财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入为每股摊薄普通股0.85美元，2020年同期为0.99美元，下降主要因2021年第二季度990万美元的租金递延，部分被650万美元的房地产销售收益抵消 [15] - 2021年第二季度，NAREIT标准化FFO从每股1.46美元降至1.16美元，下降0.30美元；标准化FAD同比下降810万美元，环比下降670万美元，至5280万美元，主要因租金递延增加 [15] - 第二季度收款率约87%，第一季度为94%；第二季度租金递延增至990万美元，第一季度为420万美元 [10] - 6月30日季度末，净债务与年化EBITDA比率为5.1倍，固定费用覆盖率为5.5倍，加权平均债务期限约4.5年；总债务约14亿美元，其中93%为无担保债务；加权平均债务成本为3.28% [19] - 7月31日，5.15亿美元循环信贷额度下有2500万美元未偿还；第二季度末后，2017年定期贷款借款从2.25亿美元降至1.75亿美元 [19] - 第二季度未通过ATM发行任何股权，该计划下仍有约4.17亿美元可用 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 需求驱动型老年住房运营商约占年化现金收入（扣除递延）的25%，本季度入住率普遍上升，7月持续增长；最大的辅助生活运营商Bickford占年化现金收入（扣除递延）的9%，第二季度入住率较第一季度提高约240个基点，7月平均入住率环比提高140个基点至79.6%，RevPOR保持稳定 [22] - 入门费社区占年化现金收入（扣除递延）的26%，表现优于其他老年住房资产类别；截至3月31日的过去12个月，EBITDARM覆盖率（不包括SLC）为健康的1.65倍 [24] - 老年生活社区占现金收入的18%，第二季度平均入住率为78.5%，较第一季度提高80个基点，7月进一步提高至79.9%，仅比2020年3月疫情前低60个基点；第一季度EBITDARM覆盖率（不包括赠款资金）为1.13倍，高于上年同期的1.06倍，环比持平 [24][25] - 租赁独立生活社区占年化现金收入（扣除递延）的13%，入住率下降幅度大于需求驱动型和CCRC资产；Holiday Retirement占年化现金收入的11%，第二季度平均入住率为73.8%，环比下降30个基点，但过去4个月呈上升趋势，7月为74.9%，较3月低点提高140个基点 [26] - 熟练护理组合占年化现金收入（扣除递延）的30%，由NHC和Ensign集团两大租户支撑，分别贡献14%和9%的年化现金收入；截至3月31日的过去12个月，SNF EBITDARM覆盖率为2.86倍；政府支持对行业至关重要，近期有1.2%的医疗保险费率更新及PDPM相关5%削减的延迟，但入住率仍远低于疫情前水平，受严重劳动力短缺影响 [28] 各个市场数据和关键指标变化 无相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司有出售9处Holiday房产给机构买家的非约束性意向书，交易金额1.298亿美元，正在就其余17处房产进行谈判，可能进行租赁重组、重新招租、采用RIDEA结构或进一步资产出售 [6] - 持续优化与Bickford的关系，可能采取多种措施改善其现金流、降低租金集中度并提高EBITDARM覆盖率 [7] - 计划完成2.5亿 - 4亿美元的资产处置，预计年底基本完成，以便重新配置资本重建NOI [8] - 认为出售低个位数有效收益率的资产，并用中高个位数收益率的投资替代，存在套利机会；预计循环信贷额度接近满额可用，发行股权需求有限，有望恢复历史NOI增长态势 [9] - 2021年已宣布超过1.2亿美元的投资，加权平均收益率近9%，新增Montecito Medical和Vizion Health两个合作伙伴，并扩大与Navion的合作；但卖家期望较高，短期内将保持耐心寻找合适投资 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管行业面临短期挑战，但自3月低点以来，老年住房投资组合入住率稳步增长，SLC接近疫情前水平，Bickford入住率自3月提高500个基点；近期新冠病例激增可能构成逆风，但目前未造成重大干扰，居民疫苗接种率高且有效 [12] - 公司能见度正在改善，对推动长期增长的基本面持乐观态度 [13] - 行业需要政府进一步支持，特别是熟练护理行业；对于辅助生活和记忆护理，决策时假设无更多政府援助，但仍希望有增量资金 [48][49] 其他重要信息 - 公司决定将季度股息降低18%，认为这是正确决定，随着运营商恢复，公司有能力在支持合作伙伴恢复的同时保持资产负债表实力，重建NOI后有望恢复股息增长 [11] - 6月中旬宣布第二季度股息为每股0.90美元，8月6日支付；董事会宣布第三季度股息为每股0.90美元，11月5日支付，股息宣布时间与季度财报发布同步，表明能见度改善 [18] - 2017年8亿美元的循环信贷额度和定期贷款信贷安排即将到期，公司计划2022年初重新安排信贷安排，第三季度报告中将有更多信息 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 近期Holiday交易公告及出售给Atria如何影响出售资产或对其余17处房产变现的决策 - 公司表示Atria和Welltower的交易公告影响了决策，此前在2.5年前的租赁重组中已协商好部分可出售的建筑，危机促使公司采取了原本可能不会采取的激进措施 [34] 问题2: 被出售的9处房产与其余17处房产的差异 - 公司称与Holiday共同确定了出售名单，认为这些房产可能需要大量资本支出、不同运营商或所处市场不理想，因此更适合出售 [36] 问题3: Sagewood贷款是否有增量还款预期 - 公司表示有一笔6000万美元的票据未全额融资，后续会有一些额外融资和还款；另一笔票据也有额外融资待完成，大部分还款已完成 [37] 问题4: 覆盖率计算是否考虑租金递延影响 - 公司称覆盖率使用的是预定租金，而非实际支付租金 [38] 问题5: 公司是否朝着处置指导上限推进，是否假设出售其余Holiday资产 - 公司表示看起来正朝着处置估计上限推进，其余Holiday建筑有多种选择，包括出售、重新招租、维持与Atria合作或采用RIDEA结构，Welltower和Atria的交易增加了决策复杂性，公司正在深入研究 [42] 问题6: 对Holiday的各种处置选项是否适用于Bickford，各选项利弊如何 - 公司表示对Bickford进行了相同分析，但对RIDEA的倾向较小；考虑到会计、人员配置和资产管理需求，将独立生活组合转换为RIDEA与包含辅助生活或记忆护理的情况不同；Bickford主要由公司作为多数资本合作伙伴，可考虑的选项包括将建筑卖回给他们、卖给第三方并让其继续担任经理、卖给第三方但不让其担任经理以及重组租赁等 [44][45] 问题7: 若CARES法案或Provider Relief Fund无增量资金，对老年住房或熟练护理的下行风险有何影响，是否假设会有增量政府援助 - 公司表示熟练护理行业入住率未反弹，但有强大租户支撑，对风险感到放心，但认为行业需要帮助；对于辅助生活和记忆护理，决策时假设无更多政府援助，但仍希望有增量资金 [48][49] 问题8: Welltower收购Holiday组合如何影响公司决策，重新招租Holiday资产是否需Atria同意，是否更难实现 - 公司称Atria收购Holiday经理是主要复杂因素，Welltower成为技术上的租户，增加了复杂性；2.5年前租赁重组时公司获得了一些额外批准权，并有能力提前30天取消管理费 [52][54] 问题9: 公司过往转型操作的成功率如何 - 公司称过往转型操作效果不一，成功率约50%；转型过程中常面临原运营商不配合、带走优秀员工等问题，导致运营受影响 [56][57] 问题10: 公司是否认为已解决转型风险 - 公司表示是的，并提醒有880万美元的押金可用于新标识、营销材料和资本支出等，有助于转型 [58] 问题11: 未来是否会增加熟练护理业务比重 - 公司表示多年来希望增加对熟练护理的投资，但目前市场关注政府支持，熟练护理房产价值上升，难以找到符合承保标准的房产 [60] 问题12: 年底处置资产的NOI情况，2021年后是否会继续与老年住房运营商进行资本循环，若熟练护理定价不合适，资本将投向何处 - 公司表示难以确定处置资产的NOI；出售低收益率房产并投资高收益率项目可立即增加收益，且因资产出售有大量现金在手，可在低杠杆或无杠杆情况下进行投资；若熟练护理业务难以开展，会考虑与优质租户调整租赁利率或支付较低资本化率，也会关注医疗办公楼等其他领域，如已与Montecito进行夹层债务贷款合作 [63][64][69] 问题13: 完成所有重组后，如何考虑公司战略规模 - 公司表示需要增加一些会计和资产管理人员，但这并非不可克服的障碍；采用RIDEA结构会增加复杂性和季节性，投资者需要适应 [74] 问题14: 如何捕捉老年住房的上行空间，租赁结构如何设计，何时能收回租金递延 - 公司表示可通过两种方式捕捉上行空间：一是现有递延结构允许随着入住率和利润率提高增加收款，恢复正常后超出当前租赁利率的部分可弥补递延；二是进行租赁重置，在物业达到稳定状态后提高租赁利率；租金递延还款预计从明年年初开始，将在18 - 24个月内完成，具体取决于现金流恢复速度 [76][77][79]

