业务线租赁数据 - 2021年第二季度新签和续租面积达110万平方英尺，续租后平均固定租金为每平方英尺4.18美元，此前为3.75美元，加权平均租户改进和租赁佣金成本为每平方英尺2.22美元[121] 物业处置与收购数据 - 2021年第二季度处置三个合并物业权益，总处置价格为1.253亿美元[122] - 2021年上半年收购七个工业物业，总成本为2.055亿美元，处置七个物业，总处置价格为1.834亿美元，还投资2370万美元用于六个开发项目[126] 借款与融资数据 - 2021年第二季度在循环信贷安排下借款1.25亿美元[123] - 2021年第二季度签订远期销售合同，出售1600万股普通股，截至6月30日结算总价为1.918亿美元[124] 开发项目数据 - 截至2021年6月30日，有四个合并开发项目在建，预计总成本为2.67亿美元，剩余资金义务约为1.472亿美元[127] 现金流数据 - 2021年上半年运营现金流为1.087亿美元，2020年同期为9350万美元[131] - 2021年和2020年上半年投资活动所用净现金分别为1.403亿美元和3.162亿美元[132] - 2021年和2020年上半年融资活动提供的净现金分别为5040万美元和1.771亿美元[133] 股息支付数据 - 2021年和2020年上半年支付给普通股和优先股股东的股息分别为6470万美元和5760万美元[138] 债务数据 - 截至2021年6月30日，高级票据未偿还本金总额为7.87688亿美元，包括2020年8月发行的4亿美元（利率2.70%）、2014年5月发行的1.98932亿美元（利率4.40%）和2013年6月发行的1.88756亿美元（利率4.25%）[141] - 截至2021年6月30日，公司的无担保信贷协议包括6亿美元的循环信贷安排（到期日2023年2月，利率LIBOR + 0.90%）和3亿美元的定期贷款（到期日2025年1月，利率LIBOR + 1.00%），循环信贷安排可选择延长至2024年2月，当时有1.25亿美元借款未偿还，可用额度4.75亿美元[142] - 截至2021年6月30日，公司为非合并实体3.955亿美元的无追索权债务提供担保[163] - 2021年和2020年6月30日，公司未进行利率互换的可变利率债务本金分别为2.541亿美元和1.691亿美元，分别占总债务的17.3%和12.6%[166] - 2021年和2020年6月30日，公司固定利率债务本金均为12亿美元，分别占总债务的82.7%和87.4%[166] 净利润数据 - 2021年第二季度与2020年同期相比，归属于普通股股东的净利润增加5370万美元，主要因物业销售收益增加5550万美元等因素，租金收入减少50万美元[145][148] - 2021年上半年与2020年同期相比，归属于普通股股东的净利润增加7660万美元，主要因总毛收入增加1150万美元（其中租金收入增加1240万美元）、物业销售收益增加6760万美元等因素[148][149] - 2021年和2020年Q2归属于普通股股东的净利润分别为7.1万美元和1.7254万美元，2021年和2020年H1分别为11.0397万美元和3.379万美元[162] 费用数据 - 2021年上半年与2020年同期相比，折旧和摊销费用增加490万美元，物业运营费用增加200万美元，一般和行政费用增加100万美元，利息和摊销费用减少600万美元，债务清偿收益净额减少140万美元[150][151] - 2020年有160万美元的减值费用，2021年无减值费用[147][152] 同店净营业收入与出租面积数据 - 2021年上半年同店净营业收入（NOI）为1.12137亿美元，2020年同期为1.11103亿美元，同比增长0.9%，2021年6月30日和2020年同期的历史同店出租面积占比分别为97.4%和99.3%[156] 净收入数据 - 2021年上半年净收入为1.15262亿美元，2020年同期为3755.1万美元[158] 运营资金指标说明 - 公司认为运营资金（FFO）是评估权益型房地产投资信托基金（REIT）业绩的广泛认可和适当的指标[159] - 公司呈现可供普通股股东和单位持有人使用的基本FFO、可供所有权益持有人和单位持有人使用的摊薄FFO以及调整后的公司摊薄FFO[161] 资金运营资金数据 - 2021年Q2和H1，可供普通股股东和单位持有人使用的基本资金运营资金分别为5.0344万美元和11.2352万美元，2020年分别为4.9715万美元和9.8727万美元[162] - 2021年Q2和H1，可供所有股权持有人和单位持有人使用的摊薄资金运营资金分别为5.2022万美元和11.5675万美元，2020年分别为5.1327万美元和10.1957万美元[162] 利率与利息支出数据 - 2021年和2020年Q2，可变利率债务加权平均利率分别为1.9%和2.4%，若利率提高100个基点，利息支出将分别增加30万美元和50万美元[166] - 2021年和2020年H1，可变利率债务加权平均利率分别为1.9%和2.7%，若利率提高100个基点，利息支出将分别增加70万美元和100万美元[166] 固定利率债务公允价值数据 - 截至2021年6月30日，公司估计固定利率债务的公允价值为13亿美元[167] 利率互换协议数据 - 截至2021年6月30日，公司有四份利率互换协议[168]

☒ Quarterly Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the quarterly period ended March 31, 2021. or ☐ Transition Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) For the transition period from _________________ to ________________ Commission File Number 1-12386 LEXINGTON REALTY TRUST (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后公司FFO为每股摊薄普通股0.22美元，包含1090万美元租赁终止收入；若排除该收入，调整后公司FFO约为每股摊薄普通股0.19美元 [10][35] - 公司将2021年调整后公司FFO指引区间低端提高0.01美元，修订为每股摊薄普通股0.73 - 0.76美元 [35] - 第一季度收入为9300万美元，较2020年同期增加，主要因新收购和租赁终止收入 [36] - 第一季度物业运营费用约1100万美元，约88%可由租户报销；第一季度G&A为840万美元，预计2021年G&A在3100 - 3300万美元之间 [36] - 同店NOI增长0.6%，排除单租户空置后约为1.7%；工业同店NOI增长1.5%，排除单租户空置后为2.8% [37] - 季度末净债务与调整后EBITDA之比为4.6倍，现金余额为1.7亿美元（含受限现金），ATM中有9450万美元已预售 [18] - 第一季度末，综合债务约14亿美元，加权平均利率约3.3%，加权平均期限6.7年 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 季度末工业资产占房地产总资产（不含待售资产）超91% [11] - 第一季度工业基础租金和现金基础租金续约涨幅分别为14.6%和5.4% [12] - 季度内租赁150万平方英尺，季度末稳定投资组合出租率达97.8% [16] - 单租户工业组合有3份租约续约，田纳西州安条克多租户工业设施入住率近100%，两个新租户基本租金提高约16%；季度末后，北卡罗来纳州朗伯顿42.3万平方英尺工业设施租约延长五年，基础租金和现金基础租金分别提高23%和8.6% [17] 开发业务 - 第一季度完成哥伦布32万平方英尺里肯巴克项目，预计GAAP和现金稳定收益率分别为7.9%和7.7% [27] - 亚特兰大91万平方英尺A级开发项目预计本季度基本完成，预计开发成本约5400万美元，稳定现金收益率约5.25% [27][28] - 已开始为佛罗里达州中部和印第安纳波利斯两个开发项目注资，预计成本分别约8100万美元和6000万美元，预计2022年第一和第二季度完成外壳建设，稳定现金收益率均在5%左右 [29][32][33] 各个市场数据和关键指标变化 工业市场 - 投资组合市场租金持续增长，工业物业价值稳步上升 [11] - 亚特兰大第一季度正吸纳量创纪录，超800万平方英尺，机场南亚特兰大子市场正吸纳量超500万平方英尺 [28] 房地产市场 - 资本化率承压，重置成本快速上升，租户需求推动租金上涨，投资竞争激烈 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注在阳光地带和中西部下游目标市场寻找最佳风险调整后机会，增加工业资产配置，减少非核心资产 [12] - 通过购买空置物业和开发项目获取高于全租赁建筑购买市场的稳定收益率 [15] - 积极推进ESG工作，披露长期环境目标，开展租户调查，支持气候相关财务披露特别工作组，加入GRESB并准备首次向其房地产评估报告 [20][21] - 行业内近期有两笔重大并购交易，对公司有积极影响；公司认为房地产行业若取消1031交换将是重大变革，正加快处置低税基办公楼资产，将资金重新投入A级现代仓库和配送设施 [54][56][81] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第一季度整体表现出色，业务计划执行取得重大进展，市场租金增长、入住率健康、资产价值上升，预计未来将继续受益于行业趋势 [9][11][12] - 尽管市场竞争激烈，但公司凭借专业能力和市场知识，有信心在投资和开发领域取得良好回报 [14][45] - 随着疫情缓解，公司有望加快非核心资产处置，但难以在年底前全部完成 [49] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中对所有非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标进行了调整 [6] - 公司第一季度将ATM计划可用额度提高至3.5亿美元，并签订360万股普通股远期销售合同，截至3月31日，有860万股普通股远期销售合同未结算，结算总价9450万美元 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度1090万美元租赁终止收入是否包含在全年0.73 - 0.76美元的指引中？ - 回答: 包含 [43][44] 问题2: 佛罗里达资产租赁业务的发展预期如何？ - 回答: 未来会增加此类业务，但不会成为主要业务，因公司在目标市场的市场知识和数据增加，可对A级仓库投资进行评估，以获得高于全租赁建筑的稳定收益率 [45] 问题3: 公司加权平均租约长度约七年，是否为理想水平，未来是否会改变？ - 回答: 公司认为目前水平合适，但由于仓库分销市场长期租约机会短缺，可能会缩短 [46] 问题4: 1.35亿美元待售资产是否包含在2.9亿美元非核心资产中，2.9亿美元资产能否在今年处置完毕？ - 回答: 1.35亿美元包含在2.9亿美元中；公司希望尽快处置，但难以在年底前完成 [47][48][49] 问题5: 如何看待行业内并购交易及蒙茅斯的估值？ - 回答: Realty Income与VEREIT的交易对净租赁行业有积极影响，是双赢交易；Equity Commonwealth与蒙茅斯的交易对公司战略有积极意义，表明工业是长期优质资产类别 [54][56] 问题6: 租赁终止费用涉及的资产情况及回填前景如何？ - 回答: 该资产为混合用途，有办公和工业部分；租赁有初步意向，出售意向较强，最终可能出售给重新开发的买家 [58][59] 问题7: 本季度上线的开发项目具体时间？ - 回答: 3月上线 [60][61] 问题8: 考虑到资本成本和工业增长前景，公司如何看待收购价格？ - 回答: 公司主要用处置收益进行收购，并通过ATM预售股票投资开发项目；未来资本成本可能改善，可能增加收购市场活动，但目前难以确定收购与开发的理想比例 [65][66][68] 问题9: 9450万美元远期股权的提取时间？ - 回答: 需在8月至次年2月之间提取，具体取决于开发预算和项目资金需求 [70] 问题10: 租赁终止收入在年初指引中的情况及剩余年度的情况？ - 回答: 年初已知悉该收入并包含在指引中；未来有少量租赁终止收入，约每季度60万美元 [72] 问题11: 达勒姆资产剩余年度的收入损失情况？ - 回答: 约180万美元 [73] 问题12: 收购资本的部署情况，是否会在年底增加？ - 回答: 公司有明确的收购管道至6月30日，将根据市场情况部署资本，目前市场交易活跃 [74][75][76] 问题13: 如何看待租户集中度问题？ - 回答: 公司尽量避免单一租户占比超过5%，亚马逊目前是例外，公司希望保持均衡的信用风险敞口 [77][78] 问题14: 取消1031交换对公司办公楼资产处置、交易市场和增长计划的影响？ - 回答: 这将对房地产行业产生重大影响，公司正加快处置低税基办公楼资产，将资金重新投入A级现代仓库和配送设施，希望长期持有以享受租金增长 [81][82] 问题15: 印第安纳波利斯110万平方英尺合资企业的经济情况？ - 回答: 该交易结构与公司其他合资企业类似，为80/20合资企业，有基于业绩的激励机制，出于竞争原因不便透露更多细节 [83] 问题16: 卡夫亨氏租约续约情况？ - 回答: 卡夫亨氏行使五年公平市场选择权，以确保在谈判长期租约期间有空间使用，最终公司同意提供少量租户改进费用并签订十年租约 [87] 问题17: 建筑成本上升对开发项目回报预期的影响？ - 回答: 公司已锁定开发项目的钢材价格和交付时间，虽建筑成本上升不是积极因素，但可能推动租金增长，且公司项目可提前交付并获得更好的成本基础，具有竞争优势 [89][90][91] 问题18: Realty Income/VEREIT合并潜在分拆办公室物业对公司办公室资产变现的影响？ - 回答: 不一定有影响，需观察分拆公司的交易情况和资本获取能力；公司对办公室合资企业表现满意，暂无大规模退出计划 [95] 问题19: 合资资产是否仍计划进行细粒度处置？ - 回答: 是的，公司已完成部分销售，缩小了股权规模，合资企业表现良好 [96] 问题20: 开发投资市场竞争是否有变化，特别是非门户市场？ - 回答: 市场一直具有竞争力，有新进入者，但公司与合作伙伴关系稳定，未感受到明显竞争压力 [97][98] 问题21: 密西西比州橄榄枝物业的租赁前景如何？ - 回答: 有多个潜在租户，市场约有2000万平方英尺潜在需求；租户正在退出，可能有部分延期；虽无立即租赁意向，但活动较多，预计会有成功结果 [100] 问题22: 成功租赁的租金是否低于市场水平？ - 回答: 预计租金将高于现有租户的租金 [102]

投资策略 - 采用多渠道工业增长策略，专注工业领域，目标成为100%单租户工业REIT[6][7] - 利用资本市场、处置收益和留存现金流为新工业投资提供资金[7] 2020年业绩 - 工业收购约6.12亿美元，开发项目投资6000万美元；处置约4.33亿美元[11][12] - 全年收取99.8%的现金基础租金，年末租赁面积520万平方英尺，出租率98.3%，工业现金基础续租租金提高17.5%[13] - 发行4亿美元2.70%的2030年到期高级票据，通过股权发行和ATM计划筹集2.25亿美元净收益[14] - 每股摊薄净收益0.66美元，调整后公司FFO为0.76美元，普通股股息提高2.4%至每股0.43美元[15] 投资组合 - 工业转型接近完成，工业资产占比从2018年的29%提升至2020年的91%[16] - 主要为单租户、优质A类设施，集中在阳光地带和中西部物流市场[18] - 自2016年以来收购25亿美元工业地产，超60%的投资组合基础租金位于前25大工业市场[21] 工业租赁 - 近期租赁续约平衡，2020年续约租金增长17.5%[30] - 租金增长主要来自年度递增，占比79%[31] 资本结构 - 债务总额13.552亿美元，股权总额31.545亿美元，债务/股权总额45.097亿美元[45] - 净债务与调整后EBITDA比率为4.8倍，保持低杠杆[14] 企业责任 - 致力于创建可持续的ESG平台，将ESG目标融入投资过程[51] - 在环境、社会和治理方面采取行动并取得一定绩效[53][54][59][63]

