财务数据和关键指标变化 - 第一季度运营结果符合全年指引，财务指标实现环比和同比强劲增长，FFO和AFFO基础上股息覆盖良好 [27] - 第一季度G&A费用符合先前指引，包含约36.7万美元非现金费用 [29] - 因3月下旬和4月上旬的ATM活动及计划中的收购，调整2019年财务指引 FFO调整为2.48 - 2.51美元，AFFO范围低端提高至1.95 - 2美元 [31][32] - 全年净损失指引应为低端1.81美元、高端1.78美元的损失，优先股股息调整后应为每股1.01美元，此为公式错误，不影响FFO或AFFO指引 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度签署82.3万平方英尺租约，租期六个月及以上租约现金租金率提高14% [12][19] - 3月31日入住率为94.5%，较去年底略有下降，预计全年入住率在95% - 96% [20] - 年初至今约160万平方英尺租约到期，其中130万平方英尺已续约，租户保留率为81.3%；2020年近200万平方英尺租约到期，其中12万平方英尺已续约，64万平方英尺接近敲定 [21] 收购业务 - 1月以500万美元收购芝加哥一处房产，本周签署印第安纳波利斯一处1710万美元房产的最终协议，预计本季度末完成交易 [13][23] - 目前收购管道约4.2亿美元，物业主要为B级仓库、轻型制造业或灵活型物业，资本化率在7% - 9% [22] 各个市场数据和关键指标变化 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注保持业务发展势头，在资本配置上保持纪律性 [17] - 租赁业务方面，持续获取在优质子市场收购物业带来的价值，预计未来几个月入住率上升 [9][12] - 收购业务方面，继续追求单笔交易和大型投资组合收购，目标市场为已布局且劳动力资源丰富的地区 [22] - 行业竞争上，工业REIT领域竞争激烈，但公司专注B级物业细分市场，竞争对手多为当地或地区性买家，公司具有资金优势 [46][50] - 公司看到更多UPREIT机会，正在与相关方进行洽谈 [52] - 对于联合投资，若有资产或投资组合不符合当前REIT指标，可能会进行联合投资并在未来纳入REIT [68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第一季度开局良好，有望实现比原计划更好的2019年业绩 [17] - 租赁市场活跃，租户保留率高，预计未来租金和NOI将增长 [21] - 收购市场机会充足，公司将谨慎选择符合战略的项目 [24] - 资本市场活动带来资金，有助于公司进行收购和发展 [16] 其他重要信息 - 公司在佛罗里达州杰克逊维尔开设新办公室，由行业资深人士Dan Santinga领导 [11] - 截至季度末，90%的债务为固定利率，未来五到十年利率约为4.18%，公司计划逐步降低杠杆率 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资本支出预算增加但AFFO不变的原因 - 公司将经常性资本支出预算从320 - 370万美元调整为350 - 370万美元，考虑到股份数量增加，认为1.95 - 2美元是合适的AFFO指引 [39][40][41] 问题2: 股价上涨是否改变降低杠杆率的时间表 - 公司将保持原有计划，随着公司发展逐步降低杠杆率，目前投资者对杠杆率无担忧，且现有投资有较好的利差 [42] 问题3: 工业REIT市场热度对收购机会的影响 - 市场竞争激烈，但公司专注B级物业细分市场，竞争对手多为当地或地区性买家，收购管道充足 [46][50] 问题4: 目前UPREIT机会是否增多 - 公司看到更多UPREIT机会，正在与相关方进行洽谈，认为这对买卖双方是双赢局面 [52] 问题5: 行使ATM时对收购资金结构的考虑 - 公司有良好的信贷安排，认为目前锁定长期抵押贷款债务是合理的，目标是在新收购中逐步降低杠杆率 [53][54] 问题6: 今年剩余时间的最佳机会是新收购还是提升入住率 - 公司认为可以同时做好新收购和提升入住率工作，资产团队表现出色，Creekside物业租赁活动活跃 [56][59][60] 问题7: 是否考虑进行联合投资 - 若有资产或投资组合不符合当前REIT指标，可能会进行联合投资并在未来纳入REIT，公司一般不进行开发类联合投资 [68][69] 问题8: 目前最具吸引力的市场是哪些 - 公司对目前所在的所有市场都满意，希望在芝加哥、杰克逊维尔、亚特兰大、印第安纳波利斯等市场扩大业务 [72] 问题9: 未来12 - 18个月收购管道的成交比例 - 成交比例取决于资金来源，公司有大量潜在交易可供选择，对成交情况不担忧 [73]

