业绩总结 - 截至2021年12月31日，公司总物业数量为296个，总可租赁面积为36,922,021平方英尺[11] - 2021年第四季度净运营收入（NOI）为100.5百万美元，同比增长51%[15] - 2021年总租金收入为132,593千美元，较2020年增长49.7%[21] - 2021年净收入为39,380千美元，较2020年增长117.5%[21] - 2021年调整后EBITDA为95,804千美元，较2020年增长46.7%[21] - 2021年第四季度的租金收入为132,593千美元，较2020年同期的88,495千美元增长49.9%[42] - 2021年第四季度的净收入为39,380千美元，较2020年同期的18,155千美元增长117.7%[42] - 2021年第四季度的每股核心FFO为0.45美元，较2020年同期的0.34美元增长32%[50] 用户数据 - 公司整体投资组合的入住率为96.3%，同物业投资组合的入住率为99.1%[11] - 2021年末的整体入住率为96.3%，较2020年增长1.1%[21] - 2021年第四季度同物业组合的平均入住率为99.0%，较2020年同期的98.2%提高80个基点[63] - 2021年第四季度的净吸收量为-170,088平方英尺，显示出租赁市场的压力[85] 财务健康 - 净债务占总市场资本化的比例为9.1%[11] - 2021年12月31日，总负债为1,713,470千美元，较2021年9月30日的1,696,081千美元增长了1%[38] - 2021年12月31日，公司的股东权益总额为5,067,695千美元，较2021年9月30日的4,527,676千美元增长了12%[38] - 2021年第四季度的利息支出为10,367千美元，较2021年第三季度的10,427千美元下降了0.6%[40] - 2021年第四季度的固定费用覆盖比率为5.1倍，显示出强劲的财务健康状况[137] 未来展望 - 2022年公司每股核心FFO指导范围为1.77至1.81美元，预计增长8%至10%[24] - 2022年到2031年间的债务到期安排显示，2025年到期的债务为250,000千美元[72] - 预计每个项目的未杠杆稳定收益率为4.0%[144] 新产品和新技术研发 - 截至2021年12月31日，正在进行的重大重组项目总面积为432,288平方英尺，预计总投资为125,002千美元[100] - 未来重组项目总面积为366,546平方英尺，预计总投资为117,071千美元[100] 并购活动 - 2021年公司共完成收购15个物业，总租赁面积为5,650,673平方英尺，收购总价为1,852.41百万美元[111] - 2022年1月14日，公司收购了位于洛杉矶的444 Quay Avenue，租赁面积为29,760平方英尺，收购价格为10.76百万美元，入住率为86%[113] - 2022年1月31日，公司收购了位于洛杉矶的18455 Figueroa Street，租赁面积为146,765平方英尺，收购价格为64.25百万美元，入住率为100%[113] 负面信息 - 2021年第四季度的净吸收量为-170,088平方英尺，显示出租赁市场的压力[85] - 洛杉矶县的占用率为94.9%，较2020年第四季度的97.2%下降[86]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-36008 Rexford Industrial Realty, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction o ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度收购超8.8亿美元，年初至今投资超13亿美元，预计稳定无杠杆收益率比市场同类产品高约50% [12] - GAAP基础上续约利差54%，现金基础上39%；与去年同期相比，合并净营业收入增长39%，核心运营资金增长47%，运营资金每股增长超30%；杠杆率为企业总价值的12.7% [13] - 过去五年，同物业现金净营业收入平均增长9%，运营资金每股平均增长13%，股息平均增长12%，均大幅超过美国其他工业房地产投资信托基金 [14] - 预计未来18 - 24个月，现有投资组合嵌入式净营业收入增长约9400万美元，约占27% [18] - 第三季度同物业净营业收入GAAP基础增长9.7%，现金基础增长13.3%；GAAP和现金基础上的年初至今租赁利差分别为45%和30%；70%的已执行租约租金涨幅超3%，平均为3.6%；同物业入住率达98.8%，平均入住率98.6%，较去年提高80个基点 [31] - 第三季度坏账占收入的10个基点，年初至今为15个基点；核心运营资金每股同比增长30%，达0.43美元/股 [32] - 截至9月30日，净债务与息税折旧摊销前利润之比为3.8倍，低于4 - 4.5倍的目标杠杆率 [33] - 提高全年核心运营资金指导范围至1.60 - 1.61美元/股，中点代表每股收益同比增长22%；同物业净营业收入GAAP基础上调至8.25% - 8.75%，现金基础上调至11.5% - 12%；平均入住率中点提高25个基点至98% - 98.5%；全年合并坏账占收入预计为20个基点；第三季度及季度末后9.4亿美元的交易预计在2021年贡献约1500万美元净营业收入，即每股0.10美元；年初至今超13亿美元的收购预计在2022年比2021年增加超3600万美元净营业收入 [37][38][40] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度签署超180万平方英尺租约，新租约现金和GAAP租金利差分别约为28%和42%，续约租约分别约为44%和61% [23] 