财务业绩：收入和利润 - 2024年上半年归属于普通股股东的净利润为2.056亿美元，高于2023年同期的1.841亿美元[138] - 2024年第二季度基本租金收入为2.45476亿美元，同比增长3150万美元[144] - 2024年第二季度向租户收取的恢复性收入为8480万美元，同比增长1010万美元[144] - 总租赁收入增加8769.2万美元，主要因基本租金增加6270.4万美元（其中收购UBP贡献4960万美元）及向租户追偿收入增加2385.4万美元（其中收购UBP贡献1800万美元）[154] - 第二季度房地产总收入增长770万美元至3.34亿美元，上半年增长1230万美元至6.727亿美元[164][165] - 基础租金第二季度增长640万美元至2.429亿美元，上半年增长1270万美元至4.847亿美元，主要因租金上涨和入住率提升[164][165] - 不动产销售净收益为1108.1万美元，主要来自两处运营物业的出售[148] - 六个月期间不动产销售净收益为2248.4万美元，主要来自三处运营物业的出售及两份销售型租赁的确认[159] - 2024年支付4520.8万美元收购一处运营物业，并出售三处运营物业获得收益9215.9万美元[183] 财务业绩：成本和费用 - 2024年第二季度折旧与摊销费用为1.00968亿美元，同比增长1780万美元[147] - 房地产税因收购UBP增加700万美元[148] - 其他运营费用因收购UBP增加140万美元[148] - 净利息支出增加622万美元，主要因应付票据利息增加968.7万美元及利息收入增加363万美元[148][151] - 折旧及摊销成本因收购UBP增加3268.5万美元[156] - 物业运营费用因收购UBP增加1734.9万美元[156] - 六个月期间净利息支出增加1269.7万美元，主要因应付票据利息增加1837.8万美元及收购UBP承担贷款增加840万美元[159][163] - 第二季度房地产运营费用增长100万美元至1.021亿美元，上半年增长570万美元至2.053亿美元[164][165] - 2024年上半年融资活动净现金使用量为2.685亿美元，与2023年同期的2.689亿美元基本持平[188] - 2024年支付股息和经营合伙企业分配款2.554亿美元，较2023年同期的2.232亿美元增加3220万美元[188] 运营指标 - 截至2024年6月30日，运营和开发中物业的出租率为94.9%，运营中物业的出租率为95.3%[138] - 截至2024年6月30日，加权平均年有效租金为每平方英尺25.15美元，较2023年12月31日的24.67美元有所增长[138] - 公司同店净营业收入（不包括终止费）同比增长2.1%[139] - 2024年上半年执行984笔新租和续租交易，涉及410万平方英尺面积，租金溢价为8.9%[139] - 截至2024年6月30日，总物业组合出租率为95.0%，同店物业组合出租率为95.8%[139] - 截至2024年6月30日，破产租户占公司年基本租金的比例为0.5%[143] - 按比例计算同物业NOI（不包括终止费）在第二季度增长2.7%至2.307亿美元，上半年增长2.1%至4.648亿美元[164] - 2024年上半年资产管理、物业管理、租赁及其他交易费收入为1313万美元，与2023年同期的1314万美元基本持平[194] 物业组合规模 - 截至2024年6月30日，公司投资组合包含481个零售物业，总可出租面积约为5690万平方英尺[134] - 截至2024年6月30日，合并物业数量为380个，可出租面积为4381.5万平方英尺[138] 开发和再开发活动 - 截至2024年6月30日，在建开发和再开发项目的预估成本为5.776亿美元[139] - 2024年完成的开发再开发项目成本为1480万美元，平均稳定收益率为10.6%[139] - 2024年上半年再开发成本为4836.4万美元，开发成本为2758.4万美元，均高于2023年同期[184][186] - 2024年上半年不动产开发和资本改善支出为1.41775亿美元，同比增加4166.1万美元[183][184] - 公司在建开发项目总估计净成本为2.20522亿美元，整体已完成49%[185] - 公司在建再开发项目总估计净成本为3.57072亿美元，整体已完成49%[187] 融资和资本活动 - 公司定价4亿美元、票面利率5.250%的2034年到期高级无抵押票据公开发行[139] - 公司于2024年1月发行4亿美元2034年到期优先票据，票面利率5.25%[172] - 2024年发行固定利率无担保票据获得净收益3.9847亿美元，并偿还债务3.4419亿美元[188] [191] - 2024年通过股票回购计划斥资2.0006亿美元回购了3,306,709股普通股，而2023年同期为2000万美元回购349,519股[188] - 2024年从无担保信贷额度获得净收益1.58亿美元，并支付了1350万美元的贷款成本[188] [191] 流动性和资本结构 - 公司使用调整后运营资金、核心运营收益和净运营利润等非GAAP指标来评估业绩[125][131] - 公司战略重点包括拥有和管理由领先杂货商锚定的高质量购物中心，以增加净运营利润[137] - 公司通过保守的资本结构和强大的资产负债表支持业务活动，以应对资本需求和债务到期[137] - 公司维持行业领先的 disciplined 开发和再开发平台，以创造卓越的零售中心并提供有利回报[137] - 第二季度Nareit FFO增长11.1%至1.964亿美元，上半年增长9.1%至3.963亿美元[167] - 第二季度AFFO增长8.5%至1.621亿美元，上半年增长10.1%至3.41亿美元[167][168] - 公司流动性充足，包括7.38亿美元现金及11.8亿美元信贷额度可用资金[173] - 上半年运营现金流为3.712亿美元，支付普通股和优先股股息2.554亿美元[175] - 未来12个月预计资本需求约为5.306亿美元，用于租赁佣金、租户改善、在建项目及偿还到期债务等[176] - 截至2024年6月30日，公司全资拥有的不动产资产中88.1%未设置担保[178] - 2024年上半年运营活动产生的净现金为3.71214亿美元，较2023年同期增加3653.7万美元[180] - 2024年上半年用于投资活动的净现金为1.14143亿美元，同比增加2273.2万美元[180][183] - 2024年上半年用于融资活动的净现金为2.68502亿美元[180] - 董事会宣布每股普通股股息0.67美元，将于2024年10月3日支付[174] 债务和利率风险 - 母公司持有运营合伙企业的99.4%普通股单位和100%优先股单位[133] - 净投资收入减少100万美元，主要受非合格递延补偿计划及自保保险公司投资回报下降影响[149] - 截至2024年6月30日，房地产合伙企业投资总额为3.781亿美元， Regency公司按比例享有的权益为5.498亿美元[190] [192] - 房地产合伙企业应付票据总额为15.282亿美元，其中93.8%为加权平均固定利率3.8%，其余浮动利率加权平均为7.4%[192] - 公司总债务中，固定利率债务为40.849亿美元，加权平均利率约4.14%；浮动利率债务为3.1375亿美元，利率为6.16%[201] - 利率上升100个基点预计将使公司未来年度收益和现金流减少约310万美元，基于截至2024年6月30日的3.138亿美元浮动利率债务[198]

