财务数据和关键指标变化 - 第三季度全球投资额为14亿美元 加权平均初始现金收益率为77% 与短期加权平均资本成本相比利差约为220个基点 [6] - 年初至今总投资额超过39亿美元 已超过2024年全年投资额（不包括Spirit合并交易） [6] - 第三季度投资来源规模达310亿美元 选择性比率为44% 年初至今总来源规模达970亿美元 超过2022年950亿美元的年度高点 [6] - 投资组合入住率为987% 较上一季度提升约10个基点 [9] - 第三季度284份租约的租金回收率为1035% 产生7100万美元新现金租金 87%的租赁活动来自现有客户的续租 [9] - 第三季度处置140处物业 总净收益为215亿美元 其中包括以约5500万美元出售18处便利店物业 混合资本化率为55% 加权平均剩余租期为113年 [9] - 第三季度确认2730万美元（约每股003美元）的租约终止收入 [10] - 将2025年投资额指引从50亿美元上调至约55亿美元 [11] - 将2025年AFFO每股指引低端上调 目前预期范围为425美元至427美元 [11] - 净债务与年度化备考EBITDA比率为54倍 固定费用覆盖率为46倍 流动性为35亿美元 [13] - 季度末可变利率债务占比为65% 全部来自循环信贷额度和商业票据计划 [13] - 季度后完成8亿美元双批次无担保债务发行 混合期限为53年 加权平均到期收益率为44% 大部分收益用于偿还票面利率为46%的55亿美元无担保票据 [13] - 目前约有10亿美元未结算的远期股权 预计足以满足2025年投资指引的所有外部股权资本需求 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 欧洲投资额约占第三季度总投资额的72% 达10亿美元 加权平均初始现金收益率为8% [7] - 美国投资额为38亿美元 加权平均初始现金收益率为7% [8] - 欧洲业务自2019年进入英国市场以来显著扩张 目前总资产价值近160亿美元 约占年度化基本租金总额的18% [7] - 信贷投资（贷款）规模约为38亿美元 收益率接近9% 与现有客户进行 旨在建立更紧密关系并可能带来售后回租机会 [33][55] - 新客户租赁活动占比为13% 主要来自欧洲的新关系 包括物流等领域 [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 欧洲投资机会在风险调整后更具吸引力 原因包括竞争格局分散 总可寻址市场大于美国 以及欧元计价的10年期债务成本比美元成本低约100个基点 [7] - 美国市场竞争加剧 主要来自黑石 贝莱德 Starwood等新进入者 竞争导致公司更倾向于欧洲市场 [17][45] - 欧洲市场看到更多大规模交易机会 而美国市场十亿美元级的售后回租交易较少 [67] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 平台拥有56年历史 数据驱动模型 机构经验和顶尖人才 旨在利用全球人口老龄化对长期稳定收入的需求 [4] - 规模化和多元化优势 拥有超过15500处物业 覆盖92个行业和1600多家客户 提供专有数据洞察 [4][8] - 近期推出永续基金 旨在为增长目标提供额外资本并增强流动性 [5] - 积极进行投资组合优化 通过规模化以投资组合折扣收购资产 然后以更低的资本化率单独处置更成熟的物业 [9] - 开发专有预测分析AI工具已六年 用于指导采购 承保 租赁谈判和资本回收决策 [8][28] - AI战略包括预测分析工具和自动化工具（如PredictAP） 旨在提高效率并最终实现规模效益 [28][30] - 信贷投资是战略重点之一 针对现有客户 旨在成为一站式资本提供商 并利用高利率环境获得更高收益 [33][34] - 数据中心是未来投资重点领域 在美国和欧洲均有布局 通过与大型开发商建立关系 [101] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 加速的资本形成和投资者对长期收益的需求 使公司平台受益 [4] - 可寻址市场规模庞大 使公司能够不受地理 物业或行业限制地追求最优风险调整回报 [5] - 欧洲的竞争格局和成本优势预计将持续 使欧洲继续成为投资重点 [7][19] - 投资组合的防御性性质（包括杂货店和便利店）结合规模和多元化 使其能在各种经济环境中表现良好 [9] - 信贷观察清单占比为46% 与上一季度持平 中位客户风险敞口仅为2个基点 认为可控且分散 [11][76] - 2025年指引考虑了约75个基点的潜在信贷损失 大部分来自通过并购交易收购的特定租户 [11] - 长期目标是通过多元化的净租赁平台提供弹性和增长的收入 [15] 其他重要信息 - 增加了租约终止收入的历史披露 以提高基本租金和终止收入这两个不同收入流的透明度 [10] - 投资组合处置策略包括出售空置物业和 occupied 物业 决策基于经济回报最大化 预计处置活动将继续作为资本回收的一部分 [23][25][98] - 投资级客户占比从第二季度的339%下降至315% 主要原因是Dollar Tree出售Family Dollar 后者不再具有投资级评级 Family Dollar约占租户登记的2% [51] 问答环节所有提问和回答 问题: 欧洲与美国市场的相对吸引力是结构性变化还是周期性波动 [17] - 美国市场竞争确实更激烈 新进入者众多 但美国市场产品供应并不缺乏 公司需要叠加风险调整后回报分析 这使其更倾向于欧洲 预计这一趋势将继续 但美国市场也开始显现一些势头 [17][18][19] 问题: 核心增强基金的投资与表外投资有何不同 [20] - 由于基金处于营销阶段 可分享信息有限 但已在补充材料中增加了基金与表内投资分配的披露 以帮助建模 [20] 问题: 第三季度处置资产中空置资产的细节及处置策略 [22] - 处置策略是2024年计划的延续 空置资产销售较多 但下半年预计将有更多 occupied 资产销售 决策基于经济回报最大化 比较重新招租的租金收益与空置出售的收益 出售的空置资产类型多样 包括休闲餐饮 快餐 家装 药店等 [23][24][25] 问题: 预测分析平台如何帮助降低G&A成本 [27] - AI策略包括预测分析工具和自动化工具 预测分析工具通过机器学习提高预测准确性 用于承保 资产管理和租赁谈判 辅助决策 自动化工具（如PredictAP）将人员从文书工作转向质量保证和审批 从而实现规模效益 不同部门的AI应用成熟度不同 效益将在未来几年实现 [28][29][30][31] 问题: 欧洲贷款投资的细节和未来机会 [33] - 贷款投资针对现有客户 公司对其信用感到满意 贷款位于资本结构上层 有充足抵押品 高利率环境带来高收益 有助于对冲公司自身的浮动利率债务 此举旨在加强与客户的关系 并可能带来售后回租机会 第三季度的一笔贷款投资就促成了一笔1亿美元的场外售后回租交易 公司将选择性继续此类投资 [33][34][35][36] 问题: 租约终止费是否导致下半年同店租金下降 [37] - 同店租金计算与租约终止费是分开的 租约终止费是一次性的 下半年AFFO完全运行率未体现的部分原因是G&A等对未来公司的投资 [37] 问题: 租约终止收入是否来自一两个大租户 [39] - 主要来自一个租户 这是资产管理团队主动管理的结果 未来这将更常态化 但可能不会像第三季度那样剧烈 2024年确认了1600万美元租约终止费 今年至今约为3000万美元 未来可能接近2000万美元水平 [39] 问题: 新客户租赁活动占比上升至13% 涉及哪些行业 [40] - 新客户主要来自欧洲 包括物流交易 这是公司在欧洲市场深耕的结果 新客户对公司来说是新的 但在当地市场已有多年历史 