公司概况 - 公司是专注于老年住房和医疗设施投资的房地产投资信托基金，投资组合涵盖多种类型物业[7] - 公司领导团队包括总裁兼CEO、首席财务官等多个职位[9] 投资组合 - 截至2021年12月31日，投资组合包括213处物业，分布在31个州，高级住房需求驱动型占29%，高级住房自由裁量型占32%，医疗类占36%，其他收入占3%[14][15] - 2021年第四季度总租赁物业198处，总租金收入2.71049亿美元，总营收2.98715亿美元[18] 运营伙伴 - 公司有多个运营伙伴，如Senior Living Communities占收入的20%，National HealthCare Corporation占16%等[20] 财务指标 - 2021年第四季度调整后EBITDA为6173.3万美元，净债务与调整后EBITDA的比率为4.9倍[38][76] - 2021年第四季度固定费用覆盖率为5.2倍，利息覆盖率为5.0倍[38] 债务情况 - 截至2021年12月31日，总债务为12.42883亿美元，其中有担保债务7703.8万美元，无担保债务11.75亿美元[38][47] - 债务到期情况分散，2022 - 2023年有部分短期债务到期，也有长期债务在2031年到期[49] 投资活动 - 近期有多项租赁和贷款投资活动，如2021年第二季度对Vizion Health的租赁投资4.025亿美元，收益率8.50%[34] 处置情况 - 2021 - 2022年有多项物业处置，高级住房处置总净收益1.95448亿美元，医院及医疗办公楼处置总净收益4828万美元[80]

财务数据关键指标变化 - 2021年公司总收入2.987亿美元，较2020年下降10.2%，其中租金收入2.71亿美元（占比90.7%），抵押贷款和其他应收票据利息收入2770万美元（占比9.3%）[23] - 2021年公司摊薄后每股FFO较2020年同期减少0.89美元，降幅16.2% [324] - 2021年12月31日财年摊薄后普通股每股正常化FFO较2020年同期减少1美元，降幅17.9%[325] - 2021年12月31日财年正常化FAD较2020年同期减少3030万美元，降幅12.6%[327] - 2021年净收入为1.11967亿美元，2020年为1.85311亿美元，2019年为1.60449亿美元[332] - 2021年调整后EBITDA为2.66645亿美元，2020年为3.07351亿美元，2019年为2.98437亿美元[332] - 2021年固定费用覆盖率为5.5倍，2020年为6.0倍，2019年为5.4倍[332] - 截至2021年12月31日，公司债务总额12.52038亿美元，加权平均利率2.95%；2020年债务总额15.03354亿美元，加权平均利率2.91%[337] - 2021年和2020年12月31日，公司总资产分别为28.38876亿美元和31.20489亿美元[354] - 2021年和2020年12月31日，公司总负债分别为13.21893亿美元和15.97544亿美元[354] - 2021年、2020年和2019年，公司净收入分别为1.11967亿美元、1.85311亿美元和1.60449亿美元[357] - 2021年、2020年和2019年，公司综合收入分别为1.19116亿美元、1.81594亿美元和1.55718亿美元[360] - 2021年、2020年和2019年，公司租金收入分别为2.71049亿美元、3.07208亿美元和2.94182亿美元[357] - 2021年、2020年和2019年，公司折旧费用分别为8079.8万美元、8315万美元和7681.6万美元[357] - 2021年、2020年和2019年，公司利息费用分别为5081万美元、5288.2万美元和5629.9万美元[357] - 2021年、2020年和2019年，归属于普通股股东的基本每股收益分别为2.45美元、4.14美元和3.70美元[357] - 2021年、2020年和2019年，归属于普通股股东的摊薄每股收益分别为2.44美元、4.14美元和3.67美元[357] - 2021年净收入为111,967千美元，2020年为185,311千美元，2019年为160,449千美元[363] - 2021年经营活动提供的净现金为210,859千美元，2020年为232,148千美元，2019年为240,955千美元[363] - 2021年投资活动提供的净现金为185,277千美元，2020年使用89,712千美元，2019年使用342,521千美元[363] - 2021年融资活动使用402,994千美元，2020年使用111,762千美元，2019年提供107,323千美元[363] - 2021年现金及现金等价物和受限现金减少6,858千美元，2020年增加30,674千美元，2019年增加5,757千美元[363] - 2021年支付的利息净额为43,680千美元，2020年为43,406千美元，2019年为54,027千美元[366] - 2021年末普通股股东权益为1,507,083千美元，2020年末为1,512,234千美元，2019年末为1,497,631千美元[369] - 2021年末非控股股东权益为9,900千美元，2020年末为10,711千美元，2019年末为621千美元[369] - 2021年宣布的普通股股息为每股3.8025美元，2020年为每股4.41美元，2019年为每股4.20美元[369] - 2021年发行普通股净收入为47,904千美元，2020年为34,649千美元，2019年为95,774千美元[363][369] 投资组合资产情况 - 截至2021年12月31日，公司投资组合中有125处老年住房物业和11处以老年住房物业为抵押的抵押贷款[25] - 截至2021年12月31日，公司投资组合中有73处医疗设施和3处以医疗设施为抵押的抵押贷款[30] - 截至2021年12月31日，公司在33个州的198处医疗房地产的投资约为29亿美元，包括125个老年住房社区、72个专业护理机构和1家医院[371] - 截至2021年12月31日，公司14笔抵押贷款及其他应收票据总计3.052亿美元，扣除预期信贷损失准备金520万美元[371] - 截至2021年12月31日，公司持有10个未合并可变利益实体的权益，因缺乏对其经济绩效产生重大影响活动的直接或间接决策权，不将其作为主要受益人[376] 贷款相关利率情况 - 2021年公司抵押贷款、建筑贷款和夹层贷款的年利率在6.5%至9.5%之间[34] - 截至2021年12月31日，公司有7笔抵押贷款，利率在7%至8.25%之间[39] - 截至2021年12月31日，公司有6笔夹层贷款，利率约在6.5%至9.5%之间[40] - 截至2021年12月31日，公司有8笔建筑贷款，利率在7.25%至9%之间[41] - 截至2021年12月31日，公司为一位老年住房行业借款人提供的循环信贷额度利率为7.52%[42] - 公司为Senior Living提供2000万美元循环信贷额度，2023年1月1日起降至1500万美元，2021年末已使用960万美元，年利率7.52%[49] - 2019年6月公司向Senior Living提供3270万美元抵押贷款，利率7.25%，贷款赋予公司3820万美元购买选择权[50][51] 业务运营与计划 - 公司大部分现有租约包含租金年度递增条款，租赁收入按直线法在租约期限内确认[35] - 公司计划在2022年上半年将15处独立生活设施转移到两个独立的合资企业中[44] - 2021年公司组合收入中，公有运营商占比24%，区域运营商占比59%，私有全国连锁占比14%，小型运营商占比3%[46] - 2021年Senior Living、NHC、Bickford、Holiday等租户收入占比分别为17%、12%、12%、未达10%，其他租户净收入占比55%[47] - 截至2021年12月31日，公司向Senior Living出租10个退休社区共2068个单元，15年主租赁协议含两个5年续约选项，年递增率3%[48] - 2021年公司向Bickford出售6处房产，售价5290万美元，获现金3990万美元，产生360万美元收益[57] - 截至2021年12月31日，公司对Bickford的3笔建设贷款承诺为4290万美元，已提供3670万美元[58] - 2021年公司出售9处租给Holiday的房产，净账面价值1.24亿美元，现金对价1.208亿美元，产生190万美元收益和460万美元减值[61] - 截至2021年12月31日，公司对7个运营商的营运资金和建设贷款承诺为2.747亿美元，已提供1.994亿美元[64] - 