财务数据关键指标变化（收入和利润） - 2021年第一季度净收入为560万美元，较2020年同期的460万美元增长100万美元[110] - 2021年第一季度总收入增长150万美元，同比增长7.8%，主要得益于新建Clive Behavioral Health设施的收入和奖金租金收入增加31.5万美元[110] - 公司2021年第一季度FFO（经营资金）为1.2735亿美元，较2020年同期的1.122亿美元增长1.515亿美元，增幅13.5%[113][114] - 稀释每股FFO从2020年第一季度的0.82美元增至2021年同期的0.92美元，增幅0.10美元[113][114] 财务数据关键指标变化（成本和费用） - 公司合并医疗办公楼和两家闲置医院设施的其他运营费用为480万美元（2021年）和470万美元（2020年）[111] - 两家闲置医院设施（位于得克萨斯州Corpus Christi和印第安纳州Evansville）的运营费用为16.4万美元（2021年）和19.6万美元（2020年）[111] - 利息支出从2020年第一季度的230.9万美元降至2021年同期的213.3万美元，减少17.6万美元，主要因循环信贷协议平均借款成本从2.8%降至1.3%[116][117] 业务线表现 - 2021年第一季度，Inland Valley Campus的租赁收入为110万美元（其中基础租金66.2万美元，奖金租金45.4万美元）[95] - 2020年全年，Inland Valley Campus的租赁收入为440万美元（其中基础租金260万美元，奖金租金180万美元）[95] - 公司收入高度依赖单一运营商UHS，占2021年第一季度合并收入的36%（2020年同期为32%）[95] - 2021年第一季度新增房地产投资700万美元，包括克莱夫行为健康医院的建造成本[121] 现金流和投资活动 - 公司2021年第一季度经营活动净现金流为1130万美元，较2020年同期的1010万美元增长110万美元[119][127] - 2021年第一季度投资活动净现金流出1220万美元，较2020年同期的700万美元增加520万美元[120] - 公司2021年第一季度支付股息960万美元，较2020年同期的940万美元增加20万美元[128] - 公司通过ATM股权发行计划累计发行2704股，平均价格101.30美元/股，净融资27万美元[126] 债务和融资 - 截至2021年3月31日，公司循环信贷协议可用额度为9670万美元（总额度3.5亿美元）[131] - 循环信贷协议总额从3亿美元增至3.5亿美元，新增5000万美元的B循环贷款额度[134] - 截至2021年3月31日，公司循环信贷协议下未偿还借款为2.477亿美元，信用证未偿还金额为560万美元[138] - 2021年3月31日可用借款额度为9670万美元，净未偿还借款和信用证[138] - 抵押贷款总额为5872.1万美元，加权平均利率为4.3%，到期日分布在2022年至2033年[140] 风险因素 - COVID-19可能导致未来奖金租金收入显著下降，影响公司收入和现金流[93] - UHS计划在2021年12月31日终止Southwest Healthcare System的现有租约，并提出用替代物业进行交换[95] - 公司面临因UHS法律诉讼和政府调查带来的潜在风险[96] - 医疗保险报销可能面临2%的削减，影响公司租户的业务运营[97] - 若未满足REIT收入分配要求，公司需通过其他渠道筹集现金，可能对财务状况产生不利影响[102] 税务和REIT相关 - 公司作为REIT需将至少90%的年度应税收入分配给股东，且通常免征联邦、州和地方所得税[107] - 联邦消费税税率为4%，针对未分配收入（85%普通收入+95%资本利得超过现金分配的部分），但当前无需计提[108] 资产和负债管理 - 2021年3月31日，公司有形净资产为1.47654亿美元，总杠杆率为45.3%，固定费用覆盖率为4.8倍[140] - 2021年3月31日，公司利率互换协议名义金额为1.4亿美元，加权平均利率为1.070%[152] - 利率互换协议公允价值为净负债46.7万美元，2021年第一季度净支付30.5万美元[148] - 2021年3月31日，公司债务公允价值为3.092亿美元，账面价值为3.064亿美元，公允价值超过账面价值280万美元[149] - 利率每变动1%，公司净利润将受到约110万美元的影响[154] 其他重要内容 - 截至2021年4月30日，公司拥有72项房地产投资或承诺，分布在20个州，包括7家医院设施、4个独立急诊部门和57个医疗/办公楼[91] - CARES法案和PPPHCE法案为医疗提供商提供资助，但具体影响难以预测[95] - 2017年《减税与就业法案》可能对公司租户和业务地区产生积极或消极影响[95] - 公司持有5个LLC/LP的非控股权益，其中4个实体的协议允许成员在60-90天内以约定价格相互收购股权[102] - 收购房地产时，公允价值分配涉及土地、建筑、租户改善等有形资产，以及高于/低于市场租约等无形资产[101][104] - 公司需按市场参与者假设评估房地产"空置价值"，并考虑租赁佣金、租户改善等成本来估算租赁价值[101][105]

