公司运营活动 - 公司在第二季度至今执行了1125万平方英尺的新租约和续租，其中续租面积为675万平方英尺，新租约为450万平方英尺，平均面积为16000平方英尺 [3] - 新租约和续租的可比租金率在净有效基础上增长了68%，在现金基础上增长了51%，符合预期 [3] - 平均年租金增长率从上一季度的40%增长至41% [3] - 截至2024年5月22日，公司同物业组合的入住率为965%，较上一季度末增加了10个基点 [3] 公司交易活动 - 公司在5月完成了两笔工业地产投资，总购买价格为143亿美元，并完成了三处物业的处置，总销售价格为2700万美元 [4] - 年初至今，公司完成了13亿美元的投资和3700万美元的处置 [4] - 公司收购了位于北橙县子市场的1901 E Rosslynn Avenue，价格为9430万美元，每平方英尺338美元，初始无杠杆现金收益率为56%，年租金增长率为425% [4] - 公司收购了位于洛杉矶-圣盖博谷子市场的16203-16233 Arrow Highway，价格为4850万美元，每平方英尺360美元，初始无杠杆现金收益率为62%，年租金增长率为42% [5] - 公司处置了位于洛杉矶-南湾子市场的6407-6431 Alondra Boulevard，价格为760万美元，每平方英尺251美元，无杠杆内部收益率为166% [6] - 公司处置了位于洛杉矶-南湾子市场的15401 Figueroa Street，价格为1020万美元，每平方英尺265美元，无杠杆内部收益率为126% [7] - 公司处置了位于洛杉矶-大圣费尔南多谷子市场的8210 Haskell Avenue，价格为920万美元，每平方英尺351美元，无杠杆内部收益率为96% [8] - 公司目前有约4000万美元的近期收购管道，位于南加州主要工业市场 [8] 公司概况 - 公司专注于在南加州投资、运营和重新开发工业地产，该地区是全球第四大工业市场，也是美国需求最高、供应最紧张的市场 [9] - 公司拥有422处物业，约4950万平方英尺的可出租面积，租户基础稳定且多样化 [9] - 公司是纽约证券交易所上市的房地产投资信托基金（REIT），股票代码为REXR，并且是标普中型股400指数成员 [9] 行业背景 - 北橙县子市场的空置率为10%，洛杉矶-圣盖博谷子市场的空置率为30% [4][5] - 公司专注于提供高质量和功能性的工业产品，服务于平均占用面积为25000平方英尺的租户基础 [2]

公司表现与估值 - REXR的股价从高点下跌至接近52周低点 目前略高于45美元 较之前高点下跌14 35% [3][4] - 公司2024年Q1业绩表现稳健 净收入和核心FFO均超出初始指引 净收入指引从1 11-1 14美元/股上调至1 17-1 20美元/股 核心FFO指引从2 27-2 30美元/股上调至2 31-2 34美元/股 [5][6] - 2024年预计核心FFO同比增长7 76% 但增速较之前有所放缓 [7][8] - 公司Q1 2024的运营表现强劲 同物业GAAP NOI同比增长5 5% 现金NOI同比增长8 5% 核心FFO同比增长20 3% [10] - 公司持续发行大量股票 导致股东权益稀释 包括完成840 9百万美元的股票公开发行 并结算了125 7百万美元和164 5百万美元的远期股票销售协议 [13][14] 行业与市场动态 - 南加州工业地产市场基本面较好 但空置率仍在上升 最新季度空置率为3 2% [15][16] - 市场租金趋于平稳 导致REXR当前租金与市场租金之间的差距缩小 预计到2024年Q1 市场租金调整后的净有效租金将降至45% [10][11] - 尽管利率上升对资本化率产生压力 但REXR的净资产价值（NAV）保持稳定 目前处于对共识NAV的最大折价水平之一 [19][22] 投资策略与展望 - 分析师对REXR的评级为持有 目标股价中位数从69 50美元降至51 00美元 市场对NAV的预期也在下降 [21][23] - 长期来看 REXR的估值可能进一步压缩至14倍或12倍FFO 但当前水平适合长期投资者逐步积累 [18][24] - 优先股（REXR PR B和REXR PR C）相对于普通股更具吸引力 尤其是在收益率达到7%以上时 [25][26] 财务数据与估值 - REXR的市值约为98 3亿美元 市盈率（TTM）为40 04倍 股息收益率为6 68% [27] - 公司2024年Q1的投资活动包括11亿美元的投资 初始无杠杆收益率为4 8% 预计稳定收益率为5 6% [10]

财务表现 - 公司2024年第一季度净收入同比增长1.3%至5860万美元[198] - 核心资金来自运营（Core FFO）同比增长20.3%至1.235亿美元[198] - 净运营收入（NOI）同比增长14.9%至1.635亿美元[198] - 2024年第一季度租金收入为2.1099亿美元，同比增长13.9%[274] - 2024年第一季度净营业收入（NOI）为1.63508亿美元，同比增长14.9%[274] - 2024年第一季度现金净营业收入（Cash NOI）为1.48549亿美元，同比增长17.5%[274] - 2024年第一季度EBITDAre为1.45226亿美元，同比增长16.6%[279] - 公司2024年第一季度的Funds From Operations (FFO)为1.305亿美元，较2023年同期的1.108亿美元有所增长[270] - 公司总组合的租金收入为210,990千美元，同比增长13.9%[250] - 公司总组合的运营费用为133,740千美元，同比增长11.0%[250] - 公司总组合的净收入为64,277千美元，同比增长1.1%[250] - 公司总组合的利息收入为2,974千美元，同比增长237.2%[250] - 公司Same Property Portfolio和Total Portfolio的租金收入在2024年第一季度分别增长了746万美元（5.6%）和2131万美元（13.9%）[254] - 公司Same Property Portfolio和Total Portfolio的租户补偿收入在2024年第一季度分别增长了133万美元（4.7%）和423万美元（13.5%）[255] - 公司Same Property Portfolio和Total Portfolio的其他收入在2024年第一季度分别增长了20.8万美元（42.0%）和28.2万美元（50.0%）[256] - 公司Total Portfolio的管理和租赁服务收入在2024年第一季度减少了10万美元（30.5%）[257] - 公司利息收入从2023年第一季度的90万美元增加到2024年第一季度的300万美元，主要由于2023年10月发放的1.25亿美元贷款带来的利息收入[258] - 公司Same Property Portfolio和Total Portfolio的物业费用在2024年第一季度分别增长了210万美元（5.7%）和470万美元（10.9%）[259] - 公司Total Portfolio的一般和行政费用在2024年第一季度增长了180万美元（9.8%），主要由于非现金股权补偿费用增加[260] - 公司Same Property Portfolio和Total Portfolio的折旧和摊销费用在2024年第一季度分别增长了370万美元（7.6%）和680万美元（11.5%）[261] - 公司Total Portfolio的利息费用在2024年第一季度增长了100万美元（7.1%），主要由于2023年3月发行的3亿美元5.000%优先票据和2024年3月发行的11.5亿美元可转换票据[263] - 公司2024年第一季度经营活动产生的现金流为1.34亿美元，同比增长1425万美元，主要得益于物业收购和同物业组合现金NOI的增长[325] - 公司2024年第一季度投资活动使用的现金流为11.54亿美元，同比增加3.88亿美元，主要由于物业收购支出增加3.34亿美元[326] - 公司2024年第一季度融资活动产生的现金流为13.24亿美元，同比增加4.44亿美元，主要由于2024年3月发行的可转换票据带来的11亿美元净现金流入[327] 物业组合与租赁 - 截至2024年3月31日，公司总组合入住率为92.8%[198] - 截至2024年3月31日，公司组合包括422处物业，总建筑面积4920万平方英尺[194] - 2024年第一季度签署了114份新租约和续租，总建筑面积320万平方英尺，租赁扩展率为17.3%（GAAP基础）和13.2%（现金基础）[198] - 截至2024年3月31日，公司整体投资组合的占用率为92.8%，稳定投资组合的占用率为96.9%[228] - 2024年第一季度，新租约的平均有效租金为每平方英尺15.88美元，租赁期限为4.2年，GAAP租赁利差为41.3%，现金租赁利差为31.2%[231] - 2024年第一季度，续租租约的平均有效租金为每平方英尺14.62美元，租赁期限为3.1年，GAAP租赁利差为14.8%，现金租赁利差为11.3%[231] - 2024年第一季度，公司续租率为82.2%，排除一个大型租约延期后，续租率为56.8%[231] - 截至2024年3月31日，公司有732,083平方英尺的租约到期，这些空间将被用于重新定位或重建[233] - 公司总租赁面积为49,162,216平方英尺，年化基础租金为706,649千美元，每平方英尺年化基础租金为15.49美元[236] - 2024年和2025年到期的租赁分别占公司总租赁面积的9.7%和14.4%，年化基础租金分别占9.4%和14.0%[238] - 2024年第一季度，公司续签了64份租赁合同，续租率为82.2%，新签和续租合同的加权平均期限为4.2年和4.1年[238][239] - 公司现有租赁的租金水平普遍低于当前市场要价，预计2024年和2025年到期的租赁租金将有所提升[240] - 公司同物业组合的出租率在2024年3月31日为96.4%，2023年同期为97.0%[249] - 2024年第一季度，公司同物业组合的租金收入为171,557千美元，同比增长5.5%[250] 重新定位与再开发 - 公司计划在未来四年内进行约500万平方英尺的重新定位和再开发项目[220] - 截至2024年3月31日，公司有28处物业正在进行重新定位或再开发，7处物业处于租赁阶段[220] - 公司预计在2024年第二季度至2025年第二季度之间开始对9处物业进行重新定位或再开发[220] - 公司当前重新定位项目的总可租赁面积为1,135,555平方英尺，其中961,729平方英尺正在进行重新定位[221] - 