投资组合与资产 - 截至2023年6月30日，Urban Edge的投资组合包括70个购物中心、2个奥特莱斯、2个购物中心和2个工业园区，总面积约为1720万平方英尺[122] 收入与净收入 - 2023年第二季度净收入为1056.3万美元，较2022年同期的1200.9万美元下降了12.5%[129] - 2023年第二季度总收入为9906.5万美元，较2022年同期的9785.4万美元增加了1.2%[129] - 2023年上半年净亏损为960万美元，而2022年同期净收入为2154.3万美元[138] - 2023年上半年总收入为1.98506亿美元，较2022年同期增加45.1万美元，主要由于物业租金和物业收购的增加[138] 净运营收入 - 2023年第二季度的净运营收入（NOI）为6153.7万美元，较2022年同期的5964.8万美元增长了2.8%[128] - 2023年第二季度的同物业净运营收入（Same-property NOI）为5612.6万美元，较2022年同期的5487.8万美元增长了2.3%[128] - 2023年上半年同物业净运营收入（NOI）较2022年同期增加410万美元，增幅为3.8%[150] 费用与支出 - 2023年第二季度的利息和债务支出为1813.1万美元，较2022年同期的1424.1万美元增加了27.5%[135] - 2023年第二季度的物业运营费用为1570.8万美元，较2022年同期的1759.6万美元下降了10.7%[133] - 2023年第二季度的折旧和摊销费用为2551.3万美元，较2022年同期的2469.1万美元增加了3.4%[131] - 2023年第二季度的房地产税为1612.1万美元，较2022年同期的1545.6万美元增加了4.1%[132] - 2023年上半年折旧和摊销费用增加至5060.7万美元，较2022年同期增加140万美元，主要由于资本项目的完成和物业收购[139] - 2023年上半年物业运营费用减少至3313.4万美元，较2022年同期减少570万美元，主要由于维护费用降低[141] - 2023年上半年一般和行政费用减少至1896.5万美元，较2022年同期减少280万美元，主要由于雇佣费用和专业费用降低[142] - 2023年上半年利息和债务费用增加至3342.4万美元，较2022年同期增加520万美元，主要由于利率上升和新债务的增加[144] 现金流与资本支出 - 截至2023年6月30日，公司现金及现金等价物为93,400千美元，较2022年6月30日的171,300千美元减少了45.5%[159] - 2023年上半年经营活动提供的净现金流为68,449千美元，较2022年同期的60,976千美元增加了12.2%[160] - 2023年上半年投资活动使用的净现金流为56,454千美元，较2022年同期的83,967千美元减少了32.8%[162] - 2023年上半年资本支出总额为55,110千美元，较2022年同期的48,098千美元增长了14.6%[165] - 2023年上半年融资活动使用的净现金流为47,343千美元，较2022年同期的25,524千美元增加了85.5%[166] 债务与融资 - 截至2023年6月30日，公司的可变利率债务余额为129,418千美元，固定利率债务余额为1,565,819千美元，总债务为1,695,237千美元[179] - 如果固定利率债务的加权平均利率上升1%，年化利息支出将增加约15.7百万美元[179] - 截至2023年6月30日，公司的合并债务的估计公允价值为15亿美元[182] - 公司在2023年6月23日成功再融资了价值3,800万美元的抵押贷款，固定利率为6.0%[167] - 公司已与贷款方达成贷款修订，将所有LIBOR指数债务于2023年7月转为SOFR，未对贷款产生重大影响[181] 风险管理与网络安全 - 公司利用基于风险的方法，遵循国家标准与技术研究所的网络安全框架和微软最佳实践[177] - 网络风险委员会每季度召开会议，审查新兴威胁、控制措施和程序[176] - 公司每年进行灾难恢复测试，并向网络风险委员会报告结果[177] - 员工需每季度接受安全意识培训，并进行内部钓鱼测试以评估培训效果[178] 分红与股东回报 - 2023年第二季度每股普通股的季度分红为0.16美元，年化分红率为0.64美元[155]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后FFO为每股0.32美元，同比增长13%，同店物业净营业收入（NOI）显著增长6.3%，主要归因于新租金承诺以及运营和一般及行政费用降低 [4] - 截至季度末，公司总流动性约为9.11亿美元，包括8亿美元未动用信贷额度和1.11亿美元现金 [21] - 公司确认对Kingswood Center的非现金减值费用约为3400万美元，即每股0.28美元 [22] - 重申2023年调整后FFO每股指引范围，中点较原指引提高0.02美元，反映了第一季度表现好于预期以及预计可进一步降低经常性一般及行政费用 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度执行了42份租约，总面积达43万平方英尺，同空间租约总面积为41.2万平方英尺，平均现金租金价差为7.5% [12] - 新租约表现更佳，14份新租约面积为11.1万平方英尺，同空间交易价差为18% [13] - 同店物业租赁入住率同比增加240个基点，较上一季度下降20个基点；合并投资组合（不包括Sunrise Mall）租赁入住率同比增加420个基点，达到94.6%；本季度总投资组合店铺入住率升至85%，较2022年第四季度增加50个基点 [13] 开发业务 - 目前有2.18亿美元的活跃重建项目正在进行，预计将产生12%的无杠杆回报，其中95%的总项目可租赁面积已预租 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 行业供需平衡处于至少过去15年来的最佳状态，尽管过去几个月经济存在不确定性和通胀上升，但零售商需求未发生显著变化 [11] - 公司投资组合主要位于供应受限的一线郊区市场，受益于新建项目减少、人口流入增加和居家办公趋势，增强了公司的定价能力 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司拥有价值40亿美元的不可替代投资组合，主要位于华盛顿特区至波士顿走廊，计划未来三年将净营业收入增长超20%，近80%来自已执行租约和合同租金增长 [9] - 正在执行高收益、低风险的主力店重新定位和重建计划，2.18亿美元的活跃项目预计产生12%的回报 [9] - 