财务概况 - 截至2023年12月31日，公司的总债务为3350百万美元，其中150百万美元占总债务的15%[8] - 2024年计划通过发行3.5亿美元的高级无担保债券来满足所有2024年的债务到期[8] - 2023年第四季度的加权平均利率为5.1倍，债务服务覆盖率为6.0倍[37] - 公司的流动性超过11亿美元，且近期资本承诺较少[41] - 2023年全年净收入为8,164千美元，较2022年同期的（1,052千美元）大幅上升[179] - 2023年第四季度的FFO（运营合伙企业的资金运作）为111,094千美元，较2022年同期的111,842千美元略有下降[179] - 每股FFO（稀释后）为0.50美元，与2022年同期持平[179] - 2023年全年FFO为453,337千美元，较2022年的431,240千美元增长5.1%[179] 租赁与运营 - 2023年第四季度签署了55份新租约，预计将带来1300万美元的净营业收入（NOI）[28] - 2023年第四季度的零售NOI利润率为76.5%，高于同行平均水平70.3%[55] - 2023年第四季度，KRG共签署了192份租约，签约面积为1.3百万平方英尺，整体现金租金增长率为14.5%[111] - KRG的同物业净运营收入（Same Property NOI）为530,021千美元[156] - 同一物业的净运营收入（NOI）为140,225万美元，同比增长2.8%，年收入为555,396万美元，同比增长4.8%[176] - 租赁百分比为94.0%，经济占用率为91.2%[176] 未来展望 - 2024年NAREIT FFO指导范围为每股0.29美元至0.35美元，预计同物业NOI增长范围为1.0%至2.0%[43] - KRG的潜在NAV每股为30.21美元，假设资本化率为6.25%[70] - KRG的潜在NAV包括3100万美元的签署未开业（SNO）管道，假设2024年到期的ABR保留率为80%[69] 用户数据与市场表现 - KRG的3英里人口平均为104,000，家庭收入平均为115,000美元[66] - KRG的零售恢复比率为92.2%，高于同行平均的76.6%[75] - KRG的多元化租户基础中，必需品零售占31%，餐饮占19%[95] 负面信息与挑战 - 2023年第四季度的净运营收入为11,692千美元，较2022年同期的12,582千美元下降7.1%[177] - 其他收入净额为589千美元，较2022年同期的2,393千美元下降75.5%[177] - 利息支出为27,235千美元，较2022年同期的26,827千美元略有上升[177] 环保与社会责任 - KRG通过Project Green项目已种植超过35,000棵树，预计每年将产生920万磅氧气[124] - KRG计划每签署一份新租约就种植100棵树，以支持环境恢复和再造林[124] - KRG的Scope 1和Scope 2温室气体排放量在2022年减少了4.4%[147] - KRG的Project Green项目预计每年将消除170万磅二氧化碳[141] - 2023年公司在环保目标方面的LED停车场照明安装率为72%[166]

财务数据和关键指标变化 - 2023年初公司指引NAREIT FFO为每股1.93美元，同店增长2.5%，实际交付NAREIT FFO为每股2.03美元，同店增长4.8% [26] - 2023年第四季度，公司每股NAREIT FFO为0.50美元，全年为2.03美元，同店NOI增长2.8%，主要受最低租金增加170个基点和净回收增加120个基点推动 [38] - 2023年公司坏账率处于历史低位，为收入的42个基点，2024年指引坏账假设中点为总收入的100个基点 [39] - 2021年至2024年指引中点，公司FFO复合年增长率预计为10.6%，同店NOI平均年化增长率预计为4.4%，2021 - 2023年股息复合年增长率为18.8%，净债务与EBITDA比率为5.1倍，处于长期目标低端 [40] - 公司债务偿付覆盖率保持在5倍以上，流动性超过11亿美元，季度末后发行10年期3.5亿美元债券，利率5.5%，认购超10倍 [41] - 2024年公司设定NAREIT FFO指引为每股2 - 2.06美元，同店NOI增长范围为1% - 2%，全年坏账假设范围为总收入的75 - 125个基点 [52] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年公司租赁490万平方英尺，混合现金租金价差为14.3%，新租赁量为110万平方英尺，混合现金价差为41.3%，投资资本回报率约为30%，第四季度新租赁38万平方英尺，创历史新高 [31][32] - 2023年公司向优质租户租赁26个店铺，签约未开业管道增加至3100万美元，预计87%的NOI将在2024年开始，2024年上半年SNO管道将保持高位 [32][33] - 2023年公司开发和建设团队交付并开业235个租户，带来3600万美元的年化NOI，小商店固定租金涨幅为300个基点，比现有商店平均水平高60个基点 [42] - 2023年公司出售四个非核心资产，获得1.42亿美元收益，过去两年处置的混合资本化率比收购的资本化率收紧约125个基点 [27][45] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2024年公司将继续从优势地位运营，积极租赁空置空间，实现更高的嵌入式增长，提升商品组合，控制开发支出，收购与处置收益匹配，退出低增长或单一资产市场的物业，将NOI转移到目标市场 [35][46] - 公司推出“4 and 24”投资者外联计划，让投资者更好了解投资组合质量和组织人才深度 [36] - 公司将继续向评级机构施压，以获得更能反映信用指标的评级 [49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前投资组合已显著改善，团队执行能力也大幅提升，未来增长潜力巨大，虽然当前处于转型期，但上行空间可观 [3][17] - 公司预计随着更多固定CAM条款的租赁签约，NOI利润率和回收率将继续上升 [1] - 公司认为租赁是当前环境下最佳的资本使用方式，能获得绝对和风险调整后的回报，未来两年将在租赁资本上投入超2亿美元，同时仍能产生自由现金流 [34][47] - 公司预计2025年下半年租赁支出将趋于正常化，新租赁活动带来的增量租金将达到峰值，从而实现盈利和股息增长，AFFO每股大幅增加 [48] 其他重要信息 - 公司拥有约76英亩可开发土地，分布在九个物业中，将以不同方式开发，目标是在2024年将其提升到产生收入的阶段 [6][7][8] - 公司在投资者更新的第7页详细说明了基于当前股价和不同资本化率下的潜在价格，未考虑额外租赁或土地银行的重大价值 [47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 指导中包含的City Center剧院相关0.02美元影响，能否介绍填补该空间的计划及机会 - 公司已确定一个重点潜在租户，希望在第一季度末前签订租约，根据空间状况，有望迅速开始收取租金 [64] - 该0.02美元影响假设空间全年空置，若能开启租金，将为指引带来增量收益 [72] 问题2: 费用回收率在本季度上升至92%以上，如何看待其未来走势及同店预测中净回收的影响 文档未给出明确回答 问题3: 加利福尼亚州电影院的情况如何 - 