财务业绩 - 第二季度净收入为3,075.9万美元，同比增长199.8%[15] - 第二季度每股摊薄收益为0.26美元，同比增长188.9%[15] - 第二季度基金营运(FFO)为5,839.7万美元，同比增长62.5%[15] - 第二季度经调整的基金营运(FFO)为4,015.6万美元，同比增长8.0%[15] - 公司2023年上半年净收入为32,024千美元，同比增长203.3%[40] - 公司2023年上半年FFO为58,397千美元，同比增长62.5%[40] - 总收入为2.16亿美元，同比增长[53] - 调整后EBITDA为1.22亿美元，同比增长[53] - 公司2024年第二季度总收入为2.16亿美元，同比增长9.5%[59] - 2024年上半年总收入为4.32亿美元，同比增长9.9%[59] - 2024年第二季度净收益为3.2亿美元，同比增长203.3%[57] - 2024年上半年净收益为3.45亿美元，同比增长-459.1%[57] - 2024年第二季度每股收益为0.26美元，同比增长188.9%[58] - 2024年上半年每股收益为0.28美元，同比增长-450%[58] 运营指标 - 同店物业净营运收益(NOI)增长3.6%，包括在改建中的物业为4.0%[17] - 同店组合出租率为96.5%，较2023年6月30日增加150个基点[19] - 零售铺位出租率为89.8%，较2023年6月30日增加520个基点[19] - 公司2023年上半年同店NOI增长3.6%[44] - 公司2023年上半年Adjusted EBITDAre为55,421千美元，同比增长25.4%[47] - 2024年第二季度同店NOI增长3.6%，同比增长4%[62][63] - 2024年上半年同店NOI增长2.9%，同比增长3.9%[62][63] - 2024年第二季度Adjusted EBITDAre为6138万美元，同比增长10.8%[66] - 2024年上半年Adjusted EBITDAre为1.22亿美元，同比增长10.6%[66] - 零售物业租赁率为96.4%[53] - 同店销售净收入增长2.9%[53] - 新签租约、续租和选择权租金增长11.0%[53] 资产收购与出售 - 公司以83百万美元收购了Ledgewood Commons购物中心[21] - 公司以2,920万美元出售了位于Lodi, NJ的127,000平方英尺工业物业[21] - 公司2023年6月30日完成了Kingswood Center物业的止赎[42] - 公司于2024年2月和4月分别以3,400万美元和8,325万美元收购了Heritage Square和Ledgewood Commons两处物业[123] - 公司于2024年3月和4月以870万美元和2,920万美元出售了Hazlet和Lodi两处物业[124] 未来展望 - 公司提高了2024年全年经调整FFO指引的下限[25] - 公司预计2024年净收入在35,200,000美元至39,000,000美元之间[31] - 公司预计2024年每股摊薄收益在0.28美元至0.31美元之间[31] - 公司预计2024年FFO(可分配基金)在176,800,000美元至180,600,000美元之间[31] - 公司预计2024年每股摊薄FFO在1.42美元至1.45美元之间[31] - 公司预计2024年FFO调整后在160,600,000美元至164,400,000美元之间[31] - 公司预计2024年每股摊薄FFO调整后在1.29美元至1.32美元之间[31] - 公司预计2024年同店NOI增长率在8%至10%之间[33] - 公司预计2024年收购净增长NOI在7%[33] - 公司预计2024年利息和债务费用下降10美分[33] - 公司预计2024年经常性一般管理费用下降1美分[33] 资产负债表和财务指标 - 资产负债表中现金及现金等价物为7,861万美元[56] - 净负债率为39.0%[53] - 调整后EBITDA利息覆盖率为3.0倍[53] - 调整后EBITDA固定收费覆盖率为2.6倍[53] - 每股FFO为0.66美元[53] - 公司在2024年6月30日的加权平均稀释股数为123,885股[72] - 公司在2024年6月30日的市值为23.49亿美元[77] - 公司在2024年6月30日的净负债率为6.4倍[79] - 公司在2024年6月30日的净负债占总市值比为39.0%[81] - 公司在2024年6月30日的总流动性为7.21亿美元[82] - 公司2024年第二季度的租金收入为1.06亿美元[84] - 公司2024年第二季度的最低租金收入为7,721.5万美元[85] - 公司2024年第二季度的资本性支出为2,186.8万美元[88] - 公司在2024年6月30日的应收账款净额为2,507.7万美元[89] - 公司前25大租户占总租金收入的48.3%[92] 租赁情况 - 公司在2024年第二季度新签租约64个,总面积486,201平方英尺[1] - 公司在2024年上半年新签租约40个,总面积236,137平方英尺[1] - 公司在2024年上半年续租和行使租赁选择权51个,总面积1,074,951平方英尺[1] - 公司在2024年第二季度新签租约的平均租金上涨39%,续租和行使租赁选择权的平均租金上涨10.2%[1] - 公司在2024年6月30日已签约但尚未开始租金支付的租约预计将带来2,860万美元的未来年度总租金收入,占2024年6月30日年化NOI的约11%[4] - 公司在2024年6月30