收入和利润表现 - Regency Centers在2024年第一季度实现归属于普通股股东的净利润为1.064亿美元[131] - 公司净利润相比2023年同期的9730万美元有所增长[131] - 净利润增至1.126亿美元，同比增长1420万美元；归属普通股股东净利润增至1.064亿美元[145] - Nareit FFO增至1.9997亿美元，Core Operating Earnings增至1.9307亿美元，AFFO增至1.79亿美元[155] - 总租赁收入增长4430万美元，主要由于基础租金增长3120万美元及租户补偿收入增长1380万美元[139][142] - 房地产收入增加470万美元，其中基本租金增长630万美元，租户回收款增长410万美元，终止费减少330万美元[151][152] - 收购UBP导致收入增加1590万美元，运营费用增加70万美元，非控股权益增加170万美元[143][145][146] - 不动产销售实现收益1140万美元，主要来自一处运营物业销售和一份销售型租赁确认[144] - 2024年第一季度公司获得资产管理、物业管理、租赁及其他交易费用收入639.6万美元[183] 成本和费用 - 运营费用增长3695万美元，主要由于折旧和摊销增长1488万美元及物业运营费用增长1225万美元[141] - 房地产运营费用增加480万美元，主要由于物业保险和公共区域维护等可回收成本增长[151] - 利息费用净额增加650万美元，主要因应付票据利息增加870万美元和短期投资利息收入增加230万美元[144][147] - 应付票据利息增加870万美元，主要因2024年1月发行公共债务导致未偿还余额增加[144][147] - 优先股股息增加340万美元，与收购UBP时发行的优先股相关[148] - 2024年第一季度公司支付股利及经营合伙企业分配款1.27662亿美元，较2023年同期增加1609.5万美元[178] - 2024年第一季度公司支付债务还款（含提前赎回成本）1078万美元，其中760万美元用于提前偿还一笔抵押贷款[180] 运营指标和租赁活动 - 按比例计算同物业NOI（不包括终止费）增长1.4%[132] - 同物业NOI（不包括终止费）增长330万美元，同比增长1.4%[151] - 2024年第一季度执行461笔新租和续租交易，面积200万平方英尺，租金溢价为8.5%；去年同期为405笔交易，面积110万平方英尺，租金溢价5.5%[132][135] - 截至2024年3月31日，总物业组合出租率为95.0%，同物业组合出租率为95.8%[132] 开发和再开发项目 - 截至2024年3月31日，在建开发和再开发项目的估计按比例项目成本为5.471亿美元[132] - 2024年完成的开发项目估计净成本为310万美元，平均稳定收益率为9.8%[132] - 2024年第一季度，房地产开发和资本改善支出为6085万美元，同比增加1628.1万美元[170][174] - 公司在建开发项目总成本为2.20224亿美元，总面积为66.9万平方英尺，成本为每平方英尺329美元[175] - 截至2024年3月31日，公司正在进行中的再开发项目总净成本为3.26899亿美元，总可租赁面积为37.91万平方英尺，成本发生率为47%[177] 资本结构和流动性 - Regency的净债务和优先股与运营EBITDAre比率（过去12个月）为5.4倍[132] - 2024年1月 Regency定价发行4亿美元于2034年到期的优先无担保债务，票面利率5.250%[132] - 2024年6月有2.5亿美元无担保债务到期，计划用上述发行所得资金偿还[132] - Regency在2024年1月发行了4亿美元、利率5.25%、于2034年到期的优先无担保票据，发行价为票面价值的99.617%[161] - 公司计划用上述票据的收益偿还2024年6月到期的2.5亿美元无担保债务[161] - 公司在未来12个月内有1.961亿美元的担保贷款到期，计划进行再融资或偿还[161] - 截至2024年3月31日，公司拥有2.247亿美元无限制现金及14.62285亿美元信贷额度可用容量[162] - 公司预计未来12个月资本需求约为7.155亿美元，用于租赁佣金、租户改善及在建项目等[164] - 截至2024年3月31日，公司87.6%的全资房地产资产未设押[166] - 公司过去12个月的固定费用覆盖率为4.5倍，净负债与经营EBITDAre比率为5.4倍[166] - 2024年第一季度融资活动产生的净现金为1.13325亿美元，较2023年同期的-1.23682亿美元增加2.37007亿美元[178] - 2024年第一季度公司通过发行无担保公共债务获得收益3.98468亿美元，并净偿还1.22亿美元的信贷额度[180] 投资组合概况 - 截至2024年3月31日，公司拥有或部分拥有482处零售物业[126] - 公司投资组合中的物业总面积约为5700万平方英尺[126] - 公司投资组合主要为高质量社区购物中心，主力租户为领先的杂货商[126] 公司战略和所有权结构 - 公司战略重点包括维持行业领先的纪律性开发和再开发平台[128] - 公司目标是通过增加每股收益和股息为股东创造价值[128] - 公司采用保守的资本结构，包括强劲的资产负债表和充足的流动性[128] - 母公司持有运营合伙企业的99.4%普通股单位[125] - 公司运营合伙企业拥有100%的优先股单位[125] 现金流活动 - 在2024年第一季度，公司运营现金流为1.67758亿美元，同比增长565.9万美元；支付股息1.277亿美元[163][169] 合伙企业和投资 - 公司投资的不动产合伙企业合并总资产为26.97962亿美元，公司按比例享有的份额为9.87364亿美元[179] - 不动产合伙企业应付票据总额为15.13436亿美元，公司按比例享有的份额为5.40107亿美元，其中94.8%的加权平均固定利率为3.8%[181] - 截至2024年3月31日，不动产合伙企业2025年到期应付票据总额为1.53158亿美元，公司按比例享有的份额为4844.3万美元[181] 其他财务数据 - 截至2024年3月31日，公司为环境修复计提的合并负债为1590万美元[186]

投资组合规模与构成 - 截至2023年12月31日，公司拥有全部或部分权益的物业达482处，总可租赁面积（GLA）为5680万平方英尺，其中按比例份额为4860万平方英尺[29] - 公司合并投资组合总可租赁面积从2022年的38,834千平方英尺增长至2023年的43,758千平方英尺[171] - 公司未合并投资组合总可租赁面积从2022年的12,311千平方英尺增长至2023年的13,067千平方英尺[173] - 投资组合总可租赁面积（GLA）约为4,614,000平方英尺，分布于多个核心市场[193] 租赁表现与租金收入 - 合并投资组合的加权平均年有效租金从2022年的每平方英尺23.95美元增至2023年的24.67美元[171] - 未合并投资组合的加权平均年有效租金从2022年的每平方英尺23.15美元增至2023年的24.04美元[173] - 2023年新签租约的平均基本租金为每平方英尺29.89美元，高于2024年到期租约的平均租金23.74美元/平方英尺[177] - 公司总可出租面积为4,519.5万平方英尺，在租年基本租金总额约为10.986亿美元，平均租金为每平方英尺24.31美元[177] - 2024年有1,081份租约到期，涉及可出租面积390.2万平方英尺，占公司总可出租面积的8.6%，到期年基本租金为9,264万美元，占在租年基本租金的8.4%[177] - 2027年是租约到期高峰，有1,316份租约到期，涉及可出租面积628万平方英尺，占公司总可出租面积的13.9%，到期年基本租金为1.557亿美元，占在租年基本租金的14.2%[177] 主要租户集中度 - 前十大租户占公司总年化基本租金的31.6%，合计贡献35.32亿美元[175] - Publix是公司最大租户，占公司自有GLA的6.4%，年化基本租金为3.395亿美元[175] - Albertsons Companies, Inc.