债务与利率 - 公司2022年12月31日的可变利率债务总额为1.291亿美元，占公司总债务的8.6%，加权平均利率为3.5%[143] - 如果加权平均利率上升100个基点，2022年的利息支出将增加230万美元[143] - 公司2022年12月31日的固定利率债务总额为14亿美元，占公司总债务的91.4%[143] - 公司估计2022年12月31日的固定利率债务公允价值为12亿美元[143] - 公司2022年12月31日拥有四份利率互换协议，均于2025年1月到期[143] - 公司2022年7月将其四个利率互换协议转换为Term SOFR基准利率，预计未来12个月内将减少9,373美元的利息支出[289] - 公司2022年12月31日的利率互换公允价值为16,318美元，2021年为-6,258美元[290] 房地产资产 - 公司2022年12月31日的房地产资产总额为37亿美元[152] - 公司2022年记录的房地产资产减值费用为300万美元[152] - 公司2022年房地产总价值为44.66亿美元，较2021年的41.91亿美元增长6.6%[167] - 公司2022年房地产净值为36.655亿美元，包括建筑物和土地等资产[226] - 公司2022年房地产无形资产摊销预计未来五年分别为3197万美元、2649万美元、2256万美元、1955万美元和1447万美元[226] - 公司2022年收购或完成并投入使用的资产总成本为1.952亿美元，主要分布在辛辛那提、凤凰城和格林维尔-斯帕坦堡等市场[228] - 公司2022年购买了乔治亚州费尔本仓库/配送设施剩余13%的股权，交易金额为2796万美元[229] - 公司2021年收购或完成并投入使用的资产总成本为8.856亿美元，主要分布在印第安纳波利斯、休斯顿和格林维尔-斯帕坦堡等市场[230] - 公司2021年房地产无形资产加权平均寿命为7.3年[230] - 截至2022年12月31日，公司在开发项目中的总投资为361,924,000美元，其中包括2022年资本化利息6,330,000美元[233] - 公司在2022年处置了多个物业，总处置价格为196,989,000美元，实现销售收益59,094,000美元[234] - 截至2022年12月31日，公司持有的工业开发土地总面积为450英亩，总投资为84,412,000美元[234] - 公司在2022年、2021年和2020年分别确认了3,037,000美元、5,541,000美元和14,460,000美元的房地产减值损失[241] - 截至2022年12月31日，公司持有的待售物业总资产为66,434,000美元，总负债为1,150,000美元[238] - 公司在亚利桑那州Chandler的工业物业总价值为80,250美元，其中土地和土地权益为10,733美元，建筑物和改进为69,517美元，累计折旧和摊销为7,001美元[337] - 公司在亚利桑那州Goodyear的工业物业总价值为41,362美元，其中土地和土地权益为5,247美元，建筑物和改进为36,115美元，累计折旧和摊销为6,738美元[337] - 公司在佛罗里达州Lakeland的工业物业总价值为22,402美元，其中土地和土地权益为1,416美元，建筑物和改进为20,986美元，累计折旧和摊销为1,676美元[337] - 公司在乔治亚州Adairsville的工业物业总价值为25,415美元，其中土地和土地权益为1,465美元，建筑物和改进为23,950美元，累计折旧和摊销为1,040美元[337] - 公司在伊利诺伊州Edwardsville的工业物业总价值为39,181美元，其中土地和土地权益为4,593美元，建筑物和改进为34,588美元，累计折旧和摊销为8,606美元[337] - 公司在印第安纳州Whiteland的工业物业总价值为15,227美元，其中土地和土地权益为741美元，建筑物和改进为14,486美元，累计折旧和摊销为785美元[337] - 公司在肯塔基州Walton的工业物业总价值为23,467美元，其中土地和土地权益为2,010美元，建筑物和改进为21,457美元，累计折旧和摊销为790美元[337] - 公司在纽约州Long Island City的工业物业总价值为42,759美元，其中土地和土地权益为0美元，建筑物和改进为42,759美元，累计折旧和摊销为27,976美元[338] - 公司总资产为3,691,066,000美元，其中土地和土地权益为72,103,000美元，建筑和改善为3,335,029,000美元[339] - 累计折旧和摊销为627,027,000美元[339] - 建筑和改善的折旧年限最长为40年，土地权益的折旧年限最长为51年[339] - 在建工程为9,221,000美元[339] - 递延贷款成本净额为1,051,000美元[339] - 其他资产包括Fort Mill, SC的土地和建筑，总价值为19,907,000美元，累计折旧和摊销为8,471,000美元[339] 财务表现 - 公司2022年总资产为40.54亿美元，较2021年的40.06亿美元增长1.2%[167] - 2022年净收入为1.16亿美元，较2021年的3.85亿美元下降69.8%[168] - 2022年租金收入为3.14亿美元，较2021年的3.40亿美元下降7.6%[168] - 2022年普通股每股基本收益为0.38美元，较2021年的1.35美元下降71.9%[168] - 2022年累计折旧和摊销为8.00亿美元，较2021年的6.56亿美元增长22.0%[167] - 2022年综合收入为1.40亿美元，较2021年的3.97亿美元下降64.7%[169] - 2022年普通股股息为每股0.485美元，较2021年的0.4425美元增长9.6%[170] - 2022年非控制性权益为3826.9万美元，较2021年的3237.0万美元增长18.2%[170] - 公司2020年净收入为186,391,000美元[173] - 公司2020年运营活动产生的净现金为201,835,000美元[173] - 公司2020年投资活动使用的净现金为494,350,000美元[173] - 公司2020年融资活动提供的净现金为342,626,000美元[173] - 公司2020年末现金及现金等价物为179,421,000美元[173] - 公司2022年净收入为116,243,000美元[173] - 公司2022年运营活动产生的净现金为194,269,000美元[173] - 公司2022年投资活动使用的净现金为236,919,000美元[173] - 公司2022年融资活动使用的净现金为93,871,000美元[173] - 公司2022年末现金及现金等价物为54,506,000美元[173] - 公司2022年归属于普通股股东的净收入为1.073亿美元，每股基本收益为0.38美元[224] - 公司2022年加权平均普通股流通股数为2.798亿股[224] - 2022年归属于LXP工业信托股东的净收入为113,783美元，相比2021年的382,648美元有所下降[310] - 2022年公司所得税费用为-1,102美元，相比2021年的-1,293美元有所减少[321] - 