这带来了未来重复业务的可能性 [40][41] 问题: 租约终止收入放弃了多少年化收入 [43] - 决策基于经济分析 公司确信租户不会续租 比较了收取剩余租金与终止租约 收回资金并再投资的经济结果 后者更优 同时也能为客户解决选址优化问题 [43][44] 问题: 美国私人资本的竞争具体影响哪些资产类别和资本化率 [45] - 竞争不限于特定细分市场 新进入者策略各异 有的专注于具有增长潜力的工业地产定制开发 有的涉足各种信用等级的零售地产 竞争更多出现在单笔交易市场 而非公司追求的大规模售后回租市场 但公司仍会评估单笔交易机会 总体而言 当前净租赁投资者比一年前更多 主要来自私人方面 [45][46] 问题: 同店收入增长年初至今为13% 但2025年指引为1% 是否意味着第四季度减速 [48] - 指引保持约1% 包含保守性 因还有三个月时间 任何坏账费用都会影响结果 第三季度受益于影院行业的百分比租金 使该行业同店增长达5% 预计第四季度将缓和 [49] 问题: 投资级客户占比下降的原因 [50] - 原因是Dollar Tree出售Family Dollar Family Dollar变为私营公司 失去投资级评级 Family Dollar约占租户登记的2% [51] 问题: 欧洲投资收益率跃升至8%的原因及可持续性 [55] - 8%的收益率是混合结果 其中38亿美元信贷投资收益率接近9% 房地产纯投资收益率约为73% 高收益率主要由信贷投资驱动 [55] 问题: 1035%的租金回收率在未来年份是否可持续 [57] - 无法评论远期年份 但公司资产管理更加主动 过去三到五年的回收率一直高于100% 历史平均略高于100% 预计主动管理将继续带来高于100%的结果 [57] 问题: 2025年AFFO指引高端下调的原因 尽管有一次性终止费和投资额增加 [59] - 目的是使指引更精确 高端实现可能性较低 因为第四季度的投资多在12月 对当年影响小 第四季度某些费用（如租赁佣金 G&A）季节性较高 [60][61] 问题: 资产负债表状况及2026年AFFO增长潜力 [62] - 2026年1月有11亿美元多币种定期贷款需要再融资 当前利率略低于5% 预计可以更低利率再融资 形成利好 欧洲欧元计价债务成本低（如10年期39%）是另一个利好 但发债规模将取决于欧洲货币计价资产的收购规模 杠杆率将保持纪律 维持在54倍左右 以维持A3-信用评级 [62][63][64][65] 问题: 美国大规模交易机会是否减少 [67] - 美国十亿美元级的售后回租交易确实较少见 但相关讨论仍在进行 欧洲有更多大规模交易机会 公司增长将取决于交易构成 哪个市场在风险调整后回报更优就投资哪里 美国来源规模仍占大部分 但欧洲交易当前更优 [67][68][69] 问题: AFFO指引中点不变 除终止费外还有哪些抵消项 [74] - 抵消项包括G&A 未报销物业费用以及第四季度较高的租赁佣金 此外 空置处置在短期内可能产生轻微稀释 但这是为长期利益所做的正确决策 [75] 问题: 信贷观察清单现状和坏账表现 [76] - 信贷观察清单占比为46% 与第二季度持平 其中位客户风险敞口为2个基点 非常分散 年初至今坏账费用仍为75个基点 指引已反映此水平 [76] 问题: 使用自由现金流进行贷款投资 而不是减少股权融资收购物业 是否更有利 [78] - 公司每季度产生约2亿美元自由现金流 是投资资金来源的一部分 在评估投资选择时 会比较使用自由现金流回购股票与进行 accretive 投资的优劣 公司对投资非常选择性 第三季度有20亿美元投资因资本成本不具吸引力而未进行 私人资本募集正是为了支持此类投资 [80][82][83] 问题: 租约终止费是否包含在盈利指引中 [84] - 是的 最新盈利指引已包含所有租约终止费 坏账费用以及其他预期 包括提高后的收购指引 [84] 问题: 提高的投资指引是否包括基金投资 如何区分核心组合与基金投资 [86] - 补充材料中已提供详细披露 可以清楚区分表内投资和基金投资 以及备考数据 [87][88] 问题: 指引中其他调整项是什么 为何未提升全年AFFO指引 [89] - AFFO指引中点未变 租约终止费带来约003美元收益 但被租赁佣金 G&A和未报销物业费用等抵消 [90][91] 问题: 欧洲和英国的债务容量还有多少 [93] - 欧元债务容量已基本用尽 将跟随投资规模增长 英国债务贷款价值比约为75% 尚有余量 但英镑综合成本较高 将等待更好机会 [93] 问题: 未来资产处置计划是否会增加 保持还是减少 [97] - 处置活动是未来业务的重要组成部分 不会减少 随着投资组合规模扩大 处置活动将更频繁 包括空置和 occupied 物业 决策基于经济分析 [98] 问题: 欧洲数据中心机会如何 [100] - 欧洲数据中心也是投资重点 一些美国大型开发商在欧洲也很活跃 公司通过与他们建立关系 希望在未来达成交易 部分交易将在欧洲 部分在美国 [101]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度全球投资额为14亿美元 加权平均初始现金收益率为77% 相对于短期加权平均资本成本有约220个基点的利差 [6] - 年初至今总投资额超过39亿美元 已超过2024年全年投资额（不包括Spirit合并交易） [6] - 投资指导从50亿美元上调至约55亿美元 [11] - AFFO每股收益指导范围调整为425美元至427美元 提高了指导区间的下限 [11] - 投资级客户占比从第二季度的339%下降至315% 主要原因是Dollar Tree出售Family Dollar导致后者不再具备投资级评级 [52] - 第三季度确认了2730万美元（约每股003美元）的租赁终止收入 [10] - 截至季度末 净债务与年化备考EBITDA比率为54倍 固定费用覆盖倍数为46倍 流动性为35亿美元 [13] - 季度末仅有65%的债务为浮动利率 [13] - 季度末投资级客户占年化基本租金的比例为315% [52] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度在欧洲的投资额约为10亿美元 占总投资额的72% 加权平均初始现金收益率为80% [7] - 在美国的投资额为38亿美元 加权平均初始现金收益率为70% [8] - 第三季度完成了3.8亿美元的信贷投资 收益率接近9% 这些投资与现有客户进行 属于更广泛资本提供策略的一部分 [33][56] - 投资筛选严格 第三季度审查了310亿美元的交易量 筛选比率为44% 年初至今审查交易量达970亿美元 创历史新高 [6] - 投资活动体现了选择性 优先考虑长期风险调整后回报而非资本部署速度 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 欧洲市场表现出更强的吸引力 原因包括竞争格局分散、总可寻址市场大于美国 以及欧元计价的10年期债务成本比美元成本低约100个基点 [7] - 自2019年进入英国市场以来 欧洲业务已增长至约160亿美元的总资产价值和约18%的总年化基本租金 [7] - 美国市场竞争加剧 主要由于黑石、贝莱德、喜达屋等新进入者涌入净租赁投资领域 [17] - 公司在美国市场继续看到大量机会 但竞争导致风险调整后回报相对欧洲较低 [18][47] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 平台优势包括规模、多元化、纪律和数据分析能力 拥有超过15,500处物业、92个行业和超过1,600名客户 [4][8] - 推出了永续基金 旨在为增长目标提供额外资本并增强流动性 [5] - 积极进行投资组合优化 第三季度出售了140处物业 净收益为2.15亿美元 