财务数据和关键指标变化 - 本季度FFO季度收益同比增长33%，FFO每股收益同比增长10% [9] - 核心FFO每股收益同比增长10%，同物业NOI现金基础增长10%，GAAP基础增长8% [32] - 预计未来两年内，现有投资组合将带来1.65亿美元的增量NOI，代表31%的NOI增长；未来四年内，若零市场租金增长，嵌入式NOI增长将超过50% [13][18] - 截至6月30日，净债务与EBITDA之比为3.7倍，总流动性为19亿美元 [34] - 2023年核心FFO每股收益指引范围提高至2.13 - 2.16美元，中点代表10%的同比收益增长 [46] 各条业务线数据和关键指标变化 - 内部增长方面，同物业池平均入住率维持在98%，实现45万平方英尺的正净吸纳量和210万平方英尺的租赁活动，GAAP基础租赁价差达97%，现金基础达75% [10] - 外部增长方面，年初至今完成约9.05亿美元的投资，初始年度FFO贡献约4750万美元，预计未来3.5年加权平均稳定后将增长至超过6000万美元 [22] - 本季度稳定了四个增值重新定位和重建项目，总面积约37.5万平方英尺，以及一个20.9万平方英尺的工业户外存储场地，总未杠杆稳定收益率为6.8% [29] - 有340万平方英尺的增值重新定位和重建项目正在进行或预计在未来24个月内启动，预计总未杠杆收益率为6.4%，代表约5亿美元的价值创造 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 南加州填充式工业市场继续受益于全国主要市场中新增供应干扰最小的优势，优质地段空间供需失衡 [12] - 与上一年度同期相比，与公司投资组合质量相当的高功能产品市场租金增长9%；按当前增长速度，全年高质量产品同比租金增长为中到高个位数 [17][27] - 整体填充式市场入住率下降40个基点，季度末市场空置率为1.9%；公司投资组合入住率较上一季度上升10个基点 [16][17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于提供功能卓越、地段优质的产品，针对各子市场中需求最高、供应最低的产品类别，并采用创业方法实现价值最大化 [11] - 维持堡垒式、一流的资产负债表，净杠杆率约为16%，拥有19亿美元的流动性，以应对经济不确定性并抓住内部和外部增长机会 [15] - 继续选择性评估资产处置，作为增值资本来源，为内部和外部增长机会提供资金 [35] - 公司投资组合表现优于南加州整体填充式市场，得益于产品质量、地段优势和团队的创业方法 [16][61][62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场正从疫情期间的超常水平向正常化过渡，入住率接近疫情前水平，租金增长也在正常化 [23] - 短期内市场租金增长可能会有波动，但中长期来看，南加州填充式市场的基本面有利于租金增长 [24] - 公司对南加州填充式市场的基本面充满信心，现有投资组合的嵌入式价值和增长将带来显著的NOI和FFO增长，且不依赖未来市场租金增长 [77][78] 其他重要信息 - 公司将于11月13日在洛杉矶举办投资者日和物业参观活动 [25] - 公司发布了ESGi报告，量化了差异化战略对环境、社会和治理的积极影响 [47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 近期租赁活动的情况及租户选择公司的原因，以及如何平衡提供更多优惠以保持入住率与空置期 - 全年预计优惠为1.25个月，本季度平均为1.6个月，是由于本季度执行的租约平均期限延长至五年；未来优惠将恢复到约1.25个月，低于疫情前水平 [54] - 租户选择公司的原因包括投资组合的质量和团队的创业方法，公司提供功能最完善、地段最好的产品，并积极改造收购的物业 [61][62] 问题: 市场租金预期下降的原因，以及这些逆风因素是否会持续到今年剩余时间甚至明年 - 此前预测基于当时的经验，第一季度同比租金增长为13.5%，在15%的预测范围内；目前第二季度同比租金增长为9%，按当前增长速度，同比市场租金增长呈中到高个位数 [75] - 租金增长从15%降至中到高个位数的驱动因素包括市场租金在疫情期间加速增长超过100%，现在预计会出现正常化，且正常化不一定是线性的 [76] 问题: 港口谈判是否对投资组合的租赁速度有影响，是否有被压抑的需求可能回归市场 - 港口问题对公司租户的影响较小，公司租户主要服务于区域消费；港口合同谈判解决对整体市场是积极的，有助于决策制定，并将在年底前产生积极影响 [91] 问题: 目前对公司投资组合需求最大的租户类型，以及不同子市场的需求差异 - 租户需求非常多样化，包括电子商务、3PL和分销、电动汽车、航空航天、消费品、食品、医疗产品、制药、房地产开发商、承包商和住房等领域 [92] - 净吸纳量较强的子市场包括中郡、南湾和内陆帝国西部，内陆帝国西部市场中小于50,000平方英尺的产品供应仅为1.2%，而大于100,000平方英尺的建筑供应接近8% [93] 问题: 从第一季度到第二季度，市场租金增长和按市值计价出现减速的原因，以及这种情况是暂时的还是新环境的体现 - 按市值计价的净有效基础在第一季度末为66%，本季度市场租金增长约1%，但由于签署了210万平方英尺的租赁协议，租赁价差为97%，以及投资组合的增长和嵌入式租金增长，第二季度末降至63% [85] - 预计按市值计价将继续为每股FFO做出重大贡献，假设无未来租金增长，这将带来88%的FFO每股增长 [86] 问题: 本季度按市值计价的情况，以及预计到年底的情况，还有即将完成的2.1亿美元收购资产的吸引力和潜在上行空间 - 预计到年底，假设无进一步租金增长，净有效按市值计价将约为58%，本季度FFO贡献为0.04美元，到年底将增至0.10美元 [97] - 该资产位于圣菲斯普林斯，是一座两租户建筑，最大租户约400,000平方英尺，另一个约185,000平方英尺，有91个装卸门；吸引公司的原因是建筑质量和租金提升潜力，其中一个185,000平方英尺的租约比市场租金低约60%，有三年时间从5.1%的收益率提升至6.2%的稳定收益率 [98] 问题: 第三季度的租赁价差情况，以及投资步骤4.1%的现状和未来预期 - 全年GAAP租赁价差预测为70% - 75%，现金租赁价差预测为55% - 60%；下半年价差较低是由于到期租约的空间和组合不同，并非市场租金假设的变化，公司在上半年处理了大部分较大空间，下半年到期租约更多是较小空间和较短期限的租约 [102] - 本季度执行租约的嵌入式租金增长为4.1%，较上一季度增加10个基点，这表明市场的强劲和弹性 [101] 问题: 本季度坏账的信用问题，是否有租户在观察名单上，观察名单是否增加，以及投资组合中转租空间的百分比 - 本季度总投资组合的坏账为35个基点，高于上一季度的20个基点，全年指导保持不变为35个基点，低于历史平均水平50个基点 [104] - 本季度有一个租户确认坏账，该租户已在预测中，并非意外；排除该租户后，坏账占收入的比例为15个基点，与上一季度的20个基点基本一致 [105] - 目前转租情况与去年和2022年基本一致，占总投资组合的比例 [122] 问题: 4亿美元定期贷款到期的计划，以及正常租赁过程中是否有明显的租赁时间延长情况 - 该定期贷款有两个一年期的延期选项，公司计划将其固定至2025年7月 [113] - 租赁速度有波动，人们倾向于等待租金变化，因此近期季度末的活动较多，但整体速度较为稳定 [125] 问题: 公司投资组合与同行的差异，以及非竞争产品的平均租金增长情况，是否开始出现激励措施 - 市场主要由较旧、质量较低的空间组成，约一半的市场建于1980年之前，大多数私人房东不进行房地产再投资；公司的高质量产品为租户提供了更多的空间效用和价值 [131] - 管理层无法代表整个市场，但公司的投资组合表现优于市场，市场中负吸纳量的大部分来自低质量、功能较差的建筑 [119] 问题: 鉴于租金增长预测的变化，公司在收购方面的策略是否改变，是否会缩小收购范围 - 公司在收购中对市场租金增长的假设一直非常保守，远低于实际市场经验，因此不会改变这方面的假设 [138] - 公司将继续保持极度选择性，专注于能够推动增值现金流和净资产价值增长的机会；年初至今已完成约11亿美元的投资，收益率具有吸引力，每投资一美元对收益或核心FFO的增值比去年高45%，且不依赖市场租金增长 [133][134] 问题: 公司是否仍有未来两年平均10%的现金流NOI增长预期 - 考虑到按市值计价，假设入住率稳定，应该意味着同物业现金NOI增长超过10% [135] 问题: 再开发和重新定位项目的租赁时间线假设，以及过去六个月是否有重大变化 - 公司通常假设租赁时间线在六个月左右，本季度稳定的四个重新定位项目都在这个时间范围内 [142] 问题: 租赁经济方面，周转成本季度环比上升的原因，是否存在组合问题或净有效租金软化的情况 - 周转成本上升主要是由于租赁佣金增加，这是市场租金增长和租赁价差创纪录变化的直接反映；净改善成本与过去几个季度基本一致，没有显著变化 [143] 问题: 中郡交易完成后，下半年的收购意愿，以及近期价格是否有变化 - 公司仍然非常有选择性，但对正在关注的机会感到兴奋，收购团队仍然很忙，预计能够找到更多具有高度增值性的机会 [158] - 高质量、按市场租金出租的产品的资本化率已收紧至约4.5%；市场上一些买家愿意接受低于4%的低初始资本化率，这可能表明资本开始回流市场，可能导致市场资本化率进一步收紧 [149][161] 问题: 南加州市场转租活动的变化，与疫情前水平的比较，以及哪些子市场的转租空间增加 - 内陆帝国的转租活动较为显著，市场从“以防万一”的库存管理模式回归到“及时”模式，一些租户会将多余空间转租以获取收入 [156] - 公司投资组合内的转租活动与2022年全年基本一致，没有显著增加；市场负净吸纳量中，只有18%来自高功能、高质量的空间，这表明转租增加的产品质量和功能较低 [157]

