财务数据和关键指标变化 - 2022年全年核心FFO为0.98美元/股，较上一年增长6.5%，第四季度核心FFO为0.25美元/股 [28][41] - 2022年同店增长在GAAP基础上为4%，现金基础上为1.7%，主要由纽约投资组合推动 [55] - 第四季度执行18份租约，覆盖205,530平方英尺空间，加权平均起始租金为77.66美元/平方英尺，加权平均租期为3.8年 [56] - 第四季度末未偿债务为36.7亿美元，加权平均利率为3.57%，加权平均到期期限为4年，87%的债务为固定利率，加权平均利率为3.6%，其余13%为浮动利率，加权平均利率为5.7% [58] - 2023年核心FFO每股指导范围在0.88 - 0.94美元/股，预计租赁量在600,000 - 900,000平方英尺 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 - 纽约投资组合占业务超70%，2022年租赁速度占近80%，目前出租率为92.1%，自2021年第二季度低谷以来增长560个基点，可用性率同期上升50个基点 [45] - 旧金山投资组合报告了同比负的同店增长，GAAP基础上为4.2%，现金基础上为8.7%，主要受入住率下降270个基点驱动 [29] - 第四季度末旧金山投资组合同店出租率为88.9%，较上季度下降40个基点，同比下降270个基点 [54] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度中城租赁活动约260万平方英尺（不包括续约），环比下降44%，较5年季度平均水平下降30%，但全年较2021年增长15.2% [23] - 旧金山租赁活动仍不活跃，但优质资产市场紧张，经济状况良好，租户对优质房产的需求增加 [25][26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于出租可用空间，欢迎租户返回办公室，利用稳定的优质资产组合和资本配置能力，为长期发展做好准备 [20] - 公司将继续在可持续发展和ESG方面保持领先，将其融入业务运营 [19][47] - 交易市场活动低迷，宏观经济背景和利率上升使买家观望，卖家等待条件改善，但即将到来的债务到期可能带来投资机会，公司将战略和谨慎地分配资本 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管美国经济放缓，但公司在2022年取得了不错的成绩，对员工和租户返回办公室感到高兴，认为办公室将继续存在，租赁量将保持稳定 [15][16] - 租赁交易执行时间变长，旧金山市场落后于纽约，但两个市场都受益于优质房产需求上升的趋势 [17][18] - 公司预计2023年租赁量在600,000 - 900,000平方英尺，年末同店出租率在90.8% - 91.8%之间，与2022年末持平 [31] 其他重要信息 - 2022年公司签署了多份重要租约，包括与O'Melveny & Myers和SVB Securities的租约，以及与米其林星级餐厅鼎泰丰的15年租约 [9][14] - 公司通过合资企业收购了时代广场核心地带的一处26,000平方英尺的零售公寓 [43] - 第四季度公司使用4370万美元现金回购了710万美元的流通股，季度末流动性超过12亿美元 [80] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 潜在收购的地理区域倾向 - 未提及明确回复 [1] 问题: 优质资产的市场债务全成本利率 - 未提及明确回复 [2] 问题: 加权平均租期较短的原因及租户心态 - 第四季度加权平均租期较短是由于一些短期续约，全年加权平均租期为8.8年，公司与潜在租户就较长租期进行了讨论 [30][34][61] 问题: 抵押贷款市场情况及资产再融资能力 - 抵押贷款市场非常紧张，CMBS基本不存在，公司有3笔2023年到期的合资企业贷款，其中111 Sutter的NOI不足以覆盖债务服务，正在与贷款人和合资伙伴协商；300 Mission预计再融资无问题，但当前利率3.65%到期后会提高 [85][86][63] 问题: 111 Sutter资产减值的驱动因素 - 资产减值是基于GAAP要求，与再融资和债务到期无关，主要考虑资产现金流的可收回性和估计持有期，111 Sutter入住率较去年大幅下降导致减值 [66][88] 问题: 是否会改变投资组合建设策略 - 公司认为当前策略良好，投资组合在两个市场都很稳定，将继续专注于为信用租户提供长期租约，以及长期固定贷款融资 [69][70] 问题: 2023年资本支出和租赁成本预期 - 公司不提供具体的资本支出指导，因为这取决于租户提交TIs发票的时间，预计FAD比率与去年相似 [72][94] 问题: 租户使用情况和办公室利用率统计趋势 - 纽约办公室入住率达到70%，旧金山约为56% - 57%，较4周前显著增加，这是相对于假设80% - 90%为完全入住率而言 [97][120] 问题: 过去一年资产价值和资本化率的变化 - 资本化率显著上升，但具体数字因资产而异，当前市场与2009 - 2010年类似，买卖价差大，债务市场不利于新收购 [76][99] 问题: 关键空缺的租赁进展和潜在租户类型 - 旧金山Market Center的Uber空间将于7月到期，目前有科技公司咨询；纽约1301 Avenue of the Americas剩余的Credit Agricole空间主要有律师事务所需求；31 West 52nd Street 2024年到期的空间有金融服务和律师事务所感兴趣 [103][125][104] 问题: 股息是否有调整的可能性 - 股息是董事会政策，公司会每季度与董事会重新评估，目前没有决定调整，股息覆盖良好，但无法预测未来是否调整 [109] 问题: 资本分配优先事项和剩余回购授权 - 公司还有1500万欧元的股票回购授权，上季度回购活跃，未来将采取平衡的方法，根据市场信息每季度调整 [110] 问题: 租赁环境困难的原因 - 这是周期性衰退现象，公司在疫情和居家办公期间也有不错的租赁表现，目前管理层要求员工更多时间在办公室，企业预计情况在好转前会变差，因此倾向于短期续约 [112] 问题: 纽约办公室价值和资本化率的情况 - 很难给出确切数字，市场与2009 - 2010年类似，买卖价差大，交易少，资本化率较去年至少上升100个基点 [107][127][138]

