公司房地产投资情况 - 截至2024年5月1日，公司有76项房地产投资或承诺，分布在21个州，包括6家医院、4个独立急诊科、60座医疗/办公楼、4个学前和儿童保育中心、1个空置的专业设施和1块位于芝加哥的空地[94] 公司收入依赖与风险 - 2024年和2023年第一季度，公司约41%和40%的合并收入依赖于运营商UHS，2024年转给公司的两个设施的年租金约为590万美元[99] - 无法保证UHS子公司会续租医院和急诊科，若其行使购买权且无替代安排，公司收入可能下降[100] 宏观因素对公司的影响 - 利率上升增加了公司利息支出，减少净收入和运营现金流，影响获取资本和进行投资的能力[97] - 美国通胀上升，租户面临人员成本等通胀压力，可能影响其支付租金能力[98] - 全国护士和临床人员短缺，使租户资源紧张，增加运营成本，2023年影响有所缓和[101] - 2011年《预算控制法》实施后，Medicare报销最多削减2%，最新立法将削减延长至2032年，无法预测对公司业务的影响[118][119] - 房地产市场竞争加剧、入住率和租金下降，可能影响公司运营结果和房产价值[104] - 存在网络安全威胁风险，成功的网络攻击可能对公司业务造成重大不利影响[114] - 多项立法可能导致医疗保健系统重大变化，无法保证对运营商业务无重大不利影响[105] - 拜登政府相关政策或对医院运营商产生成本和报销压力，影响公司业务[121][122] 公司财务数据对比 - 2024年第一季度净收入为530万美元，较2023年第一季度的450万美元增加84.1万美元[136] - 2024年第一季度收入为2510万美元，较2023年同期的2320万美元增加190万美元，增幅8.2%[137] - 2024年第一季度资金运营（FFO）为1240万美元，较2023年第一季度的1140万美元增加100万美元[143] - 2024年第一季度利息费用为450万美元，较2023年同期的370万美元增加85万美元[144] - 2024年第一季度平均借款成本为6.96%，高于2023年同期的6.06%；平均未偿还借款为3.271亿美元，高于2023年同期的3.009亿美元[145] - 2024年第一季度经营活动提供的净现金为1170万美元，较2023年同期的1010万美元增加170万美元[149] - 2024年前三个月投资活动使用的净现金为890万美元，2023年同期为540万美元[150] - 2024年第一季度融资活动使用的净现金为330万美元，2023年同期为420万美元[153] - 2024年第一季度和2023年第一季度分别宣布并支付股息1000万美元和990万美元[157] 公司竞争情况 - 公司面临来自其他REITs、私人投资者、银行等对物业的竞争，以及来自其他医疗服务提供商的竞争[123][124] 公司股权情况 - 公司持有四个LLC/LP的非控股股权，相关协议规定成员有买卖股权的权利[129] 公司影响因素 - 公司业务、运营结果、财务状况或股价可能受利率波动、ESG目标等因素影响[130][131] 公司资金安排 - 公司预计通过内部产生和额外资金为所有资本支出、收购和支付股息提供资金，额外资金可通过循环信贷协议借款等方式获得[160][161] 信贷协议情况 - 2021年7月2日修订并重述的信贷协议将总循环信贷承诺从3.5亿美元增加到3.75亿美元，该协议将于2025年7月2日到期[166] - 2023年5月15日对信贷协议进行第一次修订，用调整后的期限SOFR替代LIBOR作为替代基准率[164][165] - 截至2024年3月31日，公司3.75亿美元信贷协议下未偿还借款为3.337亿美元，可用借款额度为4130万美元；2023年12月31日，未偿还借款为3.266亿美元，未偿还信用证为310万美元，可用借款额度为4530万美元[169][170] - 2024年和2023年第一季度，信贷协议下总借款分别为2190万美元和1980万美元，总还款分别为1480万美元和950万美元[171] - 截至2024年3月31日，调整后定期SOFR利率适用利差为1.20%，基准利率利差为0.20%，信贷安排费为0.20%[169] - 信贷协议调整后定期SOFR贷款适用利差为1.10% - 1.35%，基准利率贷款为0.10% - 0.35%，季度循环信贷安排费为0.15% - 0.35%[168] - 信贷协议包含肯定和否定契约，公司在2024年3月31日和2023年12月31日都遵守了所有契约[172] - 信贷协议定义“基准利率”为行政代理行最优惠利率、联邦基金有效利率加0.5%、一个月调整后定期SOFR加1%中的最高值[168] 公司贷款与抵押情况 - 截至2024年3月31日，公司各项抵押贷款的未偿还余额总计约3270万美元[173] - 截至2024年3月31日，公司总杠杆率为44.4%，固定费用覆盖率为3.1倍[173] - 2024年第一季度部分偿还Grayson Properties II建设贷款后，相关310万美元信用证被取消[176] - 截至2024年3月31日，公司有形净资产为1.87805亿美元，总杠杆率为44.4%，有担保杠杆率为4.0%，无抵押杠杆率为45.2%，固定费用覆盖率为3.1倍；2023年12月31日，有形净资产为1.91824亿美元，总杠杆率为44.5%，有担保杠杆率为4.1%，无抵押杠杆率为44.2%，固定费用覆盖率为3.1倍[173] - 截至2024年3月31日，公司抵押贷款未偿还余额合计约3270万美元，公允价值约3070万美元；2023年12月31日，未偿还余额合计约3310万美元，公允价值约3120万美元[175] - 2024年4月10日，Summerlin Hospital Medical Office Building III固定利率抵押贷款到期，公司用信贷协议借款全额偿还[173][174]

财务业绩 - 2024年第一季度净收入为530万美元，摊薄后每股收益0.38美元，2023年同期分别为450万美元和0.32美元[2] - 2024年第一季度资金运营（FFO）为1240万美元，摊薄后每股0.90美元，2023年同期分别为1140万美元和0.82美元[4] 股息分配 - 2024年3月6日宣布第一季度股息为每股0.725美元，总计1000万美元，3月29日支付[5] 借款情况 - 截至2024年3月31日，公司有3.337亿美元借款未偿还，可用借款额度为4130万美元[6] 项目进展 - 内华达州里诺市的Sierra Medical Plaza I于2023年3月基本完工，主弹性租赁协议从2023年3月开始，为期10年，初始年租金130万美元[7] - 2023年完成了伊利诺伊州芝加哥市原专科医院的拆除，拆除费用约150万美元[8] - 2023年12月出售了德克萨斯州科珀斯克里斯蒂的空置专科医院[8] 运营费用 - 2024年第一季度上述两处及印第安纳州埃文斯维尔一处空置物业运营费用为18.5万美元，2023年同期为60.4万美元[9] 投资布局 - 公司在21个州的76处房产有投资或承诺[11] 市场影响 - 利率上升增加了借款成本，限制了公司以有利条件进入资本市场的能力[15] 财务数据对比 - 截至2024年3月31日，公司总资产为596,189美元，较2023年12月31日的596,369美元略有下降[27] - 2024年3月31日净房地产投资为438,948美元，低于2023年12月31日的443,795美元[27] - 对有限责任公司的投资和预付款从2023年12月31日的9,102美元增至2024年3月31日的14,632美元[27] - 2024年3月31日总负债为399,731美元，高于2023年12月31日的395,435美元[27] - 2024年3月31日公司普通股发行和流通数量为13,824,063股，2023年为13,823,899股[27] - 资本溢价从2023年12月31日的270,398美元微增至2024年3月31日的270,454美元[27] - 累计净收入从2023年12月31日的826,061美元增至2024年3月31日的831,361美元[27] - 累计股息从2023年12月31日的 - 902,975美元降至2024年3月31日的 - 912,998美元[27] - 累计其他综合收益从2023年12月31日的7,312美元增至2024年3月31日的7,503美元[27] - 2024年3月31日总权益为196,458美元，低于2023年12月31日的200,934美元[27]