公司正在对安大略省（洛杉矶以东）的电影院进行重新分区，目标是将其出售给多户住宅开发商，该项目可能产生800套多户住宅单元 [80] 问题4: City Center剧院情况是否包含在2024年的不利因素中 - 该剧院租户在11月底未续约，公司曾希望其续约但未成功，这是一个特殊情况，并非普遍现象，公司对填补该空间有信心 [85][89] 问题5: 评级机构为何未根据公司资产负债表改善进行评级调整 - 对于S&P，其行动较慢，公司已说服其改善展望，预计未来12 - 18个月内将实现全面升级，与Bricks的升级时间相近 [101] 问题6: 同店指引与FFO指引存在差异的原因 - 同店增长受到一些离散因素的压力，最大因素是坏账，2023年坏账率为总收入的40个基点，处于历史低位，2024年指引中点为100个基点，这对同店增长造成90个基点的拖累，此外还受到剧院和Bed Bath & Beyond的影响 [113][114] 问题7: 租赁支出的回报情况以及与历史相比的变化，如何决定何时支出 - 目前租赁资本回报率高于历史水平，公司在选择租户时注重质量而非数量，目标是为购物中心找到最佳租户，预计回报不会显著下降 [120][137] - 未来两年公司计划在租赁上支出超2亿美元，随着租赁支出在2025年下半年趋于正常化，AFFO和现金流将增长，届时公司将有更多资本部署选择 [138] 问题8: 非同店池今年是否会有较大增长 - 公司认为非同店池不会有太大变化 [150] 问题9: 投资者报告中80%的保留率，去年的保留率是多少 - 去年保留率一直在85%以上 [151] 问题10: 2024年与2023年租赁和TI支出的比较 - 2024年相关支出远高于以往，2023年支出略超9000万美元，典型年份在4000 - 6000万美元之间 [130][152] 问题11: 本季度租赁和入住率增长是否提前拉动了第一季度的需求，租赁量是否会持续上升 - 公司认为没有提前拉动需求，需求依然强劲，本季度签订了10个盒子交易，管道健康，与去年同期相当 [165][166] 问题12: 2024年4800万美元到期ABR的按市值计价情况 - 2024年到期ABR的按市值计价比例较低，但未来五年平均来看，与过去12个月的ABR相比，有较大的按市值计价机会 [168]

物业持有情况 - 截至2023年9月30日，公司拥有180处运营零售物业，总面积约2830万平方英尺，另有一处0.3百万平方英尺的办公物业[121] - 截至2023年9月30日，位于达拉斯都会区的43640平方英尺的Eastside运营零售物业被归类为待售，并于2023年10月24日出售[128] - 截至2023年9月30日，公司有12份土地租赁协议，涉及约98英亩土地[189] 物业收购与出售 - 2022年1月1日至2023年9月30日期间，公司收购了4处运营物业，包括Pebble Marketplace（85796平方英尺）、MacArthur Crossing two - tenant building（56077平方英尺）、Palms Plaza（68976平方英尺）和Prestonwood Place（155975平方英尺）[126] - 2022年1月1日至2023年9月30日期间，公司出售了多处物业，如Plaza Del Lago（100016平方英尺）、Kingwood Commons（158172平方英尺）、Reisterstown Road Plaza（376683平方英尺）等[127] 物业开发与再开发 - 2022年1月1日至2023年9月30日期间，多个项目处于开发或再开发中，如Hamilton Crossing Centre（92283平方英尺）、The Corner（24000平方英尺）等[130] - 截至2023年9月30日，公司两个开发项目的总估计成本份额为9160万美元，预计资金需求份额为5970万美元，已发生2710万美元，预计未来24个月承担大部分剩余成本[184] - 2023年前九个月，公司开发和再开发项目及其他资本支出总计9.87亿美元[190] - 若开发和再开发活动减少10%，2023年前九个月将额外增加30万美元费用[190] 租约情况 - 2023年第三季度，公司执行新租约和续约租约共214个独立空间，总面积1398695平方英尺，165个可比租约的现金租赁利差为14.2%[124] - 新租约签署67个独立空间，面积226593平方英尺，33个可比租约的现金租赁利差为36.0%[124] - 非期权续约租约签署83个独立空间，面积329048平方英尺，68个可比租约的现金租赁利差为17.8%[124] - 期权续约租约签署64个独立空间，面积843054平方英尺，现金租赁利差为8.3%[124] - 排除期权续约，可比新租约和非期权续约租约的混合现金利差为24.0%[124] 财务数据关键指标变化 - 营收 - 2023年第三季度总营收2.07219亿美元，较2022年的2.00311亿美元增加690.8万美元，增幅3.4%[133] - 2023年前三季度总营收6.22728亿美元，较2022年的5.97307亿美元增加2542.1万美元，增幅4.3%[142] - 2023年第三季度租金收入2.0399亿美元，较2022年增加831.5万美元，增幅4.2%[133] - 2023年前三季度租金收入6.12889亿美元，较2022年增加3011.7万美元，增幅5.2%[142] 财务数据关键指标变化 - 净收入 - 2023年第三季度净收入217.7万美元，2022年同期亏损772.1万美元，扭亏为盈989.8万美元[133] - 2023年前三季度净收入4021.9万美元，2022年同期亏损1110.2万美元，扭亏为盈5132.1万美元[142] - 2023年前九个月归属于普通股股东的净收入为39.519百万美元，上年同期亏损11.510百万美元[158] - 2023年第三季度净收入为217.7万美元，2022年同期净亏损为772.1万美元；2023年前九个月净收入为4021.9万美元，2022年同期净亏损为1110.2万美元[165] 财务数据关键指标变化 - 费用 - 2023年第三季度物业运营费用2764.4万美元，较2022年增加213.7万美元，增幅8.4%[133] - 2023年前三季度物业运营费用8219万美元，较2022年增加463.2万美元，增幅6.0%[142] - 2023年第三季度折旧和摊销费用1.0593亿美元，较2022年减少990.1万美元，降幅8.5%[133] - 2023年前三季度折旧和摊销费用3.23463亿美元，较2022年减少3363.3万美元，降幅9.4%[142] - 一般、行政及其他费用减少0.2百万美元，降幅0.4%[147] - 2023年前九个月无重大并购成本，2022年前九个月为1.0百万美元[148] - 折旧和摊销费用减少33.6百万美元，降幅9.4%[148] - 2023年前九个月记录0.5百万美元减值费用，2022年同期无[150] - 利息费用增加0.7百万美元，增幅0.9%[152] 财务数据关键指标变化 - 其他指标 - 2023年第三季度同店净营业收入增长4.7%，前九个月增长5.5%[158] - 2023年9月30日末租赁百分比为93.5%，上年同期为94.7%；经济入住率为91.3%，上年同期为91.8%[158] - 2023年9月30日末同店物业池物业数量为175个，与上年同期持平[158] - 2023年第三季度运营合伙企业的FFO为1.1473亿美元，2022年同期为1.08256亿美元；2023年前九个月为3.42243亿美元，2022年同期为3.19398亿美元[165] - 