财务数据关键指标变化 - 2022年净亏损为3640.3万美元，摊薄后每股亏损0.16美元，2021年净亏损为2035.4万美元，摊薄后每股亏损0.09美元[141] - 2022年FFO为2.10099亿美元，摊薄后每股0.95美元，2021年为1.92498亿美元，摊薄后每股0.88美元[141] - 2022年核心FFO为2.16824亿美元，摊薄后每股0.98美元，2021年为2.01055亿美元，摊薄后每股0.92美元[141] - 2022年同店NOI增长4.0%，纽约增长8.5%，旧金山下降4.2%；同店现金NOI增长1.7%，纽约增长6.9%，旧金山下降8.7%[142] - 2022年总营收为7.40377亿美元，较2021年的7.26786亿美元增加1359.1万美元[144] - 2022年总费用为5.69896亿美元，较2021年的5.57973亿美元增加1192.3万美元[146] - 2022年房地产相关基金投资损失为223.3万美元，主要源于对Fund X合并时的262.7万美元损失[149] - 2022年非合并房地产相关基金损失为123.9万美元，2021年为收入78.2万美元，收入减少202.1万美元[150] - 2022年非合并合资企业损失为5325.1万美元，较2021年的2489.6万美元增加2835.5万美元[152] - 2022年利息及其他收入为517.4万美元，较2021年的301.7万美元增加215.7万美元[155] - 2022年利息和债务费用为1.43864亿美元，较2021年的1.42014亿美元增加185万美元[156] - 2022年所得税费用为326.5万美元，较2021年的364.3万美元减少37.8万美元[157] - 2022年净亏损2819.7万美元，2021年净收入205.9万美元[176][177] - 2022年NOI为4.79675亿美元，Paramount的NOI份额为3.97088亿美元[176] - 2021年NOI为4.76472亿美元，Paramount的NOI份额为3.83788亿美元[177] - 2022年Cash NOI为4.60542亿美元，Paramount的Cash NOI份额为3.83201亿美元[176] - 2021年Cash NOI为4.64785亿美元，Paramount的Cash NOI份额为3.7716亿美元[177] - 2022年派拉蒙的同店NOI为40238.6万美元，较2021年增加1564.4万美元，增幅4.0%；纽约地区增加2141.6万美元，增幅8.5%；旧金山地区减少577.2万美元，降幅4.2%[179] - 2022年派拉蒙的同店现金NOI为38608.3万美元，较2021年增加653万美元，增幅1.7%；纽约地区增加1751.4万美元，增幅6.9%；旧金山地区减少1098.4万美元，降幅8.7%[180] - 2022 - 2020年FFO分别为27527.7万美元、27608.3万美元、27757.7万美元，归属于普通股股东的FFO分别为21009.9万美元、19249.8万美元、21482.1万美元，摊薄后每股分别为0.95美元、0.88美元、0.96美元[182] - 2022 - 2020年核心FFO分别为28678.9万美元、28279.2万美元、27633万美元，归属于普通股股东的核心FFO分别为21682.4万美元、20105.5万美元、21368.2万美元，摊薄后每股分别为0.98美元、0.92美元、0.96美元[182] - 2022 - 2020年加权平均流通股分别为221309938股、218701249股、222436170股，稀释证券影响分别为31487股、45709股、16558股[182] - 2022年公司净亏损2819.7万美元，房地产折旧和摊销为27178.9万美元，非合并合资企业的房地产减值损失份额为3168.5万美元[182] - 2021年公司净利润205.9万美元，房地产折旧和摊销为27402.4万美元[182] - 2020年公司净亏损1919.6万美元，房地产折旧和摊销为28331.7万美元，与终止经营相关的调整为1345.6万美元[182] - 2022年末总资产为84.53254亿美元，较2021年末的84.94562亿美元略有下降[195] - 2022年总营收为7.40377亿美元，较2021年的7.26786亿美元增长约1.87%[196] - 2022年总费用为5.69896亿美元，较2021年的5.57973亿美元增长约2.14%[196] - 2022年持续经营业务净亏损为2819.7万美元，而2021年为盈利205.9万美元[196] - 2022年归属于普通股股东的净亏损为3640.3万美元，2021年为2035.4万美元[196] - 2022年基本和摊薄后普通股每股净亏损均为0.16美元，2021年为0.09美元[196] - 2022年综合收益为2212.7万美元，2021年为1848.1万美元[197] - 2022年归属于普通股股东的综合收益为975.5万美元，2021年亏损542.5万美元[197] - 2022年发行和流通的普通股为2.16559406亿股，2021年为2.18991795亿股[195] - 2022年净亏损2819.7万美元，2021年净利润205.9万美元，2020年净亏损1919.6万美元[200] - 2022年经营活动提供净现金2.46637亿美元，2021年为2.44306亿美元，2020年为2.37272亿美元[200] - 