UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2025 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from__________ to __________ Commission File Number: 001-41812 Net Lease Office Properties (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 92-0887849 (Sta ...

Alluvial Capital Management, an investment advisory firm, released its third-quarter 2025 investor letter. A copy of the letter can be downloaded here. The fund rose 15.5% in the quarter, bringing the year-to-date returns to 33.6%, strongly outperforming the relevant benchmark indexes. This marks the fund’s third-best quarterly result in its 9-year history. In addition, you can check the fund’s top 5 holdings to determine its best picks for 2025. In its third-quarter 2025 investor letter, Alluvial Capital ...

Kingdom Capital Advisors, a private investment firm, released its third-quarter 2025 investor letter. A copy of the letter can be downloaded here. In the third quarter, the portfolio recovered from the significant drawdowns from November 2024 to June 2025. The portfolio compounded at 21.06% (net of fees) since its inception vs. 4.60% for the Russell 2000 TR, 11.46% for the S&P 500 TR, and 13.48% for the NASDAQ 100 TR. In addition, please check the fund’s top five holdings to know its best picks in 2025. I ...

公司股价表现 - 公司股价在本季度出现下跌 [4] - 股价下跌的直接原因是分析师下调了公司评级 [4] - 美国市场前景的不确定性是导致评级下调的背景因素 [4]

公司动态 - Net Lease Office Properties (NLOP) 预计将在2025年实现"净债务为零"并开始分配收益 [1] - 目前NLOP已实现"净债务为零"的目标并开始分配收益 [1] 投资持仓 - 分析师持有NLOP的多头头寸 包括股票所有权 期权或其他衍生品 [1]

公司公告 - 公司宣布特别现金分红每股3 10美元 总计约4590万美元 [1] - 分红支付日为2025年9月3日 股权登记日为2025年8月18日收盘时 [1] 公司业务 - 公司为公开交易房地产投资信托基金 拥有高质量单租户净租赁办公物业组合 [3] - 租户覆盖多个行业 大部分物业位于美国 欧洲有1处物业 [3] 投资者信息 - 公司官网提供投资者演示材料 最新10-Q季度报告及其他相关文件 [2] - 机构投资者联系电话1-212-492-1140 个人投资者专线1-844-NLO REIT [3]

财务数据关键指标变化（收入和利润） - 二季度净亏损达81,540千美元，同比由盈利12,451千美元转亏，主要受81,817千美元房地产减值费用影响（去年同期为8,222千美元）[19] - 2025年第二季度净亏损8154万美元，导致累计亏损扩大至3.15491亿美元[25] - 2024年第二季度实现净利润1245.1万美元，与2025年同期净亏损形成鲜明对比[25] - 二季度每股基本亏损5.50美元，去年同期为盈利0.84美元，加权平均流通股数保持14,814,075股不变[19] 财务数据关键指标变化（成本和费用） - 2025年上半年房地产减值费用达8273.7万美元，显著高于2024年同期的1228.7万美元[31] - 2025年二季度因待售物业估值下调确认340万美元房地产销售损失[68] - 2025年上半年房地产减值损失达8,173万美元，其中德克萨斯州休斯顿一处物业减值8,160万美元，公允价值降至7,320万美元[77][80] - 2025年上半年房地产处置相关减值损失总计120万美元，涉及两处物业[81] - 2024年同期房地产减值损失为1,228.7万美元（涉及四处物业），2025年同比减少89.2%[77][82] 业务线表现（租赁收入） - 上半年租赁收入同比下降25.3%，从73,463千美元降至54,900千美元[19] - 固定租赁收入同比下降26.2%（三个月）和30.7%（六个月），可变租赁收入下降6.4%（三个月）和3.9%（六个月）[62] 业务线表现（房地产投资） - 房地产投资净额从707,443千美元降至582,501千美元，降幅17.7%，主要因土地及建筑物价值减少20.3%（从730,345千美元至581,913千美元）[15] - 土地、建筑物及改良工程账面价值因资产减值减少8270万美元，叠加汇率影响增加320万美元，净减值24.8%[57][58][60] - 持有待售资产净值从2929.7万美元增至6186.8万美元，增幅111.2%，主要因新增两处待售物业[66] 地区表现 - 公司96%的收入来自美国国内业务，其中德克萨斯州占43%，明尼苏达州占14%，佛罗里达州占11%[193] 现金流 - 2025年上半年经营活动产生的净现金为2582.8万美元，较2024年同期的4108.4万美元下降37.1%[31] - 2025年上半年投资活动产生的净现金为2.2706亿美元，主要来自房地产销售收益2.5427亿美元[31] - 2025年上半年融资活动净现金流出6.1496亿美元，其中抵押贷款本金偿还6.1307亿美元[31] - 截至2025年6月30日，公司现金及现金等价物为5.6189亿美元，较期初下降1.2237亿美元[31] 债务和借款 - 债务总额减少30.7%，从169,216千美元降至117,170千美元，其中NLOP夹层贷款全部清偿（从57,957千美元清零）[15] - NLOP夹层贷款在2024年12月31日的未偿还本金为6110万美元，并于2025年6月30日前全额偿还[93] - 截至2025年6月30日，公司非追索权抵押贷款加权平均利率为6.4%，其中固定利率和浮动利率分别为7.4%和4.9%[94] - 公司固定利率债务占总债务的61%，浮动利率债务占39%[187] - 浮动利率债务的年利息支出每变动1%，将导致公司年利息费用增加或减少50万美元[188] 资产和负债 - 公司总资产从2024年12月31日的805,069千美元下降至2025年6月30日的668,655千美元，降幅达16.9%[15] - 现金及等价物显著增长115.6%，从25,121千美元增至54,146千美元，但受限现金大幅减少95.3%（从43,305千美元至2,043千美元）[15] - 股东权益从585,403千美元缩减至504,051千美元，主要因累计亏损增加（分配盈余从-234,443千美元扩大至-315,491千美元）[15] - 截至2025年6月30日，公司总股东权益为5.00014亿美元，非控股权益为403.7万美元，总权益为5.04051亿美元[25][28] 外汇和汇率影响 - 综合亏损从去年同期的综合盈利13,027千美元恶化至82,109千美元，主要受外汇折算调整影响[22] - 2025年上半年外汇折算调整造成综合收益损失166万美元[28] - 挪威克朗升值使国际房地产投资价值增加320万美元[58] - 挪威克朗兑美元汇率每变动1%，公司未来12个月预估现金流将相应变动不到10万美元[190] 其他重要内容 - 公司28%的合并收入来自租户KBR Inc，14%来自JPMorgan Chase Bank, N.A.[193] - 公司在2024年第三季度取消了利率上限对冲工具，因其与NLOP抵押贷款（已于2024年全额偿还）的本金不匹配，该利率上限到期日为2025年11月[89] - 2025年7月公司以2520万美元出售佛罗里达州坦帕市一处房产[114]