2023年第三季度调整后的运营合伙企业FFO为1.1473亿美元，2022年同期为1.07673亿美元；2023年前九个月为3.42243亿美元，2022年同期为3.17659亿美元[165] - 2023年第三季度EBITDA为1.33659亿美元，调整后的EBITDA为1.39599亿美元，年化调整后EBITDA为5.58394亿美元，净债务与调整后EBITDA比率为5.1倍[169] 现金流情况 - 2023年前九个月经营活动提供现金2.912亿美元，2022年同期为2.624亿美元[196] - 2023年前九个月投资活动使用现金5550万美元，2022年同期为1370万美元[197] - 2023年前九个月融资活动使用现金2.994亿美元，2022年同期为2.526亿美元[198] 债务与资金情况 - 截至2023年9月30日，公司手头有现金及现金等价物约5230万美元，受限现金和托管存款600万美元，循环信贷额度下剩余可用额度11亿美元，且直到2024年6月无债务到期[173] - 2023年前九个月，公司发起了一笔10年期、9510万美元的抵押贷款，固定利率为5.36%，并偿还了2023年到期的9500万美元、利率为4.23%的高级无担保票据本金[173] - 截至2023年9月30日，公司有2.696亿美元的无担保债务计划在2024年9月30日前到期，公司认为有足够流动性偿还[180] - 2023年剩余时间，公司需支付约3000万美元的债务利息和130万美元的本金，以及预期的普通股股东和普通股单位持有人股息[181] - 2023年前九个月，公司发生运营物业经常性资本支出1340万美元，租户改善和外部租赁佣金6540万美元，预计未来12 - 18个月将产生约1亿美元的额外主要租户改善成本[183] - 截至2023年9月30日，公司债务到期及本金摊销总计28.69亿美元[191] - 截至2023年9月30日，公司现金、现金等价物和受限现金为5830万美元[195] - 截至2023年9月30日，公司未偿还合并债务为29亿美元，固定和可变利率债务分别占93%和7%[199] 股票回购计划 - 公司股票回购计划最高可回购3亿美元普通股，已延长至2024年2月28日，截至2023年9月30日未回购[185] 运营物业销售净收益 - 2023年前九个月运营物业销售净收益22.5百万美元，2022年为27.1百万美元[151]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度，公司产生每股0.51美元的运营资金（FFO），同店净营业收入（NOI）较2022年同期增长4.7%，主要由最低租金增长、较低的坏账水平和超额租金推动 [39] - 年初至今，公司获得每股1.54美元的全美房地产投资信托协会（NAREIT）运营资金，同店净营业收入同比增长5.5% [47] - 公司将NAREIT运营资金指引上调至每股1.99 - 2.03美元，中点提高0.03美元，其中0.025美元归因于同店净营业收入表现出色，另外0.005美元与拒绝某些Bed Bath & Beyond租约的非现金方面有关 [47] - 全年坏账准备金假设为总收入的45个基点，第四季度为收入的75个基点，典型运行率在75 - 100个基点之间，今年坏账低于典型水平 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度，公司签署214份租约，约140万平方英尺，可比新租约和续租租约的混合现金利差为14.2%，非期权续租利差为17.8%，过去12个月所有新租约的资本回报率为30% [40] - 年初至今，新租约和非期权续租的平均年固定租金增长率，小商铺和主力租户均为2.5%，比投资组合平均水平高100个基点 [41] - 主力租户方面，由于Bed Bath & Beyond的情况，租约率有所下降，但过去季度签署五份盒子交易，可比现金利差为53%，目前已处理五个Bed Bath盒子，另有八份租约在谈判中，七份在意向书谈判中 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司处置资产的定价有吸引力，2023年处置的所有资产处于高5%的资本化率区间 [9] - 收购的Prestonwood Place项目，进入资本化率约为6%以上，内部收益率（IRR）约为8.5% - 9% [131] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 未来18 - 24个月，公司的最佳机会是推动租赁空间和开始收取租金，同时保持匹配资金交易策略，以改善投资组合并减少收益稀释，保持资产负债表稳健 [43] - 公司计划明年通过4和24系列向投资界展示部分资产 [44] - 行业竞争激烈，但公司认为供需情况对其有利，将继续利用这一趋势 [31][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营平台高效，资产负债表强劲，对未来充满信心 [1] - 零售商认识到提前一个季度开店的好处，公司将继续推动租户尽快开业 [18] - 公司预计评级有望在未来12 - 18个月内升级至BBB，这将带来约25 - 30个基点的利差扣除 [48][95] 其他重要信息 - 第三季度，公司在运营资金基础上受到Bed Bath & Beyond拒绝的约100万美元影响，但同店不受影响 [3] - 公司的小商铺租赁率连续提高80个基点，小商铺需求多样，过去季度与餐厅、医疗用户、健康美容和健身概念等签署交易 [64] - 公司预计明年租赁资本支出约为1亿美元 [116] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: Bed Bath租户回填空置店铺的租金情况及单租户与分割租户情况 - 租金较过去租金有20% - 30%的溢价，公司在租户选择上保持纪律，目前有16个盒子在谈判租约，14个在谈判意向书，其中Bed Bath有八个在谈判租约，七个在谈判意向书 [21][22] 问题: 本季度处置资产的定价情况 - 公司认为处置的资产不符合长期目标，定价有吸引力，2023年处置的资产处于高5%的资本化率区间 [9] 问题: 特定类型租户在非典型格式空间的定价能力及对租约的影响 - 公司的定价能力取决于房地产本身，这些租户通常从运营成本较高的购物中心或商场转移到露天中心，公司有机会有效定价并推动利差，虽然租户补贴可能会有所提高，但公司能获得强劲回报 [11][12] 问题: 全年坏账准备金假设是否重申或降低，与正常运行率的比较 - 全年坏账准备金假设为45个基点，第四季度为75个基点，典型运行率在75 - 100个基点之间，今年坏账低于典型水平，明年预计回到正常水平 [13][14] 问题: 市政审批流程是否有变化，是否有市场或地区较慢，是否调整零售商开店时间及相关对话情况 - 审批流程多年来变化不大，在任何市场都不容易按期望的时间获得审批，但公司在这方面很成功，租户希望尽快开业，公司会尽力推动，同时要考虑租户的开业时间限制 [17][55] 问题: 竞争和需求对调整租户条款及加速按市值计价的影响 - 市场竞争激烈，但供需对公司有利，公司会尽力获得最佳租约，同时认识到与零售商是合作伙伴关系，双方都要成功 [31][32] 问题: 退休RPAI债务的现金和GAAP影响，以及2024和2025年RPAI到期的GAAP部分情况 - 