公司概况 - 公司是专注西海岸的杂货锚定购物中心REIT，截至2024年3月31日拥有94个购物中心，约1060万平方英尺[3] 财务数据 - 2024年第一季度总收入8.533亿美元，净收入1.1665亿美元，归属于公司普通股股东净收入1.1018亿美元[17] - 2024年第一季度资金运营基本为3.7287亿美元，摊薄后为3.7934亿美元[40] - 总债务13.77868亿美元，固定利率债务占比91.4%，加权平均期限2.9年；可变利率债务占比8.6%，加权平均期限1.3年[46] 物业组合 - 总购物中心组合93个，总面积1055.5145万平方英尺，出租率96.4%，年租金收入2.37673亿美元[23] - 同一中心现金净营业收入为5559.3万美元，同比增长5.7%[26] 租户情况 - 前十大租户租赁面积占比28.6%，年租金收入占比19.5%[52] 债务到期情况 - 2024 - 2028年债务到期本金分别为27.6531亿美元、23.3337亿美元、20亿美元、31.8亿美元和35亿美元[29] 财务比率 - 2024年3月31日，利息覆盖率为3.0倍，债务服务覆盖率为3.0倍[33] 租赁情况 - 2024年第一季度新签租约87份，总面积38.3293万平方英尺，初始基础租金每平方英尺26.24美元[63] - 同空间比较租赁中，新租约基础租金涨幅12.2%，续约涨幅6.7%[66][67]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2024年3月31日，公司总资产为29.66715亿美元，较2023年12月31日的29.7764亿美元略有下降[17] - 截至2024年3月31日，公司总负债为16.13069亿美元，较2023年12月31日的16.14433亿美元略有下降[17] - 2024年第一季度，公司总营收为8.533亿美元，较2023年同期的7.9296亿美元增长7.61%[20] - 2024年第一季度，公司运营收入为3.0584亿美元，较2023年同期的2.5654亿美元增长19.22%[20] - 2024年第一季度，公司净收入为1.1665亿美元，较2023年同期的8696万美元增长34.14%[20] - 2024年第一季度，归属于公司的净收入为1.1018亿美元，较2023年同期的8142万美元增长35.32%[20] - 2024年第一季度，基本和摊薄后每股收益为0.09美元，较2023年同期的0.06美元增长50%[20] - 2024年第一季度，每股普通股股息为0.15美元，与2023年同期持平[20] - 截至2024年3月31日，公司普通股发行和流通股数为1.27457854亿股，较2023年12月31日的1.26904085亿股有所增加[17] - 2024年第一季度，公司综合收入为1.1625亿美元，较2023年同期的8691万美元增长33.76%[20] - 2024年第一季度净收入为1.1665亿美元，2023年同期为8696万美元，同比增长34.14%[24][29] - 2024年第一季度经营活动提供的净现金为4.2723亿美元，2023年同期为4.4447亿美元，同比下降3.88%[24] - 2024年第一季度投资活动使用的净现金为1.5718亿美元，2023年同期为8004万美元，同比增长96.38%[24] - 2024年第一季度融资活动使用的净现金为3.1262亿美元，2023年同期为3.0234亿美元，同比增长3.40%[24] - 截至2024年3月31日，现金、现金等价物和受限现金为4161万美元，2023年同期为1.3668亿美元，同比下降69.56%[24] - 2024年第一季度总营收为8.533亿美元，2023年同期为7.9296亿美元，同比增长7.61%[29] - 2024年第一季度总运营费用为5.4746亿美元，2023年同期为5.3642亿美元，同比增长2.06%[29] - 2024年第一季度运营收入为3.0584亿美元，2023年同期为2.5654亿美元，同比增长19.22%[29] - 截至2024年3月31日，总资产为29.66715亿美元，2023年12月31日为29.7764亿美元，环比下降0.37%[27] - 截至2024年3月31日，总负债为16.13069亿美元，2023年12月31日为16.14433亿美元，环比下降0.08%[27] - 2024年第一季度净收入为1.1665亿美元，2023年同期为8696万美元[35] - 2024年第一季度经营活动提供的净现金为4.2723亿美元，2023年同期为4.4447亿美元[35] - 2024年第一季度投资活动使用的净现金为1.5718亿美元，2023年同期为8004万美元[35] - 2024年第一季度融资活动使用的净现金为3.1262亿美元，2023年同期为3.0234亿美元[35] - 2024年第一季度现金、现金等价物和受限现金净减少4257万美元，2023年同期增加6209万美元[35] - 2024年第一季度末现金、现金等价物和受限现金为4161万美元，2023年同期为1.3668亿美元[35] - 2024年和2023年第一季度，基本每股收益计算中归属于普通股股东的净收入分别为1.0888亿美元和8022万美元[69] - 2024年和2023年第一季度，摊薄每股收益计算中归属于普通股股东的净收入分别为1.1535亿美元和8576万美元[69] - 2024年第一季度，公司基本运营资金约3728.7万美元，摊薄运营资金约3793.4万美元，均高于2023年同期[151] - 2024年3月31日止三个月GAAP营业利润为3058.4万美元，2023年同期为2565.4万美元[156] - 2024年3月31日止三个月总公司现金NOI为5594.4万美元，2023年同期为5307.5万美元[156] - 2024年3月31日止三个月同店现金NOI约为5560万美元，2023年同期约为5260万美元，同比增长5.7%[157] - 2024年第一季度公司向股东支付股息约1940万美元，向非控股权益持有人支付分配款约110万美元，运营现金流约4270万美元；2023年同期分别约为1970万美元、130万美元和4440万美元[180] - 2024年第一季度公司运营活动净现金流约4270万美元，投资活动净现金流约 - 1570万美元，融资活动净现金流约 - 3130万美元；2023年同期分别约为4440万美元、 - 800万美元和 - 3020万美元[191] - 截至2024年3月31日，公司短期和长期义务总计分别为3.3297亿美元和12.72497亿美元，共计16.05467亿美元[195] 公司业务线数据关键指标变化 - 2024年第一季度，公司租赁或续租约38.3万平方英尺物业，新租约租户改进支出约230万美元，续租约68.1万美元[135] - 2024年第一季度，公司新租约租赁佣金约9.4万美元，续租租赁佣金不显著[135][136] - 2024年第一季度，公司物业运营收入约6270万美元，较2023年同期的约5630万美元增加约640万美元[144] - 2024年第一季度，公司折旧和摊销费用约2630万美元，高于2023年同期的约2510万美元[145] - 2024年第一季度，公司一般及行政费用约570万美元，高于2023年同期的约530万美元[146] - 2024年第一季度，公司利息费用约1890万美元，较2023年同期的约1700万美元增加约200万美元[148] - 2024年第一季度公司为新租赁和续租承诺了约300万美元的租户改进费用和13.6万美元的租赁佣金[199] 公司房地产相关情况 - 2024年第一季度和2023年第一季度，房地产改善或置换的资本化成本分别约为970万美元和1040万美元[50] - 公司认为截至2024年3月31日和2023年12月31日，其房地产投资价值未发生减值[58] - 截至2024年3月31日，公司投资组合包含95处物业，总面积约1070万平方英尺，零售投资组合出租率约96.4%[135] - 2024年3月31日止三个月，公司95处物业中有92处为同店物业[156] - 公司认为2024年3月31日和2023年12月31日其房地产投资无减值情况[167] 公司财务政策与安排 - 公司计划定期向普通股股东进行季度分红，且每年分配至少90%的REIT应纳税所得额[47][49] - 公司遵循FASB指导，对VIE进行定性分析以确定主要受益人，并合并运营合伙企业[44] - 公司已选择并符合REIT税收资格，若不符合将按常规公司税率征税，四年内不得重新选择[168][169] - 公司主要资金需求是支付普通股股息，主要资金来源是运营合伙企业的分配[172] - 