公司当前再开发项目的总可租赁面积为2,123,827平方英尺[222] - 公司未来再开发项目的总可租赁面积为494,037平方英尺，其中部分物业已实现100%租赁[222] - 2024年第一季度，公司稳定化物业的总可租赁面积为90,955平方英尺，其中一处物业租赁率达到100%[223] - 2023年稳定化物业的总可租赁面积为490,722平方英尺，所有物业租赁率均达到100%[223] - 公司通过收购低于市场占有率和租金的物业，并通过重新定位和再开发提升其价值和现金流[215] - 公司目前有28个重新定位或重建项目，预计完工后可出租面积为310万平方英尺，另有7个处于租赁阶段的项目，面积为80万平方英尺[229] - 公司预计2024年第二季度至2025年第四季度期间完成28个重新定位/重建项目，并计划在2026年第三季度前完成另外9个项目[234] - 公司预计未来收入增长的重要驱动力来自于完成当前的重建和重新定位项目，以及通过新投资或现有投资组合中的新机会[229] - 公司预计在未来三年内需要约4.057亿美元的资金用于28处物业的重新定位和再开发，预计在2024年第二季度至2025年第二季度之间开始9处物业的施工[311] 资本运作与融资 - 2024年第一季度完成了11亿美元的投资，涉及49处物业，总建筑面积320万平方英尺[199] - 2024年第一季度发行了5.75亿美元的三年期可转换高级票据和5.75亿美元的五年期可转换高级票据，净收益约为11.26亿美元[202] - 2024年第一季度完成了2902万美元的普通股发行，净收益为2.902亿美元[204] - 2024年第一季度完成了8409万美元的普通股公开发行，每股价格为48.95美元[204] - 2024年3月，公司发行了总计11.5亿美元的可转换优先票据，净收益约为11.262亿美元[293] - 2024年3月，公司通过远期股票销售协议锁定了17,179,318股普通股的销售，预计将获得8.373亿美元的现金收益[296] - 截至2024年3月31日，公司未偿还的固定利率和浮动利率债务总额为34亿美元，其中4.697亿美元将在12个月内到期[285] - 2024年第一季度，公司通过2023年ATM计划结算了3,010,568股普通股，获得净收益1.645亿美元[290] - 截至2024年3月31日，公司仍有9.274亿美元的普通股可供出售，未来销售将取决于市场条件和公司资金需求[291] - 公司在2023年5月通过远期股票销售协议发行了13,500,000股普通股，初始远期价格为每股55.24美元，截至2023年12月31日，已部分结算11,246,966股，剩余2,253,034股待结算[297] - 2024年第一季度，公司结算了剩余的2,253,034股普通股，净收益为1.257亿美元，加权平均远期价格为每股55.79美元[298] - 公司在2024年3月31日后完成了一项物业处置，销售价格为1000万美元，净现金收益为980万美元，计划通过1031交换交易将净现金收益用于未来收购[300] - 截至2024年3月31日，公司的信用评级为Baa2（穆迪）和BBB+（标普和惠誉），涉及多项债务工具，包括3亿美元的定期贷款和4亿美元的定期贷款[302] - 公司拥有10亿美元的无担保循环信贷额度，3亿美元的无担保定期贷款和4亿美元的无担保定期贷款，总信贷协议规模可增加至18亿美元[303] - 公司在2024年3月将4亿美元定期贷款的到期日延长一年至2025年7月18日[304] - 截至2024年3月31日，公司完成了5项收购，涉及50处物业，总购买价格为11亿美元，目前有约2.75亿美元的物业投资处于合同或接受报价阶段[310] - 公司2024年第一季度非经常性资本支出为6203.7万美元，经常性资本支出为299万美元，总资本支出为6502.7万美元[312] - 公司宣布了2024年第二季度的现金股息/分配计划，普通股每股0.4175美元，OP单位每股0.4175美元，优先股和优先单位也有相应的分配[316] - 公司截至2024年3月31日的总债务为33.89亿美元，其中无担保债务为32.75亿美元（占总债务的97%），有担保债务为1.14亿美元（占总债务的3%）[319] - 公司净债务与总市值的比率为20.9%，总市值包括优先股、普通股市值及净债务[319] - 公司2024年3月31日的债务结构中，固定利率债务占比100%，平均剩余期限为4.2年，有效利率为3.827%[319] - 公司2024年3月31日的债务结构中，无担保债务的平均剩余期限为4.3年，有效利率为3.802%，有担保债务的平均剩余期限为2.0年，有效利率为4.544%[319] - 公司2024年3月31日的债务结构中，4亿美元定期贷款的有效利率为4.832%，3亿美元定期贷款的有效利率为3.677%，6000万美元定期贷款的有效利率为5.060%[320] - 公司2024年3月31日的债务结构中，5.75亿美元2027年到期的可转换票据和5.75亿美元2029年到期的可转换票据的有效利率分别为4.375%和4.125%[317] - 公司2024年3月31日的债务结构中，4亿美元2030年到期的票据和4亿美元2031年到期的票据的有效利率分别为2.125%和2.150%[317] - 公司总合并债务为33.9亿美元，全部为固定利率债务或通过利率互换锁定利率[331] - 公司使用利率互换管理借款相关的利率风险，主要基于SOFR的浮动利率债务[330] - 如果SOFR利率上升或下降，不会对公司的利息支出、未来收益和现金流产生影响[331] - 公司通过高评级银行金融对手方来最小化信用风险[330] - 利率风险金额是管理层的估计，通过考虑假设利率对金融工具的影响来确定[332] - 利率敏感性分析未考虑未来浮动利率债务余额或公允价值的变化[332] - 利率敏感性分析假设公司财务结构不变，未考虑可能采取的进一步缓解措施[332] 市场与区域表现 - 公司专注于南加州核心区域的工业物业收购，同时可能通过处置非核心资产来优化投资组合[214] - 截至2024年3月31日，公司在洛杉矶、橙县和圣贝纳迪诺市场的加权平均占用率分别为93.8%、89.4%和90.9%，排除重新定位项目后分别为97.8%、96.8%和95.5%[229]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股增长12%至0.58美元，符合预期 [8] - 同物业NOI增长为8.5%（现金基础）和5.5%（净有效基础） [8] - 2024年现金同物业NOI指引保持不变，预计为7%至8% [18] - 净有效同物业NOI指引从4%至5%上调至4.25%至5.25% [18] - 2024年核心FFO每股指引上调至2.31至2.34美元，较之前指引上调0.04美元 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度完成了320万平方英尺的租赁，净吸收量为14万平方英尺 [14] - 租赁利差为53%（净有效基础）和34%（现金基础），符合预期 [5] - 续租加回填率为87%，显示出强劲的租赁活动 [6] - 第一季度完成了11亿美元的收购，涉及320万平方英尺的物业 [41] - 重新定位和再开发项目的稳定收益率为10.8% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 南加州填充市场的表现优于大箱市场，净吸收量为正30个基点，而整体市场为负20个基点 [103] - 填充市场的空置率上升45个基点至3.2%，但公司物业表现优于市场 [103] - 大箱市场（如内陆帝国）由于新供应增加，空置率波动较大 [3] 公司战略和发展方向 - 公司预计未来三年现金NOI将增加2.82亿美元，增长47%，达到8.76亿美元 [13] - 公司计划通过重新定位、再开发和租赁转换来实现NOI增长 [13] - 公司预计2024年至2026年核心FFO每股年均增长11%至13% [13] - 公司将继续专注于南加州填充市场，利用其供需不平衡的优势 [3][102] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为南加州填充市场的租户基础表现出色，尤其是在经济周期中表现更为稳定 [3][102] - 尽管市场存在不确定性，公司预计其填充市场将继续表现出色 [121] - 管理层对未来的租赁利差和NOI增长持乐观态度，预计将继续实现强劲的财务表现 [18][43] 其他重要信息 - 公司完成了17.1百万股普通股的公开募股，募集资金8.41亿美元 [17] - 公司完成了11.5亿美元的可转换票据发行，平均票面利率为4.25% [111] - 公司目前拥有21亿美元的流动性，包括10亿美元的循环信贷额度和8.37亿美元的远期股权 [26] 问答环节所有提问和回答 问题: 南加州市场的表现与同行相比如何？ - 公司认为其填充市场的表现优于大箱市场，尤其是在经济周期中表现更为稳定 [144][128] - 公司强调其物业的高质量和功能性是其表现优异的关键 [129] 问题: 租赁利差的预期如何？ - 公司预计2024年现金租赁利差为50%，净有效租赁利差为60% [21] - 公司对未来的租赁利差持乐观态度，预计将继续实现强劲的财务表现 [131] 问题: 公司如何看待未来的收购机会？ - 公司将继续专注于南加州填充市场，寻找能够克服资本成本障碍的收购机会 [132] - 公司预计未来的收购将主要集中在高功能性和高质量的物业上 [171] 问题: 公司如何看待未来的市场租金增长？ - 公司预计市场租金将保持稳定，尽管某些子市场和规模范围内可能会出现波动 [109] - 公司强调其租赁活动显示租户对当前租金水平的接受度较高 [109] 问题: 公司如何看待未来的资本结构？ - 公司预计将通过内部增长和资本回收计划来降低杠杆率 [111] - 公司将继续利用可转换票据和股权融资来支持其增长计划 [111]

