财务数据和关键指标变化 - GAAP净收入为740万美元，摊薄后每股收益0.06美元；运营资金为3100万美元，摊薄后每股0.24美元 [17] - 同店净营业收入为4720万美元，较去年第一季度下降5.6%，预计全年增长0 - 3% [18] - 第一季度收到91.8%的基本租金账单，约410万美元未收到，其中160万美元作为坏账准备金，预计未来将降至100万美元以下 [18][20][21] - 第一季度偿还3420万美元债务，自疫情开始已减少约7500万美元债务，截至3月31日，6亿美元信贷额度下的未偿还余额仅为1400万美元 [23] - 预计2021年运营资金摊薄后每股在0.95 - 1.02美元之间 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第一季度租赁率升至96.9%，锚定空间保持100%租赁，店铺空间超过93%租赁 [26] - 新租赁租金价差增长4.9%，续租现金租金增长3.2%，均低于历史平均水平 [27][32] - 租赁和计费空间的经济价差从年初的4%增至3月31日的4.1%，代表约960万美元的增量现金租金 [34][35] 各个市场数据和关键指标变化 - 西海岸市场，超过99%的租户已开业运营，租金收取率接近疫情前水平，4月已收到约93%的基本租金 [8][10][11] - 加利福尼亚、俄勒冈和华盛顿州的A级杂货店锚定中心的资本回报率正在压缩，预计未来估值将上升 [56] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于收购非公开市场的邻里购物中心，目标是杂货店锚定且有一两个次锚定必需品租户的物业 [40] - 计划出售萨克拉门托的最后两处房产，退出该市场 [42] - 行业竞争方面，资本从多户住宅和工业领域转向零售，特别是杂货店和药店锚定的中心，买家包括1031市场、机构资本和私人买家 [106][107] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着企业重新开业，客户流量和购物活动增加，租赁活动也恢复到疫情前水平，预计业务将在未来几个月全面恢复 [7][9][12] - 地方政府在许可流程上更加积极响应，有助于新租户开业和地块开发项目推进，2021年可能是投资组合运营和租赁的强劲一年 [14][15][38] 其他重要信息 - 公司计划6月返回办公室工作，已对办公室进行改进以确保员工安全，超80%的员工已接种疫苗 [43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度实现正净吸纳量，入住率是否会继续改善，是否会受到租金收取情况较好的租户类别的影响 - 公司预计入住率将保持强劲，第三和第四季度吸纳量将为正数 [48] 问题2: 基于目前考虑的交易，在股权融资方面的机会主义胃口如何 - 公司今年没有债务到期，信贷额度余额几乎为零，暂无立即筹集股权的需求；若开始收购物业，将考虑筹集股权并结合萨克拉门托资产处置的收益 [51] 问题3: 加利福尼亚、俄勒冈和华盛顿州西海岸A级杂货店锚定中心的资本回报率情况，与疫情前相比如何 - 市场上高质量杂货店和药店锚定购物中心的交易活动较少，近期资本回报率有所压缩，预计未来估值将上升，资本回报率压缩幅度将小于疫情前 [56][57] 问题4: 建筑成本上升是否会影响公司的致密化计划 - 公司密切关注建筑成本，由于许可流程，预计今年不会破土动工，希望明年初价格能回到疫情前水平 [58] 问题5: 与仍面临挑战的租户的对话情况如何，租户是否面临除业务限制外的其他压力 - 租户仍然乐观，看到了恢复正常运营的希望；公司成功为租户获得地方政府和其他援助来源的赠款；租户面临最低工资和员工返岗意愿等问题，但仍能维持运营 [64][65][66] 问题6: 从战略层面看，收购市场升温，如何考虑潜在目标或待售资产的净营业收入和租金表，是否预计完全恢复到疫情前水平 - 公司非常保守地进行评估，对于有租金延期或可能倒闭的租户，不给予净营业收入的信用；注重收购后能创造强大的内部增长和价值 [68] 问题7: 股息从应税收入角度的趋势如何，下半年是否需要提高 - 目前难以确定，最初设定股息与预计的2021年应税收入相匹配，但会根据情况变化进行调整 [69] 问题8: 请详细说明同店和运营资金指导范围的驱动因素，是否包括租户现金会计或延期租金偿还的一次性收益 - 公司对同店净营业收入0 - 3%和运营资金每股0.95 - 1.02美元的指导范围仍有信心；未将租户转为现金会计基础，收入均已应计 [74][75] 问题9: 圣地亚哥出售物业的资本回报率情况，萨克拉门托物业的预期资本回报率，以及与潜在收购的资本回报率范围相比如何 - 圣地亚哥物业成交时的资本回报率为低5%，萨克拉门托物业的资本回报率预计在6% - 8%之间；潜在收购物业的资本回报率在5.5% - 6%之间，并有在18个月内提高150个基点收益率的潜力 [76][77] 问题10: 第一季度同店资产数量的顺序变化情况 - 与去年相同，均为88处物业；可能是2019年第四季度收购的西雅图Summerwalk物业纳入了同比比较范围 [80][81][85] 问题11: 960万美元增量现金租金的开始时间，今年和明年分别有多少 - 大部分增量现金租金将在今年年底前实现，主要集中在第三和第四季度，但情况可能会有所变化 [91] 问题12: 何时预计恢复到历史水平的续租和新租赁价差 - 预计第三和第四季度将恢复到更正常的价差水平 [93] 问题13: 未支付租金的租户情况，储备金对应的租户是否大多已解决，未来的风险有多大 - 公司在储备金方面较为保守，目前与少数租户就租金支付问题存在来回沟通；随着租户开业，许多遗留问题已得到解决 [94][95] 问题14: 除Kress资产外，投资组合租赁情况良好，Kress资产有何提升计划 - 西雅图Kress资产的空间需求良好，随着企业开业和办公楼日间入住率增加，预计西雅图市场将强劲复苏 [97] 问题15: 历史上公司收购核心或核心加资产，现在是否开始瞄准增值或机会主义投资 - 公司目前关注高质量稳定资产 [105] 问题16: 请详细说明资本流向杂货店和药店锚定中心的情况，以及当前的竞争格局 - 资本从多户住宅和工业领域转向零售，特别是杂货店和药店锚定的中心；买家包括1031市场、机构资本和私人买家 [106][107] 问题17: 指导范围是否包括萨克拉门托资产的处置，预计何时完成 - 萨克拉门托资产处置预计在今年下半年，但未包含在最初的指导范围内；若出售，可能会进行1031交换以投资新资产 [108] 问题18: 160万美元坏账何时能回到疫情前每季度低于100万美元的水平 - 不确定第二季度能否降至100万美元以下，随着西海岸全面开放和租金收取率恢复到疫情前水平，坏账可能会自然下降，可能会在第三季度实现 [110] 问题19: 160万美元坏账准备金的主要构成是什么 - 公司对每个租户进行详细审查并根据情况计提准备金，可能在餐厅等租户类别上权重较大 [116][117] 问题20: 引入医疗租户到购物中心的看法，租金与其他零售形式相比如何 - 医疗租户租金通常较高，租户改善成本也较高；是很好的租户类型，具有必要性，能满足人们快速获得医疗服务的需求 [122] 问题21: 2021年租户改善支出与去年或2019年相比的趋势如何 - 公司整体资本支出相对较少，因为没有锚定租户流失；店内店铺空间的租户改善支出也预计会减少 [128][129] 问题22: 目标收购的小型杂货店锚定物业占现有投资组合的比例，以及为何这种形式在疫情期间表现优越 - 除Fallbrook和Crossroads两个较大中心外，其他物业基本符合该配置；这种租户类型在疫情期间表现出较强的韧性，能够维持租金支付 [132][133] 问题23: 目前哪个市场在建设方面更活跃，萨克拉门托投资组合的建设情况如何 - 建设活动在各地区没有明显偏向；萨克拉门托投资组合在建设方面的投入不大 [137][138] 问题24: 波特兰重新实施限制措施，对租户特别是小租户的影响如何 - 这是县一级的临时关闭，预计是最后一次关闭；受影响的主要是全服务餐厅和健身行业，但投资组合的这部分表现良好，租金收取强劲，租户仍然乐观 [141][142] 问题25: 预计全年入住率的趋势如何，投资者或零售商对市场的看法在过去12个月是否发生变化 - 预计第二季度入住率与第一季度相当，全年有望提高；租户看到公司杂货店和药店锚定物业在疫情期间的优势，从其他类型的购物中心转向这里；随着限制解除和疫苗接种，客流量预计将继续增加 [147][148][150] 问题26: 考虑到潜在的税收结构变化，如何看待运营单位在收购中的竞争优势 - 运营单位的讨论越来越频繁，若税收结构如政府提议那样改变，可能会加速运营单位的交易，为公司带来更多收购机会 [156]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, DC 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ____ to ____ Commission file number 001-33749 RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS CORP. RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS PARTNERSHIP, LP (Exact name of registrant as specified in ...

