业绩总结 - Rexford在2020年第三季度净收入为31,197,000美元，较2019年同期的12,948,000美元增长141.5%[99] - 2020年第三季度的净运营收入（NOI）为62,938,000美元，较2019年同期的50,855,000美元增长23.7%[99] - 2020年第三季度的资金来源于运营（FFO）为46,339,000美元，较2019年同期的37,549,000美元增长23.5%[99] - 2020年第三季度的每股FFO为0.33美元，较2019年同期的0.31美元增长6.5%[99] - 2020年第三季度现金NOI为57,099,000美元，较2019年同期的46,710,000美元增长22.2%[99] - 2020年第三季度的总资产为251,752,000美元，较2019年同期的203,420,000美元增长23.7%[99] - 2020年第三季度的加权平均稀释后每股收益为0.33美元，较2019年同期的0.31美元增长6.5%[99] 用户数据与市场表现 - Rexford的市场资本超过60亿美元，拥有2800万平方英尺的物业，租赁率为97.3%[4] - Southern California的租金水平比下五大市场平均高出80%[5] - Southern California的空置率为2.6%，是美国主要工业市场中最高的[5] - Rexford的年化基础租金（ABR）为每平方英尺10.19美元，超过同行平均水平6.35美元，反映出南加州市场的强劲[34] - Rexford的当前投资组合入住率为97.2%，高于疫情前水平[38] - Rexford在南加州的市场份额为1.5%[2] 财务状况 - 截至2020年9月30日，净债务与调整后EBITDA的比率为2.9倍，显示出低杠杆水平[4][61] - Rexford的流动性为约7.4亿美元，其中包括2.43亿美元现金和5亿美元的无担保循环信贷额度[4] - 预计在2020年第四季度收回约360万美元的延期租金，收款率分别为95.3%（10月）和90.3%（11月）[38] - Rexford的财务杠杆比率为净债务与调整后EBITDA比率为2.9倍，显示出低杠杆水平[61] - Rexford的流动性超过7.4亿美元，且在2023年前没有到期的债务[61] 未来展望与增长潜力 - 预计现有投资组合的内部净运营收入（NOI）增长潜力约为4300万美元[57] - 预计未来12-24个月内，Rexford的NOI将增长约17%[60] - 2020年到目前为止，Rexford的租赁保留率超过60%，显示出其选择性替换租户的能力[42] - 自2013年IPO以来，Rexford已收购2460万平方英尺的工业房地产[51] 其他信息 - 自2001年以来，超过1亿平方英尺的可租赁内填工业物业已被移除或转为其他用途[19] - 2020年第二季度，美国零售电子商务销售同比增长44%[27] - Rexford的投资组合100%位于电子商务“最后一公里”物流市场[27] - 2020年第三季度的利息支出为7,299,000美元，较2019年同期的6,785,000美元增长7.6%[99] - 2020年第三季度的管理、租赁和开发服务费用为118,000美元，较2019年同期的90,000美元增长31.1%[99] - 2020年第三季度的收购费用为70,000美元，较2019年同期的122,000美元下降42.6%[99]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-36008 Rexford Industrial Realty, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 46-2024407 (State or ...