文章核心观点 - 城市边缘地产公司是一家有潜力的房地产投资信托基金，凭借强劲收购和增长表现，基本面稳固、派息率保守、资产负债表良好，虽市盈率略低于行业中值，但随着利率下降未来有望上涨，值得买入 [10] 公司概况 - 公司是专注于华盛顿特区至波士顿供应受限走廊的购物中心房地产投资信托基金，多数物业以杂货店为核心，2015年从沃纳多房地产信托分拆上市，投资组合还包括家居装修和价值型零售商 [4] 财务表现 - 今年5月的最近一个季度，公司在经济环境不佳下实现强劲增长，收购物业利差超200个基点，以8%的资本化率收购两个购物中心，处置非核心资产加权平均资本化率为5.2%，季度净营业收入增长3.7% [5] - 过去8个月持续进行有吸引力的收购，自去年10月以加权平均7.2%的资本化率收购四处零售物业，总价近5亿美元，处置资产资本化率在5%以下，总收益3.57亿美元 [5] - 第一季度调整后运营资金为4080万美元，管理层预计全年在1.568亿至1.628亿美元之间，全年股息预计0.68美元，远期派息率仅53% [19] - 第一季度调整后运营资金每股0.33美元，收入1.096亿美元，收入较上一季度下降，但调整后运营资金增加0.02美元 [12] - 与去年相比，运营资金共识估计增长率为4.4%，管理层将2024年指引中点提高0.03美元至1.30美元，意味着增长率为4%，预计明年增长率在5%至6%之间 [6] 租户与发展 - 公司租户实力强劲，季度内包括沃尔玛、星巴克等，近3500万美元年租金来自投资级租户，且拥有大部分核心租户，有助于应对经济不确定性 [7][14] - 公司有价值1.66亿美元的强劲增长管道，90%为已签约租约，正用抗衰退租户如杂货店和医疗企业填补空置物业 [15] 资产负债表 - 公司净债务与息税折旧摊销前利润比率为6.6倍，高于部分同行，管理层预计2025年略有下降 [8][16] - 债务到期情况良好，未来两年仅11%的债务到期，资产负债表上有9500万美元现金和6.17亿美元循环信贷额度 [21] 股息情况 - 自疫情削减近30%股息后，公司逐步恢复投资者信心，股息从0.15美元增至0.17美元，近期在第一季度财报前提高6.3% [18][22] - 公司股息覆盖率高，派息率仅51%，为未来增长和股息增加提供缓冲 [23] 风险与估值 - 利率持续高位是风险，可能影响公司增长，第一季度总入住率94.2%，低于同行，小店铺入住率88.4%最低，经济下滑可能导致入住率下降影响财务状况 [1] - 公司远期市盈率为14倍，略低于行业中值14.73倍，自4月中旬以来股价上涨近14%，利率下降后有望进一步上涨 [1]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第一季度调整后每股FFO为0.33美元，较上年增长4.4% [21] - 同店物业NOI增长3.7%，主要归因于新租金起租、较低坏账和超预期的以往坏账回收 [40] - 利息支出较上一季度减少200万美元，原因是偿还三笔可变利率贷款和出售物业消除相关抵押贷款 [41] - 净债务与年化EBITDA比率为6.6倍，预计未来稳定租金起租后降至6 - 6.5倍 [43] - 上调2024年调整后每股FFO指引至1.30美元，预计2025年调整后FFO处于1.31 - 1.39美元区间高端 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度执行44笔交易，总面积80.5万平方英尺，17笔新租约平均租金差23% [26] - 同店物业出租率较上季度增加30个基点至96.2%，主力租户出租率近98%，店铺出租率较上季度增加70个基点至88.4% [27] - 已签约未开业项目金额2700万美元，占净营业收入10% [22] 开发业务 - 1.66亿美元开发项目预计回报率15%，超90%可出租面积已预租 [22] 投资业务 - 自2023年10月以来，以4.26亿美元收购四处优质零售物业，加权平均资本化率7.2%；处置非核心物业3.56亿美元，加权平均资本化率5.2% [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场空置率处于历史低位，店铺开业数量持续超过关闭数量，新零售建设几乎不存在，推动市场租金上涨 [100] - 电商订单中涉及实体店的比例从2015年的27%升至去年的42%，零售商连续第三年开店数量多于关店数量 [47] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注提升店铺出租率至历史高位91%以上，有望在2024年甚至第三季度末实现 [39] - 持续进行资本循环，收购高资本化率资产，处置低资本化率非核心资产 [8] - 凭借优质资产组合、低建筑基础和内在土地价值，在供应受限市场推动租金增长和资产增值 [112] - 受益于当前利率波动，凭借资金充足和良好信誉，在市场中具有竞争优势 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前是投资购物中心行业和公司的好时机，优质资产组合、稀缺新供应和强劲需求将成为未来发展动力 [15] - 租赁基本面良好，市场空间不足为业绩波动提供缓冲，对实现2025年FFO目标有信心 [46] - 零售商全渠道策略增加对优质实体店需求，行业发展态势良好 [47] 其他重要信息 - 过去一年完成近5亿美元固定利率再融资，到2026年到期债务仅占总债务11% [2] - 无抵押资产池过去一年增加4亿美元至15亿美元，有担保债务策略消除公司实体风险且债务易承接 [2] 问答环节所有提问和回答 问题1: 租金差的定价动态及未来上涨空间 - 主力租户仍对超过每五年10%的租金涨幅有抵触，但公司在推动租金上涨方面取得一定成功，且在续约条款上更有利，目前租赁市场双方地位较为均衡 [51] 问题2: 处置资产清单剩余情况 - 预计每年出售1 - 2亿美元物业，将采取机会主义方式，有大量资产可按高于当前资本化率的价差出售 [37] 问题3: 创纪录出租率目标的驱动因素及处置低质量资产的影响 - 主要驱动因素是过去几年主力租户置换带来的后续租赁，特别是店铺空间租赁；处置资产均为100%出租，对出租率提升无影响 [66] 