财务表现 - 2024年第一季度每股调整后的运营资金(FFO)为0.33美元，较2023年同期的0.32美元有所增长[4] - 2024年全年的FFO调整指引上调至每股1.30美元，较之前的指引增加0.03美元[4] - 2024年全年的净收入预期为每股0.12至0.17美元，FFO预期为每股1.22至1.27美元[20] - 2024年第一季度净收入为2,445千美元，相较于2023年的净亏损20,146千美元实现扭亏为盈[38] - 2024年第一季度的FFO（每股摊薄普通股的FFO）为0.32美元，与2023年持平[38] - 2024年第一季度总收入为109,626千美元，同比增长10.2%[56] - 2024年第一季度净收入为2,603千美元，较2023年同期的净亏损19,118千美元显著改善[56] - 2024年第一季度每股摊薄收益为0.02美元，较2023年同期的每股亏损0.16美元有所改善[56] 租赁与物业管理 - 公司在2024年第一季度执行了44份新租约、续约和选择权，总面积为805,000平方英尺[6] - 截至2024年3月31日，公司签署的尚未开始租赁的租约预计将产生额外2740万美元的年总租金，约占当前年化净运营收入的10%[18] - 2024年第一季度的租赁物业折旧和摊销费用为38,231千美元，较2023年的24,809千美元增加54.0%[38] - 2024年第一季度新签租约数量为17个，总面积为70,293平方英尺，租金每平方英尺为31.01美元，租金增长幅度为27.3%[66] - 2024年第一季度续租和选项执行的租约数量为27个，总面积为734,957平方英尺，租金每平方英尺为21.58美元，租金增长幅度为11.6%[66] - 2024年第一季度同空间租约的加权平均租期为6.3年[66] - 截至2024年3月31日，零售组合的空置面积为603,000平方英尺，占总面积的3.9%[69] - Urban Edge Properties的零售投资组合总面积为15,513,000平方英尺，整体出租率为96.1%[75] 收购与处置 - 公司在2024年第一季度收购了两处购物中心，总金额为1.17亿美元，资本化率约为8%[4] - 自2023年10月以来，公司共收购了四处物业，总金额为4.26亿美元，平均资本化率为7.2%[11] - 2024年第一季度，Urban Edge Properties收购了位于新泽西州Watchung的Heritage Square，面积为87,000平方英尺，收购价格为34,000千美元[78] - 2024年第一季度，Urban Edge Properties处置了位于新泽西州Hazlet的物业，面积为95,000平方英尺，处置价格为8,700千美元[78] 资本结构与流动性 - 截至2024年3月31日，公司总流动性约为7.12亿美元，包括9500万美元现金和6.17亿美元的可用信贷额度[19] - 截至2024年3月31日，公司的市场资本化为2,165,151,000美元，总市场资本化为3,856,499,000美元[62] - 截至2024年3月31日，公司的净债务为1,596,297,000美元，净债务与年化调整后EBITDA的比率为6.6倍[62] - 公司的固定利率担保债务占总债务的比例为87.9%，较2023年12月31日的83.9%有所上升[85] - 公司的加权平均担保抵押债务利率为4.95%，较2023年12月31日的5.01%有所下降[85] 未来展望与风险 - 2024年同物业净运营收入（NOI）增长预期为4.0%至6.0%，高于之前的3.0%至5.0%[23] - 公司预计未来将继续面临宏观经济条件、租户破产和利率上升等风险[49] - 2024年利息和债务费用预期在8600万至8850万美元之间，较之前的8300万至8500万美元有所上升[23] - 公司的前25大租户占总年化基础租金（ABR）的47.7%，其中TJX公司占比5.4%[64] 运营指标 - 2024年第一季度的NOI为66,692千美元，较2023年的61,146千美元增长9.0%[43] - 同物业净运营收入(NO)增长2.2%，包括正在重建的物业增长3.7%[5] - 同期的同物业NOI为54,673千美元，较2023年的53,498千美元增长2.2%[43] - 2024年第一季度的NOI利润率为62.3%[57] - 零售投资组合的租赁占用率为96.1%，同物业的租赁占用率为96.2%[56]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度调整后FFO为每股0.31美元，全年为每股1.25美元，达到指引范围高端 [64] - 同店NOI增长（含再开发）与2022年第四季度相比下降1.3%，全年与2022年相比增长2.5%；排除期外收款影响后，季度增长0.6%，全年增长4.3%，处于先前指引范围3.5% - 4.5%的高端 [64][65] - 2023年第四季度净债务与年化EBITDA之比降至6.6倍，因资本循环努力和经常性EBITDA增长（较2022年增长超8%），预计2025年降至6.5倍以下 [70] - 2024年调整后FFO每股指引范围为1.24 - 1.29美元，中点约为1.27美元 [71] - 预计2024年利息和债务费用为8300 - 8500万美元，包括Kingswood Center应计但未支付的600万美元利息 [88] - 预计2024年经常性G&A为3550 - 3750万美元，较上一年增长4%，较2022年下降3% [89] 各条业务线数据和关键指标变化 收购与处置 - 2023年10月出售新泽西州东汉诺威的工业投资组合，同时收购波士顿的Shoppers World和Gateway Center [39] - 2023年12月以5.8%的综合资本化率出售1.01亿美元非核心资产，本季度末将以5%的综合资本化率出售两个非核心小物业，总价3800万美元 [40] - 上周以3400万美元收购新泽西州沃昌的Heritage Square，初始资本化率超7.75% [41][42] 租赁 - 2023年第四季度执行51笔交易，租赁总面积65万平方英尺，同空间交易平均现金租金差为18%，其中22笔新租约平均租金差为38% [44] - 2023年全年完成约200万平方英尺租赁交易，其中约50万平方英尺为新租约，整体租金差约12%，新租约租金差近25% [46] - 