财务数据和关键指标变化 - 2020年GAAP归属普通股股东的净收入总计3200万美元，摊薄后每股0.27美元；第四季度净收入为890万美元，摊薄后每股0.08美元 [17] - 2020年全年资金运营现金流（FFO）总计1.325亿美元，摊薄后每股1.05美元；第四季度FFO为3430万美元，摊薄后每股0.27美元 [17] - 自疫情开始至2020年底，公司共收到91%的基本租金账单，其中第二季度为87%，第三季度为91%，第四季度为92% [18][19] - 未收到的9%基本租金账单约为1550万美元，其中约680万美元已延期支付，约870万美元（占总基本租金账单的5.6%）为现有租户的坏账准备金 [20] - 2020年全年坏账总计1100万美元，其中包括第一季度疫情和封锁开始前的约70万美元坏账，与历史坏账水平相符 [21] - 2021年FFO指导范围为摊薄后每股0.95 - 1.02美元，低端假设2021年坏账约700万美元，同店净营业收入（NOI）增长持平，无物业收购；高端假设坏账约300万美元，同店NOI增长3%，下半年收购4000万美元物业 [28][29][30][31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年全年租赁总面积达120万平方英尺，其中续约面积为83.1万平方英尺，新租赁面积超过40万平方英尺 [9][35][37] - 2020年同空间新租约现金租金增长12.5%，续约租金增长7.9%；第四季度新租约同空间增长9.1% [10][37][38] - 第四季度末，租赁与计费空间的经济差距从季度初的3.4%（约690万美元额外年度现金租金）扩大至4%（约860万美元额外年度现金租金） [40][41] - 2021年有4份主力租户租约到期，其中2份上半年到期的杂货店租户寻求长期续约，1家还希望扩大面积；另外2份下半年到期的租户预计也会续约 [42] - 2021年约有57.3万平方英尺的商铺空间租约到期，大部分为必需消费品租户，公司有信心快速重新出租 [43] 各个市场数据和关键指标变化 - 西海岸收购市场开始有有限活动恢复，资本化率与疫情前价格一致 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略聚焦于拥有和运营位于人口结构良好、市场保护程度高地区的以杂货店为核心的购物中心，并保持强大且多元化的租户基础 [11][12] - 推进致密化项目，在三个项目中稳步推进产权流程，同时与四个购物中心周边的业主和市政当局合作开发中高密度住房 [13][14] - 持续关注非公开市场的收购机会，主要聚焦于因疫情而资金不足、难以应对租赁和续租问题的私有优质购物中心 [49] - 若收购市场活动持续改善，公司将考虑出售萨克拉门托的最后两处物业及其他一些物业 [48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情带来巨大经济动荡和不确定性，但公司投资组合表现出显著韧性，对业务在未来几个月恢复全面运营持谨慎乐观态度 [7][45] - 预计第一季度末租金收取率将回升至约90%，并随着时间推移稳步提高 [46] 其他重要信息 - 第四季度公司发布首份环境、社会和治理（ESG）报告，正式确立公司在可持续、道德和负责任运营方面的长期承诺 [15] - 疫情初期董事会暂停季度股息，鉴于投资组合在疫情期间的稳定表现，董事会已恢复股息，宣布每股初始现金股息为0.11美元 [50][51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年指导中一般及行政费用（G&A）增加的驱动因素是什么？ - 2020年G&A较2019年下降约100万美元，2021年的增加主要归因于更多的薪酬成本以及新ESG项目带来的持续成本 [56] 问题2: 如何看待西海岸市政当局对致密化项目的支持增加？ - 市政当局认为这些项目将为社区带来价值并解决住房短缺问题，虚拟会议使流程更高效，城市对项目推进感到兴奋 [57] 问题3: 市政当局在授予产权方面是否表现出更多合作？ - 是的，在某些情况下，允许100%住宅开发，无需额外零售；在其他情况下，会协助进行必要的分区变更并提供指导 [58] 问题4: 2021年总租赁资本支出（CapEx）的预期是多少？哪些因素可能影响2021年调整后资金运营现金流（AFFO）和股息支付率？ - CapEx取决于具体交易，预计平均成本与历史水平相符；公司有四个正在建设的地块将于下半年开始产生净营业收入（NOI），部分CapEx将来源于此 [64][65][66] 问题5: 如何考虑通过出售股票或资产来获取股权以及杠杆目标范围？ - 公司将继续出售资产，随着市场需求回升，将加速出售萨克拉门托及其他资产；有机会时会考虑出售股票，目前自动上架发行（ATM）计划已启动；公司希望净债务与EBITDA比率维持在6点几的水平 [71][72][73] 问题6: 股息设定较低是否是为了保留现金以降低杠杆？ - 是的，公司会根据基本面情况和疫情恢复速度每季度重新评估股息 [90] 问题7: 圣地亚哥资产的买家类型以及当前市场上的买家概况如何？ - 买家包括1031交换投资者和机构资本，目前市场活跃的主要是杂货店和药店锚定的零售资产 [80] 问题8: 随着限制放宽，短期内投资组合中潜在的空置风险有多大？ - 预计全年投资组合租赁率将保持在96%左右，第一季度末可能仍有一些影响，但租赁团队收到的咨询数量表明需求强劲 [82] 问题9: 2021年续租租金价差是否会继续受到租户寻求平租续约的影响？ - 平均而言，预计续租租金增长将保持在10%左右，每个情况不同，但如果疫情提前结束，需求回升可能推动续租率更快增长 [83][84] 问题10: 目前看到的租户需求类型和租赁管道情况如何？ - 需求广泛，包括餐厅、健身、医疗、宠物等行业的租户，他们看好未来，希望填补空置空间 [85] 问题11: 1月份租金收取情况如何，与12月份相比有何变化？ - 加利福尼亚州12月中旬的经济封锁影响了1月份的租金收取，但随着经济重新开放，收取率预计将在本季度剩余时间内加速回升，有望达到第四季度的水平 [92][93][94] 问题12: 致密化项目2021年的潜在支出是多少？ - 由于2021年不计划破土动工，支出主要集中在产权流程，相对较少，大规模资本支出将在2022 - 2023年 [95] 问题13: 上半年92.8%的入住率趋势如何？年中恢复正常运营具体指什么？ - 预计第一季度入住率会略有下降，但如果不再实施封锁，第二季度需求将加速回升；公司对全年保持96%左右的入住率有信心 [101][102] 问题14: 第四季度基本租金同比和环比下降幅度超过入住率损失的原因是什么？租金收取按类别趋势如何？ - 第四季度基本租金下降可能是由于减免协议的时间安排，部分前期减免记录在第四季度；疫情期间公司一直稳定收取约90%的基本租金，预计无需将租户转为现金支付 [112][113] 问题15: 体育用品店3Q - 4Q租金收取下降的原因是什么？ - 主要是由于一家全国性体育用品主力租户因第四季度封锁未支付租金，预计很快会解决 [117] 问题16: 除萨克拉门托外，公司对其他市场的收购兴趣如何？ - 公司更关注购物中心本身的内部增长潜力，会出售租赁稳定但增长潜力有限的资产，将资金重新配置到增长潜力更高的资产上 [122] 问题17: 目前看到哪些行业的租户需求增加？ - 需求广泛，包括餐厅、健身、医疗、兽医等行业的运营商 [123] 问题18: 市政当局在致密化项目的许可和租户引入方面的进展如何，是否会比疫情前更好？ - 会更好，一方面疫情导致城市活动减少，工作人员有更多时间处理事务；另一方面，城市为增加税收收入，积极推动项目进展 [128][129] 问题19: 投资组合中是否有租户因容量限制而未开业？ - 有一些租户因对封锁的担忧或容量限制未开业，但随着限制放宽，他们正准备开业；部分租户如餐厅和个人服务行业可通过外部区域弥补内部容量限制，但电影院等行业在25%容量下开业不经济 [130][131][132] 问题20: 公司在评估新租户时是否考虑未来工资压力？ - 工资压力对租户本身是一个问题，但尚未反映在租金上，西海岸最低工资已接近或达到相关水平，公司未收到租户反馈该问题影响业务 [133][134][136]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2020 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS CORP. (Exact name of registrant as specified in its charter) Commission file number: 001-33749 RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS PARTNERSHIP, LP ...

