公司概况 - 公司是专注于老年住房和医疗投资的房地产投资信托，业务包括售后回租、合资、抵押和夹层融资[7] - 领导团队包括总裁兼CEO Eric Mendelsohn、首席财务官Kevin Pascoe等[9] 投资组合 - 截至2020年8月10日，有243处房产，分布在34个州，涉及37个运营合作伙伴[12] - 截至2020年6月30日，年度化现金收入3.10364亿美元，高级住房占比63%，医疗设施占比29%[12][13] 运营伙伴 - 主要运营伙伴有Bickford Senior Living、Senior Living Communities等，按年度化现金收入计算，占比从1%到17%不等[14] 财务表现 - 2020年Q2总营收1.67271亿美元，同比增长7.8%，调整后EBITDA为7859.4万美元，同比增长6.8%[13][28] - 2020年Q2每股FFO为1.46美元，同比增长7.4%，每股AFFO为1.35美元，同比增长6.3%[28][56] 资本结构 - 截至2020年Q2，总债务15.54241亿美元，净债务15.07388亿美元，净债务与调整后EBITDA比率为4.8倍[28][58] - 债务结构中，无抵押固定利率占55%，无抵押可变利率占36%，有抵押固定利率占9%[32] 投资策略 - 专注与37个运营伙伴及新客户共同成长，投资计划强调私人付费高级住房和一流的专业护理机构运营商[22] - 目标是实现60/40的股权/债务融资组合，保持低杠杆资产负债表和错开的长期债务到期日[22]

投资组合构成 - 公司投资组合包括243个设施，分布在34个州，涵盖162个高级住房物业、76个专业护理设施、3家医院和2个医疗办公楼[147] - 高级住房（需求驱动型）占总收入的31.9%，投资额为12.44467亿美元，包括93个辅助生活设施和14个高级生活园区[152] - 高级住房（自由支配型）占总收入的31.8%，投资额为13.39306亿美元，包括32个独立生活设施和11个入门费社区[152] - 医疗设施占总收入的26.5%，投资额为6.60789亿美元，包括72个专业护理设施、3家医院和2个医疗办公楼[152] 财务数据关键指标（收入与利润） - 2020年第二季度租金收入同比增长8.1%，达到71,069,000美元[209] - ALFs leased to Comfort Care Senior Living的租金收入同比增长41.2%，达到774,000美元[209] - 2020年第二季度净收入同比增长11.1%，达到44,425,000美元[209] - 公司2020年上半年租金收入同比增长8.0%，达到1.548亿美元，主要来自新投资项目的贡献[213][216] - 公司2020年上半年净收入同比增长39.4%，达到1.054亿美元[213] - 2020年上半年FFO每股摊薄收益同比增长0.14美元（5.2%）[266] - 2020年上半年标准化FFO每股摊薄收益同比增长0.15美元（5.6%）[267] - 2020年上半年标准化AFFO每股摊薄收益同比增长0.17美元（6.9%）[269] 财务数据关键指标（成本与费用） - 折旧费用同比增长10.1%，达到4129万美元，主要由于2019年6月后新增房地产投资[213] - 2020年上半年租约诱导支付的摊销金额为48.5万美元，2019年同期为38.3万美元[189] 业务线表现 - 公司平均有效年化租金收入：专业护理设施每床8,740美元，辅助生活设施每单元16,232美元，医院每床39,092美元[155] - 2020年上半年，公司四大租户（Senior Living Communities、Holiday Retirement、Bickford Senior Living、National HealthCare Corporation）分别贡献了租金收入的16%、13%、17%和12%[190] - 2020年上半年，公司从辅助生活房产组合中确认的租金收入为22.9万美元，较2019年同期的212.5万美元大幅下降[185] 地区与设施表现 - Discovery Commons of College Park的入住率从2019年9月的16.2%下降至2020年6月的14.2%[202] - The Charlotte (SLC)的入住率从2019年9月的12.8%显著增长至2020年6月的34.8%[202] - Maybelle Carter (Vitality)的入住率在2020年3月达到峰值82.2%，但在2020年6月回落至77.3%[202] - Chancellor TX-IL portfolio的入住率从2019年9月的66.0%下降至2020年6月的57.2%[202] 管理层讨论与指引 - COVID-19大流行对公司租户和借款人的运营造成重大压力，可能影响其履行财务义务的能力[157][158] - 公司收入主要来自租金和抵押贷款利息，依赖运营商的绩效，运营困难可能对现金流产生重大不利影响[156] - 公司在2020年第二季度收取了100%的合同租金，7月收取了97%的合同租金[159] - 公司同意推迟Bickford在2020年第三季度的210万美元租金，其中一半由公司托管[159] - 公司与Bickford签署无约束力意向书，拟以超过7665.8万美元的总账面价值出售9处房产[159] 投资与融资活动 - 截至2020年6月30日，房地产投资原始成本约为32.44562亿美元，抵押贷款和其他应收票据净值为3.05319亿美元[147] - 2020年1月至6月，公司宣布投资总额为1.92442亿美元，包括租赁和票据投资[174] - 公司于2020年1月以1510万美元收购Bickford的60单元辅助生活/记忆护理设施，并纳入现有主租赁[175] - 公司于2020年6月向Bickford提供1420万美元建设贷款，用于建设64单元辅助生活设施[176] - 公司于2020年1月以1.24989亿美元收购Timber Ridge PropCo 80%股权及Timber Ridge OpCo 25%股权[178] - 公司预计从Timber Ridge PropCo和OpCo在第一年获得821.6万美元收入，并分享OpCo 