包括以55亿美元出售18家便利店 加权平均剩余租期为113年 资本化率为55% [9] - 利用规模以投资组合折扣收购资产 然后以更低的资本化率单独处置更成熟的物业 实现战略优化 [9][98] - 开发并使用了超过六年的专有预测分析人工智能工具 用于指导采购、承保、租赁谈判和资本回收决策 [8][28] - 数据中心被视为未来的投资重点 公司在美国和欧洲都在积极寻求相关机会 [102] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 净租赁车辆的资本形成加速 公司的平台定位为能从渴望长期收益的资本流动中受益 [4] - 投资级市场庞大 使公司能够不受地理、物业或行业限制地寻找机会 [5] - 投资组合的自然防御性（包括杂货店和便利店等必需零售）结合规模和多元化 使其能在各种经济环境中表现良好 [9] - 信贷观察名单保持可控且分散 占年化基本租金的46% 与上一季度持平 中位客户风险敞口仅为2个基点 [11][77] - 2025年指导考虑了约75个基点的潜在信贷损失 大部分来自通过公开完成的并购交易收购的特定租户 [11] - 展望未来 重点仍然是运营一致性和贯穿56年运营历史的纪律性投资原则 [15] 其他重要信息 - 季度末投资组合入住率为987% 较上一季度提高约10个基点 [9] - 本季度284份租约的租金回收率为1035% 代表7100万美元的新现金租金 其中87%的租赁活动来自现有客户的续租 [9] - 季度末约有10亿美元的未结算远期股权 预计足以满足2025年投资指导的所有外部股权资本需求 [14] - 季末后完成了8亿美元的双批次无担保债务发行 加权平均期限为53年 加权平均到期收益率为44% 大部分收益用于偿还利率为46%的5.5亿美元无担保票据 [13] - 公司正在实施各种人工智能工具（如PredictAP）以实现运营规模化 将人员从文书工作转向质量保证和审批 [30][31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 欧洲与美国市场的相对吸引力和竞争态势 [17] - 回答: 美国市场竞争确实更激烈 有更多新进入者 公司审查的交易量大部分仍来自美国 但欧洲能提供更优的风险调整后回报 因此72%的投资额投向欧洲 预计这一趋势将持续 但美国市场也开始显现一些势头 [18][19] 问题: 核心增强基金的初始收购情况及其与表外收购的区别 [20] - 回答: 由于基金处于营销阶段 能分享的信息有限 但已在补充材料中增加了关于基金与资产负债表项目分配的披露 以帮助建模 [20] 问题: 资产处置细节 包括买家、空置期以及待售资产类别 [22] - 回答: 处置策略是2024年计划的延续 下半年将以 occupied asset sales 为主 公司根据经济回报最大化原则决定是空置出售还是重新招租 出售的空置资产涉及多个行业 这是资本回收策略的一部分 [23][24][25] 问题: 预测分析平台对降低G&A的长期影响 [27] - 回答: 预测分析工具主要用于通过机器学习提高决策质量（如预测续租） 其准确性超过90% 运营规模化效益将来自其他AI工具（如PredictAP）的实施 这将改变员工的工作性质 这是一个持续的过程 效益将在未来几年实现 [28][29][30][31] 问题: 欧洲信贷投资的机会和预期 [33] - 回答: 信贷投资主要面向现有客户 公司对其信用感到满意 此举旨在成为一站式资本提供商 建立更紧密的客户关系 并可能带来售后回租机会 高收益环境也有助于对冲公司自身的浮动利率债务 公司将选择性推进 [33][34][35][36] 问题: 租赁终止费对相同店铺租金的影响以及指导的驱动因素 [37] - 回答: 相同店铺计算与租赁终止是分开的 租赁终止是一次性的 如果排除终止费 下半年在G&A等方面的投资会影响完全运营率 指导的调整是为了更精确 考虑到季度末的交易量和Q4的季节性支出（如租赁佣金） [37][61][62] 问题: 租赁终止收入是否来自一两个大租户 [39] - 回答: 主要来自一个租户 这是资产管理团队主动管理的结果 预计未来这会成为更常规的业务组成部分 但可能不会达到第三季度的水平 2024年确认了约1600万美元 今年至今约为3000万美元 未来可能接近2000万美元 [39] 问题: 新客户租赁分配占比上升至13% 涉及哪些行业或领域 [40] - 回答: 新客户主要来自欧洲 包括一些物流交易 这是公司深入欧洲市场、培育新关系的结果 这些客户对公司来说是新的 但在其市场已有多年历史 这为未来重复业务提供了可能性 [41][42] 问题: 租赁终止所放弃的年化收入 [44] - 回答: 公司经过计算认为 提前获得大部分租金、解决客户问题、然后出售资产并回收资本 比继续收取剩余租期的租金经济上更有利 这是一个双赢的决策 [44][45] 问题: 私人资本竞争对资产类别和资本化率的影响 [46] - 回答: 私人资本竞争覆盖多个细分市场 从投资级低资本化率工业资产到高收益零售资产 公司仍参与非公开市场交易 但总体而言 私人方面的投资者确实比一年前更多 [47] 问题: 相同店铺收入增长指引暗示第四季度减速 [49] - 回答: 指引仍为约1% 包含一定的保守性 因为仍有三个月时间 任何坏账费用都会计入 第三季度受益于影院行业的比例租金 预计第四季度会缓和 [50] 问题: 欧洲投资收益率跳升至8%的原因及可持续性 [56] - 回答: 8%的收益率是混合结果 其中约3.8亿美元的信贷投资收益率接近9% 纯粹的房地产投资收益率约为7.3% 高收益率主要由信贷投资驱动 [56] 问题: 103.5%的租金回收率在未来能否持续 [58] - 回答: 无法评论远期年份 但公司通过主动资产管理 过去几年回收率一直高于100% 历史平均约为101% 近期数字上升得益于更积极的管理 期望能持续高于100% [58] 问题: 提高投资额但收窄AFFO指引高端的原因 [60] - 回答: 调整指引是为了更精确 高端实现可能性较低 因为季度末的交易量对当期影响小 且Q4存在季节性支出（如租赁佣金、现金G&A） 公司注重长期正确决策 短期可能产生稀释 [61][62] 问题: 对2026年AFFO增长的资产负债表考量 [63] - 回答: 2026年1月有约11亿美元的多币种定期贷款需要再融资 当前利率略低于5% 预计可以更低利率再融资 构成顺风 欧洲欧元债务成本低（如10年期39%）也是支撑 但不会为了提高AFFO增长而过度杠杆 将维持约54倍的杠杆率以保持A3-信用评级 [63][64][65][66] 问题: 美国大规模售后回租交易机会 [68] - 回答: 美国大规模交易（如超过10亿美元）不常见 但讨论仍在进行 公司在欧洲看到更多大规模交易 因此投资集中在那里 增长将由交易构成驱动 公司平台优势在于有多个投资渠道可选择 [68][69][70] 问题: AFFO指引中抵消租赁终止费的项目 [75] - 回答: 抵消因素包括G&A、不可报销费用 以及Q4预计较高的租赁佣金 此外 主动处置空置资产而非低价续租 短期可能产生稀释 但有利于长期资本回收 [76] 问题: 信贷观察名单现状和坏账表现 [77] - 回答: 观察名单占比为46% 与第二季度持平 构成非常分散 中位客户风险敞口为2个基点 年初至今坏账费用仍符合75个基点的预期 最新盈利指引已反映这一点 [77] 问题: 使用自由现金流进行信贷投资而非股权融资收购的效益 [79] - 回答: 公司每季度产生约2亿美元自由现金流 是投资资金来源的一部分 在决定是否通过股权或债务融资时 会比较投资机会与回购股票的收益 公司非常选择性 不会进行稀释性投资 私人资本基金的探索正是为了以替代资本形式进行更多投资 [81][82][83][84] 问题: 租赁终止费是否包含在盈利指引中 [85] - 回答: 是的 最新盈利指引已包含所有租赁终止收入、坏账费用以及提高收购指导后的预期 [85] 问题: 提高的投资指导是否包括基金投资 [87] - 回答: 是的 补充材料中已提供新的披露 明确区分了计入资产负债表和基金的投资 以及备考数据 [88][89] 问题: 指引中其他调整项的解释 [90] - 回答: AFFO指引中点未变 租赁终止费带来的约0.03美元收益被租赁佣金、G&A和不可报销物业费用等抵消 [91][92] 问题: 欧洲和英国的债务容量 [94] - 回答: 欧元债务容量目前已充分利用 将跟随投资量增长 英镑债务方面有约75%的贷款价值比 尚有余量 但综合成本较高 因此等待更好机会 [94] 问题: 资产处置计划的未来展望 [98] - 回答: 处置计划不会减弱 将是未来业务的常规部分 策略包括实现投资组合折扣的价值 以及随着投资组合扩大 更主动地回收资本（无论是 occupied 还是 vacant 资产） 这是经济驱动的分析 [98][99] 问题: 欧洲数据中心机会 [100] - 回答: 公司同样关注欧洲的数据中心机会 一些美国大型开发商在欧洲也很活跃 公司通过投资与这些开发商建立更紧密关系 希望未来能在欧美都达成交易 [102]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度全球投资额为14亿美元，加权平均初始现金收益率为7.7%，与短期加权平均资本成本相比利差约为220个基点 [5] - 截至第三季度，年内总投资额超过39亿美元，已超过2024年全年投资额（不包括Spirit合并交易） [5] - 第三季度投资来源规模达310亿美元，选择性比率为4.4%；年内至今总来源规模达970亿美元，超过2022年950亿美元的年度高点 [5] - 投资组合入住率为98.7%，较上一季度提升约10个基点 [9] - 第三季度284份租约的租金重获率为103.5%，代表7100万美元新现金租金，其中87%的租赁活动来自现有客户的续租 [9] - 第三季度确认了2730万美元（约每股0.03美元）的租约终止收入 [10] - 将2025年投资额指引从50亿美元上调至约55亿美元 [11] - 将2025年AFFO每股指引区间的下限上调，目前预期范围为4.25美元至4.27美元 [11] - 指引考虑了约75个基点的潜在信贷损失，信贷观察名单占年化基本租金的比例与上一季度持平，为4.6%，中位客户风险敞口仅为2个基点 [11] - 第三季度末净债务与年化备考EBITDA比率为5.4倍，固定费用覆盖率为4.6倍，流动性为35亿美元 [13] - 季度末可变利率债务仅占6.5%，全部来自循环信贷额度和商业票据计划 [13] - 季度结束后完成了8亿美元的双批次无担保债务发行，混合期限5.3年，加权平均到期收益率为4.4%，大部分收益用于偿还票面利率为4.6%的5.5亿美元无担保票据 [14] - 目前有约10亿美元未结算的远期股权，预计足以满足2025年投资指引的所有外部股权资本需求 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度在欧洲投资约10亿美元，占总投资额的72%，加权平均初始现金收益率为8% [6] - 第三季度在美国投资3.8亿美元，加权平均初始现金收益率为7% [8] - 投资组合包含超过15,500处物业，涵盖92个行业和超过1,600个客户 [8] - 第三季度出售140处物业，总净收益为2.15亿美元 [9] - 出售18处便利店物业，价格约5500万美元，混合资本化率为5.5%，加权平均剩余租期为11.3年，此定价比收购优质资产组合的资本化率低约75个基点 [9] - 欧洲业务目前总资产价值接近160亿美元，约占公司总年化基本租金的18% [7] - 投资级客户占比从第二季度的33.9%下降至第三季度末的31.5%，主要原因是Dollar Tree出售Family Dollar导致后者不再具有投资级评级，Family Dollar约占租户登记的2% [47] 各个市场数据和关键指标变化 - 欧洲投资机会在风险调整后更具吸引力，原因包括竞争格局分散、总可寻址市场大于美国，以及欧元计价的10年期债务成本比美元成本低约100个基点 [6][7] - 美国市场交易量有所缓和，但这反映了选择性而非缺乏机会 [8] - 欧洲市场看到更多大规模交易机会，而美国市场十亿美元级的售后回租交易较少见 [58] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司平台具有56年历史，数据驱动模型、机构经验和人才使其能够利用全球老龄化人口对长期稳定收入的需求 [3] - 规模化和多元化（超过15,500处物业、92个行业、1,600多个客户）提供了战略性的专有数据洞察优势 [3] - 近期市场上净租赁工具的资本形成加速，公司平台尤其受益于追求长期收入的资本流入 [3] - 进入私募资本领域，近期推出了永续基金，预计将为增长目标提供额外资本并增强流动性状况 [4] - 利用规模以投资组合折扣收购资产，然后通过单独出售更成熟的物业以更低的资本化率来实现货币化，展示了通过选择性处置释放价值的能力 [9][10] - 开发了超过六年的专有预测分析AI工具，为资源寻找、承销、租赁谈判和资本回收提供决策支持 [8] - 积极利用AI工具（如PredictAP）实现流程自动化，将人员从文书工作转向质量保证和审批，以实现规模效益并降低G&A [28][29] - 信贷投资策略侧重于与现有客户建立更紧密关系，作为其一站式资本提供者角色的一部分，期望能带来更多售后回租机会 [32][34] - 美国市场竞争加剧，更多私募资本（如黑石、贝莱德、喜达屋）进入净租赁投资领域，追逐从投资级工业资产到高收益零售资产等各种机会 [18][41][42][43] - 增长将更多由交易构成决定，而非过去的速度，公司利用多个投资渠道（如欧洲、美国、信贷投资）追求最佳风险调整回报 [59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司投资组合的防御性性质（包括杂货店和便利店等必需零售）、规模化和多元化使其能在各种经济环境中表现良好 [9] - 欧洲的投资机会在风险调整基础上持续表现更佳 [6] - 美国市场竞争加剧，但公司继续看到大量机会，只是优先考虑长期风险调整回报而非资本部署速度 [8][18] - 预测分析AI工具有助于成为主动的运营商，增强长期现金流的可靠性 [8] - 租约终止收入是资产管理团队主动性的结果，预计未来将成为更常规的业务部分，但可能不会像第三季度那样剧烈（2024年约为1600万美元，年内至今约3000万美元，未来可能接近2000万美元水平） [36] - 展望未来，重点仍然是运营一致性和 disciplined 投资原则，长期目标是通过多元化净租赁平台提供弹性和增长的收入 [16] - 预计在2026年1月为约11亿美元的多币种定期贷款进行再融资，目前利率略低于5%，再融资利率预计更低，这将成为一个顺风因素 [54] - 欧洲债务融资成本较低（10年期欧元债务利率可达3.9%），是支持投资利差的有利因素，但公司不会过度杠杆化，将保持约5.4倍的杠杆比率以维持A3-信用评级 [54][55] 其他重要信息 - 公司增加了租约终止收入的历史披露，以提高基本租金和终止收入这两种不同收入流的透明度 [10] - 公司更新了补充报表，提供了关于进入资产负债表与基金的投资部分、备考数据等更清晰的披露，以方便建模 [70] 问答环节所有的提问和回答 问题: 欧洲与美国市场的相对吸引力和竞争态势是否具有结构性 - 美国确实有更多竞争对手，包括黑石、贝莱德、喜达屋等新进入者，这导致公司更多转向欧洲寻求最佳风险调整回报，第三季度72%的投资额在欧洲，预计这一趋势将持续，但美国市场也开始出现一些势头 [18][19] 问题: 关于Core Plus基金的初始募集和收购情况 - 除了已披露和补充报表中增加的信息外，由于基金处于营销阶段，能分享的信息非常有限 [20] 问题: 资产处置（主要是空置资产）的细节，如买家、空置期及待售资产类别 - 处置策略是2024年计划的延续，下半年将包含更多已出租资产的销售，具体选择出售空置资产还是重新招租取决于经济回报最大化，出售的空置资产涉及休闲餐饮、快餐、家装、药店等多个类别 [22][23][24][25] 问题: 预测分析平台对降低G&A的长期影响及劳动力效率 - AI策略包括预测分析工具（机器学习模型，准确率超90%）辅助决策，以及像PredictAP这样的工具实现自动化以获取规模效益，人员转向质量保证，这将逐步降低G&A，但不同部门的AI应用成熟度不同，效益将在未来几年实现 [26][27][28][29][30] 问题: 欧洲信贷投资的机会细节和展望 - 信贷投资针对现有客户，公司对其信用感到满意，处于资本结构上游且有充足抵押品，在利率环境较高时能获得更高收益，并有助于对冲公司自身的浮动利率债务，目标是建立更紧密的客户关系以带来更多售后回租机会，第三季度有一笔贷款投资随后带来了1亿美元的场外售后回租交易 [32][33][34] 问题: 租约终止费是否导致下半年同店租金增长预期下降 - 同店计算与租约终止是分开的，终止费是一次性的，下半年同店增长预期包含对G&A等方面投资的考虑，这些投资被视为对公司未来的投入 [35] 问题: 第三季度租约终止收入是否来自一两个大租户 - 主要来自一个租户，这是资产管理部门主动应对潜在搬离和信用问题的结果，预计未来这会成为更常规的业务部分，但可能不会像第三季度那么剧烈，2024年约为1600万美元，年内至今约3000万美元，未来可能接近2000万美元水平 [36] 问题: 新客户租赁占比升至13%，涉及哪些行业或领域 - 新客户主要来自欧洲，包括一些物流交易引入的新客户，这反映了公司在欧洲市场的拓展，新客户对公司来说是新的，但在当地市场已有多年历史，意味着未来有更好的重复业务可能性 [38] 问题: 接受租约终止会放弃多少年化收入 - 接受终止是基于概率加权风险调整后净现值的分析，认为提前获得大部分租金、解决客户问题（如某些位置表现不佳）、然后出售资产并回收资本，是比继续收租直到租约到期更有利的经济结果 [39][40] 问题: 美国私募资本的竞争具体影响哪些资产类别和资本化率 - 竞争不局限于特定资产类别，不同私募资本有不同策略，有的专注于定制工业资产，有的涉足各种信用的零售资产，竞争更多出现在零散交易市场，而非公司追求的大规模售后回租交易，但公司仍会评估零散机会，总体而言，净租赁领域的投资者比一年前更多，主要是私募方面的资本形成 [41][42][43] 问题: 同店收入增长年初至今1.3%，但2025年指引为1%，是否意味着第四季度减速 - 指引保持约1%包含保守性，因为还有三个月时间，任何坏账费用都会影响结果，第三季度受益于影院行业的百分比租金，使该行业同店增长达5%左右，预计第四季度会缓和 [44][45] 问题: 欧洲投资收益率跳升至8%的原因及可持续性 - 8%的收益率是混合了约3.8亿美元信贷投资（收益率接近9%）和纯房地产投资（收益率约7.3%）的结果，主要由高收益的信贷投资驱动 [48] 问题: 103.5%的租金重获率在未来租约到期高峰年（如2027年）是否可持续 - 无法评论远期年份，但过去三到五年的重获率一直高于100%，历史平均略高于100%，近期因更主动的资产管理而上升，预计通过持续主动管理，未来将保持高于100% [49][50] 问题: 为何在提高投资指引和有利因素下，AFFO指引高端下调 - 指引调整是为了更精确，高端实现可能性较低，因为第四季度的交易量影响很小，且第四季度有一些季节性较高费用，如租赁佣金和现金G&A [52][53] 问题: 对2026年AFFO增长的展望及潜在顺风/逆风 - 2026年1月约11亿美元多币种定期贷款再融资（目前利率略低于5%）预计利率更低，是顺风因素，欧洲低债务成本（如10年期3.9%）也是支持利差的有利因素，但公司不会过度杠杆化，将保持约5.4倍的杠杆比率以维持信用评级 [54][55] 问题: 在美国是否看到能发挥规模优势的大规模售后回租交易减少 - 第四季度有一笔超过7亿美元的大额售后回租交易，但十亿美元级的交易不常见，这类交易是公司能发挥优势的地方，目前在欧洲看到更多大规模交易机会 [57][58] 问题: 未来增长是否更由交易构成而非速度决定 - 是的，增长将更多由可获得的交易类型及其相对风险调整回报决定，公司利用多个投资渠道，目前欧洲提供了最佳机会，但美国市场依然活跃，未来可能再次出现以美国交易为主的季度 [59] 问题: AFFO指引中点的驱动因素及租约终止费以外的抵消项 - 租约终止费带来约每股0.03美元收益，但被租赁佣金、G&A和未报销物业费用等所抵消，此外，空置资产处置在短期内可能带来轻微稀释，但这是为长期利益所做的正确决策 [61][62] 问题: 当前信贷观察名单状况及坏账表现 - 观察名单占比与第二季度持平，为4.6%，中位客户风险敞口仅为2个基点，非常分散，年内至今坏账费用仍为75个基点，指引已反映此点 [63] 问题: 资本配置是否更有利的方式是利用自由现金流放贷而非发股收购物业 - 公司每季度产生约2亿美元自由现金流，是投资资金来源的一部分，在评估投资选择时，会比较是使用自由现金流回购股票还是进行增值投资，公司不会进行稀释性投资，第三季度有约20亿美元的投资因无法获得合适的资本成本而放弃，这体现了选择性，发展私募资本也是为了获得替代资本形式以支持更多投资 [65][66][67] 问题: 租约终止费是否包含在业绩指引中 - 是的，最新的业绩指引已包含所有租约终止收入、坏账费用和其他预期，包括提高后的收购指引 [68] 问题: 提高后的投资指引是否包含基金投资 - 是的，补充报表中提供了关于进入资产负债表与基金的投资部分、备考数据等更清晰的披露，可以从中了解具体构成 [69][70] 问题: 指引中的"其他调整"项驱动因素 - AFFO指引中点未变，租约终止费带来的约每股0.03美元收益被租赁佣金、G&A和未报销物业费用等所抵消 [72][73] 问题: 欧洲和英国的债务容量 - 欧元债务容量已基本用尽，将跟随投资量增长，英国方面贷款价值比约为75%，尚有余量，但综合成本相对较高，会等待更好机会 [74] 问题: 未来资产处置计划的规模 - 处置计划不会缩减，将是未来业务的常规部分，策略包括实现投资组合折扣的价值，以及随着投资组合扩大，更主动地回收资本（无论是已出租还是空置资产），这是经济性驱动的分析 [77][78][79] 问题: 欧洲数据中心机会的需求和定价 - 公司同样关注欧洲的数据中心机会，一些美国大型开发商也在欧洲开发，公司通过投资与这些开发商建立关系，期望未来能在美国和欧洲都达成交易 [80][81]