是第二大租户，占GLA的4.8%，年化基本租金为3.356亿美元[175] - Kroger Co.是第三大租户，占GLA的6.4%，年化基本租金为3.023亿美元[175] - Amazon/Whole Foods占GLA的2.7%，年化基本租金为2.981亿美元[175] - TJX Companies, Inc.占GLA的3.6%，年化基本租金为2.972亿美元[175] - 截至2023年12月31日，拥有少于三个门店的“本地租户”约占年化基本租金的22%[99] 物业地理分布与集中风险 - 公司位于加利福尼亚州和佛罗里达州的物业分别占其年化基本租金的23.4%和19.3%[95] - 公司投资组合中18.7%的可出租总面积位于加利福尼亚州，20.1%位于佛罗里达州，7.1%位于德克萨斯州，这些地区易受自然灾害影响[115] - 物业组合主要集中于加利福尼亚州，特别是在旧金山-奥克兰和圣地亚哥等主要都会区[183] - 房产地理位置集中于特定大都会区，如华盛顿-阿灵顿-亚历山德里亚和休斯顿-伍德兰兹-糖城[200] 物业级别运营指标（高出租率/租金） - 物业租赁率表现强劲，多个物业达到100%满租，包括Marketplace、200 Potrero、Diablo Plaza、Encina Grande、Persimmon Place、Pleasant Hill Shopping Center、San Leandro Plaza和West Park Plaza[183] - 平均基本租金最高的物业为The Hub Hillcrest Market，达到每平方英尺43.33美元[183] - "Town and Country Center"物业有抵押贷款1.079亿美元，平均租金为每平方英尺57.60美元，出租率达到100%[181] - "4S Commons Town Center"物业有抵押贷款7,903万美元，平均租金为每平方英尺34.79美元，出租率达到100%[181] - 公司投资组合整体出租率表现强劲，17处物业达到100%出租率，占所列物业数量的近50%[192] - 公司投资组合中，位于波士顿-剑桥-牛顿的The Abbot物业平均基本租金最高，为每平方英尺94.03美元，但其出租率最低，为77.1%[192] - 整体租赁率表现强劲，多个物业达到100%满租，包括Firstfield Shopping Center、Apple Valley Square、Cedar Commons等[193] - 平均基本租金（PSF）最高达44.25美元（Firstfield Shopping Center），最低为9.14美元（Fenton Marketplace）[193] - 公司投资组合中多处房产的出租率超过95%，例如Southpark at Cinco Ranch和Weslayan Plaza East的出租率均为100.0%[200] - 多个房产的平均基本租金超过每平方英尺30美元，其中Woodway Collection最高，为32.19美元[200] 物业级别运营指标（低出租率/租金） - "Oakshade Town Center"物业出租率较低，为59.5%，平均租金为每平方英尺22.19美元[181] - 租赁率最低的物业为Corral Hollow，仅为70.4%[183] - 平均基本租金最低的物业为Golden Hills Plaza，仅为每平方英尺7.13美元[183] - 公司投资组合中，位于佐治亚州的Powers Ferry Village物业平均基本租金最低，为每平方英尺10.25美元[192] - 租赁率低于90%的物业包括Fenton Marketplace（74.0%）和Westbard Square（82.5%）[193] - 公司拥有多处出租率低于90%的房产，例如Hanover Village Shopping Center的出租率为87.8%[200] - 部分房产的出租率存在提升空间，例如Willston Centre I的出租率为82.2%[200] 物业债务与融资 - 部分物业存在抵押贷款，其中Pleasant Hill Shopping Center的抵押贷款金额最高，为5000万美元[183] - 公司投资组合中，有6处物业存在抵押或债务负担，其中Fellway Plaza的负担金额最大，为3487.3万美元[192] - 物业抵押贷款（Mortgages）总额超过2.34亿美元，其中Midtown East项目抵押贷款额最高，达3600万美元[193] - 多处房产有抵押贷款，金额从730万美元到7620万美元不等，例如Village Center at Dulles的抵押贷款为5200万美元[200] - 截至2023年12月31日，公司未偿债务中不到1.0%为未对冲的浮动利率债务，利率上升将增加利息支出[132] 收购、开发与所有权结构 - 2023年公司因收购UBP实现实质性增长[29] - 公司近期收购活动活跃，2023年收购了Naperville Plaza（20%权益）和The Longmeadow Shops两处物业[192] - 近期收购的物业包括The Pruneyard（2019年）和Serramonte Center（2017年）[183] - 近期收购的物业包括Blakeney Town Center（2021年）和Midtown East（2017年）[193] - 多个房产在近期（2022-2023年）进行了重大翻新，例如The Field at Clarendon在2023年翻新[200] - 公司拥有多个物业的40%所有权，包括Navajo Shopping Center、Point Loma Plaza、Rancho San Diego Village、Bayhill Shopping Center、Pleasant Hill Shopping Center、Ygnacio Plaza、Mariposa Shopping Center、Snell & Branham Plaza、Five Points Shopping Center和Alcove On Arapahoe[183] - 公司拥有多个物业的40%所有权，例如Festival at Woodholme、Parkville Shopping Center等[193] - 公司通过合资方式持有多个房产，所有权比例从20%到75%不等，例如Sweetwater Plaza的所有权为20%[200] - 公司对房地产合伙企业和合资企业的物业没有投票控制权，无法确保其目标得以实现[122] 风险因素：市场与经济 - 2022年和2023年美联储多次加息导致利率上升，可能对公司的借贷成本产生不利影响[76][77] - 利率上升可能增加浮动利率债务的融资成本，并影响通过ATM计划筹集股本的能力[77] - 通货膨胀、劳动力短缺和供应链限制等经济挑战可能影响租户业务及支付租金的能力[79] - 高质量社区零售空间的需求保持强劲，但通胀挑战和经济衰退可能性可能对新租和续租的基本租金增长造成压力[178] - 