25%的剩余现金流[179] - 公司在2020年第一季度以3926万美元的价格处置了8处辅助生活房产，原购买协议规定超过3752万美元的增值部分双方按50/50分成[185] - 2020年2月21日，公司处置了两处辅助生活房产，获得买方Bickford的400万美元定期票据，利率7%，2025年到期[186] 债务与流动性 - 截至2020年7月31日，公司持有8393.6万美元无限制现金及现金等价物，以及2.37亿美元的未使用循环信贷额度[161] - 公司于2020年7月9日签订1亿美元的一年期贷款协议，利率为30天LIBOR加1.85%[161] - 截至2020年6月30日，公司可动用循环信贷额度1.37亿美元，无限制现金4685万美元[217] - 2020年7月9日，公司新签订1亿美元定期贷款，利率为30天LIBOR加185个基点[218] - 公司银行信贷设施总额11亿美元，包括5.5亿美元循环信贷和2.5亿/3亿美元定期贷款[224] - 截至2020年6月30日，公司有5.63亿美元浮动利率债务面临利率风险[227] - 公司杠杆比率在2020年6月30日为4.8倍，净债务为15.07388亿美元，年化调整后EBITDA为3.15387亿美元[239] 风险与对冲 - 利率每变动50个基点，公司可变利率债务的年净利息支出将增加或减少281.5万美元[277] - 公司固定利率债务的加权平均利率为2.87%，低于2019年末的3.54%[279] - 市场利率上升50个基点将使公司抵押贷款和其他贷款的估计公允价值减少1010.9万美元[282] - 截至2020年6月30日，公司利用6.1亿美元利率互换合约对冲浮动利率风险，其中8000万和1.3亿美元互换合约分别在6月29日和30日到期[227] - 公司面临利率风险的未对冲可变利率债务为5.63亿美元，相关利率对冲合约将持续至2021年12月[227] 股息与股东回报 - 公司2020年第二季度宣布季度股息为每股1.1025美元，较2019年同期增长4.88%[245] - 2020年3月公司提交了5亿美元ATM股票发行计划，但截至2020年6月30日未实施任何发行[247] - 2020年第二季度宣布的季度股息为每股1.1025美元，较2019年同期的1.05美元有所增长[245] - 2020年3月公司新设立5亿美元ATM股权发行计划，2019年通过该计划以均价80.58美元发行1,209,522股，净融资9577.4万美元[247] 信用与准备金 - 公司对Quorum Health Corporation的净投资为10,075,000美元，2020年第一季度冲销了380,000美元的直线租金应收款[204] - 截至2020年6月30日，公司建立了5,189,000美元的预计信用损失准备金和231,000美元的未出资贷款承诺信用损失负债[206] - 预期信贷损失负债为231,000美元[260]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度摊薄后普通股每股净收益为1.37美元，包含出售收益，而2019年同期为0.83美元 [17] - 第一季度三个FFO绩效指标中，NAREIT FFO增长3.1%至1.35美元，正常化FFO增长3.8%至1.36美元，调整后FFO（AFFO）增长5.7%至1.29美元 [18] - 截至3月31日的季度，现金NOI增长9.2%至7630万美元，上年同期为6980万美元 [19] - 2020年第一季度G&A费用较上一年第一季度增长7.4%，达到430万美元 [21] - 截至季度末，总债务为15.5亿美元，其中超过90%为无担保债务；3月31日，5.5亿美元循环信贷额度下有1.42亿美元可用额度；公司还有4600万美元现金，净债务为15亿美元，比12月31日增加6760万美元 [22] - 截至3月31日的季度，债务资本指标为净债务与年化EBITDA之比为4.7倍，与第四季度持平；加权平均债务期限为3.7年；固定费用覆盖率为5.8倍，2019年第四季度为5.7倍；加权平均债务成本为3.3% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房业务 - Bickford占年化现金收入的17%，第一季度同社区平均入住率为87.3%，3月为86.6%，4月进一步下降130个基点至85.3%；其迁出率略有下降，但潜在客户数量和参观量下降超过40%，影响新入住率和入住率 [35] - Senior Living Communities占收入的16%，第一季度平均入住率为80.4%，3月略升至80.6%，4月降至79%，因多项入门费销售因疫情推迟 [37] - Holiday Retirement占年化现金收入的11%，第一季度平均入住率为87.3%，3月为86.7%，4月平均入住率下降170个基点至85% [38] - Bickford、SLC和Holiday约占高级住房单元的56%，3月至4月综合平均入住率下降150个基点，可作为高级住房投资组合其余部分的参考 [39] 专业护理业务 - 专业护理投资组合占年化现金收入的26%，由NHC和Ensign Group两个优质信贷支撑；截至最新每周更新，78家专业护理机构中有17家有活跃居民病例 [40] - 由于医疗保险患者平均住院时间短和选择性手术暂时停止，专业护理机构入住率普遍下降幅度超过高级住房，但该行业有更多政府财政支持 [41] - NHC占年化现金收入的12%，已从提供者救济基金获得资金，并预计通过医疗保险加速支付计划、医疗保险扣押暂停、工资税延期和补充医疗补助付款获得流动性 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月公司收到99.7%的合同租金，截至5月已收取约94%，符合预期，目前无人逾期 [14][32] - 股票和债券市场过去一个月表现不佳，但第一季度公司提交了新的自动暂搁注册声明并更新了ATM计划，获得5亿美元新ATM额度；公司拥有投资级信用评级，新暂搁注册声明包含契约，为市场条件改善时的首次公开发行债务做好准备 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 