投资组合概况 - 投资组合包括236个设施，房地产投资原始成本约32亿美元，抵押贷款和其他应收票据账面价值为2.893亿美元[129] - 按运营商类型划分：公共运营商收入占22.9%，国家连锁（私有）占20.1%，区域运营商占53.6%，小型运营商占3.4%[134] - 截至2021年6月30日，公司五大租户收入占比为：Senior Living Communities (16%)、Holiday Retirement (12%)、NHC (12%)、Bickford Senior Living (11%)[161] - 2021年上半年，公司约27%的总收入来自主要依赖政府支付方（如Medicare和Medicaid）的专业护理机构运营商[162] 业务线收入与投资 - 房地产投资组合总收入为1.357亿美元，占总收入87.4%；抵押贷款和其他应收票据收入为1198万美元，占总收入7.8%[134] - 高级住房（包括需求驱动型和自主决定型）收入为9129万美元，占总收入58.8%；医疗设施收入为4443万美元，占总收入28.6%[134] - 需求驱动型高级住房（辅助生活和记忆护理社区及老年生活园区）收入为3818万美元，占总收入24.6%，投资额为12.207亿美元[134] - 自主决定型高级住房（独立生活和入门费社区）收入为5311万美元，占总收入34.2%，投资额为13.446亿美元[134] - 专业护理设施收入为4118万美元，占总收入26.5%，投资额为5.954亿美元[134] - 医院收入为309万美元，占总收入2.0%，投资额为7135万美元[134] - 医疗办公大楼收入为17万美元，占总收入0.1%，投资额为697万美元[134] 运营指标与覆盖率 - 截至2021年6月30日，专业护理设施平均有效年化租金收入为每床8737美元，辅助生活设施为每单元10314美元，入门费社区为每单元22723美元[135] - 高级生活社区（SLC）入住率从2Q20的79.1%上升至2021年7月的79.9%，而Bickford从82.1%降至79.6%，Holiday从83.5%降至74.9%[164] - 按资产类型划分，公司总组合的EBITDARM覆盖率从1Q20的1.68x微降至1Q21的1.64x[171] - 主要租户NHC的覆盖率保持稳定在3.79x，而Holiday的覆盖率从1.20x降至0.97x[171] - 同店投资组合中，需要驱动型市场（不包括Bickford）的覆盖率从1Q20的1.15x显著下降至1Q21的0.77x[171] - 医疗非专业护理机构（SNF）资产类别的EBITDARM覆盖率从1Q20的2.81x提高至1Q21的2.86x[171] - 2021年第二季度，9处过渡物业的平均入住率为54.7%，高于2020年6月的49.6%[174] 收入与利润变化 - 公司2021年上半年总收入为15.5215亿美元，较2020年同期的16.7271亿美元下降7.2%[166] - 总营收同比下降11.7%，从8417.4万美元降至7433万美元[178] - 总租金收入同比下降12.3%，减少956.6万美元至6835.1万美元[178] - 租赁给Bickford Senior Living的ALFs租金收入大幅下降55.0%，减少601.1万美元至491.1万美元[178] - 租赁给Holiday Retirement的SHOs租金收入下降11.8%，减少100.6万美元至750.6万美元[178] - 抵押贷款和其他票据的利息收入下降4.3%，减少26.7万美元至591.9万美元[178] - 房地产处置收益为648.4万美元[178] - 归属于普通股股东的净利润下降11.7%，减少518.5万美元至3918.3万美元[178] - 公司总营收为1.552亿美元，同比下降7.2%，减少1206万美元[181] - 总租金收入为1.431亿美元，同比下降7.3%，减少1134万美元，主要原因是2021年上半年提供了1410万美元的租金减免[183] - 不动产销售利得为648万美元，同比大幅下降69.1%，减少1452万美元[181][183] - 公司净利润为7461万美元，同比下降29.3%，减少3088万美元[181] - 2021年第二季度归属于普通股股东的净收入为3918.3万美元，较2020年同期的4436.8万美元下降11.7%[235] - 2021年第二季度NAREIT FFO为5314.7万美元，较2020年同期的6500.5万美元下降18.2%[235] - 2021年第二季度调整后EBITDA为6849.6万美元，较2020年同期的7859.4万美元下降12.8%[238] - 2021年上半年，公司标准化可供分配资金减少810万美元，降幅为6.71%[232] - 2021年上半年，公司标准化运营资金和运营资金每股摊薄收益均减少0.42美元，降幅为14.9%[229][230] - 截至2021年6月30日六个月，公司归一化可供分配资金减少810万美元，降幅为6.71%[232] - 截至2021年6月30日六个月，公司FFO每股摊薄收益减少0.42美元，降幅为14.9%[229] 成本与费用变化 - 利息支出下降5.3%，减少71.7万美元至1284万美元[178] - 非现金股票薪酬费用增加52.2万美元，主要由于股票期权公允价值估值模型变动[178] - 非现金股权激励费用增加412万美元，主要源于股票期权公允价值因股价波动而上升[183] - 利息支出减少188万美元，降幅6.8%，原因是可转换债券到期及住房抵押贷款还清[183] - 2021年第二季度非现金股权激励费用为99.2万美元，较2020年同期的47万美元增长111.1%[235] 投资与资产处置活动 - 自2021年1月1日起，公司已完成或宣布总额为1.2045亿美元的不动产及票据投资，包括4025万美元收购Vizion Health医院等[144] - 公司向Vizion Health提供2000万美元五年期贷款，初始年利率8.5%[146] - 并向Navion Senior Solutions提供360万美元十年期公司贷款，初始年利率8%[148] - 第二季度公司向Montecito Medical Real Estate提供5000万美元夹层贷款，年利率9.5%，并附带额外2.5%利息[149] - 截至6月30日已拨款210万美元[150] - 第二季度公司以5290万美元向Bickford出售六个物业组合，获得3990万美元现金对价及1300万美元次级抵押票据，确认收益350万美元[151] - 公司签署不具约束力意向书，拟以1.298亿美元现金出售账面价值1.335亿美元的Holiday物业组合，预计第三季度确认370万美元减值[154] - 第二季度LCS-Westminster Partnership IV LLP偿还了5140万美元票据本金，截至6月30日票据余额为1.171亿美元[155] - 2021年7月公司以3120万美元现金出售田纳西州行为医院，确认收益860万美元[156] - 投资活动净现金流入522万美元，主要包括9120万美元的抵押贷款投资和房地产装修，被5230万美元的贷款本金收回所抵消[187] 流动性、债务与资本结构 - 截至2021年7月31日，公司拥有约3700万美元无限制现金及现金等价物，以及5.25亿美元的未使用无担保循环信贷额度[142] - 截至2021年6月30日，公司拥有流动性资源，包括5.25亿美元循环信贷额度和3250万美元无限制现金及等价物[184] - 