收入和利润表现 - 2025年第三季度总收入为14.70552亿美元，同比增长10.5%[11] - 2025年前九个月总收入为42.61435亿美元，同比增长8.4%[11] - 2025年第三季度净收入为3.15671亿美元，同比增长20.6%[11] - 2025年前九个月净收入为7.62505亿美元，同比增长15.3%[11] - 2025年第三季度每股基本收益为0.35美元，同比增长16.7%[11] - 2025年前九个月每股基本收益为0.84美元，同比增长12.0%[11] - 2025年前九个月净利润为768,147千美元，较2024年同期的665,991千美元增长15.3%[16] - 2025年前九个月总营收为42.614亿美元，较2024年同期的39.308亿美元增长8.4%[133] - 2025年第三季度净利润为3.16亿美元，同比增长17.2%[11] - 2025年前九个月净利润为7.68亿美元，同比增长15.4%[11] - 2025年前九个月净利润为7.681亿美元，相比2024年同期的6.66亿美元增长15.4%[16] 成本和费用 - 2025年第三季度折旧和摊销费用为6.31981亿美元，同比增长4.9%[11] - 2025年前九个月折旧和摊销费用为1,888,765千美元，较2024年同期的1,788,973千美元增长5.6%[16] - 2025年前九个月折旧和摊销费用为18.888亿美元，相比2024年同期的17.89亿美元增长5.6%[16] - 2025年前九个月支付利息现金8.106亿美元，较2024年同期的7.321亿美元增长10.7%[130] - 2025年前九个月，公司票据和债券的利息发生额为6.934亿美元，较2024年同期的6.18亿美元增长12.2%[89] 现金流活动 - 2025年前九个月运营活动产生的净现金为2,791,320千美元，较2024年同期的2,601,313千美元增长7.3%[16] - 2025年前九个月投资活动净现金流出为3,549,551千美元，较2024年同期的1,571,224千美元增长126%[16] - 2025年前九个月向普通股股东支付的现金股息为2,177,133千美元，较2024年同期的1,999,858千美元增长8.9%[16] - 2025年前九个月运营活动产生的净现金为27.913亿美元，相比2024年同期的26.013亿美元增长7.3%[16] - 2025年前九个月向普通股股东支付的现金股息为21.771亿美元，相比2024年同期的19.999亿美元增长8.9%[16] 房地产投资与收购 - 2025年前九个月房地产投资额为3,086,544千美元，较2024年同期的1,611,794千美元增长91.5%[16] - 公司在2025年前九个月收购了154处房地产，总投资额27.273亿美元，加权平均租赁期为10.3年，初始现金收益率为7.1%[52] - 公司在2025年前九个月收购了95处处于开发阶段的房地产，总投资额3.49亿美元，加权平均租赁期为15.2年，初始现金收益率为7.4%[52] - 2025年前九个月收购的房地产产生总收入7860万美元及净收入2110万美元[54] - 公司2025年前九个月对现有物业的资本化支出为8890万美元，较2024年同期的8470万美元增长5.0%[55] - 2025年前九个月房地产投资总额为30.865亿美元，相比2024年同期的16.118亿美元增长91.5%[16] 房地产销售与处置 - 公司2025年前九个月出售268处物业，获得净收益4.242亿美元，实现房地产销售收益1.102亿美元[60] - 公司2025年前九个月房地产销售收益为1.102亿美元，较2024年同期的9230万美元增长19.4%[60] - 公司2025年第三季度出售140处物业，获得净收益2.148亿美元，实现房地产销售收益4910万美元[60] - 2025年前九个月不动产销售收入为4.242亿美元，相比2024年同期的4.514亿美元下降6%[16] 资产和物业组合 - 截至2025年9月30日，公司拥有或持有15,542处物业权益，可租赁面积约为3.492亿平方英尺[20] - 截至2025年9月30日，公司拥有或持有15,542处物业的权益，其中97.8%（15,205处）为单一客户物业[114] - 截至2025年9月30日，公司总资产组合包含15,542处物业，可租赁面积约为3.492亿平方英尺[20] 债务和融资活动 - 应付票据净值为247.81463亿美元，较2024年底增长9.4%[9] - 2025年前九个月通过发行普通股净融资1,561,854千美元，较2024年同期的809,910千美元增长92.8%[16] - 新签署40亿美元无担保多币种循环信贷额度，可通过增额选项扩大至50亿美元[65] - 截至2025年9月30日，循环信贷额度可用借款额度为27亿美元，未偿还余额为13亿美元[68] - 循环信贷额度未偿还借款的加权平均利率从2024年同期的5.4%降至2025年九个月期间的4.4%[69] - 基金信贷安排总额为13.8亿美元，包括10亿美元的无抵押循环信贷安排和3.8亿美元的无抵押延迟提取定期贷款[71] - 截至2025年9月30日，公司基金信贷安排的可用借款能力为13亿美元，未偿还余额为1.22亿美元[73] - 截至2025年9月30日，基金信贷安排未偿还借款的加权平均利率为5.5%[74] - 商业票据计划未偿还借款总额为4.694亿美元，加权平均利率为2.8%[78] - 与合并相关的8亿美元定期贷款中，有5亿美元将于2027年8月到期，有效利率通过利率互换固定为3.3%[81] - 2023年定期贷款协议项下未偿还的多币种借款为11亿美元，通过利率互换将年利率固定为4.8%[82] - 在截至2025年9月30日的九个月内，公司偿还了4420万美元的抵押贷款本金[84] - 截至2025年9月30日，抵押贷款应付总额为3830万美元，加权平均有效利率为5.9%[85] - 2025年到期的抵押贷款本金为40万美元，2026年为1200万美元，2027年为2230万美元[86] - 公司拥有多种不同利率和到期日的优先无抵押票据，例如2025年11月到期的4.625%票据（面值5.5亿美元）[87] - 截至2025年9月30日，公司票据和债券应付总额本金为250.872亿美元，账面价值为247.815亿美元[88] - 公司票据和债券的加权平均利率为3.9%，加权平均剩余到期年限为6.2年[88] - 2025年前九个月，公司发行了三笔新票据，本金总额分别为6亿美元（5.125%票息）、6.5亿欧元（3.375%票息）和6.5亿欧元（3.875%票息）[91] - 2025年前九个月，公司偿还了5亿美元到期的3.875%优先无抵押票据[92] - 新获得40亿美元无担保多币种循环信贷额度，可用借款额度为27亿美元[65][68] - 循环信贷额度未偿还借款的加权平均利率为4.6%[69] - 公司担保的基金信贷安排总额为13.8亿美元，包括10亿美元的无担保循环信贷和3.8亿美元的无担保延迟提取贷款[71] - 循环信贷部分将于2029年4月到期，延迟提取贷款部分将于2028年4月到期[71] - 基金信贷安排可通过增额功能将总额提升至最高20亿美元[71] - 借款利率为一个月期SOFR加0.725%[72] - 循环信贷承诺费为总承诺金额的0.125%[72] - 未提取的延迟提取贷款承诺费为0.20%[72] - 截至2025年9月30日，基金信贷安排可用借款额度为13亿美元，循环信贷未偿还余额为1.22亿美元[73] - 截至2025年9月30日止九个月内，基金信贷安排未偿还借款的加权平均利率为6.4%[74] - 2025年前九个月通过发行普通股净融资15.619亿美元，相比2024年同期的8.099亿美元增长92.9%[16] - 2025年10月，公司发行了4亿美元2029年到期和4亿美元2033年到期的优先无担保票据[140] 投资和合资企业 - 对非并表实体投资总额为12.34亿美元，其中数据中心合资企业账面价值为2.95亿美元，贝拉吉奥拉斯维加斯合资企业优先股权益为6.5亿美元[61] - 数据中心合资企业第二阶段开发预计成本中公司所占比例为2.297亿美元[61] - 贝拉吉奥拉斯维加斯合资企业九个月期间权益收益为148万美元，而去年同期为亏损152万美元[61] - 贷款投资组合总额从2024年底的8.482亿美元增至2025年9月30日的17.15亿美元[62] - 高级担保票据投资从2024年底的7.877亿美元增至2025年9月30日的12.169亿美元[62] - 