短期内公司专注于继续为现有承诺提供资金和进行极端资产管理，必要时为运营商提供创造性指导和帮助 [43] - 长期来看，公司将继续与现有和新运营商进行对话，预计市场恢复正常后，业务管道将支持显著的外部增长 [44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情给运营商和公司业务带来了非常现实的挑战，难以准确预测何时能恢复更正常的运营环境；运营商在限制新冠病毒传播方面做得很好，但疫情导致咨询、参观和入住率显著下降，对入住率产生负面影响，且运营商成本增加，挤压了利润率 [11][12][13] - 公司对运营商的努力表示感激，相信他们遵循传染病协议并按照CDC指南和州卫生机构规定行事；公司将继续为投资界提供透明度，只要疫情情况重要，就会在网站上提供每周更新 [28][29][15] - 鉴于新冠疫情的范围和传播不确定性，公司对其可能造成的财务影响能见度有限，因此撤回了此前发布的2020年业绩指引；董事会致力于股息政策，将在6月中旬考虑8月的股息 [15] 其他重要信息 - 公司在补充资料封面上发布了一些最喜欢的护理人员和居民照片，以向抗击新冠疫情的一线英雄致敬 [9] - 公司欢迎新的高级副总裁兼首席会计官David Travis加入团队，他拥有23年会计经验 [26] - 公司一些高级住房运营商已获得或获批薪资保护计划资金，三重净租赁结构在申请这些贷款时具有优势；专业护理运营商也从《关怀法案》中受益，提供者救济基金平均每栋建筑支付约15万美元，医疗保险2%的扣押暂停和联邦医疗补助匹配率提高6.2%有助于改善专业护理机构的短期流动性 [30][31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 10 - Q中贷款披露情况及看法 - 公司过去的贷款产品是为有购买选择权的项目提供贷款，大部分是处于建设或转型阶段的建筑，公司以第一抵押或夹层贷款的形式介入，期望其随着时间推移实现租赁 [52] 问题2: 5月高级住房的即时入住率或趋势，以及相关领先指标是否显示入住率可能在本月晚些时候或6月回升 - 目前提供的是每月平均数据，判断情况是否明显改善还为时过早；虽然入住、咨询和虚拟参观仍在进行，但尚未出现大量良好的领先指标 [55] 问题3: 虚拟参观与实地参观相比，促成入住的能力如何 - 虚拟参观可以促成入住，但比例较低；目前市场上主要是有服务需求的人在寻找住房，运营商通过Skype或FaceTime等方式进行虚拟参观，并采取创造性方式展示建筑和设施，以促成入住 [57][58] 问题4: 5月初完成几项资产收购的过程，以及团队如何应对挑战 - 这些收购是公司已有的承诺项目，公司重新评估了投资，确保其符合业绩预期，并履行与运营商的交易；目前交易节奏放缓，新投资会更谨慎 [63][64] 问题5: 公司如何看待远程医疗，运营商是否利用了这项新兴技术 - 远程医疗已成为运营商关注的焦点，有助于让居民在社区内保持安全，减少不必要的就医；但目前尚未在整个投资组合中广泛应用 [68] 问题6: 董事会在第二季度审查股息的原因，以及在不同情况下对维持股息的信心 - 公司较为保守，希望保留更多选择权；PPP贷款规则不断变化，公司需要观察6月情况；作为REIT，公司有义务将至少90%的应税收入用于分红，但目前趋势仍为负面，将逐月评估；股息决策取决于租金收取情况，目前无法确定是否已触底以及疫情将持续多久 [72][73][76] 问题7: 如果今天发行10年期债券，价格会是多少，以及发行债务的考虑因素 - 目前公共市场受到严重干扰，BBB - 级投资级债券的定价类似垃圾债券，利差在500 - 600个基点以上，公司对以这样的利差进入市场不感兴趣；公司流动性充足，银行市场基本关闭，目前唯一有意义的资金来源是有担保债务，但并非最优选择 [78][79] 问题8: 是否收到租金延期请求，如有请量化 - 截至目前，公司尚未进行任何租金延期；与运营商就可用措施进行了多次讨论，将继续监测情况；是否需要延期取决于市场开放后潜在客户、入住和参观情况的恢复，以及对运营商业务的影响 [80][81][82] 问题9: 公司大部分投资组合在高级住房领域，是否认为专业护理在监管方面有增量价值，未来会更具吸引力 - 公司认为专业护理表现良好，Ensign和NHC业绩出色，且有许多政府项目提供支持；医院恢复选择性手术后，专业护理也将受益；公司正在寻找专业护理投资机会 [90][91][92] 问题10: 三重净租赁为何更有利于政府刺激措施发挥作用 - 运营商拥有业务所有权，能够以所有者身份申请贷款，而不是由REIT拥有运营权 [93] 问题11: 专业护理机构入住率下降的参数 - 公司未提供具体数据，因其两大主要客户为上市公司，通常会参考客户公布的数据；大致而言，入住率下降了400 - 500个基点，与同行情况一致 [95] 问题12: 正常情况下租户的盈亏平衡入住率是多少，当前运营成本上升是否会使该水平提高 - 盈亏平衡入住率因运营商而异，可根据覆盖率、历史入住率等数据推算；由于成本增加，目前盈亏平衡入住率可能略有上升；公司租赁有信用支持，租户可通过多种方式履行义务，具体情况取决于疫情持续时间 [105][106][107] 问题13: 当入住率进一步下降，租金覆盖出现问题时，有哪些备用方案 - 备用方案包括母公司担保、运营商拥有的其他房地产产生的现金流、个人担保以及政府救济基金；PPP贷款已帮助部分运营商，其中至少20% - 25%的资金可用于支付租金 [110][111][112] 问题14: 公司对利用循环信贷额度储备现金的看法，以及银行市场关闭的含义和可利用的短期流动性 - 银行定期贷款市场基本关闭，除非改变到期时间表，公司不想承担到期风险，因为2022年前没有到期债务；公司有未完成的承诺，不看好当前股价；有Brookdale处置的剩余收益未指定用途；2021年4月有可转换债券，可考虑部分转换为股权以调整杠杆率 [115][116][118] 问题15: 过去两到三周高级住房投资组合的每周入住率损失情况，以及是否开始企稳 - 公司与运营商保持密切联系，但数据存在一定不完美性，通常在月底获得经过审核的数据；高级住房运营商每月入住率损失约200 - 