收入和利润（同比环比） - 公司净收入从2024年同期的亏损27,842千美元改善为2025年第一季度的盈利492千美元[18] - 公司2025年第一季度净利润为5.13亿美元，相比2024年同期的净亏损27.82亿美元实现扭亏为盈[28] - 2025年第一季度基本每股收益为492千美元（2024年同期亏损27,842千美元）[97] 成本和费用（同比环比） - 利息支出从2024年第一季度的20,800千美元大幅减少至2025年同期的5,746千美元，降幅为72.4%[18] - 折旧和摊销费用从2024年第一季度的17,970千美元下降至2025年同期的9,725千美元，降幅为45.9%[18] - 2025年第一季度房地产折旧费用为430万美元，同比2024年710万美元下降39.4%[54] - 公司支付给关联方的资产管理费为126万美元，同比2024年180万美元下降30%[49] - 2025年第一季度，公司无形资产净摊销额为550万美元，较2024年同期的1170万美元下降53%[64] - 2025年第一季度，公司对一处房地产计提了92万美元的减值损失，较2024年同期的406.5万美元下降77.4%[74][75] 租赁收入表现 - 租赁收入从2024年第一季度的38,314千美元下降至2025年同期的27,392千美元，降幅为28.5%[18] - 其他租赁相关收入从2024年第一季度的5,604千美元下降至2025年同期的1,821千美元，降幅为67.5%[18] - 2025年第一季度，公司固定租赁收入为2050.7万美元，可变租赁收入为688.5万美元，总运营租赁收入为2739.2万美元，同比下降28.5%[57] - 2025年第一季度，公司租赁终止收入为90万美元，较2024年同期的470万美元大幅下降[59] 现金流表现 - 2025年第一季度运营活动产生的净现金为1.412亿美元，较2024年同期的2.639亿美元下降46.5%[28] - 投资活动产生的净现金为8656万美元，主要来自9.224亿美元的房地产销售收益，同比2024年的2.675亿美元下降67.6%[28] - 融资活动净现金流出2.577亿美元，其中抵押贷款本金支付达2.567亿美元[28] - 截至2025年3月31日，公司持有现金及等价物6.575亿美元，较期初下降2.676亿美元[28][43] 债务和贷款 - 公司债务总额从2024年12月31日的169,216千美元下降至2025年3月31日的148,498千美元，降幅为12.3%[14] - 2025年4月，公司全额偿还了NLOP夹层贷款[71] - NLOP夹层贷款原始本金余额为1.2亿美元，截至2025年3月31日剩余未偿还本金为35,614千美元，年利率为14.5%[87] - 2025年第一季度公司偿还了NLOP夹层贷款25.5百万美元本金，并在4月全额偿还剩余35.6百万美元[86] - 挪威物业的非追索权抵押贷款未偿还本金为42.8百万美元，因违反贷款价值比契约可能被要求提前还款[89] - 国内物业25.2百万美元非追索权抵押贷款已违约，目前按年利率9.2%（基础利率4.2%+违约利率5.0%）计息[90] - 2025年第一季度美元对挪威克朗贬值导致非追索权抵押贷款账面价值增加3百万美元[91] - 2025年5月将30.8百万美元非追索权抵押贷款期限延长，利率从4.0%上调至7.0%[107] - 公司固定利率债务占总债务的71%，浮动利率债务占29%[170] - 2025年剩余时间到2029年固定利率债务本金现金流总额为1.074亿美元，公允价值为1.020亿美元[170] - 2025年剩余时间到2029年浮动利率债务本金现金流总额为4283.9万美元，公允价值为2710.6万美元[170] - 2025年3月31日NLOP夹层贷款未偿还本金余额为3560万美元[170] - 利率每变动1%，公司浮动利率债务年利息支出将增加或减少40万美元[172] 资产和投资组合 - 公司总资产从2024年12月31日的805,069千美元下降至2025年3月31日的784,105千美元，降幅为2.6%[12][14] - 房地产投资净值从2024年12月31日的707,443千美元下降至2025年3月31日的692,341千美元，降幅为2.1%[14] - 现金及现金等价物从2024年12月31日的25,121千美元增加至2025年3月31日的28,153千美元，增幅为12.1%[14] - 公司股东权益从2024年12月31日的581,228千美元微增至2025年3月31日的582,123千美元，增幅为0.2%[14] - 公司投资组合包含37处物业，出租面积610万平方英尺，加权平均租期4.1年[34] - 土地及建筑物账面价值56.91亿美元，因挪威克朗汇率波动增加200万美元[53] - 合并VIE实体总资产4655万美元，其中土地及建筑物价值3791万美元[42] - 公司在2025年第一季度处置了两处房产，导致土地、建筑物及改良设施的账面价值减少了870万美元[55] - 2025年第一季度，公司资本化了80万美元的房地产在建工程，用于一处物业的维护项目[56] - 截至2025年3月31日，公司持有待售资产的净账面价值为2929.7万美元，与2024年12月31日持平[61] - 截至2025年3月31日，公司非追索权抵押贷款的账面价值为1.153亿美元，公允价值为9351.4万美元[68] - 公司持有的利率上限衍生工具名义金额为150,904千美元，公允价值为1千美元[82] 汇率和地区表现 - 挪威克朗兑美元汇率每变动1%，公司未来12个月合并海外业务现金流预计变动不到10万美元[173] - 2025年第一季度公司96%收入来自国内业务，其中德克萨斯州占43%，明尼苏达州占13%，佛罗里达州占11%[176] 衍生金融工具 - 2025年第一季度，公司衍生金融工具的公允价值变动损失为10万美元，而2024年同期为2万美元[80] 物业出售和收益 - 2025年3月出售两处物业获得净收益9.2百万美元，确认净亏损1百万美元[104] - 2024年同期出售物业获得净收益42.8百万美元，确认净亏损15.8百万美元[105]