2022年公司普通股每股股息为0.48美元，其中81.26%为普通收入，18.74%为资本返还[323] - 2022年公司支付了48,675美元的利息和1,265美元的所得税[328] 会计与财务控制 - 公司2022年12月31日的内部财务报告控制有效，符合COSO框架标准[160] - 公司对房地产资产的公允价值进行评估，使用收入和市场估值技术，包括近期销售合同（Level 2输入）或折现现金流模型（主要依赖Level 3输入）[199] - 公司采用直线法对房地产资产进行折旧，折旧期限最长可达40年[193] - 公司对持有的房地产资产进行减值评估，当事件或情况变化表明其账面价值可能无法收回时，会考虑未来出售计划和其他市场因素[194] - 公司对非合并实体的投资采用权益法核算，当投资价值低于账面价值且减值被认为是非暂时性时，会确认减值损失[197] - 公司采用ASC 842准则对销售型租赁投资进行会计处理，评估租赁分类并记录净投资[204] - 公司自2020年1月1日起采用ASC 326准则，使用折现现金流模型估计信用损失，并记录相应的准备金[205][206] - 公司对利率互换协议进行公允价值评估，并根据FASB ASC Topic 815准则进行会计处理[209] - 公司对房地产收购的公平价值进行调整，包括土地、建筑物和改善工程的价值分配，以及市场租金与当前租金的差异[188][190] - 公司对在建房地产项目的直接和间接成本进行资本化，直到项目基本完成并准备投入使用[200] - 公司对符合出售条件的房地产资产进行单独列示，并在账面价值低于公允价值减去出售成本时进行调整[201][202] - 公司2022年销售型租赁投资的摊销成本为$61,326，信用损失准备为$93，占摊销成本的0.15%[273] 投资与融资 - 公司在2022年通过非合并实体投资了58,206,000美元，并在2022年从这些投资中获得了16,006,000美元的收益[249] - 公司在2022年从非合并实体中获得了5,615,000美元的咨询费用，主要用于收购、资产管理和债务安排服务[252] - 公司在2022年通过利率互换资产获得了16,318,000美元的公平价值，这些资产被归类为二级公允价值层次[242] - 公司在2022年通过销售型租赁投资获得了61,233,000美元的账面价值，其公平价值估计为60,984,000美元[245] - 公司在2022年通过债务的公平价值估计为1,293,239,000美元，主要使用三级公允价值层次进行估算[246] - 公司2022年无担保信贷协议包括$600,000的循环信贷额度和$300,000的定期贷款，利率分别为SOFR + 0.85%和Term SOFR + 1.00%[274] - 公司未来五年及以后的抵押贷款、应付票据和定期贷款的本金和气球付款总额为72,103美元，其中2023年为12,265美元，2024年为5,373美元，2025年为5,570美元，2026年为5,773美元，2027年为5,984美元，此后为38,189美元[279] - 公司2022年12月31日的未偿还高级票据总额为989,295美元，其中包括2021年8月发行的400,000美元2.375%高级票据和2020年8月发行的400,000美元2.70%高级票据[280] - 公司2021年8月发行了400,000美元的2.375%高级票据，用于赎回188,756美元的4.25%高级票据，并支付了12,191美元的提前赎回溢价和2,028美元的未付利息，导致12,948美元的债务清偿损失[281] - 公司2020年8月发行了400,000美元的2.70%高级票据，用于回购61,244美元的2023年高级票据和51,068美元的4.40%高级票据，导致10,199美元的债务清偿损失[282] - 公司2022年12月31日的信托优先证券未偿还本金为129,120美元，利率为6.115%[283] - 公司2022年通过ATM计划发行了3,649,023股普通股，获得38,492美元的净收益[296] - 公司2022年回购了12,102,074股普通股，平均价格为每股10.78美元[302] - 公司2022年12月31日的C系列优先股未偿还数量为1,935,400股，每股年股息为3.25美元，清算优先权为96,770美元[303] - 公司2022年累计其他综合收益（损失）余额为17,689美元，相比2021年的-6,258美元有显著改善[307] - 2022年公司因OP单位赎回发行了39,747股普通股，总价值为211美元[308] - 截至2022年12月31日，公司有739,000个OP单位未赎回，这些单位根据LCIF合伙协议获得分配[309] - 公司2022年12月31日后从其循环信贷额度中借入了20,000美元[336] 租赁与租金 - 2022年公司有两名租户行使了购买选择权，总购买价格为$34,841，并因此确认了$10,184的销售利润[261] - 公司在2022年确认了$36,875的销售型租赁销售利润，并记录了$4,119的直接成本[262] - 2022年公司固定租金收入为$267,644，销售型租赁收入为$1,936，可变租金收入为$44,412[263] - 2023年至2027年公司预计固定租金收入分别为$263,035、$240,160、$220,981、$201,251和$164,056[264] - 公司2022年加权平均剩余租赁期限为9.4年，加权平均贴现率为4.0%[270] - 2022年公司租赁费用总额为$5,185，其中固定费用为$5,063，可变费用为$122[270] 环境与税务 - 公司2022年未发现任何环境问题对其合并财务报表产生重大影响[217] - 2022年公司因经济困难租户的应收账款净额核销了$417[258] - 2020年因南卡罗来纳州、堪萨斯州和佛罗里达州的三处办公物业被收回，公司记录了非现金费用，其中抵押贷款和应付票据净额为57,356美元，房地产净额为28,078美元[335] 员工与股东权益 - 2022年公司授予员工的非归属普通股数量为2,058,890股，其中533,827股基于时间归属，1,525,063股基于绩效归属[314] - 2022年公司为401(k)退休储蓄计划贡献了约480美元，相比2021年的426美元有所增加[316] - 2022年公司预计在2023年将投入约107,000美元用于完成六个开发项目的建设[325]

