12月31日，公司三个在建开发项目的总估计成本份额为1.028亿美元，剩余预计资金需求为7090万美元，已产生成本2670万美元[234][235] - 2021年2月，董事会批准1.5亿美元股票回购计划，2022年4月授权增加1.5亿美元，总额达3亿美元，截至2022年12月31日未回购[236] - 2022年公司现金资本支出总计1.5854亿美元，包括开发和再开发项目4525万美元、再开发机会36.3万美元、经常性运营资本支出等1.12927亿美元[241] 证券与担保情况 - 2021年11月16日，公司向SEC提交S - 3表格的暂搁注册声明，可不时发售不定数量的股权和债务证券[226] - 截至2022年12月31日，公司未通过ATM计划出售任何普通股，运营合伙企业拟用所得款项偿还借款等[228] - 公司为圣母大学Embassy Suites开发项目3380万美元建设贷款提供还款担保，份额为590万美元，截至2022年12月31日，未偿还贷款余额为3350万美元，公司份额为1170万美元[250] - 公司为印第安纳波利斯MSA的The Corner混合用途项目6620万美元贷款提供还款和完工担保，截至2022年12月31日，未偿还贷款余额为3060万美元，公司份额为1530万美元[251] 会计核算与审查情况 - 公司作为房地产资产出租人，将租赁作为经营租赁核算，主要收入来源为合同最低基本租金、百分比租金和租户的费用报销[266][267] - 公司在控制转移给买方时确认房地产销售[268] - 公司对投资性房地产和无形资产进行减值审查，减值损失为资产账面价值超过估计公允价值的部分[260][263] - 运营物业只有在满足特定条件时才会被分类为待售资产，待售期间折旧和摊销暂停[265]

财务数据和关键指标变化 - 2022年调整后每股FFO为1.93美元，较2021年增长29%，比原2022年指引中点高出0.21美元 [69] - 2022年同店NOI增长5.1%，超过原指引中点310个基点 [68] - 净债务与EBITDA比率降至5.2倍，流动性超10亿美元 [70] - 2022年租赁近490万平方英尺，混合可比现金租赁利差为12.6%，约占总GLA的17%；排除期权续约，可比新租约和非期权续约的混合现金利差为18.1% [70] - 2022年开设245个新租户，带来约4000万美元的年化NOI [71] - 2022年第四季度调整后每股FFO为0.50美元，全年为1.93美元 [73] - 2023年NAREIT FFO指引为每股1.89 - 1.95美元，同店NOI增长中点为2.5%，全年坏账假设为125个基点，Bed Bath & Beyond和Party City预计造成75个基点的收入中断 [94] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：目前90%已出租，86%已入住；2022年租赁近490万平方英尺，混合可比现金租赁利差为12.6% [4][70] - 开发业务：2022年开设245个新租户，带来约4000万美元的年化NOI；有3300万美元已签约未开业的项目储备 [71] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售市场：对高品质露天零售空间的需求持续强劲，公司能够以可观的回报率提高租金 [90] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 未来18个月战略：缩小当前与疫情前租赁率的150个基点差距，通过租赁空间实现内部增长；利用3300万美元已签约未开业的项目储备缓冲2023年潜在的租户中断 [71] - 2023年资本分配计划：主要专注于租赁，仅需在活跃开发项目上花费4400万美元；谨慎对待未来开发机会，追求最佳风险调整回报 [72] - 交易策略：保持机会主义，通过匹配收购目标市场资产与处置非核心资产进行交易，确保交易中性或增值 [91] - 行业竞争优势：拥有强大的资产负债表、低杠杆率和高固定费用覆盖率；ABR每平方英尺、租赁量和混合现金租赁利差处于历史高位；在同行中实现了最高的总股东回报 [87] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：宏观环境不确定，但公司能够通过租赁空间实现内部增长；零售市场对高品质露天零售空间的需求持续强劲 [71][90] - 未来前景：公司处于有利地位，将继续以专注和活力运营，展示投资组合的质量和潜力；预计未来将继续实现业绩增长 [87][91] 其他重要信息 - 合并协同效应：2023年在G&A方面有适度收益，软件订阅和租赁付款将逐渐减少；运营平台应用于合并投资组合将带来持续收益 [2] - 坏账假设：2023年坏账假设为125个基点，其中75个基点是针对Bed Bath & Beyond和Party City的预计中断 [94] - 股票回购：有3亿美元的股票回购计划，但目前优先考虑租赁和完成开发项目，将根据情况灵活决策 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司的长期目标杠杆水平以及是否会在近期降低杠杆或进行股票回购和收购 - 公司的长期目标杠杆水平是低至中5倍，目前处于目标范围的较低端；当前主要专注于租赁业务以获得高回报，会保持灵活性，根据情况决定是否进行股票回购或收购 [77][78] 问题: 2023年指引中利息费用的情况以及是否有其他资产负债表或融资活动 - 300万美元的对冲利息费用节省已包含在模型中；目前计划在第四季度发行3亿美元债券，这将导致2023年每股稀释0.01美元；公司正在寻找其他方式偿还到期债务，如对住宅合资资产进行抵押、出售非创收物业等 [99] 问题: 是否开始看到更有吸引力的收购机会，是否有特定的资产出售计划 - 目前处于年初，市场仍不稳定，机会开始出现但还需等待合适时机；公司计划通过匹配收购和处置资产来升级投资组合质量 [97][117] 问题: 如何在债务市场未正常化的情况下评估收购市场的资本回报率 - 债务市场的不确定性影响了公司的指示性利差，公司会根据处置资产的收益情况，在合适的利率下进行收购或偿还债务；收购机会不仅仅取决于中长期利率，还需综合考虑内部收益率 [102][103] 问题: 住宅合资项目可获得的抵押债务金额 - 目前考虑的一个项目可获得约9000万美元的收益，其他项目情况尚不确定 [104] 问题: 150个基点的租赁入住率差距是针对哪个投资组合 - 这是合并后公司的整体数据，目前主力租户租赁率已接近2019年水平，增长机会主要在小商铺 [105] 问题: 0.03美元与Bed Bath和Party City相关的假设包含哪些内容 - 这是基于逐个空间的分析得出的最佳估计，考虑了销售、健康比率、房地产质量等因素，目前不想透露具体假设 [106] 问题: Bed Bath的关闭店铺数量以及需求情况 - 已确定有3家Bed Bath店铺可能关闭，有很多租户对这些空间感兴趣；Party City的2家到期店铺已重新出租 [107] 问题: 若今年业绩超预期，可能超预期的方面以及是否考虑了终止费用和小商铺的增长潜力 - 目前处于年初，有很多不确定因素，难以确定具体超预期的方面；指引中未包含终止费用；小商铺有增长潜力，公司正在努力提高租赁率 [132] 问题: 零售商主动需求的情况是否常见 - 这是一个相对独特的时期，主要是由于供应不足和主要零售业态的增长，公司有很多租户对潜在的空置空间感兴趣 [139][166] 问题: 2.5%同店NOI增长的组成部分 - 包括最低租金增长300个基点、回收100个基点、Bed Bath & Beyond和Party City储备100个基点、超额租金30个基点和坏账20个基点 [143] 问题: 指引中0.02美元的G&A影响包含哪些假设 - 包括工资通胀导致的压力和一些非现金因素 [174] 问题: 目前在主力租户还是小商铺方面看到更多优势 - 小商铺方面优势明显，有很多优质租户，如快餐、美容、手机等行业，公司正在扩大租户池，推动小商铺租赁率达到92.5%的历史高位 [155] 问题: 小商铺的已租赁和已入住差距以及SNO项目储备情况 - 差距相当大，未来增长潜力大 [158][159] 问题: 坏账储备增加的原因以及支付入住率的预期和季度趋势 - 增加坏账储备是为了应对潜在的租户问题，特别是Bed Bath和Party