医院设施投资与租赁收入 - 公司2020年投资组合中包含7家医院设施，总投资额为1.624亿美元[27] - 医院设施租赁收入占公司2020年总收入的24%[27] - 2019年有2家医院设施租赁到期未续约，导致收入减少约2%[27] - 2020年新增1家医院设施，相比2019年的6家设施投资额增加3200万美元[27] - 5家医院设施剩余平均租期为5.8年，包含0-10年不等的续约选项[27] - 2020年医院设施总投资达1.624亿美元，较2019年的1.304亿美元增长24.5%[27] - 医院设施租赁收入占公司总营收比例：2020年24%、2019年26%、2018年25%[27] - 2020年底新增一处行为健康医院设施，使医院总数增至7处[27][28] UHS关联租户表现 - 与UHS相关的租户收入占公司2020年总收入的33%，2019年为31%，2018年为30%[33] - 三所UHS附属医院的最低年租金分别为McAllen Medical Center 548.5万美元，Wellington Regional Medical Center 303万美元，Southwest Healthcare System, Inland Valley Campus 264.8万美元[35] - Southwest Healthcare System, Inland Valley Campus 2020年租金收入为440万美元（基础租金260万美元，奖金租金180万美元），2019年为430万美元（基础租金260万美元，奖金租金170万美元）[39] - UHS持有公司5.7%的已发行股份[46] - 与UHS的十二份土地租赁协议中，2020年年度总租金支付为48.6万美元，2021年至2024年每年为50.8万美元，之后总计为2900万美元[41] - UHS正在考虑在2021年底终止Southwest Healthcare System, Inland Valley Campus的租约，并可能在2021年第一季度提交替代财产提案[37] - 三所UHS附属医院的租赁收入占公司2020年总收入的22%，2019年为22%，2018年为21%[33] - UHS关联租户贡献营收占比：2020年33%、2019年31%、2018年30%[33] - 三处UHS全资子公司租赁的医院设施贡献了2020年总营收的22%[33] - UHS相关租户收入占公司2020年总收入的33%（2019年31%，2018年30%），过去五年平均占比32%[47] 财务数据关键指标变化 - 2020年四家医院的加权平均覆盖率比率为10.3（范围从-0.6到23.5），2019年为8.7（范围从-1.6到20.9），2018年为7.0（范围从-0.7到17.1）[28] - 2020年顾问费用为410万美元，基于平均房地产资产5.92亿美元计算，费率为0.70%[45] - 公司2020年房地产平均资产为5.92亿美元，2019年为5.68亿美元，2018年为5.44亿美元[45] - 2020年四家运营中医院的平均覆盖比率(EBITDAR/租金)为10.3，显著高于2019年的8.7和2018年的7.0[28] - 2020年顾问费为平均房地产投资资产（5.92亿美元）的0.7%，金额410万美元；2019年（5.68亿美元）400万美元，2018年（5.44亿美元）380万美元[45] 业务线表现 - 公司拥有72家设施，分布在20个州，包括医院、医疗办公楼和儿童教育中心[20] - 公司持有5家合资企业的非控股股权，持股比例从33%至95%不等[15] - 2020年12月新建成德克萨斯州Texoma Medical Plaza II医疗办公楼，持股95%[24] - 2020年第四季度完成爱荷华州Clive Behavioral Health行为健康医院建设[24] - 宾夕法尼亚州两所Chesterbrook Academy儿童教育中心租约分别延长至2031和2032年[26] - 截至2021年2月25日，公司在20个州拥有72处医疗设施投资，其中100%控股的设施占比绝大多数[20] - 2020年新建的Clive和Denison医疗物业于12月基本完工[42] 政府报销与法规风险 - 公司急症护理设施和2020年12月底完工的行为健康护理医院，其收入主要来自第三方支付方，包括Medicare和Medicaid计划[56] - 公司位于德克萨斯州、佛罗里达州、加利福尼亚州、弗吉尼亚州、伊利诺伊州和爱荷华州的急症护理医院、行为健康护理设施和FEDs，大部分所在州近年来因预算赤字减少了Medicaid资金，可能影响未来Medicaid报销水平[66] - 公司三个急症护理医院的奖金租金基于承租人的净收入，而净收入受政府报销金额影响[63] - 公司急症护理医院运营商受住院患者前瞻性支付系统（IPPS）约束，该系统根据每个患者的Medicare严重程度诊断相关组（MS-DRG）确定固定支付金额[62] - 急症护理医院的 outpatient 服务按门诊前瞻性支付系统（PPS）支付，根据地理调整的国家支付金额，包括Medicare支付和受益人共付额[65] - 公司医院设施的收入很大一部分来自联邦和州医疗保健计划，包括Medicare和Medicaid[62] - 公司医院设施的认证状态影响其参与Medicare和Medicaid计划的能力，失去认证可能导致无法从这些计划中获得报销[61] - 公司大部分收入来自联邦和州医疗保健计划，包括Medicare和Medicaid，这些计划占急性护理医院、行为健康护理医院和FEDs收入的很大一部分[62] - 急性护理医院的住院服务采用IPPS支付系统，每次出院支付固定金额，金额基于患者的MS-DRG分类，并根据地理区域和严重程度调整[62][64] - 