2022年投资活动使用净现金1.52583亿美元，2021年为1.03483亿美元，2020年提供净现金4003.5万美元[200] - 2022年融资活动使用净现金1.73903亿美元，2021年为7648.1万美元，2020年为1.4347亿美元[201] - 2022年支付普通股股东股息6706.2万美元，2021年为6129.7万美元，2020年为8922.5万美元[201] - 2022年支付普通股单位持有人分配款596.2万美元，2021年为618.2万美元，2020年为883.7万美元[201] - 2022年回购普通股花费6315.3万美元，2020年为1.2亿美元[201] - 2022年现金支付利息1.39332亿美元，2021年为1.32476亿美元，2020年为1.35607亿美元[201] - 2022、2021和2020年公司估计应纳税所得额分别为8235.3万美元、6056.2万美元和8914.7万美元[223] - 2022、2021和2020年公司股息分配中普通收入分别为每股0.373美元（占比100.0%）、每股0.253美元（占比90.4%）、每股0.210美元（占比52.5%）；长期资本利得分别为每股0美元（占比0.0%）、每股0.023美元（占比8.2%）、每股0.190美元（占比47.5%）；资本返还分别为每股0美元（占比0.0%）、每股0.004美元（占比1.4%）、每股0美元（占比0.0%）[223] - 2022年12月12日至12月31日，公司房地产相关基金投资净投资收入为39.4万美元，合并前未合并房地产相关基金投资确认损失262.7万美元，归属于公司的房地产相关基金投资损失为265.3万美元[233] - 截至2022年12月31日，公司在非合并房地产相关基金（Fund VIII）的投资为341.1万美元，2022年确认损失123.9万美元；2021年和2020年分别确认收入78.2万美元和27.2万美元[233] - 截至2022年12月31日，公司对非合并合资企业的投资为3.93503亿美元，2021年为4.08096亿美元；2022年来自非合并合资企业的损失为5325.1万美元，2021年为2489.6万美元，2020年为1861.9万美元[234] - 截至2022年12月31日，非合并合资企业总资产为31.08509亿美元，2021年为29.27936亿美元；2022年净亏损为1.04286亿美元，2021年为2198.6万美元，2020年为3853.5万美元[238] - 截至2022年12月31日，无形资产净值为9038.1万美元，2021年为1.19413亿美元；无形负债净值为3619.3万美元，2021年为4532.8万美元[239] - 截至2022年12月31日，公司合并未偿债务为3.858亿美元，加权平均利率3.58%，扣除未摊销递延融资成本后为3.840318亿美元，2021年为3.83562亿美元[240] - 2022年和2021年，公司因这些衍生金融工具公允价值变动分别确认其他综合收益3183.9万美元和685.7万美元，预计未来十二个月2781.7万美元将重新分类为利息费用减少项[242] 各条业务线数据关键指标变化 - 截至2022年12月31日，约62%的总合并收入来自1633 Broadway、1301 Avenue of the Americas和One Market Plaza三处房产[55] - 截至2022年12月31日，公司投资组合的空置率为8.7%[55] - 2023年，397,137平方英尺（公司份额）的租约到期，约占投资组合面积的4.5%，占年化租金的5.3%[55] - 公司六大租户合计约占租金收入份额的27%[56] - 截至2022年12月31日，公司拥有和/或管理18处物业，总面积1380万平方英尺[100] - 2022年12月31日，公司14处A类自有物业总面积1300万平方英尺[101] - 纽约1633 Broadway物业所有权占比90.0%，出租率99.7%，入住率98.6%，年化租金190717000美元[102] - 旧金山One Market Plaza物业所有权占比49.0%，出租率95.8%，入住率93.0%，年化租金154493000美元[102] - 公司物业租户涵盖法律、金融、科技等多行业[103] - 第一共和银行不同到期日租赁的年化租金占比分别为3.1%、1.1%、0.3%、1.7%，总计6.2%[104] - 截至2022年12月31日，公司投资组合按年化租金计算，法律服务业占比22.0%，商业和投资银行金融服务业占比21.6%，科技和媒体业占比20.1%[105] - 截至2022年12月31日，公司投资组合（按公司份额）的空置率为8.7%，2023年约397,137平方英尺（按公司份额，含按月租赁）的租赁面积到期，占公司投资组合（按公司份额）面积的4.5%，占年化租金的5.3%[108] - 截至2022年12月31日，公司在Paramount Group Real Estate Fund VIII和Paramount Group Real Estate Fund X的所有权权益分别约为1.3%和13.0%，在Residential Development Fund的所有权权益约为7.4%[109] - 公司拥有德国Oder - Center购物中心合资企业9.5%的权益[110] - 公司拥有纽约745 Fifth Avenue 1.0%的权益，该建筑为35层，面积535,340平方英尺[111] - 2023 - 2032年及以后各年租赁到期的年化租金占比分别为5.2%、9.9%、11.8%、13.0%、2.8%、2.9%、5.8%、6.6%、7.4%、8.6%、25.9%[107] - 2022年全年公司租赁947,135平方英尺，自有份额688,041平方英尺，加权平均初始租金77.22美元/平方英尺，租赁入住率从2021年12月31日的90.7%提高60个基点至91.3%[136] - 2022年纽约投资组合租赁733,968平方英尺，自有份额573,247平方英尺，加权平均初始租金72.08美元/平方英尺，租赁入住率从2021年12月31日的90.4%提高170个基点至92.1%[137] - 2022年旧金山投资组合租赁213,167平方英尺，自有份额114,794平方英尺，加权平均初始租金102.90美元/平方英尺，租赁入住率从2021年12月31日的91.6%下降270个基点至88.9%[138] - 2022年租赁的947,135平方英尺中，557,641平方英尺为第二代空间，现金