目标是到2025年将调整后FFO提高至每股1.35美元，较2023年更新后的指引增长16% [10] - 认为公司股票被低估，土地估值约为每英亩200多万美元，建筑物估值约为每平方英尺185美元 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业供需基本面处于多年来的最佳状态，实体店铺在客户获取成本、产品交付成本、附加销售和品牌认知价值等方面优于在线平台，需求稳定 [11] - 对Bed Bath & Beyond破产带来的机会持乐观态度，在未实际控制相关空间前就收到了来自各行业的大量咨询，可选择合适的租户达成经济和战略双赢的交易 [19] 其他重要信息 - 上周获得Paramus规划委员会的场地规划批准，可在Bergen Town Center东侧开发456套多户住宅单元，目前正在评估出售或合资的报价 [6] - 最近获得为Hackensack Meridian Health在Bergen建造8万平方英尺医疗大楼的所有批准，希望今年晚些时候开工 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 达到同店NOI增长下限0%的驱动因素是什么？ - 第四季度有180万美元的反转金额，按季度计算约有300 - 350个基点的不利影响，此外还有一些处于风险中的租户因素被纳入下限范围 [27] 问题2: Kingswood Center的NOI拖累在指引中是多少？ - 预计今年Kingswood Center产生140万美元的NOI，但债务服务利息费用约为340万美元，存在200万美元的现金拖累 [28] 问题3: 费用回收率是否会随入住率上升而继续上升？ - 第一季度因降雪清除费用大幅降低获得了一定好处，随着租金开始与S&O管道同步，预计回收率将保持在当前水平，并在2024 - 2025年升至80%以上 [29] 问题4: 关于Kingswood Center的减值和与贷款人的讨论情况如何？ - 由于谈判正在进行中，目前不便评论，对成功达成结果持乐观态度 [30] 问题5: 供应和需求有利的环境下，是否在降低租户改善成本和提高固定租金涨幅方面受益？ - 在成本方面，建筑成本趋于正常化，材料成本稳定且供应链问题缓解，与租户就补贴的谈判更有利，项目成本低于预期且预算更精确；在租金涨幅方面，比过去更成功，例如与某主力租户达成了五年内15%的涨幅，而非通常的10% [31][32] 问题6: 六份Lows租约的延期选项通常有怎样的涨幅，是否有机会收回空间提高租金？ - Lows有延期选项，但不清楚具体涨幅，推测为每五年10%，会进一步了解 [33] 问题7: 公寓项目的计划是什么，投资组合中是否还有其他多户住宅资产的开发机会？ - 出售或合资的决策取决于最终报价和条款，现金交易可立即重新配置资金，合资可能限制投资但回报可能更高，预计下次电话会议会更明确；正在评估Garfield、Woodbridge、Yonkers、Jersey City和Millburn等地的住宅开发和其他用途机会 [35][36] 问题8: 补充文件中3.5%的现金基础ABR趋势如何，是否有可能减少？ - 该比例一直在下降，去年略高于5%和6%，预计到年底将降至1% - 2%，取决于租户的支付情况 [37] 问题9: Kingswood Center的潜在增值机会是否有变化？ - 由于在新冠疫情前一个月收购，且三分之二为办公空间，失去了最大的办公租户和一家健身房，目前考虑根据NOI与当前债务服务的情况对贷款进行重组 [38]

财务表现 - 2023年第一季度净收入为-20146千美元，而2022年同期为9534千美元，净损失显著增加[123] - 2023年第一季度的总收入为99441千美元，较2022年同期的100201千美元减少760千美元[123] - 2023年第一季度的净运营收入（NOI）为61146千美元，较2022年同期的57062千美元增长8.5%[122] - 2023年第一季度的同物业净运营收入（Same-property NOI）为56686千美元，较2022年同期的53912千美元增长5.1%[122] - 2023年第一季度适用于稀释普通股股东的运营资金（FFO）为3860万美元，较2022年同期的3420万美元增长[135] 资产与负债 - 截至2023年3月31日，公司拥有约17.2百万平方英尺的物业组合，包括70个购物中心、2个奥特莱斯、2个购物中心和2个工业园区[116] - 截至2023年3月31日，公司的可变利率抵押贷款余额为158,808千美元，平均利率为6.47%，若利率上升1%，年化利息支出将增加约1,588千美元[158] - 固定利率抵押贷款余额为1,535,411千美元，平均利率为4.09%，若利率上升1%，年化利息支出将增加约15,400千美元[158] - 截至2023年3月31日，公司的合并债务的估计公允价值为16亿美元[161] 费用与支出 - 2023年第一季度的利息和债务费用为15293千美元，较2022年同期的14004千美元增加1.3百万美元[129] - 2023年第一季度的物业运营费用为17426千美元，较2022年同期的21205千美元减少3.8百万美元[126] - 2023年第一季度的管理和行政费用为9058千美元，较2022年同期的11121千美元减少2.1百万美元[127] - 2023年第一季度的房地产减值损失为34055千美元，主要影响了位于纽约布鲁克林的一处办公和零售物业的账面价值[128] - 2023年第一季度的现金及现金等价物为1.112亿美元，较2022年同期的1.980亿美元减少8680万美元[141] - 2023年第一季度的经营活动提供的净现金流为2942万美元，较2022年同期的2452万美元增加490万美元[142] - 2023年第一季度的资本支出总额为2371.4万美元，较2022年同期的1907.8万美元增加[147] 投资与开发 - 截至2023年3月31日，公司有24个正在进行的开发、重建或锚点重定位项目，预计总成本为2.177亿美元[146] - 公司在2023年第一季度宣布每股普通股和OP单位的季度分红为0.16美元，年化分红率为0.64美元[137] 风险管理 - 公司在2023年2月将网络安全监督责任分配给公司治理与提名委员会，以应对日益增加的网络风险[154] - 公司利用风险管理方法，遵循国家标准与技术研究所的网络安全框架，定期更新政策和程序[156] - 公司通过与独立第三方网络安全团队合作，进行风险和灾难恢复评估，以增强网络安全防护[155] - 截至2023年3月31日，公司未对外汇风险或商品价格风险等其他市场风险有重大暴露[162] - 