财务数据和关键指标变化 - 第四季度调整后公司运营资金约为5500万美元，摊薄后每股0.19美元，2020年全年达到摊薄后每股0.76美元，处于指引区间高端 [10][37] - 2020年调整后公司运营资金派息率为55.6%，为公司提供充足留存现金流 [37] - 2021年调整后公司运营资金指引为摊薄后每股0.72 - 0.76美元 [37] - 第四季度营收约为8330万美元，较2019年同期略有增长，2020年全年总收入同比增加450万美元 [38] - 2020年物业运营费用同比基本持平，租户报销比例从2019年的72%提高到84% [39] - 2020年一般及行政费用为3040万美元，符合3000 - 3100万美元的修订目标范围，预计2021年在3100 - 3300万美元之间 [39] - 同店净营业收入增长1.6%，主要因同店工业净营业收入增长2% [40] - 2020年租金收取率达99.8%，为房地产投资信托行业最佳之一，截至年底仅批准两笔租金减免申请 [41] - 第四季度坏账费用极少，仅为21.2万美元 [42] - 年底杠杆率为净债务与调整后息税折旧摊销前利润的4.8倍，资产负债表强劲，现金达1.79亿美元，无担保循环信贷额度无欠款 [21][43] - 年底合并债务约为14亿美元，加权平均利率约为3.3%，加权平均期限为6.9年 [44] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 第四季度工业收购额为1.82亿美元，销售额为2.92亿美元，工业资产占房地产总资产（不包括待售资产）的比例增至91% [10] - 2020年收购16处工业物业，总面积660万平方英尺，花费6.12亿美元，平均公认会计原则和现金资本化率分别为5.4%和5%，资产平均使用年限为2年，加权平均租赁期限为8.3年，年租金平均增长率为2.3% [25] - 第四季度租赁面积为170万平方英尺，工业现金续租租金增长3.4%，全年工业现金续租租金增长17.5% [11][19] - 年底工业投资组合约86%的租约有租金递增条款，平均增长率为2.1% [40] 开发业务 - 2020年投资6000万美元用于开发项目，第四季度在俄亥俄州哥伦布市的两个开发项目取得价值创造成果，包括出售土地和签订整栋建筑租约 [14][15] - 年底后，以约5100万美元购买三处新建甲级仓库配送设施，总面积52万平方英尺，增加在印第安纳波利斯和佛罗里达州中部市场的资产 [28] 销售业务 - 2020年销售额总计4.33亿美元，主要为非核心资产，平均公认会计原则和现金资本化率分别为5.8%和5% [16] - 1月出售两处办公物业，约2000万美元，剩余办公和其他资产组合包括18处物业，2020年净营业收入约为3350万美元，预计2021年出售大部分，目前估值约3亿美元 [17][18] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大工业市场2020年的市场吸纳量超过2018年和2019年总和，用户需求高 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 过去五年公司从办公领域转向工业领域，处置127处非工业资产，价值25亿美元，购买60处工业资产，金额相近，未来将继续专注于目标市场收购和开发单租户甲级仓库配送物业 [13] - 2021年计划增加开发项目资本分配，认为这是在不降低资产质量前提下实现更高回报的最佳方式 [14] - 工业市场竞争激烈，资本化率较去年有所压缩，公司不会为追求回报而降低资产质量 [29] - 公司计划继续出售剩余办公物业，虽短期内出售会有摊薄影响，但认为工业物业长期现金流增长更优 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年是出色的一年，第四季度各业务线表现优异，对全年和第四季度业绩满意 [10][23] - 公司资产负债表良好，有能力为未来增长计划提供资金，计划继续每年增加股息 [12][21] - 看好工业领域基本面和发展机会，认为开发项目有更大价值创造潜力 [13][29] 其他重要信息 - 2020年开始建立环境、社会和治理（ESG）运营平台，10 - K报告和公司网站将包含相关举措、目标和绩效总结，未来会持续报告 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年开发活动预计投入多少资金 - 若正在进行的项目成功推进，开发活动资金约为2亿美元，此外还有收购市场的投入 [48] 问题2: 目前开发项目的收益率如何 - 收益率因项目而异，一般目标开发收益率在5.25% - 6%之间，基础承销考虑12个月空置期，若租赁更快可提高收益率 [49] 问题3: 开发和收购投入与出售非核心资产的稀释影响如何平衡 - 出售办公和其他资产组合可能是低两位数资本化率结果，无法在杠杆中性情况下完全抵消，但公司杠杆率低，有资产负债表空间，可接受杠杆适度上升，今年会执行出售计划，也有5 - 6亿美元投资计划的能力 [50][51] 问题4: 市场上短期租赁或其他情况是否有溢价 - 最激进的资本化率通常出现在主要市场的长期租约，能够对不同租赁期限进行承销有助于把握机会，在适当承销租赁结果时可获得更高收益率 [52] 问题5: 5000万美元的远期股权是否尚未入账 - 是的 [53][54] 问题6: 俄亥俄州里肯巴克开发项目收益率高的原因及该地块其他开发机会 - 收益率高一是土地成本低，二是在竣工前或接近竣工时完成租赁，节省一年持有成本，此外百事可乐的租约较短，但租户承担大部分装修费用也提高了收益率；里肯巴克项目是单栋建筑项目，ETNA有两块土地，是多栋建筑场地，过去几年一直在建设基础设施，未来将推进投机性开发项目，已在西区为80万平方英尺建筑开发了地块 [59][60][62] 问题7: 与开发合作伙伴的交易结构如何 - 公司与全国的商业建筑商有良好长期合作关系，交易结构通常是资本合作伙伴和运营合作伙伴90 - 10的合资企业拆分，有大约4%的基础开发费用，还有基于成功的激励结构 [63][64] 问题8: 2021年资本支出预算及与过去和未来的比较 - 2021年资本支出预算在1500 - 2500万美元之间，随着从办公产品向工业产品过渡会下降，平均每平方英尺资本支出为0.1 - 0.11美元，过去每年在租户装修、资本支出和租赁佣金上花费5000万美元 [65] 问题9: 2021年密西西比州和南卡罗来纳州到期租约的潜在市场价值变化 - 孟菲斯的租约不会有负的市场价值变化，预计会上涨；劳伦斯设施的情况取决于结果，续约可能持平或略有增加，若变为多租户可能持平或略有下降，若更换为大型单租户可能略有下降 [70] 问题10: 开发收益率在市场建设增加情况下是否是合适的风险调整后回报 - 公司认为开发是比收购更好的资本配置方式，会增加开发资本分配，但会保持耐心，首个两个项目成功，对亚特兰大项目乐观，开发是业务重要部分，可在不追逐较弱信用或有过时风险的旧房地产情况下提高回报 [72] 问题11: 为降低股权成本、提升增长形象以与同行竞争，投资方面有何计划 - 优先完成向100%工业的转型，出售剩余办公资产；有选择地增加开发投资管道；证明有机会比过去更好地将租金调整到市场水平，展示过去几年向目标市场现代甲级仓库和配送物业的承销转变 [74][75] 问题12: 是否考虑增加小面积资产或短租期资产以提高内部增长 - 公司一直在增加小面积设施到投资组合中，不排斥多租户机会和未完全出租的建筑，若有机会从租赁和资产运营中获取更高收益率会考虑 [78] 问题13: 展望中股权收购和处置的规模是多少 - 不预测收购规模，处置方面，若完成2 - 3亿美元的销售，公司可接受，且有能力投资5 - 6亿美元并保持杠杆在舒适范围内 [81] 问题14: 出售资产的资本化率情况 - 整体结果参差不齐，不是所有资产的资本化率都相同 [82] 问题15: 投资收益率情况及开发和收购的比例 - 开发项目收益率可达6%左右，收购市场有兴趣的项目现金基础收益率在4.5 - 5%之间，公认会计原则资本化率更高；今年可能投入2亿美元用于开发项目，其余为收购市场活动 [84][86] 问题16: 2021年43处到期租约的情况 - 主要是夏威夷和安条克的小租户，2021年有6处主要工业租约到期，办公方面只有一处有规模的租约，还有费城和阿灵顿办公大楼的小租户 [88][89] 问题17: 2021年股息增长潜力及未来年度股息增长预期 - 公司计划每年增加一美分股息，直到应税收入限制增长，认为股息在行业内有良好覆盖，留存的自由现金流再投资可推动股息增长 [90] 问题18: 公司专注于阳光地带和中西部下游地区的原因及是否看到该地区回流制造业的增长 - 公司希望更有针对性地聚焦市场，以获得更集中的头寸，有助于获取和承销新投资并增强机会；2020年市场表现出大宗租赁主导，反映公司寻求供应链弹性，回流和近岸制造因素滞后，但公司地理区域适合制造业，有廉价劳动力和有利商业环境 [91][92][93] 问题19: 长期资本循环战略中是否会出售轻重制造业资产，出售难度和租约剩余期限如何 - 若缩小该投资组合，会机会性地获取价值，但这些资产租约期限长，产生大量自由现金流，公司不会以低价出售 [97] 问题20: 近期利率波动对潜在办公买家需求的影响 - 对于高质量租户、长期租约和强劲市场的资产，买家投资意愿强烈；对于有即将空置和续租风险的资产，市场更具挑战性 [100] 问题21: 斯泰茨维尔和其他小租约到期情况的展望 - 斯泰茨维尔有整栋建筑用户和多租户潜在客户，但暂无确定结果，预计会有积极租赁结果；卡拉马祖的达纳公司搬出，正在与转租租户协商；米林顿即将完成续租，租金将增加；罗克福德的租户充分使用设施，预计会续租 [101][102] 问题22: 百事可乐在里肯巴克项目的设施用途及签订三年租约的原因 - 该设施是佳得乐的通用配送单元，无专业装瓶业务；三年租约是百事可乐的战略，为匹配其他市场租约到期时间以增加灵活性，公司通过让其承担大部分装修费用来降低风险，且开发收益率有吸引力 [104] 问题23: 近期10年期国债收益率上升对收购和办公处置市场定价的影响 - 收购方面，利率变动对收购价格的影响通常滞后，目前未看到资本化率有明显变化，杠杆买家受益于贷款利差压缩，抵消部分基准利率变化，未来影响有待观察；处置方面，Lara已提及相关情况 [106] 问题24: 从建模角度看，远期股权合同是否会在下半年结算 - 是的，合同需在8 - 11月之间结算 [108]

公司物业资产情况 - 截至2020年9月30日，公司拥有约135处合并房地产物业，总面积约5630万平方英尺，出租率约98.9%[117] - 截至2020年9月30日，工业资产毛账面价值占比增至88.5%[119] 租金减免与应收款处理 - 2020年前九个月，公司给予租户租金减免0.1百万美元，核销或预留递延租金应收款1.4百万美元[121] 租赁业务数据 - 2020年第三季度，公司新签和续租面积达130万平方英尺，续租后平均固定租金为每平方英尺2.86美元，此前为2.69美元[125] 物业收购、开发与处置 - 2020年第三季度，公司收购两处物业，成本7010万美元；投资四个开发项目，金额1400万美元；处置三处物业，总价6650万美元[128] - 2020年前九个月，公司完成工业交易，收购物业总面积5227594平方英尺，资本化成本4.298亿美元；处置八处物业和一块土地，总价1.406亿美元[129] 票据发行 - 2020年第三季度，公司发行4亿美元2.70%的2030年到期优先票据，发行价格为面值的99.233%[128] - 