财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度总营收7610万美元，GAAP运营收入3030万美元，2018年同期分别为7440万美元和2730万美元 [13] - 2019年第一季度GAAP归属于普通股股东的净收入为1330万美元，摊薄后每股0.12美元，2018年同期分别为1070万美元和0.09美元 [13] - 2019年第一季度资金运营（FFO）总计3670万美元，摊薄后每股0.29美元，2018年同期分别为3700万美元和0.30美元 [14] - 第一季度净收入包含260万美元的房产销售收益，净收入和FFO中包含350万美元的GAAP低于市场租赁租金收入确认 [15] - 第一季度新增28.3万美元的利息支出，新增36.7万美元的G&A费用 [16] - 第一季度坏账为62.4万美元，虽高于去年同期，但远低于坏账预算（占总收入的1.5%），同店NOI仍实现2.9%的增长 [18] - 截至3月31日，公司总市值约36亿美元，未偿还债务约15亿美元，其中90%为固定利率债务，超94%为无担保债务，95%的总可出租面积未抵押，第一季度利息覆盖率稳定在3.4倍 [19] - 公司目前正朝着此前公布的2018年全年FFO每股1.11 - 1.15美元的指引迈进 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司连续19个季度保持投资组合租赁率高于97%，第一季度达到创纪录的97.8%，其中锚定空间保持100%租赁，商铺空间租赁率达到创纪录的95.3% [21][22] - 第一季度执行了108份租约，创第一季度新高 [22] - 新租约的同空间比较租金增长30.7%，续约租金增长12.4%，均创第一季度新高 [25] - 截至年底，租赁与建设空间的经济价差为2.8%，约合680万美元的额外年度现金租金；第一季度，约200万美元的增量租金开始支付，其中28.3万美元在第一季度收到；截至3月31日，价差为2.6%，约合650万美元，预计2019年将逐步实现 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 近期利率下降后，卖家提高了价格预期，公开市场买家积极追求西海岸的优质杂货店锚定购物中心，交易价格达到5%的资本化率，甚至有低于5%的情况 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划处置非核心资产，第一季度出售了一处价值1700万美元的房产，目前还有三处总计价值5700万美元的房产待售，预计在未来60 - 90天完成交易，完成后萨克拉门托市场将仅剩两处房产，公司希望今年晚些时候将其推向市场 [8][9] - 公司正在进行两项初始致密化项目，分别位于西雅图和旧金山市场，均已选定合作伙伴，计划为50 - 50的合资企业，公司将以价值1100 - 1200万美元的多余土地入股，每个项目预计建设约200套高端公寓和10000 - 15000平方英尺的零售空间，预计每个项目成本约7000万美元，希望今年获得批准，2020年动工 [10][11][12] - 公司积极实施租户优化策略，通过调整租户、调整规模等方式，引入更多抗互联网的服务型零售商，以提高租户质量和租金收入 [23] - 收购市场仍然具有挑战性，公司将继续密切关注市场，通过非公开市场关系积极寻找机会，同时专注于优化现有投资组合的运营 [28][30][31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2019年的物业运营开局感到满意，租赁需求强劲，同店NOI实现了2.9%的增长 [7] - 收购市场受利率下降影响，卖家提高价格预期，市场难以预测，但西海岸优质杂货店锚定购物中心的高需求对公司业务有利 [28][30] - 公司将继续专注于提高投资组合的运营水平，实施处置策略和致密化计划，耐心等待收购市场的机会 [31] 其他重要信息 - 2019年起，坏账分类从运营费用调整为收入的抵减项，这一变化在同店NOI表中更为明显 [17] - 公司锁定了3亿美元定期贷款的利率，未来三年固定为3.1% [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 私人市场对购物中心需求增加是否会导致更多的投资组合交易和并购？ - 从投资组合角度来看，可能会加速并购活动 [33] 问题2: 第三个致密化项目情况如何，收益率预测有何变化？ - 第三个项目位于旧金山以外，目前处于评估最佳开发方案的早期阶段，正在与城市进行初步讨论，未来几个月会有更清晰的规划；前两个项目的无杠杆收益率预计在8% - 10%之间，随着项目推进，收益率可能会发生变化，且由于公司投入的是多余土地，实际投资少，年回报率将是投资的数倍 [34][35] 问题3: 两个住宅项目中的零售部分是否由公司直接拥有，是否包含在7000万美元的成本中？ - 目前看来，两个项目的零售部分将由公司直接拥有，且包含在7000万美元的成本中 [38][39] 问题4: 2018年下半年进行的大型锚定租户重新定位交易是否会在2019年下半年带来NOI增长，同店NOI的节奏如何？ - 预计2019年下半年表现强劲，第二季度可能会有小幅度下降，但全年仍符合公司指引；锚定租户重新定位交易仍按计划进行 [40][41][43] 问题5: 六个锚定租约到期情况如何，替换租户是否会在2019年开始支付租金？ - 除一个低于市场租金的租约预计年中收回并已确定替换租户外，其他租约均将续约；替换租户不会在2019年开始支付租金，公司预算已考虑这一情况 [45][46] 问题6: 租赁和入住率是否会继续提高或在第二季度下降？ - 预计全年入住率将保持在当前水平，公司将努力填补剩余的少量空置空间，但由于租户更替，入住率会有一定波动 [48] 问题7: 2020年及以后是否会出售更多房产，出售资产的需求和定价情况如何？ - 出售房产并非一次性行为，公司会持续评估投资组合，根据收购情况决定出售节奏；出售资产的定价超出预期，买家需求增加，这与利率下降有关 [49][50] 问题8: 非核心资产的资本化率是否因利率下降而压缩，幅度有多大？ - 资本化率压缩了25个基点，主要涉及有杂货店和/或药店的资产 [55][56] 问题9: 启动两个致密化项目是否会导致NOI损失？ - 不会导致NOI损失 [57] 问题10: 公司在每个7000万美元项目中的投资情况如何？ - 公司预计在每个项目中投资3500万美元，其中1100 - 1200万美元为土地贡献 [62][63] 问题11: 出售萨克拉门托项目后，未来可出售资产池规模如何，加速出售的触发因素是什么？ - 触发因素是公司的增长机会和资产的内部增长情况，具体出售规模取决于收购情况 [65][66] 问题12: 为什么选择高级住房开发商作为致密化项目的合作伙伴，对零售空间有何影响？ - 从审批角度来看，城市更支持高级住房项目，因为其需求大、审批流程快，且停车和整体密度要求较低；该项目为独立生活的高级住房，本质上是住宅项目，对零售空间无不利影响 [72][73] 问题13: 第一季度同店运营费用增长的原因是什么？ - 主要是太平洋西北地区购物中心的除雪成本增加，由于2月波特兰和西雅图遭遇大雪；运营费用的增加大部分可通过租户回收弥补 [74] 问题14: 到年底租赁价差预计会如何变化？ - 预计年底租赁价差将保持在当前水平，随着新租赁业务的开展，现有价差将被新的价差所取代 [80] 问题15: 第一季度坏账费用是否有特殊情况，与之相关的年化租金是多少？ - 坏账费用无特殊情况，随租户情况波动；关于相关年化租金，需后续跟进提供 [87][88][89] 问题16: 第一季度FAS 141贡献是否与Kmart有关？ - 350万美元的FAS 141贡献主要来自年底终止的Kmart租约，还有另一个租户也有少量贡献 [91] 问题17: 公司的杠杆目标是什么，如何在年内实现？ - 公司目标是通过现金流和资产出售，逐步降低净债务与EBITDA的比率，目标是降至中六区间 [95][99] 问题18: 第一季度是否有有意义的租赁期限收入？ - 没有有意义的租赁期限收入 [100] 问题19: 能否按旧报告方法分解7500万美元租金收入中的回收部分？ - 公司将在会后跟进，并参考同行做法，为投资者提供更多信息 [101]

财务数据和关键指标变化 - 2018年全年总收入从2017年的2.73亿美元增至2.96亿美元，GAAP营业收入从9400万美元增至1.03亿美元 [16] - 2018年第四季度总收入为7500万美元，GAAP营业收入为2700万美元，而2017年同期分别为7300万美元和2600万美元 [17] - 2018年全年GAAP归属于普通股股东的净收入为4270万美元，即摊薄后每股0.38美元，2017年为3850万美元，即摊薄后每股0.35美元；2018年第四季度GAAP净收入为1050万美元，即摊薄后每股0.09美元，2017年同期为1080万美元，即摊薄后每股0.10美元 [18] - 2018年全年资金运营现金流（FFO）为1.421亿美元，2017年为1.389亿美元；2018年摊薄后每股FFO为1.14美元，与2017年持平；2018年第四季度FFO为3650万美元，即摊薄后每股0.29美元，2017年同期为3700万美元，即摊薄后每股0.30美元 [19] - 