财务数据和关键指标变化 - 2020年第三季度GAAP归属于普通股股东的净收入为650万美元，摊薄后每股收益为0.06美元；资金运营总额为3160万美元，摊薄后每股为0.25美元，较第二季度显著增加 [16] - 截至目前，第三季度总基本租金收款率达88.7%，剩余11.3%约580万美元，其中约140万美元已延期，约270万美元正在协商，约170万美元为现有租户的坏账准备金；第三季度总坏账约220万美元，其中约50万美元与过去租户有关 [17] - 第三季度偿还了疫情开始时作为流动性保障提取的1.3亿美元信贷额度，截至9月30日，6亿美元无担保信贷安排中仅1.035亿美元未偿还，可用额度近5亿美元；目前资产负债表上有6200万美元现金，约4900万美元为自4月以来运营产生的净现金流 [18][19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至9月30日，锚定空间出租率为100%，商铺空间出租率为93%，整体出租率为96.8%，与疫情前相比仅相差90个基点 [22] - 第三季度共租赁超44.1万平方英尺空间，包括13.4万平方英尺新租约，同空间比较现金租金增长12.2%；新租约中商铺租户租赁10.4万平方英尺，基本租金现金增长14.9% [24] - 第三季度续租30.7万平方英尺空间，现金基本租金平均增长11.6%，其中锚定续租增长11.9%，商铺空间续租增长11.3% [25] - 第三季度初，租赁与待建空间的经济差为2.9%，约合590万美元额外年度现金租金；截至9月30日，该差值增至3.4%，约合690万美元增量现金租金 [28] - 2020年剩余时间内，仅第四季度有一份锚定租约到期，租户为全国性大型杂货店，正协商新长期租约；2021年有六份锚定租约到期，预计均会续租 [29][30] - 第三季度在西雅图市场一个购物中心破土动工建设一个新的独立建筑，已全部签约；未来几个月，旧金山和圣地亚哥市场各有一个已预租的独立建筑计划动工 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 西海岸收购市场在沉寂八个月后，部分业主开始试探市场，优质、以杂货店为锚定的购物中心定价参数和预期与疫情前基本相同 [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 第四季度临近假期，公司将努力把握空间需求和租赁活动增加的机会，增强租户基础的实力和多样性，积极应对疫情变化，为租户提供支持 [34] - 预计从第一季度恢复派息，派息率将保守设定，以保留充足现金流；公司正从防御模式向积极模式转变 [37] - 有三个独立建筑项目正在推进，多个项目处于规划阶段；三个正在进行产权审批的项目进展顺利，2021年可能启动两个项目的建设，第三个项目将于2022年启动 [38] - 密切关注收购市场，计划2021年重启资产循环计划，寻找潜在的非公开市场收购机会 [39][40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司以杂货店为锚定的购物中心组合在疫情期间表现出色，战略举措促进了租户重新开业和购物活动恢复，客户和租赁活动强劲回归 [7][8][11] - 尽管面临挑战，但公司获得惠誉评级的投资级评级和稳定展望，显示了投资组合和业务的长期实力、稳定性和弹性 [14] - 团队在疫情期间表现出色，公司运营更加灵活高效，将致力于为股东创造长期价值 [42] 其他重要信息 - 随着凉爽季节临近，公司已确保租户所需的关键物品，如空间加热器和防风屏障，以继续利用户外空间 [35] - 积极与地方政府合作，引导小企业赠款和援助流向租户，并帮助租户利用这些援助 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租金延期和未解决部分的情况及收款计划和前景 - 约500万美元租金已完全延期，第二季度延期并在第三季度开始重新收取的租金约41.1万美元，收款率约87%；公司每天与租户沟通，预计到第四季度末大部分租户问题将得到解决 [46][48] 问题2: 从第二季度到第三季度坏账准备金水平的变化及原因 - 第三季度坏账准备金下降，主要是因为第三季度谈判加速，部分问题得到解决，收到了第二季度和第三季度的欠款，同时对一些租户的信心增强，减少了准备金；第二季度对现有租户准备金约490万美元，本季度约170万美元 [50][52] 问题3: 第三季度每月租金收款率及十月情况，以及是否能超过90% - 第三季度每月收款率在88% - 89%之间，十月情况更积极，预计第四季度收款率将超过90% [54][56][64] 问题4: 第四季度坏账准备金是否会继续改善 - 由于疫情仍在持续，难以预测是否会有额外的停工，因此无法确定第四季度坏账准备金是否会继续改善 [66] 问题5: 本地租户基础的健康状况、收款预期及入住率损失风险 - 加利福尼亚州部分本地租户在第三季度重新关闭业务，影响了收款；目前这些租户已重新开业，部分店铺的客流量超过关闭前，预计第四季度本地租户收款情况将继续改善；本地租户销售水平大多已恢复到疫情前，部分超过疫情前，他们希望得到联邦政府的支持以度过难关 [67][68] 问题6: 2021年股息的考虑因素及长期派息率 - 股息由董事会决定，公司将考虑与CAD和FAD相关的派息率，派息率将保守设定，以确保有足够现金支付费用和减少资产负债表杠杆 [70] 问题7: 资产负债表去杠杆化的时间框架及2021年是净卖家还是买家 - 2021年公司将既是买家也是卖家，第四季度资产负债表上的现金将用于偿还债务，通过出售资产和留存收益，公司有望在2021年重新实现增长 [72] 问题8: 非锚定空间新租户和锚定空间续租租户的特征 - 非锚定空间新租户来自广泛领域，包括寻求新地点的现有租户和希望以低成本进入已建成空间的租户；锚定空间续租主要是杂货店，也有一些价值运营商和药店 [75][78] 问题9: 2021年物业税的预期 - 预计Prop 15对公司加利福尼亚州的物业税影响不大，由于疫情对购物中心NOI的影响，预计2021年物业税可能下降 [79][80] 问题10: 第三季度坏账的构成及与第二季度的关系，以及对第三季度收款更乐观的原因 - 第三季度坏账约220万美元，其中50万美元与过去租户有关；第二季度对现有租户准备金约470 - 480万美元，本季度约170万美元；第三季度收款更乐观是因为租户重新开业，且公司对租户逐个评估，了解其运营指标和资产负债表情况 [83][85][89] 问题11: 投资组合中全服务餐厅和快餐餐厅的大致比例 - 公司将在投资者报告中提供具体数据，目前全服务餐厅占比约4%，有限服务快餐餐厅占比约8% - 9%，有限服务餐厅占比约4%，总计约20% - 22% [91][92] 问题12: 资本循环中收购资金的来源，租户销售恢复情况及非锚定空间续租TI增加的原因 - 收购资金可能通过出售资产匹配融资，也会结合自由现金流；租户销售恢复情况广泛，包括餐厅和杂货店等；非锚定空间续租TI增加可能是因为租户扩张，通常续租时不提供TI [94][95][97] 问题13: 2021年两个致密化项目的资本投入和是否有合作伙伴 - Crossroads项目建设220套公寓和1.5万平方英尺零售空间，项目成本约1700万美元，无杠杆收益率约8%，目前打算自行拥有，但可能在第一季度申请许可证时改变；Novato项目建设175套公寓和1.4万平方英尺零售空间，成本和收益率与Crossroads项目相似，可能采用合资模式；Knolls项目正在规划中，有200套公寓，经济条款尚不确定，可能采用合资模式 [102][103][104] 问题14: 公司购买资产的积极性、销售资产讨论进展及替代资本来源 - 公司管理层在收购方面经验丰富，对潜在机会感到兴奋，希望在2021年实现增长；公司已开始推进资产出售，如萨克拉门托和圣地亚哥的资产，将通过出售资产和留存收益为新资产投资提供资金，不考虑股权融资，外部资本合作是最后考虑的选项 [106][107][110]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度GAAP归属于普通股股东的净收入为460万美元，摊薄后每股收益0.04美元；资金运营总额为2920万美元，摊薄后每股0.23美元 [15] - 同期同店净营业收入在连续8年和33个季度增长后，下降9.3%，2020年前六个月下降3.1% [16] - 截至目前，第二季度已收到82%的总基本租金，剩余18%约930万美元，其中约220万美元已延期支付，另有约220万美元正在协商延期 [17] - 第二季度记录了590万美元的坏账费用，其中约100万美元是之前租户的核销，490万美元是当前租户的坏账准备金 [18] - 4月从信贷安排中提取1.3亿美元以增强流动性，目前资产负债表上有1.613亿美元现金，较4月增加2780万美元，已支付6月的半年期债券利息1650万美元 [19][21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 购物中心业务受疫情影响，第二季度初约30%租户暂时关闭，但租赁率保持良好，从疫情初期的97.7%降至季度末的97% [22][23] - 第二季度后期租赁活动增加，新租约租金增长超8%，续约租金增长超7% [24] - 第三季度7月已收到85%的总基本租金 [34] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期专注于杂货日常必需品领域，积极与租户合作，实施多项战略举措，如加强健康安全和清洁协议、调整停车模式、增加标识、为餐厅租户打造户外用餐区等，以适应疫情环境，推动租户重新开业 [7][8][9] - 持续推进致密化项目，虽与城市官员讨论频率因疫情放缓，但项目仍在推进，官员积极支持 [30] - 认为购物中心行业受疫情影响存在不确定性，公司将继续谨慎管理现金流，暂停季度股息以保留现金 [21][34] - 吸引商场租户迁至露天购物中心，认为这可能是行业结构变化，公司将充分利用此机会 [13][143] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情给公司带来巨大挑战，但公司凭借对杂货日常必需品领域的关注和积极的租户合作策略，使大部分租户在疫情期间保持营业，目前租户重新开业情况良好，客户快速回流，租赁需求增加，对此感到鼓舞 [7][11][12][13] - 认识到恢复全面运营的道路并不简单，近期加州病例增加导致部分企业重新关闭或缩减规模，但杂货店、药店和一般零售店仍正常营业，新订单对加州购物中心影响不大，公司将密切关注并帮助租户应对 [32][33] - 希望下半年继续稳步迈向全面运营，但由于疫情发展存在不确定性，董事会决定暂时暂停季度股息以保留现金 [34] - 远程工作使公司组织更加紧密，沟通更高效，决策更敏捷，对未来公司发展充满信心 [35][36] 其他重要信息 - 公司在电话会议中提及的部分内容构成前瞻性陈述，存在风险和不确定性，实际结果可能与预期有重大差异，相关风险信息可在公司向美国证券交易委员会提交的文件中查看 [3][4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 590万美元坏账的构成，以及直线租金收入受租户转为现金基础会计和租金减免的影响 - 公司未进行租金减免的租约修改，也未将任何租户转为现金基础会计，直线租金收入受约18.5万美元的直线租金核销影响，主要来自一家健身租户的13万美元 [41] 问题2: 第二季度未收取的18%租金中，延期支付和未解决部分的坏账准备金情况 - 480万美元当前租户的坏账准备金并非针对延期支付部分，主要是对餐厅和健身租户等类别持谨慎态度而设立的一般性准备金 [45] 问题3: 第二季度签订的租约是何时谈判的 - 部分租约是第一季度末接近完成的，多数是在第二季度开始并谈判的 [48][49] 问题4: 对8月租金收取的预期，以及租户开业率是否下降和恢复到90%以上的可能性 - 8月租金收取情况尚不确定，随着延期协议的签订，租金收取比例有望上升；租户开业率预计保持在当前水平，有望在下半年改善 [56][57] 问题5: 公司还有多少24小时健身的门店，健身类别的租赁情况 - 公司还有3家24小时健身门店，占总基本租金不到1%；健身类别中，全国性大型健身中心占总基本租金约2.4%，多数为小型精品健身工作室，部分已转移到公共区域运营；一家24小时健身的门店已重新出租 [60] 问题6: 未将租户转为现金基础会计的原因 - 租约仍然有效，除非有迹象表明租户将离开，否则根据会计规则不应核销直线租金；目前超过80%的租户租金正常，没有理由将其转为现金基础会计 [62] 问题7: 空置空间的需求深度 - 通常有两到三人竞争空置空间，公司受益于中心主要由杂货店和药店锚定，疫情期间客流量大，吸引了寻求客流量和客户的租户 [70] 问题8: 随着租户开业，租金减免请求的变化和本地小商户租户的健康状况 - 租金减免请求没有太大变化，公司会根据租户的具体情况进行处理，确保方案能帮助租户继续经营并尽快恢复正常业务 [72] 问题9: 第三季度本地租户租金收取是否会增加，以及下半年一般及行政费用的预期 - 本地租户租金收取仍有增加潜力，随着延期协议的签订，租户需补交之前未支付的租金；下半年一般及行政费用预计每季度约400 - 450万美元 [78][80] 问题10: 租户支付欠租以获得延期时，延期的具体内容是什么，220万美元延期租金是过去还是未来的租金 - 延期情况因租户而异，可能包括延期支付未来租金；220万美元是第二季度租金的延期，未来延期可能涉及支付第二季度部分租金以获得第三季度部分租金的延期 [85][86] 问题11: 除已延期的220万美元外，另外220万美元延期租金的情况，以及剩余约500万美元未收取租金的租户类型和谈判情况 - 另外220万美元延期租金正在与未支付租金的租户协商；剩余约500万美元主要涉及餐厅、健身场所和其他类型的租户，公司正在努力缩小差距，预计第三季度会有明显改善 [88][93] 问题12: 仍未开业的租户中，因政府强制关闭和可开业但未开业的比例，以及预计永久关闭的租户数量 - 可开业但未开业的租户很少，主要是一些个体商户因个人原因不敢开业；目前没有明确预计永久关闭的租户数量，多数本地租户积极努力恢复业务 [99][101] 问题13: 同店净营业收入的计算方法，以及能否提供当前租金收取水平下的现金基础同店净营业收入 - 同店净营业收入按权责发生制计算，剔除了非现金直线租金和高于或低于市场租金的摊销；无法提供现金基础的同店净营业收入，因为需要单独的账簿进行现金会计核算 [105][106] 问题14: 未支付租金的全国性租户在租约续签时的预期，以及商场租户迁入的店铺类型 - 未支付租金的租户将无法继续租赁；迁入的商场租户主要是餐厅类的店铺型租户 [110][112] 问题15: 租金收取指标以基本租金为分母，若包括费用，数据是否会有差异，以及是否使用了保证金或信用证来支持租金收取 - 包括费用后数据相当；未使用保证金或信用证支持租金收取，保证金仍在资产负债表上 [116][118] 问题16: 外部增长的最新情况，以及相关对话是与潜在卖家还是资本合作伙伴进行的 - 交易市场基本冻结，公司仍在考虑外部增长机会，与潜在卖家和资本合作伙伴的对话正在进行，但目前尚未有实际行动 [128][129][130] 问题17: 租户参与薪资保护计划（PPP）贷款项目的情况 - 难以提供具体比例，租户积极寻求各种援助，所有延期协议都要求租户申请可用援助并将收到的援助用于支付延期租金；公司积极帮助租户了解并申请当地项目，已成功获得一些本地赠款 [136][137] 问题18: 吸引的商场租户来自哪些行业，以及这是房地产战略的变化还是为了寻求更低租金 - 可能是行业结构变化，开放露天购物中心运营成本低，且杂货店和药店带来的客流量吸引了商场租户；租户来自广泛行业，公司根据空置空间选择合适的租户 [143][144]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO为每股0.29美元 [7] - 第一季度同店NOI增长3.3% [7] - 新租约的续租利差为22.5%，续约为8% [7] - 截至4月17日，按GLA计算70.4%的租户开业运营，意味着29.6%的租户暂时关闭 [11] - 4月按现金计算已收到约68%的账单收入，足以覆盖正常月均固定成本 [11] - 已从信贷安排中提取总计1.3亿美元，目前6亿美元信贷额度上约有2.33亿美元未偿还 [23][24] - 撤回2020年FFO指引 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 租户类型 - 截至4月17日，78%的锚定租户、60%的非锚定租户开业；75%的全国性租户、84%的区域性租户、55%的本地租户开业 [28] - 娱乐和健身租户受临时关闭影响最大，全部娱乐租户关闭，仅占总GLA的1.6%；健身租户仅3%开业 [29][31] 餐厅业务 - 餐厅租户分三类，有免下车服务和以外卖配送为主的租户均开业且销售超预期；约三分之一的传统休闲餐厅关闭，部分在进行升级 [33][34][35] - 4月餐厅租金收取率略超50%，接近52% [85] 租赁业务 - 疫情以来签约交易数量大幅放缓，但仍有很多零售商积极寻找场地，实际执行交易主要在续约方面，也有新租约签订 [45][47] - 今年剩余时间有一份锚定租约到期，正在与租户讨论长期续约；明年有13份锚定租约到期，多数与杂货店和药店有关 [49][50] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去一个月西海岸杂货店锚定购物中心板块基本无交易 [54] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 暂停所有收购活动，包括2月提及的待定交易 [53] - 一项待定出售因买家融资暂停而搁置，买家希望危机结束后推进 [55] - 继续推进三个致密化项目的授权流程 [56] - 公司优势在于88个购物中心均开业运营，98%的投资组合由杂货店和/或药店锚定，租户基础多元化、专注日常必需品且有韧性，95%的投资组合无抵押，资产负债表稳健，未来约四年基本无债务到期，拥有西海岸和杂货店锚定购物中心专业知识 [57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业务表现基本符合预期，部分领域略超预期，若不是疫情，本可实现创纪录的第一季度业绩 [6][7] - 公司业务在危机中表现出色，有信心危机过去后反弹，因为专注日常必需品领域，79%的租户被指定为必要业务，超89%截至4月17日开业运营 [9] - 不确定5月和6月的影响，租户准备好重新开业，西海岸进入第一阶段时99.7%的租户应可开业，剩余五家日托中心租户应在第二阶段开业 [15] - 认为杂货店锚定板块危机后将更受追捧，市场开放后A类和B类物业价差将扩大，会出现资金流向优质资产的情况 [54][110][111] 其他重要信息 - 暂时暂停公司季度股息，未来将每季度仔细评估股息宣告 [17] - 与暂时关闭并请求帮助的租户谨慎沟通，尽力达成合理解决方案，已同意为部分租户延期支付租金 [13][39][40] - 适当缩减物业服务规模，推迟非必要建筑改善和景观项目，以平衡当前需求并降低物业运营成本 [51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何完全暂停股息而非减少，未来如何平衡资本配置，剩余现金如何部署 - 4月现金收入虽能覆盖月均固定成本，但自由现金流不多，且不确定5、6月现金流情况，若租户未来一两个月开业且现金收入恢复正常，第三季度可能恢复派息 [62][63] - 资本配置取决于居家令持续时间，租户恢复运营后评估现金流，会确保符合REIT分配要求，若不需要现金留在资产负债表上，会用于去杠杆 [63] 问题2: 预计5月租金收入会比4月大幅下降还是保持相似水平 - 难以预测，4月情况好于预期，5、6月结果取决于业务开放速度和未开业租户的稳定情况 [69] 问题3: 是否对模型进行压力测试，查看可变费用情况，是否有其他成本节约举措 - 进行了大量敏感性分析，租金收入需大幅下降才会陷入困境 [73] - 一直在寻找成本节约举措，运营组织精简，G&A与收入比率在同行中最低，会持续关注削减资本支出等方面 [75][76] 问题4: 提取的1.3亿美元是否是预计到2021年所需现金，做了哪些假设 - 是，分析了到明年年底的流动性需求，包括运营固定成本和一些重新招租成本等，采取了保守假设 [78][79] 问题5: 能否提供4月仅租金的收款数据，延期租金协议是否包含在账单计算中 - 延期租金协议包含在账单计算中，租金收款百分比略好 [84] 问题6: 餐厅占ABR的百分比以及4月租金收款情况，如何考虑与受社交距离限制的租户进行长期租金减免 - 需后续提供餐厅占ABR的百分比，4月餐厅租金收款率略超50%，接近52% [85] - 谨慎处理长期租金减免问题，需了解租户业务量和成本情况，目前先进行短期延期，根据业务量正常化情况再重新评估 [87] 问题7: 能否提供按ABR计算的必要业务租户开业运营数据，第二季度银行契约是否有风险，是否与无担保贷款人协商修改契约，对于有能力支付租金但选择不支付的租户有何追索权 - 没有按ABR计算的数据，预计与按GLA计算的百分比接近 [92][93] - 目前未与贷款人协商，GAAP基础下EBITDA仅在计提大量坏账准备时受影响，主要取决于租户支付能力和能否获得政府救济 [94] - 对这类租户采取了积极措施，但受当前规定限制，随着时间推移有望解决问题 [96] 问题8: 如何看待股票回购和放弃的收购交易决策，放弃收购是否有损失 - 放弃收购是因为资产不符合标准，股票回购在疫情开始时启动，很快意识到不是好的资本运用方式并停止，未来因行业流动性问题不会再进行股票回购 [102] - 放弃收购未产生损失，可无惩罚退出合同 [103] 问题9: 4月68%的租金收入是否包含保证金，杂货店锚定购物中心估值有何变化，目前能否获得债务融资，市场开放后A类和B类物业价差是否会扩大 - 4月租金收入均为现金租金和CAM，不包含保证金 [106] - 目前难以确定估值变化，危机后杂货店锚定购物中心将更有价值，基本必需品领域仍将是最受追捧的细分市场 [107] - 融资市场初步关闭，优质杂货店锚定中心仍有一定融资渠道 [108] - 市场开放后A类和B类物业价差会扩大，会出现资金流向优质资产的情况 [110][111] 问题10: 提供租金减免时是否会要求变更控制权或延长租约期限，何时提取1.3亿美元，3月底和现在现金及等价物变化情况，非折扣类租户包括哪些 - 会根据具体情况处理，会综合考虑租约各项条款，可能借此解决共同租赁和排他性等问题 [116][117] - 3月底提取一部分，4月中旬提取另一部分 [118] - 现金及等价物变化是这两笔提取导致 [120] - 非折扣类租户如Big Lots等 [122] 问题11: 未支付租金的租户中，有能力支付但不支付的比例是多少，是否存在共同租赁问题，租户申请PPP项目的情况如何 - 难以量化有能力支付但不支付的租户比例，已与未支付租户沟通，对有能力支付的发送催款通知，鼓励租户申请SBA项目有成效 [127][128] - 未出现共同租赁问题 [129] - 部分租户因规模、开业时间等原因不符合条件，难以给出具体比例，积极申请的租户较成功，该项目有资金问题但会持续获得支持 [131][132] 问题12: 从流动性和偿付能力角度看，哪些小店铺租户类别最令人担忧，这些租户是否已进行租金延期协商，运营费用节省是否影响公司底线 - 美甲沙龙等需要近距离接触的小店铺租户较有挑战，这些租户通常是新移民且资产负债表不强 [137] - 租金延期通常不是全额，租户对此表示感激，不同情况不同处理 [139][141] - 运营费用节省最终会通过降低CAM转嫁给租户，对公司管理费用有轻微影响但不重大，多数租约为净租赁，年底会进行调整 [142][144] 问题13: 与大型锚定租户（杂货店）关于限制店内密度的沟通情况，是否影响销售趋势，杂货店点击提货和店内流量的销售情况如何，市场与2008 - 2009年有何相似之处，是否与其他资本来源沟通以把握机会 - 杂货店实施社交距离措施未影响销售，点击提货和店内流量均大幅增加，杂货店应对危机表现出色 [149][150] - 点击提货和店内销售情况都很好，没有具体数据，杂货店对点击提货功能很感激并在拓展相关业务 [151][152] - 看到市场出现一些压力，有外部资本接触，会关注相关机会，但要确保不影响公司流动性和资本结构 [154] 问题14: 目前关闭的租户中，有多少符合政府资金申请条件且已申请，撤回指引前预计G&A今年会上升，但第一季度较低，是否可作为全年运行率 - 没有符合条件和已申请的租户比例数据，关闭租户数量在减少，部分租户开始在政府规定下开业 [160] - 目前难以确定G&A全年运行率，可暂时将第一季度作为参考，6月再重新评估 [161][162] 问题15: 租金收取是否存在地理差异，租约开始和进度情况如何，小租户支付方式和趋势如何，能否提供ABR风险数据 - 各地区租金收取情况基本一致 [163] - 与未开始租约的租户沟通，多数愿意继续推进，进度受城市审批影响，目前难以判断是否会延迟 [166] - 提供了信用卡支付方式，部分租户使用，多数租户支付方式与以往一致，本月支付时间可能稍晚 [168] - 感谢反馈，会考虑提供ABR风险数据 [170]