2020年公司公开发行1725万股普通股，发行价9.6美元/股，净收益约1.64亿美元[139] 现金流情况 - 2020年9月30日，公司运营现金流为1.525亿美元，2019年同期为1.429亿美元[134] - 2020年前九个月，公司投资活动净现金使用量为3.706亿美元，2019年同期为1.147亿美元[135] - 2020年前九个月，公司融资活动净现金流入为3.785亿美元，2019年同期净现金使用量为7170万美元[136] 股息支付情况 - 2020年和2019年前九个月，公司向普通股和优先股股东支付的股息分别为8800万美元和9610万美元[141] 运营合伙企业权益情况 - 截至2020年9月30日，公司运营合伙企业LCIF有271.1万有限合伙权益单位（OP单位）未兑现，估计公允价值为3190万美元[142] 未偿还高级票据情况 - 截至2020年9月30日，公司未偿还高级票据总额为7.87688亿美元，包括2020年8月发行的4亿美元2.7%利率的2030年到期高级票据[143] 票据回购与债务清偿费用 - 2020年前九个月，公司用2030年高级票据发行所得资金回购2023年和2024年高级票据，本金分别为6120万美元和5110万美元，产生1010万美元债务清偿费用[145] 净收入变化情况 - 2020年第三季度与2019年同期相比，归属于普通股股东的净收入减少1.013亿美元[148] - 2020年前九个月与2019年同期相比，归属于普通股股东的净收入减少1.156亿美元[155] - 2020年和2019年前九个月，公司净收入分别为8116.9万美元和1.9987亿美元[167] 综合同店净营业收入变化 - 2020年前九个月与2019年同期相比，公司综合同店净营业收入（NOI）从1.60901亿美元增至1.62834亿美元，增长1.2%[166] 运营资金指标说明 - 公司认为运营资金（FFO）是评估权益型房地产投资信托基金（REIT）业绩的广泛认可和合适的指标[168] 净利润与FFO数据 - 2020年和2019年第三季度，归属于普通股股东的净利润分别为40285千美元和141560千美元；前九个月分别为74088千美元和189657千美元[171] - 2020年和2019年第三季度，可用于普通股股东和单位持有人的基本FFO分别为69741千美元和42236千美元；前九个月分别为168481千美元和134402千美元[171] - 2020年和2019年第三季度，可用于所有股权持有人和单位持有人的摊薄FFO分别为71360千美元和43995千美元；前九个月分别为173317千美元和139424千美元[171] - 2020年和2019年第三季度，调整后公司可用于所有股权持有人和单位持有人的摊薄FFO分别为53839千美元和48674千美元；前九个月分别为154504千美元和144206千美元[171] 债务本金与利率情况 - 截至2020年和2019年9月30日，公司未进行利率互换的综合可变利率债务本金均为1.291亿美元，分别占综合债务本金的8.3%和9.9%[175] - 2020年和2019年第三季度，可变利率债务的加权平均利率分别为2.0%和3.6%；若加权平均利率提高100个基点，利息费用将分别增加392千美元和745千美元[175] - 2020年和2019年前九个月，可变利率为2.5%和3.8%；若加权平均利率提高100个基点，利息费用将分别增加140万美元和280万美元[175] - 截至2020年和2019年9月30日，公司综合固定利率债务本金分别为14亿美元和12亿美元，分别占综合债务本金的91.7%和90.1%[175] 固定利率债务公允价值 - 截至2020年9月30日，公司估计固定利率债务的公允价值为15亿美元[176] 利率互换协议情况 - 截至2020年9月30日，公司有四份利率互换协议[177]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后公司资金从运营（FFO）约为5400万美元，即每股摊薄普通股0.19美元，重申2020年调整后公司FFO指引为每股摊薄普通股0.74 - 0.76美元 [19] - 第三季度收入8450万美元，较2019年同期增长3.6%，主要因新收购，部分被物业出售抵消 [20] - 第三季度物业运营费用约1100万美元，约82%可由租户报销；G&A费用720万美元，较2019年第三季度减少超50万美元，较2020年同期进一步下降超100万美元，预计2020年总G&A在3000 - 3100万美元 [20] - 同店租赁组合同比上升40个基点至98.9%，同店净营业收入（NOI）上升1.2%，约81%的当前投资组合平均有2.1%的租金递增 [21] - 本季度发生16万美元坏账费用，主要与多租户办公室和其他投资组合中的小租户有关 [21] - 杠杆率保守，净债务与调整后EBITDA之比为5.1倍，资产负债表上有大量现金和借款能力 [22] - 8月成功发行4亿美元2.7%的2030年到期高级票据，部分净收益用于回购2023年和2024年到期的高息票据，偿还6亿美元无担保循环信贷额度中的4000万美元余额，目前无未偿还金额 [23] - 季度末现金头寸为2.88亿美元，主要因债券发行；综合债务约16亿美元，加权平均利率约3.7%，加权平均期限7.3年 [23][24] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 第三季度平均收取99.9%的现金基础租金，截至目前已收取10月99.8%的现金基础租金 [8] - 季度末整体投资组合近99%已出租，较第二季度增加160个基点 [9] - 本季度执行130万平方英尺的新租约和租约延期，整体现金续租租金增长7% [9] - 