300个基点，公司旗下运营商情况类似；目前入住率下降趋势仍较缓慢，尚未出现明显改善趋势 [124][125][129] 问题16: 关于可能给予运营商的租赁让步的讨论情况，以及让步的结构可能是怎样的 - 公司自疫情开始以来与大多数运营商进行了讨论，作为三重净REIT，有多种工具可用；如果运营商需要帮助且沟通良好、透明，公司愿意提供帮助；目前尚未出现重大事件，但会保持警惕；具体情况将根据个案处理，延期是一种可能的选择 [131] 问题17: 本季度170万美元贷款准备金的具体驱动因素 - 主要是由于经济条件变化，贷款准备金每季度评估一次，不具有规律性，可能因新贷款、经济变化、损失历史等因素而改变；如果有大额贷款偿还，准备金将转回并成为收入项目 [132] 问题18: Sagewood项目是否有持续开发或承诺，是否与开发商讨论过暂停建设 - Sagewood项目位于受疫情影响较小的亚利桑那州，目前项目仍在推进，尚未确定是否会影响入住日期；公司未停止履行任何承诺 [134][135][136] 问题19: 可能给予的让步是延期还是更永久性的措施 - 目前判断还为时过早，将根据个案处理；公司了解其他REIT的延期计划，对各种帮助方案持开放态度 [140] 问题20: 在10 - Q中提及的租赁让步讨论是否为重大事项，还是标准法律语言 - 新冠疫情危机非常重大，对整个行业产生了重大影响；目前判断疫情是否结束还为时过早，在疫苗出现之前，行业仍处于高风险环境；公司作为上市公司，在这种情况下会受到审计师和律师的额外要求 [141][142] 问题21: 如何解读公司每周更新的新冠疫情对投资组合影响的数据，特别是占投资组合82%的黄色部分 - 黄色表示建筑物内正在进行检测或处于高感染率区域；早期高感染率定义为县内100例，目前很多县已超过该水平；每周约10%是因为建筑物内正在进行检测，否则应为绿色；运营商在限制病毒传播方面做得很好，即使是橙色或红色区域，每个建筑物的病例数也较少 [144][145] 问题22: 橙色和红色区域有确诊病例，可认为入住暂停，黄色区域情况如何 - 黄色区域的情况因州、运营商和产品类型而异；在记忆护理社区，接纳新居民较困难；在典型的辅助生活或独立社区，通常仍接受入住，但也有部分运营商暂停入住，具体情况需个案分析 [147][148] 问题23: 公司的股息政策是什么，是否愿意在短期内用现金或债务弥补股息缺口 - 公司的股息政策是每年将股息提高5%；公司较为保守，不考虑用债务支付股息，具体情况将根据实际情况决定；公司通常在支付股息、按时收取租金并支付其他固定费用后，会保留超过4000万美元现金用于再投资；目前首要目标是用现金支付股息，以维持REIT地位 [149][150][151] 问题24: 股价对股息决策的影响程度 - 股价本身不直接影响股息决策，但作为一种流动性来源，除非进行高度稀释的操作，否则目前已无法使用；按时收取租金有助于维持杠杆，而股息决策还需考虑未来发展和疫情持续时间 [152] 问题25: 此时回购剩余可转换债券的吸引力如何 - 用现金和/或股票回购可转换债券是一种选择，但目前价格相对于12月较高，溢价部分不太有吸引力，公司不会用现金进行回购 [155]

公司概况 - 公司是专注于老年住房和医疗投资的房地产投资信托基金，投资组合包括多种类型物业，有37个运营合作伙伴，分布在34个州[7][12] - 领导团队包括总裁兼CEO Eric Mendelsohn等多位高管[9] 投资组合 - 截至2020年3月31日，投资组合有242处物业，包括161处老年住房、76处专业护理机构等[12] - 按收入来源，高级住房需求驱动型占34%，高级住房可自由支配型占35%，医疗占29%[12] 运营伙伴 - 运营伙伴包括Bickford Senior Living、National HealthCare Corporation等，按年化现金收入计算，占比从1% - 17%不等[14] 财务表现 - 2020年第一季度总营收8.3076亿美元，租赁收入7.6527亿美元，净收入6.1062亿美元[13][64] - 2015 - 2019年，现金NOI复合年增长率为9.1%，调整后EBITDA复合年增长率为8.4%[42][46] 资本结构 - 截至2020年第一季度，总债务15.48904亿美元，净债务15.02855亿美元，净债务与调整后EBITDA比率为4.7倍[31][66] - 资本结构中，无抵押固定利率债务占69%，有抵押固定利率债务占22%，无抵押可变利率债务占9%[37] 投资活动 - 近期有多项租赁和贷款投资活动，如2020年第二季度对Autumn Trace的租赁投资1.425亿美元[28] 租赁情况 - 租户购买选择权涉及多种资产类型，相关物业当前现金租金占年化现金收入的5.72%[21] - 租赁到期情况显示，不同年份到期物业的现金租金金额不同，如2020年为2649万美元[21] 信用评级 - 公司高级无担保票据和发行人信用评级均为BBB - ，展望稳定[30] 指标解释 - 文档对年化收入、调整后EBITDA、FFO等多个财务指标进行了解释说明[69]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 Commission File Number 001-10822 National Health Investors Inc (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland | | 62-1470956 | | --- | --- | --- | | (State or other jurisdiction of incorporation or | | | | organization) | | (I.R.S. Employer Identification No.) | | 222 Robert Rose Drive | | | | Murfreesboro | Tennessee | 37129 | | (Address of principal executive offices) | | (Zip Code) | (615) 890-9100 (Registrant's te ...

