过往表现与市场环境 - 大型房地产投资信托基金Realty Income过去十年总回报率为93% 远低于同期标普500指数337%的总回报率 [1] - 过去十年表现不佳的原因包括长期处于利率上升环境 以及全球疫情导致其大部分物业暂时关闭 [2] 对2026年的核心预测 - 预测2026年情况将完全不同 Realty Income将跑赢标普500指数 [3] - 预测依据是2026年利率将显著下降 不仅包括美联储降息 长期利率如10年期国债收益率也可能大幅走低 [4] - 作为高利率敏感性股票 在其32年上市历史中 Realty Income平均总回报率为13.7% 且通常在利率下降时表现更好 [5] 收购活动预测 - 根据公司指引 Realty Income预计2025年投资额将达到55亿美元 [6] - 预测2026年收购规模将更大 因利率下降使资本成本更具优势 管理层将加大投资力度 特别是在数据中心和游戏物业等新投资领域 [6] 股息增长预测 - 自1994年在纽交所上市以来 Realty Income平均股息增长率为4.2% [9] - 过去十年股息年化增长率放缓至3.5% [9] - 预测市场条件改善将使Realty Income在2026年底前将月度派息总额提高5%或更多 [9]

Realty Income (O) 核心投资亮点 - 公司核心吸引力在于其可靠性与稳定的股息支付记录 已连续支付第667次月度股息 当前月度股息为每股0.27美元 年化股息为每股3.24美元 是追求稳定收入投资者的核心持仓[1] - 股息增长历史稳健 自上市以来已实现133次月度股息上调 并被纳入标普500股息贵族指数 公司采取审慎增长和现金流管理策略 确保股息在不同经济周期内可持续[2] - 近期股价表现优于行业 过去一个月股价上涨4.6% 同期行业增长为2.7%[8] 业务运营与资产组合 - 资产组合庞大且出租率高 截至2025年第三季度 公司拥有超过15,500处物业 遍布美国所有50个州、英国及部分欧洲国家 整体出租率约为98.7%[3] - 租户结构防御性强 主要集中在非必需消费品零售和服务类别 支撑了稳定的租金需求[3] 战略增长与投资活动 - 宣布与GIC建立战略合作伙伴关系 带来超过15亿美元的联合资本承诺 专注于为投资级信用等级租户定制开发物流资产[4] - 通过收购墨西哥城和瓜达拉哈拉价值2亿美元的工业资产组合 首次进入墨西哥市场 该组合已预租给全球财富100强公司[4] - 进行了8亿美元的优先股权投资 投资于拉斯维加斯CityCenter房地产资产 这使其2025年总投资指引提升至超过60亿美元[5] - 2025年第三季度已完成约14亿美元投资 平均初始现金收益率为7.7% 其中10亿美元部署在欧洲市场[5] 财务数据与估值 - 公司基于未来12个月的价格与营运资金比率为13.62倍 低于行业水平但高于其一年中位数13.14倍 价值评分为D[10] - 近期盈利预测保持稳定 过去7天对2025年每股营运资金的预测保持不变 对2026年的预测略有上调[11] - 具体盈利预测如下：当前季度(2025年12月)为每股1.08美元 下一季度(2026年3月)为每股1.09美元 当前财年(2025年)为每股4.26美元 下一财年(2026年)为每股4.42美元[12] 其他净租赁REITs股息表现 - VICI Properties (VICI) 在净租赁REIT领域表现突出 自2018年以来年度股息增长率为6.6% 其股息由优质博彩和酒店资产支持 75%的调整后营运资金支付率目标提供了稳定收入流 公司在9月宣布季度股息上调4%至每股0.45美元 12月维持该股息率[6] - Agree Realty Corporation (ADC) 同样保持稳定 已连续支付166次股息 10年股息年复合增长率约为5% 其75%的调整后营运资金支付率强化了可靠收入 10月宣布的月度现金股息为每股0.262美元 环比增长2.3% 随后维持该股息率[7]

文章核心观点 - 文章为投资服务“High Yield Landlord”的推广内容 旨在吸引新会员 其核心论点是房地产投资信托基金能提供高且稳定的收入 使投资者免受普通股票市场波动的影响[1] - 文章强调当前是加入该服务的理想时机 因其推出了针对2026年的精选投资组合 并提供100美元折扣和30天退款保证[1] 相关人物与服务机构 - 服务由Jussi Askola领导 他是Leonberg Capital的总裁 该公司是一家面向对冲基金、家族办公室和私募股权公司提供房地产投资信托基金投资咨询的价值型投资机构[2] - Jussi Askola在房地产投资信托基金领域资历深厚 包括撰写获奖学术论文 通过全部三级CFA考试 并与许多顶级房地产投资信托基金高管建立了关系[2] - 他是“High Yield Landlord”投资小组的负责人 在该小组中实时分享其真实资金的房地产投资信托基金投资组合和交易[2] 服务内容与特点 - “High Yield Landlord”投资小组提供三个投资组合：核心组合、退休组合和国际组合[2] - 服务特点包括买卖提示 以及一个可直接向Jussi及其分析师团队提问的聊天室[2]