问题4: 收购业务管道趋势和资本化率情况 - 收购业务管道持续向好，资本化率因利率波动而不稳定，公司喜欢这种波动，以便在合适时机锁定交易，且有能力进行交易 [88] 问题5: 交易来源和卖家情况 - 通过广泛经纪网络、与卖家直接沟通和从贷款人处获取交易机会；公司因成交确定性高成为首选买家 [74] 问题6: Bruckner和Sunrise资产的进展情况 - Sunrise项目按计划推进，希望尽快提供更多信息；Bruckner有两个未出租区域，一个租给Target，另一个已宣布一些交易，公司与Target保持沟通 [81] 问题7: 随着实际出租率上升，费用回收率的变化及历史峰值情况 - 预计今年实际出租率增长100 - 150个基点，随着出租率上升，费用回收率将提高，历史峰值接近88% - 90% [60] 问题8: 不同购物中心格式融资利差情况 - 像Ledgewood和Yonkers这样的优质资产，融资利差在180 - 200个基点左右 [106] 问题9: 考虑主力租户谈判能力，增加店铺空间开发是否是好主意 - 公司会根据实际情况寻找店铺和主力租户空间的合理分布，目前对主力租户和店铺分布感到满意，虽希望增加店铺空间，但不认为主力租户过多 [108] 问题10: 2025年FFO展望改善的主要驱动因素 - 主要驱动因素包括更好的零售基本面、大量增值资本循环和更易预测的利息支出 [109]

投资组合概况 - 截至2024年3月31日，Urban Edge的投资组合包括71个购物中心、2个奥特莱斯、2个购物中心和1个工业建筑，总面积约为1710万平方英尺[121] 财务表现 - 2024年第一季度净收入为244.5万美元，而2023年同期净亏损为2014.6万美元[128] - 2024年第一季度总收入为1.09626亿美元，较2023年同期的9944.1万美元增加了1018.5万美元，主要由于物业收购和租金增加[128] - 2024年第一季度的净运营收入（NOI）为6669.2万美元，较2023年同期的6114.6万美元增长了9.1%[127] - 2024年第一季度的每股稀释后可分配给普通股股东的运营资金（FFO）为3910万美元，较2023年同期的3860万美元有所增加[140] - 同物业净营业收入（NOI）在2024年第一季度同比增长120万美元，增幅为2.2%[139] - 包括正在重建物业的同物业NOI在2024年第一季度同比增长220万美元，增幅为3.7%[139] 费用和支出 - 2024年第一季度折旧和摊销费用为3857.4万美元，较2023年同期的2508.4万美元增加了1349万美元，主要由于物业收购和重建项目的完成[129] - 2024年第一季度房地产税支出为1700.3万美元，较2023年同期的1567.7万美元增加了132.6万美元，主要由于物业收购[130] - 2024年第一季度物业运营费用为2050.6万美元，较2023年同期的1742.6万美元增加了308万美元，主要由于雪清除和保险费用增加[131] - 2024年第一季度的利息和债务费用为2057.7万美元，较2023年同期的1529.3万美元增加了528.4万美元，主要由于新债务和贷款再融资[134] 现金流和融资 - 截至2024年3月31日，公司拥有现金及现金等价物（包括受限现金）9510万美元，较2023年12月31日的17420万美元减少[148] - 2024年第一季度的经营活动提供的净现金流为2292万美元，较2023年同期的2942万美元减少650万美元[150] - 2024年第一季度用于投资活动的净现金流为4430万美元，较2023年同期的2279万美元增加2150万美元[152] - 2024年第一季度用于融资活动的净现金流为5781万美元，较2023年同期的2421万美元增加3360万美元[155] - 公司在2024年第一季度通过ATM计划发行了1,082,945股普通股，筹集现金收益为1850万美元[158] 债务状况 - 截至2024年3月31日，约88%的未偿债务为固定利率，剩余12%与SOFR挂钩[126] - 公司在2024年3月31日的可变利率债务余额为204,938千美元，平均利率为6.21%[163] - 公司在2024年3月31日的固定利率债务余额为1,486,410千美元，平均利率为4.95%[163] - 截至2024年3月31日，公司合并债务的估计公允价值为16亿美元[165] - 公司在2024年第一季度偿还了总额为75.7百万美元的三笔可变利率贷款，利率为7.34%[157] - 公司在2023年7月成功将所有LIBOR指数债务转为SOFR，未对借款能力产生影响[160] 风险管理 - 公司预计当前运营现金流、手头现金和信贷额度将足以支持短期和长期的运营和义务[162] - 公司在2024年3月31日的可变利率债务的利息支出对1%的利率变化敏感，预计将增加约2,049千美元[163] - 公司在2024年3月31日的固定利率债务如果利率上升1%，年化利息支出将增加约14.9百万美元[163] - 截至2024年3月31日，公司没有对其他市场风险（如外汇风险或商品价格风险）产生重大暴露[166] 分红信息 - 公司在2024年第一季度宣布每股普通股和OP单位的季度分红为0.17美元，年化分红率为0.68美元[142] 开发和重建项目 - 公司在2024年第一季度进行了16640万美元的开发、重建或锚点重定位项目，其中已发生支出6670万美元，剩余资金9970万美元[153]

