公司房地产投资情况 - 截至2023年11月1日，公司有77项房地产投资或承诺，分布在21个州，包括6家医院、4个独立急诊科、60座医疗/办公楼、4个学前和儿童保育中心、2个空置的专业设施和1块位于芝加哥的空地[111][114] 公司收入依赖情况 - 2023年和2022年第三季度及前九个月，公司约41%的综合收入依赖于运营商UHS [117] 公司租金收入情况 - 2023年，公司从UHS转让的两个设施的年租金约为580万美元，且这两份租约无奖金租金部分[117] 影响租户运营及公司收入现金流的因素 - 租户未来运营和财务结果可能受新冠疫情、宏观经济、人员短缺、通胀、利率上升、政府停摆等因素影响，进而影响公司收入和现金流[115][116][117] - 通胀使租户面临人员成本压力，预计未来十二个月其他成本领域也将受影响，可能影响租户支付租金能力[117] - 无法确定租户从近期立法获得的援助金额及影响，也无法确定租户是否需偿还此前拨款[117] - 无法预测联邦政府是否会通过避免政府停摆的立法，政府停摆可能对部分租户和公司运营结果产生重大不利影响[117] 公司续租及收入下降风险 - 无法保证UHS子公司会续租医院设施和独立急诊科，若UHS子公司行使购买选择权且不进行替代安排，公司未来收入和运营结果可能下降[117] 房地产市场对公司的影响 - 部分市场房地产市场受竞争、入住率和租金下降影响，可能对公司运营结果和房产价值产生不利影响[118] 立法举措对公司的影响 - 多项立法举措可能对公司设施运营商业务、财务状况和运营结果产生重大不利影响[118] 公司净收入情况 - 2023年第三季度净收入为390万美元，较2022年第三季度的480万美元减少97.6万美元；2023年前九个月净收入为1180万美元，较2022年前九个月的1550万美元减少370万美元[124] 公司收入情况 - 2023年第三季度收入为2420万美元，较2022年同期的2220万美元增加210万美元，增幅9.4%；2023年前九个月收入为7130万美元，较2022年同期的6650万美元增加480万美元，增幅7.2%[124][127] - 2023年第三季度收入增加主要源于各物业的净收入增长，包括内华达州里诺市新建并开业的医疗办公楼和得克萨斯州麦卡伦市新收购的医疗办公楼[126] - 2023年前九个月收入增加主要源于各物业的净收入增长，包括内华达州里诺市新建并开业的医疗办公楼和得克萨斯州麦卡伦市新收购的医疗办公楼[127] 公司其他运营费用情况 - 2023年第三季度其他运营费用为710万美元，较2022年同期的610万美元增加100万美元；2023年前九个月其他运营费用为2000万美元（不含110万美元拆除费用），较2022年同期的1810万美元增加190万美元[129][130] 公司资金运营（FFO）情况 - 2023年第三季度资金运营（FFO）为1119.3万美元，较2022年同期的1180.1万美元减少60.8万美元；2023年前九个月FFO为3318.6万美元，较2022年同期的3640.2万美元减少320万美元[132][133] - 2023年第三季度FFO减少主要因净收入减少97.6万美元，被折旧和摊销费用增加36.8万美元部分抵消；2023年前九个月FFO减少主要因净收入减少370万美元，被折旧和摊销费用增加44.8万美元部分抵消[132][133] 公司面临的竞争情况 - 公司面临来自其他房地产投资信托基金（REITs）、私人投资者、银行等对物业的竞争，以及来自其他医疗服务提供商对租户的竞争[120] - 公司设施运营商面临来自其他医疗服务提供商的竞争，如得克萨斯州麦卡伦市的医疗中心面临竞争[120] 税法法规对公司的影响 - 税法和法规的变化、违反税法等因素可能影响公司作为REIT的地位，以及通过同类财产交换递延资产剥离收益的能力[120] 公司利息支出情况 - 2023年和2022年第三季度利息支出分别为450万美元和280万美元，前九个月分别为1230万美元和740万美元[134] - 2023年第三季度利息支出较2022年同期增加160万美元，主要因循环信贷协议利息增加、重大项目资本化利息减少等[135] - 2023年前九个月利息支出较2022年同期增加490万美元，主要因循环信贷协议利息增加，部分被利率互换收入有利变化等抵消[136] 公司现金流量情况 - 2023年前九个月经营活动提供的净现金为3250万美元，较2022年同期减少200万美元[139] - 2023年前九个月投资活动使用的净现金为1980万美元，较2022年同期的3120万美元减少[139] - 2023年前九个月融资活动使用的净现金为1190万美元，较2022年同期的1770万美元减少[142] 