公司拥有的可变利率债务与LIBOR、SOFR和优先利率挂钩，面临利率波动风险[158] - 公司预计LIBOR的停用不会影响其借款能力或维持现有借款的能力，但可能导致借款成本上升[160] - 公司预计未来两年内将有与建设和开发合同相关的义务到期[152]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度调整后FFO为每股0.33美元，全年为每股1.21美元，较去年第四季度增长22%，全年增长11% [4] - 同店NOI显著增长6.2%，主要由于新租金起租、更高的回收款和更高比例的特色租金 [4] - 2022年全年实现超过100万平方英尺的新租约，其中第四季度就有57.5万平方英尺 [4] - 2022年将综合入住率从92%提高到95% [5] - 预计每年净营业收入增长18%或4400万美元 [5] - 第四季度末总流动性超过9亿美元，包括8亿美元未动用信贷额度和约1.29亿美元现金 [10] - 第四季度净债务与年化EBITDA之比降至6.9倍，预计随着租赁管道转化为已起租租金，该比例将继续降至6.5倍 [10] - 2023年调整后FFO每股初始指导范围为1.11 - 1.17美元 [11] - 预计同店NOI增长（包括物业和再开发）在 - 1%至2%之间 [11] - 指导中点假设一般信贷损失为总收入的100个基点（约400万美元），额外125个基点（约500万美元）用于已申请或预计申请破产的租户 [11] - 预计2023年从过去被视为无法收回的款项中额外收取150万美元，而2022年约为650万美元 [12] - 预计2023年年度G&A费用为3550 - 3750万美元，2022年排除一次性高管过渡成本后为4050万美元 [12] - 预计2023年利息和债务费用增加1100 - 1400万美元 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店租赁入住率同比增加110个基点，综合投资组合租赁入住率同比增加300个基点 [9] - 与第三季度相比，同店租赁入住率增加200个基点，主要由于2021年收购的空置工业建筑签订了18.7万平方英尺的租约 [9] - 本季度总投资组合店铺入住率增加80个基点至84.5%，远低于2018年第二季度近91%的峰值 [9] - 本季度整体租赁利差为正31%，2022年全年实现的利差为12%，当前租赁管道显示新利差超过15% [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约都会区住房需求相对全国其他地区仍然强劲，韦斯特切斯特县和新泽西州北部的房屋要价同比上涨超过10% [6] - 公司投资组合内的客流量在2022年比2019年增加了6% [6] - 根据高纬环球的数据，美国购物中心空置率降至2007年以来的最低水平 [5] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2023年目标包括实现至少每股1.14美元的FFO，成功解决伯根镇中心3亿美元到期抵押贷款，启动2900万美元已执行租赁管道中的1500万美元年化毛租金，启动5000 - 7500万美元的新再开发项目，获得伯根镇中心约450套住宅单元的许可，推进日出购物中心的再开发计划 [6] - 购物中心行业在经济不确定性和高通胀面前保持韧性，零售商认识到实体店的重要性，推动了美国购物中心空置率下降 [5] - 公司资产继续吸引一流零售商，增加中心客流量并提升相邻空间价值 [4] - 公司正在评估运营平台的效率，以进一步降低G&A费用 [12] - 公司对处置资产持开放态度，但会确保成为明智的卖家，预计每年处置约5000万美元的资产 [32][33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观层面，购物中心行业在经济不确定性和高通胀面前保持韧性，零售商扩张门店推动美国购物中心空置率下降，有利于公司继续提高入住率和租金 [5] - 纽约都会区住房需求强劲，支持了郊区购物中心客流量增加的趋势，预计随着新主力租户开业，这一趋势将持续 [6] - 公司对填补可能空置的租户有信心，因为其物业位于人口密集、供应受限的市场 [5] - 公司认为当前是提高租金的好时机，有信心最终将入住率稳定在96% - 98%，届时将更积极地提高租金 [22] 其他重要信息 - 会议讨论可能包含前瞻性陈述，实际未来结果可能与预期有重大差异，相关信息可参考公司向SEC提交的文件和公司网站 [3] - 会议提及某些非GAAP财务指标，与GAAP结果的对账可在公司网站投资者板块的收益发布和补充披露文件中找到 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细介绍租赁管道，2900万美元何时计入收益，以及何时能恢复店铺入住率峰值水平？ - 2900万美元中的1500万美元年化租金目标是在2023年激活，其中600万美元将在2023年计入收益，从第二季度开始并逐步增加 [14][15] - 预计未来12 - 18个月店铺入住率可提高300 - 400个基点 [15] - 租赁活动仍很活跃，零售商供应链压力有所缓解，公司有80万平方英尺的租赁管道希望在今年完成 [16] 问题2: 伯根镇中心3亿美元抵押贷款是否会用现有现金偿还部分，或者能否在重新融资时提取增量资金？ - 提取现金的方案不在考虑范围内，可能会投入少量现金以获得有吸引力的再融资，但具体细节暂不透露 [17] 问题3: 如何得出指导区间的低端（1.10美元）？ - 主要是由于NOI方面更快速的全面损失、从先前回收款中收取的款项减少以及利息费用达到高端，还有一些未突出的租户损失 [20] 问题4: 80万平方英尺的谈判进展如何，租赁经济情况怎样？ - 租赁管道涵盖各种类别，包括主力店、店铺、快餐、健身、医疗、综合商品零售商和折扣零售商等，公司对活动和NOI增长前景感到满意 [21] 问题5: 日出购物中心的当前战略是什么？ - 公司正在与社区和剩余五家租户合作制定合理计划，希望在4月的投资者日分享更多信息 [23] 问题6: 部分租户储备金对同店NOI指导的拖累是多少基点？ - 约为400个基点 [26] 问题7: 在宏观环境挑战下，租赁活动强劲的驱动因素是什么？ - 租户担心如果不尽快行动，未来可用的优质空间将减少，因为新建供应很少 [27] - 公司物业所在市场供应受限，纽约、新泽西、华盛顿特区到波士顿走廊是零售商难以进入的地区 [28] 问题8: G&A指导是否可视为未来的经常性费率？ - 可以，排除任何重大一次性诉讼事项外，该指导给出了一个良好的经常性费率 [29] 问题9: 从战略层面看，公司投资组合中最有价值的机会是什么？ - 公司投资组合土地价值高且成本有吸引力，可通过获得许可、市政审批增加资产规模，进行翻新、处置外地块或收购相邻土地，以及专注租赁等方式创造价值 [30] 问题10: 交易市场有何变化，买家池情况如何？ - 市场流动性仍然不足，卖家要价和买家出价差距较大，主要与利率有关，对于优质带状购物中心，买家希望收益率高于融资利率，公司目前交易难度较大 [31] 问题11: 公司处置资产的意愿如何？ - 公司持开放态度，但会确保成为明智的卖家，预计每年处置约5000万美元的资产 [32][33] 问题12: 今年同店NOI（包括再开发）增长低于不包括再开发的情况，明年再开发贡献是否为正，有无大致数字？ - 明年再开发贡献将为正，且2024年和2025年将更加明显，但暂无具体数字 [34]