下季度退休RPAI债务的非现金影响约为0.02美元，现金影响取决于时机，目前指示性利率约为7%，与现有3.75%的债务相比会有负利率套利，2024年负再融资套利约为0.02 - 0.04美元 [25][26] 问题: 本季度是否有低于市场租约调整影响同店运营资金 - 有低于市场租约调整影响运营资金，但不是同店运营资金 [28] 问题: 推动固定租金增长是否遇到市场阻力 - 从数据来看，小商铺业务中大部分交易的固定租金增长超过3%，公司会谨慎处理，未来会提供更多信息 [75] 问题: 未来开发机会的更新，如Carillon、One Loudoun的潜在货币化或开发情况 - 公司对这些项目采取谨慎态度，One Loudoun项目有更多发展计划，Carillon的医疗办公楼正在进行租赁，目标是租赁后出售，不打算长期持有 [78][92][93] 问题: 超额租金增长的原因，以及非现金影响是否为年度数字，评级升级对债务利差的影响 - 超额租金增长是由于销售持续强劲，当前季度短期租户的租金影响不大，非现金影响发生在2024年6月，不是年度数字，评级升级可能带来约25 - 30个基点的利差扣除 [94][95] 问题: 费用收入趋势 - 今年Hamilton Crossing项目的费用收入将在2024年结束，其他项目有潜在启动可能，但公司对2024年费用收入没有完全的可见性，将在2月的电话会议上进一步讨论 [106] 问题: 导致零售商决策放缓的宏观因素 - 需要非常负面的经济背景或地缘政治等意外因素才会使零售商显著放缓决策，当前失业率3.5%，消费者表现活跃，市场上优质零售供应不足，零售商在投资平台，公司处于有利位置 [121][122] 问题: 坏账假设是基于保守还是自下而上的预测过程，是否有特定租户考虑 - 75 - 100个基点的坏账假设是基于历史数据，公司每年预算时会进行自下而上的分析，明年预计会采用更保守的假设，具体数字将在2月给出 [110][111][123] 问题: 2024年租赁资本与2023年的比较 - 租赁资本成本受租约类型影响，只要能获得资本回报，成本高低不是关键，公司今年和明年计划花费约2亿美元，明年约1亿美元 [114][115][116] 问题: Prestonwood Place项目的资本化率、增长机会，以及是否有更多投资机会和处置机会 - 该项目进入资本化率约为6%以上，内部收益率约为8.5% - 9%，公司预计2023年无进一步交易活动，2024年将关注资本回收机会，根据资产净值与股价的差异进行资本循环 [131][133] 问题: 第四季度超额租金是否高于去年同期，以及2024年趋势 - 公司预计第四季度超额租金与去年同期持平，今年超额租金是有史以来最高且广泛分布，希望第四季度能继续表现出色 [140]

公司物业资产情况 - 截至2023年6月30日，公司拥有181处运营零售物业，总面积约2860万平方英尺，1处办公物业，面积30万平方英尺，另有2个在建开发项目[124] - 2022年1月1日至2023年6月30日期间，公司收购了3处运营物业，分别为拉斯维加斯的Pebble Marketplace、达拉斯的MacArthur Crossing two - tenant building和迈阿密的Palms Plaza[129] - 2022年1月1日至2023年6月30日期间，公司出售了4处运营及其他物业，包括芝加哥的Plaza Del Lago、伍斯特的Lincoln Plaza – Lowe's、休斯顿的Kingwood Commons和印第安纳波利斯的Pan Am Plaza & Garage[130] - 2022年1月1日至2023年6月30日期间，有多处在建或重建项目，如印第安纳波利斯的Hamilton Crossing Centre、The Corner等[132] 公司租赁业务情况 - 2023年第二季度，公司签订新租约和续租约涉及190个独立空间，总面积133.1056万平方英尺，146份可比租约的现金租赁利差为14.8%[127] 公司收入相关指标变化 - 2023年第二季度与2022年同期相比，租金收入增加963.1万美元，增幅4.9%，主要因运营物业租金增加、租赁终止收入增加等[135] - 2023年第二季度与2022年同期相比，其他物业相关收入减少184.6万美元，主要因未折旧资产销售收益降低和停车收入减少[135][136] - 2023年第二季度与2022年同期相比，总营收增加615.4万美元，总费用减少965.9万美元，运营收入增加2029.5万美元[135] - 2023年第二季度与2022年同期相比，净收入增加1903.6万美元，归属于普通股股东的净收入增加1892.7万美元[135] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，公司物业管理和开发服务的费用收入分别为100万美元和270万美元[137] - 2023年和2022年截至6月30日的六个月，公司物业管理和开发服务的费用收入分别为280万美元和500万美元[144] - 2023年和2022年截至6月30日的六个月，租金收入分别为4.09亿美元和3.87亿美元，增长2180万美元，增幅5.6%[142] - 2023年和2022年截至6月30日的六个月，其他物业相关收入分别为380万美元和490万美元，减少110万美元[142] - 2023年和2022年截至6月30日的六个月，公司出售经营性物业的净收益分别为2840万美元和2710万美元[150] - 2023年上半年出售资产净收益为7860万美元，2022年同期为6540万美元[195] 公司费用相关指标变化 - 2023年和2022年截至6月30日的六个月，物业运营费用分别为5450万美元和5210万美元，增加250万美元，增幅4.8%[142] - 2023年和2022年截至6月30日的六个月，房地产税分别为5390万美元和5470万美元，减少90万美元，减幅1.6%[142] - 2023年和2022年截至6月30日的六个月，折旧和摊销费用分别为2.18亿美元和2.41亿美元，减少2370万美元，减幅9.8%[142] - 2023年和2022年截至6月30日的六个月，利息费用分别为5260万美元和5120万美元，增加140万美元，增幅2.7%[142] - 2023年上半年，公司发生800万美元经常性资本支出和3930万美元租户改进及外部租赁佣金费用[182] - 2023年上半年资本支出增加900万美元，部分被400万美元的应付账款变化抵消[195] 公司入住率相关情况 - 2022 - 2023年完全运营的物业入住率从91.5%提高到92.3%[135] - 截至2023年6月30日，物业出租率为94.2%，经济入住率为92.3%[158] 公司同店净营业收入情况 - 截至2023年6月30日的三个月和六个月，同店净营业收入（Same Property NOI）分别为1.40434亿美元和2.79442亿美元，较去年同期分别增长5.7%和6.1%[158] 公司资金运营及利润指标情况 - 2023年第二季度，运营合伙企业的资金运营（FFO）为1.13747亿美元，归属于普通股股东的FFO为1.122亿美元[164] - 2023年第二季度，调整后的运营合伙企业FFO为1.13747亿美元，调整后摊薄每股FFO为0.51美元[164] - 2023年第二季度，息税折旧摊销前利润（EBITDA）为1.69193亿美元，调整后EBITDA为1.40934亿美元，年化调整后EBITDA为5.63736亿美元[168] 公司债务及资金情况 - 截至2023年6月30日，公司净债务为28.10275亿美元，净债务与调整后EBITDA的比率为5.0倍[168] - 