截至2021年12月31日，公司有3390万美元或有租赁激励承诺，已提供150万美元[66] 行业政策与资金分配 - 2022财年，CMS预计根据SNF PPS向专业护理机构的付款将比2021财年增加4.1亿美元，即1.2%[79] - 在SNF基于价值的采购计划下，CMS将专业护理机构的医疗保险付款减少2个百分点[81] - CARES法案、PPPHCE法案和CAA总共授权通过公共卫生和社会服务应急基金向医疗保健提供者分配1860亿美元资金[85] - 2020年5月1日至2022年3月31日，暂停了根据2011年预算控制法案对医疗保险提供者2%的自动减支付款调整，2022年4月1日至6月30日减支调整降至1%，7月1日恢复至2%，2030年减支调整增至最高3%[87] - 由于ARPA对联邦预算赤字的影响，原本2022年1月需生效的高达4%的额外医疗保险付款削减被推迟至2023年[88] REIT资格相关要求 - 公司需满足两个总收入测试以维持REIT资格，一是每个纳税年度至少75%的总收入（不包括禁止交易的总收入）需为特定类型收入，二是至少95%的总收入（不包括禁止交易的总收入）需为符合75%总收入测试的收入等[104][105] - 为维持REIT资格，每个纳税年度每季度末需满足资产测试，至少75%的总资产价值需由特定资产构成[106] - 每个纳税年度，公司必须向股东分配股息（非资本利得股息），总额不少于90%的“REIT应税收入”（不考虑股息支付扣除或净资本损益）与90%的税后净收入（如有）之和减去某些非现金收入项目[108] - 公司拥有的所有TRS价值不能超过其资产价值的20%，目前拥有NHI - SS TRS, LLC的全部成员权益[109] - 公司自1991年首次选择作为REIT纳税，预计每个纳税年度都符合REIT资格，但不能保证实际运营结果能满足相关要求，且美国联邦所得税待遇可能随时改变[98][99] 债务与融资情况 - 截至2021年12月31日，公司未偿还债务为12亿美元[279] - 公司的无担保银行信贷安排包括9.25亿美元的银行信贷额度，其中7500万美元的定期贷款于2022年8月到期，3亿美元的定期贷款于2023年9月到期，5.5亿美元的循环信贷额度于2022年8月到期[280] - 2021年4月，公司支付60万美元的延期费，将循环信贷额度的到期日延长至2022年8月[281] - 公司正在协商新的信贷协议，将提供7亿美元的高级无担保循环信贷额度，可增加至多3亿美元的增量信贷额度[282] - 2021年1月26日，公司发行4亿美元的3%高级票据，净收益约为3.923亿美元，用于偿还1亿美元的定期贷款和减少循环信贷额度的借款[289] - 2021年4月1日，公司支付6710万美元，包括100万美元的应计利息和610万美元的转换溢价，以赎回可转换高级票据[291] - 截至2021年12月31日，公司的固定费用覆盖率约为5.5倍，综合净债务与调整后EBITDA的比率约为4.8倍[298] - 2021年12月31日，公司4亿美元的利率互换协议到期，无剩余利率互换协议[299] - 公司的9.25亿美元银行信贷额度、4亿美元的无担保私募定期贷款和2031年高级票据由子公司提供全额无条件担保[301] 市场风险与影响 - 截至2021年12月31日，公司约3.75亿美元可变利率债务和应收抵押贷款及其他票据面临利率波动市场风险，循环信贷安排未使用部分5.5亿美元若提取也适用可变利率[334] - 假设利率变动50个基点，可变利率债务年净利息费用将增减约190万美元，摊薄后每股约0.04美元[335] - 假设市场利率平行变动50个基点，2021年12月31日固定利率债务公允价值会相应变化，如私募定期贷款、高级无担保票据和房利美定期贷款[339] - 截至2021年12月31日，应收抵押贷款及其他票据公允价值约3.148亿美元，市场利率变动50个基点，其公允价值将增减约400万或700万美元[340] 人员情况 - 截至2021年12月31日，公司有19名全职员工和1名兼职员工，数量与2020年12月31日相比无变化[73] 未来现金需求与承诺 - 截至2021年12月31日，公司预计2022年及以后的重大现金需求总计14.11117亿美元，其中2022年为1.58011亿美元[313] - 截至2021年12月31日，公司未偿还贷款承诺总额2.747亿美元，其中3760万美元预计12个月内支付[315] - 截至2021年12月31日，公司开发承诺总额3134.5万美元，预计12个月内支付[317] - 截至2021年12月31日，公司租赁诱导应急费用总计3385万美元，已支付150万美元[318] 诉讼与欠款情况 - 2021年公司因East Lake Capital Management LLC诉讼和解获得0.4百万美元，并冲回约0.3百万美元相关负债[320] - 截至2021年12月31日，Welltower实体欠公司未付合同租金1140万美元[322] 公司投资目标与政策 - 公司投资目标包括为股东提供稳定增长的当前收入、实现资本增长、保护股东资本[112] - 公司投资政策包括投资房地产、抵押贷款和其他应收票据以及符合RIDEA规定的合资企业[115] 合规相关情况 - 公司物业需遵守《美国残疾人法案》及类似州或地方法律，租户通常负责使设施符合ADA要求的额外成本，公司可能间接

财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度摊薄后普通股每股净收益为0.67美元，2020年同期为0.95美元，同比下降主要因假日公司租金减少660万美元、向其他运营商提供额外季度租金递延520万美元、房地产减值费用2240万美元，以及处置和抵押贷款还款导致的收入减少，部分被房地产销售收益1990万美元和自2020年第三季度以来1.422亿美元投资和承诺资金带来的收入增加所抵消 [17][18] - 2021年第三季度，与上年同期相比，NAREIT FFO从每股1.42美元降至1.16美元，下降0.26美元；正常化FFO从每股1.42美元降至1.15美元，下降0.27美元 [18] - 2021年第三季度，正常化FAD同比下降910万美元，环比下降170万美元，至5120万美元，主要受假日租金降低、额外租金递延、处置和抵押贷款还款影响，被过去12个月的投资部分抵消 [19] - 第三季度股息为每股0.90美元，于2021年11月5日支付，代表正常化FFO和FAD总支付比率分别为78.6%和80.6%；董事会宣布第四季度股息为每股0.90美元，记录日期为12月31日，支付日期为1月31日 [19] - 截至9月30日的季度，净债务年化EBITDA杠杆比率从5.1倍降至4.8倍，改善因处置低收益资产和假日租金意外减少 [20] - 10月31日，5.5亿美元循环信贷额度无未偿还金额，现金7400万美元；第三季度未通过ATM计划发行股权，预计第四季度也不会，ATM计划仍有4.17亿美元可用额度；2017年8亿美元循环信贷和定期贷款信贷安排将于明年8月到期，公司正与银行协商，目标在2022年第一季度完成新信贷安排 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 需求驱动型老年住房组合 - 约占扣除递延款项后年化现金收入的31%，本季度入住率普遍稳定增长，但由于小时工工资增加和代理人员使用增加，利润率增长未与历史趋势和入住率增长同步 [23] Bickford（最大辅助生活运营商） - 占扣除递延款项后年化现金收入的14%，第三季度入住率环比增加280个基点，但劳动力成本是主要障碍，第三季度递延租金350万美元；已达成初步协议，第四季度递延租金450万美元，2022年第一季度最多再递延400万美元；预计重组后年租金约2800万美元，第三季度收取约780万美元，预计第四季度收取约680万美元；重置后租赁覆盖率将从0.91倍提高到1.21倍；2年后租金将根据公平市场价值调整，但不低于基于投资组合原始购买价格8%收益率的水平 [24][25][26] 独立生活社区 - 占扣除递延款项后年化现金收入的5%，已出售9处假日房产，售价1.2亿美元，年化合同租金约900万美元；另有2处目标出售房产，年化租金约180万美元；这11处房产租赁覆盖率低于0.5倍，利润率比其余投资组合低约1500个基点；剩余房产预计2022年初过渡给Merrill Gardens和Discovery管理 [26] 入门费社区 - 占扣除递延款项后年化现金收入的27%，持续表现优于其他老年住房资产类别；EBITDARM覆盖率（不包括高级生活社区）从1.65倍增至1.76倍；高级生活社区占现金收入的19%，第三季度平均入住率为80.4%，较第二季度上升190个基点，高于2022年大流行前第一季度的80.3%；DARM覆盖率（不包括赠款债券）从1.13倍降至1.09倍 [27] 熟练护理组合 - 占扣除递延款项后年化现金收入的32%，由NHC和Inside Group主导，分别贡献15%和9%的年化现金收入；截至6月30日的过去12个月，SNF EBITDARM覆盖率为2.8倍，其中NHC为3.82倍，其他医疗物业为2.1倍 [28] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司今年致力于将NHI转型为更强的公司，预计到2022年第一季度末基本完成投资组合优化工作，包括处置、租户过渡和租金重组，涉及超120处老年住房物业，超整个投资组合的50% [7] - 处置Bickford部分建筑，将租赁投资组合规模减至35或36处，重置年现金租金，使其财务更健康并偿还递延租金；Bickford入住率回升，第三季度较第二季度增加280个基点，较第一季度增加520个基点，超过行业可比资产210个基点的增长率 [8] - 处置9处表现不佳的假日房产，评估出售另外2处；将剩余假日房产与Merrill Gardens和Discovery成立类似RIDEA结构的合资企业，预计2022年初完成过渡，以参与独立生活社区运营复苏并推动老年住房业务增长 [9][10] - 已完成16处表现不佳的老年住房资产处置，售价约1.73亿美元，资本化率3.1%，租赁覆盖率0.33倍；另有21处目标处置资产，预计产生毛收入1.5亿 - 1.55亿美元，综合NOI收益率为个位数低点，租赁覆盖率极低 [12] - 公司正将投资组合转变为高覆盖率、高质量的“珠宝盒”组合，资产负债表健康，本季度减少债务1.5亿美元，循环信贷额度可用，计划用中高个位数收益率的投资取代低个位数资本化率的资产 [12][13] - 预计2022年老年住房基本面将恢复，短期受补偿压力缓解推动，长期受益于供需动态改善；公司有望实现强劲的长期有机增长，2022年开始偿还递延款项，新合资企业将直接参与老年住房复苏；低杠杆资产负债表将随现金流稳定而改善，有充足资本获取能力，可推动收购增长，且无需大量发行股权 [30][31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为老年住房行业短期将因补偿压力缓解和其他因素复苏，长期随着供需动态改善将迎来多年持续增长 [30] - 公司对未来乐观，投资组合优化活动预计2022年第一季度末完成，有利于长期利益；预计2022年开始偿还递延款项，新合资企业将参与老年住房复苏；低杠杆资产负债表和充足资本获取能力将推动收购增长 [30][31] 其他重要信息 - 第四季度，9月出售的两处房产使第三季度现金收入增加约100万美元；Bickford递延款项预计比第三季度增加100万美元；第三季度收到假日公司约230万美元租金，截至电话会议，第四季度未收到付款，公司持有880万美元假日公司保证金，预计2022年初解决保证金问题 [22] - 年初至今，公司宣布超1.2亿美元投资，加权平均收益率近9%；第三季度未进行新投资，但与Montecito的合作近期活跃，预计年底前为多个项目提供资金，基金预计自成立起2年内全部投资；随着处置计划结束，预计2022年重建投资管道将更活跃 [28][29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：Bickford约18%的租金削减是如何得出的，何时生效 - 公司综合考虑当前投资组合、未来3 - 6个月拟处置建筑及其底层NOI，以及预计的入住率改善情况，认为新投资组合基于当前表现可支撑租金水平；预计明年租金从4600万美元降至3700万美元，再降至2800万美元，24个月后根据稳定后的投资组合重置租金 [34][35][37] 问题2：租金削减幅度是基于什么得出的 - 3770万美元是减去7处拟处置建筑后的投资组合租金，2800万美元是基于当前NOI认为投资组合可承受的租金水平 [37] 问题3：Bickford资产8%收益率对应的金额是多少 - 基于7处房产的处置情况，该金额在3200万 - 3300万美元之间，若有额外销售或建筑情况变化，该金额会有所变动 [40] 问题4：合资协议的基本管理费、NOI以及结构百分比是多少 - 通常管理协议基本管理费约5%，还有基于业绩的激励措施；对于剩余15处建筑的NOI，公司认为会比1500万美元高一些；公司计划2月提供更明确指引，这些房产有600万 - 800万美元的NOI提升空间 [45][47][48] 问题5：两个投资组合的过渡日期何时生效 - 目标是年初开始过渡 [49][50] 问题6：假日合资企业的结构、所有权分割以及与Bickford的差异 - 与Bickford不同，NHI仍是大股东，无租赁协议，是背对背管理协议；Discovery和Merrill的所有权比例暂未确定，但会有意义的出资；合资企业将采用合成债务结构，公司提供超90%的资本 [55][58] 问题7：收回假日公司未付租金的信心以及相关租赁信用情况 - 公司专注于收回未付租金，从Atria获得的资产负债表信息显示资金在积累，但这是敏感法律问题，不便在财报电话会议上推测 [60] 问题8：对Bickford基于当前表现和现金流削减租金，而非降低初始覆盖率并牺牲递延款项偿还的考虑 - 递延款项偿还可能不稳定，取决于建筑恢复和劳动力成本带来的利润率变化；公司希望有可靠的租金和租赁覆盖率，向投资者展示租赁的稳定性；还计划在2月财报电话会议提供指引 [62] 问题9：2022年第一季度末股息覆盖率的预期和信心 - 公司对股息支付率处于低80%甚至低于80%有高度信心，这取决于合资企业的完成情况和可能出现的过渡成本；第四季度递延款项增加会使支付率上升，但预计是短期情况 [63] 问题10：与其他REITs相比，公司发展艰难的原因 - 公司在Bickford和假日公司的重组中为参与行业复苏做了准备，对2022年及以后持乐观态度；Bickford入住率领先；公司通过宣布股息、计划提供2022年指引、调整支付率等方式向市场传递信心 [68][69] 问题11：租金增长的时间安排 - 大部分运营商目标在年初提高租金，部分按居民入住周年日调整；预计租金增长在5% - 10%，多数运营伙伴要求在5% - 6%，以覆盖劳动力成本；若能缓解劳动力问题，租金增长可减轻成本压力 [71][72] 问题12：居民是否愿意支付更高租金以覆盖劳动力成本 - 这是市场因素和居民理解共同作用的结果，居民在了解情况后虽不积极支持，但能接受一定幅度的租金增长 [73] 问题13：Bickford重组时对租金增长的假设 - 预计租金增长6%，考虑到冬季和第一季度可能的利润率压缩，为其偿还递延款项留出空间 [74] 问题14：Bickford的总递延款项余额是多少 - 预计为2600万美元，包括第四季度和2022年第一季度的递延款项；公司总递延款项超400万美元，部分作为业绩激励，若达到特定目标可减免 [75][76] 问题15：2023年报告FFO时如何处理可能的大幅增长 - 公司会谨慎处理，帮助投资者理解数据变化，除递延款项外，假日公司的880万美元保证金和租金回收也会影响FAD数据，后续会进行相关讨论 [79] 问题16：假日合资企业的递延资本支出和资本支出义务如何考虑 - 建筑总体维护良好，但存在一定维护延迟情况；合资企业资本化时会预留大量资本支出，确保建筑符合新运营伙伴的市场销售需求 [84] 问题17：假日公司第三季度实际入账租金是多少 - 原保证金1060万美元，第三季度使用60万美元，FAD确认230万美元 [86] 问题18：除捐赠给合资企业的资产外，是否有其他资产可捐赠，2022年是否会通过收购扩大合资企业 - 公司大部分其他物业为 triple - net 租赁，可能无法纳入合资企业；但合资企业有作为增长和新收购平台的潜力 [90] 问题19：Bickford重组时除运营成本、劳动力和租金增长外，还有哪些假设使其能支付新租金和递延款项 - 基于第三季度和预计第四季度的收款情况，以及Bickford目前的入住率和租金水平，即使无额外租金增长，也能支付2800万美元租金；减少建筑数量、控制劳动力成本、入住率和租金增长等因素将增加其NOI；历史数据显示其入住率每月增加50 - 100个基点 [95][96] 问题20：过去处于过渡、租赁期的小租户情况如何，是否会拖累未来收益 - 公司对部分表现不佳、无NOI且近期无改善可能的建筑进行处置，将其转化为现金偿还债务或再投资；也有部分看好的建筑会继续持有等待复苏；处置名单中的21处资产包括2处未处置的假日资产、7处Bickford资产和约12处小租户资产 [100][104]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) Commission File Number 