财务数据和关键指标变化 - 2019年GAAP运营收入增至1.15亿美元，2018年为1.09亿美元 [14] - 2019年全年同一中心现金基础净营业收入（NOI）增至1.94亿美元，2018年为1.88亿美元，同比增长3.6%；第四季度同一中心NOI较2018年第四季度增长3.5% [14] - 2019年GAAP归属于普通股股东的净收入为4880万美元，即摊薄后每股0.42美元，2018年为4270万美元，即摊薄后每股0.38美元；2019年第四季度GAAP净收入为1020万美元，即摊薄后每股0.09美元，2018年第四季度为1050万美元，即摊薄后每股0.09美元 [15] - 2019年全年资金运营（FFO）为1.38亿美元，即摊薄后每股1.10美元，2018年为1.42亿美元，即摊薄后每股1.14美元；2019年第四季度FFO总计3530万美元，即摊薄后每股0.28美元，2018年第四季度为3650万美元，即摊薄后每股0.29美元 [16] - 2019年发行约190万股普通股，筹集3420万美元；通过出售物业和发行股权，减少未偿还债务7260万美元 [19] - 2019年底浮动利率债务占比降至6% [19] - 2019年底利息覆盖率为3.4倍，88个购物中心中有84个无抵押，占总可出租面积（GLA）的95% [20] - 2020年FFO预计在摊薄后每股1.09 - 1.13美元之间；同一中心NOI预计同比增长2% - 3%；考虑到FAS 141收入减少约300万美元，相当于每股约0.02美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 物业运营和租赁 - 2019年初投资组合租赁率为97.7%，全年到期空间69.8万平方英尺，占总投资组合约7% [22] - 2019年共签订375份租约，总面积约140万平方英尺；签订130份新租约，总面积46.3万平方英尺，租金增长32.8%；续签245份租约，总面积92万平方英尺，现金基础租金增长9.7% [23] - 2019年第四季度签订39份新租约，总面积17.8万平方英尺，相同空间现金基础租金增长34.1%；续签51份租约，总面积20.1万平方英尺，租金增长6.2% [24] - 2019年第三季度末，建造和租赁空间的经济价差为2.6%，代表现金基础上每年额外增加590万美元的基本租金；第四季度部分租户入住并开始支付租金，截至2019年12月31日，经济价差为3.4%，代表现金基础上每年额外增加650万美元的基本租金 [27] - 2020年有59.5万平方英尺的空间到期，包括5份总面积17.4万平方英尺的主力租约，其中2份主力租户已行使续租选择权，2份正在与现有租户协商新租约，1份接近与新租户敲定长期租约；有42.1万平方英尺的内铺空间到期，预计续租和重新出租表现与过去一致；正在寻求约15万平方英尺的收回机会 [28][29] - 目前有12个扩张项目正在进行，总面积约7万平方英尺，全部完成后每年将增加约200 - 250万美元的租金 [30] 非核心物业处置 - 2019年出售目标为5000万美元非核心物业，实际出售7400万美元 [10] - 2020年主要目标是退出萨克拉门托市场，已达成出售其中一处物业的协议，另一处预计未来几周上市出售 [31] 战略密集化项目 - 2019年西雅图十字路口购物中心的首个密集化项目完成，与高级生活开发商合作建造185套多户老年生活社区，2019年底开始收取土地租金，2020年开始收取街道层商铺零售租金，该项目每年将增加约38.5万美元的收入 [11] - 正在推进另外3个密集化项目，其中一个接近完成与城市的授权程序，预计年底开工，将增加200多套公寓和约1.5万平方英尺的零售空间；另外两个项目正在与城市规划者讨论，预计年底完成授权程序，2021年开工，每个项目预计增加120 - 170套公寓和约1 - 1.5万平方英尺的零售空间 [12][13] 物业收购 - 2019年12月以1150万美元收购西雅图一处由沃尔玛邻里超市为锚定的社区购物中心，有能力将物业扩建1.2万平方英尺 [32] - 目前有一处位于南加州的购物中心正在洽谈收购，价格为4060万美元，初始资本化率为5.8%，租约平均低于市场水平 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司核心西海岸市场基本面持续强劲，连续六年投资组合租赁率保持在97%以上，2019年底达到创纪录的97.9% [8] - 自2015年以来，续约租金平均增长在9% - 10%之间，2019年增长9.7% [9] - 自2012年开始报告物业统计数据以来，连续八年同一中心NOI每年都在增长，2019年增长3.6% [9] - 太平洋西北地区在租赁方面继续领先整个西海岸，波特兰和西雅图市场基本满租，整个西海岸需求强劲，将推动续租价差 [51][52] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 处置非核心物业，优化投资组合，2019年超额完成出售目标，2020年计划退出萨克拉门托市场，并考虑出售其他一两个物业 [10][31] - 推进战略密集化项目，增加物业的多元化收入来源，2019年完成一个项目，另有三个项目正在推进 [11][12] - 积极寻找收购机会，增加优质购物中心，扩大核心投资组合，2019年底和2020年有相关收购行动，并在寻求其他非公开市场机会 [32][33] - 继续降低债务，增强财务状况，主要通过ATM股权发行来实现 [34] - 持续优化租户组合，提高租金收入，通过重新招商和收回空间等方式提升物业价值 [25][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司核心西海岸市场基本面持续强劲，物业运营和租赁取得优异成绩，对未来业务前景充满信心 [8][36] - 2020年将是FFO的过渡年，但预计物业运营和租赁仍将取得成功，公司将继续增强财务状况 [34] - 尽管指导数据可能显示租赁活动放缓，但实际情况相反，公司将继续积极收回空间，虽然会有短期租赁空档期影响NOI增长，但有助于提升长期价值 [35] 其他重要信息 - 电话会议中讨论的某些事项构成联邦证券法意义上的前瞻性陈述，实际结果可能与前瞻性陈述中的预期存在重大差异，相关风险和因素在公司向美国证券交易委员会（SEC）的文件中有描述 [3][4] - 2020年G&A预计在1850 - 1900万美元之间 [40] - 2020年指导假设坏账占总收入的1%，实际坏账率一直低于1%，2019年为0.7% [62] - 公司认为如果加州第13号提案被废除，对公司影响不大，甚至可能有助于创造更公平的竞争环境 [67][68] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何从2% - 3%的同店增长得出FFO约1%的增长 - 指导假设G&A约为1850 - 1900万美元；2020年FAS 141收入较2019年减少约300万美元，相当于每股约0.02美元；FFO增长放缓还受股权发行稀释和资本循环的影响 [40] 问题2: 资本循环和去杠杆化的影响及时间预期 - 股权发行时间取决于股价走势，已在全年进行建模；处置物业的指导偏向前期，收购则分散在全年 [41][44] 问题3: 收购资金与处置资金匹配时，如何考虑机会集与资本成本的关系 - 公司会关注股权成本与收购资产的收益率和风险，目前收购是增值的，也有OP交易机会，但股权价格是一个考虑因素 [45] 问题4: 今年去杠杆化是否为密集化项目做准备，十字路口项目需要多少股权 - 去杠杆化是为了降低净债务与EBITDA的比率；十字路口项目二期融资可能在2021年第一季度才需要 [47][48] 问题5: 如果股权价格不理想，是否会考虑货币化密集化机会 - 答案是肯定的，会将其作为一种替代方案 [49] 问题6: 今年租户观察名单与去年相比如何，租赁方面哪些地区定价能力强 - 公司密切关注有问题的零售商，但自身对这些租户的敞口很低；太平洋西北地区在租赁方面继续领先整个西海岸，波特兰和西雅图市场基本满租，整个西海岸需求强劲 [50][51] 问题7: 南加州约4000万美元收购项目的中心属性为何使资本化率接近6%，租金低于市场水平 - 该中心的杂货店在当地市场排名靠前，销售强劲，锚定租户是全国知名的价值租户；其余租户包括全国性、区域性和地方性租户；该物业长期由单一业主持有，大部分时间满租，公司团队认为租约到期后有增长潜力；资本化率也受卖方动机影响，卖方希望快速无缝交易 [54][55] 问题8: 除了正在进行的三个项目，2021年是否有潜在的授权项目 - 有另外三个项目处于授权初期，进展顺利，预计明年可以开始讨论，这些项目主要是公寓项目，所在城市对项目很支持 [56] 问题9: 2% - 3%的同店NOI增长预测放缓，已知租户迁出和主动收回空间的影响各占多少 - 放缓主要是由于主动收回空间导致的租赁空档期，指导数据是基于保守估计得出的，未考虑租户迁出的影响 [58][59][60] 问题10: 2020年对租户迁出或意外搬离有多少缓冲假设，24小时健身在投资组合中的情况如何 - 