净收入情况 - 2023年第四季度净收入为360万美元，摊薄后每股0.26美元，2022年同期为560万美元，摊薄后每股0.41美元[1] - 2023年全年净收入为1540万美元，摊薄后每股1.11美元，2022年全年为2110万美元，摊薄后每股1.53美元[5] - 2023年第四季度净利润359.3万美元，2022年同期为563.1万美元；2023年全年净利润1540万美元，2022年全年为2110.2万美元[30] 资金运营（FFO）情况 - 2023年第四季度资金运营（FFO）为1140万美元，摊薄后每股0.82美元，2022年同期为1240万美元，摊薄后每股0.90美元[4] - 2023年全年FFO为4460万美元，摊薄后每股3.23美元，2022年全年为4880万美元，摊薄后每股3.54美元[8] - 2023年第四季度资金运营现金流（FFO）为1138.4万美元，摊薄后每股0.82美元；2022年同期为1244.1万美元，摊薄后每股0.90美元[34] - 2023年全年资金运营现金流（FFO）为4457万美元，摊薄后每股3.23美元；2022年全年为4884.3万美元，摊薄后每股3.54美元[38] 资产交易情况 - 2023年12月出售位于德克萨斯州科珀斯克里斯蒂的空置专业设施，净收益约390万美元，产生约23.2万美元损失[2] - 2023年8月收购位于德克萨斯州麦卡伦的医疗办公楼，购买价格约760万美元，初始年租金约62.4万美元[11] - 2023年3月位于内华达州里诺的Sierra Medical Plaza I医疗办公楼基本完工，总成本约3500万美元，截至2023年12月31日已花费约2900万美元[13] 股息情况 - 2023年第四季度股息为每股0.725美元，总计1000万美元，于12月29日支付[14] 借款情况 - 截至2023年12月31日，公司有3.266亿美元未偿还借款，可用借款额度为4530万美元[15] 投资分布情况 - 公司在21个州的76处房产有投资或承诺[20] 营收情况 - 2023年第四季度营收2.432亿美元，2022年同期为2.4128亿美元；2023年全年营收9557.5万美元，2022年全年为9062.5万美元[30] 每股收益情况 - 2023年第四季度基本每股收益0.26美元，2022年同期为0.41美元；2023年全年基本每股收益1.12美元，2022年全年为1.53美元[30] 调整后净利润情况 - 2023年第四季度调整后净利润382.5万美元，摊薄后每股0.28美元；2022年同期调整后净利润563.1万美元，摊薄后每股0.41美元[32] - 2023年全年调整后净利润1563.2万美元，摊薄后每股1.13美元；2022年全年调整后净利润2110.2万美元，摊薄后每股1.53美元[36] 资产负债情况 - 截至2023年12月31日，总资产5.96369亿美元，2022年同期为6.0754亿美元[40] - 截至2023年12月31日，总负债3.95435亿美元，2022年同期为3.78439亿美元[40] - 截至2023年12月31日，总股本2.00934亿美元，2022年同期为2.29101亿美元[40]

公司房地产投资情况 - 截至2024年2月27日，公司有76项房地产投资或承诺，分布在美国21个州，包括6家医院、60座医疗/办公楼、4个独立急诊科、4个学前和儿童保育中心、1个空置的特色设施和1块位于芝加哥的空地[18][21] - 截至2024年2月27日，公司在21个州有76项房地产投资或承诺，包括6家医院设施、4个独立急诊科、60座医疗/办公楼等[198][200] - 2023年第三季度收购的McAllen Doctor's Center，100%主租赁给UHS的子公司，初始年基本租金约为62.4万美元[23][25] - 2023年第三季度，公司以约760万美元收购McAllen Doctor's Center，初始年基本租金约为62.4万美元[42] - 2021年12月31日，公司与UHS交易产生约6840万美元的收益，公司向UHS支付约410万美元现金[28] - 2021年，公司与UHS资产交易产生约6840万美元收益，计入当年合并损益表[37] - 2023年和2022年，6家租赁给UHS子公司的医院租赁收入分别占公司合并收入的约25%和26%，2021年约为25%[29] - 截至2024年1月1日，6家医院的租赁固定期限平均还剩8.6年，有1 - 10年不等的续租选项[29] - 2023年底6家医院的综合加权平均覆盖率约为5.5（范围 - 0.4至10.0），2022年底为约4.5（范围 - 1.0至9.7）[30] - 2023年3月，与UHS子公司就Sierra Medical Plaza I签订的主弹性租赁协议，初始年最低租金为130万美元加公共区域维护费用的按比例分摊部分[23][26] - 2023年和2022年，租给UHS子公司的6家医院设施租赁收入分别占公司合并收入的25%和26%；过去五年，UHS相关租户产生的总收入约占公司合并收入的37%，2023 - 2021年分别约为41%、40%和37%[33] - 截至2023年和2022年12月31日，公司合并资产负债表中与UHS资产交易相关的融资应收款分别为8330万美元和8360万美元[34] - 2023年和2022年，Aiken和Canyon Creek租赁物业的年租金分别约为580万美元和570万美元，计入合并损益表的租赁付款部分（融资租赁利息收入）每年约为550万美元[35] - 2021年，Inland Valley Campus租赁收入为450万美元，其中基本租金260万美元，奖金租金190万美元[35] - 2023年第一季度，Sierra Medical Plaza I建设基本完成，成本估计约3500万美元，截至2023年12月31日已发生约2900万美元，初始年最低租金130万美元[43] - 2021年第四季度，公司以约310万美元购买Grayson Properties, LP 5%少数股权，实现100%控股[44] - 截至2024年1月1日，各医院租赁有不同的年最低租金、租赁到期时间和续租选项，部分租金有年度递增比例，如Wellington Regional Medical Center年租金每年递增2.5% [38][39][40][45] - 2021年5月，公司以约1290万美元收购位于内华达州拉斯维加斯的Fire Mesa办公楼，该建筑100%出租，初始租约2027年8月31日到期，有两个5年续约选项[48] - 公司是UHS子公司13份地面租赁的承租人，2023年相关物业年度租赁付款总额约为57.1万美元，2024 - 2027年预计每年相同，此后总计3190万美元[49] - 2023年，公司在四个合资企业的非控股股权产生的收入占合并及非合并收入的8%，持股比例33% - 95%[121] - 艾肯地区医疗中心2023年床位273张，平均 occupancy为60%，最低租赁收入407.2万美元，租赁期至2033年[170] - 麦卡伦医疗中心2023年床位370张，平均 occupancy为56%，最低租赁收入548.5万美元，租赁期至2026年[170] - 