公司业务定位与股权结构 - 公司是专注于单租户工业物业股权投资组合的马里兰州房地产投资信托[365] - 公司对Lepercq Corporate Income Fund L.P.和ATL Fairburn L.P.分别拥有约97%和90%的权益[370] 财务报表审计情况 - 审计机构认为公司2020年和2019年12月31日的财务报表在所有重大方面公允反映了公司财务状况，以及2020年结束的三年期间的经营成果和现金流量[323] - 审计机构对公司截至2020年12月31日的财务报告内部控制发表了无保留意见[324] - 审计机构认为公司在评估房地产资产减值时，对资产持有期、租金率、资本化率和折现率等假设的确定具有主观性，审计过程需要高度的专业判断并借助公允价值专家的工作[331] - 审计机构通过测试内部控制有效性、评估资产持有期假设、评价未来未折现现金流量和公允价值等程序来应对房地产资产减值这一关键审计事项[332] - 审计机构认为公司截至2020年12月31日在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制[338] 公司债务情况 - 截至2020年和2019年12月31日，公司合并可变利率债务本金为1.291亿美元，分别占合并债务本金总额的9.5%和9.8%，加权平均利率分别为2.4%和3.8%；若加权平均利率提高100个基点，2020年和2019年利息费用将分别增加180万美元和320万美元[316] - 截至2020年和2019年12月31日，公司合并固定利率债务本金为12亿美元，分别占合并债务本金总额的90.5%和90.2%[316] - 截至2020年12月31日，公司估计固定利率债务的公允价值为13亿美元[317] - 截至2020年和2019年12月31日，公司债务账面价值分别为1341242美元和1311977美元，公允价值分别为1368151美元和1276589美元[424] - 截至2020年和2019年12月31日，公司抵押贷款和应付票据余额分别为136529美元和390272美元，利率范围分别为3.5% - 6.3%和3.5% - 6.5%，加权平均利率约为4.5%[433] - 截至2020年12月31日，公司600000美元循环信贷额度到期日为2023年2月，利率为LIBOR + 0.90%；300000美元定期贷款到期日为2025年1月，利率为LIBOR + 1.00%，无未偿还借款，可用额度600000美元[434] - 截至2020年和2019年12月31日，公司高级票据余额分别为779275美元和496870美元，2020年8月发行400000美元2.70%高级票据，发行价格为面值的99.233%[437][438] - 2020年第三季度，公司回购61244美元2023年到期4.25%高级票据和51068美元2024年到期4.40%高级票据，确认债务清偿费用10119美元[439] - 截至2020年和2019年12月31日，公司信托优先证券余额为129120美元，未摊销债务发行成本分别为1625美元和1724美元，2020年12月31日利率为1.914%[440] 利率互换协议情况 - 截至2020年12月31日，公司合并投资组合中有四份利率互换协议，均于2025年1月到期[318] - 2019年7月公司签订4份利率互换协议，名义本金30万美元，2025年1月到期，未来12个月预计增加4,848美元利息费用[445] - 截至2020年12月31日，利率互换负债公允价值为 - 17,963美元，2019年为 - 1,928美元[447] - 2020年和2019年利率互换在其他综合收益的损失分别为19,422美元和1,625美元[447] - 2020年和2019年总利息费用分别为55,201美元和65,095美元[447] 房地产资产情况 - 截至2020年12月31日，公司房地产资产总额为31亿美元，2020年全年对房地产资产计提了1450万美元的减值准备[330] - 2020年和2019年房地产成本分别为3,999,763美元和3,743,643美元[412] - 2020年和2019年累计折旧和摊销分别为884,465美元和887,629美元[412] - 2020年和2019年房地产净值分别为3,115,298美元和2,856,014美元[412] - 2020年公司收购工业地产初始成本总计611,800美元，土地价值50,822美元，建筑物及改良价值513,210美元，租赁在位价值无形资产47,768美元，无形资产加权平均寿命8.7年；2019年初始成本总计703,843美元，土地价值54,478美元，建筑物及改良价值590,973美元，租赁在位价值无形资产61,847美元，低于市场租赁无形资产 -3,455美元，无形资产加权平均寿命分别为8.4年和8.0年[413][414] - 截至2020年12月31日，公司在建房地产投资总计75,906美元，其中包含2020年资本化利息1,053美元；2019年资本化利息可忽略不计[414] - 2020 - 2022年三个在建项目预计总成本146,112美元，截至2020年12月31日投资余额75,906美元，已投入资金63,186美元，KeHE Distributors项目预计2021年第三季度完成，出租率100%，租期15年；Fairburn JV项目预计2021年第一季度完成，出租率0%，租期待定；Rickenbacker项目预计2021年第二季度完成，出租率100%，租期3年[415] - 2020 - 2018年公司处置各类物业总毛处置价格分别为432,843美元、504,118美元和898,514美元，销售收益分别为139,039美元、250,889美元和252,913美元[417] - 2020年处置的物业中有三处转让给贷款人以抵消抵押贷款，产生净债务清偿收益34,450美元；2020 - 2018年公司确认与出售物业相关的净债务清偿费用分别为2,879美元、4,415美元和1,698美元[418] - 截至2020年12月31日，公司有两处物业分类为待售，资产总计16,530美元，负债总计790美元；2019年12月31日无待售物业[419] - 2020 - 2018年公司确认房地产物业的累计减值费用分别为14,460美元、5,329美元和95,813美元[420] - 截至2020年12月31日，公司按公允价值计量的资产和负债中，利率互换负债为 -17,963美元（Level 2），减值房地产资产为21,141美元，其中2,480美元基于可观察合同为Level 2，18,661美元基于现金流折现分析为Level 3[421] - 公司使用10年持有期、9.0%的折现率和8.0% - 9.0%的剩余资本化率进行现金流折现分析来确定部分减值房地产资产的公允价值[421] - 2019年，利率互换负债公允价值为-1928美元，减值房地产资产公允价值为4846美元[422] - 安尼斯顿（AL）工业地产土地价值1201美元，建筑物及改良设施价值16771美元，总计17972美元，累计折旧4738美元[510] - 奥佩利卡（AL）工业地产土地价值142美元，建筑物及改良设施价值31734美元，总计31876美元，累计折旧4608美元[510] - 钱德勒（AZ）工业地产土地价值10733美元，建筑物及改良设施价值69491美元，总计80224美元，累计折旧538美元[510] - 古德伊尔（AZ）一处工业地产土地价值5247美元，建筑物及改良设施价值36115美元，总计41362美元，累计折旧3438美元[510] - 古德伊尔（AZ）另一处工业地产有产权负担41877美元，土地价值11970美元，建筑物及改良设施价值48925美元，总计60895美元，累计折旧2384美元[510] - 奥卡拉（FL）工业地产土地价值4113美元，建筑物及改良设施价值49936美元，总计54049美元，累计折旧1093美元[510] - 奥兰多（FL）工业地产土地价值1030美元，建筑物及改良设施价值10869美元，总计11899美元，累计折旧4290美元[510] - 坦帕（FL）工业地产土地价值2160美元，建筑物及改良设施价值9125美元，总计11285美元，累计折旧7342美元[510] - 