截至2024年3月31日，公司确定有足够营运资金满足未来十二个月股息支付义务[176] - 根据销售协议，公司可出售普通股，总发行价最高达5亿美元[177] - 2024年第一季度公司未根据销售协议出售任何股份[179] - 美国联邦所得税法要求房地产投资信托（REIT）每年至少分配90%的REIT应纳税所得，ROIC打算向股东支付不少于其净应纳税所得的定期季度股息[210] 公司债务相关情况 - 2024年3月31日和2023年12月31日，应收账款坏账准备分别约为1800万美元和1740万美元[63] - 2024年3月31日和2023年12月31日，抵押贷款应付票据分别为5983.1万美元和6005.2万美元[80] - 2024年3月31日和2023年12月31日，运营合伙企业无担保定期贷款账面价值分别为1.99805亿美元和1.99745亿美元[81] - 运营合伙企业无担保定期贷款额度为3亿美元，到期日为2025年1月20日，满足条件可申请增加2亿美元额度[81] - 截至2024年3月31日，信贷安排下未偿还金额为6800万美元，较2023年12月31日的7500万美元有所减少；净未摊销递延融资成本约为460万美元，较2023年12月31日的约500万美元减少[86] - 2024年第一季度，定期贷款加权平均利率为6.4%，1.5亿美元定期贷款互换后混合利率为5.4%；信贷安排加权平均利率为6.3%[87] - 运营合伙公司发行多批高级票据，总本金为10.5亿美元，2024年3月31日账面价值为1.044057亿美元，较2023年12月31日的1.043593亿美元略有增加[88][90] - ROIC授权发行5000万股优先股，截至2024年3月31日和2023年12月31日，均无优先股流通在外[91] - ROIC可通过“按市价”销售协议出售普通股，总发行价最高可达5亿美元，2024年第一季度未出售任何股份[93][95] - ROIC董事会授权最高5000万美元的股票回购计划，2024年第一季度未回购任何普通股[96] - 运营合伙公司信贷安排借款额度最高6亿美元，到期日为2027年3月2日，可选择两次6个月延期，还可增加至最高12亿美元[83] - 运营合伙企业有3亿美元无担保定期贷款，到期日为2025年1月20日；有6亿美元无担保循环信贷额度，到期日为2027年3月2日，可增至12亿美元[184] - 截至2024年3月31日，定期贷款和信贷额度分别有2亿美元和6800万美元未偿还，加权平均利率分别为6.4%和6.3%；定期贷款有1.5亿美元以5.4%的混合利率进行了掉期[185] - 运营合伙企业在2023年9月、2017年12月、2016年9月和2014年12月分别发行了3.5亿美元、2.5亿美元、2亿美元和2.5亿美元的无担保高级票据[186] - 截至2024年3月31日，公司有2.68亿美元的浮动利率债务未偿还[213] - 利率互换名义本金1亿美元在利率上升100个基点时，清洁市场价值为64万美元；名义本金5万美元在利率上升100个基点时，清洁市场价值为41.3万美元[213] - 短期利率上升100个基点，会使公司在截至2024年3月31日的三个月内利息费用增加约35.6万美元[214] - 运营合伙公司信贷安排借款额度最高为6亿美元，到期日为2027年3月2日，可通过支付展期费用等条件行使两次6个月展期选择权，还可将借款额度增至最高12亿美元[205] - 运营合伙公司在2023年9月、2017年12月、2014年12月和2016年9月分别发行了3.5亿美元、2.5亿美元、2.5亿美元和2亿美元的无担保优先票据，均由公司提供全额无条件担保[206] 公司股权与激励相关情况 - 公司采用2022年修订的股权奖励计划，预留1095.4694万个可互换单位，最多可授予500.2143万股全值奖励股份或1095.4694万股股票期权，计划将于2032年4月25日到期[98] - 2024年第一季度，ROIC授予60.8781万股基于时间的限制性普通股，截至3月31日，未归属限制性股票为105.6906万股[100] - 2024年第一季度，ROIC授予29.0522万个LTIP单位，基于运营和市场表现条件归属，归属日期为2027年1月1日，截至3月31日，未归属LTIP单位为53.6494万个[101] - 2024年和2023年第一季度，基于股票的薪酬费用分别约为280万美元和290万美元[102] 公司租赁相关情况 - 截至2024年3月31日，不可撤销租赁未来最低租金总计12.20402亿美元，其中2024年剩余时间为1.69919亿美元[78] - 截至2024年3月31日，公司净租赁负债约为1630万美元，相关使用权资产约为1460万美元，加权平均剩余租赁期限约为35.1年，加权平均折现率约为5.2%；2024年和2023年第一季度，地面租赁租金费用分别约为42.6万美元和40.1万美元[122] - 2024年和2023年第一季度，公司与一名高管的租赁协议产生的费用分别约为2.5万美元和2.3万美元[126] - 公司长期租赁包含应对通胀的条款，多数租赁要求租户承担部分运营费用[201][20

财务数据关键指标变化 - 2024年第一季度GAAP归属于普通股股东的净收入为1100万美元，摊薄后每股0.09美元，2023年同期为810万美元，摊薄后每股0.06美元[5][6] - 2024年第一季度资金运营现金流（FFO）为3790万美元，摊薄后每股0.28美元，2023年同期为3380万美元，摊薄后每股0.25美元[5][6] - 重申2024年摊薄后每股FFO指引为1.03 - 1.09美元[5] - 2024年第一季度归属ROIC的净收入为1.1018亿美元，2023年同期为0.8142亿美元[30] - 2024年第一季度基本运营资金为3.7287亿美元，2023年同期为3.3246亿美元[30] - 2024年第一季度摊薄运营资金为3.7934亿美元，2023年同期为3.38亿美元[30] - 2024年第一季度基本租金收入为5754.5万美元，较2023年同期的5626万美元增长2.3%[33] - 2024年第一季度其他物业收入为57.4万美元，较2023年同期的12万美元增长378.3%[33] - 2024年第一季度总运营费用为2243.4万美元，较2023年同期的2305.8万美元下降2.7%[33] - 2024年第一季度GAAP营业收入为3058.4万美元，2023年同期为2565.4万美元[35] - 2024年第一季度公司总现金NOI为5594.4万美元，2023年同期为5307.5万美元[35] 各条业务线数据关键指标变化 - 2024年第一季度同店现金净营业收入较2023年第一季度增长5.7%[5][8] - 2024年第一季度同店现金净营业收入为5559.3万美元，较2023年同期的5258万美元增长5.7%[33] 租赁业务数据关键指标变化 - 2024年第一季度执行了383,293平方英尺的租约，其中207,172平方英尺为主要租户续约[5][15] - 截至2024年3月31日，投资组合出租率为96.4%，连续第40个季度高于96.0%[5][15] - 新租约同空间现金基础租金增长12.2%，续约增长6.7%[5][15] - 同店分析中购物中心数量2024年和2023年均为92个，同店出租率从2023年的98.3%降至2024年的96.3%，下降2.0%[33] 资产交易数据关键指标变化 - 2024年4月以7010万美元收购了双超市为主力店的购物中心[5][12] - 目前有价值6820万美元的物业处置合同在执行中[5][13] 债务数据关键指标变化 - 截至2024年3月31日，91.4%的未偿债务本金为有效固定利率，2024年第一季度净本金债务与年化EBITDA比率为6.4倍，2023年第一季度为6.7倍[5][9]