公司勘探活动 - 公司宣布在柬埔寨腊塔纳基里省安隆密勘探许可证内的加拿大墙矿区西侧，启动其最新金矿靶区CZ Gold的额外勘探工作 [1] - CZ Gold靶区位于一个陡峭的山顶上，有一个从出口到入口长47米的地下倾斜巷道，并存在多个来自手工采矿者地下作业的浅层槽探样品 [2] - 公司矿产勘探团队正在启动一项大型的探槽、采样、化验和分析计划，该计划大致垂直于预计的倾斜面延伸至地表，从出口区顶部开始，预计探槽长度为80米，时间表预算为数周 [3] - 探槽工作的目的是确定网状脉及其围岩的地质和构造情况 [4] - 除了CZ区的勘探计划外，公司还计划在位于CZ靶区以东3公里处的野猪金矿靶区开展钻探计划 [7] - 在野猪靶区的探槽和采样工作发现了狭窄的、呈西北走向、向西南倾斜的石英脉，在手工采矿者曾开采过上层1.5米土壤的区域，探槽揭示了大量位于风化土壤顶部的石英脉转石 [7] 公司资产与业务 - 公司的矿产子公司Angkor Gold Corp在柬埔寨持有两个矿产勘探许可证，涉及多个铜和金矿靶区，两个许可证均处于首个两年续期阶段 [9] - 公司的柬埔寨能源子公司EnerCam Resources Cambodia Co. Ltd.获得了柬埔寨西南象限一块名为VIII区块的陆上油气许可证，面积为7300平方公里，随后公司移除了所有公园和保护区并增加了220平方公里，使许可证面积略超过4095平方公里 [10] - 自2022年以来，公司的加拿大子公司EnerCam Exploration Ltd.一直参与加拿大萨斯喀彻温省的油气生产，并采取气体捕获措施以减少排放 [11] - 公司的碳捕获和气体保护项目是其长期致力于环境与社会项目以及跨辖区清洁能源解决方案的一部分 [11]

投资策略与组合构建 - 个人投资策略核心在于增长与股息收入相结合 旨在通过构建投资组合为轻松退休做准备 [1] - 投资组合构建侧重于股息收入的复利效应与资本增长 股息是策略的重要组成部分 [1] - 投资组合被设计为提供月度股息收入 并通过股息再投资和年度股息增长来实现收入增长 [1] 作者持仓与文章性质 - 作者披露通过股票所有权、期权或其他衍生品对O股票持有有益的多头头寸 [1] - 文章内容代表作者个人观点 并非投资建议 作者未因撰写此文获得除Seeking Alpha平台外的报酬 [1] - 作者与文中提及的任何公司均无业务关系 [1] 内容免责与读者须知 - 文章内容仅为作者个人观点与评论 不构成股票买卖推荐 [2] - 文章仅供研究与教育用途 未考虑读者的具体投资目标、财务状况、需求或个人情况 [2] - 投资者在投资前应进行独立研究 以判断文中讨论的公司是否符合其自身的投资组合标准 [2] - 对作者或他人有吸引力的投资 可能并不适合特定读者 [2] 平台免责声明 - 过往表现并不保证未来结果 [3] - 平台未就任何投资是否适合特定投资者给出推荐或建议 [3] - 文中表达的任何观点或意见可能并不代表Seeking Alpha的整体观点 [3] - Seeking Alpha并非持牌证券交易商、经纪商、美国投资顾问或投资银行 [3] - 平台分析师为第三方作者 包括专业投资者和个人投资者 他们可能未获得任何机构或监管机构的许可或认证 [3]