业绩总结 - 2023年第二季度净收入为56,910万美元，较2022年同期的40,901万美元增长39%[73] - 调整后的EBITDA为141,258万美元，较2022年同期的108,329万美元增长30%[73] - 2023年第二季度净运营收入（NOI）为149,788千美元，较2022年同期的113,582千美元增长31.8%[110] - 2023年第二季度公司核心FFO为108,419千美元，较2022年同期的81,671千美元增长32.7%[88] - 预计到2027年，累计每股资金来自运营（FFO/sh）贡献为1.28美元[13] 用户数据 - Rexford的年化基本租金（ABR）为14.71美元，显著高于同行的8.19美元[163] - Rexford在2023年第二季度的物业占用率为98.1%，与2022年第三季度持平[150] - Rexford在2023年第二季度的净吸收率为+5.9%，较上一季度增长1.2%[150] - Rexford正在跟踪约4000万平方英尺的增量租户需求，表明市场前景乐观[147] 市场展望 - 预计到2029年，Rexford的总资本化为135亿美元[42] - 2023年到2027年，净有效市场租金的提升率分别为63%、58%、48%、32%和27%[12] - Rexford的市场供应风险为11%，低于全国平均水平，显示出其在市场中的竞争优势[136] - Rexford在南加州的市场租金增长率为9%，反映出对高功能、高质量产品的持续需求[147] 新产品和技术研发 - 公司在2022年获得了金级绿色租赁领导者的认证[199] - 公司正在推进科学基础目标倡议（SBTi）减排目标和净零碳承诺[199] 财务状况 - 截至2023年6月30日，公司的流动性为19亿美元，全部为固定利率债务[17] - Rexford的负债率为16.0%，显示出低杠杆的财务状况[176] - 公司拥有超过10亿美元的未提取信贷额度[195] - 公司的现金储备为1.35亿美元[195] 收购与市场扩张 - 收购价格为2100万美元，物业面积为76,032平方英尺[1] - 公司正在追求约2,000个物业，代表2.5亿平方英尺的机会[192] - Rexford的直接拥有物业占比为55%，显示出其在市场中的强大地位[130] 负面信息 - 2023年第二季度的利息支出为17,180千美元，较2022年同期的10,168千美元增长69.1%[110] - 2023年第二季度的折旧和摊销费用为58,793千美元，较2022年同期的46,609千美元增长25.9%[110] - 2023年第二季度的公允价值租赁收入和直线租金调整为-8,653千美元，较2022年同期的-6,232千美元有所增加[110]

投资组合情况 - 截至2023年3月31日，公司合并投资组合包含362处物业，约4400万可出租平方英尺[71] - 2023年3月31日，总投资组合入住率为93.8%[73] - 截至2023年3月31日，公司合并投资组合占用率约为93.8%，稳定合并投资组合占用率约为97.4%[101] - 截至2023年3月31日，19个物业正在重新定位或再开发，完工后估计可出租面积230万平方英尺；5个物业处于招租期，可出租面积40万平方英尺；近期有8个项目，完工后估计可出租面积80万平方英尺；还有其他重新定位项目可出租面积30万平方英尺[101] - 截至2023年3月31日，公司总投资组合有1643份租约，可出租面积4395.43万平方英尺，年化基础租金5.92亿美元[107] - 截至2023年3月31日和2022年，同店投资组合入住率分别约为98.0%和99.1%，第一季度加权平均入住率分别约为98.0%和99.0%[116] 财务业绩表现 - 2023年第一季度，归属于普通股股东的净收入增长31.8%，达5790万美元[73] - 2023年第一季度，归属于普通股股东的核心运营资金增长34.0%，达1.027亿美元[73] - 2023年第一季度，净运营收入增长32.8%，达1.423亿美元[73] - 2023年第一季度同店投资组合收入1.34亿美元，同比增长6.1%；总收入1.86亿美元，同比增长32.3%[117] - 2023年第一季度同店投资组合运营费用6714万美元，同比增长0.7%；总运营费用1.20亿美元，同比增长32.9%[117] - 2023年第一季度同店投资组合净收入6710万美元，同比增长12.2%；总收入6357万美元，同比增长30.0%[117] - 2023年第一季度，公司同店组合和总组合租金收入分别增加770万美元（6.1%）和4460万美元（31.7%）[118] - 2023年第一季度，公司同店组合和总组合租金收入分别增加700万美元（6.8%）和3760万美元（32.5%）[119] - 2023年第一季度，公司同店组合和总组合租户报销收入分别增加60万美元（2.9%）和690万美元（28.0%）[120] - 2023年第一季度，公司同店组合和总组合其他收入分别增加4.3万美元（11.8%）和10万美元（21.8%）[121] - 2023年第一季度，公司总组合管理和租赁服务收入增加2.7万美元（16.6%）[122] - 2023年第一季度，公司利息收入从1000美元增至90万美元[123] - 2023年第一季度，公司同店组合和总组合物业费用分别增加70万美元（2.3%）和940万美元（28.1%）[124] - 2023年第一季度，公司总组合一般及行政费用增加350万美元（23.6%）[125] - 2023年第一季度，公司同店组合折旧和摊销费用减少20万美元（0.6%），总组合增加1700万美元（39.9%）[126] - 2023年第一季度，公司核心运营资金（Core FFO）归属于普通股股东部分为1.0266亿美元，2022年同期为7663万美元[131] - 2023年第一季度净收入为6357万美元，2022年同期为4890万美元；净营业收入为1.42339亿美元，2022年同期为1.07159亿美元；现金净营业收入为1.26421亿美元，2022年同期为9516.7万美元；EBITDAre为1.24567亿美元，2022年同期为9256.8万美元[135] - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为1.195亿美元，较2022年同期增加2790万美元[164] - 2023年第一季度投资活动使用的净现金为7.659亿美元，较2022年同期增加2.943亿美元[165] - 2023年第一季度融资活动提供的净现金为8.794亿美元，较2022年同期增加4.946亿美元[165] 物业交易情况 - 2023年第一季度，完成五项收购，涉及七处物业，180万可出租平方英尺，总价7.622亿美元[76] - 2023年第一季度，出售一处48394可出租平方英尺的物业，总售价1700万美元，确认房地产销售收益1210万美元[77] - 年初至今，公司完成八笔收购，涉及十处房产，总面积200万平方英尺，总价8.455亿美元，另有约7500万美元收购处于合同或要约阶段[145] - 2023年第一季度，公司处置一处房产，总售价1700万美元，净现金收益1620万美元，用于部分资助后续房产收购[142] 股权与票据发行 - 2023年第一季度，通过股权交易发行11504656股普通股，净收益6.53亿美元[79] - 2023年3月，完成3亿美元5.000%的2028年到期高级票据的承销公开发行，净收益2.951亿美元[83] - 2023年2月17日，公司设立了最高12.5亿美元的2023年ATM计划，取代之前的10亿美元ATM计划，截至2023年2月17日，之前的ATM计划已出售普通股总毛销售额为8.346亿美元[141] - 2023年第一季度，公司通过销售代理直接出售449227股普通股，总毛收益为2730万美元，净收益为2700万美元；签订了关于2126824股普通股的远期股权销售协议；结算了之前和2023年ATM计划下的远期股权销售协议，发行2763708股普通股，净收益为1.632亿美元[141] - 截至2023年3月31日，2023年ATM计划下约有11亿美元普通股可供出售[141] - 2023年3月28日，公司完成3亿美元2028年到期的5.000%高级票据的承销公开发行，票据定价为面值的98.975%，票面利率为5.000%[141] - 2023年第一季度，公司完成2022年远期股权发售协议结算，发行8291721股普通股，净收益4.628亿美元，加权平均远期价格为每股55.81美元[142] - 2022年11月10日，公司与金融机构签订2022年远期股权发售协议，发售11846425股普通股，初始远期价格每股55.74美元，2022年12月部分结算，发行3554704股[142] 利率互换操作 - 2023年3月，执行五笔远期利率互换协议，总名义价值4.6亿美元，固定利率在4.83231% - 5.06%之间[84][85] - 4亿美元定期贷款自2023年4月3日起，每日SOFR互换为3.97231%的固定利率，综合固定利率为4.83231%[156] - 截至2023年3月31日，固定利率债务平均剩余期限为5.3年，有效利率3.616%，本金余额22.50136亿美元，占比100%；可变利率债务本金余额为0[158] - 有担保债务平均剩余期限为2.8年，有效利率4.555%，本金余额1.25136亿美元，占比6%；无担保债务平均剩余期限为5.4年，有效利率3.560%，本金余额21.25亿美元，占比94%[158] - 截至2023年3月31日，公司总合并债务（不包括未摊销债务发行成本和溢价/折价）为22.5亿美元[167] - 其中固定利率债务为17.9亿美元，占比80%；可变利率债务为4.6亿美元，占比20%[167] - 固定利率债务中的3亿美元定期贷款，通过利率互换有效固定，固定期限担保隔夜融资利率（Term SOFR）为2.81725%[167] - 若2023年3月31日未偿还可变利率债务的SOFR提高50个基点，每年利息费用增加将使未来收益和现金流减少约230万美元[167] - 若SOFR降低50个基点，每年利息费用减少将使未来收益和现金流增加约230万美元[167] - 2023年3月，公司执行五笔名义金额总计4.6亿美元的远期利率互换，以固定剩余未偿还可变利率债务[167] - 这些利率互换将4亿美元定期贷款的每日SOFR固定在3.97231%（2023年4月3日至2025年6月30日），将6000万美元定期贷款的Term SOFR固定在3.71000%（2023年4月3日至2026年6月30日）[167] - 截至2023年4月3日，公司100%的合并债务为固定利率债务[167] 市场与租赁情况 - 南加州填充式工业地产市场基本面强劲，空置率约2%，入住率约98%[87] - 2023年第一季度公司租赁表现超所在填充式市场，租赁价差和成交量可观[87] - 2023年第一季度洛杉矶县、橙县、圣地亚哥、文图拉县和内陆帝国西区空置率环比上升，平均要价租金环比上涨[87][88] - 2023年剩余时间租金可能继续上涨，但增速较2022年放缓[87][88][89] - 2023年第一季度，新签54份租约，可出租面积522,288平方英尺，加权平均租期3.6年，每平方英尺有效租金21.41美元，GAAP租赁利差108.8%，现金租赁利差87.6%[102] - 2023年第一季度，续签68份租约，可出租面积1,254,005平方英尺，加权平均租期4.1年，每平方英尺有效租金22.02美元，GAAP租赁利差74.9%，现金租赁利差54.5%，续租率83.3%[102] - 2023年第一季度，公司续约68份租约，可出租面积130万平方英尺，续约率83.3%[107] - 2023年第一季度新租约和续约租约加权平均期限分别为3.6年和4.1年，预计未来类似[107] - 2023年剩余时间和2024年到期租约分别占总可出租面积的9.8%和16.1%，占年化基础租金的10.2%和14.5%[107][108] - 公司预计2023年剩余时间市场状况保持积极，增加物业入住率和租金将是未来收入增长的重要驱动力[102] - 公司预计2023年剩余时间续约率和租赁利差为正[109] 公司增长策略 - 公司增长策略包括收购租赁稳定和有增值机会的物业，交易价值从1000万美元到数十亿美元不等[91] - 公司收购物业多通过非公开和轻度营销交易，旨在提高物业功能和吸引力[91] - 重新定位可提供一系列物业改进，包括结构翻新、增加面积等[91] - 截至2023年3月31日，19处物业正在重新定位或开发，5处物业处于招租阶段[91] - 