银行和金融服务行业的不稳定可能使公司及其租户获得融资的条款更不利，包括更高利率和更严格契约[81][82] - 市场资本化率上升或物业净营业收入下降会降低待售中心价值，对出售产生的现金金额产生不利影响[125] - 公司证券的市场价格可能因运营结果变化、利率上升、未来债务增加或股息支付变化等多种因素而波动[139] 风险因素：租户与运营 - 租户破产可能导致公司无法全额收回未付租金的无担保债权，回收率可能远低于全额[102] - 地租户可能因资源有限而更容易受到经济状况变化和零售趋势的影响，违约风险更高[101] - 主力租户（占用10,000平方英尺或以上）的流失可能导致租金收入减少并引发共同续租条款，影响其他租户[96][97] - 电子商务和消费者购物习惯的改变（如家居配送和路边取货）可能减少客流量，对入驻率和租金率造成压力[94] - 未来若发生疫情，政府封锁可能导致租户要求租金减免或重新谈判租金，并因施工延迟而推迟租金起算日[86][88][89] - 物业运营成本如房地产税和保险可能在经济下行时保持稳定或增加，即使租金收入减少[103] - 开发及再开发活动面临成本超支、延迟、无法满租等风险，可能无法实现预期投资回报[108][111] - 混合用途商业地产开发涉及更复杂的审批流程和独特风险，可能不利影响投资回报[109] - 物业收购面临无法达到预期入住率或租金、尽职调查未能发现负债等风险[110][111] - 市场条件可能导致公司无法在期望时间以可接受价格出售物业[112] 风险因素：环境、法规与合伙关系 - 气候变化可能导致保险成本增加、资本支出和运营成本上升，并对物业价值产生重大不利影响[114] - 环境修复成本（如有害物质清理）可能对公司财务业绩和现金流产生不利影响[117] - 公司面临环境法规相关负债，但已知负债预计不会对财务状况产生重大影响[58] - 遵守《美国残疾人法案》及其他建筑、消防和安全法规的成本可能对公司经营业绩产生重大负面影响[104] - 合伙关系僵局或争议可能导致投资提前终止、产生诉讼，增加投资风险和成本，并分散管理层注意力[123] - 若持有大量物业的合伙关系解散，公司将损失相关资产的管理费、租赁费及运营收入，影响运营结果和向股东及单位持有人的可分配现金流[124] - 与Urstadt Biddle的合并可能无法在预期时间内完全实现预期效益和协同效应，或产生未知负债[84][85][87] 风险因素：技术、网络与税务 - 公司面临网络攻击风险，可能导致租户或员工数据泄露，引发诉讼、政府调查及重大民事或刑事责任[135][136] - 使用人工智能技术存在信息泄露、产生不准确输出及新兴监管风险，可能导致声誉损害、客户流失和法律责任[138] - 若母公司未能符合房地产投资信托基金资格，将按常规公司税率缴纳联邦所得税，并可能面临4%的不可扣除消费税[142] - 若母公司不符合REIT资格将需支付巨额所得税并影响证券价值[143] - 禁止交易产生的净收入需缴纳100%的税[144] - 公司资本股单一股东持股价值限制为7%以维持REIT资格[154] REIT结构与分配政策 - 公司作为房地产投资信托基金（REIT），通常将至少90%的应税收入分配给股东[56] - 公司已选择将某些子公司作为应税REIT子公司（TRS）进行税务申报[57] - 作为房地产投资信托基金，母公司每年必须将至少90%的应税收入分配给股东，这可能导致其依赖外部资本来源[126] - 个体投资者从REIT获得的普通股息可享受最高20%的扣除额（2017年12月后至2026年前）[147] - 非美国股东处置普通股收益可能需缴纳联邦所得税除非REIT为国内控股[149] 公司治理与股权信息 - 公司执行主席Martin E. Stein, Jr.现年71岁，自2020年起担任该职务[59] - 公司总裁兼首席执行官Lisa Palmer现年56岁，自2020年起担任该职务[59] - 公司执行副总裁兼首席财务官Michael J. Mas现年48岁，自2019年起担任该职务[59] - 公司普通股在纳斯达克全球精选市场交易，代码为"REG"[64] - 公司6.250% A系列累积可赎回优先股交易代码为"REGCP"[64] - 公司5.875% B系列累积可赎回优先股交易代码为"REGCO"[64] - 公司授权发行3000万股优先股及1000万股特殊普通股可能延迟控制权变更[156] 可持续发展目标 - 公司目标到2030年将范围1和范围2的绝对温室气体排放量在2019年基准上减少28%[53] - 公司目标到2050年实现所有运营的范围1和范围2温室气体净零排放[53] 网络安全风险管理 - 公司采用五支柱网络安全战略：识别、保护、检测、响应和恢复[162] - 公司自2021年1月1日起未发生重大影响的网络安全事件[165] - 董事会审计委员会负责监督网络安全风险管理计划并接收季度更新[167] - 网络风险委员会（CRC）由CISO及多名高级管理层组成负责风险管理[169] 组织架构与运营 - 公司员工总数为497名，其中包括5名兼职员工[39] - 公司在全国设有24个市场办事处[39]

收入和利润表现 - Regency Centers在截至2023年9月30日的九个月内，归属于普通股股东的净利润为2.731亿美元，而2022年同期为3.876亿美元，其中包含1.065亿美元的不动产销售收益[129] - 三季度总收入从3.04亿美元增至3.306亿美元，主要因UBP收购及同类物业增长推动基础租金增加1980万美元[142] - 总营业收入增加5335.7万美元，其中租赁收入增加5191.5万美元，主要受基本租金增加4309.4万美元和租户补偿收入增加1733.3万美元驱动[151] - 基本租金增加4309.4万美元，其中UBP收购贡献1180万美元，现有物业净增2550万美元[151] - 九个月期间基本租金收入从6.779亿美元增至7.030亿美元，增长2508万美元[162] - 九个月期间来自租户的回收收入从2.275亿美元增至2.409亿美元，增长1338万美元[162][163] - 房地产销售收益减少1.05944亿美元，因2022年出售一处运营物业及四宗地块录得1.06459亿美元收益，而2023年仅出售两宗地块录得51.5万美元收益[155] - 归属于普通股股东的净收入从3.876亿美元下降至2.731亿美元，减少1.145亿美元[158] - Nareit FFO 从5.263亿美元增至5.460亿美元[167] - Core Operating Earnings 从4.916亿美元增至5.165亿美元[167] 成本和费用 - 折旧和摊销费用增加1591.1万美元，其中UBP收购贡献530万美元，现有物业增加760万美元[152][154] - 物业运营费用增加2085.5万美元，其中UBP收购贡献190万美元，现有物业增加1380万美元[152][154] - 利息支出净额增加235.8万美元，主要因UBP收购承担贷款增加180万美元及无担保信贷额度平均余额增加[155][149] - 房地产税增加566.2万美元，其中UBP收购贡献280万美元，现有物业净增160万美元[152][154] - 一般及行政费用增加1453.8万美元，主要因薪酬成本增加360万美元及递延补偿计划参与者义务价值变化导致1020万美元净增[152][154] - 其他运营费用增加97.9万美元，主要因UBP收购相关过渡成本增加150万美元[152][155] - 九个月期间坏账租赁收入从1310万美元降至111万美元，减少1199万美元[162][164] - 