公司概况 - 公司是纽约和旧金山优质甲级写字楼的所有者和运营商，总资产管理规模约114亿美元，总面积1400万平方英尺，出租率91.4%[8][9] - 95%的租金收入来自顶级和甲级写字楼，平均租约期限6.4年，年化租金86美元/平方英尺[11] 业务更新 - 多地老板推动员工回归办公室，纽约和旧金山办公场所劳动节后入住率有所提升，纽约全周从24%升至27%，旧金山全周从12%升至13%[23][26][28] - 存在大面积空置和租约到期情况，如1301 Avenue of the Americas部分区域25.8万平方英尺出租率56%，14.2万平方英尺出租率47%[31][32] - 截至9月30日，有4990万美元年化初始现金租金待计入现金净营业收入，将在未来三年逐步实现[34] 资产负债与资本结构 - 总市值70.35亿美元，公司总债务份额36.71亿美元，债务构成中固定利率债务32亿美元，浮动利率债务4.71亿美元[42][44] - 债务到期分布合理，2023 - 2026年及以后到期债务占比分别为5.2%、13.0%、7.5%、39.3%、35.0%[46] 投资组合构成 - 纽约和旧金山拥有不可替代的优质资产组合，纽约870万平方英尺，出租率92.1%；旧金山430万平方英尺，出租率89.3%[51][54] - 基金和管理资产面积100万平方英尺，分布于华盛顿特区和纽约等地[57] ESG战略 - 所有物业均获LEED铂金或金级认证和能源之星标签，董事会相关委员会负责ESG监督和整合[68][77] - 公司承诺到2025年将范围1和范围2温室气体排放量较2015年基准减少35%，2022年REIT投资组合电力100%来自可再生资源[82][83] 财务指标 - 2022年前三季度，可分配给普通股股东的资金从运营资金为1.62亿美元，核心资金从运营资金为1.62亿美元，净营业收入为2.97亿美元，现金净营业收入为2.88亿美元[91][93] - 2022年第三季度，同店现金净营业收入为6786万美元，同店净营业收入为6806万美元，较2021年同期分别增长6.2%和10.0%[96][100]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为每股0.24美元，与共识估计一致，比上一年第三季度高0.01美元 [29] - 同店现金NOI增长0.4%，GAAP同店NOI增长6.3% [29][30] - 维持全年核心FFO每股0.97美元的财务指导指标，同店GAAP和现金NOI增长预期分别为4%和2% [32] - 季度末流动性约13亿美元，包括5亿美元现金和受限现金，以及7.5亿美元循环信贷安排下的未提取额度 [33] - 季度末未偿债务为36.7亿美元，加权平均利率为4.3%，87%的债务为固定利率，加权平均利率为3.26%，其余13%为浮动利率，加权平均利率为5.39% [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度租赁约29万平方英尺，年初至今租赁超过74万平方英尺，本季度租赁比第二季度多约4万平方英尺，比第一季度多9万平方英尺 [9] - 同店组合租赁入住率为91.4%，与上季度持平，同比上升110个基点 [21] - 纽约组合同店租赁入住率为92.1%，环比上升10个基点，同比上升220个基点 [24] - 旧金山组合同店租赁入住率为89.3% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约中城第三季度租赁活动约460万平方英尺，比疫情前5年季度平均水平高4.5%，是2019年第四季度以来第二高的季度租赁总额 [22] - 金融服务在第三季度中城市场租赁活动中占比46%，远高于该行业目前在中城的32%的占有率 [23] - 旧金山租赁活动仍不活跃，但自劳动节以来办公利用率有所提高，目前处于2019年以来的最高水平 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司一直对资本保持纪律性方法，继续谨慎监控市场 [15] - 机会性回购650万股，加权平均价格为每股6.41美元，总计4170万美元 [16] - 受益于市场对优质办公空间的追求趋势，租户寻求运营良好、位置优越、配套设施完善和环保的建筑 [14] - 行业交易市场活动仍然低迷，宏观经济背景和利率上升使买家观望，卖家评估何时条件会改善 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约办公市场劳动力回归办公室的趋势加速，通勤铁路客流量达到峰值，办公利用率持续攀升，是恢复市场活力的积极趋势 [11][12] - 旧金山市场虽然租赁活动不活跃，但优质资产市场仍然紧张，经济状况良好，特别是景观空间和标志性资产 [25] - 租户对办公空间的需求受宏观经济逆风、通胀、利率上升和衰退担忧的影响，决策变得谨慎 [73] 其他重要信息 - 公司将讨论的部分内容为前瞻性陈述，受众多风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异 [4] - 会议将讨论非GAAP指标，这些指标应结合GAAP财务结果评估，相关指标与最直接可比的GAAP指标的调节可在第三季度收益报告和补充信息中找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 何时租金会下降，旧金山能否通过降价吸引需求 - 