财务表现 - 2024年第一季度每股调整后的运营资金(FFO)为0.33美元，较2023年同期的0.32美元有所增长[4] - 2024年全年的FFO调整指引上调至每股1.30美元，较之前的指引增加0.03美元[4] - 2024年全年的净收入预期为每股0.12至0.17美元，FFO预期为每股1.22至1.27美元[20] - 2024年第一季度净收入为2,445千美元，相较于2023年的净亏损20,146千美元实现扭亏为盈[38] - 2024年第一季度的FFO（每股摊薄普通股的FFO）为0.32美元，与2023年持平[38] - 2024年第一季度总收入为109,626千美元，同比增长10.2%[56] - 2024年第一季度净收入为2,603千美元，较2023年同期的净亏损19,118千美元显著改善[56] - 2024年第一季度每股摊薄收益为0.02美元，较2023年同期的每股亏损0.16美元有所改善[56] 租赁与物业管理 - 公司在2024年第一季度执行了44份新租约、续约和选择权，总面积为805,000平方英尺[6] - 截至2024年3月31日，公司签署的尚未开始租赁的租约预计将产生额外2740万美元的年总租金，约占当前年化净运营收入的10%[18] - 2024年第一季度的租赁物业折旧和摊销费用为38,231千美元，较2023年的24,809千美元增加54.0%[38] - 2024年第一季度新签租约数量为17个，总面积为70,293平方英尺，租金每平方英尺为31.01美元，租金增长幅度为27.3%[66] - 2024年第一季度续租和选项执行的租约数量为27个，总面积为734,957平方英尺，租金每平方英尺为21.58美元，租金增长幅度为11.6%[66] - 2024年第一季度同空间租约的加权平均租期为6.3年[66] - 截至2024年3月31日，零售组合的空置面积为603,000平方英尺，占总面积的3.9%[69] - Urban Edge Properties的零售投资组合总面积为15,513,000平方英尺，整体出租率为96.1%[75] 收购与处置 - 公司在2024年第一季度收购了两处购物中心，总金额为1.17亿美元，资本化率约为8%[4] - 自2023年10月以来，公司共收购了四处物业，总金额为4.26亿美元，平均资本化率为7.2%[11] - 2024年第一季度，Urban Edge Properties收购了位于新泽西州Watchung的Heritage Square，面积为87,000平方英尺，收购价格为34,000千美元[78] - 2024年第一季度，Urban Edge Properties处置了位于新泽西州Hazlet的物业，面积为95,000平方英尺，处置价格为8,700千美元[78] 资本结构与流动性 - 截至2024年3月31日，公司总流动性约为7.12亿美元，包括9500万美元现金和6.17亿美元的可用信贷额度[19] - 截至2024年3月31日，公司的市场资本化为2,165,151,000美元，总市场资本化为3,856,499,000美元[62] - 截至2024年3月31日，公司的净债务为1,596,297,000美元，净债务与年化调整后EBITDA的比率为6.6倍[62] - 公司的固定利率担保债务占总债务的比例为87.9%，较2023年12月31日的83.9%有所上升[85] - 公司的加权平均担保抵押债务利率为4.95%，较2023年12月31日的5.01%有所下降[85] 未来展望与风险 - 2024年同物业净运营收入（NOI）增长预期为4.0%至6.0%，高于之前的3.0%至5.0%[23] - 公司预计未来将继续面临宏观经济条件、租户破产和利率上升等风险[49] - 2024年利息和债务费用预期在8600万至8850万美元之间，较之前的8300万至8500万美元有所上升[23] - 公司的前25大租户占总年化基础租金（ABR）的47.7%，其中TJX公司占比5.4%[64] 运营指标 - 2024年第一季度的NOI为66,692千美元，较2023年的61,146千美元增长9.0%[43] - 同物业净运营收入(NO)增长2.2%，包括正在重建的物业增长3.7%[5] - 同期的同物业NOI为54,673千美元，较2023年的53,498千美元增长2.2%[43] - 2024年第一季度的NOI利润率为62.3%[57] - 零售投资组合的租赁占用率为96.1%，同物业的租赁占用率为96.2%[56]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度调整后FFO为每股0.31美元，全年为每股1.25美元，达到指引范围高端 [64] - 同店NOI增长（含再开发）与2022年第四季度相比下降1.3%，全年与2022年相比增长2.5%；排除期外收款影响后，季度增长0.6%，全年增长4.3%，处于先前指引范围3.5% - 4.5%的高端 [64][65] - 2023年第四季度净债务与年化EBITDA之比降至6.6倍，因资本循环努力和经常性EBITDA增长（较2022年增长超8%），预计2025年降至6.5倍以下 [70] - 2024年调整后FFO每股指引范围为1.24 - 1.29美元，中点约为1.27美元 [71] - 预计2024年利息和债务费用为8300 - 8500万美元，包括Kingswood Center应计但未支付的600万美元利息 [88] - 预计2024年经常性G&A为3550 - 3750万美元，较上一年增长4%，较2022年下降3% [89] 各条业务线数据和关键指标变化 收购与处置 - 2023年10月出售新泽西州东汉诺威的工业投资组合，同时收购波士顿的Shoppers World和Gateway Center [39] - 2023年12月以5.8%的综合资本化率出售1.01亿美元非核心资产，本季度末将以5%的综合资本化率出售两个非核心小物业，总价3800万美元 [40] - 上周以3400万美元收购新泽西州沃昌的Heritage Square，初始资本化率超7.75% [41][42] 租赁 - 2023年第四季度执行51笔交易，租赁总面积65万平方英尺，同空间交易平均现金租金差为18%，其中22笔新租约平均租金差为38% [44] - 2023年全年完成约200万平方英尺租赁交易，其中约50万平方英尺为新租约，整体租金差约12%，新租约租金差近25% [46] - 