文章核心观点 - 比较两家高质量房地产投资信托基金Realty Income和Prologis 它们分别针对不同的投资者需求 Realty Income旨在提供稳定性和可预测性 Prologis则旨在捕捉与全球物流和基础设施趋势相关的长期增长 [1] - 当前比较的时机在于两家公司如何为房地产周期的下一阶段定位 Realty Income侧重于规模、多元化和合作伙伴关系以增强稳定性 Prologis则加倍押注于电子商务、供应链重构和数据基础设施等长期需求驱动因素 [2] - 对于投资者而言 关键问题不是哪家公司更安全 而是在变化的全球经济中哪家能更好地实现现金流的稳定增长 [3] - 结论是Prologis更具优势 因其结合了财务实力与强大的长期增长驱动力 提供了更清晰的长期现金流扩张路径 [22] Realty Income (O) 业务分析 - 业务模式具有持久性 截至2025年第三季度 公司拥有超过15,500处物业 出租给92个行业的超过1,600家租户 投资组合入住率接近99% 高度的多元化降低了对单一租户或行业的依赖 [4] - 2025年第三季度 到期租约的租金重获率超过100% 显示其即使在谨慎的环境中仍保持定价能力 [4] - 资本部署非常活跃 仅第三季度就投资约14亿美元 使年初至今的投资总额达到近40亿美元 欧洲已成为日益重要的增长市场 占新投资的大部分 [5] - 通过与管理新加坡政府投资公司的合作以及对CityCenter Las Vegas的8亿美元优先股投资等战略举措 扩大了传统净租赁收购以外的机会 管理层将2025年全年投资指引上调至约60亿美元 [5] - 公司于2025年宣布了第133次月度普通股股息增长 其一致性得益于长期租约、高质量租户和严格的资产负债表管理 [6] - 稳定性的代价是增长有限 同店收入增长稳定但有限 净租赁结构在经济强劲时限制了上行空间 对部分零售租户的敞口需要持续的信用监控 广泛的多元化降低了对快速增长行业的敏感性 略微抑制了近期增长潜力 [7] Prologis (PLD) 业务分析 - 公司处于全球物流中心 该领域受长期结构性需求而非短期经济周期驱动 2025年第三季度 公司签署了近6,200万平方英尺的租约 是其历史上最强劲的租赁季度之一 [8] - 投资组合入住率环比提升至约95.3% 租金变动强劲 当季净有效租金增长接近50% 现金租金增长约29% 这些数据凸显了公司在旧租约到期时捕捉市价收益的能力 [8] - 公司提高了全年开发开工展望 按权益计算最高达32.5亿美元 其中超过一半的开发活动与为全球大型客户的定制建造项目相关 这种方法降低了租赁风险并锁定了长期需求 [9][10] - 重要差异化优势在于其业务已扩展到传统仓库之外 公司已确保或处于后期阶段的电力容量达5.2吉瓦 是可用于数据中心电网直供电力的最大所有者之一 这代表了数十亿美元的长期投资机会 该战略将公司直接与云计算、人工智能工作负载和数字基础设施的增长联系起来 [11] - 资产负债表实力雄厚 支持增长 季度末债务的实际成本约为3.2% 平均债务期限超过八年 并能广泛进入全球资本市场 这种财务灵活性使公司能够在周期中进行投资而不牺牲长期回报 [12] 财务与市场预期比较 - Zacks对Realty Income 2025年和2026年营收的一致预期 意味着同比分别增长8.49%和7.48% 对2025年和2026年每股运营资金的一致预期 意味着同比仅分别增长1.67%和3.69% [14] - 过去两个月 O的2025年每股FFO预期被小幅下调 而2026年预期保持不变 [14] - Zacks对Prologis 2025年和2026年营收的一致预期 要求同比分别增长8.72%和6.30% 过去两个月 2025年每股FFO预期保持不变 而2026年预期小幅下调至5.80美元和6.08美元 但该数字仍意味着同比分别增长4.32%和4.72% [17] - 过去六个月 Realty Income股价上涨4.5% Prologis股价上涨19.9% 同期标普500综合指数上涨14.8% [19] - O基于未来12个月的市价与FFO比率为13.38倍 高于其三年中位数 PLD目前基于未来12个月的市价与FFO比率为21.37倍 也高于其三年中位数20.86倍 两家公司的价值评分均为D [20]

公司股息公告 - 宣布派发第667次连续月度普通股股息 股息金额为每股0.2700美元 年化股息为每股3.240美元 将于2026年2月13日向截至2026年1月30日的在册股东支付 [1] 公司业务与市场地位 - 公司是标准普尔500指数成分股 致力于成为全球领先企业的房地产合作伙伴 提供全方位服务的房地产资本解决方案 [2] - 公司以“月度股息公司”著称 其使命是通过投资于人和地点来提供可靠且随时间增长的月度股息 [2] - 公司是标准普尔500股息贵族指数成员 已连续超过30年增加股息 [2] 公司资产组合 - 截至2025年9月30日 公司投资组合覆盖超过15,500处物业 遍布美国全部50个州、英国以及欧洲其他七个国家 [2]