融资活动净现金流出1.254亿美元，同比变化主要源于净借款减少1.138亿美元[188] - 截至2021年6月30日，公司未偿债务为14亿美元[189] - 公司拥有总额为11亿美元的无担保银行信贷额度，包括2.25亿美元于2022年8月到期的定期贷款、3亿美元于2023年9月到期的定期贷款以及5.5亿美元的循环信贷额度[190] - 公司支付60万美元（10个基点）的延期费，将循环信贷额度的到期日延长至2022年8月[190] - 公司计划在2022年8月前将循环信贷额度展期多年，金额至少与当前的5.5亿美元额度相等[190] - 截至2021年6月30日，循环信贷和定期贷款的利率分别为30天LIBOR加120个基点和混合132个基点，设施费为每年20个基点[191][192] - 截至2021年6月30日，公司有1.5亿美元未偿还浮动利率债务面临利率风险，剩余对冲工具于2021年12月到期[192] - 2021年1月26日，公司发行了4亿美元本金、利率为3.00%的2031年到期优先票据，发行价格为面值的99.196%，净收益约为3.923亿美元[195] - 2021年4月1日，公司偿还了到期的3.25%可转换优先票据，总额为6710万美元，其中包括100万美元应计利息和610万美元转换溢价[197] - 截至2021年6月30日，公司固定费用覆盖比率约为5.6倍，经年度化调整后的合并净债务与年度化调整后EBITDA比率约为5.1倍，合并净债务为14.022亿美元[203] - 截至2021年6月30日，公司拥有4,585.0599万股流通普通股，市值为31亿美元，资产负债表上的权益总额为16亿美元[207] - 在截至2021年6月30日的六个月内，公司通过ATM计划发行了661,951股普通股，平均价格为73.62美元，净收益约为4790万美元[213] - 公司固定费用覆盖率为5.6倍，低于2020年同期的6.0倍[238] - 截至2021年6月30日，公司面临利率风险的浮动利率债务为1.5亿美元[240] - 截至2021年6月30日，公司未偿还债务总额为14.45亿美元，加权平均利率为3.28%[243] - 截至2021年6月30日，公司发行在外的普通股为45,859,599股，市值为31亿美元，权益总额为16亿美元[207] - 公司在2021年上半年通过ATM计划发行了661,951股普通股，平均价格为73.62美元，净收益约为4790万美元[213] 风险敞口与金融工具 - 截至2021年6月30日，公司已为预估信贷损失计提520万美元准备金，并为未出资贷款承诺计提120万美元负债[176] - 截至2021年6月30日，公司利率互换合约的名义本金总额为4亿美元，固定利率在1.61%至2.22%之间，以对冲1个月LIBOR浮动利率[204] - 公司信用评级为穆迪'Baa3'（展望负面），惠誉和标普全球均为'BBB-'（展望稳定），若评级被下调至'BBB-/Baa3'或以下，基于信用评级的利差将增加约40个基点[199] - 利率上升50个基点将使公司年度净利息费用增加约80万美元，或稀释后每股0.02美元[241] - 市场利率上升50个基点将使公司抵押贷款和应收票据的公允价值减少约4270万美元[246] - 2021年授予的股票期权公允价值为每股14.54美元，预期波动率为48.1%[249] - 2021年授予的股票期权公允价值为每股14.54美元，较2020年第一季度授予的期权加权平均公允价值高出9.00美元[249] - 截至2021年6月30日，公司拥有利率互换合约以对冲4亿美元定期贷款的浮动利率，这些合约于2021年12月到期[204] 合同义务与承诺 - 截至2021年6月30日，公司合同支付义务总额为16.62788亿美元，其中债务及利息为15.5281亿美元[220] - 公司债务及利息支付义务在1年内为4883万美元，1-3年内为7.69796亿美元，3-5年内为2.34832亿美元，5年以上为4.99352亿美元[220] - 截至2021年6月30日，公司贷款承诺总额为2.747亿美元，已动用1.74371亿美元，剩余承诺额度为1.00329亿美元[221] - 公司开发承诺总额为3129.5万美元，已动用2164.6万美元，剩余承诺额度为964.9万美元[223] - 公司或有负债（租赁诱因）总额为3185万美元，已动用150万美元，剩余承诺额度为3035万美元[225] - 截至2021年6月30日，未动用贷款承诺的信贷损失负债为120万美元[222] - 截至2021年6月30日，契约和契约担保的余额为1630万美元[217] - Discovery PropCo承诺向Discovery提供高达200万美元的资金用于购买公寓单元，截至2021年6月30日已动用100万美元[224] - 截至2021年6月30日，公司合同支付义务总额为16.62788亿美元，其中债务及利息为15.5281亿美元，开发承诺为964.9万美元，贷款承诺为1.00329亿美元[220] - 公司债务及利息支付义务在1年内为4883万美元，1-3年内为7.69796亿美元，3-5年内为2.34832亿美元，5年以上为4.99352亿美元[220] - 截至2021年6月30日，公司贷款承诺总额为2.747亿美元，已动用1.74371亿美元，剩余承诺额为1.00329亿美元[221] - 未动用贷款承诺的信贷损失负债为120万美元[222] - 截至2021年6月30日，公司开发承诺总额为3129.5万美元，已动用2164.6万美元，剩余承诺额为964.9万美元[223] - Discovery PropCo承诺向Discovery提供高达200万美元的资金用于购买公寓单元，截至2021年6月30日已动用100万美元[224] - 租赁诱因或有负债总额为3185万美元，已动用150万美元，剩余负债为3035万美元[225] - 截至2021年6月30日，由信托契约担保的Timber Ridge居民贷款余额为1630万美元[217] 其他重要事项 - 2021年上半年，从9处过渡物业确认的租金收入为160万美元，低于2020年同期的280万美元[173] - 公司宣布2021年第三季度股息为每股0.90美元，将于2021年11月5日支付给2021年9月30日的在册股东[212] - 截至2021年6月30日，担保人子公司的汇总财务信息显示总资产为27.626亿美元，总负债为14.2339亿美元，六个月净收入为6792万美元[206] - 南卡罗来纳州是收入贡献最大的州，2021年上半年收入为1720.9万美元，但较2020年同期下降6.1%[166] - 第二季度租金优惠总额为990万美元，是租金收入下降的主要原因[178]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度摊薄后普通股每股净收益为0.78美元，2020年同期为1.37美元，下降主要因去年一季度有2100万美元房地产资产出售收益、今年一季度有420万美元租金递延以及非现金股票薪酬费用增加360万美元 [21][22] - 2021年第一季度，NAREIT FFO从1.35美元降至1.23美元，下降0.12美元；正常化FFO降至1.24美元，下降0.12美元或9%；不再报告AFFO每股数据 [23] - 2021年第一季度正常化FAD为5960万美元，同比基本持平，较上一季度增加55万美元 [25] - 2021年第一季度股息为每股1.1025美元，正常化FFO和FAD第一季度总美元派息率分别为89.7%和84.9% [26] - 截至3月31日，净债务与年化EBITDA之比为5倍，固定费用覆盖率为5.7倍，加权平均债务期限约为5年，总债务为15亿美元，其中94%为无担保债务，加权平均债务成本为3.24% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 需求驱动型老年住房运营商占年化现金收入32%，入住率下降趋势从去年第四季度延续至2月，3月企稳 [34] - 最大辅助生活运营商Bickford占年化现金收入15%，第一季度平均入住率环比下降410个基点，4月平均入住率较3月增加180个基点至76.3% [35] - 入门费社区占年化现金收入近1/4，入住率相对更具弹性，第一季度平均入住率与上一季度基本持平或略有上升 [37][38] - 老年生活社区占现金收入16%，第一季度平均入住率为77.9%，较上一季度上升60个基点，第一季度和4月入门费销售均超过去年同期 [38] - 租赁独立生活社区占年化现金收入13%，入住率下降幅度比需求驱动型CCRC资产更明显 [38] - Holiday Retirement占年化现金收入11%，第一季度平均入住率为74.1%，环比下降310个基点，近三个月入住率基本持平，3月和4月净入住人数为正 [39] - 专业护理组合占年化现金收入27%，由NHC和Ensign Group两大租户支撑，截至12月30日的过去12个月EBITDARM覆盖率为2.9倍 [41][42] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将通过重组租赁、出售表现不佳资产和更换不合适运营商来优化资产组合，降低运营商收入集中度，提高EBITDARM覆盖率 [18] - 与Montecito Medical达成5000万美元夹层贷款协议，投资医疗办公楼，这并非战略改变，而是为获得有利风险调整回报和实现纳什维尔业务拓展目标 [16][43] - 公司有超1.3亿美元专注于老年住房、专业护理和专科医院的董事会批准交易管道 [44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫苗接种使行业出现复苏迹象，但恢复到正常运营环境将是一个多年过程，2021年对公司来说仍具挑战 [10] - 公司资产负债表状况良好，有能力解决当前问题，实现长期增长 [11] - 行业开始出现积极迹象，预计2021年有一定复苏，但未来几个月仍困难，公司有多种手段应对，看好长期发展 [46] 其他重要信息 - 公司与Bickford达成500万美元第二季度租金递延协议，与其他四家运营商达成总计230万美元的租金减免协议，正在与Holiday进行租金减免谈判 [13][14][27] - 公司完成出售六处Bickford房产，售价5290万美元，包括公司提供的1300万美元第二抵押贷款，预计改善Bickford年现金流约180万美元 [14][15] - 4月1日，公司赎回6000万美元可转换债券；4月底，行使5.5亿美元循环信贷额度一年延期选择权，到期日延至2022年8月 [31] - 第一季度，公司通过ATM计划筹集约4800万美元净收益，平均价格为73.62美元，该计划下剩余约4.17亿美元额度 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司通过租赁重组和剥离表现不佳资产来转变资产组合的需求和目标规模如何 - 公司认为今年是解决此类问题的好时机，未来八个月内整体资产组合可能有2.5亿 - 4亿美元的调整规模，涉及老年住房和专科医院等，不包括潜在贷款还款 [50][52][53] 问题2: Holiday的租金减免规模及保证金能否覆盖 - 保证金能在一段时间内覆盖，但公司不希望使用，相关讨论正在进行中 [55] 问题3: 租金减免的还款期限 - 还款期限一般在12 - 24个月，租户有现金流恢复时会有提前还款激励，公司也会通过调整资产组合改善运营商现金流来加速还款 [59][60][62] 问题4: Bickford出售的房产是否继续由其运营 - Bickford将继续运营出售的六处房产，公司会持续评估其资产组合，部分可能会进一步出售 [63] 问题5: 资产处置对股息的影响 - 若资产处置影响公司NOI使派息率超过85%或董事会设定的其他指标，公司将考虑调整股息 [65] 问题6: 公司是否倾向于尽快进行资产出售和租金减免 - 公司不倾向租金减免，更可能通过改变租户资本结构来解决问题，如Bickford的处置和合资开发等 [68] 问题7: 租金减免对收益的影响及能否收回 - 公司会尽量在今年解决问题，租金减免的偿还取决于租户现金流状况，改善租户现金流可加速偿还 [70] 问题8: 使用Holiday保证金支付租金的会计处理 - 保证金可用于支付租金，但使用后就没有了，若要转让房产也可能会用到保证金，目前还需综合考虑 [71] 问题9: 董事Robert Webb获39%反对票的背景及董事会未来变化 - 因Webb在提名委员会，投资者希望推动董事会的多样性和其他ESG问题，公司正在与董事会讨论，暂无进展报告 [72] 问题10: Montecito交易的原理及公司投资原因 - 公司作为夹层贷款人为其提供资金，Montecito会获取传统第一抵押贷款和自有资金，整体资本成本仍有投资利差，公司可获得9.5%利息和2.5%额外收益，实现投资多元化 [75][76][77] 问题11: 730万美元租金减免的会计处理及对财务指标的影响 - 公司采用可变利息法，不将递延租金计入收入，会同时影响FFO和FAD，仍按直线法确认收入 [81][82] 问题12: 1.3亿美元交易管道的性质及构成 - 管道内是公司有信心且经董事会批准的交易，处于意向书阶段，正在进行尽职调查，构成包括老年住房、专业护理、行为健康、专科医院和高级贷款融资等 [85][86] 问题13: 是否考虑将部分三重净租赁结构转换为运营结构 - 公司基本倾向三重净租赁，但不反对某种RIDEA混合结构，会在重组讨论中考虑，同时需确保该结构能激励运营商 [90][93] 问题14: Holiday目前租金支付情况 - 截至目前，Holiday租金支付正常，相关讨论仍在进行中 [94] 问题15: 租金递延对直线租金计算的影响 - 目前GAAP规定下直线租金未调整，疫情结束后可能需重新评估 [98][99] 问题16: 夹层投资是否有后续管道及能否成为经常性业务 - Montecito会发起资产出售流程，考虑到公司资本成本和医疗办公楼资本化率，公司对购买医疗办公楼会谨慎，但不排除后续机会 [100] 问题17: 租金递延和减免的定义区别 - 递延租金有利息，减免包括部分无利息的减免情况，目前的减免主要是递延 [102] 问题18: 运营商面临困难是地理因素还是资产类型因素 - 两者都有影响，需求驱动型资产恢复较快，但部分地区因当地政策限制仍面临困难 [105][107] 问题19: 公司是否会针对受影响地区调整策略 - 公司会评估资产组合，与客户合作确定主要痛点和长期价值，地理因素会是考虑因素之一 [109][110]

公司概况 - 公司是专注于老年住房和医疗设施投资的房地产投资信托基金，投资组合涵盖多种类型物业[7] - 公司领导团队包括总裁兼首席执行官Eric Mendelsohn等[9] 投资组合 - 截至2021年3月31日，投资组合有242处物业，分布于34个州，与36个运营伙伴合作[12] - 2021年第一季度总营收8088.5万美元，租赁收入占比大，抵押贷款和其他应收票据也有贡献[13] 运营伙伴 - 主要运营伙伴有Senior Living Communities、Bickford Senior Living等，按年化现金收入计算，占比最高为16%，最低为1% [14] 财务表现 - 2021年第一季度净收入3533.2万美元，摊薄后每股收益0.78美元[68] - 2021年第一季度调整后EBITDA为7048.5万美元，净债务与调整后EBITDA比率为5.0倍[32][71] 债务情况 - 截至2021年3月31日，总债务15.24725亿美元，加权平均利率3.32% [32][43] - 债务契约方面，各指标均满足要求，信用评级为Baa3/BBB -/BBB - [47] 投资策略 - 专注与36个运营伙伴及新客户共同成长，投资计划强调私人付费老年住房物业和一流的熟练护理机构运营商[23] - 目标是60/40的股权/债务融资组合，保持低杠杆资产负债表和错开的长期债务到期日[23]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) Commission File Number 001-10822 National Health Investors Inc (Exact name of registrant as specified in its charter) | Maryland | | 62-1470956 | | --- | --- | --- | | (State or other jurisdiction of incorporation or organization) | | (I.R.S. Employer Identification No.) | | 222 Robert Rose Drive | | | | Murfreesboro | Tennessee | 37129 | | (Address of principal executive offices) | | (Zip Code) | (615) 890-9100 (Re ...

