财务状况 - 截至2022年12月31日，公司的可变利率债务余额为159,198千美元，平均利率为6.11%[262] - 截至2022年12月31日，公司的固定利率债务余额为1,540,293千美元，平均利率为4.09%[262] - 如果固定利率债务的加权平均利率上升1%，年化利息支出将增加约15.4百万美元[262] - 截至2022年12月31日，公司的合并债务的估计公允价值为15亿美元[265] - 截至2022年12月31日，公司的可变利率债务中，利率与LIBOR、SOFR和优先利率挂钩[262] - 截至2022年12月31日，公司的可变利率债务中，利息支出为1,592千美元[262] - 截至2022年12月31日，公司的固定利率债务中，未计入未摊销的债务发行成本为7.8百万美元[262] - 截至2022年12月31日，公司是两个利率衍生工具协议的对手方，这些协议被指定为现金流对冲[263] 运营策略 - 公司计划在华盛顿特区至波士顿走廊的主要城市市场进行收购，以实现风险调整后的回报，并提升现有投资组合的整体质量[21][22] - 公司计划通过收购和开发新空间来实现资产的最高和最佳使用，特别是将零售空间重新利用为非零售用途[19] - 公司致力于通过主动管理最大化现有物业的价值，包括持续的资产评估、针对性租赁和高效的日常运营[17] 人力资源 - 截至2022年12月31日，公司拥有115名员工，致力于吸引和留住合格人才，提供竞争力的薪资和员工福利[37] - 公司在2022年被评为新泽西州最佳雇主之一，反映出其在员工福利和企业文化方面的努力[42] 环境、社会和治理（ESG） - 公司在其投资决策中考虑环境可持续性，确保收购资产符合其环境、社会和治理战略[23] - 公司在环境、社会和治理（ESG）方面设立了专门委员会，定期跟踪和沟通ESG目标的进展，并发布年度ESG报告[28] 现金流与融资 - 截至2022年12月31日，公司有2.16亿美元的活跃开发、重建和锚点重新定位项目，其中1.597亿美元尚待融资，预计这些项目将产生约12%的无杠杆收益[20] - 公司预计将通过内部生成的资金产生越来越高的现金流，并保持灵活的资产负债表以支持增长[27]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后FFO为每股0.30美元，较去年第三季度增长8%，年初至今增长7%，主要得益于NOI增长以及伍德沃德镇中心和波士顿河木购物中心的收购 [6] - 同店NOI增长3.4%（包含重建项目为1.5%），本季度NOI增长受益于前期认为无法收回款项的回收，本季度为250万美元，去年第三季度为190万美元 [16] - 同店租赁入住率同比增加180个基点，较第二季度下降20个基点，主要因新泽西州托蒂亚一处14.5万平方英尺的主力租约到期 [17] - 本季度总投资组合店铺入住率增加40个基点至83.7% [18] - 本季度整体租赁利差为 - 1.1%，自第三季度末以来新租约利差略高于100% [19] - 预计从已签约但尚未起租的租约中实现的租金从2300万美元增至2800万美元，净增加550万美元 [20] - 截至季度末，公司现金总额为1.52亿美元，8亿美元信贷额度无提款，到期日为2027年2月 [21] - 约9%的债务（1.6亿美元）为浮动利率，其中6%（1.07亿美元）未对冲 [22] - 预计2022年调整后FFO在每股1.17 - 1.19美元之间 [23] - 预计2023年现有债务利息支出将增加1000 - 1100万美元，最终增幅取决于卑尔根镇中心的融资情况 [24] - 预计2023年对前期认为无法收回的账款仅有少量回收，预计第四季度还有100 - 200万美元回收 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 购物中心业务受益于零售商强劲需求，过去一年入住率从93%提升至95% [7] - 已签约但未开业的项目NOI增至2800万美元，占当前NOI约12%，另有100万平方英尺租约在谈判中，占年化NOI的10% [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 购物商场行业在纽约市郊区需求强劲，公司物业主要位于华盛顿特区至波士顿走廊的一环郊区，是美国人口最密集、供应受限的市场 [7][8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划使投资组合入住率恢复到97% - 98%，目前有100万平方英尺租约在谈判中，租金利差约20% [7][30] - 鉴于宏观经济环境和资本成本上升，公司计划保护资产负债表，谨慎审查未来资本和重建支出，确保达到适当的收益率门槛 [12] - 公司将在确定2023年预算时对G&A进行全面审查，以提高运营效率 [13] - 公司正在探索对2023年4月到期的3亿美元卑尔根抵押贷款进行再融资的方案 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司密切关注通胀压力和对消费者支出的潜在影响，宏观经济环境和资本成本上升使近期收购具有挑战性，但多数租金来自抗衰退类租户，整体租户以资金雄厚的全国或地区零售商为主 [12] - 消费者目前仍然强劲，只要消费者保持强劲，零售商将继续扩张，但公司正在为经济放缓做准备，优先考虑资产负债表并强调执行谈判中的租约 [37] 其他重要信息 - 公司欢迎新首席运营官，他曾与管理层在Equity One共事多年，具备多领域技能 [13] - 公司董事会新加入Mary Baglivo和Kathy Sandstrom [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对实现97% - 98%入住率的信心来源以及租赁团队的不同做法 - 历史上公司平均入住率在该范围内且曾稳定在此水平；目前有100万平方英尺租约在谈判中，租金利差约20% [30] 问题2: 盈利指引中同店NOI坏账的假设 - 最大的不确定因素是前期无法收回账款的回收金额，预计约100 - 200万美元，将抵消正常费用水平 [31] 问题3: 关于G&A的更多信息 - 提供2023年指引时会更具体，管理层变动可能带来约200万美元的G&A节省 [32] 问题4: 零售商对房地产扩张计划的看法 - 与零售商的对话显示他们仍在快速扩张，租户未表示会放缓扩张计划，从租赁团队会议来看，仅因宏观经济逆风失去一笔餐厅交易，租赁环境无明显疲软 [34][35][36] 