截至2023年6月30日，公司持有现金约1.293亿美元，受限现金和托管存款570万美元，11亿美元无抵押循环信贷额度剩余可用额度为11亿美元，2023年剩余时间内到期债务为1.228亿美元[171] - 2023年第二季度，公司发起了一笔为期10年、金额为9510万美元的抵押贷款，固定利率为5.36%[171] - 截至2023年6月30日，公司循环信贷额度下可用资金约11亿美元，现金及现金等价物为1.293亿美元[175] - 截至2023年6月30日，公司有2780万美元有担保债务和2.446亿美元无担保债务将于2024年6月30日前到期[179] - 2023年剩余时间，公司需支付约6000万美元债务利息和140万美元本金[180] - 截至2023年6月30日，公司有29亿美元未偿还合并债务，其中固定利率债务和可变利率债务分别为27亿美元（94%）和1.829亿美元（6%）[197] 公司财务策略及股权情况 - 公司主要财务策略是维持强大资产负债表，可能通过发行普通股、优先股、无担保债务证券等方式筹集额外资金[170] - 公司可通过股权分销协议出售最高1.5亿美元普通股，但截至2023年6月30日未出售[177] - 公司有最高3亿美元股票回购计划，截至2023年6月30日未回购[184] 公司分红情况 - 2023年4 - 6月，公司宣布每股0.24美元现金分红，并于7月14日支付[181] 公司未来成本预计情况 - 公司预计未来12 - 18个月将产生约1亿美元主要租户改进成本[182] - 截至2023年6月30日，公司两个开发项目总预计成本为9160万美元，剩余预计资金需求为5970万美元[183] 公司现金流情况 - 2023年上半年，公司经营活动提供现金1.804亿美元，2022年同期为1.543亿美元[194] - 2023年上半年投资活动提供的现金为800万美元，2022年同期为6860万美元[195] - 2023年上半年融资活动使用的现金为1.755亿美元，2022年同期为2.242亿美元[195] - 2023年上半年借款1.98亿美元，2022年同期为1.2亿美元[195] - 2023年上半年偿还借款1.98亿美元和应付抵押贷款1.632亿美元，2022年同期分别为1.75亿美元和8080万美元[195] - 2023年上半年向股东分配1.066亿美元，2022年同期为8660万美元[195] 公司经营风险情况 - 公司主要收入来自租户租金，经济衰退、银行业不稳定等因素可能影响租户履行租赁义务的能力[172][173] 公司过往收购及收益情况 - 2022年上半年收购资产花费6580万美元[195] - 2022年上半年收到1.25亿美元短期存款到期收益[195]

财务数据和关键指标变化 - 公司二季度实现每股运营资金（FFO）0.51美元，年初至今为1.02美元，超出预期，主要得益于同店净营业收入（NOI）高于预期，二季度同店NOI增长5.7%，年初至今增长6.1% [47] - 公司将全年每股运营资金（FFO）指引区间上调至1.96 - 2美元，中点上调0.03美元，其中0.02美元归因于同店NOI增长假设的相应提高，0.01美元与一笔未预算的终止费用有关 [48] - 公司预计2023年下半年坏账占收入的125个基点，加上上半年实际坏账情况，全年坏账占收入的85个基点 [66] - 公司预计随着汉密尔顿十字路口项目第一阶段接近完工，费用收入将减速，且不考虑任何额外的终止费用，二季度出售两项资产，预计交易活动对收益的影响基本中性 [67] - 公司2024年有2.7亿美元债务到期，将继续在无担保债务市场保持机会主义，近期指示性利差大幅收紧 [68] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，二季度签署190份租约，代表超过130万平方英尺，可比新租约和续租约的混合现金利差达14.8%，排除期权续租影响后为24%，新租约的资本回报率达32% [59] - 截至二季度末，公司有22个Bed Bath & Beyond门店，占平均基本租金（ABR）的1.4%和总可租面积（GLA）的52.2万平方英尺，目前3个门店在破产拍卖中被收购，6个门店已出租或签署意向书，11个门店正在进行意向书谈判 [69] - 公司目前拥有近1700套公寓单元的所有权权益，并获得了另外5000套单元的开发权，计划以健康的风险调整后回报进一步提高物业密度，并在适当的时候与一流运营商合作 [62] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为开放型零售市场供需动态有利，租户对开放型零售空间的需求强劲，公司能够推动定价并提高长期增长潜力 [36][41] - 公司预计随着Bed Bath & Beyond门店的影响在下半年逐渐显现，租赁率和入住率将在三季度触底，随后随着新租约的签署，同店NOI将增长，租赁率和入住率之间的差距也将扩大 [92][93] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在年初将租赁重点放在实施更高的固定租金涨幅和消费者物价指数（CPI）调整上，以提高长期增长潜力，目前已取得显著成效，新租约和非期权续租约的平均年固定租金涨幅为2.4%，比投资组合平均水平高90个基点 [41][42] - 公司正在与15个不同品牌进行谈判，以改善购物中心的商品组合，包括杂货店、体育用品店、大型葡萄酒和烈酒商店、家居用品店和折扣服装店等 [43] - 公司认为目前新建零售中心的动力不足，因为新建项目的收益率较低，且需要较长时间才能实现收入，同时行业仍在消化上一阶段的过度建设 [20][21] - 公司在资本配置上较为谨慎，优先考虑租赁业务，同时积极审查收购机会，但非常有选择性，目前收购环境仍不活跃，但过去六周有更多项目进入市场 [144][147] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前经营环境仍存在不确定性，经济和宏观环境充满变数，但公司处于有利地位，能够继续推动定价、改善长期增长潜力、提高租户质量并增加收入和现金流 [36] - 管理层对公司的租赁业务和商品组合改善工作表示满意，认为开放型零售市场的需求强劲，公司能够受益于市场趋势，实现长期增长 [63] - 管理层对公司的资产负债表状况表示满意，认为公司的净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为5倍，债务偿付覆盖率为5.3倍，97%的NOI未抵押，拥有超过12亿美元的流动性，未动用的循环信贷额度，浮动利率债务较少，到期日分布合理，多种资金来源，为公司提供了灵活性和稳定性 [50] 其他重要信息 - 公司的超额租金增长非常广泛，涉及餐厅、折扣店、杂货店、剧院等各个零售类别，公司预计这一趋势将持续 [6] - 公司的固定共同区域维护（CAM）计划进展顺利，目前已恢复到投资组合的50%，转换率约为90% [103] - 公司在安大略省拥有一块19英亩的地块，正在与当地政府合作，进行重新规划和用途调整 [137] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司推动投资组合长期增长的举措对当前稳定增长的影响，以及是否有长期增长率目标和实现时间 - 公司在2023年实现的嵌入式租金增长明显高于投资组合平均水平，约高出100个基点，CPI调整也为租金增长提供了保障，公司认为开放型零售市场的需求强劲，业务健康，非期权续租利差显示公司能够实现3% - 