财务数据和关键指标变化 - 2023年全年总收入达3.28亿美元创新高，因利率上升利息支出显著增加，GAAP归属普通股股东净收入为3500万美元，摊薄后每股0.27美元，资金运营（FFO）为1.41亿美元，每股1.6美元 [15] - 2023年通过战略资本举措增强财务实力，包括重返公共债券市场、平衡债务到期日程、降低浮动利率债务、延长信贷额度到期日及筹集股权，年末浮动利率债务占比降至9%，净债务比率为6.2倍，为2014年以来最低 [25][27] - 2024年预计利息支出在7800 - 8000万美元，坏账预计在300 - 500万美元，初始FFO指导范围为每股1.03 - 1.09美元 [29] - 2023年同一中心净运营收入现金基础同比增长3.7%，全年共筹集约3.63亿美元资本，其中9月通过公开发行无担保优先票据筹集3.5亿美元 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：2023年租赁超170万平方英尺创新高，续租约130万平方英尺，续租租金增长7%，同空间新租租金增长22%，年末出租率97.7%，预计平均基础租金显著增加 [4][17][18] - 收购业务：2023年12月收购洛杉矶优质社区杂货店购物中心，预计2024年收购1 - 3亿美元购物中心，目前有近1亿美元非公开交易处于流程中 [14][36][43] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年商业地产部分资产类别和中央商务区市场面临挑战，但杂货店锚定板块核心驱动因素稳健，西海岸收购市场全年大部分时间闲置，年末私人业主交易活跃 [13][24] - 预计2024年西海岸收购市场可能恢复活跃，潜在收购项目综合定价与第四季度收购项目相当，预计资本回报率在6.5%或更高 [43][51][88] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略上提前续约关键租户，增强核心锚定收入流稳定性，主动优化租户组合，提高租金收入 [23] - 持续与非公开市场来源保持沟通，把握收购机会，目标成为公共债券市场的持续发行人 [24][35] - 行业中杂货店锚定零售板块需求强劲，公司凭借优质物业和租户组合具备竞争优势 [37][71] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年虽商业地产部分领域面临挑战，但杂货店锚定板块基本面良好，公司租赁和财务表现出色 [13][15] - 2024年预计租赁业务保持强劲，同一中心净运营收入持续增长，收购市场有望活跃，公司将实现增长并创造长期价值 [7][36][50] 其他重要信息 - 与Rite Aid的15份租约中，第四季度3家门店关闭，剩余12家门店运营良好，Rite Aid计划实施新策略提升业绩 [6][49] - 2024年初有7份锚定租约到期，共28.1万平方英尺，3份已续约，预计另2份也将续约，剩余1份与Rite Aid的租约正在协商延期；2025年有22份锚定租约到期，预计21份将续约 [39][40] - 2024年初有48.4万平方英尺非锚定空间到期，公司续约和再租赁工作进展顺利 [53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第四季度发行股票融资收购的原因及未来收购对股价的敏感性 - 发行股票是为平衡资产负债表和维持财务比率，收购具有增值和增长潜力，未来收购取决于资本回报率和股价 [46][63] 问题: 目标购物中心资本回报率趋势 - 市场活动少，资本回报率因资产和增长情况而异，预计非公开市场机会的资本回报率在6.5%或更高 [88] 问题: 发行股票的成本预期及范围较宽的原因 - 未明确提及成本预期范围宽的原因，发行股票与收购活动相关，目标是维持财务比率 [54] 问题: 收购活动的债务融资情况 - 未明确回答，收购活动的债务融资将根据市场情况和公司战略进行 [56] 问题: 如何应对Kroger Albertsons合并的影响 - 持续与双方沟通，正常开展业务，目前合并未明确出售门店，预计对公司影响不大 [122][145] 问题: 2024年何时实现建筑入住率回升及特定锚定租约相关问题 - 预计随着新租户入驻，入住率将回升，特定锚定租约租户占平均基础租金比例小，正在挑选合适租户，预计租金有较大提升空间 [60][128] 问题: 收购对净运营资产价值（NAV）的增值情况及最低增值要求 - 收购交易因时机和其他因素有更好定价，预计收购具有增值潜力，最低增值要求因具体情况而异 [67][69] 问题: 2024年坏账预期与历史情况对比 - 正常坏账预算为总收入的1.5%，2023年略高于正常水平，2024年预计在300 - 500万美元 [70] 问题: 对整体零售环境的看法 - 零售需求强劲，公司物业需求高，各业态租户表现良好，杂货店锚定零售板块将保持良好态势 [71][72] 问题: 指导意见中利息成本的假设及自由现金流情况 - 利息成本与再融资和收购活动相关，参考远期收益率曲线建模，自由现金流预计在2000 - 3000万美元，取决于资本支出和利息成本 [87][92] 问题: 对1 - 3亿美元收购指导意见的信心来源 - 目前有近1亿美元非公开交易处于流程中，虽在尽职调查阶段，但有信心实现指导意见下限 [90][91] 问题: 建筑入住率趋势及Rite Aid相关情况 - 虽有Rite Aid门店关闭和锚定空间需改造，但预计入住率将按历史平均水平提升 [94] 问题: 额外锚定空置对入住率和同一门店净运营收入增长的影响 - 预计入住率仍能维持在97% - 98%，特定锚定空间再租赁租金提升空间大，Rite Aid相关空间再租赁租金也将增加 [113] 问题: Rite Aid是否还有其他影响纳入指导意见 - 目前与Rite Aid的沟通基本完成，等待租约在破产程序中确认，若Rite Aid顺利走出破产，预计空置情况维持现状 [115] 问题: 收购资金和股权发行对股价的敏感性及预期增值情况 - 对股价敏感，收购增值取决于资产购买价格和股价，预计在指导意见中点收购时，每股收益增加约0.02美元 [116][100] 问题: 若不进行收购，利息支出是否低于指导范围 - 若不进行收购，利息支出可能低于指导范围，因收购假设部分债务融资 [118] 问题: 2024年收购情况较2023年变化的原因 - 市场变化，卖家因债务到期、股权流动等因素更有交易意愿，公司有机会找到优质资产 [124] 问题: 若收购资产，其质量在公司投资组合中的排名及增长情况 - 若收购，将是过去10 - 13年中最高质量资产，预计增长情况良好 [131][139] 问题: 2024年摊销低于和高于市场租约费用增加的原因及第一季度金额 - 除特定一次性事件外，其余为正常租约摊销，未明确第一季度具体金额 [133][135] 问题: 之前Rite Aid租约未被收购的原因 - Rite Aid要求支付债务租金和行政租金，潜在买家未及时同意，导致租约被拒绝，但相关空间有较高再租赁价值和市场兴趣 [103][144]

投资组合情况 - 截至2023年12月31日，公司投资组合包含95处物业，总可出租面积约1070万平方英尺，公司在运营合伙企业中拥有约94.4%的合伙权益[35] - 2023年12月1日，公司以约2190万美元的调整后购买价收购了位于加利福尼亚州拉弗恩的富希尔广场，面积约65000平方英尺[44] - 截至2023年12月31日，公司投资组合包含95处房产（94处零售和1处办公），总可租赁面积约1070万平方英尺[170] - 截至2023年12月31日，公司零售投资组合（不包括一处计划重建的购物中心）出租率约为97.7%[170] - 洛杉矶地区的派拉蒙广场可租赁面积95,062平方英尺，租户14个，出租率98.5%，年基本租金1,983美元[171] - 西雅图地区的十字路口购物中心可租赁面积473,131平方英尺，租户96个，出租率99.3%，年基本租金12,868美元[171] - 波特兰地区的快乐谷镇中心可租赁面积138,397平方英尺，租户38个，出租率100%，年基本租金4,181美元[172] - 旧金山地区的皮诺尔维斯塔购物中心可租赁面积141,093平方英尺，租户29个，出租率98.1%，年基本租金3,237美元[172] - 洛杉矶地区的克莱蒙特长廊可租赁面积92,177平方英尺，租户23个，出租率84.8%，年基本租金2,139美元[171] - 西雅图地区的子午线谷广场可租赁面积51,597平方英尺，租户15个，出租率98.1%，年基本租金921美元[171] - 波特兰地区的分区十字路口可租赁面积103,561平方英尺，租户19个，出租率73.5%，年基本租金1,120美元[172] - 旧金山地区的诺瓦托村可租赁面积20,081平方英尺，租户3个，出租率78.3%，年基本租金458美元[172] - 公司零售物业总可租赁面积为10,556,718平方英尺，租户数量2,057个，出租率97.7%，年基本租金237,826美元[173] - 截至2023年12月31日，公司投资组合包括95处物业，总面积约1070万平方英尺，零售投资组合出租率约97.7%[192] - 截至2023年12月31日，公司95处房产中有87处为同店房产[217] 债务与融资情况 - 运营合伙企业的无担保定期贷款额度为3亿美元，到期日为2025年1月20日，若满足条件可申请增加2亿美元的总承诺额度[46] - 