问题5: 100万平方英尺租约管道的变化情况 - 目前无重大变化，80%的租户是全国和地区运营商，管道会随租约执行和交付而变化，涉及多种零售类别 [38] 问题6: 交易市场中投标人对交易的无杠杆内部收益率的预期 - 一些投标人的无杠杆回报率接近两位数，约9% - 10%，意味着资本化率可能上升75 - 150个基点，市场交易活动较少，人们需要时间适应新环境或等待资本成本下降 [39] 问题7: 从更长期来看，投资组合的按市值计价情况以及未来12 - 24个月平均综合续租利差的预期 - 综合来看，续租利差可能在5% - 10%之间，包括期权行使等情况，目前谈判中的100万平方英尺租约续租利差为20% [41] 问题8: 对未来实际入住率节奏的看法 - 由于科尔士和亨廷顿的Shoprite开业，预计实际入住率将增加150个基点，但因第四季度有一处空置仓库进入同店组合，即使租约执行，该季度也无实际入住率，净实际入住率可能增加30 - 40个基点 [43]

公司股权结构 - 截至2022年9月30日，公司拥有运营合伙企业约95.9%的流通普通股OP单位[134] 公司投资组合情况 - 截至2022年9月30日，公司投资组合包括69个购物中心、5个商场和2个工业园区，总面积约1720万平方英尺[135] 公司债务利率结构 - 截至2022年9月30日，约91%的未偿债务为固定利率，其余9%与LIBOR、SOFR或优惠利率挂钩[140] 2022年第三季度财务数据关键指标变化 - 2022年第三季度净收入为1150万美元，2021年同期为3010万美元[142] - 2022年第三季度总营收为9830万美元，较2021年同期的1.068亿美元减少850万美元[142] - 2022年第三季度折旧和摊销费用为2430万美元，较2021年同期的2320万美元增加120万美元[142] - 2022年第三季度房地产税为1620万美元，较2021年同期的1590万美元增加40万美元[142] - 2022年第三季度物业运营费用为1770万美元，较2021年同期的1570万美元增加200万美元[142] - 2022年第三季度一般及行政费用为990万美元，较2021年同期的1010万美元减少30万美元[142] - 2022年第三季度利息和债务费用为1530万美元，较2021年同期的1460万美元增加60万美元[142] 2022年前九个月财务数据关键指标变化 - 2022年前九个月净收入为3300万美元，2021年同期为6380万美元[144] - 2022年前九个月总营收为2.963亿美元，较2021年同期减少20万美元[144] - 2022年前九个月折旧和摊销费用为7360万美元，较2021年同期增加500万美元[144] - 2022年前九个月房地产税为4770万美元，较2021年同期减少20万美元[144] - 2022年前九个月物业运营费用为5650万美元，较2021年同期增加460万美元[144] - 2022年前九个月一般及行政费用为3160万美元，较2021年同期增加330万美元[144] - 2022年前九个月房地产销售收益为40万美元，2021年同期为1860万美元[144][145] - 2022年前九个月利息和债务费用为4350万美元，较2021年同期减少70万美元[144][146] - 2022年前九个月所得税费用为230万美元，较2021年同期增加140万美元[144][148] - 2022年前九个月同店NOI为1.5584亿美元，较2021年同期增加500万美元，增幅3.3%[153][154] 2022年前三季度及第三季度净利润相关数据 - 2022年前三季度净利润为3.3008亿美元，2021年同期为6.3802亿美元；2022年第三季度净利润为1.1465亿美元，2021年同期为3.0105亿美元[159] - 2022年前三季度可分配给普通股股东的净利润为3.2495亿美元，2021年同期为6.0233亿美元；2022年第三季度为1.1383亿美元，2021年同期为2.7766亿美元[159] 公司股息政策 - 2022年董事会宣布前三季度普通股和运营合伙企业单位的季度股息为每股0.16美元，即年利率为0.64美元[160] 公司循环信贷协议情况 - 公司有8亿美元的循环信贷协议，到期日为2027年2月9日，有两次6个月的延期选择权，截至2022年9月30日未提取任何金额[161][163] 公司债务到期及再融资情况 - 未来12个月约有3.09亿美元与两处房产抵押贷款相关的债务到期，公司正积极探索再融资方案[162] 公司现金及现金等价物情况 - 截至2022年9月30日，现金及现金等价物（包括受限现金）为1.524亿美元，较2021年12月31日的2.198亿美元和2021年9月30日的3.228亿美元分别减少6740万美元和1.704亿美元[164] 2022年前九个月现金流量关键指标变化 - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为9870万美元，较2021年同期的9310万美元增加550万美元[164][166] - 2022年前九个月投资活动使用的净现金为1.109亿美元，较2021年同期的6650万美元增加4430万美元[164][168] - 2022年前九个月融资活动使用的净现金为5530万美元，较2021年同期的1.231亿美元减少6780万美元[164][171] 公司项目开发情况 - 公司有23个活跃的开发、重建或锚定重新定位项目，总估计成本为2.609亿美元，截至2022年9月30日已发生8600万美元，还有1.749亿美元有待资金投入[169] 公司抵押贷款余额及利率情况 - 截至2022年9月30日，可变利率抵押贷款余额为159,588千美元，加权平均利率为4.93%；固定利率抵押贷款余额为1,544,486千美元，加权平均利率为4.10%[183] - 截至2021年12月31日，可变利率抵押贷款余额为161,084千美元，加权平均利率为1.85%；固定利率抵押贷款余额为1,534,324千美元，加权平均利率为4.10%[183] 利率变动对公司利息费用的影响 - 2022年9月30日，若固定利率债务加权平均利率提高1%，按未偿余额计算，年化利息费用将增加约1540万美元[183] - 可变利率抵押贷款利率变动1%，影响金额为1596千美元[183] 公司利率上限协议情况 - 2022年6月23日，公司为一笔可变利率贷款再融资，以约30万美元购买了一份一年期利率上限协议，该协议2023年7月1日到期，将所对冲可变贷款的最高担保隔夜融资利率限制在3%[184] 