001-10822 National Health Investors Inc (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 62-1470956 (State or other jurisdiction of incorporation or organization) (I.R.S. Employer Identification No.) 222 Robert Rose Drive Murfreesboro Tennessee 37129 (Address of principal executive offices) (Zip Code) (615) 890-9100 (Registrant's telephone number, including area code) Securities ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入为每股摊薄普通股0.85美元，2020年同期为0.99美元，下降主要因2021年第二季度990万美元的租金递延，部分被650万美元的房地产销售收益抵消 [15] - 2021年第二季度，NAREIT标准化FFO从每股1.46美元降至1.16美元，下降0.30美元；标准化FAD同比下降810万美元，环比下降670万美元，至5280万美元，主要因租金递延增加 [15] - 第二季度收款率约87%，第一季度为94%；第二季度租金递延增至990万美元，第一季度为420万美元 [10] - 6月30日季度末，净债务与年化EBITDA比率为5.1倍，固定费用覆盖率为5.5倍，加权平均债务期限约4.5年；总债务约14亿美元，其中93%为无担保债务；加权平均债务成本为3.28% [19] - 7月31日，5.15亿美元循环信贷额度下有2500万美元未偿还；第二季度末后，2017年定期贷款借款从2.25亿美元降至1.75亿美元 [19] - 第二季度未通过ATM发行任何股权，该计划下仍有约4.17亿美元可用 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 需求驱动型老年住房运营商约占年化现金收入（扣除递延）的25%，本季度入住率普遍上升，7月持续增长；最大的辅助生活运营商Bickford占年化现金收入（扣除递延）的9%，第二季度入住率较第一季度提高约240个基点，7月平均入住率环比提高140个基点至79.6%，RevPOR保持稳定 [22] - 入门费社区占年化现金收入（扣除递延）的26%，表现优于其他老年住房资产类别；截至3月31日的过去12个月，EBITDARM覆盖率（不包括SLC）为健康的1.65倍 [24] - 老年生活社区占现金收入的18%，第二季度平均入住率为78.5%，较第一季度提高80个基点，7月进一步提高至79.9%，仅比2020年3月疫情前低60个基点；第一季度EBITDARM覆盖率（不包括赠款资金）为1.13倍，高于上年同期的1.06倍，环比持平 [24][25] - 租赁独立生活社区占年化现金收入（扣除递延）的13%，入住率下降幅度大于需求驱动型和CCRC资产；Holiday Retirement占年化现金收入的11%，第二季度平均入住率为73.8%，环比下降30个基点，但过去4个月呈上升趋势，7月为74.9%，较3月低点提高140个基点 [26] - 熟练护理组合占年化现金收入（扣除递延）的30%，由NHC和Ensign集团两大租户支撑，分别贡献14%和9%的年化现金收入；截至3月31日的过去12个月，SNF EBITDARM覆盖率为2.86倍；政府支持对行业至关重要，近期有1.2%的医疗保险费率更新及PDPM相关5%削减的延迟，但入住率仍远低于疫情前水平，受严重劳动力短缺影响 [28] 各个市场数据和关键指标变化 无相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司有出售9处Holiday房产给机构买家的非约束性意向书，交易金额1.298亿美元，正在就其余17处房产进行谈判，可能进行租赁重组、重新招租、采用RIDEA结构或进一步资产出售 [6] - 持续优化与Bickford的关系，可能采取多种措施改善其现金流、降低租金集中度并提高EBITDARM覆盖率 [7] - 计划完成2.5亿 - 4亿美元的资产处置，预计年底基本完成，以便重新配置资本重建NOI [8] - 认为出售低个位数有效收益率的资产，并用中高个位数收益率的投资替代，存在套利机会；预计循环信贷额度接近满额可用，发行股权需求有限，有望恢复历史NOI增长态势 [9] - 2021年已宣布超过1.2亿美元的投资，加权平均收益率近9%，新增Montecito Medical和Vizion Health两个合作伙伴，并扩大与Navion的合作；但卖家期望较高，短期内将保持耐心寻找合适投资 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管行业面临短期挑战，但自3月低点以来，老年住房投资组合入住率稳步增长，SLC接近疫情前水平，Bickford入住率自3月提高500个基点；近期新冠病例激增可能构成逆风，但目前未造成重大干扰，居民疫苗接种率高且有效 [12] - 公司能见度正在改善，对推动长期增长的基本面持乐观态度 [13] - 行业需要政府进一步支持，特别是熟练护理行业；对于辅助生活和记忆护理，决策时假设无更多政府援助，但仍希望有增量资金 [48][49] 其他重要信息 - 公司决定将季度股息降低18%，认为这是正确决定，随着运营商恢复，公司有能力在支持合作伙伴恢复的同时保持资产负债表实力，重建NOI后有望恢复股息增长 [11] - 6月中旬宣布第二季度股息为每股0.90美元，8月6日支付；董事会宣布第三季度股息为每股0.90美元，11月5日支付，股息宣布时间与季度财报发布同步，表明能见度改善 [18] - 2017年8亿美元的循环信贷额度和定期贷款信贷安排即将到期，公司计划2022年初重新安排信贷安排，第三季度报告中将有更多信息 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 近期Holiday交易公告及出售给Atria如何影响出售资产或对其余17处房产变现的决策 - 公司表示Atria和Welltower的交易公告影响了决策，此前在2.5年前的租赁重组中已协商好部分可出售的建筑，危机促使公司采取了原本可能不会采取的激进措施 [34] 问题2: 被出售的9处房产与其余17处房产的差异 - 公司称与Holiday共同确定了出售名单，认为这些房产可能需要大量资本支出、不同运营商或所处市场不理想，因此更适合出售 [36] 问题3: Sagewood贷款是否有增量还款预期 - 公司表示有一笔6000万美元的票据未全额融资，后续会有一些额外融资和还款；另一笔票据也有额外融资待完成，大部分还款已完成 [37] 问题4: 覆盖率计算是否考虑租金递延影响 - 公司称覆盖率使用的是预定租金，而非实际支付租金 [38] 问题5: 公司是否朝着处置指导上限推进，是否假设出售其余Holiday资产 - 公司表示看起来正朝着处置估计上限推进，其余Holiday建筑有多种选择，包括出售、重新招租、维持与Atria合作或采用RIDEA结构，Welltower和Atria的交易增加了决策复杂性，公司正在深入研究 [42] 问题6: 对Holiday的各种处置选项是否适用于Bickford，各选项利弊如何 - 公司表示对Bickford进行了相同分析，但对RIDEA的倾向较小；考虑到会计、人员配置和资产管理需求，将独立生活组合转换为RIDEA与包含辅助生活或记忆护理的情况不同；Bickford主要由公司作为多数资本合作伙伴，可考虑的选项包括将建筑卖回给他们、卖给第三方并让其继续担任经理、卖给第三方但不让其担任经理以及重组租赁等 [44][45] 问题7: 若CARES法案或Provider Relief Fund无增量资金，对老年住房或熟练护理的下行风险有何影响，是否假设会有增量政府援助 - 公司表示熟练护理行业入住率未反弹，但有强大租户支撑，对风险感到放心，但认为行业需要帮助；对于辅助生活和记忆护理，决策时假设无更多政府援助，但仍希望有增量资金 [48][49] 问题8: Welltower收购Holiday组合如何影响公司决策，重新招租Holiday资产是否需Atria同意，是否更难实现 - 公司称Atria收购Holiday经理是主要复杂因素，Welltower成为技术上的租户，增加了复杂性；2.5年前租赁重组时公司获得了一些额外批准权，并有能力提前30天取消管理费 [52][54] 问题9: 公司过往转型操作的成功率如何 - 