财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度GAAP归属于普通股股东的净收入为1650万美元，摊薄后每股0.14美元，而2020年同期为460万美元，摊薄后每股0.04美元，2021年第二季度GAAP净收入中包含4月房产处置的950万美元出售收益 [11] - 2021年第二季度资金运营为3170万美元，摊薄后每股0.25美元，2020年第二季度为2920万美元，摊薄后每股0.23美元 [11] - 2021年第二季度同店净营业收入较去年增长9.6%，2021年前6个月同店净营业收入增长1.5% [11] - 第二季度末租金收取率约为96%，预计第三季度将完全恢复到历史收取率 [12] - 第二季度净坏账为正10.3万美元，因租户基本重新开业，公司对部分先前坏账准备金进行了冲回 [13] - 截至第二季度，公司通过ATM计划发行约190万股普通股，第三季度初又发行约62.3万股，年初至今通过ATM发行和4月房产处置共筹集约7200万美元股权收益，完成最后两笔萨克拉门托房产出售后，预计共筹集约1.17亿美元股权收益 [14] - 公司用部分收益偿还第一季度末信贷额度上的1400万美元欠款，目前6亿美元无担保信贷额度无欠款，今年债务减少约4800万美元，预计下半年信贷额度余额将保持在最低水平甚至为0 [15] - 公司净债务与EBITDA比率从去年疫情最严重时的7.9倍降至第二季度的6.9倍 [16] - 公司预计2021年全年资金运营为每股摊薄后0.98 - 1.02美元，低区间假设下半年坏账仍略高，高区间假设下半年坏账符合历史水平且下半年完成总计1亿美元的收购，同时假设同店净营业收入全年增长2% - 4% [17][18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第二季度签署118份租约，总面积33.8万平方英尺，创公司第二季度租赁活动新纪录，其中新租约59份，面积11.6万平方英尺，续约租约59份，面积约22.2万平方英尺，新租约同空间比较现金基础租金平均增长15.8%，续约现金租金增长3.3%，截至6月30日，整体投资组合租赁率稳定在96.9%，锚定空间100%出租，内铺空间93.1%出租 [20][21] - 收购业务：目前有两笔待收购的杂货店为主的购物中心，总价约6100万美元，初始收益率在6%左右，预计未来12 - 24个月内将收益率提高到7%以上 [7][8] - 处置业务：第二季度出售一处房产，售价2580万美元，目前有两笔萨克拉门托房产待售，预计产生约4500万美元销售收益，完成后将完全退出萨克拉门托市场 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司核心市场从圣地亚哥到西雅图，租户对空间的需求在第二季度加速增长，第三季度持续上升 [19] - 市场上高品质、杂货店 - 药店为主的资产供应较少，已交易资产的资本化率在5%以下，未来收购的资本化率预计在5% - 6%之间 [57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略包括积极寻找收购机会、推进资产处置、加强资产负债表、推进租赁业务和开展致密化项目 [6][9][10] - 收购方面，公司倾向于收购10 - 12.5万平方英尺、以杂货店和药店为主的购物中心，目前收购管道强劲，除已签约的6100万美元项目外，还有约5000万美元的一次性交易项目，同时也在积极寻求与私人业主的投资组合交易 [34][36] - 处置方面，公司将继续评估资产，出售内部增长潜力有限的资产，市场上1031买家和机构资本活跃，愿意支付较高价格 [59] - 致密化项目方面，公司在贝尔维尤的Crosswords购物中心获得城市最终批准，计划建设220套公寓和1.5万平方英尺的底层零售空间，旧金山市场的两个购物中心的致密化项目也在稳步推进 [23][24] - 行业竞争方面，收购市场上存在混合用途开发商和关注自有地块剥离价值的买家，公司凭借对市场的了解和专业管理能力参与竞争 [91] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境方面，租户需求加速增长，主要来自疫情期间表现良好的企业扩张和疫情期间受限制企业的重新布局或扩张，同时市场供应有限，租户健康状况良好，这些因素将在未来几年持续推动需求 [28][62][65] - 未来前景方面，公司对2021年下半年的前景感到兴奋，认为租赁和收购业务将受益于市场需求的增长，公司的核心竞争力（杂货店为主的定位、多元化的租户基础和专业的团队）将继续推动公司价值的增长 [27][30][31] 其他重要信息 - 公司Crosswords购物中心致密化项目规模为226套单元和1.5万平方英尺零售空间，预计2022年第一或第二季度破土动工，成本约8000万美元，无杠杆收益率约为6.5% - 7% [94][97] - 公司租赁组合中，店铺租户年租金涨幅约为3%，锚定租户每5年涨幅约为10%或每年2%，综合涨幅为2.5% - 3.5%，目前涨幅情况未发生明显变化 [99][100] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细介绍收购管道的规模和机会，以及卖家接受OP单位的动态 - 公司通常寻找10 - 12.5万平方英尺、以杂货店和药店为主的购物中心，目前收购管道强劲，除已签约的6100万美元项目外，还有约5000万美元的一次性交易项目，也在积极寻求投资组合交易；公司会继续推进OP单位业务，但需要股价稳定，让卖家愿意以当前或高于股价的价格进行交易；通过重新招商、提高运营效率和填补空置率来提升收购资产的价值 [34][36][39] 问题2: 公司如何为不断增长的收购管道筹集资金 - 主要资金来源为资产处置和可能出售致密化项目的部分权益，股权融资将取决于市场和股价情况，如果股价超过净资产价值，可能会通过ATM计划或市场融资 [42][43] 问题3: 已签约的6100万美元收购项目的6%初始收益率为何较高，以及如何提高到7% - 北加州资产因业主受疫情压力且急于出售，公司在市场好转前完成交易，获得较好价格；南加州资产公司熟悉市场和物业情况；北加州资产原业主与租户关系好但租金提升不足，公司将采取更积极的管理方式，南加州资产公司通过租赁团队和实际管理经验提高收益率 [47][48][50] 问题4: 财务结果和指引中与COVID相关的一次性项目有哪些，以及下半年坏账准备金的假设 - 第二季度通过仔细的租户分析，冲回约150万美元的先前坏账准备金，同时计提约140万美元的新准备金，净坏账为10.3万美元；下半年坏账准备金如果回到历史正常水平（低于1%），将有助于实现指引的高端，但仍存在一定不确定性 [52][53] 问题5: 公司是否处于收购的转折点，未来投资规模是否会回到以前水平，以及未来收购的合适资本化率是多少 - 公司认为是收购的转折点，未来可能会看到投资规模回到以前每年2 - 3亿美元或更多的水平；未来收购的资本化率难以预测，市场上高品质资产供应少，已交易资产资本化率在5%以下，预计未来在5% - 6%之间，关键是通过管理提升资产收益率 [55][57] 问题6: 资产处置是否结束，是否还有更多工作要做 - 公司将继续评估资产处置机会，关键是资产的内部增长潜力，目前市场上买家活跃，愿意支付较高价格 [59] 问题7: 租赁需求的高增长能持续多久，加州6月15日重新开放是否已影响需求，以及下半年ATM计划可能筹集多少资金 - 租赁需求预计将持续一段时间，原因包括租户对杂货店为主的投资组合表现的认可、市场供应有限和租户健康状况良好；加州重新开放前需求已经存在，开放后需求更旺盛；下半年ATM计划筹集资金取决于股价，公司将关注市场和股价，如有机会将筹集更多股权 [62][66][67] 问题8: 如何看待1040万美元年度基本租金（ABR）在下半年的情况，萨克拉门托资产处置的资本化率是多少，未来处置资产的交易价格范围是多少 - 下半年ABR的情况难以预测，预计将保持在历史范围内，同时公司会不断增加新的项目；圣地亚哥资产处置的资本化率在5%左右，萨克拉门托资产在7%左右，未来主要市场的资产处置价格可能与圣地亚哥类似 [72][73][74] 问题9: 已讨论的收购和处置交易预计何时完成 - 预计收购和处置交易都将在8月完成，可能会因出售方的原因稍有延迟，但最迟在8月底完成 [76] 问题10: 店铺空间需求在本地租户和全国连锁店之间的情况，以及疫情后新的业务领域是否在租赁的ABR中占比增加，如何处理餐厅户外用餐的问题 - 店铺空间需求来自本地、区域和全国各个领域，区域和全国运营商的需求更强；需求用途仍与疫情前相似，包括餐厅、精品健身、医疗、宠物和兽医等服务行业；公司正在与餐厅合作，使户外用餐更永久化，并提高租金，减少建设障碍，市政当局也支持这一做法，部分地区已将户外用餐许可延长一年 [79][80][82] 问题11: 核心市场是否有延长驱逐禁令的情况，收购市场中买家如何评估有空置率的资产，以及在收购市场中是否会遇到考虑开发潜力的竞争对手 - 西海岸大部分地区的驱逐禁令未延长，只有洛杉矶和北加州的少数小城市仍在实施，目前主要问题是处理积压案件的时间；公司收购的高品质杂货店 - 药店为主的资产空置率不高，评估时会考虑现有租金和空置率的处理；收购市场中会遇到考虑开发潜力和自有地块剥离价值的竞争对手 [85][88][91] 问题12: Crossroads住宅开发项目预计何时破土动工，项目规模、成本和投资收益率是多少 - 项目规模为226套单元和1.5万平方英尺零售空间，预计2022年第一或第二季度破土动工，成本约8000万美元，无杠杆收益率约为6.5% - 7% [94][97] 问题13: 公司租赁组合中的合同租金增长情况如何，目前签署的租约是否有变化 - 店铺租户年租金涨幅约为3%，锚定租户每5年涨幅约为10%或每年2%，综合涨幅为2.5% - 3.5%，目前涨幅情况未发生明显变化，部分续约租金暂时持平，但未来预计会改善 [99][100][101] 问题14: 第二季度建筑面积入住率下降，是否还有进一步下降的风险，本季度小店铺和锚定空间的入住率分别是多少，未来收购是否会预先筹集永久资本，公司长期的杠杆目标是多少，是否有计划偿还部分有担保债务 - 目前只有极少数租户仍在利用禁令拖欠租金，随着市场开放，情况将好转；锚定空间入住率为100%，小店铺空间入住率为93.1%；未来收购将使用信贷额度和手头现金；公司希望净债务与EBITDA比率降至中低6倍，计划在明年3月1日和4月1日偿还两笔物业抵押贷款 [103][105][107]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, DC 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ____ to ____ Commission file number 001-33749 RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS CORP. RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS PARTNERSHIP, LP (Exact name of registrant as specified in ...

公司概况 - 零售机会投资公司是专注西海岸的杂货锚定购物中心REIT，截至2021年3月31日拥有88个购物中心，面积约1010万平方英尺[2] 财务数据 - 2021年Q1净收入797.4万美元，摊薄后每股净收入0.06美元，上年同期分别为1313.6万美元和0.10美元[13] - 2021年Q1运营资金（FFO）基本值为3045.5万美元，摊薄后为3101.4万美元，FFO派息率45.8%，上年同期分别为3628万美元、3741.4万美元和69%[16] - 截至2021年3月31日，总债务13.40365亿美元，加权平均利率3.99%，加权平均到期期限4.3年[20] 物业组合 - 物业分布在南加州、北加州和太平洋西北地区，整体出租率96.9%，年基本租金（ABR）2.15236亿美元[29][31][34] 同店运营 - 88个同店2021年Q1现金净营业收入4720.8万美元，同比下降5.6%，出租率从97.7%降至96.9%[37] 租户情况 - 前十大租户租赁面积占比27.9%，ABR占比20%，其中艾伯森/西夫韦超市租赁面积最大，ABR最高[41] 租赁情况 - 2021年Q1新签租约107份，总面积29.3441万平方英尺，初始基本租金每平方英尺24.75美元[45][46] - 同空间比较，新租约基本租金上涨4.9%，续约基本租金上涨3.2%[49][50] 新冠疫情影响 - 截至2021年4月22日，租户支付的基本租金比例从4Q20的91.6%升至1Q21的91.8%，开业率为99.2%[56]

财务数据和关键指标变化 - GAAP净收入为740万美元，摊薄后每股收益0.06美元；运营资金为3100万美元，摊薄后每股0.24美元 [17] - 同店净营业收入为4720万美元，较去年第一季度下降5.6%，预计全年增长0 - 3% [18] - 第一季度收到91.8%的基本租金账单，约410万美元未收到，其中160万美元作为坏账准备金，预计未来将降至100万美元以下 [18][20][21] - 第一季度偿还3420万美元债务，自疫情开始已减少约7500万美元债务，截至3月31日，6亿美元信贷额度下的未偿还余额仅为1400万美元 [23] - 预计2021年运营资金摊薄后每股在0.95 - 1.02美元之间 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第一季度租赁率升至96.9%，锚定空间保持100%租赁，店铺空间超过93%租赁 [26] - 新租赁租金价差增长4.9%，续租现金租金增长3.2%，均低于历史平均水平 [27][32] - 租赁和计费空间的经济价差从年初的4%增至3月31日的4.1%，代表约960万美元的增量现金租金 [34][35] 各个市场数据和关键指标变化 - 西海岸市场，超过99%的租户已开业运营，租金收取率接近疫情前水平，4月已收到约93%的基本租金 [8][10][11] - 加利福尼亚、俄勒冈和华盛顿州的A级杂货店锚定中心的资本回报率正在压缩，预计未来估值将上升 [56] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于收购非公开市场的邻里购物中心，目标是杂货店锚定且有一两个次锚定必需品租户的物业 [40] - 计划出售萨克拉门托的最后两处房产，退出该市场 [42] - 行业竞争方面，资本从多户住宅和工业领域转向零售，特别是杂货店和药店锚定的中心，买家包括1031市场、机构资本和私人买家 [106][107] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着企业重新开业，客户流量和购物活动增加，租赁活动也恢复到疫情前水平，预计业务将在未来几个月全面恢复 [7][9][12] - 地方政府在许可流程上更加积极响应，有助于新租户开业和地块开发项目推进，2021年可能是投资组合运营和租赁的强劲一年 [14][15][38] 其他重要信息 - 公司计划6月返回办公室工作，已对办公室进行改进以确保员工安全，超80%的员工已接种疫苗 [43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度实现正净吸纳量，入住率是否会继续改善，是否会受到租金收取情况较好的租户类别的影响 - 公司预计入住率将保持强劲，第三和第四季度吸纳量将为正数 [48] 问题2: 基于目前考虑的交易，在股权融资方面的机会主义胃口如何 - 公司今年没有债务到期，信贷额度余额几乎为零，暂无立即筹集股权的需求；若开始收购物业，将考虑筹集股权并结合萨克拉门托资产处置的收益 [51] 问题3: 加利福尼亚、俄勒冈和华盛顿州西海岸A级杂货店锚定中心的资本回报率情况，与疫情前相比如何 - 市场上高质量杂货店和药店锚定购物中心的交易活动较少，近期资本回报率有所压缩，预计未来估值将上升，资本回报率压缩幅度将小于疫情前 [56][57] 问题4: 建筑成本上升是否会影响公司的致密化计划 - 公司密切关注建筑成本，由于许可流程，预计今年不会破土动工，希望明年初价格能回到疫情前水平 [58] 问题5: 与仍面临挑战的租户的对话情况如何，租户是否面临除业务限制外的其他压力 - 租户仍然乐观，看到了恢复正常运营的希望；公司成功为租户获得地方政府和其他援助来源的赠款；租户面临最低工资和员工返岗意愿等问题，但仍能维持运营 [64][65][66] 问题6: 从战略层面看，收购市场升温，如何考虑潜在目标或待售资产的净营业收入和租金表，是否预计完全恢复到疫情前水平 - 公司非常保守地进行评估，对于有租金延期或可能倒闭的租户，不给予净营业收入的信用；注重收购后能创造强大的内部增长和价值 [68] 问题7: 股息从应税收入角度的趋势如何，下半年是否需要提高 - 目前难以确定，最初设定股息与预计的2021年应税收入相匹配，但会根据情况变化进行调整 [69] 问题8: 请详细说明同店和运营资金指导范围的驱动因素，是否包括租户现金会计或延期租金偿还的一次性收益 - 公司对同店净营业收入0 - 3%和运营资金每股0.95 - 1.02美元的指导范围仍有信心；未将租户转为现金会计基础，收入均已应计 [74][75] 问题9: 圣地亚哥出售物业的资本回报率情况，萨克拉门托物业的预期资本回报率，以及与潜在收购的资本回报率范围相比如何 - 圣地亚哥物业成交时的资本回报率为低5%，萨克拉门托物业的资本回报率预计在6% - 8%之间；潜在收购物业的资本回报率在5.5% - 6%之间，并有在18个月内提高150个基点收益率的潜力 [76][77] 问题10: 第一季度同店资产数量的顺序变化情况 - 与去年相同，均为88处物业；可能是2019年第四季度收购的西雅图Summerwalk物业纳入了同比比较范围 [80][81][85] 问题11: 960万美元增量现金租金的开始时间，今年和明年分别有多少 - 大部分增量现金租金将在今年年底前实现，主要集中在第三和第四季度，但情况可能会有所变化 [91] 问题12: 何时预计恢复到历史水平的续租和新租赁价差 - 预计第三和第四季度将恢复到更正常的价差水平 [93] 问题13: 未支付租金的租户情况，储备金对应的租户是否大多已解决，未来的风险有多大 - 公司在储备金方面较为保守，目前与少数租户就租金支付问题存在来回沟通；随着租户开业，许多遗留问题已得到解决 [94][95] 问题14: 除Kress资产外，投资组合租赁情况良好，Kress资产有何提升计划 - 西雅图Kress资产的空间需求良好，随着企业开业和办公楼日间入住率增加，预计西雅图市场将强劲复苏 [97] 问题15: 历史上公司收购核心或核心加资产，现在是否开始瞄准增值或机会主义投资 - 公司目前关注高质量稳定资产 [105] 问题16: 请详细说明资本流向杂货店和药店锚定中心的情况，以及当前的竞争格局 - 资本从多户住宅和工业领域转向零售，特别是杂货店和药店锚定的中心；买家包括1031市场、机构资本和私人买家 [106][107] 问题17: 指导范围是否包括萨克拉门托资产的处置，预计何时完成 - 萨克拉门托资产处置预计在今年下半年，但未包含在最初的指导范围内；若出售，可能会进行1031交换以投资新资产 [108] 问题18: 160万美元坏账何时能回到疫情前每季度低于100万美元的水平 - 不确定第二季度能否降至100万美元以下，随着西海岸全面开放和租金收取率恢复到疫情前水平，坏账可能会自然下降，可能会在第三季度实现 [110] 问题19: 160万美元坏账准备金的主要构成是什么 - 公司对每个租户进行详细审查并根据情况计提准备金，可能在餐厅等租户类别上权重较大 [116][117] 问题20: 引入医疗租户到购物中心的看法，租金与其他零售形式相比如何 - 医疗租户租金通常较高，租户改善成本也较高；是很好的租户类型，具有必要性，能满足人们快速获得医疗服务的需求 [122] 问题21: 2021年租户改善支出与去年或2019年相比的趋势如何 - 公司整体资本支出相对较少，因为没有锚定租户流失；店内店铺空间的租户改善支出也预计会减少 [128][129] 问题22: 目标收购的小型杂货店锚定物业占现有投资组合的比例，以及为何这种形式在疫情期间表现优越 - 除Fallbrook和Crossroads两个较大中心外，其他物业基本符合该配置；这种租户类型在疫情期间表现出较强的韧性，能够维持租金支付 [132][133] 问题23: 目前哪个市场在建设方面更活跃，萨克拉门托投资组合的建设情况如何 - 建设活动在各地区没有明显偏向；萨克拉门托投资组合在建设方面的投入不大 [137][138] 问题24: 波特兰重新实施限制措施，对租户特别是小租户的影响如何 - 这是县一级的临时关闭，预计是最后一次关闭；受影响的主要是全服务餐厅和健身行业，但投资组合的这部分表现良好，租金收取强劲，租户仍然乐观 [141][142] 问题25: 预计全年入住率的趋势如何，投资者或零售商对市场的看法在过去12个月是否发生变化 - 预计第二季度入住率与第一季度相当，全年有望提高；租户看到公司杂货店和药店锚定物业在疫情期间的优势，从其他类型的购物中心转向这里；随着限制解除和疫苗接种，客流量预计将继续增加 [147][148][150] 问题26: 考虑到潜在的税收结构变化，如何看待运营单位在收购中的竞争优势 - 运营单位的讨论越来越频繁，若税收结构如政府提议那样改变，可能会加速运营单位的交易，为公司带来更多收购机会 [156]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, DC 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ____ to ____ Commission file number 001-33749 RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS CORP. RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS PARTNERSHIP, LP (Exact name of registrant as specified in ...