预计2023年第三季度至2024年第一季度开始对另外8处物业进行重新定位或开发建设[91] - 重新定位或开发的物业达到90%入住率或建设完成一年后视为稳定[91] - 预计未来三年（2023年第二季度至2025年第二季度）需约4.122亿美元完成19处房产重新定位/开发，目前有八处房产计划开工[145] 特定物业情况 - 截至2023年3月31日，19431 Santa Fe Avenue已出租，租户预计2023年第二季度完全入住[95] - 截至2023年3月31日，12133 Greenstone Avenue已预租，租约预计2023年第二季度开始[97] - 截至2023年3月31日，12752 - 12822 Monarch Street可出租面积271,268平方英尺，完工后将达273,036平方英尺[98] - 截至2023年3月31日，3233 Mission Oaks Boulevard可出租面积409,217平方英尺，计划新建建筑完工后总面积将达526,575平方英尺[99] 费用资本化情况 - 截至2023年3月31日，公司资本化500万美元利息费用和160万美元保险及房地产税费用用于重新定位和再开发项目[100] 债务与信用情况 - 截至2023年3月31日，运营合伙企业发行并流通的高级票据包括3亿美元2028年到期的5.000%高级票据、4亿美元2030年到期的2.125%高级票据和4亿美元2031年到期的2.15%高级票据[135][136] - 截至2023年3月31日，公司未偿债务本金总额为23亿美元，其中1100万美元将在12个月内到期；固定利率债务的总计划利息支付和可变利率债务及利率互换的预计净利息支付为3.772亿美元，其中7800万美元将在12个月内到期[139] - 截至2023年3月31日，公司租户改进承诺为1.797亿美元，运营租赁承诺的租赁付款总额为2660万美元，其中230万美元将在12个月内到期[139] - 截至2023年3月31日，公司现金及现金等价物为2.536亿美元，无担保循环信贷额度未使用余额为10亿美元[140] - 截至2023年3月31日，公司信用评级为穆迪Baa2（稳定展望），标普和惠誉BBB+（稳定展望），优先股评级为标普和惠誉BBB - [142] - 截至2023年3月31日，公司信贷协议下有10亿美元无担保循环信贷额度、3亿美元无担保定期贷款额度和4亿美元无担保定期贷款额度，可额外增加8亿美元承诺[142] - 截至2023年3月31日，公司合并债务为23亿美元，净债务与总市值之比约为13.6%[159] - 债务协议包含多项财务和其他契约，如维持总债务与总资产价值比率不超过60%等，截至2023年3月31日，公司

融资与债务风险 - 公司部分融资安排涉及气球式还款义务，到期能否满足还款不确定，或影响股东回报率和资产处置时间[59] - 公司债务水平降低可分配现金，可能面临违约风险，如现金流不足、无法再融资等[59] - 贷款违约或房产止赎会影响公司未来获取资本的能力及各方关系，止赎还可能产生应税收入但无现金流入[60] - 公司的无担保信贷安排、无担保票据和部分有担保贷款包含各种契约，违反可能导致违约和房产止赎[61] 利率风险管理 - 截至2022年12月31日，公司有名义价值合计3亿美元的利率互换协议，用于降低短期利率波动风险[60] - 未能有效对冲利率变化可能对公司产生不利影响，未来套期交易存在多种风险[60] - 截至2022年12月31日，3亿美元定期贷款通过利率互换有效固定，互换合约名义价值3亿美元，加权平均固定期限SOFR为2.81725%，有效期2022年7月27日，到期日2027年5月26日[246] - 截至2022年12月31日，公司总合并债务（不包括未摊销债务发行成本和溢价/折价）为19.5亿美元，其中14.9亿美元（76%）为固定利率债务，4600万美元（24%）为可变利率债务[246] - 若SOFR在2022年12月31日基础上增加50个基点，可变利率债务利息费用增加将使公司未来年度收益和现金流减少约230万美元；若SOFR降低50个基点，利息费用减少将使收益和现金流增加约230万美元[246] - 公司使用利率互换管理借款利率风险，但互换合约在利率下降时有潜在利率风险，且存在信用风险，公司通过与高评级银行金融交易对手签约降低风险[245][246] 融资与资金用途 - 公司发行4亿美元2.150%的2031年到期优先票据，净收益先用于偿还2.25亿美元2023年到期无担保定期贷款等，剩余将分配给合格绿色项目[62] 合格绿色项目 - 合格绿色项目包括绿色建筑、能源效率（提高至少30%）和可再生能源等方面的支出[62][63][64] 房地产行业风险 - 房地产行业风险包括当地供应过剩、租户财务状况变化、运营成本增加等，可能减少可分配现金和房产价值[65] - 房地产投资流动性差，公司可能无法及时按有利条件出售房产，还可能面临减值损失[67][68] 政策与法规风险 - 2020年11月加州关于商业和工业地产“分税单”并取消房产税增长上限的投票倡议以不到4%的差距失败，但未来仍有成功风险，若房产税增加且未获租户补偿，公司现金流将受不利影响[72] - 公司需遵守各类联邦、州和地方法律法规及契约，可能面临合规成本增加、运营受限等问题，影响财务状况和业务发展[75] 交易风险 - 公司进行1031交换交易可能面临交易被认定应税、无法找到合适置换房产、相关立法修改或废除等风险，导致不利税收后果[72] 环境风险 - 公司可能因环境问题承担重大成本和责任，包括污染清理、罚款等，现有环境评估可能无法揭示所有问题，保险可能不足以覆盖相关成本[72][73] - 公司物业可能存在有害霉菌或空气质量问题，需承担健康影响责任和修复成本[74] 利益冲突风险 - 公司股东与普通股单位持有人之间可能存在利益冲突，影响有利于股东的商业决策[76] - 公司作为运营合伙企业的普通合伙人，其信托责任和义务可能与董事和高管对公司的职责产生冲突[76] - 部分董事和高管有外部商业利益，可能产生利益冲突，且其参与其他业务可能分散对公司日常运营的注意力[78] 股权与控制权风险 - 董事会有权在无股东批准下增加授权股票数量、分类和重新分类未发行股票并发行股票，可能发行优先于普通股权利的股票类别或系列[79] - 马里兰州法律某些条款可能抑制控制权变更，如“商业组合”条款禁止公司与持有10%或以上投票权的“利益相关股东”进行某些商业组合五年，之后有公平价格或绝大多数股东投票要求；“控制股”条款规定控制股股东无投票权，除非获至少三分之二股东赞成票[80][81] - 运营合伙企业合伙协议某些条款可能延迟或阻止对公司的非邀约收购，如合格方赎回权、未经同意不得移除公司作为普通合伙人、普通股单位转让限制等[83] 税务事项限制 - 税务事项协议限制公司出售或处置某些财产，若触发税务保护条款，运营合伙企业需支付有限合伙人所欠税款及可能的额外损害赔偿；还可能要求运营合伙企业维持特定债务水平[85][86][87] 投资与融资政策风险 - 董事会可在无股东批准下改变投资和融资政策，公司可能增加杠杆，增加债务违约风险；公司和股东对董事和高级管理人员采取行动的权利有限[88] 公司结构风险 - 公司是控股公司，依赖运营合伙企业资金支付负债，股东权益在结构上次于运营合伙企业及其子公司的所有负债和义务[91] 股权稀释风险 - 截至2022年12月31日，公司拥有运营合伙企业96.2%的已发行普通股单位，运营合伙企业可在无股东同意下向第三方发行额外普通股单位，会降低公司所有权百分比并稀释股东分配[92] REIT资格风险 - 公司自2013年12月31日结束的初始纳税年度起选择按房地产投资信托（REIT）纳税，无法保证未来继续符合REIT资格[93] - 若未能符合REIT资格，公司将面临严重税务后果，包括无法扣除向股东的分配、可能需缴纳常规联邦企业所得税、联邦替代最低税及可能增加的州和地方税，且可能四年内无法重新选择按REIT纳税[94] - 公司运营合伙企业若不被认定为联邦所得税意义上的合伙企业，公司将无法符合REIT资格并面临其他不利后果[97] - 子公司REIT若不符合REIT资格，将缴纳联邦所得税，其股份不再是适用资产测试的合格资产，可能导致公司无法通过资产测试而失去REIT资格[96] REIT分配与税务规定 - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入（不考虑股息支付扣除且不包括净资本收益），若分配低于100%将缴纳常规企业所得税，低于特定比例还将缴纳4%的不可抵扣消费税[96][98] - 公司应税REIT子公司将按常规C类公司缴纳联邦所得税，与子公司非公平交易的特定收入或扣除项将征收100%惩罚税，子公司证券价值不得超过公司总资产价值的20%[98] - 美国个人、信托和遗产股东从REIT获得的普通股息在2026年1月1日前可扣除至多20%，但REIT股息一般无资格享受降低税率，有效税率通常为29.6%，高于合格股息收入适用税率[100] - REIT从事“禁止交易”的净收入需缴纳100%惩罚税，公司虽无意持有用于销售的物业，但无法保证IRS认同其物业性质[102]

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年，公司每股收益或FFO增长20%，核心FFO增长45%，过去三年平均每股收益增长率为22%，大幅超过其他工业REITs的13% [9] - 2022年，公司合并净营业收入（NOI）同比增长40% [9] - 2022年，公司完成510万平方英尺的租赁活动，GAAP基础上的租赁利差为81%，现金基础上为59% [10] - 2022年全年，公司完成创纪录的24亿美元投资，其中90%通过非公开市场或轻度营销交易获得 [10] - 2023年第一季度股息提高至每股0.38美元，较上年增长21%，五年每股股息增长率平均为19%，在REIT行业中名列前茅 [16] - 2022年第四季度，同店NOI增长在GAAP基础上为7.3%，现金基础上为10.7%；全年同店NOI增长在GAAP基础上为7.4%，现金基础上为10.5% [30] - 2022年第四季度核心FFO每股收益较上年增长9%，全年增长20% [31] - 公司净债务与EBITDA之比为3.7倍，低杠杆资产负债表提供了极大的灵活性和获取有吸引力资本来源的途径 [32] - 2023年核心FFO指导范围预计为每股2.08 - 2.12美元，中点较上年增长7% [35] - 2023年同店NOI增长预计在现金基础上为9.25% - 10.25%，GAAP基础上为7.5% - 8.5% [36] - 2023年全年现金租赁利差预计为55% - 60%，GAAP租赁利差预计为70% - 75% [36] - 2023年末同店入住率预计为98%，与2022年末持平；全年平均同店入住率预计为97.5% - 98%，坏账占收入的比例预计为35个基点 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年全年，公司稳定投资组合的空置率处于历史低位，租户需求多样，90%以上的空置空间有租赁活动 [19] - 2022年，市场租金上涨25%，整个投资组合的加权平均按市值计价在净有效基础上为73%，现金基础上为58% [19] - 