公司动态 - Urban Edge Properties与TruGolf Links签署租约，将在新泽西The Plaza at Cherry Hill开设6,045平方英尺的旗舰店，包含高端餐厅和酒吧，计划2025年底前开业 [1] - 这是TruGolf Links首个包含餐饮概念的旗舰店，旨在通过"娱乐餐饮"模式吸引更多顾客，提升整体物业价值 [1] - 旗舰店将位于L形商业区，毗邻高流量的Cherry Hill Mall，周边有Aldi和Total Wine等全国性品牌 [3] 业务拓展 - TruGolf从销售高科技高尔夫模拟器转向推出自有实体店TruGolf Links Center，采用专有运营模式提供高端娱乐体验 [2] - 新旗舰店将配备5台高端高尔夫模拟器和"Horizon"设施，包含17英尺屏幕、阶梯座位和抬升平台 [4] - 提供高端餐饮菜单、全套酒吧服务及精选葡萄酒和啤酒，适合朋友聚会、家庭周末活动及专业高尔夫爱好者 [4] 战略布局 - TruGolf Links通过区域开发商模式扩张，开发商需负责100万以上人口区域，先开设旗舰店再发展其他分店 [7] - 区域开发商负责吸引加盟商并为辖区内所有TruGolf Links门店提供本地支持 [8] - Urban Edge专注于在华盛顿特区至波士顿供应受限的都市社区管理、收购、开发和再开发零售地产，拥有73处物业总计1,720万平方英尺可租赁面积 [9] 公司背景 - TruGolf自1983年起致力于通过技术创新推动高尔夫行业发展，提供使高尔夫更普及、易接触和负担得起的解决方案 [6] - 公司开发了获奖视频游戏"Links"、创新硬件解决方案和E6 CONNECT电竞平台，连接全球高尔夫爱好者 [6] - Urban Edge是纽约证券交易所上市房地产投资信托基金 [9]

投资服务 - iREIT+HOYA Capital是Seeking Alpha上以收入为重点的顶级投资服务 专注于提供可持续投资组合收入、多元化和通胀对冲机会的收入型资产类别 [1] - 提供免费两周试用 可查看其独家收入型投资组合中的顶级投资想法 [1] REITs投资机会 - 近期REITs未受到投资者青睐 这为价值和收入投资者提供了良好机会 [2] - 目前有众多优质REITs可供选择 投资者可在短期内构建多元化投资组合 [2] 分析师背景 - 分析师拥有14年以上投资经验 并获得金融MBA学位 [2] - 投资策略侧重于防御性股票 采用中长期投资视角 [2]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后FFO为每股0.35美元，较去年第一季度增长6%，创公司十年历史上最高季度收益 [4] - 同一物业净营业收入（NOI）较去年第一季度增长3.8%，受益于已签约但未开业项目的租金、提高的回收率和超预期的收款情况 [4] - 总流动性约8亿美元，其中现金9800万美元，资产负债表保持强劲 [19] - 净债务与年化EBITDA之比为5.9倍，债务到期情况可控，2026年前到期债务仅占未偿债务的8% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度执行42份租约，总面积43.4万平方英尺，包括18份新租约，面积11.8万平方英尺，同空间现金租赁利差达34% [4][5] - 租户保留率保持在95%，SHOP入住率增至创纪录的92.4% [5] - 同一物业租赁率为96.6%，较上一季度下降50个基点，较2024年第一季度下降10个基点，主要因收回部分大型租户空间 [13] 开发业务 - 第一季度完成蒙特杰德拉、阿默斯特广场、卑尔根镇中心和马纳拉潘的重建项目，总成本2200万美元 [15] - 第一季度启动两个重建项目，总投资1400万美元，总活跃重建项目管道达1.56亿美元，预期回报率14% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资销售市场显示出早期放缓迹象，4月以来CMBS发行有限，寿险公司和银行仍积极为购物中心提供贷款，利差增加10 - 30个基点 [6] - 股权方面，许多REIT和外国投资者暂停投资，与私人买家的交易仍活跃 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划出售非核心低资本化率资产，将所得资金重新投入增值收购，以提升投资组合质量和增长率 [11] - 过去18个月，公司以7.2%的资本化率收购超5.5亿美元资产，以5.2%的资本化率出售约4.5亿美元资产 [11] - 公司凭借五大差异化优势驱动增长，包括物业集中在华盛顿特区至波士顿走廊、净营业收入增长可见、有大规模重建项目管道、积极进行资本循环和保守的资产负债表 [9][10][11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管第一季度业绩超预期，但由于4月的经济不确定性，公司对下半年持更保守展望，暂不提高全年指导，但会在下个季度重新评估 [8][9] - 公司重申2025年全年调整后FFO指导为每股1.37 - 1.42美元，中点增长率为4%，同一物业NOI增长3% - 4% [8][20] - 管理层认为公司团队有能力应对各种经济周期，有信心在未来实现行业领先增长 [22] 其他重要信息 - 公司成功出售卑尔根镇中心8英亩土地，售价2500万美元，另有两个物业正在出售，总价4100万美元，今年总处置额将达6600万美元，加权平均资本化率为5% [7][8] - 公司将减少2025年预期经常性G&A费用上限50万美元，新中点为3580万美元，与上一年相当 [21] 问答环节所有提问和回答 问题1: 宏观不确定性是否会改变大空间租赁时间和影响入住率？ - 公司表示目前未看到零售商放缓迹象，与同行交流也未发现类似情况 [26][27] 问题2: 如何看待处置资产的资本化率及收购与处置之间的利差？ - 过去18个月公司在这方面有一定成果，此次宣布的6600万美元处置涉及三个资产，其中一块土地的资本化率约为4%，未来希望有更多此类交易，但目前还不确定 [29] 问题3: 未提高展望的具体谨慎原因是什么？ - 公司称只是更保守并增加了应急措施，没有特定租户因素导致不提高指导 [35] 问题4: 1031交换对应税收入和股息有何影响？ - 1031交换可递延收益，不会给股息带来压力，反而若不进行交换会增加应税收入和股息分配压力 [38][39] 问题5: 1031交换后资产的新折旧基础是否为前一资产的基础？ - 是的 [40][41] 问题6: 能否提供租金增长的数值背景，以及第一季度破产情况对房东谈判杠杆的影响？ - 市场租金有5% - 10%的增长，第一季度的零售商破产情况不被视为多个零售商破产的预警，行业整体健康 [46][48][49] 问题7: 如何看待市场波动时传统小型食品杂货锚定中心与公司大型物业的安全性？ - 公司认为其投资组合在衰退环境中表现良好，相比一些小型食品杂货锚定中心更具抗风险能力 [51][52][53] 问题8: 关税和经济放缓后，收购机会和资本化率如何？ - 目前投标与要价差距较大，公司会保持耐心等待合适价格 [57] 问题9: 目前坏账假设与之前相比如何，对Kohl's的看法及收回空间的机会？ - 重申坏账指导为总租金的75 - 100个基点，第一季度比该水平低10个基点，已为下半年增加了一些应急措施；公司认为Kohl's近期无破产风险，其许多店铺是该公司最具生产力的店铺，租金相对便宜，收回空间需求大但短期内不太可能 [59][60]

财务表现 - 公司一季度FFO为每股0.35美元 超出市场预期的0.34美元 同比增长6% [1] - 季度FFO超出预期2.94% 过去四个季度中仅一次超出预期 [2] - 一季度营收1.1809亿美元 超出市场预期3.42% 同比增长7.7% 过去四个季度中两次超出预期 [3] 股价表现 - 年初至今股价下跌15.4% 同期标普500指数下跌5.5% [4] - 当前Zacks评级为3级(持有) 预计短期内表现与市场持平 [7] 未来展望 - 下季度市场预期FFO为0.34美元 营收1.1451亿美元 本财年预期FFO1.38美元 营收4.462亿美元 [8] - 行业排名位列前31% 研究显示前50%行业表现优于后50%行业两倍以上 [9] 同业比较 - 同业公司Macerich预计一季度每股收益0.31美元 与去年同期持平 过去30天下调预期2.5% [10] - Macerich预计营收2.1891亿美元 同比增长4.9% [11]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后FFO为每股0.35美元，较去年第一季度增长6%，是公司十年来最高季度收益 [5] - 同店净营业收入（NOI）较去年第一季度增长3.8%，得益于已签约但未开业项目的租金收入、回收率提高和超预期的收款情况 [5] - 总流动性约8亿美元，其中现金9800万美元，资产负债表保持强劲 [18] - 到2026年到期的未偿债务仅占8%，包括今年12月到期的1.24亿美元抵押贷款和2026年到期的1.16亿美元债务，债务到期情况可控 [18] - 净债务与年化EBITDA之比为5.9倍 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度签订42份租约，总面积43.4万平方英尺，其中18份新租约，面积11.8万平方英尺，同空间现金租赁利差达34%，租户留存率保持在95% [5][6] - SHOP入住率升至创纪录的92.4%，同店租赁率为96.6%，较上一季度下降50个基点，较2024年第一季度下降10个基点 [6][13] 开发业务 - 第一季度完成蒙特杰德拉、阿默斯特广场、卑尔根镇中心和马纳拉潘的重建项目，总成本2200万美元，启动扬克斯门户中心和布鲁克林国王伍德十字路口两个重建项目，总成本1400万美元 [15] - 总活跃重建项目管道为1.56亿美元，预期回报率14% [10][15] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资销售市场出现放缓迹象，4月以来CMBS发行有限，寿险公司和银行仍积极为购物中心提供贷款，利差增加10 - 30个基点，许多REIT和外国投资者暂停投资，与私人买家的交易仍活跃 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划将出售资产所得资金重新投资于增值收购，以提高投资组合质量和增长率 [8] - 重申2025年全年调整后FFO每股1.37 - 1.42美元的指引，中点增长4% [8] - 公司的五点差异化优势包括物业集中在华盛顿特区至波士顿走廊、净营业收入增长可预测、有大型重建项目管道、积极进行资本循环、资产负债表稳健以应对市场干扰 [9][10][11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管4月经济出现波动，但目前未看到零售商需求放缓迹象，租赁管道依然强劲 [6][26] - 由于经济不确定性，对今年下半年持更保守展望，将在下个季度重新评估是否上调指引 [9] - 行业零售商资产负债表总体健康，未看到更多零售商破产的迹象，市场状况良好，但经济干扰和潜在衰退仍是担忧因素 [47][48] 其他重要信息 - 公司出售卑尔根镇中心8英亩土地，售价2500万美元，另有两个物业待售，总价4100万美元，今年总处置额将达6600万美元，加权平均资本化率为5% [8] - 2500万美元已签约但未开业项目管道是NOI增长的重要驱动力，第一季度实现年化毛租金440万美元，预计今年剩余时间再实现440万美元 [10][19] - 将2025年预期经常性G&A费用上限降低50万美元，新中点为3580万美元，与上一年持平 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：宏观不确定性是否会改变大盒子租赁时间框架和影响入住率 - 公司目前未看到零售商需求放缓，与同行交流及与零售房地产经纪公司沟通得知，租赁业务未出现明显变化 [26] 问题2：请详细说明已宣布和待签约处置项目情况及收购与处置利差 - 过去18个月公司在收购和处置方面实现约5亿美元的资本循环，已宣布的6600万美元处置项目包括三个资产，其中一块用于住宅开发的土地资本化率约4%，未来希望进行更多此类操作，但目前尚早，公司正在寻找收购机会 [28][29] 问题3：未提高展望的具体谨慎原因及1031交换对应税收入和股息的影响 - 公司采取更保守态度并增加应急储备，并非特定租户原因导致未提高指引 [34] - 1031交换可递延收益，避免增加应税收入和股息分配压力，因此具有吸引力 [37][38] 问题4：1031交换后资产新折旧基础是否为原资产基础 - 是的，1031交换后资产新折旧基础为原资产基础 [39][40] 问题5：请提供租金增长的数值背景及1Q破产对房东谈判杠杆的影响 - 市场租金有5% - 10%的增长，公司近期拒绝一个租金处于中 teens 的全国零售商后，该零售商能以低20s的租金回来签约 [44][45] - 第一季度的破产案例如Big Lots、Party City等不被视为众多零售商破产的预警信号，零售商资产负债表总体健康，未看到更多破产头条 [46][47] 问题6：市场波动时公司投资组合与传统小型杂货店锚定中心的表现对比 - 公司认为其投资组合在衰退环境中表现良好，与部分杂货店锚定中心相比，公司物业更多依赖资产负债表良好的锚定租户，受经济放缓影响较小 [50][51][52] 问题7：关税和经济放缓后收购机会及资本化率情况 - 公司正在评估一些交易，但目前买卖价差较大，卖家仍期望高价，公司将保持耐心 [56] 问题8：当前坏账假设与之前对比及Kohl's相关情况 - 公司重申坏账指引为毛租金的75 - 100个基点，第一季度比该指引低约10个基点，下半年增加了一些应急储备 [59] - 公司认为Kohl's近期无破产风险，其公共债券接近平价交易，公司许多Kohl's门店是其最具生产力的门店，租金相对较低，市场对这些空间需求强劲 [58]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后每股FFO为0.35美元，较去年第一季度增长6%，是公司十年历史上最高的季度收益 [4] - 同店净营业收入（NOI）较去年第一季度增长3.8%，受益于已签约但未开业项目的租金收入、回收率提高和超预期的收款情况 [4] - 租户保留率保持在95%的高位 [5] - 净债务与年化EBITDA比率为5.9倍 [18] - 重申2025年全年调整后FFO指导为每股1.37 - 1.42美元，中点增长4% [7] - 预计同店NOI增长3% - 4%，包括物业和再开发项目 [19] - 将2025年预期经常性G&A费用高端降低50万美元，新中点为3580万美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度签订42份租约，总面积43.4万平方英尺，包括18份新租约，面积11.8万平方英尺，同空间现金租赁利差为34% [4][5] - 同店租赁率为96.6%，较上一季度下降50个基点，较2024年第一季度下降10个基点，主要因收回大型零售商的主力店空间 [12] - SHOP入住率升至创纪录的92.4%，较上一季度增加150个基点，较去年增加400个基点 [5][13] 开发业务 - 第一季度完成蒙特杰德拉、阿默斯特广场、卑尔根镇中心和马纳拉潘的再开发项目，总成本2200万美元 [14] - 第一季度启动两个再开发项目，总成本1400万美元，分别位于扬克斯门户中心和布鲁克林的金斯伍德十字路口 [14] - 总活跃再开发项目管道为1.56亿美元，预期回报率14% [9][14] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资销售市场出现放缓迹象，4月以来CMBS发行有限 [6] - 寿险公司和银行仍积极为购物中心提供贷款，利差增加10 - 30个基点 [6] - 许多REIT和外国投资者暂停投资，与私人买家的交易仍活跃 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划将出售资产所得资金重新投资于增值收购，以提高投资组合质量和增长率 [7] - 公司的差异化优势包括：物业集中在华盛顿特区至波士顿走廊，人口密度高；净营业收入增长可预测性强；有大规模再开发项目管道；积极进行资本循环；资产负债表稳健 [8][9][10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管4月经济波动，但零售需求未受影响，租赁管道依然强劲 [5] - 因经济不确定性，对下半年展望更为保守，若不是市场波动，本可将指导提高0.02美元/股 [7][8] - 认为零售商资产负债表总体健康，行业状况良好，但担忧经济干扰和潜在衰退 [45][46][47] 其他重要信息 - 成功出售卑尔根镇中心8英亩土地，售价2500万美元，已获批建设460套住宅单元 [7] - 另有两个物业已签订出售合同，总价4100万美元，今年总处置资产将达6600万美元，加权平均资本化率为5% [7] 问答环节所有提问和回答 问题1: 宏观不确定性是否会改变大型店铺出租时间和影响入住率 - 公司表示目前未看到零售商需求放缓，与同行交流也未发现此类情况，纽约一家大型零售房地产经纪公司有500份租约正在谈判，均未出现重大变化 [25] 问题2: 请详细说明资产处置情况及收购与处置的价差 - 过去18个月公司在资产循环方面取得进展，涉及约5.5亿美元资产。此次宣布的6600万美元处置资产包括三个项目，其中一块土地用于住宅开发，资本化率约4%。公司正在寻找收购机会，许多交易将通过1031交换完成 [28][29] 问题3: 若不是市场波动，未提高展望的具体原因是什么 - 公司表示只是更为保守，增加了应急准备，并非特定租户问题导致不提高指导 [34] 问题4: 1031交换对应税收入和股息有何影响 - 1031交换可递延收益，避免增加应税收入和股息分配压力，因此公司认为这种方式很有吸引力 [37][38] 问题5: 1031交换后资产的新折旧基础是否为前一资产的基础 - 公司确认新折旧基础为前一资产的基础 [39][40] 问题6: 请提供租金增长的数值背景，并说明第一季度破产情况对房东谈判杠杆的影响 - 公司表示市场租金有5% - 10%的增长，第一季度的零售商破产情况不被视为多个零售商破产的预警信号，零售商资产负债表总体健康，未看到重大破产风险 [44][45][46] 问题7: 市场波动时，公司投资组合与传统小型杂货店主导中心相比表现如何 - 公司认为其投资组合在衰退环境中表现良好，与一些杂货店主导中心相比，公司物业的主力店租户资产负债表更健康，受经济放缓影响较小 [49][50][51] 问题8: 关税和经济放缓后，收购机会和资本化率有何变化 - 公司正在评估一些交易，但买卖价差较大，卖家期望高价，公司将保持耐心 [54] 问题9: 请说明当前与之前坏账假设的差异，以及对科尔士的风险看法和收回空间的机会 - 公司认为科尔士近期无破产风险，其公共债券接近平价交易，公司许多科尔士门店是其最盈利门店，租金便宜。公司重申坏账指导为毛租金的75 - 100个基点，第一季度比该水平低10个基点，下半年增加了应急准备 [57][58]