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，稀释普通股基础上，NAREIT FFO增长6.9%至1.39美元，归一化FFO增长4.4%至1.41美元，调整后FFO增长2.4%至1.30美元；全年来看，NAREIT FFO每股增长2.4%至5.49美元，归一化FFO增长0.7%至5.50美元，调整后FFO增长1.2%至5.10美元，处于指导范围上限 [17] - 2019年现金NOI增长7%至2.905亿美元，主要源于租赁自动递增带来的有机NOI增长、新投资部分年度贡献等，同时受假日主租赁重组和过渡性房产影响 [19] - 2019年第四季度G&A费用较上年同期增长28%，全年较2018年增长6.8%至1340万美元；剔除遣散费后，第四季度增长2.7%，全年增长1.1% [20][21] - 2019年末总债务14.4亿美元，超90%为无担保债务；12月31日，5.5亿美元循环信贷额度下有2.5亿美元可用额度；年末赎回6000万美元可转换票据后，剩余可转换票据余额6000万美元，将于2021年4月到期 [22] - 2019年第四季度末，净债务与年化调整后EBITDA比率为4.7倍，加权平均债务期限为4年，固定费用覆盖率为5.7倍，加权平均债务成本为3.54% [23] - 2020年公司预计NFFO在每股5.67 - 5.71美元之间，中点增长3.5%；AFFO在5.31 - 5.35美元之间，中点增长4.5% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度末，整体投资组合EBITDA覆盖率为1.66倍，上年同期为1.65倍，上一季度为1.69倍；高级住房覆盖率降至1.14倍，上年为1.23倍，上一季度为1.15倍；熟练护理组合覆盖率为2.73倍，上年为2.55倍，6月季度为2.8倍 [30][31] - Bickford Senior Livings占现金收入18%，过去12个月EBITDA覆盖率为1.07倍；同店基础上，EBITDARM覆盖率为1.12倍；2019年第四季度，总租赁和同店租赁组合入住率分别提高160和230个基点 [35][37] - Senior Living Communities占年化现金收入16%，过去12个月EBITDARM覆盖率为1.1倍，上年同期为1.28倍，6月季度为1.1倍 [39] - NHC占年化现金收入14%，9月季度公司固定费用覆盖率为3.69倍；Holiday Retirement占现金收入12%，EBITDARM覆盖率为1.21倍，同比和环比均略有改善 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 根据NIC数据，平均房龄10 - 17年的房产入住率最高，其次是25年以上的房产，2 - 10年的房产入住率最低 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司2019年宣布3.29亿美元收购，主要与现有合作伙伴进行，还新增三家合作伙伴；2020年已宣布1.5亿美元收购，包括1.35亿美元的Timber Ridge项目 [11][12] - 公司通过Timber Ridge收购重新涉足RIDEA，持有Opco 25%权益，同时采用嵌入式三重净租赁以降低运营波动对股东的影响；未来仍将专注于三重净租赁战略 [13][14] - 公司宣布季度股息提高5%，连续11年季度股息提高5%或更多，过去七年覆盖率低于归一化FFO的80% [14] - 公司希望2020年恢复中个位数增长，将继续通过与优质运营商合作、采用创新融资解决方案等方式增加优质资产和运营商，提升投资组合质量 [15][45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 高级住房行业仍面临新交付和劳动力问题挑战，预计未来几个季度不会改善，但库存增长放缓和净吸收强劲令人鼓舞，2019年需求达到NIC收集数据13年来最高水平 [10] - 熟练护理投资组合表现强劲，新的PDPM报销系统预计将适度改善覆盖情况 [11] - 公司对未来前景持乐观态度，认为2020年将是资产负债表转型之年，利率环境有利，有信心实现增长目标 [23][24] 其他重要信息 - 会议中部分陈述为前瞻性陈述，涉及风险和不确定性，并非未来业绩保证；部分术语为非GAAP财务指标，相关调整可在收益报告和SEC文件中查看 [5][7] - 公司将在未来几周提交新的货架注册文件，以支持未来增长和债务管理 [24] - 公司宣布第一季度股息为每股1.1025美元，较上一季度增长5%，将于2020年3月31日支付给在册股东 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2019年现金NOI增长7%，2020年应如何看待该指标，公司是否有相关指导？ - 公司没有对2020年现金NOI提供指导，需将其增长至7%或更高，发行额外股份后稀释至增长指标以达到5%的AFFO目标，预测涉及诸多因素，包括购买期权等 [50][51] 问题2: Timber Ridge的RIDEA结构是否意味着公司未来会有更多类似交易？ - 公司认为该结构经过法律和税务顾问审核，是有限涉足RIDEA的有效方式，既能避免运营波动影响指导，又有一定上行空间，未来可能会有更多类似交易 [53] 问题3: 高级住房行业仍面临挑战，如何看待整体投资组合覆盖率的变化？ - 公司报告的覆盖率有滞后性，Bickford方面，已采取调整租金、出售表现不佳建筑、过渡运营不佳建筑等措施，新开发项目将改善其覆盖率；Senior Living Communities因投资新产品影响覆盖率，但整体趋势在改善 [55][56] 问题4: 在与LCS的合资结构中，公司是否负责资本支出？ - 公司作为OPCO部分所有者，会提供一些关于OPCO现金流的指导，帮助投资者评估其表现；最终分配决策将综合考虑多种因素，还会考虑可退还入门费部分的现金流 [58][59] 问题5: 对熟练护理业务的展望，未来投资管道是否会在熟练护理和高级住房之间更加平衡？ - 公司一直关注熟练护理业务，市场条件改善后会积极参与交易，但不会因PDPM而大幅改变投资策略，仍会保持选择性 [61] 问题6: 哪些因素会让公司对熟练护理业务更感兴趣？ - 运营商质量是首要因素，建筑年代也很重要；过去市场定价、租赁覆盖率等因素影响投资决策，现在看到更多符合兴趣的交易机会 [62] 问题7: 在Bickford、SLC和Holiday所在市场，供应增长情况如何，对租赁覆盖率有何影响？ - 不同市场情况差异较大，Bickford市场新供应影响不大，SLC部分市场受新交付影响；市场吸收需要时间，但公司认为运营伙伴有能力竞争 [64] 问题8: 能否提供CCRCs非退还入门费的相关信息，包括现有投资组合和Timber Ridge的情况？ - Timber Ridge的入门费占比较大，其合同为80%返还资本，20%加单元增值部分为非退还部分；现有CCRC投资组合情况差异较大，SLC平均约75% [67][69] 问题9: 非退还入门费对归一化FFO和AFFO有何影响？ - 归一化FFO包含非退还入门费摊销，AFFO会调整非现金摊销以更接近现金流；公司会在FFO以下层面提供实际现金流情况 [70][72] 问题10: 公司是否会调整三重净租赁以更符合运营商需求？ - 公司采取了一些措施，如将租金递增与CPI挂钩、支付建筑翻新费用并纳入租赁基础等，同时注重投资和承保，确保租户有盈利和资本支出能力 [74] 问题11: 指导数据中包含的投资/收购活动情况，以及总投资金额是多少？ - 指导数据包含未完成的贷款承诺、年初至今的1.5亿美元交易以及约5000万美元可见交易；新投资金额约2亿美元，约60% - 70%的开发和贷款承诺将在今年完成 [76][80][82] 问题12: 过渡性投资组合的NOI在指导数据中的具体情况？ - 2018年现金确认NOI为960万美元，GAAP收入约1070万美元；预计2020年现金NOI恢复到40% - 45%，GAAP收入恢复到60% - 65%，部分现金收入将在2021年体现 [86] 问题13: 最新披露的租户购买期权情况，是否为新选项？ - 这不是新选项，是与运营商达成协议将选项延长至2021年初；公司与运营商保持良好沟通，希望优化这些选项，若行使可收回资本重新配置 [88] 问题14: 一些大型项目的完成时间？ - Sagewood预计今年年底开业，大部分LCS Sagewood承诺将在今年资助；Ignite Medical Resources预计很快开业，将在第二季度末前全额资助 [91] 问题15: 外部收购管道情况，是否面临定价压力？ - 市场竞争仍然激烈，但公司在二级市场建立了良好关系，能够找到新交易；关键是在项目进入经纪流程前介入，保持竞争力 [92] 问题16: 不同资产类别（CCRCs、ILS、ALS）的投资情况和竞争环境差异？ - 公司会密切关注CCRC投资风险，对各资产类别持开放态度，关键是找到合适的运营商和机会；目前仍以高级住房为主，也会考虑熟练护理和行为健康等领域 [93] 问题17: 指导数据中提及的5000万美元交易的组合和定价情况？ - 这些交易的收益率高于公司平均水平，主要是高级住房项目，部分可能来自二级市场或仍在招租阶段，具有良好的业绩记录 [96][99] 问题18: 指导数据中是否假设开放购买期权（医院）会被行使？ - 公司预计医院购买期权会被行使，在预测中已考虑该因素；公司会以现实态度对待，希望做到保守承诺、超额交付 [101][105] 问题19: Timber Ridge的入门费退还比例是多少？ - Timber Ridge的入门费80%可退还 [108] 问题20: 是否可以对2020年和2021年的购买期权设定一个大致上限？ - 公司因谈判和定价等因素持谨慎态度，暂无法提供具体覆盖范围或信息 [111] 问题21: Bickford的覆盖情况接近1，是否会考虑像处理Holiday一样进行重组？ - 公司认为Bickford与Holiday情况不同，与Bickford建立了长期关系，已采取多种措施优化合作；Bickford正在努力改善业务，固定费用覆盖率逐季提高，公司会持续关注并进行微调 [114][115] 问题22: 如何描述Timber Ridge准RIDEA结构的经济情况，更倾向于RIDEA还是三重净租赁？ - Propco部分更像三重净租赁结构，租户支付租金；Opco方面，公司作为合作伙伴不参与日常运营，通过三重净租赁降低风险，同时分享部分收益，该结构旨在发挥各方优势 [118][119] 问题23: 公司对Opco的投资是否有25%的上限？ - 不是上限，因Timber Ridge可退还入门费负债性质，公司目前不打算完全合并Opco，但在合规证明中需体现按比例所有权的影响；在其他情况下，投资比例可能更高 [120][121] 问题24: 提供商税收变化是否会影响CCRCs的承保，Timber Ridge收购是否考虑该因素？ - 公司正在监测提供商税收变化，但目前信息不足，无法确定影响；Timber Ridge中熟练护理部分较小，预计影响不大，但对于熟练护理单元较多的项目会重点考虑 [123] 问题25: 未来资本来源情况，ATM剩余余额、循环信贷额度终止时间及是否会进行无担保债务发行？ - 目前货架注册将于2月到期，剩余9500万美元额度，但12月可转换债券赎回使用了大量股权，降低了杠杆；公司将提交新的货架注册文件，今年晚些时候会重新进入股权市场；希望年中完成循环信贷额度的期限化，保持约50%的自由流动性 [125][126]

公司概况 - 公司是专注于老年住房和医疗投资的房地产投资信托基金，投资组合涵盖多种类型物业[8] - 公司领导团队包括总裁兼首席执行官Eric Mendelsohn等[10] 投资组合 - 截至2020年2月18日，投资组合有238处物业，分布在34个运营州，涉及36个运营合作伙伴[13] - 截至2019年12月31日，总租赁物业233处，总租金收入29418.1万美元，抵押贷款和其他应收票据收入2283.4万美元，总收入31807.9万美元[14] 运营伙伴 - 公司有多个运营伙伴，如Bickford Senior Living占收入18%，Senior Living Communities占16%，National HealthCare Corporation占14%等[15] 财务指标 - 2019年Q4调整后EBITDA为7695.2万美元，利息费用1437.4万美元，资金运营每股摊薄收益1.39美元[30] - 2019年Q4净债务与调整后EBITDA比率为4.7倍，净债务占市值比例为28.3%，股息支付率方面，正常化FFO为74.5%，正常化AFFO为80.8%[30] 投资活动 - 2019 - 2020年有多项投资活动，如2020年Q1对Life Care Services的合资投资13489.2万美元，收益率6.75%[27] 资本结构 - 截至2019年Q4，总债务144046.5万美元，其中有担保债务13908.2万美元，无担保债务131000万美元[30][37] 业绩表现 - 调整后EBITDA复合年增长率8.4%，现金NOI复合年增长率9.1%，NFFO每股复合年增长率4.2%，AFFO每股复合年增长率5.6%[48] 租赁情况 - 租户购买期权涉及多种物业类型，占总年化现金收入的5.99%，租赁到期情况在不同年份有不同金额的租金到期[22]