同物业入住率较上一季度提高150个基点，达96%，锚定租赁入住率升至约98%，店铺入住率提高230个基点至约88%，2024年目标是将店铺入住率提高至超历史高位91% [29] 开发 - 2023年第四季度完成七个项目，总成本3800万美元，包括波多黎各Caguas购物中心12.3万平方英尺的室内娱乐目的地Sector 66开业 [49] - 本季度启动3800万美元的再开发项目，年末活跃项目总额达1.68亿美元，预计产生15%的杠杆收益率 [49] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资销售市场逐渐复苏，买卖双方适应新的利率和资本化率常态，市场上交易增多 [43] - 根据Cushman & Wakefield最新市场研究，2023年零售租金增长超4%，零售空置率为2007年以来最低，零售建设量创历史新低，东北市场这些趋势更明显 [52] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2024年目标包括实现同物业NOI增长至少4%，推进2700万美元的S&O管道项目，将租赁入住率提高至历史高位97% - 98% [34] - 团队专注于实现2025年每股FFO达到1.35美元或更高的目标，为此将年度股息提高6% [35] - 公司在收购市场具有竞争优势，因利率不再处于历史低位，高杠杆和依赖融资的买家减少，公司作为资金充裕的全现金买家更受卖家认可 [14] - 公司计划适度收购，优先进行资产循环，若有合适机会，可能考虑发行股权融资 [111] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对2023年取得的成绩和业务发展方向持乐观态度，核心东北市场可用空间供应创历史新低，健康零售商加大店内体验投资，推动租赁业务发展 [50][52] - 投资销售市场逐渐复苏，公司团队忙于评估符合要求的交易 [43] - 租赁市场紧张，需求首次在至少20年内显著超过供应，预计这种趋势将持续，公司将利用这一优势 [52] 其他重要信息 - 公司投资组合集中在华盛顿特区至波士顿走廊，该地区人口密集、供应受限，土地价值高，开发成本高，限制了新供应 [33] - 公司长期债务仅为无追索权单资产抵押贷款，已在市场动荡期间消除近100亿美元债务，到2026年只有13%的债务到期，债务到期期限分布合理 [61] - 公司拥有购物中心的大部分锚定租户和外铺，前四大租户（家得宝、劳氏、塔吉特和沃尔玛）年租金达3500万美元，这些物业在私人市场的资本化率约为5.5% - 6% [62] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：店铺空置空间的潜在增量ABR如何提升，是否依赖资产重新定位、升级改造、零售商需求或中心投入资金 - 过去几年的锚定租户重新定位工作成果将开始体现在店铺入住率上，如新泽西州沃昌的资产有新的Aldi开业后会带动店铺租赁 [94] - 很多店铺入住率提升来自将临时租户转为永久租户，如波多黎各有很多临时租户空间，租户希望转为永久租户或有其他租户等待入驻 [78] - 预计将临时租户转为永久租户带来约100万美元的总收益，会对1200万美元的潜在目标有一定影响 [119] 问题：当前与锚定租户的对话情况，以及定价权的提升空间 - 98%的锚定租户入住率使公司在与租户谈判时更有主动权，可以推动租金上涨及其他重要条款的调整 [99][100] 问题：同店NOI增长3% - 5%的区间，达到高端和低端分别需要什么条件 - 主要取决于新租约的执行和填充速度，以及S&O项目的交付节奏和时间 [101] 问题：如今开设新租户是否需要更长时间，原因是什么 - 公司物业位于高密度、高收入的郊区，当地政府在审批过程中参与度高，导致谈判和审批时间变长 [103][124] 问题：2023年第四季度同店NOI增长情况及2024年上半年与下半年指引差异的原因 - 2023年第四季度主要是递延维护项目（如停车场和铺路项目）的时间安排影响了NOI [106] - 2024年上半年NOI增长受运营费用季节性（如降雪清除成本）和S&O项目交付节奏影响，75%的S&O项目在下半年交付，NOI和FFO将逐步增长 [107] 问题：若有更大的收购机会，是否会考虑发行股权融资 - 公司规模使其在进行8000万美元交易时能实现每股FFO增加一美分，具有一定优势，若满足投资组合在资本化率、增长和风险等方面的要求，发行股权融资是一种可能的资金来源 [111][132] 问题：更新Sunrise和Hudson的情况，以及还清Hudson抵押贷款的原因和相关产权流程 - Sunrise项目因讨论处于保密阶段无法提供具体信息，但公司对此持乐观态度，待合适时会提供更多指引 [80] - 还清Hudson抵押贷款是为在资产再开发过程中保持资产不受限制，该项目仍处于早期阶段，但潜力巨大 [4] 问题：收购市场的机会情况及公司对收购管道的看法 - 市场上符合公司要求的资产较少，约每100笔交易中只有1笔符合，但Heritage Square和正在谈判的项目符合要求 [129] 问题：在像Heritage Square这样的中心增加杂货店的好处，以及是否存在因有杂货店而导致的资本化率压缩 - 虽然投资者通常喜欢杂货店锚定的中心，但公司认为了解市场比在物业中设置杂货店更重要，公司熟悉该地区市场，对租户情况感到满意 [133][139]

