财务数据和关键指标变化 - 公司在第一季度实现了NAREIT FFO每股0.50美元,略高于预期,主要得益于同店NOI超预期和一笔意外的租赁终止费 [16] - 公司将2024年FFO指引上调0.02美元至2.02-2.08美元,主要由于同店NOI增长和坏账率改善 [17][18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司自2022年初以来已完成53笔主力店租赁,涉及36个不同品牌,90%以上为全国性品牌,并将超市业态占比提升400个基点至近80% [8] - 公司小店租赁方面,新签和非续租租约的年增长率达3.4%,70%的租约有4%以上的固定涨幅 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在人口增长最快的前10大都市区拥有超30%的收入,包括达拉斯、休斯顿、亚特兰大、奥兰多、坦帕和凤凰城等 [6][7] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司专注于提升中心的体验,选择性引入优质租户,并持续提升租约的固定涨幅和最低租金占比 [8][9] - 公司认为开放式购物中心在疫情后的重要性得到重新认可,加上人口迁移趋势,该细分市场前景看好 [5][6][7] - 公司在过去5年内实现了行业最高的总回报,通过改善资产质量和地理位置、加强资产负债表、完成重大并购等一系列战略性举措 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为公司有望继续在开放式购物中心细分市场中表现出色,并有望在未来2-3年内将租赁占比恢复至疫情前水平 [109][110] - 管理层对公司未来的自由现金流增长和资本配置灵活性表示乐观 [65][66] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Todd Thomas 提问** 询问公司是否已经为白Plains城市中心剧院空置的0.02美元影响因素做出了调整 [25] **John Kite 回答** 公司已经在指引中考虑了该因素,新租户的租金略低于之前,但仍有小幅正面影响 [26][27][30] 问题2 **Floris van Dijkum 提问** 询问公司是否考虑过股票回购来体现自身价值被低估 [40] **John Kite 回答** 公司会持续评估股票回购,但目前更专注于内部运营执行,在未来自由现金流大幅增加后会更认真考虑 [41][42][43] 问题3 **Craig Mailman 提问** 询问公司是否有其他可能进一步改善同店NOI的因素 [57][58][59][60][61] **John Kite 和 Heath Fear 回答** 公司有多个可控因素来提升同店NOI,包括进一步降低坏账率、加快新租约开业、提升续租率等,未来2-3年还有500-600个基点的空间从疫情前水平恢复 [59][60][61][62]

文章核心观点 - 2024年第一季度Kite Realty Group营收和每股收益同比增长，部分指标与华尔街预期有差异，近一个月股价表现优于标普500，当前评级为买入 [1][2][7] 财务数据 - 2024年第一季度营收2.0744亿美元，同比增长0.3% [1] - 2024年第一季度每股收益0.50美元，去年同期为0.02美元 [1] - 营收与Zacks共识预期2.0786亿美元相比，差异为-0.20%；每股收益与共识预期一致 [2] 关键指标表现 - 租金收入2.0581亿美元，三位分析师平均预期为2.0468亿美元，同比增长1.4% [5] - 租户回收收入4335万美元，两位分析师平均预期为4262万美元，同比增长2.9% [6] - 最低租金1.5101亿美元，两位分析师平均预期为1.5976亿美元，同比增长3.2% [6] - 摊薄后每股净收益0.06美元，三位分析师平均预期为0.04美元 [6] 股价表现与评级 - 过去一个月公司股价回报率为+2.4%，同期Zacks标普500综合指数变化为-2.5% [7] - 公司股票目前Zacks排名为2（买入），短期内可能跑赢大盘 [7]

文章核心观点 - 公司本季度运营数据有喜有忧，股价年初以来表现不佳，未来走势取决于管理层财报电话会议评论和FFO预期变化，当前Zacks Rank显示有望短期跑赢市场，但行业排名靠后或影响表现 [4][5][8] 公司运营情况 - 本季度资金运营现金流（FFO）为每股0.50美元，与Zacks共识预期一致，去年同期为每股0.51美元，数据经非经常性项目调整 [1] - 上一季度预期FFO为每股0.49美元，实际为每股0.50美元，带来2.04%的惊喜，过去四个季度有三次超过共识FFO预期 [2] - 2024年3月季度营收2.0744亿美元，低于Zacks共识预期0.20%，去年同期为2.0675亿美元，过去四个季度有两次超过共识营收预期 [3] 股价表现 - 公司股价自年初以来下跌约5.1%，而标准普尔500指数上涨7.3% [5] 未来展望 - 公司未来走势取决于管理层财报电话会议评论和FFO预期变化，投资者可关注FFO展望和预期修正趋势，当前Zacks Rank为2（买入），预计短期跑赢市场 [4][6][8] - 未来季度和本财年FFO共识预期分别为每股0.50美元（营收2.0873亿美元）和每股2.04美元（营收8.3861亿美元） [9] 行业情况 - Zacks行业排名中，REIT和股权信托 - 零售行业目前处于250多个Zacks行业的后27%，研究显示排名前50%的行业表现比后50%的行业好两倍多 [10] 同行业公司情况 - 同行业的Regency Centers尚未公布2024年3月季度业绩，预计5月2日发布 [11] - 预计该公司即将发布的报告中季度收益为每股1.03美元，同比变化-4.6%，过去30天该季度共识每股收益预期未变，营收预计为3.6799亿美元，同比增长15.7% [12]