门诊服务采用门诊PPS支付系统，按门诊手术代码支付，包括Medicare支付和受益人共付额，新技术项目可能通过过渡性支付或特殊报销率获得额外支付[65] - 公司设施位于德克萨斯、佛罗里达、加利福尼亚、弗吉尼亚、伊利诺伊和爱荷华等州，这些州近年因预算赤字多次削减Medicaid资金，可能影响未来报销水平[66] - 若医院设施失去Medicare或Medicaid认证资格，将无法从这些计划获得报销，对业务产生重大不利影响[61] - 公司设施需遵守复杂的法律法规，未来可能因不同解释或执法面临调查、罚款或处罚，即使最终胜诉也可能产生重大不利影响[60] - Medicare的MS-DRG费率基于历史全国平均成本，不考虑医院实际护理成本，每年按地理区域调整[64] - 公司行为健康护理设施和FEDs同样面临政府法规和报销变化的风险，可能对运营结果产生重大不利影响[66] 管理层与公司治理 - 公司高管团队包括83岁的董事长兼首席执行官Alan B. Miller，他自1986年公司成立以来一直担任该职位[67] - 公司首席财务官Charles F. Boyle自2003年起担任该职位，并在UHS担任高级副总裁兼财务总监[68] - 公司高管团队包括自1986年起担任董事长兼CEO的Alan B. Miller，以及2003年起担任CFO的Charles F. Boyle等[67][68] 租赁协议与续约情况 - McAllen Medical Center年租金为548.5万美元，租约到期日为2026年12月，UHS有权以现有租金续约5年（至2031年）[35] - Wellington Regional Medical Center年租金为303万美元，Southwest Healthcare System年租金为264.8万美元，租约均于2021年12月到期，UHS有权以市场价续约两次5年（至2031年）[35][36] - UHS子公司计划在2021年第一季度提出用价值相当的替代物业置换Southwest Healthcare System的方案[37] - Kindred Hospital Chicago Central的租约将于2021年底到期，续约存在不确定性[30] - Southwest Healthcare System租赁可能于2021年底终止，UHS正在评估替代方案[30]

财务数据关键指标变化 - 2020年第三季度公司净利润为520万美元，较2019年同期增长54万美元[125] - 2020年前九个月净利润为1440万美元，较2019年同期增长130万美元[125] - 2020年第三季度总收入同比下降17.4万美元（降幅0.9%）[125] - 2020年前九个月总收入同比下降12.4万美元（降幅0.2%）[125] - 公司2020年第三季度FFO（运营资金）为1188.2万美元，同比增长51.9万美元或每股稀释后0.03美元[128] - 2020年前九个月FFO为3447.6万美元，同比增长120万美元或每股稀释后0.08美元[129] - 2020年9月30日止三个月的利息支出为196.4万美元，同比下降69.5万美元，主要由于循环信贷协议的平均借款成本下降[133] - 2020年前九个月的利息支出为628.9万美元，同比下降184.3万美元，主要由于循环信贷协议的平均借款成本从3.6%降至1.9%[134] - 公司2020年前九个月经营活动产生的净现金为3280万美元，同比增长100万美元[141] - 公司在2020年前九个月支付了2,840万美元的股息，较2019年同期的2,800万美元有所增加[149] 业务线表现 - 公司拥有71处房地产投资或承诺，包括7家医院设施（3家急症护理、1家行为健康护理[在建]、1家康复[空置]、2家亚急性[1家空置]）、4家独立急诊科和56家医疗/办公楼[105] - 公司正在爱荷华州克莱夫建设一座108张床位的行为健康医院，2020年前九个月相关建设成本为1440万美元[142] - 两处空置医院设施（位于德克萨斯州科珀斯克里斯蒂和印第安纳州埃文斯维尔）在2020年9月30日止三个月的运营费用为15.3万美元，九个月为53.3万美元[126] 客户与收入集中度 - 公司约34%和30%的合并收入分别来自UHS（2020年和2019年第三季度），33%和31%来自UHS（2020年和2019年前九个月）[107] - 两处UHS租赁的急症护理医院将于2021年12月到期，一处将于2026年12月到期[107] - COVID-19可能导致未来UHS医院租金收入显著下降，影响公司分红能力[105][106] - 2019年第三季度因两家医院租赁到期产生84.2万美元收入缺口[125] - 2019年前九个月因医院租赁到期产生174万美元收入缺口[125] 成本与费用 - 公司其他运营费用中包括与合并医疗办公楼和两处空置医院设施相关的费用，2020年9月30日止三个月分别为480万美元和490万美元，九个月分别为1420万美元和1380万美元[126] - 2020年前九个月用于投资活动的净现金为1680万美元，主要用于房地产投资和未合并LLC的股权投资[141] - 公司在截至2019年9月30日的九个月内投资了798,000美元于未合并LLC的股权投资，以及750万美元用于房地产投资的资本增加，包括多处医疗办公楼的租户改进和130万美元用于购买爱荷华州克莱夫市新建行为健康医院的土地[143] 融资与债务 - 截至2020年9月30日，公司通过循环信贷协议获得了1,420万美元的净借款，并通过发行受益股份获得了266,000美元的净现金[145] - 