公司认为直接租金没有太大下行压力，虽然优惠较高，但组合租赁情况良好，建筑质量高，没有看到直接要价租金的侵蚀 [36] - 由于资产质量高，公司在旧金山市场能获得较好的定价，且倾向于签订更长期的租约，通常会有更多优惠 [38] 问题2: 旧金山的需求前景以及优步空间的回填情况 - 优步23.4万平方英尺的空间将于2023年7月归还，目前有相关活动，但还不能透露更多信息 [39] - 公司希望科技公司能更明确要求员工返回办公室，旧金山的办公利用率虽有提高，但还不够，需要看到更多租户返回办公室才能有有意义的需求 [39][40] 问题3: 2023年债务再融资计划以及1301大道互换到期的处理计划 - 2023年不到5%的债务到期，其中60 Wall的债务有延期选项，111 Sutter也有延期选项，300 Mission将于2023年下半年到期，公司将观察市场定价 [42] - 1301大道的互换要到2024年到期，公司将继续监测市场，公司对可变利率债务的敞口有限，固定和可变债务比例良好 [43] 问题4: 第三季度租赁入住率与租赁速度不匹配的原因 - 公司进行了一些前瞻性租赁，部分租赁是未来年份的，不会立即增加当前的入住率，但能降低未来年份的风险 [47] - 例如与O'Melveney的14.2万平方英尺租约是在2023年2月到期的法国农业信贷银行的空间上签订的，不会立即影响入住率，但会改善租赁到期情况 [50] 问题5: 2022年新空间租赁在建设方面的趋势 - 租户改善空间的方式是灵活的，没有一刀切的方法，推动优质趋势的是租户希望为员工提供更高水平的体验 [52] - 去密集化已经存在一段时间并将持续，租户寻求灵活性，一些大交易中内置了灵活性，很多租户在寻求创造户外空间和更多公共机会 [52] 问题6: 2023年应关注的主要方面以及利息费用走势 - 公司不到13%的可变利率债务通过利率上限得到保护，上限为LIBOR 2%，该上限于2023年8月到期，涉及3.6亿美元可变利率债务 [59] - 在不提供2023年指导的情况下，预计利息费用不会导致收益恶化超过0.04 - 0.05美元 [59] 问题7: 2023年除了已知的搬离情况还应注意什么 - 2023年有不到60万平方英尺的空间到期，其中约65%集中在法国农业信贷银行和优步的两个大型空间 [60] 问题8: 纽约和旧金山的资本回报率以及不同建筑价值的情况 - 由于利率环境、债务融资环境、市场收紧、衰退担忧等因素，资本回报率上升了至少50个基点，不同建筑情况不同 [62] - 过去对增值和机会性投资感兴趣的人现在更倾向于核心投资，欧洲投资者因美元走强减少投资，目前投资兴趣更多来自加拿大和中东 [62][63] 问题9: 公司投资时机与股权价格的关系，以及实现价值的其他想法和下一步计划 - 公司将以可控方式回购股票，并与董事会季度讨论，希望在杠杆中性基础上进行 [65] - 公司仍在寻找机会引入合资伙伴参与自身资产，将谨慎进行，目前不适合进行战略行动 [65] 问题10: 租赁率指导下调是在纽约还是旧金山，涉及哪些行业的租户 - 租赁率下调是因为与法国农业信贷银行的交易降低了未来风险，但如果该交易在现有空置的巴克莱空间上进行，租赁入住率百分比的下调不会那么明显 [71] - 临近年底，管道中的活动进展速度不足以让公司确定能在年底前完成，所以采取了更保守的做法 [71] - 1301大道空置空间的租户主要是金融服务和专业服务公司，纽约租户基础多元化，科技行业今年至今不活跃，金融服务行业活跃，占总租赁活动近50% [72] 问题11: 租户签订租约时间延长的原因 - 与在家工作没有直接关联，更多是受宏观经济逆风影响，如持续通胀、美联储加息和衰退担忧，导致人们在决策时更加谨慎 [73]

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财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股0.24美元，比共识估计高0.02美元，比上年第二季度高10.8% [32] - 同店现金NOI增长5.6%，GAAP同店NOI增长9% [32][33] - 提高2022年全年核心FFO指引，中点提高0.02美元，预计在每股0.95 - 0.99美元之间 [7][36] - 提高同店现金NOI增长预期中点50个基点，范围为1.5% - 2.5%；提高同店GAAP NOI增长预期中点100个基点，范围为3.5% - 2.5% [37] - 本季度末流动性约13亿美元，包括约5.25亿美元现金和受限现金以及7.5亿美元循环信贷额度未使用额度 [40] - 季度末未偿债务37亿美元，加权平均利率3.41%，加权平均期限4.6年 [40] - 投资者资料中免租期及相关消耗增加6%，目前为5520万美元 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 纽约业务线 - 本季度租赁约15.3万平方英尺，占本季度租赁面积超60%，加权平均租赁期限9.3年 [9][21] - 同店基础上租赁率达92%，季度环比上升130个基点，同比上升570个基点 [26] - 2023年底前到期租赁面积占比0.3%，2024年前每年到期占比7.3% [26] 旧金山业务线 - 本季度租赁约9.7万平方英尺，加权平均期限7.9年，初始租金约每平方英尺105美元 [29] - 同店基础上租赁率为89.8% [29] - 2023年底前到期租赁面积占比1.5%，2024年前每年到期占比7.5% [30] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 第二季度中城租赁活动约420万平方英尺（不包括续租），比疫情前5年季度平均水平低4.1%，连续四个季度超过300万平方英尺 [23] - 金融服务推动中城市场，第二季度贡献49%的租赁活动，高于该行业目前在中城32%的占有率 [24] - 中城连续第三个季度实现正净吸纳量 [24] 旧金山市场 - 租赁活动环比增加，但仍低于历史季度平均水平 [27] - 