公司称过往转型操作效果不一，成功率约50%；转型过程中常面临原运营商不配合、带走优秀员工等问题，导致运营受影响 [56][57] 问题10: 公司是否认为已解决转型风险 - 公司表示是的，并提醒有880万美元的押金可用于新标识、营销材料和资本支出等，有助于转型 [58] 问题11: 未来是否会增加熟练护理业务比重 - 公司表示多年来希望增加对熟练护理的投资，但目前市场关注政府支持，熟练护理房产价值上升，难以找到符合承保标准的房产 [60] 问题12: 年底处置资产的NOI情况，2021年后是否会继续与老年住房运营商进行资本循环，若熟练护理定价不合适，资本将投向何处 - 公司表示难以确定处置资产的NOI；出售低收益率房产并投资高收益率项目可立即增加收益，且因资产出售有大量现金在手，可在低杠杆或无杠杆情况下进行投资；若熟练护理业务难以开展，会考虑与优质租户调整租赁利率或支付较低资本化率，也会关注医疗办公楼等其他领域，如已与Montecito进行夹层债务贷款合作 [63][64][69] 问题13: 完成所有重组后，如何考虑公司战略规模 - 公司表示需要增加一些会计和资产管理人员，但这并非不可克服的障碍；采用RIDEA结构会增加复杂性和季节性，投资者需要适应 [74] 问题14: 如何捕捉老年住房的上行空间，租赁结构如何设计，何时能收回租金递延 - 公司表示可通过两种方式捕捉上行空间：一是现有递延结构允许随着入住率和利润率提高增加收款，恢复正常后超出当前租赁利率的部分可弥补递延；二是进行租赁重置，在物业达到稳定状态后提高租赁利率；租金递延还款预计从明年年初开始，将在18 - 24个月内完成，具体取决于现金流恢复速度 [76][77][79]

投资组合概况 - 投资组合包括236个设施，房地产投资原始成本约32亿美元，抵押贷款和其他应收票据账面价值为2.893亿美元[129] - 按运营商类型划分：公共运营商收入占22.9%，国家连锁（私有）占20.1%，区域运营商占53.6%，小型运营商占3.4%[134] - 截至2021年6月30日，公司五大租户收入占比为：Senior Living Communities (16%)、Holiday Retirement (12%)、NHC (12%)、Bickford Senior Living (11%)[161] - 2021年上半年，公司约27%的总收入来自主要依赖政府支付方（如Medicare和Medicaid）的专业护理机构运营商[162] 业务线收入与投资 - 房地产投资组合总收入为1.357亿美元，占总收入87.4%；抵押贷款和其他应收票据收入为1198万美元，占总收入7.8%[134] - 高级住房（包括需求驱动型和自主决定型）收入为9129万美元，占总收入58.8%；医疗设施收入为4443万美元，占总收入28.6%[134] - 需求驱动型高级住房（辅助生活和记忆护理社区及老年生活园区）收入为3818万美元，占总收入24.6%，投资额为12.207亿美元[134] - 自主决定型高级住房（独立生活和入门费社区）收入为5311万美元，占总收入34.2%，投资额为13.446亿美元[134] - 专业护理设施收入为4118万美元，占总收入26.5%，投资额为5.954亿美元[134] - 医院收入为309万美元，占总收入2.0%，投资额为7135万美元[134] - 医疗办公大楼收入为17万美元，占总收入0.1%，投资额为697万美元[134] 运营指标与覆盖率 - 截至2021年6月30日，专业护理设施平均有效年化租金收入为每床8737美元，辅助生活设施为每单元10314美元，入门费社区为每单元22723美元[135] - 高级生活社区（SLC）入住率从2Q20的79.1%上升至2021年7月的79.9%，而Bickford从82.1%降至79.6%，Holiday从83.5%降至74.9%[164] - 按资产类型划分，公司总组合的EBITDARM覆盖率从1Q20的1.68x微降至1Q21的1.64x[171] - 主要租户NHC的覆盖率保持稳定在3.79x，而Holiday的覆盖率从1.20x降至0.97x[171] - 同店投资组合中，需要驱动型市场（不包括Bickford）的覆盖率从1Q20的1.15x显著下降至1Q21的0.77x[171] - 医疗非专业护理机构（SNF）资产类别的EBITDARM覆盖率从1Q20的2.81x提高至1Q21的2.86x[171] - 2021年第二季度，9处过渡物业的平均入住率为54.7%，高于2020年6月的49.6%[174] 收入与利润变化 - 公司2021年上半年总收入为15.5215亿美元，较2020年同期的16.7271亿美元下降7.2%[166] - 总营收同比下降11.7%，从8417.4万美元降至7433万美元[178] - 总租金收入同比下降12.3%，减少956.6万美元至6835.1万美元[178] - 租赁给Bickford Senior Living的ALFs租金收入大幅下降55.0%，减少601.1万美元至491.1万美元[178] - 租赁给Holiday Retirement的SHOs租金收入下降11.8%，减少100.6万美元至750.6万美元[178] - 抵押贷款和其他票据的利息收入下降4.3%，减少26.7万美元至591.9万美元[178] - 房地产处置收益为648.4万美元[178] - 归属于普通股股东的净利润下降11.7%，减少518.5万美元至3918.3万美元[178] - 公司总营收为1.552亿美元，同比下降7.2%，减少1206万美元[181] - 总租金收入为1.431亿美元，同比下降7.3%，减少1134万美元，主要原因是2021年上半年提供了1410万美元的租金减免[183] - 不动产销售利得为648万美元，同比大幅下降69.1%，减少1452万美元[181][183] - 公司净利润为7461万美元，同比下降29.3%，减少3088万美元[181] - 2021年第二季度归属于普通股股东的净收入为3918.3万美元，较2020年同期的4436.8万美元下降11.7%[235] - 2021年第二季度NAREIT FFO为5314.7万美元，较2020年同期的6500.5万美元下降18.2%[235] - 2021年第二季度调整后EBITDA为6849.6万美元，较2020年同期的7859.4万美元下降12.8%[238] - 2021年上半年，公司标准化可供分配资金减少810万美元，降幅为6.71%[232] - 2021年上半年，公司标准化运营资金和运营资金每股摊薄收益均减少0.42美元，降幅为14.9%[229][230] - 截至2021年6月30日六个月，公司归一化可供分配资金减少810万美元，降幅为6.71%[232] - 截至2021年6月30日六个月，公司FFO每股摊薄收益减少0.42美元，降幅为14.9%[229] 成本与费用变化 - 利息支出下降5.3%，减少71.7万美元至1284万美元[178] - 非现金股票薪酬费用增加52.2万美元，主要由于股票期权公允价值估值模型变动[178] - 非现金股权激励费用增加412万美元，主要源于股票期权公允价值因股价波动而上升[183] - 利息支出减少188万美元，降幅6.8%，原因是可转换债券到期及住房抵押贷款还清[183] - 2021年第二季度非现金股权激励费用为99.2万美元，较2020年同期的47万美元增长111.1%[235] 投资与资产处置活动 - 自2021年1月1日起，公司已完成或宣布总额为1.2045亿美元的不动产及票据投资，包括4025万美元收购Vizion Health医院等[144] - 公司向Vizion Health提供2000万美元五年期贷款，初始年利率8.5%[146] - 并向Navion Senior Solutions提供360万美元十年期公司贷款，初始年利率8%[148] - 第二季度公司向Montecito Medical Real Estate提供5000万美元夹层贷款，年利率9.5%，并附带额外2.5%利息[149] - 截至6月30日已拨款210万美元[150] - 第二季度公司以5290万美元向Bickford出售六个物业组合，获得3990万美元现金对价及1300万美元次级抵押票据，确认收益350万美元[151] - 公司签署不具约束力意向书，拟以1.298亿美元现金出售账面价值1.335亿美元的Holiday物业组合，预计第三季度确认370万美元减值[154] - 第二季度LCS-Westminster Partnership IV LLP偿还了5140万美元票据本金，截至6月30日票据余额为1.171亿美元[155] - 2021年7月公司以3120万美元现金出售田纳西州行为医院，确认收益860万美元[156] - 