财务数据关键指标变化 - 收入和利润（同比） - 2025年第一季度净收入为840万美元，2024年同期为240万美元[142] - 2025年第一季度FFO为4545.8万美元，2024年同期为3905万美元[141] - 2025年第一季度NOI为7157.2万美元，2024年同期为6669.2万美元[141] - 2025年第一季度同店NOI为6001.3万美元，2024年同期为5791.2万美元[141] - 2025年第一季度总收入为1.182亿美元，较2024年同期的1.096亿美元增加850万美元[142] - 2025年第一季度末，稀释后普通股股东可获得的运营资金（FFO）为4550万美元，2024年同期为3910万美元[151] - 2025年第一季度末，公司相同物业净营业收入（Same - property NOI）较2024年同期增加210万美元，增幅3.6%；包含重建物业的相同物业净营业收入增加240万美元，增幅3.8%[149] 财务数据关键指标变化 - 成本和费用（同比） - 2025年第一季度折旧和摊销为3720万美元，较2024年同期的3860万美元减少140万美元[142] - 2025年第一季度房地产税为1640万美元，较2024年同期的1700万美元减少60万美元[142] - 2025年第一季度物业运营费用为2270万美元，较2024年同期的2050万美元增加220万美元[142] 财务数据关键指标变化 - 现金流（同比） - 2025年第一季度，经营活动提供的净现金为3260万美元，较2024年同期增加970万美元[162] - 2025年第一季度，投资活动使用的净现金为2070万美元，较2024年同期减少2360万美元[163] - 2025年第一季度，融资活动使用的净现金为440万美元，较2024年同期减少5340万美元[160] - 2025年第一季度融资活动净现金使用量为440万美元，较2024年同期的5780万美元减少5340万美元[166] 财务数据关键指标变化 - 其他 - 2025年第一季度，公司资本支出总计2070万美元，2024年同期为2020万美元[164] - 2025年3月31日，公司现金及现金等价物（含受限现金）为9810万美元，较2024年12月31日增加750万美元，较2024年3月31日增加300万美元[160] 各条业务线表现 - 截至2025年3月31日，公司投资组合包括70个购物中心、2个奥特莱斯中心和2个商场，总可租赁面积约1730万平方英尺，综合入住率为91.1%[134] - 截至2025年3月31日，公司有23个活跃的开发、重建或主力店重新定位项目，总估计成本为1.564亿美元，已发生7160万美元，剩余8480万美元待投入[163] 管理层讨论和指引 - 公司董事会宣布2025年第一季度普通股和运营合伙单位的季度股息为每股0.19美元，年率为0.76美元，公司需每年分配至少90%的REIT普通应税收入[154] 其他没有覆盖的重要内容 - 截至2025年3月31日，公司拥有约95.0%的流通普通股OP单位，其余有限OP单位由管理层成员、董事会成员和物业权益贡献者持有[133] - 公司有8亿美元的循环信贷协议，到期日为2027年2月9日，截至2025年3月31日，已提取约7500万美元，可用余额为6.929亿美元[156] - 可变利率贷款的适用利率为SOFR加1.03%至2.26%的利差[166] - 房地产收购现金使用量减少3230万美元，出售房地产现金流入减少820万美元，房地产开发和资本改进现金使用量增加50万美元[168] - 债务偿还现金使用量减少9870万美元，递延融资费用支付减少120万美元，抵押贷款和信贷安排借款所得净减少2500万美元，普通股发行所得减少1740万美元，向股东和运营合伙企业单位持有人的分配增加410万美元[169] - 截至2025年3月31日，可变利率债务余额为1.25554亿美元，加权平均利率为5.38%；固定利率债务余额为1.530048亿美元，加权平均利率为5.02%[173] - 可变利率债务基础利率变动1%的影响为75万美元，固定利率债务基础利率变动1%无影响[173] - 若固定利率债务加权平均利率提高1%，按2025年3月31日的未偿余额计算，年化利息费用将增加约1530万美元[173] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，未摊销债务发行成本分别为1340万美元和1410万美元[173] - 截至2025年3月31日，合并债务的估计公允价值为16亿美元[175] - 截至2025年3月31日，公司无重大其他市场风险暴露[176]