随着口罩规定放宽，当地公司明确返岗计划，办公利用率较年初有所提高 [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 主要专注于可用空间的租赁和租户安全健康的重新融入，同时寻找机会 [18] - 保持资本分配的纪律性和机会主义，根据资产和机会情况进行决策，倾向与合资伙伴合作，寻找增值机会 [47][79][80] - 受益于市场对优质办公空间的追求趋势，公司资产符合租户对运营良好、位置优越、配套完善和环保的要求 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约就业增长强劲，接近疫情前水平，旅游业改善，有利于零售和城市整体发展；旧金山市场虽滞后，但优质资产市场依然紧张，经济状况良好，“追求品质”趋势持续 [10][11][28] - 公司租赁结果显示市场对优质办公空间的需求，预计将继续受益于此 [13] - 对2023年租赁情况持乐观态度，到期租赁情况可控，已预留资本维护资产，前期工作已完成 [55] 其他重要信息 - 公司获得2022年美国环保署和能源部颁发的能源之星年度合作伙伴奖，资产在全国数千个能源之星建筑中排名前26% [14][15] - 交易市场本季度活动平淡，纽约第二季度交易量约13亿美元，A类和标志性资产定价强劲 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待本月1336 Ave的交易价格，交易市场下半年走向，以及债务市场演变和对办公资产融资的影响 - 该交易是特殊情况，卖家是私募股权公司，该资产在正常市场下应有更好定价，不反映纽约A类和标志性办公市场情况 [45] - 目前债务市场非常不稳定，CMBS大幅下降，银行市场对办公交易更开放，部分交易在银行市场完成 [46] 问题2: 下半年资本分配计划和继续回购股票的能力 - 公司历史上对资本分配谨慎，回购股票应保持杠杆中性，由董事会批准，有现金预留用于回购机会，但未来行动不确定，会保持机会主义并维持适当流动性 [47][48] 问题3: 60 Wall的资本化利息是否已包含在指引中 - 指引中利息费用降低与60 Wall的资本化利息无关，年初计划2024年到期债务进行再融资可能增加利息费用，但因市场波动已搁置 [51][52][53] 问题4: 2023年应考虑的主要因素 - 公司租赁情况良好，到期租赁有限，已预留资本维护资产，情况应较为乐观 [55] - 2023年有两个已知的到期租赁，分别是纽约2月到期的Credit Agricole约30万平方英尺空间和旧金山7月到期的Uber空间，前者对公司数据有100%影响，后者按比例影响 [56] 问题5: 纽约和旧金山待租赁资产的租赁管道情况 - 纽约1301大楼剩余20万平方英尺底层空间和30万平方英尺原Credit Agricole空间租赁管道活动可观，多为大型租户 [60] - 旧金山Market Center 23.4万平方英尺明年7月到期空间有一定兴趣，目前活动良好 [63] 问题6: 租赁管道的规模及与通常年中水平的比较 - 管道能使公司租赁情况达到预期范围，更侧重于纽约，行业分布更具多样性，包括金融服务、科技和法律等 [66][67] 问题7: 如何提升旧金山非优质空间的租赁动力 - 旧金山在返岗方面落后于纽约，影响租赁，部分建筑如111 Sutter因适合小型租户和孵化器，活动不佳，但该资产规模小且公司为少数股权持有者 [70] - 乐观认为随着情况改善，旧金山将恢复，市政府加强安全管理是积极因素 [71] 问题8: 目前投资者池的深度，与之前周期相比，特别是纽约和旧金山资产 - 公司有与合资伙伴合作的长期历史，过去十年多元化了潜在合资伙伴群体，目前投资者更保守，等待资本市场和利率发展，但美国仍是安全稳定的经济体，对未来与伙伴合作持乐观态度 [73][74][75] 问题9: 60 Wall Street重建的时间线、转换用途及相关费用情况 - 将该资产转换用途不可行，目前计划进行重大翻新，保持办公用途 [77] 问题10: 交易机会是否需与合资伙伴合作，愿意承担多少债务 - 公司会根据资产和机会情况进行决策，目前不会大量分配公司自有股权，倾向与合资伙伴合作，寻找增值机会 [79][80] 问题11: 2023年3000万美元中点的费用收入指引是否有一次性项目 - 2022年第一季度有0.02美元（约500万美元）的一次性费用收入，不应预期其重复出现，但会部分被60 Wall的开发费用抵消 [81] 问题12: 董事会扩张的原因 - 董事会一直在寻求更新和改善多样性，此次找到合适人选，认为这对股东价值有益 [84] 问题13: 整体投资组合租金与市场租金的对比情况 - 很难回答该问题，租金在当前环境下承压，本季度报告了负的按市值计价，但部分超过12个月空置空间的正按市值计价未纳入统计 [86][87] 问题14: 租赁优惠是否会放缓增长、有上升空间或已达最高水平 - 租赁优惠已稳定在历史高位，未来情况取决于经济和市场发展，若情况改善、租赁速度加快，可能会减少优惠 [90][91] 问题15: 指引中租赁和租赁率未变，但同店NOI提高的原因 - 同店NOI提高来自运营费用降低和一些提前续约，租赁指引未变是因为年初至今租赁活动约45万平方英尺，管道活动强劲，有信心达到指引范围，但因对第四季度可见性不足，暂不调整 [94][95]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarterly Period Ended: June 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to . Commission File Number: 001-36746 PARAMOUNT GROUP, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 32-0439307 (State or other jurisdiction of i ...