九个月期间房地产运营总费用从2.795亿美元增至2.958亿美元，增加1633万美元[162][164] 业务运营和租赁活动 - 公司按比例计算的不动产营业收入（不包括终止费）同比增长2.0%[130] - 在2023年前九个月，公司执行了1,310笔新租约和续租交易，涉及480万平方英尺的可租赁面积，租金溢价率为9.2%[130] - 相比之下，2022年同期执行了1,474笔租赁交易，涉及560万平方英尺的可租赁面积，租金溢价率为7.5%[130] - 截至2023年9月30日，公司总物业组合的出租率为94.6%，与2022年同期持平[130] - 截至2023年9月30日，同店物业组合的出租率为95.4%，高于2022年同期的94.7%[130] - 破产租户占公司按比例计算年基础租金的比例为0.6%，其中Rite Aid占0.5%[141] - 按比例计算同物业NOI（不包括终止费）在九个月期间从6.631亿美元增至6.766亿美元，增长1350万美元，增幅2.0%[162] - 公司2023年第三季度按比例计算的同物业NOI为2.2476亿美元，较2022年同期的2.19996亿美元增长1.1%[169] - 公司三个月管理费收入为632.2万美元，同比增长9.6%[193] - 公司九个月管理费收入为1946.5万美元，同比增长2.7%[193] 投资组合和资产变化 - 公司通过全股票交易完成了对UBP的收购，新增74处物业[130] - 截至2023年9月30日，公司拥有481处零售物业的完全或部分权益，总可租赁面积约为5670万平方英尺[124] - UBP收购总购买价格为11.4亿美元，包括发行普通股价值8.185亿美元、偿还债务3926.6万美元、发行优先股2.25亿美元及交易成本5719.7万美元[132] - 通过UBP收购增加74处物业，总计530万平方英尺GLA，全部列为非同类物业[132] - 公司投资组合物业数量从308处增至379处，GLA从3883.4万平方英尺增至4355.9万平方英尺[133] - 投资组合加权平均年有效租金从每平方英尺23.95美元增至24.55美元[133] - 房地产合伙企业投资总额为27.396亿美元，公司按比例份额为10.007亿美元[190] 开发和再开发项目 - 截至2023年9月30日，在建开发和再开发项目预估成本为4.4亿美元，较2022年12月31日的3.009亿美元有所增加[134] - 2023年完成的开发和再开发项目预估净成本为7400万美元，平均稳定收益率为8.2%[134] - 公司2023年前九个月用于房地产开发和资本改善的支出为1.58982亿美元，较2022年同期增长10.6%[185][182] - 2023年开发中项目总投资额为1.52687亿美元，已完成成本占比46%[188] - 2023年再开发中项目总投资额为2.87264亿美元，已完成成本占比45%[188] - 2023年建筑和租户改善支出增加350万美元[187] - 2023年再开发成本增加870万美元[187] 现金流和流动性 - 公司2023年前九个月经营活动产生的现金流量为5.47685亿美元，较2022年同期的5.28242亿美元增长3.7%[181][175] - 公司2023年前九个月向普通股和单位持有人支付股息3.343亿美元，同期经营活动现金流量为5.47685亿美元[175] - 公司预计未来12个月所需现金约为6.449亿美元，用于租赁佣金、在建项目等[176] - 截至2023年9月30日，公司拥有7440万美元无限制现金及11.6472亿美元信贷额度可用容量[174] - 公司2023年前九个月投资活动所用现金流量为2.31527亿美元，主要因收购UBP支出8048.8万美元[182][184] - 2023年融资活动净现金使用量减少5260万美元[189] - 2023年从无担保信贷额度获得净收益7700万美元[189] - 2023年抵押贷款再融资获得4650万美元收益[189] - 2023年债务偿还总额为6820万美元[189] 债务和资本结构 - 公司净债务和优先股与运营EBITDAre比率从2022年12月31日的5.0倍升至2023年9月30日的5.5倍[134] - 公司2024年有2.5亿美元无担保债务到期，未来12个月抵押贷款到期金额可控[173] - 截至2023年9月30日，公司85.7%的全资房地产资产未设押[178] - 公司截至2023年9月30日的过去12个月固定费用保障倍数为5.0倍，净债务与经营EBITDAre比率为5.5倍[178] - 房地产合伙企业应付票据总额为14.91072亿美元，公司按比例份额为5.32139亿美元，加权平均固定利率为3.8%[190][191] 其他投资和合伙权益 - 对房地产合伙企业投资权益收入增加130.8万美元，主要因UBP收购相关新合伙关系贡献20万美元及单一物业再开发租赁收入增加40万美元[146][150] - 净投资收入增加1160万美元，主要由非合格递延补偿计划中持有的投资实现1010万美元收益以及自保保险公司持有的投资实现150万美元收益驱动[156] - 房地产合伙投资权益收入总额从4785.5万美元下降至3630.2万美元，减少1155.3万美元[156] - 母公司持有运营合伙企业中约99.4%的流通普通股单位和100%的优先股单位[123] - 公司有权但不义务贷款给违约的房地产合伙投资伙伴[192] 风险管理和环境事项 - 截至2023年9月30日，公司按比例分担的环境修复应计负债为1990万美元[196] - 公司拥有高质量、无负担物业可作为借款抵押[197] - 公司拥有无担保信贷额度下的可用融资能力[197] - 公司为部分购物中心购买了环境保险以减轻风险[195] - 公司持续监控资本市场以评估发行新债或偿还到期债务的能力[197] - 资本市场波动和利率上升可能对新发行债务的利率产生不利影响[197] - 公司认为最终修复当前已知环境问题不会对财务状况产生重大影响[196]

财务数据关键指标变化：收入和利润 - 公司2023年上半年归属于普通股股东的净利润为1.841亿美元，较2022年同期的3亿美元下降，其中包含1.062亿美元的房地产销售收益[116] - 2023年第二季度总收入为3.142亿美元，较2022年同期的3.021亿美元增长1216.4万美元，主要受基本租金增长962.4万美元驱动[125] - 总收入增加2670万美元，其中租赁收入增加2675万美元，主要来自基本租金增长2330万美元[133] - 净收入从2022年的1.06亿美元下降至2023年的8817万美元，减少1782万美元[132] - 公司2023年上半年归属于普通股东和单位持有者的净收入为1.85033亿美元，较2022年同期的3.01339亿美元下降38.6%[141] - 2023年上半年，Nareit营运资金（FFO）为3.63268亿美元，较2022年同期的3.52108亿美元增长3.2%[150] - 2023年上半年，核心运营收益为3.42486亿美元，较2022年同期的3.29946亿美元增长3.8%[150] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 2023年第二季度总运营费用为2.028亿美元，较2022年同期的1.821亿美元增长2074.9万美元，其中物业运营费用增长664.4万美元，一般行政费用增长742万美元[126] - 折旧及摊销成本增加870万美元，主要因运营物业收购增加200万美元及相同物业增加640万美元[136][138] - 