投资组合物业规模与构成 - 截至2022年3月31日，公司合并投资组合包含312处物业，约3810万可出租平方英尺[182] - 公司同店投资组合包括2021年1月1日至2022年3月31日期间完全拥有且在2021年1月1日前稳定的224处物业，总计约2860万平方英尺可出租面积[231] - 公司总投资组合除同店投资组合外，还包括2021年1月1日至2022年3月31日期间购买的70处物业（约720万平方英尺可出租面积）和出售的6处物业（约30万平方英尺可出租面积）[232] 财务关键指标变化 - 2022年第一季度，归属于普通股股东的净收入增长76.3%，达到4390万美元[185] - 2022年第一季度，归属于普通股股东的核心资金从运营中增加58.4%，达到7660万美元[185] - 2022年第一季度，净营业收入增长40.9%，达到1.072亿美元[185] - 2022年第一季度净收入为4.89亿美元，2021年同期为3.0643亿美元[255][260][263] - 2022年第一季度资金运营（FFO）为8288.5万美元，2021年同期为5492.7万美元；核心FFO为8303.3万美元，2021年同期为5536.6万美元[255] - 2022年第一季度净运营收入（NOI）为1.07159亿美元，2021年同期为7606.9万美元；现金NOI为9516.7万美元，2021年同期为6915.8万美元[259][260] - 2022年第一季度房地产息税折旧及摊销前利润（EBITDAre）为9256.8万美元，2021年同期为6467.9万美元[263] - 2022年第一季度，公司同店组合和总组合租金收入分别增加830万美元（9.0%）和4090万美元（41.1%）[237] - 2022年第一季度，公司同店组合和总组合租金收入分别增加590万美元（7.7%）和3270万美元（39.5%）[239] - 2022年第一季度，公司同店组合和总组合租户报销收入分别增加220万美元（14.5%）和790万美元（47.5%）[240] - 2022年第一季度，公司同店组合和总组合其他收入分别增加10万美元（139.6%）和30万美元（215.0%）[241] - 2022年第一季度，公司总组合管理和租赁服务收入增加10万美元（55.2%）[242] - 2022年第一季度，公司利息收入减少1.3万美元（92.9%）[243] - 2022年第一季度，公司同店组合和总组合物业费用分别增加260万美元（12.2%）和990万美元（41.8%）[244] - 2022年第一季度，公司总组合一般及行政费用增加320万美元（28.2%）[245] - 2022年第一季度，公司同店组合折旧和摊销费用减少210万美元（6.6%），总组合增加730万美元（20.8%）[246] - 2022年第一季度，公司总组合利息费用减少10万美元（0.7%）[248] 物业入住率情况 - 季度末总投资组合入住率为96.3%，同物业投资组合入住率为99.3%[185] - 截至2022年3月31日，公司合并投资组合（含重新定位空间）的入住率约为96.3%，稳定合并投资组合（不含此类空间）的入住率约为98.7%[212] - 包含重新定位和再开发物业的空置空间，2022年3月31日洛杉矶和奥兰治县市场的加权平均入住率分别为96.2%和87.4%；排除这些空置空间后，入住率分别为98.4%和98.5%[214] - 2022年和2021年3月31日，公司同店投资组合的入住率分别约为99.3%和98.2%，2022年和2021年第一季度加权平均入住率分别约为99.2%和97.7%[233] 物业收购与出售情况 - 2022年第一季度，公司完成14笔收购，涉及17处物业，150万可出租平方英尺建筑，占地82英亩，总价4.577亿美元[186] - 2022年第一季度，公司出售一处79247可出租平方英尺的物业，总售价1650万美元，实现房地产销售收益850万美元[187] - 年初至今，公司已收购19处房产，总面积160万平方英尺，总价4.982亿美元，另有超5亿美元收购处于合同或意向书阶段[288] - 2022年第一季度，公司出售一处房产，售价1650万美元，净现金收入1530万美元，用于部分资助同期一处房产的收购[278] 物业重新定位与再开发情况 - 截至2022年3月31日，公司有14处物业正在进行重新定位或再开发，另有14处物业计划在2022年第二季度至2023年第三季度开始施工，完成后预计可出租面积分别为150万平方英尺和170万平方英尺[205][213][214] - 2022年第一季度至3月31日，公司资本化利息费用200万美元，保险和房地产税费用110万美元，用于重新定位和再开发项目[210] - 截至2022年3月31日，正在重新定位的物业总可出租面积为500,967平方英尺，未来计划重新定位的物业总可出租面积为297,593平方英尺[206] - 截至2022年3月31日，正在进行再开发的物业总可出租面积为972,845平方英尺，未来计划再开发的物业总可出租面积为1,392,871平方英尺[208] - 2022年稳定的物业可出租面积为111,260平方英尺，2021年稳定的物业可出租面积为1,000,003平方英尺[208] - 重新定位物业通常指大量空间空置以进行资本改善，完成工作和招租成本超100万美元，时间超6个月的物业[203] - 再开发物业指因建筑陈旧计划全部或部分拆除现有建筑，或在有多余或空置土地上新建建筑的物业[204] - 公司认为重新定位或再开发物业在达到90%入住率或建设完工一年时达到稳定状态[205][208][213] - 截至2022年3月31日，公司有14个正在进行的重新定位/再开发项目，预计2022年第二季度至2023年第三季度完工，另有14个项目在规划中，预计2024年第三季度前完工[219] - 预计2022 - 2024年完成房产重新定位/开发需约3.646亿美元资金[289] 租赁业务情况 - 2022年第一季度新租约35份，可出租面积314,567平方英尺，加权平均租期4.4年，每平方英尺有效租金23.19美元，GAAP租赁利差66.3%，现金租赁利差49.1%[216] - 2022年第一季度续租约54份，可出租面积552,828平方英尺，加权平均租期3.4年，每平方英尺有效租金21.13美元，GAAP租赁利差72.8%，现金租赁利差59.9%，续租保留率79.1%[216] - 2022年剩余时间和2023年到期的租约分别占公司总可出租面积的10.8%和13.9%，分别占2022年3月31日总年化基础租金的9.8%和15.0%[221][223][224] - 2022年第一季度，公司续租54份租约，可出租面积60万平方英尺，续租保留率79.1%[223] - 公司预计2022年剩余时间将呈现正续租率和租赁利差[225] 股权销售与融资情况 - 2022年第一季度，公司根据按市价股权发行计划签订了5752268股普通股的远期股权销售协议，加权平均初始远期销售价格为每股70.32美元[189] - 2022年3月，公司部分结算远期股权销售协议，发行4402110股普通股，获得净收益3.059亿美元，截至2022年3月31日，还有3256514股普通股或约2.322亿美元的远期净收益待在2023年第二季度结算[189] - 2022年1月13日，公司设立新的市价发行股权发售计划，可出售最高7.5亿美元的普通股[272] - 2022年第一季度，公司就5752268股普通股与金融机构签订远期股权销售协议，加权平均初始远期销售价格为每股70.32美元[273] - 截至2022年3月31日，2022年股权销售计划下约3.397亿美元普通股待售[275] 债务情况 - 截至2022年3月31日，运营合伙企业发行并流通4亿美元2.125%的2030年到期高级票据和4亿美元2.15%的2031年到期高级票据[264] - 截至2022年3月31日，现金及现金等价物为4880万美元，无担保循环信贷安排下有1.25亿美元未偿还借款，还有5.75亿美元可用于未来借款[270] - 截至2022年3月31日，未偿还固定利率和浮动利率债务本金总额为15亿美元，其中260万美元在12个月内到期[271] - 固定利率债务的总计划利息支付和浮动利率债务及利率互换的预计利息支付为2.846亿美元，其中4200万美元在12个月内到期[271] - 截至2022年3月31日，信贷协议下无担保循环信贷额度为7亿美元，可额外申请最高7亿美元[282] - 截至本季度报告提交日，循环信贷额度已使用2.15亿美元，剩余4.85亿美元可用于未来借款[287] - 截至2022年3月31日，公司合并债务总额为15.37486亿美元，加权平均利率为2.735%，平均到期期限为7.0年[294][295] - 固定利率债务本金余额为13.54574亿美元，占比88%；浮动利率债务本金余额为1.82912亿美元，占比12%[295] - 有担保债务本金余额为1.37486亿美元，占比9%；无担保债务本金余额为14亿美元，占比91%[295] - 截至2022年3月31日，公司合并债务净额与总市值之比约为10.3%[296] - 公司需遵守多项债务契约，如总负债与总资产价值之比不超过60%等[299] - 2022年3月31日，1.5亿美元定期贷款安排通过利率互换有效固定，利率互换名义价值1.5亿美元，生效日期为2019年7月22日，到期日为2024年11月22日，当前固定年利率为2.7625%加上适用利差[310] - 2022年3月31日，公司合并总债务（不包括未摊销债务发行成本和溢价/折价）为15.4亿美元，其中13.5亿美元（占比88%）的利率根据贷款条款或利率互换有效固定，剩余1.829亿美元（占比12%）为浮动利率债务[311] - 基于2022年3月31日的浮动利率债务金额，若伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）上升50个基点，浮动利率债务的利息支出增加将使公司未来年度收益和现金流减少约90万美元；若LIBOR下降50个基点，利息支出减少将使公司未来年度收益和现金流增加约80万美元[311] 现金流情况 - 2022年第一季度经营活动净现金流入为9159.2万美元，较2021年同期增加5521.6万美元[303][305] - 2022年第一季度投资活动净现金流出为4.71622亿美元，较2021年同期增加2.99221亿美元[303][306] - 2022年第一季度融资活动净现金流入为3.84876亿美元，较2021年同期增加3.02394亿美元[303][307] - 经营活动净现金增加主要归因于物业税支付时间、物业收购增量现金流和同一物业组合现金NOI增加[305] - 投资活动净现金流出增加主要归因于物业收购现金支出增加、房地产销售收益减少和建筑成本增加[306] 其他情况 - 2022年第一季度，非经常性资本支出1881.5万美元，每平方英尺1.18美元；经常性资本支出125.1万美元，每平方英尺0.03美元[290] - 为维持REIT资格，公司需每年分配至少90%的REIT应税收入[291] - 2022年4月18日，董事会宣布季度现金股息/分配，普通股每股0.315美元等[293] - 2022年3月31日，公司信用评级穆迪Baa3（稳定展望）、标普BBB（积极展望）、惠誉BBB（积极展望）；优先股评级惠誉和标普均为BB+[280][281] - 公司多数租赁为三净租赁或租户需补偿房地产税和运营费用，多数租赁有固定租金增长，通胀对历史财务状况和经营成果无重大影响，但长期高通胀可能增加运营费用、资本支出和浮动利率借款成本，对财务状况和经营成果产生重大影响[308] - 公司面临的主要市场风险是利率风险，通过浮动利率债务满足短期和长期流动性需求，使用利率互换管理利率风险，但利率互换在利率下降时有潜在风险，同时公司面临信用风险，通过与高评级银行金融交易对手合作降低风险[309]