财务数据和关键指标变化 - 公司核心FFO份额增长20%至4060万美元，核心FFO每股增长6.5%至0.33美元 [10] - 综合NOI在GAAP基础上增长23.8%，现金基础上增长22.2% [10] - 稳定同店物业NOI在GAAP基础上增长4.4%，现金基础上增长5% [10] - 第三季度现金租金收款率为96.8%，接近疫情前水平，较第二季度高920个基点；10月截至目前收款率为91.7%，与第三季度持平 [37] - 已执行约460万美元的基本租金延期支付，其中第三季度为70万美元，占平均每日租金（ADR）的20个基点，平均延期期限为1.5个月；第三季度收回延期租金16万美元，占到期金额的100%；截至10月19日，已收回10月到期延期租金150万美元的约85%，剩余22万美元待收回；约360万美元（近80%）的延期租金计划在第四季度偿还 [38] - 第三季度末净债务与EBITDA比率为2.9倍，债务占总企业价值约9.7%；流动性超过10亿美元 [13] - 2020年核心FFO每股指引从1.26 - 1.29美元上调至1.29 - 1.31美元 [42] - 2020年同店物业NOI增长预期范围上调至3% - 3.5% [43] - 预计年末稳定同店物业入住率在97.5% - 98%之间，一般及行政费用（G&A）指引范围维持在3650 - 3700万美元，其中包括1250万美元的非现金股权薪酬 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度签署101份租约，面积达160万平方英尺，GAAP基础上租赁利差为26.8%，现金基础上为17.4% [11] - 稳定同店物业组合入住率达98.4% [11] - 新租约（100万平方英尺）GAAP基础上租赁利差为38.9%，现金基础上为25.5% [25] 收购业务 - 第三季度收购5处物业，总价约6900万美元，增加约38.6万可出租平方英尺，预计综合未杠杆化收益率为5.5%；季度末完成1处物业收购，价格为2200万美元；年初至今投资总额达3.75亿美元 [11][26] - 未来几周预计以2.97亿美元收购Gateway Point Industrial Park，该项目98.9万平方英尺，4栋建筑，100%已出租，租金估计比市场低21%，初始稳定收益率为3.6%，保守租金增长预测下超过4% [27][28] 处置业务 - 第三季度出售3处物业，总价4400万美元，所得款项将用于为Gateway Point收购提供部分资金 [31] 增值改造业务 - 第三季度稳定或预租4个改造项目，总面积34.9万平方英尺，总成本综合未杠杆化收益率为5.8% [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 目标市场（不包括东内陆帝国）第一季度末空置率为2.6%，尽管有疫情影响，要价租金同比仍上涨 [24] - CBRE预计到2025年洛杉矶县工业市场租金将增长41%，相当于每年增长7.1%，而美国其他主要工业市场预计每年仅增长2.9% [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于南加州内陆物流市场，目标是巩固并扩大市场份额，目前市场份额为1.5% [16] - 投资策略是收购核心、核心加和增值机会的物业组合，Gateway Point符合核心物业标准 [29] - 利用深入的市场知识和研究驱动的平台，通过非公开或轻度营销交易完成收购，今年77%的收购通过此类交易完成 [30] - 持续出售资产以释放价值和循环利用资本，未来将继续机会性处置资产 [31] - 行业竞争激烈，但公司通过创造信息优势和多样化的项目来源能力，建立了不同的竞争环境，多数交易不与机构资本竞争 [113][114] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管受COVID - 19影响，但南加州内陆工业市场基本面在第三季度保持健康，空置率低，需求加速，租金增长和净吸纳量强劲 [23] - 公司对2021年及以后的发展充满信心，内部增长方面，预计未来12 - 24个月现有投资组合的NOI将增长约18%，主要由增值资产管理策略驱动；外部增长方面，投资管道的数量和质量不断提高 [15][16] - 租户需求强劲，来自多个行业，包括传统行业和电子商务，电子商务需求增长显著，本季度超过50%的新租赁与电子商务有关 [83][86] 其他重要信息 - 公司新首席财务官Laura Clark于9月1日加入 [9] - 电话会议中的管理层发言和回答包含前瞻性陈述，受风险和不确定性影响，实际结果可能与讨论内容不同，更多风险因素信息可查看公司10 - K和其他SEC文件 [5] - 电话会议中展示的部分财务信息为非GAAP财务指标，收益报告和补充资料提供了GAAP调整和使用原因说明 