收购业务 - 年初至今完成34笔收购，总价13亿美元，85%通过非公开或轻度公开渠道；第三季度完成13笔收购，总价8.8亿美元，包括210万平方英尺建筑、110英亩户外存储场地和9.8英亩待开发土地，初始收益率4.4%，预计稳定无杠杆收益率5.9%；季度末后完成两笔收购，总价3350万美元 [24] 处置业务 - 出售北圣地亚哥7.2万平方英尺物业，售价1860万美元，无杠杆内部收益率16.6%，收益用于部分收购活动 [25] 重新定位和再开发业务 - 第三季度稳定四处物业，总投资稳定收益率6.3%，总面积60.5万平方英尺，总投资1.45亿美元 [27] - 目前有超250万平方英尺的增值和再开发项目，预计总投资6.29亿美元，预计总投资回报率6.5% [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 目标市场（不包括内陆帝国东部）季度末空置率1.2%，市场租金同比增长24%；合并投资组合现金租金按市值计价估计为27% [22] - 租金增长最高的是内陆帝国西部，同比增长52%；圣盖博谷空置率0.2%，中部县空置率0.2% [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注南加州填充区域，是美国第三大且增长最快的上市工业房地产投资信托基金，持续表现优异 [14] - 内部增长方面，预计未来18 - 24个月现有投资组合嵌入式净营业收入增长约9400万美元；外部增长机会在质量和数量上持续增加 [18] - 市场份额仅1.9%，有超10亿平方英尺1980年前建造的遗留产品，可利用专有渠道和专业知识创造价值 [19] - 继续通过出售资产释放价值和循环利用资本 [25] - 维持低杠杆投资级资产负债表，机会主义地利用债务和股权融资进行收购和再融资 [64] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场条件强劲，需求和市场租金增长空前，仍处于推动市场租金和价值增长的长期趋势早期阶段 [14] - 疫情推动电子商务扩张和供应链转变，增加了对优质填充区域仓库的需求；大型零售商和制造商调整商业模式，新兴企业带来新需求 [15] - 填充市场产品稀缺，供应无法解决长期供需失衡，推动市场租金增长；租户支付租金能力有较大弹性 [16][17] - 工业土地价值在过去一年增长近80%，目前工业市场表现良好，捕捉工业租金上涨的机会大于替代用途 [52][53] - 加利福尼亚州计划增加20%住房存量，可能带来工业用地转换机会，但需要政府补贴和支持 [55][88] 其他重要信息 - 第三季度发行4亿美元10年期无担保绿色债券，票面利率2.15%；偿还2.25亿美元2023年到期定期贷款，赎回9000万美元A类优先股 [34] - 第三季度发行1370万股普通股，净收益约7.83亿美元；有650万股（约3.8亿美元）远期股权待结算 [35] - 季度末流动性为11亿美元，包括6000万美元现金、3.8亿美元待结算远期股权收益和7亿美元信贷额度；ATM计划下约有3亿美元可用，2023年前无债务到期 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：公司投资组合租金增长超过市场的驱动因素是什么？ - 市场空置率低，租户争夺可用空间；公司业务模式专注最佳位置资产，收购后进行翻新和重新定位；团队具有创业精神和信息优势，每天完成超两笔租赁交易 [43][45][46] 问题2：考虑到市场供应受限和租金上涨趋势，如何看待投资组合的替代用途价值，内部发掘该价值的流程是什么？ - 历史上有部分子市场转换为其他用途带来处置机会，但占投资组合比例不大；内部有资产管理制度，定期评估资产商业计划，寻找价值创造机会，包括选择性处置 [48][49] 问题3：目前工业市场表现良好，但是否存在未被市场充分认识的替代用途价值机会？ - 投资组合中有很多此类机会，但目前捕捉工业租金上涨的价值更大；工业土地价值在过去一年增长近80%，支持工业价值；未来加利福尼亚州增加住房存量的计划可能带来转换机会，但需要时间和政府支持 [52][53][55] 问题4：能否更详细地说明未来18 - 24个月净营业收入增长的构成？ - 预计增长27%，约9400万美元，其中约35%来自第三季度和第四季度初的收购，35%来自租赁利差，其余来自正在进行的重新定位项目 [62][63] 问题5：如何看待未来融资，资产负债表上有多少资金用于投资，何时需要再次融资？ - 继续保持低杠杆投资级资产负债表，机会主义地进行融资；2023年前无债务到期，目前有6000万美元现金、3.8亿美元待结算远期股权收益，对当前流动性状况有信心 [64][65] 问题6：客户经济状况如何支持租金上涨，仓库租金在供应链总成本中的占比如何？ - 租金在客户总成本中占比小，与运输成本相比是名义支出；位置优势可降低运输成本，提高盈利能力；租户对填充区域仓库有刚需，新业务模式和技术带来新需求 [66][67][68] 问题7：疫情前后，私人业主出售工业建筑或可转换为工业用途物业的意愿是否发生变化？ - 情况与以往变化不大，南加州市场表现良好，吸引更多资本进入；公司通过非公开或轻度公开渠道收购的比例从IPO以来的约70%提高到近期的85%；市场上广泛公开交易的资产适合机构投资者，其资本化率约为3.5%，与公司收购资产的稳定收益率有近300个基点的差异 [74][76] 问题8：公司对更多有覆盖土地项目或非传统开发机会的兴趣如何，驱动因素是什么？ - 部分原因是市场上此类资产稀缺且需求高，收益率有吸引力；如本季度收购的户外存储场地初始收益率4.4%，稳定后将增长到约5.8%；收购的有覆盖土地项目以约25%的折扣购买，初始收益率约4.8%，稳定后回报率超6% [78][80] 问题9：目前3亿美元意向书或合同项目中，功能性工业建筑、再开发项目和有覆盖土地项目的比例分别是多少？ - 部分交易仍在尽职调查中，目前不便评论比例，将在交易完成后的季度更新中提供详细信息 [81] 问题10：对于2022年到期租约，是否可以假设这些是在市场租金低于当前平均水平时签订的旧租约？ - 2022年到期租约的按市值计价差距更高，接近30% [84] 问题11：加利福尼亚州增加20%住房存量的计划是针对全州还是仅洛杉矶，是否计划将工业用地重新规划用于住房建设？ - 该计划是针对加利福尼亚州主要大都市地区，旨在解决住房和无家可归问题；目前是进行分区覆盖或调整分区以促进开发，处于早期阶段，难以确定涉及工业用地的比例；南加州工业区域周边有很多多户和单户住宅，存在一定机会，但开发经济适用房需要政府补贴 [85][86][88] 问题12：开发项目是否受到劳动力短缺或劳动力成本的影响，是否影响项目进度？ - 劳动力短缺未导致项目进度延迟，主要问题是南加州的审批流程漫长且复杂，一旦准备好建设，未遇到与劳动力相关的延迟 [89] 问题13：市场租金同比增长24%，投资组合按市值计价差距为27%，如何解释这一动态？ - 按市值计价差距多年来一直存在，历史上可能处于低两位数水平；目前差距扩大是由于产品质量和位置优势，以及市场租金加速上涨；从历史上看，南加州工业市场租金长期增长不显著，目前有一定的追赶效应；与全球和历史数据相比，当前市场租金增长是合理的，且有长期增长空间 [92][93][95] 问题14：第三季度收购资产的初始收益率为4.4%，稳定产品和增值产品的比例分别是多少？ - 约46%的收购资产被视为增值资产；第三季度收购资产的增值部分初始收益率约为25% [98][99] 问题15：租户离开后去了哪里，这些租户退出是否能提供关于其下一个位置或子市场的信息？ - 部分租户在公司投资组合内搬迁；一些是短期租户，在重新定位项目期间临时入驻；很多租户希望留在原空间，若未能续租，不确定是否能找到替代空间 [103][104][105] 问题16：与三、四、五年前相比，公司收购资产时，卖家出售资产的原因或资产类型组合是否发生变化？ - 主要催化剂仍然是所有权的代际更替，以及工业房地产价值的提升；公司通过内部研究和外联直接与业主和经纪社区接触，随着公司在市场中的地位提升，对业主的价值主张更具吸引力，升级活动增加 [108][109][110] 问题17：公司前景乐观，作为首席执行官，担心的事情有哪些？ - 公司业务模式旨在减轻无法控制的市场风险，如市场租金增长放缓；最担心的是公司的人员，包括员工的发展和满意度，因为这是决定公司执行水平和成功的关键因素 [112][113]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-36008 Rexford Industrial Realty, Inc. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 46-2024407 (State or other ...

财务数据和关键指标变化 - 二季度完成2.57亿美元新收购，稳定投资组合实现220万平方英尺租赁，入住率达98.2%，续租利差现金基础平均21%、GAAP基础34%，核心FFO同比增长36%，摊薄后每股增长22% [8] - 二季度稳定同店NOI在GAAP基础上增长10.1%、现金基础上增长22%，平均入住率较上年提高100个基点至98.5%，GAAP基础上租赁利差在过去12个月增长35%，同店组合坏账占收入比例为正40个基点 [28][29] - 调整后二季度现金同店NOI增长11.3%，年初至今增长9.4%，二季度和年初至今租金收款率分别为98.6%和98.7%，季度坏账准备金占收入比例为10个基点，年初至今为30个基点，核心FFO每股增长22%至0.39美元 [30][31] - 截至6月30日，净债务与EBITDA比率为3.8倍，低于4 - 4.5倍的目标杠杆，净债务与企业价值比率为12% [32] - 全年预计核心FFO区间上调至每股1.48 - 1.51美元，修订后指引区间中点同比增长13%，同店NOI增长在GAAP基础上中点提高200个基点至5.75% - 6.75%、现金基础上中点提高225个基点至9% - 10%，稳定同店组合平均入住率中点提高50个基点至97.75% - 98.25%，全年合并坏账费用占收入比例预计为70个基点 [35][36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度租赁表现出色，新租约现金和GAAP利差分别为25%和39%，续约租约分别为19%和31%，内部投资组合指标显示市场租金同比增长16.8%，合并投资组合现金租金按市值计价估计为19%，年底前到期的180万平方英尺租约按市值计价估计为24% [17][18] - 年初至今完成21笔收购，总价4.7亿美元，86%通过非公开或轻度营销交易获得，二季度完成10笔收购，包括80万平方英尺建筑、15英亩低覆盖率户外存储场地和用于未来重建的土地，一半投资初始加权平均收益率为4.6%，另一半为增值型，预计总投资稳定收益率为5.2% [20][21] - 季度末后完成2笔总价4920万美元的收购，预计总投资近期稳定收益率为5.1%，未来有超6.5亿美元新投资处于合同或已接受报价阶段，预计下半年完成 [22][23] - 季度内稳定2处共39.5万平方英尺物业，总投资稳定收益率为7.1%，目前约有300万平方英尺当前和计划中的增值及重建项目，预计总投资回报率超6% [24][26] 各个市场数据和关键指标变化 - 南加州填充市场土地基本无供应，供应限制使空置率降至历史最低，目标市场（不包括内陆帝国东部）季度末空置率为1.5%，超半数填充市场空置率低于1%，部分大子市场低至0.4% [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为仍处于长期市场转变早期，预计将推动持续增长，其投资组合位置对租户至关重要，租金在客户经济中占比小，有良好的租金增长价格弹性 [10] - 随着运营平台扩展和市场渗透加深，公司将收获与客户更战略关系的好处，扩大在南加州填充区域获取优质投资机会的渠道，预计运营利润率将随NOI和现金流增长而提高 [12] - 内部增长方面，预计未来18 - 24个月现有投资组合内嵌入式NOI增长约20%，即6400万美元，外部增长前景良好，有超6.5亿美元新投资处于合同或已接受报价阶段 [13] - 公司目标市场是南加州填充工业市场，规模大且高度分散，约50%的20亿平方英尺市场建于1980年前，有通过提升功能和现金流创造价值的机会 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 加州经济强劲增长且持续重启，工业租户需求处于历史高位，电子商务加速推动供应链和最后一英里配送策略转变，新兴电子商务和科技新企业增加对填充位置的需求 [9] - 公司认为当前租赁市场需求旺盛，租户竞争激烈，租金增长动态，市场供应极度稀缺，租户对租金上涨无疲劳迹象，租金增长有较大空间 [66][77][78] 其他重要信息 - 4月公司发布年度环境、社会和治理报告，展示对领先ESG实践和披露的持续承诺 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年现金同店NOI指导中延期租金还款的贡献是多少？ - 二季度COVID相关延期影响了报告的22%数据，排除后现金同店NOI为11.3%，年初至今为9.4%，全年COVID相关延期占现金和同店NOI增长指导差值325个基点中的150个基点，排除后同店NOI现金指导在7.5% - 8.5%区间 [42][43] 问题2: 新提出的排放规则是否会阻碍未来租金增长，这是一次性规定还是全国市场的预兆？ - 排放规则是针对卡车使用的间接税，针对仓库内运营商（租户），公司约90个租户可能受影响，最大税收约每平方英尺1美元，但租户可通过节能计划减轻成本，预计对租金增长无实质影响 [45][46][47] 问题3: 重建项目收益率上升是否由租金增长驱动，如何考虑租金制定预期收益率？ - 收益率按季度根据当前市场租金调整，不做前瞻性调整，约300万平方英尺项目中有75万平方英尺已预租或出租，部分将在下季度稳定并报告 [50] 问题4: 交易管道中覆盖土地交易和传统仓库或物流交易的占比如何？ - 覆盖土地交易可能略有增加，市场上此前工业用地上有很多低层办公建筑开发，公司开始关注收购此类项目，如季度末后在圣地亚哥以5.5%收益率收购的项目 [51] 问题5: 二季度租赁多样性与一季度和2020年底相比有何变化？ - 二季度租赁用途更加多样化，包括电子商务、食品饮料、餐厅供应、娱乐、家居改善、建筑材料、家具、医疗、生物技术、3PL等 [53] 问题6: 与现有客户更多合作是指更多租赁、回租还是购买交易，现有客户回访比例如何？ - 现有租户在投资组合内扩张增加，这与公司市场规模和份额增加有关，公司还成立客户解决方案部门，主动识别市场新兴租户需求，已与需要20 - 30个空间的租户进行战略讨论 [55][56][58] 问题7: 重新开放后业务、需求有何变化，未来应如何看待？ - 需求处于未知领域，非常旺盛，租户对每个推出的空间都有竞争，新的口罩要求对需求无影响，租户基础健康，还款情况良好，雇主采用灵活工作策略，货物配送至家庭的需求可能持续存在 [66][67][72] 问题8: 是否考虑新的子市场？ - 公司专注于大洛杉矶、橙县（平均约占70%活动）和安大略市场，将继续深耕现有市场 [73] 问题9: 租金在客户经济中的小占比从百分比来看是怎样的？ - 具体百分比因业务类型而异，纯分销业务租金占比可能稍高，但运输成本通常更高，品牌公司仓储成本占比极低，总体估计平均低于5% [75][76] 问题10: 对于电动汽车领域，投资组合是否需要大量资本支出，如何看待这一转型及其意义？ - 公司业务模式专注于低装修通用工业空间，资本支出低，电动汽车业务涵盖多个方面，预计不会由大量资本支出或汽车制造用途驱动，公司在翻新或新建建筑时会增加电力组件以满足未来需求 [80][81][83] 问题11: 下半年坏账大幅增加的原因是什么，疫情相关影响消除后投资组合正常坏账应如何考虑？ - 下半年坏账假设基于与二季度相似的准备金水平，但排除了可能的回收情况，由于疫情和延期政策，回收情况难以预测，100个基点与排除回收后的准备金一致，疫情前坏账费用约为50个基点，预计疫情结束后将回归历史平均水平 [87][88][89] 问题12: 进行远期股权发行而非按需通过ATM发行股权的思路和理由是什么？ - 公司也通过ATM进行远期股权发行，这取决于资本需求和时间，远期发行能更好匹配资金与收购管道中的资本使用，公司采取机会主义方式筹集资本，以维持低杠杆投资级资产负债表 [90][91] 问题13: 赎回A系列优先股的触发因素是什么，B或C系列是否会在未来某个时间赎回？ - A系列优先股8月16日可赎回，其票面利率5.875%相对当前资本成本较高，此时赎回有利，其他优先股目前不可赎回，未来几年可赎回 [95]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 46-2024407 (State or other jurisdiction of incorporation or organization) For the quarterly period ended March 31, 2021 11620 Wilshire Boulevard, Suite 1000 Los Angeles California 90025 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHAN ...