截至季度末，已购买4.3亿美元新工业产品，其中7000万美元在第三季度完成交易，平均GAAP和现金资本化率分别为5.5%和5.1% [11] - 季度末后，完成并开始为位于凤凰城物流子市场的定制建造项目提供资金，预计2021年第三季度完工 [11] - 有两个价值总计1.06亿美元的物业已签订合同，预计本月晚些时候完成交易，预计年底前还将完成4400万美元的收购 [11] - 目前投机开发管道包括两个在建的单栋建筑项目，分别位于亚特兰大和哥伦布，估计成本7400万美元，已投入3100万美元；已开始与哥伦布32万平方英尺项目的全楼用户进行初步租赁谈判；哥伦布的两个多栋建筑场地目前处于基础设施建设阶段 [12] - 季度末，工业投资组合占总房地产资产（不包括待售资产）的88.5%，投资级信用占工业收入的51% [12] - 84%的工业收入来自有租金递增条款的租约 [13] 办公室业务 - 办公室销售市场受疫情影响，投资者对办公室的兴趣减少，预计2020年处置量可能超过4.25亿美元，估计GAAP和现金资本化率分别约为5.8%和5.2% [13] - 第三季度已处置1.41亿美元的合并非核心资产，其中6700万美元在本季度出售 [13] - 季度末后，已处置4000万美元非核心资产，还有2.5亿美元资产计划在年底前出售，包括休斯顿的陶氏化学办公室物业 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业领域基本面强劲，借贷成本下降，对资本化率造成下行压力，疫情期间工业资产价值总体上升 [9] - 对于高质量、新建、有租约和良好信用的工业资产，如亚马逊、家得宝和沃尔玛相关物业，资本化率压缩了50 - 75个基点；其他机会的资本化率压缩约25个基点，年初预计收购市场资本化率在4.75 - 5.25%，目前约为4.5 - 5% [32] - 办公室市场受疫情影响，投资者对办公室的兴趣减少，租赁风险难以评估 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续推进资本回收战略，主要目标是在2022年底前处置剩余22项合并非工业资产（包括待售资产），预计第四季度销售将使该投资组合减少到18项资产 [15] - 公司希望通过处置资产和投资新机会，到年底将工业资产占比提高到90%以上 [14] - 公司认为收购市场竞争激烈，有大量机构资金对目标资产感兴趣，但不常与公共房地产投资信托基金（REITs）竞争 [32] - 公司更倾向于专注开发机会，认为其资本化率舒适地高于5.5%，相比销售回租和定制建造市场，更愿意承担开发风险，注重资产质量、市场和市场内位置 [36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第三季度业绩和年初至今的进展感到满意，认为各业务线表现良好，董事会批准将普通股股息提高2.4%，至年化股息每股0.43美元，从2021年1月支付的季度股息开始生效 [17] - 虽然现在谈论2021年还为时尚早，但公司资产负债表状况良好，预计年底前销售活动将增加约9000万美元流动性，加上留存现金流和远期股权，明年有一定资金储备，但收购市场资本化率压缩，投资组合的具体构成有待确定 [29][30] 其他重要信息 - 公司在电话会议中做出的有关未来事件和预期结果的某些陈述可能构成前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异，除法律要求外，公司无义务更新前瞻性陈述 [5] - 公司在收益新闻稿和季度补充披露文件中，已将所有非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标进行了调整 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 从资产销售更新来看，2021年公司的增长情况如何 - 现在谈论2021年还早，但资产负债表状况良好，预计年底前销售活动将增加约9000万美元流动性，加上留存现金流和远期股权，明年有一定资金储备；收购市场资本化率压缩，投资组合的具体构成有待确定 [29][30] 问题2: 疫情期间公司所拥有产品的资本化率压缩了多少，在收购市场上的竞争对手是谁 - 对于高质量、新建、有租约和良好信用的工业资产，资本化率压缩了50 - 75个基点；其他机会的资本化率压缩约25个基点，收购市场资本化率目前约为4.5 - 5%；公司不常与公共REITs竞争，有大量机构资金对目标资产感兴趣 [32] 问题3: 陶氏化学交易或其他办公室交易的定价情况如何，有多少方对这些产品感兴趣 - 陶氏化学交易在完全杠杆化市场中，价格比年初有所压缩，若能完成第四季度处置计划，剩余销售组合总价值约3亿美元，上下浮动5%，最终部分的资本化率可能略高于10%，投资者对办公室的兴趣较年初大幅减少 [33] 问题4: 目前开发项目的定价情况如何，承担租赁风险是否能获得足够回报 - 公司认为开发机会的资本化率舒适地高于5.5%，相比销售回租和定制建造市场，更愿意承担开发风险，注重资产质量、市场和市场内位置 [36] 问题5: 随着资本化率下降，如何平衡股权和低成本债务，是否需要重新考虑杠杆率 - 公司目前更关注处置活动，而非股权融资，股价近几个月表现不佳，需加大力度缩减办公室投资组合，将其转化为现金，完成公司转型，对杠杆率的看法不变 [39] 问题6: 远期自动提款机（ATM）的提款节奏如何 - 公司有至明年8月的时间提取资金，具体取决于收购进度和资金需求，可能要到明年 [40] 问题7: 陶氏大楼退出时的GAAP资本化率是否仍在中6%左右 - 3亿美元是陶氏交易之后的估计，陶氏大楼包含在第四季度估计中 [42][44] 问题8: 第四季度的综合资本化率是多少 - 从现金资本化率角度看，第四季度预计约为6%；GAAP基础上约为6.7% [47][48] 问题9: 为什么出售阿拉巴马州穆迪市仅26%出租的沃尔玛工业大楼，出售工业物业的决策依据是什么 - 该市场公司业务规模小，非增长目标市场，且无大型用户；未来公司将机会性地缩减在较小市场的投资组合，更专注于前50大市场，尤其是前25大市场 [51] 问题10: 欧文斯科宁的租约延期一个季度，是否意味着他们将在期末搬出 - 目前不能确定，他们正在评估多个选项，包括与公司的选项，搬出可能性约为60% [52] 问题11: 沃尔格林的租约延期5年且租金持平，如何看待当前市场定价和租赁价差趋势，租户在疫情和电子商务需求影响下的租赁谈判是否有变化 - 过去两个季度租赁价差表现强劲，第二季度为22%，本季度为7%，整体投资组合租金低于市场水平，仓库空间约为每平方英尺3.77美元，整体投资组合略高于4美元，全国平均约为6.25美元，续租有增长空间；但制造空间表现不确定，可能影响整体投资组合租金增长；2021年租赁价差平均约为3% [54][55] 问题12: GEODIS租约目前情况如何 - GEODIS最初表示肯定搬出，现在正在讨论可能为部分客户继续租赁一段时间，并寻找其他客户填补空间；仍很可能搬出，但可能会延续到2021年，市场上有多个租户对该空间表示出不同程度的兴趣 [59] 问题13: 如果释放GEODIS的空间，新租约的价差预计是多少 - 取决于是否为多租户、信用和租期；若租给单一租户，租金可能在高3美元左右；若为多租户，租金可能持平或提高 [60]

公司房地产资产情况 - 截至2020年6月30日，公司拥有约140处合并房地产，分布于29个州，总面积约5660万平方英尺，约97.3%已出租[117] 工业资产收购与占比情况 - 2020年上半年，公司收购10处工业资产，工业资产毛账面价值占比（不包括待售资产）增至84.5%[119] 租金减免与应收款处理情况 - 2020年上半年，公司给予一名租户0.1百万美元租金减免，以换取两年租约延期；注销或预留1.4百万美元递延租金应收款[121] 租约签订与租金情况 - 2020年第二季度，公司新签和续租租约面积达300万平方英尺，续租后平均固定租金为每平方英尺3.33美元，此前为2.81美元[125] 第二季度资金运作与物业交易情况 - 2020年第二季度，公司净偿还循环信贷额度9000万美元；收购6处工业物业，总价1.643亿美元；处置3处合并物业，总售价4440万美元[126][128] 上半年工业交易情况 - 2020年上半年，公司完成多笔工业交易，收购物业总面积448.3392万平方英尺，资本化成本3.597亿美元；处置5处物业和一块土地，总售价7410万美元[129] 到期债务违约情况 - 截至2020年6月30日，公司有5050万美元和1040万美元物业特定抵押贷款气球债务分别于2020年和2021年到期，2020年到期债务均已违约[132] 上半年现金流情况 - 2020年上半年，公司经营活动现金流为9350万美元，2019年同期为8860万美元；投资活动净现金使用量分别为3.162亿美元和1.472亿美元；融资活动净现金提供（使用）量分别为1.771亿美元和 - 5770万美元[134][135][136] 上半年股权融资情况 - 2020年上半年，公司通过ATM计划发行约530万股普通股，净收益约5400万美元；公开发行1730万股普通股，净收益约1.64亿美元[137][138] 股息支付情况 - 2020年和2019年上半年，公司向普通股和优先股股东支付的股息分别为5760万美元和7070万美元；2020年第二季度宣布的季度股息为每股0.105美元，高于2019年同期的每股0.1025美元[139][140] 优先票据情况 - 截至2020年6月30日，公司有2014年5月发行的2.5亿美元优先票据，利率4.40%，2024年6月到期；2013年6月发行的2.5亿美元优先票据，利率4.25%，2023年6月到期[142] 信贷协议情况 - 截至2020年6月30日，公司与KeyBank National Association的无担保信贷协议中，6亿美元循环信贷安排有4000万美元借款未偿还，可用额度5.6亿美元；3亿美元定期贷款的LIBOR部分已互换为固定年利率2.732%[143][144] 第二季度盈利与收入情况 - 2020年第二季度，归属于普通股股东的净利润减少450万美元；总毛收入增加170万美元，其中租金收入增加230万美元，其他收入减少70万美元[146][147] 上半年盈利与收入情况 - 2020年上半年，归属于普通股股东的净利润减少1430万美元；总毛收入增加120万美元，其中租金收入增加110万美元[151][152] 上半年费用情况 - 2020年上半年，折旧和摊销费用增加590万美元，主要因收购活动；一般及行政费用减少50万美元，因新冠疫情导致专业费用和差旅费减少[153] 上半年非经营收支情况 - 2020年上半年，非经营收入减少110万美元；利息和摊销费用减少530万美元；债务清偿收益（费用）净额增加150万美元；物业销售收益减少1520万美元[154][155] 上半年同店净营业收入情况 - 2020年上半年同店净营业收入（NOI）为1.08562亿美元，较2019年上半年的1.09204亿美元下降0.6%[158] 资金运营情况（季度与上半年） - 2020年第二季度，可供普通股股东和单位持有人使用的基本资金运营（FFO）为4971.5万美元，2019年同期为4667.8万美元[155] - 2020年上半年，可供普通股股东和单位持有人使用的基本FFO为9872.7万美元，2019年同期为9219.9万美元[155] - 