资产收购与组合 - 截至2024年3月31日，公司在洛杉矶大圣费尔南多谷地区收购了多个工业资产，总面积为1,146,476平方英尺，所有资产的占用率均为100%[1] - 公司在洛杉矶Mid-Counties地区收购了多个工业资产，总面积为1,027,360平方英尺，所有资产的占用率均为100%[1] - 公司在洛杉矶San Gabriel Valley地区收购了多个工业资产，总面积为460,749平方英尺，其中部分资产的占用率为47%和75%[1] - 2024年截至3月31日，公司收购了总计3,242,562平方英尺的物业，投资总额为10.808亿美元[76] - 2024年3月28日，公司收购了Blackstone工业资产，总计3,008,578平方英尺，投资额为9.968亿美元，收购时占用率为98%，预计无杠杆稳定收益率为5.6%[76] - 2024年4月5日，公司收购了位于San Bernardino的4422 Airport Drive物业，面积为88,283平方英尺，投资额为2,673万美元，收购时占用率为100%，预计无杠杆稳定收益率为5.5%[76] - 2024年截至4月5日，公司累计收购了3,330,845平方英尺的物业，总投资额为11.0753亿美元[76] - 2024年3月28日，公司收购了位于Orange县的多个物业，总计3,008,578平方英尺，所有物业的收购时占用率均为100%[77] - 2024年3月28日，公司收购了位于Orange县的20472 Crescent Bay物业，面积为31,020平方英尺，收购时占用率为59%[77] - 2024年3月28日，公司收购了位于Orange县的20512 Crescent Bay物业，面积为29,285平方英尺，收购时占用率为64%[77] - 2024年3月28日，公司收购了位于San Bernardino县的4115 Schaefer Avenue物业，面积为33,500平方英尺，收购时占用率为100%[77] 财务表现 - 截至2024年3月31日，公司的EBITDA为145,226美元，较2023年12月31日的140,862美元有所增长[4] - 2024年第一季度，公司的固定费用覆盖率为5.2倍，较2023年第四季度的4.9倍有所提升[4] - 2024年第一季度，公司的现金利息支出为21,156美元，较2023年第四季度的20,770美元有所增加[4] - 2024年第一季度，公司的非现金股票补偿为9,088美元，较2023年第四季度的9,338美元有所减少[4] - 2024年第一季度，公司的资本化支付为5,237美元，较2023年第四季度的4,892美元有所增加[4] - 2024年第一季度，公司的经常性资本支出为2,990美元，较2023年第四季度的7,047美元大幅减少[4] - 2024年第一季度，公司的第二世代租户改善和租赁佣金支出为3,457美元，较2023年第四季度的3,611美元有所减少[4] - 公司核心运营资金（Core FFO）同比增长20%，达到1.25亿美元[14] - 公司总资产组合的净营业收入（NOI）同比增长14.9%，达到1.8亿美元[17] - 公司总资产组合的出租率为92.8%，同物业组合的出租率为96.4%[17] - 公司同物业组合的净营业收入（NOI）同比增长5.5%，现金净营业收入（Cash NOI）同比增长8.5%[17] - 公司调整后的EBITDA同比增长20%，达到1.67亿美元[18] - 公司总股本市值为115.58亿美元，总债务为33.89亿美元[22] - 公司净债务与总市值的比率为20.9%，净债务与调整后EBITDA的比率为4.6倍[22] - 公司总资产组合的租金收入同比增长15%，达到1.8亿美元[18] - 公司同物业组合的租金收入同比增长5.5%，现金租金收入同比增长8.5%[17] - 公司总资产组合的租金收入同比增长15%，达到1.8亿美元[18] - 公司2024年第一季度总租金收入为2.1099亿美元，同比增长13.9%[23] - 公司2024年第一季度净收入为6427.7万美元，同比增长1.1%[23] - 公司2024年第一季度净运营收入（NOI）为1.63508亿美元，同比增长14.9%[23] - 公司2024年第一季度核心FFO（Funds From Operations）为1.23547亿美元，同比增长20.3%[23] - 公司2024年第一季度核心FFO每股稀释后为0.58美元，同比增长11.5%[23] - 公司2024年第一季度调整后EBITDA为1.67207亿美元，同比增长19.6%[23] - 公司2024年第一季度同物业组合NOI增长率为5.5%，现金NOI增长率为8.5%[23] - 公司2024年全年核心FFO每股稀释后指引为2.31美元至2.34美元，较初始指引上调[26] - 公司2024年全年同物业组合NOI增长率（GAAP）指引为4.25%至5.25%，现金NOI增长率指引为7.0%至8.0%[26] - 公司2024年全年平均同物业组合入住率指引为96.5%至97.0%[26] - 公司2024年第一季度总资产为123.81亿美元，较2023年第四季度的109.30亿美元增长13.3%[33] - 2024年第一季度租金收入为2.11亿美元，同比增长13.9%[34] - 2024年第一季度净收入为6,427.7万美元，较2023年第四季度的6,732.1万美元下降4.5%[34] - 公司2024年第一季度现金及现金等价物为3.37亿美元，较2023年第四季度的3,344万美元大幅增长907.6%[33] - 2024年第一季度每股基本收益为0.27美元，较2023年第四季度的0.29美元下降6.9%[34] - 公司2024年第一季度总负债为39.66亿美元，较2023年第四季度的27.86亿美元增长42.4%[33] - 2024年第一季度加权平均流通股数为2.144亿股，较2023年第四季度的2.101亿股增长2.0%[34] - 公司2024年第一季度房地产投资净值为114.33亿美元，较2023年第四季度的103.74亿美元增长10.2%[33] - 2024年第一季度利息收入为297.4万美元，同比增长237.2%[34] - 公司2024年第一季度总营业收入为2.14亿美元，较2023年第四季度的2.10亿美元增长1.7%[34] - 2024年第一季度总收入为214,096千美元，同比增长15%[37] - 2024年第一季度净收入为64,277千美元，同比增长1.1%[37] - 2024年第一季度租金收入为210,990千美元，同比增长13.9%[37] - 2024年第一季度运营费用为133,740千美元，同比增长11%[37] - 2024年第一季度NAREIT定义的运营资金（FFO）为130,555千美元，同比增长17.8%[38] - 2024年第一季度公司每股FFO为0.57美元，同比增长7.5%[38] - 2024年第一季度核心FFO为131,662千美元，同比增长19.5%[38] - 2024年第一季度公司每股核心FFO为0.58美元，同比增长9.4%[38] - 2024年第一季度加权平均流通股数为214,401,661股，同比增长9.7%[38] - 公司2024年第一季度净收入为64,277千美元，同比增长1.1%[40] - 公司2024年第一季度FFO（Funds From Operations）为130,555千美元，同比增长17.8%[40] - 公司2024年第一季度Core FFO为131,662千美元，同比增长19.4%[40] - 公司2024年第一季度AFFO（Adjusted Funds From Operations）为105,084千美元，同比增长22.2%[42] - 公司2024年第一季度NOI（Net Operating Income）为163,508千美元，同比增长14.8%[45] - 公司2024年第一季度Cash NOI为148,549千美元，同比增长17.5%[45] - 公司2024年第一季度EBITDA为145,226千美元，同比增长16.6%[45] - 公司2024年第一季度Adjusted EBITDA为167,207千美元，同比增长19.6%[45] - 公司2024年第一季度加权平均流通股数为214,401,661股，同比增长9.7%[40] - 公司2024年第一季度折旧和摊销费用为66,278千美元，同比增长11.5%[40] - 公司2024年第一季度同物业组合的租金收入为1.71557亿美元，同比增长5.5%[47] - 公司2024年第一季度同物业组合的现金净营业收入（Cash NOI）为1.22234亿美元，同比增长8.5%[47] - 公司2024年第一季度洛杉矶县的加权平均入住率为96.9%，同比下降60个基点[53] - 公司2024年第一季度橙县的加权平均入住率为99.6%，同比上升80个基点[53] - 公司2024年第一季度净债务占总市值的比例为20.9%[55] - 公司2024年第一季度末的总债务为33.89088亿美元[55] - 公司2024年第一季度末的现金及现金等价物为3.3696亿美元[55] - 公司2024年第一季度末的总股本市值为115.58136亿美元[55] - 公司2024年第一季度末的总市值为146.10264亿美元[55] - 公司2024年第一季度末的净债务与调整后EBITDA的比率为4.6倍[55] - 截至2024年3月31日，公司总债务为33.89亿美元，其中无担保债务占97%，金额为32.75亿美元，加权平均剩余期限为4.3年，有效利率为3.800%[57] - 2024年到期债务总额为4.687亿美元，占公司总债务的14%，有效利率为4.847%[58] - 2027年到期债务总额为10.197亿美元，占公司总债务的30%，有效利率为4.106%[58] - 2024年3月，公司提交了将4亿美元定期贷款到期日延长一年的通知，延长至2025年7月18日[58] - 公司通过利率互换交易将4亿美元定期贷款的有效利率锁定为4.832%，期限从2023年4月3日至2025年6月30日[58] - 公司通过利率互换交易将3亿美元定期贷款的有效利率锁定为3.677%，期限从2022年7月27日至2027年5月26日[58] - 公司通过利率互换交易将6000万美元定期贷款的有效利率锁定为5.060%，期限从2023年4月3日至2026年7月30日[58] - 公司债务的加权平均剩余期限为4.2年，若包括延期选项则为4.5年[58] - 2024年2月，公司因达到2022年可持续发展绩效目标，将循环信贷额度的适用保证金从0.725%降至0.685%，定期贷款额度的适用保证金从0.80%降至0.76%[58] - 公司总收入为715.3亿美元[79] - 净利润为45.5亿美元[79] - 净利润同比增长6.3%[79] - 其他收入为2.0亿美元[79] - 运营支出为136.1亿美元[79] - 总资产为627.8亿美元[79] - 总负债为579.2亿美元[79] - 2024年第一季度，公司总运营租金收入为2.1099亿美元，物业运营费用为4748.2万美元[86] - 2024年第一季度，公司现金及现金等价物为3.3696亿美元，贷款应收款净值为1.22899亿美元[86] - 