公司合并债务公允价值情况 - 截至2022年9月30日，公司合并债务的估计公允价值为15亿美元[185] 公司市场风险敞口情况 - 截至2022年9月30日，公司无重大其他市场风险敞口（包括外汇风险或商品价格风险）[186] 公司未摊销债务发行成本情况 - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，未摊销债务发行成本分别为830万美元和820万美元[183] 公司利率衍生协议情况 - 截至2022年9月30日，公司是两份指定为现金流量套期的利率衍生协议的交易对手方[183] 公司衍生工具评估情况 - 2022年9月30日，公司的衍生工具按季度评估，符合有效套期的标准[184]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后每股FFO为0.30美元，同比增长7%，年初至今也增长7% [7] - 第二季度同店NOI增长1.2%，若包含开发物业则为0%；剔除各季度坏账转回影响后，同店NOI增长为6%，包含再开发物业的同店NOI增长为4.2% [28] - 第二季度租金收取率达99%，递延协议租金收取接近100% [29] - 已签约但未开业租户的未来租金达2300万美元，占年化NOI的10% [10] - 同物业租赁入住率升至94.9%，较上年增加近300个基点，较上季度增加100个基点 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度执行37笔新租约、续约和期权，总面积超70万平方英尺，平均现金租金利差为10% [17] - 租赁管道接近历史高位，约100万平方英尺租约正在积极谈判，平均租金利差超20% [22] 收购业务 - 完成以3300万美元收购波士顿7.8万平方英尺的The Shops at Riverwood，以2150万美元7年期无追索权抵押贷款融资，固定利率4.25%，现金回报率9% [13] 再开发业务 - 有2.06亿美元的活跃再开发项目正在进行，预计产生10%的无杠杆收益率，超90%的再开发管道已签订租约，大部分成本通过固定建筑合同锁定 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年第二季度，公司购物中心总访问量较2019年第二季度增长7%，杂货店销售额较2019年增长13%，平均每平方英尺约900美元 [8] - 波多黎各Las Catalinas和Montehiedra的同店销售额较2019年分别增长25%和15% [24] - 波多黎各总就业人数较疫情前水平增长5%，失业率处于历史低位，酒店入住率达75%以上 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划通过再开发项目升级购物中心，引入优质租户，以推动客流量和销售额增长 [10] - 目标是到年底将入住率提高到96% [12] - 鉴于债务和股权成本上升，寻找符合当前回报门槛的收购项目可能更具挑战性，但会在合适时机寻找有吸引力回报的交易 [14] - 公司当地租户占总年化基础租金的比例仅为13%，可能是行业中最低的之一，租户结构具有一定优势 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对继续提高入住率和租金持乐观态度，认为租赁管道强劲，有望实现年底入住率目标 [12] - 尽管通胀上升和消费者支出面临压力，但零售商对新场地的需求未放缓 [22] - 预计未来交通和销售趋势将继续增长，已签约但未开业租户的租金将为未来NOI增长提供支撑 [10] 其他重要信息 - 公司将于11月9日举办投资者日活动 [14] - 公司被NJBIZ杂志评为新泽西州最佳工作场所之一 [15] - 公司在第二季度发布了最新年度ESG报告，强调了在减少范围1和2碳排放以及拓展社区合作伙伴关系方面取得的进展 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 100万平方英尺租约谈判过程与三到六个月前相比有何变化 - 租金利差达20%，高于之前，租金上涨原因包括市场租金上升、可出租空间减少、多租户竞租等；预计这些租约每年可带来3500万美元净增量NOI，加上已签约未开业的2300万美元，可见增量NOI达5800万美元，增幅超25% [40][41] - 租户因材料供应问题需要更多装修时间，部分租户要求疫情相关保护条款，且倾向于更短租期，尤其是锚定租户 [42][43] 问题2: 交易市场情况及资本回报率变化 - 市场交易量下降，优质资产仍有交易，但部分资产因债务融资困难尤其是CMBS市场而撤下，资产定价较年初下降10% - 20%，优质资产降幅较小 [46][47] 问题3: 100万平方英尺租约的时间范围及入住率目标 - 这些租约预计在2023 - 2025年实现 [53] - 公司重申年底入住率达到96%的目标，未来有望回到97% - 98%的水平 [56] 问题4: Sunrise Mall和Bruckner项目的租赁和分区情况 - Sunrise Mall正在与剩余租户和市政当局进行积极谈判，暂无法提供具体信息 [58] - Bruckner项目正在回填Kmart空置区域，预计未来30 - 45天公布进展，剩余约3 - 3.5万平方英尺空间和Toys "R" Us空置区域有多个租户在洽谈，该项目对面资产已100%出租 [59][61][62] 问题5: Bruckner项目剩余空间的租赁安排和租金情况 - 回填将带来显著租金利差，Kmart剩余空间可能引入1.5 - 2.5万平方英尺的锚定租户和小店铺租户，Toys "R" Us空置区域将借助大租户公告推动租赁，以实现租金最大化 [64][65] 问题6: 租户类型风险分布及明年同店NOI增长情况 - 经济衰退时，店铺租户风险可能高于锚定租户，但也有例外情况，公司对当前租户风险状况较有信心 [73][74] - 公司未提供具体指引，但希望明年表现优于今年 [76] 问题7: 20%租金利差是现金还是直线法计算，100万平方英尺租约主要是锚定空间还是店铺空间 - 20%为现金利差 [80] - 100万平方英尺租约主要是锚定空间 [81] 问题8: 上半年租户流失情况及与以往经验对比 - 上半年租户流失情况较轻，有几个锚定租户退出但已确定替代租户，且空置区域需求良好 [82] 问题9: 资产负债表杠杆水平及未来趋势 - 当前杠杆水平在7%以上，随着SNO管道收入增加和Sunrise项目变现，预计未来几年杠杆率将降至7%及以下 [83][84]