投资活动净现金流入522万美元，主要包括9120万美元的抵押贷款投资和房地产装修，被5230万美元的贷款本金收回所抵消[187] 流动性、债务与资本结构 - 截至2021年7月31日，公司拥有约3700万美元无限制现金及现金等价物，以及5.25亿美元的未使用无担保循环信贷额度[142] - 截至2021年6月30日，公司拥有流动性资源，包括5.25亿美元循环信贷额度和3250万美元无限制现金及等价物[184] - 融资活动净现金流出1.254亿美元，同比变化主要源于净借款减少1.138亿美元[188] - 截至2021年6月30日，公司未偿债务为14亿美元[189] - 公司拥有总额为11亿美元的无担保银行信贷额度，包括2.25亿美元于2022年8月到期的定期贷款、3亿美元于2023年9月到期的定期贷款以及5.5亿美元的循环信贷额度[190] - 公司支付60万美元（10个基点）的延期费，将循环信贷额度的到期日延长至2022年8月[190] - 公司计划在2022年8月前将循环信贷额度展期多年，金额至少与当前的5.5亿美元额度相等[190] - 截至2021年6月30日，循环信贷和定期贷款的利率分别为30天LIBOR加120个基点和混合132个基点，设施费为每年20个基点[191][192] - 截至2021年6月30日，公司有1.5亿美元未偿还浮动利率债务面临利率风险，剩余对冲工具于2021年12月到期[192] - 2021年1月26日，公司发行了4亿美元本金、利率为3.00%的2031年到期优先票据，发行价格为面值的99.196%，净收益约为3.923亿美元[195] - 2021年4月1日，公司偿还了到期的3.25%可转换优先票据，总额为6710万美元，其中包括100万美元应计利息和610万美元转换溢价[197] - 截至2021年6月30日，公司固定费用覆盖比率约为5.6倍，经年度化调整后的合并净债务与年度化调整后EBITDA比率约为5.1倍，合并净债务为14.022亿美元[203] - 截至2021年6月30日，公司拥有4,585.0599万股流通普通股，市值为31亿美元，资产负债表上的权益总额为16亿美元[207] - 在截至2021年6月30日的六个月内，公司通过ATM计划发行了661,951股普通股，平均价格为73.62美元，净收益约为4790万美元[213] - 公司固定费用覆盖率为5.6倍，低于2020年同期的6.0倍[238] - 截至2021年6月30日，公司面临利率风险的浮动利率债务为1.5亿美元[240] - 截至2021年6月30日，公司未偿还债务总额为14.45亿美元，加权平均利率为3.28%[243] - 截至2021年6月30日，公司发行在外的普通股为45,859,599股，市值为31亿美元，权益总额为16亿美元[207] - 公司在2021年上半年通过ATM计划发行了661,951股普通股，平均价格为73.62美元，净收益约为4790万美元[213] 风险敞口与金融工具 - 截至2021年6月30日，公司已为预估信贷损失计提520万美元准备金，并为未出资贷款承诺计提120万美元负债[176] - 截至2021年6月30日，公司利率互换合约的名义本金总额为4亿美元，固定利率在1.61%至2.22%之间，以对冲1个月LIBOR浮动利率[204] - 公司信用评级为穆迪'Baa3'（展望负面），惠誉和标普全球均为'BBB-'（展望稳定），若评级被下调至'BBB-/Baa3'或以下，基于信用评级的利差将增加约40个基点[199] - 利率上升50个基点将使公司年度净利息费用增加约80万美元，或稀释后每股0.02美元[241] - 市场利率上升50个基点将使公司抵押贷款和应收票据的公允价值减少约4270万美元[246] - 2021年授予的股票期权公允价值为每股14.54美元，预期波动率为48.1%[249] - 2021年授予的股票期权公允价值为每股14.54美元，较2020年第一季度授予的期权加权平均公允价值高出9.00美元[249] - 截至2021年6月30日，公司拥有利率互换合约以对冲4亿美元定期贷款的浮动利率，这些合约于2021年12月到期[204] 合同义务与承诺 - 截至2021年6月30日，公司合同支付义务总额为16.62788亿美元，其中债务及利息为15.5281亿美元[220] - 公司债务及利息支付义务在1年内为4883万美元，1-3年内为7.69796亿美元，3-5年内为2.34832亿美元，5年以上为4.99352亿美元[220] - 截至2021年6月30日，公司贷款承诺总额为2.747亿美元，已动用1.74371亿美元，剩余承诺额度为1.00329亿美元[221] - 公司开发承诺总额为3129.5万美元，已动用2164.6万美元，剩余承诺额度为964.9万美元[223] - 公司或有负债（租赁诱因）总额为3185万美元，已动用150万美元，剩余承诺额度为3035万美元[225] - 截至2021年6月30日，未动用贷款承诺的信贷损失负债为120万美元[222] - 截至2021年6月30日，契约和契约担保的余额为1630万美元[217] - Discovery PropCo承诺向Discovery提供高达200万美元的资金用于购买公寓单元，截至2021年6月30日已动用100万美元[224] - 截至2021年6月30日，公司合同支付义务总额为16.62788亿美元，其中债务及利息为15.5281亿美元，开发承诺为964.9万美元，贷款承诺为1.00329亿美元[220] - 公司债务及利息支付义务在1年内为4883万美元，1-3年内为7.69796亿美元，3-5年内为2.34832亿美元，5年以上为4.99352亿美元[220] - 截至2021年6月30日，公司贷款承诺总额为2.747亿美元，已动用1.74371亿美元，剩余承诺额为1.00329亿美元[221] - 未动用贷款承诺的信贷损失负债为120万美元[222] - 截至2021年6月30日，公司开发承诺总额为3129.5万美元，已动用2164.6万美元，剩余承诺额为964.9万美元[223] - Discovery PropCo承诺向Discovery提供高达200万美元的资金用于购买公寓单元，截至2021年6月30日已动用100万美元[224] - 租赁诱因或有负债总额为3185万美元，已动用150万美元，剩余负债为3035万美元[225] - 截至2021年6月30日，由信托契约担保的Timber Ridge居民贷款余额为1630万美元[217] 其他重要事项 - 2021年上半年，从9处过渡物业确认的租金收入为160万美元，低于2020年同期的280万美元[173] - 公司宣布2021年第三季度股息为每股0.90美元，将于2021年11月5日支付给2021年9月30日的在册股东[212] - 截至2021年6月30日，担保人子公司的汇总财务信息显示总资产为27.626亿美元，总负债为14.2339亿美元，六个月净收入为6792万美元[206] - 南卡罗来纳州是收入贡献最大的州，2021年上半年收入为1720.9万美元，但较2020年同期下降6.1%[166] - 第二季度租金优惠总额为990万美元，是租金收入下降的主要原因[178]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度摊薄后普通股每股净收益为0.78美元，2020年同期为1.37美元，下降主要因去年一季度有2100万美元房地产资产出售收益、今年一季度有420万美元租金递延以及非现金股票薪酬费用增加360万美元 [21][22] - 2021年第一季度，NAREIT FFO从1.35美元降至1.23美元，下降0.12美元；正常化FFO降至1.24美元，下降0.12美元或9%；不再报告AFFO每股数据 [23] - 2021年第一季度正常化FAD为5960万美元，同比基本持平，较上一季度增加55万美元 [25] - 2021年第一季度股息为每股1.1025美元，正常化FFO和FAD第一季度总美元派息率分别为89.7%和84.9% [26] - 截至3月31日，净债务与年化EBITDA之比为5倍，固定费用覆盖率为5.7倍，加权平均债务期限约为5年，总债务为15亿美元，其中94%为无担保债务，加权平均债务成本为3.24% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 需求驱动型老年住房运营商占年化现金收入32%，入住率下降趋势从去年第四季度延续至2月，3月企稳 [34] - 最大辅助生活运营商Bickford占年化现金收入15%，第一季度平均入住率环比下降410个基点，4月平均入住率较3月增加180个基点至76.3% [35] - 入门费社区占年化现金收入近1/4，入住率相对更具弹性，第一季度平均入住率与上一季度基本持平或略有上升 [37][38] - 