2018年全年和第四季度同店净营业收入均增长2.5% [20] - 2018年公司通过ATM计划发行约130万股普通股，筹集净收益2540万美元 [25] - 2018年初利息覆盖率为3.4倍，已连续九年高于3倍；年末有担保债务总资产比率为2.8%；净债务与EBITDA比率从年中7.7倍降至年末7.1倍 [26] - 公司预计2019年全年摊薄后每股FFO在1.11 - 1.15美元之间，同店净营业收入同比增长2% - 3% [27][28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2018年公司租赁面积超150万平方英尺，创历史新高，年末投资组合租赁率达97.7%，连续五年高于97% [7] - 2018年执行406份租约，包括156份新租约共44.1万平方英尺，同空间现金租金增长21.7%；续签250份租约共约110万平方英尺，现金租金增长9.1% [33] - 2018年第四季度执行109份租约共40.2万平方英尺，包括40份新租约共11.8万平方英尺，同空间现金租金增长26.8%；续签69份租约共约28.4万平方英尺，现金租金增长12% [34] - 2018年初在建和租赁空间经济利差为3.6%，代表780万美元额外年度现金基础租金；年末降至2.9%，代表680万美元额外年度现金基础租金 [37][38] - 2019年有6份主力租约到期，2份租户已表示行使续约权，1份正在协商新长期租约，1份在协商新租约及其他租约，另外2份分别在洽谈新全国性零售商和释放低于市场租金的2.1万平方英尺主力空间 [39][40] - 2019年约230份非主力租户租约到期，预计按过往表现续约或重新出租 [41] - 公司目前有12个地块开发机会，总面积约5.6万平方英尺，预计完成后每年可增加约250万美元租金，回报率11%，预计明年晚些时候完成 [41] - 西雅图Crossroads购物中心一期老年住房多户住宅项目已完成85%，预计年中完工，预计每年可增加约37.8万美元租金 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 2018年公司西海岸市场优质杂货店主导的购物中心价格保持稳定，收购市场不确定性逐渐消退 [49][50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略包括处置非核心物业和对部分购物中心进行高密度开发 [9][12] - 2018年开始处置非核心物业，已出售2处，另有2处待售，还有1处正在接收报价，后续还有部分物业完成租赁目标后计划出售 [10][11] - 2018年确定20个购物中心有潜力通过增加多户住宅组件进行高密度开发，目前正在对3处物业进行产权申请流程，总投资2亿美元，预计无杠杆回报率在7%左右 [13] - 为降低开发风险，公司计划与经验丰富的多户住宅开发商建立50 - 50合资企业，目前已筛选超20家开发商 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2018年房地产投资信托基金（REIT）股票面临挑战，但公司业务和核心西海岸市场基本面依然良好，对空间的需求持续强劲 [6] - 公司预计2019年业务将继续保持高水平表现，将专注于让新租户开业以实现680万美元的增量年度现金流，同时释放更多空间以满足市场需求、改善租户结构和挖掘低于市场租金租约的增长潜力 [46] - 公司租户基础稳固，过去几年受租户违约和破产影响较小，体现了租户质量和多样性以及积极管理投资组合的能力 [47][48] - 公司对未来业务前景感到兴奋，将继续寻求通过明智收购、积极管理和租赁投资组合以及长期高密度开发来创造价值的机会 [52][53] 其他重要信息 - 2018年公司关注维持最低浮动利率债务敞口，将浮动利率债务保持在总债务的10%，第四季度对3亿美元浮动利率定期贷款签订掉期协议，固定利率至到期，未来三年多的综合固定利率为3.1%，年末信用额度有1.56亿美元未偿还 [21][22] - 2018年公司还清2笔总计1900万美元的抵押贷款，无抵押总可出租面积（GLA）占比增至95%，目前仅4笔抵押贷款，91个购物中心中有87个无抵押 [23] - 公司债务到期日程安排良好，2019年和2020年无债务到期，2021年信用额度到期可续约 [24] - 公司2019年FFO指引考虑了定期贷款利率锁定增加的约170万美元年度利息支出，以及内部租赁成本费用化会计政策变更增加的约120 - 140万美元年度一般及行政费用（G&A） [28][29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 