公司权益与投资组合情况 - 截至2022年6月30日，公司拥有运营合伙企业约95.8%的流通普通股权益[130] - 截至2022年6月30日，公司投资组合包括69个购物中心、5个商场和2个工业园区，总面积约1720万平方英尺[131] 第二季度财务数据关键指标变化 - 2022年第二季度净收入为1200万美元，2021年同期为1300万美元[139] - 2022年第二季度总营收为9790万美元，较2021年同期的9400万美元增加380万美元[139] - 2022年第二季度折旧和摊销为2470万美元，较2021年同期的2250万美元增加220万美元[139] - 2022年第二季度物业运营费用为1760万美元，较2021年同期的1590万美元增加170万美元[139] - 2022年第二季度一般及行政费用为1060万美元，较2021年同期的950万美元增加120万美元[139] - 2022年第二季度房地产销售收益为40万美元[140] - 2022年第二季度利息和债务费用为1420万美元，较2021年同期的1470万美元减少50万美元[140] - 2022年第二季度所得税费用为70万美元[140] 上半年财务数据关键指标变化 - 2022年上半年净收入为2150万美元，2021年同期为3370万美元[142] - 2022年上半年总营收增至1.981亿美元，较2021年同期增加840万美元[142] - 2022年上半年折旧和摊销费用增至4920万美元，较2021年同期增加390万美元[142] - 2022年上半年房地产税降至3140万美元，较2021年同期减少50万美元[142] - 2022年上半年物业运营费用增至3880万美元，较2021年同期增加260万美元[142] - 2022年上半年一般及行政费用增至2180万美元，较2021年同期增加360万美元[142] - 2022年上半年房地产销售收益为40万美元，2021年同期为1170万美元[143] - 2022年上半年利息和债务费用降至2820万美元，较2021年同期减少130万美元[144] - 2022年上半年所得税费用增至160万美元，较2021年同期增加140万美元[144] 同店NOI数据变化 - 2022年上半年同店NOI增加330万美元，增幅3.3%；第二季度增加60万美元，增幅1.2%[150] 股息分配情况 - 公司需每年将至少90%的REIT普通应税收入用于分配，2022年第一、二季度普通股和OP单位季度股息为每股0.16美元，年率为0.64美元[157] 信贷协议与债务到期情况 - 公司有6亿美元的循环信贷协议，到期日为2024年1月29日，含两次6个月延期选项[158] - 未来12个月约有3.09亿美元与两处房产抵押贷款相关的债务到期，公司正积极探索再融资选项[159] 现金及现金等价物情况 - 2022年6月30日，公司现金及现金等价物（含受限现金）为1.71亿美元，6亿美元循环信贷协议未提取款项[160] - 2022年6月30日现金及现金等价物（含受限现金）为1.713亿美元，较2021年12月31日的2.198亿美元和2021年6月30日的3.79亿美元分别减少4850万美元和2.077亿美元[161] 各活动净现金情况 - 2022年上半年经营活动提供的净现金为6100万美元，较2021年同期的5360万美元增加740万美元[163] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为8400万美元，较2021年同期的380万美元增加8780万美元[165] - 2022年上半年融资活动使用的净现金为2550万美元，较2021年同期的9770万美元减少7210万美元[168] 抵押贷款余额与利率情况 - 截至2022年6月30日，公司可变利率抵押贷款余额为1.59978亿美元，加权平均利率为3.36%；固定利率抵押贷款余额为15.48659亿美元，加权平均利率为4.10%[178] 合并债务公允价值情况 - 截至2022年6月30日，公司合并债务的估计公允价值为16亿美元[179]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后每股FFO为0.28美元，同比增长8%，主要得益于同店NOI增长5.5%以及过去一年约2.5亿美元的收购带来的外部增长 [6] - 第一季度末同店租赁入住率为93.9%，同比提高280个基点；加上第一季度末以来签订的三份主力租户租约，入住率现达94.5%，较2021年12月31日提高40个基点 [7] - 第一季度同店NOI同比增长5.5%，包含重建项目的NOI同比增长3.8%；本季度结果包含130万美元的回收款，较2021年各季度水平有所下降 [24] - 租金递延款项的回收率目前达98%，本季度基本租金收款率超过99%，达到疫情前水平 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度签订33份租约，总面积30.8万平方英尺，同面积租约平均现金租金价差为5%；目前有100万平方英尺的租赁管道，预计租金价差为20% [15] - 布鲁克纳购物中心在主力租户租赁方面取得进展，将前凯马特店大部分租给一家知名全国零售商，前玩具反斗城店租给另一家全国零售商，前法拉斯店租给两家折扣零售商和一家阿尔迪杂货店 [16] - 哈德逊购物中心正在用一家全国性杂货店填补玩具反斗城的空间，并与知名零售商谈判重新租赁和翻新该物业的大部分区域 [17] - 蒙特希德拉购物中心正在用三家租户填补凯马特的空间，包括一家杂货店、一家软商品折扣零售商和一家医疗服务提供商，预计在今年第二和第三季度签订租约 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司40家最大的公开上市租户，占总租金的52%，自2020年2月疫情前以来，这些公司的股价加权平均上涨33% [8][9] - 2022年第一季度，公司整体客户流量较2021年第一季度增长11%，较2019年第一季度增长8% [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略计划聚焦于改善零售房地产和一环郊区市场，主要在华盛顿特区至波士顿走廊，有四个支柱 [9][10] - 第一支柱是升级物业，通过引入新的主力租户，目前有2.07亿美元的活跃项目正在进行，预计产生8%的无杠杆收益率，未来一年预计启动另外1亿美元的项目 [10] - 第二支柱是将入住率从目前的94.5%提高到至少96%，目前需求强劲，多个行业有租户竞争同一空间 [11] - 第三支柱是将非创收土地货币化，公司物业集中在纽约大都会区，已确定一些土地可用于住宅、工业或医疗办公用途，如马萨佩奎的日出购物中心77英亩工业用地和卑尔根镇中心附近8英亩可容纳450 - 500套多户住宅的土地 [11] - 第四支柱是通过对波多黎各拉斯卡塔利斯购物中心进行再融资获取价值，2023年8月起有折扣还款选项，比当前债务账面价值约低5000万美元，预计在获得替代融资后行使该选项 [12] - 公司目前有一个价值3300万美元的以杂货店为主力租户的购物中心正在收购中，完成交易后将提供更多细节 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 露天购物中心行业表现出色，公司对实现年底96%的租赁入住率有信心，并计划将入住率恢复到历史水平97% - 98% [8][21] - 零售商继续寻求位置优越的机会，以提供良好的购物体验，公司客户流量持续增强，随着入住率恢复到历史水平，客流量将大幅增加 [20][21][22] - 考虑到坏账水平的变化，公司预计今年NOI将为正，内部预测2022年剩余时间的新坏账准备金与疫情前水平一致，相当于毛收入的75 - 100个基点 [28] 其他重要信息 - 公司在补充文件第21页添加表格，显示约500万美元的未来年度租金收入预计今年确认，主要集中在下半年；另外1100万美元预计在2023年确认 [27] - 公司单独列出日出购物中心第一季度140万美元的净运营亏损，预计今年后续季度情况类似，该购物中心入住率为47%，因资产重新定位计划，不包括在同店或零售入住率数据中 [29] - 公司季度末现金近2亿美元，6亿美元信贷额度未提取，正在对本季度到期的总计8200万美元的两份抵押贷款进行再融资，预计用手头现金为重建项目和收购机会提供资金 [30] 问答环节所有提问和回答 问题: 达到96%以上入住率的节奏 - 公司目标是在今年年底前将入住率提高到96%，预计2023 - 2024年将更高，24个月内可能回到97% - 98%的历史水平 [34] - 到第二季度末，预计能报告大量主力租户空间已租赁，约30万平方英尺以上；小店铺方面，有42笔交易正在进行，预计年底小店铺入住率能提高300多个基点，推动整体入住率超过96% [35] 问题: 拉斯卡塔利斯购物中心的会计细节 - 公司只有在实际执行并完全再融资后才能确认相关收益，不会有或有收益，执行后将入账 [37] 问题: 2200万美元NOI的时间安排是否会因宏观和劳动力问题推迟 - 加上季度末后签订的10万平方英尺租约，NOI将增至2400万美元；由于供应链问题，存在一定风险，但公司已在数据中考虑了应急情况，目前对补充文件第21页的时间安排有信心 [42] 问题: 交易市场的定价和成交量情况 - 尽管利率上升，但资本化率没有显著变化，波士顿一个4亿美元的投资组合交易资本化率在4%以下，长岛几个总计约5亿美元的大型投资组合交易资本化率在4%左右，而公司目前的资本化率在6%中高位 [44] - 高质量、机构级资产的资本化率变化不大，二级市场开始受到影响，有更多杠杆买家的情况下，资本化率有所扩大，但优质零售资产需求充足，资本流入将缓解利率上升的影响 [47] 问题: 预计年底达到96%租赁入住率时，对实际入住率的预期 - 公司没有立即给出确切数字，建议参考补充文件第21页的图表，该图表显示2022年已签订但未开始收租的租约将带来490万美元租金收入，2023年为1500万美元，公司会后续提供实际入住率的预期 [52] 问题: 今年和中期的收购和处置预期 - 历史上公司每年进行2 - 3亿美元的收购，但没有具体目标，未来5年这是一个合理的目标；处置方面，过去每年出售约5000万美元，长期来看这是一个合理范围 [54][55] 问题: 除华盛顿特区和波士顿走廊外，还考虑哪些市场 - 目前管道中没有确定的项目，但公司在加利福尼亚和佛罗里达有专业知识和一些物业，原则上希望进入这两个市场，因为它们人口密集，但要进入这些市场需要达到一定规模，理想情况是通过类似Equity One与Capital & Counties的投资组合交易实现 [57] 问题: 投资者对城市市场增长存在疑虑，需求为何会增长；店铺入住率目前为81.9%，历史峰值是多少，能提高到多高，租金能否高于过去，能否推动租金固定涨幅 - 公司物业位于城市边缘的一环郊区市场，自疫情以来，这些购物中心比疫情前更繁忙，因为人们在家工作，更频繁地光顾；零售商表示需要在这些市场开设更多店铺，由于市场人口密集且供应受限，难以找到合适的场地，因此公司有机会提高租金 [62][63] - 历史上主力租户入住率约99%，店铺空间入住率约93%，整体入住率可达98%；目前店铺租金每年争取提高3%以上，主力租户租金涨幅约10% [65][67] - 店铺空间需求来自食品饮料、健康美容、个人服务、健身等行业，疫情后需求比疫情前更强劲，由于建筑成本高，新供应很少，公司有信心将小店铺租赁入住率提高到90%低至中水平，这是达到历史入住率的关键 [68] 问题: 科尔士百货（占租金3.7%，平均租金每平方英尺150美元）的情况是风险还是机会 - 公司认为这是一个机会，大部分科尔士百货门店是其很久以前在新泽西开业的，公司的科尔士百货门店在销售和消费者流量方面平均处于其连锁店的80%分位，公司对其表现有信心，尤其对将排名第8的门店迁至卑尔根购物中心感到兴奋，认为这些位置的房地产具有内在价值 [72] 问题: 18.1%的空置店铺空间中，是否有因重建或等待主力租户定位而暂时不可租赁的部分 - 哈德逊购物中心有一处正在重新定位，将一些小店铺空间整合到主力租户空间中；扬克斯也有类似情况 [76][77] 问题: 百分比租金在整体租金收入中的重要性 - 历史上百分比租金平均每年100 - 200万美元，本季度有所增加，达到120万美元，主要与去年年底的销售报告有关；预计第二、三季度水平较低，第四季度会适度回升，全年预计200 - 300万美元 [80] 问题: 本季度120万美元的百分比租金与去年第一季度相比情况 - 去年第一季度约50万美元，本季度增加了70万美元 [82] 问题: 预测明年第一季度，是否有租户接近百分比租金的临界点，在通胀环境下是否会有更多租户超过临界点，该数字是否会保持稳定 - 公司希望从同比来看，明年第一季度能有相同的增长趋势 [84] 问题: 公司是否与租户就百分比租金进行沟通，这是否是关注重点，还是主要关注最大化基本租金和涨幅 - 公司关注销售趋势，因为这有助于最大化租金涨幅和与理想租户合作，所以百分比租金和基本租金涨幅都很重要 [85]

