UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, DC 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ____ to ____ Commission file number 001-33749 RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS CORP. RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS PARTNERSHIP, LP (Exact name of registrant as specified in ...

公司概况 - 零售机会投资公司是专注西海岸的房地产投资信托公司，截至2021年12月31日拥有89个购物中心，面积约1020万平方英尺[2] 财务数据 - 2021年12月31日总资产29.29亿美元，总负债15.62亿美元，股东权益13.66亿美元[10] - 2021年全年总收入2.84亿美元，净收入5350.8万美元，摊薄后每股净收入0.44美元[13][15] - 2021年全年运营资金1.28亿美元，摊薄后每股运营资金1.00美元，运营资金派息率44%[16] 债务情况 - 总债务13.29亿美元，固定利率债务占比100%，加权平均利率4.02%，加权平均到期期限3.7年[19][20] 物业组合 - 2021年收购4个购物中心，总价9445万美元，面积38.43万平方英尺；处置3个购物中心，总价6969.2万美元，面积36.48万平方英尺[30][32] - 物业组合总面积1016.39万平方英尺，出租率97.5%，年化基础租金2.22亿美元[34][39][42] 租户情况 - 前十大租户租赁面积占比28.4%，年化基础租金占比19.5%[47] 租赁情况 - 2021年新签租约195份，面积44.85万平方英尺，初始基础租金每平方英尺30.65美元[51] - 同区域新租约基础租金较之前上涨14.9%，续租约基础租金上涨4.3%[54]

财务数据和关键指标变化 - 2021年GAAP归属普通股股东的净收入总计5350万美元，摊薄后每股收益0.44美元；第四季度净收入总计850万美元，摊薄后每股收益0.07美元 [17] - 2021年资金运营（FFO）总计1.279亿美元，摊薄后每股收益1美元，处于年初设定的指引范围高端；第四季度FFO总计3260万美元，摊薄后每股收益0.25美元 [17] - 2021年同店净营业收入（NOI）现金基础上较2020年增长3%，处于指引范围顶部；第四季度同店NOI增长5.6% [18] - 2021年坏账总计280万美元，约占总租金收入1%，接近疫情前年度坏账水平 [18] - 2021年公司筹集1.393亿美元资本，其中6970万美元来自房产处置，6960万美元来自通过ATM发行约380万股普通股，第四季度发行约130万股 [19] - 2021年用部分收益减少约4900万美元债务；年末公司约有13亿美元未偿还总本金债务，均为固定利率，无浮动利率风险；约94%债务无担保，有8500万美元担保债务，其中2300万美元今年到期，6200万美元在2024和2025年到期 [20][21] - 2021年末6亿美元无担保循环信贷额度无未偿还金额 [22] - 2020年第四季度净债务与年化EBITDA比率为7.5倍，2021年第一季度降至7.3倍，第二季度降至6.9倍，第三季度降至6.6倍，第四季度升至7倍，预计2022年第一季度回到6倍区间，目标是保持在6.5倍左右 [22][23] - 2022年FFO指引范围为摊薄后每股1.02 - 1.08美元，低端假设收购1亿美元购物中心并出售5000万美元房产，高端假设收购3亿美元并出售3000万美元；现有投资组合低端假设同店NOI年增长2%，高端假设增长4%；坏账低端假设400万美元，高端假设200万美元 [24][25][26] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2021年租赁超140万平方英尺，接近公司年度租赁活动新纪录，是2021年初原计划到期面积两倍多，连续11年租赁面积约为原计划到期面积两倍 [8][28] - 2021年投资组合租赁率从年初96.8%升至年末97.5%，接近2019年末97.9%的纪录高位 [29] - 2021年锚定空间全年保持100%租赁，过去5年每季度均如此；年初有4份锚定租约到期，共10.4万平方英尺，实际执行16份锚定租约，共46.9万平方英尺，14份为续约，通过提前收回举措更换2个锚定租户 [31][32] - 2021年非锚定空间租赁率从年初93%升至年末94.6%；年初有57.3万平方英尺非锚定空间到期，全年租赁95.9万平方英尺，创公司新纪录 [33][34] - 2021年第四季度新租户带来约200万美元年度基础租金开业，年末租赁与建成空间经济差扩大至4.7%，代表1060万美元额外年度现金租金，预计第一季度新租户带来200 - 300万美元增量租金 [35][36] - 2021年同空间新租约现金基础上增长14.9%，第四季度增长27.1%；续约现金增长4.3%，第四季度增长4.8% [37] 投资业务 - 2021年下半年市场活跃后，完成萨克拉门托市场退出，出售最后两处房产，并将资金重新投入新收购，收购4个杂货店为主的购物中心，总价1.22亿美元，其中3个在第四季度收购 [12] - 1.22亿美元收购项目整体混合收益率约6%，已有新租户排队入驻，未来12 - 24个月有望通过重新招租提高收益率 [15] 地块扩张业务 - 2021年完成4个项目，共约2.5万平方英尺，总成本870万美元，初始收益率11% [39] - 目前有9个地块和扩张项目在建，共约4.4万平方英尺，预计今年和2023年完成 [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年公司核心市场对空间需求持续强劲，由日常必需品、服务和目的地型企业推动，这些企业通过多种方式寻求增长，包括深化在关键市场的业务、拓展到更多西海岸市场以及从其他地区进入西海岸市场 [26][27] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 继续专注于杂货店为主的投资组合，利用西海岸专业知识实现战略目标 [6] - 投资方面，主要关注私下非公开市场交易，目前有两个位于太平洋西北地区的杂货店为主的购物中心已签约，总价3600万美元，还有两个位于加利福尼亚州的收购项目正在评估，希望尽快签约，同时积极寻求更多目标机会 [42][43][44] - 致密化发展方面，计划今年晚些时候在Crossroads开始第二个致密化开发项目，增加224套公寓和1.45万平方英尺零售空间；另外两个位于旧金山市场的致密化项目处于后期阶段，预计今年完成；还在与太平洋西北地区三个市政当局讨论额外致密化项目，制定综合混合用途开发计划 [45][46] 行业竞争 - 市场开放后买家数量大幅增加，买家类型发生变化，很多之前投资其他行业的买家为寻求更高收益率和更低风险转向零售行业，预计这种情况在其他行业出现转变前不会改变 [93][94] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场存在不确定性，但公司杂货店为主的投资组合和租赁率保持稳定，对空间需求持续强劲，有信心继续创造价值 [6][7][48] - 2022年开局租赁活动强劲，预计是富有成效和活跃的一年，但鉴于新冠疫情和未来不确定性持谨慎态度 [41][47] 其他重要信息 - 董事会将季度现金股息提高至每股0.13美元，较之前季度股息增长18% [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对租赁量的预期，能否达到2021年140万平方英尺的水平 - 公司预计租赁活动与过去保持一致，每年会有一些未预料到的机会，可能使租赁面积远超原计划到期面积 [50] 问题2: 2022年收购是否能支付类似2021年6%的资本化率 - 公司假设平均资本化率为5.75% [52] 问题3: 5.75%的资本化率是市场压缩还是项目原因 - 是市场条件和收购项目管道综合作用的结果 [53] 问题4: 租户是否提及通胀、新冠或乌克兰局势会放缓租赁活动 - 未从租户处听到相关内容，租户主要关注优质机会和最佳位置 [54] 问题5: 已签约管道增长对今年总签约入住率上升的影响，以及租赁与建成空间差是否已达峰值 - 难以预测，预计今年能实现大部分1000万美元的增长，但具体数字取决于全年机会；若市场需求持续强劲，有望达到疫情前接近98%的入住率目标 [56][57] 问题6: 本季度新租赁价差大幅上升的原因，以及即将到期租约的按市值计价上升空间 - 第四季度有一个锚定租户租金很低，租约到期无续租选项，将该空间租金提高到市场水平，推动了价差上升；此类机会在投资组合中存在，但难以预测把握时机 [59] 问题7: 今年如何为外部增长管道融资 - 计划通过处置收益、ATM发行股票、信用额度借款和运营现金流的组合来为收购管道融资，并保持财务比率稳定 [60] 问题8: 