公司股息情况 - 2023年和2022年前九个月分别宣告并支付股息2980万美元和2930万美元[146] 公司资金来源及需求情况 - 公司预计利用内部产生和额外资金为资本支出、收购和支付股息提供资金，额外资金可通过多种方式获取[149] - 公司认为现有资源能满足未来十二个月的运营、投资和融资需求，但获取融资存在不确定性[150] 公司信贷协议修订情况 - 2023年5月15日公司对循环信贷协议进行首次修订，用调整后的期限SOFR替代LIBOR利率[152] - 2023年5月15日，公司对信贷协议进行首次修订，用调整后定期SOFR取代LIBOR作为替代基准利率[167] 公司借款及额度情况 - 截至2023年9月30日，公司有3.215亿美元未偿还借款和310万美元未偿还信用证，可用借款额度为5040万美元；2022年12月31日，未偿还借款为2.981亿美元，未偿还信用证为310万美元，可用借款额度为7380万美元[157] 公司利率及费用情况 - 2023年9月30日，调整后定期SOFR利率适用利差为1.20%，基准利率利差为0.20%，信贷安排的循环信贷额度费用为0.20%[156] 公司财务比率情况 - 2023年9月30日，有形净资产为2.00658亿美元，总杠杆率为44.5%，有担保杠杆率为4.9%，无抵押杠杆率为44.2%，固定费用覆盖率为3.3倍；2022年12月31日，有形净资产为2.19654亿美元，总杠杆率为42.9%，有担保杠杆率为5.6%，无抵押杠杆率为41.8%，固定费用覆盖率为4.3倍[159] 公司抵押贷款情况 - 截至2023年9月30日，公司抵押贷款的账面价值约为3950万美元，公允价值约为3670万美元；2022年12月31日，账面价值约为4500万美元，公允价值约为4320万美元[161] 公司未偿还信用证情况 - 2023年9月30日和2022年12月31日，公司未偿还信用证均为310万美元，与Grayson Properties II相关[163] 公司利率互换协议情况 - 公司有三笔利率互换协议，名义本金分别为5500万美元、3500万美元和5000万美元，2023年5月15日均将基准利率从LIBOR替换为定期SOFR[168][169][171] - 截至2023年9月30日，利率互换的公允价值为1050万美元净资产，2023年第三季度收到约160万美元，前九个月收到约430万美元；自互换协议开始至2023年9月30日，支付或应计约250万美元，收到约590万美元[172] 公司债务公允价值及账面价值情况 - 截至2023年9月30日，公司债务的公允价值和账面价值分别约为3.581亿美元和3.61亿美元，账面价值超过公允价值约290万美元[173] 公司债务偿还情况 - 2023年1月3日，公司用信贷协议借款全额偿还了沙漠谷医疗中心420万美元的固定利率抵押贷款[160] 公司固定利率长期债务情况 - 2023 - 2027年及以后固定利率长期债务分别为6489千美元、13530千美元、939千美元、600千美元、626千美元、17346千美元，总计39530千美元[176] - 2023 - 2027年及以后固定利率长期债务平均利率分别为4.50%、4.40%、4.30%、4.20%、4.20%、4.30%，总体平均为4.40%[176] 公司可变利率长期债务情况 - 2025年可变利率长期债务为321500千美元，平均利率6.62%[176] 公司利率互换名义金额及利率情况 - 2024年和2027年利率互换名义金额分别为85000千美元和55000千美元，总计140000千美元[176] - 2024年和2027年利率互换利率分别为1.210%和0.505%，总体平均为0.990%[176] 利率变动对公司净收入的影响 - 基于2023年9月30日受利率波动影响的可变利率债务，利率每变动1%，公司净收入约受180万美元影响[176]

公司房地产投资情况 - 截至2023年8月1日，公司有76项房地产投资或承诺，分布在21个州，包括6家医院、4个独立急诊科、59座医疗/办公楼、4个学前和儿童保育中心、2个空置的专业设施和1块位于芝加哥的空地[106] UHS相关情况 - 2023年和2022年截至6月30日的三、六个月期间，UHS约占公司合并收入的41%[113] - 2023年，UHS转让给公司的两个设施的年度租赁费率约为580万美元，且这两份租约无奖金租金部分[113] - 全国护士和其他临床及支持人员短缺，增加租户劳动力成本，可能限制医院服务并影响运营收入，UHS一家急症护理医院的奖金租金收入可能下降[110] - 