高密度开发项目中土地出资后是否仅申请建设贷款支付建设成本 - 公司表示是 [57] 问题: 2019年同店净营业收入增长指引是否考虑许可延迟问题 - 公司称西海岸许可流程仍繁琐，估计较为保守 [58] 问题: 若收购金额超过5000万美元，如何考虑资金来源以及如何思考资本成本和资本分配策略 - 公司表示指引中无股权发行计划，预计主要通过资产出售实现外部增长，主要通过运营合伙单位（OP units），会考虑股价情况 [61] 问题: 2019年非现金租金预期以及与FFO相比FAS 141的消耗情况 - 公司称由于近期无收购，FAS 141会自然消耗，取决于2019年租赁活动，预计第一季度因Kmart有增长 [62] 问题: 2019年FAS 141是否同比下降 - 公司表示会开始自然消耗 [63] 问题: 未来一年左右希望将杠杆率降至多少，处置活动是否会大幅超过指引中的5000万美元 - 公司称可能会有更多处置，会持续关注将净债务与EBITDA比率保持在7以下，资产出售取决于是否达到租赁目标 [65][66] 问题: 高密度开发合作伙伴的关键属性以及是与单一合作伙伴还是多个合作伙伴合作 - 公司表示希望与不同合作伙伴合作以分散风险，目前已确定部分项目的合作伙伴，进展顺利，选择合作伙伴时会考虑产品类型和位置 [68][70] 问题: 2019年指引与市场预期存在差异的原因以及潜在的上行因素 - 公司称主要驱动因素包括第四季度的额外掉期增加的指引成本、G&A增加以及第四季度利差未充分体现但新一年会加速 [74] 问题: 主力租户重新谈判是否有拖累因素 - 公司称圣特雷莎现有租户终止租约在2018年后期有拖累，未纳入2018年指引，2019年第三或第四季度会有租金大幅增长；更换主力租户时会有净营业收入损失，难以预测 [77][79] 问题: 2019年坏账费用预算以及与过去几年预期的对比 - 公司称指引假设坏账费用为收入的1.5%，高于过去几年实际水平，采取保守预算方法 [80] 问题: 2019年处置和收购的目标资本化率 - 公司称处置目标资本化率为6.5% - 7%，收购约为5.5% [83] 问题: 物业运营费用增长7.9%的主要推动因素 - 公司称无特定因素，可能是费用时间安排问题 [84] 问题: 第一季度Kmart的FAS 141增长金额 - 公司称约为300万美元 [87] 问题: 2019年同店净营业收入2% - 3%增长的主要驱动因素以及对全年入住率的假设 - 公司称指引假设租赁率平均保持在96% - 97%，年初可能因假期略有下降，后续回升，目前空间需求强劲；释放利差指引基于详细物业预算，预计平均与去年相似 [89][90] 问题: 超出指引的处置资产管道规模、预计出售时间 - 公司称预计2019年有另外3 - 4处物业可出售，总计约5000万美元 [91] 问题: 温哥华市场中心的资本化率 - 公司称综合资本化率约为7% [92] 问题: 再开发项目是否需要补充现金出资以及现金与土地出资的比例 - 公司称目前与合作伙伴合作情况下几乎不需要补充现金 [94] 问题: 再开发项目是否会触发加州第13号提案下购物中心部分的重新评估 - 公司称已进行地块边界调整，预计不会有影响 [95] 问题: 第四季度租赁利差加速增长的原因 - 公司称可能是零售商为假期开业推动 [96] 问题: 1.5%的坏账费用是否包含在同店净营业收入2% - 3%的预测中 - 公司称包含在内 [100] 问题: 未来去杠杆化是否考虑特定资产合资企业 - 公司称目前不考虑，自1991年后未进行合资企业，倾向保持业务简单透明，但不排除未来有机会 [101][102] 问题: 如何看待处置资产，若股票改善未来两三年是否仍会积极处置或转向股权融资增长 - 公司称每季度深入评估购物中心，处置重点是退出萨克拉门托市场和消除未来3 - 5年净营业收入恶化风险 [105][106] 问题: 若继续出售更多资产，下一批资产的资本化率是否会低于6.5% - 7% - 公司称会低于该范围 [107] 问题: 同店指引中150个基点的坏账费用是否有特定租户考虑，是否与2018年预算相同 - 公司称是综合考虑所有预算收入，与2018年预算相同，实际坏账低于该水平 [109][111] 问题: 开发项目是否有清除所有障碍可动工的，还需多久 - 公司称目前重点推进的3个项目无阻碍，可快速推进产权申请流程；其余17个项目因需处理租户搬迁和租约终止问题，预计2019年有更清晰进展 [113][114] 问题: 2019年同店净营业收入指引是否包含未来再开发的战略退租影响 - 公司称Kmart租约已于2018年第四季度终止，不影响2019年预算，目前另外3个项目对净营业收入影响不大，会及时向投资者通报后续变化 [116]