文章核心观点 零售机会投资公司将发布2024年第二季度财务和运营结果并举行电话会议 [3] 分组1：会议信息 - 公司将于2024年7月23日市场收盘后发布截至6月30日的第二季度财务和运营结果 [3] - 公司将于2024年7月24日上午9点（东部时间）/上午6点（太平洋时间）举行电话会议和网络音频直播 [3] - 点击链接https://register.vevent.com/register/BI692eaed31e884afba881ed8019ea4cae（会议前十分钟）注册参加电话会议 [1] - 注册后参与者可选择用电话拨打（使用PIN码）或点击“Call Me”选项接收自动来电 [4] - 电话会议将被录制，直播结束后可回放，在公司投资者关系活动与演示页面https://investor.roicreit.com/events - presentations 上一年内均可访问 [4] - 网络直播也可在https://edge.media - server.com/mmc/p/jen6w4d4 以仅收听模式观看 [1] 分组2：公司概况 - 零售机会投资公司是一家完全整合、自我管理的房地产投资信托基金，专注于收购、拥有和管理位于西海岸人口密集大都市市场的以杂货店为核心的购物中心 [4] - 截至2024年3月31日，公司拥有94个购物中心，总面积约1060万平方英尺 [4] - 公司是专注于西海岸的最大的公开交易、以杂货店为核心的购物中心房地产投资信托基金 [4] - 公司是标准普尔小型股600指数成分股，拥有穆迪投资者服务公司、标准普尔全球评级和惠誉评级公司的投资级企业债务评级 [4] - 更多信息可访问www.roireit.net [4] 分组3：联系方式 - 投资者关系联系人Nicolette O'Leary，电话858 - 677 - 0900，邮箱noleary@roireit.net [5]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第一季度总营收增至8530万美元，部分得益于高于内部预测的基础租金，以及高于往常的高于和低于市场租金的摊销 [8] - 2024年第一季度GAAP归属普通股股东的净收入为1100万美元，摊薄后每股收益0.09美元；第一季度FFO总计3790万美元，摊薄后每股收益0.28美元 [25] - 第一季度同店现金NOI增长5.7%，由基础租金和回收增加以及与租赁收回举措相关的其他收入增加驱动 [25] - 第一季度净债务与年化EBITDA之比为6.4倍，低于一年前的6.7倍 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度签署87份租约，总面积超38.3万平方英尺，主要围绕续签重要主力租户 [12] - 第一季度签署非主力租户租约总面积17.6万平方英尺，租赁活动主要是租户续约，不少租户提前续约 [13] - 第一季度新租户带来140万美元的增量年度基础租金现金收入，新签署租约增加超100万美元的增量年度基础租金；截至3月31日，未开业新租户的增量年度基础租金约670万美元 [30] - 第一季度新租约租金增长12%，续约租金增长7% [46] 收购业务 - 近期以7000万美元收购圣地亚哥的一个优质杂货店为主力的购物中心，现金收益率为6.75%，GAAP基础上超7% [7] 处置业务 - 目前有两处物业正在出售，总价6800万美元，综合退出资本化率处于6%低位 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 西海岸收购市场因通胀担忧和利率上升而暂停，许多买家持观望态度 [47] - 零售市场有买家从工业、多户住宅等其他领域转向零售领域，因他们认为零售领域现金流和NOI更稳定 [120] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 利用市场变化，积极寻找非公开市场机会，与非公开市场资源保持积极沟通 [47] - 加速处置物业以支持更多收购或增长，视市场情况考虑股权融资 [57] 发展方向 - 继续专注于杂货店为主力的购物中心，利用其位置、人口统计和日常必需品聚焦的优势吸引租户 [48] 行业竞争 - 行业内租户在选择扩张地点时更加谨慎，公司凭借优质物业和良好租赁业绩在竞争中占据优势 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对2024年开局表示满意，租赁需求强劲，但对未来保持谨慎，尤其是主力租户空间续租活动存在租赁间隔期 [9][21] - 认为公司物业位置优越、人口结构有吸引力且专注于日常必需品，有望继续成为西海岸租户的首选 [48] - 关注市场利率变化，等待有利时机进行债券再融资 [27] 其他重要信息 - 公司目前有四处主力租户空间待租，新租户均为全国性租户，租期10年，租金将大幅提高 [5][29] - 公司已与Rite Aid就剩余门店达成协议，若协议未获批，公司有能力利用空置空间 [65] - 2024年剩余两份主力租约将到期，一份已续约，另一份正在招租 [117] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2Q租赁预期及市场放缓情况 - 公司认为2Q租赁可能更强，目前租赁讨论无放缓迹象 [34][50] 问题2: Rite Aid情况及应对计划 - 公司已与Rite Aid就剩余门店达成协议，若协议未获批，因市场对公司空间需求强劲，公司有能力利用空置空间 [65] 问题3: 净投资指导及资金来源 - 公司目前不会在当前股价下发行股权，将加速处置物业以支持收购，视市场情况考虑股权融资 [56][57] 问题4: 空置主力租户空间的CapEx和租金起算时间 - CapEx约75 - 100美元，预计2025年初开始收取租金，部分可能在2024年底 [58][59] 问题5: 同店季度费用和回收收入情况及未来预期 - 同店增长是多种因素导致，包括较低坏账、运营费用减少和基础租金增加；全年仍谨慎看待同店NOI增长，预计在1% - 2%，希望达到较高水平 [62][85] 问题6: 主力租户租约的递增条款和新租户情况 - 一处主力租户租约谈判中获得更长期限和更高租金，通常主力租户每五年租金递增10% - 12%，店铺空间每年递增3%；新租户是美国已有一定规模的全新概念品牌，盈利能力强 [77][78][89] 问题7: 收购指导和运营情况对其的影响 - 收购指导为1 - 3亿美元，取决于股权市场和市场情况；目前收购应确保对当前资本成本有增值作用 [81][90][93] 问题8: 主力租户空间空置对未来入住率的影响 - 小店铺目前入住率约96%，预计全年维持该水平，主力租户入住率未来将趋于稳定 [101][103] 问题9: 收购对指导的贡献和敏感性 - 公司建模收购现金收益率约6.5%，目前对收购和资本成本有信心 [107][108] 问题10: 同店指导相关问题（百分比租金、一次性因素） - 百分比租金并入租金收入，本季度无一次性驱动因素，同店指导因多种积极因素而变化 [112] 问题11: 当前借款成本和战略决策 - 当前借款成本约6% - 6.5%，将关注市场和美联储利率决策，考虑多种替代方案 [113][114] 问题12: Albertsons Kroger合并的影响 - 公司与Kroger和Albertsons保持沟通，目前难以判断合并对公司的影响是积极还是消极 [115] 问题13: 潜在买家行为和机构投资者兴趣 - 年初利率较低时有买家回归市场，近期利率上升后部分买家持观望态度；有买家从其他领域转向零售领域 [138][139][120] 问题14: 平均债务期限目标 - 公司计划在债券市场进行10年期固定利率发行，以延长债务期限 [122] 问题15: 两处处置物业的原因和新主力租约租户类型 - 一处是单租户物业，另一处已完成大量租赁且未来增长有限；新主力租约租户为全国性企业，一处空间分割给区域性企业 [127]

