财务数据和关键指标变化 - 2019年GAAP运营收入增至1.15亿美元，2018年为1.09亿美元 [14] - 2019年全年同一中心现金基础净营业收入（NOI）增至1.94亿美元，2018年为1.88亿美元，同比增长3.6%；第四季度同一中心NOI较2018年第四季度增长3.5% [14] - 2019年GAAP归属于普通股股东的净收入为4880万美元，即摊薄后每股0.42美元，2018年为4270万美元，即摊薄后每股0.38美元；2019年第四季度GAAP净收入为1020万美元，即摊薄后每股0.09美元，2018年第四季度为1050万美元，即摊薄后每股0.09美元 [15] - 2019年全年资金运营（FFO）为1.38亿美元，即摊薄后每股1.10美元，2018年为1.42亿美元，即摊薄后每股1.14美元；2019年第四季度FFO总计3530万美元，即摊薄后每股0.28美元，2018年第四季度为3650万美元，即摊薄后每股0.29美元 [16] - 2019年发行约190万股普通股，筹集3420万美元；通过出售物业和发行股权，减少未偿还债务7260万美元 [19] - 2019年底浮动利率债务占比降至6% [19] - 2019年底利息覆盖率为3.4倍，88个购物中心中有84个无抵押，占总可出租面积（GLA）的95% [20] - 2020年FFO预计在摊薄后每股1.09 - 1.13美元之间；同一中心NOI预计同比增长2% - 3%；考虑到FAS 141收入减少约300万美元，相当于每股约0.02美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 物业运营和租赁 - 2019年初投资组合租赁率为97.7%，全年到期空间69.8万平方英尺，占总投资组合约7% [22] - 2019年共签订375份租约，总面积约140万平方英尺；签订130份新租约，总面积46.3万平方英尺，租金增长32.8%；续签245份租约，总面积92万平方英尺，现金基础租金增长9.7% [23] - 2019年第四季度签订39份新租约，总面积17.8万平方英尺，相同空间现金基础租金增长34.1%；续签51份租约，总面积20.1万平方英尺，租金增长6.2% [24] - 2019年第三季度末，建造和租赁空间的经济价差为2.6%，代表现金基础上每年额外增加590万美元的基本租金；第四季度部分租户入住并开始支付租金，截至2019年12月31日，经济价差为3.4%，代表现金基础上每年额外增加650万美元的基本租金 [27] - 2020年有59.5万平方英尺的空间到期，包括5份总面积17.4万平方英尺的主力租约，其中2份主力租户已行使续租选择权，2份正在与现有租户协商新租约，1份接近与新租户敲定长期租约；有42.1万平方英尺的内铺空间到期，预计续租和重新出租表现与过去一致；正在寻求约15万平方英尺的收回机会 [28][29] - 目前有12个扩张项目正在进行，总面积约7万平方英尺，全部完成后每年将增加约200 - 250万美元的租金 [30] 非核心物业处置 - 2019年出售目标为5000万美元非核心物业，实际出售7400万美元 [10] - 2020年主要目标是退出萨克拉门托市场，已达成出售其中一处物业的协议，另一处预计未来几周上市出售 [31] 战略密集化项目 - 2019年西雅图十字路口购物中心的首个密集化项目完成，与高级生活开发商合作建造185套多户老年生活社区，2019年底开始收取土地租金，2020年开始收取街道层商铺零售租金，该项目每年将增加约38.5万美元的收入 [11] - 正在推进另外3个密集化项目，其中一个接近完成与城市的授权程序，预计年底开工，将增加200多套公寓和约1.5万平方英尺的零售空间；另外两个项目正在与城市规划者讨论，预计年底完成授权程序，2021年开工，每个项目预计增加120 - 170套公寓和约1 - 1.5万平方英尺的零售空间 [12][13] 物业收购 - 2019年12月以1150万美元收购西雅图一处由沃尔玛邻里超市为锚定的社区购物中心，有能力将物业扩建1.2万平方英尺 [32] - 目前有一处位于南加州的购物中心正在洽谈收购，价格为4060万美元，初始资本化率为5.8%，租约平均低于市场水平 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司核心西海岸市场基本面持续强劲，连续六年投资组合租赁率保持在97%以上，2019年底达到创纪录的97.9% [8] - 自2015年以来，续约租金平均增长在9% - 10%之间，2019年增长9.7% [9] - 自2012年开始报告物业统计数据以来，连续八年同一中心NOI每年都在增长，2019年增长3.6% [9] - 太平洋西北地区在租赁方面继续领先整个西海岸，波特兰和西雅图市场基本满租，整个西海岸需求强劲，将推动续租价差 [51][52] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 处置非核心物业，优化投资组合，2019年超额完成出售目标，2020年计划退出萨克拉门托市场，并考虑出售其他一两个物业 [10][31] - 推进战略密集化项目，增加物业的多元化收入来源，2019年完成一个项目，另有三个项目正在推进 [11][12] - 积极寻找收购机会，增加优质购物中心，扩大核心投资组合，2019年底和2020年有相关收购行动，并在寻求其他非公开市场机会 [32][33] - 继续降低债务，增强财务状况，主要通过ATM股权发行来实现 [34] - 持续优化租户组合，提高租金收入，通过重新招商和收回空间等方式提升物业价值 [25][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司核心西海岸市场基本面持续强劲，物业运营和租赁取得优异成绩，对未来业务前景充满信心 [8][36] - 2020年将是FFO的过渡年，但预计物业运营和租赁仍将取得成功，公司将继续增强财务状况 [34] - 尽管指导数据可能显示租赁活动放缓，但实际情况相反，公司将继续积极收回空间，虽然会有短期租赁空档期影响NOI增长，但有助于提升长期价值 [35] 其他重要信息 - 电话会议中讨论的某些事项构成联邦证券法意义上的前瞻性陈述，实际结果可能与前瞻性陈述中的预期存在重大差异，相关风险和因素在公司向美国证券交易委员会（SEC）的文件中有描述 [3][4] - 2020年G&A预计在1850 - 1900万美元之间 [40] - 2020年指导假设坏账占总收入的1%，实际坏账率一直低于1%，2019年为0.7% [62] - 公司认为如果加州第13号提案被废除，对公司影响不大，甚至可能有助于创造更公平的竞争环境 [67][68] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何从2% - 3%的同店增长得出FFO约1%的增长 - 指导假设G&A约为1850 - 1900万美元；2020年FAS 141收入较2019年减少约300万美元，相当于每股约0.02美元；FFO增长放缓还受股权发行稀释和资本循环的影响 [40] 问题2: 资本循环和去杠杆化的影响及时间预期 - 股权发行时间取决于股价走势，已在全年进行建模；处置物业的指导偏向前期，收购则分散在全年 [41][44] 问题3: 收购资金与处置资金匹配时，如何考虑机会集与资本成本的关系 - 公司会关注股权成本与收购资产的收益率和风险，目前收购是增值的，也有OP交易机会，但股权价格是一个考虑因素 [45] 问题4: 今年去杠杆化是否为密集化项目做准备，十字路口项目需要多少股权 - 去杠杆化是为了降低净债务与EBITDA的比率；十字路口项目二期融资可能在2021年第一季度才需要 [47][48] 问题5: 如果股权价格不理想，是否会考虑货币化密集化机会 - 答案是肯定的，会将其作为一种替代方案 [49] 问题6: 今年租户观察名单与去年相比如何，租赁方面哪些地区定价能力强 - 公司密切关注有问题的零售商，但自身对这些租户的敞口很低；太平洋西北地区在租赁方面继续领先整个西海岸，波特兰和西雅图市场基本满租，整个西海岸需求强劲 [50][51] 问题7: 南加州约4000万美元收购项目的中心属性为何使资本化率接近6%，租金低于市场水平 - 该中心的杂货店在当地市场排名靠前，销售强劲，锚定租户是全国知名的价值租户；其余租户包括全国性、区域性和地方性租户；该物业长期由单一业主持有，大部分时间满租，公司团队认为租约到期后有增长潜力；资本化率也受卖方动机影响，卖方希望快速无缝交易 [54][55] 问题8: 除了正在进行的三个项目，2021年是否有潜在的授权项目 - 有另外三个项目处于授权初期，进展顺利，预计明年可以开始讨论，这些项目主要是公寓项目，所在城市对项目很支持 [56] 问题9: 2% - 3%的同店NOI增长预测放缓，已知租户迁出和主动收回空间的影响各占多少 - 放缓主要是由于主动收回空间导致的租赁空档期，指导数据是基于保守估计得出的，未考虑租户迁出的影响 [58][59][60] 问题10: 2020年对租户迁出或意外搬离有多少缓冲假设，24小时健身在投资组合中的情况如何 - 指导假设坏账占总收入的1%，实际坏账率一直低于1%；投资组合中只有4家24小时健身门店，占总基本租金不到1%，目前运营良好，租金较低，如有变动可能有租金回收机会 [62][63][64] 问题11: FAS 141租赁收入减少在指导数据中的情况，2019年第一和第二季度该收入较高，第四季度较低，2020年情况如何 - 2019年第一季度收回凯马特租约使该收入大增，第四季度是较好的运行率；2020年第一季度会有另一个租户迁出带来收入增加，之后应回归正常运行率，接近2019年第四季度水平 [65] 问题12: ROIC对加州第13号提案废除的看法 - 公司大部分物业是在过去7 - 8年收购的，评估价值接近当前市场价值，预计该提案通过对公司影响不大；相反，可能有助于创造更公平的竞争环境 [67][68] 问题13: 投资组合中Pier 1的情况，今年同店如何建模 - 投资组合中只有3家Pier 1门店，租金通常低于市场水平；西雅图的一家可能在关闭名单上，公司已提前进行市场推广，有多个意向书，预计租金有提升空间 [70] 问题14: 从杠杆角度看，公司希望年底达到什么水平 - 希望净债务与EBITDA比率降至6左右，总债务与市值比率降至30% - 35%之间，重点关注净债务与EBITDA比率 [72]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度，公司总营收7240万美元，运营收入3500万美元；前九个月，总营收2.214亿美元，运营收入8920万美元 [17] - 第三季度，同店现金基础上净运营收入增长3%至4870万美元，2019年前九个月增长3.6% [17] - 2019年第三季度，GAAP归属普通股股东净收入1790万美元，摊薄后每股0.16美元；前九个月GAAP净收入3870万美元，摊薄后每股0.34美元 [18] - 2019年第三季度，运营资金（FFO）总计3340万美元，摊薄后每股0.27美元，前九个月每股0.82美元 [18] - 第三季度，公司利用房产销售收益和ATM计划筹集的资金降低债务，净债务与EBITDA比率降至7.0，目标是到2020年将该比率降至7以下 [18][20] - 截至9月30日，公司总市值约37亿美元，未偿还债务约14亿美元，债务与总市值比率为38%，其中94%为固定利率债务 [20][21] - 调整2019年全年FFO指引范围至每股1.10 - 1.12美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，年初至今已租赁100万平方英尺空间，第三季度末租赁率为97.7%，锚定空间租赁率100%，店铺空间租赁率95% [23][24] - 第三季度共执行96份租约，其中91份为内铺空间，租赁37.6万平方英尺，同空间新租约现金增长35.7%，续约增长8.7%；年初至前九个月执行288份租约，其中275份为内铺空间，年初至今共租赁100万平方英尺，同空间新租约混合增长32%，续约活动混合增长11% [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 西海岸以杂货店为主导的购物中心估值上升，资本化率下降，预计2020年公司所在市场的估值可能继续下降 [73][74] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行处置非核心物业战略，重点退出萨克拉门托市场，第三季度出售一处价值3000万美元的物业，年初至今出售总额达6050万美元，另有一处约1300万美元的物业待年底前完成交易，剩余两处预计可产生约4000万美元的销售收益 [8][9] - 公司在多个项目的致密化举措上取得进展，包括与贝尔维尤市就十字路口购物中心二期开发达成协议，预计可建造220套公寓和1.4万平方英尺零售空间，且可能降低初始成本约15%；在旧金山湾区、内华达州、西雅图和波特兰等地的致密化项目也在推进中 [10][11][14] - 公司目前正在寻求三个非公开市场的收购机会，总价值约8500万美元，均为杂货店锚定的购物中心，位于太平洋西北地区和南加州 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前租赁市场需求强劲，特别是内铺空间，由传统实体零售商扩张、电商零售商开设实体店以及传统商场零售商寻求新空间等因素驱动，有利于公司多元化租户基础和优化零售商组合 [25][26][27] - 公司对2020年充满期待，认为若能在收购方面取得进展，将实现盈利增长，而非像今年一样保持平稳 [87] 其他重要信息 - 加利福尼亚州野火未对公司投资组合和业务造成影响，公司将继续密切关注 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细说明FFO指导范围变化的原因 - 指导范围变化主要是由于资产出售速度比原计划慢，且股权发行时间比预期早，若第四季度市场条件允许，还可能再发行3000万美元股权 [38][39][40] 问题2: 为何选择在略低于共识NAV估计的情况下使用ATM计划，而不是出售更多资产来降低杠杆 - 公司认为当前股价接近52周高位，利用股权市场融资很重要，既能完成既定的资产处置计划，又能为2020年公司发展和FFO增长做好准备 [41] 问题3: 请详细介绍8500万美元非公开市场收购机会的情况，以及交易完成的时间 - 三个收购机会中，两个来自公司在市场上维持了几十年的长期合作关系，另一个来自西雅图的合作关系；预计在完成尽职调查后，交易将在今年年底和明年年初完成 [42][43] 问题4: 8500万美元收购项目的资金来源以及OP单位的定价如何考虑 - 资金来源将是资产出售收益和股权发行的组合，具体取决于市场条件；OP单位目前讨论的价格约为1950美元或更高 [49][50][51] 问题5: 为何租赁开始后入住率未按预期上升，以及预计年底入住率情况 - 入住率波动是由于机会性租赁导致租户提前退租，新租金尚未到位，预计第四季度约200万美元的租赁将开始，入住率将与今年各季度保持相对一致 [52][53] 问题6: 如何考虑ATM计划和二级市场融资的容量 - 这取决于交易流量，如果2020年交易流量加速，可能会考虑二级市场融资；目前ATM计划是最有效的股权融资方式 [60][61] 问题7: 当前APM计划还剩余多少额度 - 原计划为2.5亿美元，目前至少还有2亿美元未使用 [65] 问题8: 提前从2020年到期租约中拉出的约20万美元租约情况，以及与提前续约租户的沟通内容 - 部分是租户提前行使期权，无需过多讨论；另一些情况是租户愿意归还空间，但公司在重新招租期间让其继续留用，待找到替代租户后再进行处理 [66][68] 问题9: 目前市场上购物中心的资本化率范围是多少 - 西海岸以杂货店和药店为主导的购物中心估值上升，资本化率下降，过去90 - 120天已出现压缩，预计2020年公司所在市场的估值可能继续下降 [73][74][75] 问题10: 既然资本化率可能压缩，为何不加大开发力度 - 公司不从事开发业务，因为西海岸高门槛市场的开发审批流程长、成本高，且开发业务通常需要三到四年才能稳定净运营收入；公司认为通过管理平台可以提高现有优质杂货店锚定中心的收益率，降低开发风险 [76][77][78] 问题11: 对8500万美元收购项目的完成信心如何，过去收购项目受阻的原因是什么 - 公司一直关注资产负债表的杠杆情况和股权成本，过去因股价表现不佳，对部分交易持谨慎态度；目前公司对2020年充满信心，认为若收购顺利，将实现盈利增长 [84][85][87] 问题12: 致密化项目在2020年开工的可能性有多大 - 十字路口项目有望在明年开工，旧金山的另外两个项目将随后跟进；致密化项目的实际影响预计在2021 - 2022年显现 [88][89] 问题13: FFO指导范围变化是否还有其他影响因素 - 主要是资产处置时间和股权发行的变化，无其他主要影响因素 [89][90] 问题14: 