同物业入住率较上一季度提高150个基点，达96%，锚定租赁入住率升至约98%，店铺入住率提高230个基点至约88%，2024年目标是将店铺入住率提高至超历史高位91% [29] 开发 - 2023年第四季度完成七个项目，总成本3800万美元，包括波多黎各Caguas购物中心12.3万平方英尺的室内娱乐目的地Sector 66开业 [49] - 本季度启动3800万美元的再开发项目，年末活跃项目总额达1.68亿美元，预计产生15%的杠杆收益率 [49] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资销售市场逐渐复苏，买卖双方适应新的利率和资本化率常态，市场上交易增多 [43] - 根据Cushman & Wakefield最新市场研究，2023年零售租金增长超4%，零售空置率为2007年以来最低，零售建设量创历史新低，东北市场这些趋势更明显 [52] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2024年目标包括实现同物业NOI增长至少4%，推进2700万美元的S&O管道项目，将租赁入住率提高至历史高位97% - 98% [34] - 团队专注于实现2025年每股FFO达到1.35美元或更高的目标，为此将年度股息提高6% [35] - 公司在收购市场具有竞争优势，因利率不再处于历史低位，高杠杆和依赖融资的买家减少，公司作为资金充裕的全现金买家更受卖家认可 [14] - 公司计划适度收购，优先进行资产循环，若有合适机会，可能考虑发行股权融资 [111] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对2023年取得的成绩和业务发展方向持乐观态度，核心东北市场可用空间供应创历史新低，健康零售商加大店内体验投资，推动租赁业务发展 [50][52] - 投资销售市场逐渐复苏，公司团队忙于评估符合要求的交易 [43] - 租赁市场紧张，需求首次在至少20年内显著超过供应，预计这种趋势将持续，公司将利用这一优势 [52] 其他重要信息 - 公司投资组合集中在华盛顿特区至波士顿走廊，该地区人口密集、供应受限，土地价值高，开发成本高，限制了新供应 [33] - 公司长期债务仅为无追索权单资产抵押贷款，已在市场动荡期间消除近100亿美元债务，到2026年只有13%的债务到期，债务到期期限分布合理 [61] - 公司拥有购物中心的大部分锚定租户和外铺，前四大租户（家得宝、劳氏、塔吉特和沃尔玛）年租金达3500万美元，这些物业在私人市场的资本化率约为5.5% - 6% [62] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：店铺空置空间的潜在增量ABR如何提升，是否依赖资产重新定位、升级改造、零售商需求或中心投入资金 - 过去几年的锚定租户重新定位工作成果将开始体现在店铺入住率上，如新泽西州沃昌的资产有新的Aldi开业后会带动店铺租赁 [94] - 很多店铺入住率提升来自将临时租户转为永久租户，如波多黎各有很多临时租户空间，租户希望转为永久租户或有其他租户等待入驻 [78] - 预计将临时租户转为永久租户带来约100万美元的总收益，会对1200万美元的潜在目标有一定影响 [119] 问题：当前与锚定租户的对话情况，以及定价权的提升空间 - 98%的锚定租户入住率使公司在与租户谈判时更有主动权，可以推动租金上涨及其他重要条款的调整 [99][100] 问题：同店NOI增长3% - 5%的区间，达到高端和低端分别需要什么条件 - 主要取决于新租约的执行和填充速度，以及S&O项目的交付节奏和时间 [101] 问题：如今开设新租户是否需要更长时间，原因是什么 - 公司物业位于高密度、高收入的郊区，当地政府在审批过程中参与度高，导致谈判和审批时间变长 [103][124] 问题：2023年第四季度同店NOI增长情况及2024年上半年与下半年指引差异的原因 - 2023年第四季度主要是递延维护项目（如停车场和铺路项目）的时间安排影响了NOI [106] - 2024年上半年NOI增长受运营费用季节性（如降雪清除成本）和S&O项目交付节奏影响，75%的S&O项目在下半年交付，NOI和FFO将逐步增长 [107] 问题：若有更大的收购机会，是否会考虑发行股权融资 - 公司规模使其在进行8000万美元交易时能实现每股FFO增加一美分，具有一定优势，若满足投资组合在资本化率、增长和风险等方面的要求，发行股权融资是一种可能的资金来源 [111][132] 问题：更新Sunrise和Hudson的情况，以及还清Hudson抵押贷款的原因和相关产权流程 - Sunrise项目因讨论处于保密阶段无法提供具体信息，但公司对此持乐观态度，待合适时会提供更多指引 [80] - 还清Hudson抵押贷款是为在资产再开发过程中保持资产不受限制，该项目仍处于早期阶段，但潜力巨大 [4] 问题：收购市场的机会情况及公司对收购管道的看法 - 市场上符合公司要求的资产较少，约每100笔交易中只有1笔符合，但Heritage Square和正在谈判的项目符合要求 [129] 问题：在像Heritage Square这样的中心增加杂货店的好处，以及是否存在因有杂货店而导致的资本化率压缩 - 虽然投资者通常喜欢杂货店锚定的中心，但公司认为了解市场比在物业中设置杂货店更重要，公司熟悉该地区市场，对租户情况感到满意 [133][139]