奥斯特尔（GA）工业地产土地价值3251美元，建筑物及改良设施价值48459美元，总计51710美元，累计折旧3238美元[510] - 麦克多诺（GA）一处工业地产土地价值5441美元，建筑物及改良设施价值52790美元，总计58231美元，累计折旧7485美元[510] - 亨德森（北卡罗来纳州）工业地产土地及改良物总计8673，折旧与摊销为2846[513] - 朗伯顿（北卡罗来纳州）工业地产土地及改良物总计12454，折旧与摊销为5426[513] - 谢尔比（北卡罗来纳州）工业地产土地及改良物总计20283，折旧与摊销为6713[513] - 达勒姆（新罕布什尔州）工业地产土地及改良物总计9408，无折旧与摊销数据[513] - 北拉斯维加斯（内华达州）工业地产土地及改良物总计24976，折旧与摊销为4214[513] - 欧文（纽约州）工业地产土地及改良物总计14162，折旧与摊销为4021[513] - 长岛市（纽约州）工业地产土地及改良物总计42759，折旧与摊销为22280[513] - 辛辛那提（俄亥俄州）工业地产土地及改良物总计9833，折旧与摊销为3655[513] - 哥伦布（俄亥俄州）工业地产土地及改良物总计14441，折旧与摊销为4904[513] - 格伦威洛（俄亥俄州）工业地产土地及改良物总计26758，折旧与摊销为8971[513] 公司综合财务指标变化 - 2020年总资产为34.93226亿美元，较2019年的31.8026亿美元增长9.84%[346] - 2020年总负债为15.02089亿美元，较2019年的14.55541亿美元增长3.20%[346] - 2020年总股东权益为19.7067亿美元，较2019年的17.05107亿美元增长15.57%[346] - 2020年总毛收入为3.30448亿美元，较2019年的3.25969亿美元增长1.37%[348] - 2020年净收入为1.86391亿美元，较2019年的2.85293亿美元下降34.66%[348] - 2020年归属于普通股股东的净收入为1.76788亿美元，较2019年的2.73225亿美元下降35.29%[348] - 2020年归属于普通股股东的基本每股净收入为0.66美元，2019年为1.15美元[348] - 2020年综合收入为1.70356亿美元，较2019年的2.83289亿美元下降39.86%[351] - 2018 - 2020年净收入分别为230,906千美元、285,293千美元、186,391千美元[363] - 2018 - 2020年折旧和摊销分别为172,088千美元、150,440千美元、164,260千美元[363] - 2018 - 2020年净现金提供的经营活动分别为217,811千美元、192,184千美元、201,835千美元[363] - 2018 - 2020年净现金提供（使用）的投资活动分别为554,891千美元、 - 186,965千美元、 - 494,350千美元[363] - 2018 - 2020年净现金提供（使用）的融资活动分别为 - 707,611千美元、 - 53,156千美元、342,626千美元[363] - 2018 - 2020年现金、现金等价物和受限现金年末余额分别为177,247千美元、129,310千美元、179,421千美元[363] - 2020 - 2018年归属于普通股股东的净利润分别为176,788美元、273,225美元、220,838美元[411] - 2020 - 2018年基本每股收益分别为0.66美元、1.15美元、0.93美元[411] - 2020 - 2018年摊薄后每股收益分别为0.66美元、1.15美元、0.93美元[411] - 2020 - 2018年公司处置各类物业总毛处置价格分别为432,843美元、504,118美元和898,514美元，销售收益分别为139,039美元、250,889美元和252,913美元[417] - 2020 - 2018年公司确认与出售物业相关的净债务清偿费用分别为2

财务数据和关键指标变化 - 第四季度调整后公司运营资金约为5500万美元，摊薄后每股0.19美元，2020年全年达到摊薄后每股0.76美元，处于指引区间高端 [10][37] - 2020年调整后公司运营资金派息率为55.6%，为公司提供充足留存现金流 [37] - 2021年调整后公司运营资金指引为摊薄后每股0.72 - 0.76美元 [37] - 第四季度营收约为8330万美元，较2019年同期略有增长，2020年全年总收入同比增加450万美元 [38] - 2020年物业运营费用同比基本持平，租户报销比例从2019年的72%提高到84% [39] - 2020年一般及行政费用为3040万美元，符合3000 - 3100万美元的修订目标范围，预计2021年在3100 - 3300万美元之间 [39] - 同店净营业收入增长1.6%，主要因同店工业净营业收入增长2% [40] - 2020年租金收取率达99.8%，为房地产投资信托行业最佳之一，截至年底仅批准两笔租金减免申请 [41] - 第四季度坏账费用极少，仅为21.2万美元 [42] - 年底杠杆率为净债务与调整后息税折旧摊销前利润的4.8倍，资产负债表强劲，现金达1.79亿美元，无担保循环信贷额度无欠款 [21][43] - 年底合并债务约为14亿美元，加权平均利率约为3.3%，加权平均期限为6.9年 [44] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 第四季度工业收购额为1.82亿美元，销售额为2.92亿美元，工业资产占房地产总资产（不包括待售资产）的比例增至91% [10] - 2020年收购16处工业物业，总面积660万平方英尺，花费6.12亿美元，平均公认会计原则和现金资本化率分别为5.4%和5%，资产平均使用年限为2年，加权平均租赁期限为8.3年，年租金平均增长率为2.3% [25] - 第四季度租赁面积为170万平方英尺，工业现金续租租金增长3.4%，全年工业现金续租租金增长17.5% [11][19] - 年底工业投资组合约86%的租约有租金递增条款，平均增长率为2.1% [40] 开发业务 - 2020年投资6000万美元用于开发项目，第四季度在俄亥俄州哥伦布市的两个开发项目取得价值创造成果，包括出售土地和签订整栋建筑租约 [14][15] - 年底后，以约5100万美元购买三处新建甲级仓库配送设施，总面积52万平方英尺，增加在印第安纳波利斯和佛罗里达州中部市场的资产 [28] 销售业务 - 2020年销售额总计4.33亿美元，主要为非核心资产，平均公认会计原则和现金资本化率分别为5.8%和5% [16] - 1月出售两处办公物业，约2000万美元，剩余办公和其他资产组合包括18处物业，2020年净营业收入约为3350万美元，预计2021年出售大部分，目前估值约3亿美元 [17][18] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大工业市场2020年的市场吸纳量超过2018年和2019年总和，用户需求高 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 过去五年公司从办公领域转向工业领域，处置127处非工业资产，价值25亿美元，购买60处工业资产，金额相近，未来将继续专注于目标市场收购和开发单租户甲级仓库配送物业 [13] - 2021年计划增加开发项目资本分配，认为这是在不降低资产质量前提下实现更高回报的最佳方式 [14] - 工业市场竞争激烈，资本化率较去年有所压缩，公司不会为追求回报而降低资产质量 [29] - 公司计划继续出售剩余办公物业，虽短期内出售会有摊薄影响，但认为工业物业长期现金流增长更优 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年是出色的一年，第四季度各业务线表现优异，对全年和第四季度业绩满意 [10][23] - 公司资产负债表良好，有能力为未来增长计划提供资金，计划继续每年增加股息 [12][21] - 看好工业领域基本面和发展机会，认为开发项目有更大价值创造潜力 [13][29] 其他重要信息 - 2020年开始建立环境、社会和治理（ESG）运营平台，10 - K报告和公司网站将包含相关举措、目标和绩效总结，未来会持续报告 