文章核心观点 公司健康的租赁活动和战略收购使其长期受益，但短期内宏观经济不确定性和关税问题令人担忧 投资者可关注公司一季度财报发布和电话会议以了解财务表现和战略展望 [6] 租赁活动 - 一季度开始的租赁总面积达243.73万平方英尺 均为至少6个月的租期 包括154.08万平方英尺的续租和89.65万平方英尺的新租约 整体租金现金基础上增长9.6% [2] - 截至2025年3月31日 公司总投资组合入住率为94.3% 同店入住率为94.7% [3] - 2025年计划开始的已执行租约总面积达465.27万平方英尺 占2025年到期租约的56.3% 包括373.12万平方英尺的续租和92.15万平方英尺的新租约 整体租金现金基础上增长12.1% 新租约增长1.7% [4] 战略收购 - 公司以6510万美元收购6座工业建筑 加权平均初始估计净营业收入收益率为6.8% 这些物业位于俄亥俄州辛辛那提和佐治亚州亚特兰大 加权平均剩余租期4.4年 [5] 股价表现 - 公司股票目前Zacks排名为4（卖出） 过去三个月下跌17.8% 而行业下跌0.8% [7] 其他REIT公司 - Welltower和Cousins Properties目前Zacks排名为2（买入） Welltower 2025年每股FFO共识估计为4.93美元 同比增长14.1% Cousins 2025年每股FFO共识估计为2.79美元 同比增长3.7% [7][8]

文章核心观点 公司公布2025年第一季度活动更新及第一季度财报电话会议和网络直播详情，第一季度租赁活动强劲，收购活动有纪律且具战略性 [1][2] 租赁活动 - 2025年第一季度起租且租期至少6个月的租约总面积2437267平方英尺，含1540756平方英尺续租和约896511平方英尺新租约，不含圣路易斯租约现金租金率增16.2%，含则增9.6% [2] - 2025年3月31日同店入住率94.7%，总投资组合入住率94.3%，受圣路易斯租约等因素影响 [3] - 2025年将起租且租期至少6个月的租约总面积4652684平方英尺，占2025年到期租约56.3%，不含圣路易斯租约现金租金率增21.8%，含则增12.1% [4] 收购活动 - 2025年第一季度收购6座工业建筑，总面积801161平方英尺，总价6510万美元，加权平均初始估计净营业收入收益率6.8%，加权平均剩余租期4.4年 [5] - 收购俄亥俄州辛辛那提263000平方英尺工业建筑，花费2330万美元，初始估计净营业收入收益率6.7% [7] - 收购佐治亚州亚特兰大297583平方英尺仓库设施98%合资权益，花费2390万美元，初始估计净营业收入收益率6.8% [7] - 收购辛辛那提小海湾工业投资组合第二批4座建筑，总面积240578平方英尺，花费1790万美元，估计净营业收入收益率7.0% [7] 市场画像系列 - 公司与Avison Young发布第二份市场画像，聚焦孟菲斯工业市场，可在公司网站查看 [5] - 孟菲斯货运交通基础设施发达，是“美国配送中心”，有联邦快递世界超级枢纽，铁路和公路交通便利 [6][8] - 截至2024年12月31日，孟菲斯是公司最大全资单一市场，有63座建筑，约640万平方英尺 [8] 第一季度财报电话会议 - 公司计划2025年5月1日股市收盘后发布财报、补充财务信息和评论，5月2日上午9点举办电话会议和网络直播，提供国内外拨打号码及重播信息 [9] - 网络直播可在公司投资者关系网站观看，重播约在会议结束一小时后上线，存档一年 [10] 公司简介 - 公司是全方位、垂直整合的房地产投资公司，专注工业地产的收购、拥有和管理，使命是为租户提供经济实用的空间 [11]

文章核心观点 - 普利茅斯工业房地产投资信托基金（PLYM）为拓展在亚特兰大和辛辛那提市场的业务，进行三笔房产收购交易，总花费6510万美元，这支持其在关键市场低于重置成本扩张的战略，有望推动营收增长；虽公司有机会长期受益，但面临市场担忧和工业地产供应增加问题；还推荐了其他排名较好的房地产投资信托基金股票 [1][5][6] 普利茅斯工业房地产投资信托基金（PLYM）收购情况 - 收购辛辛那提小海湾工业组合第二批物业，含4栋建筑共240578平方英尺，10个租户全租约，剩余加权平均租期3.5年，花费1790万美元，初始估计净营业收入（NOI）收益率7.0% [2] - 购买辛辛那提26.3万平方英尺仓库设施，花费2330万美元，初始估计NOI收益率6.7%，租给单一租户，剩余租期6.6年，年租金涨幅3.25% [3] - 