公司在2020年第二季度启动了ATM股权发行计划，计划发行总价值不超过1亿美元的普通股，实际发行了2,704股，平均价格为每股101.30美元，净收益约为270,000美元[147] - 截至2020年9月30日，公司循环信贷协议的未偿还借款为2.271亿美元，可用借款能力为1.173亿美元[159] - 公司在2020年6月对循环信贷协议进行了第一次修订，增加了5,000万美元的循环信贷承诺，总额达到3.5亿美元[156] - 截至2020年9月30日，公司循环信贷协议的LIBOR利率加成为1.20%，基础利率加成为0.20%，设施费用为0.20%[157] 风险管理与监管 - COVID-19可能导致未来UHS医院租金收入显著下降，影响公司分红能力[105][106] - 疫情可能延迟建设项目，增加成本并推迟租金收入，但目前尚未发生[107] - CARES法案和PPPHCE法案提供医院资助，但具体影响难以量化[107] - 2017年减税与就业法案可能间接影响租户和REIT投资逻辑[107] - 医疗保险报销可能因预算控制法案削减2%，CARES法案暂停削减至2020年底[108] - 公司面临医疗行业监管变化风险，包括Medicare和Medicaid报销水平调整[108] - 经济恶化可能导致租户续约率下降和物业价值减值[107][108] 资产负债与财务结构 - 公司有形净资产为150,247千美元，超过约定要求的125,000千美元[161] - 公司总杠杆率为44.0%，低于约定的60%上限[161] - 公司抵押贷款总额为59,738千美元，净值为59,387千美元[161] - 公司抵押贷款的公允价值约为6,310万美元[161] - 公司未计入资产负债表的备用信用证总额为560万美元[163] - 公司利率互换协议名义金额为1.4亿美元，其中5500万美元固定利率为0.565%，3500万美元固定利率为1.4975%[166][167] - 公司利率互换公允价值为净负债470万美元[169] - 公司债务公允价值为2.902亿美元，账面价值为2.868亿美元[170] - 利率每变动1%将影响公司净收入约87.1万美元[173] - 公司固定利率债务平均利率为4.3%，浮动利率债务平均利率为1.4%[172] 现金流与投资活动 - 2020年前九个月用于投资活动的净现金为1680万美元，主要用于房地产投资和未合并LLC的股权投资[141] - 公司在截至2019年9月30日的九个月内投资了798,000美元于未合并LLC的股权投资，以及750万美元用于房地产投资的资本增加，包括多处医疗办公楼的租户改进和130万美元用于购买爱荷华州克莱夫市新建行为健康医院的土地[143] - 截至2020年9月30日的九个月内，公司融资活动使用的净现金为1,580万美元，较2019年同期的2,240万美元有所减少[144] - 公司预计将通过内部产生的资金和额外资金来支付所有资本支出、收购和股息，额外资金可能来自循环信贷协议、现有第三方债务的再融资、ATM计划的股权发行或其他长期债务的发行[152] 租赁与物业运营 - 截至2020年9月30日，公司99%的已出租面积租户已支付租金[136] - REIT资格要求公司每年将90%应税收入分配给股东[122] - 联邦消费税税率为未分配超额收入的4%（85%普通收入+95%资本利得）[123]

财务数据关键指标变化（收入和利润） - 2020年第二季度公司净利润为470万美元，较2019年同期增长43.9万美元[118] - 2020年上半年公司净利润为930万美元，较2019年同期增长78.1万美元[119] - 2020年第二季度总收入同比下降0.2%（减少4.5万美元），上半年同比微增0.1%（增加5万美元）[119] 财务数据关键指标变化（成本和费用） - 2020年第二季度医疗办公楼和两家闲置医院设施运营支出达470万美元，上半年累计支出940万美元[120] - 2020年6月末两家闲置医院设施（位于得州科珀斯克里斯蒂和印第安纳州埃文斯维尔）相关运营支出累计38.1万美元[120] - 2020年第二季度利息支出同比下降76.5万美元，主要因循环信贷协议平均借款成本从3.7%降至1.7%，但平均未偿借款从1.959亿美元增至2.155亿美元[127][128] - 2020年上半年利息支出同比下降110万美元，循环信贷协议平均借款成本从3.7%降至2.2%，平均未偿借款从1.95亿美元增至2.144亿美元[129] 业务线表现 - 公司拥有71处房地产投资或承诺，分布在20个州，包括7家医院设施、4个独立急诊部门、56个医疗/办公楼和4个学前教育中心[96] - 两所医院（得克萨斯州科珀斯克里斯蒂市和印第安纳州埃文斯维尔市）因2019年租赁到期空置，导致2020年上半年收入减少125万美元[122][136] - 2020年上半年公司投入1330万美元用于房地产投资，包括爱荷华州克莱夫市新建108张床位的行为健康医院（1010万美元）[139] - 公司在截至2019年6月30日的六个月内投资了59.8万美元于非合并LLC的股权投资，并投入300万美元用于房地产投资的资本增加，包括多个医疗办公楼的租户改进[140] 地区表现 - 公司约32%和30%的合并收入分别来自UHS，截至2020年6月30日的三个月和六个月期间[100] - UHS占公司收入的32%和30%，分别在2020年和2019年的三个月期间，以及32%和31%在六个月的期间[101] - 