财务数据关键指标变化（收入和利润） - 2019年第三季度公司净利润为470万美元，较2018年同期440万美元增长27.9万美元[114] - 2019年前九个月净利润为1310万美元，较2018年同期1980万美元下降670万美元[114] - 2019年第三季度FFO（运营资金）为1136.3万美元，同比增长67万美元或每股稀释后0.05美元，主要受益于印第安纳州埃文斯维尔医院短期租约的66.4万美元正面影响[117] - 2019年前九个月FFO为3329.4万美元，同比下降90.8万美元或每股稀释后0.07美元，主要受2018年第二季度租约终止协议导致的170万美元负面影响[118] 财务数据关键指标变化（成本和费用） - 医疗办公楼运营费用在2019年第三季度为490万美元，前九个月为1380万美元[114] - 2018年前九个月包含与飓风哈维相关的450万美元保险赔偿金（超出资产减值部分）[115] 业务线表现（房地产投资） - 公司拥有71处房地产投资，包括7家医院设施、56个医疗/办公楼、4个独立急诊部门和4个学前/儿童保育中心[95] - 公司通过非合并有限责任公司/有限合伙持有5个医疗/办公楼的所有权[95] 业务线表现（租赁收入） - 2019年埃文斯维尔医院短期租赁（2019年6月1日至9月30日）带来66.4万美元收入增长[115] - 科珀斯克里斯蒂医院租赁到期导致21.2万美元收入减少[115] - 埃文斯维尔医院短期租约（2019年6-9月）季度收入达84.2万美元，较原租约每季度17.8万美元大幅提升[123] 业务线表现（租约到期与终止） - 两处医院设施（占2018年合并收入的2%）在2019年第二和第三季度租约到期后空置[96] - 2018年第二季度德克萨斯州医疗办公楼租约提前终止导致170万美元损失[115] - 六家医院设施占2018年合并收入的25%，其中三家UHS医院占比21%，租约分别于2021年（两家）和2026年（一家）到期[121] 地区表现（德克萨斯州） - 德克萨斯州部分物业受飓风哈维影响，导致财产价值和运营结果受损[97] - 休斯顿地区5处医疗办公楼因2017年飓风受损，2018年第二季度完成修复并恢复运营，累计获得1250万美元保险赔付[119][120] 管理层讨论和指引（现金流） - 公司2019年前九个月经营活动净现金流为3170万美元，较2018年同期3320万美元下降150万美元，主要因净收入调整项减少130万美元[125][127] - 2019年前九个月投资活动净现金流出790万美元，包括750万美元房地产资本性支出及130万美元土地购置[126] - 2019年前九个月融资活动净现金流出2240万美元，包括380万美元抵押贷款还款及2800万美元股息支付[128][129] - 2019年前九个月股息支付2800万美元，较同期物业运营净现金流3210万美元低410万美元[132] 管理层讨论和指引（信贷与债务） - 公司循环信贷协议总额为3亿美元，其中包含4000万美元的信用证子限额和3000万美元的短期贷款子限额[138] - 截至2019年9月30日，公司循环信贷协议未偿还借款为2.057亿美元，可用借款额度为9430万美元[139] - 公司循环信贷协议的适用利率为LIBOR加1.20%或基准利率加0.20%，设施费用为0.20%[138] - 公司2019年9月30日循环信贷额度可用余额为9430万美元，总授信额度3亿美元[135] - 公司循环信贷协议允许在贷款人同意的情况下将总借款额度增加5000万美元[138] - 公司2018年12月31日的循环信贷协议未偿还借款为1.964亿美元，可用借款额度为1.036亿美元[139] 管理层讨论和指引（抵押贷款） - 公司抵押贷款总额为6157万美元，公允价值约为6390万美元[142][143] - 公司抵押贷款利率范围从3.62%到5.56%，到期日从2022年到2033年不等[142] - 公司所有抵押贷款均为非追索权贷款，要求按月支付本金直至到期[142] - 公司2018年12月31日的抵押贷款总额为6530万美元，公允价值约为6490万美元[143] 管理层讨论和指引（税务与法规） - 公司作为REIT需将至少90%应税收入分配给股东且免征联邦所得税[111] - 联邦消费税税率为4%，适用于未分配收入部分但当前无需计提[112] - 2011年预算控制法案导致医疗保险支付每年减少2%，2015年两党预算法案延续了这一削减[98] - 2017年税收减免和就业法案可能对公司租户和业务地区产生正负双重税务影响[96] 其他重要内容（市场风险） - 公司约30%的合并收入依赖于单一运营商Universal Health Services, Inc (UHS)，2019年三季度和九个月期间占比分别为30%和31%[96] - 公司面临医疗办公楼市场竞争加剧，部分市场出现空置率和租金下降[96] - 医疗保险和医疗补助报销水平的变化可能影响公司设施运营商的财务状况[97] - 患者保护与平价医疗法案(ACA)的立法变动和法院判决增加了医疗政策不确定性[99] 其他重要内容（资产出售与收益） - 2019年第一季度土地出售带来25万美元收益[115] - 公司有形净资产为1.69681亿美元，总杠杆率为42.0%，固定费用覆盖率为4.0倍[142]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 1-9321 UNIVERSAL HEALTH REALTY INCOME TRUST (Exact name of registrant as specified in its charter) MARYLAND 23-6858580 (State or other jurisdiction of inc ...