财务数据和关键指标变化 - 一季度GAAP基础上租赁利差为71%，现金基础上为57%；与去年同期相比，净营业收入增长41%，核心FFO增长58% [13] - 未来24个月，预计在不进行进一步收购的情况下，现有投资组合将实现约1.4亿美元的年化NOI增长，占比33% [14] - 一季度股息较去年增长31% [16] - 一季度同店NOI在GAAP基础上增长8%，现金基础上增长11.7%，经COVID相关还款调整后为12.3% [25] - 一季度平均同店入住率为99.2%，同比上升150个基点，季度末为99.3%；过去四个季度执行的租赁利差在GAAP基础上平均为46%，现金基础上为32% [26] - 执行的新租约和续约租约的年度嵌入式租金涨幅平均提高到4.2%，高于上一季度的3.9%；核心FFO每股同比增长30%，达到0.48美元/股 [27] - 一季度末净债务与EBITDA之比为3.7倍，低于4 - 4.5倍的目标 [28] - 全年核心FFO指引范围提高至1.84 - 1.88美元/股，中点代表同比13%的收益增长 [30] - 现金基础上同店NOI增长预期提高至6.75% - 7.75%，经COVID相关还款调整后为7.25% - 8.25%；GAAP基础上同店NOI增长预期为4% - 5% [31] - 预计全年同店平均入住率为98.25% - 98.75%，现金租赁利差约为50%，GAAP租赁利差约为60%；全年坏账占收入的比例预计为25个基点 [32] - 28800万美元收购项目预计在2022年带来约1100万美元的增量NOI；重新定位和再开发项目及往年收购项目预计带来约500万美元的增量NOI [33] - G&A费用预计为5900 - 6000万美元，净利息费用预计为3900 - 4000万美元 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 外部增长方面，年初至今团队收购了价值4.58亿美元的资产，一季度完成14笔收购，总面积150万平方英尺，土地面积82英亩，其中13英亩用于近期再开发，约50%为增值投资，初始无杠杆收益率为3.2%，预计稳定后无杠杆收益率达4.7% [13][20] - 内部增长方面，有价值约4.15亿美元的增值和再开发项目正在进行或预计未来两年启动，预计总投资回报率约为6.7%，创造超过10亿美元的增量价值 [23] - 一季度稳定了一处11.1万平方英尺的再开发物业，无杠杆稳定收益率为6.6% [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资组合全部位于南加州填充市场，该市场是美国最强劲、全球第四大工业市场，市场租金持续加速上涨，同比增长62%，季度末空置率降至0.7% [10][18] - 内陆帝国西区空置率仅为0.1%，同比租金涨幅近82% [74] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过内部和外部增长策略创造价值，外部增长通过收购资产，内部增长通过再开发和重新定位项目以及租金上涨 [12] - 公司保持低杠杆投资级资产负债表，利用债务和股权等资本来源为投资活动提供资金 [28][50] - 公司专注于南加州填充市场，该市场供应受限，需求旺盛，预计供应短缺问题将长期存在，使公司与其他市场形成差异化 [11] - 公司通过UPREIT方式进行收购，与卖家合作，随着市场上资产从一代向另一代转移，UPREIT活动有望增加 [90][92] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租户需求强劲，需求远超供应，市场空置率远低于1%，预计供应短缺问题将持续，公司将继续受益于这种供需不平衡 [11] - 尽管利率上升和通胀压力存在，但公司投资项目的稳定收益率较高，能够推动净资产价值和FFO的增长 [52] - 供应链改善将使租户业务更高效，公司未看到需求放缓，反而需求持续增加 [56] 其他重要信息 - 会议中提及的部分财务信息为非GAAP财务指标，收益报告和补充资料中提供了GAAP调整和相关解释 [6] - 公司提醒会议中的言论可能包含前瞻性陈述，实际结果可能与讨论内容不同，建议投资者查看10 - K和其他SEC文件了解风险因素 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 租户如何应对租金上涨压力，特别是全国性租户 - 公司大部分租户需求由区域消费驱动，即使全国性租户也需要在南加州填充市场增加仓储能力；租户只能接受租金上涨，因为这些空间对他们的业务至关重要；公司看到租户需求的深度和多样性，且市场供应无法增加，需求持续强劲 [36][37][39] - 租户在市场上主导租金定价，公司的空间通常不预先定价，租户相互竞争获取空间 [40] 问题: 收购管道中资产类型和增值成分是否有变化 - 收购组合会季度间有所不同，上一季度约一半收购为增值型交易，公司对市场上的机会质量和数量感到满意 [42] 问题: 公司如何考虑所需回报率的变化，以及对投资回报的期望 - 公司将继续采取机会主义的资本筹集和部署方式，不关注某一时点的资本成本，而是从长期角度看待；近期收购和再开发项目预计稳定收益率较高，能够在利率上升和通胀环境下推动净资产价值和FFO的增长 [50][52] - 由于租金增长，短期租赁到期的投资对资本化率和利率的敏感性较低，但长期租赁产品可能会受到影响 [53] 问题: 供应链改善对需求有何影响 - 供应链改善将使租户业务更高效，公司未看到需求放缓，反而需求持续增加；港口积压减少，但进口量同比增长，市场仍处于满负荷运行，空置率极低 [56][57][58] 问题: 同店NOI增长在今年剩余时间的节奏如何，减速原因是什么 - 同店NOI增长减速主要与入住率假设的节奏有关；2021年入住率从一季度到四季度上升，而2022年预计从一季度到四季度下降约120个基点 [62][63] 问题: 导致入住率下降的具体原因是什么 - 入住率假设的驱动因素有两个：一是当前入住率较高，且到期租约主要集中在下半年，特别是四季度，目前预测较为谨慎；二是部分到期租约有机会实现高租赁利差，但会带来短期入住率下降 [64][65] 问题: 随着时间推移，投资组合的按市值计价情况如何变化 - 市场租金增长压力持续，公司预计市场租金将继续强劲增长；租户积极续约，公司有机会将到期租约转为更高市场租金；一季度租金涨幅的加速是市场趋势的一个领先指标 [67][68][69] 问题: 内陆帝国市场是否几乎所有开发项目都在完工前预租，公司是否考虑进入新的县 - 公司专注于内陆帝国西区，该地区空置率极低，租金增长高，任何空置空间都会提前被租户预订，甚至收购的空置建筑也能在托管期间预租；向东发展是缓解市场压力的选择 [73][74] 问题: 利率上升是否会改变公司收购资金的来源 - 公司的方法不会改变，不关注某一时点的资本成本，投资项目的稳定收益率较高，能够在利率上升和通胀环境下保持优势 [76] 问题: 一季度4.5亿美元收购中约一半的增值投资如何处理，达到4.7%稳定收益率是否需要大量增量资本，以及所需时间 - 增值投资不一定意味着立即将空置物业进行重新定位，部分项目需要等待租约到期，可能需要18个月到2年时间；一些项目在过渡期间能产生良好的现金流；重新定位项目预计加权平均无杠杆稳定收益率为6.7%，创造巨大价值；收购项目达到稳定状态的时间通常在4 - 5年 [81][84][86] 问题: 收购交易中卖家选择现金或OP单位的情况及原因 - UPREIT是公司收购计划的重要部分，许多卖家愿意通过UPREIT将资产投入公司运营合伙企业；交易情况季度间有所不同，近期现金收购较多，但UPREIT相关讨论活跃；市场上资产从一代向另一代转移，以及1031交换的潜在变化，都有利于UPREIT活动的增加 [90][91][92] 问题: 加州房地产税是否会对公司产生影响 - 公司购买物业的大多数租约为标准化的AIR标准工业租约，允许将物业税增加转嫁给租户；偶尔租户可能协商了税收上限，但公司在承保时会考虑这种情况，且这种情况很少见；公司在税收回收和租户收款方面未受到影响 [95][96] 问题: 同店费用是否会继续增加 - 全年指导中已包含费用净回收的负面影响，一季度费用影响低于全年假设，意味着剩余季度费用率会上升，这与入住率下降导致的回收减少有关；但公司仍预计同店增长和FFO增长强劲 [97][98][99] 问题: 续约租约期限缩短的原因 - 续约租约期限缩短是由于两笔短期续约，排除这两笔后，续约期限恢复到约四年多的正常水平 [102] 问题: 市场租金上涨对公司机会集和现有投资组合及再开发机会的影响 - 市场租金上涨扩大了外部增长机会集；在内部，公司会根据市场现实情况评估投资组合，租金加速上涨使一些以前不太可行的重新定位项目变得有吸引力 [104] - 市场上老化的物业所有者更关注入住率而非租金，公司收购这些物业时，现有租金与市场租金差距大，有很大的增值空间 [105][106] 问题: 公司是否有开发/再开发规模的限制指标 - 公司意识到管理风险的重要性，工业物业再开发所需的增量资本相对较少，公司预计再开发活动相对于企业价值的比例将保持较低水平 [108]