若UHS子公司不续租或行使购买选择权且不进行替代安排，公司未来收入和经营业绩可能下降[114] 外部因素对公司的影响 - 2023年5月11日，美国联邦政府宣布的新冠国家紧急状态到期，租户在紧急状态期间享有的优惠支付条款结束，无法预测这是否会对租户和公司产生负面财务影响[112] - 11年《预算控制法》实施后，医疗保险支付每年最多削减2%，近期立法暂停支付削减至2021年12月31日，同时将削减延长至2030年[130] - 通货膨胀使租户面临人员成本等压力，可能增加公司和租户的费用，影响租户支付租金能力和公司投资能力[121] - 部分市场房地产市场受竞争、入住率和租金下降影响，可能对公司经营业绩和房产价值产生不利影响[115] - 多项立法举措可能对公司设施运营商的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响[116] - 多项立法可能改变医疗保健系统，如取消未维持医保的处罚、加强ACA等，或对医院运营者产生负面影响[132][133][134] - 公司在物业和租户方面面临来自其他REITs、私人投资者等的竞争，设施运营者面临来自其他医疗保健提供者的竞争[135][136] - 税收法律法规变化及CARES法案对REITs和证券持有人的影响不确定，若无法满足REITs收入分配要求，可能影响财务状况[138][139][140] - 公司普通股价值可能受当前利率上升环境等因素影响[143] 公司财务数据对比 - 2023年第二季度净收入为350万美元，较2022年同期的520万美元减少170万美元；2023年前六个月净收入为790万美元，较2022年同期的1060万美元减少270万美元[147][148] - 2023年第二季度收入为2380万美元，较2022年同期的2220万美元增加160万美元，增幅7.4%；2023年前六个月收入为4700万美元，较2022年同期的4430万美元增加270万美元，增幅6.1%[149][150] - 2023年第二季度其他运营费用（不含拆除费用）为650万美元，较2022年同期的600万美元增加45.3万美元；2023年前六个月其他运营费用为1290万美元，较2022年同期的1210万美元增加83.8万美元[152][153] - 2023年第二季度资金运营（FFO）为1062.3万美元，较2022年同期的1219.2万美元减少160万美元；2023年前六个月FFO为2199.3万美元，较2022年同期的2460.1万美元减少260万美元[155][156] - 2023年第二季度利息费用为420万美元，较2022年同期的240万美元增加；2023年前六个月利息费用为790万美元，较2022年同期的460万美元增加[157] - 2023年第二季度利息支出较2022年同期增加180万美元，主要因循环信贷协议利息支出增加340万美元，平均借款成本从2.28%升至6.59%，平均未偿借款从2.725亿美元增至3.038亿美元[158] - 2023年上半年利息支出较2022年同期增加330万美元，主要因循环信贷协议利息支出增加680万美元，平均借款成本从2.02%升至6.33%，平均未偿借款从2.708亿美元增至3.024亿美元[159] - 2023年上半年经营活动提供的净现金为2230万美元，较2022年同期的2490万美元减少260万美元[161] - 2023年上半年投资活动使用的净现金为890万美元，较2022年同期的2580万美元减少[162] - 2023年上半年融资活动使用的净现金为1160万美元，较2022年同期的1320万美元减少[165] - 2023年上半年公司宣布并支付股息1980万美元，2022年同期为1950万美元[171] 公司信贷协议情况 - 2023年5月15日，公司对循环信贷协议进行首次修订，用调整后的期限SOFR加0.10%替代LIBOR利率[177][178] - 2021年7月2日修订后的循环信贷协议将总循环信贷承诺从3.5亿美元增至3.75亿美元，2025年7月2日到期[179] - 截至2023年6月30日，调整后期限SOFR利率的适用利差为1.20%，基准利率的利差为0.20%，循环信贷协议的设施费为0.20%[181] - 截至2023年6月30日，公司未偿还借款3.114亿美元，未使用信用证310万美元，可用借款额度6050万美元；2022年12月31日，未偿还借款2.981亿美元，未使用信用证310万美元，可用借款额度7380万美元[182] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司均遵守信贷协议所有契约条款[183] - 