公司概况 - 公司成立于1978年，在纽约证券交易所上市，股票代码PGRE，是纽约和旧金山优质A级写字楼物业的所有者和运营商，总管理面积1390万平方英尺，总资产约142亿美元[8] - 公司拥有经验丰富且多元化的管理团队，涵盖多个专业领域[10] 资产组合 - 纽约物业组合面积860万平方英尺，出租率90.8%，占总估值70%；旧金山物业组合面积430万平方英尺，出租率90.1%，占总估值30%；基金及管理资产面积100万平方英尺[13][14][23] - 公司写字楼租金收入占比高，资产较新，租金高于纽约市REIT同行[29] 租户情况 - 租户行业多元化，高比例年化租金来自投资级或全国知名写字楼租户，写字楼租约加权平均剩余期限约七年[34][35] - 未来五年平均每年到期租约面积73.677万平方英尺，占比9.1%[38] 租金情况 - 截至2022年3月31日，有5180万美元年化初始现金租金尚未计入现金NOI，将在未来三年逐步产生现金收入[41] ESG战略 - 公司是ESG倡议的行业领导者，建筑获LEED白金或金牌认证、GRESB 5星评级等，董事会相关委员会负责ESG监督，设立可持续发展委员会和团队[45][49] - 制定脱碳战略，目标到2025年减少35%温室气体排放和能源使用，REIT投资组合电力100%来自可再生资源[58] 资本结构 - 公司股权市值5.069448亿美元，总债务36.69177亿美元，总市值8.738625亿美元，企业价值82.37102亿美元[66] - 债务期限分布合理，加权平均到期期限5.0年，加权平均利率3.3%[75] 财务指标 - 2022年第一季度，FFO为7.1947亿美元，核心FFO为7.279亿美元，NOI为11.627亿美元，现金NOI为11.6731亿美元[78][80] - 2022年第一季度同店现金NOI为9.6037亿美元，同店NOI为9.6182亿美元[86][91]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度核心FFO为每股0.25美元，比市场共识预期高出0.02美元 [28] - 同店现金NOI增长3.9%，增长主要由纽约投资组合带动，该组合增长6.6% [28] - 第一季度执行12份租约，覆盖约203,000平方英尺空间，加权平均起始租金为每平方英尺67.67美元，加权平均租期为7.8年 [28] - 141,269平方英尺的第二代空间按市值计价在现金和GAAP基础上基本持平至略有下降 [28] - 提高2022年核心FFO指引，预计年底核心FFO在每股0.93 - 0.97美元之间，中点为0.95美元 [30] - 预计同店现金NOI增长在1% - 2%之间，GAAP同店NOI增长在2.5% - 3.5%之间 [30] - 季度末流动性为12.5亿美元，包括5.02亿美元现金及现金等价物和7.5亿美元循环信贷额度 [31] - 季度末未偿债务为37亿美元，加权平均利率为3.3%，加权平均到期期限为4.8年，87%的债务为固定利率，加权平均利率为3.26%，其余13%为浮动利率，加权平均利率为3.74% [31] - 2022年无债务到期，2023年到期债务占比为5% [31] - 投资者资料中的免租期安排增加49%，目前为5180万美元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度租赁约203,000平方英尺，比去年第一季度多7.5%，其中纽约租赁超过175,000平方英尺 [6] - 季度末投资组合整体租赁入住率为90.6%，较上一季度下降10个基点 [20] - 纽约投资组合同店租赁入住率为90.8%，较上一季度上升40个基点，较去年同期上升350个基点 [24] - 旧金山投资组合同店租赁入住率为90.1% [26] 零售业务 - 完成收购位于时代广场中心的1600 Broadway，这是一处26,000平方英尺的零售公寓，100%出租给Mars作为M&Ms World的旗舰店，租约最近延长至15年 [14] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 第一季度交易总额约为50亿美元，A级和优质资产定价依然强劲 [13] - 中城第一季度租赁活动约为340万平方英尺（不包括续约），是连续第三个季度租赁活动超过300万平方英尺，3月份租赁活动显著增加，是自2020年第一季度以来第二高的季度租赁活动总量 [20] - 续约活动达到50万平方英尺，较五年季度平均水平低55%，租户兴趣从短期续约转向新的长期承诺 [21] - 金融服务行业继续推动中城市场，第一季度贡献了39%的租赁活动 [21] - 第六大道子市场的空置率为12.9%，是中城所有子市场中空置率最低的，比中城整体空置率低570个基点 [23] 旧金山市场 - 2021年旧金山公司获得超过780亿美元的风险投资，创历史新高，2022年前三个月已筹集165亿美元 [25] - 转租空置率仍然较高，但已连续四个季度下降，同比下降超过15% [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司主要专注于租赁可用空间，并以安全健康的方式让租户重新融入 [18] - 继续推进可持续发展倡议，目前整个办公投资组合已获得2021年能源之星标签，100%的资产达到LEED铂金或黄金认证 [16] - 计划在1301 Sixth Avenue开发世界级的便利设施中心，为租户提供最先进的会议室、即拿即走的餐饮选择和休闲区 [10] - 行业呈现向高品质资产转移的趋势，全新建筑和有投资的建筑表现明显优于B级产品，公司拥有和管理A级和优质资产，有望从中受益 