财务数据和关键指标变化 - 2022年总合并处置量约1.97亿美元，GAAP和现金资本化率为5.6% [24] - 年底结算1600万美元普通股远期股权交易，用所得款项偿还6亿美元循环信贷安排的未偿金额，调整2022年股票回购后，以每股13.53美元的价格净发行390万股普通股，杠杆率从9月30日的7.1倍降至年底的6.4倍净债务与调整后EBITDA之比 [25] - 第四季度GAAP和现金资本化率为7.9%的休斯顿办公室资产处置完成，产生约800万美元净收益 [40][62] - 第四季度收入约8100万美元，物业运营费用约1300万美元，其中90%可由租户报销，调整后公司FFO为每股摊薄普通股0.17美元，约4800万美元，使2022年调整后公司FFO达到每股摊薄普通股0.67美元 [75] - 第四季度G&A约1000万美元，全年约3600万美元，预计2023年G&A在3500万 - 3700万美元之间 [48] - 2023年调整后公司FFO指导范围为每股摊薄普通股0.66 - 0.70美元 [49] - 年底无抵押NOI占总NOI的比例超过93% [50] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 2022年工业租赁量强劲，全年租赁400万平方英尺，基本租金和现金基本租金分别增长约31%和26%，第四季度续租时工业基本租金和现金基本租金分别提高约38%和43% [39] - 截至第四季度，预计到2028年到期的工业投资组合的现有租金比市场水平低约21%，预计现有租金平均增长约34%，扣除合同租金上涨因素后增长约24% [30] - 年底工业投资组合出租率增至99.5%，2023年仅剩两份租约到期，2024年约有600万平方英尺工业空间租约到期，预计到期租金将增长20% - 30% [73] - 同店工业投资组合年底出租率为99.8%，同店工业NOI季度环比增长6.7%，2022年增长5.3%，预计2023年同店工业NOI增长在4% - 5%之间 [49] 办公室业务 - 办公室销售市场面临挑战，延迟了部分合并办公室资产的处置，剩余四份办公室资产（不包括帕洛阿尔托物业）仍计划尽快处置，该投资组合年化NOI约1100万美元 [41] 开发业务 - 2022年六个正在进行的开发项目总开发支出约2.55亿美元，第四季度为正在进行的六个开发项目提供了约5300万美元资金 [44] - 格林维尔 - 斯巴达堡项目的一个已租赁设施于第四季度完工，另外两个物业预计分别在第一季度和第二季度交付，奥卡拉和印第安纳波利斯项目在季度末基本完工，佛罗里达南岸项目预计在第二季度完工，达拉斯一个12.4万平方英尺的投机性建筑预计在2023年上半年完成1500万美元的远期购买 [44][45] 各个市场数据和关键指标变化 - 目标市场租金在第四季度同比平均增长约20%，平均空置率略有下降，与第三季度相比，目标市场租金增长略有上升 [46] - 此前主要市场的资本化率在3% - 4%之间，目前在4% - 5%之间，较低收益率出现在主要市场，且有快速按市值计价的机会 [69] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2023年预计开发支出约1.25亿美元，资金来源为销售所得、手头现金和信贷额度提取，如有多余资金可能用于进一步降低杠杆，同时保留一定资金用于土地储备和其他投资 [42] - 2023年处置计划包括在某些非核心市场出售多达七项工业资产，如圣路易斯、底特律、克利夫兰、堪萨斯城和费城 [24] - 继续推进ESG计划，2023年准备第三次提交GRESB报告，提高框架透明度，扩大弹性报告，并实施脱碳计划 [26] - 公司认为应专注于有最强增长机会的市场，退出租金增长前景不佳的较小市场，以提高投资组合的NOI增长潜力 [93][104] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 整体租赁市场预计将放缓至接近疫情前水平，但由于整体空置率较低，工业租金持续增长的前景良好 [23] - 目前处于价格发现阶段，难以概括资本化率情况，租赁期限越短、按市值计价机会越好，资本化率受利率影响相对较小 [8] - 市场交易较少，难以确定不同市场之间资本化率的差异 [13] 其他重要信息 - 第四季度确认了3770万美元的销售型租赁销售利润，主要与凤凰城100英亩土地租赁的投资确认有关，该土地租赁根据GAAP分类为销售型租赁而非经营租赁 [33] - 季度末合并债务约15亿美元，其中91.4%为固定利率债务，总合并债务加权平均利率为3.2%，加权平均到期期限为6.5年，公司受利率上升影响较小 [34] - 凤凰城一个租赁设施和投机性开发项目预计本季度完工，第二个设施可能在第二季度完工，此外，凤凰城420英亩的伍尔夫农场土地地块中的100英亩已出租给数据中心用户20年，初始年租金520万美元，年租金增长率为4%，预计初始年回报率为5.2% [28][71] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第四季度交付的开发项目的收益率以及整体开发管道的情况 - 稳定资产的开发收益率现金基础上为5.5%，在与商户建筑商合作伙伴的合资企业中开发，如有提成将在三座建筑80%稳定后计算，对于投资组合的其余部分，指导收益率在5% - 5.5%之间，可能因租金增长和资本化率上升而超过该水平 [52][54][82] 问题2: 今年出售七项工业资产的金额量级 - 这些资产的NOI约为1830万美元，公司希望有足够资产出售以覆盖今年的开发支出并降低杠杆，但目前难以提供估值指导，预计处置将在今年后期进行 [55][56] 问题3: 1701号办公室资产交易的情况 - 该交易已失败，但资产已全部出租并提供大量现金流，公司愿意继续收取租金，也不排除交易重新达成的可能性 [57] 问题4: 休斯顿办公室处置的资本化率以及其他办公室资产销售的时间安排 - 休斯顿销售的现金和GAAP资本化率均为7.9%，目前办公室销售市场比预期困难，原希望在2022年底完成销售，希望今年能在剩余四项资产销售上取得进展 [61][62] 问题5: 未来几个季度完成的开发资产的租赁需求、租赁进度、租金开始时间和转为运营投资组合的时间 - 不同市场情况不同，凤凰城的租赁速度极快，预计短期内会有租赁结果，哥伦布的资产也有较多活动，其他资产租赁速度较慢，市场近期变化是租户租赁节奏放缓，但仍有很多潜在租户 [64][88] 问题6: 股票回购的决策依据 - 公司在季度初以低价回购了一些股票，但此后股价稳步上涨，公司没有追高回购 [101] 问题7: 2024年到期租约租金增长是基于现金还是GAAP基础，以及市场租金增长预期 - 20% - 30%的增长是基于现金基础，包括平均6.5%的2023年和4.2%的2024年租金增长或市场租金增长 [102] 问题8: 核心市场与要退出市场的地理分布以及核心市场的吸引力 - 要退出的市场是只有一两项资产且近期未在投资组合重新定位中增加资产的市场，核心市场是有最强NOI增长潜力、能接触到不断增长的人口和强大物流中心属性的市场 [92][104] 问题9: 销售型租赁的GAAP会计处理是否会增加收益 - 未明确回答是否增加收益 [95] 问题10: 数据中心土地租赁前是否对土地资本化利息，租金是否为增量 - 现金基础上每年将产生520万美元，GAAP基础上2023年将产生740万美元 [107]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ Quarterly Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the quarterly period ended September 30, 2022. or ☐ Transition Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the transition period from _________________ to ________________ Commission File Number 1-12386 LXP INDUSTRIAL TRUST (Exact name of registrant as specified in its charter) (State o ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度收入约8000万美元，物业运营费用1400万美元，其中85%可由租户报销 [30] - 第三季度调整后公司资金从运营（FFO）约4800万美元，摊薄后每股0.17美元，公司收紧2022年FFO指引范围至每股0.65 - 0.68美元 [30] - 第三季度一般及行政费用（G&A）约900万美元，预计2022年G&A在3500 - 3700万美元之间（不包括某些咨询费用） [31] - 季度末净债务与调整后EBITDA比率为7.1倍，预计年底会下降；若出售季度末的合同，该比率将为6.3倍 [33] - 截至9月30日，有1.821亿美元未结算的普通股销售合同，计划在12月合同到期时结算 [33] - 季度末综合债务约16亿美元，其中超84%为固定利率债务，加权平均利率3.1%，加权平均到期期限6.5年 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 同店工业投资组合季度末出租率99.8%，同店工业净营业收入（NOI）季度环比增长6.2%，年初至今增长5.3%，公司将2022年同店工业NOI增长指引中点提高75个基点至5% - 5.5% [31] - 季度末约96.5%的工业投资组合租约有租金递增条款，平均年递增率2.4% [32] - 季度内租赁27万平方英尺，工业基础租金和现金基础租金价差分别为47%和41%；年初至今新签和续租工业租约的基础租金和现金基础租金分别增长约31%和26%，平均年递增率3.4%，租赁面积400万平方英尺 [12] 办公业务 - 截至9月30日，大部分办公投资组合待售，这些物业总市值估计在9500 - 1.05亿美元之间，预计2022年NOI约1100万美元 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 目标市场租金同比增长25%，工业投资组合在租租约比市场租金低约20%，预计到2028年租约到期时，工业投资组合现金租金平均增长43%，调整租金递增后增长33% [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 执行审慎的处置和投资策略，处置非核心市场工业资产和办公等其他资产，将所得资金用于开发、投资目标市场和偿还债务 [9][10] - 专注于开发项目，推进6个在建项目，预计2023年开发支出约1.13亿美元（不包括合作伙伴提成） [22] - 持续提升租赁业绩，关注现有空置空间租赁和开发项目稳定，提高租金水平 [12][16] - 重视ESG和公司治理，发布第二份企业责任报告，获得GRESB房地产评估A评分，提名新的首席受托人 [14][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管利率上升和金融市场状况影响资产估值，但工业行业表现良好，公司租赁需求未明显减弱 [16] - 租赁前景乐观，有较大的按市值计价机会，预计2023年到期租约租金增长40% - 50% [12][25] 其他重要信息 - 季度内回购560万股普通股，平均价格每股10.16美元，年初至今通过股票回购向股东返还1.31亿美元 [13] - 董事会授权提高季度股息，2023年第一季度普通股股息为每股12.5美元，较上一季度增长约4.2% [13] - 10月发布第二份企业责任报告，在GRESB房地产评估中获得A评分，整体得分较去年提高 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍季度末后出租的凤凰城100英亩土地情况 - 公司将100英亩土地出租给数据中心运营商，租期20年，有30年续租选择权 [40] 问题2: 如何平衡股票回购和去杠杆？信托优先股是否会作为去杠杆目标？ - 公司会将整体杠杆率维持在6 - 7倍之间，今年股票回购是较好的资本运用方式；信托优先股是浮动利率敞口的主要部分，但期限约15年，需与2024年和2025年到期的短期债务平衡考虑 [41][42] 问题3: 目前收购和处置市场情况如何，2023年有何规划？ - 交易市场缓慢，存在价格发现过程，公司目前专注于在建开发项目和现有土地储备的未来机会，不参与收购市场，但会持续关注；处置方面，会考虑出售部分市场的单栋或双栋物业以保持明年循环信贷余额低位，密歇根的两处资产市场投资者兴趣浓厚 [43][44] 问题4: 开发项目预租赁情况如何，宏观环境是否影响潜在租赁和预期收益率？ - 市场仍有大量需求，用户需求决策时间可能变长，但今年仍是历史第二高净吸纳年；由于市场租金增长和退出资本化率上升，项目收益率有机会超过以往预期 [49][50][51] 问题5: 物业出售情况如何，是否因债务市场变动导致交易失败？ - 新泽西的CEA物业受债务市场条件影响最大，富国银行设施和1701 Market Street正在与买家洽谈，但尚未签订带不可退还定金的合同，市场交易难度增加 [53] 问题6: 投资组合的按市值计价情况如何，是GAAP还是现金？ - 目前按市值计价为20%，是现金口径 [54][55] 问题7: 过去几年加权平均租约期限缩短，合适的水平是多少，租赁趋势如何？ - 加权平均租约期限将继续缩短，达到5年左右是短期租赁机会和长期现金流稳定性的较好平衡；租赁续约情况较难预测，公司会根据每个资产的情况进行谈判 [59] 问题8: 新租约租金递增率在投资组合层面的情况如何？ - 今年完成的租约租金递增率约2.4%，此前有400万平方英尺租约递增率3.4%，近期也签订了一些4%递增率的租约，整体呈有利趋势 [60]

公司房地产资产情况 - 截至2022年6月30日，公司拥有约121处房地产权益，分布于22个州，总面积约5500万平方英尺，出租率约98.9%[128] - 2015年12月31日至2022年6月30日，公司资产组合中仓库/配送资产占比从约16%增至约99%[129] 公司业务租赁情况 - 2022年第二季度，公司新签和续租面积达90万平方英尺，续租后平均固定租金为每平方英尺4.75美元，续租前为每平方英尺4.00美元[132] 公司借款情况 - 2022年第二季度，公司在循环信贷安排下净借款1.2亿美元[133] - 截至2022年6月30日，6亿美元循环信贷安排有1.2亿美元借款未偿还，可用额度为4.8亿美元；3亿美元定期贷款的LIBOR部分已互换为固定年利率2.732%[158][159] 公司股份回购情况 - 2022年第二季度，公司回购并注销610万股普通股，加权平均成本为每股11.45美元[134] - 2022年上半年回购并注销约610万股普通股，平均价格为每股11.45美元，截至2022年6月30日，当前授权下约有290万股普通股可供回购[154] 公司资产收购情况 - 截至2022年6月30日的六个月内，公司收购仓库/配送资产初始资本化成本达1.312亿美元[135] 