收入和利润（同比环比） - 公司2019年总收入为3.18081亿美元，较2018年的2.94612亿美元增长7.96%[158] - 2019年归属于普通股股东的净利润为1.60456亿美元，每股基本收益3.70美元，稀释后每股收益3.67美元[158] - 2019年租金收入为2.94182亿美元，较2018年的2.80813亿美元增长4.7%[349] - 2019年净利润为1.60449亿美元，较2018年的1.54333亿美元增长3.96%[349] - 2019年每股基本收益为3.70美元，稀释后为3.67美元[349] - 2019年净收入为160,456,000美元，较2018年（154,333,000美元）增长4.0%[318] - 公司2019年净利润为160,449千美元，同比增长4%[355] 成本和费用（同比环比） - 折旧费用增加546.7万美元至7681.6万美元，增幅7.7%，主要源于2018年后新增房地产投资[256][260] - 利息支出增长724.4万美元至5629.9万美元，增幅14.8%，与2018年9月3亿美元债务转为五年期贷款有关[256][260] - 2019年折旧费用为7681.6万美元，较2018年的7134.9万美元增长7.66%[349] - 2019年利息支出为5629.9万美元，较2018年的4905.5万美元增长14.77%[349] - 2019年折旧费用为76,816千美元，同比增长7.7%[355] 房地产投资组合表现 - 公司房地产投资组合总价值达30.72327亿美元，其中61.5%收入来自老年住房（2.417748亿美元投资）[168] - 医疗设施投资占比27.7%（6.54579亿美元），其中专业护理设施贡献25%收入（7959.4万美元）[168] - 抵押贷款和其他应收票据投资总额3.40143亿美元，占投资组合7.4%[168] - 老年住房中需求驱动型（辅助生活设施）贡献30.8%收入（9797.3万美元），投资占比39.5%（12.13334亿美元）[168] - 专业护理设施平均有效年租金为每床位8,427美元，医疗办公楼每平方英尺8美元[169] - 公司投资组合中私人支付设施占比增加，包括辅助生活、记忆护理和独立生活设施[174][175] 债务和杠杆 - 公司债务总额14.40465亿美元，较2018年增长12.39%，总负债15.43983亿美元[158] - 公司2019年固定费用覆盖率为5.4倍，净债务与调整后EBITDA比率为4.7倍[180] - 公司2019年总债务为14.40465亿美元，净债务为14.3525亿美元[180] - 公司2019年净债务与调整后EBITDA比率为4.7倍，反映了较低的杠杆水平[180] - 截至2019年12月31日，公司债务总额为15.00478亿美元，其中1年内到期5.1959亿美元，1-3年到期6.13274亿美元，3-5年到期5.52808亿美元，5年以上到期2.82437亿美元[301] 股息和股东回报 - 2019年末普通股流通量为44,587,486股，年度每股股息4.20美元，较2018年增长5%[158] - 2019年公司股息为每股4.20美元，2018年为4.00美元，2017年为3.80美元[178] - 公司2019年股息增长率为5%（从2018年的4.00美元增至2019年的4.20美元）[178] - 2019年向股东支付的股息为179,739千美元，同比增长8.7%[355] - 公司计划遵守REIT分红要求，将至少分配2019年及以后年度应税收入的90%作为股息[295] 现金流 - 公司2019年经营活动净现金流2.40955亿美元，同比增长15.9%（增加3308.6万美元），主要来自新增物业租金和利息收入[262] - 投资活动净现金流出3.42521亿美元，同比增加9223.1万美元，主要用于3.45418亿美元房地产和票据投资[263] - 融资活动净现金流入1.07323亿美元，主要来自9577.4万美元普通股发行收益及股息支付增加1434.8万美元[264] - 2019年经营活动产生的净现金流入为240,955千美元，同比增长15.9%[355] - 2019年投资活动净现金流出为342,521千美元，同比增长36.8%[355] - 2019年融资活动净现金流入为107,323千美元，同比增长142.5%[355] 投资活动 - 公司2019年1月至2020年1月期间共完成房地产和票据投资4.82492亿美元（租赁投资3.29亿美元，票据投资1.53492亿美元）[214] - 公司以5030万美元收购马萨诸塞州267单元养老社区，初始租赁利率7.5%并承诺190万美元资本改善[215][216] - 公司以3800万美元收购佛罗里达州228单元养老设施，租赁利率6.71%并设置2%-3%年增长率[218] - 公司以1279.17万美元投资Discovery PropCo获得97.5%股权，涉及6处养老设施共596单元[220] - 公司以760万美元收购科罗拉多州54单元辅助生活设施，初始租赁利率7.25%[226] - 公司以1510万美元收购伊利诺伊州60单元记忆护理设施，初始租赁利率8%[227][229] - 公司以934万美元收购明尼苏达州48单元设施，纳入现有主租约（首年租金90.6万美元）[232] - 公司通过合资以1.24989亿美元收购西雅图401单元CCRC社区80%产权[237] - 2019年房地产投资支出为219,187千美元，同比增长66.3%[355] 