对全年入住率趋势和重新租赁价差的假设 - 预计投资组合租赁率全年保持在97%左右，租赁与建成空间差会随着时间缩小；新租约价差预计在15% - 20%，续约价差预计在5% - 10% [62][64] 问题9: 十字路口和旧金山项目的资本支出及合作伙伴使用情况 - 十字路口项目预计今年第四季度开始，目前无需支付太多资本；旧金山两个项目接近获得授权，授权费用已支出，获得授权后预计出售以资助收购计划，这两个项目对NOI无影响 [65][66] 问题10: 潜在处置是否包含在处置指引中，处置指引的收益率预期 - 预计两个项目处置收益约2500万美元；其他待售资产的资本化率预计在5% - 5.5% [67][68] 问题11: 处置指引是出售有授权的土地还是更稳定的资产 - 两者都有 [69] 问题12: 公司是否会继续进行非公开市场的一次性交易，以及在卖家有更多报价情况下的交易来源流程 - 预计公司增长主要来自一次性交易；市场需求强劲，买家类型多样，但公司过去6个月努力寻找机会，今年有望实现目标 [72][73] 问题13: 2021年收购项目6%的初始资本化率高于市场水平的原因 - 收购项目为非公开市场直接与业主交易，私人业主希望买家无融资条件并能快速成交，且这些物业有近期租户更替和资本支出问题，公司愿意承担一定风险，因此价格更合理；此外，公司在西海岸有深厚的业务关系 [75][76] 问题14: 2023年25份锚定租约到期情况，能否提前处理以及无续约选项的租约数量 - 不清楚无续约选项的租约数量；公司已与锚定租户充分沟通，预计大部分2023年到期租约将通过今年的讨论解决 [78][79] 问题15: 预计年末杠杆率情况 - 从净债务与EBITDA角度看，肯定会保持在6倍左右 [80] 问题16: 租赁与入住率差为4.7%的原因，是否有租户开业延迟 - 该差距是由于去年疫情和城市审批流程导致的延迟；公司对今年开局和未来开业情况乐观，认为疫情导致的延迟问题基本过去，今年将在实现1000万美元增长方面取得良好进展 [83][84] 问题17: 今年运营费用（扣除回收）的预期影响 - 预计费用回收无大变化，随着1000万美元基础租金的租户开业，回收比率将提高，利润率将上升，不会产生负面影响 [85][86][88] 问题18: 收购奥林匹亚西部中心的原因，以及金考公司的优先购买权情况 - 公司曾拥有该物业，对其和市场非常了解，一些租户是10 - 15年前引入的，是在西雅图地铁市场收购杂货店为主购物中心的好机会；金考公司有少数权益，但不影响收购 [89] 问题19: 市场动态以及致密化业务与市场竞争情况 - 市场开放后买家类型发生变化，很多之前投资其他行业的买家为寻求更高收益率和更低风险转向零售行业，预计这种情况在其他行业出现转变前不会改变 [93][94] 问题20: 公司投资组合中是否有资产可能被非零售买家用于其他用途 - 有一定潜在价值，但公司物业平均面积约12万平方英尺，土地有限，实现完全致密化复杂且耗时，价值提升空间有限 [95][96] 问题21: 3%同店NOI指引中租赁与入住率差压缩的比例 - 指引假设到年底大部分差距将得到弥补，约85% - 90% [97][98] 问题22: 公司建成入住率92.8%的上限以及到2023年底能达到的程度 - 预计到2023年差距会缩小，因为1000万美元的增长大部分将实现，但总会有租户等待开业和支付租金；公司会积极处理租约到期和续约问题，对该数字长期影响不大 [101][102] 问题23: 坏账指引中点300万美元与2021年持平的原因，是否有租户可能出现问题 - 是出于保守考虑 [104] 问题24: 对多纳休·施赖伯交易以低于5%资本化率出售的看法 - 买卖双方未发表评论，市场传言交易资本化率低于5%；两个投资组合有相似之处，但每个物业在购物中心类型、市场特征和租户方面存在关键差异 [106]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 FORM 10-K RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS CORP. ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to (Exact name of registrant as specified in its charter) Commission file number: 001-33749 RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS PARTNERSHIP, LP ...