房地产投资组合构成 - 公司拥有69处房地产投资分布于20个州[81] - 投资组合包括6家医院设施（3家急症护理、1家康复医院、2家亚急症）[84] - 投资组合包括55栋医疗/办公楼（其中4栋由非合并LLC/LP持有）[84] - 投资组合包括4个独立急诊部门和4个学前/育儿中心[84] 主要租户收入占比 - UHS占公司2019年第一季度合并收入的31%[85] - UHS占公司2018年第一季度合并收入的31%[85] - 六家医院设施贡献2019年第一季度合并收入的26%[109] 政策环境影响 - 2011年预算控制法案要求2012-2021年间削减9170亿美元赤字[86] - 2011年法案规定的医疗保险支付削减达每年2%[86] 租约到期情况 - 两处UHS急症医院租约将于2021年12月到期[85] - 一处UHS急症医院租约将于2026年12月到期[85] - 两家医院租约到期不再续租，其收入占公司合并收入的2%[110] 收入与利润表现 - 2019年第一季度净收入为420万美元，相比2018年同期的960万美元下降540万美元[102] - 2019年第一季度总收入同比增长57.3万美元，增幅3.1%[102] - FFO（经营资金）2019年第一季度为1095.3万美元，较2018年同期的1149.1万美元减少53.8万美元[105] - 每股稀释FFO2019年第一季度为0.80美元，较2018年同期的0.84美元减少0.04美元[105] 成本与费用变化 - 医疗办公楼运营费用2019年第一季度为440万美元，2018年同期为460万美元[103] 现金流表现 - 运营现金流2019年第一季度为860万美元，较2018年同期的1080万美元减少210万美元[111] - 投资活动现金流2019年第一季度为使用180万美元，2018年同期为提供220万美元[111] - 公司2019年第一季度经营现金流为860万美元，较2018年同期的1080万美元下降20.4%[117] - 公司2019年第一季度经营现金流890万美元低于股息支付930万美元，存在35.4万美元资金缺口[118] 投资与融资活动 - 公司2019年第一季度向非合并LLCs股权投资54.1万美元，并向房地产投资（含租户改善）投入180万美元资本性支出[112] - 公司2019年第一季度通过土地处置获得24.5万美元现金收入，并从非合并LLCs获得29.2万美元超额现金分红[112] - 公司2019年第一季度融资活动净现金流出580万美元，较2018年同期的1210万美元减少52.1%[114] - 公司2019年第一季度支付930万美元股息，并通过循环信贷协议获得390万美元净借款[115] 保险理赔事项 - 飓风哈维保险理赔总额达1250万美元，覆盖财产损失和业务中断损失[108] 财务杠杆与契约合规 - 公司循环信贷协议总额3亿美元，截至2019年3月31日可用借款额度为9970万美元[122][126] - 公司抵押贷款总额6445.6万美元（含融资费用调整），所有抵押品均为非追索权债务[128] - 公司有形净资产达1.77亿美元，远超1.25亿美元的最低契约要求[128] - 公司总杠杆率41.9%，固定费用覆盖率为4.2倍，均优于契约要求[128]

OR UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2018 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File No. 1-9321 UNIVERSAL HEALTH REALTY INCOME TRUST (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 23-6858580 (State or other jurisdiction of ...