业绩总结 - 公司在第一季度的净营业收入（NOI）为6090万美元，同比增长28%[16] - 调整后的息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为7650万美元，同比增长25%[16] - 公司在第一季度的调整后资金运营（AFFO）为4110万美元，同比增长22%[18] - 公司在第一季度的核心资金运营（Core FFO）为3360万美元，同比增长29%[18] - 公司净收入为30,643千美元，较2020年同期的15,272千美元增长100.0%[40] - 2021年第一季度的总收入为99,763千美元，较2020年同期的77,680千美元增长28.4%[40] - 2021年第一季度的每股基本净收入为0.19美元，较2020年同期的0.09美元增长111.1%[40] 用户数据 - 公司总资产为32,087,821平方英尺，整体投资组合的出租率为95.8%[15] - 公司在位于重组中的物业的出租率为98.3%[15] - 公司平均租赁期限为4.0年[15] - 2021年第一季度的租赁活动租金变化为32.7%[70] - 2021年第一季度的有效利率为3.064%[64] - 2021年第一季度的租赁量为1.6百万平方英尺[67] 未来展望 - 2021年核心FFO每稀释股指导范围为1.41-1.44美元，较初始指导范围的1.40-1.43美元略有上调[25] - 预计重定位项目的稳定收益率范围为5.5%至8.1%[94] - 未来重定位项目的总投资为90,993千美元，预计稳定现金净营业收入为6.9%[94] 新产品和新技术研发 - 当前重定位和再开发项目的总投资为129,783千美元，预计稳定现金净营业收入为6.0%[94] - 2021年第一季度的资本支出为2,541千美元，较2020年第四季度的2,671千美元下降了4.9%[48] 市场扩张和并购 - 2021年第一季度的总收购金额为191,410,000美元，涉及807,408平方英尺的物业[101] - 2021年第一季度的总处置金额为20,780,000美元，涉及87,733平方英尺的物业[101] 负面信息 - 2021年第一季度的非稳定同类物业组合租金收入为(22,296)千美元，较2020年第一季度的(4,524)千美元下降了17,772千美元[129] - 2021年第一季度的总运营费用为70,199千美元，较2020年第四季度的61,630千美元增长13.5%[38] 其他新策略和有价值的信息 - 公司净债务占总市场资本化的比例为13%[15] - 公司净债务与调整后息税折旧摊销前利润的比率为4.0倍[15] - 当前债务杠杆比率为22.4%，低于60%的上限[114] - 当前无担保杠杆比率为22.3%，低于60%的上限[114]

财务数据和关键指标变化 - 一季度稳定同店净营业收入（NOI）超出预期，GAAP基础上增长6.8%，现金基础上增长8.2%，受平均入住率提高40个基点和强劲租赁利差推动 [28] - 一季度租金回收率超过合同账单的98%，基本恢复到疫情前水平 [28] - 自疫情开始，公司为租户提供约480万美元租金递延，占平均每日租金（ADR）约1.5%，已收回超96%递延租金，2021年剩余待收回金额为53.5万美元 [29] - 本季度坏账率为收入的50个基点，低于预期 [30] - 一季度核心每股运营资金（FFO）增长超12%，达到每股0.37美元 [30] - 季度末净债务与EBITDA比率为4倍，处于目标范围4 - 4.5倍的低端，净债务与企业价值比率为13% [31] - 公司将全年预计核心每股FFO区间提高至1.41 - 1.44美元，修订后中点同比增长8% [33] - 稳定同店NOI增长中点提高75个基点，GAAP基础上为3.75% - 4.75%，现金基础上为6.75% - 7.75% [35] - 全年坏账费用占收入比例预期降至110个基点，较之前预期降低15个基点 [35] - 稳定物业池平均入住率预期提高至97.25% - 97.75%，中点提高25个基点 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 一季度稳健的200万平方英尺租赁推动稳定投资组合入住率达98.3%，续租利差持续处于创纪录水平，现金基础平均为33%，GAAP基础为47% [8] - 目标市场（不包括内陆帝国东部）一季度末空置率为1.9%，同店投资组合一季度末入住率为98.6%，优于市场50个基点 [18] - 今年前20大即将到期租约中，约80%（代表140万平方英尺）已续租、保留或正在进行租赁谈判，剩余67.5万平方英尺将进行增值重新定位和未来租赁 [19] 收购业务 - 年初至今完成11笔收购，包括80.7万平方英尺建筑、26.9英亩低覆盖率户外存储场地和用于未来重建的土地，总收购价格1.91亿美元，82%交易通过专有研究驱动采购方法达成，预计总投资稳定收益率达5.2%以上，2021年剩余时间每股FFO贡献约0.02美元，重新定位或重建后增至约0.09美元每股 [22] - 目前有超4.5亿美元收购处于意向书或合同阶段，需进行常规尽职调查，成交无保证 [23] 处置业务 - 出售圣费尔南多谷和内陆帝国东部子市场两处物业，总价2100万美元，所得款项用于以节税方式为部分收购活动提供资金，未来将继续机会性出售资产以释放价值和循环利用资本 [24] 重新定位和重建业务 - 投资组合中有超300万平方英尺当前和计划中的增值项目，其中130万平方英尺当前项目预计总投资回报率为6%，稳定收益率比当前市场低于4%的资本化率高出超200个基点 [25][26] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去12个月，根据世邦魏理仕（CBRE）数据，公司填充式市场加权平均要价租金上涨4.9%，基于内部投资组合和分析，目标填充式南加州市场可比产品市场租金估计较上年增长9.3% [17] - 一季度港口吞吐量超过疫情前水平，进口较2019年一季度增长25% [10] - CBRE预计未来四年大洛杉矶地区租金增长率将是南加州以外其他主要市场的2.5倍 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司预计在未来18 - 24个月内，现有投资组合在无进一步收购情况下，嵌入式净营业收入（NOI）增长约18%，相当于5400万美元 [12] - 凭借研究和本地关系驱动的发起方法，公司建立专有投资机会管道，有望在南加州填充式市场（美国最具价值工业市场）实现增值增长，超越当前1.7%的市场份额 [13] - 公司将继续机会性出售资产以释放价值和循环利用资本 [24] - 公司致力于优化对环境、社区、租户、员工和股东的积极影响，月底将发布年度ESG报告 [37] 行业竞争 - 南加州工业市场一直吸引大量资本，但市场上积极营销的交易较少，公司专注于非公开和轻度营销交易，多数资本难以与其竞争，过去八九年，公司通过非公开和轻度营销交易的比例实际上有所增加 [47][50][51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 从运营角度看，公司对一季度出色业绩感到满意，填充式南加州市场表现有望超越其他地区，加州经济预计将在多个增长行业推动下比美国其他地区增长更快，电子商务持续激增，公司最后一英里投资组合因专注优质位置和卓越功能而在市场中表现出色 [8][9][10] - 填充式市场可开发土地稀缺和高壁垒限制新建设，导致净新增供应基本为零，市场持续供不应求，租户基础强劲、有韧性且需求高，公司预计内部和外部增长前景良好 [11][12][13] - 尽管疫情有影响，但南加州填充式市场基本面在一季度持续强劲，空置率收紧，需求加速，多元化行业和电子商务公司快速吸纳仓库空间 [16] 其他重要信息 - 公司在3月进入远程工作一周年，管理层感谢团队的奉献精神、创业精神和市场领先表现 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 4.5亿美元收购管道中是否有单位交易，是否都是现金销售？ - 4.5亿美元管道中有相关讨论，但很多最终变成现金交易，目前难以具体评论UPREIT交易管道情况，该管道一直在增长，去年完成很多交易，对未来升级交易持乐观态度 [41] 问题2: 18%嵌入式NOI增长是否仅包含租金按市值计价？ - 不仅包含租金按市值计价，还包括重新定位贡献约3200 - 3300万美元（占5400万美元中的部分），租赁利差仅贡献约705万美元 [44] 问题3: 南加州市场整体竞争环境如何，随着资本化率压缩至历史低位，投资者兴趣有无变化？ - 南加州市场一直吸引大量资本，但市场上积极营销交易少，公司专注非公开和轻度营销交易，多数资本难以竞争，与过去相比无太大变化；近年来公司通过非公开和轻度营销交易比例增加，说明公司更深入市场，团队能力提升 [47][50][51] 问题4: 考虑到资本化率压缩，公司是否会考虑机会性处置资产，出售小资产组合？ - 公司会持续审视投资组合，多数销售是机会性的，投资组合租金按市值计价约有11%提升空间，公司更关注机会性销售，这些销售往往优于按资本化率出售；公司规模扩大带来更多机会，运营杠杆将提高，预计未来12 - 36个月运营利润率加速提升；今年到期租约按市值计价约20%，预计明年更高 [52][55][56] 问题5: 一季度租赁租户类型有何变化，如何看待坏账费用？ - 自去年6月起，南加州填充式市场租赁活动加速，需求由广泛行业驱动，包括食品、消费品、医疗保健、航空航天、电动汽车等，电子商务影响处于早期阶段，一些此前受疫情影响行业如娱乐业需求开始回升；一季度坏账率为收入的50个基点，较2020年全年的150个基点下降，主要因少数关注名单租户意外付款，排除这些未预见现金回收，坏账费用约为125个基点，与此前全年指导一致，全年修订后预测为110个基点，考虑到租金延期政策和租户支付能力不确定性，未来三个季度坏账预测保持谨慎 [62][64][69] 问题6: 不同子市场资本化率情况如何，人们为达到这些数字的承保假设是什么？ - 市场上优质资产且租户签订长期租约的交易，资本化率压缩至低于4%；公司收购时假设资本化率扩张，而很多资本配置者假设退出时资本化率与当前市场相似；经纪人认为首年租金增长为高个位数，次年类似，之后降至略高于3%，公司收购时不做如此激进租金增长假设 [74][75][77] 问题7: 开发重新定位管道是否会受投入成本（如钢铁）上升影响，如何应对当前采购环境？ - 大型项目受投入成本上升和物资短缺影响，但疫情期间公司部分项目重新招标锁定有利价格，目前建设成本从较低水平回升，预计未来6 - 12个月有一定成本增加，公司在承保中已考虑；小型项目（低于100万美元）未出现明显价格波动，可能因其他承包商进入市场竞争 [80][81][83] 问题8: 项目进度是否有延迟？ - 有一些延迟，公司已调整部分重新定位项目预计完成日期，但目前无重大延迟 [85] 问题9: 今年剩余11%平均基本租金（ABR）的租约到期时间分布如何？ - 约43%租约到期在第四季度，这影响公司对入住率的假设，随着时间推移获得更多信息后会更新相关假设 [86] 问题10: 目标子市场9%市场租金增长按地理区域如何分布，哪些子市场表现好或不好，市场上是否有租户推动签订更长期租约？ - 圣贝纳迪诺地区（涵盖内陆帝国西部）租金增长最大，为中两位数，其次是奥兰治县；不同规模空间租金增长较分散，10万平方英尺及以上类别最大增长低于11%，5 - 2万平方英尺空间增长略超10%；过去一个季度市场租金增长加速，预计今年将持续；目前是公司锁定长期租约的好时机，因租赁利差创纪录且租金涨幅提高，租户也因市场空间短缺更愿意签订长期租约，本季度平均租赁面积较上季度增加约50%也导致平均租期延长 [90][91][95] 问题11: FFO滚动预测中，收购1.6亿多美元资产贡献约0.02美元每股，出售2000万美元资产有负0.01美元每股，这些资产是否有特殊因素导致差异？ - 这更多与收购资产性质有关，目前收购活动主要集中在增值和核心加型物业，预计稳定收益率为5.2%，每股FFO贡献将随时间增长至0.09美元，有助于长期嵌入式NOI增长 [97] 问题12: 一季度坏账改善是否与前期回收有关？ - 与从关注名单租户处收到的现金回收有关，即前期储备中租户欠款的回收 [100] 问题13: 租约到期时间表上，目前是否有重大已知迁出情况？ - 公司已处理大部分较大规模租约到期情况，目前主要处理中等规模空间 [103] 问题14: 投资组合中服务本地经济的租户与具有多区域或多州覆盖范围的租户的ABR敞口如何划分？ - 公司租户主要以区域为重点，这是南加州填充式市场租户基础多年演变的结果，该地区是美国最大经济区、人口最多且经济最多样化，产品约50%在当地消费或分销 [105][106] 问题15: 坏账回收有多显著，如何分析一季度0.37美元每股FFO与全年指导的关系？ - 现金回收抵消了坏账费用，若没有这些回收，一季度坏账费用占收入比例约为125个基点；一季度0.37美元每股FFO包含较低坏账影响、平均入住率提高和一些非经常性一般及行政费用，这些因素综合影响约为每股0.015美元，以此为运行率可达到全年指导中点 [109][110] 问题16: 170万平方英尺重新开发重新定位管道何时开始，增量投资大概多少？ - 今年年底前将启动多个项目，目前无法提供具体平方英尺信息，可线下详细讨论；预计到2021年底约120万平方英尺当前重新定位工作完成租赁；重新定位页面提供预计重新定位和开发成本，管道总成本约1.8亿美元；170万平方英尺未来重新开发项目多数将在未来1 - 2年内开始并完成 [112][114][117]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ______________________________________________________________________________________________ .._______________________________________________________________________________________________ FORM 10-K (Mark One) ☑ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 F ...

财务数据和关键指标变化 - 2020年公司实现创纪录的超630万平方英尺的租赁量，续租利差表现出色，现金基础平均约20%，GAAP基础平均约30% [8] - 2020年投资收购超12亿美元，推动核心FFO增长22.1%，每股增长7.3% [8] - 2020年同店NOI增长3.7%，综合NOI增长超24%，核心FFO每股增长7.3%至1.32美元，超出指引范围 [21] - 2020年全年坏账准备金占收入的150个基点，好于预期 [21] - 第四季度稳定同店NOI在GAAP基础上增长2.5%，现金基础上增长7.1%，季度收款率达97.7%，含延期账单收款率96% [22] - 董事会宣布每股0.24美元股息，较之前增长12% [22] - 年末净债务与EBITDA比率为4倍，处于目标杠杆范围4 - 4.5倍的低端 [23] - 2021年公司核心FFO预计每股1.40 - 1.43美元，每股收益增长6% - 8% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第四季度完成超180万平方英尺的新租和续租，GAAP基础利差约30%，现金基础利差约18%，约一半为2021年到期租约的提前续租 [15] - 年末2021年剩余约480万平方英尺租约到期，按市值计算利差约17% [15] 收购业务 - 第四季度完成10笔收购，总计约8.75亿美元，新增17处物业和340万平方英尺 [16] - 全年收购12亿美元物业，新增500万平方英尺，其中7笔含低覆盖率户外存储场地和待开发土地，共36.7英亩，改良后场地覆盖率14% [16] - 2020年约75%的投资通过非公开或轻度公开交易获得 [16] - 2020年UPREIT交易占收购的近30% [17] 资产重新定位业务 - 2020年稳定60万平方英尺重新定位项目，加权平均无杠杆总成本收益率5.6%，较市场交易可比资本化率溢价约150个基点或更多 [18] 处置业务 - 2020年出售4550万美元物业 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 目标市场（不包括内陆帝国东部）2020年末空置率降至历史低位2.2%，较上一季度下降40个基点 [15] - 同物业组合年末每平方英尺平均基本租金（ABR）为10.48美元，同比增长8% [15] - CBRE预计未来5年大洛杉矶县租金增长率为41%，相当于年均复合租金增长率7.1%，而同期南加州以外美国其他主要市场预计为2.9% [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划利用低杠杆投资级资产负债表，依托深厚的专有收购渠道实现增长，扩大在南加州内陆工业市场的份额 [12] - 公司将通过扩大业务规模、利用技术和改进流程提高运营杠杆和利润率 [12] - 行业竞争方面，大量资本涌入工业领域，但公司专注于非公开和轻度公开交易，与多数竞争对手形成差异化 [63] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情带来挑战，但公司2020年表现出色，得益于南加州内陆租户基础和创业团队的实力 [8] - 南加州内陆工业市场需求强劲，供应短缺，公司未来前景光明，内部和外部增长机会的数量和质量俱佳 [10][11] - 对2021年通过及时租赁项目实现价值创造持乐观态度 [18] 其他重要信息 - 会议中管理层的发言和回答包含前瞻性陈述，受风险和不确定性影响，实际结果可能与讨论内容不同，公司无义务更新前瞻性陈述 [4] - 会议中部分财务信息为非GAAP财务指标，收益报告和补充资料提供了GAAP调整和使用原因说明 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年同店展望和FFO中的坏账假设是怎样的，以及坏账和递延租金对2020年和2021年同店增长率的影响 - 2021年坏账费用预计在125 - 150个基点范围内，与2020年大致相当或略好 [29] - 约一半坏账储备与遵循租金延期政策的租户有关，公司认为这些租户财务状况良好，政策解除后有望支付租金 [30] - 2020年坏账对同店增长造成约200个基点的拖累 [34][35] - 2021年现金同店NOI指引为6% - 7%，GAAP为3% - 4%，剔除COVID延期和还款因素，现金基础约为4.5% - 5.5% [36] 问题2: 租金延期政策何时解除 - 州长将延期政策延长至3月底，全州政策允许各地方自行制定规定，48个跟踪地区中约22个已取消，洛杉矶市和郡的政策仍在实施，预计州长可能再次延长 [32][33] 问题3: 收购渠道规模和OP单位交易占比 - 目前有2.8亿美元收购处于意向书或合同阶段，对更多UPREIT交易持乐观态度，渠道背后约有2亿美元产品在跟踪，去年曾对220亿美元产品发出544份意向书 [37] - 南加州内陆长期业主认为公司是独特选择，若1031交换税收政策取消，将推动更多UPREIT需求 [39] 问题4: 平均租赁规模上升是有意为之还是资产购买组合导致 - 主要与购买的资产有关，过去能以低价购买多租户工业物业，现在这类物业价格较高，购买减少，且出售了部分多租户项目，导致平均租户规模上升，目前组合平均约2万平方英尺，上季度平均租赁约1.7万平方英尺 [43] 问题5: 2021年G&A大幅增长的原因 - 过去几年资产基础增长强劲，G&A占收入比例呈下降趋势，接近平台建设完成阶段，预计G&A比率将趋于平稳并在短期内下降 [44] - 约1710万美元G&A与非现金补偿有关，部分现金绩效补偿与公司整体表现挂钩，指引假设为最大支付水平，若未达最大表现，G&A将低于预期 [44][45] - 公司在创新方面的投资推动了部分G&A增长，但能带来长期回报，如提高运营杠杆 [47] 问题6: 2021年入住率指引下降的原因 - 今年入住率指引改为全年平均入住率，2021年可比组合2020年平均入住率为97.8%，指引中点意味着入住率下降约50个基点 [48] - 2021年约450万平方英尺租约到期，虽需求强劲，但疫情带来不确定性，指引较为谨慎 [48] 问题7: 过去三四个季度市场租金增长趋势和潜在经济变化 - 市场对空间需求旺盛，租金增长迅速，难以从过往季度数据总结趋势，预计2021年多数市场租金将实现高个位数增长 [55] - 公司努力推动租金年增长率超过3%，如新建公园租约租金增长率达3.5%，部分园区续约和新租租金增长率达4% [56] 问题8: 2020年收购量增加是否受早期恐慌影响，以及未来收购量能否维持或超过去年水平 - 年初收购有放缓和暂停，多数收购发生在第四季度，收购渠道深厚，但难以预测全年收购情况 [60] 问题9: 竞争格局中追逐相同资产的资本情况和现行资本化率，以及生产力提高对租户的影响 - 市场上大量资本从其他领域转向工业，但进入公司目标市场受限，公司专注非公开和轻度公开交易，竞争较少 [63] - 2020年港口吞吐量创纪录，较2019年增长近3%，下半年大幅增长，反映消费者消费和需求强劲，虽有积压但正在解决，公司租户需求主要受区域消费驱动，受港口干扰较小 [64][65] 问题10: 鉴于近期债券发行成功，是否考虑提前偿还现有债务以降低成本和延长到期期限 - 公司持续评估债务到期情况和市场利率，目前专注维持投资级评级，年末净债务与EBITDA比率处于目标范围低端 [68] 问题11: 提前偿还下两笔无担保债务是否有惩罚 - 可以提前偿还，但会产生掉期终止费用 [69] 问题12: 不同类型收购（核心、核心加、增值）的回报门槛和2020年收购的大致组合 - 难以预测每年不同类型收购的组合，2020年核心收购较多，增值收购占比略低，2021年已完成的9500万美元收购中约一半为增值项目，重新定位和再开发项目预计收益率接近6% [70] - 公司当前组合未来18 - 24个月内预计有近23.5%的NOI增长潜力，超6200万美元增量NOI，约三分之一来自第四季度收购，超2000万美元来自资产重新定位 [72] 问题13: 投资组合中未来重新定位或增值项目是否有上限 - 公司投资决策不受市场热度、股价高低影响，主要依据投资纪律 [73] - 过去18个月重建设计和施工团队，有能力处理更多项目，希望通过此类工作实现增长 [74]