公司概况 - 公司是专注西海岸的杂货锚定购物中心REIT，截至2024年3月31日拥有94个购物中心，约1060万平方英尺[3] 财务数据 - 2024年第一季度总收入8.533亿美元，净收入1.1665亿美元，归属于公司普通股股东净收入1.1018亿美元[17] - 2024年第一季度资金运营基本为3.7287亿美元，摊薄后为3.7934亿美元[40] - 总债务13.77868亿美元，固定利率债务占比91.4%，加权平均期限2.9年；可变利率债务占比8.6%，加权平均期限1.3年[46] 物业组合 - 总购物中心组合93个，总面积1055.5145万平方英尺，出租率96.4%，年租金收入2.37673亿美元[23] - 同一中心现金净营业收入为5559.3万美元，同比增长5.7%[26] 租户情况 - 前十大租户租赁面积占比28.6%，年租金收入占比19.5%[52] 债务到期情况 - 2024 - 2028年债务到期本金分别为27.6531亿美元、23.3337亿美元、20亿美元、31.8亿美元和35亿美元[29] 财务比率 - 2024年3月31日，利息覆盖率为3.0倍，债务服务覆盖率为3.0倍[33] 租赁情况 - 2024年第一季度新签租约87份，总面积38.3293万平方英尺，初始基础租金每平方英尺26.24美元[63] - 同空间比较租赁中，新租约基础租金涨幅12.2%，续约涨幅6.7%[66][67]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2024年3月31日，公司总资产为29.66715亿美元，较2023年12月31日的29.7764亿美元略有下降[17] - 截至2024年3月31日，公司总负债为16.13069亿美元，较2023年12月31日的16.14433亿美元略有下降[17] - 2024年第一季度，公司总营收为8.533亿美元，较2023年同期的7.9296亿美元增长7.61%[20] - 2024年第一季度，公司运营收入为3.0584亿美元，较2023年同期的2.5654亿美元增长19.22%[20] - 2024年第一季度，公司净收入为1.1665亿美元，较2023年同期的8696万美元增长34.14%[20] - 2024年第一季度，归属于公司的净收入为1.1018亿美元，较2023年同期的8142万美元增长35.32%[20] - 2024年第一季度，基本和摊薄后每股收益为0.09美元，较2023年同期的0.06美元增长50%[20] - 2024年第一季度，每股普通股股息为0.15美元，与2023年同期持平[20] - 截至2024年3月31日，公司普通股发行和流通股数为1.27457854亿股，较2023年12月31日的1.26904085亿股有所增加[17] - 2024年第一季度，公司综合收入为1.1625亿美元，较2023年同期的8691万美元增长33.76%[20] - 2024年第一季度净收入为1.1665亿美元，2023年同期为8696万美元，同比增长34.14%[24][29] - 2024年第一季度经营活动提供的净现金为4.2723亿美元，2023年同期为4.4447亿美元，同比下降3.88%[24] - 2024年第一季度投资活动使用的净现金为1.5718亿美元，2023年同期为8004万美元，同比增长96.38%[24] - 2024年第一季度融资活动使用的净现金为3.1262亿美元，2023年同期为3.0234亿美元，同比增长3.40%[24] - 截至2024年3月31日，现金、现金等价物和受限现金为4161万美元，2023年同期为1.3668亿美元，同比下降69.56%[24] - 2024年第一季度总营收为8.533亿美元，2023年同期为7.9296亿美元，同比增长7.61%[29] - 2024年第一季度总运营费用为5.4746亿美元，2023年同期为5.3642亿美元，同比增长2.06%[29] - 2024年第一季度运营收入为3.0584亿美元，2023年同期为2.5654亿美元，同比增长19.22%[29] - 截至2024年3月31日，总资产为29.66715亿美元，2023年12月31日为29.7764亿美元，环比下降0.37%[27] - 截至2024年3月31日，总负债为16.13069亿美元，2023年12月31日为16.14433亿美元，环比下降0.08%[27] - 2024年第一季度净收入为1.1665亿美元，2023年同期为8696万美元[35] - 2024年第一季度经营活动提供的净现金为4.2723亿美元，2023年同期为4.4447亿美元[35] - 2024年第一季度投资活动使用的净现金为1.5718亿美元，2023年同期为8004万美元[35] - 2024年第一季度融资活动使用的净现金为3.1262亿美元，2023年同期为3.0234亿美元[35] - 2024年第一季度现金、现金等价物和受限现金净减少4257万美元，2023年同期增加6209万美元[35] - 2024年第一季度末现金、现金等价物和受限现金为4161万美元，2023年同期为1.3668亿美元[35] - 2024年和2023年第一季度，基本每股收益计算中归属于普通股股东的净收入分别为1.0888亿美元和8022万美元[69] - 2024年和2023年第一季度，摊薄每股收益计算中归属于普通股股东的净收入分别为1.1535亿美元和8576万美元[69] - 2024年第一季度，公司基本运营资金约3728.7万美元，摊薄运营资金约3793.4万美元，均高于2023年同期[151] - 2024年3月31日止三个月GAAP营业利润为3058.4万美元，2023年同期为2565.4万美元[156] - 2024年3月31日止三个月总公司现金NOI为5594.4万美元，2023年同期为5307.5万美元[156] - 2024年3月31日止三个月同店现金NOI约为5560万美元，2023年同期约为5260万美元，同比增长5.7%[157] - 2024年第一季度公司向股东支付股息约1940万美元，向非控股权益持有人支付分配款约110万美元，运营现金流约4270万美元；2023年同期分别约为1970万美元、130万美元和4440万美元[180] - 2024年第一季度公司运营活动净现金流约4270万美元，投资活动净现金流约 - 1570万美元，融资活动净现金流约 - 3130万美元；2023年同期分别约为4440万美元、 - 800万美元和 - 3020万美元[191] - 截至2024年3月31日，公司短期和长期义务总计分别为3.3297亿美元和12.72497亿美元，共计16.05467亿美元[195] 公司业务线数据关键指标变化 - 2024年第一季度，公司租赁或续租约38.3万平方英尺物业，新租约租户改进支出约230万美元，续租约68.1万美元[135] - 2024年第一季度，公司新租约租赁佣金约9.4万美元，续租租赁佣金不显著[135][136] - 2024年第一季度，公司物业运营收入约6270万美元，较2023年同期的约5630万美元增加约640万美元[144] - 