公司98%的已出租面积租户在2020年6月支付了租金，但部分位于疫情严重州（如得克萨斯州、佛罗里达州）的物业可能面临未来租金拖欠风险[131] 管理层讨论和指引 - 由于COVID-19，公司预计未来奖金租金收入可能显著下降，特别是如果医院继续经历患者数量和收入的显著下降[98] - COVID-19可能导致新租约数量减少，现有租约续签率下降，并可能延迟建设项目，增加成本[100] - 公司无法保证UHS子公司会以现有租约或公平市场租约续签三家急症护理医院和两个独立急诊部门的租约[100] - COVID-19可能导致租户无法按时支付租金或寻求修改或终止租约，从而对公司收入、现金流和股息产生不利影响[99] - 公司无法量化COVID-19对2020年财务结果的具体影响，但预计将对未来财务结果产生重大不利影响[100] 现金流和融资 - FFO（经营现金流）在2020年第二季度同比增长39.6万美元，每股稀释后收益增加0.03美元，主要受医院租赁到期导致的69.4万美元负面影响和利息支出减少76.5万美元的正面影响[123] - 2020年上半年FFO同比增长66.3万美元，每股稀释后收益增加0.04美元，其中医院租赁到期导致125万美元负面影响，利息支出减少110万美元部分抵消[124] - 2020年上半年运营现金流同比增长180万美元至2320万美元，投资活动现金流出增加830万美元至1130万美元[138] - 公司在截至2020年6月30日的六个月内融资活动净现金流出为1170万美元，相比2019年同期的1750万美元有所减少[141] - 公司在2020年第二季度通过ATM股权发行计划以每股101.30美元的平均价格发行了2,704股，获得约27万美元的净现金收益[145] 债务和资本结构 - 公司在2020年6月对循环信贷协议进行了第一次修订，增加了5000万美元的B循环信贷额度，使总信贷承诺从3亿美元增加到3.5亿美元[154] - 截至2020年6月30日，公司循环信贷协议下的借款利率为LIBOR加1.20%或基准利率加0.20%，B循环信贷的借款利率为LIBOR加1.95%或基准利率加0.95%[155][156] - 公司截至2020年6月30日拥有3.5亿美元的循环信贷协议，其中可用借款能力为1.231亿美元（扣除未偿还借款和信用证）[157] - 2020年6月30日，公司债务公允价值为2.836亿美元，账面价值为2.815亿美元[169] 利率和风险管理 - 2020年6月30日，利率互换协议公允价值为净负债490万美元[168] - 2020年第二季度，公司向交易对手支付净额约182,000美元[168] - 2020年3月，公司签订5500万美元利率互换协议，固定利率0.565%[165] - 2020年1月，公司签订3500万美元利率互换协议，固定利率1.4975%[166] - 2019年第三季度，公司签订5000万美元利率互换协议，固定利率1.144%[167] - 利率每变动1%，公司净收入将受约812,500美元影响[174] REIT相关 - 公司作为REIT需将至少90%应纳税收入分配给股东以避免联邦所得税[115] - 若未满足REIT收入分配要求，公司需缴纳相当于未分配差额4%的联邦消费税[116] 资产和投资评估 - 公司采用贴现现金流法评估不动产公允价值，参照市场参与者最高最佳使用原则[112] - 资产减值测试采用未折现现金流法，长期持有策略降低账面价值不可回收风险[111] - 收购不动产时，土地价值按可比销售法评估，建筑物价值按重置成本法调整[108] 其他重要内容 - CARES法案和PPPHCE法案为医院和医疗保健提供者提供资金，但公司无法预测这些法案对租户运营的具体影响[100] - 三所急症护理医院根据《CARES法案》获得紧急资金补助，其季度收入与基准年对比影响公司额外租金收入[132] - 公司在截至2020年6月30日的六个月内支付了1890万美元的股息，而2019年同期宣布了1860万美元的股息（其中940万美元于2019年7月支付）[147] - 公司在截至2020年6月30日的六个月内经营活动产生的净现金为2320万美元，较2019年同期的2150万美元有所增加[146] - 公司预计将通过内部产生的资金和额外融资（包括循环信贷协议、抵押贷款协议、ATM股权发行计划或其他长期债务发行）来支付所有资本支出、收购和股息[150] - 公司认为其经营现金流、现金及现金等价物、循环信贷协议的可用借款能力以及资本市场准入为其未来十二个月的运营、投资和融资需求提供了足够的资本资源[151] - 有形净资产为153,292千美元，超过契约要求的125,000千美元[159] - 总杠杆率为43.6%，低于契约上限60%[159] - 抵押贷款组合总余额为60,237千美元，公允价值约为62.4百万美元[159]