业绩总结 - Rexford的合并净营业收入（GAAP）在2022年第一季度增长为40.9%[4] - Rexford的核心每股基金（Core FFO）在2022年第一季度增长为58.4%[4] - 2022年第一季度的调整后EBITDA为112,813千美元，较2021年同期的77,224千美元增长约46%[138] - 2022年第一季度的净收入为48,900千美元，相较于2021年同期的30,643千美元增长约60%[138] - 2022年第一季度的资金运营（FFO）为82,861千美元，较2021年同期的54,927千美元增长约50%[140] - 净运营收入为428,700千美元，较上年同期的304,276千美元增长了40.8%[31] - 公司分享的FFO为76,465千美元，较上年同期的47,948千美元增长了59.5%[31] - 公司分享的核心FFO为76,607千美元，较上年同期的48,364千美元增长了58.5%[31] 用户数据 - Rexford的占用率在2022年第一季度为99.3%[4] - Rexford的平均租金（ABR）为每平方英尺11.97美元，超过同行业平均水平70%[47] - Rexford的前十大租户占年化基本租金(ABR)的13%，而前20大租户占81%[54] - 2022年第一季度，Rexford的GAAP租赁差价为71%[56] 未来展望 - Rexford的内部净运营收入(NOI)预计在未来24个月内增长约33%[85] - 预计2022年到2026年，Rexford的租赁到期面积为4.1M平方英尺至6.3M平方英尺，现金租赁差价为58%[60] - Rexford的重定位和再开发项目预计将产生超过10亿美元的价值创造[78] 财务状况 - Rexford的流动性约为8.55亿美元，包括4900万美元现金和575百万美元的未使用信贷额度[5] - Rexford的总资产价值超过150亿美元，净债务与调整后EBITDA比率为3.7倍[89] - Rexford的加权平均利率为2.7%，加权平均到期时间为7.0年[91] - 截至2022年3月31日，公司拥有约8.55亿美元的流动性，包括4900万美元现金、5.75亿美元的无担保循环信贷额度和2.32亿美元的股权[93] 收购与投资 - 最近收购的18455 Figueroa Street工业建筑的收购价格为6430万美元，预计初始无杠杆现金收益率为3.6%[116] - 最近收购的21415-21605 Plummer Street工业建筑的收购价格为4200万美元，预计初始无杠杆现金收益率为5.9%[120] - 最近收购的Long Beach Business Park工业建筑的收购价格为2400万美元，预计初始无杠杆现金收益率为4.1%[125] - 预计9615 Norwalk Boulevard的新分销中心在稳定后将实现约9.1%的无杠杆收益率[136] 其他信息 - 公司在员工多样性方面的承诺，近50%的员工认同为多元种族/民族[106] - 2020年绿色租赁领导者计划预计将推动公司未来的可持续发展[99]

利率互换与LIBOR相关 - 公司有1笔利率互换协议用于降低短期利率波动风险，时间截至2021年12月31日[101] - 2021年3月5日，FCA宣布美元LIBOR将于2023年6月30日后停止发布，银行监管机构鼓励银行在2021年12月31日后停止新的LIBOR债务发行[106] - 公司有与LIBOR挂钩的合同，包括1.5亿美元定期贷款和1笔利率互换协议[108] - 截至2021年12月31日，1.5亿美元定期贷款通过利率互换有效固定，年利率为2.7625%加适用利差[391] - 若LIBOR增加50个基点，浮动利率债务利息费用增加将使未来收益和现金流每年减少约30万美元；若LIBOR降低50个基点，将使未来收益和现金流每年增加约10万美元[392] 公司债务发行与使用 - 公司发行4亿美元2.150%的2031年到期高级票据，净收益最初用于偿还2.25亿美元2023年到期的无担保定期贷款、赎回A类优先股和进行收购活动[111] 能源效率支出要求 - 能源效率相关支出需使建筑、建筑子系统或土地的能源效率至少提高30%[116] 公司债务风险 - 公司债务水平可能影响现金分配、面临违约风险，还可能影响未来融资和与各方的关系[98,99] - 公司部分融资安排涉及气球式付款义务，到期能否履行不确定，可能影响股东回报率和资产处置时间[97] 公司面临的各类风险 - 未能有效对冲利率变化、违反债务契约、LIBOR停用及房地产行业相关风险等，均可能对公司产生不利影响[101,103,106,113] - 房地产投资流动性差，公司处置房产能力受限，且受多种因素影响[115] - 公司收购新市场物业可能面临缺乏市场知识、不熟悉当地经济和政府程序等风险，过去收购非重点市场物业后会选择剥离[120] - 若保险公司破产，公司需更换保险，未决索赔可能无法收回，且难以获得有利条款[122] - 公司物业税可能因税率变化或重新评估而增加，2020年加州“分拆税基”提案以不到4%的差距失败，未来提案仍有成功风险[123][124] - 公司常进行1031交换交易，可能面临交易被认定应税、无法完成置换或相关法律修改的风险[125] - 公司可能因环境问题承担重大成本，包括污染清理、罚款等，现有环境评估可能无法揭示所有问题[126][127] - 公司物业可能存在有害霉菌或空气质量问题，需承担治理成本和潜在法律责任[133] - 公司需遵守联邦、州和地方法律法规，可能因不遵守ADA、FHAA等法规产生额外成本[134][135][136] - 公司可能因租户不遵守租赁条款而承担合规成本，租户可能进行禁止的经营活动[137] 公司利益冲突风险 - 公司可能因利益冲突影响业务决策，作为运营合伙企业的普通合伙人，其职责可能与公司和股东利益冲突[139] - 公司部分董事和高管有外部商业利益，可能与公司产生利益冲突，尤其在与租户续租决策方面[143] 公司股权相关规定 - 公司董事会有权在无股东批准下增加授权股票数量、分类和重新分类未发行股票并发行股票，可能发行优先于普通股权利的股票类别或系列[144] - 马里兰州法律规定，“商业组合”条款禁止公司与持有10%或以上投票权的“利益相关股东”进行某些业务组合五年，之后对这些组合施加公平价格或绝大多数股东投票要求；“控制股份”条款规定，收购“控制股份”的股东除非获得至少三分之二有权投票的股东赞成票，否则无投票权[147] 税务事项协议相关 - 税务事项协议规定，若公司在特定时期内对某些物业进行应税处置，运营合伙企业需赔偿有限合伙人的税务负债；若有限合伙人出售、交换或处置超过50%的普通股单位或其他适用单位，赔偿权终止[152] - 税务事项协议要求公司运营合伙企业在特定时期（2013年7月24日至2025年7月24日）为有限合伙人提供债务担保机会，否则需赔偿其税务负债[153] 公司政策与结构风险 - 公司董事会可在无股东批准下改变投资和融资政策，可能导致公司杠杆率提高，增加债务违约风险[155] - 公司宪章消除了董事和高级管理人员对公司和股东的金钱损害赔偿责任，仅在实际获得不当利益或故意不诚实并经最终判决认定的情况下承担责任[156] - 公司作为控股公司依赖运营合伙企业的资金支付负债，股东权益在结构上从属于运营合伙企业及其子公司的所有负债和义务[157] - 公司运营合伙企业的合伙协议包含可能延迟或阻止对公司进行主动收购或控制权变更的条款，如合格方的赎回权、未经同意不得移除公司作为普通合伙人等[150][153] 公司股东分配与税务 - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入，若分配少于100%将缴纳常规企业所得税，少于特定比例还将缴纳4%的不可抵扣消费税[161][167] - 公司与应税REIT子公司的非公平交易将被征收100%的消费税，子公司证券价值不得超过总资产的20%[165][166] - 美国个人、信托和遗产股东可在2026年1月1日前扣除最多20%的REIT普通股息，有效税率一般为29.6%[168] - REIT从事“禁止交易”的净收入需缴纳100%的惩罚性税收[169] 公司财务数据 - 截至2021年12月31日，公司拥有运营合伙企业96.2%的已发行普通股单位，运营合伙企业可向第三方发行额外普通股单位，这将降低公司的所有权百分比并稀释股东的分配金额[159] - 截至2021年12月31日，公司总合并债务为14.1亿美元，其中13.6亿美元（96%）利率有效固定，5810万美元（4%）为浮动利率债务[392] 公司房产减值评估 - 公司会对可能减值的房产进行评估，减值损失会直接影响经营业绩[118,119] 公司现金分配决策 - 公司可能选择不向股东分配房地产销售所得款项，而是用于收购投资、偿还债务等，这可能减少现金分红[121]

财务数据和关键指标变化 - 2021年全年综合净营业收入（NOI）增长38%，推动全年每股运营资金（FFO）增长24%；五年平均每股FFO年增长率为14%，平均综合NOI增长率为31%，平均股息增长率为18% [11] - 第四季度核心FFO每股增长32%至0.45美元，全年核心FFO每股增长24%至1.64美元 [33] - 董事会宣布每股股息为0.315美元，增长超过31% [33] - 年末净债务与EBITDA之比为3.6倍 [34] - 2022年预计核心FFO指导范围为每股1.77 - 1.81美元，中点为9%的收益增长 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 全年完成近700万平方英尺的租赁量，GAAP基础上平均租赁利差为43%，现金基础上为29% [12] - 第四季度签署约100万平方英尺的租约，GAAP和现金利差分别约为34%和22% [24] 收购业务 - 第四季度完成19笔收购，总计5.51亿美元，初始收益率为2.6%，预计无杠杆稳定收益率为5.2% [25] - 全年完成51笔收购，总价19亿美元，初始收益率为3.6%，预计无杠杆稳定收益率为6.1% [26] - 年末后完成1.7亿美元收购，初始收益率为3.1%，预计稳定无杠杆收益率为4.9% [28] 处置业务 - 全年出售5处房产，总计5930万美元，无杠杆内部收益率为26.5% [27] 重新定位和再开发业务 - 全年稳定6处房产，总投资超2亿美元，无杠杆稳定收益率为6.6% [29] - 目前有超300万平方英尺的当前和计划增值及再开发项目，预计总增量投资约3.8亿美元，预计总投资回报率约6.6%，估计创造超10亿美元价值 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 南加州内陆市场空置率仅0.8%，市场租金同比增长38% [22][23] - 公司在南加州内陆市场的投资组合加权平均市值与市场租金比，2022年到期租约现金基础估计为48%，净有效基础为58% [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注收购能带来现金流增长、超越通胀和利率上升影响的交易和机会，加倍投入增值机会的发起和执行能力 [51] - 