总营收情况 - 2023年第一季度总营收7929.6万美元，2022年同期为7647.3万美元，同比增长3.7%[17][25] 净收入情况 - 2023年第一季度净收入869.6万美元，2022年同期为1246.6万美元，同比下降30.2%[17][21][25] - 2023年第一季度净收入为869.6万美元，2022年同期为1246.6万美元[28] 每股收益情况 - 2023年第一季度基本和摊薄后每股收益为0.06美元，2022年同期为0.09美元，同比下降33.3%[17][25] - 2023年和2022年第一季度，基本每股收益分别为802.2万美元/1.24227368亿股和1155.3万美元/1.22410238亿股[64] - 2023年和2022年第一季度，摊薄每股收益分别为857.6万美元/1.33007419亿股和1237.8万美元/1.31438668亿股[64] - 2023年和2022年第一季度，经营合伙企业基本和摊薄每单位收益均为857.6万美元/1.33007419亿单位和1237.8万美元/1.31438668亿单位[64] 每股股息情况 - 2023年第一季度普通股每股股息为0.15美元，2022年同期为0.13美元，同比增长15.4%[17][25] - 2023年4月25日，公司董事会宣布普通股现金股息和运营合伙单位分配为每股0.15美元，将于2023年7月7日支付给2023年6月16日登记在册的股东[129] 现金流量情况 - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为4444.7万美元，2022年同期为4777.1万美元，同比下降7%[21] - 2023年第一季度投资活动使用的净现金为800.4万美元，2022年同期为1700.9万美元，同比下降52.9%[21] - 2023年第一季度融资活动使用的净现金为3023.4万美元，2022年同期为2577.2万美元，同比增长17.3%[21] - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为4444.7万美元，2022年同期为4777.1万美元[28] - 2023年第一季度投资活动使用的净现金为800.4万美元，2022年同期为1700.9万美元[28] - 2023年第一季度融资活动使用的净现金为3023.4万美元，2022年同期为2577.2万美元[28] - 2023年第一季度现金、现金等价物和受限现金净增加620.9万美元，2022年同期为499万美元[28] 现金、现金等价物和受限现金余额情况 - 截至2023年3月31日，现金、现金等价物和受限现金为1366.8万美元，截至2022年12月31日为745.9万美元，增长83.2%[21] - 2023年3月31日现金、现金等价物和受限现金余额为1366.8万美元，2022年同期为2035.3万美元[28] 资产情况 - 截至2023年3月31日，总资产为30.01513亿美元，截至2022年12月31日为30.04279亿美元，下降0.1%[23] 负债情况 - 截至2023年3月31日，总负债为16.28619亿美元，截至2022年12月31日为16.19681亿美元，增长0.5%[23] 资本余额情况 - 2023年3月31日有限合伙人资本余额为8740.8万美元，ROIC资本余额为12.85476亿美元，累计其他综合损失为1万美元，总资本为13.72894亿美元[27] 资本化成本情况 - 2023年第一季度与房地产改善或置换相关的资本化成本约为1040万美元，2022年同期约为1490万美元[42] 房地产投资信托基金（REIT）相关 - 公司已选择根据《国内税收法》第856 - 860条成为房地产投资信托基金（REIT），需至少分配90%的REIT应纳税所得[39] 税务审查情况 - 截至2023年3月31日，2018 - 2021年的纳税年度仍可由美国国税局和州税务机关审查[40] 应收账款坏账准备情况 - 2023年3月31日和2022年12月31日，公司应收账款坏账准备分别约为1630万美元和1570万美元[56] 折旧年限情况 - 公司建筑物折旧年限估计为39 - 40年，物业改良折旧年限为10 - 20年，家具和固定装置折旧年限为3 - 10年[57] 房地产投资价值情况 - 公司认为2023年3月31日和2022年12月31日其房地产投资价值未发生减值[50] 房地产收购分类情况 - 公司将收购房地产分为业务合并和资产收购，预计多数收购按资产收购处理[43] 收入确认情况 - 公司租赁收入按租赁条款确认，最低租赁收入直线法确认，百分比租金达标确认[54] - 公司终止租赁费用满足条件时确认，利息收入按赚取确认，处置物业损益达标记录[55] 现金等价物定义情况 - 公司将所有原始期限三个月及以内的高流动性投资视为现金等价物[51] 不可撤销租约未来最低租金情况 - 截至2023年3月31日，不可撤销租约未来最低租金总计12.05829亿美元，其中2023年剩余时间为1.65813亿美元，2024年为2.01391亿美元，2025年为1.73873亿美元，2026年为1.45487亿美元，2027年为1.16024亿美元，之后为4.03241亿美元[75] 抵押贷款应付票据情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，抵押贷款应付票据分别为6.0699亿美元和6.0917亿美元，其中富勒顿十字路口物业利率为4.728%，钻石山广场物业利率为3.550%[76] 无担保定期贷款情况 - 公司无担保定期贷款账面价值截至2023年3月31日和2022年12月31日分别为2.99344亿美元和2.99253亿美元，贷款金额为3亿美元，到期日为2025年1月20日，满足条件可申请增加2亿美元承诺额度[76] 运营合伙企业无担保循环信贷额度情况 - 运营合伙企业无担保循环信贷额度为6亿美元，到期日为2027年3月2日，有两次六个月延期选择权，可增加至12亿美元，截至2023年3月31日和2022年12月31日，未偿还金额分别为6700万美元和8800万美元[80][83] 利率情况 - 截至2023年3月31日，定期贷款加权平均利率为5.6%，1.5亿美元定期贷款互换后混合利率为5.4%，循环信贷额度加权平均利率为5.4%，定期贷款无可用借款额度，循环信贷额度有5.33亿美元可用借款额度[84] 高级票据账面价值情况 - 2027年到期高级票据账面价值截至2023年3月31日和2022年12月31日分别为2.4917亿美元和2.49126亿美元，本金为2.5亿美元，利率为4.19%[85] - 2026年到期高级票据账面价值截至2023年3月31日和2022年12月31日分别为1.99732亿美元和1.99711亿美元，本金为2亿美元，利率为3.95%[87] - 2024年到期高级票据账面价值截至2023年3月31日和2022年12月31日分别为2.48919亿美元和2.48766亿美元，本金为2.5亿美元，利率为4%[88] - 2023年到期高级票据账面价值截至2023年3月31日和2022年12月31日分别为2.49439亿美元和2.49246亿美元，本金为2.5亿美元，利率为5%[90] 优先股情况 - ROIC获授权发行5000万股优先股，截至2023年3月31日和2022年12月31日，无优先股流通在外[94] 普通股出售情况 - 公司可通过销售协议出售普通股，总发行价最高达5亿美元[95] 股票回购计划情况 - 2013年7月31日，公司董事会授权最高5000万美元的股票回购计划，2023年第一季度未回购[98] 股权奖励计划情况 - 2022年4月25日，公司采用修订后的2009年股权奖励计划，预留10954694个可互换单位，最多可授予5002143股全值奖励股份或10954694股股票期权[100] 限制性普通股授予情况 - 2023年第一季度，公司授予502953股基于时间的限制性普通股[102] 非归属限制性股票奖励情况 - 