财务状况 - 截至2023年12月31日，公司的可变利率债务余额为280,969千美元，平均利率为6.53%[250] - 截至2023年12月31日，公司的固定利率债务余额为1,462,766千美元，平均利率为4.88%[250] - 如果固定利率债务的加权平均利率上升1%，年化利息支出将增加约14.6百万美元[250] - 截至2023年12月31日，公司的合并债务的估计公允价值为16亿美元[253] - 截至2023年12月31日，公司在2023年12月31日的固定利率债务的加权平均利率为4.88%，较2022年的4.09%有所上升[250] - 截至2023年12月31日，公司在2023年12月31日的可变利率债务中，未考虑未摊销的抵押债务发行成本为12.6百万美元[250] 投资与收购 - 截至2023年12月31日，公司有1.681亿美元的活跃开发、重建和主力店重新定位项目，其中1.122亿美元尚待融资，预计这些项目将产生约15%的无杠杆收益[40] - 公司计划在目标市场进行选择性资本部署，通过收购符合风险调整回报标准的资产来提升现有投资组合的整体质量[41] - 公司在华盛顿特区至波士顿走廊的城市市场中寻求收购和重建机会，认为这些市场提供了吸引人的投资机会[39] 运营管理 - 公司计划通过主动管理最大化现有物业的价值，包括持续的资产评估和高效的日常运营[39] 环境与可持续性 - 公司在2023年实施了多项环境可持续性措施，包括安装节能屋顶和LED照明，以减少温室气体排放和水消耗[45] - 公司在环境、社会和治理（ESG）方面的努力得到了认可，2023年被评为新泽西州最佳雇主之一[57] 人力资源 - 截至2023年12月31日，公司员工总数为109人，致力于吸引和留住合格人才[52] 社区参与 - 公司在社区参与方面积极捐赠，并于2023年推出了志愿者计划UE Cares，旨在回馈社区[49] 资本管理 - 公司致力于保持资本纪律，预计将从内部生成的资金中产生越来越多的现金流[43] 债务管理 - 公司在2023年5月签订了一项新的两年期利率上限协议，购买价格为110万美元，以限制Plaza at Woodbridge浮动利率债务的最大SOFR为3%[251] - 公司已于2023年7月将所有LIBOR指数债务转为SOFR，过渡未对相关贷款产生重大影响[252] - 截至2023年12月31日，公司对其他市场风险（包括外汇风险或商品价格风险）没有重大暴露[254] - 公司在2023年12月31日的可变利率债务中，未考虑对52.3百万美元的浮动利率抵押贷款的1%增加的影响，因为该贷款已通过利率上限进行对冲[250]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后每股FFO为0.32美元，同比增长7%，高于预算，主要因租金增加、运营成本降低和G&A减少 [45][54] - 同店NOI增长（含再开发）较2022年第三季度增长3.3% [54] - 2023年调整后FFO指引上调0.06美元/股，新中点为2.75%，高于之前的2% [9][29] - 预计资本回收工作将使2024年调整后FFO增加0.04美元/股，2025年增加0.05美元/股 [57] - 预计净债务与EBITDA比率将从季末的6.9倍降至6.6倍，并有望降至6.5倍以下 [56] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度租赁团队表现出色，完成46笔交易，总面积56.8万平方英尺，同空间交易平均现金租金价差为12.5% [11] - 新租约平均价差为26%，续约价差为10% [11] - 同物业入住率较去年提高130个基点，新租赁价差为26% [18] - 已签约但未开业的管道金额达2700万美元，占净营业收入的11% [18] 开发业务 - 移除了贝根镇中心8万平方英尺的新建项目，因回报不够高，租户支付了大量租约终止费，公司正探索该地块的替代用途 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 波士顿市场供应受限，公司收购的两个购物中心具有良好的人口统计数据和地理位置 [7][19][46] - 波多黎各市场表现良好，公司的两个物业正在转型，新租户吸引了大量客户 [17][49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划出售低资本化率的非核心资产，将资金重新投入到高资本化率的核心产品中，以实现地理多元化和产品简化 [28][52] - 公司目标是到2025年实现调整后每股FFO达到1.35美元 [9][30] - 公司认为在当前市场环境下，其有机会提高物业的入住率和租户质量，并实现租金增长 [36][64][65] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司第三季度的业绩感到满意，认为这是公司历史上最有成效的季度之一 [6] - 尽管利率环境波动，但公司对其资产交易的执行和资产负债表的状况感到满意 [27][28] - 管理层对公司实现2025年目标充满信心，认为公司正朝着正确的方向前进 [9][30] 其他重要信息 - 第三季度Kingswood中心正式移交接管人，公司不再承担运营责任和财务利益，已从调整后FFO中移除110万美元的摊薄收益影响 [26] - 公司获得了Las Catalinas的新10年期8200万美元、6.6%的抵押贷款，并行使了先前1.17亿美元抵押贷款的折扣还款选项，获得4300万美元收益 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司年末入住率目标及恢复率下降的原因和未来进展 - 公司希望年底同物业租赁入住率达到96%，较2022年底提高60个基点，有信心到2025年达到97%-98% [23][36] - 恢复率下降主要是由于Bed Bath & Beyond店铺收回导致物理入住率下降，预计随着物理空间投入使用，恢复率将先回到80%中段，当入住率达到96%-98%时，恢复率有望接近90% [37] 问题2: 是否有计划在I-95南段收购其他资产 - 目前不适合进行推测，公司有很多事务需要消化，对当前交易感到满意，若能在新市场获得关键规模且市场具有与华盛顿特区至波士顿走廊相似的特征，公司会考虑进入新市场 [38] 问题3: 