公司通过专有研究驱动的方法和深厚的市场关系获取非公开或轻度营销的交易，以实现价值创造 [27][51] - 公司计划继续机会性出售资产以释放价值和循环资本 [27] - 公司将保持低杠杆投资级资产负债表，在债务和股权市场采取机会主义方法筹集资金以支持未来收购 [84] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 南加州内陆市场需求持续强劲，供应极度有限，市场租金和物业价值增长速度远高于其他主要市场 [14][15] - 公司目前处于有利地位，预计未来24个月内现有投资组合的年化NOI增长超1.2亿美元，增长30% [17] - 公司拥有大量新的增值投资管道，有超4.5亿美元的收购已签订意向书或合同 [18] 其他重要信息 - 2022年第四季度业绩超预期，GAAP基础上同店NOI增长10%，现金基础上增长6.8%；全年GAAP基础上同店NOI增长9.1%，现金基础上增长12.3% [31][33] - 第四季度同店平均入住率为99%，环比上升40个基点，同比上升80个基点 [32] - 第四季度执行的新租约和续约租约的年度嵌入式租金涨幅平均为3.9% [32] - 第四季度通过ATM以每股70.17美元的平均价格出售420万股普通股；12月结算与9月公开发行和第四季度ATM活动相关的远期股权协议，发行约880万股，净收益5.34亿美元；季度末后续签ATM计划，容量为7.15亿美元；季度末流动性约8.8亿美元 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：2022年同店增长放缓的主要原因 - 现金同店NOI预计增长6% - 7%，主要受基础租金增长（约810个基点，包括2022年40%的租赁利差和98% - 98.5%的入住率指导）、坏账（预计占收入的35个基点，抵消约50个基点的增长）和费用增长（预计约12%，净费用抵消约110个基点的增长）影响 [41][42] 问题：费用增长是否已确定 - 费用增长主要由间接费用分配驱动，包括过去两年投资组合增长导致的人员招聘、年底团队晋升和整体薪酬增加以及劳动力成本上升 [44][46] 问题：6.5% - 7.5%的现金增长是否为剔除COVID影响后的干净数据 - 是的，2020年第二季度给予的COVID延期租金大部分已在2020年和2021年收回，2022年的COVID影响微不足道，该增长数据为剔除COVID调整后的同店现金增长 [47][48] 问题：2022年的收购量预期 - 公司不提供收购指导，但年初有强劲的管道，1 - 2月已完成1.7亿美元收购，对全年机会感到兴奋 [50] 问题：与去年相比，今年投入资本的意愿是否有变化 - 公司专注于收购能带来现金流增长、超越通胀和利率上升影响的机会，加倍投入增值机会的发起和执行能力，通过非公开和轻度营销交易获取大多为增值的机会 [51] 问题：租金快速增长是否会对租户保留产生更大影响 - 市场空置率低于1%，租户无处可去，预计短期内租户保留情况将保持类似；部分租户因无处可去，愿意支付远超预期的租金 [56][57] 问题：收购的非专业管理资产的租户是否也支付更高租金 - 公司收购的资产大多近期已调整至市场租金，或存在低于市场租金的情况；市场上的小业主对物业价值和续约租金感到惊讶，但很多人不愿进行现代化改造和大额资本投资 [59] 问题：2021年第四季度租赁利差与投资组合市值与市场租金比差异的原因 - 较低的利差主要受几笔大型续约影响，占该季度100万平方英尺租赁面积的30%；新租赁利差仍然强劲，GAAP利差为46%，现金利差为31.5% [63][64] 问题：41%的市值与市场租金比是否纳入2022年指导 - 2022年到期租约的现金基础市值与市场租金比为48%，指导假设中点约为40%的租赁利差 [66] 问题：现有租金 escalators 的情况 - 整个投资组合的租金涨幅目前为3.1%，2021年签署的租约租金涨幅加速，第四季度平均为3.9%，全年平均为3.4%，部分市场和情况下可达到4.5% - 5% [70] 问题：内陆帝国的建设活动是否会导致租户从洛杉矶盆地扩散 - 内陆帝国一直是填补供应不足的市场，但近期供应也有限，大部分新建项目已预租或完工即出租；内陆帝国与西部市场的租金差距缩小，租户需根据自身需求选择是否位于内陆帝国；过去几年内陆帝国的建设和交付并未影响公司内陆市场的租赁需求和租金增长 [72][73][75] 问题：2022年是否开始重新开发项目，项目范围和变化 - 2022年将启动15个项目，增量支出约2亿美元，预计2023年第二季度至2024年第二季度稳定，预计总成本回报率为6.7%；市场需求方面，租户希望有更多现场存储空间和更高的码头数量，公司通过提高场地覆盖率、打造低覆盖率场地和工业户外存储场地来满足需求 [79][80][81] 问题：2022年利息费用下降的原因及资金来源 - 利息费用下降主要受资本化利息增加（预计2022年支出约1.8亿美元，2021年约6500万美元）和2021年一次性利率互换终止费用不再影响2022年的影响；公司资金策略与2021年相似，将采取机会主义方法筹集资金，目标净债务与EBITDA之比为4 - 4.5倍 [83][84] 问题：现金和GAAP同店NOI增长差异的原因 - 差异约275个基点，高于过去四年的175 - 200个基点范围；主要由较低的预计非现金收入导致，包括COVID影响（约占三分之一，从2021年的140个基点降至2022年的约100个基点）、较低的高于/低于市场非现金费用（与将低于市场租金转换为更高现金租金和2021年一次性影响有关）和直线租金假设下降（受平均入住率、租约到期时间和租赁活动量影响） [89][90][91] 问题：2022年的租约到期情况及未来几年的市值与市场租金比 - 2022年到期的前20大租约约165万平方英尺，大部分预计续约；最大的到期量（26%）在内陆帝国西部，市值与市场租金比为67%，其次是中郡，为52%，整体达到48%；未来几年的市值与市场租金比逐渐下降，2023年约38%，2024年约35% [96][101] 问题：非现金薪酬是否锁定及如何考虑未行使的远期ATM - 2300万美元的非现金薪酬基于业绩，在未来三年支付，与绝对收益增长和相对股东总回报挂钩；从资金角度看，已收购的1.7亿美元项目可假设由未行使的远期ATM资金支持 [103][105] 问题：有固定续约选项的投资组合比例 - 比例非常小，公司从不提供固定续约选项，所有续约都按市场价格 [106] 问题：非可收回间接费用分配对同店增长的未来影响 - 招聘时间会有波动，2021年的招聘后端加权导致2022年间接费用分配影响较大；从整体G&A占收入的比例来看，公司规模效应逐渐显现，预计2022年将继续下降；公司认为业务具有强大的运营杠杆，未来两到五年将加速提升 [113][114][116] 问题：如何应对建设成本和劳动力成本上升 - 公司提前购买一些大宗商品材料，如屋顶系统、钢铁消防喷淋系统和屋顶材料，以锁定价格，避免成本进一步上涨 [118]

业绩总结 - 截至2021年12月31日，公司总物业数量为296个，总可租赁面积为36,922,021平方英尺[11] - 2021年第四季度净运营收入（NOI）为100.5百万美元，同比增长51%[15] - 2021年总租金收入为132,593千美元，较2020年增长49.7%[21] - 2021年净收入为39,380千美元，较2020年增长117.5%[21] - 2021年调整后EBITDA为95,804千美元，较2020年增长46.7%[21] - 2021年第四季度的租金收入为132,593千美元，较2020年同期的88,495千美元增长49.9%[42] - 2021年第四季度的净收入为39,380千美元，较2020年同期的18,155千美元增长117.7%[42] - 2021年第四季度的每股核心FFO为0.45美元，较2020年同期的0.34美元增长32%[50] 用户数据 - 公司整体投资组合的入住率为96.3%，同物业投资组合的入住率为99.1%[11] - 2021年末的整体入住率为96.3%，较2020年增长1.1%[21] - 2021年第四季度同物业组合的平均入住率为99.0%，较2020年同期的98.2%提高80个基点[63] - 2021年第四季度的净吸收量为-170,088平方英尺，显示出租赁市场的压力[85] 财务健康 - 净债务占总市场资本化的比例为9.1%[11] - 2021年12月31日，总负债为1,713,470千美元，较2021年9月30日的1,696,081千美元增长了1%[38] - 2021年12月31日，公司的股东权益总额为5,067,695千美元，较2021年9月30日的4,527,676千美元增长了12%[38] - 2021年第四季度的利息支出为10,367千美元，较2021年第三季度的10,427千美元下降了0.6%[40] - 2021年第四季度的固定费用覆盖比率为5.1倍，显示出强劲的财务健康状况[137] 未来展望 - 2022年公司每股核心FFO指导范围为1.77至1.81美元，预计增长8%至10%[24] - 2022年到2031年间的债务到期安排显示，2025年到期的债务为250,000千美元[72] - 预计每个项目的未杠杆稳定收益率为4.0%[144] 新产品和新技术研发 - 截至2021年12月31日，正在进行的重大重组项目总面积为432,288平方英尺，预计总投资为125,002千美元[100] - 未来重组项目总面积为366,546平方英尺，预计总投资为117,071千美元[100] 并购活动 - 2021年公司共完成收购15个物业，总租赁面积为5,650,673平方英尺，收购总价为1,852.41百万美元[111] - 2022年1月14日，公司收购了位于洛杉矶的444 Quay Avenue，租赁面积为29,760平方英尺，收购价格为10.76百万美元，入住率为86%[113] - 2022年1月31日，公司收购了位于洛杉矶的18455 Figueroa Street，租赁面积为146,765平方英尺，收购价格为64.25百万美元，入住率为100%[113] 负面信息 - 2021年第四季度的净吸收量为-170,088平方英尺，显示出租赁市场的压力[85] - 洛杉矶县的占用率为94.9%，较2020年第四季度的97.2%下降[86]