惠灵顿地区医疗中心2023年床位155张，平均 occupancy为73%，最低租赁收入664.3万美元，租赁期至2026年[170] - 峡谷溪行为健康中心2023年床位102张，平均 occupancy为52%，最低租赁收入184.1万美元，租赁期至2033年[170] - 2023年公司有73份与重要医疗办公楼相关的新租约或续租约，占这些物业可出租总面积的22%（续租占19%，新租占3%）[176] - 2023年续租租约的加权平均租金较到期租约增长约4%[176] - 2023年新租或续租租约的加权平均租户改善成本约为每平方英尺7美元[176] - 2023年开始的新租和续租租约的加权平均租赁佣金约为租约期内基本租金收入的3%[176] - 2023年开始的新租和续租租约提供的租户优惠平均约为未来租约期内基本租金总收入的0.3%[176] - 2022年1月1日惠灵顿地区医疗中心年公平市场租赁费率为630万美元，租金将在2022 - 2026年每年1月1日累计复利增长2.5%[177] - 截至2023年12月31日，麦卡伦医疗中心净账面价值或净融资应收款为1350万美元[177] - 截至2023年12月31日，惠灵顿地区医疗中心净账面价值或净融资应收款为880万美元[177] - 截至2023年12月31日，克莱夫行为健康中心净账面价值或净融资应收款为3100万美元[177] - 截至2023年12月31日，艾肯地区医疗中心融资应收款为5740万美元，峡谷溪行为健康中心融资应收款为2590万美元[177] - 总可租赁可出租面积（RSF）为4155288，2024 - 2029年各年到期占比分别为13%、6%、10%、24%、8%、4%、35%[180] - 医院投资子项中，McAllen Medical Center可出租面积422276，2027年到期占比100%；Behavioral Health Services可出租面积346000，2029年及以后到期占比100%等[178] - 专业设施子项中，Evansville Facility可出租面积77440，2024年到期占比100%[178] - 医疗办公楼子项中，Goldshadow - 2010 - 2020 Goldring MOB's可出租面积74868，2024 - 2029年各年到期占比分别为4%、24%、12%、9%、7%、0%、44%等[178] - 其他投资子项中，总可出租面积2963245，2024 - 2029年各年到期占比分别为16%、8%、15%、12%、12%、5%、32%[180] - 部分2024年到期RSF的估计市场利率比到期租约的租赁利率高约0% - 4%[180] - 部分2024年到期RSF的估计市场利率比到期租约的租赁利率高约5% - 10%[181] - 部分2024年到期RSF的估计市场利率比到期租约的租赁利率低约1% - 5%[181] - 学前和儿童保育中心中，Chesterbrook Academy - New Britain可出租面积8402，2029年及以后到期占比100%等[180] - 门诊护理中心中，Hanover Emergency Center可出租面积22000，2029年及以后到期占比100%等[180] - 2023年和2022年12月31日，公司自有占用医院设施每平方英尺平均有效年租金分别为21.43美元和21.31美元；MOBs、FEDs和儿童保育中心每平方英尺平均有效年租金分别为32.59美元和31.46美元；所有占用物业每平方英尺平均有效年租金分别为29.21美元和28.25美元[182] - 2023年，没有物业产生的收入等于或超过公司合并收入的10%，也没有物业的账面价值超过公司合并资产的10%[183] - 截至2023年12月31日，医院物业2026年到期租赁面积618,765平方英尺，到期租金15,082,007美元，占比14%；2033年到期租赁面积413,700平方英尺，到期租金5,458,061美元，占比5%等[185] - 2023年，UHS转让给公司的两个设施的年度租赁费率约为580万美元[204] 公司与UHS关系及风险 - 若UHS子公司不续租或行使购买权，公司可能需寻找新运营商或面临未来收入下降风险[41] - 过去五年，来自UHS相关租户的总收入约占公司合并收入的37%，2023、2022和2021年分别约为41%、40%和37%[54] - 截至2023年和2022年12月31日，UHS持有公司5.7%的已发行受益权股份[53] - UHS及其子公司面临未决法律诉讼、政府调查和监管行动，2021 - 2023年分别占公司合并收入的37%、40%和41%，这些事项可能对其业务和财务状况产生重大不利影响，进而影响公司[105] - 2023年UHS的租赁付款约占公司合并收入的41%，截至2023年12月31日，UHS子公司租赁公司6家医院设施，租期2026 - 2040年不等[118] - 公司业务依赖UHS，若UHS出现财务困难、不付款或不续租，公司收入和净利润可能大幅减少[118] - 公司与UHS的关系可能产生利益冲突，未来业务交易条款可能不如与第三方交易有利[119][120] - UHS在2023、2022和2021年分别占公司合并收入的41%、40%和37%[204] 公司运营受政府政策影响 - 公司的急性护理设施和行为健康护理医院很大一部分收入来自第三方付款人，政府项目的变化会影响报销水平和服务成本[62] - 公司的医院设施需遵守联邦、州和地方政府的广泛复杂法律法规，若失去认证将无法从医保和医疗补助计划获得报销[65][67] - 公司的三家急性护理医院、三家行为健康护理设施和两家FED由UHS子公司运营，另外两家FED由第三方运营，位于多个州，减少的医疗补助收入可能产生重大不利影响[70] - 2011年《预算控制法案》规定2012 - 2021财年联邦开支大幅削减，期间所有医疗保险付款减少2%，后续立法将削减延长至2032年，2022年3月31日前暂停削减，之后至6月30日削减1%，此后恢复2%削减[80] - 2024 - 2027年，联邦资金对各州医疗补助不成比例份额医院（DSH）拨款每年减少80亿美元[81] - 《平价医疗法案》修订了医疗保险和医疗补助计划的报销规定，2010 - 2019财年降低年度市场篮子更新，2011年10月1日起对医疗保险B部分可报销项目和服务、2012年10月1日起对医疗保险住院服务实行生产率抵消市场篮子更新，2013年10月开始削减医疗保险DSH付款，2024年开始削减医疗补助DSH报销[83] - 《降低通胀法案》允许医疗保险和医疗补助服务中心（CMS）从2026年开始就某些单一来源药物和生物制品价格进行谈判，2026年先从10种高成本医疗保险D部分支付的药物开始，2027年15种D部分药物，2028年15种B或D部分药物，2029年及以后20种B或D部分药物[89] - 公司医院设施和医疗办公楼运营商的收入和运营结果受政府和第三方付款人影响，政府项目变化导致报销限制和减少，私人付款人要求降低支付率[76][78] - 公司部分医院和FEDs位于德州、佛罗里达州、弗吉尼亚州、南卡罗来纳州和爱荷华州，这些州医疗补助收入减少可能对公司运营结果产生重大不利影响[77] - 2019年1月1日起，CMS要求医院以机器可读格式公开标准收费清单，2021年1月1日起要求公开特定付款人协商费率等信息，2023年4月26日更新执法流程，违规将面临每日罚款[90] - 《综合拨款法案》旨在防止或限制特定情况下患者余额计费，禁止意外账单，限制医疗服务提供者收取更高的非网络费率款项[91] - 2023年5月11日，美国联邦政府宣布的新冠疫情国家紧急状态结束，此前医疗服务提供者享有的优惠付款条款终止[92] - 