2024年第一季度，公司折旧和摊销费用约2630万美元，高于2023年同期的约2510万美元[145] - 2024年第一季度，公司一般及行政费用约570万美元，高于2023年同期的约530万美元[146] - 2024年第一季度，公司利息费用约1890万美元，较2023年同期的约1700万美元增加约200万美元[148] - 2024年第一季度公司为新租赁和续租承诺了约300万美元的租户改进费用和13.6万美元的租赁佣金[199] 公司房地产相关情况 - 2024年第一季度和2023年第一季度，房地产改善或置换的资本化成本分别约为970万美元和1040万美元[50] - 公司认为截至2024年3月31日和2023年12月31日，其房地产投资价值未发生减值[58] - 截至2024年3月31日，公司投资组合包含95处物业，总面积约1070万平方英尺，零售投资组合出租率约96.4%[135] - 2024年3月31日止三个月，公司95处物业中有92处为同店物业[156] - 公司认为2024年3月31日和2023年12月31日其房地产投资无减值情况[167] 公司财务政策与安排 - 公司计划定期向普通股股东进行季度分红，且每年分配至少90%的REIT应纳税所得额[47][49] - 公司遵循FASB指导，对VIE进行定性分析以确定主要受益人，并合并运营合伙企业[44] - 公司已选择并符合REIT税收资格，若不符合将按常规公司税率征税，四年内不得重新选择[168][169] - 公司主要资金需求是支付普通股股息，主要资金来源是运营合伙企业的分配[172] - 截至2024年3月31日，公司确定有足够营运资金满足未来十二个月股息支付义务[176] - 根据销售协议，公司可出售普通股，总发行价最高达5亿美元[177] - 2024年第一季度公司未根据销售协议出售任何股份[179] - 美国联邦所得税法要求房地产投资信托（REIT）每年至少分配90%的REIT应纳税所得，ROIC打算向股东支付不少于其净应纳税所得的定期季度股息[210] 公司债务相关情况 - 2024年3月31日和2023年12月31日，应收账款坏账准备分别约为1800万美元和1740万美元[63] - 2024年3月31日和2023年12月31日，抵押贷款应付票据分别为5983.1万美元和6005.2万美元[80] - 2024年3月31日和2023年12月31日，运营合伙企业无担保定期贷款账面价值分别为1.99805亿美元和1.99745亿美元[81] - 运营合伙企业无担保定期贷款额度为3亿美元，到期日为2025年1月20日，满足条件可申请增加2亿美元额度[81] - 截至2024年3月31日，信贷安排下未偿还金额为6800万美元，较2023年12月31日的7500万美元有所减少；净未摊销递延融资成本约为460万美元，较2023年12月31日的约500万美元减少[86] - 2024年第一季度，定期贷款加权平均利率为6.4%，1.5亿美元定期贷款互换后混合利率为5.4%；信贷安排加权平均利率为6.3%[87] - 运营合伙公司发行多批高级票据，总本金为10.5亿美元，2024年3月31日账面价值为1.044057亿美元，较2023年12月31日的1.043593亿美元略有增加[88][90] - ROIC授权发行5000万股优先股，截至2024年3月31日和2023年12月31日，均无优先股流通在外[91] - ROIC可通过“按市价”销售协议出售普通股，总发行价最高可达5亿美元，2024年第一季度未出售任何股份[93][95] - ROIC董事会授权最高5000万美元的股票回购计划，2024年第一季度未回购任何普通股[96] - 运营合伙公司信贷安排借款额度最高6亿美元，到期日为2027年3月2日，可选择两次6个月延期，还可增加至最高12亿美元[83] - 运营合伙企业有3亿美元无担保定期贷款，到期日为2025年1月20日；有6亿美元无担保循环信贷额度，到期日为2027年3月2日，可增至12亿美元[184] - 截至2024年3月31日，定期贷款和信贷额度分别有2亿美元和6800万美元未偿还，加权平均利率分别为6.4%和6.3%；定期贷款有1.5亿美元以5.4%的混合利率进行了掉期[185] - 运营合伙企业在2023年9月、2017年12月、2016年9月和2014年12月分别发行了3.5亿美元、2.5亿美元、2亿美元和2.5亿美元的无担保高级票据[186] - 截至2024年3月31日，公司有2.68亿美元的浮动利率债务未偿还[213] - 利率互换名义本金1亿美元在利率上升100个基点时，清洁市场价值为64万美元；名义本金5万美元在利率上升100个基点时，清洁市场价值为41.3万美元[213] - 短期利率上升100个基点，会使公司在截至2024年3月31日的三个月内利息费用增加约35.6万美元[214] - 运营合伙公司信贷安排借款额度最高为6亿美元，到期日为2027年3月2日，可通过支付展期费用等条件行使两次6个月展期选择权，还可将借款额度增至最高12亿美元[205] - 运营合伙公司在2023年9月、2017年12月、2014年12月和2016年9月分别发行了3.5亿美元、2.5亿美元、2.5亿美元和2亿美元的无担保优先票据，均由公司提供全额无条件担保[206] 公司股权与激励相关情况 - 公司采用2022年修订的股权奖励计划，预留1095.4694万个可互换单位，最多可授予500.2143万股全值奖励股份或1095.4694万股股票期权，计划将于2032年4月25日到期[98] - 2024年第一季度，ROIC授予60.8781万股基于时间的限制性普通股，截至3月31日，未归属限制性股票为105.6906万股[100] - 2024年第一季度，ROIC授予29.0522万个LTIP单位，基于运营和市场表现条件归属，归属日期为2027年1月1日，截至3月31日，未归属LTIP单位为53.6494万个[101] - 2024年和2023年第一季度，基于股票的薪酬费用分别约为280万美元和290万美元[102] 公司租赁相关情况 - 截至2024年3月31日，不可撤销租赁未来最低租金总计12.20402亿美元，其中2024年剩余时间为1.69919亿美元[78] - 截至2024年3月31日，公司净租赁负债约为1630万美元，相关使用权资产约为1460万美元，加权平均剩余租赁期限约为35.1年，加权平均折现率约为5.2%；2024年和2023年第一季度，地面租赁租金费用分别约为42.6万美元和40.1万美元[122] - 2024年和2023年第一季度，公司与一名高管的租赁协议产生的费用分别约为2.5万美元和2.3万美元[126] - 公司长期租赁包含应对通胀的条款，多数租赁要求租户承担部分运营费用[201][20