公司物业组合规模与构成 - 截至2021年9月30日，公司合并投资组合包含278处物业，约3490万可出租平方英尺，另管理20处物业，约100万可出租平方英尺[198] - 2020年1月1日至2021年9月30日，公司同一物业组合包括194处物业，约2470万平方英尺可出租面积[250] - 公司总物业组合除同一物业组合外，还包括2020年1月1日至2021年9月30日购买的72处约860万平方英尺可出租面积的物业，以及出售的8处约40万平方英尺可出租面积的物业[251] 物业收购与出售情况 - 2021年第一至三季度，公司分别完成11处、10处和13处物业收购，总价分别为1.635亿美元、2.569亿美元和8.805亿美元[202] - 2021年第一至三季度，公司分别出售2处、1处和1处物业，总售价分别为2080万美元、820万美元和1860万美元，分别实现收益1090万美元、280万美元和1370万美元[202] - 2021年前九个月出售四处房产，总售价4760万美元，净现金收益4540万美元，用于部分资助收购六处房产[323] - 年初至今收购36处房产，总价13亿美元，另有超3亿美元收购处于合同或意向书阶段[331] 股权发行与销售情况 - 2021年第一和三季度，公司分别发行2415386股和786174股普通股，总收益分别为1.198亿美元和4750万美元，每股约49.61美元和60.42美元[206] - 2021年上半年，公司就1797787股普通股签订远期股权销售协议，加权平均初始远期售价为每股50.77美元，6月结算获净收益9120万美元[206] - 2021年5月，公司就900万股普通股签订远期股权销售协议，初始远期售价为每股55.29美元，6月和9月分别结算获净收益1亿美元和3.95亿美元[206] - 2021年9月，公司完成960万股普通股承销公开发行，承销商购买价为每股58.65美元，其中310万股直接发行销售获收益1.818亿美元[206] - 2021年前三季度，公司通过7.5亿美元ATM计划直接出售320.156万股普通股，加权平均价格为每股52.27美元，总收益1.673亿美元，扣除销售代理费用后净收益1.652亿美元[308] - 2021年前三季度，公司通过7.5亿美元ATM计划与金融机构签订远期股权销售协议，涉及440.9571万股普通股，加权平均初始远期销售价格为每股56.80美元，结算后净收益2.503亿美元[309][310] - 2021年5月24日，公司就900万股普通股的承销公开发行与金融机构签订远期股权销售协议，6月和9月分别结算部分股份，净收益分别为1亿美元和3.95亿美元[317][318][319] - 2021年9月27日完成960万股普通股包销公开发行，其中向承销商发行310万股，收益1.818亿美元，与金融机构签订650万股远期股权销售协议，初始售价每股58.65美元[320] - 截至2021年9月30日，2021年9月远期销售协议净售价为每股58.41美元，完全实物结算将获3.796亿美元现金收益[321] 租金收取与租赁相关情况 - 截至2021年10月21日，公司已收取2021年第三季度98.8%的合同账单，包括合同基本租金和租户报销费用[211] - 截至2021年9月30日，公司有1559份租约，代表3.919亿美元的在租年化基本租金[211] - 自新冠疫情爆发以来，公司以递延租金形式向租户提供约460万美元租金减免，占在租年化基本租金的1.2%[211] - 2021年前三季度公司投资组合租赁表现超过所在填充市场[214] - 2021年第三季度洛杉矶县平均要价租金环比和同比显著增加，空置率环比下降，部分子市场空置率低于1% [216] - 2021年第三季度橙县平均要价租金环比和同比显著增加，空置率环比降至历史低点 [217] - 2021年第三季度圣地亚哥和文图拉县空置率环比下降，平均要价租金环比和同比增加 [218] - 2021年第三季度内陆帝国西区空置率环比和同比下降至历史新低，平均要价租金环比和同比显著增加 [219] - 2021年前三季度新租约加权平均有效租金为每平方英尺15.13美元，GAAP租赁利差41.3%，现金租赁利差26.7%[236] - 2021年前三季度续约租约加权平均有效租金为每平方英尺12.89美元，GAAP租赁利差46.8%，现金租赁利差32.7%，续约保留率75.0%[236] - 2021年前九个月，公司续约206份租约，涉及310万平方英尺可出租面积，续约率为75.0%[242] - 2021年剩余时间和2022年到期的租约分别占截至2021年9月30日组合总可出租面积的1.5%和13.7%[242] - 2021年剩余时间和2022年到期的租约分别占截至2021年9月30日组合总年化基础租金的1.6%和13.6%[243] 物业重新定位与重建情况 - 截至2021年9月30日，9处房产正在进行重新定位或重建，无房产处于招租阶段 [225] - 公司预计在2021年第四季度至2023年第一季度开始对12处房产进行重新定位/重建施工 [225] - 12821 Knott Street正在重新定位120,800平方英尺建筑并新建约45,000平方英尺仓库空间[229] - 12133 Greenstone Avenue拆除12,586平方英尺卡车码头建筑，2021年9月30日已预租，预计2022年3月起租[229] - 9615 Norwalk Boulevard拆除原有建筑，正在新建201,467平方英尺建筑[229] - 截至2021年9月30日，九处物业共100万可出租平方英尺正在重新定位或再开发，近期有12个项目共160万可出租平方英尺[234] - 2021年9月30日有九个重新定位/再开发项目，预计2021年第四季度至2023年第一季度完工，管道项目预计2024年第一季度完工[239] 物业相关面积与出租率情况 - 2021年稳定的房产可出租总面积为1000003平方英尺，2020年为598472平方英尺 [228] - 2021年和2020年稳定的房产在2021年9月30日的出租率均为100% [228] - 截至2021年9月30日，公司合并投资组合占用率约为96.1%，稳定合并投资组合占用率约为98.4%[233] - 包含空置空间，2021年9月30日洛杉矶、橙县和圣地亚哥市场加权平均入住率分别为95.1%、96.5%和96.4%；不包含则分别为98.2%、99.5%和99.3%[234] - 截至2021年9月30日，公司组合中有50万平方英尺可出租空间和80万平方英尺正在重新定位的空置空间[242] - 2021年和2020年9月30日，公司同一物业组合入住率分别约为98.8%和98.3%[252] - 2021年和2020年第三季度，公司同一物业组合加权平均入住率分别约为98.6%和97.8%[252] - 2021年前九个月和2020年同期，公司同一物业组合加权平均入住率分别约为98.5%和97.8%[252] 财务指标对比情况（第三季度） - 2021年第三季度与2020年同期相比，同一物业组合租金收入从7454.3万美元增至8027.8万美元，增幅7.7%；总物业组合租金收入从8362.2万美元增至11526万美元，增幅37.8%[254] - 2021年第三季度与2020年同期相比，同一物业组合净收入从3161万美元增至3780.6万美元，增幅19.6%；总物业组合净收入从3119.7万美元增至4018.6万美元，增幅28.8%[254] - 2021年第三季度末，公司相同物业组合和总物业组合租金收入分别增加570万美元（7.7%）和3160万美元（37.8%）[256][257] - 2021年第三季度末，公司相同物业组合和总物业组合租金收入分别增加510万美元（8.2%）和2590万美元（36.8%）[256][258] - 2021年第三季度末，公司相同物业组合和总物业组合租户报销收入分别增加70万美元（5.6%）和580万美元（43.6%）[256][259] - 2021年第三季度末，公司相同物业组合其他收入减少10万美元（31.1%），总物业组合其他收入增加1万美元（4.5%）[256][260] - 2021年第三季度末，公司总物业组合管理、租赁和开发服务收入增加1.8万美元（15.3%）[261] - 2021年第三季度末，公司利息收入减少10万美元（94.0%）[262] - 2021年第三季度末，公司相同物业组合和总物业组合物业费用分别增加20万美元（1.3%）和680万美元（33.0%）[263] - 2021年第三季度末，公司总物业组合一般和行政费用增加230万美元（24.7%）[264] - 2021年第三季度末，公司相同物业组合折旧和摊销费用减少70万美元（2.8%），总物业组合增加990万美元（34.2%）[265] - 2021年第三季度末，公司总物业组合收购费用减少10万美元（94.3%）[266] 财务指标对比情况（前九个月） - 2021年前9个月，相同物业组合和总物业组合租金收入分别增加1680万美元（7.7%）和7830万美元（32.5%）[273][274] - 2021年前9个月，相同物业组合和总物业组合租金收入分别增加1370万美元（7.4%）和6290万美元（31.0%）[273][275] - 2021年前9个月，相同物业组合和总物业组合租户报销收入分别增加310万美元（9.0%）和1510万美元（40.1%）[273][276] - 2021年前9个月，相同物业组合和总物业组合其他收入分别增加10万美元（19.4%）和20万美元（50.9%）[273][277] - 2021年前9个月，总物业组合管理、租赁和开发服务收入增加2.5万美元（7.7%）[278] - 2021年前9个月，利息收入减少20万美元（87.1%）[279] - 2021年前9个月，相同物业组合和总物业组合物业费用分别增加190万美元（3.6%）和1790万美元（31.1%）[280] - 2021年前9个月，总物业组合一般和行政费用增加620万美元（22.4%）[281] - 2021年前9个月，相同物业组合折旧和摊销费用减少340万美元（4.4%），总物业组合增加2530万美元（29.9%）[282] - 2021年前9个月，总物业组合收购费用减少5.4万美元（60.7%）[283] 重要财务数据（租金、净营业收入、EBITDAre） - 2021年第三季度租金收入1.1526亿美元，2020年同期为8362.2万美元；2021年前三季度租金收入3.1914亿美元，2020年同期为2.40882亿美元[296] - 2021年第三季度净营业收入8775.9万美元，2020年同期为6293.8万美元；2021年前三季度净营业收入2.43509亿美元，2020年同期为1.832亿美元[296] - 2021年第三季度EBITDAre为7558.7万美元，2020年同期为5363.8万美元；2021年前三季度EBITDAre为2.09374亿美元，2020年同期为1.55962亿美元[299] 债务相关情况 - 截至2021年9月30日，运营合伙企业发行并流通4亿美元2.125%的2030年到期优先票据和4亿美元2031年到期优先票据[300] - 2021年8月4日，公司完成4亿美元2031年到期优先票据的承销公开发行，发行价格为面值的99.014%，票面利率为2.150%[313] - 2021年6月30日将无担保循环信贷额度从5亿美元提高至7亿美元，可再增加7亿美元[326] - 截至2021年9月30日，循环信贷额度保证金：LIBOR贷款为0.725% - 1.40%，基准利率贷款为0.00% - 0.45%，适用设施费为0.125% - 0.300%[327][328] - 截至季报提交日，循环信贷额度已使用1200万美元，剩余6.88亿美元可用于未来借款[330] - 截至2021年9月30日，公司总合并债务为14.00552亿美元，加权平均利率为2.832%，平均到期期限为7.8年[340][344] - 固定利率债务本金余额为13.42248亿美元，占比96%；浮动利率债务本金余额为5830.4万美元，占比4%[342] - 有担保债务本金余额为1.25552亿美元，占比9%；无担保债务本金余额为12.75亿美元，占比91%[342] - 公司净债务与总市值之比约为12.7%[345] - 2021年6月30日，公司修订1.5亿美元定期贷款，将适用的伦敦银行同业拆借利率利差从每年1.40% -