2022年第四季度，公司完成3.58亿美元的收购，预计总投资的无杠杆稳定收益率为5.4%；季度末后，完成两笔总计4.05亿美元的稳定交易，目前初始无杠杆收益率为5.1%，年合同租金增长率约为4% [21] - 2022年全年，公司稳定了7个项目，总投资1.401亿美元，总无杠杆稳定收益率为8.9%，创造了约1.75亿美元的价值 [22] - 公司还有11亿美元的重新定位和再开发项目正在进行或预计在未来24个月内启动，剩余增量支出为3.85亿美元，预计总成本的无杠杆收益率为6.5%，假设当前市场租金且无进一步租金增长，预计创造5亿美元的价值 [22] - 2022年全年，公司完成24亿美元的投资，涉及52笔交易，总计590万平方英尺和31.5英亩土地用于近期再开发，预计总成本的无杠杆稳定收益率为4.8%，其中90%的投资通过非公开市场或轻度营销交易获得 [27] - 公司目前有超过1.25亿美元的高增值交易处于合同阶段或已接受报价，预计初始收益率为5%，稳定后无杠杆收益率将增长至6% [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 据CBRE数据，2022年第四季度末，公司核心市场的空置率为1.1%，其中两个最大的子市场橙县和南湾的空置率降至0.7%，许多其他子市场的空置率仍低于1% [26] - 基于独特的市场动态和当前租赁活动，公司认为2023年核心南加州市场的市场租金有超过15%的增长潜力 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司作为美国最大的专注于南加州核心区域的纯工业REIT，通过创业方法在该地区创造价值 [8] - 公司继续专注于通过专有数据驱动的收购渠道，寻找高度选择性的非公开市场收购机会 [20] - 公司的资本配置策略包括高度选择性的投资过程和强大的资产负债表，以实现增值的短期和长期现金流及净资产价值增长 [32] - 公司将继续评估通过处置资产来回收资本的机会，但会有选择性地进行，且不提供处置量的指导 [88] - 公司预计投资活动将包括高比例的单一资产、较小投资组合以及一定比例的大型或中型投资组合，目标是通过投资活动实现不同收益率的组合，其中50% - 75%的投资活动具有核心增值或价值增值导向，相对较高的收益率 [76] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2023年面临更高水平的潜在经济不确定性，但公司仍看到强劲的租户需求，南加州核心市场的空置率远低于结构性满租水平，且市场租金同比增长在全国主要工业市场中最高 [11] - 南加州核心地区由于土地极度稀缺和开发限制，供应需求失衡问题几乎无法解决，而许多其他主要工业市场的新供应正在增加并达到创纪录水平 [12] - 公司具有43%的嵌入式内部NOI增长潜力，假设无进一步收购且当前市场租金无进一步增长，未来24个月将带来额外2亿美元的NOI贡献 [13] - 公司认为租户需求在新年后出现复苏，尽管第四季度有一些租户因通胀、利率和经济问题而持观望态度，但由于市场上替代空间稀缺，租户最终仍会回到谈判桌 [109] - 公司预计2023年市场租金增长约15%，主要考虑了市场当前活动、持续的租户研究和供应需求失衡等因素 [39] 其他重要信息 - 公司在2022年第四季度和季度末后，通过ATM和公开发行等方式出售了1250万股普通股，总收益约7亿美元 [25] - 公司结算了1410万股与远期股票销售相关的普通股，净收益8.13亿美元，目前总流动性为11亿美元，包括7300万美元的剩余远期收益待结算、5100万美元的现金和10亿美元循环信贷额度的全额可用额度 [34] - 公司因2022年资产负债表实力和增长质量得到提升，被标准普尔和惠誉评级上调至BBB+，被穆迪评级上调至Baa2 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 市场租金增长预测及相关因素 - 公司预计2023年市场租金增长约15%，考虑因素包括市场当前活动、持续的租户研究和供应需求失衡 [39] 问题2: 按市值计价的计算方式及市场租金增长情况 - 公司按季度从底层逐个物业进行按市值计价，过去30天市场租金有1.5%的环比增长，租户需求强劲，未来展望乐观 [45] 问题3: 收购市场情况及获取高收益交易的方式 - 市场上交易情况不一，但公司通过研究、关系和非公开市场或轻度营销交易的能力，能够找到满足卖家需求的机会，实现较高收益率 [46] 问题4: 稳定收益率的时间点及租金增长影响 - 稳定收益率是一个时间点的指标，公司租赁合同中的嵌入式租金增长强劲，如2022年第四季度执行的租赁合同平均租金增长率为4.4%，全年为4.3%，这些租金增长将使稳定收益率随时间显著提高 [48] 问题5: 第四季度租赁利差情况及2023年预测 - 第四季度租赁利差受一笔固定续租选择权的租赁影响约700个基点，若排除该租赁，GAAP和现金租赁利差与全年情况相符；2023年按市值计价在现金基础上为61%，GAAP基础上为75%，指导范围包含现金租赁利差55% - 60%，GAAP租赁利差70% - 75% [51] 问题6: 某笔收购交易的情况及租户相关问题 - 该交易是因卖家有资金需求和时间紧迫性，租金有一定上涨空间，租户是新租户，不在当前前十大租户名单中，租户有其他南加州物业，可能有进一步合作机会 [56][66][69] 问题7: 租金增长预测的敏感性分析 - 公司未进行租金增长预测的敏感性分析，且租金增长预测未包含在指导指标中，将根据市场租金增长情况调整指导 [95] 问题8: 入住率展望及租赁空置时间影响因素 - 预计2023年同店入住率与2022年末持平为98%，平均入住率中点较2022年下降约75个基点，主要受租赁空置时间影响，预计2023年空置时间为90天，与前两年平均水平相当，反映市场需求强劲 [97] 问题9: 租户需求类型及行业差异 - 目前看到食品饮料、建筑材料、电动汽车制造、医疗设备、时尚服装和电子商务等行业的需求增加，市场需求多样，难以指出某一特定用户群体的需求主导 [121] 问题10: 收购合同中核心交易和价值增值交易的比例 - 公司未提供收购合同中核心交易和价值增值交易的具体比例信息 [122] 问题11: 应对建筑和劳动力成本上升的措施及影响 - 公司通过提前购买材料等方式缓解成本和延误问题，目前成本上升幅度开始收窄，之前建模中使用的成本上升幅度为25% - 30% [122] 问题12: 第四季度市场租金增长停滞及租户租金反馈 - 市场租金在第四季度末出现复苏，如在南湾签署了一份创纪录租金的续租合同；由于市场空置率低，租户虽对租金有反馈，但因替代空间有限，最终仍会接受 [126] 问题13: 洛杉矶新转让税对物业价值和外部增长战略的影响 - 目前未看到转让税对估值产生重大影响，且该税不影响租金率，对公司收购收益率可能有增值作用；公司在洛杉矶的投资组合占比约15%，2022年收购项目中约8%位于洛杉矶，将继续关注其影响 [57][134] 问题14: 洛杉矶和长滩港口进口集装箱量下降对仓库和租户需求的影响 - 未看到港口集装箱量下降对租户需求产生影响，公司租户主要关注区域消费，对货物来源和接收方式不太敏感，且港口实际吞吐量仍较高 [142] 问题15: 未来几年人员和一般管理费用（G&A）趋势 - 公司预计G&A占收入的比例将继续下降，2023年预计为9.8%，低于2022年的10.2%和2021年的10.8%，随着平台建设接近完成，团队将继续提高运营效率和技术创新 [144]

投资组合房产数量及面积情况 - 截至2022年9月30日，公司合并投资组合包含345处房产，约4170万可出租平方英尺[192] - 同一物业投资组合包括224处物业，约2860万平方英尺可出租面积；总投资组合还包括2021年1月1日至2022年9月30日购买的103处物业（约1070万平方英尺）和出售的6处物业（约30万平方英尺）[248][249] 财务关键指标变化 - 2022年前九个月，归属于普通股股东的净收入增长51.6%，达到1.168亿美元；核心资金运营（Core FFO）增长52.1%，达到2.444亿美元；净营业收入（NOI）增长41.1%，达到3.437亿美元[196] - 2022年和2021年第三季度，同一物业投资组合总收入分别为10346.3万美元和9615.6万美元，增长7.6%；总投资组合总收入分别为16274.7万美元和11540.3万美元，增长41.0%[252] - 2022年和2021年第三季度，同一物业投资组合总运营费用分别为5397万美元和5284.7万美元，增长2.1%；总投资组合总运营费用分别为10571.1万美元和7798.3万美元，增长35.6%[252] - 2022年和2021年第三季度，同一物业投资组合净收入分别为4949.3万美元和4330.9万美元，增长14.3%；总投资组合净收入分别为4164.8万美元和4018.6万美元，增长3.6%[252] - 2022年和2021年第三季度，同一物业投资组合租金收入分别为10346.3万美元和9615.6万美元，增长7.6%；总投资组合租金收入分别为16258.1万美元和11526万美元，增长41.1%[252][254] - 2022年第三季度，公司同店组合和总组合租金收入分别增加730万美元（7.6%）和4730万美元（41.1%）[255] - 2022年第三季度，公司同店组合和总组合租金收入分别增加560万美元（7.0%）和3840万美元（40.0%）[256] - 2022年第三季度，公司同店组合和总组合租户报销收入分别增加160万美元（9.9%）和870万美元（45.5%）[257] - 2022年第三季度，公司同店组合和总组合其他收入分别增加10万美元（64.2%）和30万美元（124.1%）[258] - 2022年前九个月，公司同店组合和总组合租金收入分别增加2310万美元（8.2%）和1.33亿美元（41.7%）[272] - 2022年前九个月，公司同店组合和总组合租金收入分别增加1690万美元（7.2%）和1.074亿美元（40.4%）[273] - 2022年第三季度，公司总组合管理和租赁服务收入增加2.7万美元（19.9%）[259] - 2022年第三季度，公司利息收入减少4000美元（57.1%）[260] - 2022年第三季度，公司总组合利息支出增加450万美元（43.6%）[265] - 2022年前九个月，同店组合租户报销收入增加580万美元，即12.3%；总组合租户报销收入增加2490万美元，即47.1%[274] - 2022年前九个月，同店组合和总组合其他收入分别增加30万美元，即61.8%和80万美元，即114.4%[275] - 2022年前九个月，总组合管理和租赁服务收入增加10万美元，即30.3%[276] - 2022年前九个月，利息收入减少3.1万美元，即86.1%[277] - 2022年前九个月，同店组合和总组合物业费用分别增加700万美元，即10.7%和3280万美元，即43.4%[278] - 2022年前九个月，总组合一般及行政费用增加1060万美元，即31.0%[279] - 2022年前九个月，同店组合折旧和摊销费用减少440万美元，即4.7%；总组合折旧和摊销费用增加3020万美元，即27.4%[280] - 2022年前九个月，总组合其他费用从3.5万美元增至70万美元[281] - 2022年前九个月，总组合利息费用增加510万美元，即17.0%[282] - 