2020年第二季度，摊薄后调整后公司FFO为5138.6万美元，2019年同期为4829万美元；2020年上半年为1.00665亿美元，2019年同期为9553.2万美元[155] 加权平均流通普通股数量情况 - 基本每股收益的加权平均流通普通股数量在不同时期分别为264,785,583、232,635,137、258,911,872、232,587,083[167] - 基本基金运营资金的加权平均流通普通股数量在不同时期分别为267,878,390、236,170,068、262,032,336、236,129,693[167] - 摊薄每股收益的加权平均流通普通股数量在不同时期分别为269,088,631、236,299,878、263,217,352、236,221,330[167] - 摊薄基金运营资金的加权平均流通普通股数量在不同时期分别为273,813,229、241,026,375、267,947,194、240,948,180[167] 债务结构与利率情况 - 2020年6月30日和2019年，公司合并的未进行利率互换的可变利率债务本金分别为1.691亿美元和4.841亿美元，分别占合并债务本金总额的12.6%和31.6%[171] - 截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月内，可变利率债务的加权平均利率分别为2.4%和3.7%，若加权平均利率提高100个基点，利息费用将分别增加50万美元和110万美元[171] - 截至2020年6月30日和2019年6月30日的六个月内，可变利率为2.7%和3.8%，若加权平均利率提高100个基点，利息费用将分别增加100万美元和210万美元[171] - 2020年6月30日和2019年，公司合并的固定利率债务本金分别为12亿美元和10亿美元，分别占合并债务本金总额的87.4%和68.4%[171] 固定利率债务公允价值情况 - 截至2020年6月30日，公司估计固定利率债务的公允价值为11亿美元[172] 利率互换协议情况 - 截至2020年6月30日，公司有四项利率互换协议[173]

财务数据和关键指标变化 - 二季度调整后公司运营资金（FFO）约为5100万美元，即每股摊薄后0.19美元，符合预期，调整后公司FFO派息率维持在55.3% [23] - 二季度收入约为8200万美元，较2019年同期增长2%，扣除15.7万美元与租户应收账款相关的坏账费用以及递延租金应收款的核销 [23] - 二季度物业运营费用约为1000万美元，其中约81%可由租户报销 [23] - 二季度一般及行政费用（G&A）为760万美元，预计2020年全年G&A在3000万 - 3200万美元之间 [24] - 同店入住率同比下降1.6%，同店净营业收入（NOI）仅下降0.6% [24] - 二季度现金基础租金收款强劲，4月租金收款率为99.9%，5月为99.1%，6月为99.6%，截至目前7月租金收款率约为99.4% [11][24] - 季度末现金（包括受限现金）约为8400万美元，无抵押循环信贷额度可用约为5.6亿美元 [26] - 杠杆率从5.5倍净债务与调整后EBITDA之比降至5.2倍 [13][14] - 无抵押债务与无抵押NOI之比为4.5倍，季度末无抵押NOI约占投资组合的85% [27] - 季度末合并债务余额约为13亿美元，加权平均利率约为3.7%，加权平均期限为7年 [27] - 收紧2020年调整后公司FFO指引至每股普通股0.74 - 0.76美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 二季度租赁面积超过300万平方英尺，工业续租现金基础租金提高近22% [12] - 季度末整体投资组合出租率为97.3%，较上季度略有上升 [12] - 二季度收购6处仓库配送物业，总面积190万平方英尺，加权平均租赁期限7.5年，平均每处物业面积约32.2万平方英尺，使工业投资组合平均年龄降至12.2年 [18] - 亚马逊目前占公司整体投资组合收入的比例超过3% [21] 处置业务 - 年初至今已处置1.41亿美元的合并物业，其中7月处置6700万美元，这些资产产生的年化NOI为540万美元 [14] - 年初至今已处置约5000万美元的合资企业资产 [15] - 2020年处置计划仍考虑出售或挂牌出售至多5亿美元的主要为办公物业，但部分交易可能推迟至2021年 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 优质工业资产的资本化率近期有所压缩，在大多数情况下似乎已回到疫情前的价格水平 [13] - 2020年上半年净租赁办公物业销售较2019年上半年下降约44% [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于向工业房地产投资信托基金（REIT）转型，努力减轻疫情对业务的潜在影响，并利用外部增长机会 [10] - 继续在收购方面保持活跃，作为资本提供者与商户建造商合作，利用市场不确定性期间的有利定价窗口 [12] - 预计适时进入资本市场，通过留存现金流、处置收益和信贷额度支持投资计划 [14] - 计划适时从工业投资组合中获取价值，将资本重新配置到更现代化的仓库配送产品中 [15] - 积极审查现有和定制开发机会，继续开展投机性开发项目以增加开发管道 [21] - 投资重点仍在物流导向的市场，特别是东南部、阳光地带和中西部较低地区，预计将受益于电子商务加速采用、企业增加库存和潜在的近岸外包等趋势 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情带来挑战，但公司二季度表现强劲，投资组合运营良好，租金收款情况出色 [10][11] - 市场投资机会仍然充足，但现有收购管道目前仅有约2900万美元的资产处于合同阶段 [13][31] - 处置计划受疫情影响，部分办公物业交易可能推迟至2021年，但公司对下半年取得进展持乐观态度 [14][15] - 公司财务状况良好，资产负债表强劲，流动性充裕，有能力应对市场变化并支持业务增长 [16][26] 其他重要信息 - 租金减免请求仍然很少，目前仅评估了费城办公楼一名小零售租户的请求，迄今仅在合并投资组合中批准了两笔租户租金减免请求，且金额微不足道，并获得了租赁延期或有利的续租条款 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来收购是否能保持每季度1.64亿美元的节奏 - 市场机会大，但现有管道目前仅有2900万美元资产处于合同阶段，预计下半年市场活跃，但当前合同金额有限 [31] 问题2: 坏账指引是否更新 - 公司仍将150个基点的坏账纳入指引 [33] 问题3: 未来资本来源及使用如何考虑 - 很大程度取决于处置情况，处置收益是资本重新配置的重要来源，信贷额度可用，可能会少量使用ATM计划，除非有明确的大型项目管道，否则不会大规模使用股权融资 [35] 问题4: 5亿美元办公物业销售情况及推迟至2021年的原因 - 目前约有5500万美元资产已获收购要约或处于合同阶段，有多个资产正在市场上或计划推向市场，由于疫情影响，交易时间难以预测，因此部分交易可能推迟至2021年完成 [38] 问题5: 办公物业销售定价情况及投资者态度 - 2020年上半年净租赁办公物业销售较2019年上半年下降约44%，投资者和贷款人在选择资产时更加谨慎，注重租户信用质量、租赁期限和房地产质量等因素，但机构和私人投资者的兴趣正在恢复，贷款机构也在回归，不过承销标准更高，赞助更为重要 [39] 问题6: 目前资本成本与收购收益率的关系 - 市场机会的收益率范围在4.5% - 5.5%之间，收购主要受1031交换需求驱动，公司资本成本已大幅改善，有利于外部增长 [42] 问题7: 过去三四个月收购策略是否改变，供应链重塑等因素如何影响收购地点和物业类型 - 公司物流导向的投资策略在当前环境下是优秀的，预计将受益于电子商务加速采用、企业增加库存和潜在的近岸外包等趋势，将继续投资于东南部、阳光地带和中西部较低地区的物流导向市场 [46] 问题8: 开发管道中，商户建造商的招标书（RFP）数量是否增加，主要在哪些地区 - 现代大型配送物业的租赁活动强劲，吸收了大量空间，目前定制开发咨询比去年同期增多，部分原因是需求增加和投机性开发暂停，预计大型企业将寻求定制开发以满足空间需求 [47] 问题9: 2020 - 2021年工业和办公物业租赁到期情况，是否有大型租户搬离 - 工业方面，2020年Geotis将搬离，预计可重新出租；2021年Dana将搬离，正在寻找分租户；办公方面，近期已知的搬离租户是Schwab，该物业位置优越，预计可快速重新出租，其他租户正在协商中，公司希望大部分租户能够续租 [49]

财务业绩 - 2020年第一季度净收入为1650万美元，摊薄后每股0.06美元，2019年同期为2640万美元，摊薄后每股0.11美元[3][9] - 2020年第一季度调整后公司运营资金为4930万美元，摊薄后每股0.19美元，2019年同期为4720万美元，摊薄后每股0.20美元[3][10] - 预计2020年全年归属普通股股东的净收入为每股摊薄后0.77 - 0.80美元，调整后公司运营

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ Quarterly Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the quarterly period ended March 31, 2020. or ☐ Transition Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the transition period from _________________ to ________________ Commission File Number 1-12386 LEXINGTON REALTY TRUST (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2019 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _________________ to ________________ Commission File Number 1-12386 LEXINGTON REALTY TRUST (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 13-3717 ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ Quarterly Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the quarterly period ended September 30, 2019. or ☐ Transition Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the transition period from _________________ to ________________ Commission File Number 1-12386 LEXINGTON REALTY TRUST (Exact name of registrant as specified in its charter) (State ...