财务数据和关键指标变化 - 第三季度收购超8.8亿美元，年初至今投资超13亿美元，预计稳定无杠杆收益率比市场同类产品高约50% [12] - GAAP基础上续约利差54%，现金基础上39%；与去年同期相比，合并净营业收入增长39%，核心运营资金增长47%，运营资金每股增长超30%；杠杆率为企业总价值的12.7% [13] - 过去五年，同物业现金净营业收入平均增长9%，运营资金每股平均增长13%，股息平均增长12%，均大幅超过美国其他工业房地产投资信托基金 [14] - 预计未来18 - 24个月，现有投资组合嵌入式净营业收入增长约9400万美元，约占27% [18] - 第三季度同物业净营业收入GAAP基础增长9.7%，现金基础增长13.3%；GAAP和现金基础上的年初至今租赁利差分别为45%和30%；70%的已执行租约租金涨幅超3%，平均为3.6%；同物业入住率达98.8%，平均入住率98.6%，较去年提高80个基点 [31] - 第三季度坏账占收入的10个基点，年初至今为15个基点；核心运营资金每股同比增长30%，达0.43美元/股 [32] - 截至9月30日，净债务与息税折旧摊销前利润之比为3.8倍，低于4 - 4.5倍的目标杠杆率 [33] - 提高全年核心运营资金指导范围至1.60 - 1.61美元/股，中点代表每股收益同比增长22%；同物业净营业收入GAAP基础上调至8.25% - 8.75%，现金基础上调至11.5% - 12%；平均入住率中点提高25个基点至98% - 98.5%；全年合并坏账占收入预计为20个基点；第三季度及季度末后9.4亿美元的交易预计在2021年贡献约1500万美元净营业收入，即每股0.10美元；年初至今超13亿美元的收购预计在2022年比2021年增加超3600万美元净营业收入 [37][38][40] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度签署超180万平方英尺租约，新租约现金和GAAP租金利差分别约为28%和42%，续约租约分别约为44%和61% [23] 收购业务 - 年初至今完成34笔收购，总价13亿美元，85%通过非公开或轻度公开渠道；第三季度完成13笔收购，总价8.8亿美元，包括210万平方英尺建筑、110英亩户外存储场地和9.8英亩待开发土地，初始收益率4.4%，预计稳定无杠杆收益率5.9%；季度末后完成两笔收购，总价3350万美元 [24] 处置业务 - 出售北圣地亚哥7.2万平方英尺物业，售价1860万美元，无杠杆内部收益率16.6%，收益用于部分收购活动 [25] 重新定位和再开发业务 - 第三季度稳定四处物业，总投资稳定收益率6.3%，总面积60.5万平方英尺，总投资1.45亿美元 [27] - 目前有超250万平方英尺的增值和再开发项目，预计总投资6.29亿美元，预计总投资回报率6.5% [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 目标市场（不包括内陆帝国东部）季度末空置率1.2%，市场租金同比增长24%；合并投资组合现金租金按市值计价估计为27% [22] - 租金增长最高的是内陆帝国西部，同比增长52%；圣盖博谷空置率0.2%，中部县空置率0.2% [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注南加州填充区域，是美国第三大且增长最快的上市工业房地产投资信托基金，持续表现优异 [14] - 内部增长方面，预计未来18 - 24个月现有投资组合嵌入式净营业收入增长约9400万美元；外部增长机会在质量和数量上持续增加 [18] - 市场份额仅1.9%，有超10亿平方英尺1980年前建造的遗留产品，可利用专有渠道和专业知识创造价值 [19] - 继续通过出售资产释放价值和循环利用资本 [25] - 维持低杠杆投资级资产负债表，机会主义地利用债务和股权融资进行收购和再融资 [64] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场条件强劲，需求和市场租金增长空前，仍处于推动市场租金和价值增长的长期趋势早期阶段 [14] - 疫情推动电子商务扩张和供应链转变，增加了对优质填充区域仓库的需求；大型零售商和制造商调整商业模式，新兴企业带来新需求 [15] - 填充市场产品稀缺，供应无法解决长期供需失衡，推动市场租金增长；租户支付租金能力有较大弹性 [16][17] - 工业土地价值在过去一年增长近80%，目前工业市场表现良好，捕捉工业租金上涨的机会大于替代用途 [52][53] - 加利福尼亚州计划增加20%住房存量，可能带来工业用地转换机会，但需要政府补贴和支持 [55][88] 其他重要信息 - 第三季度发行4亿美元10年期无担保绿色债券，票面利率2.15%；偿还2.25亿美元2023年到期定期贷款，赎回9000万美元A类优先股 [34] - 第三季度发行1370万股普通股，净收益约7.83亿美元；有650万股（约3.8亿美元）远期股权待结算 [35] - 季度末流动性为11亿美元，包括6000万美元现金、3.8亿美元待结算远期股权收益和7亿美元信贷额度；ATM计划下约有3亿美元可用，2023年前无债务到期 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：公司投资组合租金增长超过市场的驱动因素是什么？ - 市场空置率低，租户争夺可用空间；公司业务模式专注最佳位置资产，收购后进行翻新和重新定位；团队具有创业精神和信息优势，每天完成超两笔租赁交易 [43][45][46] 问题2：考虑到市场供应受限和租金上涨趋势，如何看待投资组合的替代用途价值，内部发掘该价值的流程是什么？ - 历史上有部分子市场转换为其他用途带来处置机会，但占投资组合比例不大；内部有资产管理制度，定期评估资产商业计划，寻找价值创造机会，包括选择性处置 [48][49] 问题3：目前工业市场表现良好，但是否存在未被市场充分认识的替代用途价值机会？ - 投资组合中有很多此类机会，但目前捕捉工业租金上涨的价值更大；工业土地价值在过去一年增长近80%，支持工业价值；未来加利福尼亚州增加住房存量的计划可能带来转换机会，但需要时间和政府支持 [52][53][55] 问题4：能否更详细地说明未来18 - 24个月净营业收入增长的构成？ - 预计增长27%，约9400万美元，其中约35%来自第三季度和第四季度初的收购，35%来自租赁利差，其余来自正在进行的重新定位项目 [62][63] 问题5：如何看待未来融资，资产负债表上有多少资金用于投资，何时需要再次融资？ - 继续保持低杠杆投资级资产负债表，机会主义地进行融资；2023年前无债务到期，目前有6000万美元现金、3.8亿美元待结算远期股权收益，对当前流动性状况有信心 [64][65] 问题6：客户经济状况如何支持租金上涨，仓库租金在供应链总成本中的占比如何？ - 租金在客户总成本中占比小，与运输成本相比是名义支出；位置优势可降低运输成本，提高盈利能力；租户对填充区域仓库有刚需，新业务模式和技术带来新需求 [66][67][68] 问题7：疫情前后，私人业主出售工业建筑或可转换为工业用途物业的意愿是否发生变化？ - 情况与以往变化不大，南加州市场表现良好，吸引更多资本进入；公司通过非公开或轻度公开渠道收购的比例从IPO以来的约70%提高到近期的85%；市场上广泛公开交易的资产适合机构投资者，其资本化率约为3.5%，与公司收购资产的稳定收益率有近300个基点的差异 [74][76] 问题8：公司对更多有覆盖土地项目或非传统开发机会的兴趣如何，驱动因素是什么？ - 部分原因是市场上此类资产稀缺且需求高，收益率有吸引力；如本季度收购的户外存储场地初始收益率4.4%，稳定后将增长到约5.8%；收购的有覆盖土地项目以约25%的折扣购买，初始收益率约4.8%，稳定后回报率超6% [78][80] 问题9：目前3亿美元意向书或合同项目中，功能性工业建筑、再开发项目和有覆盖土地项目的比例分别是多少？ - 部分交易仍在尽职调查中，目前不便评论比例，将在交易完成后的季度更新中提供详细信息 [81] 问题10：对于2022年到期租约，是否可以假设这些是在市场租金低于当前平均水平时签订的旧租约？ - 2022年到期租约的按市值计价差距更高，接近30% [84] 问题11：加利福尼亚州增加20%住房存量的计划是针对全州还是仅洛杉矶，是否计划将工业用地重新规划用于住房建设？ - 该计划是针对加利福尼亚州主要大都市地区，旨在解决住房和无家可归问题；目前是进行分区覆盖或调整分区以促进开发，处于早期阶段，难以确定涉及工业用地的比例；南加州工业区域周边有很多多户和单户住宅，存在一定机会，但开发经济适用房需要政府补贴 [85][86][88] 问题12：开发项目是否受到劳动力短缺或劳动力成本的影响，是否影响项目进度？ - 劳动力短缺未导致项目进度延迟，主要问题是南加州的审批流程漫长且复杂，一旦准备好建设，未遇到与劳动力相关的延迟 [89] 问题13：市场租金同比增长24%，投资组合按市值计价差距为27%，如何解释这一动态？ - 按市值计价差距多年来一直存在，历史上可能处于低两位数水平；目前差距扩大是由于产品质量和位置优势，以及市场租金加速上涨；从历史上看，南加州工业市场租金长期增长不显著，目前有一定的追赶效应；与全球和历史数据相比，当前市场租金增长是合理的，且有长期增长空间 [92][93][95] 问题14：第三季度收购资产的初始收益率为4.4%，稳定产品和增值产品的比例分别是多少？ - 约46%的收购资产被视为增值资产；第三季度收购资产的增值部分初始收益率约为25% [98][99] 问题15：租户离开后去了哪里，这些租户退出是否能提供关于其下一个位置或子市场的信息？ - 部分租户在公司投资组合内搬迁；一些是短期租户，在重新定位项目期间临时入驻；很多租户希望留在原空间，若未能续租，不确定是否能找到替代空间 [103][104][105] 问题16：与三、四、五年前相比，公司收购资产时，卖家出售资产的原因或资产类型组合是否发生变化？ - 主要催化剂仍然是所有权的代际更替，以及工业房地产价值的提升；公司通过内部研究和外联直接与业主和经纪社区接触，随着公司在市场中的地位提升，对业主的价值主张更具吸引力，升级活动增加 [108][109][110] 问题17：公司前景乐观，作为首席执行官，担心的事情有哪些？ - 公司业务模式旨在减轻无法控制的市场风险，如市场租金增长放缓；最担心的是公司的人员，包括员工的发展和满意度，因为这是决定公司执行水平和成功的关键因素 [112][113]