2022年前九个月，公司从一处房产处置中确认房地产销售收益850万美元；2021年前九个月，从四处房产处置中确认房地产销售收益2730万美元[284] - 2022年第三季度净利润为4.1648亿美元，2021年同期为4.0186亿美元；2022年前九个月净利润为13.1449亿美元，2021年同期为9.6866亿美元[295] - 2022年第三季度净营业收入为12.2967亿美元，2021年同期为8.7759亿美元；2022年前九个月净营业收入为34.3708亿美元，2021年同期为24.3509亿美元[295] - 2022年第三季度EBITDAre为10.7769亿美元，2021年同期为7.5587亿美元；2022年前九个月EBITDAre为29.8015亿美元，2021年同期为20.9374亿美元[298] 投资组合入住率情况 - 2022年9月30日，总投资组合入住率为94.5%；同物业组合前九个月平均入住率为98.9%，9月30日期末入住率为98.4%[196] - 截至2022年9月30日，公司合并投资组合占用率约为94.5%，稳定合并投资组合占用率约为97.8%[228] - 截至2022年9月30日，洛杉矶和橙县市场包含空置空间的加权平均入住率分别为94.1%和92.5%，不包含则分别为98.6%和99.0%[229] - 2022年和2021年9月30日，同一物业投资组合入住率分别约为98.4%和98.8%；2022年和2021年前九个月，加权平均入住率分别约为98.9%和98.1%[250] 租约执行情况 - 2022年共执行325份新租约和续约租约，合计400万可出租平方英尺，GAAP基础租赁价差为82.2%，现金基础为60.9%[196] - 2022年第一至三季度新租约加权平均租期5.0年，可出租面积166.6548万平方英尺，每平方英尺有效租金23.99美元，GAAP租赁利差82.3%，现金租赁利差60.5%[232] - 2022年第一至三季度续租约加权平均租期4.1年，可出租面积229.3613万平方英尺，每平方英尺有效租金20.75美元，GAAP租赁利差82.2%，现金租赁利差61.1%，保留率72.5%[232] - 2022年剩余时间到期租约115份，可出租面积183.7594万平方英尺，占比4.4%，年化基础租金2120.9万美元，占比4.1%[237] - 2023年到期租约415份，可出租面积589.7083万平方英尺，占比14.1%，年化基础租金7696.5万美元，占比15.0%[237] - 2024年到期租约402份，可出租面积663.1172万平方英尺，占比15.9%，年化基础租金7705.3万美元，占比15.1%[237] - 公司总合并投资组合租约1674份，可出租面积4171.6182万平方英尺，年化基础租金51146.3万美元，每平方英尺年化基础租金12.97美元[237] - 2022年前九个月，公司续签201份租约，涉及2.3百万平方英尺可出租面积，续租率为72.5%[239] - 2022年和2023年剩余时间到期的租约分别占2022年9月30日投资组合总年化基本租金的4.1%和15.0%[241] - 2022年前九个月，新租约和续租约的加权平均期限分别为5.0年和4.1年[240] 房产买卖情况 - 2022年第一季度，公司出售一处79,247可出租平方英尺的房产，总售价1650万美元，实现房地产销售收益850万美元[198] - 2022年第一、二、三季度及9月30日后，公司分别完成17处、18处、15处和1处房产收购，可出租面积分别为150万、140万、220万和59,412平方英尺，总收购价分别为4.577亿、5.989亿、9.775亿和2180万美元[201] - 年初至今，公司收购51处房产，可出租面积510万平方英尺，总价21亿美元；有超2.5亿美元收购处于合同或要约阶段 [323] - 2022年前九个月，公司出售一处房产，售价1650万美元，净现金收益1530万美元，用于部分资助一处房产的收购[312] 房产重新定位/再开发情况 - 2022年第一、二、三季度，公司分别稳定了1处、1处和2处重新定位/再开发房产，可出租面积分别为111,260、62,607和230,353平方英尺[201] - 截至2022年9月30日，16处物业正在进行重新定位或再开发，1处物业处于招租阶段，另有8处物业预计在2022年第四季度至2024年第一季度开始施工[220] - 12821 Knott Street项目正在对现有120800平方英尺的建筑进行重新定位，并建造约45000平方英尺的新仓库空间[223][224] - 2022年稳定的物业可出租总面积为404220平方英尺，2021年为1000003平方英尺，截至2022年9月30日出租率均为100%[222] - 目前重新定位的物业可出租总面积为486590平方英尺，目前再开发的物业可出租总面积为1213321平方英尺，招租阶段的物业可出租总面积为94321平方英尺，未来再开发的物业可出租总面积为998566平方英尺[221][222] - 截至2022年9月30日，16处物业共170万平方英尺正在重新定位或开发，1处物业处于招租阶段，近期还有8个项目共100万平方英尺待开发，另有30万平方英尺的其他重新定位项目[229] - 截至2022年9月30日，有16个重新定位/开发项目预计2022年第四季度至2024年第一季度完工，另有8个项目预计2025年第二季度前完工[235] - 预计未来三年（2022年第四季度至2025年第二季度）需约3.59亿美元完成16处现有和8处计划中的房产重新定位/开发项目 [324] 区域市场租赁情况 - 2022年第三季度，橙县平均租赁要价环比上涨至历史新高，空置率环比降至历史新低，首次低于1%[210] - 圣地亚哥和文图拉县的空置率和平均租赁要价均环比上升[211] - 内陆帝国西部空置率环比上升但接近历史低点，整体平均租赁成交率同比显著上升但环比下降，面积小于50万平方英尺的物业租赁成交率环比上升[212] 费用资本化情况 - 2022年1 - 3季度和1 - 9月，公司分别资本化利息费用360万美元和800万美元，保险和房地产税费用150万美元和390万美元[225] 建筑成本及项目影响情况 - 近期通胀和供应链压力导致建筑材料和劳动力成本增加，政府审批时间延长，导致预算和实际建筑成本上升以及部分再开发项目延迟[226] 债务及融资情况 - 2022年5月，公司将无担保循环信贷额度从7亿美元提高到10亿美元，并新增3亿美元无担保定期贷款[201] - 2022年7月19日，公司新增4亿美元无担保定期贷款；7月21日，执行五份利率互换交易，名义价值总计3亿美元，固定加权平均利率为2.81725%[208] - 截至2022年9月30日，运营合伙企业发行并流通2.125%的4亿美元2030年到期高级票据和2.15%的4亿美元2031年到期高级票据[299] - 截至2022年9月30日，公司现金及现金等价物为3710万美元，无未偿还的无抵押循环信贷安排借款，有10亿美元可用借款额度[304] - 截至2022年9月30日，未偿还固定利率和浮动利率债务本金总额为19亿美元，其中6280万美元在12个月内到期[304] - 2022年5月27日，公司设立新的市价发行股权计划，可出售最高10亿美元的普通股，取代之前7.5亿美元的计划[306] - 2022年前九个月，公司通过发行2188.5446万股普通股，结算远期股权销售协议获得14亿美元净收益[308] - 截至2022年9月30日，市价发行股权计划约有2.01亿美元普通股可出售[309] - 2022年5月26日，公司修订信贷协议，初始提供3亿美元定期贷款和10亿美元循环信贷额度；7月19日，新增4亿美元定期贷款；信贷协议可额外增加8亿美元承诺 [315] - 循环信贷额度将于2026年5月26日到期，有两次6个月延期选项；4亿美元定期贷款将于2024年7月19日到期，有两次1年延期选项；3亿美元定期贷款将于2027年5月26日到期 [316] - 信贷协议利率基于Term SOFR、Daily Simple SOFR或基础利率加适用利差，Term SOFR和Daily Simple SOFR增加0.10%调整；定期贷款适用利差为0.80% - 1.60%（SOFR贷款）和0.00% - 0.60%（基础利率贷款），循环信贷额度适用利差为0.725% - 1.400%（SOFR贷款）和0.00% - 0.40%

财务数据和关键指标变化 - 与去年同期相比，核心FFO增长45%，FFO每股增长16%；年初至今，核心FFO增长52%，FFO每股增长超23% [9] - 第三季度同店物业NOI在GAAP基础上增长7.2%，现金基础上增长9.7% [30] - 截至9月30日，净债务与EBITDA之比为4.1倍，处于4 - 4.5倍的长期目标范围内 [35] - 2022年核心FFO指引范围提高至每股1.93 - 1.95美元，中点代表同比18%的收益增长 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度租赁利差在GAAP基础上达89%，现金基础上达63%，租赁量加速至170万平方英尺，本季度执行的租约合同年租金平均涨幅增至4.4% [12] - 年初至今现金基础租赁利差为61%，GAAP基础为82%，年度嵌入式租金连续七个季度上升至第三季度的4.4% [31] 收购业务 - 第三季度完成9.77亿美元投资，均位于南加州优质填充工业市场；截至季度末，年初至今投资达21亿美元，预计总投资无杠杆稳定收益率为4.7% [23][24] - 目前有超2.5亿美元交易处于合同或已接受报价阶段，预计总投资无杠杆稳定收益率为5.5% [25] 重新定位和再开发业务 - 有10亿美元重新定位和再开发项目正在进行或预计在未来24个月内启动，预计总投资无杠杆收益率为6.7% [26] - 第三季度稳定了两个重新定位项目，分别实现9.3%和14.4%的总投资无杠杆回报率 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 南加州填充市场空置率为1%，可比空间市场租金较上年上涨39%，整个投资组合的加权平均按市值计价在净有效基础上估计为72%，现金基础上为62% [21] - 工业交易数量有所放缓，但市场上优质资产仍能达到创纪录的定价水平，部分近期成交和已接受报价的资产资本化率低至3% [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于南加州填充市场租户群体，凭借低杠杆的资产负债表，抓住市场变化或不确定性带来的投资机会 [15][16] - 采取高度选择性的资本配置策略，注重投资对现金流和长期资产净值增长的增值作用，维持强大的资产负债表 [33] - Prologis和Duke合并后，公司成为美国第二大工业房地产投资信托基金，与这两家公司直接竞争的机会可能进一步减少 [104] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 南加州填充市场基本面强劲，供应短缺导致供需失衡预计将持续，尽管第三季度市场租金增长速度放缓，但仍远高于历史水平 [10][11] - 公司预计在未来24个月内，现有投资组合将实现40%的嵌入式增量现金NOI增长，相当于1.7亿美元 [13] - 