财务数据和关键指标变化 - 2020年GAAP归属普通股股东的净收入总计3200万美元，摊薄后每股0.27美元；第四季度净收入为890万美元，摊薄后每股0.08美元 [17] - 2020年全年资金运营现金流（FFO）总计1.325亿美元，摊薄后每股1.05美元；第四季度FFO为3430万美元，摊薄后每股0.27美元 [17] - 自疫情开始至2020年底，公司共收到91%的基本租金账单，其中第二季度为87%，第三季度为91%，第四季度为92% [18][19] - 未收到的9%基本租金账单约为1550万美元，其中约680万美元已延期支付，约870万美元（占总基本租金账单的5.6%）为现有租户的坏账准备金 [20] - 2020年全年坏账总计1100万美元，其中包括第一季度疫情和封锁开始前的约70万美元坏账，与历史坏账水平相符 [21] - 2021年FFO指导范围为摊薄后每股0.95 - 1.02美元，低端假设2021年坏账约700万美元，同店净营业收入（NOI）增长持平，无物业收购；高端假设坏账约300万美元，同店NOI增长3%，下半年收购4000万美元物业 [28][29][30][31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年全年租赁总面积达120万平方英尺，其中续约面积为83.1万平方英尺，新租赁面积超过40万平方英尺 [9][35][37] - 2020年同空间新租约现金租金增长12.5%，续约租金增长7.9%；第四季度新租约同空间增长9.1% [10][37][38] - 第四季度末，租赁与计费空间的经济差距从季度初的3.4%（约690万美元额外年度现金租金）扩大至4%（约860万美元额外年度现金租金） [40][41] - 2021年有4份主力租户租约到期，其中2份上半年到期的杂货店租户寻求长期续约，1家还希望扩大面积；另外2份下半年到期的租户预计也会续约 [42] - 2021年约有57.3万平方英尺的商铺空间租约到期，大部分为必需消费品租户，公司有信心快速重新出租 [43] 各个市场数据和关键指标变化 - 西海岸收购市场开始有有限活动恢复，资本化率与疫情前价格一致 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略聚焦于拥有和运营位于人口结构良好、市场保护程度高地区的以杂货店为核心的购物中心，并保持强大且多元化的租户基础 [11][12] - 推进致密化项目，在三个项目中稳步推进产权流程，同时与四个购物中心周边的业主和市政当局合作开发中高密度住房 [13][14] - 持续关注非公开市场的收购机会，主要聚焦于因疫情而资金不足、难以应对租赁和续租问题的私有优质购物中心 [49] - 若收购市场活动持续改善，公司将考虑出售萨克拉门托的最后两处物业及其他一些物业 [48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情带来巨大经济动荡和不确定性，但公司投资组合表现出显著韧性，对业务在未来几个月恢复全面运营持谨慎乐观态度 [7][45] - 预计第一季度末租金收取率将回升至约90%，并随着时间推移稳步提高 [46] 其他重要信息 - 第四季度公司发布首份环境、社会和治理（ESG）报告，正式确立公司在可持续、道德和负责任运营方面的长期承诺 [15] - 疫情初期董事会暂停季度股息，鉴于投资组合在疫情期间的稳定表现，董事会已恢复股息，宣布每股初始现金股息为0.11美元 [50][51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年指导中一般及行政费用（G&A）增加的驱动因素是什么？ - 2020年G&A较2019年下降约100万美元，2021年的增加主要归因于更多的薪酬成本以及新ESG项目带来的持续成本 [56] 问题2: 如何看待西海岸市政当局对致密化项目的支持增加？ - 市政当局认为这些项目将为社区带来价值并解决住房短缺问题，虚拟会议使流程更高效，城市对项目推进感到兴奋 [57] 问题3: 市政当局在授予产权方面是否表现出更多合作？ - 是的，在某些情况下，允许100%住宅开发，无需额外零售；在其他情况下，会协助进行必要的分区变更并提供指导 [58] 问题4: 2021年总租赁资本支出（CapEx）的预期是多少？哪些因素可能影响2021年调整后资金运营现金流（AFFO）和股息支付率？ - CapEx取决于具体交易，预计平均成本与历史水平相符；公司有四个正在建设的地块将于下半年开始产生净营业收入（NOI），部分CapEx将来源于此 [64][65][66] 问题5: 如何考虑通过出售股票或资产来获取股权以及杠杆目标范围？ - 公司将继续出售资产，随着市场需求回升，将加速出售萨克拉门托及其他资产；有机会时会考虑出售股票，目前自动上架发行（ATM）计划已启动；公司希望净债务与EBITDA比率维持在6点几的水平 [71][72][73] 问题6: 股息设定较低是否是为了保留现金以降低杠杆？ - 是的，公司会根据基本面情况和疫情恢复速度每季度重新评估股息 [90] 问题7: 圣地亚哥资产的买家类型以及当前市场上的买家概况如何？ - 买家包括1031交换投资者和机构资本，目前市场活跃的主要是杂货店和药店锚定的零售资产 [80] 问题8: 随着限制放宽，短期内投资组合中潜在的空置风险有多大？ - 预计全年投资组合租赁率将保持在96%左右，第一季度末可能仍有一些影响，但租赁团队收到的咨询数量表明需求强劲 [82] 问题9: 2021年续租租金价差是否会继续受到租户寻求平租续约的影响？ - 平均而言，预计续租租金增长将保持在10%左右，每个情况不同，但如果疫情提前结束，需求回升可能推动续租率更快增长 [83][84] 问题10: 目前看到的租户需求类型和租赁管道情况如何？ - 需求广泛，包括餐厅、健身、医疗、宠物等行业的租户，他们看好未来，希望填补空置空间 [85] 问题11: 1月份租金收取情况如何，与12月份相比有何变化？ - 加利福尼亚州12月中旬的经济封锁影响了1月份的租金收取，但随着经济重新开放，收取率预计将在本季度剩余时间内加速回升，有望达到第四季度的水平 [92][93][94] 问题12: 致密化项目2021年的潜在支出是多少？ - 由于2021年不计划破土动工，支出主要集中在产权流程，相对较少，大规模资本支出将在2022 - 2023年 [95] 问题13: 上半年92.8%的入住率趋势如何？年中恢复正常运营具体指什么？ - 预计第一季度入住率会略有下降，但如果不再实施封锁，第二季度需求将加速回升；公司对全年保持96%左右的入住率有信心 [101][102] 问题14: 第四季度基本租金同比和环比下降幅度超过入住率损失的原因是什么？租金收取按类别趋势如何？ - 第四季度基本租金下降可能是由于减免协议的时间安排，部分前期减免记录在第四季度；疫情期间公司一直稳定收取约90%的基本租金，预计无需将租户转为现金支付 [112][113] 问题15: 体育用品店3Q - 4Q租金收取下降的原因是什么？ - 主要是由于一家全国性体育用品主力租户因第四季度封锁未支付租金，预计很快会解决 [117] 问题16: 除萨克拉门托外，公司对其他市场的收购兴趣如何？ - 公司更关注购物中心本身的内部增长潜力，会出售租赁稳定但增长潜力有限的资产，将资金重新配置到增长潜力更高的资产上 [122] 问题17: 目前看到哪些行业的租户需求增加？ - 需求广泛，包括餐厅、健身、医疗、兽医等行业的运营商 [123] 问题18: 市政当局在致密化项目的许可和租户引入方面的进展如何，是否会比疫情前更好？ - 会更好，一方面疫情导致城市活动减少，工作人员有更多时间处理事务；另一方面，城市为增加税收收入，积极推动项目进展 [128][129] 问题19: 投资组合中是否有租户因容量限制而未开业？ - 有一些租户因对封锁的担忧或容量限制未开业，但随着限制放宽，他们正准备开业；部分租户如餐厅和个人服务行业可通过外部区域弥补内部容量限制，但电影院等行业在25%容量下开业不经济 [130][131][132] 问题20: 公司在评估新租户时是否考虑未来工资压力？ - 工资压力对租户本身是一个问题，但尚未反映在租金上，西海岸最低工资已接近或达到相关水平，公司未收到租户反馈该问题影响业务 [133][134][136]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2020 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS CORP. (Exact name of registrant as specified in its charter) Commission file number: 001-33749 RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS PARTNERSHIP, LP ...

财务数据和关键指标变化 - 2020年第三季度GAAP归属于普通股股东的净收入为650万美元，摊薄后每股收益为0.06美元；资金运营总额为3160万美元，摊薄后每股为0.25美元，较第二季度显著增加 [16] - 截至目前，第三季度总基本租金收款率达88.7%，剩余11.3%约580万美元，其中约140万美元已延期，约270万美元正在协商，约170万美元为现有租户的坏账准备金；第三季度总坏账约220万美元，其中约50万美元与过去租户有关 [17] - 第三季度偿还了疫情开始时作为流动性保障提取的1.3亿美元信贷额度，截至9月30日，6亿美元无担保信贷安排中仅1.035亿美元未偿还，可用额度近5亿美元；目前资产负债表上有6200万美元现金，约4900万美元为自4月以来运营产生的净现金流 [18][19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至9月30日，锚定空间出租率为100%，商铺空间出租率为93%，整体出租率为96.8%，与疫情前相比仅相差90个基点 [22] - 第三季度共租赁超44.1万平方英尺空间，包括13.4万平方英尺新租约，同空间比较现金租金增长12.2%；新租约中商铺租户租赁10.4万平方英尺，基本租金现金增长14.9% [24] - 第三季度续租30.7万平方英尺空间，现金基本租金平均增长11.6%，其中锚定续租增长11.9%，商铺空间续租增长11.3% [25] - 第三季度初，租赁与待建空间的经济差为2.9%，约合590万美元额外年度现金租金；截至9月30日，该差值增至3.4%，约合690万美元增量现金租金 [28] - 2020年剩余时间内，仅第四季度有一份锚定租约到期，租户为全国性大型杂货店，正协商新长期租约；2021年有六份锚定租约到期，预计均会续租 [29][30] - 第三季度在西雅图市场一个购物中心破土动工建设一个新的独立建筑，已全部签约；未来几个月，旧金山和圣地亚哥市场各有一个已预租的独立建筑计划动工 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 西海岸收购市场在沉寂八个月后，部分业主开始试探市场，优质、以杂货店为锚定的购物中心定价参数和预期与疫情前基本相同 [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 第四季度临近假期，公司将努力把握空间需求和租赁活动增加的机会，增强租户基础的实力和多样性，积极应对疫情变化，为租户提供支持 [34] - 预计从第一季度恢复派息，派息率将保守设定，以保留充足现金流；公司正从防御模式向积极模式转变 [37] - 有三个独立建筑项目正在推进，多个项目处于规划阶段；三个正在进行产权审批的项目进展顺利，2021年可能启动两个项目的建设，第三个项目将于2022年启动 [38] - 密切关注收购市场，计划2021年重启资产循环计划，寻找潜在的非公开市场收购机会 [39][40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司以杂货店为锚定的购物中心组合在疫情期间表现出色，战略举措促进了租户重新开业和购物活动恢复，客户和租赁活动强劲回归 [7][8][11] - 尽管面临挑战，但公司获得惠誉评级的投资级评级和稳定展望，显示了投资组合和业务的长期实力、稳定性和弹性 [14] - 团队在疫情期间表现出色，公司运营更加灵活高效，将致力于为股东创造长期价值 [42] 其他重要信息 - 随着凉爽季节临近，公司已确保租户所需的关键物品，如空间加热器和防风屏障，以继续利用户外空间 [35] - 积极与地方政府合作，引导小企业赠款和援助流向租户，并帮助租户利用这些援助 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租金延期和未解决部分的情况及收款计划和前景 - 约500万美元租金已完全延期，第二季度延期并在第三季度开始重新收取的租金约41.1万美元，收款率约87%；公司每天与租户沟通，预计到第四季度末大部分租户问题将得到解决 [46][48] 问题2: 从第二季度到第三季度坏账准备金水平的变化及原因 - 第三季度坏账准备金下降，主要是因为第三季度谈判加速，部分问题得到解决，收到了第二季度和第三季度的欠款，同时对一些租户的信心增强，减少了准备金；第二季度对现有租户准备金约490万美元，本季度约170万美元 [50][52] 问题3: 第三季度每月租金收款率及十月情况，以及是否能超过90% - 第三季度每月收款率在88% - 89%之间，十月情况更积极，预计第四季度收款率将超过90% [54][56][64] 问题4: 第四季度坏账准备金是否会继续改善 - 由于疫情仍在持续，难以预测是否会有额外的停工，因此无法确定第四季度坏账准备金是否会继续改善 [66] 问题5: 