财务状况 - 截至2023年12月31日，公司的可变利率债务余额为280,969千美元，平均利率为6.53%[250] - 截至2023年12月31日，公司的固定利率债务余额为1,462,766千美元，平均利率为4.88%[250] - 如果固定利率债务的加权平均利率上升1%，年化利息支出将增加约14.6百万美元[250] - 截至2023年12月31日，公司的合并债务的估计公允价值为16亿美元[253] - 截至2023年12月31日，公司在2023年12月31日的固定利率债务的加权平均利率为4.88%，较2022年的4.09%有所上升[250] - 截至2023年12月31日，公司在2023年12月31日的可变利率债务中，未考虑未摊销的抵押债务发行成本为12.6百万美元[250] 投资与收购 - 截至2023年12月31日，公司有1.681亿美元的活跃开发、重建和主力店重新定位项目，其中1.122亿美元尚待融资，预计这些项目将产生约15%的无杠杆收益[40] - 公司计划在目标市场进行选择性资本部署，通过收购符合风险调整回报标准的资产来提升现有投资组合的整体质量[41] - 公司在华盛顿特区至波士顿走廊的城市市场中寻求收购和重建机会，认为这些市场提供了吸引人的投资机会[39] 运营管理 - 公司计划通过主动管理最大化现有物业的价值，包括持续的资产评估和高效的日常运营[39] 环境与可持续性 - 公司在2023年实施了多项环境可持续性措施，包括安装节能屋顶和LED照明，以减少温室气体排放和水消耗[45] - 公司在环境、社会和治理（ESG）方面的努力得到了认可，2023年被评为新泽西州最佳雇主之一[57] 人力资源 - 截至2023年12月31日，公司员工总数为109人，致力于吸引和留住合格人才[52] 社区参与 - 公司在社区参与方面积极捐赠，并于2023年推出了志愿者计划UE Cares，旨在回馈社区[49] 资本管理 - 公司致力于保持资本纪律，预计将从内部生成的资金中产生越来越多的现金流[43] 债务管理 - 公司在2023年5月签订了一项新的两年期利率上限协议，购买价格为110万美元，以限制Plaza at Woodbridge浮动利率债务的最大SOFR为3%[251] - 公司已于2023年7月将所有LIBOR指数债务转为SOFR，过渡未对相关贷款产生重大影响[252] - 截至2023年12月31日，公司对其他市场风险（包括外汇风险或商品价格风险）没有重大暴露[254] - 公司在2023年12月31日的可变利率债务中，未考虑对52.3百万美元的浮动利率抵押贷款的1%增加的影响，因为该贷款已通过利率上限进行对冲[250]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后每股FFO为0.32美元，同比增长7%，高于预算，主要因租金增加、运营成本降低和G&A减少 [45][54] - 同店NOI增长（含再开发）较2022年第三季度增长3.3% [54] - 2023年调整后FFO指引上调0.06美元/股，新中点为2.75%，高于之前的2% [9][29] - 预计资本回收工作将使2024年调整后FFO增加0.04美元/股，2025年增加0.05美元/股 [57] - 预计净债务与EBITDA比率将从季末的6.9倍降至6.6倍，并有望降至6.5倍以下 [56] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度租赁团队表现出色，完成46笔交易，总面积56.8万平方英尺，同空间交易平均现金租金价差为12.5% [11] - 新租约平均价差为26%，续约价差为10% [11] - 同物业入住率较去年提高130个基点，新租赁价差为26% [18] - 已签约但未开业的管道金额达2700万美元，占净营业收入的11% [18] 开发业务 - 移除了贝根镇中心8万平方英尺的新建项目，因回报不够高，租户支付了大量租约终止费，公司正探索该地块的替代用途 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 波士顿市场供应受限，公司收购的两个购物中心具有良好的人口统计数据和地理位置 [7][19][46] - 波多黎各市场表现良好，公司的两个物业正在转型，新租户吸引了大量客户 [17][49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划出售低资本化率的非核心资产，将资金重新投入到高资本化率的核心产品中，以实现地理多元化和产品简化 [28][52] - 公司目标是到2025年实现调整后每股FFO达到1.35美元 [9][30] - 公司认为在当前市场环境下，其有机会提高物业的入住率和租户质量，并实现租金增长 [36][64][65] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司第三季度的业绩感到满意，认为这是公司历史上最有成效的季度之一 [6] - 尽管利率环境波动，但公司对其资产交易的执行和资产负债表的状况感到满意 [27][28] - 管理层对公司实现2025年目标充满信心，认为公司正朝着正确的方向前进 [9][30] 其他重要信息 - 第三季度Kingswood中心正式移交接管人，公司不再承担运营责任和财务利益，已从调整后FFO中移除110万美元的摊薄收益影响 [26] - 公司获得了Las Catalinas的新10年期8200万美元、6.6%的抵押贷款，并行使了先前1.17亿美元抵押贷款的折扣还款选项，获得4300万美元收益 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司年末入住率目标及恢复率下降的原因和未来进展 - 公司希望年底同物业租赁入住率达到96%，较2022年底提高60个基点，有信心到2025年达到97%-98% [23][36] - 恢复率下降主要是由于Bed Bath & Beyond店铺收回导致物理入住率下降，预计随着物理空间投入使用，恢复率将先回到80%中段，当入住率达到96%-98%时，恢复率有望接近90% [37] 问题2: 是否有计划在I-95南段收购其他资产 - 目前不适合进行推测，公司有很多事务需要消化，对当前交易感到满意，若能在新市场获得关键规模且市场具有与华盛顿特区至波士顿走廊相似的特征，公司会考虑进入新市场 [38] 问题3: 如何看待波士顿资产的长期租金增长能力 - 公司认为在未来五年内，这两个物业应能实现3%-4%的增长，且可能会有意外的增长机会，如扩张、 densification或锚定租户重新定位 [64][65] 问题4: 公司剩余投资组合中，下一个有趣的资本回收机会可能来自哪里，以及计划出售的1亿美元资产的资本化率情况 - 目前计划出售的1亿美元资产的资本化率在5%中段，包括工业、自存仓和单租户零售物业等 [47][69] - 下一轮资本回收机会很大程度上取决于购买机会，公司很多物业的税基较低，未来机会尚不确定 [76] 问题5: 鉴于业务强劲，公司是否有可能达到投资者日提供的FFO指引上限 - 公司认为目前难以确定，因为自4月以来利率大幅上升，且未来消费者需求和市场情况不确定，但公司对实现1.35美元的目标充满信心 [43] 问题6: 同店指引上调的具体驱动因素是什么 - 主要是前九个月的增长以及预计第四季度的持续增长，包括百分比租金和特色租赁收入的增长 [78]