2024年第一季度，公司预计完成重新定位/重建项目的剩余成本为4.05711亿美元[86] - 截至2024年3月31日，公司总债务为33.89088亿美元，优先股清算优先权为2.41031亿美元[86] - 公司计算调整后运营资金（AFFO）时，考虑了非现金运营收入、资本化运营支出、重新定位/重建项目的资本化利息成本等因素[87] - 截至2024年3月31日，公司计算在租年化基础租金（In-Place ABR）时，排除了广告牌和天线收入以及租户报销[88] - 资本支出分为非经常性、经常性和第一代资本支出，分别用于物业重新定位、维护和新开发空间[89] - 公司计算的核心资金来自运营（Core FFO）通过调整FFO以排除非可比项目，提供更一致的运营和财务表现比较[89] - 公司债务契约显示，最大杠杆比率为60%，当前为23.8%，最大有担保杠杆比率为45%，当前为0.9%[90] - 公司计算EBITDAre和调整后EBITDA，以补充衡量其作为房地产公司的运营表现，EBITDAre为净收入加上利息、税项、折旧和摊销[90] - 公司使用净运营收入（NOI）作为补充绩效指标，排除房地产折旧和摊销费用，捕捉租金和运营成本趋势[91] - 公司计算Proforma NOI，通过调整未开始租约、当前期间收购和出售物业的NOI，提供更全面的运营表现[92] - 公司定义重新定位/再开发物业的稳定日期为达到90%入住率或完成重新定位/再开发工作后一年[93] - 公司估计每个项目的年度稳定现金NOI，并在项目达到稳定后提供实际现金NOI[93] - 公司计算无杠杆稳定收益率，通过将估计年度稳定现金NOI除以预计总投资[93] - 公司提供过去五个季度的合并租金收入明细，供管理层和投资者评估绩效[93] - 公司2024年第一季度租金收入为210,990美元，同比增长5.5%[94] - 2024年第一季度同物业组合（SPP）的净营业收入（NOI）增长率为5.5%，现金NOI增长率为8.5%[96] - 公司2024年第一季度同物业组合的租金收入为171,557美元，同比增长5.5%[96] - 公司2024年第一季度总物业组合的净营业收入（NOI）为163,508美元，同比增长14.9%[96] - 公司2024年第一季度同物业组合的现金NOI为148,549美元，同比增长17.5%[96] - 公司2024年第一季度洛杉矶县的出租率为93.8%，同比下降1.1个百分点[98] - 公司2024年第一季度总物业组合的出租率为92.8%，同比下降1个百分点[98] - 公司2024年第一季度未开始的新租约面积为612,026平方英尺，占总租赁面积的1.3%[99] - 公司2024年第一季度未开始的续租约面积为923,395平方英尺，占总租赁面积的2.0%[99] - 公司2024年第一季度未开始租约的年化基础租金（ABR）为17,931,000美元[99] 租赁与出租率 - 2024年第一季度租赁面积为210万平方英尺，同比增长至320万平方英尺[60] - 2024年第一季度整体组合结束时的入住率为97.4%，不包括重新定位/重新开发的入住率为97.3%[60] - 2024年第一季度租赁活动的租金变化为97%，GAAP和CASH分别为100%和98%[60] - 截至2024年3月31日，公司总组合的加权平均租金为每平方英尺15.49美元[61] - 洛杉矶县的总组合面积为27,878,253平方英尺，入住率为93.8%[61] - 橙县的总组合面积为5,428,529平方英尺，入住率为89.4%[61] - 内陆帝国西部的总组合面积为9,175,328平方英尺，入住率为90.9%[61] - 圣地亚哥县的总组合面积为3,490,416平方英尺，入住率为94.9%[61] - 文图拉县的总组合面积为3,156,432平方英尺，入住率为92.6%[61] - 公司总组合面积为49,162,216平方英尺，入住率为92.8%[61] - 2024年第一季度总租赁面积为3,229,017平方英尺，其中新租赁面积为830,941平方英尺，续租面积为2,398,076平方英尺[63] - 2024年第一季度GAAP租金变化为53.0%，现金租金变化为33.6%[63] - 2024年第一季度净吸收面积为141,847平方英尺，保留率为82%，保留+回填率为87%[63] - 2024年第一季度新租赁的加权平均租期为4.2年，续租的加权平均租期为3.1年[63] - 2024年第一季度新租赁的GAAP租金变化为41.3%，现金租金变化为31.2%[63] - 2024年第一季度续租的GAAP租金变化为14.8%，现金租金变化为11.3%[63] - 2024年第一季度总租赁的加权平均租期为3.4年，GAAP租金变化为17.3%，现金租金变化为13.2%[63] - 2024年第一季度总租赁的加权平均减免期为1.7个月，每平方英尺的周转成本为2.14美元[63] - 2024年第一季度总租赁的加权平均减免期为1.7个月，每平方英尺的周转成本为2.14美元[63] - 2024年第一季度总租赁的加权平均减免期为1.7个月，

债务与融资风险 - 公司部分融资安排涉及大额还款义务，可能影响财务状况和分配能力[106] - 公司债务水平较高，可能减少可用于分配的现金，并增加违约风险[107] - 抵押贷款和其他担保债务可能导致财产丧失，影响投资组合价值[108] - 公司现金流可能不足以支付本金和利息，导致无法以有利条件借款或再融资[109] - 公司未担保信贷设施和票据包含限制性条款，违约可能导致债务加速和财产丧失[112] - 公司董事会可能改变投资和融资政策，增加债务水平，增加违约风险[161] - 截至2023年12月31日，公司总债务为22.4亿美元，全部为固定利率债务[411] 利率风险管理 - 公司已建立利率互换协议，名义价值为7.6亿美元，以应对短期利率波动[110] - 公司未来可能增加利率上限或互换协议，但存在对冲无效或成本高昂的风险[111] - 公司使用利率互换管理利率风险，但利率下降可能带来潜在风险[410] 房地产投资与流动性 - 公司房地产投资流动性较低，可能难以在不利市场条件下出售资产[118] - 公司可能选择不将房地产销售收益分配给股东，而是用于再投资或偿还债务[125] 税务风险 - 加州商业和工业地产税增加的风险，2020年11月的“分拆税制”提案以不到4%的差距未通过，未来类似提案可能通过，增加公司现金流压力[128] - 公司面临1031交换的税务风险，若交易被认定为应税或无法找到合适的替代物业，可能导致不利的税务后果[129] - 公司作为REIT的资格失效将导致严重的税务后果，包括无法扣除股东分配并需缴纳联邦企业所得税[166] - 子公司REIT资格失效可能导致公司无法满足REIT资产测试，进而影响公司REIT资格[169] - 公司可能因与应税REIT子公司的非公平交易而需缴纳100%的惩罚税[172] - 公司总资产中应税REIT子公司证券的价值不得超过20%[173] - 公司从事“禁止交易”可能面临100%的惩罚税[177] 环境风险 - 公司可能因环境问题承担重大成本，包括清理污染、罚款和其他费用，这些费用可能超过物业价值甚至公司净资产[130] - 公司对大多数物业进行环境评估，但这些评估范围有限，可能无法揭示所有环境问题，导致未来潜在责任[131] - 公司物业可能受到当前或历史污染的影响，包括石油或有害物质泄漏，可能导致进一步调查、清理或使用限制[132] - 公司可能因环境问题面临重大责任，包括政府或第三方要求清理污染，可能导致重大成本[133] - 公司物业可能含有石棉，需遵守相关法律，否则可能面临罚款、第三方责任（如人身伤害索赔）[134] - 公司物业可能含有铅基涂料或霉菌，可能导致健康问题和清理成本，增加公司责任[137] 商业贷款风险 - 公司商业贷款面临违约和止赎风险，若抵押物价值低于贷款余额，可能导致重大损失[143] - 公司需为商业贷款建立信用损失准备金，该准备金的确定涉及高度主观性，可能因经济条件变化而增加，影响公司财务状况[145] 公司治理与股东权益 - 公司董事会无需股东批准即可增加授权股票数量、分类和重新分类未发行股票[151] - 公司董事会可能发行优先股，其权利可能优于普通股，可能延迟或阻止涉及溢价的控制权变更交易[151] - 公司运营合伙企业的合伙协议条款可能延迟或阻止未经请求的收购或控制权变更[155] - 公司运营合伙企业可能发行额外的普通单位，减少公司在其合伙企业中的所有权比例，稀释分配给公司的金额[165] - 截至2023年12月31日，公司拥有运营合伙企业96.5%的已发行普通单位[165] - 公司运营合伙企业可能发行优先单位，其权利可能优于普通单位，并结构上优于公司普通股[165] - 公司运营合伙企业可能因税务事项协议而维持比业务所需更多的债务水平[160] - 公司作为控股公司，依赖运营合伙企业的分配支付股息和满足义务，股东权益结构上次于运营合伙企业及其子公司的所有负债[164] - 公司运营合伙企业可能因税务事项协议限制出售或处置某些财产，即使出售可能符合股东最佳利益[159] REIT分配与税务要求 - 公司必须每年向股东分配至少90%的REIT应税收入以维持REIT资格[168] - 公司可能需要在不利市场条件下借款以满足REIT分配要求[175] - REIT的股息不享受某些股息适用的减税税率，可能影响投资者对REIT的投资吸引力[176] 绿色项目与再开发 - 公司计划将4亿美元高级票据的净收益用于绿色项目，包括重新定位或再开发[114]