投资组合概况 - 公司投资组合包含56个工业地产，总面积约1200万平方英尺，出租给181个租户[104] - 截至2019年3月31日，公司投资组合的入住率约为94.5%，空置率为5.5%[109][111] 租约到期与续租情况 - 2018年至2019年第一季度，涉及2515812平方英尺（占投资组合20.9%）的租约到期或续约，其中53.5%的到期空间被续租[111] - 2019年4月1日至2021年12月31日期间，投资组合中50.3%的年化基本租金租约将到期[110] 新签与续签租约的租金表现 - 2018年和2019年第一季度，新签和续签的30份长期租约（超过6个月）涵盖2004958平方英尺，平均租金比旧租约上涨7.9%[112] - 在长期租约中，续租部分（1027751平方英尺，占51.3%）平均租金上涨2.5%，新租部分（977207平方英尺，占48.7%）平均租金上涨16.0%[112][114] - 2019年第一季度新签和续签的租约总面积553684平方英尺，平均租金上涨14.0%[114] - 2019年第一季度续租租约的平均租金为每平方英尺3.63美元，较到期租金上涨14.2%[114] - 2019年第一季度新租租约的平均租金为每平方英尺6.50美元，较到期租金上涨3.2%[114] 收入和利润（同比） - 总营收增长至1.6662亿美元，同比增长5.233亿美元，增幅45.8%[123] - 租金收入增长至1.2729亿美元，同比增长4.246亿美元，增幅50.1%，主要受收购（4140万美元）和同店增长（205万美元）驱动[123] - 物业运营净收入（NOI）增长至1040万美元，相比去年同期的697.7万美元增长49.0%[134] - 税息折旧及摊销前利润（EBITDA）增长至867.5万美元，相比去年同期的605.4万美元增长43.3%[135] - 运营资金（FFO）增长至483.3万美元，相比去年同期的206.9万美元增长133.6%[137] - 归属于普通股股东和单位持有人的FFO增长至326.7万美元，相比去年同期的111.3万美元增长193.4%[137] - 调整后运营资金（AFFO）增长至268万美元，相比去年同期的18.6万美元大幅提升[141] 成本和费用（同比） - 利息支出降至384.2万美元，同比减少143万美元，降幅3.6%[129][130] - 物业费用增至626.2万美元，同比增加181万美元，增幅40.7%，主要受收购相关费用驱动[123][125] - 折旧和摊销费用增至843.2万美元，同比增加189万美元，增幅28.9%[123][126] 现金流量 - 2019年第一季度经营活动净现金流入为4.07亿美元，较2018年同期增加4600万美元，增幅为12.7%[142] - 2019年第一季度投资活动净现金流出为68.69亿美元，较2018年同期增加61.25亿美元，主要由于完成55.16亿美元的物业收购[143] - 2019年第一季度融资活动净现金流入为56.22亿美元，而2018年同期为净流出56.83亿美元，主要受ATM计划净收益影响[144] 债务与融资 - 截至2019年3月31日，AIG贷款未偿还债务为1.2亿美元，年利率4.08%[149] - 截至2019年3月31日，Transamerica贷款未偿还债务为7362.6万美元，年利率4.35%[155][157] - 截至2019年3月31日，Allianz贷款未偿还债务为6203.4万美元，年利率4.07%[160][161] - 截至2019年3月31日，信贷额度协议项下未偿还借款为3276.4万美元，可用借款为594.6万美元[164] - 2019年1月1日至5月6日，公司通过ATM计划出售425,319股普通股，获得净收益约693.4万美元[165] 利率风险 - 截至2019年3月31日，公司有3307.2万美元可变利率债务，加权平均利率为5.7%[170] - 利率上升100个基点将导致2019年第一季度利息支出增加约87万美元[170] - 利率上限协议的公允价值在2019年3月31日为0美元[172] - 2019年3月31日的一个月期LIBOR为2.50%[172] - 若LIBOR升至4%，即上升100个基点，公司年利息支出将减少约798美元[173] 其他重要内容 - 公司预计员工人数将从2019年5月1日的15人增至16至18人[117]

财务数据和关键指标变化 - 2018年第四季度营收4920万美元，NOI为3120万美元，EBITDA为2570万美元，推动全年营收和NOI超过预期 [39] - 第四季度净亏损为每股1.10美元，较上年的每股1.44美元有所减少，主要因2018年7月发行普通股导致股数增加和全年收购的净贡献，部分被收购活动带来的更高折旧和摊销以及相关物业费用抵消 [40] - 第四季度NOI增至880万美元，上年同期为530万美元，同比增加主要因收购活动增加350万美元，部分被约30万美元的空置损失抵消；较第三季度的730万美元增加，主要与第四季度的收购有关 [41] - 第四季度EBITDA为700万美元，第三季度为590万美元，上年同期为320万美元，增加原因与NOI相同，且因非资本化交易、法律和专业成本降低，G&A费用减少约30万美元 [42] - 第四季度归属于普通股和OP单位持有人的FFO为每股0.35美元，第三季度为每股0.28美元，上年为负每股0.17美元，环比增加主要因上述因素及利息费用下降 [43] - 第四季度AFFO为每股0.23美元，第三季度为每股0.16美元，上年为每股0.04美元，环比增加归因于NOI相关金额，但被第三季度租赁活动产生的经常性资本支出增加以及10月UPREIT交易后流通普通股和单位加权平均数增加所抵消 [44] - 2019年Nareit FFO指引为每股2.55美元，AFFO为每股1.95美元，EBITDA为3620万美元；假设静态投资组合，Nareit FFO季度运行率约为每股0.60美元，并将逐步上升，该假设也适用于NOI和EBITDA [47] - 预计2019年G&A全年费用约700万美元，包括约100万美元的非现金薪酬；折旧和摊销增加主要因第四季度收购；全年入住率基本持平，若哥伦布Creekside物业在下半年出租，可能有上行空间 [49] - 预计2019年经常性资本支出和租赁佣金在320万 - 370万美元之间，支出时间主要在第一和第三季度，但预计不会影响AFFO实现正股息覆盖 [50] - 预计到2019年底，加权平均流通普通股和OP单位为590万股，反映了2018年第四季度的UPREIT交易 [51] - 年底71%的债务为固定利率，期限5 - 10年，利率约4.2%；完成6310万美元短期过桥贷款再融资后，固定利率债务占比将达91%，利率降至略低于4.2% [52][66] - 按年底未偿债务和2019年预计NOI及EBITDA计算，资产总值杠杆率约60%，债务与年化第四季度EBITDA比率约8.8倍，较上年大幅下降 [54] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2018年签署约150万平方英尺的租约，第四季度起租总面积为11.5万平方英尺，其中76%为续租租约，租金现金基础上增长23.3% [27] - 剔除孟菲斯FAA租约和机场商业园后，2018年租金现金基础上增长9.6% [28] - 年底入住率为95%，符合预期，较第三季度在同店和综合基础上均有所上升 [28] - 2019年保守假设入住率维持在95%左右，下半年若哥伦布34万平方英尺空置物业出租，入住率可能上升；2019年到期的240万平方英尺租约中，已签署或承诺140万平方英尺，租户保留率达81% [29] 收购业务 - 第四季度在辛辛那提以8.5%的初始资本化率收购110万平方英尺多租户B级物业，承担约1400万美元现有债务，发行约1060万美元OP单位，每股17美元，该物业含约50英亩外部存储和未来开发用地 [32] - 12月中旬在杰克逊维尔以9710万美元收购20栋建筑、110万平方英尺的轻工业和灵活投资组合，初始收益率为8.4%，年底出租率97%，平均租约期限3.5年 [34] - 年初在芝加哥以500万美元收购物业，出租率97%，初始收益率8.9%，是芝加哥西南郊区业务的补充 [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在多个市场有业务，包括俄亥俄州、杰克逊维尔、芝加哥、亚特兰大、哥伦布、印第安纳波利斯、圣路易斯等，收购活动有助于扩大在关键市场的规模 [15][36] - 市场上B级工业物业仍有较多机会，收购目标的初始资本化率通常在7% - 9%之间 [59] - 主要在B级物业市场，A级物业尤其是沿海和主要市场存在资本化率压缩现象，但B级物业市场的资本化率压缩幅度较小 [71] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2018年目标是通过组建团队、完善基础设施、拓展收购渠道来推动收入增长、提高NOI和现金流、执行租赁业务、寻找合适收购机会和选择最佳资本合作伙伴，最终实现平台价值 [9][10] - 优先以传统方式发展REIT，但也会探索与投资者的合资机会，作为补充和资本高效的增长方式 [19] - 收购注重在现有市场扩大规模，并进入具有相似供需特征和劳动力资源的新市场，如杰克逊维尔 [15] - 继续优先考虑稳定的长期租赁物业和具有近期租赁潜力及增值性质的物业，重点关注B级仓库、配送和轻工业或灵活型物业 [36] - 改善资产负债表是首要任务，通过资本市场活动降低杠杆率 [52] - 公司凭借内部租赁和资产管理能力创造价值，预计这些能力将在投资组合增长中发挥重要作用 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营和投资的B级工业环境有相当大的顺风因素，基本面良好且未减弱，对2019年的强劲增长前景感到鼓舞 [25] - 2019年首次提供全年FFO和AFFO预测，显示出公司前景的稳定性 [39] - 若能实现下半年入住率和租赁增长，将随时间更新相关指标和时间安排 [51] 其他重要信息 - 