物业运营费用增加1120万美元，主要因相同物业的可收回公共区域及租户相关成本增加810万美元[136][138] - 一般及行政费用激增1390万美元，主要因递延补偿计划参与者义务价值变动导致990万美元支出增加[136][138] - 不动产税增加340万美元，主要因投资组合整体税负评估增加[136][138] - 2023年第二季度及上半年，房地产运营总费用分别增加701.5万美元和1081.3万美元，其中运营维护成本分别增加569.5万美元和868.7万美元[144][147] - 2023年第二季度及上半年，房地产税支出分别增加134.3万美元和204.8万美元，原因是投资组合内物业评估价值上升[148] 运营表现：投资组合与租赁活动 - 公司合并投资组合中，物业数量从2022年底的308处增至2023年6月30日的310处，总可出租面积从3883.4万平方英尺增至3900.9万平方英尺，出租率（运营与开发中）为94.5%[117] - 2023年上半年公司执行了842笔新签和续租交易，涉及300万平方英尺，租金溢价为9.2%，而去年同期为934笔交易，320万平方英尺，租金溢价7.6%[118] [119] - 截至2023年6月30日，同物业投资组合包含395处物业，总可出租面积（GLA）为4214.3万平方英尺，而2022年同期为390处物业，4144.6万平方英尺[149] 运营表现：净营业收入（NOI）与收入构成 - 公司按比例计算的不计终止费的同店NOI在2023年上半年同比增长2.0%[118] - 2023年第二季度及上半年，按比例计算的同物业净营业收入（NOI）（不包括终止费）分别增长1.5%和2.0%，达到2.23225亿美元和4.52905亿美元[144] - 2023年第二季度及上半年，房地产总收入分别增加990万美元和2220万美元，主要受基本租金增长830万美元和1796.3万美元推动[144][145] - 2023年上半年，终止费收入增加248万美元，主要由两笔主力租户终止协议驱动[146] - 2023年第二季度及上半年，不可收回租赁收入分别减少561万美元和1038.5万美元，主要因2022年收回此前计提的坏账[147] - 2023年第二季度资产管理、物业管理、租赁和其他交易费用收入为710万美元，2023年上半年为1314万美元[174] 运营表现：其他收入与收益 - 房地产投资合伙企业收入权益下降1290万美元，主要因NYC合伙减少920万美元及RegCal合伙减少400万美元[140] - 房地产销售收益大幅减少1.059亿美元，2023年仅确认土地出售收益33.1万美元，而2022年确认一处运营物业及三宗土地出售收益1.062亿美元[139] - 净投资收入增加1140万美元，主要由非合格递延补偿计划及专属保险公司的投资回报驱动[140] 开发与再开发活动 - 截至2023年6月30日，公司当前在建开发和再开发项目的预估成本为4.106亿美元，较2022年底的3.009亿美元有所增加[118] - 2023年完成的开发和再开发项目预估净成本为6940万美元，平均稳定收益率为8.3%[118] - 在建开发项目总成本约1.526亿美元，总面积为51.6万平方英尺[168] - 在建再开发项目总成本约2.581亿美元，总面积为324.8万平方英尺[168] 流动性、债务与资本结构 - 公司无抵押债务在2024年6月前无到期，截至2023年6月30日，信贷额度尚有12亿美元可用[118] - 截至2023年6月30日，公司按比例计算的净债务与运营EBITDAre比率（过去12个月）为4.9倍，低于2022年底的5.0倍[118] - 利息支出净额略微下降88,000美元，其中应付票据利息减少274,000美元，无担保信贷安排利息增加135万美元[139] - 公司拥有12.4亿美元可用信贷额度，将于2025年3月23日到期[156] - 公司无抵押债务将于2024年到期2.5亿美元，2023年无到期债务[155] - 截至2023年6月30日，公司90.4%的全资房地产资产未设押[159] - 过去12个月固定费用覆盖率为4.8倍，净债务与运营EBITDAre比率为4.9倍[159] - 固定费用覆盖比率（Fixed Charge Coverage Ratio）定义为运营EBITDAre除以总利息和计划支付的抵押贷款本金[105] 现金流活动 - 2023年上半年运营现金流为3.347亿美元，较去年同期增加690万美元[161][163] - 2023年上半年用于房地产开发和资本改善的现金为1.001亿美元，同比增加64.4万美元[165] - 2023年上半年融资活动净现金使用为2.689亿美元，同比增加3260万美元[169] - 2023年上半年普通股回购计划支出2000万美元，回购349,519股，而2022年同期支出7190万美元，回购1,234,417股[169] - 2023年上半年股息支付和经营合伙分配总额为2.232亿美元，同比增加840万美元[169] - 2023年债务发行收入1550万美元，债务偿还支出3470万美元，其中2960万美元用于偿还四笔到期抵押贷款[169] 投资与合伙企业 - 公司在房地产合伙企业的投资权益为3.424亿美元，其在13个合伙企业中持有20%-50%的所有权，涉及96处物业[170] - 房地产合伙企业应付票据总额为14.17亿美元，其中公司按比例份额为5.055亿美元，97.1%的票据加权平均固定利率为3.7%[171][172] - 房地产合伙企业2026年到期票据总额为25.514亿美元，其中公司按比例份额为8.256亿美元[171] - 2023年4月公司以8850万美元收购了合伙人在RegCal, LLC中四处物业的75%权益[170] - 母公司持有运营合伙企业约99.4%的流通普通合伙单位[112] 公司收购活动 - 公司已签订协议计划收购Urstadt Biddle Properties Inc，收购预计于2023年8月中下旬完成[101] - 收购条款规定Urstadt Biddle的每股普通股将转换为0.347股Regency普通股[101] - Urstadt Biddle的6.25% Series H和5.875% Series K优先股将分别转换为Regency新发行的Series A和Series B优先股[101] - 收购完成需满足条件，包括UBP股东批准（股东特别会议定于2023年8月16日举行）[101] 非GAAP指标与定义 - 公司强调使用非GAAP指标（如Nareit FFO、Core Operating Earnings、NOI）来评估运营表现[102][104][105][106] - Nareit FFO定义为GAAP净收入，不包括房地产销售利得和减值，并加回折旧和摊销[105] - 净营业收入（NOI）是基础租金、百分比租金、租户补偿款及其他物业收入之和，减去运营费用、房地产税等[106] 其他重要内容 - Regency Centers拥有406处零售物业，总可租赁面积约为5130万平方英尺[113] - 公司预计未来12个月现金需求约为5.895亿美元，用于租赁佣金、在建项目等[157] - 截至2023年6月30日，公司无限制现金余额为3980万美元[156] - 截至2023年6月30日，公司按比例份额的环境修复应计负债为1070万美元[177]