财务数据和关键指标变化 - 2023年公司核心FFO每股2.19美元，高于指引预测，实现12%的盈利增长；全年同店NOI增长处于指引区间高端，现金和净有效基础上分别为10%和8.2% [55] - 第四季度核心FFO每股同比增长14%，由同店NOI现金基础上9.5%和净有效基础上8.4%的增长驱动 [55] - 2024年预计核心FFO每股在2.27 - 2.30美元；现金和净有效同店NOI增长预计分别在7% - 8%和4% - 5%；全年同店平均入住率预计在96.5% - 97% [67] - 2024年现金租赁利差预计约40%，净有效利差约50%；排除特定租户影响后，现金和净有效租赁利差指引分别约50%和60% [68] - 未来三年预计内部现金NOI增长42%，达2.4亿美元，预计使总现金NOI超8亿美元；预计未来三年核心FFO每股年均增长11% - 13% [64][66] - 2025和2026年FFO每股增长预计在14% - 17% [79] - 第四季度末净债务与EBITDA比率为3.6倍，净债务与企业价值比率为15%；保持12亿美元的充足流动性 [63] - 现金基础的市值对市值比率目前为38%，较上一季度的43%有所下降 [118] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年团队完成15亿美元投资，初始收益率5.4%，预计稳定后无杠杆收益率6.1%；第四季度完成3.15亿美元投资，预计稳定后无杠杆收益率6.8% [52] - 目前有1.5亿美元投资处于合同或要约阶段，有待完成常规成交条件 [53] - 2023年稳定六个项目，总投资1.97亿美元，实现6.9%的无杠杆稳定收益率；有470万平方英尺的重新定位和再开发项目正在进行或预计未来18个月内启动，预计稳定收益率6.2% [60] - 第四季度执行190万平方英尺的租赁活动，实现20.4万平方英尺的正净吸纳量；租赁利差净有效和现金基础分别为63%和46%；全年和第四季度平均嵌入式租金涨幅均为4.1% [50][51] - 2023年实现740万平方英尺的租赁活动，平均净有效租金利差78%，嵌入式租金涨幅超4% [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 除IE West外，公司所在的其他填充市场租金增长约4%，这些市场占大洛杉矶、奥兰治县、圣地亚哥和安大略市场投资组合的80% [3] - 第四季度末整体填充市场空置率极低，为2.75%，有轻微正净吸纳量；洛杉矶和长滩港口吞吐量同比增长22%，而东部和墨西哥湾沿岸港口同期下降 [58] - 2023年填充南加州工业市场优质产品租金保持稳定，名义正增长约1.2% [43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于南加州填充市场，利用嵌入式内部增长机会，包括超900万平方英尺的重新定位管道和51%的投资组合市值对市值比率 [45] - 维持投资级、低杠杆资产负债表，年末净债务与企业价值比率为15%，为公司在不确定时期提供保护，并抓住增值增长机会 [46] - 公司产品在功能和位置上优于市场，投资组合表现优于整体市场，预计将继续保持优势 [6] - 公司有资产回收计划，会根据市场情况决定资产处置时机 [128] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场表现良好，尽管存在短期需求波动，但长期前景乐观；港口吞吐量增长、利率环境稳定等因素将推动需求 [44] - 公司对重新定位项目的预期有信心，有望通过缩短租赁时间和提高租金实现超额收益 [87] - 虽然市场存在地缘政治和经济稳定等风险，但公司处于有利地位，对未来增长充满信心 [78] 其他重要信息 - 公司宣布将股息提高10%，自上市约10年来平均年股息增长率达23% [47] - 公司对Tireco租约续约持乐观态度，租户暂无搬离意向 [101] - 公司为一笔1.25亿美元贷款制定了有利交易结构，有多种权益和潜在收益，该地块可开发超350万平方英尺 [28][30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 市场竞争情况及公司产品与南加州市场基本面差距 - 除IE West外，公司所在其他填充市场表现良好，租金增长约4%；公司产品在功能和位置上更优，投资组合表现优于市场，预计将继续保持优势 [3][6] 问题: 苏伊士运河问题对南加州港口的影响及航运路线变化 - 改道绕过好望角增加时间和成本，公司港口在时间和成本上原本就有优势，该情况使其优势更明显；港口活动增加主要与劳工合同确定有关；公司租户需求主要由区域消费驱动 [10][12][13] 问题: 1.5个月免租期是针对新租约还是续约，新租约免租期市场情况 - 1.5个月免租期是综合数据，包括新租约和续约；新租约免租期通常高于续约，具体因空间和位置而异；IE West市场免租期情况正在稳定，预计未来12个月供需恢复正常 [14][16][17] 问题: 多店增长预期及14% - 17%增长是否假设无更多物业重新定位 - 公司未提供2024年后同店展望，但提供了三年嵌入式内部增长情况，预计现金NOI增长42%，达2.4亿美元；14% - 17%增长假设基于已披露的当前管道和正在进行的重新定位及再开发项目 [22][23] 问题: 2024年收购规模及相关资金情况 - 公司无法提供收购规模指引，虽有资金但市场机会不确定；公司有多种资金来源可用于再开发项目 [26][139] 问题: 1.25亿美元贷款情况 - 该贷款交易结构有利，公司有优先购买和合资权，若物业出售可获5%净股权费；目前贷款与价值比率约50%，未来三年有望降至35%；地块可开发超350万平方英尺 [28][29][30] 问题: 某些租户规模和子市场需求波动情况及市场优势区域 - 需求波动主要在IE West的大型空间和洛杉矶市中心市场；预计IE West市场未来12个月恢复正常；除IE West外，其他填充市场租金增长约4% [74][76] 问题: 2023年提前续约情况及今年预期 - 公司对续约时间预测持保守态度；目前续约活动强劲，将根据与租户讨论情况更新指引 [81][82] 问题: 租赁管道情况及是否能保持类似签约速度 - 去年底租赁活动显著增加，目前有很多活动但需转化为租约；受经济担忧影响，租赁时间有所延长，类似2019年正常市场水平 [84][85] 问题: 重新定位项目目标信心及实现超额收益因素 - 公司对重新定位项目目标有信心，超额收益可能来自缩短租赁时间和提高租金 [87] 问题: NOI增长预测中市值对市值增长数字低于预期原因 - 该预测仅为三年期，未涵盖整个投资组合的市值对市值调整；公司每天都在进行市值对市值调整，会影响未来调整 [95] 问题: 整个投资组合市值对市值数字及FFO增长指引与股息增长关系 - 公司未提供整个投资组合市值对市值数字，但会提供关键组件供计算；股息增长与盈利增长大致一致，公司会保留部分资本 [96][98] 问题: Tireco租约续约概率、利差及杠杆水平容忍度 - 公司与Tireco保持沟通，租户暂无搬离意向；公司注重维持低杠杆资产负债表，目前杠杆水平舒适，可把握机会创造股东价值 [101][102][103] 问题: 净有效市值对市值FFO影响及现金市值对市值情况 - 多种因素影响净有效市值对市值FFO，包括已转换部分、重新定位项目和股份发行等；现金市值对市值目前为38%，较上季度下降 [111][118] 问题: 2024年入住率预期节奏及未来趋势 - 公司不提供2025年入住率指引和季度入住率节奏指引，仅提供平均入住率数字供建模 [120] 问题: 1.5个月免租期是否曾超过及增加风险 - 平均来看免租期一般不超过该水平，特殊时期如大金融危机除外；不同产品和子市场情况有差异 [122][123] 问题: 交易市场情况及是否有机会处置非核心资产 - 交易市场近六个月变化不大，高利率和不确定性使买方竞争缓和，公司作为买方仍有机会；公司有资产回收计划，但会根据市场情况决定处置时机 [127][128] 问题: 市值对市值统计是否仅涵盖80%面积及净有效利差变化原因 - 市值对市值统计约涵盖80%面积；净有效利差变化与一笔非公开市场交易有关 [129][131] 问题: 2024年可比物业市场租金预期 - 公司不再提供市场租金增长预期，将按季度透明更新市场情况 [132] 问题: 重新定位和再开发项目0.06美元拖累的节奏及年化情况 - 该拖累全年较为平均；年化约0.16美元 [136][137] 问题: 指引中是否假设更多增量股权及GAAP市值对市值是否包含收购影响 - 指引中假设的增量股权为边际量，公司有多种资金来源；GAAP市值对市值包含收购影响 [139][141]

投资组合情况 - 截至2023年9月30日，公司合并投资组合包含371处物业，约4500万可出租平方英尺[73] - 2023年9月30日，总投资组合入住率为94.1%[74] - 2023年前九个月，同物业投资组合平均入住率和期末入住率均为97.9%[74] - 截至2023年9月30日，公司合并投资组合占用率约为94.1%，稳定合并投资组合占用率约为97.9%[107] - 截至2023年9月30日，公司总投资组合有1652份租约，可出租面积4499.86万平方英尺，年化基础租金6.37021亿美元，每平方英尺年化基础租金15.04美元[113] - 截至2023年9月30日和2022年，相同物业组合入住率分别约为97.9%和98.1%[123] - 2023年和2022年第三季度，相同物业组合加权平均入住率分别约为97.8%和98.4%；前9个月分别约为97.9%和98.8%[124] 财务业绩表现 - 2023年前九个月，归属于普通股股东的净收入增长42.0%，达到1.658亿美元[74] - 2023年前九个月，归属于普通股股东的核心运营资金增长33.4%，达到3.26亿美元[74] - 2023年前九个月，净营业收入增长30.4%，达到4.483亿美元[74] - 2023年第三季度，相同物业组合总收入1.40077亿美元，同比增长8.6%；总投资组合总收入2.05399亿美元，同比增长26.2%[125] - 2023年第三季度，相同物业组合净收入7053.6万美元，同比增长14.1%；总投资组合净收入6179万美元，同比增长48.4%[125] - 2023年第三季度，公司同物业组合和总组合租金收入分别增加1110万美元（8.6%）和4160万美元（25.6%）[126] - 2023年前九个月，公司同物业组合和总组合租金收入分别增加2730万美元（7.1%）和1.313亿美元（29.0%）[141] - 2023年第三季度，公司总组合管理和租赁服务收入减少5000美元（3.1%）[122] - 2023年前九个月，公司总组合管理和租赁服务收入增加10万美元（13.8%）[146] - 2023年第三季度，利息收入从3000美元增至100万美元[133] - 2023年前九个月，利息收入从5000美元增至340万美元[147] - 2023年第三季度，公司同物业组合和总组合物业费用分别增加240万美元（7.8%）和850万美元（21.4%）[134] - 2023年前九个月，公司同物业组合和总组合物业费用分别增加370万美元（4.2%）和2680万美元（24.7%）[148] - 2023年第三季度，公司总组合一般及行政费用增加360万美元（24.2%）[136] - 2023年前九个月，公司总组合一般及行政费用增加1050万美元（23.6%）[149] - 2023年前9个月同店组合折旧与摊销费用减少140万美元，降幅1.2%；总组合折旧与摊销费用增加3840万美元，增幅27.4%[150] - 2023年前9个月总组合其他费用从70万美元增至150万美元，增加80万美元[151] - 