财务状况 - 截至2022年12月31日，公司的可变利率债务余额为159,198千美元，平均利率为6.11%[262] - 截至2022年12月31日，公司的固定利率债务余额为1,540,293千美元，平均利率为4.09%[262] - 如果固定利率债务的加权平均利率上升1%，年化利息支出将增加约15.4百万美元[262] - 截至2022年12月31日，公司的合并债务的估计公允价值为15亿美元[265] - 截至2022年12月31日，公司的可变利率债务中，利率与LIBOR、SOFR和优先利率挂钩[262] - 截至2022年12月31日，公司的可变利率债务中，利息支出为1,592千美元[262] - 截至2022年12月31日，公司的固定利率债务中，未计入未摊销的债务发行成本为7.8百万美元[262] - 截至2022年12月31日，公司是两个利率衍生工具协议的对手方，这些协议被指定为现金流对冲[263] 运营策略 - 公司计划在华盛顿特区至波士顿走廊的主要城市市场进行收购，以实现风险调整后的回报，并提升现有投资组合的整体质量[21][22] - 公司计划通过收购和开发新空间来实现资产的最高和最佳使用，特别是将零售空间重新利用为非零售用途[19] - 公司致力于通过主动管理最大化现有物业的价值，包括持续的资产评估、针对性租赁和高效的日常运营[17] 人力资源 - 截至2022年12月31日，公司拥有115名员工，致力于吸引和留住合格人才，提供竞争力的薪资和员工福利[37] - 公司在2022年被评为新泽西州最佳雇主之一，反映出其在员工福利和企业文化方面的努力[42] 环境、社会和治理（ESG） - 公司在其投资决策中考虑环境可持续性，确保收购资产符合其环境、社会和治理战略[23] - 公司在环境、社会和治理（ESG）方面设立了专门委员会，定期跟踪和沟通ESG目标的进展，并发布年度ESG报告[28] 现金流与融资 - 截至2022年12月31日，公司有2.16亿美元的活跃开发、重建和锚点重新定位项目，其中1.597亿美元尚待融资，预计这些项目将产生约12%的无杠杆收益[20] - 公司预计将通过内部生成的资金产生越来越高的现金流，并保持灵活的资产负债表以支持增长[27]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后FFO为每股0.30美元，较去年第三季度增长8%，年初至今增长7%，主要得益于NOI增长以及伍德沃德镇中心和波士顿河木购物中心的收购 [6] - 同店NOI增长3.4%（包含重建项目为1.5%），本季度NOI增长受益于前期认为无法收回款项的回收，本季度为250万美元，去年第三季度为190万美元 [16] - 同店租赁入住率同比增加180个基点，较第二季度下降20个基点，主要因新泽西州托蒂亚一处14.5万平方英尺的主力租约到期 [17] - 本季度总投资组合店铺入住率增加40个基点至83.7% [18] - 本季度整体租赁利差为 - 1.1%，自第三季度末以来新租约利差略高于100% [19] - 预计从已签约但尚未起租的租约中实现的租金从2300万美元增至2800万美元，净增加550万美元 [20] - 截至季度末，公司现金总额为1.52亿美元，8亿美元信贷额度无提款，到期日为2027年2月 [21] - 约9%的债务（1.6亿美元）为浮动利率，其中6%（1.07亿美元）未对冲 [22] - 预计2022年调整后FFO在每股1.17 - 1.19美元之间 [23] - 预计2023年现有债务利息支出将增加1000 - 1100万美元，最终增幅取决于卑尔根镇中心的融资情况 [24] - 预计2023年对前期认为无法收回的账款仅有少量回收，预计第四季度还有100 - 200万美元回收 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 购物中心业务受益于零售商强劲需求，过去一年入住率从93%提升至95% [7] - 已签约但未开业的项目NOI增至2800万美元，占当前NOI约12%，另有100万平方英尺租约在谈判中，占年化NOI的10% [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 购物商场行业在纽约市郊区需求强劲，公司物业主要位于华盛顿特区至波士顿走廊的一环郊区，是美国人口最密集、供应受限的市场 [7][8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划使投资组合入住率恢复到97% - 98%，目前有100万平方英尺租约在谈判中，租金利差约20% [7][30] - 鉴于宏观经济环境和资本成本上升，公司计划保护资产负债表，谨慎审查未来资本和重建支出，确保达到适当的收益率门槛 [12] - 公司将在确定2023年预算时对G&A进行全面审查，以提高运营效率 [13] - 公司正在探索对2023年4月到期的3亿美元卑尔根抵押贷款进行再融资的方案 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司密切关注通胀压力和对消费者支出的潜在影响，宏观经济环境和资本成本上升使近期收购具有挑战性，但多数租金来自抗衰退类租户，整体租户以资金雄厚的全国或地区零售商为主 [12] - 消费者目前仍然强劲，只要消费者保持强劲，零售商将继续扩张，但公司正在为经济放缓做准备，优先考虑资产负债表并强调执行谈判中的租约 [37] 其他重要信息 - 公司欢迎新首席运营官，他曾与管理层在Equity One共事多年，具备多领域技能 [13] - 公司董事会新加入Mary Baglivo和Kathy Sandstrom [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对实现97% - 98%入住率的信心来源以及租赁团队的不同做法 - 历史上公司平均入住率在该范围内且曾稳定在此水平；目前有100万平方英尺租约在谈判中，租金利差约20% [30] 