2020年到期的10个锚定租约是否有较大的市场调整空间，是否会收回空间 - 部分租约预计会收回，市场调整空间取决于租户是否还有期权；一些无期权且租金远低于市场水平的租约，预计会有较大提升 [97] 问题15: 西雅图致密化项目成本降低15%的原因是什么 - 公司与一家全国大型建筑公司合作，该公司正在进行近170亿美元的建设项目，凭借其规模优势能够降低成本；此外，公司在项目前期进行了保守的评估和规划，目前正在进一步优化成本 [98][99][100] 问题16: 除了目前管道中的8500万美元投资，公司对额外投资的意愿如何，萨克拉门托另外两处资产出售后是否还有其他资产待售，收购活动是否会影响未来的资产处置决策 - 目前暂无具体的资产处置计划，但每年会对整个投资组合进行评估；收购方面，公司的标准是收购以杂货店和药店为主导的购物中心，若有第三个锚定租户，应为健身房等优质租户；预计2020年收购活动会多于资产处置 [108][109][110] 问题17: 随着预计资本化率压缩，公司在资产定价和回报门槛方面是否有变化 - 公司关注资产收购后的增长潜力，通常希望在收购后18个月内实现约100个基点的增长，重点是寻找能够创造长期价值和净运营收入增长的优质资产 [111] 问题18: 同店净运营收入增长中，基本租金收入增长与净回收和其他物业收入低于最低租金线的情况如何，以及对第四季度和2020年的预期 - 同店现金净运营收入难以精确预测，主要受新租户行动时间的影响；第二季度表现好于预期，第三季度慢于预算；目前本季度仍保持3%的增长，全年预计在3% - 4%之间；预计第四季度有几个大型锚定租户开始支付现金租金，将提升最低租金收入 [112][113][114] 问题19: 公司一次可以同时开展多少个致密化项目，是否有风险参数或资金总额限制 - 2021 - 2022年底可能会有两到三个项目同时进行，公司通常会与合作伙伴共同开发，以降低资本投入；开发项目对公司整体资产负债表影响不大 [119][120] 问题20: 是否会考虑出售致密化项目的土地以锁定当前价值 - 公司会考虑出售土地 [121] 问题21: 2020年受三个新兴因素影响的非锚定租约比例预计是多少 - 难以预测，但租户需求主要来自这些类别，预计会有较大比例 [128] 问题22: 新的锚定租约是杂货店锚定还是一般商品锚定 - 是一家健身运营商 [129]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度，公司总营收7290万美元，运营收入2400万美元；2019年前6个月，总营收1.49亿美元，运营收入5420万美元 [19] - 同店现金基础上，第二季度净营业收入增长4.6%至4930万美元，2019年前6个月增长3.8%，公司预计全年同店净营业收入增长在3% - 4% [20][21] - 2019年第二季度，GAAP归属普通股股东的净收入为760万美元，摊薄后每股0.07美元；前6个月，GAAP净收入为2080万美元，摊薄后每股0.18美元 [22] - 2019年第二季度，资金运营总额为3260万美元，摊薄后每股0.26美元；前6个月资金运营总额为0.55美元/股，公司仍有望实现全年摊薄后每股1.11 - 1.15美元的资金运营指导范围 [23][24] - 截至6月30日，公司总市值约36亿美元，未偿还债务约15亿美元，其中90%为固定利率，超94%为无担保债务，未来两年多无债务到期，利息覆盖率超3倍 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度，公司租赁超31.9万平方英尺空间，其中新租约8.8万平方英尺，同空间基础租金现金增长27.3%；续租23.1万平方英尺，基础租金增长10.7% [30] - 2019年前6个月，公司租赁63.1万平方英尺空间，新租约同空间基础租金混合增长29%，续租活动混合增长12% [31] - 第二季度初，租赁与建设空间的经济价差为2.6%，约合650万美元额外年度现金租金；截至6月30日，价差仍为2.6%，约合620万美元，大部分预计年底前实现 [32][33] 各个市场数据和关键指标变化 - 西雅图市场16个以杂货店为核心的购物中心目前出租率达99.3%；旧金山湾区投资组合出租率为98.7% [17][18] - 截至6月30日，公司投资组合出租率达创纪录的97.9%，太平洋西北地区投资组合出租率达99.4%，45个购物中心实现100%出租 [28] - 截至6月30日，公司主力店铺空间出租率为100%，普通店铺空间出租率达创纪录的95.4% [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续推进非核心资产处置战略，退出萨克拉门托市场，年初至今已完成约3100万美元处置，另有4300万美元待完成，有望达到2019年处置目标上限 [12][13] - 公司推进Crossroads购物中心和旧金山湾区某购物中心的多户住宅密集化项目，通过50 - 50合资企业与开发商合作 [14][18][19] - 公司专注于拥有和运营以杂货店为核心的购物中心，受益于日常必需品需求稳定，吸引了医疗、健身、餐饮等行业新零售商，也受到投资者关注 [37][38][39] - 西海岸热门市场以杂货店为核心的购物中心收购资本化率处于历史低位，公司正在评估一些潜在的非公开市场交易，下半年可能收购约5000万美元资产 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在2019年上半年运营和租赁表现良好，有望实现全年目标，同店净营业收入增长有望达到3% - 4% [9][21] - 亚马逊在贝尔维尤的扩张对公司相关购物中心和多户住宅密集化战略有利，西雅图市场表现强劲 [16][17] - 零售行业租户情况有好有坏，但以杂货店为核心的购物中心需求稳定，公司将继续专注此类资产 [85] 其他重要信息 - 公司电话会议中部分内容为前瞻性陈述，存在风险和不确定性，相关信息可参考公司向美国证券交易委员会提交的文件 [5][6] - 穆迪和标准普尔重申对公司的投资级评级和稳定展望 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 同店净营业收入增长指导修订相关问题，包括坏账准备金、租赁起始价差、物业税变动原因及费用趋势、资产负债表新增应收票据情况 - 公司通常按总收入的1.5%预算坏账准备金，本季度同店净营业收入反映的实际坏账费用低于预算 [44] - 租赁起始价差有望略有下降，但年底前会有更多租赁活动，部分价差将被替代 [45] - 第一季度物业税较重是因洛杉矶一处物业的补充税，第二季度是更好的运行水平 [46] - 资产负债表新增应收票据是因出售物业给杂货店运营商并提供临时融资，对方将尽快获得永久融资 [47] 问题2: 一般及行政费用季度环比上升原因及后续趋势、本季度确认的结算费用是否在原指导范围内、处置活动目标资本化率是否变化及年初至今已完成处置的资本化率 - 第二季度一般及行政费用因结算相关法律费用和可能略高的租赁成本而升高，预计后续回到第一季度水平 [51] - 结算费用是本季度产生的 [52] - 年初至今处置的资本化率约为6.5% - 6.75%，预计剩余处置也在该范围，可能略低 [53] 问题3: 若完成约5000万美元非公开市场收购交易的融资方式、新挂牌资产潜在规模、西海岸市场资产需求的资金来源及债务基金影响、是否有中国资本回归 - 公司信贷额度有足够资金用于收购，也会考虑发行股权，同时会关注资产负债表和信用指标 [58] - 新挂牌资产潜在规模在1000 - 1200万美元之间 [59] - 资金来源包括大量机构资本和1031买家，债务基金有助于为部分交易提供融资 [61] - 公司参与的两笔交易涉及中国1031买家资本 [62] 问题4: 同店增长加速预期与下半年同店净营业收入增长减速预测的协调、同店修订中除结算费用外是否有其他因素抵消FFO增长、收购机会所在市场 - 公司仍预计随着时间推移同店净营业收入增长将加速，预算显示第三、四季度数据会更大 [66][67] - 除结算费用外，无其他因素抵消同店增长对FFO的影响 [68][69] - 公司继续关注西海岸主要市场的收购机会，目前在太平洋西北地区有一些机会 [70] 问题5: 非核心资产与核心资产收购资本化率价差是否收紧、是否有意愿增加处置计划、过去4 - 5年坏账费用平均水平 - 核心与非核心市场资本化率价差高达150 - 200个基点 [74] - 公司会继续评估处置机会，根据收购情况，可能在今年晚些时候和明年加速处置 [75] - 过去坏账费用平均水平约为80个基点，低于1%，预算为1.5% [77][78] 问题6: 收购市场竞争激烈，为何不转向增值型投资、退出萨克拉门托市场剩余3处房产的时间线、债务与EBITDA比率年底预期、核心市场资本化率及公开与非公开交易差异 - 鉴于当前零售环境，公司更注重租户组合，希望专注于收购主导型稳定的以杂货店为核心的购物中心，而非增值型机会 [84][85] - 目标是年底前将萨克拉门托剩余2处房产签约或完成处置 [92] - 预计年底债务与EBITDA比率低于7 [93] - 西海岸主要市场公开交易资本化率低于5%，非公开与公开交易价差在25 - 50个基点，关键在于收购后净营业收入的增长 [94] 问题7: 过去6 - 9个月潜在卖家对公司交易货币的兴趣是否因10年期国债和股市变化而改变 - 因公司股价表现不佳，与卖家的交易讨论变得更困难，但目前讨论有所增加；由于以杂货店为核心的零售板块更具韧性，卖家出售资产更谨慎 [100][101] 问题8: 对公司在租户租金起租时间方面表现更有信心的原因 - 公司在重新租赁空间方面提前规划，与潜在租户合作提前启动许可程序，虽前期有成本，但能更快获得租金；同时会采取一些创造性措施减少空置时间 [107][108]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度总营收7610万美元，GAAP运营收入3030万美元，2018年同期分别为7440万美元和2730万美元 [13] - 2019年第一季度GAAP归属于普通股股东的净收入为1330万美元，摊薄后每股0.12美元，2018年同期分别为1070万美元和0.09美元 [13] - 2019年第一季度资金运营（FFO）总计3670万美元，摊薄后每股0.29美元，2018年同期分别为3700万美元和0.30美元 [14] - 第一季度净收入包含260万美元的房产销售收益，净收入和FFO中包含350万美元的GAAP低于市场租赁租金收入确认 [15] - 第一季度新增28.3万美元的利息支出，新增36.7万美元的G&A费用 [16] - 第一季度坏账为62.4万美元，虽高于去年同期，但远低于坏账预算（占总收入的1.5%），同店NOI仍实现2.9%的增长 [18] - 截至3月31日，公司总市值约36亿美元，未偿还债务约15亿美元，其中90%为固定利率债务，超94%为无担保债务，95%的总可出租面积未抵押，第一季度利息覆盖率稳定在3.4倍 [19] - 公司目前正朝着此前公布的2018年全年FFO每股1.11 - 1.15美元的指引迈进 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司连续19个季度保持投资组合租赁率高于97%，第一季度达到创纪录的97.8%，其中锚定空间保持100%租赁，商铺空间租赁率达到创纪录的95.3% [21][22] - 