对非并表实体投资总额为12.34亿美元，其中数据中心合资企业账面金额为2.95亿美元，贝拉吉奥合资企业优先股权益为6.5亿美元[61] - 九个月内从贝拉吉奥合资企业优先股权益中确认利息收入3940万美元，收益率为8.1%[61] - 贷款投资总额账面价值为16.797亿美元，较2024年底的8.285亿美元显著增加[62] - 新收购欧元计价高级担保票据本金1亿欧元（合1.174亿美元），利率8.00%[62] - 新收购英镑计价高级担保票据本金2亿英镑（合2.688亿美元），综合利率为SONIA + 5.36%[62] 资产和负债变动 - 截至2025年9月30日总资产为712.78982亿美元，较2024年底增长3.6%[9] - 投资性房地产净值为525.87653亿美元，较2024年底增长3.3%[9] - 2025年9月30日公司总资产权益为39,260,221千美元，较2024年12月31日的39,051,686千美元增长0.5%[14] - 公司其他资产净额从2024年12月31日的40.19亿美元增至2025年9月30日的50.67亿美元，增长26.1%[51] - 公司应收账款净额从2024年末的8.285亿美元大幅增至2025年9月30日的16.797亿美元，增长102.8%[51] - 公司应付账款及应计费用从2024年末的7.594亿美元增至2025年9月30日的9.303亿美元，增长22.5%[51] - 融资应收款净额从2024年底的16.09亿美元微降至2025年9月30日的15.737亿美元[63] - 截至2025年9月30日，公司净递延所得税负债为830万美元，而截至2024年12月31日为350万美元[31] - 截至2025年9月30日，公司为经营租赁应收账款计提了480万美元的总体减值准备，而截至2024年12月31日无此项准备[37] - 截至2025年9月30日，公司应收账款净额为10.06716亿美元，其中直线租金应收账款净额为8.28754亿美元，客户应收账款净额为1.77962亿美元[50] - 截至2025年9月30日，公司租赁无形资产净值为58.58799亿美元，其中在役租赁资产净值75.79399亿美元，溢价租赁资产净值22.47757亿美元[50] - 公司应付账款及应计费用从2024年12月31日的7.59亿美元增至2025年9月30日的9.30亿美元，增长22.5%[51] - 截至2025年9月30日，租赁无形资产负债净值为15.28亿美元，较2024年底的16.36亿美元下降6.6%[51] - 融资性应收款项净额账面价值为15.737亿美元[63] - 投资性房地产净值从2024年底的509.1亿美元增至2025年9月30日的525.9亿美元，增长3.3%[9] - 总负债从2024年底的297.8亿美元增至2025年9月30日的320.2亿美元，增长7.5%[9] - 普通股股东权益从2024年底的388.4亿美元微增至2025年9月30日的390.5亿美元[9] - 截至2025年9月30日，公司总资产为712.8亿美元，较2024年底的688.4亿美元增长3.6%[9] - 截至2025年9月30日，公司股东权益总额为392.602亿美元，相比2023年12月31日的390.517亿美元略有增长[14] 合并与交易成本 - 在截至2025年9月30日的三个月和九个月内，公司分别发生净合并、交易及其他成本1330万美元和1400万美元，主要与基金募集相关[41] - 在截至2024年9月30日的三个月和九个月内，公司分别发生净合并、交易及其他成本860万美元和1.055亿美元，主要与Spirit合并相关[41] - 对Spirit合并的收购对价总额为61.86284亿美元，包括发行价值60.4359亿美元的普通股和价值1.67394亿美元的A系列优先股[46] - 在截至2024年9月30日的三个月和九个月内，公司分别发生与Spirit合并相关的交易成本290万美元和9980万美元[47] - 在截至2025年9月30日的三个月和九个月内，公司分别发生合并、交易及其他成本净额1330万美元和1400万美元，主要由基金募集相关的募集费用构成[41] - 在截至2024年9月30日的三个月和九个月内，公司分别发生合并、交易及其他成本净额860万美元和10.55亿美元，主要与Spirit合并相关的交易及整合成本有关[41] - 对Spirit合并的收购对价公允价值为61.86284亿美元，包括发行1.083亿股普通股（公允价值60.4359亿美元）和690万股A类优先股（公允价值1.67394亿美元）[46] 信贷损失和减值 - 贷款和融资应收款的信用损失准备金从2024年底的1.115亿美元增至2025年9月30日的1.132亿美元[64] - 截至2025年9月30日，房地产投资减值拨备为7540万美元，导致账面价值从2.575亿美元降至1.821亿美元[104] - 2025年前九个月房地产投资总减值拨备为3.151亿美元，账面价值从7.081亿美元降至3.93亿美元[104] - 信贷损失准备金总额为1.132亿美元，九个月内新增计提3190万美元[64] 衍生工具和套期保值 - 公司所有衍生工具的名义总金额为58.493亿美元，公允价值净负债为1.224亿美元[110] - 被指定为套期工具的衍生工具名义金额为24.648亿美元，公允价值净负债为1.476亿美元[110] - 未被指定为套期工具的衍生工具名义金额为33.845亿美元，公允价值净资产为2520万美元[110] - 利率互换名义金额从2024年的21.8亿美元降至2025年的13.8亿美元[110] - 货币互换名义金额从2024年的17.253亿美元大幅增至2025年的29.845亿美元[110] - 截至2025年9月30日，被指定为净投资套期保值的外币债务本金总额为2.352亿美元[108] - 交叉货币互换（公允价值套期）的公允价值负债从2024年的4220万美元增至2025年的7720万美元[110] - 2025年第三季度，现金流量套期衍生工具未实现净收益为1616.2万美元，而2024年同期为净损失4682.5万美元[112] - 2025年前九个月，指定衍生工具从AOCI重分类的净损失为179万美元，而2024年同期为净收益2942.8万美元[112] - 2025年第三季度，已实现外币及衍生品净收益为968.9万美元，而未实现部分为净损失1250.7万美元[113] - 公司预计在未来十二个月内将从AOCI重分类590万美元至利息费用（利率互换），以及970万美元至外币收益（外汇远期）[112] 股权激励和股票发行 - 2025年第三季度和前三季度的股权激励成本分别为770万美元和2170万美元，而2024年同期分别为640万美元和2290万美元[122] - 2025年前九个月，公司授予了324,459股限制性股票和限制性股票单位，其中包括2025年5月向董事会独立成员授予的32,688股[124] - 2025年前九个月，公司通过ATM计划发行2793.8万股普通股，筹集总收益15.804亿美元，净收益15.618亿美元[119] - 截至2025年9月30日，有1510万股普通股已执行远期销售但未结算，加权平均初始总价格为每股58.12美元，预计在2025年12月31日前完全结算，净收益为

To ensure this doesn’t happen in the future, please enable Javascript and cookies in your browser.If you have an ad-blocker enabled you may be blocked from proceeding. Please disable your ad-blocker and refresh. ...