财务表现 - 截至2023年9月30日，Urban Edge的净收入为3754万美元，较2022年同期的1146万美元显著增长[147] - 2023年第三季度总收入为1.01834亿美元，较2022年同期的9829万美元增加354万美元，增幅约为3.6%[147] - 2023年第三季度的FFO（适用于稀释后普通股股东）为6424万美元，较2022年同期的3593万美元增长约78.6%[146] - 2023年第三季度的同物业NOI为5724万美元，较2022年同期的5639万美元增长约1.5%[146] - 2023年截至9月30日的净收入为2800万美元，较2022年的3300万美元下降了15.2%[152] - 2023年截至9月30日的总收入为3.0034亿美元，较2022年的2.9634亿美元增长了1.4%[152] - 2023年截至9月30日的同物业净运营收入（NOI）为1.66726亿美元，较2022年的1.61800亿美元增长了3.0%[160] - 2023年截至9月30日的资金运营（FFO）为6480万美元，较2022年的3590万美元增长了80.5%[164] - 2023年第三季度净收入为37,540千美元，较2022年同期的11,465千美元增长了227%[167] - 2023年前九个月的每股摊薄收益为36,118千美元，相较于2022年的11,383千美元增长了217%[167] 费用与支出 - 物业运营费用在2023年第三季度减少至1661万美元，较2022年同期的1767万美元减少约6.0%[148] - 2023年第三季度的利息和债务费用为1900万美元，较2022年同期的1527万美元增加约24.4%[149] - 2023年截至9月30日的折旧和摊销费用为7751.9万美元，较2022年的7356.1万美元增加了5.6%[152] - 2023年截至9月30日的房地产税为4798万美元，较2022年的4766.2万美元增加了0.5%[152] - 2023年截至9月30日的物业运营费用为4975.2万美元，较2022年的5647.3万美元下降了11.9%[152] - 2023年截至9月30日的利息和债务费用为5243万美元，较2022年的4351.1万美元增加了20.4%[153] - 2023年截至9月30日的所得税费用为1781万美元，较2022年的226.2万美元增加了688.5%[155] - 2023年第三季度的所得税费用为1706万美元，较2022年同期的646万美元增加约2560%[149] 资产与投资 - 截至2023年9月30日，Urban Edge的投资组合包括70个购物中心、2个奥特莱斯、2个购物中心和2个工业园区，总面积约为1720万平方英尺[140] - 截至2023年9月30日，公司拥有现金及现金等价物77,900千美元，较2022年12月31日的128,800千美元减少了50,900千美元[172] - 公司在2023年9月30日的可用信贷额度为775,700千美元，未提取任何金额[169] - 公司在2023年9月30日有23个正在进行的开发或重建项目，预计总成本为168,500千美元[177] - 2023年前九个月的投资活动使用的净现金流为86,475千美元，较2022年的110,859千美元减少了24,384千美元[176] 债务与融资 - 约92%的公司债务为固定利率，剩余8%与SOFR挂钩[145] - 2023年8月30日，公司以6.6%的固定利率成功再融资了8200万美元的贷款，产生了4300千美元的债务解除收益[180] - 公司在2023年5月与第三方签订了为期两年的利率上限协议，以限制浮动利率债务的最高SOFR为3%[181] - 截至2023年9月30日，公司的可变利率债务余额为128,695千美元，固定利率债务余额为1,526,745千美元[192] - 如果固定利率债务的加权平均利率上升1%，年化利息支出将增加约15.3百万美元[192] - 截至2023年9月30日，公司的合并债务的估计公允价值为15亿美元[194] - 公司已于2023年7月将所有LIBOR指数债务转为SOFR，过渡未对贷款产生重大影响[193] 风险管理与合规 - 截至2023年9月30日，公司没有对外汇风险或商品价格风险等其他市场风险的重大敞口[195] - 公司每年进行灾难恢复测试，并向网络风险委员会报告结果[190] - 公司在网络安全方面采取了多项措施，包括漏洞管理、渗透测试和模拟演练[189] - 公司每季度要求员工参加安全意识培训，以应对新兴风险[190] - 公司在2023年9月30日的未摊销债务发行成本为12.1百万美元[192] - 公司在2023年9月30日的可变利率抵押贷款的加权平均利率为6.49%，固定利率抵押贷款的加权平均利率为4.79%[192]

财务数据和关键指标变化 - 公司二季度调整后每股FFO为0.30美元，同店NOI（含再开发）较2022年二季度增长3.5%，剔除前后两期以前被视为无法收回款项的回收后，同店NOI增长6.6% [46][47] - 公司将2023年调整后FFO指引提高至每股1.16 - 1.19美元，较之前指引下限提高0.02美元/股，上限提高0.01美元/股，同店NOI增长新中点为2%，高于之前的1% [50][51] - 2023年上半年已收到约170万美元此前被视为无法收回的款项，预计下半年还将收到80万美元，2022年下半年收到约450万美元，这将对今年剩余时间的NOI增长构成不利因素 [52] - 本季度经常性G&A为890万美元，符合G&A指引，公司预计全年经常性G&A在3450 - 3650万美元之间，较2022年减少5% [53] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，二季度新租赁活动较少，共11份租约，总面积2.8万平方英尺，与之前租户相比利差为负，预计2023年下半年活动将增加，目前约有40万平方英尺租约处于管道中，利差超过40% [24] - 开发业务方面，二季度交付三个项目，随着供应链问题缓解和材料、劳动力价格稳定，在交付租户时看到了一些预算内的建筑节省，目前有2亿美元的活跃再开发项目正在进行中，预计产生12%的无杠杆回报，其中98%的总项目GLA已预租 [15][40] 