投资组合规模与构成 - 截至2023年3月31日，公司合并投资组合包含308处物业，总可出租面积3882.6万平方英尺，出租率为94.8%[111] - 截至2023年3月31日，未合并投资组合包含96处物业，总可出租面积1231.1万平方英尺，出租率为95.2%[111] - 截至2023年3月31日，公司拥有或部分拥有404处零售物业，总可出租面积约5110万平方英尺[107] - 截至2023年3月31日，总物业组合出租率为94.9%，同店物业组合出租率为95.1%[112] - 合并投资组合中运营物业的出租率为94.9%[111] - 未合并投资组合中运营物业的出租率为95.3%[111] 租金与租赁活动 - 合并投资组合的加权平均年有效租金为每平方英尺24.13美元，高于2022年12月31日的23.95美元[111] - 未合并投资组合的加权平均年有效租金为每平方英尺23.32美元，高于2022年12月31日的23.15美元[111] - 2023年第一季度执行405笔新签和续租交易，面积110万平方英尺，租金溢价率为5.5%[112] - 2023年第一季度总租赁收入增加1520万美元，主要因基本租金增长1370万美元[119][121] - 同比物业总收入增加1226.7万美元，其中基本租金因租金上涨和入住率提高而增加965.4万美元[130] - 终止费收入增加277万美元，主要由2023年确认的两笔主力租户合同终止驱动[132] 收入与利润变化 - 2023年第一季度归属于普通股股东的净利润为9730万美元，低于2022年同期的1.952亿美元[110] - 2022年第一季度业绩包含1.019亿美元的房地产销售收益[110] - 净收入 attributable to common shareholders 为9728.1万美元，较去年同期的1.95228亿美元下降9794.7万美元[127] - Nareit运营资金（FFO） attributable to common stock and unit holders 为1.86495亿美元，核心运营收益为1.77798亿美元[135] 运营费用与成本变化 - 2023年第一季度物业运营费用增加460万美元，房地产税增加160万美元[122] - 总房地产运营费用增加379.8万美元，主要因运营和维护费用中的可收回成本增加296.2万美元[133] - 不可收回租赁收入减少477.4万美元，主要因2022年收回此前已计提坏账的款项，2023年情况持续向好但程度减轻[132] 投资与合资企业表现 - 净投资收入增加420万美元，主要由递延薪酬计划和自保保险公司投资未实现损益的有利变动驱动[126] - 房地产合伙企业投资权益收入减少88.8万美元，主要因共同投资合伙中的物业组合规模缩小[126] - 截至2023年3月31日，房地产合伙投资的总资产为26.00152亿美元，公司按比例份额为9.41695亿美元[155] 物业运营业绩 - 按比例计算同店NOI（不包括终止费）增长2.5%[112] - 同比物业净营业收入（NOI）增长846.9万美元，排除终止费后的增长率为2.5%[130] - 2023年完成的开发项目预估净成本为160万美元，平均稳定收益率为21%[112] 开发与再开发项目 - 截至2023年3月31日，在建开发和再开发项目的预估按比例项目成本为3.025亿美元[112] - 2023年第一季度用于房地产开发和资本改善的支出为4456.9万美元[146][150] - 在建开发项目总成本预估为5591.4万美元，在建再开发项目总成本预估为2.46581亿美元[151] 债务与流动性 - 公司净债务与运营EBITDAre比率（过去12个月）为4.9倍[112] - 公司无抵押债务于2024年到期2.5亿美元[140] - 公司持有无限制现金6520万美元[141] - 信贷额度总额12.5亿美元，可用容量为12.10619亿美元[141] - 过去12个月固定费用覆盖率为4.7倍，净债务与运营EBITDAre比率为4.9倍[144] - 截至2023年3月31日，房地产合伙投资的应付票据总额为14.03119亿美元，公司按比例份额为5.00368亿美元[156] - 房地产合伙投资的应付票据中97.5%为加权平均固定利率3.7%，其余浮动利率加权平均为6.6%[156] 现金流活动 - 2023年第一季度运营现金流为1.62099亿美元，同比增长1920万美元[141][146] - 2023年第一季度支付股息1.116亿美元[141] - 2023年第一季度融资活动净现金流出为1.23682亿美元，较2022年同期增加613.9万美元[152] - 2023年第一季度从无担保信贷设施净借款3000万美元，并通过抵押贷款再融资获得1550万美元收益[154] - 2023年第一季度债务偿还总额为3114.2万美元，其中包括2830万美元用于偿还三笔到期抵押贷款[154] 资本分配与股东回报 - 2023年第一季度通过股票回购计划支付2000万美元回购349,519股普通股[154] - 2023年第一季度股息支付增加420万美元至1.11567亿美元[154] 利息支出 - 利息支出净额减少34.5万美元，其中票据应付利息减少17.8万美元，无担保信贷设施利息增加50.7万美元[125] 租户情况 - 破产租户占公司按比例年基本租金的1.1%，其中Bed Bath and Beyond占0.5%[118] - 主要租户Publix、Kroger、Albertsons、Amazon/Whole Foods和TJX合计占年基本租金约14.6%[116] 其他运营收入 - 2023年第一季度资产管理、物业管理、租赁和其他交易费用收入为603.8万美元[160] 未来现金需求与义务 - 未来12个月预计现金需求约为2.961亿美元[142] 资产抵押情况 - 截至2023年3月31日，90.2%的全资房地产资产未设押[144] 所有权结构 - 母公司持有运营合伙企业约99.6%的流通普通合伙单位[106] 环境义务 - 截至2023年3月31日，公司按比例份额的环境修复应计负债为1140万美元[163]

投资组合规模与结构 - 截至2022年12月31日，公司拥有404处物业的全部或部分权益，总可租赁面积为5110万平方英尺[28] - 公司按比例享有的可租赁面积为4330万平方英尺，占其总可租赁面积的84.7%[28] - 合并投资组合总可租赁面积（GLA）为38,834千平方英尺，出租率为94.8%[144] - 非合并投资组合总可租赁面积（GLA）为12,311千平方英尺，出租率为94.8%[146] - 总可租赁面积（GLA）最大的物业为Greenbriar Town Center，面积达340,000平方英尺，出租率为98.1%[173] 各地区物业表现 - 佛罗里达州拥有88处合并物业，GLA为10,783千平方英尺，占总GLA的27.8%，出租率为95.1%[144] - 加利福尼亚州拥有53处合并物业，GLA为8,204千平方英尺，占总GLA的21.1%，出租率为93.9%[144] - 德克萨斯州合并物业出租率从96.0%提升至98.0%[144] - 纽约州合并物业数量从15处增至16处，GLA从1,749千平方英尺增至1,953千平方英尺，但出租率从92.9%降至89.0%[144] - 宾夕法尼亚州合并物业数量从3处增至4处，GLA从326千平方英尺增至443千平方英尺，出租率从97.1%提升至98.7%[144] - 明尼苏达州和哥伦比亚特区在2022年新增了合并物业[144] - 公司位于加利福尼亚州和佛罗里达州的物业分别占其年化基本租金的26.0%和21.3%[85] - 公司投资组合中20.6%的总租赁面积位于加利福尼亚州，22.4%位于佛罗里达州，7.8%位于德克萨斯州，地理集中度使其更易受自然灾害影响[105] 租户集中度与租赁到期情况 - 前十大租户贡献年化基本租金总额的32.8%，即3.20591亿美元，占公司总可出租面积（GLA）的43.3%[148] - 租户Publix是公司最大租户，其GLA为287.6万平方英尺，占公司GLA的7.0%，年化基本租金为3167.9万美元，占总额的3.2%[148] - 租户Kroger Co.