公司物业资产情况 - 截至2019年6月30日，公司拥有约140处合并房地产物业，总面积约4890万平方英尺，出租率约97.7%[109] - 2019年上半年收购8处工业资产，工业资产毛账面价值占比增至73.9%[111] - 2019年上半年，公司完成多笔工业收购交易，总资本化成本2.6亿美元；处置6处物业，总处置价格1.203亿美元，净收益1.194亿美元[117] 公司租赁业务情况 - 2019年第二季度，公司签订新租约和续租约面积约110万平方英尺，续租后平均固定租金为每平方英尺6.26美元，续租前为6.50美元[114] 公司债务情况 - 截至2019年6月30日，公司有6120万美元和3200万美元的物业特定抵押气球债务分别于2019年和2020年到期[120] - 2019年和2018年6月30日，公司合并的可变利率债务本金分别为4.841亿美元和6.691亿美元，分别占合并债务本金的31.6%和31.4%[153] - 2019年和2018年截至6月30日的三个月，可变利率债务加权平均利率分别为3.7%和3.2%，若加权平均利率提高100个基点，利息费用将分别增加110万美元和160万美元[153] - 2019年和2018年截至6月30日的六个月，可变利率债务加权平均利率分别为3.8%和3.0%，若加权平均利率提高100个基点，利息费用将分别增加210万美元和290万美元[153] - 2019年和2018年6月30日，公司合并的固定利率债务本金分别为10亿美元和15亿美元，分别占合并债务本金的68.4%和68.6%[153] - 截至2019年6月30日，公司估计固定利率债务的公允价值为10亿美元[154] 公司现金流情况 - 2019年上半年经营活动现金流为8860万美元，2018年同期为1.109亿美元[122] - 2019年和2018年上半年，投资活动净现金使用量分别为1.472亿美元和2200万美元[123] - 2019年和2018年上半年，融资活动净现金使用量分别为5770万美元和5410万美元[124] 公司股息支付情况 - 2019年和2018年上半年，公司向普通股和优先股股东支付的股息分别为7070万美元和8850万美元[125] 公司收入与费用情况 - 截至2019年6月30日，公司普通股股东应占净收入增加2500万美元，总毛收入减少2550万美元[130][131] - 2019年上半年归属于普通股股东的净收入增加6740万美元[136] - 2019年上半年总毛收入减少4710万美元，其中租金收入减少4940万美元，其他收入增加230万美元[137] - 2019年上半年折旧和摊销费用减少1760万美元，物业运营费用减少200万美元[138] - 2019年上半年一般及行政费用减少60万美元，非运营收入增加90万美元，利息和摊销费用减少780万美元[139] - 2019年上半年减值费用减少8660万美元[140] - 2019年上半年物业销售收益减少100万美元[141] 公司同店净营业收入情况 - 2019年上半年同店净营业收入（NOI）为1.1995亿美元，较2018年同期的1.22292亿美元下降1.9%[143] 公司资金运营情况 - 2019年上半年可用于普通股股东和单位持有人的基本资金运营（FFO）为9219.9万美元，2018年同期为1.24241亿美元[148] - 2019年上半年可用于所有股权持有人和单位持有人的摊薄FFO为9542.9万美元，2018年同期为1.27516亿美元[148] - 2019年上半年调整后公司可用于所有股权持有人和单位持有人的摊薄FFO为9553.2万美元，2018年同期为1.24396亿美元[148] 公司其他投资情况 - 截至2019年6月30日，公司在不同结构的房地产实体有投资，部分非合并实体的债务有担保[150] 公司利率风险管理情况 - 公司利率风险目标是限制利率波动对收益和现金流的影响并降低借款成本[155] - 公司通过使用固定利率债务工具管理市场利率波动风险，截至2019年6月30日无利率互换协议[155]