2023年前9个月总组合利息费用增加1200万美元，增幅34.5%[152] - 2022年前9个月债务清偿损失为90万美元[153] - 2023年前9个月房地产销售收益为1210万美元，销售总价1700万美元；2022年前9个月为850万美元，销售总价1650万美元[154] - 2023年第三季度和前9个月的运营资金（FFO）分别为1.22239亿美元和3.48808亿美元；核心运营资金（Core FFO）分别为1.22669亿美元和3.48886亿美元[156] - 2023年第三季度和前9个月的净运营收入（NOI）分别为1.56127亿美元和4.48254亿美元；现金净运营收入（Cash NOI）分别为1.37094亿美元和3.98418亿美元[160] - 2023年第三季度和前9个月的EBITDAre分别为1.38188亿美元和3.95638亿美元[161] - 2023年第三季度和前9个月净收入分别为6179万美元和1.8227亿美元[156][161] - 2022年第三季度和前9个月净收入分别为4164.8万美元和1.31449亿美元[156][161] 物业交易情况 - 2023年，公司共完成14处物业收购，总可出租面积310万平方英尺，总收购价11.603亿美元[77] - 2023年第一季度，公司出售一处48394平方英尺的物业，总售价1700万美元，实现房地产销售收益1210万美元[78] - 年初至今完成14笔收购，涉及16处房产，总面积310万平方英尺，总价12亿美元，另有约4亿美元投资处于合同或要约阶段[170] - 2023年前九个月，公司出售一处房产，总销售价格1700万美元，净现金收入1620万美元，通过1031交换交易部分用于收购一处房产[167] 市场情况 - 南加州工业地产市场长期基本面强劲，但通胀、高利率等因素或影响未来需求、租金和空置率[93] - 2023年第三季度公司租赁表现超所在填充市场，目标填充市场保持高入住率[93] - 洛杉矶县空置率环比上升，平均要价租赁率环比略降，入住率回到2019年疫情前水平[94] - 橙县2023年第三季度市场基本面强劲，平均要价租赁率环比微升，空置率环比略升但仍处近纪录低位[94] - 内陆帝国西部空置率环比上升，公司同物业组合中10万平方英尺以上单元空置率持平，整体下降60个基点[94] - 圣地亚哥空置率环比不变，低于疫情前水平，平均要价租赁率环比略降[94] - 文图拉县空置率环比略升，平均要价租赁率环比下降[94] 公司策略与项目进展 - 公司增长策略包括收购租赁稳定物业和有增值机会的物业，交易价值从约1000万美元到数十亿美元不等[95] - 截至2023年9月30日，26处物业正在重新定位或开发，3处处于招租阶段，预计2023年第四季度至2025年第二季度开始10处物业的施工[96] - 未来四年公司预计有多达约600万可出租平方英尺的重新定位/开发项目[96] - 截至2023年9月30日，26个物业共270万平方英尺正在重新定位或开发，3个物业共30万平方英尺正在招租，近期有10个项目共100万平方英尺待开发，另有30万平方英尺其他重新定位项目[107] - 截至2023年9月30日，19431 Santa Fe Avenue租户预计在2023年第四季度完全入住[101] - 截至2023年9月30日，29120 Commerce Center Drive已短期租出至2024年6月30日[102] - 截至2023年9月30日，3233 Mission Oaks Boulevard项目完工后将有526,575平方英尺可出租面积[102] - 截至2023年9月30日，12752 - 12822 Monarch Street项目重新定位65,968平方英尺，拆除99,925平方英尺并新建97,896平方英尺建筑[103] - 预计未来三年（2023年第四季度至2026年第二季度）完成房产重新定位/开发需约4.278亿美元资金[170] 租赁情况 - 2023年前三季度新租约加权平均有效租金为每平方英尺每年20.57美元，GAAP租赁利差为87.6%，现金租赁利差为69.1%[108] - 2023年前三季度续租约加权平均有效租金为每平方英尺每年21.43美元，GAAP租赁利差为79.9%，现金租赁利差为60.7%，续租保留率为73.0%[108] - 2023年剩余时间和2024年到期租约分别占总可出租面积的2.8%和15.6%，分别占总年化基础租金的2.6%和14.1%[113][114] - 2023年前9个月，公司续租191份租约，可出租面积310万平方英尺，续租率73.0%[113] - 2023年前9个月，新租约和续租约加权平均期限分别为4.8年和3.8年，预计未来类似[113] - 公司预计市场动态保持健康，2023年剩余时间续租率和租赁利差为正[115] - 公司多数租约包含3%或更高的年度租金增长率，以缓解物业费用潜在增长[117] 资金与债务情况 - 2023年第一季度，公司通过股权交易发行11504656股普通股，净收益6.53亿美元[81] - 2023年3月，公司完成3亿美元5.000%的2028年到期高级票据的承销公开发行，净收益2.951亿美元[89] - 2023年前三季度，公司资本化利息费用分别为620万美元和1610万美元，资本化保险和房地产税费用分别为190万美元和500万美元[105] - 截至2023年9月30日，运营合伙企业发行并流通3亿美元利率5.000%、2028年到期的优先票据，4亿美元利率2.125%、2030年到期的优先票据，4亿美元利率2.15%、2031年到期的优先票据，公司为其提供全额无条件担保[162] - 截至2023年9月30日，公司未偿还债务本金总额22亿美元，其中4.09亿美元在12个月内到期；固定利率债务的预定利息支付和可变利率债务及利率互换的预计净利息支付总额3.38亿美元，其中7710万美元在12个月内到期[164] - 截至2023年9月30日，公司现金及现金等价物为8330万美元，无未偿还的无担保循环信贷安排借款，有10亿美元可用于未来借款[165] - 2023年2月17日，公司设立最高12.5亿美元的市价增发计划，取代之前10亿美元的计划，原计划截至2023年2月17日已出售普通股总毛收入8.346亿美元[166] - 2023年前九个月，公司通过市价增发计划直接出售449227股普通股，加权平均价格60.84美元/股，毛收入2730万美元，扣除销售代理费用后净收入2700万美元[166] - 2023年前九个月，公司与金融机构签订远期股权销售协议，涉及2126824股普通股，加权平均初始远期销售价格60.09美元/股[166] - 2023年前九个月，公司通过发行2763708股普通股结算远期股权销售协议，净收入1.632亿美元，结算时加权平均远期价格59.04美元/股[166] - 截至2023年9月30日，市价增发计划约有11亿美元的普通股可供出售[166] - 2023年3月28日，公司完成3亿美元利率5.000%、2028年到期的优先票据的承销公开发行，所得款项用于一般管理活动[166] - 截至2023年9月30日，信贷协议下有10亿美元无担保循环信贷额度、3亿美元无担保定期贷款额度和4亿美元无担保定期贷款额度，可额外增加8亿美元[168] - 循环信贷额度将于2026年5月26日到期，有两次六个月延期选项；4亿美元定期贷款将于2024年7月19日到期，有两次一年延期选项；3亿美元定期贷款于2027年5月26日到期[168] - 截至2023年9月30日，公司无担保债务本金余额21.25亿美元，有担保债务本金余额1.20605亿美元，合并债务总额22.45605亿美元[176] - 截至本季度报告提交日，循环信贷额度无未偿还借款，有10亿美元可用于未来借款[169] - 信贷协议有可持续发展挂钩定价组件，若满足或未满足某些可持续发展绩效目标，适用利差和信贷额度费用会相应增减[169] - 截至2023年9月30日，公司合并债务为22亿美元，净债务与总市值之比约为16.7%[183] - 2023年9月30日，4亿美元定期贷款全固定利率为4.83231%，3亿美元定期贷款全固定利率为3.67725%，6000万美元定期贷款全固定利率为5.060%[181][182][183] - 截至2023年9月30日，固定利率债务本金余额为22.45605亿美元，占比100%；有担保债务本金余额为1.20605亿美元，占比5%；无担保债务本金余额为21.25亿美元，占比95%[183] - 公司需遵守多项债务契约，如总负债与总资产价值比率不超过60%等，截至2023年9月30日，公司遵守所有季度债务契约[184][185][186][187] - 2023年前九个月经营活动提供净现金3.116亿美元，较2022年增加5060万美元[188] - 2023年前九个月投资活动使用净现金13亿美元，较2022年减少7.83亿美元[189] - 2023年前九个月融资活动提供净现金10亿美元，较2022年减少7.803亿美元[189] - 2023年前九个月非经常性资本支出142311000美元，每平方英尺4.71美元；经常性资本支出19751000美元，每平方英尺0.45美元[170] 风险与其他情况 - 近期通胀显著上升，可能增加公司运营费用、资本支出和可变利率借款成本[190] - 截至2023年9月30日，公司合并债务22.5亿美元均为固定利率债务，SOFR变动对利息费用、未来收益和现金流无影响[191] - 公司面临利率风险和信用风险，使用利率互换管理利率风险，与高评级银行金融交易对手合作降低信用风险[191] - 为维持REIT