运营合伙企业的无担保循环信贷额度最高为6亿美元，到期日为2027年3月2日，有两次六个月的延期选择权，可增加至最高12亿美元[49] - 截至2023年12月31日，定期贷款和信贷额度分别有2亿美元和7500万美元未偿还，加权平均利率分别为6.1%和5.9%[53] - 2023年9月21日，运营合伙企业完成3.5亿美元6.75%的2028年到期优先票据的公开发行，所得款项用于偿还债务[54] - “按市价”股权发售协议下，公司可出售总发行价高达5亿美元的股票[56] - 2023年，公司在销售协议下共出售904290股，获得约1280万美元的总收入，支付给代理商的佣金约为12.8万美元[58] - 公司计划通过运营现金流、信贷额度借款、承担现有抵押贷款债务、发行股权证券、股权和债务发行以及出售现有资产等方式为未来收购提供资金[59] - 截至2023年12月31日，公司未偿还的抵押债务本金约为6000万美元，可能会为未来的收购和开发活动承担大量额外债务[129] - 截至2023年12月31日，公司在6亿美元的无担保循环信贷安排和3亿美元的定期贷款下分别有7500万美元和2亿美元未偿还[129][134] - 运营合伙企业在2023年9月、2017年12月、2016年9月和2014年12月分别发行了3.5亿美元、2.5亿美元、2亿美元和2.5亿美元的无担保优先票据[130] - 公司的定期贷款、信贷安排和无担保优先票据包含限制契约，可能限制公司应对市场变化和支付股息的能力[125] - 公司的抵押贷款安排和其他债务包含限制运营灵活性的条款，违约可能导致失去抵押财产[127] - 公司获得融资的能力取决于多种无法控制的因素，融资减少可能影响公司实现财务目标[131][132] - 利率上升可能增加公司债务支付，影响业务、财务状况和运营结果，公司可能采取利率互换协议等措施但有风险[134] - 公司使用的融资安排可能要求提供额外抵押品或偿还债务，否则可能导致违约和不利影响[135] - 公司或运营合伙企业的信用评级下调可能对业务和财务状况产生重大不利影响[137] 员工情况 - 截至2023年12月31日，公司有71名员工，其中19名为购物中心维护员工，1名为非执行董事长，3名为高管[69] - 截至2023年12月31日，约46%的员工为少数族裔，约68%的员工为女性[71] 绿色环保情况 - 公司自2021年起参与GRESB，2021 - 2022年同类物业能源使用量同比降低7%[77] - 截至2023年12月31日，公司12处物业有太阳能协议，占总可租赁面积约20%[77] - 截至2023年12月31日，公司9处物业有70个电动汽车充电站，未来12个月将新增137个[77] - 公司已在34个加州购物中心安装智能灌溉控制器和监控系统[77] - 公司37个购物中心的公共区域照明已转换为LED[77] - 公司连续三年获美国能源部“黄金”级绿色租赁领导者称号[75] 风险因素 - 公司面临来自众多实体的竞争，部分竞争对手规模更大、资源更多[67][68][82] - 房地产投资受多种因素影响，租户违约或无法出租空间会对公司产生重大不利影响[81] - 通胀可能使公司物业运营和管理费用增速高于租金，通缩会对租金和其他收入造成下行压力[89] - 公司收购新物业可能面临无法按时、按预算完成，租赁收益不足，整合困难等风险[91] - 公司对现有物业进行再开发可能面临成本超预期、无法达到预期指标、工期延误等风险[96] - 公司发展混合用途商业地产项目面临独特风险，可能影响投资回报[95] - 零售市场环境变化可能影响公司租户财务状况和租赁意愿，进而影响公司[96] - 公司资产流动性不足，快速清算可能导致投资价值大幅缩水[102] - 公司部分物业依赖锚定租户，其流失或闭店可能对公司产生重大不利影响[104] - 公司面临环境合规风险，可能产生罚款和补救成本[108] - 公司面临网络安全风险，可能对收入、现金流等产生重大不利影响[109] - 经济放缓、衰退或房地产价值下降可能损害公司资产和财务状况[114] - 失去关键人员可能损害公司运营和财务状况[115] - 合资企业投资可能受缺乏决策权和合作伙伴财务状况影响[117] - 未投保损失或超过保险限额的损失可能对公司产生重大不利影响[119] - 公司物业地理集中，市场条件恶化可能影响其财务状况[120] - 公司拓展新市场可能不成功，影响业务和财务状况[121] - 疫情或公共卫生危机可能对公司业务、运营和财务状况产生不利影响[123] 租户情况 - 截至2023年12月31日，公司三大租户Albertsons / Safeway Supermarkets、Kroger Supermarkets和Save Mart Supermarkets分别占其按比例计算的年化基础租金的5.6%、3.3%和1.5%[105] - 截至2023年12月31日，Rite Aid占公司按比例计算的年化基础租金的1.4%，公司预计其破产不会对财务状况或运营产生重大影响[105] - 截至2023年12月31日，公司最大的租户是Albertsons / Safeway Supermarkets，占总年基本租金的5.6%，前十大租户合计占比19.4%[175] - 2024 - 2033年及以后，公司零售物业年度租约到期情况：2028年到期租约的年基本租金最高，为41,616千美元，占比17.5%[176] - 截至2023年12月31日，公司零售主力租户年度租约到期情况：2028年到期租约的年基本租金最高，为18,850千美元，占比7.9%[179] 财务指标变化 - 2023年公司物业运营收入约2.371亿美元，较2022年的约2.272亿美元增加约990万美元[199][202] - 2023年公司折旧和摊销费用约1.042亿美元，较2022年的约9750万美元增加约670万美元[203] - 2023年公司一般及行政费用约2190万美元，2022年约2170万美元[205] - 2022年公司出售一处购物中心获得约770万美元房地产销售收益，2023年无物业销售[206] - 2023年公司利息及其他融资费用约7320万美元，较2022年的约5920万美元增加约1400万美元[207] - 2023年公司基本运营资金为1.38761亿美元，摊薄运营资金为1.40881亿美元；2022年分别为1.4171亿美元和1.45301亿美元[212] - 2023年和2022年GAAP营业收入分别为1.09843亿美元和1.14685亿美元[217] - 2023年和2022年总公司现金NOI分别为2.23534亿美元和2.12085亿美元[217] - 2023年和2022年同店现金NOI分别约为2.114亿美元和2.039亿美元，同比增长3.7% [218] 公司治理与合规 - 公司宪章规定任何人对公司普通股的所有权限制为已发行普通股的9.8%（按价值或股数，以更严格者为准），对已发行资本股的所有权限制也为9.8%[144] - 公司为符合REIT资格，每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入，若满足90%但不足100%，需缴纳联邦企业所得税，且若分配低于规定最低额，将产生4%不可抵扣消费税[148] - 公司与部分有限合伙人签订的税务保护协议义务预计持续至2027年，未来可能签订更多协议，限制资产处置灵活性且赔偿金额可能重大[155] - 公司需遵守加州和纳斯达克关于董事会组成的多样性和性别配额要求，目前已合规，但未来情况不确定[159] - 若公司在任何应税年度不符合REIT资格且无法定救济条款，需就应税收入缴纳联邦所得税，四年内无资格重新选择成为REIT [147] 网络安全管理 - 公司信息技术总监有超25年IT基础设施设计和实施经验，包括网络安全方面，并持有多种相关认证[162] - 截至2023年12月31日，公司按NIST网络安全框架进行评估，并正实施额外政策和程序以加强网络安全实践[164] - 公司董事会对公司战略和风险管理负责，审计委员会监督公司网络安全、信息安全和技术风险敞口[167] - 公司实施多种信息安全流程和技术、物理措施管理网络安全风险，每年为员工开展网络安全意识培训并每月提供更新[163] - 公司进行第三方托管应用程序年度审查，应用程序所有者需至少每年记录用户访问审查并提供SOC 1报告[165] 股东与股票情况 - 截至2024年2月8日，公司普通股有67个登记持有人[184] - 截至2023年12月31日，运营合伙企业有48个登记持有人[185] - 2018 - 2023年，若2018年12月31日投资100美元，2023年12月31日公司普通股价值104.48美元，S&P 500为207.21美元，FTSE