《CARES法案》设立1750亿美元“公共卫生和社会服务应急基金”，公司租户收到该基金定向分配款项及加速支付的医保资金，并于2021年第一季度提前归还所有资金[96] - 基于价值的采购趋势可能对公司医院运营商的收入产生负面影响，政府和私人支付方将财务激励与医疗质量和效率挂钩，若无法达到预期质量标准，收入可能受损[98][99][100] - 公司运营商需遵守众多法律法规，若违规可能面临刑事和民事处罚，影响其履行对公司的义务，公司奖金租金也受运营商政府报销金额影响[101][102] - 2017年《减税与就业法案》虽未对公司产生重大直接影响，但可能间接影响公司，《CARES法案》对其部分条款进行修正，未来税法可能进一步变化[104] - 2011年《预算控制法案》实施后，医疗保险支付每年最多削减2%，该削减已延长至2032年[207] - 2023年5月11日联邦政府宣布的新冠国家紧急状态结束，租户部分有利支付条款终止[204] - 2024年1月19日拜登签署法案，为部分联邦机构项目和活动拨款至2024年3月1日或8日[204] 公司面临的其他风险 - 尽管截至2023年12月31日，新冠疫情未对公司运营结果产生重大不利影响，但未来疫情对租户和公司运营及财务结果的潜在不利影响取决于多种不可控和不可预测因素[93] - 新冠疫情相关因素影响公司未来财务结果，无法量化其影响，PHE结束或使有利政策终止，McAllen医疗中心若患者量和收入下降，公司未来该物业的奖金租金收入可能显著减少[94] - 部分租户可能无法按时支付租金或修改、终止租约，新冠疫情或使潜在租户减少，影响

公司房地产投资情况 - 截至2023年11月1日，公司有77项房地产投资或承诺，分布在21个州，包括6家医院、4个独立急诊科、60座医疗/办公楼、4个学前和儿童保育中心、2个空置的专业设施和1块位于芝加哥的空地[111][114] 公司收入依赖情况 - 2023年和2022年第三季度及前九个月，公司约41%的综合收入依赖于运营商UHS [117] 公司租金收入情况 - 2023年，公司从UHS转让的两个设施的年租金约为580万美元，且这两份租约无奖金租金部分[117] 影响租户运营及公司收入现金流的因素 - 租户未来运营和财务结果可能受新冠疫情、宏观经济、人员短缺、通胀、利率上升、政府停摆等因素影响，进而影响公司收入和现金流[115][116][117] - 通胀使租户面临人员成本压力，预计未来十二个月其他成本领域也将受影响，可能影响租户支付租金能力[117] - 无法确定租户从近期立法获得的援助金额及影响，也无法确定租户是否需偿还此前拨款[117] - 无法预测联邦政府是否会通过避免政府停摆的立法，政府停摆可能对部分租户和公司运营结果产生重大不利影响[117] 公司续租及收入下降风险 - 无法保证UHS子公司会续租医院设施和独立急诊科，若UHS子公司行使购买选择权且不进行替代安排，公司未来收入和运营结果可能下降[117] 房地产市场对公司的影响 - 部分市场房地产市场受竞争、入住率和租金下降影响，可能对公司运营结果和房产价值产生不利影响[118] 立法举措对公司的影响 - 多项立法举措可能对公司设施运营商业务、财务状况和运营结果产生重大不利影响[118] 公司净收入情况 - 2023年第三季度净收入为390万美元，较2022年第三季度的480万美元减少97.6万美元；2023年前九个月净收入为1180万美元，较2022年前九个月的1550万美元减少370万美元[124] 公司收入情况 - 2023年第三季度收入为2420万美元，较2022年同期的2220万美元增加210万美元，增幅9.4%；2023年前九个月收入为7130万美元，较2022年同期的6650万美元增加480万美元，增幅7.2%[124][127] - 2023年第三季度收入增加主要源于各物业的净收入增长，包括内华达州里诺市新建并开业的医疗办公楼和得克萨斯州麦卡伦市新收购的医疗办公楼[126] - 2023年前九个月收入增加主要源于各物业的净收入增长，包括内华达州里诺市新建并开业的医疗办公楼和得克萨斯州麦卡伦市新收购的医疗办公楼[127] 公司其他运营费用情况 - 2023年第三季度其他运营费用为710万美元，较2022年同期的610万美元增加100万美元；2023年前九个月其他运营费用为2000万美元（不含110万美元拆除费用），较2022年同期的1810万美元增加190万美元[129][130] 公司资金运营（FFO）情况 - 2023年第三季度资金运营（FFO）为1119.3万美元，较2022年同期的1180.1万美元减少60.8万美元；2023年前九个月FFO为3318.6万美元，较2022年同期的3640.2万美元减少320万美元[132][133] - 2023年第三季度FFO减少主要因净收入减少97.6万美元，被折旧和摊销费用增加36.8万美元部分抵消；2023年前九个月FFO减少主要因净收入减少370万美元，被折旧和摊销费用增加44.8万美元部分抵消[132][133] 公司面临的竞争情况 - 公司面临来自其他房地产投资信托基金（REITs）、私人投资者、银行等对物业的竞争，以及来自其他医疗服务提供商对租户的竞争[120] - 公司设施运营商面临来自其他医疗服务提供商的竞争，如得克萨斯州麦卡伦市的医疗中心面临竞争[120] 税法法规对公司的影响 - 税法和法规的变化、违反税法等因素可能影响公司作为REIT的地位，以及通过同类财产交换递延资产剥离收益的能力[120] 公司利息支出情况 - 2023年和2022年第三季度利息支出分别为450万美元和280万美元，前九个月分别为1230万美元和740万美元[134] - 2023年第三季度利息支出较2022年同期增加160万美元，主要因循环信贷协议利息增加、重大项目资本化利息减少等[135] - 2023年前九个月利息支出较2022年同期增加490万美元，主要因循环信贷协议利息增加，部分被利率互换收入有利变化等抵消[136] 公司现金流量情况 - 2023年前九个月经营活动提供的净现金为3250万美元，较2022年同期减少200万美元[139] - 2023年前九个月投资活动使用的净现金为1980万美元，较2022年同期的3120万美元减少[139] - 2023年前九个月融资活动使用的净现金为1190万美元，较2022年同期的1770万美元减少[142] 公司股息情况 - 2023年和2022年前九个月分别宣告并支付股息2980万美元和2930万美元[146] 公司资金来源及需求情况 - 公司预计利用内部产生和额外资金为资本支出、收购和支付股息提供资金，额外资金可通过多种方式获取[149] - 公司认为现有资源能满足未来十二个月的运营、投资和融资需求，但获取融资存在不确定性[150] 公司信贷协议修订情况 - 2023年5月15日公司对循环信贷协议进行首次修订，用调整后的期限SOFR替代LIBOR利率[152] - 2023年5月15日，公司对信贷协议进行首次修订，用调整后定期SOFR取代LIBOR作为替代基准利率[167] 公司借款及额度情况 - 截至2023年9月30日，公司有3.215亿美元未偿还借款和310万美元未偿还信用证，可用借款额度为5040万美元；2022年12月31日，未偿还借款为2.981亿美元，未偿还信用证为310万美元，可用借款额度为7380万美元[157] 公司利率及费用情况 - 2023年9月30日，调整后定期SOFR利率适用利差为1.20%，基准利率利差为0.20%，信贷安排的循环信贷额度费用为0.20%[156] 公司财务比率情况 - 2023年9月30日，有形净资产为2.00658亿美元，总杠杆率为44.5%，有担保杠杆率为4.9%，无抵押杠杆率为44.2%，固定费用覆盖率为3.3倍；2022年12月31日，有形净资产为2.19654亿美元，总杠杆率为42.9%，有担保杠杆率为5.6%，无抵押杠杆率为41.8%，固定费用覆盖率为4.3倍[159] 公司抵押贷款情况 - 