收购亚特兰大麦迪逊国际在297583平方英尺仓库设施98%的合资股权，花费2390万美元，初始估计NOI收益率6.8%，租给单一租户，近期续租后剩余租期3年 [4] PLYM股票情况 - 普利茅斯凭借机会性收购和良好租赁活动有望长期受益，但面临市场担忧和工业地产供应增加问题；目前Zacks评级为4（卖出），过去一个月股价上涨5.4%，而行业下跌0.2% [6] 其他推荐股票情况 - 推荐房地产投资信托基金板块中排名较好的考辛斯地产公司（CUZ）和萨布拉医疗房地产投资信托基金（SBRA），目前Zacks评级均为2（买入） [7] - 考辛斯2025年每股运营资金（FFO）的Zacks共识估计为2.79美元，同比增长3.7%；萨布拉全年每股FFO的Zacks共识估计为1.49美元，较上年同期增长3.5% [9]

Closed on $65.1 Million of Acquisitions during the First Quarter of 2025BOSTON, March 20, 2025 (GLOBE NEWSWIRE) -- Plymouth Industrial REIT, Inc. (NYSE: PLYM) (the “Company”) today announced it has acquired the second tranche of the previously announced Cincinnati small bay industrial portfolio consisting of four buildings totaling 240,578 square feet for $17.9 million, representing an initial estimated net operating income (“NOI”) yield of 7.0%. The portfolio is 100% leased to ten tenants, with a weighted ...

文章核心观点 - 普利茅斯工业房地产投资信托公司宣布2025年第一季度普通股每股0.24美元的定期季度现金股息，年化率为每股0.96美元，将于2025年4月30日支付给2025年3月31日收盘时登记在册的股东 [1] 公司信息 - 普利茅斯工业房地产投资信托公司是一家全方位服务、垂直整合的房地产投资公司，专注于单租户和多租户工业地产的收购、拥有和管理 [2] - 公司使命是为租户提供经济高效、实用、灵活且安全的空间 [2] 联系方式 - 普利茅斯工业房地产投资信托公司联系人John Wilfong，所属SCR Partners，邮箱IR@plymouthreit.com [2]

文章核心观点 公司宣布任命Robert O. Stephenson为董事会独立董事及审计委员会成员，其丰富经验将为公司带来贡献 [1][3] 分组1：新董事任命 - 公司宣布任命Robert O. Stephenson为董事会独立董事并加入审计委员会 [1] 分组2：新董事履历 - Robert O. Stephenson自2001年8月起担任Omega Healthcare Investors首席财务官 [2] - 1996年至2001年7月，他担任Integrated Health Services高级副总裁兼财务主管 [2] - 加入Integrated Health Services前，他在CSX Intermodal、Martin Marietta Corporation和Electronic Data Systems担任过多个职位 [2] - 他目前是马里兰大学医学中心董事会成员，曾在2015 - 2019年担任巴尔的摩大学基金会董事会成员 [2] - 他是Nareit CFO Council、AFP和NACD成员，拥有巴尔的摩大学金融学士学位和约翰霍普金斯大学金融硕士学位 [2] 分组3：公司评价 - 公司董事长、首席执行官兼联合创始人Jeff Witherell表示欢迎Robert O. Stephenson，认为其经验将对公司有重要贡献 [3] 分组4：公司简介 - 公司是一家全方位服务、垂直整合的房地产投资公司，专注于单租户和多租户工业地产的收购、所有权和管理 [3] - 公司使命是为租户提供经济高效、实用、灵活且安全的空间 [3] 分组5：联系方式 - 公司联系人John Wilfong，SCR Partners，邮箱IR@plymouthreit.com [4]

公司股权结构 - 截至2024年12月31日，公司拥有运营合伙企业98.9%的股权[22] - 公司拥有一家合资企业35%的股权并为其提供服务[23] - 公司拥有一家合资企业35%股权，并通过运营合伙企业的全资子公司提供资产管理服务[217] 公司投资组合概况 - 截至2024年12月31日，公司投资组合包括129处工业地产，199栋建筑，分布在11个州，可出租总面积约2930万平方英尺[23] - 截至2024年12月31日，公司投资组合的出租率为92.3%，租户443个，涉及34个行业类型[23] - 公司投资组合包括129处工业物业，位于11个州，约2930万可出租平方英尺，租给443个不同租户[217] 公司员工情况 - 截至2024年12月31日，公司有46名全职员工[39] - 截至2024年12月31日，女性员工约占公司员工总数的56%，占管理人员的50%[40] 公司行政办公信息 - 公司主要行政办公室位于马萨诸塞州波士顿市海关大楼街20号11层，电话号码(617) 340 - 3814，网站为www.plymouthreit.com[43] 公司面临的风险 - 公司资产集中于工业地产领域，业务可能受该行业经济衰退的重大不利影响[48][52] - 公司面临单租户租赁风险，一个或多个租户违约可能对经营业绩和财务状况产生重大不利影响[48][54] - 截至2024年12月31日，公司全资投资组合在各市场的年化租金占比分别为孟菲斯21.1%、杰克逊维尔13.5%、克利夫兰13.1%、印第安纳波利斯11.3%、辛辛那提10.3%、哥伦布9.4%、圣路易斯8.7%、亚特兰大7.7%、南本德2.2%、波士顿1.8%、夏洛特0.9%，地理集中可能影响经营业绩[56] - 2025年、2026年和2027年到期的工业物业可出租面积占比分别为12.6%、19.0%和18.4%，公司可能无法续租、出租空置空间或在租约到期时重新出租[59] - 公司可能无法识别并完成符合投资标准的物业收购，这可能对增长前景产生重大不利影响[60] - 公司收购活动可能带来风险，如稀释股东所有权、延迟或阻碍盈利等[62] - 公司收购物业时可能获得有限或无保修，增加损失投资资本或租金收入的风险[63] - 公司在工业物业收购方面面临激烈竞争，可能减少收购机会并增加收购成本[64] - 公司未来收购可能无法实现预期回报，面临多种风险[65][66][67] - 公司可能无法成功运营业务或产生足够现金流向股东进行分配[69] - 租赁市场竞争激烈，或导致公司物业入住率和租金下降，影响财务状况和股价[70] - 为吸引和留住租户，公司可能需做出租金让步或进行资本支出，影响财务状况[71] - 公司现金流可能不足以支付本金和利息，收购物业的改进支出可能超预算[72] - 公司多数租户信用评级非投资级，可能增加违约风险和资本成本[74] - 公司实际租金可能低于要价，面临租金下降风险，影响现金流增长[75] - 通过递延税贡献交易收购物业可能导致股东稀释，并限制资产出售能力[76] - 潜在损失可能未被保险覆盖，未投保或保险不足的损失会影响现金流和财务状况[77][78] - 公司可能无法按现有规格重建物业，影响财务状况和股价[79] - 公司可能无法按意愿出售物业，且出售前可能需支出资金进行整改[81][82] - 合资企业投资可能受缺乏决策权、依赖合营方财务状况和纠纷等因素影响[83] - 公司依赖第三方提供关键信息技术服务，第三方安全措施无效可能导致系统故障等严重后果[92] - 对企业责任相关指标和报告的关注增加，特别是ESG因素，可能带来额外成本和新风险[93] - “反ESG”情绪在美国升温，相关政策等可能影响公司吸引和留住员工、客户或商业伙伴的能力[94] - 公司大量债务可能导致违约风险，影响财务状况和运营结果[95] - 通货膨胀、高利率或通货紧缩可能对公司财务状况、运营结果和现金流产生重大不利影响[97] - 租户可能受通货膨胀和高利率影响，导致租金支付困难和物业需求下降[98] - 房地产投资的非流动性可能阻碍公司应对物业表现的不利变化，损害财务状况[108] - 公共卫生危机或对公司业务和财务状况产生重大不利影响[112] - 房地产开发和再开发活动面临风险，可能导致延迟、费用增加等问题[113] - 房地产估值下降和减值费用可能对公司财务状况、运营结果等产生重大不利影响[114] - 不利经济条件和信贷市场混乱可能对公司财务状况、运营结果等产生重大不利影响[117] - 债务融资的缺乏可能使公司更多依赖股权发行或低效债务融资，影响公司财务状况[118] - 公司可能选择不向股东分配房地产销售收益，减少现金分红[120] - 不动产的未保险损失可能影响股东回报[121] - 物业税的增加可能对公司现金流产生重大不利影响[122] - 公司可能因环境和健康安全问题产生重大成本，影响财务状况[123] - 气候变化可能对公司业务、财务状况和运营结果产生重大不利影响[128] - 公司房产需遵守各类法律法规，否则可能面临成本增加、罚款等风险[131][132] - 公司成功依赖关键人员，关键人员离职可能对公司产生重大不利影响[133][134] - 公司股东与OP单位持有人之间可能存在利益冲突，影响公司决策[135] - 公司宪章、章程和马里兰州法律的某些条款可能抑制控制权变更[138][139][140] - 公司运营合伙企业的合伙协议某些条款可能延迟或阻止对公司的主动收购[141] - 公司宪章对股票所有权有限制，任何个人不得实际、受益或推定拥有超过9.8%价值或数量的已发行股票[143] - 公司董事会可在无股东批准的情况下增加授权股票数量、分类和重新分类未发行股票并发行股票[145] - 公司董事会可在无股东批准的情况下改变投资和融资政策，可能使公司杠杆率提高，增加违约风险[146] - 公司资产若被视为ERISA计划资产，业绩和运营结果可能受不利影响[162] 公司财务数据 - 截至2024年12月31日，公司总合并债务约为6.464亿美元[95] - 截至2024年12月31日，公司有大约2000万美元（占当时未偿债务的4.3%）的可变利率债务未通过利率互换进行套期保值[97] - 公司可变利率债务的95.7%已通过利率互换协议进行套期保值[106] 公司股权与证券相关 - 截至2024年12月31日，公司有490,299个OP单位流通在外，这些是在收购某些投资组合中的物业时发行的[150] - 2024年8月26日，公司发行了可兑换为11,760,000个OP单位的认股权证[150] - 2024年8月26日公司向投资者发行60,910个C系列优先股单位，还需在2025年5月23日前发行79,090个[165] - C系列优先股持有人有权在每年1月15日、4月15日、7月15日和10月15日获得季度分配[165] - 运营合伙企业清算时，C系列优先股持有人将优先于普通股股东获得分配，金额为每单位1,000美元（经调整）或1,350美元减去已支付现金分配[165] - 2024年8月26日公司向投资者发行认股权证，认股权证在发行日第五周年或满足条件时可行权[168] - 认股权证行权获得的OP单位可由公司选择赎回为现金或普通股，可能稀释普通股股东权益[168] - 截至2025年2月27日，公司有45550898股普通股流通在外，由约133名登记股东持有[207] - 2024年12月31日，公司普通股在纽约证券交易所收盘价为17.80美元[208] 公司税务相关 - 为维持REIT资格，公司每年须向股东分配至少90%的REIT应税收入（不考虑股息支付扣除且不包括净资本利得），若分配少于100%的REIT应税收入，将需缴纳常规企业所得税[152][155] - 公司若在任何日历年支付的分配少于普通收入的85%、资本利得净收入的95%和前几年未分配收入的100%之和，将需缴纳4%的不可扣除消费税[155] - 支付给美国个人、信托和遗产股东的“合格股息收入”最高税率为20%，而REIT支付的股息一般不符合该优惠税率，普通股息通常按普通收入适用的较高税率征税，当前最高税率为37%[156] - 2026年前，个人股东一般可扣除公司分配的普通股息总额的20%（有一定限制），这会将个人收到此类普通股息的最高边际有效联邦所得税率降至29.6%[156] - REIT从事“禁止交易”的净收入需缴纳100%的惩罚性税收[157] - 若应税REIT子公司拥有另一公司超过35%的总投票权或流通证券价值，该另一公司也将被视为应税REIT子公司[154] - 应税REIT子公司与母公司REIT之间未按公平交易原则进行的某些交易将被征收100%的消费税[154] 公司网络安全管理 - 公司制定并实施基于NIST CSF和AI风险管理框架的网络安全风险管理计划[172][173] - 公司董事会将网络安全风险纳入风险监督职能，并委托网络安全委员会监督[176] - 公司管理网络安全委员会由首席财务官和信息技术总监领导，负责评估和管理网络安全威胁[178] 公司物业详细数据 - 亚特兰大1099 Dodds Avenue房产年化租金656,625美元，占比0.5%，面积150,000平方英尺，入住率100%[182] - 亚特兰大1413 Lovers Lane房产年化租金738,075美元，占比0.6%，面积200,000平方英尺，入住率100%[182] - 亚特兰大1665 Dogwood Drive