老年生活社区占现金收入16%，第一季度平均入住率为77.9%，较上一季度上升60个基点，第一季度和4月入门费销售均超过去年同期 [38] - 租赁独立生活社区占年化现金收入13%，入住率下降幅度比需求驱动型CCRC资产更明显 [38] - Holiday Retirement占年化现金收入11%，第一季度平均入住率为74.1%，环比下降310个基点，近三个月入住率基本持平，3月和4月净入住人数为正 [39] - 专业护理组合占年化现金收入27%，由NHC和Ensign Group两大租户支撑，截至12月30日的过去12个月EBITDARM覆盖率为2.9倍 [41][42] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将通过重组租赁、出售表现不佳资产和更换不合适运营商来优化资产组合，降低运营商收入集中度，提高EBITDARM覆盖率 [18] - 与Montecito Medical达成5000万美元夹层贷款协议，投资医疗办公楼，这并非战略改变，而是为获得有利风险调整回报和实现纳什维尔业务拓展目标 [16][43] - 公司有超1.3亿美元专注于老年住房、专业护理和专科医院的董事会批准交易管道 [44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫苗接种使行业出现复苏迹象，但恢复到正常运营环境将是一个多年过程，2021年对公司来说仍具挑战 [10] - 公司资产负债表状况良好，有能力解决当前问题，实现长期增长 [11] - 行业开始出现积极迹象，预计2021年有一定复苏，但未来几个月仍困难，公司有多种手段应对，看好长期发展 [46] 其他重要信息 - 公司与Bickford达成500万美元第二季度租金递延协议，与其他四家运营商达成总计230万美元的租金减免协议，正在与Holiday进行租金减免谈判 [13][14][27] - 公司完成出售六处Bickford房产，售价5290万美元，包括公司提供的1300万美元第二抵押贷款，预计改善Bickford年现金流约180万美元 [14][15] - 4月1日，公司赎回6000万美元可转换债券；4月底，行使5.5亿美元循环信贷额度一年延期选择权，到期日延至2022年8月 [31] - 第一季度，公司通过ATM计划筹集约4800万美元净收益，平均价格为73.62美元，该计划下剩余约4.17亿美元额度 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司通过租赁重组和剥离表现不佳资产来转变资产组合的需求和目标规模如何 - 公司认为今年是解决此类问题的好时机，未来八个月内整体资产组合可能有2.5亿 - 4亿美元的调整规模，涉及老年住房和专科医院等，不包括潜在贷款还款 [50][52][53] 问题2: Holiday的租金减免规模及保证金能否覆盖 - 保证金能在一段时间内覆盖，但公司不希望使用，相关讨论正在进行中 [55] 问题3: 租金减免的还款期限 - 还款期限一般在12 - 24个月，租户有现金流恢复时会有提前还款激励，公司也会通过调整资产组合改善运营商现金流来加速还款 [59][60][62] 问题4: Bickford出售的房产是否继续由其运营 - Bickford将继续运营出售的六处房产，公司会持续评估其资产组合，部分可能会进一步出售 [63] 问题5: 资产处置对股息的影响 - 若资产处置影响公司NOI使派息率超过85%或董事会设定的其他指标，公司将考虑调整股息 [65] 问题6: 公司是否倾向于尽快进行资产出售和租金减免 - 公司不倾向租金减免，更可能通过改变租户资本结构来解决问题，如Bickford的处置和合资开发等 [68] 问题7: 租金减免对收益的影响及能否收回 - 公司会尽量在今年解决问题，租金减免的偿还取决于租户现金流状况，改善租户现金流可加速偿还 [70] 问题8: 使用Holiday保证金支付租金的会计处理 - 保证金可用于支付租金，但使用后就没有了，若要转让房产也可能会用到保证金，目前还需综合考虑 [71] 问题9: 董事Robert Webb获39%反对票的背景及董事会未来变化 - 因Webb在提名委员会，投资者希望推动董事会的多样性和其他ESG问题，公司正在与董事会讨论，暂无进展报告 [72] 问题10: Montecito交易的原理及公司投资原因 - 公司作为夹层贷款人为其提供资金，Montecito会获取传统第一抵押贷款和自有资金，整体资本成本仍有投资利差，公司可获得9.5%利息和2.5%额外收益，实现投资多元化 [75][76][77] 问题11: 730万美元租金减免的会计处理及对财务指标的影响 - 公司采用可变利息法，不将递延租金计入收入，会同时影响FFO和FAD，仍按直线法确认收入 [81][82] 问题12: 1.3亿美元交易管道的性质及构成 - 管道内是公司有信心且经董事会批准的交易，处于意向书阶段，正在进行尽职调查，构成包括老年住房、专业护理、行为健康、专科医院和高级贷款融资等 [85][86] 问题13: 是否考虑将部分三重净租赁结构转换为运营结构 - 公司基本倾向三重净租赁，但不反对某种RIDEA混合结构，会在重组讨论中考虑，同时需确保该结构能激励运营商 [90][93] 问题14: Holiday目前租金支付情况 - 截至目前，Holiday租金支付正常，相关讨论仍在进行中 [94] 问题15: 租金递延对直线租金计算的影响 - 目前GAAP规定下直线租金未调整，疫情结束后可能需重新评估 [98][99] 问题16: 夹层投资是否有后续管道及能否成为经常性业务 - Montecito会发起资产出售流程，考虑到公司资本成本和医疗办公楼资本化率，公司对购买医疗办公楼会谨慎，但不排除后续机会 [100] 问题17: 租金递延和减免的定义区别 - 递延租金有利息，减免包括部分无利息的减免情况，目前的减免主要是递延 [102] 问题18: 运营商面临困难是地理因素还是资产类型因素 - 两者都有影响，需求驱动型资产恢复较快，但部分地区因当地政策限制仍面临困难 [105][107] 问题19: 公司是否会针对受影响地区调整策略 - 公司会评估资产组合，与客户合作确定主要痛点和长期价值，地理因素会是考虑因素之一 [109][110]

公司概况 - 公司是专注于老年住房和医疗设施投资的房地产投资信托基金，投资组合涵盖多种类型物业[7] - 公司领导团队包括总裁兼首席执行官Eric Mendelsohn等[9] 投资组合 - 截至2021年3月31日，投资组合有242处物业，分布于34个州，与36个运营伙伴合作[12] - 2021年第一季度总营收8088.5万美元，租赁收入占比大，抵押贷款和其他应收票据也有贡献[13] 运营伙伴 - 主要运营伙伴有Senior Living Communities、Bickford Senior Living等，按年化现金收入计算，占比最高为16%，最低为1% [14] 财务表现 - 2021年第一季度净收入3533.2万美元，摊薄后每股收益0.78美元[68] - 2021年第一季度调整后EBITDA为7048.5万美元，净债务与调整后EBITDA比率为5.0倍[32][71] 债务情况 - 截至2021年3月31日，总债务15.24725亿美元，加权平均利率3.32% [32][43] - 债务契约方面，各指标均满足要求，信用评级为Baa3/BBB -/BBB - [47] 投资策略 - 专注与36个运营伙伴及新客户共同成长，投资计划强调私人付费老年住房物业和一流的熟练护理机构运营商[23] - 目标是60/40的股权/债务融资组合，保持低杠杆资产负债表和错开的长期债务到期日[23]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) Commission File Number 001-10822 National Health Investors Inc (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland | | 62-1470956 | | --- | --- | --- | | (State or other jurisdiction of incorporation or organization) | | (I.R.S. Employer Identification No.) | | 222 Robert Rose Drive | | | | Murfreesboro | Tennessee | 37129 | | (Address of principal executive offices) | | (Zip Code) | (615) 890-9100 (Re ...