租户表现 - 公司2019年对Bickford的租金收入为5257万美元，占总租金收入的18%[202] - 公司2019年对Holiday Retirement的租金收入为4045.9万美元，占总租金收入的14%[202] - 公司2019年对National HealthCare Corporation的租金收入为3813.1万美元，占总租金收入的13%[202] - 公司2019年对Senior Living Communities的直线租金确认收入为493.4万美元[202] - 公司2019年对Bickford的直线租金确认收入为465.1万美元[202] - 公司2019年对Holiday的直线租金确认收入为662.1万美元[202] - Bickford 2019年第四季度平均入住率为86.1%，同店(SS)入住率为88.4%[205] - 公司2019年EBITDARM覆盖率为1.07倍（Bickford）和1.21倍（Holiday）[209] - 公司2019年医疗类资产（不含NHC）的EBITDARM覆盖率为1.92倍[209] - 公司2019年对Bickford物业的租金年增长率调整为CPI挂钩，下限2%上限3%[208] 利率和融资 - 循环信贷安排的年费为20个基点，基于当前杠杆比率，循环贷款和定期贷款的浮动利率分别为30天LIBOR加120个基点和混合132个基点[267] - 2019年12月31日和2018年12月31日，30天LIBOR分别为176个基点和252个基点[267] - 利率互换协议覆盖了部分固定期限债务，截至2020年6月，仍有2.4亿美元的循环信贷安排暴露于利率风险[267] - 2019年通过ATM计划发行了1,209,522股普通股，平均价格为80.58美元，净收益为95,774,000美元[276] - 2015年至2019年，ATM计划累计发行6,209,194股，净收益总额为454,079,000美元[280] - 2019年12月31日，公司未偿还的可转换债券为6000万美元，转换价格为每股68.39美元[289] - 利率互换协议中，2020年到期的两笔互换名义金额分别为8000万美元和1.3亿美元，固定利率分别为3.46%和3.51%[292] - 2021年到期的四笔利率互换名义金额总计4亿美元，固定利率在2.89%至3.52%之间[292] - 2019年通过发行626,397股普通股和现金支付22,100,000美元，赎回了6000万美元的可转换债券[287] - 2019年因可转换债券赎回产生的损失为823,000美元[288] - 截至2019年底，公司面临利率风险的浮动利率债务为240,000,000美元，未使用的循环信贷额度为250,000,000美元[322] - 利率每变动50个基点，公司年净利息支出将相应变动约1,200,000美元或每股0.03美元（稀释后）[323] - 公司固定利率债务占比83.4%，加权平均利率为3.54%；浮动利率债务占比16.6%[325] - 利率互换合约名义金额为610,000,000美元，用于对冲浮动利率债务风险[326] - 市场利率上升50个基点将导致抵押贷款和其他应收票据的公允价值下降约16,828,000美元[329] 资产和负债 - 2019年总资产为30.42235亿美元，较2018年的27.5057亿美元增长10.6%[346] - 2019年负债为14.40465亿美元，较2018年的12.81675亿美元增长12.4%[346] - 公司房地产资产净值为26亿美元（2019年12月31日）[338] - 公司以3800万美元的应收款减免换取佛罗里达州Vero Beach的高级住房设施，原应收款金额为5510万美元[341] - 2019年其他综合亏损为473.1万美元，而2018年为盈利188.6万美元[352] - 2019年末现金及现金等价物为15,669千美元，同比增长58.1%[355] 运营指标 - 公司2019年FFO每股摊薄收益同比增长0.13美元（2.4%），主要得益于2018年12月后完成的新投资[311] - 2019年公司标准化FFO每股摊薄收益同比增长0.04美元（0.7%），主要得益于新投资[312] - 2019年公司标准化AFFO每股摊薄收益同比增长0.06美元（1.2%），主要得益于新投资[314] - 公司2019年Normalized FAD（可分配资金）同比增长5.6%，达到226,529,000美元，主要得益于2018年12月后新增投资的影响[316][318] - 2019年NAREIT FFO（房地产投资信托基金运营资金）为239,720,000美元，同比增长6.2%[318] - 2019年Adjusted EBITDA为298,437,000美元，较2018年（280,190,000美元）增长6.5%[320] - 公司2019年基本每股Normalized FFO为5.54美元，较2018年（5.48美元）增长1.1%[318]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2019 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 | | | Commission File Number 001-10822 National Health Investors Inc (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland | | 62-1470956 | | --- | --- | --- | | (State or othe ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2019 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _____________ to _____________ Commission File Number 001-10822 National Health Investors Inc (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland | ...