投资策略 - 公司投资策略聚焦美国主要工业、物流走廊的一、二级市场及部分子市场工业地产，目标市场投资收益率高、竞争小、供应有限、租金和入住率更稳定、增值潜力大[7][10] - 公司投资策略聚焦美国主要工业、物流走廊的一、二级市场及部分子市场工业物业，认为这些市场能提供稳定现金流回报，有更大增值潜力[7] - 公司投资主要关注两类物业，一是租户支付低于市场租金且近期租约到期、大概率按市场租金续约的单租户和多租户工业物业；二是适合公司增值管理模式、能获得更高每平方英尺租金的多租户工业物业[7] 投资标准 - 公司投资标准是结合房地产和企业信用分析评估现金流，用数据和事件驱动分析及调研发掘新兴机会[9] 资产管理 - 公司通过积极资产管理最大化现金流，团队负责战略规划、租赁、第三方管理、物业维护等工作[11] - 公司通过积极的资产管理来最大化现金流，维护与租户的关系[11] 融资策略 - 公司融资策略是保持灵活且利于增长的资本结构，用公开募股净收益和债务收购地产，目标债务价值比低于50%，还会用OP单位收购[12] - 公司长期目标债务与价值比率低于50%[12] - 公司计划用公开募股净收益和额外债务收购工业地产[12] 竞争情况 - 公司在收购和租赁方面面临竞争，优势是目标资产竞争主要来自本地投资者，UPREIT结构可免税非现金收购，且有广泛人脉[13] - 公司在收购物业时面临多类竞争对手，在租赁方面也面临竞争[13] 法律法规合规 - 公司物业需遵守各类法律法规，包括公共区域、消防安全和ADA规定，虽认为大体合规但未全面审计[14][15] - 公司物业需遵守各类法律法规，包括ADA和环保法[14][15][16] 合资安排 - 公司计划继续与机构伙伴开展合资安排，可能涉及机会型或增值型投资，风险和回报与非合资物业不同[8] - 公司可能与机构合作伙伴进行合资安排，涉及机会型或增值型投资，可能需大量前期资本支出、较长招租期，现金流不稳定[8] 收购机会 - 公司目标市场有大量收购机会，碎片化所有权和复杂运营要求使经验不足或专注度低的运营商难以获取类似机会[8] 公司资产 - 公司资产包括157处配送中心、仓库等物业，不包括俄亥俄州哥伦布市的物业管理办公室[5] - 截至2022年12月31日，公司拥有157处物业组合，全职员工44人，女性员工占比约40%，女性管理人员占比40%[5][18] 公司面临风险 - 公司面临多种风险，如疫情、竞争、房地产波动、租户违约、收购风险、自然灾害、利率变化、法规变更等[3] - 公司面临多种风险，包括疫情、竞争、房地产波动、租户违约、自然灾害、经济状况、利率、法律法规变化、融资、保险不足、维持REIT资格、诉讼和环境责任等[3] 环境相关 - 公司物业受各类环境法律法规约束，清理污染物业、应对索赔或遵守环境法的成本可能重大，影响股东可分配资金[16] - 公司通过独立环境顾问进行第一阶段或类似环境评估，但可能无法揭示所有重大环境成本和潜在环境负债[16] 保险情况 - 公司为物业组合购买商业物业、责任和恐怖主义保险，但不涵盖某些特殊损失，产权保险可能无法覆盖物业组合当前总市值[17] - 公司为物业购买商业、责任和恐怖主义保险，但部分特殊损失可能未覆盖[17] 法律诉讼风险 - 公司目前未参与重大法律诉讼，但未来可能面临相关诉讼，可能对财务状况和经营成果产生重大不利影响[20] - 公司目前未卷入重大法律诉讼，但未来可能面临相关风险[20] 员工情况 - 截至2022年12月31日，公司有44名全职员工[18] - 截至2022年12月31日，女性员工约占公司员工总数的40%[18] - 截至2022年12月31日，女性管理人员占公司管理人员总数的40%[18] 薪酬福利 - 公司设计薪酬和福利计划以吸引和留住人才，员工可享受医疗和牙科保险、储蓄/退休计划、残疾保险，并获得受限股票授予[19]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店净营业收入（NOI）按美国通用会计准则（GAAP）计算增长8.4%，按现金基础计算增长11% [46] - 核心每股运营资金（FFO）增长7%，调整后每股运营资金（AFFO）增长29% [16] - 一般及行政费用（G&A）占收入的比例降至8.5% [48] - 净债务与EBITDA的比率改善至7.3倍，净债务加优先股与EBITDA的比率改善60个基点至7.7倍，较第一季度改善110个基点 [52] - 截至9月30日，93%的债务为固定利率或通过利率互换固定，加权平均债务成本为3.74%，57%的债务为无担保债务 [53] - 2022年指导范围收紧，中点为1.83美元 [56] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2022年第三季度起租的租约总面积达260万平方英尺，其中续租面积150万平方英尺，新租户租约面积110万平方英尺，加权平均租期4.1年，现金租金率较之前租约提高17.6%，续租率为57% [36] - 截至第三季度，全年起租租约的加权平均租期为4.3年，现金租金率提高18.8%，续租率为54% [37] - 截至10月底，已租赁2022年到期租约总面积710万平方英尺中的690万平方英尺，占比97.2%，续租率68%，加权平均租期四年 [37] - 截至10月底，已租赁2023年到期空间150万平方英尺，租金较到期现金租金高11.5%，约93%为续租 [39] 开发业务 - 开发项目第一阶段总投资近4900万美元，预计初始收益率在7% - 9%之间 [17] - 缅因州波特兰市930万美元、7万平方英尺的建筑已完工，目前已出租50% [18] - 亚特兰大市两个项目总投资约2670万美元，18万平方英尺的建筑已全部出租，另一个23.7万平方英尺的建筑有多个租赁提案在考虑中 [19] - 辛辛那提市费舍尔工业园区1300万美元、15.6万平方英尺的建筑本季度交付，有一份与整栋楼用户的意向书正在协商 [20] 太阳能业务 - 已确定超过420万平方英尺的屋顶可安装太阳能阵列，预计发电约42兆瓦 [41] - 第一阶段220万平方英尺、涉及10个屋顶的项目预计2024年投入运营 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为黄金三角地区将成为美国物流基础设施的中心，该地区人口占美国70%以上，GDP占一半，港口数量多于其他地区，拥有七条一级铁路中的五条 [30] - 俄亥俄州、佐治亚州、北卡罗来纳州和肯塔基州是2022年因回流和外国直接投资新增就业岗位最多的四个市场 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续推进垂直整合战略，本季度在亚特兰大开设区域办公室，使内部管理的投资组合比例达到约70%，节省第三方费用 [14][15] - 暂时暂停收购活动，等待市场价格进一步明确，未来交易将保持定价纪律，优先考虑现金流增值机会 [24][28] - 开发项目第一阶段接近完成，第二阶段暂停，优先考虑2023年的资本配置 [21] - 行业内大规模资产组合交易仍有定价溢价，但进入资本化率溢价不如一年前宽 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司市场情况与资本市场的扭曲不一致，对市场仍持积极态度，租户对额外空间有需求，业务相对健康 [12] - 买家和卖家仍在进行价格发现，交易速度不如今年上半年，大规模交易难以完成，小型交易相对容易 [25][26][77] - 预计开发市场可能会出现一定程度的放缓，因为开发商难以获得全部资金，需要更多股权融资，而股权成本通常高于债务 [101] 其他重要信息 - 截至11月1日，第三季度租金收取率达99.7%，目前无租金延期情况 [44] - 2022年有10栋、126.6万平方英尺的建筑正在进行重新定位，约75%的空间已长期出租，稳定净营业收入回报率约为9.5% [43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：FFO指导中第四季度中点为0.44美元，较本季度下降，除利率和股份数量增加外，还有哪些因素？ - 从第三季度到第四季度的减速由三个因素驱动：房地产税影响的时间，特别是在芝加哥和俄亥俄州；利率上升导致的利息费用增加；B系列优先股下半年转换的影响 [64][65] 问题2：能否更新投资组合的按市值计价情况？向净租赁的转换是否会影响或减轻未来的租赁利差？ - 未来一年投资组合的按市值计价约为18%，三净租赁已考虑在内，按同类比较计算 [66] 问题3：是否因市场定价稳定而暂时暂停收购？ - 是的，债务市场、资本市场以及交易的价格发现困难，导致公司暂时暂停收购 [67] 问题4：暂停开发是基于根本决策还是资产负债表决策？是否与2023年简化公司的评论有关？ - 主要是资产负债表驱动的决策，目前用债务进行开发投机可能不是明智之举，但如果有预租的交易，情况可能会不同 [72] 问题5：重新定位的100万平方英尺资产是核心投资组合之外不产生收益的资产，还是处于过渡阶段的资产？ - 这些资产是2022年初选定的，预计会有租户更替或需要重大翻新，目前表现良好，几乎全部出租，但有一个是临时租约，将于明年初续租 [75] 问题6：提到小型交易的预期更合理，是指投资销售市场还是租赁市场？能详细说明哪些方面更合理以及交易规模范围吗？ - 指投资销售市场，小型交易能够获得当地银行融资，而一些大型银行已退出大型交易融资。目前出售的大多是因必须出售或认为当前是最佳定价时机。近期克利夫兰有一笔100万平方英尺的交易，资本化率低于6% [77][78] 问题7：能否谈谈资产定价和交易环境，买家和卖家的差距有多大？交易价格有何变化？ - 目前市场变量多，数据点不足，难以确定趋势。由于美联储的行动和言论，市场更加模糊。有交易回到市场，但价格尚未最终确定，价格发现期可能比预期长 [83][84][85] 问题8：是否看到资本化率进一步上升？ - 一些所谓的单宗和双宗投资组合的资本化率有小幅上升，但少数投资组合交易的资本化率变化不大。第三季度交易数量显著下降，通常第四季度交易更多，但不确定今年情况如何 [87][88] 问题9：提到对入住率损失有一定谨慎考虑，能详细说明第四季度和2023年的入住率情况，是否有潜在或已知的租户迁出？ - 这是出于保守考虑，有一两个小租户可能会续租，但指导中反映了年底的一些临时变动。同店的更大影响可能与之前提到的不可收回的房地产税有关。第四季度整体入住率超过99%，如果明年情况与今年相似，可能会有几个月的波动，但总体与目前水平相近 [89][91] 问题10：目前77%的租约为三净租赁结构，2023年该比例有多少提升空间？能否量化对同店净营业收入增长或FFO的影响？ - 2023年该比例可能会超过80%，目前无法提供具体量化影响的信息 [92] 问题11：目前对2023年初5000万美元A系列赎回的想法是否有变化？ - 目前没有变化，如果使用信贷额度赎回A系列，仍有正套利空间。支付股息后还有部分自由现金流可用于赎回。当股价更有利时，可考虑使用股权增发机制（ATM） [93] 问题12：鉴于宏观环境，联合投资（JV）讨论是否搁置？ - 没有搁置，市场出现混乱时，公司的运营平台更能发挥优势，联合投资讨论仍在进行中 [97] 问题13：第五个办公室可能设在哪里？ - 目前不方便透露，可能近期不会开设新办公室，亚特兰大办公室的开设是重要举措，公司内部物业管理比例接近70%，有诸多好处 [100] 问题14：如何看待工业开发前景，资金获取和成本上升是否会导致开发管道放缓？ - 预计会有一定程度的放缓，开发商难以获得全部资金，需要更多股权融资，而股权成本通常高于债务。不过，钢材和混凝土成本有所下降，市场需求仍然存在，开发市场存在较大波动性 [101][102] 问题15：去年收购的资产在租赁利差和租金增长方面与初始承销相比表现如何？ - 几乎所有交易都超过了承销预期，租金率比承销中的利率高约10% [106][107] 问题16：公司明年的目标净债务与EBITDA比率是多少？ - 未明确具体目标，但希望降低该比率。开发和重新定位物业的稳定将带来增量EBITDA，使净债务加优先股比率下降0.5倍。如果能使用无杠杆来源赎回A系列，该指标将更显著改善 [109] 问题17：太阳能计划在2024年对FFO的贡献是多少？ - 分两个阶段，第一阶段约一半的太阳能项目正在进行监管审批和电网连接工作，将于2023年底投入运营，贡献约50万美元；另一半正在评估中 [110]

财务数据和关键指标变化 - 核心FFO每股增长15%，AFFO每股增长28% [13] - 同店NOI在GAAP基础上增长9.4%，现金基础上增长15.8% [40] - 总债务与总市值之比在季度末升至52%，净债务加优先股与EBITDA之比改善50个基点至8.3倍 [41] - 截至6月30日，79%的总债务为固定利率或通过利率互换固定，加权平均债务成本为3.61%，55%的总债务为无担保债务 [41] - 2022年全年利息费用指引从中间值上调115万美元 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 第二季度完成4890万美元收购，略低于此前沟通的7400万美元，但季度后又完成1650万美元收购，接近预期 [38] - 年初至今完成2.54亿美元收购 [21] 租赁业务 - 2022年第二季度起租租约总面积达150万平方英尺，加权平均租期5.7年，租金现金基础上较之前租约增长22.2%，续租率33% [31] - 截至7月底，已就2022年到期的700万平方英尺空间执行640万平方英尺租约，占比92%，续租率71%，加权平均租期4.1年 [32] - 2022年所有起租租约租金在现金基础上较之前租约增长17.1% [33] 开发业务 - 波特兰7万平方英尺、930万美元建筑已完工，目前出租率50% [15] - 亚特兰大23.7万平方英尺建筑预计第三季度交付，18万平方英尺建筑预计第四季度交付，总投资约2400万美元，18万平方英尺建筑已有租约待签署 [15] - 辛辛那提15.5万平方英尺建筑预计第四季度交付，总投资1220万美元 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 2005年以来，二级市场人口增长13.4%，而一级市场为5.7%；未来四年，二级市场预计人口增长2.1%，一级市场预计为 - 0.3% [25] - 2000年，西海岸港口处理65%的集装箱，东海岸和墨西哥湾沿岸港口处理35%；2020年，这一比例变为50:50 [26] - 全国23万平方英尺左右工业空间占总库存比例在过去20年大幅下降 [27] - 自2010年以来，二级市场2 - 25万平方英尺空间增长仅7%，而50万平方英尺以上空间增长超75% [27] - 今年上半年，所有市场空置率创历史新低，太阳能需求同比增加，租金增长显著，要价租金增长14%，实际租金增长18% [97] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为一级市场投资策略短视、波动性高且不符合多元化投资原则，将继续投资金三角地区10 - 30万平方英尺资产 [10][29] - 鉴于资本市场不稳定，公司决定暂停新的收购活动，近期增长主要依靠有机增长和开发项目，开发项目收益率在7% - 9% [14] - 公司计划在2023年通过多种方式降低杠杆，如偿还A类优先股、通过EBITDA增长降杠杆、考虑UPREIT、有限资产处置或合资等 [17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业基本面强劲，租户无经济困境迹象，租金增长强劲，供应链收缩，借贷成本大幅上升，买卖双方预期不匹配 [9] - 公司认为其投资的非沿海市场被忽视，福特和英特尔的重大项目证明了这些市场的潜力 [11] - 尽管市场存在不确定性，但公司相信其投资策略将继续推动租金增长，并为股东带来回报 [29][45] 其他重要信息 - 公司将在网站发布第三方研究报告，以支持其对市场的观点 [12] - 公司已与两家供应商就约420万平方英尺屋顶签订太阳能租赁协议，预计2023年产生约100万美元收入 [34][93] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 从第二季度每股0.47美元到指引区间中点的下降原因 - 主要拖累因素包括运营费用的潜在影响、B类股转换的全部影响以及债务成本增加的保守估计 [48][49] 问题2: 剩余B类股转换的时间安排 - 指引已反映今年4月发生的50%转换，无后续转换 [50] 问题3: A类优先股赎回的当前想法 - 公司目前有足够的信贷额度赎回A类优先股 [51] 问题4: 初始资本化率和市场的变化 - 市场整体资本化率有所扩大，公司市场在25 - 65个基点之间，目前仍处于价格发现阶段，预计劳动节后更清晰 [54] 问题5: 接受大幅降价出售的卖家动机 - 可能是一些基金因规定必须出售，也可能有其他原因，近期卖家与经纪人频繁与公司沟通调整价格 [58] 问题6: 租户对持续两位数租金增长的反馈 - 租金持续上涨，租户没有明显抵触，主要是因为空间持续短缺，租户希望确保未来有仓储空间 [59] 问题7: 孟菲斯和哥伦布市场长期需求增长与现有和新增供应的关系 - 再岸化和供应链增强趋势将持续，公司认为其所在市场不会出现供应过剩问题 [61][62] 问题8: 同店现金NOI指引上调的原因及下半年情况 - 主要是辛辛那提市场表现超出预期，预计第三季度有类似影响，但下半年有110万美元到期租约，存在一定下行风险，同时运营费用（如芝加哥市场房地产税）可能有影响 [66][67] 问题9: 放弃部分收购项目的原因 - 宏观经济问题（利率上升、通胀压力）是主要背景，部分项目尽职调查发现潜在资本支出（如屋顶）问题，且宏观环境进一步恶化 [69] 问题10: 开发成本保护措施及成本变动对未来开发的影响 - 公司采用固定价格合同，不承担材料价格上涨风险，对市场需求有信心，将根据需求继续开发 [71][73] 问题11: 2023年收购和开发业务的预期 - 开发业务将是增量部分，不会成为主要业务；预计收购业务将恢复，市场上会有大量待售产品 [78][79][82] 问题12: 资产重新定价中估值下降和资本化率扩张数据差异的澄清 - 目前处于价格发现阶段，难以精确确定，平均资本化率扩张在25 - 70个基点之间，且资本化率不能完全反映公司物业情况 [86][87] 问题13: 更积极进行投资的条件 - 公司会综合考虑资本化率、宏观经济环境、成本资本等因素，目前有稳健的项目管道，将谨慎观察 [88] 问题14: 投资组合的当前按市值计价情况 - 平均现金基础上略超10% [89] 问题15: 太阳能板项目的最新情况和经济效益量化 - 已与两家供应商就约420万平方英尺屋顶签订租赁协议，预计产生42兆瓦电力，2023年底获得约100万美元收入，无前期支出 [93][96] 问题16: 资本化率扩张是否在所有市场一致 - 不同市场表现不同，尽管利率上升，但市场上仍有大量资本，整体工业空间需求旺盛，部分高杠杆买家观望影响了整体估值，预计劳动节后更清晰 [97][98] 问题17: 开发项目成本每平方英尺是否一致 - 不同地区不同，杰克逊维尔和缅因州因建筑较小成本较高，佐治亚州和辛辛那提较接近 [104] 问题18: 开发项目NOI收益率是否因地区而异 - 是的，波士顿收益率较高，租金也较高 [106] 问题19: 放缓收购和开发是否为赎回优先股释放资金 - 现金流可能会部分偿还优先股，但仍需使用信贷额度赎回全部优先股，目前目标是赎回全部 [108][110]

业绩总结 - Plymouth Industrial REIT在2022年第二季度的投资组合占用率为97.3%[18] - 2022年，Plymouth完成了280万平方英尺的新租约和续租，现金租金率较2021年增长19.5%[17] - 2022年，Plymouth收取的租金为99.3%，并且在2020、2021和2022年每个季度的预期租金收取率均超过99%[17] 用户数据 - 2022年第二季度，新签和续签租约的租金比到期租金高出22.2%[53] - 2022年第一季度，新签和续签租约的租金比到期租金高出16.8%[53] - 2021年，新签和续签租约的租金比到期租金高出11.1%[53] 市场展望 - 预计到2025年，工业空间需求将增加10亿平方英尺[13] - 预计整个投资组合的市场调整幅度在12%到14%之间[53] 新产品和新技术研发 - 截至2022年6月30日，Plymouth拥有192英亩的可开发土地，预计可开发的总租赁面积为230万平方英尺[19] - 2022年，Plymouth在波特兰、亚特兰大和辛辛那提的在建项目总面积为643,000平方英尺[19] 并购与投资 - 2022年，Plymouth在收购方面投资了4885万美元，增加了约464,000平方英尺的物业，预计初始收益率为5.8%[18] - 2022年，Plymouth收购了价值16亿美元的全资工业物业，并在建项目总面积为640,000平方英尺，预计2022年交付376,000平方英尺[26] - 2022年第二季度和第三季度至今，Plymouth共收购了6栋建筑，总面积662,000平方英尺，交易总额为6540万美元，初始加权平均收益率为5.9%[26] 财务状况 - Plymouth的净债务与EBITDA比率为8.0x[23] - Plymouth的加权平均利率为4.08%[75] - Plymouth的债务结构中，固定利率债务占79%，浮动利率债务占21%[78] 其他信息 - Plymouth在金三角地区拥有超过3200万平方英尺的物业，覆盖美国70%的人口和超过一半的GDP[59] - Plymouth目前拥有206栋建筑，总面积为3360万平方英尺，主要位于美国的工业、分销和物流走廊[68] - Plymouth的前十大租户占总租金收入的15.7%[72]

业绩总结 - 2022年第一季度，投资组合的入住率为97.0%[19] - 2022年第一季度，租金收取率为99.5%[19] - 2022年，完成了240万平方英尺的新租约和续租，现金租金率较2021年增长19.5%[18] - 2022年，完成了超过500万平方英尺的新租约和续租[18] - 2022年第一季度，现金租金率较2021年增长11.1%[18] - 2022年第二季度，新签和续签租约的租金比到期租金高出22.6%[64] - 2022年第一季度，新签和续签租约的租金比到期租金高出16.8%[64] - 2021年，新签和续签租约的租金比到期租金高出11.1%[64] - 2020年，新签和续签租约的租金比到期租金高出8.7%[64] 用户数据 - Plymouth的资产管理策略使得租金收取率保持稳定，租户需求得到积极响应[18] - 在俄亥俄州的收购中，Plymouth的规模超过990万平方英尺，新增了领先制造商和医疗保健公司的租户[34] 市场扩张与并购 - 2022年，收购了价值1.883亿美元的资产，增加了350万平方英尺的空间，预计初始收益率为6.2%，每平方英尺成本为61美元[19] - 2022年第二季度，Plymouth已收购5栋建筑，总面积464,449平方英尺，总考虑金额为4890万美元，初始收益率为5.7%，每平方英尺加权平均价格约为105美元[30] - 2021年，Plymouth收购了24栋全资建筑，总面积640万平方英尺，总考虑金额为3.71亿美元，预计初始收益率为6.7%，每平方英尺加权平均价格约为63美元[30] - 2020年，Plymouth收购了27栋全资建筑，总面积550万平方英尺，总考虑金额为2.436亿美元，预计初始收益率为7.8%，每平方英尺加权平均价格约为47美元[30] - Plymouth已收购价值16亿美元的全资工业物业，正在建设的工业项目总面积为637,000平方英尺，预计2022年交付367,000平方英尺，预计2023年交付[30] - 2022年第一季度，Plymouth在亚特兰大、哥伦布、杰克逊维尔、印第安纳波利斯和孟菲斯收购了38栋建筑，总面积350万平方英尺，总考虑金额为1.883亿美元，初始收益率为6.2%，每平方英尺加权平均价格约为61美元[30] 未来展望 - 预计到2025年，工业空间需求将增加10亿平方英尺[14] 负面信息 - Plymouth处置了三项资产，总成本约为1000万美元[30] 其他新策略 - 2022年第二季度，Plymouth将无担保信贷额度增加了3亿美元，总额达到8亿美元[70] - 2022年第一季度，通过自动柜员机（ATM）出售60万股股票，净收益为1710万美元[70] - 2021年，通过自动柜员机（ATM）出售1050万股股票，净收益为2.12亿美元[70] 资本结构 - Plymouth的资本结构中，固定债务占80%，浮动债务占20%[72] - Plymouth目前拥有206栋建筑，总面积3360万平方英尺，位于美国主要工业、分销和物流走廊，成本低于替代成本[57]

财务数据和关键指标变化 - 一季度核心FFO每股同比增长17.5%，AFFO每股同比增长25% [11][43] - 一季度GAAP口径同店NOI同比增长5.3%，现金口径增长5.1% [45] - 截至3月31日，总债务与总市值之比为42.6%，净债务与EBITDA之比为7.5倍 [47] - 一季度末80%的债务为固定利率或通过利率互换固定，加权平均债务成本为3.54%，其中54.2%为无担保债务 [49] - 截至一季度末，持有约1800万美元与开发活动相关的投资 [50] - 目前流动性状况良好，持有现金2420万美元、运营托管资金400万美元，循环信贷额度可用1.15亿美元 [51] - 一季度租金收取率为99.5%，4月为97.4%，目前无租金延期情况 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 一季度完成1.883亿美元的收购，涉及38栋建筑，总面积350万平方英尺，加权平均初始收益率为6.2%，加权平均成本为每平方英尺61美元 [19] - 二季度截至目前，完成两栋工业建筑收购，总面积15.5万平方英尺，总价1580万美元，加权平均成本为每平方英尺102美元，加权平均初始预计收益率为5.9% [19] - 预计二季度末前还将完成7400万美元的收购 [12][19] 租赁业务 - 2022年一季度新签租约总面积130万平方英尺，其中续租面积95万平方英尺，新租户面积35万平方英尺，续租率为68.1%，加权平均租约期限为四年 [32][33] - 截至4月底，已租赁2022年到期租约总面积670万平方英尺中的370万平方英尺，占比55.4%，续租率为75.3%，加权平均租约期限为4.2年 [34][35] - 2022年新签租约租金较之前现金基础上增长16.1% [36] - 2022年后到期的90万平方英尺租约租金较到期租金上涨8.4% [37] - 一季度末投资组合整体入住率为97%，较2021年底下降40个基点 [39] 开发业务 - 开发项目包括9栋A类工业建筑，总投资3700万美元，预计回报率为高个位数 [13][16] - 公司拥有130万平方英尺可开发土地 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在孟菲斯、杰克逊维尔、圣路易斯、芝加哥和佐治亚州奥古斯塔等市场有业务布局 [19][20] - 市场空置率处于历史低位，租金增长强劲，租户重新评估供应链基础设施，公司能够实现两位数的租金增长 [26] - 公司目标市场中，优质物业的资本化率较历史水平压缩，大型投资组合交易的资本化率在4% - 4.5%之间，单笔交易的初始资本化率平均在5% - 6%之间 [25][26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续参与工业市场，扩大市场份额，推动租金增长，发展开发项目，简化资产负债表 [10] - 收购方面，继续寻找合适的交易机会，关注单笔交易和小型投资组合，注重初始收益率和稳定收益率 [25][26][29] - 开发方面，利用现有土地资源进行开发，创造价值，目前有9个开发项目正在进行中 [13] - 租赁方面，提高续租率，实现租金增长，积极推进太阳能租赁业务 [32][36][38] - 行业竞争激烈，公司保持定价纪律，关注市场动态，寻找具有潜力的市场和项目 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业市场基本面强劲，预计市场不会放缓，租金增长趋势将持续 [17][28] - 公司运营表现良好，核心FFO和AFFO增长强劲，能够支持股息增加 [11][17] - 尽管面临一些挑战，如通货膨胀和供应链问题，但公司通过积极管理和市场策略，能够应对并实现增长 [102][111] 其他重要信息 - 公司将继续将租约转换为三净租约，截至期末，三净租约占ABR的近76%，较2021年12月31日增加1.5% [57] - 4月29日，麦迪逊系列B优先股的50%（约220万股）转换为普通股 [59] - 公司预计2022年核心FFO每股和单位范围保持不变，尽管一季度增长17.5%，但全年仍有一些因素需要考虑，如同一门店NOI、系列B股转换影响和预期杠杆 [53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：Series B优先股转换是否为与麦迪逊的协商结果，剩余50%预计如何处理 - 转换是合同约定，并非协商结果，预计剩余50%今年会转换 [63][67] 问题2：亚马逊仓库扩张计划收缩对公司市场的影响 - 公司认为影响不大，甚至可能对B类现有空间有积极影响 [69] 问题3：下半年目标资产的资本化率和资产定价趋势，投资偏好和回报门槛是否改变 - 回报门槛基本不变，管道充足，资本化率有轻微变化，市场竞争激烈，预计继续按近期回报指标收购资产 [72] 问题4：是否积极探索与其他潜在合作伙伴和资金来源的合作，未来合作目标是什么 - 是，但需看具体情况，与麦迪逊保持良好关系并继续讨论合作机会 [73] 问题5：指导中停机时间和免租金假设的详细情况，FAS 141中非现金租金是否正常化及二季度调整情况 - 停机时间和TI按市场假设，通常能优于假设；非现金租金调整不是运行率，二季度调整范围约为500 [74][75][77] 问题6：运输成本上升是否会影响近期租赁谈判的基调，如租赁价差或空间需求 - 不会，租金持续上涨，预计租金仍低于市场11% - 13%，到期空间大多已提前租赁 [81] 问题7：租户是否有建立安全库存的需求 - 有，这是长期趋势，部分租户因原材料供应中断要求增加空间 [82][83] 问题8：收购策略及今年剩余时间的发展情况 - 策略不变，关注单笔交易和小型B类投资组合，管道中的交易规模在1000 - 2000万美元，初始资本化率在5% - 6%之间 [88][89][90] 问题9：杠杆目标及近期情况 - 目标是谨慎使用杠杆，年底净债务与EBITDA之比可能略有上升，但净债务加优先股比率会显著下降 [93] 问题10：新租赁情况，包括未开始的租约面积和特定租户的停机时间 - 90万平方英尺租约为未来年份，今年约110万平方英尺到期租约已提前租赁；Geodis和Schenker的租约正在签署中 [96] 问题11：开发项目成本是否受通货膨胀影响，回报是否受影响 - 通货膨胀存在，但租金上涨使利差扩大，目前回报未受影响 [102][104] 问题12：供应链问题是否影响开发项目进度 - 存在延迟，但公司通过提前采购材料进行管理 [109][111] 问题13：是否考虑购买和储备生地 - 不打算进入生地储备业务，主要利用收购时附带的土地进行开发 [114][117] 问题14：供应前景是否有变化，是否有担忧 - 需求强劲，供应增加是合理的，公司物业租金与新物业有较大差距，能够实现租金增长，不担忧供应问题 [125][126][128] 问题15：投资组合的市值调整情况 - 约为12.5% [131] 问题16：同店投资组合指导中已知迁出情况及租赁价差 - 指导有一定保守性，约9份租约占下半年到期面积110万平方英尺的71%，续租可能性高；租赁价差预计在12% - 16%之间 [132][133] 问题17：现在筹集固定利率债务的利率情况 - 利率会更高，若执行年初的利率互换，需额外支付100个基点 [134] 问题18：是否计划将浮动利率债务降至总债务的10% - 正在评估固定新定期贷款中1.5亿美元可变债务的可能性，会适时更新 [136]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度核心FFO为每股0.46美元，高于去年同期的每股0.42美元和第三季度的每股0.43美元 [33] - 2021年第四季度AFFO为每股0.39美元，高于去年同期的每股0.38美元和第三季度的每股0.31美元 [34] - 同店NOI在GAAP基础上增长4.4%，现金基础上增长7.6%，年初至今增长2.8% [35] - 季度末债务与总市值之比为34.8%，净债务与EBITDA之比为6.6倍 [36] - 2022年核心FFO每股预计同比增长5.3% - 8.2% [41] - 2022年同店NOI预计增长3.25% - 4.25%，入住率预计在96.5% - 98% [42] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 2021年第四季度完成1.945亿美元的收购，总面积290万平方英尺，加权平均初始收益率为6.2%，加权平均成本为每平方英尺69美元 [19] - 2021年全年收购总额达3.71亿美元，较去年增长52% [19] - 2022年开局良好，已完成2210万美元收购，本周预计完成4300万美元，第二季度初预计完成1.54亿美元 [19] 租赁业务 - 2021年解决了92%到期租约，共540万平方英尺，其中260万平方英尺续租，240万平方英尺租给新租户，剩余38.5万平方英尺待解决 [27] - 2021年租金现金基础上增长11.1%，第四季度增长22.1% [28] - 2021年底投资组合整体入住率为97.4%，较第三季度末上升110个基点 [28] - 截至2月14日，2021年租金收取率为99.9%，1月租金收取率为99.2% [29] - 2021年共执行140份租约，涉及面积550万平方英尺，另有52份租约涉及面积220万平方英尺将于2021年后到期 [29] - 2022年到期的610万平方英尺租约中，截至2月14日已出租260万平方英尺，占比约43%，租金较到期租金增长11.5% [30] 开发业务 - 目前有10个项目处于不同规划和开发阶段，分布在四个市场，总面积115万平方英尺，预计投资约8700万美元，目标收益率为高个位数 [12] - 辛辛那提Fisher工业园区第四季度完成15万平方英尺新空间建设，投资约430万美元，目前已全部出租并入住 [12] - 波特兰7万平方英尺的开发项目12月完成外壳建设，本季度预计获得入住证书，一半面积7月1日起出租 [13] - 亚特兰大24万平方英尺的工业建筑第四季度破土动工，预计今年第三季度完工，已有潜在租户洽谈 [14] - 杰克逊维尔四个建筑处于设计阶段，总面积约17.5万平方英尺，预计今年夏天前开工，2023年中前全部出租 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国工业市场空置率低，租金增长高于平均水平，租户重新评估供应链基础设施 [21] - 预计未来几年市场租金将实现中到高个位数增长，部分近期收购项目有望实现低两位数租金增长 [23] - 大型投资组合资本化率继续压缩，中小投资组合和一次性交易的初始资本化率在5% - 6%之间 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司未来12 - 18个月将进行转型，继续在市场中增长，简化和加强资产负债表 [9] - 开发项目与现有物业相邻，利用自有土地，控制规模和范围，与收购和市场集群战略互补 [15] - 收购标准不变，寻找实用工业建筑和有积极吸收、强劲租金增长、有限机构竞争的市场 [22] - 行业竞争激烈，新投资资本涌入美国工业市场，但公司管道强大，能高效识别和分析有吸引力的交易 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济实力、供应链挑战和劳动力供应推动工业领域基本面，是拥有工业建筑的好时机 [17] - 公司对开发项目需求有信心，预计能以高于预期的租金填满物业 [58] - 预计2022年市场租金将实现中个位数增长 [85] 其他重要信息 - 公司被纳入RMZ，提升了在REIT领域的知名度 [10] - 董事会决定从2022年第一季度起将普通股季度股息提高4.8%，公司仍保持行业内较低的派息率 [16] - 首席财务官Dan Wright将卸任，Anthony Saladino将接任，Dan将继续担任公司顾问 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待G&A和平台投资未来的增长 - 公司已建立有效平台，随着业务增长，部分成本结构会增加，但主要在生产层面，而非高管层面 [52] - 公司有13人从事物业管理，纳入G&A，区域办公室自行管理物业可提高服务质量并节省成本，规模增长主要是增加物业和资产管理人员 [52] 问题2: 2022年已签约租约的预期按市值计价是否能代表全年情况 - 年初实际情况已超过预期，该数据可靠 [53] 问题3: 欧洲地缘政治局势对开发管道和租户需求有何影响 - 与租户讨论未涉及该话题，开发项目专注自有土地，基础设施完备，执行简单，将按计划推进，对需求有信心 [57] 问题4: 是否有机会购买相邻土地进行绿地项目开发 - 公司大部分产品为填充式，除亚特兰大外，周边可开发土地有限，但会持续寻找机会 [59] 问题5: 收购管道的构成、深度以及全年2亿美元收购指引的保守程度 - 管道比以往更广泛，正在关注资本化率在4% - 6%之间的交易，公司对收购价格和投资策略感到满意 [65] 问题6: 剩余300万平方英尺租赁面积的停机时间和应对措施 - 今年续租率较高，预计三分之二续租，三分之一为新租户，大型项目中多数已解决，预计停机时间不多 [69] 问题7: 公司是否能强制转换B类优先股 - 公司不能强制转换，但可现金赎回，因协议限制对方持股数量 [71] 问题8: 1.97亿美元收购项目及未来收购的资金来源 - 已通过债务和股权筹集到所需资金，相关项目已全部获得资金支持 [75] 问题9: 对B类优先股转换的预期 - 从公司角度看，若股价下跌，明年可按应计利率赎回；从对方角度看，今年转换更有利，因此预计对方今年会转换 [77] 问题10: 圣路易斯7500万美元收购项目的租户续租情况和收益率预期 - 正在与租户协商续租，租户希望留用，具体细节暂不透露 [80] 问题11: 圣路易斯项目租约是否在2022年到期 - 是的，在第三季度到期 [81] 问题12: 2022年目标市场的租金增长预期 - 总体预计为中个位数增长，公司自身资产表现优于此 [85] 问题13: 目标市场和子市场的供应情况 - 有新供应进入市场，但仍未满足需求，2021年全国租赁面积达4.3亿平方英尺，同比增长80%，平均租金首次超过每平方英尺9美元 [86] - 公司主要收购现有B类物业，平均租金仅略高于每平方英尺4美元，与全国平均水平有较大差距，租户不太可能迁往新的A类物业 [87] 问题14: 投资组合的按市值计价情况 - 现金基础上为12.5%，截至2月14日租金增长11.5%，之后实际增长更高，仍有增长空间 [88] - 公司通常不披露GAAP基础上的数据 [89]

财务数据和关键指标变化 - 核心每股运营资金（Core FFO）为0.43美元，高于第二季度的每股加权平均普通股和单位0.41美元 [26] - 调整后运营资金（AFFO）为0.31美元，尽管有佣金支出，加权平均股份和单位数量环比增长9.6% [26] - 同店净营业收入（NOI）在GAAP基础上增长3.8%，现金基础上增长6.2%，排除三项租约影响后，本季度同店NOI使年初至今增长1.3% [27] - 债务与总市值之比在季度末为39%，净债务与EBITDA之比为5.9倍，低于本季度预期，仍有望在年底达到7倍目标 [30] - 预计第四季度核心FFO在0.46 - 0.50美元之间，AFFO在0.41 - 0.46美元之间 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 第三季度完成1.01亿美元收购，总面积180万平方英尺；10月完成1.17亿美元收购，总面积160万平方英尺；另有5400万美元预计年底前完成，使今年迄今收购总额达3.47亿美元，较去年增长42% [14] - 收购物业加权初始资本化率为6.8% [16] 租赁业务 - 截至9月底，已处理88%的2021年到期租约，其中260万平方英尺续租，210万平方英尺租给新租户，剩余64.2万平方英尺待处理 [21] - 第三季度和年初至今，国内租约租金现金基础上分别增长10.9%和9.7%，预计全年在8% - 10%的指导范围内 [21] - 第三季度末投资组合整体入住率为96.3%，较第二季度末上升10个基点；排除重新定位面积后，入住率将升至98.7% [22] - 截至10月31日，第三季度租金收取率为99.7%，10月租金收取率为99% [23] - 2021年到期租约和先前空置物业共执行138份租约，总面积550万平方英尺；2022年到期租约已执行41份，总面积170万平方英尺 [23] - 2022年到期的590万平方英尺租约中，截至10月已租赁150万平方英尺，占2022年到期租约的25%，租金较到期租金增长8.9% [24] 开发业务 - 目前有11个项目处于不同规划和开发阶段，分布在四个市场，其中三个正在建设或积极开发，其余预计2022年启动，预计总面积约130万平方英尺，总投资约8200万美元，目标收益率为高个位数 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 圣路易斯市场资本化率在过去12个月下降290个基点 [34] - 哥伦布市场可用性率从6.7%降至约5.3% [34] - 芝加哥市场资本化率下降超过100个基点 [34] - 公司目标市场平均租金增长率在5% - 6%之间，预计将持续到2022年甚至2023年 [63] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续采用逐个收购策略，同时探索收购小型投资组合以促进增长，保持财务纪律 [16] - 公司专注于收购实用型工业建筑，选择具有积极吸纳率、强劲租金增长、有限机构竞争且能部署物业管理团队的市场 [16] - 公司通过市场集群战略扩大规模，利用流动性支持开发项目以创造额外价值 [13] - 公司将继续平衡资产负债表优先事项，确保股息覆盖良好，改善杠杆状况，保持多渠道资本获取能力 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业基本面改善为公司发展提供支持，但需要战略和团队合作来扩大市场规模 [8] - 目前是拥有工业建筑的好时机，公司具备合适的人员、战略和流动性来实现优先目标 [14] - 公司预计2022年收购活动将保持活跃，继续利用ATM计划和扩大的无担保信贷额度支持增长 [19][29] - 公司开发项目上线后将为收益和净资产价值创造做出贡献 [31] 其他重要信息 - 公司在收益新闻稿中确认了2021年全年指导范围，收购时机和贡献是季度节奏的主要因素 [28] - 公司通过ATM计划成功降低资本成本，扩大的无担保信贷额度改善了资产负债表结构 [29][30] - 公司资产负债表上有与在建工程相关的约1320万美元投资，与总计超过8200万美元的开发活动相关 [31] - 公司目前持有3880万美元现金，440万美元运营费用代管金，以及8500万美元循环信贷额度 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购管道金额更新及哪些市场资本化率压缩最明显 - 目前公司正在关注约4.4 - 4.5亿美元的交易；圣路易斯、哥伦布和芝加哥市场资本化率压缩最明显，圣路易斯过去12个月下降290个基点，哥伦布可用性率从6.7%降至约5.3%，芝加哥下降超过100个基点 [34] 问题2: 与租户沟通时他们最关心的问题 - 租户面临劳动力短缺问题，但仍有业务需求，不影响租赁空间；此外，运输成本上升，但物流和仓储业务从中受益 [35] 问题3: 2022年到期租约中处于谈判的两份是续租还是新租户 - 这两份是新租户 [37] 问题4: 未来一年股权资本需求ATM计划能否满足 - 今年ATM计划满足了需求，预计未来12个月也能满足，公司股票流动性好，将利用这一优势 [42] 问题5: 开发项目在资产负债表上的情况 - 公司有3000 - 5000亿美元的开发项目，但并非同时进行，未来12个月会有项目启动；公司不会主动购买土地进行开发 [44] 问题6: 资本成本下降是否会改变投资策略 - 公司战略不变，仍会寻找价值，如以B级价格购买A级建筑；开发收益率目标为高个位数，不会涉足低收益率开发项目 [47] 问题7: 开发业务是否有目标利差 - 公司没有专门的开发部门和大规模开发战略，目前开发项目是基于自有土地的自然演变，目标是实现高个位数收益率 [48] 问题8: 同店运营费用增长4.2%的驱动因素 - 年初风暴造成的维修费用延续到第二季度和第三季度，物价有所上涨，但公司回收比例与去年相同 [51] 问题9: 若股价高于26.35美元，是否会考虑转换B系列优先股 - 公司计划在股价满足条件时转换并赎回B系列优先股，预计明年年底有能力进行操作 [54] 问题10: 2021年经常性资本支出预期提高的原因 - 公司有既定的资本支出计划，部分项目在芝加哥延迟，将延续到明年，后续也有更多项目 [56] 问题11: 进入新一年收购管道中单个交易和大型投资组合的比例 - 公司收购策略不变，成功采用单个收购策略，同时也在关注小型投资组合以促进未来6 - 12个月的增长，管道中两者都有 [59] 问题12: 资本成本下降是否有助于收购大型投资组合，中西部市场情况如何 - 今年早些时候资本化率有显著压缩，不确定明年是否会再次出现；公司会根据经济合理性评估收购投资组合的机会，关注资本化率与资本成本之间的利差 [61] 问题13: 目标市场是否有新供应上线，能否以更有利的资本化率收购 - 市场供应开始增加，但需求仍超过供应，租赁和吸纳量创纪录；预计2022年租金增长率在5% - 6%之间，新供应产品不一定与公司产品竞争，租金上涨对公司投资组合有积极影响 [63]

财务数据和关键指标变化 - 核心FFO为每股0.41美元，AFFO为每股0.32美元，与第一季度相似，核心FFO略高 [39] - 同店NOI在GAAP基础上增长2.6%，现金基础上下降1.6%，主要因免费租金影响 [40] - 净债务与调整后EBITDA比率季末为6.2倍，低于预期，目标是年底保持在7倍以下 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 年初至今完成9100万美元收购，另有8500万美元物业已签约，预计未来几周完成交割 [23] - 全年全资收购目标提高至2.8亿美元 [23] 租赁业务 - 截至7月底，已处理81%今年到期的租约，其中250万平方英尺续租，150万平方英尺租给新租户，还有90万平方英尺待处理 [33] - 第二季度和年初至今租金分别增长7%和9%，预计全年在8% - 10%的指导范围内 [34] - 第二季度末投资组合整体入住率为96.2%，较第一季度末下降40个基点，排除重新定位的面积后入住率为98.4% [35] 开发业务 - 辛辛那提110万平方英尺的Fisher Park大楼重建面积扩大到15万平方英尺，预计现金收益率为14% [14] - 缅因州波特兰7万平方英尺的新建项目第二季度破土动工，预计12月完成货架建设，成本约720万美元，目标回报率为高个位数 [15] - 亚特兰大预计第四季度破土动工建设24万平方英尺的工业建筑，成本预计在1280 - 1320万美元之间，目标回报率为高个位数 [16] 各个市场数据和关键指标变化 圣路易斯 - 收购15万平方英尺的物业，总价880万美元，初始收益率6.7%，使公司在该市场的面积超过100万平方英尺 [24] 孟菲斯 - 收购总面积62.5万平方英尺的物业，使公司在该市场的全资物业面积达到240万平方英尺，还有通过合资企业持有的230万平方英尺 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 收购是无机增长的主要方式，公司将继续在目标市场收购工业物业，同时探索较小的投资组合和大型交易 [12][30] - 发展开发业务，有计划地部署资本，挖掘现有投资组合中的可开发面积 [13] - 在有规模的市场设立地区办事处，作为资产管理、物业管理、租赁和交易采购的竞争优势 [18] - 收购业务竞争存在，单宗和小宗交易竞争相对较小，投资组合交易竞争较大 [53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业基本面强劲，现在是拥有工业建筑的好时机，公司将利用机会实现增长 [21] - 对实现2021年收购目标有信心，租赁业务表现良好，能够满足长期租赁和管理要求 [23][36] 其他重要信息 - 股息支付率良好，基于全年中点，核心FFO年化支付率低于50%，AFFO为58% [20] - 公司流动性状况良好，目前手头有1340万美元现金，运营费用托管账户有1130万美元，循环信贷额度有1.32亿美元 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购管道的深度以及竞争情况如何？ - 公司目前有价值约6亿美元的交易处于不同分析阶段，对实现2021年目标有信心；单宗和小宗交易竞争较小，投资组合交易竞争较大 [53] 问题2: 2022年是否有重大租约到期，租户情况如何？ - 有几个较大租户租约到期，但公司已提前找到替代租户，并正在协商终止协议，到期情况将在年底大幅减少；租户大多因业务扩张而搬迁 [55][58] 问题3: 孟菲斯30万平方英尺建筑成本较低的原因，以及是否需要投入资本和何时进行改善？ - 该建筑以低于重置成本的价格收购，预计会投入资本将其提升至更高水平；租户租约还有两年，公司已做好风险评估；计划在租户在位时进行改善 [61][62] 问题4: 资本化率压缩情况以及收益率走向如何？ - 分析交易时，资本化率只是一部分指标，公司仍能找到6 - 7%资本化率范围的交易；投资组合交易存在溢价，公司会筛选合适的交易 [64][65] 问题5: 开发业务投入资金与收购业务的比例，以及是否会考虑新土地开发和土地储备？ - 难以确定具体资金比例，会根据项目进展和市场情况决定投入；近期没有计划进入大型开发市场购买土地，会关注相邻且合理的机会 [66][69] 问题6: 公司在市场规模扩张上是否有上限，以及波士顿和费城市场的发展计划？ - 公司没有设定具体上限，会在市场间寻求平衡，同时把握机会；正在关注波士顿和费城市场的机会 [72] 问题7: 建筑成本趋势以及对收益率的影响如何？ - 建筑成本上升，但租金也在上涨，两者形成平衡；公司通过固定价格合同和锁定钢材远期合同来控制成本 [73][74] 问题8: 当地办事处人员扩张对G&A的影响，以及目前人员需求情况如何？ - 物业管理人员费用由租户报销，不影响G&A；目前物业管理团队扩张需求不大，公司会根据物业增加情况增加相关人员 [76] 问题9: ODW物流配送中心是否是最大资产，未来是否会瞄准此类资产？ - 该资产并非最大，公司主要业务集中在15 - 30万平方英尺的物业 [77] 问题10: 公司是否考虑建造成套项目，以及收益率情况如何？ - 公司认为建造成套项目和投机性开发的租金收益相当，亚特兰大项目就是因租户扩张需求而先进行投机性开发，租户随后跟进 [79][81] 问题11: 公司是否会考虑提高股息？ - 公司会每年评估股息情况，目前对支付率满意，未来会关注资产负债表和资本留存情况 [85]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO和AFFO每股分别为0.40美元和0.32美元，高于此前预测的0.38美元核心FFO中点和0.29美元AFFO中点，主要因利息费用低于预期和非同店物业池NOI贡献增加，但同店NOI因冬季风暴影响下降 [35] - 同店物业NOI现金基础上本季度预期增长1%，但因极端冬季运营费用增加11.9%，导致下降1.8% [36] - 季度末净债务与EBITDA比率为6.7倍，符合年底低于7倍的预期 [38] - 重申2021年全年核心FFO为1.70 - 1.74美元和AFFO为1.43 - 1.48美元的指导范围，同时微调净亏损范围及相关假设 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，截至4月底已续租76%的2021年到期租约，其中230万平方英尺续租，120万平方英尺租给新租户，9.5万平方英尺空置，另有12.5万平方英尺年初空置空间已出租；预计全年租金现金增长率为8% - 9% [29][30] - 收购业务方面，第一季度完成多笔收购，包括堪萨斯城860万美元、哥伦布2900万美元、芝加哥790万美元、圣路易斯780万美元和克利夫兰的收购；将全年全资收购目标从1.47亿美元提高到近2亿美元 [19][21][22][23][28] 各个市场数据和关键指标变化 - 各市场新供应相对受限，供需平衡，约一半新建筑已预租；市场租金上涨，资产价值上升 [17][54][55] - 堪萨斯城位于最大内陆水道和最大铁路中心，人均州际公路里程比其他城市多30%，公司看好其长期发展 [19][20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略上专注于一英里到最后一英里的工业地产，通过收购一次性物业或小投资组合逐步扩大规模，同时开展开发和再开发项目以创造价值 [17][24] - 计划在孟菲斯开设新区域办公室，以更好服务当地市场 [15] - 行业竞争方面，有一些同行具备规模、资本和运营经验，但公司能保持充足收购管道，审慎评估资产并增加价值；近期来自私人买家的竞争有所加剧，但公司作为上市REIT，资金充足、成本低、交易快的优势明显 [25][75][76] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对工业基本面和市场前景非常乐观，认为当前是持有此类工业地产的好时机，市场租金上涨、新供应受限、租户需求增长将推动资产价值上升 [17] - 公司运营表现良好，租赁、租金收取、收购管道和资产负债表均有改善，有信心实现全年目标 [9] 其他重要信息 - 公司在辛辛那提的费舍尔公园大楼进行再开发，增加可销售面积4万平方英尺，并开始建设5.8万平方英尺，预计现金收益率为14% [12] - 波特兰正在进行一个7万平方英尺的工业建筑开发项目，预计秋季完工，已与潜在租户进行讨论；亚特兰大正在探索建设25万平方英尺新建筑的可能性 [13] - 董事会决定将第二季度普通股股息提高5%，基于运营表现和股息覆盖情况 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购管道情况及B与A类资产的资本化率压缩情况 - 公司第一季度和第二季度在ATM有一定活动，获得更多资金用于收购；目前收购管道约7亿美元，公司会审慎选择项目；近期市场出现了资本化率压缩 [46][47][49] 问题2: 同店收入受天气影响后能否收回损失 - 公司因天气在第一季度损失约50万美元，部分损失可通过租赁结构的回收机制收回，最终回收金额需到年底确定 [50][51] 问题3: 堪萨斯城的供应增长和竞争动态 - 堪萨斯城新供应受限，供需平衡，约一半新建筑已预租；公司看好该市的地理位置和发展潜力，将继续扩大业务 [53][54][56] 问题4: 波特兰开发项目的决策原因及开发策略 - 波特兰土地受限，公司拥有额外土地且有租户有扩张需求；项目目前是按计划开发，但预计年底可出租；开发项目预计有高个位数收益率，与收购收益率相匹配；公司开发是基于机会，并非大规模开发战略 [58][59][63] 问题5: 开发项目的收益率和规模 - 开发项目收益率预计为高个位数，比收购收益率高100 - 200个基点；公司有内部开发经验，但通过总承包商进行建设；开发规模视机会而定，不设固定金额 [65][66][70] 问题6: 董事会提高股息的原因和股息政策 - 提高股息是因为公司接近应税净收入门槛，同时也是为了回报股东；股息政策主要考虑派息比率和市场情况 [71][72][74] 问题7: 公司在市场中面临的竞争情况 - 公司一直面临来自私人买家的竞争，近期竞争有所加剧；但公司作为上市REIT，资金充足、成本低、交易快的优势明显，策略不变，对结果满意 [75][76][77] 问题8: 关于市场上出售的投资组合及公司收购能力 - 市场上有多个投资组合出售，其中一个超1亿美元的组合预计交易资本化率低于6%；公司通过关注中小投资组合和一次性交易，仍能找到7% - 7.5%资本化率的项目 [79][80][81]