截至2023年3月31日，非归属限制性股票奖励情况为：期初1310598股，归属622923股，授予502953股，期末1190628股[103] LTIP单位授予情况 - 2023年第一季度，公司授予245972个LTIP单位，于2026年1月1日归属，加权平均授予日公允价值为14.97美元[103] 基于股票的薪酬安排费用情况 - 2023年和2022年第一季度，所有基于股票的薪酬安排费用分别约为290万美元和260万美元[105] 运营合伙企业OP单位情况 - 截至2023年3月31日，运营合伙企业有133472004个OP单位流通，公司持有约93.6%，即125024887个OP单位[106] 有限合伙人持有的OP单位赎回价值情况 - 截至2023年3月31日，有限合伙人持有的OP单位赎回价值约为1.1亿美元[108] 高级票据公允价值情况 - 截至2023年3月31日，2027年和2026年到期高级票据公允价值分别约为2.246亿美元和1.83亿美元，2024年和2023年到期高级票据公允价值分别约为2.429亿美元和2.479亿美元，未偿还抵押贷款应付票据公允价值约为5750万美元，加权平均利率7.8%[115] 衍生金融工具公允价值情况 - 截至2023年3月31日，公司衍生金融工具资产公允价值为21.1万美元，负债公允价值为 - 20.3万美元[122] 非现金减少重新分类情况 - 未来十二个月，公司预计约40.1万美元将作为非现金减少重新分类至与两项未偿还掉期安排相关的利息费用[122] 利率衍生品收益情况 - 2023年第一季度利率衍生品在其他综合收益中确认的收益为1.1万美元，2022年同期为80.8万美元；从累计其他综合收益重新分类至利息的（收益）损失2023年第一季度为 - 1.6万美元，2022年同期为139.5万美元[123] 净租赁负债及相关资产情况 - 截至2023年3月31日，公司净租赁负债约为1680万美元，相关使用权资产净额约为1520万美元，加权平均剩余租赁期限约为35.6年，加权平均折现率约为5.2%[124] 地面租赁租金费用情况 - 2023年和2022年第一季度，公司地面租赁租金费用分别约为40.1万美元和44万美元[124] 经营租赁租赁付款及负债情况 - 截至2023年3月31日，公司经营租赁未折现未来最低年度租赁付款总额为3559.9万美元，折现后租赁负债为1678.6万美元[126] 高管租赁协议相关费用情况 - 2023年和2022年第一季度，公司与一名高管租赁协议相关费用分别约为2.3万美元和2.4万美元[127] 运营合伙单位赎回及普通股发行情况 - 2023年3月31日后，ROIC收到100万份运营合伙单位赎回通知，并以一比一比例赎回，发行100万股ROIC普通股[128] 浮动利率债务及利息费用影响情况 - 截至2023年3月31日，公司有3.67亿美元浮动利率债务未偿还，短期利率上升100个基点将使公司2023年第一季度利息费用增加约95.1万美元[220][221]

财务数据和关键指标变化 - 2022年GAAP净收入为每股摊薄后0.42美元，2021年为每股摊薄后0.44美元；2021年GAAP净收入包含2230万美元房地产销售收益，2022年为770万美元 [41] - 2022年资金运营总额较2021年增长13.6%；每股摊薄后资金运营为1.10美元，较2021年增长10%；2022年第四季度资金运营增长8%，达到每股摊薄后0.27美元 [41] - 2022年公司净债务与年化EBITDA比率降至6.6倍，为2016年以来第四季度最低 [42] - 2022年总营收较2021年增长10.1%，运营收入（不包括房地产处置收益）较2021年增长15.6% [64] - 2022年同店物业净运营收入较2021年增长4.6%，第四季度增长5% [64] - 2022年公司筹集6140万美元资本，包括3620万美元物业处置收入和通过ATM计划发行约130万股普通股筹集的2520万美元 [65] - 2022年公司偿还两笔总计2350万美元的抵押贷款，年末有担保债务降至总未偿债务的4.3% [65] - 2023年公司预计利息支出在6800万 - 7300万美元之间，初始资金运营指导范围为每股摊薄后1.05 - 1.11美元 [43][44] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2022年末公司投资组合租赁率达98.1%，创历史新高；过去10年租赁率保持在96%以上 [37][69] - 2022年新租约同空间比较现金基础租金增长23%，续约现金基础租金增长8% [47] - 2022年新租户带来950万美元的增量年度现金基础租金，创历史新高 [47] - 2023年初未开业新租户的年度增量基础租金为760万美元 [71] - 2022年公司租赁160万平方英尺的空间，连续12年租赁面积约为原计划到期面积的两倍 [70] 物业收购与处置业务 - 2022年公司收购五个优质杂货店为主的购物中心，总面积超50万平方英尺 [62] - 2023年公司预计处置部分资产，其中两处物业预计带来2000万 - 2500万美元收益，用于偿还资产负债表上的债务 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司核心市场为西海岸市场，包括西雅图、波特兰和旧金山 [62] - 西海岸高品质杂货店为主的购物中心暂无正式估值基准，虽资本化率有所上升，但未显示估值有重大变化 [111] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将利用高入住率优势，对租户采取更积极策略，可能导致空置率略有上升，但预计租约利差将更好 [7] - 公司计划在2023年下半年进行更多收购和处置活动，收购时注重资产对资本成本的增值作用 [29] - 公司将继续通过租赁和投资计划提升现有投资组合的内在价值和在西海岸的领导地位 [38] - 公司倾向通过公共债券发行转向固定利率债务，降低浮动利率债务敞口 [79] - 公司将继续与非公开市场资源保持对话，抓住市场机会，坚持长期稳健的业务计划 [89] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场租户需求强劲，公司有望利用高入住率获得更好的租约利差 [7] - 预计2023年公司物业净运营收入将增长2% - 5%，部分增长来自合同租金增长，但会被较高的利息成本抵消 [43][66] - 尽管经济压力和不确定性持续，但公司凭借在西海岸经营杂货店为主购物中心的经验和技能，有能力应对挑战 [52] - 随着市场对空间的需求持续强劲，预计2023年公司整体租赁率将保持在97% - 98% [72] 其他重要信息 - 公司通常每年将坏账预算设定为总收入的1.5%，历史实际坏账率通常低于1%，最低指导为500万美元 [5] - 公司目前没有租户在观察名单上 [6] - 公司预计2023年经济入住率或建设入住率不会在年初下降，全年将稳定增加收入 [8] - 十字路口项目因市政原因审批流程较长，今年该项目的资本支出较少；另外两处已获完全授权的物业预计在2023年第二或第三季度出售并完成交易 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司对浮动利率债务的处理计划及能否利用倒挂收益率曲线，提前偿还定期贷款是否有罚款 - 定期贷款可随时提前偿还，公司会考虑其他担保债务选项或替代方案，理想情况下将通过公共债券发行转向固定利率债务，目前浮动利率债务还有几年到期，有时间等待市场稳定 [78][79] 问题2: 卖家重返市场的驱动因素是什么 - 主要是债务到期以及卖家资金受限，此外公司去年一些接近达成的交易仍在跟进 [82] 问题3: 在通胀和消费者偏好变化的情况下，推动杂货店租金对其入住成本的影响以及提租空间 - 许多杂货店租约较旧且低于市场水平，部分租约即将到期且无续租选项，公司有机会提高租金，一些锚定租约的年租金处于个位数，提租空间较大 [99] 问题4: 公司出售的零售中心是针对非核心、高收益资产还是低资本化率资产，能否以低于当前可变利率债务成本的资本化率出售资产 - 可以以较低资本化率出售资产，公司主要关注未来几年内部增长潜力较小的资产，由于杂货店为主的购物中心是市场热门板块，公司对出售这些资产有信心 [114] 问题5: 公司是否会用处置资产的资金匹配收购，处置计划是否独立于收购活动，是否有特定市场的资产出售目标 - 处置资产资金将用于偿还债务和支持增长，处置计划独立于收购活动，公司会综合考虑整个投资组合，不针对特定市场，主要关注资产未来几年的回报 [102][103][105] 问题6: 2023年末物理入住率的指导假设，以及在当前股价水平下是否会发行股权进行收购 - 目前没有年末建设入住率的具体数字，预计与历史水平相近且可能略高；当前股价下不会发行股权 [109][121] 问题7: 公司收购资产的回报率要求以及在无杠杆内部收益率方面的目标 - 公司更关注收购高5% - 6%收益率且能快速增值的资产；无杠杆情况下，收购资产18个月内的目标收益率为中6% - 高6% [97][112]