财务数据关键指标变化 - 2024年第一季度GAAP归属于普通股股东的净收入为1100万美元，摊薄后每股0.09美元，2023年同期为810万美元，摊薄后每股0.06美元[5][6] - 2024年第一季度资金运营现金流（FFO）为3790万美元，摊薄后每股0.28美元，2023年同期为3380万美元，摊薄后每股0.25美元[5][6] - 重申2024年摊薄后每股FFO指引为1.03 - 1.09美元[5] - 2024年第一季度归属ROIC的净收入为1.1018亿美元，2023年同期为0.8142亿美元[30] - 2024年第一季度基本运营资金为3.7287亿美元，2023年同期为3.3246亿美元[30] - 2024年第一季度摊薄运营资金为3.7934亿美元，2023年同期为3.38亿美元[30] - 2024年第一季度基本租金收入为5754.5万美元，较2023年同期的5626万美元增长2.3%[33] - 2024年第一季度其他物业收入为57.4万美元，较2023年同期的12万美元增长378.3%[33] - 2024年第一季度总运营费用为2243.4万美元，较2023年同期的2305.8万美元下降2.7%[33] - 2024年第一季度GAAP营业收入为3058.4万美元，2023年同期为2565.4万美元[35] - 2024年第一季度公司总现金NOI为5594.4万美元，2023年同期为5307.5万美元[35] 各条业务线数据关键指标变化 - 2024年第一季度同店现金净营业收入较2023年第一季度增长5.7%[5][8] - 2024年第一季度同店现金净营业收入为5559.3万美元，较2023年同期的5258万美元增长5.7%[33] 租赁业务数据关键指标变化 - 2024年第一季度执行了383,293平方英尺的租约，其中207,172平方英尺为主要租户续约[5][15] - 截至2024年3月31日，投资组合出租率为96.4%，连续第40个季度高于96.0%[5][15] - 新租约同空间现金基础租金增长12.2%，续约增长6.7%[5][15] - 同店分析中购物中心数量2024年和2023年均为92个，同店出租率从2023年的98.3%降至2024年的96.3%，下降2.0%[33] 资产交易数据关键指标变化 - 2024年4月以7010万美元收购了双超市为主力店的购物中心[5][12] - 目前有价值6820万美元的物业处置合同在执行中[5][13] 债务数据关键指标变化 - 截至2024年3月31日，91.4%的未偿债务本金为有效固定利率，2024年第一季度净本金债务与年化EBITDA比率为6.4倍，2023年第一季度为6.7倍[5][9]

财务数据和关键指标变化 - 2023年全年总收入达3.28亿美元创新高，因利率上升利息支出显著增加，GAAP归属普通股股东净收入为3500万美元，摊薄后每股0.27美元，资金运营（FFO）为1.41亿美元，每股1.6美元 [15] - 2023年通过战略资本举措增强财务实力，包括重返公共债券市场、平衡债务到期日程、降低浮动利率债务、延长信贷额度到期日及筹集股权，年末浮动利率债务占比降至9%，净债务比率为6.2倍，为2014年以来最低 [25][27] - 2024年预计利息支出在7800 - 8000万美元，坏账预计在300 - 500万美元，初始FFO指导范围为每股1.03 - 1.09美元 [29] - 2023年同一中心净运营收入现金基础同比增长3.7%，全年共筹集约3.63亿美元资本，其中9月通过公开发行无担保优先票据筹集3.5亿美元 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：2023年租赁超170万平方英尺创新高，续租约130万平方英尺，续租租金增长7%，同空间新租租金增长22%，年末出租率97.7%，预计平均基础租金显著增加 [4][17][18] - 收购业务：2023年12月收购洛杉矶优质社区杂货店购物中心，预计2024年收购1 - 3亿美元购物中心，目前有近1亿美元非公开交易处于流程中 [14][36][43] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年商业地产部分资产类别和中央商务区市场面临挑战，但杂货店锚定板块核心驱动因素稳健，西海岸收购市场全年大部分时间闲置，年末私人业主交易活跃 [13][24] - 预计2024年西海岸收购市场可能恢复活跃，潜在收购项目综合定价与第四季度收购项目相当，预计资本回报率在6.5%或更高 [43][51][88] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略上提前续约关键租户，增强核心锚定收入流稳定性，主动优化租户组合，提高租金收入 [23] - 持续与非公开市场来源保持沟通，把握收购机会，目标成为公共债券市场的持续发行人 [24][35] - 行业中杂货店锚定零售板块需求强劲，公司凭借优质物业和租户组合具备竞争优势 [37][71] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年虽商业地产部分领域面临挑战，但杂货店锚定板块基本面良好，公司租赁和财务表现出色 [13][15] - 2024年预计租赁业务保持强劲，同一中心净运营收入持续增长，收购市场有望活跃，公司将实现增长并创造长期价值 [7][36][50] 其他重要信息 - 与Rite Aid的15份租约中，第四季度3家门店关闭，剩余12家门店运营良好，Rite Aid计划实施新策略提升业绩 [6][49] - 2024年初有7份锚定租约到期，共28.1万平方英尺，3份已续约，预计另2份也将续约，剩余1份与Rite Aid的租约正在协商延期；2025年有22份锚定租约到期，预计21份将续约 [39][40] - 2024年初有48.4万平方英尺非锚定空间到期，公司续约和再租赁工作进展顺利 [53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第四季度发行股票融资收购的原因及未来收购对股价的敏感性 - 发行股票是为平衡资产负债表和维持财务比率，收购具有增值和增长潜力，未来收购取决于资本回报率和股价 [46][63] 问题: 目标购物中心资本回报率趋势 - 市场活动少，资本回报率因资产和增长情况而异，预计非公开市场机会的资本回报率在6.5%或更高 [88] 问题: 发行股票的成本预期及范围较宽的原因 - 未明确提及成本预期范围宽的原因，发行股票与收购活动相关，目标是维持财务比率 [54] 问题: 收购活动的债务融资情况 - 未明确回答，收购活动的债务融资将根据市场情况和公司战略进行 [56] 问题: 如何应对Kroger Albertsons合并的影响 - 持续与双方沟通，正常开展业务，目前合并未明确出售门店，预计对公司影响不大 [122][145] 问题: 2024年何时实现建筑入住率回升及特定锚定租约相关问题 - 预计随着新租户入驻，入住率将回升，特定锚定租约租户占平均基础租金比例小，正在挑选合适租户，预计租金有较大提升空间 [60][128] 问题: 收购对净运营资产价值（NAV）的增值情况及最低增值要求 - 收购交易因时机和其他因素有更好定价，预计收购具有增值潜力，最低增值要求因具体情况而异 [67][69] 问题: 2024年坏账预期与历史情况对比 - 正常坏账预算为总收入的1.5%，2023年略高于正常水平，2024年预计在300 - 500万美元 [70] 问题: 对整体零售环境的看法 - 零售需求强劲，公司物业需求高，各业态租户表现良好，杂货店锚定零售板块将保持良好态势 [71][72] 问题: 指导意见中利息成本的假设及自由现金流情况 - 利息成本与再融资和收购活动相关，参考远期收益率曲线建模，自由现金流预计在2000 - 3000万美元，取决于资本支出和利息成本 [87][92] 问题: 对1 - 3亿美元收购指导意见的信心来源 - 目前有近1亿美元非公开交易处于流程中，虽在尽职调查阶段，但有信心实现指导意见下限 [90][91] 问题: 建筑入住率趋势及Rite Aid相关情况 - 虽有Rite Aid门店关闭和锚定空间需改造，但预计入住率将按历史平均水平提升 [94] 问题: 额外锚定空置对入住率和同一门店净运营收入增长的影响 - 预计入住率仍能维持在97% - 98%，特定锚定空间再租赁租金提升空间大，Rite