公司在建项目情况 - 截至2022年6月30日，公司有6个在建开发项目，预计总成本5.158亿美元，剩余资金投入约2.392亿美元[136] - 2022年和2023年剩余时间内，六个在建综合开发项目预计分别产生约1.439亿美元和9520万美元成本[161] 公司现金流情况 - 2022年上半年和2021年上半年，公司经营活动现金流分别为9520万美元和1.087亿美元[146] - 2022年上半年和2021年上半年，公司投资活动净现金使用量分别为2.171亿美元和1.403亿美元[147] - 2022年上半年和2021年上半年，公司融资活动净现金分别为-1920万美元和5040万美元[148] 公司普通股发行情况 - 截至2022年6月30日，ATM发行计划下仍有价值2.95亿美元的普通股可供发行，该计划上限为3.5亿美元[151] 公司远期销售合同情况 - 2021年5月签订的1600万股普通股的远期销售合同，截至2022年6月30日，总结算价为1.834亿美元，合同将于2022年12月到期[152] 公司股息支付情况 - 2022年和2021年上半年支付给普通股和优先股股东的股息分别为7270万美元和6470万美元；2022年第二季度普通股股息为每股0.12美元，高于2021年同期的每股0.1075美元[155] 公司高级票据情况 - 截至2022年6月30日，未偿还高级票据面值总计9.98932亿美元，利率分别为2.375%、2.70%和4.40%[157] 公司净利润情况 - 2022年第二季度与2021年同期相比，归属于普通股股东的净利润减少3130万美元；2022年上半年与2021年同期相比，减少6170万美元[162][171] - 2022年和2021年Q2净利润分别为4.15亿美元和7.38亿美元，H1分别为5.24亿美元和11.53亿美元[182] 公司同店净营业收入情况 - 2022年第二季度和上半年的同店净营业收入（NOI）分别为5302.3万美元和1.04329亿美元，较2021年同期分别增长3.2%和2.8%[180] 公司历史同店租赁面积占比情况 - 截至2022年6月30日和2021年6月30日，历史同店租赁面积占比分别为99.3%和98.5%[180] 公司FFO情况 - 2022年和2021年Q2可用于普通股股东和单位持有人的基本FFO分别为5.43亿美元和5.03亿美元，H1分别为9.96亿美元和11.24亿美元[187] - 2022年和2021年Q2摊薄后可用于所有股权持有人和单位持有人的FFO分别为5.60亿美元和5.20亿美元，H1分别为10.28亿美元和11.57亿美元[187] - 2022年和2021年Q2调整后公司摊薄后可用于所有股权持有人和单位持有人的FFO分别为4.89亿美元和5.22亿美元，H1分别为9.70亿美元和11.58亿美元[187] 公司债务担保情况 - 截至2022年6月30日，公司为非合并实体的6.09亿美元无追索权债务提供了担保[189] 公司可变利率债务情况 - 2022年和2021年6月30日，公司未进行利率互换的可变利率债务本金分别为2.49亿美元和2.54亿美元，分别占总债务的15.3%和17.3%[192] - 2022年和2021年Q2，可变利率债务的加权平均利率分别为2.3%和1.9%，若利率提高100个基点，利息费用将分别增加60万美元和30万美元[192] - 2022年和2021年H1，可变利率债务的加权平均利率分别为2.2%和1.9%，若利率提高100个基点，利息费用将分别增加90万美元和70万美元[192] - 2022年6月30日和2021年6月30日，公司未受利率互换影响的综合可变利率债务本金分别为2.491亿美元和2.541亿美元，分别占综合债务本金的15.3%和17.3%[192] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月内，公司可变利率债务的加权平均利率分别为2.3%和1.9%[192] - 若加权平均利率提高100个基点，2022年和2021年截至6月30日的三个月内，公司利息支出将分别增加60万美元和30万美元[192] - 2022年和2021年截至6月30日的六个月内，公司可变利率分别为2.2%和1.9%[192] - 若加权平均利率提高100个基点，2022年和2021年截至6月30日的六个月内，公司利息支出将分别增加90万美元和70万美元[192] 公司固定利率债务情况 - 2022年和2021年6月30日，公司的固定利率债务本金分别为14亿美元和12亿美元，分别占总债务的84.7%和82.7%[192] - 截至2022年6月30日，公司估计固定利率债务的公允价值为12亿美元[193] - 2022年6月30日和2021年6月30日，公司综合固定利率债务本金分别为14亿美元和12亿美元，分别占综合债务本金的84.7%和82.7%[192] - 截至2022年6月30日，公司估计固定利率债务的公允价值为12亿美元[193] 公司利率风险管理情况 - 公司利率风险目标是限制利率波动对收益和现金流的影响并降低整体借款成本[194] - 公司通过使用固定利率债务工具管理市场利率波动风险[194] - 截至2022年6月30日，公司有四份利率互换协议[194]

财务数据和关键指标变化 - 本季度收入约8000万美元，物业运营费用约1400万美元，其中85%可由租户报销 [33] - 本季度调整后公司资金运营现金流（FFO）约4900万美元，摊薄后每股0.17美元，重申2022年每股0.64 - 0.68美元的业绩指引 [34] - 预计2022年开发支出约3.1亿美元，一般及行政费用（G&A）在3500 - 3700万美元之间（不包括咨询费用） [35] - 同店工业投资组合截至季度末出租率为99.8%，较去年同期增加130个基点；同店工业净营业收入（NOI）季度环比增长5.8%，年初至今增长5.5%，预计2022年同店工业NOI增长率在4% - 5%之间 [36] - 截至季度末，约97%的工业投资组合租约有租金递增条款，平均年递增率为2.4% [36] - 本季度出售资产获得5500万美元，包括1处办公资产和2处非目标市场的工业资产，GAAP和现金资本化率分别为6.2%和6.7% [37] - 季度末后出售资产获得比初始成本高630万美元的收益，平均GAAP和现金资本化率分别为5.4%和5.1% [38] - 季度末净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为6.8倍，无抵押NOI占总NOI的比例超过93%；若结算未完成的普通股远期销售合同，该比例将降至6.1倍 [39] - 目前无抵押循环信贷额度下有4.85亿美元的借款能力，6月30日后修订了无抵押信贷协议，将循环部分的到期日延长至2026年7月 [40] - 季度末合并债务约16亿美元，超过85%为固定利率债务，加权平均利率为2.9%，加权平均到期期限为6.5年 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 仓库分销业务 - 目标市场租户需求健康，截至季度末租金同比平均增长21%；本季度完成约100万平方英尺的新租约和租约续约，基础租金和现金租金分别增长21%和19%，平均年递增率为3% [10] - 