财务数据关键指标变化 - 2025年第一季度调整后FFO增长6.0%，同店NOI增长3.8%[8] - 2025年第一季度归属于普通股股东的净收入为819.8万美元，去年同期为260.3万美元；摊薄后每股净收入为0.07美元，去年同期为0.02美元[9] - 2025年第一季度净收入为838.2万美元，2024年同期为244.5万美元[34][38][48] - 2025年第一季度FFO适用摊薄普通股股东为4545.8万美元，2024年同期为3905万美元[34] - 2025年第一季度摊薄后每股FFO为0.35美元，2024年同期为0.32美元[34] - 2025年第一季度调整后FFO适用摊薄普通股股东为4592.1万美元，2024年同期为4081.8万美元[34] - 2025年第一季度调整后摊薄后每股FFO为0.35美元，2024年同期为0.33美元[34] - 2025年第一季度NOI为7157.2万美元，2024年同期为6669.2万美元[36] - 2025年第一季度同店NOI为6001.3万美元，2024年同期为5791.2万美元[36] - 2025年第一季度包含再开发物业的同店NOI为6616.2万美元，2024年同期为6372.5万美元[36] - 2025年第一季度调整后EBITDAre为6641.4万美元，2024年同期为6080.3万美元[38][50] - 2025年第一季度摊薄后每股收益为0.07美元，摊薄后每股FFO为0.35美元[46] - 2025年第一季度总股息支付为每股0.19美元，纽约证券交易所股票收盘价高低区间为18.34美元至21.61美元[46] - 同店NOI增长率为3.6%，包括重建物业的同店NOI增长率为3.8%[46] - 新租、续租和期权租金价差现金基础为10.2%，GAAP基础为12.4%[46] - 净债务与总市值之比为37.3%，净债务与调整后EBITDAre之比为5.9倍[46] - 2025年第一季度总营收1.18165亿美元，2024年同期为1.09626亿美元[48] - 2025年第一季度基本每股收益0.07美元，2024年同期为0.02美元[48] - 2025年第一季度总物业收入1.14776亿美元，较2024年同期增长7.2%[49] - 2025年第一季度总物业运营费用4320.4万美元，较2024年同期增长7.1%[49] - 2025年第一季度净运营收入（NOI）7157.2万美元，较2024年同期增长7.3%[49] - 2025年第一季度资本支出2182.3万美元，2024年同期为2183.9万美元[53] - 2025年第一季度新租约执行数量为18份，总面积118,457平方英尺，同空间租约租金涨幅为46.4%（GAAP）和34.3%（现金）[57] - 2025年第一季度续约及期权租约执行数量为24份，总面积315,446平方英尺，同空间租约租金涨幅为7.1%（GAAP）和6.4%（现金）[57] - 2025年第一季度新租约和续约及期权租约执行总数为42份，总面积433,903平方英尺，同空间租约租金涨幅为12.4%（GAAP）和10.2%（现金）[57] 各条业务线表现 - 本季度公司启动两个重建项目，总计1370万美元；稳定五个重建项目，估计总成本2170万美元[15] - 公司目前有1.564亿美元的活跃重建项目正在进行中，预计完工还需8480万美元，预计收益率约为14%[16] - 公司活跃开发项目预计总成本1.564亿美元，已发生成本7160万美元，预计无杠杆收益率14%[69] - 公司已完成开发项目总成本4980万美元，已发生成本4510万美元[70] - 已完成项目的估计无杠杆收益率为18%[71] 各地区表现 - 伍德莫尔镇中心总面积71.2万平方英尺，出租率98.8%，每平方英尺加权平均基本租金18.52美元，抵押贷款债务1.172亿美元[65] - 贝根镇中心 - 西总面积100.5万平方英尺，出租率96.0%，每平方英尺加权平均基本租金33.63美元，抵押贷款债务2.9亿美元[65] - 购物者世界总面积75.2万平方英尺，出租率100.0%，每平方英尺加权平均基本租金22.66美元[65] - 莱奇伍德广场总面积44.7万平方英尺，出租率99.3%，每平方英尺加权平均基本租金15.30美元，抵押贷款债务5000万美元[66] - 樱桃山广场总面积41.7万平方英尺，出租率65.4%，每平方英尺加权平均基本租金15.37美元[66] - 