公司物业组合情况 - 截至2021年6月30日，公司合并投资组合包含266处物业，约3300万可出租平方英尺，另管理20处物业，约100万可出租平方英尺[191] - 截至2021年6月30日，公司合并投资组合的入住率约为95.4%，稳定合并投资组合的入住率约为98.2%[223] - 截至2021年6月30日，7处物业共0.6百万可出租平方英尺正在重新定位或开发，3处物业共0.6百万可出租平方英尺处于招租阶段，近期还有12个项目共1.7百万可出租平方英尺[224] - 公司总合并投资组合租约1,532份，可出租面积32,955,385平方英尺，年化基础租金340,826（千美元）[232] - 截至2021年6月30日，公司投资组合中有90万平方英尺可用空间和60万平方英尺正在重新定位的空置空间，2021年和2022年剩余时间到期的租约分别占投资组合总可出租面积的5.4%和14.6%[234] - 截至2021年6月30日和2020年，公司稳定相同物业组合的入住率分别约为98.4%和97.4%[245] - 公司稳定相同物业组合包括195处物业，总计约2470万平方英尺可出租面积；总投资组合还包括2020年1月1日至2021年6月30日期间购买的59处物业（约650万平方英尺）和出售的7处物业（约40万平方英尺）[243][244] 物业收购与出售情况 - 2021年第一季度收购11处物业，含0.7百万可出租平方英尺建筑等，总价1.635亿美元；第二季度收购10处物业，含0.8百万可出租平方英尺建筑等，总价2.569亿美元[194] - 2021年第一季度出售2处物业，共0.1百万可出租平方英尺，总售价2080万美元，确认1090万美元房地产销售收益；第二季度出售1处物业，29,730可出租平方英尺，售价820万美元，确认280万美元房地产销售收益[194] - 2021年上半年，公司出售三处物业实现房地产销售收益1360万美元，总销售价格2900万美元[275] - 2021年上半年，公司出售3处房产，总售价2900万美元，净现金收益2770万美元，用于部分资助收购5处房产[305] - 年初至今，公司已收购24处房产，总价4.939亿美元，另有超6.5亿美元收购处于合同或意向书阶段；预计未来三年完成房产重新定位/开发需约2.01亿美元[313][314] 股权发行与销售情况 - 2021年第一季度按市价发行2,415,386股普通股，收益1.198亿美元，约每股49.61美元；上半年与金融机构签订1,797,787股普通股远期股权销售协议，加权平均初始售价每股50.77美元，6月结算获净收益9120万美元[194][195] - 2021年5月就900万股普通股与金融机构签订远期股权销售协议，初始售价每股55.29美元，即4.976亿美元；6月部分结算，发行1,809,526股普通股获净收益1亿美元[198] - 2021年上半年，公司通过7.5亿美元ATM计划直接出售2415386股普通股，加权平均价格49.61美元/股，总收益1.198亿美元，净收益1.183亿美元[296] - 2021年上半年，公司通过7.5亿美元ATM计划与金融机构签订远期股权销售协议，涉及1797787股普通股，加权平均初始远期销售价格50.77美元/股，6月结算后净收益9120万美元[297][298] - 截至2021年6月30日，7.5亿美元ATM计划剩余约5.081亿美元普通股待售[299] - 2021年5月，公司签订900万股普通股的远期股权销售协议，6月部分结算1809526股，净收益1亿美元，剩余7190474股预计结算可得现金3.955亿美元[301][302][303] 优先股赎回情况 - 2021年7月12日宣布8月16日赎回360万股5.875% A系列累积可赎回优先股，赎回价每股25美元加截至8月15日应计未付股息[198] - 2021年7月12日宣布将于8月16日赎回360万股5.875% A类累积可赎回优先股，赎回价格每股25.183594美元，总计9070万美元，赎回将产生330万美元非现金费用[317] 信贷额度与贷款安排情况 - 2021年6月30日增加高级无抵押循环信贷额度2亿美元至7亿美元；修订1.5亿美元无抵押定期贷款安排，降低LIBOR利差60个基点，当前定价为LIBOR加0.95%[198] - 2021年6月30日，公司将无担保循环信贷额度从5亿美元提高至7亿美元，可再增加7亿美元[308] - 截至本季度报告提交日，循环信贷额度已使用6200万美元，剩余可用额度6.38亿美元[312] - 2021年6月30日，2.25亿美元定期贷款通过利率互换有效固定在1.374%加适用LIBOR利差 [326] - 2021年6月30日，1.5亿美元定期贷款修订后适用LIBOR利差降至0.80% - 1.60% [326] - 2021年6月30日，1.5亿美元定期贷款通过利率互换有效固定在2.7625%加适用LIBOR利差 [326] - 截至2021年6月30日，2.25亿美元定期贷款安排通过两个利率互换有效固定利率，一个名义价值1.25亿美元，固定年利率为1.349%加适用LIBOR利差；另一个名义价值1亿美元，固定年利率为1.406%加适用LIBOR利差[338] - 截至2021年6月30日，1.5亿美元定期贷款安排通过一个利率互换有效固定利率，名义价值1.5亿美元，固定年利率为2.7625%加适用利差[339] 租金收取与减免情况 - 截至2021年7月22日，已收取2021年第二季度98.7%的合同账单；截至6月30日，有1532份租约，年化基础租金3.408亿美元[199] - 自新冠疫情以来，公司为租户提供约460万美元租金减免，占年化基础租金1.4%；截至6月30日，未偿还租金递延为55.4万美元，占年化基础租金0.2%，其中41.3万美元将于2021年剩余时间到期[199][200][207] 市场情况与租赁表现 - 南加州工业房地产市场基本面强劲，入住率约98%，公司认为其2021年上半年租赁表现优于所在市场[203][205] - 2021年第二季度，橙县、圣地亚哥、文图拉县和内陆帝国西区的平均租赁要价环比和同比均上涨，部分地区空置率下降或保持在低水平，2021年租金可能继续上涨[209][210][211] 物业施工与开发情况 - 截至2021年6月30日，7处物业正在重新定位或再开发，3处物业处于招租阶段，另有12处物业预计在2021年第三季度至2022年第三季度开始施工[217] - 12821 Knott Street物业可出租面积165,171平方英尺，预计2019年第一季度开始施工，2021年第四季度完成[218] - 8745 - 8775 Production Avenue物业可出租面积46,820平方英尺，招租面积26,200平方英尺，2021年第一季度开始施工，2021年第二季度完成，截至6月30日出租率100%[218] - 15650 - 15700 Avalon Boulevard物业可出租面积98,259平方英尺，预计2021年第三季度开始施工，2022年第一季度完成，截至6月30日出租率92%[218] - 29025 - 29055 Avenue Paine物业预计再开发可出租面积111,260平方英尺，2021年第一季度开始施工，2021年第四季度完成，截至6月30日出租率100%[219] - 9615 Norwalk Boulevard物业预计再开发可出租面积201,467平方英尺，预计2021年第三季度开始施工，2022年第四季度完成，截至6月30日出租率100%[219] - The Merge物业稳定可出租面积333,544平方英尺，2021年第二季度稳定，截至6月30日出租率91%[219] - 截至2021年6月30日，公司有7个重新定位/开发项目预计2021年第四季度至2023年第一季度完工，管道中的其他项目预计2023年第三季度完工[229] 租赁数据情况 - 2021年第一季度和第二季度，新租约分别为52份和71份，可出租面积分别为909,694平方英尺和1,207,516平方英尺，加权平均有效租金分别为每平方英尺12.52美元和15.48美元，GAAP租赁利差分别为43.8%和38.9%，现金租赁利差分别为26.7%和25.3%[227] - 2021年第一季度和第二季度，续租约分别为70份和68份，可出租面积分别为1,049,547平方英尺和981,781平方英尺，加权平均有效租金分别为每平方英尺12.93美元和11.96美元，GAAP租赁利差分别为48.5%和30.7%，现金租赁利差分别为35.4%和18.8%[227] - 2021年上半年新租约GAAP和现金再租赁利差计算排除33份共1,144,913可出租平方英尺无可比租赁数据的租约，续租约排除4份共102,577可出租平方英尺无可比租赁数据的租约[229] - 2021年剩余时间到期租约171份，可出租面积1,779,375平方英尺，占比5.4%，年化基础租金19,815（千美元），占比5.8%[227][232] - 2022年到期租约403份，可出租面积4,821,913平方英尺，占比14.6%，年化基础租金53,539（千美元），占比15.7%[232] - 2023年到期租约358份，可出租面积4,732,192平方英尺，占比14.4%，年化基础租金54,088（千美元），占比15.9%[232] - 2021年上半年，公司续签138份租约，涉及200万平方英尺可出租面积，续租率为76.6%[234] - 2021年和2022年剩余时间到期的租约分别约占公司投资组合截至2021年6月30日总年化基本租金的5.8%和15.7%[235] 财务指标变化情况 - 2021年3个月和6个月内，公司分别资本化利息费用090万美元和160万美元，保险和房地产税费用40万美元和80万美元[221] - 