企业概况 - 企业价值约为850亿美元，拥有15,542个商业房地产物业[6] - 2025年预计每股AFFO在4.25至4.27美元之间[24] - 2025年预计每股净收入在1.27至1.29美元之间[25] 业绩总结 - 第三季度末的出租率为98.7%，租金回收率为103.5%[24] - 自1994年上市以来，年均AFFO每股增长约为5%[28] - 2024年可供普通股东的净收入为847,893千美元，较2023年的872,309千美元下降了2.4%[106] - 2024年正常化FFO为3,563,951千美元，较2023年的2,836,602千美元增长了25.6%[106] - 2024年可供普通股东的AFFO为3,621,437千美元，较2023年的2,774,870千美元增长了30.5%[106] - 2024年稀释后的AFFO为3,628,036千美元，较2023年的2,780,410千美元增长了30.5%[106] - 2024年稀释后每股AFFO为4.19美元，较2023年的4.00美元增长了4.8%[106] 投资与市场展望 - 2025年投资量指导提高至约55亿美元[24] - 2025年同店租金增长预计约为1.0%[25] - 2025年到目前为止，已源自约970亿美元的投资机会，创下公司历史最高季度源量[71] - 从2020到2024年，源自约3450亿美元的潜在投资机会，选择性收购约310亿美元[71] - 2025年第一年的名义WACC为5.2%[73] - 2025年房地产折旧预计为每股2.71美元[25] 财务健康状况 - 2025年9月30日，Realty Income的净债务与年化调整后EBITDA的比率为5.4倍[93] - 2025年9月30日，Realty Income的流动性约为34.88亿美元，包含417百万美元现金及等价物和2207百万美元的信用额度可用性[97] - Realty Income的长期无担保债务评级为A3/稳定和A-/稳定，显示出强劲的信用评级[92] - 2025年第三季度的年化调整后EBITDA为5,366,716千美元[109] - 2025年第三季度的季度调整后EBITDA为1,341,679千美元[109] 客户与地理多样化 - 客户多样化中，前20大客户占总年化基础租金的比例为1.5%至3.3%不等[37] - 地理多样化中，美国占82.3%，英国占13.9%，欧洲大陆占3.8%[38] - Realty Income在欧洲的投资涉及572个物业，覆盖8个国家和44个行业[79] 负面信息 - 自2014年以来，坏账费用平均仅为0.4%，反映出客户基础的稳定性[43] - 2025年现金一般管理费用占总收入的比例预计为3.1%至3.3%[25]

COMPANY HIGHLIGHTS: Exhibit 99.1 For the three months ended September 30, 2025: REALTY INCOME ANNOUNCES OPERATING RESULTS FOR THE THREE AND NINE MONTHS ENDED SEPTEMBER 30, 2025 SAN DIEGO, CALIFORNIA, November 3, 2025....Realty Income Corporation (Realty Income, NYSE: O), The Monthly Dividend Company , today announced operating results for the three and nine months ended September 30, 2025. All per share amounts presented in this press release are on a diluted per common share basis unless stated otherwise. ...

Accessibility StatementSkip Navigation SAN DIEGO, Nov. 3, 2025 /PRNewswire/ -- Realty Income Corporation (Realty Income, NYSE: O), The Monthly Dividend Company, today announced operating results for the three and nine months ended September 30, 2025. All per share amounts presented in this press release are on a diluted per common share basis unless stated otherwise. COMPANY HIGHLIGHTS : For the three months ended September 30, 2025: Events subsequent to September 30, 2025: In October 2025, issued $400.0 m ...

文章核心观点 - 文章推荐了三只高股息且拥有悠久股息增长历史的股票，分别为雪佛龙、可口可乐和Realty Income，认为它们在新一个月开始时是可靠的投资选择 [1][14] 雪佛龙 (Chevron) - 公司拥有38年连续年度股息增长记录，在波动性强的能源行业中表现突出 [2] - 采用一体化业务模式，覆盖上游能源生产、中游管道运输和下游化工炼油，业务多元化有助于平滑行业周期波动 [4] - 资产负债表极其强劲，负债权益比约为0.2，处于行业低位，使其能在能源低迷期举债维持业务和股息支付 [4] - 股息收益率为4.4%，高于市场平均的1.2%和能源股平均的4% [5] - 当前股价为157.58美元，市值3230亿美元，当日涨幅2.65% [3] 可口可乐 (Coca-Cola) - 公司为股息之王，拥有超过60年的年度股息增长记录 [7] - 作为全球最重要的非酒精饮料公司，在品牌、分销、营销和研发方面均具备强大实力，并有能力整合行业新品牌 [7] - 当前估值相对合理甚至略低，其市销率、市盈率和市净率均略低于五年平均值 [6] - 股息收益率为3%，高于行业平均的2.7% [7] - 当前股价为68.90美元，市值2960亿美元 [8][9] Realty Income - 公司为净租赁房地产投资信托基金，拥有30年连续年度股息增长记录，年均股息增长率约为4.2% [10] - 作为该细分领域最大参与者，拥有融资便利、交易执行快速和处理大额交易等优势，业务覆盖美国和欧洲市场 [11] - 股息收益率为5.5%，远高于REITs行业平均的3.9% [13] - 当前股价为57.98美元，市值530亿美元，当日涨幅0.59% [13] 行业比较与定位 - 雪佛龙在能源行业中通过一体化模式和稳健财务表现脱颖而出 [2][4] - 可口可乐在消费者必需品领域凭借其全球领导地位和品牌实力占据优势 [7] - Realty Income在REITs领域以其规模优势和地理多元化成为标杆企业 [11][13]

文章核心观点 - 管理良好的房地产投资信托（REITs）是优质股息股票，其中按月派息的品种更具优势 [1] - 尽管行业整体表现强劲，但仅有少数REITs能可靠地持续支付并增长股息，适合长期投资 [2] - 房地产行业经受住了历史性加息考验，并有望从持续的降息中受益 [3] 行业概况与优势 - REITs拥有单租户仓库、以杂货店为核心的广场、医疗办公园区等资产，能锁定长期租约并内置租金上调条款 [2] - REITs被要求将至少90%的收益作为股息进行分配 [1] - 按月派息的REITs提供每年12次派息，复利增长更快，更符合人们的消费习惯 [1] Realty Income (O) 分析 - 公司拥有悠久的增加股息派发和保持盈利稳定的历史，其可靠性少有股息股票能及 [4] - 主要租户包括Dollar General、Walgreens和Dollar Tree等财力雄厚且抗衰退的公司，支付风险低 [5] - 在2008年金融危机期间，公司 occupancy rate 保持在97%，而同期几乎所有其他房地产相关公司都表现惨淡 [5] - 当前股息收益率为5.51%，股价低于60美元被视为低估，因该股在2022年曾交易于75美元以上 [6] - 一旦降息使国债吸引力下降，公司股票有望上涨 [6] LTC Properties (LTC) 分析 - 公司是专注于老年住房和医疗保健设施的REIT [7] - 老年住房面临严重短缺，因为老年人口正在快速增长 [7] - 80岁以上人口的增长开始显著超过库存增长，2025至2030年间，美国80岁以上人口预计将增加超过400万人，总数将达到1880万人 [8] - 到2030年，美国仅将增加191,000个单元，而行业需要560,000个新单元才能满足需求，将产生近370,000个单元的缺口 [8]