NAREIT Equity REITs为144.14美元[188] - 公司普通股在纳斯达克全球精选市场交易，股票代码为“ROIC”[183] 公司运营模式 - 公司以UpREIT形式组织，通过运营合伙企业开展业务[190] - 公司主要通过运营合伙企业开展业务，公司是其母公司并进行合并财务报告[232] - 公司不时发行公共股权，自身不产生资本或开展业务，仅承担作为上市公司的某些费用[233] - 公司主要资金需求是支付普通股股息，主要资金来源是运营合伙企业的分配[233] - 公司间接对运营合伙企业的日常管理和控制负全部、排他和完全责任[234] 其他情况 - 公司将所有物业归为一个可报告业务板块，使用物业经营收入评估财务绩效[60] - 现金净运营收入是公司非GAAP业绩衡量指标，用于评估和比较物业运营表现[213][214] - 建筑物、物业改良、家具/固定装置和租户改良的估计使用寿命分别为39 - 40年、10 - 20年、3 - 10年和租赁期限或其使用寿命中较短者[226] - 若公司不符合REIT资格，其收入将按常规企业税率缴纳美国联邦、州和地方所得税，且四年内不得重新申请[230] - 2023年，公司为新租约承诺约1530万美元租户改进费用和140万美元租赁佣金，为续租承诺约140万美元租户改进费用[193] - 公司日常经营中的法律诉讼预计不会对财务状况、经营成果或流动性产生重大不利影响[180]

财务数据关键指标变化 - 营收 - 2023年第三季度租金收入7827.3万美元，2022年同期为7742万美元；2023年前三季度租金收入2.36902亿美元，2022年同期为2.29675亿美元[17] - 2023年第三季度总营收8174.5万美元，2022年同期为7803.8万美元；2023年前三季度总营收2.43081亿美元，2022年同期为2.32736亿美元[17] - 三个月总营收2023年为8.1745亿美元，2022年为7.8038亿美元；九个月总营收2023年为24.3081亿美元，2022年为23.2736亿美元[26] 财务数据关键指标变化 - 收入与收益 - 2023年第三季度运营收入2692.7万美元，2022年同期为3446.4万美元；2023年前三季度运营收入8073.2万美元，2022年同期为8774.2万美元[17] - 2023年第三季度净收入892.9万美元，2022年同期为1978.6万美元；2023年前三季度净收入2814.3万美元，2022年同期为4456.6万美元[17] - 2023年第三季度归属于公司的净收入842.8万美元，2022年同期为1852.2万美元；2023年前三季度归属于公司的净收入2649.9万美元，2022年同期为4167万美元[17] - 九个月净利润2023年为2.8143亿美元，2022年为4.4566亿美元[22][26] - 2023年第三季度和前九个月，归属于普通股股东的基本净利润分别为831.6万美元和2615.5万美元，摊薄净利润分别为881.7万美元和2779.9万美元；2022年对应数据分别为1842万美元、4139.2万美元、1968.4万美元和4428.8万美元[65] - 2023年第三季度和前九个月，经营合伙企业归属于单位持有人的基本和摊薄净利润均为881.7万美元和2779.9万美元；2022年对应数据分别为1968.4万美元和4428.8万美元[66] 财务数据关键指标变化 - 每股指标 - 2023年第三季度基本每股收益0.07美元，2022年同期为0.15美元；2023年前三季度基本每股收益0.21美元，2022年同期为0.34美元[17] - 2023年第三季度摊薄每股收益0.07美元，2022年同期为0.15美元；2023年前三季度摊薄每股收益0.21美元，2022年同期为0.33美元[17] - 2023年第三季度普通股每股股息0.15美元，2022年同期为0.15美元；2023年前三季度普通股每股股息0.45美元，2022年同期为0.41美元[17] - 2023年第三季度和前九个月，基本每股收益计算的加权平均普通股当量分别为1.25256022亿股和1.24873309亿股，摊薄每股收益计算的加权平均普通股当量分别为1.33156928亿股和1.33136373亿股；2022年对应数据分别为1.23797859亿股、1.23253613亿股、1.3273847亿股和1.32354492亿股[65] - 2023年第三季度和前九个月，经营合伙企业基本每单位收益计算的加权平均普通股当量单位分别为1.32693139亿单位和1.32684895亿单位，摊薄每单位收益计算的加权平均普通股当量单位分别为1.33156928亿单位和1.33136373亿单位；2022年对应数据分别为1.32260193亿单位、1.31860135亿单位、1.3273847亿单位和1.32354492亿单位[66] 财务数据关键指标变化 - 股份与资本 - 截至2023年9月30日，普通股数量为1.26001795亿股，2022年12月31日为1.24538811亿股[19] - 截至2023年9月30日，公司权益总额为1.359905亿美元，2022年12月31日为1.384598亿美元[19] - 截至2023年9月30日，总资产为31.67187亿美元，2022年末为30.04279亿美元[24] - 截至2023年9月30日，总负债为18.07282亿美元，2022年末为16.19681亿美元[24] - 截至2023年9月30日，总资本为13.59905亿美元，2022年末为13.84598亿美元[24] - 2022年12月31日有限合伙人资本单位为8,542,097，金额为89,680千美元；ROIC资本单位为122,685,266，金额为1,280,048千美元[29] 财务数据关键指标变化 - 现金流 - 九个月经营活动提供的净现金2023年为12.4258亿美元，2022年为13.3041亿美元[22] - 九个月投资活动使用的净现金2023年为3.2491亿美元，2022年为13.1227亿美元[22] - 九个月融资活动提供（使用）的净现金2023年为10.8286亿美元，2022年为 - 0.7741亿美元[22] - 截至2023年9月30日，现金、现金等价物和受限现金期末余额为20.7512亿美元，2022年为9.436亿美元[22] - 2023年前九个月经营活动产生的净现金为124,258千美元，2022年同期为133,041千美元[30] - 2023年前九个月投资活动使用的净现金为32,491千美元，2022年同期为131,227千美元[30] - 2023年前九个月融资活动提供的净现金为108,286千美元，2022年同期使用7,741千美元[30] - 2023年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为207,512千美元，2022年同期为9,436千美元[30] 公司业务与财务政策 - 公司是一家完全整合且自我管理的房地产投资信托，专注于美国西海岸社区和邻里购物中心的收购、所有权和管理[32] - 公司采用传统伞形合伙房地产投资信托格式，通过运营合伙企业开展业务[33] - 编制财务报表需管理层进行估计和假设，实际结果可能与估计不同[40] - 公司已选择符合房地产投资信托资格，虽可免联邦所得税但可能需缴纳州所得税或特许经营税[41] - 截至2023年9月30日，2019 - 2022年税务年度仍可被美国国税局和州税务机关审查[42] - 公司计划向普通股股东定期按季分红，分红金额不少于净应税收入，前提是获得董事会授权[43] - 公司预计房地产收购不符合业务的修订定义，将作为资产收购核算[45] - 公司采用直线法进行折旧和摊销，建筑物折旧年限为39 - 40年，物业改进折旧年限为10 - 20年，家具和固定装置折旧年限为3 - 10年，租户改进在相关租赁期限或其使用寿命中较短者内摊销[59] - 公司认为2023年9月30日和2022年12月31日其房地产投资无减值情况[52] 财务数据关键指标变化 - 成本与准备 - 2023年和2022年前九个月，房地产物业改进或置换的资本化成本分别约为3870万美元和4220万美元[44] - 2023年9月30日和2022年12月31日，应收账款坏账准备分别约为1700万美元和1570万美元[58] 财务数据关键指标变化 - 租金与租约 - 截至2023年9月30日，不可撤销租约未来最低租金总计12.05509亿美元，其中2023年剩余时间为5624.5万美元，2024年为2.14819亿美元，2025年为1.89636亿美元，2026年为1.61138亿美元，2027年为1.31501亿美元，之后为4.5217亿美元[76] 