展望2023年，公司内部NOI增长前景良好，2023年到期租约的按市值计价在现金基础上约为65%，净有效基础上约为80%，年度嵌入式租金为3.2%且呈增长趋势 [40] 其他重要信息 - 第三季度和年初至今的坏账基本为零，凸显了租户的强大信用和稳定性 [32] - 第三季度通过ATM远期出售510万股普通股，获得3.35亿美元，季度末结算1150万股普通股，净收益6.97亿美元 [35] - 7月完成一笔4亿美元定期贷款，执行五笔与3亿美元五年期定期贷款相关的掉期交易，固定利率为3.7% [36] - 截至9月30日，公司总流动性为12亿美元，包括3700万美元现金、1.89亿美元待结算股权收益和10亿美元循环信贷额度的全部可用额度 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前公司投资组合中需求最大的租户类型、规模和行业，以及各子市场需求是否有差异 - 租户需求来源广泛，包括消费品、医疗保健、电动汽车、电子商务、航空航天等行业，市场租户多样性是其长期特征之一 [43][44] 问题2: 高利率和劳动力成本是否对特定租户产生重大影响，以及这些租户在经济衰退中的表现 - 目前未看到成本增加对租户租赁需求和支付租金能力产生直接影响，租户对租金有较强的价格弹性；历史经验表明，租户在经济周期中表现出较强的韧性，这些位置对租户运营至关重要 [45][46][48] 问题3: 本季度收购投资减少，是否意味着未来收购更保守，以及哪些市场信号会促使公司减少收购 - 公司采取高度选择性的资本配置方法，注重投资对现金流和长期资产净值的增值作用；2022年投资预计稳定收益率为5.4%，远高于市场收益率；目前2.5亿美元投资管道预计收益率为5.5%，高于年初至今的4.7%，公司将继续专注于增值资本配置 [50][52][54] 问题4: 洛杉矶县大部分租赁空间明年到期，该租约的初步情况及按市值计价的机会 - 该物业是近期收购的，计划进行重新开发，洛杉矶县有续租选择权，但行使期尚未开始；若续租，将是一个非常有利可图的结果 [57] 问题5: 大部分重新开发项目推迟，2023年启动项目略有减少，是受宏观背景影响还是其他因素 - 主要挑战是与城市和市政当局的许可和审批流程，由于部分城市人员远程办公，审批延迟数月，且难以提前准确预测 [58] 问题6: 第三季度租金增长放缓的原因 - 此前极端的租金增长不可持续，目前租户活动仍远高于历史需求水平，但不再像年初那样出现租户疯狂竞价的情况；年初至今投资组合内市场租金增长24%，租约年度合同租金涨幅达4.4%，且连续七个季度上升，表明公司仍有定价权 [63][64] 问题7: 近期是否会通过承担更多风险（如购买更多滚动风险、空置物业）来提高收益率 - 公司专注于合适的市场机会，注重资产实际价值，有时愿意接受较低初始收益率以实现更高的稳定收益率；公司稳定收益率高于市场收益率，是通过专有收购方法和重新定位、开发专业能力创造价值，并非承担更多风险 [68][71] 问题8: 进入资本率与初始稳定收益率的差异及时间范围，以及2023年AFFO的稀释、中性或增值情况 - 资本率在市场上有所扩大，但南加州市场表现与其他市场不同；进入资本率因项目而异，取决于物业的增值机会；公司注重资本的整体配置，投资机会应能推动增值现金流增长 [76][77][78] 问题9: 年初和现在的收购所需回报率与资本成本的关系，以及2023年资本部署的资金来源 - 公司将继续保持选择性，目前投资管道规模相对年初有所减少；所需回报率门槛已提高，体现在5.5%的收购稳定收益率上；2023年收购情况取决于机会集，公司将继续选择性地配置资本 [80] 问题10: 能否预计2023年收购水平与2022年相似 - 公司不提供收购指导，2023年收购情况取决于机会集，如果有机会带来现金流增值和资产净值增长，并能以增值方式融资，将具有吸引力 [81] 问题11: 私人市场资本化率处于3% - 3.5%，是基于远低于市场的租金还是接近市场的租金，与5%稳定收益率预期的比较 - 这些收益率包含一定的按市值计价因素，且租约还有剩余期限；反映了市场对南加州租金增长的预期，买家多为机构投资者，对短期利率变化不敏感；稳定交易的收益率仍在4%左右 [86][87][89] 问题12: 与潜在卖家的对话在过去90 - 120天内是否因宏观预期变化而改变 - 由于租金上涨，资产价值大幅增加，但仍有增长空间；与卖家的对话有所变化，部分卖家期望的收益率受低利率影响，现在对话更现实；公司仍能以卖家认为有利的价格进行交易，且有机会以更好的价格重新参与一些交易 [92][93][95] 问题13: 高利率是否导致更多卖家因再融资问题进入市场，成为公司的机会 - 这是当前市场动态之一，公司研究团队会积极寻找市场催化剂，高利率导致的再融资问题是增加机会的驱动因素之一 [98] 问题14: 公司租赁结构中三重净租赁、改良毛租赁和工业毛租赁的比例，以及对未来费用增长的预期 - 约75%的租约为三重净租赁，约20%为改良毛租赁，约5%为工业毛租赁；费用增长指导持续下降，全年预计影响约60个基点，主要原因是物业税降低和非可收回费用减少 [100] 问题15: Prologis和Duke合并对美国工业竞争格局的影响，以及对公司市场的影响和是否带来投资机会 - 合并改变了行业格局，公司成为美国第二大工业房地产投资信托基金；公司与Prologis和Duke在收购活动中很少直接竞争，合并后直接竞争机会可能进一步减少，对收购有一定改善但不显著 [104]

投资组合房产情况 - 截至2022年6月30日，公司合并投资组合包含330处房产，约3940万可出租平方英尺[190] - 2021年1月1日至2022年6月30日，公司相同物业组合包含224处物业，约2860万平方英尺可出租面积[241] - 2021年1月1日至2022年6月30日，公司总物业组合新增88处物业，约850万平方英尺可出租面积，出售6处物业，约30万平方英尺可出租面积[242] - 年初至今公司收购41处房产，总面积440万平方英尺，总价17亿美元，另有超5亿美元收购处于合同或意向书阶段[318] 财务关键指标变化 - 2022年上半年，归属于普通股股东的净收入增长76.0%，达到8000万美元；核心资金运营（Core FFO）增长56.5%，达到1.583亿美元；净营业收入（NOI）增长41.7%，达到2.207亿美元[194] - 2022年第二季度与2021年同期相比，公司相同物业组合和总物业组合租金收入分别增加750万美元（8.0%）和4480万美元（42.9%）[245][247] - 2022年第二季度与2021年同期相比，公司相同物业组合和总物业组合租赁收入分别增加540万美元（6.9%）和3630万美元（41.8%）[248] - 2022年第二季度与2021年同期相比，公司相同物业组合和总物业组合租户报销分别增加202万美元（12.8%）和829万美元（48.4%）[247] - 2022年第二季度，公司同店组合租户报销收入增加200万美元，即12.8%；总组合租户报销收入增加830万美元，即48.4%[249] - 2022年第二季度，公司同店组合和总组合其他收入分别增加10万美元，即27.7%和20万美元，即58.1%[250] - 2022年第二季度，公司总组合管理和租赁服务收入增加2.1万美元，即19.3%[251] - 2022年第二季度，公司利息收入减少1.4万美元，即93.3%[252] - 2022年第二季度，公司同店组合和总组合物业费用分别增加240万美元，即11.0%和1090万美元，即44.2%[254] - 2022年第二季度，公司总组合一般及行政费用增加420万美元，即39.0%[255] - 2022年第二季度，公司同店组合折旧和摊销费用减少150万美元，即4.8%；总组合折旧和摊销费用增加1040万美元，即28.7%[256] - 2022年上半年，公司同店组合和总组合租金收入分别增加1580万美元，即8.5%和8570万美元，即42.0%[261][265] - 2022年上半年，公司同店组合和总组合租户报销收入分别增加430万美元，即13.6%和1620万美元，即48.0%[263][266] - 2022年上半年，公司同店组合和总组合其他收入分别增加20万美元，即60.6%和50万美元，即109.3%[263][267] - 2022年上半年，公司总投资组合管理和租赁服务收入增加0.1百万美元，增幅36.9%[268] - 2022年上半年，公司利息收入减少27千美元，降幅93.1%[269] - 2022年上半年，公司相同物业投资组合和总投资组合物业费用分别增加5.0百万美元（增幅11.6%）和20.7百万美元（增幅43.0%）[270] - 2022年上半年，公司总投资组合一般及行政费用增加7.4百万美元，增幅33.4%[271] - 2022年上半年，公司相同物业投资组合折旧和摊销费用减少3.6百万美元，降幅5.7%；总投资组合折旧和摊销费用增加17.7百万美元，增幅24.8%[272] - 2022年上半年，公司总投资组合其他费用从31千美元增至0.3百万美元[273] - 2022年上半年，公司总投资组合利息费用增加0.5百万美元，增幅2.6%[274] - 2022年上半年，公司债务清偿损失为0.9百万美元[275] - 2022年上半年，公司房地产销售收益为8.5百万美元；2021年上半年为13.6百万美元[276] - 2022年上半年，公司核心运营资金（Core FFO）归属于普通股股东为158,301千美元；2021年上半年为101,153千美元[282] - 2022年Q2净利润为4.0901亿美元，2021年同期为2.6037亿美元；2022年上半年净利润为8.9801亿美元，2021年同期为5.668亿美元[288] - 2022年Q2 EBITDAre为9.7678亿美元，2021年同期为6.9108亿美元；2022年上半年EBITDAre为19.0246亿美元，2021年同期为13.3787亿美元[291] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为1.63亿美元，较2021年上半年增加6123万美元[336] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为11亿美元，较2021年上半年增加6.01亿美元[337] - 2022年上半年融资活动提供的净现金为8.78亿美元，较2021年上半年增加6.43亿美元[339] 物业入住率情况 - 2022年6月30日，总投资组合入住率为95.2%；同期同物业投资组合平均入住率为99.1%，期末入住率为98.9%[194] - 截至2022年6月30日，公司合并投资组合（含重新定位空间）的入住率约为95.2%，稳定合并投资组合（不含重新定位空间）的入住率约为98.2%[222] - 截至2022年6月30日，洛杉矶和橙县市场包含空置空间的加权平均入住率分别为94.7%和88.9%，不包含空置空间的加权平均入住率均为98.2%[223] - 2022年和2021年6月30日，公司相同物业组合入住率分别约为98.9%和98.4%[243] - 2022年和2021年第二季度，公司相同物业组合加权平均入住率分别约为99.1%和98.1%[243] 租约签订情况 - 