2021年第二季度，公司稳定相同物业组合和总投资组合的租金收入分别增长670万美元（9.2%）和2450万美元（30.7%）[247][249] - 2021年第二季度，公司稳定相同物业组合和总投资组合的总收入分别增长669.4万美元（9.2%）和2441万美元（30.5%）[247] - 2021年第二季度，公司稳定相同物业组合和总投资组合的净收入分别增长679.2万美元（22.4%）和976.6万美元（60.0%）[247] - 2021年第二季度，公司稳定相同物业组合和总投资组合租金收入分别增加510万美元（8.3%）和1950万美元（28.9%）[250] - 2021年第二季度，公司稳定相同物业组合和总投资组合租户报销收入分别增加130万美元（11.9%）和470万美元（37.7%）[251] - 2021年第二季度，公司稳定相同物业组合和总投资组合其他收入分别增加20万美元（1047.8%）和30万美元（2625.0%）[252] - 2021年第二季度，公司总投资组合管理、租赁和开发服务收入减少5000美元（4.4%）[253] - 2021年第二季度，公司利息收入减少10万美元（77.3%）[254] - 2021年上半年，公司稳定相同物业组合和总投资组合租金收入分别增加1110万美元（7.6%）和4660万美元（29.6%）[264] - 2021年上半年，公司稳定相同物业组合和总投资组合租户报销收入分别增加240万美元（10.7%）和930万美元（38.2%）[266] - 2021年上半年，公司稳定相同物业组合和总投资组合其他收入分别增加10万美元（75.3%）和20万美元（95.7%）[267] - 2021年上半年，公司总投资组合管理、租赁和开发服务收入增加7000美元（3.4%）[268] - 2021年上半年，公司利息收入减少10万美元（82.2%）[269] - 2021年上半年，稳定相同物业组合和总物业组合的物业费用分别增加160万美元（4.8%）和1110万美元（30.1%）[270] - 2021年上半年，总物业组合的一般及行政费用增加390万美元（21.2%）[271] - 2021年上半年，稳定相同物业组合的折旧和摊销费用减少260万美元（5.1%），总物业组合增加1550万美元（27.7%）[272] - 2021年上半年，总物业组合的收购费用增加1.2万美元（63.2%）[273] - 2021年上半年，总物业组合的利息费用增加450万美元（30.0%）[274] - 2021年第二季度和上半年，归属普通股股东的运营资金分别为5239.8万美元和1.00346亿美元，2020年同期分别为3881.8万美元和7633.2万美元[280] - 2021年第二季度和上半年，净运营收入分别为7968.1万美元和1.5575亿美元

财务数据和关键指标变化 - 二季度完成2.57亿美元新收购，稳定投资组合实现220万平方英尺租赁，入住率达98.2%，续租利差现金基础平均21%、GAAP基础34%，核心FFO同比增长36%，摊薄后每股增长22% [8] - 二季度稳定同店NOI在GAAP基础上增长10.1%、现金基础上增长22%，平均入住率较上年提高100个基点至98.5%，GAAP基础上租赁利差在过去12个月增长35%，同店组合坏账占收入比例为正40个基点 [28][29] - 调整后二季度现金同店NOI增长11.3%，年初至今增长9.4%，二季度和年初至今租金收款率分别为98.6%和98.7%，季度坏账准备金占收入比例为10个基点，年初至今为30个基点，核心FFO每股增长22%至0.39美元 [30][31] - 截至6月30日，净债务与EBITDA比率为3.8倍，低于4 - 4.5倍的目标杠杆，净债务与企业价值比率为12% [32] - 全年预计核心FFO区间上调至每股1.48 - 1.51美元，修订后指引区间中点同比增长13%，同店NOI增长在GAAP基础上中点提高200个基点至5.75% - 6.75%、现金基础上中点提高225个基点至9% - 10%，稳定同店组合平均入住率中点提高50个基点至97.75% - 98.25%，全年合并坏账费用占收入比例预计为70个基点 [35][36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度租赁表现出色，新租约现金和GAAP利差分别为25%和39%，续约租约分别为19%和31%，内部投资组合指标显示市场租金同比增长16.8%，合并投资组合现金租金按市值计价估计为19%，年底前到期的180万平方英尺租约按市值计价估计为24% [17][18] - 年初至今完成21笔收购，总价4.7亿美元，86%通过非公开或轻度营销交易获得，二季度完成10笔收购，包括80万平方英尺建筑、15英亩低覆盖率户外存储场地和用于未来重建的土地，一半投资初始加权平均收益率为4.6%，另一半为增值型，预计总投资稳定收益率为5.2% [20][21] - 季度末后完成2笔总价4920万美元的收购，预计总投资近期稳定收益率为5.1%，未来有超6.5亿美元新投资处于合同或已接受报价阶段，预计下半年完成 [22][23] - 季度内稳定2处共39.5万平方英尺物业，总投资稳定收益率为7.1%，目前约有300万平方英尺当前和计划中的增值及重建项目，预计总投资回报率超6% [24][26] 各个市场数据和关键指标变化 - 南加州填充市场土地基本无供应，供应限制使空置率降至历史最低，目标市场（不包括内陆帝国东部）季度末空置率为1.5%，超半数填充市场空置率低于1%，部分大子市场低至0.4% [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为仍处于长期市场转变早期，预计将推动持续增长，其投资组合位置对租户至关重要，租金在客户经济中占比小，有良好的租金增长价格弹性 [10] - 随着运营平台扩展和市场渗透加深，公司将收获与客户更战略关系的好处，扩大在南加州填充区域获取优质投资机会的渠道，预计运营利润率将随NOI和现金流增长而提高 [12] - 内部增长方面，预计未来18 - 24个月现有投资组合内嵌入式NOI增长约20%，即6400万美元，外部增长前景良好，有超6.5亿美元新投资处于合同或已接受报价阶段 [13] - 公司目标市场是南加州填充工业市场，规模大且高度分散，约50%的20亿平方英尺市场建于1980年前，有通过提升功能和现金流创造价值的机会 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 加州经济强劲增长且持续重启，工业租户需求处于历史高位，电子商务加速推动供应链和最后一英里配送策略转变，新兴电子商务和科技新企业增加对填充位置的需求 [9] - 公司认为当前租赁市场需求旺盛，租户竞争激烈，租金增长动态，市场供应极度稀缺，租户对租金上涨无疲劳迹象，租金增长有较大空间 [66][77][78] 其他重要信息 - 4月公司发布年度环境、社会和治理报告，展示对领先ESG实践和披露的持续承诺 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年现金同店NOI指导中延期租金还款的贡献是多少？ - 二季度COVID相关延期影响了报告的22%数据，排除后现金同店NOI为11.3%，年初至今为9.4%，全年COVID相关延期占现金和同店NOI增长指导差值325个基点中的150个基点，排除后同店NOI现金指导在7.5% - 8.5%区间 [42][43] 问题2: 新提出的排放规则是否会阻碍未来租金增长，这是一次性规定还是全国市场的预兆？ - 排放规则是针对卡车使用的间接税，针对仓库内运营商（租户），公司约90个租户可能受影响，最大税收约每平方英尺1美元，但租户可通过节能计划减轻成本，预计对租金增长无实质影响 [45][46][47] 问题3: 重建项目收益率上升是否由租金增长驱动，如何考虑租金制定预期收益率？ - 收益率按季度根据当前市场租金调整，不做前瞻性调整，约300万平方英尺项目中有75万平方英尺已预租或出租，部分将在下季度稳定并报告 [50] 问题4: 交易管道中覆盖土地交易和传统仓库或物流交易的占比如何？ - 覆盖土地交易可能略有增加，市场上此前工业用地上有很多低层办公建筑开发，公司开始关注收购此类项目，如季度末后在圣地亚哥以5.5%收益率收购的项目 [51] 问题5: 二季度租赁多样性与一季度和2020年底相比有何变化？ - 二季度租赁用途更加多样化，包括电子商务、食品饮料、餐厅供应、娱乐、家居改善、建筑材料、家具、医疗、生物技术、3PL等 [53] 问题6: 与现有客户更多合作是指更多租赁、回租还是购买交易，现有客户回访比例如何？ - 现有租户在投资组合内扩张增加，这与公司市场规模和份额增加有关，公司还成立客户解决方案部门，主动识别市场新兴租户需求，已与需要20 - 30个空间的租户进行战略讨论 [55][56][58] 问题7: 重新开放后业务、需求有何变化，未来应如何看待？ - 需求处于未知领域，非常旺盛，租户对每个推出的空间都有竞争，新的口罩要求对需求无影响，租户基础健康，还款情况良好，雇主采用灵活工作策略，货物配送至家庭的需求可能持续存在 [66][67][72] 问题8: 是否考虑新的子市场？ - 公司专注于大洛杉矶、橙县（平均约占70%活动）和安大略市场，将继续深耕现有市场 [73] 问题9: 租金在客户经济中的小占比从百分比来看是怎样的？ - 具体百分比因业务类型而异，纯分销业务租金占比可能稍高，但运输成本通常更高，品牌公司仓储成本占比极低，总体估计平均低于5% [75][76] 问题10: 对于电动汽车领域，投资组合是否需要大量资本支出，如何看待这一转型及其意义？ - 公司业务模式专注于低装修通用工业空间，资本支出低，电动汽车业务涵盖多个方面，预计不会由大量资本支出或汽车制造用途驱动，公司在翻新或新建建筑时会增加电力组件以满足未来需求 [80][81][83] 问题11: 下半年坏账大幅增加的原因是什么，疫情相关影响消除后投资组合正常坏账应如何考虑？ - 下半年坏账假设基于与二季度相似的准备金水平，但排除了可能的回收情况，由于疫情和延期政策，回收情况难以预测，100个基点与排除回收后的准备金一致，疫情前坏账费用约为50个基点，预计疫情结束后将回归历史平均水平 [87][88][89] 问题12: 进行远期股权发行而非按需通过ATM发行股权的思路和理由是什么？ - 公司也通过ATM进行远期股权发行，这取决于资本需求和时间，远期发行能更好匹配资金与收购管道中的资本使用，公司采取机会主义方式筹集资本，以维持低杠杆投资级资产负债表 [90][91] 问题13: 赎回A系列优先股的触发因素是什么，B或C系列是否会在未来某个时间赎回？ - A系列优先股8月16日可赎回，其票面利率5.875%相对当前资本成本较高，此时赎回有利，其他优先股目前不可赎回，未来几年可赎回 [95]