投资组合情况 - 截至2022年12月31日，公司投资组合包含94处物业，总可租赁面积约1060万平方英尺，公司在运营合伙企业中拥有约93.6%的合伙权益，其余6.4%由其他有限合伙人持有[35] - 截至2022年12月31日，公司投资组合包含94处房产，总可租赁面积约1060万平方英尺[203] - 截至2022年12月31日，公司零售投资组合的出租率约为98.1%[203] - 公司总可租赁面积为10,560,259平方英尺，租户数量2,048个，出租率98.1%，年基本租金233,729美元[207] - 截至2022年12月31日，无单一租户占公司投资组合总年基本租金超过5.7%[208] - 公司十大租户年基本租金占比合计19.5%，其中Albertsons / Safeway Supermarkets占比5.7%最高[209] - 截至2022年12月31日，公司投资组合包括94处物业，总面积约1060万平方英尺，零售投资组合出租率约98.1%[219] 物业收购与出售 - 2022年4月1日，公司以约1840万美元收购奥林匹亚广场北，以约1770万美元收购鲍威尔谷枢纽；5月17日，以约2410万美元收购维利奇奥克斯购物中心；8月19日，分别以约2930万美元和3110万美元收购巴林杰村和托马斯湖购物中心[44][45][46][47] - 2022年8月19日，公司出售奥罗拉广场，售价3620万美元，扣除销售成本后净收益约3440万美元，记录房地产销售收益约770万美元[48] 债务情况 - 运营合伙企业有3亿美元的无担保定期贷款，到期日从2022年9月8日延长至2025年1月20日，可根据条件申请增加2亿美元承诺额度[50] - 运营合伙企业有6亿美元的无担保循环信贷额度，到期日从2021年9月8日延长至2024年2月20日，有两次六个月的延期选择权，可增加至12亿美元[51][52] - 截至2022年12月31日，定期贷款和信贷额度分别有3亿美元和880万美元未偿还，加权平均利率分别为2.7%和3.1%，信贷额度有5.12亿美元可用[55] - 2022年3月1日，公司全额偿还卡西斯广场购物中心约660万美元的抵押贷款；3月31日，全额偿还河石市场约1670万美元的抵押贷款[56] - 截至2022年12月31日，公司未偿还的抵押债务本金约为6070万美元，在6亿美元的无抵押循环信贷安排和3亿美元的定期贷款下分别有8800万美元和3亿美元未偿还[156] - 运营合伙企业分别在2017年12月、2016年9月、2014年12月和2013年12月发行了本金总额为2.5亿美元、2亿美元、2.5亿美元和2.5亿美元的无抵押优先票据[157] - 截至2022年12月31日，公司有8800万美元和3亿美元分别在无抵押循环信贷安排和定期贷款下未偿还，且按可变利率计息，未来可能产生包括抵押贷款在内的可变利率债务[163] - 公司此前的四份利率互换协议于2022年8月31日到期，定期贷款的利率不再有效固定，未偿还的定期贷款借款开始按可变利率计息[164] - 自2023年6月30日之后，IBA将停止公布美元LIBOR的相关利率设置，截至2022年12月31日，公司有大约3.88亿美元与美元LIBOR挂钩的可变利率债务未偿还[166] 股权销售 - 公司可通过“按市价”销售协议出售普通股，总发行价最高可达5亿美元[57] - 2022年，公司通过销售协议共出售1288213股，获得约2520万美元的总收益，支付给代理商约25.2万美元佣金[59] 业务战略 - 公司寻求收购美国西海岸人口密集、供应受限的大都市市场的购物中心，专注于租赁提供必需品的零售商[37][40] - 公司计划通过运营现金流、信贷安排借款、承担现有抵押贷款债务、发行股权证券、股权和债务发行以及出售现有资产等方式为未来收购融资[60] 员工情况 - 截至2022年12月31日，公司有70名员工，其中19名为购物中心维护员工，3名为高管，约50%的员工为少数族裔，约70%为女性[71][73] 可持续发展 - 2020 - 2021年，公司在同类物业实现能源使用量同比降低15%[79] - 截至2022年12月31日，公司9处物业有太阳能协议，占总可租赁面积约18%[79] - 截至2022年12月31日，公司8处物业有65个电动汽车充电站，并已签订协议，未来12个月内在4处物业新增23个[79] - 公司在17个位于加州干旱地区的购物中心安装智能灌溉控制器和监测系统[79] - 公司已将9个购物中心的公共区域照明转换为LED灯[79] - 公司连续第二年被美国能源部和市场转型研究所授予“绿色租赁领袖”金奖[77] - 公司2021年首次回应全球房地产可持续发展基准报告[78] 业务构成 - 公司主要业务为零售房地产的所有权、管理和再开发，各物业为单独运营部门，已合并为一个可报告部门[61] 风险因素 - 资本市场和经济状况会影响公司财务状况、经营成果和资产价值[90] - 租户破产或资不抵债会使公司收入和可用现金减少，主要租户的此类情况影响更大[91,92] - 通胀或通缩会对公司多项财务指标产生不利影响，通胀会增加成本、影响消费，通缩会压低租金[93,94] - 公司收购新物业可能面临无法按时、按预算完成，竞争导致成本增加等风险[96] - 公司进行物业再开发项目可能面临成本超预期、无法达到预期指标、时间延迟等风险[99] - 公司拓展混合用途商业地产项目面临独特风险，可能影响投资回报[101] - 公司业务依赖外部资本，但未来可能无法获得足够融资[105] - 公司资产流动性不足会对多项财务指标产生不利影响，快速清算可能导致资产价值大幅缩水[112,113] - 公司可能无法将公共区域维护成本（CAM）转嫁给租户，这可能对现金流产生不利影响[121] - 公司面临环境合规成本，包括调查、清理和补救污染的费用[122][123] - 公司面临网络安全风险，可能对收入、现金流和财务状况产生重大不利影响[124][125] - 经济放缓、衰退或房地产价值下降可能损害公司资产，影响其财务状况和股东回报[131][132] - 失去关键人员可能损害公司运营，对财务状况和股东回报产生重大不利影响[133] - 合资企业投资可能受到缺乏决策权或依赖合作伙伴财务状况的不利影响[136][137] - 未投保损失或超过保险限额的损失可能对公司产生重大不利影响[138][139] - 公司物业地理集中，市场条件恶化或自然灾害可能对其产生重大不利影响[140][141][142] - 新冠疫情或未来公共卫生危机可能对公司业务、财务状况和股东回报产生重大不利影响[145][146] - 信用评级机构若下调公司或运营合伙企业的信用评级，可能对公司资本成本和可得性产生重大不利影响[171] - 马里兰州法律规定，公司与持有10%或以上投票权的“利益相关股东”进行某些业务合并，五年内受限[176] - 公司宪章规定，任何人对公司普通股的所有权限制为已发行普通股的9.8%（按价值或股数，取更严格者）[182] - 公司远期销售协议现金结算的美国联邦所得税处理不明确，可能影响REIT资格[192] 租赁情况 - 2022年全年，公司租赁或续租了约160万平方英尺的房产[203] - 公司为2022年新租约承诺了约2230万美元（每平方英尺50.10美元）的租户改进费用[203] - 