公司概况 - 截至2021年9月30日，公司总市值36亿美元，拥有86个购物中心，总面积980万平方英尺，租户1903个，投资组合租赁率97%，97%的投资组合由杂货店和/或药店锚定[4] 策略与团队 - 采用长期、成功的风险规避策略，收购位置优越、有增值机会且价格低于重置成本的购物中心，积极管理和租赁投资组合，保持保守的投资级财务状况[6] - 团队专注于西海岸和杂货店锚定领域超25年，收购60亿美元西海岸购物中心，出售超40亿美元，高级管理人员合作超20年，成功运营两家公共REITs [8] 投资组合 - 位于人口密集、理想的西海岸大都市市场，由领先超市锚定，有长期和短期租赁，有扩建潜力[12] - 分布在西雅图、波特兰等城市，共86个购物中心，总面积980万平方英尺[14] - 租户包括杂货店、餐厅等，约93%的前10大租户ABR来自日常必需品零售商，82%的总ABR来自抗电商零售商[16] 财务状况 - 债务到期安排合理，2021 - 2027年各年到期债务金额分别为030万美元（0.0%）、2410万美元（1.8%）、2.507亿美元（18.8%）、2.767亿美元（20.7%）、3.333亿美元（25.0%）、2亿美元（15.0%）、2.5亿美元（18.7%），总计13.351亿美元[21][22][23][24][25][26][27][29] - 资本结构为公众股东59%、OP单位持有人4%、无担保债务35%、有担保债务2%，无负担GLA 94%，有负担GLA 6%，股权63%，债务37%[30] ESG战略 - 2020年正式采用ESG计划和政策指南，成立ESG管理委员会，发布首份ESG报告，设定可衡量的目标[34] - 环境目标为未来5年能源使用和温室气体排放减少15%，实施3年计划使至少80%的投资组合用水由节水灌溉系统管理，未来5年废物转移率达25% [36] - 社会和治理方面，70%的员工为女性，75%的董事会成员为独立董事，25%为女性[39] 业务总结 - 2021年9月30日投资组合租赁率97.4%，同店现金净营业收入增长4.0%，新租约同空间现金租金增长10.9%，续约增长5.2% [42] - 年初至今收购6040万美元杂货店锚定购物中心，6230万美元收购合同在进行中，处置6970万美元物业，筹集4610万美元普通股权益，2021年FFO指引范围重申为每股摊薄0.98 - 1.02美元[42] 关键要点 - 投资组合和租户基础有韧性，97%的投资组合由杂货店和/或药店锚定，82%的总ABR来自日常必需品、服务和目的地零售商[45] - 资产负债表稳健，未来约2年无重大债务到期，无担保信贷额度有6亿美元可用，94%的投资组合无负担，94%的债务无担保，100%的债务为固定利率[46]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度总收入为7140万美元，去年同期为6980万美元，增长主要归因于租金回收率恢复到疫情前的历史正常水平，坏账减少，第三季度坏账占总收入不到1% [13] - 2021年第三季度GAAP净利润为2110万美元，摊薄后每股0.17美元；2021年前九个月GAAP净利润为4500万美元，摊薄后每股0.38美元 [14] - 2021年第三季度资金运营收益（FFO）增至3260万美元，摊薄后每股0.25美元，前九个月FFO为每股0.74美元 [16] - 2021年第三季度同店净营业收入（NOI）现金基础上同比增长4%，前九个月增长2.2% [17] - 2021年通过资产处置筹集约7000万美元，通过ATM计划筹集超4600万美元股权，总计筹集约1.16亿美元股权收益 [17][18] - 第三季度利息覆盖率为3.3倍，净债务与EBITDA比率为6.6倍 [19] - 预计2021年全年FFO在每股0.98 - 1.02美元之间，关键驱动因素包括待完成收购的时间、新租约开始时间以及可能通过ATM筹集额外股权 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度末，投资组合租赁率提高到97.4%，其中锚定空间保持100%租赁，非锚定空间租赁率增至94.3% [21][22] - 第三季度租赁37.5万平方英尺空间，签署49个新租户（均为内铺空间），续签72个租户（69个内铺空间续签，3个锚定租户续签） [26] - 第三季度新租约租金同比增长10.9%，续租租金增长5.2%（现金基础） [27] - 第三季度初，租赁与建成空间的经济差距为4.5%，代表1040万美元额外年度租金；第三季度有代表190万美元租金的租户开业并开始支付租金 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 广泛营销且位置优越的西海岸物业当前交易的资本化率在5%以下 [44] - 