4%的年度租金涨幅 [71][73] 问题: 公司是否成功推动与租户（特别是大型租户）的年度租金递增 - 公司在与租户的租金递增谈判中取得了一定成功，但大型租户方面相对较难，历史上大型租户五年租金增长10%较为常见，现在公司希望进一步提高，但由于大型租户的周转较慢，实现这一目标需要更长时间 [74] 问题: 公司租赁率下降但入住率不变的原因，以及下半年租赁率和入住率的预期趋势 - 租赁率是季度末的时间点数据，而经济入住率代表季度内的平均入住率，上半年有8个Bed Bath & Beyond门店影响了租赁率和入住率数据，三季度将再增加14个，因此租赁率和入住率将在三季度触底，随后随着新租约的签署，同店NOI将增长，租赁率和入住率之间的差距也将扩大 [91][92] 问题: 剔除Bed Bath & Beyond影响后，新租约管道的启动对下半年入住率的抵消程度 - 经济入住率可能无法完全弥补Bed Bath & Beyond带来的120个基点的下降，公司预计年底的入住率将低于年初 [95] 问题: 公司财务报表中是否有与RPAI相关的掉期摊销，以及其持续时间 - 公司表示没有重大的与RPAI相关的掉期摊销项目，2021年进行的1.5亿美元远期掉期交易每年为公司的利息费用带来约300万美元的收益，该收益在一季度和三季度各确认一半 [100][101] 问题: 公司固定CAM计划的进展、占投资组合的比例、租金递增情况以及对增长的影响 - 公司的固定CAM计划进展顺利，目前已恢复到投资组合的50%，转换率约为90%，该计划对公司的比率和NOI利润率有积极影响，租金递增情况因竞争原因未披露，但预计高于基本租金递增 [103][141] 问题: 公司出售Pan Am物业的考虑，以及其他混合用途开发项目（如安大略省和Carillon）的进展和规划 - 公司出售Pan Am物业是因为该物业的最高最佳用途是用于会议中心扩建和大型酒店，符合城市发展需求，在安大略省，公司拥有一块19英亩的地块，正在与当地政府合作进行重新规划和用途调整，对于Carillon项目，公司不打算投入大量新资本，而是希望将投资集中在One Loudoun项目上 [120][136][137] 问题: 公司杠杆率目标和资产负债表管理策略 - 公司目前的杠杆率为5倍，处于目标范围的低端，公司希望保持在低至中5倍的水平，这为公司提供了更多的灵活性和选择权，公司将根据市场情况和机会进行资产负债表管理 [109][110][111] 问题: 公司Q2活动中2.4%的租金涨幅是否包括所有租约，以及不同产品类型和地理位置的需求差异 - 2.4%的租金涨幅不包括期权续租约，仅指新租约，公司认为不同产品类型（如生活方式中心、社区邻里中心等）和地理位置的需求差异不大，公司受益于所在地区的强劲市场，特别是德克萨斯州和佛罗里达州，这两个州贡献了近40%的收入 [155][158] 问题: 小商铺入住率下降的原因 - 小商铺入住率下降主要是因为公司加速收回违约租户的空间，以利用当前的租金涨幅和租户质量提升机会，约75%的下降是由于这一原因 [164] 问题: 公司未来12 - 18个月的资本支出趋势，包括和不包括将旧Bed Bath & Beyond空间重新投入使用的成本 - 不包括Bed Bath & Beyond空间的成本，未来18个月的资本支出将超过2亿美元，若考虑Bed Bath & Beyond库存和租赁成本，可能还需要额外4000 - 5000万美元，这些支出预计在2024年末至2025年发生，未来两年资本支出将处于较高水平 [190][191] 问题: 哪些市场具有最佳定价能力，是否有地区明显脱颖而出 - 公司认为各市场的定价能力较为均衡，没有一个市场明显领先，但一些市场由于历史原因具有较高的嵌入式租金，如纽约地区，同时，郊区化趋势对公司有利，且这一趋势较为稳定，此外，门户市场（如西雅图、纽约、芝加哥等）也在增长 [177][194] 问题: 汉密尔顿十字路口项目费用下降的量化情况，以及明年债务摊销对利息费用的影响 - 下半年汉密尔顿十字路口项目的费用将比上半年减少约100万美元，该项目第一阶段即将结束，费用将逐渐停止，但未来可能有后续阶段，费用可能会再次启动，关于明年债务摊销对利息费用的影响，公司未提供具体信息 [179][205] 问题: 公司在实现固定租金涨幅方面的成功，租户对入住成本比率的接受程度，以及提高入住成本比率的机会和哪些租户类型更有能力承受 - 公司认为开放型零售平台的入住成本相对较低，与其他零售类型和纯线上业务相比具有优势，公司历史上的入住成本为高个位数，而其他平台为高两位数，这使得租户有能力支付租金涨幅，具体哪些租户类型更有能力承受，取决于个别店铺的表现和所在地区的工资增长和销售情况 [183][184][185] 问题: 考虑到空间需求和商品成本下降，大型租户和小商铺的投资回收期是否会缩短 - 公司表示投资回收期的缩短取决于个别交易，公司更关注资本回报率，而不是利差，尽管公司获得了良好的利差，但资本回报率是更重要的指标 [172][173] 问题: 宏观环境对不同产品类型零售的影响，以及开放型零售市场的趋势和驱动因素 - 宏观环境下，零售空间减少，开放型零售市场具有成本效益，零售商对不同产品类型的区分不再像以前那样明显，开放型零售的便利性是吸引消费者的关键因素，消费者可以方便地进出商店并进行跨店购物，此外，公司还看到超额租金在更广泛的租户群体中出现，一些以前不支付百分比租金的租户现在也开始支付 [198][199][200]

业绩总结 - KRG的2023年第二季度净收入为32,481千美元，较2022年同期的13,445千美元增长了141.5%[169] - Q2 2023同物业净营业收入（NOI）为140,434千美元，同比增长5.7%[149] - Q2 2023总收入为190,053千美元，同比增长4.6%[149] - 2023年第二季度的EBITDA为169,193千美元，较2022年同期的120,128千美元增长了40.8%[174] - 2023年第二季度的FFO（按NAREIT定义）为112,200千美元，较2022年同期的108,056千美元增长了3.0%[169] 用户数据 - KRG的零售物业租赁率为76%[6] - Q2 2023租赁百分比为94.2%，较2022年同期的94.0%上升[149] - KRG的经济入住率为92.3%，较2022年同期的90.9%上升[149] - KRG的租户中，前15大租户占总ABR的20.4%[60] 财务健康 - KRG的债务服务覆盖率为5.9倍，显示出良好的财务健康状况[13] - KRG的净债务为2,810,275千美元，净债务与调整后EBITDA的比率为5.0倍[174] - KRG的债务到期结构良好，2023年到期的债务占总债务的15%[16] 未来展望 - KRG计划在未来五年内开设500到600家新店[189] - 2023年同物业NOI增长范围为3.0% - 4.0%，相较于中点增加75个基点[111] - KRG的2023年NAREIT FFO指导中点为1.98美元[111] 新产品和新技术研发 - KRG的开发项目“Corner”预计总项目成本为3190万美元，KRG的股权要求为OM[97] - KRG计划在未来五年内在20%的物业中安装电动车充电站，目前已在11%的物业中完成[185] - KRG在2023年第二季度已在59%的物业中安装了LED停车场照明[185] 市场扩张 - KRG的资产组合中，67%位于阳光带市场，23%位于战略门户市场[26] - KRG的可开发土地总潜在商业GLA为3,331,000平方英尺，潜在多家庭单元为5,145个[91] 负面信息 - Q2 2023坏账准备为39千美元，较2022年同期的1,943千美元显著改善[149] - KRG的员工年自愿离职率为13%[185] 其他新策略 - KRG的项目绿色计划已种植树木，预计每年将移除120万吨二氧化碳[102] - KRG至今已通过项目种植超过25,000棵树木[132]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度公司产生的每股NAREIT FFO为0.51美元，比2022年同期高出11%，主要受同一物业净营业收入增长6.5%推动 [10][23] - 公司将NAREIT FFO指引提高至每股1.92 - 1.98美元，中点提高0.03美元；同一物业净营业收入增长假设中点提高25个基点，从2.5%升至2.75% [14][16] - 第一季度公司实现58笔锚定交易，代表超过140万平方英尺，可比现金租赁利差为18%，资本回报率为20% [7] - 公司退休1.62亿美元抵押贷款，超过96%的净营业收入无抵押；第一季度末后，公司以5.36%的固定利率完成9300万美元抵押贷款 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，公司签署144份租约，代表超过83万平方英尺，可比新租约和续约租约的混合现金利差为13%，排除期权续约影响后为21%；可比新租约资本回报率为42% [4] - 小商铺业务，目前租赁百分比约为89.8%，历史最高为92.5%；第一季度144笔可比交易中，121笔是小商铺交易 [76][77] 各个市场数据和关键指标变化 - 露天零售市场缺乏有意义的新供应，为公司创造了极为有利的供需动态 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司2023年战略以一流平台为基础，计划以有吸引力的风险调整后回报出租空间，以行业领先利润率运营高质量投资组合，并保持坚实的资产负债表 [9] - 行业具有达尔文式竞争特点，适应缓慢的租户会被更灵活的竞争对手取代，公司愿意用短期干扰换取长期价值创造 [5] - 公司认为租赁现有空间是资本的最佳风险调整后用途，将迅速解决空置空间的回填潜力 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对可控事项充满信心，但对不可控事项保持谨慎 [19] - 公司预计派对城市将在近期从破产中走出，不会失去任何门店；假设Bed Bath处于清算模式，未来不会收取额外租金 [25] - 公司认为当前零售市场环境健康，露天零售在疫情后发生的变化对其非常有利，未来还有更多积极变化 [140] 其他重要信息 - 公司是One Loudoun 378套多户住宅单元的90%所有者，目前该项目96%已出租，且表现优于初始承保 [20] - 受去年飓风季节影响，公司物业保险费有所增加，但通过 captive 保险计划分散风险，尽量减少对租户的影响 [82] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: Bed Bath租金情况及回填进度 - 截至目前有四个地点被拒绝，Bed Bath支付了部分4月租金，但为谨慎起见，公司假设未来不再收取租金；实际可能会有一些租金，但为指导目的，假设不再有收入 [43] - 公司不急于回填，更注重租户质量；通常锚定交易在收回空间后需要12 - 18个月，但具体时间取决于是否有租赁购买情况 [46] 问题: Bed Bath回填利差及拆分可能性 - 公司预计能获得15% - 20%的租金利差，更关注资本回报和租户信用质量；过去两年半58笔盒子交易中仅拆分了一笔，预计此次也会有较好的避免拆分比例 [35][36] 问题: 投资机会及胃口 - 目前投资市场波动，资本市场有干扰，预计下半年或四季度可能有更多机会；公司会非常有选择性，希望拥有最好的房地产 [62] 问题: 小商铺占用率及未来趋势 - 小商铺目前租赁百分比约为89.8%，历史最高为92.5%，有270个基点的差距，预计未来有增长空间；公司专注于提高小商铺租金年度涨幅 [77][79] 问题: 物业保险增加及租户承受能力 - 保险费已增加，续约日期为12月1日；保险费可收回，公司与保险提供商沟通以降低影响，目前未看到小租户因保险费增加而受影响 [106][110] 问题: Bed Bath盒子平均剩余租赁期限 - 若猜测，主要期限可能还有五到六年，但租户有期权，购买租赁意味着购买的不止主要期限 [112] 问题: 第一季度Bed Bath相关收入及二季度情况 - 第一季度从Bed Bath收取的收入约为0.01美元的FFO，即略超200万美元，后三个季度的干扰约为0.03美元 [134] 问题: 小商铺租户获取信贷及扩张能力 - 关于地区银行对小商铺租户的影响有待观察，目前小商铺业务量很大，公司感觉良好 [117] 问题: 坏账假设指引下降原因及租户情况 - 10个基点的下降是基于第一季度实际坏账，并假设全年剩余时间为125个基点；目前除Bed Bath和派对城市外，未看到租户情况有巨大变化 [118][119] 问题: 租赁交易量及活动情况 - 租赁交易量较低是因为续约更多集中在后期，且去年完成大量盒子交易，目前盒子库存减少；体育、家具、折扣等行业租户活跃 [124][125] 问题: 费用同比情况 - 费用同比几乎持平，无特定项目可评论 [127] 问题: 同一物业净营业收入指导改善原因 - 主要是基础租金和超额租金增加推动 [145] 问题: 零售物业费用回收比率情况 - 费用回收比率受入住率影响，新租约和固定CAM计划也有助于提高回收比率 [150]

物业资产情况 - 截至2023年3月31日，公司拥有181处运营零售物业，总面积约2850万平方英尺，另有一处0.3百万平方英尺的办公物业，还有三个在建开发项目[126] - 2022年1月1日至2023年3月31日期间，公司收购了三处运营物业，分别为拉斯维加斯的Pebble Marketplace（85,796平方英尺）、达拉斯的MacArthur Crossing two - tenant building（56,077平方英尺）和迈阿密的Palms Plaza（68,976平方英尺）[131] - 2022年1月1日至2023年3月31日期间，公司出售了两处运营物业，分别为芝加哥的Plaza Del Lago（100,016平方英尺）和伍斯特的Lincoln Plaza – Lowe's[132] - 2022年1月1日至2023年3月31日期间，多个物业处于开发或再开发阶段，部分已过渡到运营阶段，如南本德的Eddy Street Commons – Phase III（18,600平方英尺）于2022年3月过渡[134] 租赁业务情况 - 2023年第一季度，公司签订新租约和续租约共144个，总面积831,231平方英尺，其中94个可比租约的现金租赁利差为13.0%[129] 财务数据关键指标变化 - 2023年第一季度总营收为2.0675亿美元，2022年同期为1.94391亿美元，增长1235.9万美元[135] - 2023年第一季度总费用为1.75952亿美元，2022年同期为1.88525亿美元，减少1257.3万美元[135] - 2023年第一季度运营收入为3079.8万美元，2022年同期为903.4万美元，增长2176.4万美元[135] - 2023年第一季度净收入为556.1万美元，2022年同期净亏损1682.6万美元，增长2238.7万美元[135] - 物业运营费用增加140万美元，即5.3%，占收入的比例从13.3%降至13.2%[138] - 房地产税增加30万美元，即1.2%[139] - 一般、行政及其他费用增加10万美元，即0.6%[140] - 2023年第一季度未产生与RPAI合并相关的重大并购成本，2022年同期为90万美元[141] - 折旧和摊销费用减少1340万美元，即11.1%[141] - 利息费用减少10万美元，即0.3%[142] - 2023年第一季度同店净营业收入为1.39009亿美元，较上年同期增长6.5%[148] - 2023年第一季度净利润为556.1万美元，EBITDA为1.39028亿美元，调整后EBITDA为1.39215亿美元，年化调整后EBITDA为5.5686亿美元[158] - 公司净债务为29.29648亿美元，净债务与调整后EBITDA的比率为5.3倍[158] - 2023年第一季度经营活动提供净现金6360.3万美元，2022年同期为4958.3万美元，增加1402万美元[185] - 2023年第一季度投资活动使用净现金4151.4万美元，2022年同期为6218.3万美元，减少2066.9万美元[185] - 2023年第一季度融资活动使用净现金9136.4万美元，2022年同期为557.3万美元，增加8579.1万美元[185] 完全运营物业租金及入住率情况 - 2022 - 2023年完全运营物业的租金收入净增加900万美元，主要因基础最低租金增加630万美元、租户报销增加290万美元和超额租金增加100万美元，完全运营物业的入住率从2022年的90.4%增至2023年的92.3%[135] 资金运营情况 - 2023年第一季度运营合伙企业的资金运营为1.13766亿美元，归属于普通股股东的资金运营为1.12259亿美元[154] - 2023年第一季度运营合伙企业调整后的资金运营为1.13766亿美元[154] 非GAAP财务指标定义 - 公司定义了EBITDA、调整后EBITDA、年化调整后EBITDA和净债务与调整后EBITDA等非GAAP财务指标[155] 现金及债务到期情况 - 截至2023年3月31日，公司持有现金约4370万美元，受限现金和托管存款900万美元，11亿美元无担保循环信贷额度剩余可用额度为10亿美元，2023年剩余时间内债务到期金额为1.228亿美元[160] - 截至2023年3月31日，公司有2780万美元有担保债务和9500万美元无担保债务将于2024年3月31日前到期[167] - 2023年剩余时间内，公司需支付约9000万美元债务利息和约230万美元本金[168] - 截至2023年3月31日，公司债务到期及本金摊销情况：2023年到期总额125,074千美元，2024年272,356千美元，2025年682,848千美元，2026年677,981千美元，2027年378,120千美元，之后804,541千美元，总计2,940,920千美元[179] 分红情况 - 2023年第一季度，公司宣布每股普通股和单位现金分红0.24美元[169] 资本支出情况 - 2023年第一季度，公司发生经常性资本支出300万美元，租户改善和外部租赁佣金1510万美元[171] - 未来12 - 18个月，公司预计将产生约1亿美元的主要租户改善成本[171] 开发项目成本情况 - 截至2023年3月31日，公司三个开发项目总预计成本为1.028亿美元，剩余预计资金需求为7090万美元，已发生成本3300万美元[172] 股票回购计划情况 - 公司有一项最高3亿美元的股票回购计划，截至2023年3月31日尚未回购任何股票[173] 现金及等价物情况 - 截至2023年3月31日，公司现金、现金等价物和受限现金为5270万美元[182] 合并债务情况 - 截至2023年3月31日，公司未偿还合并债务为30亿美元，其中包括3160万美元的未摊销债务折扣、溢价和发行成本净额[187] 利率对冲协议情况 - 截至2023年3月31日，公司参与的合并利率对冲协议总额为9.75亿美元，到期日至2026年[187] 债务利率结构情况 - 截至2023年3月31日，公司固定利率债务和可变利率债务分别占总合并债务的90%（26亿美元）和10%（3081万美元）[188] 利率变动对现金流影响情况 - 截至2023年3月31日，未来12个月内到期的固定利率债务为9500万美元，利率变动100个基点将使年度现金流变动100万美元[189] - 截至2023年3月31日，未对冲可变利率债务利率变动100个基点将使年度现金流变动310万美元[189]

业绩总结 - 企业价值为76亿美元[2] - 2023年第一季度的总收入为189,129千美元，较2022年的180,352千美元增长4.2%[121] - 2023年第一季度的净收入为5,561千美元，而2022年为(16,826)千美元[117] - 2023年第一季度的每股基本FFO为0.51美元，较2022年的0.46美元增长10.9%[117] - 2023年第一季度的调整后EBITDA为139,215千美元，年化调整后EBITDA为556,860千美元[130] - 2023年第一季度的经济入住率为92.3%，较2022年的90.4%有所提升[121] - KRG的同物业净营业收入（NOI）增长为6.5%，主要受益于入住率提升和超额租金[174] 用户数据 - KRG的总租户数量为314，整体ABR（加权平均租金）占比为20.7%[45] - KRG的前15大租户中，杂货/药品/大宗商品占比为31%，餐饮类租户占比为18%[45] - KRG的零售物业租赁率为94.8%，其中60%的ABR来自于带有杂货成分的资产[172] - KRG的租赁百分比为94.9%，较2022年的93.8%有所提高[121] - KRG的零售回收比率为77.0%，高于同行平均水平[177] 财务状况 - 可用流动性超过10亿美元，且近期资本承诺较少[4] - 负债总额为34.77亿美元[8] - 2023年第一季度偿还了总额为1.615亿美元的5笔抵押贷款[25] - KRG的净债务与调整后EBITDA比率为5.3倍[130] - KRG的净债务与调整后EBITDA比率为6.0倍，显示出良好的财务杠杆水平[174] - KRG的信用评级为BBB，显示出稳定的财务状况[162] 未来展望 - 2023年NAREIT FFO指导范围为每股0.05美元至0.11美元[17] - KRG的开发管道预计将为未来创造额外价值，当前估值未能反映未来增长潜力[168] - KRG的潜在商业GLA总量为333.1万平方英尺，潜在多户住宅单位为5145个[75] - KRG的租赁量保持强劲，预计将继续推动租金增长[56] 新产品和新技术研发 - KRG在One Loudoun项目中，将290万平方英尺的商业GLA转化为1745个多户住宅单位[51] - 2023年第一季度，KRG在LED照明方面的目标实现率为57%[82] - 2023年第一季度，KRG的电动汽车充电站安装率为9%[82] 负面信息 - 2021年直接排放总量为30,720公吨，较2020年减少4.8%[76] - 2021年Scope 1排放量为3,023公吨，较2020年增加9.3%[76] - 2021年Scope 2排放量为27,697公吨，较2020年减少6.2%[76] - 2022年员工年自愿离职率为15%[81] 其他新策略 - KRG的员工社区志愿参与率为75%[68] - KRG的ESG政策与行业标准保持一致，致力于长期可持续回报[69]