公司为2022年新租约承诺了约120万美元（每平方英尺2.66美元）的租赁佣金[203] - 公司为2022年续租承诺了约110万美元（每平方英尺0.98美元）的租户改进费用[203] - 2023 - 2032年及以后年度租赁到期情况：2026年到期租赁的年基本租金占比13.1%为期间内最高，总到期租赁年基本租金233,729美元[210] - 零售锚定租户2023 - 2032年及以后年度租赁到期情况：2028年到期租赁的年基本租金占比6.4%为期间内最高，总到期租赁年基本租金87,930美元[211] - 2022年，公司新租和续租面积分别约44.6万和120万平方英尺[219] - 2022年公司为新租约承诺约2230万美元（每平方英尺50.10美元）的租户改进费用和约120万美元（每平方英尺2.66美元）的租赁佣金，为续租承诺约110万美元（每平方英尺0.98美元）的租户改进费用[220] 注册持有人情况 - 截至2023年2月9日，公司有63个注册持有人[214] - 截至2022年12月31日，运营合伙企业有49个注册持有人[215] 回报情况 - 2017 - 2022年公司普通股累计总回报情况：2017年投入100美元，2022年末为88.99美元[216] - 同期标准普尔500指数和富时NAREIT股票REITs指数回报情况：2017年投入100美元，2022年末分别为156.88美元和124.22美元[216] 组织形式 - 公司以UpREIT形式组织，通过运营合伙企业开展业务[217] 新冠疫情影响 - 自新冠疫情爆发以来，公司达成的租赁让步协议递延了约1090万美元的合同开票金额，截至2022年12月31日，约950万美元已重新开票，其中约850万美元已收回[148] - 自新冠疫情爆发以来，公司签订的租赁让步协议递延了约1090万美元的合同账单金额，截至2022年12月31日，约950万美元已重新开票，其中约850万美元（约89.7%）已收回[221] 财务指标变化 - 2022年公司物业运营收入约2.272亿美元，2021年约2.060亿美元，增长约2120万美元[231] - 2022年84处同店物业的物业运营收入增加约1110万美元，非同店物业增加约1010万美元[231] - 2022年折旧和摊销费用约9750万美元，2021年约9290万美元，增加约460万美元[232] - 2022年一般及行政费用约2170万美元，2021年约1970万美元，增加约210万美元[233] - 2022年公司出售一处物业，实现房地产销售收益约770万美元，2021年出售三处物业，实现收益约2230万美元[234] 税务相关 - 为符合房地产投资信托（REIT）资格，公司每年需向股东分配至少90%的REIT应纳税所得[187] - 若公司分配少于100%的应纳税所得，需对未分配收入缴纳美国联邦企业所得税，并对不足部分缴纳4%的不可抵扣消费税[187] - 公司应税收入可能超过美国公认会计原则（GAAP）确定的净收入，可能导致需缴纳企业所得税和4%消费税[188] - 为符合REIT资格，公司需在每个纳税年度结束前，分配某些递延税交易中收购公司的收益和利润[190] - 为符合REIT资格并避免纳税，公司可能需在不利市场条件下借款[191] - 即使公司符合REIT资格，仍可能需缴纳某些税款[193] - 公司为有限合伙人提供的税务保护协议预计持续至2027年[196] 董事会相关 - 公司需遵守有关董事会构成的州法律和交易所要求，包括多样性和性别配额[199] - 公司目前符合加州和纳斯达克关于董事会多样性的要求，但未来情况不确定[200] 分红情况 - 公司无法保证未来能够实现特定水平的现金分红或逐年增加分红[198] 物业区域收入占比 - 2022年12月31日止年度，公司位于加利福尼亚州、华盛顿州和俄勒冈州的物业分别占其合并物业经营收入的64%、22%和14%[141] 主要租户情况 - 截至2022年12月31日，公司三大租户Albertsons / Safeway Supermarkets、Kroger Supermarkets和Rite Aid Pharmacy分别占其按比例计算的年化基础租金的5.7%、3.2%和1.7%[119]

公司概况 - 总市值32亿美元，拥有93个购物中心，总面积1060万平方英尺，租户2031家，投资级债务评级，是标准普尔小型股600指数成分股[4] - 97%的投资组合由杂货店和/或药店作为主力店，是专注于西海岸的最大的杂货店为主力店的上市房地产投资信托基金[4] 策略与团队 - 收购位置优越、有增值机会且价格低于重置成本的杂货店为主力店的购物中心，积极管理和租赁，保持保守财务状况[6] - 团队专注于西海岸和杂货店为主力店领域超25年，收购60亿美元西海岸购物中心，出售超40亿美元，高管合作超20年，成功运营两家上市房地产投资信托基金[8] 物业特点 - 位于人口密集、理想的西海岸大都市市场，由领先超市作为主力店，有长期和短期租赁组合，有扩建潜力[12] 租户构成 - 约94%的前十大租户基本租金来自日常必需品零售商，82%的总基本租金来自日常必需品、服务和抗电商零售商[17] 运营表现 - 2022年9月30日，投资组合租赁率98%，主力店租赁率100%，非主力店租赁率95%，总GAAP收入2.32736亿美元[19] - 同店现金净营业收入同比增长4%，新租约同空间现金基础租金增长28%，续约租约现金基础租金增长8%[19] 财务实力 - 债务到期安排合理，2022 - 2027年逐步到期，总债务13.629亿美元，股权占比57%，无抵押总可出租面积占比97%[22] - 债务覆盖率良好，2022年第三季度利息覆盖率3.5，净本金债务与年化EBITDA比率6.6[24] ESG战略 - 2020年正式采用ESG计划和政策指南，成立管理委员会，发布首份报告，设定可衡量目标，与领先框架一致[28] - 获得2021和2022年绿色租赁领袖“黄金”级称号，同店能源消耗和温室气体排放分别减少15%和14%[31] 季度亮点 - 2022年前三季度净收入1850万美元，每股摊薄收益0.15美元，运营资金3650万美元，每股摊薄收益0.27美元[35] - 执行120万平方英尺租约，9月30日投资组合租赁率97.8%，新租约同空间现金基础租金增长47.7%，续约增长6.8%[35] 疫情表现 - 整个投资组合在疫情期间保持开放运营，租赁率超96%，主力店空间保持100%，杂货店主力租户销售创纪录[37] - 采取资产负债表保护措施，获得投资级评级和稳定展望，获2020年最佳零售房地产投资信托基金称号[38] 关键结论 - 投资组合和租户基础有韧性，97%的投资组合由杂货店和/或药店作为主力店，82%的总基本租金来自相关零售商[41] - 管理团队经验丰富，财务状况稳健，资本结构保守，债务到期安排合理，有投资级债务评级和稳定展望[41][42]