财务数据关键指标变化 - 公司2020年第一季度净利润为460万美元，较2019年同期的420万美元增长34.2万美元[109] - 总收入在2020年第一季度同比增长9.5万美元（增幅0.5%）[110] - 2020年第一季度FFO（经营现金流）为1122万美元，较2019年同期的1095万美元增长2.4%[113] - 2020年第一季度每股稀释FFO为0.82美元，2019年同期为0.80美元[113] - FFO在第一季度2020年增加了267,000美元，每股稀释后收益增加0.02美元[115] - 2020年第一季度运营现金流为1010万美元，较2019年同期的860万美元增加了150万美元[127][133] - 公司在2020年第一季度产生的净现金为1010万美元，比2019年同期的890万美元增长13.5%[134] - 2020年第一季度支付的股息为940万美元，比2019年同期的930万美元增长1.1%[134] 成本和费用 - 两个闲置医院设施（位于得克萨斯州科珀斯克里斯蒂和印第安纳州埃文斯维尔）导致运营费用增加19.6万美元[111] - 折旧与摊销费用减少32.8万美元，利息支出减少38.3万美元[109][114] - 利息支出从2019年第一季度的270万美元降至2020年第一季度的230万美元，减少了38.3万美元[116][117] - 2020年第一季度投资活动使用的现金为700万美元，较2019年同期的180万美元大幅增加[127] - 2020年第一季度融资活动使用的现金为360万美元，较2019年同期的580万美元有所减少[130] 业务线表现 - 公司拥有71处房地产投资或承诺，分布在20个州，包括7家医院设施、4个独立急诊科、56个医疗/办公楼和4个学前和儿童保育中心[87][89] - 公司医院物业的租赁率为86%，医疗办公楼的租赁率为84%[121] - 两所UHS租赁的医院设施在2019年第二和第三季度到期并空置，合计占公司2018年和2017年合并收入的约2%[91] - 得克萨斯州McAllen Medical Center（370张床位）和加州Inland Valley Campus（130张床位）面临市场竞争[95] 地区表现 - 公司约32%和31%的合并收入分别来自Universal Health Services, Inc. (UHS)，截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月期间[91][92] - 由于COVID-19影响，2020年3月下半月三家急症护理医院的患者量显著减少[119] 管理层讨论和指引 - COVID-19可能导致未来奖金租金收入显著下降，特别是UHS租赁的医院设施因患者量和收入下降[89] - COVID-19可能导致部分租户无法或不愿按时支付租金，甚至寻求修改或终止租约，从而对公司入住率、收入、现金流和股息产生不利影响[89][90] - COVID-19可能导致新租约数量减少，现有租约续签率下降，以及建设项目延迟，增加成本并延迟租金收入[91] - CARES法案和PPPHCE法案为医疗提供商提供资金援助，但公司无法预测这些法案对租户运营的具体影响[91] - 2017年税收法案可能对公司租户和业务所在司法管辖区产生积极或消极影响，并可能影响REITs的整体投资论点[91] - 医疗保险报销可能因预算控制法案而减少高达2%，公司无法预测这些削减对租户和业务的影响[93] - 平价医疗法案(ACA)的不确定性可能对租户的业务、财务状况和运营结果产生重大不利影响，从而影响公司业务[94] 债务和融资 - 公司持有5家LLC/LP的非控股股权，相关协议允许成员在60-90天内以约定价格相互收购股权[95] - 公司作为REIT需遵守90%应税收入分配要求，若无法满足需通过其他融资渠道补足[95] - 联邦消费税规定：若年度分配不足应税收入的85%（普通收入）和95%（资本利得），需缴纳4%消费税[107] - 循环信贷协议的平均借款成本从2019年第一季度的3.8%降至2020年第一季度的3.0%[117] - 平均未偿还借款从2019年第一季度的1.941亿美元增至2020年第一季度的2.132亿美元[117] - 截至2020年3月31日，公司循环信贷协议下的可用借款额度为8080万美元，较2019年12月31日的8700万美元减少7.1%[141] - 公司总杠杆率为42.6%，低于60%的契约限制[143] - 固定费用覆盖率为4.1倍，远高于1.5倍的契约要求[143] - 截至2020年3月31日，公司非追索权抵押贷款总额为6032.6万美元，公允价值约为6170万美元[144] - 公司在2020年3月签订了一项名义金额为5500万美元的利率互换协议，固定利率为0.565%[149] - 利率互换的公允价值为净负债370万美元[152] - 截至2020年3月31日，公司债务的公允价值为2.809亿美元，比账面价值高出约100万美元[153] - 公司循环信贷协议的总承诺额度为3亿美元，其中2.192亿美元已被提取[140] - 2020年固定利率长期债务为148.1万美元，平均利率4.3%[155] - 2021年固定利率长期债务增至208.1万美元，平均利率保持4.3%[155] - 2022年固定利率长期债务显著上升至1219.7万美元，平均利率微增至4.4%[155] - 2023年固定利率长期债务为1189.2万美元，平均利率维持4.4%[155] - 2024年固定利率长期债务预计为1355万美元，平均利率仍为4.4%[155] - 2022年可变利率债务达2.192亿美元，平均利率2.5%[155][156] - 利率互换名义金额总计1.4亿美元，其中2024年到期的8500万美元利率为1.3%，2027年到期的5500万美元利率为0.57%[155][156] - 利率每变动1%，公司净收入将受影响约79.2万美元[157]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File No. 1-9321 UNIVERSAL HEALTH REALTY INCOME TRUST (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorporation or org ...