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 从第二季度到第三季度指引变化的原因 - 此前指引设定时处于7月，有新一波停工和诸多不确定性；现在有了更多可见性，租赁需求和吸纳量达到疫情前水平，更新的指引反映了对投资组合的需求和收款情况 [48][49] 问题2: 第三季度和年初至今的坏账实际数据 - 年初至今坏账费用约为收入的120个基点；第三季度为150万美元，占收入的170个基点；同店物业基础上，第三季度坏账影响同店物业NOI增长约200个基点或110万美元；预计全年坏账费用在180个基点左右 [51] 问题3: 如何理解坏账费用指引 - 年初至今已确认120个基点的坏账，预计全年达到180个基点，意味着第四季度预计的坏账金额高于前几个季度；坏账增加的驱动因素包括遵循加州租金延期政策的租户和受疫情影响经营困难的租户；公司对坏账采取保守处理方式，租户累计拖欠超过两个月基本租金时，全额计提坏账准备 [54][56][58] 问题4: 疫情期间收购市场的变化 - 市场需求旺盛，空置率极低，租户支付困难或利用延期政策的情况较少，市场没有明显困境，没有因疫情导致卖家急于出售房产；不过，看到一些潜在物业贡献者和企业业主用户在售后回租方面的兴趣有所增加，但难以确定与疫情直接相关 [61][62][64] 问题5: 关于Gateway Point收购的资金结构和对每股收益的影响 - 假设无其他资本交易，Gateway Point收购预计在2021年为核心FFO每股贡献约0.07美元；公司将继续评估债务和股权融资选项，致力于维持低杠杆资产负债表 [65][66] 问题6: 10月租金收款情况及延期租金回收预期 - 10月截至目前收款率为91.7%，与第三季度同期水平相当；延期租金回收方面，目前已达到88%，剩余不到20万美元待收回，预计延期租金回收比例与合同收款比例相当，在95% - 96%左右 [73][74][75] 问题7: 未来资产负债表杠杆空间和ATM发行计划 - 本季度未进行ATM发行是因为资产负债表上现金充裕，有足够资金满足需求；公司认为资产负债表是核心竞争力和竞争优势，将维持低杠杆投资级资产负债表，目前有足够的杠杆空间，以灵活执行内外部增长机会，并应对未来可能的干扰 [77][78] 问题8: 租户需求的构成和范围 - 需求不仅来自电子商务，还有传统租户，部分是被压抑的需求释放；港口进口量增加带来了额外需求；电子商务是重要驱动力，本季度超过50%的新租赁与电子商务有关，且不只是亚马逊，还有许多其他公司；市场空置率低，与公司竞争的产品实际空置率可能更低，公司投资组合从需求角度处于有利地位 [83][85][86] 问题9: 安全押金是否包含在延期租金回收数据中 - 报告的基础租金延期回收数据不包括安全押金的补充 [91] 问题10: 如何看待当前处置资产与股权发行的关系以及处置资产的特征 - 处置资产的思路季度间和年度间变化不大，会寻找能实现高于资本化率价值的资产出售给业主用户，或管理密集型、近期需要更多资本但无法获得增量回报的资产；公司将机会性处置资产，同时注重价值创造；如果有额外股权需求，将通过传统股权发行满足，当认为资本化率优于当前股价时会考虑处置资产 [94][96][98] 问题11: 新租赁和续租租赁利差的差异以及Gateway Point交易的收益率和实现时间 - 新租赁部分来自改造项目，部分来自空置空间；公司通过主动调整租户结构创造新租赁机会，实现高租赁利差；Gateway Point项目目前租金低于市场约21%，预计随着租约到期和市场租金增长，该项目将表现出色，虽然未按CBRE的高租金增长预测进行承保，但因其位置和产品特性，有望大幅超越以往购买的经典A类产品 [103][105][106] 问题12: 未来识别投资机会是否会面临更激烈的竞争 - 市场长期竞争激烈，不断有新资本进入；南加州内陆市场高度分散，大部分由非专业的个体业主持有，公共REITs仅占约7%；公司通过研究和内部经纪人努力创造信息优势，大部分交易通过非公开和轻度营销交易完成，不与机构资本竞争 [112][113][114] 问题13: 各细分市场中哪个最有提租机会以及租赁决策时间是否受疫情影响 - 市场整体空置率低，空间短缺，租赁利差在各季度分布较为均匀；较小空间目前在平均基本租金（ABR）中占比相对较小，且公司收购较少、出售较多管理密集型多租户小空间产品，未来大租户贡献的ABR比例有望增加；疫情初期租赁决策放缓，但第三季度租赁反弹，且决策速度加快，尤其是对空置空间的决策 [117][118][123]