财务数据和关键指标变化 - GAAP净收入方面，2022年第三季度归属于普通股股东的GAAP净收入为1850万美元，摊薄后每股0.15美元；2022年前9个月，归属于普通股股东的GAAP净收入总计4170万美元，摊薄后每股0.33美元 [8] - 资金运营方面，第三季度资金运营（FFO）总计3650万美元，摊薄后每股0.27美元，而2021年同期为3260万美元，摊薄后每股0.25美元；2022年前9个月，公司FFO总计1.094亿美元，摊薄后每股0.83美元，2021年同期为9530万美元，摊薄后每股0.74美元 [8] - 净债务与年化EBITDA比率方面，从第二季度的6.7倍降至第三季度的6.6倍 [9] - 利息费用方面，第三季度公司利息费用增加约30万美元 [9] - FFO指引方面，2022年全年FFO指引范围从之前的每股1.08 - 1.12美元缩小至1.09 - 1.11美元 [10] - 同店NOI增长方面，2022年前9个月同店NOI增长4.4%，全年预计同店NOI增长在4% - 5%之间 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，前9个月已租赁120万平方英尺空间，创公司新纪录；第三季度租赁超48万平方英尺空间；截至9月30日，投资组合租赁率达97.8%；第三季度新租约现金基础租金增长48%；年初至今已续约88.4万平方英尺空间，其中第三季度续约34.9万平方英尺 [4][12][5][19] - 投资业务方面，前9个月收购5个优质杂货店主导的购物中心，总计1.2亿美元，其中第三季度收购2个，价值6000万美元；收购的5个中心混合初始收益率在6%的低至中区间，目前已将这5处房产的混合租赁率提高约200个基点 [6] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略方面，鉴于当前经济不确定性和利率上升，公司决定暂停投资活动，等待市场发展；继续积极管理购物中心和租户基础，提升租金和同店NOI，促进租户多元化 [7][25] - 行业竞争方面，公司核心西海岸市场人口结构强劲、多元化，且供应受限，使公司的西海岸杂货店主导的投资组合对租户和投资者具有吸引力 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境方面，当前市场处于暂停状态，买卖双方因经济不确定性和利率问题采取观望态度；租户需求强劲，未出现租户基础疲软迹象；住房市场虽放缓，但公司资产相关的住房市场依然强劲，客流量持续增长 [36][50][67] - 未来前景方面，短期内，当前的空间需求将为公司提升价值提供机会；长期来看，公司核心市场的优势将继续支撑投资组合价值 [25][26] 其他重要信息 - 公司部分事项属于前瞻性陈述，存在风险，实际结果可能与陈述有重大差异，相关风险在公司向SEC的文件中有描述 [3] - 截至9月30日，约26%的总债务为浮动利率，74%为固定利率债务，2023年底前无债务到期，之后债务到期安排合理 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请解释FFO指引的调整因素以及年底未开业租户的预计开业情况 - 公司预计910万美元未开业租户租金中的大部分将在2023年6月前开业，其中很大一部分会在2022年第四季度开业；第四季度收入预计因新收购项目和新租户入驻而增加，可抵消利息费用的增长；FAS 141收入因8月收购资产的购买价格分配而增加，坏账略有降低，G&A费用上限有所下降 [29][30] 问题2: 如何管理26%的浮动利率债务以及2023年底到期债务的风险 - 期限贷款2025年到期，理想情况下希望用公共债券再融资，并根据市场情况偿还部分贷款；2024年12月到期的债券，需等待观察利率环境变化 [32] 问题3: 2023年投资的意向和部署资本的能力如何 - 当前市场交易活动少，买卖双方观望；2023年公司将密切关注市场，寻找机会，同时考虑处置部分房产为潜在收购提供资金 [36] 问题4: 是否预计未来几个季度资本回报率和所需回报率会上升 - 预计资本回报率会有变动，但优质杂货店主导的购物中心目前资本回报率变动不大，且暂无明确参考基准 [37] 问题5: 今年收购的5个项目初始收益率和当前收益率情况如何 - 初始收益率在6%的低至中区间，预计未来几个季度因租赁和增值活动，收益率将提升约250个基点 [38][42] 问题6: 目前是否有计划对3亿美元期限贷款进行利率互换或对冲 - 短期内，公司将让贷款保持浮动利率，观察利率环境变化 [43] 问题7: 公司提前续约的考虑因素以及能否从续约中获得除租金上涨外的其他好处 - 对于锚定租户，目标是提前续约并争取更长租期，错开租约到期时间；公司能在续约谈判中争取到与ESG、排他性等相关的有利条款 [46][52] 问题8: 本季度续约时装修费用（TI）大幅上升的原因 - 部分续约涉及收回部分空间，导致分割公用事业等成本增加，但租金增长可抵消这部分成本，投资回报率可观 [53] 问题9: 目前优质资产的买卖价差有多大，收购的回报率门槛提高了多少 - 由于市场交易活动少，难以确定买卖价差，需等待下一季度观察；收购回报率门槛至少提高了100个基点 [54][55] 问题10: 2023年的租赁工作完成情况如何，物业运营费用的增长趋势怎样，是否与Kroger或Albertsons就其合并事宜进行过沟通 - 2023年大部分锚定租户租约续约工作已完成，店铺租户续约进展良好；运营费用增长主要受公用事业和安保成本影响，预计2023年预算中的费用增长幅度将低于目前水平；公司近期未与Kroger和Albertsons沟通，但计划在未来1 - 2周内与它们通话 [58][60][61] 问题11: 费用回收增长落后于费用增长的原因是什么，住房市场需求是否有变化，市场上是否有潜在的困境资产机会 - 费用回收差异主要是因为公司今年开展的一些ESG举措前期成本较高，部分锚定租户可能不参与，但长期来看这些举措将降低整体费用；住房市场虽放缓，但公司资产相关的住房市场依然强劲，客流量持续增长；公司开始收到一些面临融资或资本支出问题的业主的咨询，市场开始出现一些潜在困境资产机会 [64][67][69] 问题12: 土地销售项目的进展如何，如何看待Rite Aid在公司投资组合中的风险 - Crossroads项目正在进行许可申请，考虑因经济不确定性推迟开工；Panola项目上周获得最终许可，Nevada项目进展顺利，计划在未来几周将其中一个推向市场；Rite Aid占公司总基础租金的1.7%，分布在16份租约中，各门店表现良好，许多租约租金低于市场水平，公司不担心其风险 [73][76] 问题13: 已签约但未开业的租约对未来租金增长的影响如何 - 若目前停止租赁活动，910万美元未开业租户租金将在2023年产生收益；公司预计第四季度和2023年第一季度会有更多租赁活动，租金收益将持续补充 [78][82] 问题14: 今年签约租约的平均租金增长率是多少，杂货店资本回报率能否长期低于长期融资成本 - 历史上，店铺租户租金年增长率约3%，锚定租户每5年增长10% - 12%，目前公司争取店铺租户年增长率达5%，锚定租户每5年增长15%；由于杂货店 - 药店主导的商业地产形式受资本青睐，预计2023年交易减少，资本回报率将保持相对稳定，虽会上升但不会像过去那样与利率变动成一对一关系 [86][85] 问题15: Panola项目资产出售预计时间，2022年与2018 - 2019年租户流失情况对比，2023年与2022年情况对比，未续约的锚定租户情况，房东与租户的杠杆关系是否变化，第三季度非锚定租户高租金价差的原因 - Panola项目资产出售可能在2023年第一季度进行；租户流失情况已恢复到疫情前水平；2023年预计大部分到期的锚定租约会续约，部分未确定续约的租约可能为公司带来机会；疫情后，房东的杠杆优势明显恢复；第三季度非锚定租户高租金价差是由多个租约带来的，公司正在重新租赁一些低于市场租金的租约 [90][91][92][94][97] 问题16: 同店NOI指引维持不变，如何看待其增长轨迹，Kroger - Albertsons合并对租赁动态的影响 - 截至9月，同店NOI年增长率为4.4%，公司维持4% - 5%的目标，预计第四季度同店NOI预算表现强劲，有望达到或超过4.5%；长期来看，Kroger - Albertsons合并对公司可能有利，涉及的32家门店分布在3个州，运营表现良好，租金低于市场水平，若有门店剥离，公司认为是潜在机会，且合并将提升租户信用 [101][103][104]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, DC 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ____ to ____ Commission file number 001-33749 RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS CORP. RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS PARTNERSHIP, LP (Exact name of registrant as specifie ...