今年迄今出售的7000万美元物业，萨克拉门托的混合资本化率约为7% [76] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续推进业务，利用空间需求强劲的机会提高投资组合租赁率，追求收购机会，同时进行资产处置 [5][7][12] - 收购重点是核心市场的优质杂货店锚定购物中心，目前已确定四个收购项目，总计约1.23亿美元，整体混合收益率约6%，有望在未来12 - 24个月提高 [7][11] - 公司致力于引入优质新租户，提升租户基础，增强物业吸引力和长期价值 [33] - 持续寻找额外收购机会，主要关注非公开市场、基于关系的机会，预计2022年有活跃的投资组合增长 [38] - 行业目前交易活跃，卖家在疫情后重新将物业推向市场，预计未来6个月至1年REITs有机会扩大投资组合，但受利率等因素影响 [60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 西海岸全面重新开放后，公司业务在第三季度持续稳步推进，空间需求强劲，投资组合租赁率恢复到疫情前水平 [5] - 公司在疫情期间保持租金增长，体现了杂货店锚定投资组合、多元化租户基础和团队能力的优势 [6] - 新收购项目将增强公司在核心市场的影响力，提供新的增长机会 [11] - 公司对未来前景感到兴奋，有信心继续创造长期价值，预计租赁业务在第四季度保持活跃和成功 [39][29] 其他重要信息 - 公司在第三季度退出萨克拉门托市场，出售最后两处物业，总计约4400万美元，产生约1300万美元收益，今年迄今共出售7000万美元物业 [12] - 公司无6亿美元无担保信贷额度的未偿余额，预计2021年剩余时间信贷额度余额为零或极低 [18] - 2022年仅有两笔小额抵押贷款到期，总计约2300万美元，公司计划用运营现金流和可能的额外收购收益偿还 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 1000万美元租赁管道何时全部上线，是否会因供应链中断或劳动力短缺导致开业延迟？ - 预计到年底，代表约200 - 300万美元的租户将开业并开始支付租金，目前尚未看到重大影响，但未来可能会有暂时延迟 [43] 问题2: 已确定收购项目的定价如何，公开市场和非公开市场交易的价差是多少？ - 广泛营销且位置优越的西海岸物业当前交易的资本化率在5%以下，公司凭借关系和执行能力，能更快完成交易，且对运营问题有更深入了解 [44] 问题3: 2022年业务是否与2011 - 2017年可比，计划的重新收回空间是否有意义，是否有锚定租户，指导因素是否有重大变化？ - 2022年收购管道与疫情前相当，当时每年收购约2 - 3亿美元资产；重新收回空间可能包括店铺和锚定租户的调整；核心同店NOI和坏账符合预期，最大不确定因素是租户开业情况 [49][50][51] 问题4: 1000万美元经济与租赁占用差距的上线节奏如何，哪些租户仍在观察名单上，疫情后租户流失情况如何，是否处于收购周期？ - 希望第四季度能有300万美元上线，预计现有1000万美元中的大部分将在2022年第二季度上线；疫情中受影响较大的租户包括干洗店、部分健身租户和个人服务租户，仍可能有一些过度扩张的租户出现问题；目前交易管道强劲，预计未来一段时间收购活动将持续，有利于REITs扩大投资组合 [56][58][60] 问题5: 同店NOI指导预期如何，租金涨幅如何量化，固定和浮动比例如何，是否受通胀影响？ - 同店NOI全年预计仍在3%左右，主要取决于第四季度新租户开业时间；店铺租约平均每年增长3 - 3.5%，前期租金平稳有助于租户从疫情中恢复，后期有更高租金增长 [67][69] 问题6: 2022年新收购项目资金是否包括额外资产出售，已出售7000万美元物业的处置资本化率是多少，能否进一步提高 occupancy？ - 可能会根据市场情况进行资产出售以支持收购；萨克拉门托出售物业的混合资本化率约为7%；如果需求保持当前水平，有望很快恢复到疫情前的 occupancy 水平，甚至可能超过 [75][76][77] 问题7: 收购管道是否有投资意愿，能否实现6%的初始收益率，投资组合健康比率或占用成本比率与疫情前相比如何，是否预计百分比租金增加，如何为收购项目融资，第三季度自由现金流是多少？ - 目前收购管道有机会，但由于资本化率压缩，收购金额可能略低于预期，但有信心通过管理和租赁能力实现收益率提升；租户销售增长改善了占用成本；预计百分比租金将比去年有所增加；收购资金将综合利用信贷额度、股权融资、运营现金流和资产出售；第三季度自由现金流约为1250万美元，全年约为4000万美元 [84][86][88][90][91] 问题8: 投资组合历史最高物理 occupancy 水平是多少，98%租赁率对应的物理和建成方面情况如何？ - 历史上管理团队在泛太平洋时期的 occupancy 水平在98%左右，此时基本相当于全租，有助于推动租金增长；98%租赁率时，建成与租赁的差距可能在2 - 3%左右 [98][99] 问题9: 如何考虑通过变现权利和引入机构资本为收购项目融资，Bellevue 项目的时间更新，如何理解FFO指导范围？ - 正在考虑出售两个已获或接近获权的项目，预计可产生3000 - 4000万美元收益；对引入机构资本持开放态度，但需合适的交易；Bellevue 项目因城市许可积压，预计在明年第三或第四季度开工；FFO指导范围较宽是出于保守考虑，主要不确定因素是租户开业情况，此外与大型租户的诉讼解决可能会影响结果 [107][110][111][113][116] 问题10: 是否会维持当前股息率，外部增长对22 - 23年收益增长的贡献如何？ - 公司打算尽可能保留现金流，维持符合REITs最低要求的股息率；如果能实现收购目标，将对收益增长产生积极影响 [128][129] 问题11: 资产负债表的杠杆指导范围是多少，租金开始支付的节奏如何，最大不确定因素是什么，1000万美元未开业租户中是否有锚定租约，租户组合是否有变化，第三季度坏账情况如何？ - 净债务与EBITDA比率的目标是中低6倍；租金开始支付受多种租户影响，最大不确定因素是许可流程；1000万美元未开业租户中有一个锚定租约；租户组合没有明显变化；第三季度冲回93.2万美元坏账准备，但新增约150万美元坏账，净坏账为54.8万美元，占总收入不到1% [134][136][137][138][141][142] 问题12: 今年迄今签署的租约期限较短的原因是什么，疫情相关的租户流失是否仍高于历史水平，第三季度收购的资产情况如何，如何实现收益率提升，需要多长时间？ - 租约期限是多种因素的混合，部分租户希望短期租约，而一些餐厅租户希望长期租约；目前租户流失情况基本正常；收购资产的收益率提升主要通过高效管理、租赁至历史水平和重新定位租户实现，预计收益率将快速提升 [145][147][149]

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财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度GAAP归属于普通股股东的净收入为1650万美元，摊薄后每股0.14美元，而2020年同期为460万美元，摊薄后每股0.04美元，2021年第二季度GAAP净收入中包含4月房产处置的950万美元出售收益 [11] - 2021年第二季度资金运营为3170万美元，摊薄后每股0.25美元，2020年第二季度为2920万美元，摊薄后每股0.23美元 [11] - 2021年第二季度同店净营业收入较去年增长9.6%，2021年前6个月同店净营业收入增长1.5% [11] - 第二季度末租金收取率约为96%，预计第三季度将完全恢复到历史收取率 [12] - 第二季度净坏账为正10.3万美元，因租户基本重新开业，公司对部分先前坏账准备金进行了冲回 [13] - 截至第二季度，公司通过ATM计划发行约190万股普通股，第三季度初又发行约62.3万股，年初至今通过ATM发行和4月房产处置共筹集约7200万美元股权收益，完成最后两笔萨克拉门托房产出售后，预计共筹集约1.17亿美元股权收益 [14] - 公司用部分收益偿还第一季度末信贷额度上的1400万美元欠款，目前6亿美元无担保信贷额度无欠款，今年债务减少约4800万美元，预计下半年信贷额度余额将保持在最低水平甚至为0 [15] - 公司净债务与EBITDA比率从去年疫情最严重时的7.9倍降至第二季度的6.9倍 [16] - 公司预计2021年全年资金运营为每股摊薄后0.98 - 1.02美元，低区间假设下半年坏账仍略高，高区间假设下半年坏账符合历史水平且下半年完成总计1亿美元的收购，同时假设同店净营业收入全年增长2% - 4% [17][18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第二季度签署118份租约，总面积33.8万平方英尺，创公司第二季度租赁活动新纪录，其中新租约59份，面积11.6万平方英尺，续约租约59份，面积约22.2万平方英尺，新租约同空间比较现金基础租金平均增长15.8%，续约现金租金增长3.3%，截至6月30日，整体投资组合租赁率稳定在96.9%，锚定空间100%出租，内铺空间93.1%出租 [20][21] - 收购业务：目前有两笔待收购的杂货店为主的购物中心，总价约6100万美元，初始收益率在6%左右，预计未来12 - 24个月内将收益率提高到7%以上 [7][8] - 处置业务：第二季度出售一处房产，售价2580万美元，目前有两笔萨克拉门托房产待售，预计产生约4500万美元销售收益，完成后将完全退出萨克拉门托市场 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司核心市场从圣地亚哥到西雅图，租户对空间的需求在第二季度加速增长，第三季度持续上升 [19] - 市场上高品质、杂货店 - 药店为主的资产供应较少，已交易资产的资本化率在5%以下，未来收购的资本化率预计在5% - 