公司股权与投资组合情况 - 截至2022年3月31日，公司拥有运营合伙企业约95.9%的流通普通股OP单位[119] - 截至2022年3月31日，公司投资组合包括68个购物中心、5个商场和2个工业园区，总面积约1720万平方英尺[120] 财务数据关键指标变化 - 2022年第一季度净收入为950万美元，2021年同期为2070万美元[126][128] - 2022年第一季度总营收为1.002亿美元，较2021年同期的9570万美元增加450万美元[128] - 2022年第一季度折旧和摊销费用为2450万美元，较2021年同期的2290万美元增加170万美元[128][129] - 2022年第一季度房地产税为1600万美元，较2021年同期的1660万美元减少60万美元[128][129] - 2022年第一季度物业运营费用为2120万美元，较2021年同期的2030万美元增加90万美元[128][129] - 2022年第一季度一般及行政费用为1110万美元，较2021年同期的870万美元增加250万美元[128][129] - 2021年第一季度出售房地产获得1170万美元收益，2022年第一季度无物业处置[128][130] - 2022年第一季度利息和债务费用为1400万美元，较2021年同期的1480万美元减少80万美元[128][130] - 2022年3月31日止三个月，同店净营业收入（NOI）增加270万美元，增幅5.5%[136] - 2022年3月31日止三个月，资金运营现金流（FFO）为3420万美元，2021年同期为3180万美元[139] - 2022年3月31日止三个月，经营活动提供的净现金为2450万美元，较2021年同期增加570万美元[149] - 2022年3月31日止三个月，投资活动使用的净现金为2300万美元，较2021年同期增加3840万美元[151] - 2022年3月31日止三个月，融资活动使用的净现金为2330万美元，较2021年同期减少5320万美元[154] 股息与债务情况 - 2022年第一季度，公司董事会宣布普通股和运营合伙单位的季度股息为每股0.16美元，即年利率0.64美元[143] - 公司有6亿美元的循环信贷协议，到期日为2024年1月29日，包含两次六个月的延期选择权[144] - 2022年约有8100万美元与两处房产抵押贷款相关的债务到期[145] - 2022年3月31日，公司现金及现金等价物（含受限现金）为1.98亿美元，未动用6亿美元循环信贷协议额度[146] 项目开发情况 - 截至2022年3月31日，公司有20个活跃的开发、重建或主力租户重新定位项目，总估计成本2.071亿美元，已发生7070万美元，待融资1.364亿美元[152] 抵押贷款与债务公允价值情况 - 截至2022年3月31日，可变利率抵押贷款余额为159,828千美元，加权平均利率为1.98%，利率变动1%的影响为1,598千美元；固定利率抵押贷款余额为1,530,909千美元，加权平均利率为4.09% [165] - 截至2021年12月31日，可变利率抵押贷款余额为161,084千美元，加权平均利率为1.85%；固定利率抵押贷款余额为1,534,324千美元，加权平均利率为4.10% [165] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，未摊销债务发行成本分别为780万美元和820万美元 [165] - 若2022年3月31日固定利率债务加权平均利率提高1%，年化利息费用将增加约1530万美元 [165] - 截至2022年3月31日，公司未使用任何重大套期保值工具 [165] - 截至2022年3月31日，公司合并债务的估计公允价值为16亿美元 [166] 市场风险情况 - 截至2022年3月31日，公司无其他重大市场风险敞口 [167] 网络安全措施情况 - 公司有专门的信息技术和网络安全团队处理监控和日常运营，并聘请独立第三方网络安全团队进行咨询和渗透测试 [161] - 公司有网络风险委员会，与计算机事件响应团队合作制定风险缓解策略，该委员会每季度开会审查新兴威胁、控制措施和程序 [161] - 公司要求所有员工每季度完成安全意识培训，并进行内部网络钓鱼演练评估培训效果 [163]

财务数据和关键指标变化 - 调整后每股FFO增至0.27美元，同比增长15%，主要受同店NOI增长16%推动 [7] - 季度股息提高7%，至每股0.16美元 [7] - 第四季度基本租金收缴率为99%，高于第三季度的98%，已收取98%的延期付款 [33] - 约7%的ADR仍采用现金基础，低于第三季度的11% [34] - 2021年同店坏账实际为净信贷20万美元，2022年内部预测坏账将接近疫情前水平，即总收入的75 - 100个基点 [36] - 年末现金总额为2.2亿美元，6亿美元信贷额度无提款，正在对总计8200万美元的两笔到期抵押贷款进行再融资 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2021年租赁面积达67.8万平方英尺，现金租金价差为10%，物业租赁入住率提高至94%，较上年提高250个基点，较第三季度提高120个基点 [8][9] - 同店物业租赁与实际入住率差距为380个基点 [9] - 已执行但尚未起租的租约未来总收入为2200万美元，约占当前NOI的10%，租赁管道有超100万平方英尺空间正在谈判，有望在2022年底实现同店物业租赁入住率达96% [10] - 第四季度租赁活动包括Kohl's和Hackensack Meridian Health入驻Bergen Town Center [11] 开发业务 - 有2.19亿美元的活跃重建项目，较上季度增加8100万美元，预计产生8%的无杠杆收益率 [12] - 开发团队按时且在预算内开放项目，完成重建后，近60%的投资组合价值将自剥离Vornado以来进行重大重新定位 [13] 收购业务 - 12月以1.93亿美元收购Woodmore Towne Centre，杠杆回报率约为11%，该物业出租率为97% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资组合所在市场客户流量较2020年增长19%，较2019年增长4% [22] - 公司物业内零售商在2021年访问量方面排名全国投资组合位置的第74百分位 