截至2023年9月30日，公司抵押贷款的账面价值约为3950万美元，公允价值约为3670万美元；2022年12月31日，账面价值约为4500万美元，公允价值约为4320万美元[161] 公司未偿还信用证情况 - 2023年9月30日和2022年12月31日，公司未偿还信用证均为310万美元，与Grayson Properties II相关[163] 公司利率互换协议情况 - 公司有三笔利率互换协议，名义本金分别为5500万美元、3500万美元和5000万美元，2023年5月15日均将基准利率从LIBOR替换为定期SOFR[168][169][171] - 截至2023年9月30日，利率互换的公允价值为1050万美元净资产，2023年第三季度收到约160万美元，前九个月收到约430万美元；自互换协议开始至2023年9月30日，支付或应计约250万美元，收到约590万美元[172] 公司债务公允价值及账面价值情况 - 截至2023年9月30日，公司债务的公允价值和账面价值分别约为3.581亿美元和3.61亿美元，账面价值超过公允价值约290万美元[173] 公司债务偿还情况 - 2023年1月3日，公司用信贷协议借款全额偿还了沙漠谷医疗中心420万美元的固定利率抵押贷款[160] 公司固定利率长期债务情况 - 2023 - 2027年及以后固定利率长期债务分别为6489千美元、13530千美元、939千美元、600千美元、626千美元、17346千美元，总计39530千美元[176] - 2023 - 2027年及以后固定利率长期债务平均利率分别为4.50%、4.40%、4.30%、4.20%、4.20%、4.30%，总体平均为4.40%[176] 公司可变利率长期债务情况 - 2025年可变利率长期债务为321500千美元，平均利率6.62%[176] 公司利率互换名义金额及利率情况 - 2024年和2027年利率互换名义金额分别为85000千美元和55000千美元，总计140000千美元[176] - 2024年和2027年利率互换利率分别为1.210%和0.505%，总体平均为0.990%[176] 利率变动对公司净收入的影响 - 基于2023年9月30日受利率波动影响的可变利率债务，利率每变动1%，公司净收入约受180万美元影响[176]

公司房地产投资情况 - 截至2023年8月1日，公司有76项房地产投资或承诺，分布在21个州，包括6家医院、4个独立急诊科、59座医疗/办公楼、4个学前和儿童保育中心、2个空置的专业设施和1块位于芝加哥的空地[106] UHS相关情况 - 2023年和2022年截至6月30日的三、六个月期间，UHS约占公司合并收入的41%[113] - 2023年，UHS转让给公司的两个设施的年度租赁费率约为580万美元，且这两份租约无奖金租金部分[113] - 全国护士和其他临床及支持人员短缺，增加租户劳动力成本，可能限制医院服务并影响运营收入，UHS一家急症护理医院的奖金租金收入可能下降[110] - 若UHS子公司不续租或行使购买选择权且不进行替代安排，公司未来收入和经营业绩可能下降[114] 外部因素对公司的影响 - 2023年5月11日，美国联邦政府宣布的新冠国家紧急状态到期，租户在紧急状态期间享有的优惠支付条款结束，无法预测这是否会对租户和公司产生负面财务影响[112] - 11年《预算控制法》实施后，医疗保险支付每年最多削减2%，近期立法暂停支付削减至2021年12月31日，同时将削减延长至2030年[130] - 通货膨胀使租户面临人员成本等压力，可能增加公司和租户的费用，影响租户支付租金能力和公司投资能力[121] - 部分市场房地产市场受竞争、入住率和租金下降影响，可能对公司经营业绩和房产价值产生不利影响[115] - 多项立法举措可能对公司设施运营商的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响[116] - 多项立法可能改变医疗保健系统，如取消未维持医保的处罚、加强ACA等，或对医院运营者产生负面影响[132][133][134] - 公司在物业和租户方面面临来自其他REITs、私人投资者等的竞争，设施运营者面临来自其他医疗保健提供者的竞争[135][136] - 税收法律法规变化及CARES法案对REITs和证券持有人的影响不确定，若无法满足REITs收入分配要求，可能影响财务状况[138][139][140] - 公司普通股价值可能受当前利率上升环境等因素影响[143] 公司财务数据对比 - 2023年第二季度净收入为350万美元，较2022年同期的520万美元减少170万美元；2023年前六个月净收入为790万美元，较2022年同期的1060万美元减少270万美元[147][148] - 2023年第二季度收入为2380万美元，较2022年同期的2220万美元增加160万美元，增幅7.4%；2023年前六个月收入为4700万美元，较2022年同期的4430万美元增加270万美元，增幅6.1%[149][150] - 2023年第二季度其他运营费用（不含拆除费用）为650万美元，较2022年同期的600万美元增加45.3万美元；2023年前六个月其他运营费用为1290万美元，较2022年同期的1210万美元增加83.8万美元[152][153] - 2023年第二季度资金运营（FFO）为1062.3万美元，较2022年同期的1219.2万美元减少160万美元；2023年前六个月FFO为2199.3万美元，较2022年同期的2460.1万美元减少260万美元[155][156] - 2023年第二季度利息费用为420万美元，较2022年同期的240万美元增加；2023年前六个月利息费用为790万美元，较2022年同期的460万美元增加[157] - 2023年第二季度利息支出较2022年同期增加180万美元，主要因循环信贷协议利息支出增加340万美元，平均借款成本从2.28%升至6.59%，平均未偿借款从2.725亿美元增至3.038亿美元[158] - 2023年上半年利息支出较2022年同期增加330万美元，主要因循环信贷协议利息支出增加680万美元，平均借款成本从2.02%升至6.33%，平均未偿借款从2.708亿美元增至3.024亿美元[159] - 2023年上半年经营活动提供的净现金为2230万美元，较2022年同期的2490万美元减少260万美元[161] - 2023年上半年投资活动使用的净现金为890万美元，较2022年同期的2580万美元减少[162] - 2023年上半年融资活动使用的净现金为1160万美元，较2022年同期的1320万美元减少[165] - 2023年上半年公司宣布并支付股息1980万美元，2022年同期为1950万美元[171] 公司信贷协议情况 - 2023年5月15日，公司对循环信贷协议进行首次修订，用调整后的期限SOFR加0.10%替代LIBOR利率[177][178] - 2021年7月2日修订后的循环信贷协议将总循环信贷承诺从3.5亿美元增至3.75亿美元，2025年7月2日到期[179] - 截至2023年6月30日，调整后期限SOFR利率的适用利差为1.20%，基准利率的利差为0.20%，循环信贷协议的设施费为0.20%[181] - 截至2023年6月30日，公司未偿还借款3.114亿美元，未使用信用证310万美元，可用借款额度6050万美元；2022年12月31日，未偿还借款2.981亿美元，未使用信用证310万美元，可用借款额度7380万美元[182] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司均遵守信贷协议所有契约条款[183] - 2023年6月30日，公司有形净资产1.25亿美元，总杠杆率43.9%，有担保杠杆率5.0%，无抵押杠杆率43.4%，固定费用覆盖率3.6倍；2022年12月31日，有形净资产2.19654亿美元，总杠杆率42.9%，有担保杠杆率5.6%，无抵押杠杆率41.8%，固定费用覆盖率4.3倍[184] - 