托内尔广场总面积41万平方英尺，出租率100.0%，每平方英尺加权平均基本租金23.38美元，抵押贷款债务948.16万美元[66] - 扬克斯门户总面积44.8万平方英尺，出租率98.9%，每平方英尺加权平均基本租金21.06美元，抵押贷款债务5000万美元[66] - 布鲁克纳广场总面积33.5万平方英尺，出租率82.0%，每平方英尺加权平均基本租金43.93美元[66] - 亨廷顿广场总面积20.8万平方英尺，出租率98.0%，每平方英尺加权平均基本租金22.26美元，抵押贷款债务437.04万美元[66] - 金斯伍德十字路口总面积10.8万平方英尺，出租率100.0%，每平方英尺加权平均基本租金48.05美元[66] - 公司零售组合总可租面积1601.1万平方英尺，出租率96.4%，加权平均年基本租金每平方英尺21.03美元，抵押贷款债务158.0602万美元[67] - 公司城市边缘物业总可租面积1723.9万平方英尺，出租率91.1%，加权平均年基本租金每平方英尺20.75美元，抵押贷款债务158.0602万美元[67] - 宾夕法尼亚州Broomall Commons可租面积17万平方英尺，出租率100%，平均年基本租金每平方英尺15.43美元[67] - 波多黎各Shops at Caguas可租面积35.6万平方英尺，出租率97.2%，平均年基本租金每平方英尺33.68美元，抵押贷款债务8.1132万美元[67] 管理层讨论和指引 - 公司更新2025年全年净收入指引，预计摊薄后每股0.40 - 0.45美元；重申FFO和调整后FFO指引，摊薄后每股分别为1.36 - 1.41美元和1.37 - 1.42美元[17][21] - 预计同店NOI增长3.0% - 4.0%，处置资产6600万美元，经常性G&A费用3500 - 3650万美元，利息和债务费用7850 - 8050万美元[23] - 2024年适用摊薄普通股股东的FFO为每股1.48美元，预计2025年为每股1.36 - 1.41美元[24] 其他没有覆盖的重要内容 - 2025年3月31日，综合投资组合出租率为96.4%，较2024年3月31日增加30个基点，较2024年12月31日减少40个基点[11] - 截至2025年3月31日，公司已签署但尚未起租的租约预计将产生额外2510万美元的未来年度毛租金，约占当前年化NOI的9%[12] - 2025年4月25日，公司完成出售部分物业，价格为2500万美元；另有两项资产待售，总价4120万美元，加权平均资本化率约为5%[13] - 截至2025年3月31日，总流动性约为7.91亿美元，包括9800万美元现金和6.93亿美元可用信贷额度[20] - 2025年3月31日和2024年同期对比的同店物业数量为65处[26] - 截至2025年3月底，综合投资组合租赁入住率为96.4%，同店投资组合租赁入住率为96.6%[46] - 截至2025年3月31日，总资产为33.1201亿美元，总负债为19.59418亿美元[47] - 截至2025年3月31日，公司总市值41.71682亿美元，净债务15.5751亿美元[52] - 2025年3月31日，普通股收盘价为19美元，基本普通股数量为1.2574949亿股[52] - 截至2025年3月31日，前25大租户占总平方英尺的49.9%，占总年化基础租金（ABR）的47.0%，加权平均每平方英尺ABR为17.95美元，剩余加权平均租期为6.1年[56] - 截至2025年3月31日，已签约但未起租的租约预计产生2510万美元的未来年度毛租金，占年化净营业收入（NOI）的约9%[58] - 预计2025年剩余时间内，已签约但未起租的租约将确认约440万美元的未来毛租金[58] - 从已签约但未起租的租约来看，2025 - 2028年同物业预计分别增加毛租金340万美元、1340万美元、1570万美元和1600万美元[61] - 截至2025年3月31日，不考虑续租选项，总租户租赁面积为1601.1万平方英尺，其中空置面积为57.7万平方英尺，占比3.6%[63] - 不考虑续租选项，2029年到期租赁面积最多，为282.9万平方英尺，占比17.7%，加权平均年基本租金为每平方英尺24.15美元[63] - 不考虑续租选项，小计中总租户加权平均年基本租金为每平方英尺21.03美元，锚定租户为每平方英尺17.43美元，店铺租户为每平方英尺39.07美元[63] - 考虑续租选项，总租户租赁面积同样为1601.1万平方英尺，空置面积占比3.6%[64] - 考虑续租选项，“此后”时间段到期租赁面积最多，为1113.9万平方英尺，占比69.5%，加权平均年基本租金为每平方英尺25.95美元[64] - 考虑续租选项，小计中总租户加权平均年基本租金为每平方英尺26.77美元，锚定租户为每平方英尺22.96美元，店铺租户为每平方英尺45.82美元[64] - 