财务数据和关键指标变化 - 2020年摊薄后普通股每股净收益为4.14美元，2019年同期为3.67美元，主要因2.13亿美元房地产处置收益，部分被690万美元延期付款和390万美元提前偿还HUD贷款损失抵消 [24] - 2020年第四季度每股收益0.83美元，较第三季度的0.95美元和2019年同期的0.95美元有所下降，受430万美元租户延期付款和提前偿还HUD债务损失影响 [25] - 2020年与上一年相比，NAREIT FFO从5.49美元增至5.51美元，Normalized FFO增长1.8%至5.60美元，adjusted FFO增长2.7%至5.29美元 [26] - 2020年第四季度现金NOI降至7380万美元，较2020年第三季度和2019年第四季度分别下降2%和1.4%，全年现金NOI增长4.2%至3.028亿美元 [27] - 截至2020年12月31日，净债务与年化EBITDA之比为4.9倍，加权平均债务期限为2年，按预计调整后为4.6年，固定费用覆盖率为6.4倍 [28] - 2020年第四季度末总债务为15亿美元，其中94%为无担保债务，加权平均债务成本为2.91%，按预计调整后为3.25% [29] - 2021年1月26日发行4亿美元3%的高级票据，用于偿还1亿美元定期贷款和减少循环信贷余额，1月31日循环信贷额度下可用资金为5.2亿美元，无限制现金为3720万美元 [30] - 2020年第四季度通过ATM计划出售456,835股股票，筹集约3000万美元净收益，全年出售535,990股，筹集约3500万美元净收益，现有货架下剩余约4.65亿美元 [31] - 2020年第四季度宣布股息为每股1.10美元，于2021年1月29日支付，AFFO和FAD派息率分别为82.3%和81.2% [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 需求驱动型老年住房运营商占年化现金收入32%，第三季度入住率稳定，第四季度因11月初新冠病例激增未能保持势头 [39] - 最大辅助生活运营商Bickford占年化现金收入15%，第四季度平均入住率环比下降280个基点，12月入住率为76.7%，1月降至75.6%，近期潜在客户和新销售有所增加 [40][41] - 入门费社区占年化现金收入近四分之一，入住率更具韧性，但第四季度入住率下降趋势比第三季度更明显，Timber Ridge除外，入住率一直保持在90%以上 [43] - 高级生活社区占现金收入15%，第四季度平均入住率为77.3%，较第三季度下降170个基点，1月入住率环比增加110个基点至77.3% [44] - 租赁独立生活社区占年化现金收入13%，入住率下降幅度比需求驱动型和CCRC资产更明显 [45] - Holiday Retirement占年化现金收入11%，第四季度平均入住率为77.2%，环比下降240个基点，1月入住率从12月的75.3%又下降150个基点 [46] - 熟练护理组合占年化现金收入27%，由NHC和Insight Group两大租户支撑，截至9月30日的过去12个月EBITDARM覆盖率为2.94倍，高于上一季度的2.89倍 [48][49] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2021年战略是与客户合作稳定其运营，评估其从疫情影响中恢复的能力，认为租金延期是暂时的，待情况明朗后提供指导 [23] - 2021年投资将平衡租金延期、新投资、履行现有承诺和资本回收等因素，重点是维持杠杆和股息政策 [33] - 投资管道包括三网租赁机会和夹层债务、开发融资等短期高收益产品，目前约有2亿美元董事会批准的投资待进一步尽职调查和承销 [52] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情带来前所未有的挑战，公司2020年表现良好，AFFO每股增长3.7%，股息每股增长5%，杠杆低于5倍，AFFO派息率低于85% [8] - 疫情对投资组合影响不均，入门费和熟练护理社区更具韧性，政府援助有效缓解运营压力，但疫情仍给租户带来负担，2021年将更具挑战性 [10][11][13] - 疫苗接种对减少活跃病例有积极影响，但尚未转化为入住率提升，复苏之路不确定，目前不提供指导 [13][14] - 公司有能力应对风暴，相信医疗房地产有巨大增长机会，疫情对运营商的影响不是永久性的 [18] 其他重要信息 - 与Bickford合作出售九处房产，预计每年改善其现金流约300万美元，目前目标是3月完成交易，但承销过程变化使贷款人估值困难，正多途径寻求长期解决方案 [15][16] - 第四季度收取了93.9%的合同现金，截至目前本季度约收取97%，内部预测考虑了一些额外的租金延期 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请讨论投资组合中入住和搬出的季节性情况 - 冬季尤其是节假日前后，潜在客户流量和搬出人数会增加，这与季节变化导致的流感等问题有关，并非与新冠直接相关。目前疫苗接种后潜在客户流量有所增加，但销售转化为入住还需时间，且恶劣天气也影响了入住 [58][59][60] 问题: 如何看待Holiday在1月入住率下滑情况 - 这与老年住房整体季节性搬出增加和节假日期间入住减少有关，随着春季到来，预计潜在客户流量会增加，有望转化为入住量 [62] 问题: 董事会批准的投资金额及投资组合情况 - 目前董事会批准的投资金额为2亿美元，处于不同尽职调查和承销阶段，投资类型多样，包括老年住房、贷款等不同资产类别和投资机会 [64][66] 问题: 投资管道是新增租户还是现有租户带来的交易 - 两者都有，公司业务模式是培养新关系并让客户重复合作 [70] 问题: 延迟Bickford交易的问题及与贷款人遇到的问题 - 目前获得担保贷款的环境极具挑战，信贷市场受新冠影响，贷款人因疫情影响和无法进行实地尽职调查而谨慎，且部分银行在承销过程中退出，需更换贷款人，导致交易时间延长 [72][73] 问题: 公司能否填补银行贷款缺口以促成交易 - 从机制上可行，但贷款过多可能导致会计问题，需确保交易合法合规 [74] 问题: 运营商对入住老年住房居民类型的反馈及行业未来需求 - 疫情导致入住讨论延迟，主要因探视权问题。目前有更高需求或急需帮助的人会寻求服务，随着疫苗接种和监管放宽，有望改变消费者行为，促进入住 [75][76][77] 问题: 租金延期如何入账及未来建模方式 - 公司不将延期租金计入当期收入，待租户偿还时再确认收入及可能的收益，未来租户偿还延期租金时可能会叠加实时租金，带来收入增长 [85][86] 问题: 公司是否有完全的自由度选择入账方式 - 年中发布的特殊会计标准给予了一定灵活性，但考虑到财务政策，公司选择不提前确认延期租金收入 [87] 问题: 租金延期是否有书面协议 - 所有租金延期都有书面协议 [88] 问题: 公司帮助租户是关注有潜力的还是也会帮助较弱的运营商 - 公司尽力帮助所有客户度过危机，同时会关注客户的行为和履行协议的能力 [89] 问题: 以第四季度数据年化作为指导下限是否合理 - 不合理，今年有资本回收、投资时机、租金延期时间等诸多不确定因素，无法确定第四季度是否为低谷，但情况正在好转 [91][92] 问题: 2021年租金延期是否会超过去年的690万美元 - 不确定，取决于运营稳定和入住率恢复情况，若恢复良好，租户可能提前偿还延期租金，同时还需关注提供商救济基金情况 [96] 问题: 四个租户购买期权的行使预期 - 预计Acadia期权会被行使，其他期权处于不同讨论阶段，结果可能包括出售、帮助融资购买、延长期权或买断期权再出租等 [99][100] 问题: NHC三名董事会成员是否会在租赁续约时产生冲突及董事会构成是否合理 - 有冲突时会隔离相关董事会成员，由独立董事处理事务，管理层会维护公司利益。两名新成员在老年住房和熟练护理领域经验丰富，能提供有价值的建议 [104][106] 问题: SLC入住率从12月到1月上升的原因及是否可持续 - SLC入门费模式下居民更独立，受限制少，且记忆护理和熟练护理部分入住率增加，整体入住率上升。目前只是领先指标，不能确定为趋势，但预计其他运营商也有望改善 [110][111][114] 问题: 交易中是否存在类似Bickford资产的情况及全年定价和交易进展预期 - 银行希望确保贷款有基础和向好趋势，目前贷款要求收紧，交易难以达成，有一些价值购买机会，但尚未看到大量低价交易，定价有一定底线 [118][119][120] 问题: 认为今年会出现拐点的依据及拐点后需求增长情况 - 依据是疫苗接种进展和销售潜在客户数量增加。由于疫情和恶劣天气，无法给出历史转化率数据，但潜在客户和销售增加是积极信号 [125][126] 问题: 老年住房能否从1.9万亿美元救助计划中受益 - 公司参与行业游说，但目前没有具体消息，去年提供商救济基金对运营商有帮助，今年情况不明，部分运营商仍在等待之前项目的资金 [127][128]