截至2023年6月30日，公司各项抵押贷款合计账面价值约4000万美元，公允价值约3780万美元；2022年12月31日，账面价值约4500万美元，公允价值约4320万美元[188] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司未使用信用证均为310万美元，与Grayson Properties II相关[189] - 2023年5月15日，公司对信贷协议进行首次修订，用调整后的定期SOFR替代LIBOR作为基准利率[193][194] 公司利率互换协议情况 - 公司有三笔利率互换协议，名义本金分别为5500万美元、3500万美元和5000万美元，2023年5月15日均将基准利率从LIBOR替换为定期SOFR[195][196][197] - 截至2023年6月30日，利率互换协议公允价值为净资产1100万美元；2023年第二季度收到约140万美元，上半年收到约260万美元；自协议签订至2023年6月30日，支付或应计约250万美元，收到约430万美元[198] 公司债务相关情况 - 截至2023年6月30日，公司债务公允价值约3.492亿美元，账面价值约3.514亿美元，账面价值超出公允价值约220万美元[199] - 基于2023年6月30日未偿还的可变利率债务，利率每变动1%，将影响公司净收入约170万美元[203] 公司股权情况 - 公司持有四个LLCs/LPs的非控股股权，相关协议规定成员有买卖股权的权利和时间要求[141][142]

公司房地产投资情况 - 截至2023年5月1日，公司有76项房地产投资或承诺，分布在21个州，包括6家医院、4个独立急诊科、59座医疗/办公楼、4个学前和儿童保育中心、2个空置的专业设施和1块位于芝加哥的空地[103] 公司与UHS业务关系 - UHS分别占公司2023年和2022年第一季度合并收入的约40%和41%，2023年转给公司的两个设施的年租金约为580万美元[111] - 无法保证UHS子公司会续租医院和独立急诊科，若其行使购买权且不置换，公司未来收入和运营结果可能下降[112][113] 行业相关风险因素 - 全国护士和其他临床及支持人员短缺，增加租户劳动力成本，可能限制医院服务并影响运营收入，还可能影响公司租金收入和物业价值[107] - CMS曾发布COVID - 19疫苗接种临时最终规则，虽拜登政府将结束相关要求，但无法预测对公司或设施运营商的潜在影响[108] - 多项疫情相关法案为医疗保健提供商提供资助，但实施情况不确定，无法预测对租户运营的影响，也不确定租户是否需偿还资金[109] - 公共卫生紧急状态将于2023年5月11日结束，无法预测失去相关有利条件是否会对租户和公司产生负面财务影响[109] - 部分市场房地产市场受竞争、入住率和租金下降影响，可能对公司运营结果和物业价值产生不利影响[114] - 2021年美国通胀率开始上升，租户面临通胀压力，若通胀持续或加速，可能影响公司未来费用、租金收入和物业价值等[126][127][128] - 公司业务受多种因素影响，包括租户运营、经济状况、法规政策、税收、诉讼等，存在不确定性[106][115][116][121] - 《2011年预算控制法案》使医疗保险报销每年最多削减2%，该削减已延长至2032年[130] - 公司面临房地产市场、天气、政府法规、医疗行业问题等风险[129] - 公司在物业和租户方面面临来自其他房地产投资信托基金、私人投资者等的竞争[135] 公司财务数据对比（2023年Q1与2022年Q1） - 2023年第一季度净收入为450万美元，较2022年第一季度的540万美元减少94.6万美元[146] - 2023年第一季度收入为2320万美元，较2022年同期的2220万美元增加110万美元，增幅4.7%[147] - 2023年第一季度其他运营费用（不含地面租赁费用）为640万美元（不含26.5万美元拆除费用），较2022年同期的600万美元增加38.5万美元[149] - 2023年第一季度资金运营（FFO）为1137万美元，较2022年同期的1240.9万美元减少100万美元[152] - 2023年第一季度FFO摊薄后每股为0.82美元，2022年同期为0.90美元[152] - 2023年第一季度利息费用为370万美元，2022年同期为220万美元[153] - 2023年第一季度利息支出增加150万美元，主要因循环信贷协议利息支出增加330万美元，平均借款成本从2022年同期的1.76%升至6.06%，平均未偿借款从2.69亿美元增至3.009亿美元[154] - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为1010万美元，较2022年同期的1170万美元减少160万美元[156] - 2023年第一季度投资活动使用的净现金为540万美元，较2022年同期的1830万美元减少[157] - 2023年第一季度融资活动使用的净现金为420万美元，较2022年同期的700万美元减少[161] - 2023年第一季度公司宣布并支付股息990万美元，2022年同期为970万美元[167] 公司股权情况 - 公司在四处有限责任公司/有限合伙企业中持有非控股股权，相关方有买卖股权的权利[141] 公司资金来源与需求 - 公司预计通过内部产生资金和额外资金为资本支出、收购和支付股息提供资金，额外资金可通过循环信贷协议、第三方债务、股权发行等方式获得[170] - 公司认为经营现金流、现金及现金等价物、循环信贷协议可用额度和资本市场渠道能满足未来十二个月的运营、投资和融资需求[171] 公司循环信贷协议情况 - 2021年7月2日公司修订并重述循环信贷协议，总循环信贷承诺从3.5亿美元增至3.75亿美元，将于2025年7月2日到期[173] - 截至2023年3月31日，公司循环信贷协议下有3.084亿美元未偿借款和310万美元未使用信用证，可用借款额度为6350万美元[177] - 循环信贷协议包含肯定和否定契约，公司在2023年3月31日和2022年12月31日均遵守所有契约[178] 公司财务指标情况（2023年3月31日） - 2023年3月31日有形净资产为1.25亿美元，总杠杆率43.4%，有担保杠杆率5.0%，无抵押杠杆率42.7%，固定费用覆盖率4.0倍[179] - 截至2023年3月31日，各项抵押贷款未偿还余额合计约4034.1万美元，账面价值约4030万美元，公允价值约3860万美元[179][182] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，未偿还信用证总额均为310万美元，与Grayson Properties II有关[183][184] 公司利率相关情况 - 公司预计LIBOR指数利率在2023年6月30日前可用，正评估相关风险并计划按协议过渡到替代利率[188][189] - 2020年3月、2020年1月和2019年第三季度分别签订名义金额为5500万、3500万和5000万美元的利率互换协议[190][191][192] - 2023年3月31日，利率互换公允价值为净资产1030万美元，第一季度从交易对手方收到约120万美元[193] - 截至2023年3月31日，债务公允价值和账面价值分别约为3.47亿美元和3.487亿美元，账面价值超公允价值约170万美元[193] - 2023年3月31日，长期固定利率债务本金4034.1万美元，平均利率4.40%；可变利率债务本金3.084亿美元，平均利率5.99%[195] - 利率互换名义金额总计1.4亿美元，加权平均利率1.070%[195] - 基于2023年3月31日的可变利率债务，利率每变动1%，将影响净收入约170万美元[198]