指导假设坏账占总收入的1%，实际坏账率一直低于1%；投资组合中只有4家24小时健身门店，占总基本租金不到1%，目前运营良好，租金较低，如有变动可能有租金回收机会 [62][63][64] 问题11: FAS 141租赁收入减少在指导数据中的情况，2019年第一和第二季度该收入较高，第四季度较低，2020年情况如何 - 2019年第一季度收回凯马特租约使该收入大增，第四季度是较好的运行率；2020年第一季度会有另一个租户迁出带来收入增加，之后应回归正常运行率，接近2019年第四季度水平 [65] 问题12: ROIC对加州第13号提案废除的看法 - 公司大部分物业是在过去7 - 8年收购的，评估价值接近当前市场价值，预计该提案通过对公司影响不大；相反，可能有助于创造更公平的竞争环境 [67][68] 问题13: 投资组合中Pier 1的情况，今年同店如何建模 - 投资组合中只有3家Pier 1门店，租金通常低于市场水平；西雅图的一家可能在关闭名单上，公司已提前进行市场推广，有多个意向书，预计租金有提升空间 [70] 问题14: 从杠杆角度看，公司希望年底达到什么水平 - 希望净债务与EBITDA比率降至6左右，总债务与市值比率降至30% - 35%之间，重点关注净债务与EBITDA比率 [72]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度，公司总营收7240万美元，运营收入3500万美元；前九个月，总营收2.214亿美元，运营收入8920万美元 [17] - 第三季度，同店现金基础上净运营收入增长3%至4870万美元，2019年前九个月增长3.6% [17] - 2019年第三季度，GAAP归属普通股股东净收入1790万美元，摊薄后每股0.16美元；前九个月GAAP净收入3870万美元，摊薄后每股0.34美元 [18] - 2019年第三季度，运营资金（FFO）总计3340万美元，摊薄后每股0.27美元，前九个月每股0.82美元 [18] - 第三季度，公司利用房产销售收益和ATM计划筹集的资金降低债务，净债务与EBITDA比率降至7.0，目标是到2020年将该比率降至7以下 [18][20] - 截至9月30日，公司总市值约37亿美元，未偿还债务约14亿美元，债务与总市值比率为38%，其中94%为固定利率债务 [20][21] - 调整2019年全年FFO指引范围至每股1.10 - 1.12美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，年初至今已租赁100万平方英尺空间，第三季度末租赁率为97.7%，锚定空间租赁率100%，店铺空间租赁率95% [23][24] - 第三季度共执行96份租约，其中91份为内铺空间，租赁37.6万平方英尺，同空间新租约现金增长35.7%，续约增长8.7%；年初至前九个月执行288份租约，其中275份为内铺空间，年初至今共租赁100万平方英尺，同空间新租约混合增长32%，续约活动混合增长11% [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 西海岸以杂货店为主导的购物中心估值上升，资本化率下降，预计2020年公司所在市场的估值可能继续下降 [73][74] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行处置非核心物业战略，重点退出萨克拉门托市场，第三季度出售一处价值3000万美元的物业，年初至今出售总额达6050万美元，另有一处约1300万美元的物业待年底前完成交易，剩余两处预计可产生约4000万美元的销售收益 [8][9] - 公司在多个项目的致密化举措上取得进展，包括与贝尔维尤市就十字路口购物中心二期开发达成协议，预计可建造220套公寓和1.4万平方英尺零售空间，且可能降低初始成本约15%；在旧金山湾区、内华达州、西雅图和波特兰等地的致密化项目也在推进中 [10][11][14] - 公司目前正在寻求三个非公开市场的收购机会，总价值约8500万美元，均为杂货店锚定的购物中心，位于太平洋西北地区和南加州 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前租赁市场需求强劲，特别是内铺空间，由传统实体零售商扩张、电商零售商开设实体店以及传统商场零售商寻求新空间等因素驱动，有利于公司多元化租户基础和优化零售商组合 [25][26][27] - 公司对2020年充满期待，认为若能在收购方面取得进展，将实现盈利增长，而非像今年一样保持平稳 [87] 其他重要信息 - 加利福尼亚州野火未对公司投资组合和业务造成影响，公司将继续密切关注 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细说明FFO指导范围变化的原因 - 指导范围变化主要是由于资产出售速度比原计划慢，且股权发行时间比预期早，若第四季度市场条件允许，还可能再发行3000万美元股权 [38][39][40] 问题2: 为何选择在略低于共识NAV估计的情况下使用ATM计划，而不是出售更多资产来降低杠杆 - 公司认为当前股价接近52周高位，利用股权市场融资很重要，既能完成既定的资产处置计划，又能为2020年公司发展和FFO增长做好准备 [41] 问题3: 请详细介绍8500万美元非公开市场收购机会的情况，以及交易完成的时间 - 三个收购机会中，两个来自公司在市场上维持了几十年的长期合作关系，另一个来自西雅图的合作关系；预计在完成尽职调查后，交易将在今年年底和明年年初完成 [42][43] 问题4: 8500万美元收购项目的资金来源以及OP单位的定价如何考虑 - 资金来源将是资产出售收益和股权发行的组合，具体取决于市场条件；OP单位目前讨论的价格约为1950美元或更高 [49][50][51] 问题5: 为何租赁开始后入住率未按预期上升，以及预计年底入住率情况 - 入住率波动是由于机会性租赁导致租户提前退租，新租金尚未到位，预计第四季度约200万美元的租赁将开始，入住率将与今年各季度保持相对一致 [52][53] 问题6: 如何考虑ATM计划和二级市场融资的容量 - 这取决于交易流量，如果2020年交易流量加速，可能会考虑二级市场融资；目前ATM计划是最有效的股权融资方式 [60][61] 问题7: 当前APM计划还剩余多少额度 - 原计划为2.5亿美元，目前至少还有2亿美元未使用 [65] 问题8: 提前从2020年到期租约中拉出的约20万美元租约情况，以及与提前续约租户的沟通内容 - 部分是租户提前行使期权，无需过多讨论；另一些情况是租户愿意归还空间，但公司在重新招租期间让其继续留用，待找到替代租户后再进行处理 [66][68] 问题9: 目前市场上购物中心的资本化率范围是多少 - 西海岸以杂货店和药店为主导的购物中心估值上升，资本化率下降，过去90 - 120天已出现压缩，预计2020年公司所在市场的估值可能继续下降 [73][74][75] 问题10: 既然资本化率可能压缩，为何不加大开发力度 - 公司不从事开发业务，因为西海岸高门槛市场的开发审批流程长、成本高，且开发业务通常需要三到四年才能稳定净运营收入；公司认为通过管理平台可以提高现有优质杂货店锚定中心的收益率，降低开发风险 [76][77][78] 问题11: 对8500万美元收购项目的完成信心如何，过去收购项目受阻的原因是什么 - 公司一直关注资产负债表的杠杆情况和股权成本，过去因股价表现不佳，对部分交易持谨慎态度；目前公司对2020年充满信心，认为若收购顺利，将实现盈利增长 [84][85][87] 问题12: 致密化项目在2020年开工的可能性有多大 - 十字路口项目有望在明年开工，旧金山的另外两个项目将随后跟进；致密化项目的实际影响预计在2021 - 2022年显现 [88][89] 问题13: FFO指导范围变化是否还有其他影响因素 - 主要是资产处置时间和股权发行的变化，无其他主要影响因素 [89][90] 问题14: 2020年到期的10个锚定租约是否有较大的市场调整空间，是否会收回空间 - 部分租约预计会收回，市场调整空间取决于租户是否还有期权；一些无期权且租金远低于市场水平的租约，预计会有较大提升 [97] 问题15: 西雅图致密化项目成本降低15%的原因是什么 - 公司与一家全国大型建筑公司合作，该公司正在进行近170亿美元的建设项目，凭借其规模优势能够降低成本；此外，公司在项目前期进行了保守的评估和规划，目前正在进一步优化成本 [98][99][100] 问题16: 除了目前管道中的8500万美元投资，公司对额外投资的意愿如何，萨克拉门托另外两处资产出售后是否还有其他资产待售，收购活动是否会影响未来的资产处置决策 - 目前暂无具体的资产处置计划，但每年会对整个投资组合进行评估；收购方面，公司的标准是收购以杂货店和药店为主导的购物中心，若有第三个锚定租户，应为健身房等优质租户；预计2020年收购活动会多于资产处置 [108][109][110] 问题17: 随着预计资本化率压缩，公司在资产定价和回报门槛方面是否有变化 - 公司关注资产收购后的增长潜力，通常希望在收购后18个月内实现约100个基点的增长，重点是寻找能够创造长期价值和净运营收入增长的优质资产 [111] 问题18: 同店净运营收入增长中，基本租金收入增长与净回收和其他物业收入低于最低租金线的情况如何，以及对第四季度和2020年的预期 - 同店现金净运营收入难以精确预测，主要受新租户行动时间的影响；第二季度表现好于预期，第三季度慢于预算；目前本季度仍保持3%的增长，全年预计在3% - 4%之间；预计第四季度有几个大型锚定租户开始支付现金租金，将提升最低租金收入 [112][113][114] 问题19: 公司一次可以同时开展多少个致密化项目，是否有风险参数或资金总额限制 - 2021 - 2022年底可能会有两到三个项目同时进行，公司通常会与合作伙伴共同开发，以降低资本投入；开发项目对公司整体资产负债表影响不大 [119][120] 问题20: 是否会考虑出售致密化项目的土地以锁定当前价值 - 公司会考虑出售土地 [121] 问题21: 2020年受三个新兴因素影响的非锚定租约比例预计是多少 - 难以预测，但租户需求主要来自这些类别，预计会有较大比例 [128] 问题22: 新的锚定租约是杂货店锚定还是一般商品锚定 - 是一家健身运营商 [129]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度，公司总营收7290万美元，运营收入2400万美元；2019年前6个月，总营收1.49亿美元，运营收入5420万美元 [19] - 同店现金基础上，第二季度净营业收入增长4.6%至4930万美元，2019年前6个月增长3.8%，公司预计全年同店净营业收入增长在3% - 4% [20][21] - 2019年第二季度，GAAP归属普通股股东的净收入为760万美元，摊薄后每股0.07美元；前6个月，GAAP净收入为2080万美元，摊薄后每股0.18美元 [22] - 2019年第二季度，资金运营总额为3260万美元，摊薄后每股0.26美元；前6个月资金运营总额为0.55美元/股，公司仍有望实现全年摊薄后每股1.11 - 1.15美元的资金运营指导范围 [23][24] - 截至6月30日，公司总市值约36亿美元，未偿还债务约15亿美元，其中90%为固定利率，超94%为无担保债务，未来两年多无债务到期，利息覆盖率超3倍 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度，公司租赁超31.9万平方英尺空间，其中新租约8.8万平方英尺，同空间基础租金现金增长27.3%；续租23.1万平方英尺，基础租金增长10.7% [30] - 2019年前6个月，公司租赁63.1万平方英尺空间，新租约同空间基础租金混合增长29%，续租活动混合增长12% [31] - 第二季度初，租赁与建设空间的经济价差为2.6%，约合650万美元额外年度现金租金；截至6月30日，价差仍为2.6%，约合620万美元，大部分预计年底前实现 [32][33] 各个市场数据和关键指标变化 - 西雅图市场16个以杂货店为核心的购物中心目前出租率达99.3%；旧金山湾区投资组合出租率为98.7% [17][18] - 截至6月30日，公司投资组合出租率达创纪录的97.9%，太平洋西北地区投资组合出租率达99.4%，45个购物中心实现100%出租 [28] - 截至6月30日，公司主力店铺空间出租率为100%，普通店铺空间出租率达创纪录的95.4% [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续推进非核心资产处置战略，退出萨克拉门托市场，年初至今已完成约3100万美元处置，另有4300万美元待完成，有望达到2019年处置目标上限 [12][13] - 公司推进Crossroads购物中心和旧金山湾区某购物中心的多户住宅密集化项目，通过50 - 50合资企业与开发商合作 [14][18][19] - 公司专注于拥有和运营以杂货店为核心的购物中心，受益于日常必需品需求稳定，吸引了医疗、健身、餐饮等行业新零售商，也受到投资者关注 [37][38][39] - 西海岸热门市场以杂货店为核心的购物中心收购资本化率处于历史低位，公司正在评估一些潜在的非公开市场交易，下半年可能收购约5000万美元资产 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在2019年上半年运营和租赁表现良好，有望实现全年目标，同店净营业收入增长有望达到3% - 4% [9][21] - 亚马逊在贝尔维尤的扩张对公司相关购物中心和多户住宅密集化战略有利，西雅图市场表现强劲 [16][17] - 零售行业租户情况有好有坏，但以杂货店为核心的购物中心需求稳定，公司将继续专注此类资产 [85] 其他重要信息 - 公司电话会议中部分内容为前瞻性陈述，存在风险和不确定性，相关信息可参考公司向美国证券交易委员会提交的文件 [5][6] - 穆迪和标准普尔重申对公司的投资级评级和稳定展望 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 同店净营业收入增长指导修订相关问题，包括坏账准备金、租赁起始价差、物业税变动原因及费用趋势、资产负债表新增应收票据情况 - 公司通常按总收入的1.5%预算坏账准备金，本季度同店净营业收入反映的实际坏账费用低于预算 [44] - 租赁起始价差有望略有下降，但年底前会有更多租赁活动，部分价差将被替代 [45] - 第一季度物业税较重是因洛杉矶一处物业的补充税，第二季度是更好的运行水平 [46] - 资产负债表新增应收票据是因出售物业给杂货店运营商并提供临时融资，对方将尽快获得永久融资 [47] 问题2: 一般及行政费用季度环比上升原因及后续趋势、本季度确认的结算费用是否在原指导范围内、处置活动目标资本化率是否变化及年初至今已完成处置的资本化率 - 第二季度一般及行政费用因结算相关法律费用和可能略高的租赁成本而升高，预计后续回到第一季度水平 [51] - 结算费用是本季度产生的 [52] - 年初至今处置的资本化率约为6.5% - 6.75%，预计剩余处置也在该范围，可能略低 [53] 问题3: 若完成约5000万美元非公开市场收购交易的融资方式、新挂牌资产潜在规模、西海岸市场资产需求的资金来源及债务基金影响、是否有中国资本回归 - 公司信贷额度有足够资金用于收购，也会考虑发行股权，同时会关注资产负债表和信用指标 [58] - 新挂牌资产潜在规模在1000 - 1200万美元之间 [59] - 资金来源包括大量机构资本和1031买家，债务基金有助于为部分交易提供融资 [61] - 公司参与的两笔交易涉及中国1031买家资本 [62] 问题4: 同店增长加速预期与下半年同店净营业收入增长减速预测的协调、同店修订中除结算费用外是否有其他因素抵消FFO增长、收购机会所在市场 - 公司仍预计随着时间推移同店净营业收入增长将加速，预算显示第三、四季度数据会更大 [66][67] - 除结算费用外，无其他因素抵消同店增长对FFO的影响 [68][69] - 公司继续关注西海岸主要市场的收购机会，目前在太平洋西北地区有一些机会 [70] 问题5: 非核心资产与核心资产收购资本化率价差是否收紧、是否有意愿增加处置计划、过去4 - 5年坏账费用平均水平 - 核心与非核心市场资本化率价差高达150 - 200个基点 [74] - 公司会继续评估处置机会，根据收购情况，可能在今年晚些时候和明年加速处置 [75] - 过去坏账费用平均水平约为80个基点，低于1%，预算为1.5% [77][78] 问题6: 收购市场竞争激烈，为何不转向增值型投资、退出萨克拉门托市场剩余3处房产的时间线、债务与EBITDA比率年底预期、核心市场资本化率及公开与非公开交易差异 - 鉴于当前零售环境，公司更注重租户组合，希望专注于收购主导型稳定的以杂货店为核心的购物中心，而非增值型机会 [84][85] - 目标是年底前将萨克拉门托剩余2处房产签约或完成处置 [92] - 预计年底债务与EBITDA比率低于7 [93] - 西海岸主要市场公开交易资本化率低于5%，非公开与公开交易价差在25 - 50个基点，关键在于收购后净营业收入的增长 [94] 问题7: 过去6 - 9个月潜在卖家对公司交易货币的兴趣是否因10年期国债和股市变化而改变 - 因公司股价表现不佳，与卖家的交易讨论变得更困难，但目前讨论有所增加；由于以杂货店为核心的零售板块更具韧性，卖家出售资产更谨慎 [100][101] 问题8: 对公司在租户租金起租时间方面表现更有信心的原因 - 公司在重新租赁空间方面提前规划，与潜在租户合作提前启动许可程序，虽前期有成本，但能更快获得租金；同时会采取一些创造性措施减少空置时间 [107][108]