财务数据和关键指标变化 - 与去年同期相比，公司FFO增长33%，FFO每股增长12% [3] - 第三季度核心FFO每股同比增长12%，主要受同物业NOI增长推动，现金基础增长9.5%，GAAP基础增长8.9% [7] - 第三季度末，净债务与总企业价值比率为16.7% [4] - 第三季度租赁利差超预期，年初至今现金和GAAP基础租赁利差分别为62%和82% [7] - 预计2023年核心FFO每股指导范围提高至2.16 - 2.18美元，中点同比增长11% [155] - 预计2023年现金和GAAP同物业NOI增长中点与之前指导不变，现金基础范围收紧至9.75% - 10%，GAAP基础范围收紧至8% - 8.25% [156] - 全年平均同物业入住率预计约为97.75%，中点与之前指导不变 [156] - 季度末，净债务与EBITDA比率为3.7倍，流动性为15亿美元，包括8300万美元现金、10亿美元循环信贷额度全额可用和约4.5亿美元待结算远期股权 [154] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度公司执行了150万平方英尺的租赁活动，带来100个基点的正净吸纳量 [168] - 已执行租约的年度嵌入式租金涨幅增至4.3% [168] - 净有效投资组合按市值计价估计为56%，未来两年代表7700万美元的增量NOI，全部转换相当于3.5亿美元的增量NOI增长，相当于每股FFO贡献1.70美元或79%的FFO每股增长 [170] - 约400万平方英尺的增值重新定位和再开发项目正在进行或预计在未来24个月内启动，预计总成本的无杠杆收益率为6.4%，代表约5亿美元的价值创造 [20] - 第三季度完成六笔交易，总计3.15亿美元，年初至今投资活动约12亿美元，第三季度投资初始收益率为5.2%，预计总成本的无杠杆稳定收益率为6% [175] - 目前有近4亿美元的高增值投资处于合同或已接受报价阶段，包括即将完成的圣盖博谷子市场2.45亿美元投资，初始收益率为6.8% [175] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度，南加州填充市场净吸纳量为260万平方英尺，空置率为2.2%，是全国最低，环比空置率增加30个基点，优于美国其他主要市场平均增加70个基点，供应风险也远低于其他主要市场 [5] - 与Rexford投资组合可比的高功能产品市场租金同比增长3%，但环比下降1%，主要由大型建筑推动 [13] - 南加州工业市场租户需求持续强劲，市场入住率徘徊在98%左右，与2019年疫情前水平相当，市场租金增长从疫情期间的空前增长中趋于正常化 [166] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于内部和外部投资，以推动近期和长期增值和净资产价值增长，对资本配置采取高度选择性和严格的方法 [171] - 公司将继续评估增值资本来源，为内部和外部增长机会提供资金，包括资产处置 [153] - 公司致力于通过全面的ESGi方法创造价值，宣布到2045年实现净零温室气体排放的目标以及近期减排目标 [22] - 随着全国市场向疫情后均衡和供应水平正常化，公司认为其创业型资产管理、重新定位和增值投资计划将使公司进一步差异化其业绩和FFO每股增长 [173] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管总体经济状况仍不确定，但公司状况良好，现有投资组合中估计有33%的嵌入式现金NOI增长，未来两年可实现 [11] - 公司最大的NOI增长来自重新定位和再开发工作，随着挖掘现有投资组合中的增量价值创造机会，这部分业务将继续增长 [11] - 南加州填充市场长期需求基本面优越，供需失衡几乎无法治愈，预计近期有利的供需动态将继续推动全国主要市场中最强劲的租户需求基本面 [160][173] 其他重要信息 - 核心交通在码头工人合同解决后有望恢复正常，最近洛杉矶/长滩港口活动环比增长20%，是过去12个月中的第二高交易量，而东海岸和墨西哥湾沿岸港口活动下降 [19] - 预计未来两年，增值重新定位和再开发预计贡献7100万美元的增量NOI，总投资组合3.5%的年度嵌入式租金涨幅预计贡献2600万美元，第三季度和第四季度至今完成的收购贡献2800万美元 [152] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 再开发项目稳定日期推迟的影响因素及租赁管道情况 - 再开发项目时间推迟的驱动因素包括许可和审批流程影响建设时间，以及租赁进度恢复到更正常水平，目前预计租赁时间将与疫情前约六个月的水平一致 [25][38] 问题: 加权平均租赁期限缩短的原因 - 今年加权平均租赁期限较短，是由几笔12个月或更短期限的短期交易推动，这些交易是在重新定位和再开发之前签订的，以便在为建设做准备时获取收入 [30] 问题: 按市值计价披露中减少7%以及未来预测下降6%的原因 - 按市值计价下降的原因包括市场租金增长自2019年第四季度以来增长80%，随着将按市值计价转换为现金流和FFO，若市场租金增长不持续，按市值计价将下降；已签订的租约及其转换为FFO的情况；物业进出按市值计价池的情况，如进入重新定位或再开发的物业会从池中移除，收购也会有影响 [27][40][41] 问题: 公司如何考虑额外收购的节奏以及未来收购资金中处置收益的占比 - 公司资本部署重点是通过投资推动增值和净资产价值增长，内部投资（重新定位和再开发）和外部投资目前收益率均为6.4%，具有增值性，高于去年，尽管资本成本上升，但初始和稳定收益率更高；处置是潜在的资本来源，公司正在积极推进一些处置项目，将在交易完成时提供更新 [55][56] 问题: 处置资产的稳定资本化率与投资使用资金的稳定资本化率之间的利差 - 公司处置资产是因为认为资本循环具有高度增值性，将在处置交易完成时披露利差 [57] 问题: 目前公司投资组合中需求最大的租户类型、规模和行业 - 市场需求广泛，尽管整体经济存在担忧，但来自消费品、食品、饮料行业的需求在本季度租赁活动中有所体现，电动汽车市场也是需求的重要贡献者，还有电商驱动的分销公司和3PL公司，传统零售商的全渠道分销需求也持续存在 [59][76] 问题: 圣盖博收购资产的性质和潜在上行空间 - 公司与租户Tireco沟通，目前他们没有在2025年搬离的意向，该租约有固定续租选项，续租率为3% [64][103] 问题: 处置资产的数量和进展情况以及对现有投资组合按市值计价的影响 - 公司不提供处置指导，因为有很多因素影响交易是否完成和时间，就像收购一样；处置对按市值计价的影响预计不会很大 [78][80][101] 问题: 按市值计价披露中季度间2%影响的原因以及重新定位和再开发对按市值计价租金增长的影响 - 空置物业没有可比租金，重新定位和再开发的物业会移出按市值计价池；按市值计价计算中的物业不在重新定位范围内，实现按市值计价可能只需典型的二次装修、租赁佣金和经常性资本支出 [84][85][88] 问题: 100个基点的正净吸纳量对报告入住率的影响 - 公司将离线详细解释该问题的组成部分 [91] 问题: 租赁中是否有更多免租期或装修补贴 - 本季度免租期为0.7个月，低于上一季度，年初至今补贴为1个月，符合指导和前四个季度平均水平，与往年平均约1.25个月相比仍在范围内，未看到补贴大幅增加；未看到装修补贴有重大变化 [95][108] 问题: 同物业入住率指导以及第四季度下降的驱动因素 - 全年同物业入住率指导为97.75%，第四季度预计下降60个基点，此前指导下半年也预计下降约30个基点，主要是因为一些空间进行轻度和中度重新定位时的停机时间；更新指导中有30个基点的影响来自从预观察名单上的租户收回的空间，该租户今年早些时候经历业务收购，整合有挑战 [97][124] 问题: 港口劳工协议完成和巴拿马运河拥堵对南加州工业租户兴趣和业务的影响 - 一些大型建筑会受益，南加州通过港口业务产生了大量附属服务收入，希望港口业务量增加是进一步复苏的趋势 [98] 问题: 交易和有担保债务市场在过去几个月的变化 - 尽管利率上升且资金获取有挑战，但南加州市场仍有资金流入，有新的市场参与者进入工业领域，交易仍在进行，资本化率变化不大，仅上升约25个基点 [114][126] 问题: 新重新定位项目的预期收益率与现有管道和当前收购收益率的比较 - 收益率有所不同，一些遗留收购可能在市场高峰期购买，稳定收益率较低，而其他项目可能高于6.4%的稳定收益率；公司已重置稳定收益率目标，会更有选择性，一些资产可在未来两三年获得更高稳定收益率 [127][128] 问题: 按市值计价变化中负1%市场租金增长的影响范围以及到2024年底按市值计价的预测 - 市场租金变化不是直线的，存在子市场和规模的差异，除市场租金变化外，还有很多因素影响按市值计价；基于当前投资组合，到2024年底预计按市值计价为42% [132][134] 问题: Tireco租约的自动续约情况以及对按市值计价的影响 - Tireco有固定续约选项，续约率为3%，这影响了2025年的按市值计价，若收回空间，按市值计价会上升 [136][138] 问题: 经常性资本支出增加的原因以及G&A指导在第四季度大幅上升的原因 - 经常性资本支出增加主要是季节性因素，第三季度和部分第二季度利用较热较干燥的天气进行外部工作，如屋顶和外墙粉刷，预计第四季度将与之前季度更一致；G&A在2023年首次增加，全年占收入的比例预计为9.6%，低于去年的10.2%，第四季度增长主要是与基于绩效的股权补偿相关的非现金股权调整，该补偿只有在公司持续表现良好时才会实现 [120][142][148] 问题: 新合同的租金涨幅 - 本季度已执行租约的嵌入式租金涨幅为4.3%，是过去三年至今最高，第二季度为4.1%，第一季度为4% [143]

投资组合情况 - 截至2023年6月30日，公司合并投资组合包含365处物业，约4420万可出租平方英尺[73] - 2023年6月30日，总投资组合入住率为94.0%；同期同物业投资组合平均入住率为98.0%，期末入住率为98.1%[74] - 截至2023年6月30日，公司合并投资组合占用率约为94.0%，稳定合并投资组合占用率约为97.3%[104] - 截至2023年6月30日，公司总投资组合有4416.78万平方英尺可出租面积，2023年剩余时间和2024年到期的租约分别占可出租总面积的5.9%和15.9%，占总年化基础租金的6.3%和14.1%[110][112] - 2023年6月30日和2022年，同一物业组合的入住率分别约为98.1%和98.6%，2023年第二季度和上半年加权平均入住率约为98.0%，2022年同期约为98.9%[121][122] 财务数据表现 - 2023年上半年，归属于普通股股东的净收入增长36.8%，达1.094亿美元；核心运营资金增长33.3%，达2.111亿美元；净营业收入增长32.3%，达2.921亿美元[74] - 2023年第二季度，同一物业组合总收入为1.37亿美元，同比增长6.7%；总投资组合总收入为1.96亿美元，同比增长31.3%[123] - 2023年第二季度，同一物业组合净收入为6910.9万美元，同比增长15.1%；总投资组合净收入为5691万美元，同比增长39.1%[123] - 2023年第二季度，公司同物业组合和总组合租金收入分别增加860万美元（6.7%）和4510万美元（30.3%）[124] - 2023年第二季度，公司同物业组合和总组合租金收入分别增加810万美元（7.7%）和3810万美元（31.0%）[125] - 2023年上半年，公司同物业组合和总组合租金收入分别增加1620万美元（6.4%）和8970万美元（31.0%）[137] - 