的GLA为298.7万平方英尺，占公司GLA的7.3%，年化基本租金为3043.8万美元，占总额的3.1%[148] - 租户Albertsons Companies, Inc.的年化基本租金为2914.4万美元，占总额的3.0%，其GLA为192万平方英尺，占公司GLA的4.7%[148] - 2023年有930份租约到期，涉及280万平方英尺GLA，占公司总GLA的7.0%，到期年化基本租金为7255.9万美元，占总额的7.6%[150] - 2024年租约到期年化基本租金达1.28039亿美元，占总额的13.4%，涉及557万平方英尺GLA，占公司总GLA的13.8%[150] - 2025年至2028年期间，每年到期年化基本租金均超过1.2亿美元，其中2028年到期租金最高，为1.36987亿美元，占总额的14.3%[150] - 2022年新签租约的平均基本租金为每平方英尺32.47美元，高于2023年到期租约的平均租金（25.88美元/平方英尺）[150] 租金与出租率详情 - 合并投资组合加权平均年有效租金为每平方英尺23.95美元[144] - 非合并投资组合加权平均年有效租金为每平方英尺23.15美元[146] - 平均基本租金最高的物业为Preston Oaks，达到每平方英尺40.03美元[173] - 平均基本租金最低的物业为Hanover Village Shopping Center，仅为每平方英尺9.81美元[173] - 公司拥有多处物业，其中Crossroads Commons II出租率达到100%[157]，平均基本租金为每平方英尺41.11美元[157] - 物业组合中，Spring Valley Shopping Center的平均基本租金最高，为每平方英尺100.30美元[157] - 多个物业的出租率超过95%，例如Centerplace of Greeley III出租率为97.7%[157]，Corbin's Corner出租率为98.1%[157] - Lorton Station Marketplace出租率最低，为66.9%[173] 债务与融资风险 - 2022年美联储多次加息导致信贷市场利率上升，公司短期内的浮动利率借款（包括无抵押高级信贷额度和基于浮动利率的抵押票据应付）融资成本面临上升压力[73][74] - 利率上升可能通过浮动利率信贷额度借款或现有债务再融资增加公司融资成本，并可能对房地产资产组合估值产生负面影响，导致股价和市值下跌[74] - 利率上升可能对公司通过ATM计划等以有利条件筹集股权资本的能力和意愿产生不利影响[74] - 截至2022年12月31日，公司未偿还债务中未对冲至固定利率的可变利率债务占比不到1.0%[123] - 无抵押票据和无抵押信贷额度包含交叉违约条款，一项债务违约可能导致其他债务被要求立即偿还[122] - 债务契约包含惯常条款，例如限制债务与总资产价值的比率和固定费用覆盖比率等财务指标[122] - 部分物业存在抵押债务，如Corbin's Corner抵押债务为5300万美元[157]，Black Rock抵押债务为1863.7万美元[157] - Greenbriar Town Center的抵押债务最高，为76,200,000美元[173] 宏观经济与市场风险 - 当前经济挑战（包括通胀、劳动力短缺、供应链限制、消费者信心和可支配支出下降、能源价格和利率上升）显著影响租户业务运营及支付租金的能力[76] - 宏观经济和地缘政治风险可能加剧美国当前市场状况，导致经济衰退潜在风险[76] - 经济挑战可能对公司租赁活动量产生不利影响，包括租户迁出和/或不可收回租赁收入水平升高[77] - 经济挑战可能导致零售空间整体市场需求下降，进而对公司中心空间需求造成负面影响[77] - 市场需求下降可能对新租户或续租租户的租金定价造成压力，对未来租金利差产生不利影响[77] - 由于材料和劳动力成本上升且供应受限，公司可能面临更高的租户装修成本[77] - 通胀挑战和经济衰退可能性可能对新签和续签租约的基本租金增长造成压力[151] - 市场资本化率上升或净营业收入下降可能导致待售中心价值减少，对产生的现金量产生不利影响[117] 运营与业务风险 - 电子商务和消费者购物习惯的改变可能对公司的出租率和租金率产生负面影响[84] - 租户破产可能导致公司无法全额收回破产前未付租金的索赔[91] - 物业运营成本如房地产税和保险可能在租金收入减少时保持不变或增加[92] - 公司评估房地产资产减值时涉及租金率、租户改善成本等关键主观假设[94] - 开发和再开发活动可能因政府审批延迟而影响预期回报[97] - 混合用途项目的开发和管理经验较少，可能带来独特的投资风险[98] - 公司可能因实际项目成本超过原始估算或施工延误导致成本增加，而使项目无法达到预期投资回报[99] - 公司可能无法按预期时间以理想价格出售物业，市场状况可能限制其资产变现能力[101] 法律、监管与合规风险 - 遵守《美国残疾人法案》及其他建筑法规可能产生重大成本影响运营业绩[93] - 税收法律变化可能影响公司利用1031同类财产交换进行税务高效买卖，若无法使用可能导致需向股东分配收益或支付所得税，减少现金流[102] - 气候变化合规可能导致公司对现有物业进行额外投资，增加资本支出和运营成本，包括能源、保险、税收及相关费用[104] - 环境修复成本可能对公司财务业绩产生不利影响并减少现金流，公司可能对物业上的有害物质承担清理责任[106] - 网络安全事件可能导致公司承担重大民事或刑事责任，并产生无法从服务商或保险公司追回的费用[111] - 公司必须每年向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括任何净资本收益）以维持REIT资格[118] - 如果未能维持REIT资格，公司将按常规公司税率缴纳联邦所得税，并可能面临长达四年的资格取消期[128][129] - 公司未分配应税收入和净资本收益需缴纳美国联邦所得税，且若年度分配不足特定收入部分的85%至100%，需缴纳4%的不可抵扣消费税[128] - 来自“禁止交易”的净收入需缴纳100%的税[130] 环境与社会责任目标 - 公司承诺到2030年将绝对范围1和范围2温室气体排放量在2019年基准上减少28%[52] - 公司目标到2050年实现所有运营的范围1和范围2温室气体净零排放[52] 公司治理与架构 - 截至2022年12月31日，公司拥有445名员工，其中包括5名兼职员工[38] - 公司在美国各地设有22个市场办事处[38] - 公司是自2017年以来的标准普尔500指数成分股[27] - 公司不拥有所有合伙及合资企业的投票控制权，合作伙伴可能采取与公司目标相悖的行动，限制投资回报[114] - 合伙或合资企业决策僵局可能导致投资提前终止、产生诉讼或仲裁，增加投资风险及相关成本费用[115] - 公司对部分物业持有40%或20%的权益，例如Alcove On Arapahoe权益为40%[157]，Crossroads Commons权益为20%[157] - Baybrook East物业的所有权权益为50%，抵押债务为2,683,000美元[173] - Market at Springwoods Village物业的所有权权益为53%，抵押债务为4,250,000美元[173]