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年开发活动预计投入多少资金 - 若正在进行的项目成功推进，开发活动资金约为2亿美元，此外还有收购市场的投入 [48] 问题2: 目前开发项目的收益率如何 - 收益率因项目而异，一般目标开发收益率在5.25% - 6%之间，基础承销考虑12个月空置期，若租赁更快可提高收益率 [49] 问题3: 开发和收购投入与出售非核心资产的稀释影响如何平衡 - 出售办公和其他资产组合可能是低两位数资本化率结果，无法在杠杆中性情况下完全抵消，但公司杠杆率低，有资产负债表空间，可接受杠杆适度上升，今年会执行出售计划，也有5 - 6亿美元投资计划的能力 [50][51] 问题4: 市场上短期租赁或其他情况是否有溢价 - 最激进的资本化率通常出现在主要市场的长期租约，能够对不同租赁期限进行承销有助于把握机会，在适当承销租赁结果时可获得更高收益率 [52] 问题5: 5000万美元的远期股权是否尚未入账 - 是的 [53][54] 问题6: 俄亥俄州里肯巴克开发项目收益率高的原因及该地块其他开发机会 - 收益率高一是土地成本低，二是在竣工前或接近竣工时完成租赁，节省一年持有成本，此外百事可乐的租约较短，但租户承担大部分装修费用也提高了收益率；里肯巴克项目是单栋建筑项目，ETNA有两块土地，是多栋建筑场地，过去几年一直在建设基础设施，未来将推进投机性开发项目，已在西区为80万平方英尺建筑开发了地块 [59][60][62] 问题7: 与开发合作伙伴的交易结构如何 - 公司与全国的商业建筑商有良好长期合作关系，交易结构通常是资本合作伙伴和运营合作伙伴90 - 10的合资企业拆分，有大约4%的基础开发费用，还有基于成功的激励结构 [63][64] 问题8: 2021年资本支出预算及与过去和未来的比较 - 2021年资本支出预算在1500 - 2500万美元之间，随着从办公产品向工业产品过渡会下降，平均每平方英尺资本支出为0.1 - 0.11美元，过去每年在租户装修、资本支出和租赁佣金上花费5000万美元 [65] 问题9: 2021年密西西比州和南卡罗来纳州到期租约的潜在市场价值变化 - 孟菲斯的租约不会有负的市场价值变化，预计会上涨；劳伦斯设施的情况取决于结果，续约可能持平或略有增加，若变为多租户可能持平或略有下降，若更换为大型单租户可能略有下降 [70] 问题10: 开发收益率在市场建设增加情况下是否是合适的风险调整后回报 - 公司认为开发是比收购更好的资本配置方式，会增加开发资本分配，但会保持耐心，首个两个项目成功，对亚特兰大项目乐观，开发是业务重要部分，可在不追逐较弱信用或有过时风险的旧房地产情况下提高回报 [72] 问题11: 为降低股权成本、提升增长形象以与同行竞争，投资方面有何计划 - 优先完成向100%工业的转型，出售剩余办公资产；有选择地增加开发投资管道；证明有机会比过去更好地将租金调整到市场水平，展示过去几年向目标市场现代甲级仓库和配送物业的承销转变 [74][75] 问题12: 是否考虑增加小面积资产或短租期资产以提高内部增长 - 公司一直在增加小面积设施到投资组合中，不排斥多租户机会和未完全出租的建筑，若有机会从租赁和资产运营中获取更高收益率会考虑 [78] 问题13: 展望中股权收购和处置的规模是多少 - 不预测收购规模，处置方面，若完成2 - 3亿美元的销售，公司可接受，且有能力投资5 - 6亿美元并保持杠杆在舒适范围内 [81] 问题14: 出售资产的资本化率情况 - 整体结果参差不齐，不是所有资产的资本化率都相同 [82] 问题15: 投资收益率情况及开发和收购的比例 - 开发项目收益率可达6%左右，收购市场有兴趣的项目现金基础收益率在4.5 - 5%之间，公认会计原则资本化率更高；今年可能投入2亿美元用于开发项目，其余为收购市场活动 [84][86] 问题16: 2021年43处到期租约的情况 - 主要是夏威夷和安条克的小租户，2021年有6处主要工业租约到期，办公方面只有一处有规模的租约，还有费城和阿灵顿办公大楼的小租户 [88][89] 问题17: 2021年股息增长潜力及未来年度股息增长预期 - 公司计划每年增加一美分股息，直到应税收入限制增长，认为股息在行业内有良好覆盖，留存的自由现金流再投资可推动股息增长 [90] 问题18: 公司专注于阳光地带和中西部下游地区的原因及是否看到该地区回流制造业的增长 - 公司希望更有针对性地聚焦市场，以获得更集中的头寸，有助于获取和承销新投资并增强机会；2020年市场表现出大宗租赁主导，反映公司寻求供应链弹性，回流和近岸制造因素滞后，但公司地理区域适合制造业，有廉价劳动力和有利商业环境 [91][92][93] 问题19: 长期资本循环战略中是否会出售轻重制造业资产，出售难度和租约剩余期限如何 - 若缩小该投资组合，会机会性地获取价值，但这些资产租约期限长，产生大量自由现金流，公司不会以低价出售 [97] 问题20: 近期利率波动对潜在办公买家需求的影响 - 对于高质量租户、长期租约和强劲市场的资产，买家投资意愿强烈；对于有即将空置和续租风险的资产，市场更具挑战性 [100] 问题21: 斯泰茨维尔和其他小租约到期情况的展望 - 斯泰茨维尔有整栋建筑用户和多租户潜在客户，但暂无确定结果，预计会有积极租赁结果；卡拉马祖的达纳公司搬出，正在与转租租户协商；米林顿即将完成续租，租金将增加；罗克福德的租户充分使用设施，预计会续租 [101][102] 问题22: 百事可乐在里肯巴克项目的设施用途及签订三年租约的原因 - 该设施是佳得乐的通用配送单元，无专业装瓶业务；三年租约是百事可乐的战略，为匹配其他市场租约到期时间以增加灵活性，公司通过让其承担大部分装修费用来降低风险，且开发收益率有吸引力 [104] 问题23: 近期10年期国债收益率上升对收购和办公处置市场定价的影响 - 收购方面，利率变动对收购价格的影响通常滞后，目前未看到资本化率有明显变化，杠杆买家受益于贷款利差压缩，抵消部分基准利率变化，未来影响有待观察；处置方面，Lara已提及相关情况 [106] 问题24: 从建模角度看，远期股权合同是否会在下半年结算 - 是的，合同需在8 - 11月之间结算 [108]

公司物业资产情况 - 截至2020年9月30日，公司拥有约135处合并房地产物业，总面积约5630万平方英尺，出租率约98.9%[117] - 截至2020年9月30日，工业资产毛账面价值占比增至88.5%[119] 租金减免与应收款处理 - 2020年前九个月，公司给予租户租金减免0.1百万美元，核销或预留递延租金应收款1.4百万美元[121] 租赁业务数据 - 2020年第三季度，公司新签和续租面积达130万平方英尺，续租后平均固定租金为每平方英尺2.86美元，此前为2.69美元[125] 物业收购、开发与处置 - 2020年第三季度，公司收购两处物业，成本7010万美元；投资四个开发项目，金额1400万美元；处置三处物业，总价6650万美元[128] - 2020年前九个月，公司完成工业交易，收购物业总面积5227594平方英尺，资本化成本4.298亿美元；处置八处物业和一块土地，总价1.406亿美元[129] 票据发行 - 2020年第三季度，公司发行4亿美元2.70%的2030年到期优先票据，发行价格为面值的99.233%[128] - 2020年公司公开发行1725万股普通股，发行价9.6美元/股，净收益约1.64亿美元[139] 现金流情况 - 2020年9月30日，公司运营现金流为1.525亿美元，2019年同期为1.429亿美元[134] - 2020年前九个月，公司投资活动净现金使用量为3.706亿美元，2019年同期为1.147亿美元[135] - 2020年前九个月，公司融资活动净现金流入为3.785亿美元，2019年同期净现金使用量为7170万美元[136] 股息支付情况 - 2020年和2019年前九个月，公司向普通股和优先股股东支付的股息分别为8800万美元和9610万美元[141] 运营合伙企业权益情况 - 截至2020年9月30日，公司运营合伙企业LCIF有271.1万有限合伙权益单位（OP单位）未兑现，估计公允价值为3190万美元[142] 未偿还高级票据情况 - 截至2020年9月30日，公司未偿还高级票据总额为7.87688亿美元，包括2020年8月发行的4亿美元2.7%利率的2030年到期高级票据[143] 