业绩总结 - Rexford Industrial Realty, Inc.第三季度净收入为11620万美元，同比增长4%[1] - 每股收益为0.35美元，较去年同期增长10%[1] - 租赁收入在第三季度达到了3100万美元，同比增长6%[1] - 第三季度资本支出为500万美元，主要用于物业的维护和升级[1] - 净收入为31197千美元，较上季度的16271千美元增长约92%[15] - 净运营收入（NOI）为62938千美元，较上季度的60886千美元增长约1.7%[15] - 调整后的EBITDA为56384千美元，较上季度的55982千美元增长约0.6%[15] - 第三季度的EBITDA为53,638万美元，较2020年第二季度的52,080万美元增长约3%[100] 用户数据 - 公司的物业整体出租率为95%，较上季度提高了1%[1] - 结束时的合并投资组合的入住率为97.2%，较上季度的95.4%增长了约1.8%[15] - 结束时的合并投资组合的租赁百分比为97.3%，较上季度的96.0%增长了约1.3%[15] - 洛杉矶县的入住率为98.2%，较2020年6月30日的97.3%有所上升[50] - 租赁面积超过50,000平方英尺的出租率为99.0%[60] 未来展望 - 预计未来12个月内，租金收入将增长约5%[1] - 2020年第三季度更新的每股净收入预期为0.46至0.48美元，年初至今的实际结果为0.40美元[80] - 公司每股核心FFO的预期为1.29至1.31美元，年初至今的实际结果为0.98美元[80] - 稳定同类物业组合的NOI增长预期为3.0%至3.5%，年初至今的实际结果为4.0%[80] - 截至2020年9月30日，稳定同类物业组合的年末占用率预期为97.5%至98.0%，年初至今的实际结果为98.4%[80] 新产品和新技术研发 - 公司的总可租赁面积为27,711,078平方英尺，较2020年6月30日的27,633,778平方英尺有所增加[50] - 当前开发项目的总预计可租赁面积为758,334平方英尺，整体出租率为0%[64] - Avenue Paine项目的预计总投资为173,840千美元，预计年稳定现金净营业收入为6,419千美元，稳定收益率为6.0%[64] 市场扩张和并购 - 公司在第三季度完成了3项收购，总金额为1500万美元[1] - 截至2020年9月30日，公司年初至今的收购总面积为1,723,961平方英尺，收购总价为374.60百万美元[75] 负面信息 - 2020年第三季度的其他收入为222万美元，较2020年第二季度的-12万美元显著改善[108] - 2020年第三季度的非现金股票补偿为3,101万美元，较2020年第二季度的3,709万美元下降约16.4%[100] 其他新策略和有价值的信息 - 公司的债务总额为1.2亿美元，债务与资产比率为30%[1] - 净债务与总合并市值的比率为9.7%，较上季度的10.5%下降了约0.8个百分点[15] - 固定费用覆盖比率为3.6倍，较2020年第二季度的3.3倍有所上升[100]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-36008 Rexford Industrial Realty, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) (State or other jurisdiction of inc ...

财务数据和关键指标变化 - 公司核心FFO份额增长21%至3880万美元，核心FFO每股增长6.7%至0.32美元 [9] - 稳定同店物业NOI在GAAP基础上增长3.1%，现金基础上下降2.3% [9][33] - 2020年第二季度归属于普通股股东的净利润约为1140万美元，合每股摊薄后0.10美元，2019年同期为1280万美元，合每股摊薄后0.12美元 [32] - 截至6月30日的3个月，公司核心FFO份额为3880万美元，2019年同期为3210万美元，每股核心FFO同比增长6.7% [33] - 第二季度末杠杆率为净债务与EBITDA的2.9倍，债务占企业总价值约10.5% [14] - 第二季度完成约2.95亿美元的股权发行，季度末流动性超10亿美元 [14] - 董事会宣布2020年第三季度每股0.2150美元的现金股息，10月15日支付 [39] - 预计公司核心FFO每股在1.26 - 1.29美元之间 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 稳定同店物业组合 occupancy率达97.6%，第二季度签署123份租约，面积140万平方英尺，GAAP基础租赁价差32.3%，现金基础18.2% [10] - 2020年到期租约面积中，已续约或出租57%，前20大到期租约中，已续约或出租58%，另有15%正在积极谈判 [21] - 第二季度收购7处房产，总价7650万美元，增加约33.4万平方英尺可出租面积和6.8英亩开发用地，季度末又完成3笔收购，总价6870万美元 [22] - 