各个市场数据和关键指标变化 - 据Cushman & Wakefield数据，零售购物中心空置率目前处于5.4%的历史低点，新的零售建设因高建设和资本成本受到显著限制，特别是在华盛顿特区至波士顿走廊，公司同店 occupancy率目前为95.5%，为2018年以来最高水平，但仍远低于2016 - 2018年98%的三年平均水平 [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是简化业务和增加收益，可能处置某些低资本化率的非零售资产，并将收益重新投入到核心市场中被低估的高收益零售物业 [27] - 行业竞争方面，租赁环境是过去15年中最好的，公司积极谈判处理空置空间，有多个零售商竞标的情况，能够获得更高租金和更好条款 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为本季度业绩反映了公司在实现2023年净营业收入增长和FFO目标方面的持续进展，对实现4月投资者日设定的三年增长目标更有信心，包括到2025年净营业收入较2022年增长至少20%，实现每股FFO 1.35美元 [10] - 公司继续看到来自各种零售类别的强劲需求，结合有限的供应和可控的破产风险，为大多数房东创造了有利环境 [12] 其他重要信息 - 公司连续第二年被NJBIZ杂志评为新泽西州最佳工作场所之一，这得益于公司致力于营造协作文化，优先考虑员工的职业发展和福祉 [13] - 二季度公司获得456套多户住宅的最终场地规划批准，正与多个住宅开发商积极合作，希望尽快以认为是卑尔根县有史以来最高的单价估值达成交易 [43] - 二季度交易市场供应有所回升，出价/要价价差缩小，卖家更注重交易完成的确定性，公司作为资金充足且有深厚贷款关系的买家，具有竞争优势，将更多时间用于关注核心市场的交易 [44] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 已执行租约的年度租金涨幅情况如何 - 公司新签署租约的租金总体增长超过2%，本季度签署的租约涨幅在2.25% - 2.5%之间，租赁业务量较小，但管道项目广泛，预计三季度能签订更多新租约 [73] 问题2: 费用回收率情况以及后续稳定数值的预期 - 同店基础上回收率从83.5%提高到85.5%，本季度受益于较低的费用水平，由于S&L管道的持续情况，运行率可维持在85%的较高水平，明年会有适度提升 [61] 问题3: 出售低资本化率资产并重新配置资本的计划是否影响日出项目，以及预期的销售与收购价差 - 目前谈论价差还为时过早，但预计价差较大，许多资产的资本化率低于5%，而购物中心的价差更大；日出项目与东哈诺威物业类似，需求旺盛，具体开发类型和公司角色还在与牡蛎湾镇积极商讨中 [80][81] 问题4: 融资市场情况以及利率相关问题 - 公司在融资市场具有独特性，与区域银行和寿险公司有良好关系，寿险公司对公司优质产品有较高需求，目前看到的利率利差在200 - 225个基点之间，综合利率约为6% - 6.5%，公司正努力争取低利率 [87][89] 问题5: 波多黎各资产情况以及是否出售的考虑 - 波多黎各市场租赁情况良好，许多临时租约正逐渐转为永久租约，短期内没有出售计划，目前正在与当地三家主要贷款机构谈判新的抵押贷款 [107][109][110] 问题6: 2023年指导中包含的坏账情况以及年初至今的坏账处理情况 - 指导中假设投资组合整体有100个基点的一般信用损失准备金，还包括了Bed, Bath相关的全部损失，年初至今已确认约170万美元无法收回的款项 [94][95] 问题7: 实现2025年每股FFO 1.35美元目标的主要影响因素 - 主要关注已执行的SNO管道项目，确保租户按时开业且无延误或损失，还有少量正常的投机性租赁需要实现，收购和处置对目标影响不大，主要还是NOI的基本支柱因素影响最大 [113] 问题8: 评估公司投资组合租金的按市值计价情况 - 公司正在进行预算工作，约有40万平方英尺的租约正在谈判中，按市值计价的利差约为40%，这是多年来的最高水平 [4] 问题9: 布鲁克林办公资产的最新情况 - 该资产已于5月转至特殊服务，公司正在与贷款人和贷款顾问积极讨论止赎程序，但难以预测完成时间，完成后预计将从资产负债表中移除约7000万美元债务，每股收益将增加0.01 - 0.02美元 [101][102] 问题10: 关于零售行业机构兴趣的情况 - 目前机构对零售行业有兴趣，因为可以购买物业并通过无追索权债务融资获得利差，且购物中心行业在过去几年表现出了韧性，这些机构投资者在公司寻找资产时构成了一定竞争 [124]

投资组合与资产 - 截至2023年6月30日，Urban Edge的投资组合包括70个购物中心、2个奥特莱斯、2个购物中心和2个工业园区，总面积约为1720万平方英尺[122] 收入与净收入 - 2023年第二季度净收入为1056.3万美元，较2022年同期的1200.9万美元下降了12.5%[129] - 2023年第二季度总收入为9906.5万美元，较2022年同期的9785.4万美元增加了1.2%[129] - 2023年上半年净亏损为960万美元，而2022年同期净收入为2154.3万美元[138] - 2023年上半年总收入为1.98506亿美元，较2022年同期增加45.1万美元，主要由于物业租金和物业收购的增加[138] 净运营收入 - 2023年第二季度的净运营收入（NOI）为6153.7万美元，较2022年同期的5964.8万美元增长了2.8%[128] - 2023年第二季度的同物业净运营收入（Same-property NOI）为5612.6万美元，较2022年同期的5487.8万美元增长了2.3%[128] - 2023年上半年同物业净运营收入（NOI）较2022年同期增加410万美元，增幅为3.8%[150] 费用与支出 - 2023年第二季度的利息和债务支出为1813.1万美元，较2022年同期的1424.1万美元增加了27.5%[135] - 2023年第二季度的物业运营费用为1570.8万美元，较2022年同期的1759.6万美元下降了10.7%[133] - 2023年第二季度的折旧和摊销费用为2551.3万美元，较2022年同期的2469.1万美元增加了3.4%[131] - 2023年第二季度的房地产税为1612.1万美元，较2022年同期的1545.6万美元增加了4.1%[132] - 