资产出售与债务偿还 - 公司于3月出售两处办公物业，总售价为980万美元[4] - 出售的物业分别位于美国德克萨斯州休斯顿和波兰克拉科夫，租户为艾默生电气公司和诺基亚公司[4] - 公司于4月18日全额偿还了摩根大通约3600万美元的夹层贷款余额[2] - 结合2024年12月偿还的摩根大通优先抵押贷款，公司已清偿所有与摩根大通融资安排相关的未偿债务[2] 公司资产与业务状况 - 完成上述出售后，公司拥有37处办公物业，其中36处位于美国，1处位于欧洲[4] - 公司是一家公开上市房地产投资信托基金，主要投资于以单一租户净租赁形式租给企业租户的高品质办公物业[5] - 公司租户遍布多个行业，绝大部分物业位于美国[5] 未来资本分配计划 - 公司将根据其商业计划，评估利用未来资产出售的剩余收益或其他现金来源向股东进行特别分配[3] - 任何分配政策或具体分配事宜均须由公司董事会全权授权和决定[3]

公司估值 - Net Lease Office Properties（NYSE: NLOP）当前交易价格较资产负债表账面价值存在25%折价 [1] - 根据风险调整后估值估算 公司交易价格存在22%折价 [1] 分析师背景 - 分析师为自学成才的股票分析师 在南非经营咨询公司 专注于建筑工程价值评估 [1] - 分析师拥有5年零售投资经验 投资风格偏向价值投资和高品质中小型公司 [1] - 分析师擅长运用SEC备案等海量数据进行数据分析 以寻找优质投资标的 [1]