目前仓库分销租约估计比市场水平低约17%；2024 - 2028年为租约续约高峰期，届时51%的工业平均基本租金（ABR）将到期，预计到2028年工业投资组合现金租金平均增长约47%，调整租金递增后为36% [11] 投资业务 - 本季度在凤凰城市场购买1处稳定的工业资产，花费5900万美元，年初至今收购活动总计1.31亿美元，稳定GAAP和现金资本化率分别为4.5%和4%，可递延约5000万美元的应税收益 [20] 开发业务 - 本季度开发资金总计5300万美元，涉及6个正在进行的开发项目，包括10座建筑，分布在凤凰城、格林维尔、斯巴达堡、印第安纳波利斯、哥伦布和佛罗里达中部 [21] - 预计哥伦布和奥卡拉项目今年秋季交付，其余项目交付时间为今年第四季度至2023年第二季度 [21] - 5月在佛罗里达州拉斯金启动一个27.1万平方英尺的仓库分销项目，预计2023年第二季度完成，估计成本4100万美元，预计稳定现金收益率约5% [22] - 本季度在亚特兰大和印第安纳波利斯购买60英亩可开发土地，总投资约300万美元 [23] 租赁业务 - 工业稳定投资组合截至季度末入住率为99.3%，已解决2022年所有工业租约到期问题，目前专注于开发和收购投资组合中的空置空间租赁，以及部分2023年和2024年到期租约 [26] - 预计2023年到期租金将增长超过50%；除开发投资组合外，还有33.7万平方英尺待出租，三处物业均有良好的租赁活动 [27] - 本季度在第二代资产方面，密西西比州橄榄枝和印第安纳州拉斐特的两处工业设施分别租赁46.1万平方英尺，均为2023年和2024年租约到期的提前续约 [28] - 在开发投资组合中，凤凰城PV 303项目的一处设施租赁39.2万平方英尺，租期超过10年，年递增率3.5%，项目预计第四季度完成，租户可能于2023年第一季度入住 [29] - 季度结束后，佛罗里达州坦帕一处23万平方英尺的工业设施提前续约三年，现金租金增长41%，年递增率3.8%；佛罗里达州莱克兰一处仓库分销设施剩余3.6万平方英尺租赁五年，入住率达100%，起始租金7美元/平方英尺，比承保假设高35%，年递增率4% [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 凤凰城市场租户需求强劲，PV 303项目起始租金为7.32美元/平方英尺，比估计承保假设高约27% [30] - 坦帕市场现有设施租赁活动活跃，投机性建设交付有限 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 核心业务在动荡的资本市场环境中持续稳定运营，投资策略聚焦于拥有仓库分销设施 [9] - 资本分配方面，销售收益和其他流动性来源将用于资助开发项目、回购股票和偿还债务，今年暂无完成1031交换的需求 [13] - 开发项目前景乐观，本季度在佛罗里达中部启动新项目，目前共有6个开发项目正在进行，本季度增加土地储备至637英亩 [14] - 持续认为股票回购是创造股东价值的有吸引力的资本运用方式，董事会已授权额外回购1000万股 [15] - 持续进行董事会更新，任命德里克·约翰逊为独立董事，其经验与公司仓库分销业务重点契合 [16] - 积极改善ESG项目，提交2021年GRESB报告，计划今年秋季发布第二份企业责任报告 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为投资组合在当前环境下有望持续表现良好，将通过股票回购、资产变现、完成并稳定开发项目以及利用其他租赁机会来实现股东价值最大化 [18] 其他重要信息 - 会议中部分关于未来事件和预期结果的陈述可能构成前瞻性陈述，公司认为这些陈述基于合理假设，但实际结果可能与陈述存在重大差异，除法律要求外，公司无义务更新前瞻性陈述 [5] - 公司在财报和季度补充披露文件中已将所有非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标进行了调整 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 下半年开发项目的资本化率环境如何 - 目前市场处于价格发现阶段，受通胀预测和利率上升影响，资本化率的影响因素众多，包括租约期限、租约递增结构、现有租金基础与按市值计价机会、建筑和市场质量等，情况尚不明朗 [49] 问题2: 如何权衡股票回购和开发项目投资 - 公司对开发项目和土地储备感到满意，但由于资本成本变化会谨慎对待新机会；股票回购是即时机会，比增加开发项目更有价值 [50] 问题3: 处置资产的资本化率情况 - 本季度出售的三处资产（1处办公和2处工业）现金基础的平均资本化率为6.7%；季度末后出售的威尔逊维尔物业，约12年租约，资本化率约4.60% [51][52] 问题4: 办公资产销售情况及需求如何，年底前完成交易的信心如何 - 今年出售办公资产难度增加，已略微降低销售组合价值；多数办公资产已找到买家，但市场交易更具挑战性；对年底前完成交易的信心仍然较高 [57][58] 问题5: 合资企业投资组合未来是否会有更多销售 - 办公投资组合会继续缩小规模，未来几个季度有机会进行更多销售，之后的销售节奏需视情况而定 [59] 问题6: 如何决策将资产销售收益用于投资物业还是回购股票 - 公司更倾向于股票回购和保留资产负债表以资助开发项目，目前暂无因税务递延原因购买资产的需求 [60][61] 问题7: 土地储备开发项目的时间安排 - 凤凰城最大地块可能在2023年启动首个项目；其余土地储备是近期收购且毗邻现有在建项目，可能会等待在建项目出租后再进行开发规划 [64] 问题8: 现有开发项目稳定后净债务与EBITDA之比会如何变化 - 预计现有开发项目稳定后，净债务与EBITDA之比将从6.1倍降至约5.4倍 [67][68]

投资亮点 - 拥有主要位于关键物流市场的单租户仓库/配送资产优质大型投资组合[4] - 行业顺风驱动需求、入住率和租金增长，平台具备长期增长潜力[4] - 资产负债表灵活，管理团队经验丰富，ESG+R项目排名靠前[4] 2022年战略执行 - 收购仓库/配送设施花费约5900万美元，年初至今收购达1.31亿美元，GAAP和现金稳定资本化率分别为4.5%和4.0%[5] - 处置非核心资产约5500万美元，GAAP和现金加权平均资本化率分别为6.2%和6.7%，季度末后又处置约9200万美元资产[6] - 租赁约100万平方英尺，稳定工业投资组合出租率达99.3%，季度内新/续租工业基础租金和现金基础租金分别增长21.3%和18.7%，平均年租金增长率为3.0%[7] 财务状况 - 净债务与调整后EBITDA杠杆率为6.8倍，主要为固定利率长期债务，加权平均利率2.9%，加权平均期限6.5年[8] - 年初至今回购约790万股普通股，平均股价11.27美元/股，董事会增加1000万股回购授权[9] 投资组合情况 - 仓库/配送投资组合有110处物业，总面积5290万平方英尺，稳定投资组合出租率99.3%，加权平均租赁期限6.7年，投资级租户占比59.3%[15] - 前10大租户租赁面积占比31.4%，占ABR的32.3%，主要市场集中在凤凰城、亚特兰大等[19] 发展项目 - 3个项目已完成并100%稳定，总面积170万平方英尺，6个在建项目总面积660万平方英尺，拥有637英亩可开发土地[30] - 多个在建项目预计在2022 - 2023年不同阶段完成，预计稳定现金收益率约5%[31] 企业责任 - ESG+R平台排名靠前，制定目标融入投资流程，增强公司和股东价值[69] - 2021/2022年取得多项成果，如发布ESG+R目标和报告、获GRESB评估第一名等[70]