Aid相关空间再租赁租金也将增加 [113] 问题: Rite Aid是否还有其他影响纳入指导意见 - 目前与Rite Aid的沟通基本完成，等待租约在破产程序中确认，若Rite Aid顺利走出破产，预计空置情况维持现状 [115] 问题: 收购资金和股权发行对股价的敏感性及预期增值情况 - 对股价敏感，收购增值取决于资产购买价格和股价，预计在指导意见中点收购时，每股收益增加约0.02美元 [116][100] 问题: 若不进行收购，利息支出是否低于指导范围 - 若不进行收购，利息支出可能低于指导范围，因收购假设部分债务融资 [118] 问题: 2024年收购情况较2023年变化的原因 - 市场变化，卖家因债务到期、股权流动等因素更有交易意愿，公司有机会找到优质资产 [124] 问题: 若收购资产，其质量在公司投资组合中的排名及增长情况 - 若收购，将是过去10 - 13年中最高质量资产，预计增长情况良好 [131][139] 问题: 2024年摊销低于和高于市场租约费用增加的原因及第一季度金额 - 除特定一次性事件外，其余为正常租约摊销，未明确第一季度具体金额 [133][135] 问题: 之前Rite Aid租约未被收购的原因 - Rite Aid要求支付债务租金和行政租金，潜在买家未及时同意，导致租约被拒绝，但相关空间有较高再租赁价值和市场兴趣 [103][144]

投资组合情况 - 截至2023年12月31日，公司投资组合包含95处物业，总可出租面积约1070万平方英尺，公司在运营合伙企业中拥有约94.4%的合伙权益[35] - 2023年12月1日，公司以约2190万美元的调整后购买价收购了位于加利福尼亚州拉弗恩的富希尔广场，面积约65000平方英尺[44] - 截至2023年12月31日，公司投资组合包含95处房产（94处零售和1处办公），总可租赁面积约1070万平方英尺[170] - 截至2023年12月31日，公司零售投资组合（不包括一处计划重建的购物中心）出租率约为97.7%[170] - 洛杉矶地区的派拉蒙广场可租赁面积95,062平方英尺，租户14个，出租率98.5%，年基本租金1,983美元[171] - 西雅图地区的十字路口购物中心可租赁面积473,131平方英尺，租户96个，出租率99.3%，年基本租金12,868美元[171] - 波特兰地区的快乐谷镇中心可租赁面积138,397平方英尺，租户38个，出租率100%，年基本租金4,181美元[172] - 旧金山地区的皮诺尔维斯塔购物中心可租赁面积141,093平方英尺，租户29个，出租率98.1%，年基本租金3,237美元[172] - 洛杉矶地区的克莱蒙特长廊可租赁面积92,177平方英尺，租户23个，出租率84.8%，年基本租金2,139美元[171] - 西雅图地区的子午线谷广场可租赁面积51,597平方英尺，租户15个，出租率98.1%，年基本租金921美元[171] - 波特兰地区的分区十字路口可租赁面积103,561平方英尺，租户19个，出租率73.5%，年基本租金1,120美元[172] - 旧金山地区的诺瓦托村可租赁面积20,081平方英尺，租户3个，出租率78.3%，年基本租金458美元[172] - 公司零售物业总可租赁面积为10,556,718平方英尺，租户数量2,057个，出租率97.7%，年基本租金237,826美元[173] - 截至2023年12月31日，公司投资组合包括95处物业，总面积约1070万平方英尺，零售投资组合出租率约97.7%[192] - 截至2023年12月31日，公司95处房产中有87处为同店房产[217] 债务与融资情况 - 运营合伙企业的无担保定期贷款额度为3亿美元，到期日为2025年1月20日，若满足条件可申请增加2亿美元的总承诺额度[46] - 运营合伙企业的无担保循环信贷额度最高为6亿美元，到期日为2027年3月2日，有两次六个月的延期选择权，可增加至最高12亿美元[49] - 截至2023年12月31日，定期贷款和信贷额度分别有2亿美元和7500万美元未偿还，加权平均利率分别为6.1%和5.9%[53] - 2023年9月21日，运营合伙企业完成3.5亿美元6.75%的2028年到期优先票据的公开发行，所得款项用于偿还债务[54] - “按市价”股权发售协议下，公司可出售总发行价高达5亿美元的股票[56] - 2023年，公司在销售协议下共出售904290股，获得约1280万美元的总收入，支付给代理商的佣金约为12.8万美元[58] - 公司计划通过运营现金流、信贷额度借款、承担现有抵押贷款债务、发行股权证券、股权和债务发行以及出售现有资产等方式为未来收购提供资金[59] - 截至2023年12月31日，公司未偿还的抵押债务本金约为6000万美元，可能会为未来的收购和开发活动承担大量额外债务[129] - 截至2023年12月31日，公司在6亿美元的无担保循环信贷安排和3亿美元的定期贷款下分别有7500万美元和2亿美元未偿还[129][134] - 运营合伙企业在2023年9月、2017年12月、2016年9月和2014年12月分别发行了3.5亿美元、2.5亿美元、2亿美元和2.5亿美元的无担保优先票据[130] - 公司的定期贷款、信贷安排和无担保优先票据包含限制契约，可能限制公司应对市场变化和支付股息的能力[125] - 公司的抵押贷款安排和其他债务包含限制运营灵活性的条款，违约可能导致失去抵押财产[127] - 公司获得融资的能力取决于多种无法控制的因素，融资减少可能影响公司实现财务目标[131][132] - 利率上升可能增加公司债务支付，影响业务、财务状况和运营结果，公司可能采取利率互换协议等措施但有风险[134] - 公司使用的融资安排可能要求提供额外抵押品或偿还债务，否则可能导致违约和不利影响[135] - 公司或运营合伙企业的信用评级下调可能对业务和财务状况产生重大不利影响[137] 员工情况 - 截至2023年12月31日，公司有71名员工，其中19名为购物中心维护员工，1名为非执行董事长，3名为高管[69] - 截至2023年12月31日，约46%的员工为少数族裔，约68%的员工为女性[71] 绿色环保情况 - 公司自2021年起参与GRESB，2021 - 2022年同类物业能源使用量同比降低7%[77] - 截至2023年12月31日，公司12处物业有太阳能协议，占总可租赁面积约20%[77] - 截至2023年12月31日，公司9处物业有70个电动汽车充电站，未来12个月将新增137个[77] - 公司已在34个加州购物中心安装智能灌溉控制器和监控系统[77] - 公司37个购物中心的公共区域照明已转换为LED[77] - 公司连续三年获美国能源部“黄金”级绿色租赁领导者称号[75] 风险因素 - 公司面临来自众多实体的竞争，部分竞争对手规模更大、资源更多[67][68][82] - 房地产投资受多种因素影响，租户违约或无法出租空间会对公司产生重大不利影响[81] - 通胀可能使公司物业运营和管理费用增速高于租金，通缩会对租金和其他收入造成下行压力[89] - 公司收购新物业可能面临无法按时、按预算完成，租赁收益不足，整合困难等风险[91] - 公司对现有物业进行再开发可能面临成本超预期、无法达到预期指标、工期延误等风险[96] - 公司发展混合用途商业地产项目面临独特风险，可能影响投资回报[95] - 零售市场环境变化可能影响公司租户财务状况和租赁意愿，进而影响公司[96] - 公司资产流动性不足，快速清算可能导致投资价值大幅缩水[102] - 公司部分物业依赖锚定租户，其流失或闭店可能对公司产生重大不利影响[104] - 