财务数据关键指标变化 - 债务情况 - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，抵押贷款应付票据分别为6.0271亿美元和6.0917亿美元，其中富勒顿十字路口物业贷款为2600万美元，钻石山广场物业贷款为3421.9万美元[78] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，无担保定期贷款账面价值分别为1.99684亿美元和2.99253亿美元，2023年3月2日起可借款3亿美元，到期日为2025年1月20日，满足条件可申请增加2亿美元承诺[78] - 无担保循环信贷额度协议下，借款能力最高为6亿美元，到期日为2027年3月2日，有两次六个月延期选择权，可增加至12亿美元，截至2023年9月30日无借款，2022年12月31日为8800万美元[81][85] - 定期贷款在2023年第三季度和前九个月加权平均利率分别为6.3%和6.0%，信贷额度在同期分别为6.2%和5.8%，2023年3月31日起1.5亿美元定期贷款互换后混合利率为5.4%[86] - 2023年9月21日，运营合伙企业发行3.5亿美元2028年到期6.75%高级票据，扣除未摊销债务折扣和融资成本后账面价值为3.44922亿美元，所得款项用于偿还定期贷款1亿美元和信贷额度5300万美元[87] - 2017年12月15日发行的2.5亿美元2027年到期4.19%高级票据，截至2023年9月30日和2022年12月31日账面价值分别为2.49259亿美元和2.49126亿美元[88][89] - 2026年到期高级无抵押票据本金2亿美元，2023年9月30日账面价值1.99769亿美元，利率3.95%[90] - 2024年到期高级无抵押票据本金2.5亿美元，2023年9月30日账面价值2.49231亿美元，利率4.000%[91] - 2023年到期高级无抵押票据本金2.5亿美元，2023年9月30日账面价值2.49831亿美元，利率5.000%[94] 财务数据关键指标变化 - 股票相关 - ROIC可通过“按市价”销售协议出售普通股，总发行价最高达5亿美元，2023年前三季度未出售[98][100] - ROIC董事会授权最高5000万美元的股票回购计划，2023年前三季度未回购[101] - 2023年前三季度，ROIC授予505,953股基于时间的限制性普通股[105] - 截至2023年9月30日，ROIC非归属限制性股票为1,139,965股，加权平均授予日公允价值为16.74美元[107] - 2023年前三季度，ROIC授予245,972个LTIP单位，加权平均授予日公允价值为14.97美元，2026年1月1日归属[107] - 2023年和2022年第三季度，所有基于股票的薪酬安排费用约为320万美元；2023年前三季度和2022年同期分别约为960万美元和880万美元[108] - 截至2023年9月30日，运营合伙企业有1.33438912亿个OP单位流通，ROIC持有约94.4%，2023年前三季度收到101万个OP单位赎回通知并以普通股赎回[109][111] 财务数据关键指标变化 - 公允价值与利率 - 2023年9月30日，2027年到期高级票据和2026年到期高级票据公允价值分别约为2.17亿美元和1.793亿美元，2028年、2024年和2023年到期高级票据公允价值分别约为3.454亿美元、2.44亿美元和2.494亿美元[119] - 截至2023年9月30日，公司未偿还抵押贷款应付票据公允价值约为5800万美元，加权平均利率为8.4%[119] - 信贷额度下，SOFR贷款利率为Daily Simple SOFR或Term SOFR加0.10%加适用利率（目前为0.85%），基础利率贷款和摆动贷款有相应计算方式，运营合伙企业需支付设施费（目前为0.20%）和前端费（0.125%）[82][83] - 短期利率每上升100个基点，公司在2023年截至9月30日的九个月内利息费用将增加约200万美元[243] 财务数据关键指标变化 - 衍生品与租赁 - 公司使用蒙特卡罗估值模型对基于市场指数绩效标准的限制性股票和LTIP单位进行估值，其他按授予日公司普通股市场价格估值[67][68][69] - 公司将所有衍生品按公允价值记录在资产负债表上，套期会计处理取决于衍生品用途、指定情况和是否满足条件[71] - 截至2023年9月30日，公司利率互换协议中，富国银行名义金额为1亿美元，美国银行名义金额为5000万美元[122] - 未来十二个月，公司预计约130万美元将作为非现金减少额重新分类至利息费用[126] - 2023年和2022年第三季度，利率衍生品在其他综合收益中确认的收益分别为28.3万美元和6.1万美元，2023年和2022年前九个月分别为195.1万美元和110.4万美元[128] - 2023年和2022年第三季度，从累计其他综合收益重新分类至利息的（收益）损失分别为 - 35.4万美元和 - 2.7万美元，2023年和2022年前九个月分别为 - 62.1万美元和230万美元[128] - 截至2023年9月30日，公司净租赁负债约为1650万美元，相关使用权资产净值约为1490万美元，加权平均剩余租赁期限约

公司概况 - 零售机会投资公司是专注西海岸的杂货锚定购物中心REIT，截至2023年9月30日拥有93个购物中心，面积约1060万平方英尺[2] 财务状况 - 截至2023年9月30日总负债18.07亿美元，较2022年的16.20亿美元有所增加[6] - 2023年前三季度基本运营资金为1.04亿美元，摊薄后为1.05亿美元，较2022年的1.06亿美元和1.09亿美元略有下降[10] - 2023年前三季度运营资金每股基本值为0.83美元，摊薄后为0.79美元，FFO派息率为57.0% [10] 债务情况 - 截至2023年9月30日总债务15.60亿美元，债务覆盖率和债务与账面价值比率保持稳定[16] - 2023 - 2028年有不同规模的债务到期，2028年到期债务占比22.5% [71] 物业组合 - 物业分布在多个大都市区，总可出租面积1049.27万平方英尺，出租率98.2% [91] - 前十大租户租赁面积占比28.5%，ABR占比19.7% [43] 租赁情况 - 2023年前三季度新签租约330份，总面积145.40万平方英尺[27] - 续租租金有增长，整体涨幅约8.1% [29]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度，公司总营收8200万美元，运营收入2800万美元；上半年总营收1.61亿美元，运营收入约5400万美元 [14] - 2023年第二季度，GAAP归属普通股股东净收入990万美元，摊薄后每股收益0.08美元；上半年GAAP净收入1810万美元，摊薄后每股收益0.14美元 [15] - 2023年第二季度，运营资金3560万美元，摊薄后每股收益0.27美元；上半年运营资金6940万美元，摊薄后每股收益0.52美元 [15] - 2023年第二季度，同店现金基础上净运营收入增长3.2%，上半年增长1.3%，公司有望实现全年同店NOI增长目标 [34] - 截至6月30日，约85%的未偿债务为固定利率，96%的债务无担保，97%的总可出租面积无抵押，第二季度净债务比率为6.5倍 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2023年上半年，公司租赁约100万平方英尺空间，创历史新高，已超过年初预定的2023年全年到期面积 [11] - 第二季度租赁43万平方英尺空间，创第二季度纪录，上半年共租赁98.9万平方英尺空间 [19] - 第二季度，公司整体租赁率维持在98.3%，波特兰市场18个购物中心中16个达到100%出租，另外两个为99%出租，第二季度有48个购物中心达到100%出租，锚定空间100%出租，店铺空间6月30日达到96%出租 [38] - 第二季度，79%的租赁面积为续租，其中锚定和非锚定续租大致相等 [39] - 第二季度，续租78个非锚定租户，现金基础租金增长7%，基本无需租户改善费用 [40] - 第二季度，新租户带来190万美元的增量现金基础租金，上半年新租户带来410万美元增量租金，截至6月30日，未开业新租户的增量租金为720万美元，大部分预计在下半年开始支付 [41] 处置业务 - 公司预计第三季度完成上次电话会议讨论的物业出售，计划在2023年下半年出售旧金山湾区两块用于多户住宅开发的未开发土地，三项处置预计共产生3000 - 4000万美元收益 