City的情况；目前没有具体的支付入住率预期和季度趋势 [162] 问题: 零售商对潜在空置空间的主动需求是否常见 - 这是一个相对独特的时期，主要是由于供应不足和主要零售业态的增长，公司有很多租户对潜在的空置空间感兴趣 [165][166] 问题: 2.5%同店NOI增长的预测是否考虑了已知的关闭情况 - 75个基点的预计中断已包含在预算中，Bed Bath的3家关闭店铺情况仍不确定 [190][191] 问题: Bed Bath的关闭名单是否会因融资活动而变化 - 由于Bed Bath的融资活动，关闭名单可能会更加灵活，具体情况还需观察 [193] 问题: 对Kroger和Albertsons合并的最新看法以及公司受影响的店铺数量 - 公司与这两家杂货店的重叠店铺较少，合并对公司影响不大 [176] 问题: 目前购物中心的物业融资情况以及杂货店锚定和大型购物中心的融资利率差异 - 核心资产仍可获得较好的融资利率，较弱资产的融资会更困难；公司目前仅考虑住宅市场的机构债务 [178] 问题: Bed Bath & Beyond和Party City的租金上涨潜力以及历史租赁与建设利差和正常化所需季度数 - Bed Bath & Beyond和Party City有较强的双位数租金上涨潜力；历史租赁与建设利差通常在150 - 175个基点，正常化时间取决于具体情况 [182][200]

业绩总结 - 2022年每股FFO为1.93美元，超出原始指导中值1.72美元[6] - 2022年全年FFO为4亿25845万美元，2021年为86444万美元[185] - 2022年第四季度的每股FFO（按NAREIT定义）为0.50美元，2021年同期为0.78美元[185] - 2022年全年总收入为727,502千美元，同比增长4.1%[196] - 2022年第四季度总收入为185,597千美元，同比增长4.9%[196] - 2022年全年同物业NOI为471,086万美元，2021年为431,240万美元[185] - 2022年第四季度同物业净运营收入（NOI）为112,925万美元，2021年同期为111,842万美元[185] - 2022年第四季度的同类物业净营业收入（NOI）为136,530千美元，同比增长6.2%[196] 用户数据 - KRG的3英里人口为102K，平均家庭收入为$117K[56] - 2022年运营零售组合的出租率为94.6%[10] - 2022年第四季度租赁百分比为94.7%，较2021年同期的92.0%有所上升[196] - KRG的总租赁量达到490万平方英尺，创下KRG历史新高[36] 未来展望 - 2023年NAREIT FFO指导中值为1.92美元，范围为1.89至1.95美元[21] - KRG的多家庭单位项目预计将在2024年第四季度完成，预计将为公司带来170万到190万美元的新增净运营收入[122] 新产品和新技术研发 - KRG计划在25%的自有和管理物业中安装智能灌溉控制系统，当前完成率为9%[150] - KRG的可持续发展目标包括到2026年底在80%的自有和管理物业中安装LED停车场照明，当前完成率为57%[150] 市场扩张和并购 - KRG在过去六个月内签署了20个新租户，显示出强劲的零售需求[116] - KRG的总资本支出为1.5亿美元，其中已签约但尚未开放的租赁面积为480,000平方英尺[102] 负面信息 - 2022年全年净亏损为1亿155万美元，2021年为81722万美元[185] - 2022年第四季度的净亏损为1,052万美元，2021年同期为1,215万美元[185] - KRG的员工年自愿离职率目标为不超过15%，2022年的实际离职率为15%[150] 其他新策略和有价值的信息 - KRG的企业价值为80亿美元，股本市值为48亿美元[34] - KRG的年度调整EBITDA为$555,502,000[74] - KRG的可比非选项续租的现金收益率为10.9%，资本回报率为841.2%[59] - KRG的潜在净资产价值(NAV)在不同资本化率下的估算为33.14美元、29.32美元和26.08美元，显示出51%、34%和19%的潜在价格回报[111]