公司在波士顿和新设立的哥伦布办公室管理超430万平方英尺物业，2018年新增近300万平方英尺，目前拥有和管理56处物业、83栋建筑，总面积超1200万平方英尺 [12] - 2018年7月完成小额普通股发行，获得货架注册资格并实施ATM计划，但因公司与市场对NAV的认知差异，暂未使用ATM计划 [21] - 第四季度与Madison International Realty达成7500万美元可转换优先股交易，该优先股未来四年平均票面利率3.625%，公司预计其将转换为普通股 [22][24] - 公司出售了密尔沃基一处物业，收购时作为高盛投资组合一部分，收益率约8.1%，2017年12月收购，约一年后以6.5%的资本化率出售，目前不期望进行更多处置 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 市场上符合收购标准的产品数量与六个月前相比如何 - 公司有丰富的交易机会，来自过去24 - 30年建立的关系，收购管道仍很强大，约有价值4亿美元的物业，市场分散，卖家众多，可选择的交易很多，目标交易的初始资本化率通常在7% - 9%之间 [57][59] 问题2: 收购管道中对OP单位感兴趣的交易占比 - 目前约有价值7500万 - 8000万美元的OP结构交易，占管道的约四分之一 [60] 问题3: 若不收购新物业，利息费用与第四季度相比会如何变化 - 考虑年底债务结构、1月芝加哥收购以及过桥贷款再融资后，91%的债务将为固定利率，整体固定利率降至略低于4.2% [66] 问题4: 不将新收购纳入2019年指引的原因 - 公司希望提供明确的全年指引和可靠数据，收购管道虽大，但UPREIT交易复杂，存在诸多不确定性，若达成交易将具有增值性 [67][68] 问题5: 2019年行业资本化率的走势 - 公司出售密尔沃基物业是因收购时有空置和需维修情况，租赁和修复后收到非邀约报价，认为出售是合适举措；目前主要在A级物业尤其是沿海和主要市场看到资本化率压缩，B级物业市场的资本化率压缩幅度较小，公司认为在当前管道中仍可实现价值 [69][71] 问题6: 在股票估值合适时，赎回Madison可转换优先股并发行股权的方式及成本 - 公司希望优先股转换为普通股，而非赎回；该交易具有变革性，双方利益一致，预计未来两到三年优先股将转换，届时将成为普通股 [76][77] 问题7: 是否将Madison优先股视为长期合作伙伴，而非后期需再融资的对象 - 是的，优先股未来四年成本为3.625%，低于公司债务成本，引入Madison是明智之举，得到了一些机构投资者的认可，是对公司及其投资组合的有力验证 [78] 问题8: 哥伦布34万平方英尺空置物业的租赁讨论情况、租金预期及对NOI的年度化收益影响 - 该物业为单租户建筑，租赁讨论正在进行，有多次展示，年初花费约14万美元进行翻新，使其达到B + 级质量；可根据合适租户将其转变为多租户物业，无需额外资本支出；该物业季度NOI贡献约30万美元，具体取决于最终租约条款和时间 [85][86] 问题9: 与Peer 1回填相比，该空置物业租赁时间较长的原因 - 该市场活跃，对物业租赁情况不担忧，会在签署租约后更新相关数据 [87] 问题10: 2019年G&A费用预计比2018年高100万美元的原因 - 原因包括部分G&A费用不再资本化，以及公司NOI增长；2018年G&A费用占比约12.6%，2019年指引为略超10%，与同行STAG 2018年的9.7%相比，公司G&A费用占比正朝着正确方向下降 [89][90] 问题11: 合资资本是公司层面投资还是资产层面投资 - 两种方式都有可能，目前首先考虑资产层面合资，合作伙伴可能带来大量资本，投资产品可能是公司REIT通常不会收购的高增值项目；公司也在探索实现股权部分的选项，部分合作伙伴的合资模式可能与传统不同，公司持股比例可能较低；公司希望有更多股权进入REIT以收购市场上的增值资产，收购与债务之间的利差显著 [93][94]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 Form 10-K (Mark One) ☑ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2018 or (Exact name of registrant in its charter) (State or other jurisdiction of incorporation of organization) Maryland 27-5466152 (I.R.S. Employer Identification Number) 260 Franklin Street, 7 Floor Boston, MA 02110 (Address of principal executive of ices) ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SEC ...