2023年上半年，公司同物业组合和总组合租金收入分别增加1500万美元（7.2%）和7570万美元（31.7%）[138] - 2023年第二季度，公司总组合管理和租赁服务收入增加4.1万美元（31.5%）[128] - 2023年上半年，公司总组合管理和租赁服务收入增加0.1万美元（23.2%）[141] - 2023年第二季度，利息收入从1000美元增至150万美元[129] - 2023年上半年，利息收入从2000美元增至240万美元[142] - 2023年第二季度，公司总组合利息支出增加700万美元（69.0%）[134] - 2023年上半年，公司总组合利息支出增加1103万美元（55.6%）[136] - 2023年上半年同物业组合折旧与摊销费用减少140万美元，降幅1.9%，总组合折旧与摊销费用增加2910万美元，增幅32.7%[145] - 2023年上半年总组合其他费用从30万美元增至100万美元[146] - 2023年上半年总组合利息费用增加1100万美元，增幅55.6%[147] - 2022年上半年债务清偿损失为90万美元[148] - 2023年上半年房地产销售收益为1210万美元，2022年同期为850万美元[149] - 2023年二季度和上半年核心运营资金分别为1.16009亿美元和2.26217亿美元，2022年同期分别为0.88466亿美元和1.71499亿美元[151] - 2023年二季度和上半年净运营收入分别为1.49788亿美元和2.92127亿美元，2022年同期分别为1.13582亿美元和2.20741亿美元[154] - 2023年二季度和上半年现金净运营收入分别为1.34903亿美元和2.61324亿美元，2022年同期分别为0.99015亿美元和1.94182亿美元[154] - 2023年二季度和上半年房地产息税折旧及摊销前利润分别为1.32883亿美元和2.5745亿美元，2022年同期分别为0.97678亿美元和1.90246亿美元[155] 物业收购与出售 - 2023年第一季度完成5笔收购，涉及7处物业，180万可出租平方英尺，总价7.622亿美元；第二季度完成3处物业收购，20万可出租平方英尺，总价8330万美元；6月30日后完成3处物业收购，90万可出租平方英尺，总价2.694亿美元[77] - 2023年第一季度出售1处物业，48394可出租平方英尺，总售价1700万美元，确认房地产销售收益1210万美元[78] - 年初至今完成11笔收购，涉及13处房产，可出租面积290万平方英尺，总价11亿美元，另有约5000万美元收购处于合同或要约阶段[165] - 2023年上半年，公司完成一处房产处置，总销售价格1700万美元，净现金收益1620万美元，通过1031交换交易用于部分资助同期一处房产的收购[162] 股权与债券发行 - 2023年第一季度通过股权交易发行11504656股普通股，净收益6.53亿美元；第二季度就1350万股普通股签订远期股权销售协议，初始售价7.457亿美元；6月30日后发行540万股普通股，净收益2.984亿美元；截至文件提交日，还有810万股普通股，约4.479亿美元远期净收益待结算[81][84][85][86] - 2023年3月，完成3亿美元2028年到期5.000%高级票据的承销公开发行，净收益2.951亿美元[88] - 2023年2月17日，公司设立最高12.5亿美元的市价股权发售计划，取代之前10亿美元的计划，此前计划截至2023年2月17日已出售普通股总毛销售额8.346亿美元[160] - 2023年上半年，公司通过2023年市价股权发售计划直接通过销售代理出售449,227股普通股，加权平均价格为每股60.84美元，总收益2730万美元，扣除销售代理费用后净收益2700万美元[160] - 2023年上半年，公司与金融机构就2,126,824股普通股签订远期股权销售协议，加权平均初始远期销售价格为每股60.09美元；截至2023年6月30日，约11亿美元普通股仍可在2023年市价股权发售计划下出售[160] - 2023年3月28日，公司完成3亿美元利率5.000%于2028年到期的优先票据的承销公开发行，票据定价为面值的98.975% [161] - 2023年5月10日，公司就1350万股普通股与金融机构签订远期股权销售协议；7月，部分结算协议，发行540万股普通股，获得净收益2.984亿美元；预计在2024年10月11日到期日前结算剩余810万股[162] 利率互换操作 - 2023年3月，执行4笔合计4亿美元的远期利率互换，固定每日SOFR，全固定利率为4.83231%；执行1笔6000万美元的远期利率互换，固定1个月期SOFR，全固定利率为5.06%[89][90] - 2023年4月3日起，4亿美元定期贷款的每日SOFR已互换为3.97231%的固定利率，综合固定利率为4.83231%[176] - 截至2023年6月30日，3亿美元定期贷款的Term SOFR已互换为2.81725%的固定利率，综合固定利率为3.67725%[177] - 6000万美元定期贷款的Term SOFR已互换为3.710%的固定利率，综合固定利率为5.060%[178] 市场情况分析 - 南加州填充式工业地产市场长期基本面强劲，空置率约2%，入住率约98%[92] - 2023年第二季度公司租赁表现超所在填充式市场，租户需求健康，来自多行业[92] - 2023年第二季度洛杉矶县市场空置率环比增20个基点，平均要价租金持平[92] - 2023年第二季度奥兰治县市场平均要价租金环比上涨，空置率略增但仍处近纪录低位[93] - 2023年第二季度内陆帝国西部市场空置率环比上升，公司同物业组合仅增10个基点[93] - 2023年第二季度圣地亚哥市场空置率环比上升但低于疫情前，平均要价租金环比上涨[93] - 2023年第二季度文图拉县市场空置率环比上升，平均要价租金环比下降[93] 公司增长策略 - 公司增长策略包括收购租赁稳定和有增值机会的物业，交易值从1000万美元到数十亿美元[94] 物业重新定位与开发 - 截至2023年6月30日，20处物业正在重新定位或开发，3处处于招租阶段[95] - 预计未来四年公司组合中有多达约600万平方英尺的重新定位/开发项目[95] - 截至2023年6月30日，20个物业共230万平方英尺正在重新定位或开发，3个物业共30万平方英尺正在招租，近期有9个项目共80万平方英尺待开发[104] - 截至2023年6月30日，公司有20个重新定位/开发项目预计在2023年第三季度至2024年第四季度完成，另有9个项目预计在2026年第二季度前完成[109] - 12821 Knott Street重新定位现有120,800平方英尺建筑，并新建45,171平方英尺仓库空间[102] - 截至2023年6月30日，3233 Mission Oaks Boulevard现有409,217平方英尺已出租，计划新建117,358平方英尺建筑，完工后共526,575平方英尺[99] - 截至2023年6月30日，12752 - 12822 Monarch Street有275,189平方英尺，其中111,325平方英尺租户未变动，重新定位65,968平方英尺，拆除99,925平方英尺并新建97,896平方英尺建筑[100] - 预计未来三年（2023年第三季度至2026年第二季度）完成房产重新定位/开发需约4.232亿美元资金[165] 租赁情况 - 2023年执行251份新租约和续约租约，合计390万可出租平方英尺，GAAP基础租赁利差为87.4%，现金基础为66.3%[74] - 2023年第一季度和第二季度新租约加权平均有效租金分别为每平方英尺21.41美元和21.67美元，GAAP租赁利差分别为108.8%和83.8%，现金租赁利差分别为87.6%和66.9%[105] - 2023年第一季度和第二季度续租约加权平均有效租金分别为每平方英尺22.02美元和20.72美元，GAAP租赁利差分别为74.9%和100.2%，现金租赁利差分别为54.5%和76.8%[105] - 2023年上半年，公司续租144份租约，涉及240万平方英尺可出租面积，续租率为76.9%[110] - 2023年上半年，新租约和续租约的加权平均期限分别为5.0年和4.2年，预计未来类似[111] - 公司预计市场动态保持健康，2023年剩余时间续租率和租赁价差将呈积极态势[113] - 公司多数租约包含每年3%或更高的租金增长率，以缓解物业费用增加的影响[115] 其他财务相关 - 截至2023年6月30日，公司资本化利息费用490万美元和990万美元，保险和房地产税费用150万美元和310万美元，分别对应三个月和六个月[102] - 2023年稳定物业可出租总面积为374,564平方英尺，2022年为644,512平方英尺[97] - 截至2023年6月30日，运营合伙企业发行并流通3亿美元利率5.000%于2028年到期的优先票据、4亿美元利率2.125%于2030年到期的优先票据和4亿美元利率2.15%于2031年到期的优先票据，公司提供全额无条件担保[156] - 截至2023年6月30日，公司未偿还债务本金总额22亿美元，其中940万美元在12个月内到期；固定利率债务的预定利息支付和可变利率债务及利率互换的预计净利息支付总额3.581亿美元，其中8220万美元在12个月内到期[158] - 截至2023年6月30日，公司现金及现金等价物为1.363亿美元，无担保循环信贷额度无未偿还借款，有10亿美元可用于未来借款[159] - 2023年上半年非经常性资本支出7483.9万美元，每平方英尺3.05美元；经常性资本支出887.7万美元，每平方英尺0.20美元[165] - 为维持REIT资格，公司需每年分配至少90%的REIT应纳税所得，2023年7月17日董事会宣布季度现金股息/分配相关日期和金额[170] - 截至2023年6月30日，公司合并未偿债务总额为22.45972亿美元，其中无担保债务21.25亿美元，有担保债务1.20972亿美元[171] - 未偿债务的有效利率受多种因素影响，假设2023年6月30日每日SOFR为5.090%、Term SOFR为5.141% [171] - 截至2023年6月30日，公司合并债务为22亿美元，净债务与总市值之比约为16.0%[178] - 2023年上半年经营活动净现金流入2.027亿美元，较2022年同期增加3980万美元[183] - 2023年上半年投资活动净现金流出8.957亿美元，较2022年同期减少1.545亿美元[184] - 2023年上半年融资活动净现金流入7.925亿美元，较2022年同期减少8