投资亮点 - 拥有主要位于关键物流市场的单租户仓库/配送资产优质大型投资组合，受益于行业顺风，需求、入住率和租金增长强劲[4] - 自2016年以来在工业地产投资约40亿美元，2022年第一季度收购约7200万美元仓库/配送资产，加权平均GAAP和现金稳定资本化率分别为4.9%和4.5%[35][5] 运营策略 - 执行多渠道工业增长战略，专注单租户、位置优越的A级仓库/配送资产，加速处置非核心资产[18][6] - 积极进行资产管理，本季度租赁230万平方英尺，稳定投资组合出租率达99.4%，新/续租约工业基础租金和现金基础租金分别增长27.7%和18.1%，平均年租金增长率为3.3%[7] 财务状况 - 杠杆率为净债务与调整后EBITDA的6.3倍，预计稳定开发投资组合时杠杆率维持在6 - 7倍，主要为固定利率长期债务，加权平均利率2.85%，加权平均期限7.3年[8] - 发行约360万股，获得约3850万美元净收益，季度末后以平均每股13.41美元回购约124万股普通股[9] 发展前景 - 仓库/配送投资组合亮点突出，111处物业，总面积5350万平方英尺，稳定投资组合出租率99.8%，加权平均租约期限6.8年，投资级租户占比59%[22] - 开发项目管道强劲，多个项目预计2022 - 2023年完工，预计稳定现金收益率约5%[42][54][59][63][69][73][77] 企业责任 - 拥有排名靠前的ESG + R平台，2021 - 2022年取得多项成果，如在美国首次GRESB评估中获工业上市公司第一名[95][96] - 制定环境目标，计划10年内减少25%的温室气体排放和能源消耗、15%的水消耗，实现40%的转移率[101]

公司房地产资产现状 - 截至2022年3月31日，公司拥有约123处房地产权益，分布于23个州，总面积约5560万平方英尺，出租率约98.9%[123] 公司资产组合结构变化 - 2015年12月31日至2022年3月31日，公司资产组合从约16%的仓库/配送资产转变为约98%的仓库/配送资产[124] 公司租赁业务数据 - 2022年第一季度，公司新签和续租面积达230万平方英尺，续租后平均固定租金为每平方英尺5.68美元，续租前为每平方英尺5.04美元[127] 公司资产收购情况 - 2022年第一季度，公司收购仓库/配送资产，初始资本化成本达7200万美元，面积77.682万平方英尺[128] 公司股权结算情况 - 2022年第一季度，公司结算360万股普通股，净收益3850万美元[129] 公司在建项目情况 - 截至2022年3月31日，公司有5个在建开发项目，预计总成本4.664亿美元，剩余资金投入约2.438亿美元[130] - 2022年和2023年，公司预计分别为在建项目承担2.299亿美元和1390万美元成本[155] 公司资产处置情况 - 2022年第一季度，公司处置一块土地，售价30万美元；合资企业处置两处房产，总售价1.685亿美元，偿还1.09亿美元债务，公司获1150万美元收益[131] 公司现金流情况 - 2022年第一季度，公司经营活动现金流为4210万美元，2021年同期为5740万美元[141] - 2022年第一季度，公司投资活动净现金使用量为1.525亿美元，2021年同期为2490万美元[142] - 2022年第一季度，公司融资活动净现金使用量为3140万美元，2021年同期为4170万美元[143] 公司远期销售合同结算情况 - 2021年5月公司签订1600万股普通股的远期销售合同，公开发行价为每股12.11美元，截至2022年3月31日，合同总结算价为1.853亿美元[147] 公司股息支付情况 - 2022年和2021年第一季度，公司向普通股和优先股股东支付的股息分别为3680万美元和3350万美元[148] - 2022年第一季度，公司宣布的普通股季度股息为每股0.12美元，高于2021年同期的每股0.1075美元[149] 公司运营合伙企业权益单位情况 - 截至2022年3月31日，公司运营合伙企业有76.9万个有限合伙人权益单位（OP单位），估计公允价值为1360万美元[150] 公司高级票据情况 - 截至2022年3月31日，公司有9.98932亿美元高级票据未偿还，利率在2.375% - 4.40%之间[151] 公司信贷额度和定期贷款情况 - 截至2022年3月31日，公司6亿美元循环信贷额度和3亿美元定期贷款未偿还，利率分别为LIBOR + 0.90%和LIBOR + 1.00%[152] 公司净收入情况 - 2022年第一季度与2021年同期相比，归属于普通股股东的净收入减少3040万美元[156] 公司同店业务情况 - 2022年第一季度同店净营业收入为5299.7万美元，较2021年同期增长2.5%，2022年和2021年3月31日同店出租面积占比分别为99.4%和98.4%[163] 公司基本资金运营情况 - 2022年第一季度，可供普通股股东和单位持有人的基本资金运营为4520.8万美元，低于2021年同期的6201.2万美元[169] 公司债务担保情况 - 截至2022年3月31日，公司为非合并实体6.667亿美元的无追索权债务提供担保[171] 公司债务结构情况 - 2022年3月31日和2021年3月31日，公司未进行利率互换的可变利率债务本金均为1.291亿美元，分别占总债务的8.6%和9.6%[174] - 2022年和2021年第一季度，可变利率债务的加权平均利率为1.9%，若加权平均利率提高100个基点，每季度利息费用将增加30万美元[174] - 2022年3月31日和2021年3月31日，公司固定利率债务本金分别为14亿美元和12亿美元，分别占总债务的91.4%和90.4%[174] 公司固定利率债务公允价值情况 - 截至2022年3月31日，公司估计固定利率债务的公允价值为13亿美元[175] 公司利率互换协议情况 - 截至2022年3月31日，公司有四份利率互换协议[176]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度营收约8000万美元，物业运营费用约1500万美元，其中85%可由租户报销 [39] - 第一季度调整后公司FFO为每股摊薄普通股0.16美元，总计约4800万美元 [39] - 第一季度末净债务与调整后EBITDA之比为6.3倍，无抵押NOI约占总NOI的93%，现金为4900万美元，无担保循环信贷额度下可用借款能力为5.2亿美元 [42] - 第一季度末综合债务约为15亿美元，超91%为固定利率，加权平均利率为2.85%，加权平均到期期限为7.3年 [43] - 2022年调整后公司FFO指引仍为每股摊薄普通股0.64 - 0.68美元，预计2022年为盈利低谷年，2023年财务表现将改善 [45][47] 各条业务线数据和关键指标变化 仓库/配送业务 - 第一季度仓库/配送组合租赁面积超230万平方英尺，基础租金和现金基础租金分别平均提高28%和18%，成功协商平均年增长率为3.3% [14] - 仓库/配送组合的加权平均租赁期限为6.8年，2024 - 2027年将迎来租赁续约高峰期，届时45%的ABR将到期 [16] - 目前仓库/配送租赁比市场水平低约16%，到2027年按市值计价机会预计平均增长至约42% [15] 投资业务 - 第一季度收购约7200万美元的工业资产，并为正在进行的开发项目提供6900万美元资金 [17] 租赁业务 - 第一季度末稳定投资组合入住率为99.4%，租赁面积为230万平方英尺 [31] - 2022年工业租赁续约租金比最初预测的32%高出39% [32] - 预计2023年到期租金将增长约49% [37] 办公室业务 - 截至2022年3月31日，几乎所有办公室组合都待售，这些物业总市值估计在1.15 - 1.5亿美元之间，预计2022年NOI约为1160万美元 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至季度末，目标市场的市场租金同比平均增长约15% [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续通过收购部分稳定资产、在目标市场开发高质量仓库配送资产以及利用提高租金的机会来提升投资组合，专注于为股东创造最大价值，并对所有机会持开放态度 [24] - 战略审查过程因金融市场波动和借款成本上升而暂停，但董事会和管理层仍对所有机会持开放态度，预计在2024 - 2027年执行开发计划时将有内在价值创造机会 [11][12] - 公司认为长期租赁的资产在当前市场环境下，其资本回报率需要提高以反映租赁负担；短期租赁市场，由于市场租金增长强劲，资本回报率变化不大 [55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 金融市场因通胀预测变化和利率上升而变得不稳定，借款成本大幅增加，对公司私有市场投资组合的近期兴趣产生了不成比例的影响 [10] - 预计随着开发项目上线和租赁按市值计价机会的增加，2023年财务表现将得到改善 [47] - 市场租金持续上涨，尽管有新供应上线，但市场仍受供应限制 [79] 其他重要信息 - 第一季度发行365万股普通股，净收益3850万美元，截至2022年3月31日，有1.853亿美元或1600万股普通股的未结算远期普通股合同，均将于今年5月到期 [44] - 预计2022年开发活动资本约为4亿美元，部分用于尚未启动的项目，2022年G&A预计在3500 - 3700万美元之间，该指引范围不包括咨询或战略替代成本 [46] - 季度末后出售约5500万美元资产，包括一处780万美元的办公楼和路易斯安那州什里夫波特的两处工业物业，除帕洛阿尔托办公楼外，其余办公楼资产均待售 [19] - 4月8日暂停战略审查后，开始根据现有回购授权回购股票，已回购约120万股，平均价格为每股13.41美元，现有回购授权下还有770万股剩余，将根据市场情况继续回购 [20][21] - 4月任命Arun Gupta为独立董事，将继续进行董事会更新，预计2022年底前再任命一名候选人 [22] - 执行副总裁Lara Johnson本月底辞职，公司将从内部填补其职位 [23] 问答环节所有提问和回答 问题: 请说明2022年资金来源与用途、目标杠杆以及是否有额外股票回购空间 - 资金来源包括约1.85亿美元的远期股权、6亿美元的信贷额度和部分出售资产所得款项，公司目前杠杆率为6.3倍，舒适运营范围为6 - 7倍，将根据市场情况进行股票回购 [51] 问题: 今年交付但尚未租赁的项目，租赁讨论进展如何 - 每个项目都有近期RFP活动，凤凰城的两座建筑之一接近达成租赁协议，所有市场都有显著需求，对租赁这些建筑持乐观态度 [53] 问题: 债务成本上升情况下，对资本回报率的看法及承保中的变化 - 利率大幅变化后，买卖双方需寻找市场平衡，一般来说，租赁期限越长，资本回报率需越高以反映租赁负担；短期租赁市场，因市场租金增长强劲，资本回报率变化不大 [55] 问题: 请说明股票回购与开发项目的资本使用优先级 - 对开发项目进展满意，会谨慎做出新承诺，关注租金和成本变化，有资金进行股票回购和支持开发项目 [59][60] 问题: 机构投资者对公司资产类型的兴趣如何，与并购市场情况的差异如何解释 - 公司投资组合租赁期限较长，有较大的按市值计价窗口，大型机构投资者因市场不确定性减少，对通胀敏感资产有兴趣，但公司资产实现价值增长需要时间 [61][62] 问题: 公司提高杠杆目标的考虑因素，以及如何看待宏观环境和利率变化 - 6 - 7倍的杠杆率在为开发项目短期借款时是正常的，公司整体贷款价值比相对较低，此前保持较低杠杆并保留信贷额度，有足够资金执行开发项目 [64] 问题: 与亚马逊的沟通情况，对其作为租户的看法，以及其在公司投资组合中的用途 - 亚马逊在2020年租赁占比较高，去年降至约5%，今年迄今为3.5%，公司与亚马逊租赁平均期限为8.5年，租金低于市场约23%；各建筑均满负荷运营，无转租讨论；五座建筑为典型仓库，一座为货车设施，从使用情况看对亚马逊网络重要 [69][70][73] 问题: 除亚马逊外，公司资产市场需求情况如何，是否有更关注的市场 - 各市场供应增加，但需求也在增长，租户群体多样；达拉斯、亚特兰大、印度市场供应较大，但需求也能跟上 [77][78] 问题: 按市值计价数据的计算方式，与上季度相比变化原因，以及是否有GAAP基础数据 - 按市值计价是将当前租金与经纪人提供的市场租金比较，并根据第三方经纪人预测的市场增长率进行调整，是现金计算方式；市场租金持续上涨，市场受供应限制；公司无GAAP基础数据 [79][84] 问题: 如何考虑未来开发项目启动与土地储备的关系，是否会购买更多土地 - 将根据机会进行评估，目前土地储备有吸引力，重点关注凤凰城、哥伦布和印第安纳波利斯市场，也会定期审查其他市场机会 [85] 问题: 凤凰城420英亩土地的潜在建筑面积 - 具体数字取决于建筑布局和是否有定制开发，若全部建设大型仓库，可支持约700万平方英尺的开发 [86] 问题: 开发过程中在获取建筑材料和许可证方面的限制，以及对供应增长的影响 - 供应增长将因供应链问题、成本上升、材料可用性和许可流程延长而放缓，这对公司开发项目和现有投资组合有利 [91][92] 问题: 郊区办公楼物业定价趋势，特别是在今年利率环境下 - 有租赁期限的资产价值可能下降，部分资产销售有挑战，高利率和疫情影响使长期租赁资产价值降低 [94] 问题: 本季度合资企业定价与预期的比较，以及出售工业资产的原因、是否已挂牌及市场兴趣 - 合资企业资产定价执行良好，从资本回报率看在低6%区间；出售工业资产是为了优化区域和市场布局，关注较长租赁期限资产的资本回报率变化 [99][100] 问题: 3.5%的租金增长率是否为当前市场水平，是否有推动与CPI挂钩的租金增长 - 目前未讨论与CPI挂钩的租金增长，各市场租金增长率不同，但多数市场超过3%，3.5%逐渐成为常态，供应受限市场正迅速升至4% [101]