目前有92.2万平方英尺项目正在开发，33万平方英尺预计2021年开工，36.8万平方英尺正在重新定位 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 南加州内陆工业市场空置率上升，但公司组合表现出韧性，稳定同店物业组合空置率为2.4%，低于市场整体 [17][18] - 过去12个月加权平均要价租金上涨2.2% [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于南加州内陆地区创造价值，因该地区土地稀缺，供需失衡难以通过新建解决 [7][8] - 维持低杠杆、高流动性的资产负债表，以应对不确定性并抓住增长机会 [14] - 持续推进重新定位项目，有大量投资机会储备，目前有5200万美元新投资处于意向书或合同阶段 [30] - 市场上工业地产需求强劲，部分核心交易出现资本化率压缩，公司收购项目预计稳定收益率与往年相似 [67][80] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临新冠疫情挑战，公司团队表现出色，市场基本面依然强劲 [7] - 租户基础具有韧性，租金收取情况良好，预计未来租金收取趋势将保持稳定 [51][54] - 公司对市场活动和实现租金目标有信心，机会集不断改善 [77][78] 其他重要信息 - 原首席财务官Adeel Khan将离职，Laura Clark将于9月1日接任 [15][16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 若不将递延租金推迟计算，同店NOI会是多少，为何采用当前报告方法 - 若不推迟计算，同店现金NOI同比增长4.4%，报告方法是将递延租金按租约修订正常记录，后期会体现在现金NOI增长中 [45][46][47] 问题: 租户减免协议占年基本租金的实际情况 - 减免协议总额910万美元，占2019年6月30日ABR的3.4%，仅考虑减免和递延部分占1.8% [49] 问题: 租金收取改善原因及PPP到期、递延租金到期的风险 - 租户因市场空间稀缺，认为业务在疫情后仍有前景，且不愿放弃现有空间，所以租金收取改善；PPP对租户支付租金能力影响不大，未来预计趋势相似，但无法预测长期疫情影响 [51][53][54] 问题: PPP到期是否会导致更多租户无法支付租金 - 企业获得PPP资金不一定要用于支付租金，且租金在租户成本结构和PPP资金中占比小，目前数据显示影响不大 [57][58] 问题: 1 - 2个月递延协议的含义及10月租金收取预期 - 租户平均递延1 - 2个月租金，还款期大多在今年第三、四季度；基于现有协议，10月7 - 9月租金收取应更高，但可能受疫情相关因素影响 [59][60] 问题: 同店NOI增长与指导不一致的原因 - 指导基于GAAP，会对递延租金进行正常化处理，Q2现金NOI受递延影响，Q3、Q4现金NOI预计会升高，但GAAP NOI与指导一致 [63] 问题: 自第一季度以来收购管道的变化、是否有被迫出售情况及资本化率或估值变动 - 收购管道强劲，今年已签署的意向书数量超过去年全年，未出现被迫出售情况，市场强劲，部分核心交易出现资本化率压缩 [65][66][67] 问题: 指导中保守程度及是否反映已知租户迁出或破产情况 - 指导与上季度一致，储备是为应对下半年租户可能面临的干扰和混乱，基于整体趋势，无特定租户讨论 [69][70][71] 问题: 背景是否会影响对稳定型和增值型收购的看法 - 市场强劲，公司对市场活动有信心，难以预测每年稳定型和增值型收购的比例，今年91%的交易为非公开或轻度营销，收购项目预计稳定收益率与往年相似 [75][77][80] 问题: 与对税收敏感的业主的对话情况及税收政策变化的影响 - 关于潜在1031税收优惠取消的信息较新，相关影响尚不确定，但与UPREIT相关的对话增多，市场业主分散，代际传承带来机会 [87][88] 问题: 第二季度未收取且无减免协议的1.8%（约140万美元）收入的处理方式 - 该部分收入被视为可收回，作为应收账款列在资产负债表上，包含在报告的GAAP NOI和现金NOI中 [89][90] 问题: 工业需求与港口活动的关系 - 公司未发现港口交通变化与内陆租户需求有强相关性，内陆市场需求更多由消费和最后一英里配送驱动，与港口相关的大箱租户需求受影响更大 [93][94] 问题: 加州疫情反弹和政府限制措施对公司租户的影响 - 约80%的租户在3月全面关闭时被视为 essential business，目前较轻的限制措施对租户影响不大，主要是业务需求问题 [95] 问题: 不同子市场的租赁活动是否有差异 - 租赁活动在各子市场分布较均匀，6月新租赁活动占比超70%，市场需求强劲，活动持续到第三季度 [96][97] 问题: 市政层面关于租户租金递延的对话情况及预计推动租户支付租金的时间 - 部分地区修改命令，不再允许上市公司、跨国公司和部分员工超100人的公司递延租金，但全州命令延长至9月底；公司积极利用杠杆达成更有利的递延协议，超过命令要求 [100][101][102] 问题: 递延或收款情况是否改变现金同店NOI与GAAP的差距 - 年初预计现金同店NOI比GAAP高150个基点，目前为100个基点，若全年指导准确，预计仍高100个基点，主要受储备影响 [103] 问题: 差距变化是否因部分递延租金在2021年第一季度支付 - 不是，主要是储备的影响，大部分递延租金将在2020年收回 [104]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度，归属于普通股股东的净利润约为1080万美元，摊薄后每股收益为0.09美元，而2019年第一季度为800万美元，摊薄后每股收益为0.08美元 [42] - 截至2020年3月31日的三个月，公司核心FFO份额为3750万美元，而2019年同期为2940万美元；摊薄后每股核心FFO为0.33美元，同比增长10% [42][43] - 第一季度稳定同店净营业收入（NOI）为4460万美元，2019年同期为4310万美元，增长3.7%；现金基础上，稳定同店NOI同比增长7.5% [43] - 第一季度发行约210万股普通股，加权平均价格为每股36美元，净收益约7310万美元；2月重组信贷安排，将总容量从3.5亿美元扩大到5亿美元，并将期限延长三年至2024年2月 [44] - 第一季度末，公司持有约1.12亿美元现金，新扩大的5亿美元信贷安排额度全部可用，5.5亿美元ATM计划下约有2.7亿美元可用；净债务与EBITDA比率为3.6倍 [45] - 2020年5月4日，董事会宣布2020年第二季度每股0.215美元的现金股息，将于7月15日支付给6月30日登记在册的普通股股东和单位持有人 [46] - 公司预计2020年核心FFO每股在1.26 - 1.29美元之间；年末稳定同店入住率在95% - 96%之间；稳定同店NOI全年增长1.3% - 1.8%；全年一般及行政费用（G&A）在3650 - 3700万美元之间，包括约1400万美元的非现金股权补偿 [47][48] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度签署107份租约，面积达160万平方英尺；GAAP基础上租赁价差为36.6%，现金基础上为24.4% [10] - 截至4月，公司收购价值2.19亿美元的房产，新增93.5万平方英尺；3月收购10栋工业物业组合，总面积86.3万平方英尺，位于四个核心市场，总价约2.03亿美元，包括承担的债务；4月以1550万美元收购Vernon Avenue，含6英亩土地和7.2万平方英尺建筑 [32][34] - 目前有110万平方英尺正在进行重新定位或开发，另有33万平方英尺计划于2020年末至2021年开始开发；本季度稳定两个项目，Conejo Spectrum Business Park实现100%入住率，San Fernando Business Center执行两份租约 [36][37] - 目前有1.75亿美元的新投资处于意向书或合同阶段 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 目标南加州内陆工业市场第一季度末空置率为2.2%，过去12个月加权平均要价租金上涨6.3% [30] - L.A. South Bay市场第一季度末空置率为0.8% [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续利用低杠杆资产负债表和专有发起平台，追求增值增长机会，适应疫情后环境，调整策略以促进租赁活动，如采用虚拟参观和电子锁箱 [25][31] - 公司认为自身投资组合质量较高，团队执行力强，能够在市场中脱颖而出，与被动所有者竞争 [17] - 公司在收购和重新定位项目时，会根据市场情况调整承保假设，更加保守，如假设更长的租赁期、初始无租金增长和调整退出资本化率 [93] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 南加州内陆工业市场长期处于高入住率、供应有限的状态，电子商务和其他分销导向租户带来大量需求，尽管疫情带来挑战，但市场基本面依然强劲 [11] - 与以往经济衰退相比，此次疫情导致的危机有所不同，银行业体系完好，租户需求恢复可能更快更强劲；公司在以往衰退中表现优于周边大型租户非内陆市场，此次也有信心应对挑战 [16][17] - 公司租户组合多元化，目前租赁活动繁忙，租金率符合或超过预算，但部分租户因政府规定推迟支付租金；公司积极与租户合作，确保短期延期和还款协议的达成，预计租金延期将在短期内得到偿还 [21][22][24] - 