Realty Income与GIC的战略合作 - Realty Income宣布与新加坡政府投资公司GIC建立战略合作伙伴关系 双方将成立一个程序化合资企业 主要专注于在美国为投资级租户定制开发高质量物流地产并预先长期租赁[1] - 合资企业的总资本承诺超过15亿美元 Realty Income将持有大部分收购资产的多数所有权 而GIC将作为Realty Income美国核心增益基金的基石投资者[2] - 该合作旨在成为长期和程序化的 是Realty Income私人资本计划的一部分 旨在拓宽公共资本市场以外的融资来源 并扩大投资范围至能提供有吸引力长期回报的核心投资机会[3] Realty Income的业务扩张与多元化 - 此次合作通过一项2亿美元的承诺扩展了Realty Income在墨西哥的业务 包括建设融资以及项目完成后对一个美元计价的工业资产组合的收购退出[2] - 公司有选择性地扩展至另类资产领域 对Encore Boston Harbor和Bellagio Las Vegas等博彩物业的高调投资 以及与Digital Realty在数据中心领域的合作 突显了其旨在核心零售业务之外捕捉长期增长机会的战略[4] 其他零售REITs的增长机会 - Simon Property Group通过开发、再开发和收购来扩大其投资组合 例如收购了位于北卡罗来纳州夏洛特市SouthPark社区核心地带的开放式零售中心Phillips Place 该中心拥有近13.4万平方英尺的空间 并以特色零售和餐厅闻名 此外 公司还收购了Taubman Realty Group剩余的12%权益[5] - Kimco Realty通过再开发、选择性收购和资产循环来推动增长 在第三季度 Kimco以6590万美元的比例收购价收购了Tanasbourne Village剩余的85%所有权权益 同时出售了两个购物中心 分别是以3180万美元出售的位于俄勒冈州格雷沙姆的Gresham Town Fair 和以1440万美元出售的位于密歇根州绍斯菲尔德的Southfield Plaza[6] Realty Income的股价表现与估值 - 过去六个月 Realty Income的股价上涨了0.4% 而同期行业指数上涨了3.5%[7] - 从估值角度看 Realty Income基于未来12个月FFO的市盈率为13.31倍 低于行业水平但接近其一年中位数13.22倍 其价值评分为D[9] Realty Income的FFO预期 - 过去60天 市场对Realty Income 2025年每股FFO的共识预期被向下修正 而过去90天 对其2026年每股FFO的共识预期则被向上微调[10] - 当前市场对Realty Income的FFO预期如下：2025年第四季度为1.08美元 2026年第一季度为1.09美元 2025年全年为4.26美元 2026年全年为4.42美元 这些预期在过去90天内保持稳定或略有上调[11]

核心观点 - 自疫情爆发以来 房地产资产类别表现大幅落后于整体市场及大多数其他收益型领域[1] 行业表现对比 - 房地产资产类别表现落后于商业发展公司(BDCs) 主有限合伙(MLPs) 基础设施 备兑看涨期权等大多数其他收益型领域[1] 分析师背景 - 分析师拥有超过十年的财务管理经验 曾协助顶级企业制定财务战略并执行大规模融资[2] - 分析师在拉脱维亚致力于房地产投资信托(REIT)框架的制度化工作 以提升泛波罗的海资本市场的流动性[2] - 分析师参与国家国有企业融资指南的制定 并致力于建立引导私人资本进入经济适用房库存的框架[2] - 分析师持有特许金融分析师(CFA)资格和ESG投资证书 曾在芝加哥期货交易所实习 并积极参与支持泛波罗的海资本市场发展的思想领导活动[2]

行业背景与投资机会 - 当前可能是关注房地产投资信托基金（REITs）以获取收益的时机，可用于分散资产类别或为成长型投资组合增加股息收入 [1] - 美国政府将维持低利率和支持房地产市场复苏作为政策重点，在固定收益工具回报可能下降的时期，REITs因其历史上不断增长的派息而具有吸引力 [2] Realty Income公司核心优势 - 公司股息收益率为5.5%，虽处于REITs范围较低端，但这是以牺牲派息可持续性或资本增值为代价的高风险REITs收益的两倍多 [4] - 公司是少数宣布按月派息的REITs之一，显示出对其产生稳定投资收入能力的信心 [5] - 公司自32年前上市以来已增加股息133次，是至少连续25年每年增加股息的“股息贵族”成员，并且已实现连续112个季度增加股息 [6] - 公司已连续支付666次月度股息，在市场利率下行的环境中，其派息记录持续提升 [7][8] 业务与投资安全性 - 公司投资组合侧重于抗衰退业务，这支撑了其连续133个季度的派息增长记录 [8] - 尽管许多REITs提供高于5.5%的收益率，但公司的派息安全性被认为更优 [8]