公司概况 - 公司是专注于老年住房和医疗设施投资的房地产投资信托基金，投资组合包括多种类型物业[7] - 领导团队包括总裁兼CEO、首席财务官等多个职位[9] 投资组合 - 截至2021年2月22日，有242处物业，涵盖高级住房、专业护理等多种类型[12] - 2020年全年总租金收入277,781,000美元，总收入301,128,000美元[13] 运营伙伴 - 有36个运营伙伴，如Senior Living Communities、Bickford Senior Living等，各占一定收入比例[14] 财务指标 - 2020年Q4净收入37,139,000美元，摊薄后每股收益0.83美元[71] - 2020年Q4调整后EBITDA为74,907,000美元，净债务与调整后EBITDA比率为4.9x[27][73] 债务情况 - 截至2021年1月31日，总债务1,535,354,000美元，加权平均有效利率3.25%[39] - 信用评级方面，高级无担保债务和发行人评级为Baa3/BBB - /BBB - [43] 投资活动 - 近期有多项租赁和贷款活动，如2020年Q3 41 Management的12,300,000美元租赁投资，收益率7.50%[26] 业绩表现 - 现金NOI复合年增长率7.6%，调整后EBITDA复合年增长率6.8%[52][53] - 与同行平均水平相比，公司在FFO/股和股息/股的复合年增长率表现较好[60][61]

收入和利润（同比环比） - 2020年公司总收入3.32811亿美元，较2019年增长4.6%，其中租金收入3.07208亿美元，占比92.3%，抵押贷款和其他应收票据利息收入2560.3万美元，占比7.7%[23] - 2020年约53%的总收入由四个租户产生，其中Bickford占15%、Senior Living占15%、Holiday占12%、NHC占11%[112] - 2020年摊薄后每股运营资金（FFO）较2019年增加0.02美元，增幅0.4%[315] - 2020年摊薄后每股正常化FFO较2019年增加0.10美元，增幅1.8%[316] - 2020年摊薄后每股正常化调整后运营资金（AFFO）较2019年增加0.19美元，增幅3.7%[318] - 2020年全年归一化可分配资金（Normalized FAD）较2019年同期增加1321.3万美元，增幅5.8%[322] - 2020年归属普通股股东的净收入为1.85126亿美元，2019年为1.60456亿美元，2018年为1.54333亿美元[323] - 2020年调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为3.07351亿美元，2019年为2.98437亿美元，2018年为2.8019亿美元[325] 各条业务线表现 - 截至2020年12月31日，公司投资组合中有151处老年住房物业和11笔以老年住房物业为抵押的抵押贷款[25] - 截至2020年12月31日，公司投资组合中有77处医疗设施和3笔以医疗设施为抵押的抵押贷款[31] - 2020年公司抵押贷款、建筑贷款和夹层贷款的年利率在6.5%至13%之间[37] - 公司的租赁期限一般为10至15年，租户有1个或多个5年的续租选择权[37] - 2020年公司约22%的投资组合收入来自公有运营商，56%来自地区运营商，19%来自私有全国连锁企业，3%来自小型运营商[47] - 截至2020年12月31日，公司向Senior Living出租10个退休社区共2068个单元，15年期主租赁协议始于2014年12月，年递增率3%，2020 - 2018年直线租金分别为427.1万、493.4万和543.6万美元，利息收入分别为302.4万、297万和152.8万美元[51] - 公司为Senior Living提供1200万美元循环信贷额度，2022年1月1日起降至700万美元，2020年12月31日，未偿还余额1128万美元，年利率6.93%[52] - 2020年7月31日，Senior Living偿还两笔夹层贷款共1400万美元，年利率10%[54] - 截至2020年12月31日，公司向Bickford出租48个设施，2020 - 2018年直线租金分别为276.4万、453.1万和502.8万美元，利息收入分别为284.9万、346.6万和220万美元，2020年因疫情给予租赁优惠[55] - 截至2020年12月31日，公司向Holiday出租26个独立生活设施，主租赁协议2035年到期，2020 - 2018年直线租金分别为654.2万、662.1万和561.6万美元[60] - NHC的1991年和2013年租赁协议租金分别按2007年和2014年基础年收入递增4%，2020 - 2018年百分比租金分别为367.3万、398.4万和369.6万美元[62] - 截至2020年12月31日，公司对9个运营商的营运资金和建设贷款承诺为2.7865亿美元，已提供资金2.15205亿美元[65] - 2020年公司承诺为房地产和贷款新投资提供资金约2.26942亿美元[96] 各地区表现 - 2020年末，公司对南卡罗来纳州的投资集中度为10.3%，2019年末，对南卡罗来纳州和得克萨斯州的投资集中度分别为10.9%和10.5%[50] 管理层讨论和指引 - 董事会可在未获股东批准情况下，在符合公司和股东最佳利益时改变投资政策[98] - 公司投资医疗相关设施可利用借款资金或发行股权，可与贷方协商信贷额度或安排其他借贷[99] - 公司目标是增加向股东支付的定期年度股息，2020 - 2018年每股股息分别为4.41美元、4.20美元、4.00美元，公司计划遵守房地产投资信托（REIT）股息要求，即分配至少90%的年度应税收入[291][293][292] 其他没有覆盖的重要内容 - 2021财年（2020年10月1日开始），CMS预计向SNFs的支付将比2020财年增加7.5亿美元，即2.2%[78] - CARES Act、PPPHCE Act和CAA授权通过公共卫生和社会服务应急基金向医疗保健提供者分配1780亿美元资金[83] - 2020年5月1日至2021年3月31日，暂停的Medicare隔离支付调整原本会使Medicare提供者的支付减少2%，但隔离期延长至2030年[85] - 在SNF Value - Based Purchasing Program下，CMS将SNF Medicare支付减少2个百分点，并根据SNF质量指标表现重新分配部分资金作为激励支付[79] - 公司租户和借款人运营SNFs、医院等通常需遵守广泛复杂的联邦、州和地方医疗保健法律法规，且行业面临监管增加和压力[74] - 运营SNFs、ALFs等需各种许可证、认证和许可，未遵守相关法律法规会面临制裁，影响租户或借款人运营及支付能力[75] - 公司投资的医疗保健设施可能受州CON法律约束，该法律要求建设或设立新设施等需政府批准，且规定不统一并可能变化[76] - 公司SNF租户和借款人的很大一部分收入来自政府资助的报销计划，主要是Medicare和Medicaid，这两个项目受高度监管且经常变化[77] - 医疗保健设施面临来自私人付款人控制医疗成本的压力，Medicare和Medicaid的变化可能影响私人付款人的支付[82] - 医疗行业参与者受各种复杂的联邦和州民事及刑事法律法规约束，违反会面临严重处罚，影响租户或借款人运营及公司收益[86] - 新冠疫情导致公司物业入住率下降，且可能持续至2021年，影响运营商营收和支付租金能力[104] - 新冠疫情可能导致银行贷款、资本和其他金融市场状况恶化，限制公司获取资金渠道，增加借贷成本[105] - 新冠疫情影响公司运营、流动性和财务状况，可能影响公司按预期水平支付股息的能力[106] - 公司租户和借款人业务受政府报销政策影响，报销率降低会影响其履行对公司义务的能力[115] - 租户或借款人破产可能限制或延迟公司收取租金、本金和利息的能力[111] - 公司在网站公布10 - K表年度报告、10 - Q表季度报告、8 - K表当前报告及相关修订报告[100] - 长期护理行业的一般和专业责任成本增加，保险公司限制承保能力，可能影响设施运营商的运营和财务状况，进而影响公司[116] - 公司可能无法从承租人或借款人处获得未来诉讼的完全赔偿，相关成本可能对公司产生重大不利影响[117] - 自然和人为灾害以及气候变化可能对公司财产造成损害，影响租户运营和公司收入，还可能增加保险成本和资本支出[120][121] - 公司房地产投资的流动性较差，可能影响公司应对不利变化的能力，若物业运营不善，清算价值可能低于账面价值或贷款金额[123] - 公司对非合并实体的投资面临缺乏决策权、依赖其他方财务状况等风险，可能影响公司的运营和投资收益[124] - 自2020年1月31日起，公司对非合并实体的投资面临医疗运营相关风险，可能影响公司的收入和运营[127] - 2020年1月31日起，公司与Life Care Services的合资企业存在风险，租金是否符合REIT税收目的的要求存在不确定性[128] - 截至2020年12月31日，Timber Ridge的信托契约欠款余额为1715.53万美元，公司无法保证相关保护措施能消除所有风险[129] - 公司信息安全面临风险，数据安全漏洞或数据滥用可能导致重大成本、罚款、诉讼和声誉损害[134] - 