公司设施投资与分布 - 截至2023年2月27日，公司在21个州投资了76处设施[8] - 公司有76个设施投资项目，分布在21个州，包括急性护理、行为健康等类型[8] 公司对联合企业投资 - 截至2022年12月31日，公司对4家联合拥有的有限责任公司/有限合伙企业进行了投资，股权比例在33%至95%之间[5] - 截至2022年12月31日，公司对四个联合拥有的LLC/LP进行投资，持股比例33% - 95%，按权益法核算[5] 与UHS的资产交易 - 2021年12月31日，公司与UHS及其某些关联方进行资产交易，向UHS支付约410万美元现金[14] - 2021年12月31日公司与UHS及其附属公司达成资产买卖协议，UHS子公司以7960万美元购买公司房产，同时向公司转让价值约8370万美元的房产，公司支付差价410万美元并获得约6840万美元收益[19][20] - 截至2022年和2021年12月31日，公司合并资产负债表中与该交易相关的融资应收款分别为8360万美元和8240万美元[21] 设施租约情况 - 一处位于芝加哥的设施租约于2021年12月31日到期，公司决定在2023年第二季度拆除该建筑[15] - 一处位于科珀斯克里斯蒂的设施租约于2019年6月1日到期，设施空置并正在招租[9] - 一处位于埃文斯维尔的设施租约于2019年5月31日到期，设施空置并正在招租[9] 在建设施情况 - 一处与UHS相关的医疗办公大楼于2022年1月开工，预计2023年3月完工，UHS子公司已就约68%的可出租面积签订主灵活租赁协议[12] - 内华达里诺Sierra Medical Plaza I预计2023年3月完工，成本约3460万美元，截至2022年底已花费2090万美元，主灵活租赁协议涵盖约68%可出租面积，初始年最低租金130万美元[27] - 内华达北部塞拉医疗中心旁的MOB预计2023年3月完工，UHS子公司将租赁约68%可出租面积[12] - 2022年1月公司与UHS子公司就内华达州里诺市的Sierra Medical Plaza I签订租赁协议，预计2023年3月完工，成本约3460万美元，已发生2090万美元[25][27] 与UHS的合作关系 - 公司与UHS的咨询协议每年12月31日到期，2023年已按2022、2021和2020年相同条款续约[5] - 公司五家医院设施租给UHS子公司，一家租给UHS子公司与第三方的合资企业，UHS子公司是20座医疗办公楼或独立急诊科的租户[5] - 公司与UHS关系紧密，UHS子公司为顾问，公司部分设施租给UHS子公司或与第三方合资企业[5] - 公司与UHS子公司有12份地面租赁协议，剩余租赁期限约27年至76年[29] - 公司咨询协议于2023年续签，条款与2022、2021、2020年一致，可提前60天书面通知终止[30] 公司收购情况 - 2021年第四季度公司收购Grayson Properties, LP第三方合作伙伴持有的5%少数股权，现拥有该公司100%股权[16] - 2021年第四季度，公司以约310万美元购买Grayson Properties, LP 5%少数股权，实现100%控股[28] - 2021年第四季度公司以约310万美元购买Grayson Properties, LP 5%的少数股权，实现100%控股[28] - 2021年5月，公司以约1290万美元收购内华达拉斯维加斯Fire Mesa办公楼，初始租约2027年8月31日到期，有两个5年续租选项[28] - 2021年5月公司收购拉斯维加斯的办公楼[15] - 2022年1月和3月公司分别收购弗雷德里克和迪尔伯恩的MOB[15][16] - 2020年12月公司收购埃斯卡纳巴的房产[13] 租赁收入情况 - 2022年公司来自六家租给UHS子公司医院的租赁收入约占综合收入的26%，2021年和2020年分别约为25%和22%[17] - 2022年12月31日公司与UHS子公司的六家医院租赁收入占综合收入约26%，2021年和2020年分别约为25%和22%[17] - 2022年公司从收购的Aiken和Canyon Creek物业获得的租赁收入约为570万美元，计入综合损益表的部分约为550万美元[22] - 2022年来自UHS相关租户的总收入约占公司合并收入的40%，过去五年约占34%[19] - 截至2022年12月31日，与UHS相关租户的总收入约占公司过去五年综合收入的34%，2022、2021和2020年分别约为40%、37%和33%[19] - 过去五年，UHS相关租户产生的总收入约占公司合并收入的34%，2022、2021、2020年分别约为40%、37%、33%[31] - 截至2022年12月31日的五年内，UHS相关租户产生的总收入约占公司合并收入的34%，2022、2021、2020年分别约为40%、37%、33%[31] - 2022、2021、2020年，公司约29%、28%、25%的收入来自与UHS子公司等医院运营商的租赁[35] - 2022、2021、2020年，公司约29%、28%、25%的收入来自与急性护理医院、行为健康护理医院和独立急诊科运营商的租赁[35] - 2021年公司从西南医疗系统内陆山谷校区获得450万美元租赁收入[22] 租金增长与续约条款 - 自2023年1月1日起，Aiken和Canyon Creek物业的年租金每年1月1日以2.25%的复合增长率递增[22] - 自2023年1月1日起，收购房产的年租金每年1月1日递增2.25%[22] - Clive Behavioral Health医院租赁初始期限为20年，有五个10年续约选项，2040年前年租金每年递增2.75%[23] - 各医院现有租赁期限和续约选项不同，如McAllen Medical Center租赁至2026年12月，UHS有一个5年续约选项[23] - UHS相关合资企业有五个10年续租选项，前三个续租选项按约定租赁费率，后两个按公平市场租赁费率，2040年前每年租金累计复利增长2.75%[26] - 佛罗里达惠灵顿地区医疗中心续租5年至2026年，2022年起年租金630万美元，2023 - 2026年每年租金累计复利增长2.50%[26] 地面租赁付款情况 - 2022 - 2026年，公司与UHS子公司地面租赁年总付款约50.8万美元，之后总计2800万美元[30] - 2022 - 2026年各年物业年度租赁付款约为50.8万美元，此后总计2800万美元[30] 咨询费情况 - 2022、2021、2020年公司咨询费分别为510万、440万、410万美元，基于平均投资房地产资产7.28亿、6.29亿、5.92亿美元计算，费率为0.70%[30] - 2022、2021、2020年咨询费分别为510万、440万、410万美元，基于平均投资房地产资产分别为7.28亿、6.29亿、5.92亿美元，咨询费计算比例为0.70%[30] UHS持股情况 - 截至2022年和2021年12月31日，UHS持有公司5.7%已发行受益股份[30] - 截至2022年和2021年12月31日，UHS持有公司已发行受益权益股份的5.7%[30] 公司法规与认证情况 - 医疗保健行业需遵守各级政府复杂法规，若法规解释或执行变化，可能影响公司运营[36] - 公司医院设施需保持认证状态以参与Medicare和Medicaid项目，失去认证会影响业务[36] 公司收入来源与支付方式 - 公司急性护理医院、行为健康护理医院和FEDs大量收入来自联邦和州医疗保健计划，如Medicare和Medicaid[37] - 急性护理医院住院服务按IPPS支付，门诊服务按PPS支付，PPS对新技术项目和服务有特殊支付[37] - 公司急性护理医院住院服务采用住院预付费系统（IPPS），门诊服务采用门诊预付费系统（PPS）[37] 