财务数据关键指标变化（收入和利润） - 2019年第三季度公司净利润为470万美元，较2018年同期440万美元增长27.9万美元[114] - 2019年前九个月净利润为1310万美元，较2018年同期1980万美元下降670万美元[114] - 2019年第三季度FFO（运营资金）为1136.3万美元，同比增长67万美元或每股稀释后0.05美元，主要受益于印第安纳州埃文斯维尔医院短期租约的66.4万美元正面影响[117] - 2019年前九个月FFO为3329.4万美元，同比下降90.8万美元或每股稀释后0.07美元，主要受2018年第二季度租约终止协议导致的170万美元负面影响[118] 财务数据关键指标变化（成本和费用） - 医疗办公楼运营费用在2019年第三季度为490万美元，前九个月为1380万美元[114] - 2018年前九个月包含与飓风哈维相关的450万美元保险赔偿金（超出资产减值部分）[115] 业务线表现（房地产投资） - 公司拥有71处房地产投资，包括7家医院设施、56个医疗/办公楼、4个独立急诊部门和4个学前/儿童保育中心[95] - 公司通过非合并有限责任公司/有限合伙持有5个医疗/办公楼的所有权[95] 业务线表现（租赁收入） - 2019年埃文斯维尔医院短期租赁（2019年6月1日至9月30日）带来66.4万美元收入增长[115] - 科珀斯克里斯蒂医院租赁到期导致21.2万美元收入减少[115] - 埃文斯维尔医院短期租约（2019年6-9月）季度收入达84.2万美元，较原租约每季度17.8万美元大幅提升[123] 业务线表现（租约到期与终止） - 两处医院设施（占2018年合并收入的2%）在2019年第二和第三季度租约到期后空置[96] - 2018年第二季度德克萨斯州医疗办公楼租约提前终止导致170万美元损失[115] - 六家医院设施占2018年合并收入的25%，其中三家UHS医院占比21%，租约分别于2021年（两家）和2026年（一家）到期[121] 地区表现（德克萨斯州） - 德克萨斯州部分物业受飓风哈维影响，导致财产价值和运营结果受损[97] - 休斯顿地区5处医疗办公楼因2017年飓风受损，2018年第二季度完成修复并恢复运营，累计获得1250万美元保险赔付[119][120] 管理层讨论和指引（现金流） - 公司2019年前九个月经营活动净现金流为3170万美元，较2018年同期3320万美元下降150万美元，主要因净收入调整项减少130万美元[125][127] - 2019年前九个月投资活动净现金流出790万美元，包括750万美元房地产资本性支出及130万美元土地购置[126] - 2019年前九个月融资活动净现金流出2240万美元，包括380万美元抵押贷款还款及2800万美元股息支付[128][129] - 2019年前九个月股息支付2800万美元，较同期物业运营净现金流3210万美元低410万美元[132] 管理层讨论和指引（信贷与债务） - 公司循环信贷协议总额为3亿美元，其中包含4000万美元的信用证子限额和3000万美元的短期贷款子限额[138] - 截至2019年9月30日，公司循环信贷协议未偿还借款为2.057亿美元，可用借款额度为9430万美元[139] - 公司循环信贷协议的适用利率为LIBOR加1.20%或基准利率加0.20%，设施费用为0.20%[138] - 公司2019年9月30日循环信贷额度可用余额为9430万美元，总授信额度3亿美元[135] - 公司循环信贷协议允许在贷款人同意的情况下将总借款额度增加5000万美元[138] - 公司2018年12月31日的循环信贷协议未偿还借款为1.964亿美元，可用借款额度为1.036亿美元[139] 管理层讨论和指引（抵押贷款） - 公司抵押贷款总额为6157万美元，公允价值约为6390万美元[142][143] - 公司抵押贷款利率范围从3.62%到5.56%，到期日从2022年到2033年不等[142] - 公司所有抵押贷款均为非追索权贷款，要求按月支付本金直至到期[142] - 公司2018年12月31日的抵押贷款总额为6530万美元，公允价值约为6490万美元[143] 管理层讨论和指引（税务与法规） - 公司作为REIT需将至少90%应税收入分配给股东且免征联邦所得税[111] - 联邦消费税税率为4%，适用于未分配收入部分但当前无需计提[112] - 2011年预算控制法案导致医疗保险支付每年减少2%，2015年两党预算法案延续了这一削减[98] - 2017年税收减免和就业法案可能对公司租户和业务地区产生正负双重税务影响[96] 其他重要内容（市场风险） - 公司约30%的合并收入依赖于单一运营商Universal Health Services, Inc (UHS)，2019年三季度和九个月期间占比分别为30%和31%[96] - 