财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度GAAP净收入为1150万美元，摊薄后每股收益0.09美元；上半年GAAP净收入为2310万美元，摊薄后每股收益0.19美元 [18] - 2022年第二季度资金运营现金流（FFO）为3670万美元，摊薄后每股0.28美元；上半年FFO为7290万美元，摊薄后每股0.55美元 [19] - 第二季度同店净运营收入（NOI）现金基础上增长3.7%至4960万美元，上半年增长5.6% [20] - 董事会将公司季度股息提高至每股0.15美元 [17] - 上调2022年FFO指引区间，低端调至每股1.08美元，高端调至每股1.12美元；上调同店NOI指引区间至全年增长4% - 5% [26][27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：上半年租赁超71.4万平方英尺空间创纪录，6月30日整体投资组合租赁率达97.6%，接近历史最高；锚定空间100%出租，二季度店铺空间租赁率升至93.8%；二季度租赁29.8万平方英尺，超三分之二为续租活动；续租租金增长10.5%；新签38份租约，多为健康和 wellness 领域租户；同空间现金租金增长16.7%；二季度使超270万美元年化租金的新租户开业运营，6月30日有790万美元年化租金未开始，预计下半年大部分上线 [28][29][30][32][34][36][37][38] - 收购业务：二季度收购三个杂货店为主的购物中心，总价6000万美元；目前有一笔交易待完成，出售一处物业获3700万美元，收购两处西雅图购物中心总价6000万美元，今年收购总额将达1.2亿美元，增加超50万平方英尺物业 [10][15][16] 各个市场数据和关键指标变化 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注西海岸杂货店为主的购物中心运营，利用租赁和收购活动推动增长，未来将继续寻找非公开市场收购机会，但因利率上升可能放缓收购节奏 [7][10][40][41] - 计划出售部分物业，包括两个待推向市场的重建物业预计产生3000 - 3500万美元收益，还考虑出售其他物业再获约3000万美元收益 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济环境存在不确定性，但市场长期基本面良好，人口结构和供应受限使市场受保护，公司有信心继续创造价值，其杂货店为主的投资组合和多元化租户基础具韧性 [43][45] 其他重要信息 - 上半年通过ATM筹集约2500万美元股权资金，用于二季度收购，收购使资产负债表增加6000万美元物业资产，仅增加2300万美元债务 [21] - 上半年还清两笔抵押贷款，目前仅两笔抵押贷款未还，6月30日97%债务为固定利率，仅信用额度为浮动利率，期末余额4600万美元 [22][23] - 2017和2019年设置的3亿美元掉期将于8月底到期，目前计划暂不替换，因2025年到期的定期贷款在当前市场下综合利率与掉期相当，届时约75%债务仍为固定利率，未来一年半无债务到期 [24][25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于FFO指引的假设及是否有一次性事件影响 - 公司认为二、三季度FFO应保持稳定，因租赁活动推动现金租金和直线租金增长；鉴于当前经济环境不确定性，对下半年持谨慎保守态度 [48][50][51] 问题2: 处置资产的定价和资本化率变化 - 目前杂货店为主资产收购市场定价和资本化率未变，出售资产资本化率预计保持在较窄范围，预计在5%左右 [53][54] 问题3: 消费者支出回落对公司2022年全年业绩的影响 - 公司未看到明显影响，杂货店为主的购物中心客流量和租户销售额增加，租赁和续租活动仍强劲 [56][58] 问题4: 第三季度租赁业务量是否会超过二季度 - 第三季度开局良好，但因高出租率，难以提前确定租赁机会，预计与历史水平相当 [60][61] 问题5: 租户对通胀压力的反应及本地租户情况 - 未看到租户抵制，收款情况良好，租户实力强且需求广泛；本地租户在租户基础中占比随行业发展有所下降 [63][64][81] 问题6: 租户签订长期租约对起始租金和递增条款的影响 - 租户为锁定长期租约愿接受更高初始租金，公司也会借此完善租约条款，增加灵活性 [66] 问题7: 二季度租户续租比例及未来租户保留率趋势 - 租户保留率略高于历史水平，若租户有犹豫，公司有替代租户储备；预计保留率保持在较高水平 [68][69] 问题8: 股息增加的原因 - 是疫情后业务势头良好和预计应税收入增加的综合结果，同时要满足房地产投资信托（REIT）分配要求 [70][71] 问题9: 二季度处置和收购资产资本化率差异原因 - 出售资产估值考虑了对开发商的重要性，收购资产因有近期续租和重新定位机会获得更好价格，是双赢交易 [73][74] 问题10: 若达到收购范围高端，处置资产资本化率情况 - 预计处置资产资本化率保持在较窄范围，但部分收购资产基于开发机会估值，难以简单引用退出资本化率 [75][76] 问题11: 占用率和租赁增长是否受二季度收购影响 - 未受收购影响 [77] 问题12: 运营费用净租户回收情况及未来预期 - 目前数据是一次性异常情况，回收比率未来将保持一致或略有改善 [80] 问题13: 不同债务来源的条款和可用性 - 公司有信用额度，为明年年底到期债券再融资可选择公开发行或私募票据，主要通过公司层面的公债和私募债融资，尽量保持物业无抵押 [83] 问题14: 年底小店铺空间占用率预期 - 租赁势头持续强劲，预计继续填充内铺空间，但剩余可租赁空间不多 [85] 问题15: 锚定租户租约趋势 - 与小店铺租户类似，部分锚定租户希望重置租约，延长租期并采用固定租金选项 [86] 问题16: 公司对未来杠杆水平的接受范围 - 公司接受的杠杆水平在6.5左右，会根据资产出售情况上下波动 [88] 问题17: 掉期到期对下半年指导成本和影响的预期 - 根据LIBOR远期曲线，预计今年整体利息费用有轻微名义增加，因75%债务仍为固定利率 [90] 问题18: 8000万美元潜在收购和3000 - 3500万美元处置资产的时间安排 - 收购管道强劲，收购可能早于处置完成，但具体时间取决于交易情况 [92] 问题19: 租户租金覆盖比率受影响情况 - 必需品零售租户入住成本趋势良好，未看到明显恶化，其他类型零售商有问题，但公司对其敞口小 [93][94][95] 问题20: 公司对项目再开发和强化的看法是否改变 - 公司因西海岸开发审批困难和成本上升，仍不倾向开发业务，目前重点是项目审批，仅考虑特定项目开发 [98][99][100] 问题21: 出售低资本化率资产用于收购高资本化率资产的看法 - 这种做法从长期看能通过利差和未来增长实现增值 [101] 问题22: 宏观环境下租赁新交易销售周期是否变化 - 需求比以往更强，谈判时间略长，但仍有多个租户竞争可用空间 [106][107] 问题23: 租户寻求10年租约时公司对公平市场价值延期选项的态度 - 具体交易具体分析，若能将公平市场价值选项改为固定租金增加，公司愿意锁定租户10年并获得更多租金 [108] 问题24: 已签约未开业的790万美元租金预计何时开始 - 预计大部分在2022年底前上线，且后续还会增加 [111] 问题25: 公司在太平洋西北地区投入资金的原因 - 该地区历史上难以渗透，公司近期有机会获得更多市场份额，长期来看能为股东创造价值，并非为平衡投资组合 [112][113][114]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, DC 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ____ to ____ Commission file number 001-33749 RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS CORP. RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS PARTNERSHIP, LP (Exact name of registrant as specified in ...