2023年上半年折旧和摊销费用增加至5060.7万美元，较2022年同期增加140万美元，主要由于资本项目的完成和物业收购[139] - 2023年上半年物业运营费用减少至3313.4万美元，较2022年同期减少570万美元，主要由于维护费用降低[141] - 2023年上半年一般和行政费用减少至1896.5万美元，较2022年同期减少280万美元，主要由于雇佣费用和专业费用降低[142] - 2023年上半年利息和债务费用增加至3342.4万美元，较2022年同期增加520万美元，主要由于利率上升和新债务的增加[144] 现金流与资本支出 - 截至2023年6月30日，公司现金及现金等价物为93,400千美元，较2022年6月30日的171,300千美元减少了45.5%[159] - 2023年上半年经营活动提供的净现金流为68,449千美元，较2022年同期的60,976千美元增加了12.2%[160] - 2023年上半年投资活动使用的净现金流为56,454千美元，较2022年同期的83,967千美元减少了32.8%[162] - 2023年上半年资本支出总额为55,110千美元，较2022年同期的48,098千美元增长了14.6%[165] - 2023年上半年融资活动使用的净现金流为47,343千美元，较2022年同期的25,524千美元增加了85.5%[166] 债务与融资 - 截至2023年6月30日，公司的可变利率债务余额为129,418千美元，固定利率债务余额为1,565,819千美元，总债务为1,695,237千美元[179] - 如果固定利率债务的加权平均利率上升1%，年化利息支出将增加约15.7百万美元[179] - 截至2023年6月30日，公司的合并债务的估计公允价值为15亿美元[182] - 公司在2023年6月23日成功再融资了价值3,800万美元的抵押贷款，固定利率为6.0%[167] - 公司已与贷款方达成贷款修订，将所有LIBOR指数债务于2023年7月转为SOFR，未对贷款产生重大影响[181] 风险管理与网络安全 - 公司利用基于风险的方法，遵循国家标准与技术研究所的网络安全框架和微软最佳实践[177] - 网络风险委员会每季度召开会议，审查新兴威胁、控制措施和程序[176] - 公司每年进行灾难恢复测试，并向网络风险委员会报告结果[177] - 员工需每季度接受安全意识培训，并进行内部钓鱼测试以评估培训效果[178] 分红与股东回报 - 2023年第二季度每股普通股的季度分红为0.16美元，年化分红率为0.64美元[155]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后FFO为每股0.32美元，同比增长13%，同店物业净营业收入（NOI）显著增长6.3%，主要归因于新租金承诺以及运营和一般及行政费用降低 [4] - 截至季度末，公司总流动性约为9.11亿美元，包括8亿美元未动用信贷额度和1.11亿美元现金 [21] - 公司确认对Kingswood Center的非现金减值费用约为3400万美元，即每股0.28美元 [22] - 重申2023年调整后FFO每股指引范围，中点较原指引提高0.02美元，反映了第一季度表现好于预期以及预计可进一步降低经常性一般及行政费用 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度执行了42份租约，总面积达43万平方英尺，同空间租约总面积为41.2万平方英尺，平均现金租金价差为7.5% [12] - 新租约表现更佳，14份新租约面积为11.1万平方英尺，同空间交易价差为18% [13] - 同店物业租赁入住率同比增加240个基点，较上一季度下降20个基点；合并投资组合（不包括Sunrise Mall）租赁入住率同比增加420个基点，达到94.6%；本季度总投资组合店铺入住率升至85%，较2022年第四季度增加50个基点 [13] 开发业务 - 目前有2.18亿美元的活跃重建项目正在进行，预计将产生12%的无杠杆回报，其中95%的总项目可租赁面积已预租 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 行业供需平衡处于至少过去15年来的最佳状态，尽管过去几个月经济存在不确定性和通胀上升，但零售商需求未发生显著变化 [11] - 公司投资组合主要位于供应受限的一线郊区市场，受益于新建项目减少、人口流入增加和居家办公趋势，增强了公司的定价能力 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司拥有价值40亿美元的不可替代投资组合，主要位于华盛顿特区至波士顿走廊，计划未来三年将净营业收入增长超20%，近80%来自已执行租约和合同租金增长 [9] - 正在执行高收益、低风险的主力店重新定位和重建计划，2.18亿美元的活跃项目预计产生12%的回报 [9] - 目标是到2025年将调整后FFO提高至每股1.35美元，较2023年更新后的指引增长16% [10] - 认为公司股票被低估，土地估值约为每英亩200多万美元，建筑物估值约为每平方英尺185美元 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业供需基本面处于多年来的最佳状态，实体店铺在客户获取成本、产品交付成本、附加销售和品牌认知价值等方面优于在线平台，需求稳定 [11] - 对Bed Bath & Beyond破产带来的机会持乐观态度，在未实际控制相关空间前就收到了来自各行业的大量咨询，可选择合适的租户达成经济和战略双赢的交易 [19] 其他重要信息 - 上周获得Paramus规划委员会的场地规划批准，可在Bergen Town Center东侧开发456套多户住宅单元，目前正在评估出售或合资的报价 [6] - 最近获得为Hackensack Meridian Health在Bergen建造8万平方英尺医疗大楼的所有批准，希望今年晚些时候开工 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 达到同店NOI增长下限0%的驱动因素是什么？ - 第四季度有180万美元的反转金额，按季度计算约有300 - 350个基点的不利影响，此外还有一些处于风险中的租户因素被纳入下限范围 [27] 问题2: Kingswood Center的NOI拖累在指引中是多少？ - 预计今年Kingswood Center产生140万美元的NOI，但债务服务利息费用约为340万美元，存在200万美元的现金拖累 [28] 问题3: 费用回收率是否会随入住率上升而继续上升？ - 第一季度因降雪清除费用大幅降低获得了一定好处，随着租金开始与S&O管道同步，预计回收率将保持在当前水平，并在2024 - 2025年升至80%以上 [29] 问题4: 关于Kingswood Center的减值和与贷款人的讨论情况如何？ - 由于谈判正在进行中，目前不便评论，对成功达成结果持乐观态度 [30] 问题5: 供应和需求有利的环境下，是否在降低租户改善成本和提高固定租金涨幅方面受益？ - 在成本方面，建筑成本趋于正常化，材料成本稳定且供应链问题缓解，与租户就补贴的谈判更有利，项目成本低于预期且预算更精确；在租金涨幅方面，比过去更成功，例如与某主力租户达成了五年内15%的涨幅，而非通常的10% [31][32] 问题6: 六份Lows租约的延期选项通常有怎样的涨幅，是否有机会收回空间提高租金？ - Lows有延期选项，但不清楚具体涨幅，推测为每五年10%，会进一步了解 [33] 问题7: 公寓项目的计划是什么，投资组合中是否还有其他多户住宅资产的开发机会？ - 出售或合资的决策取决于最终报价和条款，现金交易可立即重新配置资金，合资可能限制投资但回报可能更高，预计下次电话会议会更明确；正在评估Garfield、Woodbridge、Yonkers、Jersey City和Millburn等地的住宅开发和其他用途机会 [35][36] 问题8: 补充文件中3.5%的现金基础ABR趋势如何，是否有可能减少？ - 该比例一直在下降，去年略高于5%和6%，预计到年底将降至1% - 2%，取决于租户的支付情况 [37] 问题9: Kingswood Center的潜在增值机会是否有变化？ - 由于在新冠疫情前一个月收购，且三分之二为办公空间，失去了最大的办公租户和一家健身房，目前考虑根据NOI与当前债务服务的情况对贷款进行重组 [38]

财务表现 - 2023年第一季度净收入为-20146千美元，而2022年同期为9534千美元，净损失显著增加[123] - 2023年第一季度的总收入为99441千美元，较2022年同期的100201千美元减少760千美元[123] - 2023年第一季度的净运营收入（NOI）为61146千美元，较2022年同期的57062千美元增长8.5%[122] - 2023年第一季度的同物业净运营收入（Same-property NOI）为56686千美元，较2022年同期的53912千美元增长5.1%[122] - 2023年第一季度适用于稀释普通股股东的运营资金（FFO）为3860万美元，较2022年同期的3420万美元增长[135] 资产与负债 - 截至2023年3月31日，公司拥有约17.2百万平方英尺的物业组合，包括70个购物中心、2个奥特莱斯、2个购物中心和2个工业园区[116] - 截至2023年3月31日，公司的可变利率抵押贷款余额为158,808千美元，平均利率为6.47%，若利率上升1%，年化利息支出将增加约1,588千美元[158] - 固定利率抵押贷款余额为1,535,411千美元，平均利率为4.09%，若利率上升1%，年化利息支出将增加约15,400千美元[158] - 截至2023年3月31日，公司的合并债务的估计公允价值为16亿美元[161] 费用与支出 - 2023年第一季度的利息和债务费用为15293千美元，较2022年同期的14004千美元增加1.3百万美元[129] - 2023年第一季度的物业运营费用为17426千美元，较2022年同期的21205千美元减少3.8百万美元[126] - 2023年第一季度的管理和行政费用为9058千美元，较2022年同期的11121千美元减少2.1百万美元[127] - 2023年第一季度的房地产减值损失为34055千美元，主要影响了位于纽约布鲁克林的一处办公和零售物业的账面价值[128] - 2023年第一季度的现金及现金等价物为1.112亿美元，较2022年同期的1.980亿美元减少8680万美元[141] - 2023年第一季度的经营活动提供的净现金流为2942万美元，较2022年同期的2452万美元增加490万美元[142] - 2023年第一季度的资本支出总额为2371.4万美元，较2022年同期的1907.8万美元增加[147] 投资与开发 - 截至2023年3月31日，公司有24个正在进行的开发、重建或锚点重定位项目，预计总成本为2.177亿美元[146] - 公司在2023年第一季度宣布每股普通股和OP单位的季度分红为0.16美元，年化分红率为0.64美元[137] 风险管理 - 公司在2023年2月将网络安全监督责任分配给公司治理与提名委员会，以应对日益增加的网络风险[154] - 公司利用风险管理方法，遵循国家标准与技术研究所的网络安全框架，定期更新政策和程序[156] - 公司通过与独立第三方网络安全团队合作，进行风险和灾难恢复评估，以增强网络安全防护[155] - 截至2023年3月31日，公司未对外汇风险或商品价格风险等其他市场风险有重大暴露[162] - 公司拥有的可变利率债务与LIBOR、SOFR和优先利率挂钩，面临利率波动风险[158] - 公司预计LIBOR的停用不会影响其借款能力或维持现有借款的能力，但可能导致借款成本上升[160] - 公司预计未来两年内将有与建设和开发合同相关的义务到期[152]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度调整后FFO为每股0.33美元，全年为每股1.21美元，较去年第四季度增长22%，全年增长11% [4] - 同店NOI显著增长6.2%，主要由于新租金起租、更高的回收款和更高比例的特色租金 [4] - 2022年全年实现超过100万平方英尺的新租约，其中第四季度就有57.5万平方英尺 [4] - 2022年将综合入住率从92%提高到95% [5] - 预计每年净营业收入增长18%或4400万美元 [5] - 第四季度末总流动性超过9亿美元，包括8亿美元未动用信贷额度和约1.29亿美元现金 [10] - 第四季度净债务与年化EBITDA之比降至6.9倍，预计随着租赁管道转化为已起租租金，该比例将继续降至6.5倍 [10] - 