2023年6月30日，公司有形净资产1.25亿美元，总杠杆率43.9%，有担保杠杆率5.0%，无抵押杠杆率43.4%，固定费用覆盖率3.6倍；2022年12月31日，有形净资产2.19654亿美元，总杠杆率42.9%，有担保杠杆率5.6%，无抵押杠杆率41.8%，固定费用覆盖率4.3倍[184] - 截至2023年6月30日，公司各项抵押贷款合计账面价值约4000万美元，公允价值约3780万美元；2022年12月31日，账面价值约4500万美元，公允价值约4320万美元[188] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司未使用信用证均为310万美元，与Grayson Properties II相关[189] - 2023年5月15日，公司对信贷协议进行首次修订，用调整后的定期SOFR替代LIBOR作为基准利率[193][194] 公司利率互换协议情况 - 公司有三笔利率互换协议，名义本金分别为5500万美元、3500万美元和5000万美元，2023年5月15日均将基准利率从LIBOR替换为定期SOFR[195][196][197] - 截至2023年6月30日，利率互换协议公允价值为净资产1100万美元；2023年第二季度收到约140万美元，上半年收到约260万美元；自协议签订至2023年6月30日，支付或应计约250万美元，收到约430万美元[198] 公司债务相关情况 - 截至2023年6月30日，公司债务公允价值约3.492亿美元，账面价值约3.514亿美元，账面价值超出公允价值约220万美元[199] - 基于2023年6月30日未偿还的可变利率债务，利率每变动1%，将影响公司净收入约170万美元[203] 公司股权情况 - 公司持有四个LLCs/LPs的非控股股权，相关协议规定成员有买卖股权的权利和时间要求[141][142]

公司房地产投资情况 - 截至2023年5月1日，公司有76项房地产投资或承诺，分布在21个州，包括6家医院、4个独立急诊科、59座医疗/办公楼、4个学前和儿童保育中心、2个空置的专业设施和1块位于芝加哥的空地[103] 公司与UHS业务关系 - UHS分别占公司2023年和2022年第一季度合并收入的约40%和41%，2023年转给公司的两个设施的年租金约为580万美元[111] - 无法保证UHS子公司会续租医院和独立急诊科，若其行使购买权且不置换，公司未来收入和运营结果可能下降[112][113] 行业相关风险因素 - 全国护士和其他临床及支持人员短缺，增加租户劳动力成本，可能限制医院服务并影响运营收入，还可能影响公司租金收入和物业价值[107] - CMS曾发布COVID - 19疫苗接种临时最终规则，虽拜登政府将结束相关要求，但无法预测对公司或设施运营商的潜在影响[108] - 多项疫情相关法案为医疗保健提供商提供资助，但实施情况不确定，无法预测对租户运营的影响，也不确定租户是否需偿还资金[109] - 公共卫生紧急状态将于2023年5月11日结束，无法预测失去相关有利条件是否会对租户和公司产生负面财务影响[109] - 部分市场房地产市场受竞争、入住率和租金下降影响，可能对公司运营结果和物业价值产生不利影响[114] - 2021年美国通胀率开始上升，租户面临通胀压力，若通胀持续或加速，可能影响公司未来费用、租金收入和物业价值等[126][127][128] - 公司业务受多种因素影响，包括租户运营、经济状况、法规政策、税收、诉讼等，存在不确定性[106][115][116][121] - 《2011年预算控制法案》使医疗保险报销每年最多削减2%，该削减已延长至2032年[130] - 公司面临房地产市场、天气、政府法规、医疗行业问题等风险[129] - 公司在物业和租户方面面临来自其他房地产投资信托基金、私人投资者等的竞争[135] 公司财务数据对比（2023年Q1与2022年Q1） - 2023年第一季度净收入为450万美元，较2022年第一季度的540万美元减少94.6万美元[146] - 2023年第一季度收入为2320万美元，较2022年同期的2220万美元增加110万美元，增幅4.7%[147] - 2023年第一季度其他运营费用（不含地面租赁费用）为640万美元（不含26.5万美元拆除费用），较2022年同期的600万美元增加38.5万美元[149] - 2023年第一季度资金运营（FFO）为1137万美元，较2022年同期的1240.9万美元减少100万美元[152] - 2023年第一季度FFO摊薄后每股为0.82美元，2022年同期为0.90美元[152] - 2023年第一季度利息费用为370万美元，2022年同期为220万美元[153] - 