公司运营风险 - 公司部分设施位于德州、佛罗里达等州，无法保证这些州Medicaid收入减少不会对运营结果产生重大不利影响[38] 公司高管情况 - 公司高管包括85岁的Alan B. Miller等，各有不同任职经历和时间[39][40][41] - 公司高管包括85岁的Alan B. Miller担任董事会主席、首席执行官和总裁等[39] - Marc D. Miller当选UHS总裁，他曾在2009 - 2020年12月31日担任该职位[40] - Charles F. Boyle在2022年被任命为高级副总裁兼首席财务官，自1983年起在UHS担任多个职位[40] - Cheryl K. Ramagano在2022年被任命为高级副总裁 - 运营、财务主管兼秘书，自1983年起在UHS任职[41] - Karla J. Peterson在2022年入职UHS时被任命为收购与发展副总裁[41] 公司REIT资格情况 - 公司符合REIT资格，需将至少90%的年度REIT应税收入分配给股东[32] 公司设施拆除情况 - 2022年第四季度公司决定拆除位于芝加哥的一处空置专业设施，预计2023年第二季度完成，成本约140万美元[17] - 2022年第四季度公司决定拆除芝加哥的建筑，预计2023年第二季度完成，预计成本约140万美元[17] 公司医院租赁相关情况 - 截至2023年1月1日，六家医院租赁固定期限平均剩余9.6年，有1 - 10年不等的续租选项[17] - 2022年底六家被占用医院的综合加权平均覆盖率约为4.5，2021年底四家被占用医院约为7.9[17] - 2022年底六家被占用医院加权平均覆盖率约4.5，2021年底四家被占用医院约7.9[17] 公司年报情况 - 公司2022年年报涵盖12月31日之前信息，未来提交SEC文件将更新替代此报告内容[5]

财务数据关键指标变化（收入和利润） - 2022年第三季度公司净利润为480万美元，较2021年同期的530万美元下降49.6万美元[118] - 2022年前九个月净利润为1550万美元，较2021年同期的1760万美元下降210万美元[118] - 第三季度收入增长94.6万美元至2220万美元，主要由于Grayson Properties LP合并报表带来93.2万美元增长[118] - 前九个月收入增长370万美元至6650万美元，其中Grayson Properties LP合并贡献280万美元增长[119][120] 财务数据关键指标变化（成本和费用） - 借款利率上升导致利息支出增加，第三季度减少56.9万美元，前九个月减少84.2万美元[119][120] - 合并医疗办公楼的其他运营费用第三季度增加80万美元至610万美元[122] - 公司其他运营费用在2022年前九个月为1810万美元，较2021年同期的1510万美元增加300万美元，主要由于芝加哥空置专业设施的110万美元运营费用、Grayson Properties LP的130万美元费用以及其他增加的67.7万美元费用[123] - 公司2022年第三季度利息支出为280万美元，较2021年同期的230万美元增加56.9万美元，主要由于循环信贷协议利息支出增加150万美元，部分被利率互换收入增加73.9万美元抵消[129] - 公司2022年前九个月利息支出为740万美元，较2021年同期的660万美元增加84.2万美元，主要由于循环信贷协议利息支出增加220万美元，部分被利率互换收入增加99.4万美元抵消[131] 业务线表现 - 芝加哥专科医院租约到期导致第三季度收入减少39万美元，前九个月减少120万美元[118][120] - 威灵顿地区医疗中心公平市场价值租约更新使第三季度收入增加19.3万美元，前九个月增加86.3万美元[118][120] - 与UHS的资产置换交易带来第三季度净收入增长28.8万美元，前九个月增长95.4万美元[118][120] 主要租户依赖与风险 - 公司约41%和37%的合并收入分别来自UHS，在截至2022年9月30日和2021年9月30日的三个月期间，以及约41%和36%在九个月期间[110] - 公司依赖UHS作为主要租户，其法律和政府调查可能对公司收入和财产价值产生不利影响[111] - 2022年从UHS转移的两处设施的年租金收入约为570万美元，而2021年Inland Valley Campus的租赁收入为450万美元（260万美元基础租金和190万美元奖金租金）[110] 房地产投资组合 - 公司拥有76处房地产投资或承诺，包括6家医院设施（3家急症护理医院和3家行为健康护理医院）、4家独立急诊部门、59家医疗/办公楼（其中4家由非合并有限责任公司/有限合伙公司拥有）、4家学前和儿童保育中心以及3家目前空置的专业设施[105][107] 运营现金流与股息 - 公司2022年前九个月运营活动产生的净现金为3450万美元，较2021年同期的3620万美元减少170万美元[133] - 公司2022年前九个月支付股息2930万美元，较2021年同期的2880万美元增加50万美元[142] - 公司2022年前九个月运营现金净额3450万美元超过股息支付2930万美元约520万美元，而2021年同期这一差额为740万美元[142] 债务与融资 - 公司循环信贷协议总额从3.5亿美元增至3.75亿美元，截至2022年9月30日可用借款额度为8180万美元[148][151] - 截至2022年9月30日，公司未偿还借款为2.901亿美元，信用证余额为310万美元[151] - 公司非追索权抵押贷款总额为5025.1万美元，加权平均利率为4.42%，其中7040万美元贷款将于未来12个月内到期[154][156] - 公司2022年6月1日偿还510万美元固定利率抵押贷款，使用循环信贷协议借款[155] - 公司循环信贷协议总额为3.75亿美元，截至2022年9月30日已提取2.901亿美元，到期日为2025年7月2日[169] 利率与衍生品 - 公司利息率互换协议名义本金总额为1.4亿美元，2022年第三季度净收取42.8万美元，前九个月净收取4.9万美元[165] - 利率每变动1%，将影响公司净利润约150万美元（基于2022年9月30日可变利率债务及利率互换情况）[171] - 利率互换名义本金总额为1.4亿美元，其中2024年到期的8500万美元互换利率为1.32%，2027年到期的5500万美元互换利率为0.565%[168][170] 市场与政策风险 - 公司面临COVID-19对租户运营的潜在影响，包括患者量下降、租金支付延迟以及疫苗授权对员工配置的影响[106][108][110] - 全国护士和其他临床人员的短缺增加了租户的劳动力成本，可能导致服务限制和收入下降[108] - 通货膨胀对租户的成本压力，尤其是人员成本，可能影响其支付租金的能力和意愿[112] - 医疗保险和医疗补助服务中心的疫苗授权可能导致员工配置问题，影响设施运营和收入[110] - 公司面临房地产市场竞争加剧和租金率下降的风险，可能影响运营结果和财产价值[111] - 税收和立法变化，如《减税与就业法案》，可能对租户和公司业务产生不利影响[111] - 2011年预算控制法案导致医疗保险支付每年削减2%，近期立法将削减暂停至2022年3月31日[113]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (MARK ONE) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 1-9321 UNIVERSAL HEALTH REALTY INCOME TRUST (Exact name of registrant as specified in its charter) MARYLAND 23-6858580 (State or othe ...