问题2: 盈利指引中同店NOI坏账的假设 - 最大的不确定因素是前期无法收回账款的回收金额，预计约100 - 200万美元，将抵消正常费用水平 [31] 问题3: 关于G&A的更多信息 - 提供2023年指引时会更具体，管理层变动可能带来约200万美元的G&A节省 [32] 问题4: 零售商对房地产扩张计划的看法 - 与零售商的对话显示他们仍在快速扩张，租户未表示会放缓扩张计划，从租赁团队会议来看，仅因宏观经济逆风失去一笔餐厅交易，租赁环境无明显疲软 [34][35][36] 问题5: 100万平方英尺租约管道的变化情况 - 目前无重大变化，80%的租户是全国和地区运营商，管道会随租约执行和交付而变化，涉及多种零售类别 [38] 问题6: 交易市场中投标人对交易的无杠杆内部收益率的预期 - 一些投标人的无杠杆回报率接近两位数，约9% - 10%，意味着资本化率可能上升75 - 150个基点，市场交易活动较少，人们需要时间适应新环境或等待资本成本下降 [39] 问题7: 从更长期来看，投资组合的按市值计价情况以及未来12 - 24个月平均综合续租利差的预期 - 综合来看，续租利差可能在5% - 10%之间，包括期权行使等情况，目前谈判中的100万平方英尺租约续租利差为20% [41] 问题8: 对未来实际入住率节奏的看法 - 由于科尔士和亨廷顿的Shoprite开业，预计实际入住率将增加150个基点，但因第四季度有一处空置仓库进入同店组合，即使租约执行，该季度也无实际入住率，净实际入住率可能增加30 - 40个基点 [43]

公司股权结构 - 截至2022年9月30日，公司拥有运营合伙企业约95.9%的流通普通股OP单位[134] 公司投资组合情况 - 截至2022年9月30日，公司投资组合包括69个购物中心、5个商场和2个工业园区，总面积约1720万平方英尺[135] 公司债务利率结构 - 截至2022年9月30日，约91%的未偿债务为固定利率，其余9%与LIBOR、SOFR或优惠利率挂钩[140] 2022年第三季度财务数据关键指标变化 - 2022年第三季度净收入为1150万美元，2021年同期为3010万美元[142] - 2022年第三季度总营收为9830万美元，较2021年同期的1.068亿美元减少850万美元[142] - 2022年第三季度折旧和摊销费用为2430万美元，较2021年同期的2320万美元增加120万美元[142] - 2022年第三季度房地产税为1620万美元，较2021年同期的1590万美元增加40万美元[142] - 2022年第三季度物业运营费用为1770万美元，较2021年同期的1570万美元增加200万美元[142] - 2022年第三季度一般及行政费用为990万美元，较2021年同期的1010万美元减少30万美元[142] - 2022年第三季度利息和债务费用为1530万美元，较2021年同期的1460万美元增加60万美元[142] 2022年前九个月财务数据关键指标变化 - 2022年前九个月净收入为3300万美元，2021年同期为6380万美元[144] - 2022年前九个月总营收为2.963亿美元，较2021年同期减少20万美元[144] - 2022年前九个月折旧和摊销费用为7360万美元，较2021年同期增加500万美元[144] - 2022年前九个月房地产税为4770万美元，较2021年同期减少20万美元[144] - 2022年前九个月物业运营费用为5650万美元，较2021年同期增加460万美元[144] - 2022年前九个月一般及行政费用为3160万美元，较2021年同期增加330万美元[144] - 2022年前九个月房地产销售收益为40万美元，2021年同期为1860万美元[144][145] - 2022年前九个月利息和债务费用为4350万美元，较2021年同期减少70万美元[144][146] - 2022年前九个月所得税费用为230万美元，较2021年同期增加140万美元[144][148] - 2022年前九个月同店NOI为1.5584亿美元，较2021年同期增加500万美元，增幅3.3%[153][154] 2022年前三季度及第三季度净利润相关数据 - 2022年前三季度净利润为3.3008亿美元，2021年同期为6.3802亿美元；2022年第三季度净利润为1.1465亿美元，2021年同期为3.0105亿美元[159] - 2022年前三季度可分配给普通股股东的净利润为3.2495亿美元，2021年同期为6.0233亿美元；2022年第三季度为1.1383亿美元，2021年同期为2.7766亿美元[159] 公司股息政策 - 2022年董事会宣布前三季度普通股和运营合伙企业单位的季度股息为每股0.16美元，即年利率为0.64美元[160] 公司循环信贷协议情况 - 公司有8亿美元的循环信贷协议，到期日为2027年2月9日，有两次6个月的延期选择权，截至2022年9月30日未提取任何金额[161][163] 公司债务到期及再融资情况 - 未来12个月约有3.09亿美元与两处房产抵押贷款相关的债务到期，公司正积极探索再融资方案[162] 公司现金及现金等价物情况 - 截至2022年9月30日，现金及现金等价物（包括受限现金）为1.524亿美元，较2021年12月31日的2.198亿美元和2021年9月30日的3.228亿美元分别减少6740万美元和1.704亿美元[164] 2022年前九个月现金流量关键指标变化 - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为9870万美元，较2021年同期的9310万美元增加550万美元[164][166] - 2022年前九个月投资活动使用的净现金为1.109亿美元，较2021年同期的6650万美元增加4430万美元[164][168] - 2022年前九个月融资活动使用的净现金为5530万美元，较2021年同期的1.231亿美元减少6780万美元[164][171] 公司项目开发情况 - 公司有23个活跃的开发、重建或锚定重新定位项目，总估计成本为2.609亿美元，截至2022年9月30日已发生8600万美元，还有1.749亿美元有待资金投入[169] 公司抵押贷款余额及利率情况 - 截至2022年9月30日，可变利率抵押贷款余额为159,588千美元，加权平均利率为4.93%；固定利率抵押贷款余额为1,544,486千美元，加权平均利率为4.10%[183] - 截至2021年12月31日，可变利率抵押贷款余额为161,084千美元，加权平均利率为1.85%；固定利率抵押贷款余额为1,534,324千美元，加权平均利率为4.10%[183] 利率变动对公司利息费用的影响 - 2022年9月30日，若固定利率债务加权平均利率提高1%，按未偿余额计算，年化利息费用将增加约1540万美元[183] - 可变利率抵押贷款利率变动1%，影响金额为1596千美元[183] 公司利率上限协议情况 - 2022年6月23日，公司为一笔可变利率贷款再融资，以约30万美元购买了一份一年期利率上限协议，该协议2023年7月1日到期，将所对冲可变贷款的最高担保隔夜融资利率限制在3%[184] 公司合并债务公允价值情况 - 截至2022年9月30日，公司合并债务的估计公允价值为15亿美元[185] 公司市场风险敞口情况 - 截至2022年9月30日，公司无重大其他市场风险敞口（包括外汇风险或商品价格风险）[186] 公司未摊销债务发行成本情况 - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，未摊销债务发行成本分别为830万美元和820万美元[183] 公司利率衍生协议情况 - 截至2022年9月30日，公司是两份指定为现金流量套期的利率衍生协议的交易对手方[183] 公司衍生工具评估情况 - 2022年9月30日，公司的衍生工具按季度评估，符合有效套期的标准[184]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后每股FFO为0.30美元，同比增长7%，年初至今也增长7% [7] - 第二季度同店NOI增长1.2%，若包含开发物业则为0%；剔除各季度坏账转回影响后，同店NOI增长为6%，包含再开发物业的同店NOI增长为4.2% [28] - 第二季度租金收取率达99%，递延协议租金收取接近100% [29] - 已签约但未开业租户的未来租金达2300万美元，占年化NOI的10% [10] - 同物业租赁入住率升至94.9%，较上年增加近300个基点，较上季度增加100个基点 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度执行37笔新租约、续约和期权，总面积超70万平方英尺，平均现金租金利差为10% [17] - 租赁管道接近历史高位，约100万平方英尺租约正在积极谈判，平均租金利差超20% [22] 收购业务 - 完成以3300万美元收购波士顿7.8万平方英尺的The Shops at Riverwood，以2150万美元7年期无追索权抵押贷款融资，固定利率4.25%，现金回报率9% [13] 再开发业务 - 有2.06亿美元的活跃再开发项目正在进行，预计产生10%的无杠杆收益率，超90%的再开发管道已签订租约，大部分成本通过固定建筑合同锁定 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年第二季度，公司购物中心总访问量较2019年第二季度增长7%，杂货店销售额较2019年增长13%，平均每平方英尺约900美元 [8] - 波多黎各Las Catalinas和Montehiedra的同店销售额较2019年分别增长25%和15% [24] - 波多黎各总就业人数较疫情前水平增长5%，失业率处于历史低位，酒店入住率达75%以上 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划通过再开发项目升级购物中心，引入优质租户，以推动客流量和销售额增长 [10] - 目标是到年底将入住率提高到96% [12] - 鉴于债务和股权成本上升，寻找符合当前回报门槛的收购项目可能更具挑战性，但会在合适时机寻找有吸引力回报的交易 [14] - 公司当地租户占总年化基础租金的比例仅为13%，可能是行业中最低的之一，租户结构具有一定优势 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对继续提高入住率和租金持乐观态度，认为租赁管道强劲，有望实现年底入住率目标 [12] - 尽管通胀上升和消费者支出面临压力，但零售商对新场地的需求未放缓 [22] - 预计未来交通和销售趋势将继续增长，已签约但未开业租户的租金将为未来NOI增长提供支撑 [10] 其他重要信息 - 公司将于11月9日举办投资者日活动 [14] - 公司被NJBIZ杂志评为新泽西州最佳工作场所之一 [15] - 公司在第二季度发布了最新年度ESG报告，强调了在减少范围1和2碳排放以及拓展社区合作伙伴关系方面取得的进展 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 100万平方英尺租约谈判过程与三到六个月前相比有何变化 - 租金利差达20%，高于之前，租金上涨原因包括市场租金上升、可出租空间减少、多租户竞租等；预计这些租约每年可带来3500万美元净增量NOI，加上已签约未开业的2300万美元，可见增量NOI达5800万美元，增幅超25% [40][41] - 租户因材料供应问题需要更多装修时间，部分租户要求疫情相关保护条款，且倾向于更短租期，尤其是锚定租户 [42][43] 问题2: 交易市场情况及资本回报率变化 - 市场交易量下降，优质资产仍有交易，但部分资产因债务融资困难尤其是CMBS市场而撤下，资产定价较年初下降10% - 20%，优质资产降幅较小 [46][47] 问题3: 100万平方英尺租约的时间范围及入住率目标 - 这些租约预计在2023 - 2025年实现 [53] - 公司重申年底入住率达到96%的目标，未来有望回到97% - 98%的水平 [56] 问题4: Sunrise Mall和Bruckner项目的租赁和分区情况 - Sunrise Mall正在与剩余租户和市政当局进行积极谈判，暂无法提供具体信息 [58] - Bruckner项目正在回填Kmart空置区域，预计未来30 - 45天公布进展，剩余约3 - 3.5万平方英尺空间和Toys "R" Us空置区域有多个租户在洽谈，该项目对面资产已100%出租 [59][61][62] 问题5: Bruckner项目剩余空间的租赁安排和租金情况 - 回填将带来显著租金利差，Kmart剩余空间可能引入1.5 - 2.5万平方英尺的锚定租户和小店铺租户，Toys "R" Us空置区域将借助大租户公告推动租赁，以实现租金最大化 [64][65] 问题6: 租户类型风险分布及明年同店NOI增长情况 - 经济衰退时，店铺租户风险可能高于锚定租户，但也有例外情况，公司对当前租户风险状况较有信心 [73][74] - 公司未提供具体指引，但希望明年表现优于今年 [76] 问题7: 20%租金利差是现金还是直线法计算，100万平方英尺租约主要是锚定空间还是店铺空间 - 20%为现金利差 [80] - 100万平方英尺租约主要是锚定空间 [81] 问题8: 上半年租户流失情况及与以往经验对比 - 上半年租户流失情况较轻，有几个锚定租户退出但已确定替代租户，且空置区域需求良好 [82] 问题9: 资产负债表杠杆水平及未来趋势 - 当前杠杆水平在7%以上，随着SNO管道收入增加和Sunrise项目变现，预计未来几年杠杆率将降至7%及以下 [83][84]