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 推进重建项目，通过租赁周边空置空间、提高相邻租户租金和实现资本化率压缩来提升价值 [12] - 收购高质量填充型房地产，以实现增长 [16] - 计划举办季度财报电话会议，加强与投资界的沟通 [19] 行业竞争 - 露天零售行业呈上升趋势，公司凭借优质物业和强大租赁能力在市场中具有竞争力 [8] - 零售商对公司物业需求强劲，公司注重选择能改善商品组合的运营商 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对零售行业现状、租赁和开发进展以及通过优质收购实现平台增长的能力感到满意 [18] - 公司现金流的实力和质量在过去几年显著改善，对未来NOI、FFO和现金流增长充满信心 [42] 其他重要信息 - 公司欢迎新董事会成员Norman Jenkins，他拥有超过25年房地产行业经验 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请说明同店NOI包括坏账的情况，以及与剔除坏账后核心业务增长的关系 - 剔除坏账反转因素后，公司核心业务仍呈正增长，若消除两年坏账影响，增长会更明显 [45][46] 问题2: 第四季度是否有大量租赁终止收入被排除在同店NOI之外 - 第四季度FFO的最大调整是低于市场租赁的加速摊销3300万美元，并非租赁终止收入 [47][49] 问题3: 请谈谈Woodmore Towne Centre的收购情况及长期计划 - 该物业首年收益率约为11%，现金流稳定，租户组合良好，未来有望改善租户组合、提高租金，并对22英亩空置土地进行开发利用 [53][54][58] 问题4: Montehiedra的Kmart盒子何时能产生收入 - 预计2023年产生收入，相关租约可能在2022年第二或第三季度执行 [61][62] 问题5: Sunrise租赁百分比下降的原因，是否对底线有贡献，预计的四个不续约租户是否在此 - 租赁百分比下降除Sears外还有其他租户主动退出；目前该资产造成300万美元损失，2022年仅Sears就将增加100万美元损失；预计的四个不续约租户不在此 [64][65][66] 问题6: 与疫情前相比，租户保留情况如何 - 目前租户保留情况更强，剩余租户业务量好、信用更佳，愿意支付租金续租 [67][68] 问题7: 请说明现金基础租户比例在疫情前的情况及未来预期 - 疫情前未区分现金和应计基础，历史收款率大多在99%左右，预计未来能维持99%的收款率，坏账水平将回到疫情前的75 - 100个基点 [69] 问题8: 本季度负的续租价差和现金续租价差的驱动因素是什么 - 主要是East Hanover一处空置的Forever 21店铺被回填，而公司目前130万平方英尺的租赁谈判管道中，租金价差约为20% [72][73] 问题9: 请评论城市市场的情况，以及纽约都会区租金增长和趋势 - 零售界未出现逃离东北部去阳光地带的情况，零售商希望在纽约都会区增加门店，随着市场空置空间减少，租金有望上涨；公司看到租金增长趋势，且竞争激烈，通胀也推动租金上涨，预计2022 - 2023年趋势良好 [76][77][79] 问题10: 通胀环境下固定租金涨幅情况如何 - 小店铺租户固定租金涨幅在2% - 3%，偶尔可超过3%，主力店交易每五年涨幅约10%，公司注重确保小店铺交易有年度涨幅以实现NOI的内在增长 [81][82] 问题11: 纽约都会区的资本化率情况及对公司的影响 - 市场上有一些交易显示，优质杂货店锚定资产的资本化率低于5%，与阳光地带和加州市场无差异，机构对零售资产的需求回升，推动资本化率下降 [83][84][85]

再开发项目情况 - 截至2021年12月31日，公司有2.187亿美元的活跃再开发项目，其中1.466亿美元有待资金投入，预计产生约8%的无杠杆收益率，含1.022亿美元与当年执行的主力租户租约相关的项目[40] 员工数量 - 截至2021年12月31日，公司有116名员工[49] 最大租户收入贡献 - 2021年，公司最大租户TJX Companies, Inc.贡献约2060万美元收入，占总收入的4.8%[55] 债务情况 - 截至2021年12月31日，公司可变利率债务余额为16108.4万美元，加权平均利率1.85%，利率变动1%影响为161.1万美元；固定利率债务余额为1.534324亿美元，加权平均利率4.10%[218] - 若公司固定利率债务加权平均利率提高1%，基于2021年12月31日的未偿余额，年化利息费用将增加约1530万美元[218] - 截至2021年12月31日，公司未摊销债务发行成本为820万美元，2020年12月31日为990万美元[218] - 截至2021年12月31日，公司合并债务的估计公允价值为17亿美元[220] 公司目标 - 公司目标是成为主要城市市场零售房地产的领先所有者和运营商，重点关注华盛顿特区到波士顿走廊[39] 公司价值创造策略 - 公司通过积极管理现有物业、将零售房地产重新定位、开发和再开发资产、投资目标市场、保持资本纪律等策略创造价值[39][40][41][43] 公司ESG情况 - 公司在环境方面实施政策以减少能源、水和废物产生，在社会方面回馈社区，在治理方面有相关标准和政策[44][45][46][47] 金融工具公允价值估计 - 公司基于2021年12月31日管理层可获取的相关信息，估计了该日金融工具的公允价值[222] 合同相关义务 - 建设和开发合同相关义务金额不固定或不可确定，合同一般在未来两年到期[222] - 维护合同相关义务，通常提前30至60天通知可无penalty取消[222] - 与某些高管的雇佣合同相关义务，公司或高管可无理由通知取消协议[222] 债务溢价或折价情况 - 已记录的债务溢价或折价不属于义务[222]