公司未来收购可能不成功，可能面临意外困难和支出，融资收购可能降低每股财务结果[136] - 公司宪章规定，除某些例外情况，任何人或实体不得实际或推定拥有超过公司已发行股份的9.9%，基于现有例外持有人协议，其他股东的个人所有权限制约为7.5%[154] - 穆迪于2020年11月5日给予公司投资级发行人信用评级和高级无担保债务评级Baa3，展望为“负面”；惠誉于2020年9月30日重申对公司的BBB -评级，展望为“稳定”；标普全球于2020年11月4日也重申对公司的BBB -评级，展望为“稳定”[143] - 2017年英国金融行为监管局宣布2021年后不再强制银行提交计算LIBOR所需的利率，公司大量债务工具属性依赖LIBOR，向替代参考利率过渡可能对公司财务状况和经营业绩产生重大不利影响[147] - 公司部分债务为浮动利率债务，利率随LIBOR或其他指数变动，而收入主要来自房地产固定利率投资，利率上升可能缩小利差和盈利能力[146] - 公司为符合REIT要求，可能放弃有吸引力的收购机会或清算有吸引力的投资，从而对业绩产生重大阻碍[149] - 若杠杆比率升至4级，按当前债务水平和约2.98亿美元的平均循环信贷余额计算，公司每年将增加107.4万美元的利息支出[272] - 2017年英国金融行为监管局宣布2021年后不再强制银行提交计算LIBOR所需的利率，公司大量债务工具属性依赖LIBOR，向替代参考利率过渡可能对公司财务状况和经营业绩产生重大不利影响[147] - 公司部分债务为浮动利率债务，利率随LIBOR或其他指数变动，而收入主要来自房地产固定利率投资，利率上升可能缩小利差和盈利能力[146] - 公司为符合REIT要求，可能放弃有吸引力的收购机会或清算有吸引力的投资，从而对业绩产生重大阻碍[149] - 若杠杆比率升至4级，按当前债务水平和约2.98亿美元的平均循环信贷余额计算，公司每年将增加107.4万美元的利息支出[272] - 截至2020年12月31日，公司有7笔抵押贷款，利率在7%至8.25%之间[42] - 截至2020年12月31日，公司有3笔夹层贷款，利率约在6.5%至9%之间[43] - 截至2020年12月31日，公司有6笔建筑贷款，利率在7.25%至9%之间[44] - 2020年公司与Life Care Services的关联公司达成的安排中，应税房地产投资信托子公司持有非合并运营公司25%的股权[46] - 2020年10月30日和11月2日，公司偿还10笔HUD抵押贷款，余额共4262.9万美元，加利息15.7万美元和预付费用161.9万美元[59] - 截至2020年12月31日，公司有19名全职员工和1名兼职员工，较2019年末增加3名全职员工[72] - 2020年公司通过自动股权销售计划（ATM）发行53.599万股，加权平均股价为66.30美元，净收益约3500.3万美元；2019年发行120.9522万股，加权平均股价为80.58美元，净收益约9599.9万美元[294][295] - 2020年3月公司更新了自动上架登记声明，允许公司向公众发售不定数量的普通股、优先股、债务证券、认股权证或单位，该声明将于2023年3月到期[297] - 2018年6月East Lake Capital Management LLC等起诉公司，12月Regency撤离设施，诉讼仍在进行中[313] - 截至2020年12月31日，公司有4518.5992万股普通股流通在外，市值为31.25516亿美元，合并资产负债表上的权益总额为15.22945亿美元[290] - 截至2020年12月31日，公司约5.48亿美元的可变利率债务面临利率波动市场风险，未使用的循环信贷额度为2.52亿美元[326] - 假设利率变动50个基点，公司净利息费用每年将增减约274万美元，摊薄后每股约增减0.06美元[327] - 2020年固定利率债务中，可转换优先票据余额6亿美元，占比4.0%，利率3.25%；私募定期贷款余额4亿美元，占比26.6%，利率4.15%等[329] - 2020年可变利率债务中，银行定期贷款余额3.1亿美元，占比20.7%，利率1.77%；循环信贷额度余额2.38亿美元，占比15.8%，利率1.34%[329] - 假设利率变动50个基点，私募定期贷款公允价值在利率降低时为4.24464亿美元，升高时为4.09716亿美元等[330] - 截至2020年12月31日，公司抵押贷款和其他应收票据公允价值约3.21021亿美元，利率上升50个基点，公允价值减少约148万美元，下降则增加约1300.7万美元[331] - 公司因未持有有价证券，不受股权价格风险影响[332] - 2021年1月公司发行4亿美元公共债券，截至2021年1月31日，未偿还债务约15.35325亿美元，无担保信贷安排下可用额度约5.2亿美元[141] - 截至2020年12月31日，公司未偿还债务为14.99285亿美元[267] - 公司无担保银行信贷安排额度为12亿美元，包括三笔定期贷款和一笔5.5亿美元的循环信贷安排，其中1亿美元定期贷款已于2021年1月偿还[268] - 循环信贷安排费用目前为每年20个基点，基于当前杠杆比率，循环信贷和定期贷款的浮动利率分别为30天LIBOR加120个基点和132个基点，2020年12月31日和2019年12月31日，30天LIBOR分别为14个基点和176个基点[269] - 截至2020年12月31日，公司有5.48亿美元的可变利率债务在2021年底前面临利率风险[269] - 截至2020年12月31日，公司6000万美元的高级无抵押可转换票据的转换率为每1000美元本金兑换14

财务数据和关键指标变化 - 第三季度公司每股摊薄普通股净收益为0.95美元，2019年同期为0.97美元；截至9月的9个月内，每股收益为3.31美元，2019年同期为2.72美元，这反映了2020年房地产处置收益 [19] - 第三季度3项FFO业绩指标中，NAREIT FFO和正常化FFO均持平于1.42美元，调整后FFO增长1.5%至每股1.34美元 [20] - 截至9月30日的季度，现金NOI增长1.2%至7530万美元，上年同期为7440万美元；但受第三季度租金递延影响，较第二季度环比下降2.8% [21] - 截至9月30日季度，净债务与年化EBITDA比率为4.8倍，加权平均债务期限为2.9年，固定费用覆盖率为6.3倍；季度末总债务为15.3亿美元，其中91%为无担保债务 [26] - 截至9月30日季度，加权平均债务成本为2.96%；第三季度初新增1亿美元、为期1年（有1年延期选择权）的定期贷款，利率为伦敦银行同业拆借利率加185个基点，伦敦银行同业拆借利率下限为50个基点 [27] - 10月31日，公司5.5亿美元信贷额度下可用资金为2.52亿美元，无限制现金为3820万美元；第三季度通过ATM计划出售79155股股票，平均价格为每股65.35美元，净收益约480万美元；ATM计划剩余容量约4.95亿美元 [28] - 第三季度和年初至今，公司调整后每股运营资金（AFFO）分别增长1.5%和4.5% [8] 各条业务线数据和关键指标变化 需求驱动型老年住房业务 - 占年化现金收入32%，危机初期受冲击大，但二、三季度随着入住活动增加，入住率下降速度放缓 [37] 辅助生活业务 - 最大运营商Bickford占年化现金收入15%，第三季度平均入住率环比下降80个基点，上一季度下降270个基点；近期因美国中西部新冠病例激增，入住人数放缓 [39] 入门费社区业务 - 占年化现金收入近四分之一，表现出韧性，平均入住时间为6 - 10年，居民通常比其他老年住房模式的居民更年轻、健康 [40] 高级生活社区业务 - 占现金收入16%，第三季度平均入住率为79%，较第二季度仅下降10个基点；9月平均入住率为78.9%；年初至今入门费销售下降，但9月和10月同比增加，EBITDARM覆盖率连续保持在1.06倍 [41] 租赁独立生活社区业务 - 占年化现金收入13%，入住率下降明显且持续；Holiday Retirement占年化现金收入11%，第三季度平均入住率为79.6%，环比下降390个基点，第二季度下降380个基点；9月平均入住率为78.5%；EBITDARM覆盖率从第二季度的1.2倍微降至1.18倍 [42] 专业护理业务 - 占年化现金收入27%，由NHC和Ensign Group两大租户支撑，分别贡献12%和8%的年化现金收入；截至6月30日的过去12个月，EBITDARM覆盖率从2.81倍提高到2.89倍 [44] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资组合中活跃居民病例在7月下旬达到483例峰值，10月初降至161例，最近两次更新中又开始攀升，目前81个社区有367例活跃居民病例，占单位容量约1.5%，近四分之三病例在专业护理机构 [33] - 老年住房方面，上周每个社区的活跃居民病例数为2.4例，与3月中旬开始报告数据以来的平均水平持平 [34] - 