公司共签订195份新租约和续约租约，总面积230万可出租平方英尺，GAAP基础租赁价差为77.7%，现金基础为59.5%[194] - 2022年第一季度和第二季度新租约的加权平均有效租金分别为每平方英尺4.4美元和5.8美元，GAAP租赁利差分别为66.3%和107.6%，现金租赁利差分别为49.1%和76.6%[226] - 2022年第一季度和第二季度续租约的加权平均有效租金分别为每平方英尺21.13美元和19.48美元，GAAP租赁利差分别为72.8%和73.0%，现金租赁利差分别为59.9%和55.3%[226] - 2022年上半年新租约和续租约的加权平均期限分别为5.4年和3.7年[226] - 2022年上半年公司续签了124份租约，涉及130万平方英尺可出租面积，续租率为71.0%[232] - 2022年剩余时间和2023年到期的租约分别占公司投资组合总可出租面积的6.6%和14.6%，分别占总年化基础租金的6.3%和15.0%[230][232][233] - 公司预计2022年剩余时间租赁续约率和租赁利差为正[235] - 公司多数租约包含3%或更高的年度租金增长率[237] 房产收购与出售情况 - 2022年第一季度，公司出售一处79,247可出租平方英尺的房产，总售价1650万美元，实现房地产销售收益850万美元[196] - 2022年第一季度完成14笔收购，涉及17处房产，150万可出租平方英尺建筑，土地82英亩，总价4.577亿美元；第二季度完成18处房产收购，140万可出租平方英尺建筑，土地85.5英亩，总价5.989亿美元；6月30日后完成6笔收购，160万平方英尺建筑，土地75.3英亩，总价6.789亿美元[199] - 2022年上半年，公司完成一项物业处置，售价1650万美元，净现金收益1530万美元[307] 物业重新定位与再开发情况 - 截至2022年6月30日，公司有16处物业正在进行重新定位或再开发，无物业处于招租阶段，另有11处物业预计在2022年第三季度至2023年第四季度开始施工[214] - 正在重新定位的物业可出租总面积为670,817平方英尺，未来重新定位的物业可出租总面积为47,712平方英尺[215] - 正在再开发的物业预计可出租总面积为1,145,975平方英尺，未来再开发的物业预计可出租总面积为1,215,472平方英尺[216] - 2022年达到稳定状态的物业可出租总面积为173,867平方英尺，2021年达到稳定状态的物业可出租总面积为1,000,003平方英尺[216] - 2022年第一季度和第二季度分别稳定了111,260和62,607可出租平方英尺的重建和重新定位物业[199] - 截至2022年6月30日，16个物业正在进行重新定位或再开发，完工后估计可出租面积达180万平方英尺，另有11个项目处于近期管道中，完工后估计可出租面积为130万平方英尺[223] - 截至2022年6月30日，公司有16个重新定位/再开发项目预计在2022年第三季度至2023年第四季度完工，另有11个项目预计在2024年第四季度完工[228] - 预计未来三年（2022年3季度 - 2025年2季度）完成房产重新定位/开发需约3.847亿美元资金[319] 资金相关情况 - 2022年第一、二季度分别签订575.2268万和1200.248万股普通股的远期股权销售协议，部分结算后分别获得净收益3.059亿和4.194亿美元；截至6月30日，还有929.1211万股普通股，约5.521亿美元远期净收益待结算[199] - 2022年5月，公司将无担保循环信贷额度从7亿美元提高到10亿美元，并新增3亿美元无担保定期贷款额度；6月30日后，又新增4亿美元无担保定期贷款额度[199] - 2022年7月21日，公司执行五笔总名义价值3亿美元的利率互换交易，将1个月期SOFR固定在2.81725%[199] - 2022年5月27日，公司设立新的市价股权发行计划，可出售最高10亿美元普通股，取代之前7.5亿美元计划[301] - 截至2022年6月30日，市价股权发行计划下约5.365亿美元普通股仍可出售[304] - 截至2022年6月30日，公司现金及现金等价物为3430万美元，无担保循环信贷安排下有1.25亿美元借款，还有8.75亿美元可用于未来借款[298] - 截至2022年6月30日，公司未偿还固定利率和浮动利率债务本金总额为17亿美元，其中600万美元将在12个月内到期[299] - 公司固定利率债务的总计划利息支付和浮动利率债务的预计利息支付为3.037亿美元，其中4580万美元将在12个月内到期[299] - 2022年5月26日公司修订信贷协议，包括3亿美元定期贷款和10亿美元循环信贷额度，定期贷款到期日为2027年5月26日，循环信贷到期日为2026年5月26日[311] - 2022年7月19日公司行使信贷协议中的增额选择权，增加4亿美元无担保定期贷款，到期日为2024年7月19日[312] - 定期贷款适用保证金为SOFR贷款0.80% - 1.60%/年、基准利率贷款0.00% - 0.60%/年，循环信贷适用保证金为SOFR贷款0.725% - 1.400%/年、基准利率贷款0.00% - 0.40%/年，循环信贷还需支付0.125% - 0.300%/年的设施费[313] - 信贷协议有可持续发展挂钩定价机制，达标或未达标时适用保证金和信贷设施费分别增减0.04%和0.01%[314] - 截至10 - Q季度报告提交日，循环信贷已使用4.5亿美元，剩余5.5亿美元可用于未来借款[317] - 2022年上半年非经常性资本支出4145.9万美元，每平方英尺2.09美元；经常性资本支出331.4万美元，每平方英尺0.09美元[320] - 截至2022年6月30日，公司合并债务总额16.73936亿美元，其中无担保债务15.5亿美元，有担保债务1.23936亿美元，有效利率2.742%[326] - 截至2022年6月30日，公司总合并债务为17亿美元，加权平均利率为2.74%，平均到期期限为6.8年，净债务与总市值之比约为13.5%[330][331] - 固定利率债务本金余额为11.91亿美元，占比71%，平均剩余期限7.9年，利率2.77%；可变利率债务本金余额为4.83亿美元，占比29%，平均剩余期限4.2年，利率2.67%[329] - 有担保债务本金余额为1.24亿美元，占比7%，平均剩余期限3.0年，利率3.81%；无担保债务本金余额为15.5亿美元，占比93%，平均剩余期限7.1年，利率2.66%[329] - 若LIBOR和SOFR在2022年6月30日基础上增加50个基点，可变利率债务利息费用增加将使公司未来年度收益和现金流减少约240万美元；若下降50个基点，将增加约240万美元[343]

财务数据和关键指标变化 - 公司团队将每股FFO同比增长26%，过去五年每股FFO的复合年增长率超过15%，大幅超过美国其他工业房地产投资信托基金 [11] - 本季度租赁利差按GAAP计算为83%，按现金计算为62%，较第一季度有所加速 [13] - 与去年同期相比，净营业收入增长43%，核心FFO增长55% [13] - 整个投资组合的租金按现金计算的市价调整估计为60%，按净有效计算为70% [14] - 预计未来24个月内，当前投资组合内将有大约1.72亿美元的现金NOI增长，占年化现金NOI的43% [14] - 预计未来两年内，同店现金NOI的年增长率约为8% - 10% [15] - 本季度同店NOI按GAAP计算增长7%，按现金计算增长10.1% [28] - 本季度平均同店入住率为99.1%，较去年同期提高100个基点 [28] - 年初至今，GAAP和现金基础的租赁利差分别达到创纪录的78%和60% [28] - 第二季度平均租金年度递增率为4.3% [28] - 核心FFO每股同比增长26%，达到0.49美元 [29] - 季末净债务与EBITDA的比率为3.8倍，低于4 - 4.5倍的目标范围 [30] - 通过ATM远期出售1200万股普通股，获得7.51亿美元 [31] - 结算上半年ATM销售的远期股权，发行600万股普通股，净收益4.19亿美元 [31] - 将全年核心FFO指引范围提高至每股1.87 - 1.90美元，中点同比增长15% [34] - 现金基础的同店NOI增长预期提高至8.5% - 9%，中点提高150个基点 [35] - 经COVID相关还款调整后，现金同店NOI增长预计为9% - 9.5% [35] - GAAP基础的同店NOI增长预计为5.75% - 6.25%，中点提高150个基点 [36] - 预计全年坏账占收入的比例为10个基点，低于之前指引的25个基点 [37] - 同店费用增长预计低于先前预期，对同店NOI指引的提高贡献35个基点 [37] - 预计第二季度及季末后完成的收购相关的增量NOI在2022年约为2000万美元 [37] - 净搜索费用预计在5100 - 5200万美元之间 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度完成18项优质填充物业收购，总计近6亿美元，建筑面积140万平方英尺，土地面积85英亩，其中15英亩用于近期 redevelopment [22] - 约72%的收购为增值投资，超过一半的投资最初为空置或租金远低于市场水平 [22] - 第二季度收购的初始无杠杆收益率为2.5%，预计稳定后的无杠杆收益率为5.1% [22] - 季末后新增五项物业投资，总计5.87亿美元 [23] - 年初至今，已收购40处物业，建筑面积430万平方英尺，总计超过16亿美元，初始收益率为2.9%，预计稳定收益率为4.6% [23] - 超过80%的收购通过非公开或轻度营销交易获得 [23] - 这些收购预计在2022年贡献3800万美元的NOI，2023年增至约6000万美元，并有望随时间进一步增长 [23] - 目前有超过5亿美元的新投资处于意向书或合同阶段 [24] - 正在进行或未来18个月内预计启动的增值和 redevelopment 项目预计增量投资约4.5亿美元，总投资预计达10亿美元 [25] - 这些项目预计总投资回报率约为6.7%，预计创造增量价值超过9.5亿美元 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 南加州填充市场租户需求强劲，市场租金持续增长，整体市场空置率远低于1% [10] - CBRE数据显示，季末空置率维持在近纪录低位0.8%，与上一季度基本持平 [20] - 可比空间的市场租金同比增长49% [19] - 2022年剩余260万平方英尺租约到期的综合投资组合加权平均市价调整，按净有效计算估计为73%，按现金计算为60% [21] - 年内市场租金增长约20%，同比增长约48% - 49% [74] - 内陆帝国西区表现出色，季度环比租金上涨16.5%，同比上涨近110%；奥兰治县季度环比上涨约5%；洛杉矶部分市场租金增长相对较低，但整体仍表现良好 [126] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于通过提高南加州填充地区工业物业的质量和功能性来创造价值，利用该地区高需求、低空置率以及大量建于1980年之前的工业物业所带来的价值创造机会 [12] - 执行内部和外部增长战略，内部通过租金调整、 redevelopment 和 repositioning 