随着消费者和企业加速采用电子商务，对最后一英里配送设施的需求增加，公司认为这将为其业务带来机遇 [25] 其他重要信息 - 公司为远程工作的员工提供支持，如为有小孩的家庭提供现金补贴，实施全数字化在线学习环境 [26] - 公司投资主要集中在服务不足和资源匮乏的城市内陆社区，通过改善和重新定位工业物业，为当地社区带来长期就业机会和社会福利 [27][28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请谈谈申请租金减免的租户情况以及如何看待租户信用风险 - 公司表示过去租户表现良好，目前没有信用风险担忧；公司对租户进行自下而上的分析，考虑租户支付情况、延期协议和抵押品等因素，建立一般储备金；目前没有租户明确表示无法继续经营，储备金已从年初的50个基点增加到全年的170个基点 [51][54][56] 问题2: 170个基点的储备金是基于逐个租户分析还是整体假设 - 储备金是综合考虑所有租户情况得出的，排除支付情况良好的租户，分析剩余申请减免的租户，考虑其延期协议和潜在风险，对剩余未达成协议的租户应用一定百分比计算储备金，再结合公司整体收入流得出综合比率 [60][61] 问题3: 目标市场潜在卖家的情况是否有变化，是否出现更多急于出售的卖家 - 目前卖家数量没有显著增加，但公司预计随着企业恢复正常运营，未来三到六个月出售意愿可能会增强；公司近期完成的Vernon交易是一个销售回租的例子，市场上私人业主可能因租户问题和物业需要资本投资而增加出售决策点，公司目前发出的意向书数量大幅增加 [65][66] 问题4: 鉴于当前情况，公司不续签租户以进行翻新的策略是否有变化 - 公司会根据具体情况做出决策，目前市场租金没有下降，租赁价差仍然强劲，没有迹象表明应改变重新定位策略；但如果租户受到严重影响，无法支付租金或偿还延期租金，公司可能会推动物业重新定位 [67][68] 问题5: 公司第一季度以每股36美元的价格通过ATM发行股票，与去年第三和第四季度相比如何，在股价处于30美元高位时出售股票的模式是否仍然可行 - 2019年第一季度发行股票价格为每股34.75美元，第二季度为38.21美元，第三季度为44.24美元，第四季度为46.77美元；公司不会过于关注股票的即时价格，而是关注资本的使用和对FFO和NAV的增值作用，只要有机会创造增值，就会做出相应决策 [73][74] 问题6: 如何看待Split Roll 13提案及其在11月前的影响 - 公司年初分析显示，如果提案通过，对公司的影响约为每股0.01美元，其中900万美元的房地产税增加，800万美元可通过租赁结构收回；该提案实施有两年延迟，公司有时间调整租赁结构以减轻影响；目前情况变化不大，公司受影响相对较小 [76][77][79] 问题7: 年末入住率目标假设较3月31日下降200 - 300个基点，这是盲目假设还是有证据支持 - 入住率指导是针对2020年12月31日到期租户的预期，与NOI并非直接对应；公司在分析中会随着时间推移增加细节和透明度，对较大租户和租约有更多可见性，而中小租户存在一定不确定性 [82][83] 问题8: 从租户那里了解到他们在获取刺激资金方面的情况如何 - 公司难以跟踪租户获取刺激资金的成功情况，但建议租户申请并提供相关信息；有租户撤回租金减免申请，表示已获批准可支付租金；公司看到空置物业的租赁活动增加，由于市场上优质空间稀缺，租户倾向于选择公司翻新后的优质物业 [84][86] 问题9: 公司的承保假设是否因当前环境而改变 - 公司已调整承保假设，更加保守，包括假设更长的租赁期、初始无租金增长、调整退出资本化率和提高稳定收益率要求 [93] 问题10: 当前环境是否影响租户按时入住 - 大部分租赁发生在空置物业上，公司会根据租户需求进行调整，如为租户提供临时空间；4月公司有7万平方英尺的租户入住 [96][98] 问题11: 来自市场外且将公司物业作为卫星地点的租户是否更有风险 - 历史数据表明，这些租户并非更脆弱或不可持续；南加州市场运营成本高，租户选择在此设立业务是因为需要高效地向最大的区域人口和消费区分销产品，这些地点对他们来说是关键任务地点 [102][103] 问题12: 如果租金延期都按新协议支付，现金支付何时开始以及何时能全部收回 - 95%的租金延期支付将在2020年完成，大部分从9月开始，在两到三个月内还清，只有少数租约延期到2021年初 [104]