票据回购与债务清偿费用 - 2020年前九个月，公司用2030年高级票据发行所得资金回购2023年和2024年高级票据，本金分别为6120万美元和5110万美元，产生1010万美元债务清偿费用[145] 净收入变化情况 - 2020年第三季度与2019年同期相比，归属于普通股股东的净收入减少1.013亿美元[148] - 2020年前九个月与2019年同期相比，归属于普通股股东的净收入减少1.156亿美元[155] - 2020年和2019年前九个月，公司净收入分别为8116.9万美元和1.9987亿美元[167] 综合同店净营业收入变化 - 2020年前九个月与2019年同期相比，公司综合同店净营业收入（NOI）从1.60901亿美元增至1.62834亿美元，增长1.2%[166] 运营资金指标说明 - 公司认为运营资金（FFO）是评估权益型房地产投资信托基金（REIT）业绩的广泛认可和合适的指标[168] 净利润与FFO数据 - 2020年和2019年第三季度，归属于普通股股东的净利润分别为40285千美元和141560千美元；前九个月分别为74088千美元和189657千美元[171] - 2020年和2019年第三季度，可用于普通股股东和单位持有人的基本FFO分别为69741千美元和42236千美元；前九个月分别为168481千美元和134402千美元[171] - 2020年和2019年第三季度，可用于所有股权持有人和单位持有人的摊薄FFO分别为71360千美元和43995千美元；前九个月分别为173317千美元和139424千美元[171] - 2020年和2019年第三季度，调整后公司可用于所有股权持有人和单位持有人的摊薄FFO分别为53839千美元和48674千美元；前九个月分别为154504千美元和144206千美元[171] 债务本金与利率情况 - 截至2020年和2019年9月30日，公司未进行利率互换的综合可变利率债务本金均为1.291亿美元，分别占综合债务本金的8.3%和9.9%[175] - 2020年和2019年第三季度，可变利率债务的加权平均利率分别为2.0%和3.6%；若加权平均利率提高100个基点，利息费用将分别增加392千美元和745千美元[175] - 2020年和2019年前九个月，可变利率为2.5%和3.8%；若加权平均利率提高100个基点，利息费用将分别增加140万美元和280万美元[175] - 截至2020年和2019年9月30日，公司综合固定利率债务本金分别为14亿美元和12亿美元，分别占综合债务本金的91.7%和90.1%[175] 固定利率债务公允价值 - 截至2020年9月30日，公司估计固定利率债务的公允价值为15亿美元[176] 利率互换协议情况 - 截至2020年9月30日，公司有四份利率互换协议[177]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后公司资金从运营（FFO）约为5400万美元，即每股摊薄普通股0.19美元，重申2020年调整后公司FFO指引为每股摊薄普通股0.74 - 0.76美元 [19] - 第三季度收入8450万美元，较2019年同期增长3.6%，主要因新收购，部分被物业出售抵消 [20] - 第三季度物业运营费用约1100万美元，约82%可由租户报销；G&A费用720万美元，较2019年第三季度减少超50万美元，较2020年同期进一步下降超100万美元，预计2020年总G&A在3000 - 3100万美元 [20] - 同店租赁组合同比上升40个基点至98.9%，同店净营业收入（NOI）上升1.2%，约81%的当前投资组合平均有2.1%的租金递增 [21] - 本季度发生16万美元坏账费用，主要与多租户办公室和其他投资组合中的小租户有关 [21] - 杠杆率保守，净债务与调整后EBITDA之比为5.1倍，资产负债表上有大量现金和借款能力 [22] - 8月成功发行4亿美元2.7%的2030年到期高级票据，部分净收益用于回购2023年和2024年到期的高息票据，偿还6亿美元无担保循环信贷额度中的4000万美元余额，目前无未偿还金额 [23] - 季度末现金头寸为2.88亿美元，主要因债券发行；综合债务约16亿美元，加权平均利率约3.7%，加权平均期限7.3年 [23][24] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 第三季度平均收取99.9%的现金基础租金，截至目前已收取10月99.8%的现金基础租金 [8] - 季度末整体投资组合近99%已出租，较第二季度增加160个基点 [9] - 本季度执行130万平方英尺的新租约和租约延期，整体现金续租租金增长7% [9] - 截至季度末，已购买4.3亿美元新工业产品，其中7000万美元在第三季度完成交易，平均GAAP和现金资本化率分别为5.5%和5.1% [11] - 季度末后，完成并开始为位于凤凰城物流子市场的定制建造项目提供资金，预计2021年第三季度完工 [11] - 有两个价值总计1.06亿美元的物业已签订合同，预计本月晚些时候完成交易，预计年底前还将完成4400万美元的收购 [11] - 目前投机开发管道包括两个在建的单栋建筑项目，分别位于亚特兰大和哥伦布，估计成本7400万美元，已投入3100万美元；已开始与哥伦布32万平方英尺项目的全楼用户进行初步租赁谈判；哥伦布的两个多栋建筑场地目前处于基础设施建设阶段 [12] - 季度末，工业投资组合占总房地产资产（不包括待售资产）的88.5%，投资级信用占工业收入的51% [12] - 84%的工业收入来自有租金递增条款的租约 [13] 办公室业务 - 办公室销售市场受疫情影响，投资者对办公室的兴趣减少，预计2020年处置量可能超过4.25亿美元，估计GAAP和现金资本化率分别约为5.8%和5.2% [13] - 第三季度已处置1.41亿美元的合并非核心资产，其中6700万美元在本季度出售 [13] - 季度末后，已处置4000万美元非核心资产，还有2.5亿美元资产计划在年底前出售，包括休斯顿的陶氏化学办公室物业 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业领域基本面强劲，借贷成本下降，对资本化率造成下行压力，疫情期间工业资产价值总体上升 [9] - 对于高质量、新建、有租约和良好信用的工业资产，如亚马逊、家得宝和沃尔玛相关物业，资本化率压缩了50 - 75个基点；其他机会的资本化率压缩约25个基点，年初预计收购市场资本化率在4.75 - 5.25%，目前约为4.5 - 5% [32] - 办公室市场受疫情影响，投资者对办公室的兴趣减少，租赁风险难以评估 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续推进资本回收战略，主要目标是在2022年底前处置剩余22项合并非工业资产（包括待售资产），预计第四季度销售将使该投资组合减少到18项资产 [15] - 公司希望通过处置资产和投资新机会，到年底将工业资产占比提高到90%以上 [14] - 公司认为收购市场竞争激烈，有大量机构资金对目标资产感兴趣，但不常与公共房地产投资信托基金（REITs）竞争 [32] - 公司更倾向于专注开发机会，认为其资本化率舒适地高于5.5%，相比销售回租和定制建造市场，更愿意承担开发风险，注重资产质量、市场和市场内位置 [36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第三季度业绩和年初至今的进展感到满意，认为各业务线表现良好，董事会批准将普通股股息提高2.4%，至年化股息每股0.43美元，从2021年1月支付的季度股息开始生效 [17] - 虽然现在谈论2021年还为时尚早，但公司资产负债表状况良好，预计年底前销售活动将增加约9000万美元流动性，加上留存现金流和远期股权，明年有一定资金储备，但收购市场资本化率压缩，投资组合的具体构成有待确定 [29][30] 其他重要信息 - 公司在电话会议中做出的有关未来事件和预期结果的某些陈述可能构成前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异，除法律要求外，公司无义务更新前瞻性陈述 [5] - 