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年上半年，西海岸收购市场相对平静，少数稳定的杂货锚定物业交易价格在5% - 6%区间，多为全现金、无杠杆交易，买家多为关注长期稳定的被动机构投资者 [32] - 市场上待售物业数量有所增加，有望使价格变动更加清晰，但买卖价差仍然较大，非杂货锚定物业市场供应不足 [26][43] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 公司计划通过长期公开发行债券（可能为4亿美元）为2.5亿美元12月到期的高级票据和1.5亿美元定期贷款再融资，同时评估其他再融资策略，包括中长短期公债组合、私募、使用担保债务、处置收益和股权等，以降低净债务比率 [16] - 公司继续积极寻找收购机会，目前有多个有潜力的项目在洽谈中，但与私人业主在初始收益率定价上尚未达成一致，同时也在探索潜在的OP单位交易 [33] 行业竞争 - 公司认为杂货锚定购物中心行业的长期驱动因素良好，随着更多不同类型租户和新兴概念倾向于选择此类购物中心，公司有望长期获得稳定的风险调整后回报 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为市场有复苏迹象，但目前买卖价差仍较大，交易市场活跃度有待提高 [13][26] - 基于上半年业绩和下半年展望，公司有望实现运营资金指导目标，仅现有租赁管道就应使公司处于指导范围内 [22] - 公司持续在提升投资组合稳定性、员工发展和社区参与方面取得进展，ESG表现优于预期 [23][87] 其他重要信息 - 公司将在电话会议中讨论非GAAP财务结果，相关与GAAP结果的调节可在公司季度补充文件中找到 [8] - 公司发布了第四份年度ESG报告，详细介绍了过去一年的成就 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 交易市场情况及买卖价差，以及促成交易的条件 - 回答: 市场有复苏迹象，但买卖价差仍较大，非杂货锚定物业供应不足，圣地亚哥有一笔交易价格在低5%区间 [26][43] 问题2: 本季度其他收入增加的原因 - 回答: 第二季度无异常情况，上半年其他收入与去年基本持平 [44] 问题3: 是否会有更多处置计划，以及特定资产是否会出售 - 回答: 可能在第四季度有更多处置计划，取决于市场活跃度；除了计划出售的湾区两块土地，对于Crossroads的多户住宅项目，尚未决定是合资、自建还是出售，仍在进行许可程序 [46][47] 问题4: Rite Aid租户情况及相关空间处理 - 回答: Rite Aid占总基本租金的1.7%，来自15份租约，其中一份租约对应的物业已签约出售，数量将降至14份；多数Rite Aid为新原型，销售良好，租金低于市场，有较大提升空间 [48] 问题5: 本季度是否有一次性坏账费用，是否符合全年指导范围 - 回答: 第一季度有一次性损失，但坏账仍远低于预算的1.5%，符合全年指导范围，大部分坏账与租户账户调整有关，非租户空置导致，历史上上半年坏账略高，下半年会下降，通常全年坏账率约为1%或略低 [51] 问题6: 租户年度合同租金涨幅情况及对同店增长的影响 - 回答: 店铺租户通常每年租金增长3%，有时略高；锚定租户每五年租金增长10% - 12%，但会受固定租金选项等因素影响，与历史情况基本一致 [52] 问题7: 波特兰市场租赁吸收情况的驱动因素 - 回答: 主要是供应有限，太平洋西北地区开发新物业困难，波特兰市场尤为明显，其他市场也有类似趋势 [53] 问题8: 新10年期交易的价格范围 - 回答: 预计在6% - 6%以上区间，私募价格可能略高 [58] 问题9: 是否有超出已讨论范围的处置计划 - 回答: 除了Crossroads和Fallbrook，没有其他大型购物中心，是否出售取决于下半年市场活跃度 [61] 问题10: 采用担保债务的定价差异要求 - 回答: 假设物业杠杆率为50%，担保债务利率可能在6% - 6%区间，与公开发行债券价格差异不大，需要更大价差才会考虑，因为公司希望保持物业无抵押以提高资产灵活性 [69] 问题11: 今年偿还更多债务以消除股份潜在压力的意愿 - 回答: 成本上升，需综合考虑需求供应和成本因素，目前高出租率使现金流的AFFO方面持续增强 [74] 问题12: 今年与往年坏账情况是否一致 - 回答: 与往年趋势一致，上半年坏账较高，下半年较低，全年坏账率在1%或略低 [96] 问题13: 零售商在TI资本支出方面的定价权情况 - 回答: 公司高出租率使其在与零售商谈判中占据优势，给予租户的优惠较少，无论是续租还是新租约 [81][93] 问题14: 收购、资本支出项目和股票回购的回报优先级 - 回答: 资本支出因高出租率持续下降，目前优先考虑收购以实现公司增长，股票回购需继续观察市场后再做决定 [93][94] 问题15: 对同店NOI和FFO高端指导的信心，以及达到同店NOI中高端范围所需条件 - 回答: 截至6月30日，新租户带来超过700万美元增量租金，将推动同店NOI增长，租户留存率高也有帮助，若基本面保持强劲，公司有信心达到指导范围；内部预算显示同店NOI增长将随时间上升，最终结果取决于年底前新租户开业并支付租金的数量 [99][100][109] 问题16: Buy Buy Baby店铺情况及租金风险 - 回答: 一个Buy Buy Baby租约被私人投资者收购，明年到期但有多个续租选项；另一个租约一半空间已租给世界市场，正在与沃尔玛洽谈新长期租约，剩余空间有初步意向租户，公司有信心填满 [102][111] 问题17: 潜在收购交易量及指导调整情况 - 回答: 公司原指导为2亿美元，鉴于当前市场情况，预计可能会降低指导，目前对7500万美元感到满意，后续将根据市场变化和交易流量及资本获取情况决定 [113] 问题18: 同店NOI 5%的目标是否仍适用，还是更倾向于中点 - 回答: 同店NOI受多种因素影响，目前坚持指导范围，需观察下半年情况 [119]

财务表现 - 2023年第二季度，Retail Opportunity Investments Corp.的租金收入为79,630千美元，较去年同期增长3.2%[17] - 其他收入为2,410千美元，较去年同期增长139.6%[17] - 总收入为82,040千美元，较去年同期增长4.9%[17] - 净利润为9,929千美元，较去年同期下降13.7%[17] - 每股收益为0.08美元，较去年同期下降11.1%[17] - 2023年第一季度至第二季度，现金等价物减少94千美元[22] - 2023年第一季度至第二季度，现金、现金等价物和受限现金总额为7,365千美元[22] - 2023年第一季度至第二季度，运营活动产生的净现金流为73,172千美元[22] - 2023年6月30日，RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS PARTNERSHIP, LP的房地产投资净额为2,815,599千美元[24] - 2023年6月30日，RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS PARTNERSHIP, LP的租金收入为79,630千美元，总收入为82,040千美元[26] - 2023年6月30日，RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS PARTNERSHIP, LP的运营收入为28,151千美元，净收入为10,518千美元[26] - 2023年6月30日，RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS PARTNERSHIP, LP的合作伙伴资本为1,367,931千美元[28] - 2023年6月30日，RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS PARTNERSHIP, LP的现金流量从经营活动中提供了73,172千美元[30] 财务政策 - 公司遵循美国通用会计准则（GAAP）编制财务报表，包括所有必要的调整，以公平展示公司的财务状况和经营业绩[35] - 公司将房地产投资的相关成本资本化，包括改善或更换房地产属性的成本，以及增值、翻新和改进[44] - 公司评估每笔房地产收购，确定是否符合业务定义，需要作为业务组合进行会计处理[45] - 公司将收入识别为租赁收入，根据与租户签订的租赁协议条款进行确认[56] - 公司必须估计与应收账款的收回相关的账款，包括基本租金、直线租金、费用补偿和其他收入[58] - 