业绩总结 - 2020年第一季度总租金收入为77,490千美元，较2019年第四季度的74,015千美元增长3.3%[16] - 2020年第一季度净收入为15,272千美元，较2019年第四季度的24,382千美元下降37.3%[16] - 2020年第一季度净运营收入（NOI）为59,376千美元，较2019年第四季度的55,859千美元增长4.5%[16] - 2020年第一季度公司核心FFO为37,519千美元，较2019年第四季度的35,754千美元增长4.9%[16] - 2020年第一季度调整后EBITDA为55,566千美元，较2019年第四季度的52,232千美元增长6.8%[16] - 2020年第一季度的总可出租面积为27,429,136平方英尺，较2019年第四季度的26,551,084平方英尺增长3.3%[16] - 2020年第一季度结束时的整体占用率为95.2%，较2019年第四季度的96.1%下降0.9个百分点[16] - 2020年第一季度的普通股每股分红为0.215美元，较2019年第四季度的0.185美元增长15.3%[16] - 2020年第一季度的总债务为905,645千美元，较2019年第四季度的860,958千美元增长5.2%[16] - 2020年第一季度的净债务占总市值的比例为13.1%，较2019年第四季度的12.3%上升0.8个百分点[16] 用户数据 - 2020年第一季度的每股普通股净收入为0.09美元，较2019年第四季度的0.18美元下降50%[21] - 2020年第一季度的现金及现金等价物为112,432千美元，较2019年12月31日的78,857千美元增长42.6%[18] - 2020年第一季度的总运营费用为54,954千美元，较2019年第四季度的53,248千美元增长3.2%[21] - 2020年第一季度的折旧和摊销费用为27,523千美元，较2019年第四季度的26,877千美元增长2.4%[21] - 2020年第一季度的利息支出为7,449千美元，较2019年第四季度的7,364千美元增长1.2%[21] 未来展望 - 2020年第一季度的净债务与调整后EBITDA的比率为3.6倍，较2019年第四季度的3.7倍有所改善[40] - 2020年第一季度的固定费用覆盖比率为4.4倍，符合至少1.50的要求[84] - 2020年第一季度的最大杠杆比率为21.1%，远低于60%的上限[84] - 2020年第一季度的未担保杠杆比率为21.1%，符合低于60%的要求[84] 新产品和新技术研发 - 截至2020年3月31日，公司当前开发项目的总可租赁面积为796,689平方英尺，预计总投资为138,963千美元[60] - Avenue Paine项目的预计年稳定现金净营业收入为6,453千美元，稳定收益率为6.0%[60] - 9615 Norwalk Blvd.项目的可租赁面积为201,808平方英尺，预计年稳定现金净营业收入为10,384千美元，稳定收益率为6.5%[60] 市场扩张和并购 - 2020年第一季度公司收购的物业总面积为935,176平方英尺，收购总价为219.56百万美元[65] - 2020年第一季度公司收购的10个物业组合的总收购价为203.17百万美元[65] 负面信息 - 2020年第一季度的净收入为15,272千美元，较2019年同期的10,717千美元增长42.3%[23] - 2020年第一季度的净吸收量为-90,828平方英尺，显示出市场的负面趋势[49] - 2020年第一季度的租户报销为8,421千美元，较2019年的8,569千美元下降1.7%[101] 其他新策略和有价值的信息 - 2020年第一季度的总租赁活动面积为1,594,358平方英尺，较2019年12月的1,461,431平方英尺增加了9.1%[49] - 2020年第一季度的租金收入变化（现金）为2,297千美元，增长4.9%[101] - 2020年第一季度的其他收入为192千美元，较2019年的256千美元下降25.0%[101]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION For the transition period from to Commission File Number: 001-36008 Rexford Industrial Realty, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 (State or other jurisdiction of in ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ______________________________________________________________________________________________ .._______________________________________________________________________________________________ FORM 10-K (Mark One) ☑ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 F ...