项目以及近期收购来实现NOI增长；外部积极进行物业收购，目前有超过5亿美元的新收购处于意向书或合同阶段 [13][14][24] - 维持低杠杆资产负债表，确保有能力抓住市场机会，季末净债务与企业价值的比率为13.5% [16] - 在资本市场积极开展活动，包括股权出售、信贷额度调整和贷款安排，以支持业务增长和资金需求 [31][32][33] - 注重租户信用质量，通过严格的筛选流程提高租户质量，确保租金收入的稳定性 [48][49][132] - 持续推进ESG工作，发布ESG报告，强调在经济、社区和环境方面创造价值 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 南加州填充市场供需失衡预计在可预见的未来持续，由于可用空间和可开发土地极度缺乏，市场将继续保持低空置率，有利于公司获取强劲的租金利差 [10][11][20] - 尽管市场存在不确定性和成本上升，但公司认为目前的投资机会收益率有所改善，且公司的商业模式使其能够在不同市场周期中筛选出优质投资项目 [56][57][58] - 租户需求强劲，公司租户基础质量高且具有韧性，能够承受租金增长，租金递增率持续上升表明租户对未来业务增长有信心 [110][111][114] - 公司对未来现金流量和价值增长持乐观态度，通过内部和外部增长战略的执行，有望实现持续增长 [14][17] 其他重要信息 - 会议中提及的部分财务信息为非GAAP财务指标，收益报告和补充资料中提供了GAAP调整和相关解释 [6] - 公司发布了ESG报告，详细介绍了在ESG方面的进展和承诺 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 考虑到经济衰退风险，公司入住率和租户信用的风险如何？在当前价格下进行收购的信心来源是什么？ - 与2008年金融危机相比，当前市场空置率更低，租户选择更少，且需求更加多元化，受电商、新商业模式、电动汽车等行业驱动 [40][44][47] - 公司租户基础质量高且具有韧性，在疫情期间租户仍按时支付租金，且公司通过筛选提高了租户信用质量，预计全年坏账占收入比例较低 [48][49][51] - 尽管市场存在不确定性和成本上升，但公司看到了收益率更好的投资机会，且公司的商业模式使其能够筛选出优质项目 [56][57][58] 问题2: 与疫情前相比，公司资本成本的变化与收益率的变动情况如何？当前所需的内部收益率与之前相比如何？ - 公司资本成本在历史相对基础上仍处于有吸引力的水平，当前投资机会的内部收益率可能略高于12个月前 [59] - 公司在每个周期进行承保时，基于稳态资本成本而非即时债务或股权成本，且市场租金假设和退出资本率较为保守 [60][61] 问题3: 公司有12亿美元的流动性，合同和 redevelopment 支出存在3.4亿美元缺口，如何看待债务和股权作为资金来源？ - 公司将继续采取机会主义的方式筹集资金，保持低杠杆投资级资产负债表，目标是净债务与EBITDA比率在4 - 4.5倍之间 [70][71] - 除了债务和股权融资，公司还可以通过资产处置回收资金，同时租赁活动也能为公司提供内部资金 [72][73] 问题4: 公司投资组合按现金计算的市价调整为500个基点，市场租金走势如何？到年底市价调整趋势如何？ - 年内市场租金增长约20%，同比增长约48% - 49%，市场租金增长仍强劲，但预计增速将放缓 [74] - 尽管增速可能放缓，但公司实际表现仍可能超出市场预测 [75] 问题5: 考虑到当前投资组合的高市价调整，如何平衡发行股权稀释投资者与获取未来增长的关系？ - 公司通过收购活动为内部增长创造了机会，当前收购的资产旨在为公司带来增值 [77][78][80] - 公司的价值增值和重新定位项目能够带来超过单纯租金调整的收益，且从GAAP角度看，相关活动的增值可能早于预期 [80][81] 问题6: 公司同店NOI年初至今表现良好，但要达到全年指引中点，下半年增速将放缓，如何看待下半年入住率的节奏？是否有已知的大型租户迁出情况？ - 公司目前入住率处于高位，市场基本面强劲，本季度提高了全年入住率指引 [85] - 下半年入住率预计下降的部分原因是已知的四个单元预计迁出，但其预计租赁利差约为80%，将带来价值创造机会 [86][87] - 40%的租约到期集中在12月，随着续约情况的确定，公司将更新预测 [87] - 整体经济环境存在不确定性，公司在指引中已考虑了审慎的入住率假设 [88] 问题7: 疫情或市场波动是否改变了私人业主出售工业建筑或可转换为工业用途物业的意愿？ - 过去几年公司在说服私人业主出售房产方面取得了成功，主要催化剂是业主老龄化和代际更替 [90] - 目前更多私人业主对出售房产感兴趣，因为他们看到工业价值增长放缓，担心错过出售时机 [91][96] 问题8: 公司指导中提及的项目建设延迟主要归因于供应链中断、原材料采购延迟，还是其他如分区、授权、劳动力等原因？ - 建设延迟是多方面因素造成的，包括城市处理授权和许可证时间延长、承包商成本上升、工会活动和部分市场的暂停措施等 [98][99] - 公司采取了保守的方法应对成本上升和延迟风险，如提前采购长周期材料和调整项目时间 [99][100] - 公司的重新定位项目未受到明显的成本增加或延迟影响，这类项目是市场上的重要机会 [101] 问题9: 公司租户保留率环比下降，下降原因中归因于新增重新定位板块计算的比例是多少？是否有意外的租户迁出情况？ - 租户保留率计算不包括重新定位板块，下降主要是由于预期的租户迁出 [107] - 一个76,000平方英尺的租户迁出影响了保留率，但新租约的租赁利差较高，且对入住率影响较小 [108] 问题10: 考虑到物流供应商的燃料和劳动力成本未明显下降，租户是否有能力承受70%的续租利差？ - 对于分销型租户来说，租金在其经济成本中所占比例相对较小，而靠近分销端点和港口的位置能为他们带来运输成本的效率提升 [110] - 3PL市场正在经历转型，通过拥抱技术和提供增值服务，变得更加盈利，从而提高了支付租金的能力 [111][112] - 租户签订的租金递增条款表明他们对未来业务增长有信心，且租金递增率持续上升 [114][115][116] 问题11: 请提供Merge West交易的定价确定时间，并说明该定价是否反映了当前IU West新建设市场的情况？ - 该交易最初卖家目标稳定回报率为3%，公司未参与；后来卖家因买家问题重新寻求合作，公司在不到45天前达成交易，预计稳定回报率为4% [120][121][122] - 该项目存在一定空置和未完成的建设工作，公司通过协商达成了有利的交易条件，该交易价格可能高于当前市场上类似项目完成租赁和建设后的交易价格 [123][124] 问题12: 公司提到年初至今租金增长约20%，各子市场的租金增长是否一致？是否有表现特别好或差的子市场？ - 内陆帝国西区表现出色，季度环比租金上涨16.5%，同比上涨近110% [126] - 奥兰治县季度环比上涨约5%，洛杉矶部分市场租金增长相对较低，但整体市场租金增长表现良好 [126] 问题13: 公司是否有类似跟踪收购的系统来跟踪租户信用？投资者应如何看待公司的租户信用状况？ - 公司在市场低空置率的情况下，非常重视租户信用质量，团队有严格的信用审核流程 [132][133] - 从历史数据来看，公司租户信用在各资产类别中表现最佳，现金流来源多元化，租户在危机期间仍按时支付租金，因为这些位置对他们的业务至关重要 [134][135][136] 问题14: 正在进行的约5亿美元收购的稳定收益率预期与上一季度完成的收购相比如何？ - 公司通常在交易完成后才披露相关信息，但目前市场环境有利于公司获取具有吸引力收益率的机会，公司正在寻找更多此类交易 [142][143] - 公司注重收购项目的现金流增值平衡，年初至今超过一半的收购项目为空置或低收益项目，未来将继续关注此类项目的平衡 [143]

业绩总结 - 截至2022年6月30日，Rexford的合并净营业收入（NOI）增长为42.5%[6] - 2022年第二季度的净营业收入（NOI）为113,582,000美元，较2021年同期的79,681,000美元增长了42.6%[141] - 2022年第二季度的资金运营（FFO）为87,510,000美元，较2021年同期的59,515,000美元增长了47.1%[144] - 2022年第二季度的每股FFO（稀释后）为0.50美元，较2021年同期的0.39美元增长了28.2%[145] - 2022年第二季度的净收入为40,901,000美元，较2021年同期的26,037,000美元增长了57.1%[144] 用户数据 - Rexford的平均租金（ABR）为每平方英尺12.33美元，超过同行业平均水平70%[53] - Southern California的空置率在各个县中普遍较低，例如，Riverside County的空置率为0.2%[33] - 南加州市场的整体空置率为0.8%[40] - Rexford的市场租金年增长率为49%（截至2022年第二季度）[40] - Rexford的租赁扩展（Mark-to-Market）为73%（截至2022年6月30日）[62] 财务状况 - 截至2022年6月30日，Rexford的流动性约为15亿美元，包括3400万美元现金、8.75亿美元可用的无担保循环信贷额度和5.52亿美元的股权[5] - Rexford的净债务与调整后EBITDA比率为3.8倍[4] - 截至2022年6月30日，公司的净债务占总企业价值的比例为13.5%[87] - 截至2022年6月30日，公司的总资本化超过125亿美元，其中无担保债务占比1%，普通股占比13%[85] - 截至2022年6月30日，公司的投资组合年租金步增率假设为3.2%[81] 市场扩张与投资 - Rexford在2022年的收购和管道投资总额约为21.5亿美元[67] - 2022年6月，公司的收购价格为4910万美元，收购的工业建筑面积为118,923平方英尺[123] - 2022年7月，公司的另一项收购价格为4050万美元，收购的工业建筑面积为111,515平方英尺，当前租金率约为市场价的60%[127] - Rexford于2022年7月收购了位于Inland Empire West的六栋工业建筑，收购价格为4.7亿美元，建筑总面积为1,057,419平方英尺[131] - 收购的工业项目预计初始无杠杆现金收益率为3.5%，稳定后收益率约为4.0%[131] 未来展望 - Rexford的现金净运营收入（NOI）预计在未来24个月内增长约43%[78] - 预计公司在未来的稳定化无杠杆收益率约为7.1%[123] - 预计在11600 Los Nietos Road的单租户工业物业的稳定无杠杆收益率为8.1%[136] - 在15601 Avalon Avenue的单租户工业物业预计稳定后的无杠杆收益率为6.1%[139] 租户行业与信用质量 - Rexford的高质量投资组合中，约有1,600个租户，展现出强大的租户信用质量[47] - Rexford的租户行业集中度中，批发贸易和仓储/运输占比最高，分别为22%和21%[44] - Rexford的投资组合中，制造业和专业/科学/技术服务的租户占比有所增加[45] - 自2001年以来，超过1亿平方英尺的工业空间已从市场中移除或转为其他用途[40]