公司概况 - 截至2022年3月31日，总市值39亿美元，购物中心89个，总自有面积1020万平方英尺，投资组合租赁率97.2%，租户1957个[4] - 是专注于西海岸的最大杂货锚定购物中心上市REIT，97%的投资组合由杂货店和/或药店锚定[4] 策略与团队 - 采取收购优质物业、积极管理租赁、保持保守财务的风险规避策略[6] - 团队专注西海岸和杂货锚定领域超25年，收购60亿美元西海岸购物中心，出售超40亿美元[7] 投资组合 - 位于人口密集、理想的西海岸大都市市场，由领先超市锚定，有长短租结合等特点[10] - 西雅图等六个地区共89个购物中心，总面积1020万平方英尺[12] - 前十大租户中，约93%的ABR来自日常必需品零售商，81%的总ABR来自抗电商零售商[14] 财务状况 - 债务到期安排合理，2022 - 2027年到期债务分别为0.5百万、250.7百万、286.7百万、333.3百万、200.0百万、250.0百万美元，占比分别为0.1%、19.0%、21.7%、25.2%、15.1%、18.9%[19][20][21][22][23][24] - 股权占比66%，债务占比34%，无抵押GLA占比96%，有抵押GLA占比4%[27] ESG战略 - 2020年正式采用ESG计划和政策指南，成立管理委员会，发布首份报告并设定目标[31] - 取得多项成果，如同中心温室气体排放和能源消耗分别累计减少7%和5%等[33] 一季度亮点 - 净收入1160万美元，FFO为3620万美元，上调2022年FFO指引[37] - 同中心现金净营业收入增长7.5%，新租约现金租金增长15.8%，续约增长7.3%[37] - 收购6000万美元杂货锚定购物中心，通过ATM计划筹集2340万美元普通股权益[37]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度，公司总营收7650万美元，GAAP运营收入2670万美元；2021年第一季度总营收6920万美元，GAAP运营收入2250万美元 [12] - 2022年第一季度，GAAP归属于普通股股东的净收入为1160万美元，摊薄后每股0.09美元；2021年第一季度GAAP净收入740万美元，摊薄后每股0.06美元 [12] - 2022年第一季度，同店现金基础净营业收入为4950万美元，2021年第一季度为4600万美元，增长7.5% [13] - 2022年第一季度，资金运营现金流（FFO）总计3620万美元，摊薄后每股0.28美元；2021年第一季度FFO为3100万美元，摊薄后每股0.24美元 [13] - 第一季度GAAP租金比预算高约200万美元，其他收入总计140万美元，坏账低于预期，实际为62.8万美元 [14] - 第一季度提前无罚偿还两笔总计2350万美元的抵押贷款，截至3月31日，无抵押总可租面积占比升至创纪录的96.5% [15] - 年初至今通过ATM发行约120万股，筹集2340万美元，其中第一季度发行约70万股，第二季度初发行约50万股 [16] - 截至3月31日，公司总市值约39亿美元，债务约13亿美元，债务与总市值比率为34%，其中95.4%为无担保债务，大部分为固定利率，未来1.5年无到期债务 [16] - 第一季度利息覆盖率从一年前的3.2倍升至3.6倍，净债务与年化EBITDA之比从一年前的7.3倍降至6.4倍 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 截至3月31日，投资组合出租率达97.2%，高于一年前的96.9%，其中锚定空间保持100%出租，非锚定空间出租率为93.9% [21] - 第一季度租赁总面积41.6万平方英尺，主要围绕租户续约，成功续约5个锚定租约，剩余2个中1个有意续约，另1个已以更高租金租给相邻杂货店 [21][22] - 第一季度续约61个非锚定租约，续约租金平均增长超7%，新租约面积超9.4万平方英尺，同空间基础租金增长15.8% [23][24][25] - 年初时，已签约未开业租户租金差额为1060万美元，第一季度使超200万美元开业运营，截至3月31日，差额为960万美元 [25][26] 收购业务 - 第一季度收购两个位于太平洋西北地区的杂货店主导购物中心，总价3600万美元，另有一个位于旧金山市场的购物中心正在交易中，价格2400万美元 [8][10] - 三项收购总计6000万美元，综合初始收益率略高于6% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 西海岸市场竞争激烈，资本和买家众多，单项资产或投资组合的资本化率处于多年来的低位，部分资产交易的资本化率低于5% [47] - 广泛营销的交易中，资本化率未发生变化，仍维持在过去几个月的水平 [48][49][50] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 继续利用强劲的租赁趋势推动业务发展，同时努力扩大投资组合，利用长期关系进行收购 [28] - 计划继续筹集股权资金，根据市场情况进行收购活动 [16] - 提高2022年FFO指导区间至每股1.04 - 1.10美元 [31] 行业竞争 - 收购市场竞争激烈，越来越多投资者积极追求杂货店主导的购物中心，公司专注于寻找非公开市场的收购机会，目前潜在非公开收购项目储备不断增加 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年开局良好，空间需求推动业务发展，租赁活动活跃，租金增长，收购也取得进展 [7] - 基于第一季度租赁活动和有利趋势，认为2022年租赁业务有望表现强劲 [26] - 尽管收购市场竞争激烈，但公司凭借关系和经验，有信心找到增值收购机会，实现业务增长 [29][47] - 公司资产位于富裕密集社区，通胀和利率问题对其影响不大 [76] 其他重要信息 - 公司电话会议中讨论的部分内容构成联邦证券法意义上的前瞻性陈述，实际结果可能与预期存在重大差异，相关风险和因素可参考公司向美国证券交易委员会提交的文件 [3][4][5] - 公司计划出售约2500 - 3000万美元的购物中心，还在考虑另外约3000万美元的资产，主要是内华达州和其他地区的两个高密度开发项目，预计出售资产总额约5000 - 6000万美元 [39] - 公司两个北加州高密度开发项目，一个将在30 - 45天内提交规划委员会或市议会最终审批，另一个约90 - 120天后审批，预计出售可获得2500 - 3000万美元现金 [70] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2022年的收购是否会集中在下半年？ - 目前来看，收购情况大致符合模型，大概率会逐季向后集中到年底 [33] 问题2: 请更新一下公司的高密度开发计划进展？ - 各个项目都在稳步推进，Crossroads项目有望在今年晚些时候破土动工 [36] 问题3: 请谈谈收购项目的定价水平，以及是否会出售更多资产来筹集资金？ - 全年收购项目的资本化率预计在5.5% - 5.75%之间，具体项目可能会有所波动 公司计划出售约2500 - 3000万美元的购物中心，还在考虑另外约3000万美元的资产，后续会根据项目储备和股价情况，考虑出售更多资产并利用ATM发行股票筹集资金 [39][40] 问题4: 公司目前持有的旧Pan Pacific资产数量，以及未来还有多少可收购？ - 目前持有4个近期收购的Pan Pacific资产 公司会关注收购更多此类资产的机会，但会很谨慎，注重资产的增值潜力 [41] 问题5: 收购资金的缺口是否主要通过普通股股权来填补，还是会提高杠杆率？ - 公司将继续关注杠杆率，以净债务与EBITDA比率为重要指标，会根据项目储备和资产出售情况，降低该比率，以实现公司的稳健增长 [43] 问题6: 除了2022年指导范围内的处置计划，未来是否会有更多资产处置？ - 公司会抓住机会进行资产清理，主要关注内部增长情况，若内部增长不佳，会利用当前市场条件出售资产 可能会根据公司发展情况提高资产处置目标 [45] 问题7: 请谈谈定价趋势，借贷成本上升是否对市场产生影响？ - 当前市场竞争激烈，西海岸市场资本化率处于多年来的低位，部分资产交易的资本化率低于5% 公司凭借关系和经验，能找到增值收购机会 目前广泛营销的交易中，资本化率未发生变化 [47][48] 问题8: 投资者或经纪人是否表示未来大型投资组合交易需要更高收益率，当前市场是否仍能实现低于5%的资本化率？ - 资本化率未发生变化，仍维持在过去6 - 9个月的水平 由于利率环境，部分私人买家退出市场，为公司提供了机会 [49][50] 问题9: 公司的融资成本在过去6个月或年初至今有何变化，对支付5%左右资本化率的资产有何影响？ - 股权融资成本有所改善，债务融资成本没有实质性变化 信用评级机构认可公司的业务计划和去杠杆化举措，使债务融资成本保持在良好水平 [53][54][55] 问题10: 如果公司需要进行10年期的永久性融资，情况会如何？ - 近期没有债务到期，下一次到期在明年年底 公司会密切关注利率环境，但目前难以确定融资价格 [57] 问题11: 直线租金和高于或低于市场租金的摊销有所增加，将租金从现金调整为GAAP以提升FFO的机会还有多少，目前处于什么评估阶段，第一季度GAAP净收入高于预期的原因是什么？ - 难以预测具体数字，公司年初的指导基于物业预算和FAS 141，随着收购和租赁活动的进行，需要每季度重新评估 第一季度GAAP净收入高于预期，是由于直线租金、FAS 141和常规现金基础租金的综合影响 [59][74] 问题12: 其他收入中的100万美元收益是租赁期限费用吗？ - 是的，公司其他收入项目每年通常在300 - 400万美元之间，本季度略高于正常水平 [62] 问题13: 考虑到利率变化，西海岸市场的交易是否会暂停？ - 目前市场没有明显暂停迹象，随着ICSC会议临近，市场活动可能会增加 整体市场交易活跃，公司对实现指导目标持乐观态度 [65] 问题14: 第一季度租赁情况良好，但已签约未开业租户租金差额变化不大，请问哪些类别或行业受到了影响？ - 这是每年年初假期后的正常情况，没有特定类别受到影响 部分受疫情影响的租户离开了购物中心，但租赁团队业务繁忙，市场需求强劲 [67] 问题15: 公司是否已经处理完受疫情影响的租户问题，包括那些有能力支付但选择不支付的租户？ - 仍有少数租户问题未完全解决，但影响不大，预计随着法院全面开放，能够解决这些问题 [69] 问题16: 请更新北加州高密度开发项目的进展，今年是否计划出售，预计总收益是多少？ - 两个项目分别将在30 - 45天和90 - 120天内提交最终审批，之后将出售 预计出售可获得2500 - 3000万美元现金，出售不会对NOI产生影响 [70] 问题17: 西海岸市场有多少买家依赖高杠杆收购资产？ - 私人买家比机构资本和REITs更依赖杠杆，公司收购的单项资产交易中，有很多私人买家，利率上升对他们有一定影响 [71] 问题18: 公司约3亿美元的掉期合约将于今年晚些时候到期，计划如何处理？ - 目前尚未做出决定，到期时间为8月底，公司正在考虑多种策略，会综合考虑利率环境等因素 [72] 问题19: 第一季度基础租金高于预算的积极因素是什么？ - 基础租金高于预算是由于直线租金、FAS 141和常规现金基础租金的综合影响 [74] 问题20: 公司房地产以必需服务为主，是否担心通胀和实际收入下降会导致未来几个月消费者支出减少？ - 公司大部分资产位于富裕密集社区，通胀和利率问题对其影响不大，预计不会像其他市场那样受到较大冲击 [76] 问题21: 第一季度开业情况良好，主要是哪些类型的店铺，租户是否按计划开业，是否有灵活性？ - 主要是店铺租户 目前许可和建设流程已恢复正常，疫情期间的延迟项目开始上线，预计剩余项目将在年内陆续开业 [79] 问题22: 季度结束后完成的交易不应影响数据，高于预期的非现金租金收入是由锚定租约还是续约导致的？ - 直线租金与租赁活动有关，FAS 141需要对收购资产进行全面估值 年初的指导基于当时的情况，第四季度收购的部分资产在第一季度完成估值，导致数据调整 目前的收购项目也将进行估值，可能会在今年晚些时候影响数据 [81] 问题23: 利率环境变化对业主出售资产而非再融资的决策有多大影响？ - 利率上升使市场有所变动，但价格仍处于创纪录水平，交易活跃 公司通过关系获得了一些机会，部分卖家因再融资担忧，主动联系公司进行非公开交易 [84] 问题24: 从COVID的波动和复苏来看，市场的承销标准有何变化，与上次购物中心市场过热时相比，承销是否变得宽松，还是主要体现在价格方面？ - 主要体现在价格方面 目前市场上的买家更注重承销，会合理评估风险，考虑更正常的租金水平 公司在承销方面保持保守态度 [87] 问题25: 请更新董事会对股息的看法，目前股息与应税收入的关系如何，未来季度派息应如何考虑？ - 股息决策由董事会做出 公司的派息率在行业中处于较低水平，如果今年剩余时间业务继续向好，将提高股息 [89] 问题26: 请详细谈谈那些曾经减少门店数量的长期实体零售商，现在带着新概念重返关键市场的情况，他们的采购意向和开店标准是什么？ - 这些租户通常以较小的店面和更精细的产品回归 一些租户曾离开购物中心，现在又带着新的概念回来租赁 杂货店在他们的整体商品计划中起着关键作用 [91][92][93] 问题27: 考虑到已签约未开业租户的情况，目前公司的租户保留率是多少，与历史水平相比如何？ - 公司租户保留率通常在80%以上，没有明显变化 整体入住率得益于现有租户的续约，在某些情况下，公司希望收回一些低于市场租金的店铺 [94] 问题28: 之前的资产处置主要是为了退出特定市场，目前计划出售的资产有什么特点，是基于地理位置、人口结构变化，还是资产的个体增长情况？ - 主要基于资产的个体情况和增长潜力，包括两个高密度开发项目，因为公司不从事购物中心开发业务 出售的资产包括非创收或无增值潜力的土地，以及未来2 - 3年没有内部增长的资产 [95] 问题29: 关于8月底到期的3亿美元掉期合约，指导中是如何考虑的，到期后预计如何处理，不同选择的定价情况如何？ - 指导中假设掉期合约到期后，定期贷款按LIBOR曲线恢复浮动利率 公司有多种选择，包括维持浮动利率、将新增债务加入定期贷款并进行10年期固定利率融资等，但目前难以确定具体利率 [98][99] 问题30: 下半年与掉期合约相关的定期贷款利息支出将节省多少？ - 下半年在3亿美元的定期贷款上，与掉期合约相关的利息支出将节省150 - 200个基点 [100][101] 问题31: 请更新费用回收情况，以及对2022年剩余时间的预期？ - 费用回收率与历史平均水平一致，公司签订的租约主要是99%的三净租约，回收率较为稳定 回收率会因费用发生时间和回收情况而略有波动，总体在80% - 90%之间 随着已签约未开业租户开业，回收率将进一步提高 [103][104][105] 问题32: 在公司专注的市场中，哪些地区竞争更为激烈？ - 竞争在整个西海岸的主要市场都存在，杂货店和药店主导的购物中心是零售市场中最受欢迎的细分领域 市场机会丰富，不同季度和年份的重点市场会因卖家和预期而有所变化 [106]