本地租户基础的健康状况、收款预期及入住率损失风险 - 加利福尼亚州部分本地租户在第三季度重新关闭业务，影响了收款；目前这些租户已重新开业，部分店铺的客流量超过关闭前，预计第四季度本地租户收款情况将继续改善；本地租户销售水平大多已恢复到疫情前，部分超过疫情前，他们希望得到联邦政府的支持以度过难关 [67][68] 问题6: 2021年股息的考虑因素及长期派息率 - 股息由董事会决定，公司将考虑与CAD和FAD相关的派息率，派息率将保守设定，以确保有足够现金支付费用和减少资产负债表杠杆 [70] 问题7: 资产负债表去杠杆化的时间框架及2021年是净卖家还是买家 - 2021年公司将既是买家也是卖家，第四季度资产负债表上的现金将用于偿还债务，通过出售资产和留存收益，公司有望在2021年重新实现增长 [72] 问题8: 非锚定空间新租户和锚定空间续租租户的特征 - 非锚定空间新租户来自广泛领域，包括寻求新地点的现有租户和希望以低成本进入已建成空间的租户；锚定空间续租主要是杂货店，也有一些价值运营商和药店 [75][78] 问题9: 2021年物业税的预期 - 预计Prop 15对公司加利福尼亚州的物业税影响不大，由于疫情对购物中心NOI的影响，预计2021年物业税可能下降 [79][80] 问题10: 第三季度坏账的构成及与第二季度的关系，以及对第三季度收款更乐观的原因 - 第三季度坏账约220万美元，其中50万美元与过去租户有关；第二季度对现有租户准备金约470 - 480万美元，本季度约170万美元；第三季度收款更乐观是因为租户重新开业，且公司对租户逐个评估，了解其运营指标和资产负债表情况 [83][85][89] 问题11: 投资组合中全服务餐厅和快餐餐厅的大致比例 - 公司将在投资者报告中提供具体数据，目前全服务餐厅占比约4%，有限服务快餐餐厅占比约8% - 9%，有限服务餐厅占比约4%，总计约20% - 22% [91][92] 问题12: 资本循环中收购资金的来源，租户销售恢复情况及非锚定空间续租TI增加的原因 - 收购资金可能通过出售资产匹配融资，也会结合自由现金流；租户销售恢复情况广泛，包括餐厅和杂货店等；非锚定空间续租TI增加可能是因为租户扩张，通常续租时不提供TI [94][95][97] 问题13: 2021年两个致密化项目的资本投入和是否有合作伙伴 - Crossroads项目建设220套公寓和1.5万平方英尺零售空间，项目成本约1700万美元，无杠杆收益率约8%，目前打算自行拥有，但可能在第一季度申请许可证时改变；Novato项目建设175套公寓和1.4万平方英尺零售空间，成本和收益率与Crossroads项目相似，可能采用合资模式；Knolls项目正在规划中，有200套公寓，经济条款尚不确定，可能采用合资模式 [102][103][104] 问题14: 公司购买资产的积极性、销售资产讨论进展及替代资本来源 - 公司管理层在收购方面经验丰富，对潜在机会感到兴奋，希望在2021年实现增长；公司已开始推进资产出售，如萨克拉门托和圣地亚哥的资产，将通过出售资产和留存收益为新资产投资提供资金，不考虑股权融资，外部资本合作是最后考虑的选项 [106][107][110]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度GAAP归属于普通股股东的净收入为460万美元，摊薄后每股收益0.04美元；资金运营总额为2920万美元，摊薄后每股0.23美元 [15] - 同期同店净营业收入在连续8年和33个季度增长后，下降9.3%，2020年前六个月下降3.1% [16] - 截至目前，第二季度已收到82%的总基本租金，剩余18%约930万美元，其中约220万美元已延期支付，另有约220万美元正在协商延期 [17] - 第二季度记录了590万美元的坏账费用，其中约100万美元是之前租户的核销，490万美元是当前租户的坏账准备金 [18] - 4月从信贷安排中提取1.3亿美元以增强流动性，目前资产负债表上有1.613亿美元现金，较4月增加2780万美元，已支付6月的半年期债券利息1650万美元 [19][21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 购物中心业务受疫情影响，第二季度初约30%租户暂时关闭，但租赁率保持良好，从疫情初期的97.7%降至季度末的97% [22][23] - 第二季度后期租赁活动增加，新租约租金增长超8%，续约租金增长超7% [24] - 第三季度7月已收到85%的总基本租金 [34] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期专注于杂货日常必需品领域，积极与租户合作，实施多项战略举措，如加强健康安全和清洁协议、调整停车模式、增加标识、为餐厅租户打造户外用餐区等，以适应疫情环境，推动租户重新开业 [7][8][9] - 持续推进致密化项目，虽与城市官员讨论频率因疫情放缓，但项目仍在推进，官员积极支持 [30] - 认为购物中心行业受疫情影响存在不确定性，公司将继续谨慎管理现金流，暂停季度股息以保留现金 [21][34] - 吸引商场租户迁至露天购物中心，认为这可能是行业结构变化，公司将充分利用此机会 [13][143] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情给公司带来巨大挑战，但公司凭借对杂货日常必需品领域的关注和积极的租户合作策略，使大部分租户在疫情期间保持营业，目前租户重新开业情况良好，客户快速回流，租赁需求增加，对此感到鼓舞 [7][11][12][13] - 认识到恢复全面运营的道路并不简单，近期加州病例增加导致部分企业重新关闭或缩减规模，但杂货店、药店和一般零售店仍正常营业，新订单对加州购物中心影响不大，公司将密切关注并帮助租户应对 [32][33] - 希望下半年继续稳步迈向全面运营，但由于疫情发展存在不确定性，董事会决定暂时暂停季度股息以保留现金 [34] - 远程工作使公司组织更加紧密，沟通更高效，决策更敏捷，对未来公司发展充满信心 [35][36] 其他重要信息 - 公司在电话会议中提及的部分内容构成前瞻性陈述，存在风险和不确定性，实际结果可能与预期有重大差异，相关风险信息可在公司向美国证券交易委员会提交的文件中查看 [3][4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 590万美元坏账的构成，以及直线租金收入受租户转为现金基础会计和租金减免的影响 - 公司未进行租金减免的租约修改，也未将任何租户转为现金基础会计，直线租金收入受约18.5万美元的直线租金核销影响，主要来自一家健身租户的13万美元 [41] 问题2: 第二季度未收取的18%租金中，延期支付和未解决部分的坏账准备金情况 - 480万美元当前租户的坏账准备金并非针对延期支付部分，主要是对餐厅和健身租户等类别持谨慎态度而设立的一般性准备金 [45] 问题3: 第二季度签订的租约是何时谈判的 - 部分租约是第一季度末接近完成的，多数是在第二季度开始并谈判的 [48][49] 问题4: 对8月租金收取的预期，以及租户开业率是否下降和恢复到90%以上的可能性 - 8月租金收取情况尚不确定，随着延期协议的签订，租金收取比例有望上升；租户开业率预计保持在当前水平，有望在下半年改善 [56][57] 问题5: 公司还有多少24小时健身的门店，健身类别的租赁情况 - 公司还有3家24小时健身门店，占总基本租金不到1%；健身类别中，全国性大型健身中心占总基本租金约2.4%，多数为小型精品健身工作室，部分已转移到公共区域运营；一家24小时健身的门店已重新出租 [60] 问题6: 未将租户转为现金基础会计的原因 - 租约仍然有效，除非有迹象表明租户将离开，否则根据会计规则不应核销直线租金；目前超过80%的租户租金正常，没有理由将其转为现金基础会计 [62] 问题7: 空置空间的需求深度 - 通常有两到三人竞争空置空间，公司受益于中心主要由杂货店和药店锚定，疫情期间客流量大，吸引了寻求客流量和客户的租户 [70] 问题8: 随着租户开业，租金减免请求的变化和本地小商户租户的健康状况 - 租金减免请求没有太大变化，公司会根据租户的具体情况进行处理，确保方案能帮助租户继续经营并尽快恢复正常业务 [72] 问题9: 第三季度本地租户租金收取是否会增加，以及下半年一般及行政费用的预期 - 本地租户租金收取仍有增加潜力，随着延期协议的签订，租户需补交之前未支付的租金；下半年一般及行政费用预计每季度约400 - 450万美元 [78][80] 问题10: 租户支付欠租以获得延期时，延期的具体内容是什么，220万美元延期租金是过去还是未来的租金 - 延期情况因租户而异，可能包括延期支付未来租金；220万美元是第二季度租金的延期，未来延期可能涉及支付第二季度部分租金以获得第三季度部分租金的延期 [85][86] 问题11: 除已延期的220万美元外，另外220万美元延期租金的情况，以及剩余约500万美元未收取租金的租户类型和谈判情况 - 另外220万美元延期租金正在与未支付租金的租户协商；剩余约500万美元主要涉及餐厅、健身场所和其他类型的租户，公司正在努力缩小差距，预计第三季度会有明显改善 [88][93] 问题12: 仍未开业的租户中，因政府强制关闭和可开业但未开业的比例，以及预计永久关闭的租户数量 - 可开业但未开业的租户很少，主要是一些个体商户因个人原因不敢开业；目前没有明确预计永久关闭的租户数量，多数本地租户积极努力恢复业务 [99][101] 问题13: 同店净营业收入的计算方法，以及能否提供当前租金收取水平下的现金基础同店净营业收入 - 同店净营业收入按权责发生制计算，剔除了非现金直线租金和高于或低于市场租金的摊销；无法提供现金基础的同店净营业收入，因为需要单独的账簿进行现金会计核算 [105][106] 问题14: 未支付租金的全国性租户在租约续签时的预期，以及商场租户迁入的店铺类型 - 未支付租金的租户将无法继续租赁；迁入的商场租户主要是餐厅类的店铺型租户 [110][112] 问题15: 租金收取指标以基本租金为分母，若包括费用，数据是否会有差异，以及是否使用了保证金或信用证来支持租金收取 - 包括费用后数据相当；未使用保证金或信用证支持租金收取，保证金仍在资产负债表上 [116][118] 问题16: 外部增长的最新情况，以及相关对话是与潜在卖家还是资本合作伙伴进行的 - 交易市场基本冻结，公司仍在考虑外部增长机会，与潜在卖家和资本合作伙伴的对话正在进行，但目前尚未有实际行动 [128][129][130] 问题17: 租户参与薪资保护计划（PPP）贷款项目的情况 - 难以提供具体比例，租户积极寻求各种援助，所有延期协议都要求租户申请可用援助并将收到的援助用于支付延期租金；公司积极帮助租户了解并申请当地项目，已成功获得一些本地赠款 [136][137] 问题18: 吸引的商场租户来自哪些行业，以及这是房地产战略的变化还是为了寻求更低租金 - 可能是行业结构变化，开放露天购物中心运营成本低，且杂货店和药店带来的客流量吸引了商场租户；租户来自广泛行业，公司根据空置空间选择合适的租户 [143][144]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO为每股0.29美元 [7] - 第一季度同店NOI增长3.3% [7] - 新租约的续租利差为22.5%，续约为8% [7] - 截至4月17日，按GLA计算70.4%的租户开业运营，意味着29.6%的租户暂时关闭 [11] - 4月按现金计算已收到约68%的账单收入，足以覆盖正常月均固定成本 [11] - 已从信贷安排中提取总计1.3亿美元，目前6亿美元信贷额度上约有2.33亿美元未偿还 [23][24] - 撤回2020年FFO指引 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 租户类型 - 截至4月17日，78%的锚定租户、60%的非锚定租户开业；75%的全国性租户、84%的区域性租户、55%的本地租户开业 [28] - 娱乐和健身租户受临时关闭影响最大，全部娱乐租户关闭，仅占总GLA的1.6%；健身租户仅3%开业 [29][31] 餐厅业务 - 餐厅租户分三类，有免下车服务和以外卖配送为主的租户均开业且销售超预期；约三分之一的传统休闲餐厅关闭，部分在进行升级 [33][34][35] - 4月餐厅租金收取率略超50%，接近52% [85] 租赁业务 - 疫情以来签约交易数量大幅放缓，但仍有很多零售商积极寻找场地，实际执行交易主要在续约方面，也有新租约签订 [45][47] - 今年剩余时间有一份锚定租约到期，正在与租户讨论长期续约；明年有13份锚定租约到期，多数与杂货店和药店有关 [49][50] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去一个月西海岸杂货店锚定购物中心板块基本无交易 [54] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 暂停所有收购活动，包括2月提及的待定交易 [53] - 一项待定出售因买家融资暂停而搁置，买家希望危机结束后推进 [55] - 继续推进三个致密化项目的授权流程 [56] - 公司优势在于88个购物中心均开业运营，98%的投资组合由杂货店和/或药店锚定，租户基础多元化、专注日常必需品且有韧性，95%的投资组合无抵押，资产负债表稳健，未来约四年基本无债务到期，拥有西海岸和杂货店锚定购物中心专业知识 [57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业务表现基本符合预期，部分领域略超预期，若不是疫情，本可实现创纪录的第一季度业绩 [6][7] - 公司业务在危机中表现出色，有信心危机过去后反弹，因为专注日常必需品领域，79%的租户被指定为必要业务，超89%截至4月17日开业运营 [9] - 不确定5月和6月的影响，租户准备好重新开业，西海岸进入第一阶段时99.7%的租户应可开业，剩余五家日托中心租户应在第二阶段开业 [15] - 认为杂货店锚定板块危机后将更受追捧，市场开放后A类和B类物业价差将扩大，会出现资金流向优质资产的情况 [54][110][111] 其他重要信息 - 暂时暂停公司季度股息，未来将每季度仔细评估股息宣告 [17] - 与暂时关闭并请求帮助的租户谨慎沟通，尽力达成合理解决方案，已同意为部分租户延期支付租金 [13][39][40] - 适当缩减物业服务规模，推迟非必要建筑改善和景观项目，以平衡当前需求并降低物业运营成本 [51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何完全暂停股息而非减少，未来如何平衡资本配置，剩余现金如何部署 - 4月现金收入虽能覆盖月均固定成本，但自由现金流不多，且不确定5、6月现金流情况，若租户未来一两个月开业且现金收入恢复正常，第三季度可能恢复派息 [62][63] - 资本配置取决于居家令持续时间，租户恢复运营后评估现金流，会确保符合REIT分配要求，若不需要现金留在资产负债表上，会用于去杠杆 [63] 问题2: 预计5月租金收入会比4月大幅下降还是保持相似水平 - 难以预测，4月情况好于预期，5、6月结果取决于业务开放速度和未开业租户的稳定情况 [69] 问题3: 是否对模型进行压力测试，查看可变费用情况，是否有其他成本节约举措 - 进行了大量敏感性分析，租金收入需大幅下降才会陷入困境 [73] - 一直在寻找成本节约举措，运营组织精简，G&A与收入比率在同行中最低，会持续关注削减资本支出等方面 [75][76] 问题4: 提取的1.3亿美元是否是预计到2021年所需现金，做了哪些假设 - 是，分析了到明年年底的流动性需求，包括运营固定成本和一些重新招租成本等，采取了保守假设 [78][79] 问题5: 能否提供4月仅租金的收款数据，延期租金协议是否包含在账单计算中 - 延期租金协议包含在账单计算中，租金收款百分比略好 [84] 问题6: 餐厅占ABR的百分比以及4月租金收款情况，如何考虑与受社交距离限制的租户进行长期租金减免 - 需后续提供餐厅占ABR的百分比，4月餐厅租金收款率略超50%，接近52% [85] - 谨慎处理长期租金减免问题，需了解租户业务量和成本情况，目前先进行短期延期，根据业务量正常化情况再重新评估 [87] 问题7: 能否提供按ABR计算的必要业务租户开业运营数据，第二季度银行契约是否有风险，是否与无担保贷款人协商修改契约，对于有能力支付租金但选择不支付的租户有何追索权 - 没有按ABR计算的数据，预计与按GLA计算的百分比接近 [92][93] - 目前未与贷款人协商，GAAP基础下EBITDA仅在计提大量坏账准备时受影响，主要取决于租户支付能力和能否获得政府救济 [94] - 对这类租户采取了积极措施，但受当前规定限制，随着时间推移有望解决问题 [96] 问题8: 如何看待股票回购和放弃的收购交易决策，放弃收购是否有损失 - 放弃收购是因为资产不符合标准，股票回购在疫情开始时启动，很快意识到不是好的资本运用方式并停止，未来因行业流动性问题不会再进行股票回购 [102] - 放弃收购未产生损失，可无惩罚退出合同 [103] 问题9: 4月68%的租金收入是否包含保证金，杂货店锚定购物中心估值有何变化，目前能否获得债务融资，市场开放后A类和B类物业价差是否会扩大 - 4月租金收入均为现金租金和CAM，不包含保证金 [106] - 目前难以确定估值变化，危机后杂货店锚定购物中心将更有价值，基本必需品领域仍将是最受追捧的细分市场 [107] - 融资市场初步关闭，优质杂货店锚定中心仍有一定融资渠道 [108] - 市场开放后A类和B类物业价差会扩大，会出现资金流向优质资产的情况 [110][111] 问题10: 提供租金减免时是否会要求变更控制权或延长租约期限，何时提取1.3亿美元，3月底和现在现金及等价物变化情况，非折扣类租户包括哪些 - 会根据具体情况处理，会综合考虑租约各项条款，可能借此解决共同租赁和排他性等问题 [116][117] - 3月底提取一部分，4月中旬提取另一部分 [118] - 现金及等价物变化是这两笔提取导致 [120] - 非折扣类租户如Big Lots等 [122] 问题11: 未支付租金的租户中，有能力支付但不支付的比例是多少，是否存在共同租赁问题，租户申请PPP项目的情况如何 - 难以量化有能力支付但不支付的租户比例，已与未支付租户沟通，对有能力支付的发送催款通知，鼓励租户申请SBA项目有成效 [127][128] - 未出现共同租赁问题 [129] - 部分租户因规模、开业时间等原因不符合条件，难以给出具体比例，积极申请的租户较成功，该项目有资金问题但会持续获得支持 [131][132] 问题12: 从流动性和偿付能力角度看，哪些小店铺租户类别最令人担忧，这些租户是否已进行租金延期协商，运营费用节省是否影响公司底线 - 美甲沙龙等需要近距离接触的小店铺租户较有挑战，这些租户通常是新移民且资产负债表不强 [137] - 租金延期通常不是全额，租户对此表示感激，不同情况不同处理 [139][141] - 运营费用节省最终会通过降低CAM转嫁给租户，对公司管理费用有轻微影响但不重大，多数租约为净租赁，年底会进行调整 [142][144] 问题13: 与大型锚定租户（杂货店）关于限制店内密度的沟通情况，是否影响销售趋势，杂货店点击提货和店内流量的销售情况如何，市场与2008 - 2009年有何相似之处，是否与其他资本来源沟通以把握机会 - 杂货店实施社交距离措施未影响销售，点击提货和店内流量均大幅增加，杂货店应对危机表现出色 [149][150] - 点击提货和店内销售情况都很好，没有具体数据，杂货店对点击提货功能很感激并在拓展相关业务 [151][152] - 看到市场出现一些压力，有外部资本接触，会关注相关机会，但要确保不影响公司流动性和资本结构 [154] 问题14: 目前关闭的租户中，有多少符合政府资金申请条件且已申请，撤回指引前预计G&A今年会上升，但第一季度较低，是否可作为全年运行率 - 没有符合条件和已申请的租户比例数据，关闭租户数量在减少，部分租户开始在政府规定下开业 [160] - 目前难以确定G&A全年运行率，可暂时将第一季度作为参考，6月再重新评估 [161][162] 问题15: 租金收取是否存在地理差异，租约开始和进度情况如何，小租户支付方式和趋势如何，能否提供ABR风险数据 - 各地区租金收取情况基本一致 [163] - 与未开始租约的租户沟通，多数愿意继续推进，进度受城市审批影响，目前难以判断是否会延迟 [166] - 提供了信用卡支付方式，部分租户使用，多数租户支付方式与以往一致，本月支付时间可能稍晚 [168] - 感谢反馈，会考虑提供ABR风险数据 [170]