公司在收益新闻稿和季度补充披露文件中，已将所有非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标进行了调整 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 从资产销售更新来看，2021年公司的增长情况如何 - 现在谈论2021年还早，但资产负债表状况良好，预计年底前销售活动将增加约9000万美元流动性，加上留存现金流和远期股权，明年有一定资金储备；收购市场资本化率压缩，投资组合的具体构成有待确定 [29][30] 问题2: 疫情期间公司所拥有产品的资本化率压缩了多少，在收购市场上的竞争对手是谁 - 对于高质量、新建、有租约和良好信用的工业资产，资本化率压缩了50 - 75个基点；其他机会的资本化率压缩约25个基点，收购市场资本化率目前约为4.5 - 5%；公司不常与公共REITs竞争，有大量机构资金对目标资产感兴趣 [32] 问题3: 陶氏化学交易或其他办公室交易的定价情况如何，有多少方对这些产品感兴趣 - 陶氏化学交易在完全杠杆化市场中，价格比年初有所压缩，若能完成第四季度处置计划，剩余销售组合总价值约3亿美元，上下浮动5%，最终部分的资本化率可能略高于10%，投资者对办公室的兴趣较年初大幅减少 [33] 问题4: 目前开发项目的定价情况如何，承担租赁风险是否能获得足够回报 - 公司认为开发机会的资本化率舒适地高于5.5%，相比销售回租和定制建造市场，更愿意承担开发风险，注重资产质量、市场和市场内位置 [36] 问题5: 随着资本化率下降，如何平衡股权和低成本债务，是否需要重新考虑杠杆率 - 公司目前更关注处置活动，而非股权融资，股价近几个月表现不佳，需加大力度缩减办公室投资组合，将其转化为现金，完成公司转型，对杠杆率的看法不变 [39] 问题6: 远期自动提款机（ATM）的提款节奏如何 - 公司有至明年8月的时间提取资金，具体取决于收购进度和资金需求，可能要到明年 [40] 问题7: 陶氏大楼退出时的GAAP资本化率是否仍在中6%左右 - 3亿美元是陶氏交易之后的估计，陶氏大楼包含在第四季度估计中 [42][44] 问题8: 第四季度的综合资本化率是多少 - 从现金资本化率角度看，第四季度预计约为6%；GAAP基础上约为6.7% [47][48] 问题9: 为什么出售阿拉巴马州穆迪市仅26%出租的沃尔玛工业大楼，出售工业物业的决策依据是什么 - 该市场公司业务规模小，非增长目标市场，且无大型用户；未来公司将机会性地缩减在较小市场的投资组合，更专注于前50大市场，尤其是前25大市场 [51] 问题10: 欧文斯科宁的租约延期一个季度，是否意味着他们将在期末搬出 - 目前不能确定，他们正在评估多个选项，包括与公司的选项，搬出可能性约为60% [52] 问题11: 沃尔格林的租约延期5年且租金持平，如何看待当前市场定价和租赁价差趋势，租户在疫情和电子商务需求影响下的租赁谈判是否有变化 - 过去两个季度租赁价差表现强劲，第二季度为22%，本季度为7%，整体投资组合租金低于市场水平，仓库空间约为每平方英尺3.77美元，整体投资组合略高于4美元，全国平均约为6.25美元，续租有增长空间；但制造空间表现不确定，可能影响整体投资组合租金增长；2021年租赁价差平均约为3% [54][55] 问题12: GEODIS租约目前情况如何 - GEODIS最初表示肯定搬出，现在正在讨论可能为部分客户继续租赁一段时间，并寻找其他客户填补空间；仍很可能搬出，但可能会延续到2021年，市场上有多个租户对该空间表示出不同程度的兴趣 [59] 问题13: 如果释放GEODIS的空间，新租约的价差预计是多少 - 取决于是否为多租户、信用和租期；若租给单一租户，租金可能在高3美元左右；若为多租户，租金可能持平或提高 [60]

公司房地产资产情况 - 截至2020年6月30日，公司拥有约140处合并房地产，分布于29个州，总面积约5660万平方英尺，约97.3%已出租[117] 工业资产收购与占比情况 - 2020年上半年，公司收购10处工业资产，工业资产毛账面价值占比（不包括待售资产）增至84.5%[119] 租金减免与应收款处理情况 - 2020年上半年，公司给予一名租户0.1百万美元租金减免，以换取两年租约延期；注销或预留1.4百万美元递延租金应收款[121] 租约签订与租金情况 - 2020年第二季度，公司新签和续租租约面积达300万平方英尺，续租后平均固定租金为每平方英尺3.33美元，此前为2.81美元[125] 第二季度资金运作与物业交易情况 - 2020年第二季度，公司净偿还循环信贷额度9000万美元；收购6处工业物业，总价1.643亿美元；处置3处合并物业，总售价4440万美元[126][128] 上半年工业交易情况 - 2020年上半年，公司完成多笔工业交易，收购物业总面积448.3392万平方英尺，资本化成本3.597亿美元；处置5处物业和一块土地，总售价7410万美元[129] 到期债务违约情况 - 截至2020年6月30日，公司有5050万美元和1040万美元物业特定抵押贷款气球债务分别于2020年和2021年到期，2020年到期债务均已违约[132] 上半年现金流情况 - 2020年上半年，公司经营活动现金流为9350万美元，2019年同期为8860万美元；投资活动净现金使用量分别为3.162亿美元和1.472亿美元；融资活动净现金提供（使用）量分别为1.771亿美元和 - 5770万美元[134][135][136] 上半年股权融资情况 - 2020年上半年，公司通过ATM计划发行约530万股普通股，净收益约5400万美元；公开发行1730万股普通股，净收益约1.64亿美元[137][138] 股息支付情况 - 2020年和2019年上半年，公司向普通股和优先股股东支付的股息分别为5760万美元和7070万美元；2020年第二季度宣布的季度股息为每股0.105美元，高于2019年同期的每股0.1025美元[139][140] 优先票据情况 - 截至2020年6月30日，公司有2014年5月发行的2.5亿美元优先票据，利率4.40%，2024年6月到期；2013年6月发行的2.5亿美元优先票据，利率4.25%，2023年6月到期[142] 信贷协议情况 - 截至2020年6月30日，公司与KeyBank National Association的无担保信贷协议中，6亿美元循环信贷安排有4000万美元借款未偿还，可用额度5.6亿美元；3亿美元定期贷款的LIBOR部分已互换为固定年利率2.732%[143][144] 第二季度盈利与收入情况 - 2020年第二季度，归属于普通股股东的净利润减少450万美元；总毛收入增加170万美元，其中租金收入增加230万美元，其他收入减少70万美元[146][147] 上半年盈利与收入情况 - 2020年上半年，归属于普通股股东的净利润减少1430万美元；总毛收入增加120万美元，其中租金收入增加110万美元[151][152] 上半年费用情况 - 2020年上半年，折旧和摊销费用增加590万美元，主要因收购活动；一般及行政费用减少50万美元，因新冠疫情导致专业费用和差旅费减少[153] 上半年非经营收支情况 - 2020年上半年，非经营收入减少110万美元；利息和摊销费用减少530万美元；债务清偿收益（费用）净额增加150万美元；物业销售收益减少1520万美元[154][155] 上半年同店净营业收入情况 - 2020年上半年同店净营业收入（NOI）为1.08562亿美元，较2019年上半年的1.09204亿美元下降0.6%[158] 资金运营情况（季度与上半年） - 2020年第二季度，可供普通股股东和单位持有人使用的基本资金运营（FFO）为4971.5万美元，2019年同期为4667.8万美元[155] - 2020年上半年，可供普通股股东和单位持有人使用的基本FFO为9872.7万美元，2019年同期为9219.9万美元[155] - 2020年第二季度，摊薄后调整后公司FFO为5138.6万美元，2019年同期为4829万美元；2020年上半年为1.00665亿美元，2019年同期为9553.2万美元[155] 加权平均流通普通股数量情况 - 基本每股收益的加权平均流通普通股数量在不同时期分别为264,785,583、232,635,137、258,911,872、232,587,083[167] - 