公司使用直线法对折旧和摊销进行计算，建筑物的预计使用寿命为39至40年，物业改进的预计使用寿命为10至20年，家具和装置的预计使用寿命为3至10年[59] - 公司对租户租金成本进行摊销，摊销费用包括在综合收入和利润表中的折旧和摊销费用中[60] 融资情况 - 截至2023年6月30日，公司信贷额度下的未偿还金额为6300万美元，相比之下，截至2022年12月31日，未偿还金额为8800万美元[85] - 2023年6月30日，公司的贷款期限贷款的加权平均利率分别为6.1%和5.8%[86] - 公司2027年到期的无抵押高级债券的净未摊销的延期融资成本为786千美元，截至2023年6月30日[87] - 公司2026年到期的无抵押高级债券的净未摊销的延期融资成本为250千美元，截至2023年6月30日[89] - 公司2024年到期的无抵押高级债券的净未摊销的延期融资成本为322千美元，截至2023年6月30日[90] - 公司2023年到期的无抵押高级债券的净未摊销的延期融资成本为120千美元，截至2023年6月30日[92] - 公司截至2023年6月30日符合债务协议的相关条款和限制[94] - 截至2023年6月30日，公司未发行任何优先股[95] 股权激励 - 公司在2022年4月25日通过了第二次修订的2009年股权激励计划，该计划将于2032年4月25日到期[101] - 公司在2023年6月30日授予了503,953股基于时间的限制性普通股[103] - 公司在2023年6月30日的非投资限制性股票奖励状态总结如下：截至2022年12月31日，未投资股票奖励为131万598股，已投资为64万9161股，授予为50万3953股，放弃为2万3425股，截至2023年6月30日，未投资为114万1965股[104] - 2023年6月30日，公司的股权报酬费用总额约为340万美元，较2022年同期的300万美元有所增加[106] 其他信息 - ROIC是一家位于美国西海岸的房地产投资信托公司，专注于收购、拥有和管理以超市和药店为锚点的必需品社区和街区购物中心[32] - ROIC的唯一实质资产是其对运营合作伙伴关系的直接或间接合伙权益和对Retail Opportunity Investments GP, LLC的成员权益[34] - 公司的主要业务是拥有、管理和重新开发零售房地产物业，每个物业代表一个独立的经营部门，公司使用物业经营收入减去物业和相关费用来评估财务绩效[74] - 公司的母公司Retail Opportunity Investments GP, LLC是运营合作伙伴的唯一普通合伙人，拥有对运营合作伙伴的全面管理权[111] - 公司遵循FASB指导方针，强调公允价值是市场为基础的衡量，而不是实体特定的衡量[113] - 公司的利率互换的公允价值是通过广泛接受的估值技术确定的，包括对衍生品预期现金流的贴现现金流分析[120] - 公司的资产和负债按公允价值计量，主要集中在级别2的公允价值层次中[124] - 公司的未贴现未来最低租金支付额与截至2023年6月30日的租

财务数据和关键指标变化 - GAAP净收入归属于普通股股东2023年第一季度为810万美元，摊薄后每股0.06美元；运营资金第一季度总计3380万美元，摊薄后每股0.25美元 [21] - 第一季度将浮动利率债务从占总债务的28%降至16%，锁定1.5亿美元利率为5.4%至明年8月 [22] - 第一季度坏账约100万美元，低于预算的总收入的1.5%；预计全年利息支出可能降低50万美元以上 [142][143] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度租赁面积超55.9万平方英尺，推动投资组合租赁率达到创纪录的98.3% [125] - 新租赁租金增长11%，续租租金增长6%，连续45个季度实现续租租金增长 [8][19] - 年初租赁与建成空间差距为3.9%，对应760万美元租金；3月31日降至3.2%，对应650万美元租金 [8][127] 锚定租户业务 - 年初39.3万平方英尺锚定租户空间到期，第一季度已续约38.4万平方英尺 [145] - 截至3月31日，今年仅3个锚定租约到期，预计2个续约，1个寻求7年延期；2024年13个锚定租约到期，预计12个续约 [99][126] 非锚定租户业务 - 年初46.6万平方英尺商铺空间到期，第一季度重新租赁17.5万平方英尺，约四分之三为续租 [146] 各个市场数据和关键指标变化 - 西海岸杂货店锚定领域近期少数交易的资本化率处于低6%区间，但市场活动不足难以判断走向 [149] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 增强财务灵活性，第一季度延长信贷额度到期日，借款基于SOFR，可将信贷额度从6亿美元提高到12亿美元 [121][123] - 计划用无担保债务为两笔总计约6100万美元的抵押贷款再融资 [124] - 继续提升现有投资组合价值，等待市场更明朗时推进物业出售 [10][11] 行业竞争 - 收购市场因银行业动荡而活动受限，买家和卖家均大幅退缩 [129] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济挑战众多，但公司投资组合稳固，杂货店锚定业务基本面良好 [11] - 第一季度虽有多项费用影响业绩，但物业租赁收入超预算，GAAP营业收入符合预算 [111] - 仍有望实现全年同店净营业收入增长目标，处于3% - 5%的指导范围内 [49] 其他重要信息 - 首席会计官Laurie Sneve退休，Lauren Silvera将接任 [2] - 公司有一笔15.4万美元的波特兰物业待售，已重新招租和重新规划，净营业收入大幅增加 [148] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 一次性费用情况及对利润表的影响 - 一次性费用包括太平洋西北地区的大量除雪成本和与前物业卖家的争议解决费用；未来希望不再出现类似情况 [26][157] 问题: 与卖家争议的一次性费用金额 - 约30万美元 [107] 问题: 全年坏账预期 - 全年坏账范围为300 - 500万美元，公司对主要零售商的风险敞口极小 [160] 问题: 收购和处置的假设及杠杆率优先级是否变化 - 未提及收购和处置假设的变化；优先保持净债务与EBITDA比率在低6%区间 [162] 问题: 致密化工作的最新进展 - Novato接近获得最终授权，Bellevue的Crossroads二期建设预计第三季度完成许可流程，之后再决定是否开工 [33][34] 问题: 租赁价差未更强的原因及近期定价权是否会改善 - 原因可能是采取更保守的租金策略或租户组合问题；预计未来表现与过去一致 [117][169][171] 问题: 剩余1500万美元浮动利率贷款的处理及10年期票据定价 - 目标是用新的公共债券发行对12月到期的2500万美元进行再融资，可能发行高达4000万美元的公共债券；10年期票据定价预计在低至中6%区间 [54][172] 问题: 对Rite Aid的风险敞口及是否会收回空间 - Rite Aid占总基本租金的1.7%，部分租约低于市场水平，预计一处到期租约更换租金有较大提升空间 [57] 问题: 其他收入本季度异常低的原因 - 去年其他收入高是因为提前收回租约并更换租户，去年是异常情况 [59] 问题: 考虑出售的中心数量和属性 - 除已知的两个外，可能还有4 - 6个中心，取决于市场条件和定价；还希望出售两个多户住宅资产，预计带来2000 - 2500万美元收益 [76][77] 问题: 开车通道对购物中心资本化率的影响 - 开车通道对资本化率影响不大，更多与租赁和租金增长有关 [65] 问题: 对Kroger和Albertsons潜在重叠的沟通情况及对定价的影响 - 未讨论过潜在重叠问题，实际交易中对定价影响不大，关键还是看房地产属性、销售和经济方面 [83] 问题: 小商铺租户的占用成本情况 - 密切关注占用成本，努力控制运营费用；租户表现良好，占用成本可持续，续约时无压力 [94] 问题: 近期交易资产质量与公司投资组合的代表性 - 近期交易资产为高质量、稳定的杂货店锚定中心，但较新，物业层面的租金净营业收入增长不强 [95] 问题: 收购市场的交易情况、买家池和纪律 - 收购市场因银行业动荡活动受限，买家池变窄；少数交易的买家主要是1031买家，资本化率在高5%、低6%区间 [129][154][155] 问题: 租户延长租期的其他让步 - 包括ESG要求、独家使用权、无建设区等，根据具体情况进行权衡 [132][153][178]