第一季度执行了108份租约，创第一季度新高 [22] - 新租约的同空间比较租金增长30.7%，续约租金增长12.4%，均创第一季度新高 [25] - 截至年底，租赁与建设空间的经济价差为2.8%，约合680万美元的额外年度现金租金；第一季度，约200万美元的增量租金开始支付，其中28.3万美元在第一季度收到；截至3月31日，价差为2.6%，约合650万美元，预计2019年将逐步实现 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 近期利率下降后，卖家提高了价格预期，公开市场买家积极追求西海岸的优质杂货店锚定购物中心，交易价格达到5%的资本化率，甚至有低于5%的情况 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划处置非核心资产，第一季度出售了一处价值1700万美元的房产，目前还有三处总计价值5700万美元的房产待售，预计在未来60 - 90天完成交易，完成后萨克拉门托市场将仅剩两处房产，公司希望今年晚些时候将其推向市场 [8][9] - 公司正在进行两项初始致密化项目，分别位于西雅图和旧金山市场，均已选定合作伙伴，计划为50 - 50的合资企业，公司将以价值1100 - 1200万美元的多余土地入股，每个项目预计建设约200套高端公寓和10000 - 15000平方英尺的零售空间，预计每个项目成本约7000万美元，希望今年获得批准，2020年动工 [10][11][12] - 公司积极实施租户优化策略，通过调整租户、调整规模等方式，引入更多抗互联网的服务型零售商，以提高租户质量和租金收入 [23] - 收购市场仍然具有挑战性，公司将继续密切关注市场，通过非公开市场关系积极寻找机会，同时专注于优化现有投资组合的运营 [28][30][31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2019年的物业运营开局感到满意，租赁需求强劲，同店NOI实现了2.9%的增长 [7] - 收购市场受利率下降影响，卖家提高价格预期，市场难以预测，但西海岸优质杂货店锚定购物中心的高需求对公司业务有利 [28][30] - 公司将继续专注于提高投资组合的运营水平，实施处置策略和致密化计划，耐心等待收购市场的机会 [31] 其他重要信息 - 2019年起，坏账分类从运营费用调整为收入的抵减项，这一变化在同店NOI表中更为明显 [17] - 公司锁定了3亿美元定期贷款的利率，未来三年固定为3.1% [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 私人市场对购物中心需求增加是否会导致更多的投资组合交易和并购？ - 从投资组合角度来看，可能会加速并购活动 [33] 问题2: 第三个致密化项目情况如何，收益率预测有何变化？ - 第三个项目位于旧金山以外，目前处于评估最佳开发方案的早期阶段，正在与城市进行初步讨论，未来几个月会有更清晰的规划；前两个项目的无杠杆收益率预计在8% - 10%之间，随着项目推进，收益率可能会发生变化，且由于公司投入的是多余土地，实际投资少，年回报率将是投资的数倍 [34][35] 问题3: 两个住宅项目中的零售部分是否由公司直接拥有，是否包含在7000万美元的成本中？ - 目前看来，两个项目的零售部分将由公司直接拥有，且包含在7000万美元的成本中 [38][39] 问题4: 2018年下半年进行的大型锚定租户重新定位交易是否会在2019年下半年带来NOI增长，同店NOI的节奏如何？ - 预计2019年下半年表现强劲，第二季度可能会有小幅度下降，但全年仍符合公司指引；锚定租户重新定位交易仍按计划进行 [40][41][43] 问题5: 六个锚定租约到期情况如何，替换租户是否会在2019年开始支付租金？ - 除一个低于市场租金的租约预计年中收回并已确定替换租户外，其他租约均将续约；替换租户不会在2019年开始支付租金，公司预算已考虑这一情况 [45][46] 问题6: 租赁和入住率是否会继续提高或在第二季度下降？ - 预计全年入住率将保持在当前水平，公司将努力填补剩余的少量空置空间，但由于租户更替，入住率会有一定波动 [48] 问题7: 2020年及以后是否会出售更多房产，出售资产的需求和定价情况如何？ - 出售房产并非一次性行为，公司会持续评估投资组合，根据收购情况决定出售节奏；出售资产的定价超出预期，买家需求增加，这与利率下降有关 [49][50] 问题8: 非核心资产的资本化率是否因利率下降而压缩，幅度有多大？ - 资本化率压缩了25个基点，主要涉及有杂货店和/或药店的资产 [55][56] 问题9: 启动两个致密化项目是否会导致NOI损失？ - 不会导致NOI损失 [57] 问题10: 公司在每个7000万美元项目中的投资情况如何？ - 公司预计在每个项目中投资3500万美元，其中1100 - 1200万美元为土地贡献 [62][63] 问题11: 出售萨克拉门托项目后，未来可出售资产池规模如何，加速出售的触发因素是什么？ - 触发因素是公司的增长机会和资产的内部增长情况，具体出售规模取决于收购情况 [65][66] 问题12: 为什么选择高级住房开发商作为致密化项目的合作伙伴，对零售空间有何影响？ - 从审批角度来看，城市更支持高级住房项目，因为其需求大、审批流程快，且停车和整体密度要求较低；该项目为独立生活的高级住房，本质上是住宅项目，对零售空间无不利影响 [72][73] 问题13: 第一季度同店运营费用增长的原因是什么？ - 主要是太平洋西北地区购物中心的除雪成本增加，由于2月波特兰和西雅图遭遇大雪；运营费用的增加大部分可通过租户回收弥补 [74] 问题14: 到年底租赁价差预计会如何变化？ - 预计年底租赁价差将保持在当前水平，随着新租赁业务的开展，现有价差将被新的价差所取代 [80] 问题15: 第一季度坏账费用是否有特殊情况，与之相关的年化租金是多少？ - 坏账费用无特殊情况，随租户情况波动；关于相关年化租金，需后续跟进提供 [87][88][89] 问题16: 第一季度FAS 141贡献是否与Kmart有关？ - 350万美元的FAS 141贡献主要来自年底终止的Kmart租约，还有另一个租户也有少量贡献 [91] 问题17: 公司的杠杆目标是什么，如何在年内实现？ - 公司目标是通过现金流和资产出售，逐步降低净债务与EBITDA的比率，目标是降至中六区间 [95][99] 问题18: 第一季度是否有有意义的租赁期限收入？ - 没有有意义的租赁期限收入 [100] 问题19: 能否按旧报告方法分解7500万美元租金收入中的回收部分？ - 公司将在会后跟进，并参考同行做法，为投资者提供更多信息 [101]

财务数据和关键指标变化 - 2018年全年总收入从2017年的2.73亿美元增至2.96亿美元，GAAP营业收入从9400万美元增至1.03亿美元 [16] - 2018年第四季度总收入为7500万美元，GAAP营业收入为2700万美元，而2017年同期分别为7300万美元和2600万美元 [17] - 2018年全年GAAP归属于普通股股东的净收入为4270万美元，即摊薄后每股0.38美元，2017年为3850万美元，即摊薄后每股0.35美元；2018年第四季度GAAP净收入为1050万美元，即摊薄后每股0.09美元，2017年同期为1080万美元，即摊薄后每股0.10美元 [18] - 2018年全年资金运营现金流（FFO）为1.421亿美元，2017年为1.389亿美元；2018年摊薄后每股FFO为1.14美元，与2017年持平；2018年第四季度FFO为3650万美元，即摊薄后每股0.29美元，2017年同期为3700万美元，即摊薄后每股0.30美元 [19] - 2018年全年和第四季度同店净营业收入均增长2.5% [20] - 2018年公司通过ATM计划发行约130万股普通股，筹集净收益2540万美元 [25] - 2018年初利息覆盖率为3.4倍，已连续九年高于3倍；年末有担保债务总资产比率为2.8%；净债务与EBITDA比率从年中7.7倍降至年末7.1倍 [26] - 公司预计2019年全年摊薄后每股FFO在1.11 - 1.15美元之间，同店净营业收入同比增长2% - 3% [27][28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2018年公司租赁面积超150万平方英尺，创历史新高，年末投资组合租赁率达97.7%，连续五年高于97% [7] - 2018年执行406份租约，包括156份新租约共44.1万平方英尺，同空间现金租金增长21.7%；续签250份租约共约110万平方英尺，现金租金增长9.1% [33] - 2018年第四季度执行109份租约共40.2万平方英尺，包括40份新租约共11.8万平方英尺，同空间现金租金增长26.8%；续签69份租约共约28.4万平方英尺，现金租金增长12% [34] - 2018年初在建和租赁空间经济利差为3.6%，代表780万美元额外年度现金基础租金；年末降至2.9%，代表680万美元额外年度现金基础租金 [37][38] - 2019年有6份主力租约到期，2份租户已表示行使续约权，1份正在协商新长期租约，1份在协商新租约及其他租约，另外2份分别在洽谈新全国性零售商和释放低于市场租金的2.1万平方英尺主力空间 [39][40] - 2019年约230份非主力租户租约到期，预计按过往表现续约或重新出租 [41] - 公司目前有12个地块开发机会，总面积约5.6万平方英尺，预计完成后每年可增加约250万美元租金，回报率11%，预计明年晚些时候完成 [41] - 西雅图Crossroads购物中心一期老年住房多户住宅项目已完成85%，预计年中完工，预计每年可增加约37.8万美元租金 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 2018年公司西海岸市场优质杂货店主导的购物中心价格保持稳定，收购市场不确定性逐渐消退 [49][50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略包括处置非核心物业和对部分购物中心进行高密度开发 [9][12] - 2018年开始处置非核心物业，已出售2处，另有2处待售，还有1处正在接收报价，后续还有部分物业完成租赁目标后计划出售 [10][11] - 2018年确定20个购物中心有潜力通过增加多户住宅组件进行高密度开发，目前正在对3处物业进行产权申请流程，总投资2亿美元，预计无杠杆回报率在7%左右 [13] - 为降低开发风险，公司计划与经验丰富的多户住宅开发商建立50 - 50合资企业，目前已筛选超20家开发商 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2018年房地产投资信托基金（REIT）股票面临挑战，但公司业务和核心西海岸市场基本面依然良好，对空间的需求持续强劲 [6] - 公司预计2019年业务将继续保持高水平表现，将专注于让新租户开业以实现680万美元的增量年度现金流，同时释放更多空间以满足市场需求、改善租户结构和挖掘低于市场租金租约的增长潜力 [46] - 公司租户基础稳固，过去几年受租户违约和破产影响较小，体现了租户质量和多样性以及积极管理投资组合的能力 [47][48] - 公司对未来业务前景感到兴奋，将继续寻求通过明智收购、积极管理和租赁投资组合以及长期高密度开发来创造价值的机会 [52][53] 其他重要信息 - 2018年公司关注维持最低浮动利率债务敞口，将浮动利率债务保持在总债务的10%，第四季度对3亿美元浮动利率定期贷款签订掉期协议，固定利率至到期，未来三年多的综合固定利率为3.1%，年末信用额度有1.56亿美元未偿还 [21][22] - 2018年公司还清2笔总计1900万美元的抵押贷款，无抵押总可出租面积（GLA）占比增至95%，目前仅4笔抵押贷款，91个购物中心中有87个无抵押 [23] - 公司债务到期日程安排良好，2019年和2020年无债务到期，2021年信用额度到期可续约 [24] - 公司2019年FFO指引考虑了定期贷款利率锁定增加的约170万美元年度利息支出，以及内部租赁成本费用化会计政策变更增加的约120 - 140万美元年度一般及行政费用（G&A） [28][29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 高密度开发项目中土地出资后是否仅申请建设贷款支付建设成本 - 公司表示是 [57] 问题: 2019年同店净营业收入增长指引是否考虑许可延迟问题 - 公司称西海岸许可流程仍繁琐，估计较为保守 [58] 问题: 若收购金额超过5000万美元，如何考虑资金来源以及如何思考资本成本和资本分配策略 - 公司表示指引中无股权发行计划，预计主要通过资产出售实现外部增长，主要通过运营合伙单位（OP units），会考虑股价情况 [61] 问题: 2019年非现金租金预期以及与FFO相比FAS 141的消耗情况 - 公司称由于近期无收购，FAS 141会自然消耗，取决于2019年租赁活动，预计第一季度因Kmart有增长 [62] 问题: 2019年FAS 141是否同比下降 - 公司表示会开始自然消耗 [63] 问题: 未来一年左右希望将杠杆率降至多少，处置活动是否会大幅超过指引中的5000万美元 - 公司称可能会有更多处置，会持续关注将净债务与EBITDA比率保持在7以下，资产出售取决于是否达到租赁目标 [65][66] 问题: 高密度开发合作伙伴的关键属性以及是与单一合作伙伴还是多个合作伙伴合作 - 公司表示希望与不同合作伙伴合作以分散风险，目前已确定部分项目的合作伙伴，进展顺利，选择合作伙伴时会考虑产品类型和位置 [68][70] 问题: 2019年指引与市场预期存在差异的原因以及潜在的上行因素 - 公司称主要驱动因素包括第四季度的额外掉期增加的指引成本、G&A增加以及第四季度利差未充分体现但新一年会加速 [74] 问题: 主力租户重新谈判是否有拖累因素 - 公司称圣特雷莎现有租户终止租约在2018年后期有拖累，未纳入2018年指引，2019年第三或第四季度会有租金大幅增长；更换主力租户时会有净营业收入损失，难以预测 [77][79] 问题: 2019年坏账费用预算以及与过去几年预期的对比 - 公司称指引假设坏账费用为收入的1.5%，高于过去几年实际水平，采取保守预算方法 [80] 问题: 2019年处置和收购的目标资本化率 - 公司称处置目标资本化率为6.5% - 7%，收购约为5.5% [83] 问题: 物业运营费用增长7.9%的主要推动因素 - 公司称无特定因素，可能是费用时间安排问题 [84] 问题: 第一季度Kmart的FAS 141增长金额 - 公司称约为300万美元 [87] 问题: 2019年同店净营业收入2% - 3%增长的主要驱动因素以及对全年入住率的假设 - 公司称指引假设租赁率平均保持在96% - 97%，年初可能因假期略有下降，后续回升，目前空间需求强劲；释放利差指引基于详细物业预算，预计平均与去年相似 [89][90] 问题: 超出指引的处置资产管道规模、预计出售时间 - 公司称预计2019年有另外3 - 4处物业可出售，总计约5000万美元 [91] 问题: 温哥华市场中心的资本化率 - 公司称综合资本化率约为7% [92] 问题: 再开发项目是否需要补充现金出资以及现金与土地出资的比例 - 公司称目前与合作伙伴合作情况下几乎不需要补充现金 [94] 问题: 再开发项目是否会触发加州第13号提案下购物中心部分的重新评估 - 公司称已进行地块边界调整，预计不会有影响 [95] 问题: 第四季度租赁利差加速增长的原因 - 公司称可能是零售商为假期开业推动 [96] 问题: 1.5%的坏账费用是否包含在同店净营业收入2% - 3%的预测中 - 公司称包含在内 [100] 问题: 未来去杠杆化是否考虑特定资产合资企业 - 公司称目前不考虑，自1991年后未进行合资企业，倾向保持业务简单透明，但不排除未来有机会 [101][102] 问题: 如何看待处置资产，若股票改善未来两三年是否仍会积极处置或转向股权融资增长 - 公司称每季度深入评估购物中心，处置重点是退出萨克拉门托市场和消除未来3 - 5年净营业收入恶化风险 [105][106] 问题: 若继续出售更多资产，下一批资产的资本化率是否会低于6.5% - 7% - 公司称会低于该范围 [107] 问题: 同店指引中150个基点的坏账费用是否有特定租户考虑，是否与2018年预算相同 - 公司称是综合考虑所有预算收入，与2018年预算相同，实际坏账低于该水平 [109][111] 问题: 开发项目是否有清除所有障碍可动工的，还需多久 - 公司称目前重点推进的3个项目无阻碍，可快速推进产权申请流程；其余17个项目因需处理租户搬迁和租约终止问题，预计2019年有更清晰进展 [113][114] 问题: 2019年同店净营业收入指引是否包含未来再开发的战略退租影响 - 公司称Kmart租约已于2018年第四季度终止，不影响2019年预算，目前另外3个项目对净营业收入影响不大，会及时向投资者通报后续变化 [116]