财务数据和关键指标变化 - 2020年摊薄后普通股每股净收益为4.14美元，2019年同期为3.67美元，主要因2.13亿美元房地产处置收益，部分被690万美元延期付款和390万美元提前偿还HUD贷款损失抵消 [24] - 2020年第四季度每股收益0.83美元，较第三季度的0.95美元和2019年同期的0.95美元有所下降，受430万美元租户延期付款和提前偿还HUD债务损失影响 [25] - 2020年与上一年相比，NAREIT FFO从5.49美元增至5.51美元，Normalized FFO增长1.8%至5.60美元，adjusted FFO增长2.7%至5.29美元 [26] - 2020年第四季度现金NOI降至7380万美元，较2020年第三季度和2019年第四季度分别下降2%和1.4%，全年现金NOI增长4.2%至3.028亿美元 [27] - 截至2020年12月31日，净债务与年化EBITDA之比为4.9倍，加权平均债务期限为2年，按预计调整后为4.6年，固定费用覆盖率为6.4倍 [28] - 2020年第四季度末总债务为15亿美元，其中94%为无担保债务，加权平均债务成本为2.91%，按预计调整后为3.25% [29] - 2021年1月26日发行4亿美元3%的高级票据，用于偿还1亿美元定期贷款和减少循环信贷余额，1月31日循环信贷额度下可用资金为5.2亿美元，无限制现金为3720万美元 [30] - 2020年第四季度通过ATM计划出售456,835股股票，筹集约3000万美元净收益，全年出售535,990股，筹集约3500万美元净收益，现有货架下剩余约4.65亿美元 [31] - 2020年第四季度宣布股息为每股1.10美元，于2021年1月29日支付，AFFO和FAD派息率分别为82.3%和81.2% [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 需求驱动型老年住房运营商占年化现金收入32%，第三季度入住率稳定，第四季度因11月初新冠病例激增未能保持势头 [39] - 最大辅助生活运营商Bickford占年化现金收入15%，第四季度平均入住率环比下降280个基点，12月入住率为76.7%，1月降至75.6%，近期潜在客户和新销售有所增加 [40][41] - 入门费社区占年化现金收入近四分之一，入住率更具韧性，但第四季度入住率下降趋势比第三季度更明显，Timber Ridge除外，入住率一直保持在90%以上 [43] - 高级生活社区占现金收入15%，第四季度平均入住率为77.3%，较第三季度下降170个基点，1月入住率环比增加110个基点至77.3% [44] - 租赁独立生活社区占年化现金收入13%，入住率下降幅度比需求驱动型和CCRC资产更明显 [45] - Holiday Retirement占年化现金收入11%，第四季度平均入住率为77.2%，环比下降240个基点，1月入住率从12月的75.3%又下降150个基点 [46] - 熟练护理组合占年化现金收入27%，由NHC和Insight Group两大租户支撑，截至9月30日的过去12个月EBITDARM覆盖率为2.94倍，高于上一季度的2.89倍 [48][49] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2021年战略是与客户合作稳定其运营，评估其从疫情影响中恢复的能力，认为租金延期是暂时的，待情况明朗后提供指导 [23] - 2021年投资将平衡租金延期、新投资、履行现有承诺和资本回收等因素，重点是维持杠杆和股息政策 [33] - 投资管道包括三网租赁机会和夹层债务、开发融资等短期高收益产品，目前约有2亿美元董事会批准的投资待进一步尽职调查和承销 [52] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情带来前所未有的挑战，公司2020年表现良好，AFFO每股增长3.7%，股息每股增长5%，杠杆低于5倍，AFFO派息率低于85% [8] - 疫情对投资组合影响不均，入门费和熟练护理社区更具韧性，政府援助有效缓解运营压力，但疫情仍给租户带来负担，2021年将更具挑战性 [10][11][13] - 疫苗接种对减少活跃病例有积极影响，但尚未转化为入住率提升，复苏之路不确定，目前不提供指导 [13][14] - 公司有能力应对风暴，相信医疗房地产有巨大增长机会，疫情对运营商的影响不是永久性的 [18] 其他重要信息 - 与Bickford合作出售九处房产，预计每年改善其现金流约300万美元，目前目标是3月完成交易，但承销过程变化使贷款人估值困难，正多途径寻求长期解决方案 [15][16] - 第四季度收取了93.9%的合同现金，截至目前本季度约收取97%，内部预测考虑了一些额外的租金延期 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请讨论投资组合中入住和搬出的季节性情况 - 冬季尤其是节假日前后，潜在客户流量和搬出人数会增加，这与季节变化导致的流感等问题有关，并非与新冠直接相关。目前疫苗接种后潜在客户流量有所增加，但销售转化为入住还需时间，且恶劣天气也影响了入住 [58][59][60] 问题: 如何看待Holiday在1月入住率下滑情况 - 这与老年住房整体季节性搬出增加和节假日期间入住减少有关，随着春季到来，预计潜在客户流量会增加，有望转化为入住量 [62] 问题: 董事会批准的投资金额及投资组合情况 - 目前董事会批准的投资金额为2亿美元，处于不同尽职调查和承销阶段，投资类型多样，包括老年住房、贷款等不同资产类别和投资机会 [64][66] 问题: 投资管道是新增租户还是现有租户带来的交易 - 两者都有，公司业务模式是培养新关系并让客户重复合作 [70] 问题: 延迟Bickford交易的问题及与贷款人遇到的问题 - 目前获得担保贷款的环境极具挑战，信贷市场受新冠影响，贷款人因疫情影响和无法进行实地尽职调查而谨慎，且部分银行在承销过程中退出，需更换贷款人，导致交易时间延长 [72][73] 问题: 公司能否填补银行贷款缺口以促成交易 - 从机制上可行，但贷款过多可能导致会计问题，需确保交易合法合规 [74] 问题: 运营商对入住老年住房居民类型的反馈及行业未来需求 - 疫情导致入住讨论延迟，主要因探视权问题。目前有更高需求或急需帮助的人会寻求服务，随着疫苗接种和监管放宽，有望改变消费者行为，促进入住 [75][76][77] 问题: 租金延期如何入账及未来建模方式 - 公司不将延期租金计入当期收入，待租户偿还时再确认收入及可能的收益，未来租户偿还延期租金时可能会叠加实时租金，带来收入增长 [85][86] 问题: 公司是否有完全的自由度选择入账方式 - 年中发布的特殊会计标准给予了一定灵活性，但考虑到财务政策，公司选择不提前确认延期租金收入 [87] 问题: 租金延期是否有书面协议 - 所有租金延期都有书面协议 [88] 问题: 公司帮助租户是关注有潜力的还是也会帮助较弱的运营商 - 公司尽力帮助所有客户度过危机，同时会关注客户的行为和履行协议的能力 [89] 问题: 以第四季度数据年化作为指导下限是否合理 - 不合理，今年有资本回收、投资时机、租金延期时间等诸多不确定因素，无法确定第四季度是否为低谷，但情况正在好转 [91][92] 问题: 2021年租金延期是否会超过去年的690万美元 - 不确定，取决于运营稳定和入住率恢复情况，若恢复良好，租户可能提前偿还延期租金，同时还需关注提供商救济基金情况 [96] 问题: 四个租户购买期权的行使预期 - 预计Acadia期权会被行使，其他期权处于不同讨论阶段，结果可能包括出售、帮助融资购买、延长期权或买断期权再出租等 [99][100] 问题: NHC三名董事会成员是否会在租赁续约时产生冲突及董事会构成是否合理 - 有冲突时会隔离相关董事会成员，由独立董事处理事务，管理层会维护公司利益。两名新成员在老年住房和熟练护理领域经验丰富，能提供有价值的建议 [104][106] 问题: SLC入住率从12月到1月上升的原因及是否可持续 - SLC入门费模式下居民更独立，受限制少，且记忆护理和熟练护理部分入住率增加，整体入住率上升。目前只是领先指标，不能确定为趋势，但预计其他运营商也有望改善 [110][111][114] 问题: 交易中是否存在类似Bickford资产的情况及全年定价和交易进展预期 - 银行希望确保贷款有基础和向好趋势，目前贷款要求收紧，交易难以达成，有一些价值购买机会，但尚未看到大量低价交易，定价有一定底线 [118][119][120] 问题: 认为今年会出现拐点的依据及拐点后需求增长情况 - 依据是疫苗接种进展和销售潜在客户数量增加。由于疫情和恶劣天气，无法给出历史转化率数据，但潜在客户和销售增加是积极信号 [125][126] 问题: 老年住房能否从1.9万亿美元救助计划中受益 - 公司参与行业游说，但目前没有具体消息，去年提供商救济基金对运营商有帮助，今年情况不明，部分运营商仍在等待之前项目的资金 [127][128]