6%之间 [57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略包括积极寻找收购机会、推进资产处置、加强资产负债表、推进租赁业务和开展致密化项目 [6][9][10] - 收购方面，公司倾向于收购10 - 12.5万平方英尺、以杂货店和药店为主的购物中心，目前收购管道强劲，除已签约的6100万美元项目外，还有约5000万美元的一次性交易项目，同时也在积极寻求与私人业主的投资组合交易 [34][36] - 处置方面，公司将继续评估资产，出售内部增长潜力有限的资产，市场上1031买家和机构资本活跃，愿意支付较高价格 [59] - 致密化项目方面，公司在贝尔维尤的Crosswords购物中心获得城市最终批准，计划建设220套公寓和1.5万平方英尺的底层零售空间，旧金山市场的两个购物中心的致密化项目也在稳步推进 [23][24] - 行业竞争方面，收购市场上存在混合用途开发商和关注自有地块剥离价值的买家，公司凭借对市场的了解和专业管理能力参与竞争 [91] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境方面，租户需求加速增长，主要来自疫情期间表现良好的企业扩张和疫情期间受限制企业的重新布局或扩张，同时市场供应有限，租户健康状况良好，这些因素将在未来几年持续推动需求 [28][62][65] - 未来前景方面，公司对2021年下半年的前景感到兴奋，认为租赁和收购业务将受益于市场需求的增长，公司的核心竞争力（杂货店为主的定位、多元化的租户基础和专业的团队）将继续推动公司价值的增长 [27][30][31] 其他重要信息 - 公司Crosswords购物中心致密化项目规模为226套单元和1.5万平方英尺零售空间，预计2022年第一或第二季度破土动工，成本约8000万美元，无杠杆收益率约为6.5% - 7% [94][97] - 公司租赁组合中，店铺租户年租金涨幅约为3%，锚定租户每5年涨幅约为10%或每年2%，综合涨幅为2.5% - 3.5%，目前涨幅情况未发生明显变化 [99][100] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细介绍收购管道的规模和机会，以及卖家接受OP单位的动态 - 公司通常寻找10 - 12.5万平方英尺、以杂货店和药店为主的购物中心，目前收购管道强劲，除已签约的6100万美元项目外，还有约5000万美元的一次性交易项目，也在积极寻求投资组合交易；公司会继续推进OP单位业务，但需要股价稳定，让卖家愿意以当前或高于股价的价格进行交易；通过重新招商、提高运营效率和填补空置率来提升收购资产的价值 [34][36][39] 问题2: 公司如何为不断增长的收购管道筹集资金 - 主要资金来源为资产处置和可能出售致密化项目的部分权益，股权融资将取决于市场和股价情况，如果股价超过净资产价值，可能会通过ATM计划或市场融资 [42][43] 问题3: 已签约的6100万美元收购项目的6%初始收益率为何较高，以及如何提高到7% - 北加州资产因业主受疫情压力且急于出售，公司在市场好转前完成交易，获得较好价格；南加州资产公司熟悉市场和物业情况；北加州资产原业主与租户关系好但租金提升不足，公司将采取更积极的管理方式，南加州资产公司通过租赁团队和实际管理经验提高收益率 [47][48][50] 问题4: 财务结果和指引中与COVID相关的一次性项目有哪些，以及下半年坏账准备金的假设 - 第二季度通过仔细的租户分析，冲回约150万美元的先前坏账准备金，同时计提约140万美元的新准备金，净坏账为10.3万美元；下半年坏账准备金如果回到历史正常水平（低于1%），将有助于实现指引的高端，但仍存在一定不确定性 [52][53] 问题5: 公司是否处于收购的转折点，未来投资规模是否会回到以前水平，以及未来收购的合适资本化率是多少 - 公司认为是收购的转折点，未来可能会看到投资规模回到以前每年2 - 3亿美元或更多的水平；未来收购的资本化率难以预测，市场上高品质资产供应少，已交易资产资本化率在5%以下，预计未来在5% - 6%之间，关键是通过管理提升资产收益率 [55][57] 问题6: 资产处置是否结束，是否还有更多工作要做 - 公司将继续评估资产处置机会，关键是资产的内部增长潜力，目前市场上买家活跃，愿意支付较高价格 [59] 问题7: 租赁需求的高增长能持续多久，加州6月15日重新开放是否已影响需求，以及下半年ATM计划可能筹集多少资金 - 租赁需求预计将持续一段时间，原因包括租户对杂货店为主的投资组合表现的认可、市场供应有限和租户健康状况良好；加州重新开放前需求已经存在，开放后需求更旺盛；下半年ATM计划筹集资金取决于股价，公司将关注市场和股价，如有机会将筹集更多股权 [62][66][67] 问题8: 如何看待1040万美元年度基本租金（ABR）在下半年的情况，萨克拉门托资产处置的资本化率是多少，未来处置资产的交易价格范围是多少 - 下半年ABR的情况难以预测，预计将保持在历史范围内，同时公司会不断增加新的项目；圣地亚哥资产处置的资本化率在5%左右，萨克拉门托资产在7%左右，未来主要市场的资产处置价格可能与圣地亚哥类似 [72][73][74] 问题9: 已讨论的收购和处置交易预计何时完成 - 预计收购和处置交易都将在8月完成，可能会因出售方的原因稍有延迟，但最迟在8月底完成 [76] 问题10: 店铺空间需求在本地租户和全国连锁店之间的情况，以及疫情后新的业务领域是否在租赁的ABR中占比增加，如何处理餐厅户外用餐的问题 - 店铺空间需求来自本地、区域和全国各个领域，区域和全国运营商的需求更强；需求用途仍与疫情前相似，包括餐厅、精品健身、医疗、宠物和兽医等服务行业；公司正在与餐厅合作，使户外用餐更永久化，并提高租金，减少建设障碍，市政当局也支持这一做法，部分地区已将户外用餐许可延长一年 [79][80][82] 问题11: 核心市场是否有延长驱逐禁令的情况，收购市场中买家如何评估有空置率的资产，以及在收购市场中是否会遇到考虑开发潜力的竞争对手 - 西海岸大部分地区的驱逐禁令未延长，只有洛杉矶和北加州的少数小城市仍在实施，目前主要问题是处理积压案件的时间；公司收购的高品质杂货店 - 药店为主的资产空置率不高，评估时会考虑现有租金和空置率的处理；收购市场中会遇到考虑开发潜力和自有地块剥离价值的竞争对手 [85][88][91] 问题12: Crossroads住宅开发项目预计何时破土动工，项目规模、成本和投资收益率是多少 - 项目规模为226套单元和1.5万平方英尺零售空间，预计2022年第一或第二季度破土动工，成本约8000万美元，无杠杆收益率约为6.5% - 7% [94][97] 问题13: 公司租赁组合中的合同租金增长情况如何，目前签署的租约是否有变化 - 店铺租户年租金涨幅约为3%，锚定租户每5年涨幅约为10%或每年2%，综合涨幅为2.5% - 3.5%，目前涨幅情况未发生明显变化，部分续约租金暂时持平，但未来预计会改善 [99][100][101] 问题14: 第二季度建筑面积入住率下降，是否还有进一步下降的风险，本季度小店铺和锚定空间的入住率分别是多少，未来收购是否会预先筹集永久资本，公司长期的杠杆目标是多少，是否有计划偿还部分有担保债务 - 目前只有极少数租户仍在利用禁令拖欠租金，随着市场开放，情况将好转；锚定空间入住率为100%，小店铺空间入住率为93.1%；未来收购将使用信贷额度和手头现金；公司希望净债务与EBITDA比率降至中低6倍，计划在明年3月1日和4月1日偿还两笔物业抵押贷款 [103][105][107]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, DC 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ____ to ____ Commission file number 001-33749 RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS CORP. RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS PARTNERSHIP, LP (Exact name of registrant as specified in ...

公司概况 - 零售机会投资公司是专注西海岸的杂货锚定购物中心REIT，截至2021年3月31日拥有88个购物中心，面积约1010万平方英尺[2] 财务数据 - 2021年Q1净收入797.4万美元，摊薄后每股净收入0.06美元，上年同期分别为1313.6万美元和0.10美元[13] - 2021年Q1运营资金（FFO）基本值为3045.5万美元，摊薄后为3101.4万美元，FFO派息率45.8%，上年同期分别为3628万美元、3741.4万美元和69%[16] - 截至2021年3月31日，总债务13.40365亿美元，加权平均利率3.99%，加权平均到期期限4.3年[20] 物业组合 - 物业分布在南加州、北加州和太平洋西北地区，整体出租率96.9%，年基本租金（ABR）2.15236亿美元[29][31][34] 同店运营 - 88个同店2021年Q1现金净营业收入4720.8万美元，同比下降5.6%，出租率从97.7%降至96.9%[37] 租户情况 - 前十大租户租赁面积占比27.9%，ABR占比20%，其中艾伯森/西夫韦超市租赁面积最大，ABR最高[41] 租赁情况 - 2021年Q1新签租约107份，总面积29.3441万平方英尺，初始基本租金每平方英尺24.75美元[45][46] - 同空间比较，新租约基本租金上涨4.9%，续约基本租金上涨3.2%[49][50] 新冠疫情影响 - 截至2021年4月22日，租户支付的基本租金比例从4Q20的91.6%升至1Q21的91.8%，开业率为99.2%[56]