第三季度收取了96.6%的合同租金，10月收取了97.8%；预计11月中旬更新数据，会受Bickford租金递延影响；除Bickford外，还同意与另一租户在2020年剩余时间递延或减免约57万美元租金，并给予该租户在2021年第一季度递延约45万美元租金的选择权 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为老年住房和专业护理房地产有巨大增长机会，将机会主义地部署资本以提升股东价值 [16] - 公司在评估交易时，会考虑市场竞争和租金折扣情况，根据市场表现和租金结构逐案分析，若竞争激烈或折扣大，可能暂停投资 [63] - 公司希望与优质运营商扩大专业护理业务合作，长期看好老年住房投资，还会评估行为健康等其他资产类别 [72] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着冬季来临，疫情对不同物业类型的影响将更加不均衡；专业护理和入门费社区表现出韧性，独立生活、辅助生活和记忆护理运营商面临更大挑战，新冠病例激增使入住速度放缓，搬出加速 [10] - 公司认为疫情带来的挑战是暂时的，董事会和高级管理层坚持保守财务指标，使公司有能力应对危机并抓住增长机会 [15] - 尽管无法消除未来几个季度的不确定性，但公司有信心通过战略、优质运营商和财务工具度过这一时期 [18] - 公司预计在疫苗接种时间和效果确定后，老年住房市场将在4、5月开始恢复正常 [59] 其他重要信息 - 公司与Bickford达成原则性协议，包括递延11月最多300万美元租金，12月和1月各有75万美元递延额度，若行使将按8%利率计息，预计从2021年6月起12个月内偿还 [12] - 公司继续与潜在贷款方和Bickford合作出售9处房产，预计将使Bickford年现金流改善约300万美元；Bickford已申请第二和第三阶段提供商救济基金，预计年底前收到，这也将改善其财务状况 [13] - 9月中旬公司宣布第三季度股息为每股1.1025美元，11月6日支付；公司继续以低80%的AFFO派息率支付股息，且日常资本支出无重大现金流负担 [30] - 上周四公司获得穆迪投资级Baa3评级，3个投资级评级使公司可开始探索公共债务并管理债务到期问题 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司近期可行使的其他购买选择权有哪些，未来12个月运营商的贷款偿还和购买选择权情况如何？ - 公司在开发项目和收购融资中有购买选择权，如Bickford开发项目和Sagewood投资；预计东北部有一笔贷款可能偿还，部分医院可能在未来6 - 12个月行使回购选择权，但公司会努力维持合作关系 [54][56] 问题2: 疫情挑战对老年住房和专业护理是否同样是暂时的，疫苗接种后如何看待这两个领域的挑战？ - 专业护理有政府补贴，部分机构收治新冠患者并盈利；老年住房预计在4、5月疫苗接种后开始恢复正常 [59] 问题3: 承销资产时如何看待未来12 - 24个月租金的变化？ - 市场存在租金折扣现象，公司会逐案分析市场情况，考虑竞争和折扣程度，谨慎投资；公司运营伙伴在应对租金问题上表现出一定纪律性 [61] 问题4: Bickford租金递延本月增加，后续几个月递延金额降低是否因资产出售？为何认为Bickford未来几个月现金流会改善，如何看待季节性搬出问题？ - 租金递延金额变化是时间问题，Bickford一年中有几次会有三次工资支出；不期望Bickford现金流短期内改善，主要是争取时间；预计季节性搬出会增加，这是正常规划考虑因素 [65][68] 问题5: 公司所说的机会主义投资是什么意思，在低资本化率环境下，是否愿意收购初始收益率低但入住率有上升空间的资产，还是只寻求立即增值的交易？ - 公司能对困境资产进行结构化交易，使其既具机会性又能增值，如与投资者合作的高息贷款并附带购买选择权 [69] 问题6: 疫情是否影响公司未来在专业护理和老年住房之间的投资组合平衡，老年住房机会是否会更好？ - 公司对两个资产类别都持机会主义态度，希望与优质运营商扩大专业护理合作，长期看好老年住房投资，还会评估其他资产类别 [72] 问题7: 专业护理的政府监管性质是否从负担变为优势？ - 近期监管对专业护理是优势，使其得到良好支持，但监管可能会加强；预计未来专业护理资本化率可能下降 [75][77] 问题8: 独立生活、辅助生活和记忆护理业务表现不佳的原因是地理位置还是其他因素？ - 主要是地理位置因素，部分地区如西海岸、中西部和东南部因新冠疫情限制人员流动和参观，增加了业务开展难度 [79] 问题9: Bickford租金递延是否会变为减免，公司投资组合中其他地方是否有此风险？ - 公司目前不愿在业绩低谷期做长期决策，认为递延是最佳方式，一切都在考虑中，需看市场恢复情况和时间 [82] 问题10: 能否定性说明10月入住率趋势，为何未在昨晚的报告中公布？ - 公司仍打算在月中公布入住率数据，因依赖租户提供数据，整理需要时间；预计Bickford入住率下降，高级生活社区持平，Holiday下降 [87][91] 问题11: Holiday入住率持续下滑，是否按时支付租金，是否有问题，如何看待其覆盖率？ - Holiday按时支付租金，公司有相关信用保障，如存款和偿债基金；入住率下降令人担忧，但该公司似乎能应对 [95] 问题12: Bickford出售9处房产的时间和资本化率情况如何？ - 仍在与银行敲定谈判和条款，受新冠疫情和第三方工作影响进展较慢；Bickford有动力在年底前完成交易 [96] 问题13: 以870万美元左右的年租金和账面价值能否大致估算？ - 可以作为估算起点 [98] 问题14: 如何解释Holiday独立生活业务入住和搬出动态，为何入住率下滑比辅助生活更明显？ - 独立生活业务搬出是正常现象，但该业务建筑规模大，需更大潜在客户群体来填补搬出空缺；潜在客户流量受新冠疫情和地方政府限制影响下降；近期有一个月潜在客户量同比增加，但尚未转化为销售和入住 [100] 问题15: Bickford出售9处房产，买家如何确定稳定租金和覆盖率，这些资产是否稳定，买家能获得怎样的租金流？ - 买家是Bickford，银行根据底层净营业收入（NOI）评估贷款；9处房产情况多样，有可扩建的、稳定但租金超出市场承受能力的、需要扭转局面的；出售对双方都有增值作用 [108] 问题16: 考虑到租金减免，计算真实资本化率是否合理？ - 租金减免是交易考虑因素之一，购买价格会考虑租金递延情况 [112] 问题17: 《关怀法案》资金对老年住房运营商的投资组合是否能显著减少未来租金递延，资金使用期限是否延长？ - 《关怀法案》资金相当于半个月到一个月的租金，能争取一些时间，但不能解决根本问题；预计有额外刺激资金，第三阶段资金申请已提交，但金额未知 [115] 问题18: 与上季度相比，对Bickford与银行达成交易的信心如何？ - 信心不变，认为这是改善Bickford财务状况的良好第一步，但仍有障碍需要克服 [118] 问题19: Bickford宣布的租金递延能否支撑其到年底和2021年，是否需要额外递延？ - 公司已对各种情况进行建模，与Bickford达成的协议具有灵活性，能适应各种结果 [120] 问题20: 循环信贷额度可用性季度环比增加约1.3亿美元，资金来源是什么？ - 主要来源是第三季度初完成的1亿美元定期贷款，其他来源包括日常现金流、房产处置收益以及公司每年保留约4000万美元现金用于偿还循环信贷额度 [121] 问题21: 假设疫苗在4、5月使市场恢复正常，未来两个季度仍有困难，公司对不再采取更多措施支持运营商的信心如何？ - 公司愿意与运营商合作，已为Bickford制定灵活方案，给予其现金流支持，后续将根据情况每周评估 [125] 问题22: 公司是否愿意收购未出租或暂无运营商的资产，承担出租风险？ - 这取决于运营伙伴、市场情况等因素；过去在特定情况下有过此类操作；若与运营伙伴达成增值交易，且对方有资金度过出租期，公司会考虑；但不会大量收购此类资产，目前此类有吸引力的机会较少 [126]

公司概况 - 公司是专注于高级住房和医疗投资的房地产投资信托，投资组合含多种医疗保健物业[9] - 截至2020年11月6日，公司有242处物业，分布在34个州，有37个运营合作伙伴[11] 财务表现 - 2020年第三季度总营收8.43亿美元，调整后EBITDA为7.7亿美元[27] - 2015 - 2019年，现金NOI的复合年增长率为9.1%，调整后EBITDA的复合年增长率为8.4%[38][40] 投资情况 - 投资策略聚焦与37个运营合作伙伴共同成长，强调私人付费高级住房物业和一流的专业护理机构运营商[21] - 2020年第三季度有多项租赁和贷款活动，如41 Management的SHO租赁，投资1.23亿美元，收益率7.5%[26] 债务情况 - 截至2020年第三季度末，总债务为15.29亿美元，净债务为14.87亿美元[27] - 债务结构中，无抵押固定利率债务占比56%，无抵押可变利率债务占比35%，有抵押固定利率债务占比9%[29] 运营指标 - 2020年第二季度，公司整体投资组合的EBITDARM租赁覆盖率为1.69倍[15] - 2020年第三季度，固定费用覆盖率为6.3倍，净债务与调整后EBITDA的比率为4.8倍[27]