归属于普通股股东净收入及每股收益情况 - 2024年第一季度归属于普通股股东的净收入为1420万美元，摊薄后每股收益0.06美元，2023年同期为540万美元，摊薄后每股收益0.02美元[4] - 2024年第一季度归属于普通股股东的净利润为14,156美元，2023年同期为5,391美元[21] - 2024年第一季度稀释后每股净收益为0.06美元，2023年同期为0.02美元[21] - 2024年第一季度净收入为14,436,000美元，2023年同期为5,561,000美元；归属于普通股股东的净收入为14,156,000美元，2023年同期为5,391,000美元[31] 财务指标指引调整情况 - 公司将2024年NAREIT FFO每股收益指引提高0.02美元，同店净营业收入（NOI）增长假设中点提高50个基点[6] - 公司预计2024年归属于普通股股东的净收入为摊薄后每股0.30 - 0.36美元，将2024年NAREIT FFO指引区间提高至摊薄后每股2.02 - 2.08美元[11] - 2024年同店NOI范围为1.5% - 2.5%，中点提高50个基点；全年坏账假设为总收入的0.55% - 1.05%，中点降低20个基点[14] - 2024年公司对稀释后每股NAREIT FFO的指引为2.02 - 2.08美元，此前为2.00 - 2.06美元[21] 运营合伙企业FFO及相关指标情况 - 2024年第一季度运营合伙企业的NAREIT FFO为1.128亿美元，摊薄后每股0.50美元[8] - 2024年第一季度运营合伙企业的资金运营（FFO）为112,840,000美元，2023年同期为113,766,000美元；归属于普通股股东的FFO为111,018,000美元，2023年同期为112,259,000美元[36] - 2024年第一季度运营合伙企业按NAREIT定义的基本每股FFO为0.51美元，摊薄后每股FFO为0.50美元，与2023年基本持平[36] - 2024年第一季度运营合伙企业的总经常性调整后资金运营（AFFO）为83,187,000美元，2023年同期为88,007,000美元[36] 同店NOI及相关指标情况 - 同店NOI增长1.8%[8] 租约执行及租金相关情况 - 执行185份新租约和续约租约，面积约100万平方英尺，130份可比租约的混合现金租赁利差为12.8%[8] - 2024年3月31日运营零售投资组合每平方英尺的平均基本租金（ABR）为20.84美元，同比增长4.0%[8] - 2024年第一季度新租约现金租金价差为48.1%，2023年同期为43.0%[21] - 2024年第一季度新租约每平方英尺租金从17.09美元涨至25.31美元，涨幅48.1%[76] - 2024年非期权续约租约每平方英尺租金从25.45美元涨至28.57美元，涨幅12.2%[76] - 2024年期权续约租约每平方英尺租金从19.23美元涨至20.25美元，涨幅5.3%[76] 出租率情况 - 2024年3月31日零售投资组合的出租率为94.0%，环比增加10个基点[8] - 截至2024年3月31日的三个月，同一物业池物业数量为179处，与2023年持平；期末出租率为94.0%，2023年为95.2%；期末经济入住率为91.2%，2023年为92.3%[28] 股息情况 - 2024年4月26日，公司董事会宣布2024年第二季度普通股股息为每股0.25美元，同比增长4.2%[10] - 2024年第一季度股息支付率为50%，2023年同期为47%[21] 总营收及相关指标情况 - 2024年第一季度总营收为207,439美元，2023年同期为206,750美元[21] - 2024年第一季度总营收为206,654,000美元，2023年同期为199,364,000美元；总费用为54,145,000美元，2023年同期为47,447,000美元；净营业收入（NOI）为152,509,000美元，较2023年同期的150,482,000美元增长1.3%[31] 调整后息税折旧摊销前利润情况 - 2024年第一季度调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为140,040美元，2023年同期为138,869美元[21] - 2024年第一季度调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为140,040,000美元，2023年同期为138,073,000美元[31] 房地产投资信托基金运营资金情况 - 2024年第一季度房地产投资信托基金运营资金（NAREIT FFO）为112,840美元，2023年同期为113,766美元[21] 负债情况 - 2024年3月31日总负债为3,598,072千美元，2023年12月31日为3,300,223千美元[24] - 截至2024年3月31日，非合并投资中，总债务1.50042亿美元，公司KRG债务份额为5457.3万美元，季度调整后EBITDA为36.9万美元，年化EBITDA为147.6万美元[40] - 截至2024年3月31日，高级无担保票据契约方面，总债务与未折旧资产比率为36%（阈值<60%），有担保债务与未折旧资产比率为2%（阈值<40%），未折旧无抵押资产与无担保债务比率为290%（阈值>150%），债务偿付覆盖率为5.1倍（阈值>1.5倍）[44] - 截至2024年3月31日，无担保信贷安排契约方面，最大杠杆率为35%（阈值<60%），最低固定费用覆盖率为4.2倍（阈值>1.5倍），有担保债务为2.4%（阈值<45%），无担保债务利息覆盖率为4.4倍（阈值>1.75倍），无担保杠杆率为33%（阈值<60%）[45] - 公司净债务与调整后EBITDA比率为5.1倍，2024年第一季度调整后EBITDA年化后为5.60852亿美元[46] - 截至2024年3月31日，未偿债务中，固定利率债务29.80273亿美元，占比93%，平均利率4.05%；可变利率债务1.714亿美元，占比5%，平均利率9.09%；总债务32.22086亿美元[48] - 2024 - 2029年及以后各年的债务到期情况显示，2024年到期债务2.737亿美元，2025年到期债务4.46424亿美元等[49] 投资情况 - 截至2024年3月31日，合并投资中，Delray Marketplace投资1.64亿美元，合作方经济所有权占比2%；One Loudoun – Pads G&H Residential投资9.5095亿美元，合作方经济所有权占比10%，合作方年度EBITDA份额为78.4万美元[39] - 2024年1月31日，合资企业出售非合并物业，公司记录出售收益230万美元，占出售收益的11.5%[41] 利率情况 - 截至2024年3月31日，每日SOFR为5.34%，1个月SOFR为5.33%，3个月SOFR为5.56%，1个月BSBY为5.35%[53] - 公司部分贷款的利率情况：一笔定期贷款固定利率为1.58%加1.10%的信用利差；另一笔为1.68%加1.05%的信用利差；还有一笔在2025年10月24日前固定利率为5.09%，之后为SOFR加2.10%[54][55][56] - 约1040万美元以5.03%的固定利率进行套期保值至2024年6月29日，其余余额按SOFR加2.61%浮动[58] - The Corner（开发项目）截至2024年3月31日，贷款加权平均利率为8.08%，大部分未偿还金额为浮动利率[59] 零售物业租金分布情况 - 2024年第一季度，公司零售物业按地区和州划分的加权零售ABR总计58439.9万美元，其中南部占比62.8%，西部占比16.5%，中西部占比11.8%，东北部占比8.9%[68] 前25大租户情况 - 截至2024年3月31日，公司前25大租户的ABR总计16770.4万美元，占加权ABR的28.7%，其中The TJX Companies, Inc.占比2.7%，Best Buy Co., Inc.占比2.0%，Ross Stores, Inc.占比1.9%[71] 开发和再开发项目情况 - 公司开发和再开发项目中，Carillon MOB预计2024年第四季度完成，总项目成本为5970万美元，KRG股权要求为5970万美元，预计稳定NOI为350 - 400万美元[62] - The Corner – IN预计2024年第四季度完成，总项目成本为3190万美元，KRG无股权要求，预计稳定NOI为170 - 190万美元[62] 未来项目机会情况 - 未来项目机会方面，Hamilton Crossing Centre – Phase II有增加混合用途组件的潜力；Carillon有120万平方英尺商业GLA和3000个多户住宅单元的扩张潜力[63] - One Loudoun Downtown有190万平方英尺商业GLA和1745个多户住宅单元的扩张潜力；Main Street Promenade有16000平方英尺商业GLA的扩张潜力[63] - Downtown Crown有42000平方英尺商业GLA的扩张潜力；Edwards Multiplex – Ontario有对现有Regal Theatre进行再开发的潜力[63] 到期零售租约情况 - 截至2024年3月31日，2024年到期零售租约334份，到期ABR为32108000美元[79] 物业NOI相关情况 - 截至2024年3月31日，GAAP物业NOI（含地面租赁收入）为152509000美元[83] - 截至2024年3月31日，综合现金物业NOI（不含地面租赁）为135829000美元[83] - 截至2024年3月31日，年度化综合现金物业NOI（不含地面租赁）为543316000美元[83] - 截至2024年3月31日，年度化正常化投资组合现金NOI（不含地面租赁）为561842000美元[83] - 截至2024年3月31日，年度化地面租赁NOI为41788000美元[83] - 截至2024年3月31日，年度化投资组合现金NOI总计为603630000美元[83] 财务指标定义及作用情况 - 公司认为FFO有助于投资者衡量运营绩效，但不能替代净利润、经营活动现金流，其计算可能与其他REITs不可比[88] - “FFO，经调整”会去除某些非经常性和非经营性交易或其他公司认为不能代表核心经营结果的项目影响[89] - AFFO是房地产行业常用的非GAAP财务指标，不能替代净利润或现金流，公司计算方法可能与其他REITs不同[90] - 公司用NOI和现金NOI评估物业绩效，它们排除了一些不反映经营绩效的项目[91] - 公司用Same Property NOI评估物业绩效，排除特定物业和项目，能提供更一致的比较指标[92][94] - NOI和Same Property NOI不能替代净利润，公司计算方法可能与其他REITs不可比[95] - 确定同一物业池的纳入标准，2024年第一季度某些物业被排除在同一物业池外[96] - 公司定义EBITDA为净利润加回利息、所得税、折旧和摊销，还提供Adjusted EBITDA等相关指标[97] - EBITDA、Adjusted EBITDA等指标有助于投资者衡量运营绩效，公司计算方法可能与其他REITs不可比[97][98] - 公司认为提供这些非GAAP财务指标能让投资者更有意义地评估经营结果[98] 零售物业NOI/营收及回收比率情况 - 零售物业NOI/营收在2024年第一季度为74.4%，2023年同期为76.5%；整体NOI/营收在2024年第一季度为73.8%，2023年同期为76.2%[31] - 零售物业回收比率在2024年第一季度为91.6%，2023年同期为92.2%；合并回收比率在2024年第一季度为86.9%，2023年同期为87.4%[31] 最低租金情况 - 2024年第一季度最低租金为150,598,000美元，包含200万美元租赁终止收入；2023年同期最低租金为147,773,000美元，包含59,000美元租赁终止收入[31]

文章核心观点 投资者看重投资回报，收益型投资者关注稳定现金流，股息是现金流重要来源，Kite Realty Group是有吸引力的投资机会 [1][2][7] 分组1：投资与股息 - 投资者希望投资组合获高回报，收益型投资者关注流动资产稳定现金流 [1] - 现金流来源包括债券利息、其他投资利息和股息，股息是公司盈利分配，股息在长期回报中占比大 [2] 分组2：Kite Realty Group情况 - Kite Realty Group总部位于印第安纳波利斯，今年股价变化-12.12%，当前每股股息0.25美元，股息率4.98%，高于行业的4.7%和标普500的1.62% [3] - 公司当前年化股息1美元，较去年增长4.2%，过去五年股息同比增长3次，年均增长0.39%，当前派息率47% [4] - 2024财年公司预计盈利增长，Zacks共识预期每股收益2.04美元，同比增长率0.49% [5] 分组3：股息投资总结 - 投资者因多种原因喜欢股息，但并非所有公司都提供季度派息 [6] - 高增长公司或科技初创公司很少提供股息，成熟盈利稳定公司是优质股息选择，高收益股票在利率上升期表现不佳，KRG是有吸引力的投资机会，是强劲股息标的，Zacks评级为3（持有） [7]

公司背景 - Kite Realty Group Trust (NYSE:KRG)是美国最大的露天购物中心房地产投资信托之一，总部位于印第安纳波利斯，拥有180个物业，总面积达2800万平方英尺[4] - KRG的股息率目前为5%，且股息由50%的派息比率覆盖，自2021年以来每年都有增长，杠杆比率在安全范围内[16] 经营表现 - KRG在2023年全年实现了14.3%的现金租赁差价，同店净营业收入增长达到4.8%，超过了管理原始指导的2.5%[9] - KRG预计2024年同店净营业收入增长率将仅为1.5%，主要受到坏账费用的影响，导致2024年每股FFO指导保持在2.03美元[11] - 分析师预计2025-2026年每股FFO增长率为4%，认为11-13倍的P/FFO目标是合理的[18] 投资展望 - KRG目前的估值仍然吸引人，前瞻P/FFO为10.1倍，低于历史P/FFO的12.0倍[17] - KRG在过去几年表现强劲，2024年可能是一个过渡年，但其强劲的资产负债表和通过租赁持续增长的潜力使其成为一个有吸引力的投资机会，维持对该股的“买入”评级[20]

物业资产情况 - 截至2023年12月31日，公司拥有180处运营零售物业，总面积约2810万平方英尺，1处办公物业，面积30万平方英尺[186] - 2021 - 2023年，公司收购了诺拉广场外铺、卵石市场等多处物业[195] - 2021 - 2023年，公司出售了西区市场、湖景广场等多处物业[196] - 2021 - 2023年，公司有多个开发和重建项目，如卡里永医疗办公楼、街角项目等[198] 租赁业务情况 - 2023年第四季度，公司新租赁面积超38万平方英尺，创历史新高[188] - 公司零售投资组合的平均基本租金（ABR）为每平方英尺20.70美元[188] - 2023年，公司在转换租约为更高固定租金涨幅和纳入消费者物价指数（CPI）保护方面取得显著进展[187] - 2023年新可比租约平均基础租金为每平方英尺27.53美元，续约平均基础租金为每平方英尺18.10美元[202] - 截至2023年12月31日，运营零售组合每平方英尺平均基础租金从2022年的20.02美元增至20.70美元[203] 财务关键指标变化 - 2023年总营收8.23004亿美元，较2022年的8.01996亿美元增加2100.8万美元[201] - 2023年租金收入8.10146亿美元，较2022年的7.82349亿美元增加2779.7万美元，增幅3.6%[201] - 2023年物业运营费用1.07958亿美元，较2022年的1.07217亿美元增加74.1万美元，增幅0.7%，占营收比例从13.4%降至13.1%[201][205] - 2023年房地产税1.02426亿美元，较2022年的1.04589亿美元减少216.3万美元，降幅2.1%[201][206] - 2023年折旧和摊销费用4.26361亿美元，较2022年的4.69805亿美元减少4344.4万美元，降幅9.2%[201][209] - 2023年运营物业销售净收益2260.1万美元，较2022年的2706.9万美元减少446.8万美元[201][211] - 2023年净收入4838.3万美元，2022年净亏损1215.4万美元，同比增加6053.7万美元[201] - 2023年已运营物业入住率从2022年的91.8%增至92.0%[201] - 2023年末同店物业数量为175处，期末出租率94.0%，经济入住率91.2%，全年经济入住率92.0%；2022年末出租率95.4%，经济入住率92.5%，全年经济入住率91.8%[218] - 2023年同店物业净营业收入（NOI）为5.55396亿美元，2022年为5.30021亿美元，同比增长4.8%；总物业NOI为6.08254亿美元，2022年为5.81651亿美元，同比增长4.6%[218] - 2023年归属于普通股股东的净收入为4.7498亿美元，2022年为亏损1.2636亿美元[218] - 2023年运营合伙企业的资金运营（FFO）为4.53337亿美元，2022年为4.3124亿美元，2021年为8838.9万美元；归属于普通股股东的FFO为4.4689亿美元，2022年为4.25845亿美元，2021年为8644.4万美元[224] - 2023年调整后运营合伙企业的FFO为4.53337亿美元，2022年为4.29609亿美元，2021年为1.71204亿美元[224] - 截至2023年12月31日的三个月，公司EBITDA为1.38746亿美元，调整后EBITDA为1.38712亿美元，年化调整后EBITDA为5.54849亿美元，净债务与调整后EBITDA比率为5.1倍[227] - 2023年公司经营活动提供现金3.946亿美元，投资活动使用现金8170万美元，融资活动使用现金3.935亿美元[253] - 2023年公司资本支出减少1600万美元，主要与资本项目时间安排及建筑应付款变化210万美元有关[257] - 2023年公司出售Kingwood Commons等地获得净收益1.409亿美元，2022年出售Plaza Del Lago等地获得净收益8040万美元；2023年收购Prestonwood Place花费7830万美元，2022年收购Pebble Marketplace等地花费1.001亿美元[257] - 2023年公司在循环信贷安排借款2.74亿美元，获得应付抵押贷款收益9510万美元；2022年在循环信贷安排借款1.55亿美元，签订3亿美元七年期无担保定期贷款[257] - 2023年公司向普通股股东和运营合伙企业普通股权益持有人分配2.135亿美元，2022年为1.822亿美元[257] 债务与流动性情况 - 2023年底，公司循环信贷额度下的现金和借款能力合计约11亿美元[191] - 截至2023年12月31日，公司有2.696亿美元债务本金将于2024年12月31日前到期，预计用2024年1月发行的2034年到期票据所得款项偿还[191] - 截至2023年12月31日，公司现金及现金等价物约3640万美元，受限现金和托管存款500万美元，循环信贷额度剩余可用额度11亿美元，2024年到期债务2.696亿美元[230] - 2023年公司发起一笔10年期、9510万美元的抵押贷款，固定利率5.36%；偿还了2023年到期的9500万美元、利率4.23%的高级无担保票据[230] - 2024年1月，公司发行3.5亿美元、利率5.50%、2034年到期的高级无担保票据，预计用于偿还2024年到期债务[230] - 截至2023年12月31日，公司循环信贷额度下可用借款约11亿美元，现金及现金等价物为3640万美元[234] - 2024年到期的无担保债务为2.696亿美元，公司认为有足够流动性偿还[238] - 2024年公司预计支付的债务本金和利息分别约为1.25亿美元和510万美元[239] - 截至2023年12月31日，公司未偿还合并债务为28.29202亿美元，其中固定利率债务26.30941亿美元（占比94%，加权平均利率3.98%），可变利率债务17200万美元（占比6%，加权平均利率9.15%）[259] - 截至2023年12月31日，公司有9.75亿美元的合并利率对冲协议，到期日至2026年，受这些协议影响，固定和可变利率债务分别占总合并债务的94%（26亿美元）和6%（1.72亿美元）[276] - 截至2023年12月31日，公司有2.696亿美元固定利率债务将于2024年到期，利率变动100个基点将使年度现金流变动270万美元；未对冲可变利率债务利率变动100个基点将使年度现金流变动170万美元[277] - 截至2023年12月31日，抵押贷款可变利率基于Bloomberg短期银行收益率指数加215个基点，该指数为5.44%，应付抵押贷款固定利率范围为3.75% - 5.73%[261] 分红与回购计划 - 2024年2月董事会宣布第一季度每股普通股和每单位普通股现金分红0.25美元，预计4月12日支付[240] - 公司董事会批准的股票回购计划上限为3亿美元，截至2023年12月31日未回购任何股票[243] 资本支出与项目成本 - 2023年公司发生经常性资本支出2690万美元，租户改进和外部租赁佣金9230万美元，未来12 - 24个月预计发生约1亿美元租户改进成本[241] - 截至2023年12月31日，在建的两个开发项目公司预计承担总成本9160万美元，预计资金需求5970万美元，已发生2960万美元[242] - 2023年公司开发和再开发项目及其他资本支出总计1.42578亿美元，若开发和再开发活动减少10%，将额外记录费用40万美元[248] 担保情况 - 公司为圣母大学Embassy Suites开发项目的3380万美元建设贷款提供还款担保，公司承担部分限于590万美元，截至2023年12月31日，未偿还贷款余额为3270万美元，公司份额为1140万美元[257] - 公司为印第安纳波利斯MSA的The Corner混合用途项目开发的6620万美元贷款提供还款和完工担保，截至2023年12月31日，未偿还贷款余额为6100万美元，公司份额为3050万美元[258] 行业风险 - 公司大部分收入来自租户租金，经济下行、银行不稳定、租户破产等因素可能影响租户履约能力[231][232] 公司地位 - 2021年与RPAI合并后，公司成为按市值排名前五的露天购物中心房地产投资信托基金（REIT）[185]

财务概况 - 截至2023年12月31日，公司的总债务为3350百万美元，其中150百万美元占总债务的15%[8] - 2024年计划通过发行3.5亿美元的高级无担保债券来满足所有2024年的债务到期[8] - 2023年第四季度的加权平均利率为5.1倍，债务服务覆盖率为6.0倍[37] - 公司的流动性超过11亿美元，且近期资本承诺较少[41] - 2023年全年净收入为8,164千美元，较2022年同期的（1,052千美元）大幅上升[179] - 2023年第四季度的FFO（运营合伙企业的资金运作）为111,094千美元，较2022年同期的111,842千美元略有下降[179] - 每股FFO（稀释后）为0.50美元，与2022年同期持平[179] - 2023年全年FFO为453,337千美元，较2022年的431,240千美元增长5.1%[179] 租赁与运营 - 2023年第四季度签署了55份新租约，预计将带来1300万美元的净营业收入（NOI）[28] - 2023年第四季度的零售NOI利润率为76.5%，高于同行平均水平70.3%[55] - 2023年第四季度，KRG共签署了192份租约，签约面积为1.3百万平方英尺，整体现金租金增长率为14.5%[111] - KRG的同物业净运营收入（Same Property NOI）为530,021千美元[156] - 同一物业的净运营收入（NOI）为140,225万美元，同比增长2.8%，年收入为555,396万美元，同比增长4.8%[176] - 租赁百分比为94.0%，经济占用率为91.2%[176] 未来展望 - 2024年NAREIT FFO指导范围为每股0.29美元至0.35美元，预计同物业NOI增长范围为1.0%至2.0%[43] - KRG的潜在NAV每股为30.21美元，假设资本化率为6.25%[70] - KRG的潜在NAV包括3100万美元的签署未开业（SNO）管道，假设2024年到期的ABR保留率为80%[69] 用户数据与市场表现 - KRG的3英里人口平均为104,000，家庭收入平均为115,000美元[66] - KRG的零售恢复比率为92.2%，高于同行平均的76.6%[75] - KRG的多元化租户基础中，必需品零售占31%，餐饮占19%[95] 负面信息与挑战 - 2023年第四季度的净运营收入为11,692千美元，较2022年同期的12,582千美元下降7.1%[177] - 其他收入净额为589千美元，较2022年同期的2,393千美元下降75.5%[177] - 利息支出为27,235千美元，较2022年同期的26,827千美元略有上升[177] 环保与社会责任 - KRG通过Project Green项目已种植超过35,000棵树，预计每年将产生920万磅氧气[124] - KRG计划每签署一份新租约就种植100棵树，以支持环境恢复和再造林[124] - KRG的Scope 1和Scope 2温室气体排放量在2022年减少了4.4%[147] - KRG的Project Green项目预计每年将消除170万磅二氧化碳[141] - 2023年公司在环保目标方面的LED停车场照明安装率为72%[166]

财务数据和关键指标变化 - 2023年初公司指引NAREIT FFO为每股1.93美元，同店增长2.5%，实际交付NAREIT FFO为每股2.03美元，同店增长4.8% [26] - 2023年第四季度，公司每股NAREIT FFO为0.50美元，全年为2.03美元，同店NOI增长2.8%，主要受最低租金增加170个基点和净回收增加120个基点推动 [38] - 2023年公司坏账率处于历史低位，为收入的42个基点，2024年指引坏账假设中点为总收入的100个基点 [39] - 2021年至2024年指引中点，公司FFO复合年增长率预计为10.6%，同店NOI平均年化增长率预计为4.4%，2021 - 2023年股息复合年增长率为18.8%，净债务与EBITDA比率为5.1倍，处于长期目标低端 [40] - 公司债务偿付覆盖率保持在5倍以上，流动性超过11亿美元，季度末后发行10年期3.5亿美元债券，利率5.5%，认购超10倍 [41] - 2024年公司设定NAREIT FFO指引为每股2 - 2.06美元，同店NOI增长范围为1% - 2%，全年坏账假设范围为总收入的75 - 125个基点 [52] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年公司租赁490万平方英尺，混合现金租金价差为14.3%，新租赁量为110万平方英尺，混合现金价差为41.3%，投资资本回报率约为30%，第四季度新租赁38万平方英尺，创历史新高 [31][32] - 2023年公司向优质租户租赁26个店铺，签约未开业管道增加至3100万美元，预计87%的NOI将在2024年开始，2024年上半年SNO管道将保持高位 [32][33] - 2023年公司开发和建设团队交付并开业235个租户，带来3600万美元的年化NOI，小商店固定租金涨幅为300个基点，比现有商店平均水平高60个基点 [42] - 2023年公司出售四个非核心资产，获得1.42亿美元收益，过去两年处置的混合资本化率比收购的资本化率收紧约125个基点 [27][45] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2024年公司将继续从优势地位运营，积极租赁空置空间，实现更高的嵌入式增长，提升商品组合，控制开发支出，收购与处置收益匹配，退出低增长或单一资产市场的物业，将NOI转移到目标市场 [35][46] - 公司推出“4 and 24”投资者外联计划，让投资者更好了解投资组合质量和组织人才深度 [36] - 公司将继续向评级机构施压，以获得更能反映信用指标的评级 [49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前投资组合已显著改善，团队执行能力也大幅提升，未来增长潜力巨大，虽然当前处于转型期，但上行空间可观 [3][17] - 公司预计随着更多固定CAM条款的租赁签约，NOI利润率和回收率将继续上升 [1] - 公司认为租赁是当前环境下最佳的资本使用方式，能获得绝对和风险调整后的回报，未来两年将在租赁资本上投入超2亿美元，同时仍能产生自由现金流 [34][47] - 公司预计2025年下半年租赁支出将趋于正常化，新租赁活动带来的增量租金将达到峰值，从而实现盈利和股息增长，AFFO每股大幅增加 [48] 其他重要信息 - 公司拥有约76英亩可开发土地，分布在九个物业中，将以不同方式开发，目标是在2024年将其提升到产生收入的阶段 [6][7][8] - 公司在投资者更新的第7页详细说明了基于当前股价和不同资本化率下的潜在价格，未考虑额外租赁或土地银行的重大价值 [47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 指导中包含的City Center剧院相关0.02美元影响，能否介绍填补该空间的计划及机会 - 公司已确定一个重点潜在租户，希望在第一季度末前签订租约，根据空间状况，有望迅速开始收取租金 [64] - 该0.02美元影响假设空间全年空置，若能开启租金，将为指引带来增量收益 [72] 问题2: 费用回收率在本季度上升至92%以上，如何看待其未来走势及同店预测中净回收的影响 文档未给出明确回答 问题3: 加利福尼亚州电影院的情况如何 - 公司正在对安大略省（洛杉矶以东）的电影院进行重新分区，目标是将其出售给多户住宅开发商，该项目可能产生800套多户住宅单元 [80] 问题4: City Center剧院情况是否包含在2024年的不利因素中 - 该剧院租户在11月底未续约，公司曾希望其续约但未成功，这是一个特殊情况，并非普遍现象，公司对填补该空间有信心 [85][89] 问题5: 评级机构为何未根据公司资产负债表改善进行评级调整 - 对于S&P，其行动较慢，公司已说服其改善展望，预计未来12 - 18个月内将实现全面升级，与Bricks的升级时间相近 [101] 问题6: 同店指引与FFO指引存在差异的原因 - 同店增长受到一些离散因素的压力，最大因素是坏账，2023年坏账率为总收入的40个基点，处于历史低位，2024年指引中点为100个基点，这对同店增长造成90个基点的拖累，此外还受到剧院和Bed Bath & Beyond的影响 [113][114] 问题7: 租赁支出的回报情况以及与历史相比的变化，如何决定何时支出 - 目前租赁资本回报率高于历史水平，公司在选择租户时注重质量而非数量，目标是为购物中心找到最佳租户，预计回报不会显著下降 [120][137] - 未来两年公司计划在租赁上支出超2亿美元，随着租赁支出在2025年下半年趋于正常化，AFFO和现金流将增长，届时公司将有更多资本部署选择 [138] 问题8: 非同店池今年是否会有较大增长 - 公司认为非同店池不会有太大变化 [150] 问题9: 投资者报告中80%的保留率，去年的保留率是多少 - 去年保留率一直在85%以上 [151] 问题10: 2024年与2023年租赁和TI支出的比较 - 2024年相关支出远高于以往，2023年支出略超9000万美元，典型年份在4000 - 6000万美元之间 [130][152] 问题11: 本季度租赁和入住率增长是否提前拉动了第一季度的需求，租赁量是否会持续上升 - 公司认为没有提前拉动需求，需求依然强劲，本季度签订了10个盒子交易，管道健康，与去年同期相当 [165][166] 问题12: 2024年4800万美元到期ABR的按市值计价情况 - 2024年到期ABR的按市值计价比例较低，但未来五年平均来看，与过去12个月的ABR相比，有较大的按市值计价机会 [168]

物业持有情况 - 截至2023年9月30日，公司拥有180处运营零售物业，总面积约2830万平方英尺，另有一处0.3百万平方英尺的办公物业[121] - 截至2023年9月30日，位于达拉斯都会区的43640平方英尺的Eastside运营零售物业被归类为待售，并于2023年10月24日出售[128] - 截至2023年9月30日，公司有12份土地租赁协议，涉及约98英亩土地[189] 物业收购与出售 - 2022年1月1日至2023年9月30日期间，公司收购了4处运营物业，包括Pebble Marketplace（85796平方英尺）、MacArthur Crossing two - tenant building（56077平方英尺）、Palms Plaza（68976平方英尺）和Prestonwood Place（155975平方英尺）[126] - 2022年1月1日至2023年9月30日期间，公司出售了多处物业，如Plaza Del Lago（100016平方英尺）、Kingwood Commons（158172平方英尺）、Reisterstown Road Plaza（376683平方英尺）等[127] 物业开发与再开发 - 2022年1月1日至2023年9月30日期间，多个项目处于开发或再开发中，如Hamilton Crossing Centre（92283平方英尺）、The Corner（24000平方英尺）等[130] - 截至2023年9月30日，公司两个开发项目的总估计成本份额为9160万美元，预计资金需求份额为5970万美元，已发生2710万美元，预计未来24个月承担大部分剩余成本[184] - 2023年前九个月，公司开发和再开发项目及其他资本支出总计9.87亿美元[190] - 若开发和再开发活动减少10%，2023年前九个月将额外增加30万美元费用[190] 租约情况 - 2023年第三季度，公司执行新租约和续约租约共214个独立空间，总面积1398695平方英尺，165个可比租约的现金租赁利差为14.2%[124] - 新租约签署67个独立空间，面积226593平方英尺，33个可比租约的现金租赁利差为36.0%[124] - 非期权续约租约签署83个独立空间，面积329048平方英尺，68个可比租约的现金租赁利差为17.8%[124] - 期权续约租约签署64个独立空间，面积843054平方英尺，现金租赁利差为8.3%[124] - 排除期权续约，可比新租约和非期权续约租约的混合现金利差为24.0%[124] 财务数据关键指标变化 - 营收 - 2023年第三季度总营收2.07219亿美元，较2022年的2.00311亿美元增加690.8万美元，增幅3.4%[133] - 2023年前三季度总营收6.22728亿美元，较2022年的5.97307亿美元增加2542.1万美元，增幅4.3%[142] - 2023年第三季度租金收入2.0399亿美元，较2022年增加831.5万美元，增幅4.2%[133] - 2023年前三季度租金收入6.12889亿美元，较2022年增加3011.7万美元，增幅5.2%[142] 财务数据关键指标变化 - 净收入 - 2023年第三季度净收入217.7万美元，2022年同期亏损772.1万美元，扭亏为盈989.8万美元[133] - 2023年前三季度净收入4021.9万美元，2022年同期亏损1110.2万美元，扭亏为盈5132.1万美元[142] - 2023年前九个月归属于普通股股东的净收入为39.519百万美元，上年同期亏损11.510百万美元[158] - 2023年第三季度净收入为217.7万美元，2022年同期净亏损为772.1万美元；2023年前九个月净收入为4021.9万美元，2022年同期净亏损为1110.2万美元[165] 财务数据关键指标变化 - 费用 - 2023年第三季度物业运营费用2764.4万美元，较2022年增加213.7万美元，增幅8.4%[133] - 2023年前三季度物业运营费用8219万美元，较2022年增加463.2万美元，增幅6.0%[142] - 2023年第三季度折旧和摊销费用1.0593亿美元，较2022年减少990.1万美元，降幅8.5%[133] - 2023年前三季度折旧和摊销费用3.23463亿美元，较2022年减少3363.3万美元，降幅9.4%[142] - 一般、行政及其他费用减少0.2百万美元，降幅0.4%[147] - 2023年前九个月无重大并购成本，2022年前九个月为1.0百万美元[148] - 折旧和摊销费用减少33.6百万美元，降幅9.4%[148] - 2023年前九个月记录0.5百万美元减值费用，2022年同期无[150] - 利息费用增加0.7百万美元，增幅0.9%[152] 财务数据关键指标变化 - 其他指标 - 2023年第三季度同店净营业收入增长4.7%，前九个月增长5.5%[158] - 2023年9月30日末租赁百分比为93.5%，上年同期为94.7%；经济入住率为91.3%，上年同期为91.8%[158] - 2023年9月30日末同店物业池物业数量为175个，与上年同期持平[158] - 2023年第三季度运营合伙企业的FFO为1.1473亿美元，2022年同期为1.08256亿美元；2023年前九个月为3.42243亿美元，2022年同期为3.19398亿美元[165] - 2023年第三季度调整后的运营合伙企业FFO为1.1473亿美元，2022年同期为1.07673亿美元；2023年前九个月为3.42243亿美元，2022年同期为3.17659亿美元[165] - 2023年第三季度EBITDA为1.33659亿美元，调整后的EBITDA为1.39599亿美元，年化调整后EBITDA为5.58394亿美元，净债务与调整后EBITDA比率为5.1倍[169] 现金流情况 - 2023年前九个月经营活动提供现金2.912亿美元，2022年同期为2.624亿美元[196] - 2023年前九个月投资活动使用现金5550万美元，2022年同期为1370万美元[197] - 2023年前九个月融资活动使用现金2.994亿美元，2022年同期为2.526亿美元[198] 债务与资金情况 - 截至2023年9月30日，公司手头有现金及现金等价物约5230万美元，受限现金和托管存款600万美元，循环信贷额度下剩余可用额度11亿美元，且直到2024年6月无债务到期[173] - 2023年前九个月，公司发起了一笔10年期、9510万美元的抵押贷款，固定利率为5.36%，并偿还了2023年到期的9500万美元、利率为4.23%的高级无担保票据本金[173] - 截至2023年9月30日，公司有2.696亿美元的无担保债务计划在2024年9月30日前到期，公司认为有足够流动性偿还[180] - 2023年剩余时间，公司需支付约3000万美元的债务利息和130万美元的本金，以及预期的普通股股东和普通股单位持有人股息[181] - 2023年前九个月，公司发生运营物业经常性资本支出1340万美元，租户改善和外部租赁佣金6540万美元，预计未来12 - 18个月将产生约1亿美元的额外主要租户改善成本[183] - 截至2023年9月30日，公司债务到期及本金摊销总计28.69亿美元[191] - 截至2023年9月30日，公司现金、现金等价物和受限现金为5830万美元[195] - 截至2023年9月30日，公司未偿还合并债务为29亿美元，固定和可变利率债务分别占93%和7%[199] 股票回购计划 - 公司股票回购计划最高可回购3亿美元普通股，已延长至2024年2月28日，截至2023年9月30日未回购[185] 运营物业销售净收益 - 2023年前九个月运营物业销售净收益22.5百万美元，2022年为27.1百万美元[151]