SW房产年化租金745,707美元，占比0.6%，面积198,000平方英尺，入住率100%[182] - 波士顿54 - 56 Milliken房产年化租金2,361,129美元，占比1.8%，面积268,713平方英尺，入住率100%[182] - 夏洛特1570 East P Street Extension房产年化租金1,229,184美元，占比0.9%，面积155,220平方英尺，入住率100%[182] - 辛辛那提Cornell Commerce Center房产年化租金1,089,646美元，占比0.8%，面积165,521平方英尺，入住率98%[182] - 辛辛那提1220 - 1230 Hillsmith Drive房产年化租金260,034美元，占比0.2%，面积46,039平方英尺，入住率100%[182] - 克利夫兰1200 Chester Industrial Parkway N房产年化租金942,578美元，占比0.7%，面积207,160平方英尺，入住率100%[182] - 克利夫兰22209 Rockside Road房产年化租金1,121,902美元，占比0.9%，面积197,518平方英尺，入住率100%[182] - 克利夫兰30339 Diamond Parkway房产年化租金2,735,835美元，占比2.1%，面积400,184平方英尺，入住率100%[182] - 2120 - 2138 New World仓库/配送资产价值446,892美元，占比0.3%，面积121,200，占比100%，单价3.69美元[1975] - 2626 Port Road仓库/配送资产价值531,358美元，占比0.4%，面积156,641，占比100%，单价3.39美元[1975] - 8288 Green Meadows仓库/配送资产价值1,096,030美元，占比0.8%，面积300,000，占比100%，单价3.65美元[1975] - Graphics Way小湾工业资产价值393,506美元，占比0.3%，面积73,426，占比80%，单价6.73美元[1975] - Orange Point小湾工业资产价值833,791美元，占比0.6%，面积143,863，占比100%，单价5.80美元[1975] - 3100 Creekside仓库/配送资产价值1,479,000美元，占比1.1%，面积340,000，占比100%，单价4.35美元[1975] - 100 Paragon Parkway仓库/配送资产价值975,000美元，占比0.7%，面积314,736，占比100%，单价3.10美元[1975] - 7001 Americana仓库/配送资产价值273,151美元，占比0.2%，面积54,100，占比100%，单价5.05美元[1975] - 2800 Howard Street仓库/配送资产价值1,695,809美元，占比1.3%，面积480,000，占比100%，单价3.53美元[1975] - 1520 Experiment Farm Road仓库/轻制造资产价值755,580美元，占比0.6%，面积160,000，占比100%，单价4.72美元[1975] - 2900 Shadeland印第安纳波利斯仓库/配送空置率95.7%，租金2250，占比4%[183] - 3169 North Shadeland印第安纳波利斯仓库/配送空置率97.9%，租金2270，占比5.3%[183] - 3333 N. Franklin Road印第安纳波利斯仓库/配送空置率19.1%，租金9192，占比3.3%[183] - 3525 S. Arlington印第安纳波利斯仓库/配送空置率19.1%，租金7809，占比3.5%[183] - 6555 E 30th Street印第安纳波利斯仓库/配送空置率96.9%，租金14779，占比4.6%[183] - 6575 E 30th Street印第安纳波利斯仓库/配送空置率19.01%，租金3300，占比5.5%[183] - 6585 E 30th Street印第安纳波利斯仓库/配送空置率19