如何看待波士顿资产的长期租金增长能力 - 公司认为在未来五年内，这两个物业应能实现3%-4%的增长，且可能会有意外的增长机会，如扩张、 densification或锚定租户重新定位 [64][65] 问题4: 公司剩余投资组合中，下一个有趣的资本回收机会可能来自哪里，以及计划出售的1亿美元资产的资本化率情况 - 目前计划出售的1亿美元资产的资本化率在5%中段，包括工业、自存仓和单租户零售物业等 [47][69] - 下一轮资本回收机会很大程度上取决于购买机会，公司很多物业的税基较低，未来机会尚不确定 [76] 问题5: 鉴于业务强劲，公司是否有可能达到投资者日提供的FFO指引上限 - 公司认为目前难以确定，因为自4月以来利率大幅上升，且未来消费者需求和市场情况不确定，但公司对实现1.35美元的目标充满信心 [43] 问题6: 同店指引上调的具体驱动因素是什么 - 主要是前九个月的增长以及预计第四季度的持续增长，包括百分比租金和特色租赁收入的增长 [78]

财务表现 - 截至2023年9月30日，Urban Edge的净收入为3754万美元，较2022年同期的1146万美元显著增长[147] - 2023年第三季度总收入为1.01834亿美元，较2022年同期的9829万美元增加354万美元，增幅约为3.6%[147] - 2023年第三季度的FFO（适用于稀释后普通股股东）为6424万美元，较2022年同期的3593万美元增长约78.6%[146] - 2023年第三季度的同物业NOI为5724万美元，较2022年同期的5639万美元增长约1.5%[146] - 2023年截至9月30日的净收入为2800万美元，较2022年的3300万美元下降了15.2%[152] - 2023年截至9月30日的总收入为3.0034亿美元，较2022年的2.9634亿美元增长了1.4%[152] - 2023年截至9月30日的同物业净运营收入（NOI）为1.66726亿美元，较2022年的1.61800亿美元增长了3.0%[160] - 2023年截至9月30日的资金运营（FFO）为6480万美元，较2022年的3590万美元增长了80.5%[164] - 2023年第三季度净收入为37,540千美元，较2022年同期的11,465千美元增长了227%[167] - 2023年前九个月的每股摊薄收益为36,118千美元，相较于2022年的11,383千美元增长了217%[167] 费用与支出 - 物业运营费用在2023年第三季度减少至1661万美元，较2022年同期的1767万美元减少约6.0%[148] - 2023年第三季度的利息和债务费用为1900万美元，较2022年同期的1527万美元增加约24.4%[149] - 2023年截至9月30日的折旧和摊销费用为7751.9万美元，较2022年的7356.1万美元增加了5.6%[152] - 2023年截至9月30日的房地产税为4798万美元，较2022年的4766.2万美元增加了0.5%[152] - 2023年截至9月30日的物业运营费用为4975.2万美元，较2022年的5647.3万美元下降了11.9%[152] - 2023年截至9月30日的利息和债务费用为5243万美元，较2022年的4351.1万美元增加了20.4%[153] - 2023年截至9月30日的所得税费用为1781万美元，较2022年的226.2万美元增加了688.5%[155] - 2023年第三季度的所得税费用为1706万美元，较2022年同期的646万美元增加约2560%[149] 资产与投资 - 截至2023年9月30日，Urban Edge的投资组合包括70个购物中心、2个奥特莱斯、2个购物中心和2个工业园区，总面积约为1720万平方英尺[140] - 截至2023年9月30日，公司拥有现金及现金等价物77,900千美元，较2022年12月31日的128,800千美元减少了50,900千美元[172] - 公司在2023年9月30日的可用信贷额度为775,700千美元，未提取任何金额[169] - 公司在2023年9月30日有23个正在进行的开发或重建项目，预计总成本为168,500千美元[177] - 2023年前九个月的投资活动使用的净现金流为86,475千美元，较2022年的110,859千美元减少了24,384千美元[176] 债务与融资 - 约92%的公司债务为固定利率，剩余8%与SOFR挂钩[145] - 2023年8月30日，公司以6.6%的固定利率成功再融资了8200万美元的贷款，产生了4300千美元的债务解除收益[180] - 公司在2023年5月与第三方签订了为期两年的利率上限协议，以限制浮动利率债务的最高SOFR为3%[181] - 截至2023年9月30日，公司的可变利率债务余额为128,695千美元，固定利率债务余额为1,526,745千美元[192] - 如果固定利率债务的加权平均利率上升1%，年化利息支出将增加约15.3百万美元[192] - 截至2023年9月30日，公司的合并债务的估计公允价值为15亿美元[194] - 公司已于2023年7月将所有LIBOR指数债务转为SOFR，过渡未对贷款产生重大影响[193] 风险管理与合规 - 截至2023年9月30日，公司没有对外汇风险或商品价格风险等其他市场风险的重大敞口[195] - 公司每年进行灾难恢复测试，并向网络风险委员会报告结果[190] - 公司在网络安全方面采取了多项措施，包括漏洞管理、渗透测试和模拟演练[189] - 公司每季度要求员工参加安全意识培训，以应对新兴风险[190] - 公司在2023年9月30日的未摊销债务发行成本为12.1百万美元[192] - 公司在2023年9月30日的可变利率抵押贷款的加权平均利率为6.49%，固定利率抵押贷款的加权平均利率为4.79%[192]