基本基金运营资金的加权平均流通普通股数量在不同时期分别为267,878,390、236,170,068、262,032,336、236,129,693[167] - 摊薄每股收益的加权平均流通普通股数量在不同时期分别为269,088,631、236,299,878、263,217,352、236,221,330[167] - 摊薄基金运营资金的加权平均流通普通股数量在不同时期分别为273,813,229、241,026,375、267,947,194、240,948,180[167] 债务结构与利率情况 - 2020年6月30日和2019年，公司合并的未进行利率互换的可变利率债务本金分别为1.691亿美元和4.841亿美元，分别占合并债务本金总额的12.6%和31.6%[171] - 截至2020年6月30日和2019年6月30日的三个月内，可变利率债务的加权平均利率分别为2.4%和3.7%，若加权平均利率提高100个基点，利息费用将分别增加50万美元和110万美元[171] - 截至2020年6月30日和2019年6月30日的六个月内，可变利率为2.7%和3.8%，若加权平均利率提高100个基点，利息费用将分别增加100万美元和210万美元[171] - 2020年6月30日和2019年，公司合并的固定利率债务本金分别为12亿美元和10亿美元，分别占合并债务本金总额的87.4%和68.4%[171] 固定利率债务公允价值情况 - 截至2020年6月30日，公司估计固定利率债务的公允价值为11亿美元[172] 利率互换协议情况 - 截至2020年6月30日，公司有四项利率互换协议[173]

财务数据和关键指标变化 - 二季度调整后公司运营资金（FFO）约为5100万美元，即每股摊薄后0.19美元，符合预期，调整后公司FFO派息率维持在55.3% [23] - 二季度收入约为8200万美元，较2019年同期增长2%，扣除15.7万美元与租户应收账款相关的坏账费用以及递延租金应收款的核销 [23] - 二季度物业运营费用约为1000万美元，其中约81%可由租户报销 [23] - 二季度一般及行政费用（G&A）为760万美元，预计2020年全年G&A在3000万 - 3200万美元之间 [24] - 同店入住率同比下降1.6%，同店净营业收入（NOI）仅下降0.6% [24] - 二季度现金基础租金收款强劲，4月租金收款率为99.9%，5月为99.1%，6月为99.6%，截至目前7月租金收款率约为99.4% [11][24] - 季度末现金（包括受限现金）约为8400万美元，无抵押循环信贷额度可用约为5.6亿美元 [26] - 杠杆率从5.5倍净债务与调整后EBITDA之比降至5.2倍 [13][14] - 无抵押债务与无抵押NOI之比为4.5倍，季度末无抵押NOI约占投资组合的85% [27] - 季度末合并债务余额约为13亿美元，加权平均利率约为3.7%，加权平均期限为7年 [27] - 收紧2020年调整后公司FFO指引至每股普通股0.74 - 0.76美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 二季度租赁面积超过300万平方英尺，工业续租现金基础租金提高近22% [12] - 季度末整体投资组合出租率为97.3%，较上季度略有上升 [12] - 二季度收购6处仓库配送物业，总面积190万平方英尺，加权平均租赁期限7.5年，平均每处物业面积约32.2万平方英尺，使工业投资组合平均年龄降至12.2年 [18] - 亚马逊目前占公司整体投资组合收入的比例超过3% [21] 处置业务 - 年初至今已处置1.41亿美元的合并物业，其中7月处置6700万美元，这些资产产生的年化NOI为540万美元 [14] - 年初至今已处置约5000万美元的合资企业资产 [15] - 2020年处置计划仍考虑出售或挂牌出售至多5亿美元的主要为办公物业，但部分交易可能推迟至2021年 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 优质工业资产的资本化率近期有所压缩，在大多数情况下似乎已回到疫情前的价格水平 [13] - 2020年上半年净租赁办公物业销售较2019年上半年下降约44% [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于向工业房地产投资信托基金（REIT）转型，努力减轻疫情对业务的潜在影响，并利用外部增长机会 [10] - 继续在收购方面保持活跃，作为资本提供者与商户建造商合作，利用市场不确定性期间的有利定价窗口 [12] - 预计适时进入资本市场，通过留存现金流、处置收益和信贷额度支持投资计划 [14] - 计划适时从工业投资组合中获取价值，将资本重新配置到更现代化的仓库配送产品中 [15] - 积极审查现有和定制开发机会，继续开展投机性开发项目以增加开发管道 [21] - 投资重点仍在物流导向的市场，特别是东南部、阳光地带和中西部较低地区，预计将受益于电子商务加速采用、企业增加库存和潜在的近岸外包等趋势 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情带来挑战，但公司二季度表现强劲，投资组合运营良好，租金收款情况出色 [10][11] - 市场投资机会仍然充足，但现有收购管道目前仅有约2900万美元的资产处于合同阶段 [13][31] - 处置计划受疫情影响，部分办公物业交易可能推迟至2021年，但公司对下半年取得进展持乐观态度 [14][15] - 公司财务状况良好，资产负债表强劲，流动性充裕，有能力应对市场变化并支持业务增长 [16][26] 其他重要信息 - 租金减免请求仍然很少，目前仅评估了费城办公楼一名小零售租户的请求，迄今仅在合并投资组合中批准了两笔租户租金减免请求，且金额微不足道，并获得了租赁延期或有利的续租条款 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来收购是否能保持每季度1.64亿美元的节奏 - 市场机会大，但现有管道目前仅有2900万美元资产处于合同阶段，预计下半年市场活跃，但当前合同金额有限 [31] 问题2: 坏账指引是否更新 - 公司仍将150个基点的坏账纳入指引 [33] 问题3: 未来资本来源及使用如何考虑 - 很大程度取决于处置情况，处置收益是资本重新配置的重要来源，信贷额度可用，可能会少量使用ATM计划，除非有明确的大型项目管道，否则不会大规模使用股权融资 [35] 问题4: 5亿美元办公物业销售情况及推迟至2021年的原因 - 目前约有5500万美元资产已获收购要约或处于合同阶段，有多个资产正在市场上或计划推向市场，由于疫情影响，交易时间难以预测，因此部分交易可能推迟至2021年完成 [38] 问题5: 办公物业销售定价情况及投资者态度 - 2020年上半年净租赁办公物业销售较2019年上半年下降约44%，投资者和贷款人在选择资产时更加谨慎，注重租户信用质量、租赁期限和房地产质量等因素，但机构和私人投资者的兴趣正在恢复，贷款机构也在回归，不过承销标准更高，赞助更为重要 [39] 问题6: 目前资本成本与收购收益率的关系 - 市场机会的收益率范围在4.5% - 5.5%之间，收购主要受1031交换需求驱动，公司资本成本已大幅改善，有利于外部增长 [42] 问题7: 过去三四个月收购策略是否改变，供应链重塑等因素如何影响收购地点和物业类型 - 公司物流导向的投资策略在当前环境下是优秀的，预计将受益于电子商务加速采用、企业增加库存和潜在的近岸外包等趋势，将继续投资于东南部、阳光地带和中西部较低地区的物流导向市场 [46] 问题8: 开发管道中，商户建造商的招标书（RFP）数量是否增加，主要在哪些地区 - 现代大型配送物业的租赁活动强劲，吸收了大量空间，目前定制开发咨询比去年同期增多，部分原因是需求增加和投机性开发暂停，预计大型企业将寻求定制开发以满足空间需求 [47] 问题9: 2020 - 2021年工业和办公物业租赁到期情况，是否有大型租户搬离 - 工业方面，2020年Geotis将搬离，预计可重新出租；2021年Dana将搬离，正在寻找分租户；办公方面，近期已知的搬离租户是Schwab，该物业位置优越，预计可快速重新出租，其他租户正在协商中，公司希望大部分租户能够续租 [49]