公司面临环境合规风险，可能产生罚款和补救成本[108] - 公司面临网络安全风险，可能对收入、现金流等产生重大不利影响[109] - 经济放缓、衰退或房地产价值下降可能损害公司资产和财务状况[114] - 失去关键人员可能损害公司运营和财务状况[115] - 合资企业投资可能受缺乏决策权和合作伙伴财务状况影响[117] - 未投保损失或超过保险限额的损失可能对公司产生重大不利影响[119] - 公司物业地理集中，市场条件恶化可能影响其财务状况[120] - 公司拓展新市场可能不成功，影响业务和财务状况[121] - 疫情或公共卫生危机可能对公司业务、运营和财务状况产生不利影响[123] 租户情况 - 截至2023年12月31日，公司三大租户Albertsons / Safeway Supermarkets、Kroger Supermarkets和Save Mart Supermarkets分别占其按比例计算的年化基础租金的5.6%、3.3%和1.5%[105] - 截至2023年12月31日，Rite Aid占公司按比例计算的年化基础租金的1.4%，公司预计其破产不会对财务状况或运营产生重大影响[105] - 截至2023年12月31日，公司最大的租户是Albertsons / Safeway Supermarkets，占总年基本租金的5.6%，前十大租户合计占比19.4%[175] - 2024 - 2033年及以后，公司零售物业年度租约到期情况：2028年到期租约的年基本租金最高，为41,616千美元，占比17.5%[176] - 截至2023年12月31日，公司零售主力租户年度租约到期情况：2028年到期租约的年基本租金最高，为18,850千美元，占比7.9%[179] 财务指标变化 - 2023年公司物业运营收入约2.371亿美元，较2022年的约2.272亿美元增加约990万美元[199][202] - 2023年公司折旧和摊销费用约1.042亿美元，较2022年的约9750万美元增加约670万美元[203] - 2023年公司一般及行政费用约2190万美元，2022年约2170万美元[205] - 2022年公司出售一处购物中心获得约770万美元房地产销售收益，2023年无物业销售[206] - 2023年公司利息及其他融资费用约7320万美元，较2022年的约5920万美元增加约1400万美元[207] - 2023年公司基本运营资金为1.38761亿美元，摊薄运营资金为1.40881亿美元；2022年分别为1.4171亿美元和1.45301亿美元[212] - 2023年和2022年GAAP营业收入分别为1.09843亿美元和1.14685亿美元[217] - 2023年和2022年总公司现金NOI分别为2.23534亿美元和2.12085亿美元[217] - 2023年和2022年同店现金NOI分别约为2.114亿美元和2.039亿美元，同比增长3.7% [218] 公司治理与合规 - 公司宪章规定任何人对公司普通股的所有权限制为已发行普通股的9.8%（按价值或股数，以更严格者为准），对已发行资本股的所有权限制也为9.8%[144] - 公司为符合REIT资格，每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入，若满足90%但不足100%，需缴纳联邦企业所得税，且若分配低于规定最低额，将产生4%不可抵扣消费税[148] - 公司与部分有限合伙人签订的税务保护协议义务预计持续至2027年，未来可能签订更多协议，限制资产处置灵活性且赔偿金额可能重大[155] - 公司需遵守加州和纳斯达克关于董事会组成的多样性和性别配额要求，目前已合规，但未来情况不确定[159] - 若公司在任何应税年度不符合REIT资格且无法定救济条款，需就应税收入缴纳联邦所得税，四年内无资格重新选择成为REIT [147] 网络安全管理 - 公司信息技术总监有超25年IT基础设施设计和实施经验，包括网络安全方面，并持有多种相关认证[162] - 截至2023年12月31日，公司按NIST网络安全框架进行评估，并正实施额外政策和程序以加强网络安全实践[164] - 公司董事会对公司战略和风险管理负责，审计委员会监督公司网络安全、信息安全和技术风险敞口[167] - 公司实施多种信息安全流程和技术、物理措施管理网络安全风险，每年为员工开展网络安全意识培训并每月提供更新[163] - 公司进行第三方托管应用程序年度审查，应用程序所有者需至少每年记录用户访问审查并提供SOC 1报告[165] 股东与股票情况 - 截至2024年2月8日，公司普通股有67个登记持有人[184] - 截至2023年12月31日，运营合伙企业有48个登记持有人[185] - 2018 - 2023年，若2018年12月31日投资100美元，2023年12月31日公司普通股价值104.48美元，S&P 500为207.21美元，FTSE NAREIT Equity REITs为144.14美元[188] - 公司普通股在纳斯达克全球精选市场交易，股票代码为“ROIC”[183] 公司运营模式 - 公司以UpREIT形式组织，通过运营合伙企业开展业务[190] - 公司主要通过运营合伙企业开展业务，公司是其母公司并进行合并财务报告[232] - 公司不时发行公共股权，自身不产生资本或开展业务，仅承担作为上市公司的某些费用[233] - 公司主要资金需求是支付普通股股息，主要资金来源是运营合伙企业的分配[233] - 公司间接对运营合伙企业的日常管理和控制负全部、排他和完全责任[234] 其他情况 - 公司将所有物业归为一个可报告业务板块，使用物业经营收入评估财务绩效[60] - 现金净运营收入是公司非GAAP业绩衡量指标，用于评估和比较物业运营表现[213][214] - 建筑物、物业改良、家具/固定装置和租户改良的估计使用寿命分别为39 - 40年、10 - 20年、3 - 10年和租赁期限或其使用寿命中较短者[226] - 若公司不符合REIT资格，其收入将按常规企业税率缴纳美国联邦、州和地方所得税，且四年内不得重新申请[230] - 2023年，公司为新租约承诺约1530万美元租户改进费用和140万美元租赁佣金，为续租承诺约140万美元租户改进费用[193] - 公司日常经营中的法律诉讼预计不会对财务状况、经营成果或流动性产生重大不利影响[180]

Retail Opportunity Investments Corp. (NASDAQ:ROIC) Q3 2023 Earnings Conference Call October 25, 2023 9:00 AM ET Company Participants Lauren Silveira - Chief Accounting Officer Stuart Tanz - Chief Executive Officer Richard Schoebel - Chief Operating Officer Michael Haines - Chief Financial Officer Conference Call Participants Juan Sanabria - BMO capital Markets Craig Mailman - Citi Wesley Golladay - Baird Dori Kesten - Wells Fargo Securities Michael Mueller - JPMorgan Linda Tsai - Jefferies Paulina Rojas Sch ...