财务数据和关键指标变化 - 公司二季度调整后每股FFO为0.30美元，同店NOI（含再开发）较2022年二季度增长3.5%，剔除前后两期以前被视为无法收回款项的回收后，同店NOI增长6.6% [46][47] - 公司将2023年调整后FFO指引提高至每股1.16 - 1.19美元，较之前指引下限提高0.02美元/股，上限提高0.01美元/股，同店NOI增长新中点为2%，高于之前的1% [50][51] - 2023年上半年已收到约170万美元此前被视为无法收回的款项，预计下半年还将收到80万美元，2022年下半年收到约450万美元，这将对今年剩余时间的NOI增长构成不利因素 [52] - 本季度经常性G&A为890万美元，符合G&A指引，公司预计全年经常性G&A在3450 - 3650万美元之间，较2022年减少5% [53] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，二季度新租赁活动较少，共11份租约，总面积2.8万平方英尺，与之前租户相比利差为负，预计2023年下半年活动将增加，目前约有40万平方英尺租约处于管道中，利差超过40% [24] - 开发业务方面，二季度交付三个项目，随着供应链问题缓解和材料、劳动力价格稳定，在交付租户时看到了一些预算内的建筑节省，目前有2亿美元的活跃再开发项目正在进行中，预计产生12%的无杠杆回报，其中98%的总项目GLA已预租 [15][40] 各个市场数据和关键指标变化 - 据Cushman & Wakefield数据，零售购物中心空置率目前处于5.4%的历史低点，新的零售建设因高建设和资本成本受到显著限制，特别是在华盛顿特区至波士顿走廊，公司同店 occupancy率目前为95.5%，为2018年以来最高水平，但仍远低于2016 - 2018年98%的三年平均水平 [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是简化业务和增加收益，可能处置某些低资本化率的非零售资产，并将收益重新投入到核心市场中被低估的高收益零售物业 [27] - 行业竞争方面，租赁环境是过去15年中最好的，公司积极谈判处理空置空间，有多个零售商竞标的情况，能够获得更高租金和更好条款 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为本季度业绩反映了公司在实现2023年净营业收入增长和FFO目标方面的持续进展，对实现4月投资者日设定的三年增长目标更有信心，包括到2025年净营业收入较2022年增长至少20%，实现每股FFO 1.35美元 [10] - 公司继续看到来自各种零售类别的强劲需求，结合有限的供应和可控的破产风险，为大多数房东创造了有利环境 [12] 其他重要信息 - 公司连续第二年被NJBIZ杂志评为新泽西州最佳工作场所之一，这得益于公司致力于营造协作文化，优先考虑员工的职业发展和福祉 [13] - 二季度公司获得456套多户住宅的最终场地规划批准，正与多个住宅开发商积极合作，希望尽快以认为是卑尔根县有史以来最高的单价估值达成交易 [43] - 二季度交易市场供应有所回升，出价/要价价差缩小，卖家更注重交易完成的确定性，公司作为资金充足且有深厚贷款关系的买家，具有竞争优势，将更多时间用于关注核心市场的交易 [44] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 已执行租约的年度租金涨幅情况如何 - 公司新签署租约的租金总体增长超过2%，本季度签署的租约涨幅在2.25% - 2.5%之间，租赁业务量较小，但管道项目广泛，预计三季度能签订更多新租约 [73] 问题2: 费用回收率情况以及后续稳定数值的预期 - 同店基础上回收率从83.5%提高到85.5%，本季度受益于较低的费用水平，由于S&L管道的持续情况，运行率可维持在85%的较高水平，明年会有适度提升 [61] 问题3: 出售低资本化率资产并重新配置资本的计划是否影响日出项目，以及预期的销售与收购价差 - 目前谈论价差还为时过早，但预计价差较大，许多资产的资本化率低于5%，而购物中心的价差更大；日出项目与东哈诺威物业类似，需求旺盛，具体开发类型和公司角色还在与牡蛎湾镇积极商讨中 [80][81] 问题4: 融资市场情况以及利率相关问题 - 公司在融资市场具有独特性，与区域银行和寿险公司有良好关系，寿险公司对公司优质产品有较高需求，目前看到的利率利差在200 - 225个基点之间，综合利率约为6% - 6.5%，公司正努力争取低利率 [87][89] 问题5: 波多黎各资产情况以及是否出售的考虑 - 波多黎各市场租赁情况良好，许多临时租约正逐渐转为永久租约，短期内没有出售计划，目前正在与当地三家主要贷款机构谈判新的抵押贷款 [107][109][110] 问题6: 2023年指导中包含的坏账情况以及年初至今的坏账处理情况 - 指导中假设投资组合整体有100个基点的一般信用损失准备金，还包括了Bed, Bath相关的全部损失，年初至今已确认约170万美元无法收回的款项 [94][95] 问题7: 实现2025年每股FFO 1.35美元目标的主要影响因素 - 主要关注已执行的SNO管道项目，确保租户按时开业且无延误或损失，还有少量正常的投机性租赁需要实现，收购和处置对目标影响不大，主要还是NOI的基本支柱因素影响最大 [113] 问题8: 评估公司投资组合租金的按市值计价情况 - 公司正在进行预算工作，约有40万平方英尺的租约正在谈判中，按市值计价的利差约为40%，这是多年来的最高水平 [4] 问题9: 布鲁克林办公资产的最新情况 - 该资产已于5月转至特殊服务，公司正在与贷款人和贷款顾问积极讨论止赎程序，但难以预测完成时间，完成后预计将从资产负债表中移除约7000万美元债务，每股收益将增加0.01 - 0.02美元 [101][102] 问题10: 关于零售行业机构兴趣的情况 - 目前机构对零售行业有兴趣，因为可以购买物业并通过无追索权债务融资获得利差，且购物中心行业在过去几年表现出了韧性，这些机构投资者在公司寻找资产时构成了一定竞争 [124]