2023年调整后FFO每股初始指导范围为1.11 - 1.17美元 [11] - 预计同店NOI增长（包括物业和再开发）在 - 1%至2%之间 [11] - 指导中点假设一般信贷损失为总收入的100个基点（约400万美元），额外125个基点（约500万美元）用于已申请或预计申请破产的租户 [11] - 预计2023年从过去被视为无法收回的款项中额外收取150万美元，而2022年约为650万美元 [12] - 预计2023年年度G&A费用为3550 - 3750万美元，2022年排除一次性高管过渡成本后为4050万美元 [12] - 预计2023年利息和债务费用增加1100 - 1400万美元 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店租赁入住率同比增加110个基点，综合投资组合租赁入住率同比增加300个基点 [9] - 与第三季度相比，同店租赁入住率增加200个基点，主要由于2021年收购的空置工业建筑签订了18.7万平方英尺的租约 [9] - 本季度总投资组合店铺入住率增加80个基点至84.5%，远低于2018年第二季度近91%的峰值 [9] - 本季度整体租赁利差为正31%，2022年全年实现的利差为12%，当前租赁管道显示新利差超过15% [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约都会区住房需求相对全国其他地区仍然强劲，韦斯特切斯特县和新泽西州北部的房屋要价同比上涨超过10% [6] - 公司投资组合内的客流量在2022年比2019年增加了6% [6] - 根据高纬环球的数据，美国购物中心空置率降至2007年以来的最低水平 [5] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2023年目标包括实现至少每股1.14美元的FFO，成功解决伯根镇中心3亿美元到期抵押贷款，启动2900万美元已执行租赁管道中的1500万美元年化毛租金，启动5000 - 7500万美元的新再开发项目，获得伯根镇中心约450套住宅单元的许可，推进日出购物中心的再开发计划 [6] - 购物中心行业在经济不确定性和高通胀面前保持韧性，零售商认识到实体店的重要性，推动了美国购物中心空置率下降 [5] - 公司资产继续吸引一流零售商，增加中心客流量并提升相邻空间价值 [4] - 公司正在评估运营平台的效率，以进一步降低G&A费用 [12] - 公司对处置资产持开放态度，但会确保成为明智的卖家，预计每年处置约5000万美元的资产 [32][33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观层面，购物中心行业在经济不确定性和高通胀面前保持韧性，零售商扩张门店推动美国购物中心空置率下降，有利于公司继续提高入住率和租金 [5] - 纽约都会区住房需求强劲，支持了郊区购物中心客流量增加的趋势，预计随着新主力租户开业，这一趋势将持续 [6] - 公司对填补可能空置的租户有信心，因为其物业位于人口密集、供应受限的市场 [5] - 公司认为当前是提高租金的好时机，有信心最终将入住率稳定在96% - 98%，届时将更积极地提高租金 [22] 其他重要信息 - 会议讨论可能包含前瞻性陈述，实际未来结果可能与预期有重大差异，相关信息可参考公司向SEC提交的文件和公司网站 [3] - 会议提及某些非GAAP财务指标，与GAAP结果的对账可在公司网站投资者板块的收益发布和补充披露文件中找到 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细介绍租赁管道，2900万美元何时计入收益，以及何时能恢复店铺入住率峰值水平？ - 2900万美元中的1500万美元年化租金目标是在2023年激活，其中600万美元将在2023年计入收益，从第二季度开始并逐步增加 [14][15] - 预计未来12 - 18个月店铺入住率可提高300 - 400个基点 [15] - 租赁活动仍很活跃，零售商供应链压力有所缓解，公司有80万平方英尺的租赁管道希望在今年完成 [16] 问题2: 伯根镇中心3亿美元抵押贷款是否会用现有现金偿还部分，或者能否在重新融资时提取增量资金？ - 提取现金的方案不在考虑范围内，可能会投入少量现金以获得有吸引力的再融资，但具体细节暂不透露 [17] 问题3: 如何得出指导区间的低端（1.10美元）？ - 主要是由于NOI方面更快速的全面损失、从先前回收款中收取的款项减少以及利息费用达到高端，还有一些未突出的租户损失 [20] 问题4: 80万平方英尺的谈判进展如何，租赁经济情况怎样？ - 租赁管道涵盖各种类别，包括主力店、店铺、快餐、健身、医疗、综合商品零售商和折扣零售商等，公司对活动和NOI增长前景感到满意 [21] 问题5: 日出购物中心的当前战略是什么？ - 公司正在与社区和剩余五家租户合作制定合理计划，希望在4月的投资者日分享更多信息 [23] 问题6: 部分租户储备金对同店NOI指导的拖累是多少基点？ - 约为400个基点 [26] 问题7: 在宏观环境挑战下，租赁活动强劲的驱动因素是什么？ - 租户担心如果不尽快行动，未来可用的优质空间将减少，因为新建供应很少 [27] - 公司物业所在市场供应受限，纽约、新泽西、华盛顿特区到波士顿走廊是零售商难以进入的地区 [28] 问题8: G&A指导是否可视为未来的经常性费率？ - 可以，排除任何重大一次性诉讼事项外，该指导给出了一个良好的经常性费率 [29] 问题9: 从战略层面看，公司投资组合中最有价值的机会是什么？ - 公司投资组合土地价值高且成本有吸引力，可通过获得许可、市政审批增加资产规模，进行翻新、处置外地块或收购相邻土地，以及专注租赁等方式创造价值 [30] 问题10: 交易市场有何变化，买家池情况如何？ - 市场流动性仍然不足，卖家要价和买家出价差距较大，主要与利率有关，对于优质带状购物中心，买家希望收益率高于融资利率，公司目前交易难度较大 [31] 问题11: 公司处置资产的意愿如何？ - 公司持开放态度，但会确保成为明智的卖家，预计每年处置约5000万美元的资产 [32][33] 问题12: 今年同店NOI（包括再开发）增长低于不包括再开发的情况，明年再开发贡献是否为正，有无大致数字？ - 明年再开发贡献将为正，且2024年和2025年将更加明显，但暂无具体数字 [34]