文章核心观点 - 投资应关注被忽视且价格有吸引力、能支持高收益的股票，寻找价值而非追求热门 [2] 公司相关 - iREIT+HOYA Capital是Seeking Alpha上专注于收益的投资服务机构，聚焦能产生收益、实现投资组合可持续收益、多元化和对冲通胀的资产类别，提供两周免费试用及专属收益型投资组合的优质投资建议 [1] 分析师相关 - 分析师Gen Alpha有超14年投资经验和金融MBA学位，关注防御性股票，投资期限为中长期 [2] - 分析师持有PLYM股票的多头头寸，文章为其个人观点，未获除Seeking Alpha外的报酬，与文章提及股票的公司无业务关系 [3]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度部分租户出现挑战，公司未提前预料到 [8] - 截至2月，同店组合重置为168栋建筑，约2600万平方英尺，占总现有投资组合的89%，2024年第四季度该子集投资组合的入住率约为92%，中点假设入住率提高380个基点，相当于租赁超过100万平方英尺 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 辛辛那提收购总面积约76.2万平方英尺，花费6130万美元，孟菲斯投资组合通过回收和增值活动释放价值 [10] - 已签署74万平方英尺的租约，其中包括圣路易斯前联邦快递物流场地的60万平方英尺，对全年FFO有每股7美分的影响，所有已租赁的空置空间均已开始运营 [24][26] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场条件有利，特别是2.5万平方英尺以下的建筑，公司超过95%的租约和67%的全资投资组合可出租面积集中在此，预计该细分市场供应收紧将支持按市值计价的租赁工作 [9] - 公司市场的租金增长率在3% - 4%之间，1.5万平方英尺以下的中小型空间租金价差预计有15% - 20%的增长，大型空间若按现状租赁且无租户改进，租金增长约10% [32] - 克利夫兰市场非常紧张，空置率3%或更低，超过10万平方英尺的市场几乎没有房源，已租赁12万平方英尺的空置空间，预计未来几个月将敲定剩余交易 [41] - 哥伦布的A类建筑空置率为17%，非A类建筑空置率为5.2% [87] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 过去几个月宣布重大资本筹集公告，8月下旬与Sixth Street达成战略交易，为最大投资组合估值，获得高达5亿美元的收购资金，增强无担保债务借款能力，解决当前资本需求 [6][7] - 2025年重点是租赁机会和资本部署，投资组合管道超过1100万平方英尺和10亿美元潜在收购，大部分机会位于现有市场 [11] - 公司认为应进行更多增值投资，但需平衡FFO，作为公共REIT要关注现金流增长 [78] - 行业中工业领域有大量资本进入收购市场，部分市场如克利夫兰可能开始投机性开发，而达拉斯和哥伦布部分地区存在过度建设情况 [85][87] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 有信心应对租户挑战并租赁剩余空间，历史上投资组合保持高入住率，预计2025年剩余到期租约处理时将保持强劲势头 [9][10] - 认为Sixth Street交易具有变革性，公司有耐心，相信该交易将取得成功，股票回购是基于资本能否投入到看好的房产项目中，目前管道情况良好 [53][56] 其他重要信息 - 补充资料包括2025年全年指导假设、运营、投资组合和资产负债表详细信息、非GAAP指标定义及与可比GAAP指标的对账 [4] - 2024年底只有71.4%的到期租约得到处理，目前该比例已超过80%，预计一两个月内将达到90%以上 [48] - 同店组合发生变化，联邦快递资产进入同店池，ODW不在，圣路易斯的Lattie建筑重新纳入同店投资组合，预计为同比增长贡献约7个基点 [49][50] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 10亿美元潜在收购中另外5亿美元是潜在资产负债表收购还是在合资企业中 - 10亿美元是总管道，不一定能全部执行，大部分是资产负债表内收购，其中有1.5亿美元的投资组合很可能是合资企业项目，目前正在投标过程中 [14][15] 问题: 收购的时间安排和初始资本化率如何考虑 - 中点假设3.6亿美元的收购，其中约7000万美元已确定，其余将在未来几个季度均匀部署，初始收益率约为6.75%，随着投标过程推进可能会收紧 [17] 问题: 如何达到指导范围的低端和高端 - 中点假设同店投资组合入住率提高380个基点，相当于租赁超过100万平方英尺，若加速部署或临时空置有意外改善，结果可能好于中点；若未按预期部署或租赁时间延长，结果会受到影响 [20][21] 问题: 74万平方英尺租约的时间安排，已开始和即将开始的情况，以及指导范围高端是否包含空置空间的投机性租赁 - 所有已租赁的70万平方英尺空置空间均已开始运营，指导中100万平方英尺的租赁中约70万平方英尺已落实，其余为投机性租赁 [26][30] 问题: 2025年剩余到期租约的详细信息，包括圣路易斯和哥伦布的情况 - 市场租金增长率在3% - 4%，中小型空间租金价差有15% - 20%增长，大型空间约10%增长；圣路易斯租户有兴趣续租和扩展；哥伦布的ODW计划离开，有两个潜在租户可立即填补，预计停机时间很少 [32][34] 问题: 为什么对圣路易斯租约乐观，租户空间使用节奏奇怪的原因 - 该空间目前配置基于一份合同，租户是欧洲的大型国际经销商，签约时表示通常会寻找更多合同并迁入，反馈显示喜欢该建筑并在寻找更多空间 [38] 问题: 克利夫兰情况的预期和背景 - 曾有潜在租户，但进度放缓，克利夫兰市场紧张，空置率3%或更低，超过10万平方英尺房源少，已租赁12万平方英尺，预计未来几个月敲定剩余交易 [41] 问题: 3.6亿美元的收购是否能完全解决Sixth Street交易5亿美元的再部署 - 接近完全解决，因为2024年年中收购孟菲斯投资组合已部署1亿美元 [43] 问题: 核心投资组合220万平方英尺可用空间的情况，以及同店池的变化 - 已租赁的空间已从可用池中移除，2024年底到期租约处理比例已从71.4%提高到超过80%，预计一两个月内达90%以上；同店组合中联邦快递在池内，ODW不在，圣路易斯的Lattie建筑重新纳入，预计贡献约7个基点的同比增长 [48][50] 问题: 公司对Sixth Street交易的看法与市场看法的差异，以及如果股价持续低迷的应对策略 - 市场不喜欢复杂情况，公司认为该交易符合股东最佳利益，有耐心，相信交易将成功，股票回购将基于资本能否投入看好的房产项目，目前管道情况良好 [52][56] 问题: 新职位是否有额外关注领域 - 没有，Anthony作为CFO的专业知识已得到证明，他还掌握收购等流程，对公司整体有益 [59][60] 问题: Sixth Street的参与程度 - 公司不同层面与Sixth Street有日常接触，正在考虑与他们进行一些合资项目，他们专注于公司REIT资产负债表增长，因为其认股权证地位将受益，他们有170亿美元核心资金进入，双方每天讨论工业相关事宜 [65][67] 问题: 市场定价趋势，是否看到全面收缩 - 目前市场仍存在负杠杆情况，工业领域有大量资本进入，孟菲斯和辛辛那提的交易有特殊情况，不能代表市场整体，预计工业领域资本化率不会继续上升 [68][74] 问题: 如何权衡现有情况与增值投资 - 公司应进行更多增值投资，有能力处理，但需平衡FFO，作为公共REIT要关注现金流增长 [78] 问题: 进入市场的资本是否仅用于收购，是否看到开发支出增加 - 主要看到资本进入收购市场，部分市场如克利夫兰可能开始投机性开发，而达拉斯和哥伦布部分地区存在过度建设情况 [85][87] 问题: 关税或潜在关税以及回流举措对客户群体的影响 - 看到各种CPL公司对大宗存储需求显著增加，包括短期和中期，部分正在积极谈判，有需求积压 [90][91] 问题: 哥伦布两个新潜在租户的租金与搬出租金的比较及时间安排 - 搬出时间在6月底，租约时间在7月或8月，另一个在7月至9月之间，净有效租金会略高 [96] 问题: 2026年到期租约是否有类似大规模搬出情况 - 目前没有预计的搬出情况 [98]

Plymouth Industrial REIT, Inc. (NYSE:PLYM) Q4 2024 Earnings Conference Call February 27, 2025 9:00 AM ET Company Participants John Wilfong - IR Jeff Witherell - Chairman & CEO Anthony Saladino - EVP & CFO Conference Call Participants Eric Borden - BMO Capital Markets Todd Thomas - KeyBanc Capital Markets Rich Anderson - Wedbush Nick Thielman - Baird Mitch Germain - Citizens JMP Brendan Lynch - Barclays Michael Mueller - JPMorgan Operator Good morning, and welcome to the Plymouth Industrial REIT Conference C ...