公司股权结构 - 截至2021年9月30日，公司拥有约96%的流通普通股OP单位[135] 公司投资组合情况 - 截至2021年9月30日，公司投资组合包括68个购物中心、5个商场和2个工业园区，总面积约1640万平方英尺[136] 净收入变化 - 2021年前三季度净收入为6380.2万美元，2020年同期为7800.3万美元；2021年第三季度净收入为3010.5万美元，2020年同期净亏损583万美元[143][150] - 2021年前九个月，净收入为6380万美元，而2020年同期为7800万美元[153] FFO（运营资金）变化 - 2021年前三季度FFO为1.12463亿美元，2020年同期为1.0733亿美元；2021年第三季度FFO为4530.2万美元，2020年同期为1688万美元[143] - 2021年第三季度，运营资金为4530万美元，2020年同期为1690万美元；前九个月为1.125亿美元，2020年同期为1.073亿美元[166] - 2021年前三季度可分配给摊薄普通股股东的FFO为1.12463亿美元，2020年同期为1.0733亿美元[168] NOI（净营业收入）变化 - 2021年前三季度NOI为1.67625亿美元，2020年同期为1.5102亿美元；2021年第三季度NOI为5680.9万美元，2020年同期为4601.9万美元[143] - 2021年第三季度，同店NOI较2020年同期增加1170万美元，增幅为26.7%；前九个月增加1990万美元，增幅为14.2%[163] 开发重建项目情况 - 公司有16个开发、重建或主力店重新定位项目，总估计成本为1.524亿美元，截至2021年9月30日已发生6130万美元（占比40%），还有9110万美元待投入[144] 租约终止与费用记录 - 2021年9月29日，公司与Transform HoldCo LLC达成协议，终止其在Bruckner Commons、Sunrise Mall和The Outlets at Montehiedra的剩余租约，公司于9月30日记录了2000万美元应计费用[145] 房产处置情况 - 2021年前三季度，公司处置了3处房产和1个地块，净收入3490万美元，实现房地产销售收益1860万美元[146] - 2021年第三季度，公司确认出售新泽西州特纳维尔房产的收益为690万美元[152] 股权奖励活动 - 2021年前三季度，公司股权奖励活动包括333333份股票期权归属、325625份LTIP单位授予等多项内容[148] 总营收变化 - 2021年第三季度总营收从2020年同期的7583.8万美元增至1.06839亿美元，增加了3100.1万美元[150] - 2021年前九个月，总营收从2020年同期的2.428亿美元增至2.965亿美元，增加了5370万美元[153] 利息和债务费用变化 - 2021年第三季度，利息和债务费用从2020年同期的1810万美元降至1460万美元，减少了350万美元[152] - 2021年前九个月，利息和债务费用从2020年同期的5390万美元降至4420万美元，减少了970万美元[156] 物业运营费用变化 - 2021年前九个月，物业运营费用从2020年同期的3990万美元增至5190万美元，增加了1200万美元[154] 一般及行政费用变化 - 2021年前九个月，一般及行政费用从2020年同期的3660万美元降至2830万美元，减少了830万美元[154] 出售房地产收益变化 - 2021年前九个月，出售房地产的收益为1860万美元，而2020年同期为3980万美元[155] 股息宣布情况 - 2021年前三个季度公司董事会宣布的普通股和运营合伙单位季度股息为每股0.15美元，即年率0.60美元[169] 租金和租户费用报销账单收取情况 - 截至2020年9月30日，公司收取了该季度物业租金和租户费用报销账单的79%；截至2021年10月29日，收取了2020年第三季度账单金额的92%；2021年前九个月收取了租金和租户费用报销账单的97%[170] 现金及现金等价物与信贷协议情况 - 截至2021年9月30日，公司现金及现金等价物（包括受限现金）为3.23亿美元，6亿美元循环信贷协议未提取任何金额，该协议于2024年1月29日到期[172] 经营、投资、融资活动净现金变化 - 2021年前九个月经营活动提供的净现金为9313.7万美元，较2020年同期的7482.9万美元增加1830.8万美元[174] - 2021年前九个月投资活动使用的净现金为6651.2万美元，较2020年同期的5599.6万美元增加1051.6万美元[174] - 2021年前九个月融资活动使用的净现金为1.23086亿美元，较2020年同期提供的1.67027亿美元增加2.90113亿美元[174] 应付抵押贷款本金余额情况 - 截至2021年9月30日，公司应付抵押贷款本金余额为15.82325亿美元，加权平均利率为3.92%[181] 市价股权计划情况 - 2021年5月5日公司设立了最高2.5亿美元的市价股权计划，截至2021年9月30日未发行任何普通股[186][187] 资本支出情况 - 2021年前九个月资本支出为4643.7万美元，2020年同期为1826.6万美元；截至2021年9月30日，有1.524亿美元的在建项目，预计还需支出9110万美元完成[188] 保险政策情况 - 公司污染相关损失的主要和超额保险政策总限额为5000万美元，可提供污染事件的补救和业务中断保险[190] - 公司预计多数保险险种的保费将因近期事件而上涨，未投保损失、成本或未涵盖保费可能对业务、经营成果和财务状况产生重大不利影响[192] 环境修复成本计提情况 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司合并资产负债表上分别为某些物业的环境修复成本计提了170万美元和180万美元[194] 租赁相关救济影响 - 公司自2020年3月以来为受疫情影响的租户提供租金减免和延期等租赁相关救济，可能对租赁收入和净收入产生负面影响[195] 表外安排与市场风险暴露情况 - 截至2021年9月30日，公司没有重大表外安排和重大其他市场风险暴露[199][203] 抵押贷款余额及利率情况 - 2021年9月30日，可变利率抵押贷款余额为162337000美元，加权平均利率为1.83%；固定利率抵押贷款余额为1419988000美元，加权平均利率为4.15%[201] - 2020年12月31日，可变利率抵押贷款余额为169371000美元，加权平均利率为1.90%；固定利率抵押贷款余额为1428026000美元，加权平均利率为4.16%[201] 固定利率债务利率变动影响 - 若2021年9月30日固定利率债务加权平均利率提高1%，年化利息费用将增加约1420万美元[201] 未摊销债务发行成本情况 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，未摊销债务发行成本分别为860万美元和990万美元[201] 合并债务公允价值情况 - 截至2021年9月30日，公司合并债务的估计公允价值为16亿美元[202]