公司面临医疗办公楼市场竞争加剧，部分市场出现空置率和租金下降[96] - 医疗保险和医疗补助报销水平的变化可能影响公司设施运营商的财务状况[97] - 患者保护与平价医疗法案(ACA)的立法变动和法院判决增加了医疗政策不确定性[99] 其他重要内容（资产出售与收益） - 2019年第一季度土地出售带来25万美元收益[115] - 公司有形净资产为1.69681亿美元，总杠杆率为42.0%，固定费用覆盖率为4.0倍[142]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 1-9321 UNIVERSAL HEALTH REALTY INCOME TRUST (Exact name of registrant as specified in its charter) MARYLAND 23-6858580 (State or other jurisdiction of inc ...

房地产投资组合构成 - 公司拥有69处房地产投资分布于20个州[81] - 投资组合包括6家医院设施（3家急症护理、1家康复医院、2家亚急症）[84] - 投资组合包括55栋医疗/办公楼（其中4栋由非合并LLC/LP持有）[84] - 投资组合包括4个独立急诊部门和4个学前/育儿中心[84] 主要租户收入占比 - UHS占公司2019年第一季度合并收入的31%[85] - UHS占公司2018年第一季度合并收入的31%[85] - 六家医院设施贡献2019年第一季度合并收入的26%[109] 政策环境影响 - 2011年预算控制法案要求2012-2021年间削减9170亿美元赤字[86] - 2011年法案规定的医疗保险支付削减达每年2%[86] 租约到期情况 - 两处UHS急症医院租约将于2021年12月到期[85] - 一处UHS急症医院租约将于2026年12月到期[85] - 两家医院租约到期不再续租，其收入占公司合并收入的2%[110] 收入与利润表现 - 2019年第一季度净收入为420万美元，相比2018年同期的960万美元下降540万美元[102] - 2019年第一季度总收入同比增长57.3万美元，增幅3.1%[102] - FFO（经营资金）2019年第一季度为1095.3万美元，较2018年同期的1149.1万美元减少53.8万美元[105] - 每股稀释FFO2019年第一季度为0.80美元，较2018年同期的0.84美元减少0.04美元[105] 成本与费用变化 - 医疗办公楼运营费用2019年第一季度为440万美元，2018年同期为460万美元[103] 现金流表现 - 运营现金流2019年第一季度为860万美元，较2018年同期的1080万美元减少210万美元[111] - 投资活动现金流2019年第一季度为使用180万美元，2018年同期为提供220万美元[111] - 公司2019年第一季度经营现金流为860万美元，较2018年同期的1080万美元下降20.4%[117] - 公司2019年第一季度经营现金流890万美元低于股息支付930万美元，存在35.4万美元资金缺口[118] 投资与融资活动 - 公司2019年第一季度向非合并LLCs股权投资54.1万美元，并向房地产投资（含租户改善）投入180万美元资本性支出[112] - 公司2019年第一季度通过土地处置获得24.5万美元现金收入，并从非合并LLCs获得29.2万美元超额现金分红[112] - 公司2019年第一季度融资活动净现金流出580万美元，较2018年同期的1210万美元减少52.1%[114] - 公司2019年第一季度支付930万美元股息，并通过循环信贷协议获得390万美元净借款[115] 保险理赔事项 - 飓风哈维保险理赔总额达1250万美元，覆盖财产损失和业务中断损失[108] 财务杠杆与契约合规 - 公司循环信贷协议总额3亿美元，截至2019年3月31日可用借款额度为9970万美元[122][126] - 公司抵押贷款总额6445.6万美元（含融资费用调整），所有抵押品均为非追索权债务[128] - 公司有形净资产达1.77亿美元，远超1.25亿美元的最低契约要求[128] - 公司总杠杆率41.9%，固定费用覆盖率为4.2倍，均优于契约要求[128]

OR UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2018 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File No. 1-9321 UNIVERSAL HEALTH REALTY INCOME TRUST (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 23-6858580 (State or other jurisdiction of ...