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 过去一年租户在评估返回办公室时间表时采取了谨慎的态度，但现在开始听到更多公司未来几个月返回办公室的计划 [10] - 旧金山市场在利用率和租赁活动方面落后于纽约，主要是因为疫情相关封锁措施更严格，且是最后取消口罩令的城市之一，但由于就业增长强劲和风险投资持续创纪录，对其中长期前景不担忧 [11] - 纽约交易市场活动开始增加，投资者对办公物业收购的兴趣上升，表明对办公房地产未来的信心正在恢复到历史正常水平 [13] - 公司凭借稳定的优质资产组合和合理配置资本的能力，保持充足的流动性，为长期发展做好了充分准备 [18] 其他重要信息 - 公司在第一季度推进了可持续发展倡议，4月宣布111 Sutter Street获得LEED铂金认证，并被评为2021年旧金山得分最高的LEED项目 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待Monarch的收购要约以及缩小股价差距的措施 - 董事会认真对待此类情况，目前认为现阶段不是合适的时机，公司一直在进行大量租赁和运营工作以提升投资组合价值 [34] 问题2: 关于Barclays、Clifford Chance和Uber租赁到期的情况 - Barclays的租赁空间谈判取得进展，正在就另一整层进行深入谈判，其他楼层也有相关活动；对于Clifford Chance所在的31 West 22nd Street，已与潜在租户进行讨论；Uber租赁到期的Market Center有一些不错的租赁意向，公司对其前景感到乐观 [36] [37] 问题3: Barclays租赁空间的租金情况 - 租金基本符合预期，虽然优惠略有增加，但租金保持稳定，建筑位置优越且将有便利设施中心，确保了交易的经济效益 [39] 问题4: 对租赁业务管道的信心及近期可完成的租赁情况 - 团队一直按预测和计划执行租赁业务，去年完成了100万平方英尺的租赁，今年预计也能达到这一目标，目前管道情况良好，但纽约大型租赁交易执行时间较长，难以按季度预测 [44] 问题5: 美国和欧洲投资者对纽约和旧金山办公物业的兴趣以及对资本化率的看法 - 资本化率的变化可能与债务市场变化相关，但目前由于大量股权资本寻求投资机会，尚未看到明显变化；纽约目前的投资意向略高于旧金山，但长期来看，旧金山是一个非常好的投资市场 [45] 问题6: 本季度费用收入增加的原因以及是否包含近期零售合资交易的费用 - 费用收入在第一季度确认是因为零售交易完成，全年费用收入已包含在指引中，只是第一季度有所加速，后续季度会有所减速，因此指引未变 [48] 问题7: 资本支出的运行率以及今年是否有新项目 - 资本支出按现金基础计算，季度间可能会有波动，难以确定合适的运行率，建议从年度同比的角度来看 [53] 问题8: 提高股息的考虑以及资本分配和回购的想法 - 疫情期间降低股息是出于谨慎考虑，目前公司对租赁、资本和现金流管理良好，董事会有信心提高股息，并会按季度审查是否进行回购或其他股息决策 [54] [55] 问题9: 法律服务业租户的办公利用率趋势 - 不同律师事务所的利用率有所不同，一些律师事务所对优质房地产有新的兴趣，以吸引和留住人才，长期来看，成功的律师事务所意识到在办公室工作对业务增长很重要 [58] [59] 问题10: 未开始的已签约租约带来的增量NOI增加的驱动因素 - 主要由旧金山投资组合驱动，One Front Street的租赁情况导致已租赁和已入住之间存在较大差距，因为有一笔预租赁交易，租户的免租期开始生效 [64] 问题11: 购买1600 Broadway零售物业的决策考虑 - 这是一个不寻常的机会，公司与卖家有长期关系，能够积极进行尽职调查，投资者对该物业的长期稳定现金流感兴趣，该投资对股东有吸引力，且回报良好，同时公司认为纽约街头零售将会复苏 [66] [67]

公司概况 - 公司是纽约和旧金山优质甲级写字楼的所有者和运营商，成立于1978年，总资产管理规模约142亿美元，拥有20处资产，总面积1390万平方英尺，出租率90.6%[9][10] 资产组合 - 纽约资产组合面积860万平方英尺，出租率90.8%，占总估值70%；旧金山资产组合面积430万平方英尺，出租率90.1%，占总估值30%[17][20] - 基金和管理资产面积100万平方英尺，分布于华盛顿特区和纽约等地[23] 租户情况 - 租户行业多元化，法律、金融、科技和媒体服务占比较高，年度化租金的高比例来自投资级或全国知名租户，办公租赁加权平均剩余租期约七年[36][37] - 未来五年租赁到期面积占比平均为2.6% - 12.6%，2022 - 2026年每年到期面积分别为736,770平方英尺（9.1%）、210,688平方英尺、679,313平方英尺、709,330平方英尺、1,017,539平方英尺[40] ESG战略 - 公司是ESG倡议的行业领导者，旗下1050万平方英尺资产获100% LEED白金或金牌认证、100%能源之星标签，是Fitwel冠军，GRESB评分为5星，公开披露评分为“A”[45][46] - 设定2025年目标，包括能源使用和温室气体排放减少35%（2015年基线），测量范围3排放，制定科学目标，承诺实现净零排放等[58][59] 资本结构 - 公司总债务36.69亿美元，加权平均到期年限5.0年，加权平均利率3.3%，债务到期分布合理[71][80] 财务表现 - 2022年第一季度，FFO为7102.5万美元，核心FFO为7069.4万美元，NOI为1.18204亿美元，现金NOI为1.08299亿美元[85][89] - 2022年第一季度同店现金NOI较2021年同期增长6.6%，同店NOI较2021年同期增长3.1%[93][96]