不考虑续租选项，2025年到期的总租户租赁面积为16.6万平方英尺，占比1.0%，加权平均年基本租金为每平方英尺32.55美元[63] - 考虑续租选项，2025年到期的总租户租赁面积为13.2万平方英尺，占比0.8%，加权平均年基本租金为每平方英尺33.19美元[64] - 不考虑续租选项，2026年到期的总租户租赁面积为98.3万平方英尺，占比6.1%，加权平均年基本租金为每平方英尺25.08美元[63] - 考虑续租选项，2026年到期的总租户租赁面积为29.6万平方英尺，占比1.8%，加权平均年基本租金为每平方英尺34.26美元[64] - 公司拥有74处物业，总可租赁面积为1730万平方英尺，零售组合可租赁面积为1601.1万平方英尺[41][46] - 2025年第一季度公司无物业收购和处置[68] - 公司拥有Walnut Creek 95%股权和Sunrise Mall 82.5%股权，其余由合资伙伴持有[67] - 2025年1月31日，公司位于宾夕法尼亚州斯普林菲尔德的物业因地面租赁到期归还给出租人[67] - 公司从报告中排除了5.8万平方英尺的自助存储面积[67] - 截至2025年3月31日，公司总债务为16.55602亿美元，2024年12月31日为16.3382亿美元[72] - 截至2025年3月31日，公司无担保8亿美元信贷额度的未偿还余额为7500万美元，季度后偿还了2500万美元[73] - 截至2025年3月31日，公司通过信贷额度获得了七份信用证，总计3210万美元[73] - 截至2025年3月31日，公司总市值为41.71682亿美元，总债务与总市值之比为39.7%[72] - 2025年到期债务为3315.5万美元，占比2.0%，加权平均利率4.3%[75] - 2026年到期债务为1.24959亿美元，占比7.5%，加权平均利率4.0%[75] - 2027年到期债务为3.16636亿美元，占比19.1%，加权平均利率4.5%[75] - 2028年到期债务为2.06188亿美元，占比12.5%，加权平均利率4.7%[75] - 2029年到期债务为2.3238亿美元，占比14.0%，加权平均利率6.0%[75]

投资组合回报 - 投资者追求通过股票、债券、ETF等证券组合获得高回报 但收益型投资者的核心目标是持续现金流[1] - 现金流来源包括债券利息、其他投资收益及股息 股息是公司盈利分配给股东的部分 通常以股息收益率衡量[2] Urban Edge Properties股息表现 - 公司总部位于纽约 本年度股价下跌14.98% 当前季度股息0.19美元/股 股息收益率4.16%[3] - 行业比较：REIT及零售信托行业平均收益率为4.64% 标普500指数收益率为1.69%[3] - 年度股息0.76美元/股 同比增长11.8% 过去5年股息年均增长11.83%[4] 股息增长驱动因素 - 未来股息增长取决于盈利增长及派息比率 当前派息比率为51%[4] - 2025年每股收益预期1.40美元 预计同比增长3.70%[5] 行业股息特征 - 大型成熟企业通常提供稳定股息 高增长企业或科技初创公司较少派息[7] - 利率上升周期中高股息股票可能承压 但该公司仍具吸引力 获Zacks评级3级(持有)[7]

股价表现 - Urban Edge Properties (UE) 股价在上一交易日上涨7.8%至17.57美元，成交量显著高于平均水平 [1] - 过去四周该股累计下跌14.6%，此次反弹与特朗普总统宣布对多数国家实施90天互惠关税暂停有关 [1] - 同行业公司Saul Centers (BFS) 上一交易日上涨4.1%至33.52美元，过去一个月累计下跌12.6% [4][5] 财务预期 - Urban Edge Properties预计季度FFO为每股0.35美元，同比增长6.1% [2] - 预计季度收入为1.1388亿美元，同比增长3.9% [2] - Saul Centers预计季度FFO为每股0.73美元，同比下降8.8% [5] 行业动态 - 两家公司均属于Zacks REIT and Equity Trust - Retail行业 [4] - Urban Edge Properties和Saul Centers当前Zacks评级均为3级(Hold) [4][5] - FFO每股预期修订趋势与短期股价走势存在强相关性 [3] 市场关注点 - Urban Edge Properties过去30天FFO每股预期未发生变动 [4] - 缺乏FFO预期修订趋势时，股价通常难以持续上涨 [4] - 需持续关注Urban Edge Properties能否将近期涨势转化为长期动能 [4]