公司权益与投资组合情况 - 截至2022年6月30日，公司拥有运营合伙企业约95.8%的流通普通股权益[130] - 截至2022年6月30日，公司投资组合包括69个购物中心、5个商场和2个工业园区，总面积约1720万平方英尺[131] 第二季度财务数据关键指标变化 - 2022年第二季度净收入为1200万美元，2021年同期为1300万美元[139] - 2022年第二季度总营收为9790万美元，较2021年同期的9400万美元增加380万美元[139] - 2022年第二季度折旧和摊销为2470万美元，较2021年同期的2250万美元增加220万美元[139] - 2022年第二季度物业运营费用为1760万美元，较2021年同期的1590万美元增加170万美元[139] - 2022年第二季度一般及行政费用为1060万美元，较2021年同期的950万美元增加120万美元[139] - 2022年第二季度房地产销售收益为40万美元[140] - 2022年第二季度利息和债务费用为1420万美元，较2021年同期的1470万美元减少50万美元[140] - 2022年第二季度所得税费用为70万美元[140] 上半年财务数据关键指标变化 - 2022年上半年净收入为2150万美元，2021年同期为3370万美元[142] - 2022年上半年总营收增至1.981亿美元，较2021年同期增加840万美元[142] - 2022年上半年折旧和摊销费用增至4920万美元，较2021年同期增加390万美元[142] - 2022年上半年房地产税降至3140万美元，较2021年同期减少50万美元[142] - 2022年上半年物业运营费用增至3880万美元，较2021年同期增加260万美元[142] - 2022年上半年一般及行政费用增至2180万美元，较2021年同期增加360万美元[142] - 2022年上半年房地产销售收益为40万美元，2021年同期为1170万美元[143] - 2022年上半年利息和债务费用降至2820万美元，较2021年同期减少130万美元[144] - 2022年上半年所得税费用增至160万美元，较2021年同期增加140万美元[144] 同店NOI数据变化 - 2022年上半年同店NOI增加330万美元，增幅3.3%；第二季度增加60万美元，增幅1.2%[150] 股息分配情况 - 公司需每年将至少90%的REIT普通应税收入用于分配，2022年第一、二季度普通股和OP单位季度股息为每股0.16美元，年率为0.64美元[157] 信贷协议与债务到期情况 - 公司有6亿美元的循环信贷协议，到期日为2024年1月29日，含两次6个月延期选项[158] - 未来12个月约有3.09亿美元与两处房产抵押贷款相关的债务到期，公司正积极探索再融资选项[159] 现金及现金等价物情况 - 2022年6月30日，公司现金及现金等价物（含受限现金）为1.71亿美元，6亿美元循环信贷协议未提取款项[160] - 2022年6月30日现金及现金等价物（含受限现金）为1.713亿美元，较2021年12月31日的2.198亿美元和2021年6月30日的3.79亿美元分别减少4850万美元和2.077亿美元[161] 各活动净现金情况 - 2022年上半年经营活动提供的净现金为6100万美元，较2021年同期的5360万美元增加740万美元[163] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为8400万美元，较2021年同期的380万美元增加8780万美元[165] - 2022年上半年融资活动使用的净现金为2550万美元，较2021年同期的9770万美元减少7210万美元[168] 抵押贷款余额与利率情况 - 截至2022年6月30日，公司可变利率抵押贷款余额为1.59978亿美元，加权平均利率为3.36%；固定利率抵押贷款余额为15.48659亿美元，加权平均利率为4.10%[178] 合并债务公允价值情况 - 截至2022年6月30日，公司合并债务的估计公允价值为16亿美元[179]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后每股FFO为0.28美元，同比增长8%，主要得益于同店NOI增长5.5%以及过去一年约2.5亿美元的收购带来的外部增长 [6] - 第一季度末同店租赁入住率为93.9%，同比提高280个基点；加上第一季度末以来签订的三份主力租户租约，入住率现达94.5%，较2021年12月31日提高40个基点 [7] - 第一季度同店NOI同比增长5.5%，包含重建项目的NOI同比增长3.8%；本季度结果包含130万美元的回收款，较2021年各季度水平有所下降 [24] - 租金递延款项的回收率目前达98%，本季度基本租金收款率超过99%，达到疫情前水平 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度签订33份租约，总面积30.8万平方英尺，同面积租约平均现金租金价差为5%；目前有100万平方英尺的租赁管道，预计租金价差为20% [15] - 布鲁克纳购物中心在主力租户租赁方面取得进展，将前凯马特店大部分租给一家知名全国零售商，前玩具反斗城店租给另一家全国零售商，前法拉斯店租给两家折扣零售商和一家阿尔迪杂货店 [16] - 哈德逊购物中心正在用一家全国性杂货店填补玩具反斗城的空间，并与知名零售商谈判重新租赁和翻新该物业的大部分区域 [17] - 蒙特希德拉购物中心正在用三家租户填补凯马特的空间，包括一家杂货店、一家软商品折扣零售商和一家医疗服务提供商，预计在今年第二和第三季度签订租约 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司40家最大的公开上市租户，占总租金的52%，自2020年2月疫情前以来，这些公司的股价加权平均上涨33% [8][9] - 2022年第一季度，公司整体客户流量较2021年第一季度增长11%，较2019年第一季度增长8% [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略计划聚焦于改善零售房地产和一环郊区市场，主要在华盛顿特区至波士顿走廊，有四个支柱 [9][10] - 第一支柱是升级物业，通过引入新的主力租户，目前有2.07亿美元的活跃项目正在进行，预计产生8%的无杠杆收益率，未来一年预计启动另外1亿美元的项目 [10] - 第二支柱是将入住率从目前的94.5%提高到至少96%，目前需求强劲，多个行业有租户竞争同一空间 [11] - 第三支柱是将非创收土地货币化，公司物业集中在纽约大都会区，已确定一些土地可用于住宅、工业或医疗办公用途，如马萨佩奎的日出购物中心77英亩工业用地和卑尔根镇中心附近8英亩可容纳450 - 500套多户住宅的土地 [11] - 第四支柱是通过对波多黎各拉斯卡塔利斯购物中心进行再融资获取价值，2023年8月起有折扣还款选项，比当前债务账面价值约低5000万美元，预计在获得替代融资后行使该选项 [12] - 公司目前有一个价值3300万美元的以杂货店为主力租户的购物中心正在收购中，完成交易后将提供更多细节 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 露天购物中心行业表现出色，公司对实现年底96%的租赁入住率有信心，并计划将入住率恢复到历史水平97% - 98% [8][21] - 零售商继续寻求位置优越的机会，以提供良好的购物体验，公司客户流量持续增强，随着入住率恢复到历史水平，客流量将大幅增加 [20][21][22] - 考虑到坏账水平的变化，公司预计今年NOI将为正，内部预测2022年剩余时间的新坏账准备金与疫情前水平一致，相当于毛收入的75 - 100个基点 [28] 其他重要信息 - 公司在补充文件第21页添加表格，显示约500万美元的未来年度租金收入预计今年确认，主要集中在下半年；另外1100万美元预计在2023年确认 [27] - 公司单独列出日出购物中心第一季度140万美元的净运营亏损，预计今年后续季度情况类似，该购物中心入住率为47%，因资产重新定位计划，不包括在同店或零售入住率数据中 [29] - 公司季度末现金近2亿美元，6亿美元信贷额度未提取，正在对本季度到期的总计8200万美元的两份抵押贷款进行再融资，预计用手头现金为重建项目和收购机会提供资金 [30] 问答环节所有提问和回答 问题: 达到96%以上入住率的节奏 - 公司目标是在今年年底前将入住率提高到96%，预计2023 - 2024年将更高，24个月内可能回到97% - 98%的历史水平 [34] - 到第二季度末，预计能报告大量主力租户空间已租赁，约30万平方英尺以上；小店铺方面，有42笔交易正在进行，预计年底小店铺入住率能提高300多个基点，推动整体入住率超过96% [35] 问题: 拉斯卡塔利斯购物中心的会计细节 - 公司只有在实际执行并完全再融资后才能确认相关收益，不会有或有收益，执行后将入账 [37] 问题: 2200万美元NOI的时间安排是否会因宏观和劳动力问题推迟 - 加上季度末后签订的10万平方英尺租约，NOI将增至2400万美元；由于供应链问题，存在一定风险，但公司已在数据中考虑了应急情况，目前对补充文件第21页的时间安排有信心 [42] 问题: 交易市场的定价和成交量情况 - 尽管利率上升，但资本化率没有显著变化，波士顿一个4亿美元的投资组合交易资本化率在4%以下，长岛几个总计约5亿美元的大型投资组合交易资本化率在4%左右，而公司目前的资本化率在6%中高位 [44] - 高质量、机构级资产的资本化率变化不大，二级市场开始受到影响，有更多杠杆买家的情况下，资本化率有所扩大，但优质零售资产需求充足，资本流入将缓解利率上升的影响 [47] 问题: 预计年底达到96%租赁入住率时，对实际入住率的预期 - 公司没有立即给出确切数字，建议参考补充文件第21页的图表，该图表显示2022年已签订但未开始收租的租约将带来490万美元租金收入，2023年为1500万美元，公司会后续提供实际入住率的预期 [52] 问题: 今年和中期的收购和处置预期 - 历史上公司每年进行2 - 3亿美元的收购，但没有具体目标，未来5年这是一个合理的目标；处置方面，过去每年出售约5000万美元，长期来看这是一个合理范围 [54][55] 问题: 除华盛顿特区和波士顿走廊外，还考虑哪些市场 - 目前管道中没有确定的项目，但公司在加利福尼亚和佛罗里达有专业知识和一些物业，原则上希望进入这两个市场，因为它们人口密集，但要进入这些市场需要达到一定规模，理想情况是通过类似Equity One与Capital & Counties的投资组合交易实现 [57] 问题: 投资者对城市市场增长存在疑虑，需求为何会增长；店铺入住率目前为81.9%，历史峰值是多少，能提高到多高，租金能否高于过去，能否推动租金固定涨幅 - 公司物业位于城市边缘的一环郊区市场，自疫情以来，这些购物中心比疫情前更繁忙，因为人们在家工作，更频繁地光顾；零售商表示需要在这些市场开设更多店铺，由于市场人口密集且供应受限，难以找到合适的场地，因此公司有机会提高租金 [62][63] - 历史上主力租户入住率约99%，店铺空间入住率约93%，整体入住率可达98%；目前店铺租金每年争取提高3%以上，主力租户租金涨幅约10% [65][67] - 店铺空间需求来自食品饮料、健康美容、个人服务、健身等行业，疫情后需求比疫情前更强劲，由于建筑成本高，新供应很少，公司有信心将小店铺租赁入住率提高到90%低至中水平，这是达到历史入住率的关键 [68] 问题: 科尔士百货（占租金3.7%，平均租金每平方英尺150美元）的情况是风险还是机会 - 公司认为这是一个机会，大部分科尔士百货门店是其很久以前在新泽西开业的，公司的科尔士百货门店在销售和消费者流量方面平均处于其连锁店的80%分位，公司对其表现有信心，尤其对将排名第8的门店迁至卑尔根购物中心感到兴奋，认为这些位置的房地产具有内在价值 [72] 问题: 18.1%的空置店铺空间中，是否有因重建或等待主力租户定位而暂时不可租赁的部分 - 哈德逊购物中心有一处正在重新定位，将一些小店铺空间整合到主力租户空间中；扬克斯也有类似情况 [76][77] 问题: 百分比租金在整体租金收入中的重要性 - 历史上百分比租金平均每年100 - 200万美元，本季度有所增加，达到120万美元，主要与去年年底的销售报告有关；预计第二、三季度水平较低，第四季度会适度回升，全年预计200 - 300万美元 [80] 问题: 本季度120万美元的百分比租金与去年第一季度相比情况 - 去年第一季度约50万美元，本季度增加了70万美元 [82] 问题: 预测明年第一季度，是否有租户接近百分比租金的临界点，在通胀环境下是否会有更多租户超过临界点，该数字是否会保持稳定 - 公司希望从同比来看，明年第一季度能有相同的增长趋势 [84] 问题: 公司是否与租户就百分比租金进行沟通，这是否是关注重点，还是主要关注最大化基本租金和涨幅 - 公司关注销售趋势，因为这有助于最大化租金涨幅和与理想租户合作，所以百分比租金和基本租金涨幅都很重要 [85]