财务数据关键指标变化 - 营收 - 2023年第三季度租金收入7827.3万美元，2022年同期为7742万美元；2023年前三季度租金收入2.36902亿美元，2022年同期为2.29675亿美元[17] - 2023年第三季度总营收8174.5万美元，2022年同期为7803.8万美元；2023年前三季度总营收2.43081亿美元，2022年同期为2.32736亿美元[17] - 三个月总营收2023年为8.1745亿美元，2022年为7.8038亿美元；九个月总营收2023年为24.3081亿美元，2022年为23.2736亿美元[26] 财务数据关键指标变化 - 收入与收益 - 2023年第三季度运营收入2692.7万美元，2022年同期为3446.4万美元；2023年前三季度运营收入8073.2万美元，2022年同期为8774.2万美元[17] - 2023年第三季度净收入892.9万美元，2022年同期为1978.6万美元；2023年前三季度净收入2814.3万美元，2022年同期为4456.6万美元[17] - 2023年第三季度归属于公司的净收入842.8万美元，2022年同期为1852.2万美元；2023年前三季度归属于公司的净收入2649.9万美元，2022年同期为4167万美元[17] - 九个月净利润2023年为2.8143亿美元，2022年为4.4566亿美元[22][26] - 2023年第三季度和前九个月，归属于普通股股东的基本净利润分别为831.6万美元和2615.5万美元，摊薄净利润分别为881.7万美元和2779.9万美元；2022年对应数据分别为1842万美元、4139.2万美元、1968.4万美元和4428.8万美元[65] - 2023年第三季度和前九个月，经营合伙企业归属于单位持有人的基本和摊薄净利润均为881.7万美元和2779.9万美元；2022年对应数据分别为1968.4万美元和4428.8万美元[66] 财务数据关键指标变化 - 每股指标 - 2023年第三季度基本每股收益0.07美元，2022年同期为0.15美元；2023年前三季度基本每股收益0.21美元，2022年同期为0.34美元[17] - 2023年第三季度摊薄每股收益0.07美元，2022年同期为0.15美元；2023年前三季度摊薄每股收益0.21美元，2022年同期为0.33美元[17] - 2023年第三季度普通股每股股息0.15美元，2022年同期为0.15美元；2023年前三季度普通股每股股息0.45美元，2022年同期为0.41美元[17] - 2023年第三季度和前九个月，基本每股收益计算的加权平均普通股当量分别为1.25256022亿股和1.24873309亿股，摊薄每股收益计算的加权平均普通股当量分别为1.33156928亿股和1.33136373亿股；2022年对应数据分别为1.23797859亿股、1.23253613亿股、1.3273847亿股和1.32354492亿股[65] - 2023年第三季度和前九个月，经营合伙企业基本每单位收益计算的加权平均普通股当量单位分别为1.32693139亿单位和1.32684895亿单位，摊薄每单位收益计算的加权平均普通股当量单位分别为1.33156928亿单位和1.33136373亿单位；2022年对应数据分别为1.32260193亿单位、1.31860135亿单位、1.3273847亿单位和1.32354492亿单位[66] 财务数据关键指标变化 - 股份与资本 - 截至2023年9月30日，普通股数量为1.26001795亿股，2022年12月31日为1.24538811亿股[19] - 截至2023年9月30日，公司权益总额为1.359905亿美元，2022年12月31日为1.384598亿美元[19] - 截至2023年9月30日，总资产为31.67187亿美元，2022年末为30.04279亿美元[24] - 截至2023年9月30日，总负债为18.07282亿美元，2022年末为16.19681亿美元[24] - 截至2023年9月30日，总资本为13.59905亿美元，2022年末为13.84598亿美元[24] - 2022年12月31日有限合伙人资本单位为8,542,097，金额为89,680千美元；ROIC资本单位为122,685,266，金额为1,280,048千美元[29] 财务数据关键指标变化 - 现金流 - 九个月经营活动提供的净现金2023年为12.4258亿美元，2022年为13.3041亿美元[22] - 九个月投资活动使用的净现金2023年为3.2491亿美元，2022年为13.1227亿美元[22] - 九个月融资活动提供（使用）的净现金2023年为10.8286亿美元，2022年为 - 0.7741亿美元[22] - 截至2023年9月30日，现金、现金等价物和受限现金期末余额为20.7512亿美元，2022年为9.436亿美元[22] - 2023年前九个月经营活动产生的净现金为124,258千美元，2022年同期为133,041千美元[30] - 2023年前九个月投资活动使用的净现金为32,491千美元，2022年同期为131,227千美元[30] - 2023年前九个月融资活动提供的净现金为108,286千美元，2022年同期使用7,741千美元[30] - 2023年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为207,512千美元，2022年同期为9,436千美元[30] 公司业务与财务政策 - 公司是一家完全整合且自我管理的房地产投资信托，专注于美国西海岸社区和邻里购物中心的收购、所有权和管理[32] - 公司采用传统伞形合伙房地产投资信托格式，通过运营合伙企业开展业务[33] - 编制财务报表需管理层进行估计和假设，实际结果可能与估计不同[40] - 公司已选择符合房地产投资信托资格，虽可免联邦所得税但可能需缴纳州所得税或特许经营税[41] - 截至2023年9月30日，2019 - 2022年税务年度仍可被美国国税局和州税务机关审查[42] - 公司计划向普通股股东定期按季分红，分红金额不少于净应税收入，前提是获得董事会授权[43] - 公司预计房地产收购不符合业务的修订定义，将作为资产收购核算[45] - 公司采用直线法进行折旧和摊销，建筑物折旧年限为39 - 40年，物业改进折旧年限为10 - 20年，家具和固定装置折旧年限为3 - 10年，租户改进在相关租赁期限或其使用寿命中较短者内摊销[59] - 公司认为2023年9月30日和2022年12月31日其房地产投资无减值情况[52] 财务数据关键指标变化 - 成本与准备 - 2023年和2022年前九个月，房地产物业改进或置换的资本化成本分别约为3870万美元和4220万美元[44] - 2023年9月30日和2022年12月31日，应收账款坏账准备分别约为1700万美元和1570万美元[58] 财务数据关键指标变化 - 租金与租约 - 截至2023年9月30日，不可撤销租约未来最低租金总计12.05509亿美元，其中2023年剩余时间为5624.5万美元，2024年为2.14819亿美元，2025年为1.89636亿美元，2026年为1.61138亿美元，2027年为1.31501亿美元，之后为4.5217亿美元[76] 财务数据关键指标变化 - 债务情况 - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，抵押贷款应付票据分别为6.0271亿美元和6.0917亿美元，其中富勒顿十字路口物业贷款为2600万美元，钻石山广场物业贷款为3421.9万美元[78] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，无担保定期贷款账面价值分别为1.99684亿美元和2.99253亿美元，2023年3月2日起可借款3亿美元，到期日为2025年1月20日，满足条件可申请增加2亿美元承诺[78] - 无担保循环信贷额度协议下，借款能力最高为6亿美元，到期日为2027年3月2日，有两次六个月延期选择权，可增加至12亿美元，截至2023年9月30日无借款，2022年12月31日为8800万美元[81][85] - 定期贷款在2023年第三季度和前九个月加权平均利率分别为6.3%和6.0%，信贷额度在同期分别为6.2%和5.8%，2023年3月31日起1.5亿美元定期贷款互换后混合利率为5.4%[86] - 2023年9月21日，运营合伙企业发行3.5亿美元2028年到期6.75%高级票据，扣除未摊销债务折扣和融资成本后账面价值为3.44922亿美元，所得款项用于偿还定期贷款1亿美元和信贷额度5300万美元[87] - 2017年12月15日发行的2.5亿美元2027年到期4.19%高级票据，截至2023年9月30日和2022年12月31日账面价值分别为2.49259亿美元和2.49126亿美元[88][89] - 2026年到期高级无抵押票据本金2亿美元，2023年9月30日账面价值1.99769亿美元，利率3.95%[90] - 2024年到期高级无抵押票据本金2.5亿美元，2023年9月30日账面价值2.49231亿美元，利率4.000%[91] - 2023年到期高级无抵押票据本金2.5亿美元，2023年9月30日账面价值2.49831亿美元，利率5.000%[94] 财务数据关键指标变化 - 股票相关 - ROIC可通过“按市价”销售协议出售普通股，总发行价最高达5亿美元，2023年前三季度未出售[98][100] - ROIC董事会授权最高5000万美元的股票回购计划，2023年前三季度未回购[101] - 2023年前三季度，ROIC授予505,953股基于时间的限制性普通股[105] - 截至2023年9月30日，ROIC非归属限制性股票为1,139,965股，加权平均授予日公允价值为16.74美元[107] - 2023年前三季度，ROIC授予245,972个LTIP单位，加权平均授予日公允价值为14.97美元，2026年1月1日归属[107] - 2023年和2022年第三季度，所有基于股票的薪酬安排费用约为320万美元；2023年前三季度和2022年同期分别约为960万美元和880万美元[108] - 截至2023年9月30日，运营合伙企业有1.33438912亿个OP单位流通，ROIC持有约94.4%，2023年前三季度收到101万个OP单位赎回通知并以普通股赎回[109][111] 财务数据关键指标变化 - 公允价值与利率 - 2023年9月30日，2027年到期高级票据和2026年到期高级票据公允价值分别约为2.17亿美元和1.793亿美元，2028年、2024年和2023年到期高级票据公允价值分别约为3.454亿美元、2.44亿美元和2.494亿美元[119] - 截至2023年9月30日，公司未偿还抵押贷款应付票据公允价值约为5800万美元，加权平均利率为8.4%[119] - 信贷额度下，SOFR贷款利率为Daily Simple SOFR或Term SOFR加0.10%加适用利率（目前为0.85%），基础利率贷款和摆动贷款有相应计算方式，运营合伙企业需支付设施费（目前为0.20%）和前端费（0.125%）[82][83] - 短期利率每上升100个基点，公司在2023年截至9月30日的九个月内利息费用将增加约200万美元[243] 财务数据关键指标变化 - 衍生品与租赁 - 公司使用蒙特卡罗估值模型对基于市场指数绩效标准的限制性股票和LTIP单位进行估值，其他按授予日公司普通股市场价格估值[67][68][69] - 公司将所有衍生品按公允价值记录在资产负债表上，套期会计处理取决于衍生品用途、指定情况和是否满足条件[71] - 截至2023年9月30日，公司利率互换协议中，富国银行名义金额为1亿美元，美国银行名义金额为5000万美元[122] - 未来十二个月，公司预计约130万美元将作为非现金减少额重新分类至利息费用[126] - 2023年和2022年第三季度，利率衍生品在其他综合收益中确认的收益分别为28.3万美元和6.1万美元，2023年和2022年前九个月分别为195.1万美元和110.4万美元[128] - 2023年和2022年第三季度，从累计其他综合收益重新分类至利息的（收益）损失分别为 - 35.4万美元和 - 2.7万美元，2023年和2022年前九个月分别为 - 62.1万美元和230万美元[128] - 截至2023年9月30日，公司净租赁负债约为1650万美元，相关使用权资产净值约为1490万美元，加权平均剩余租赁期限约

公司概况 - 零售机会投资公司是专注西海岸的杂货锚定购物中心REIT，截至2023年9月30日拥有93个购物中心，面积约1060万平方英尺[2] 财务状况 - 截至2023年9月30日总负债18.07亿美元，较2022年的16.20亿美元有所增加[6] - 2023年前三季度基本运营资金为1.04亿美元，摊薄后为1.05亿美元，较2022年的1.06亿美元和1.09亿美元略有下降[10] - 2023年前三季度运营资金每股基本值为0.83美元，摊薄后为0.79美元，FFO派息率为57.0% [10] 债务情况 - 截至2023年9月30日总债务15.60亿美元，债务覆盖率和债务与账面价值比率保持稳定[16] - 2023 - 2028年有不同规模的债务到期，2028年到期债务占比22.5% [71] 物业组合 - 物业分布在多个大都市区，总可出租面积1049.27万平方英尺，出租率98.2% [91] - 前十大租户租赁面积占比28.5%，ABR占比19.7% [43] 租赁情况 - 2023年前三季度新签租约330份，总面积145.40万平方英尺[27] - 续租租金有增长，整体涨幅约8.1% [29]