2023年第一季度利息支出增加150万美元，主要因循环信贷协议利息支出增加330万美元，平均借款成本从2022年同期的1.76%升至6.06%，平均未偿借款从2.69亿美元增至3.009亿美元[154] - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为1010万美元，较2022年同期的1170万美元减少160万美元[156] - 2023年第一季度投资活动使用的净现金为540万美元，较2022年同期的1830万美元减少[157] - 2023年第一季度融资活动使用的净现金为420万美元，较2022年同期的700万美元减少[161] - 2023年第一季度公司宣布并支付股息990万美元，2022年同期为970万美元[167] 公司股权情况 - 公司在四处有限责任公司/有限合伙企业中持有非控股股权，相关方有买卖股权的权利[141] 公司资金来源与需求 - 公司预计通过内部产生资金和额外资金为资本支出、收购和支付股息提供资金，额外资金可通过循环信贷协议、第三方债务、股权发行等方式获得[170] - 公司认为经营现金流、现金及现金等价物、循环信贷协议可用额度和资本市场渠道能满足未来十二个月的运营、投资和融资需求[171] 公司循环信贷协议情况 - 2021年7月2日公司修订并重述循环信贷协议，总循环信贷承诺从3.5亿美元增至3.75亿美元，将于2025年7月2日到期[173] - 截至2023年3月31日，公司循环信贷协议下有3.084亿美元未偿借款和310万美元未使用信用证，可用借款额度为6350万美元[177] - 循环信贷协议包含肯定和否定契约，公司在2023年3月31日和2022年12月31日均遵守所有契约[178] 公司财务指标情况（2023年3月31日） - 2023年3月31日有形净资产为1.25亿美元，总杠杆率43.4%，有担保杠杆率5.0%，无抵押杠杆率42.7%，固定费用覆盖率4.0倍[179] - 截至2023年3月31日，各项抵押贷款未偿还余额合计约4034.1万美元，账面价值约4030万美元，公允价值约3860万美元[179][182] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，未偿还信用证总额均为310万美元，与Grayson Properties II有关[183][184] 公司利率相关情况 - 公司预计LIBOR指数利率在2023年6月30日前可用，正评估相关风险并计划按协议过渡到替代利率[188][189] - 2020年3月、2020年1月和2019年第三季度分别签订名义金额为5500万、3500万和5000万美元的利率互换协议[190][191][192] - 2023年3月31日，利率互换公允价值为净资产1030万美元，第一季度从交易对手方收到约120万美元[193] - 截至2023年3月31日，债务公允价值和账面价值分别约为3.47亿美元和3.487亿美元，账面价值超公允价值约170万美元[193] - 2023年3月31日，长期固定利率债务本金4034.1万美元，平均利率4.40%；可变利率债务本金3.084亿美元，平均利率5.99%[195] - 利率互换名义金额总计1.4亿美元，加权平均利率1.070%[195] - 基于2023年3月31日的可变利率债务，利率每变动1%，将影响净收入约170万美元[198]

公司设施投资与分布 - 截至2023年2月27日，公司在21个州投资了76处设施[8] - 公司有76个设施投资项目，分布在21个州，包括急性护理、行为健康等类型[8] 公司对联合企业投资 - 截至2022年12月31日，公司对4家联合拥有的有限责任公司/有限合伙企业进行了投资，股权比例在33%至95%之间[5] - 截至2022年12月31日，公司对四个联合拥有的LLC/LP进行投资，持股比例33% - 95%，按权益法核算[5] 与UHS的资产交易 - 2021年12月31日，公司与UHS及其某些关联方进行资产交易，向UHS支付约410万美元现金[14] - 2021年12月31日公司与UHS及其附属公司达成资产买卖协议，UHS子公司以7960万美元购买公司房产，同时向公司转让价值约8370万美元的房产，公司支付差价410万美元并获得约6840万美元收益[19][20] - 截至2022年和2021年12月31日，公司合并资产负债表中与该交易相关的融资应收款分别为8360万美元和8240万美元[21] 设施租约情况 - 一处位于芝加哥的设施租约于2021年12月31日到期，公司决定在2023年第二季度拆除该建筑[15] - 一处位于科珀斯克里斯蒂的设施租约于2019年6月1日到期，设施空置并正在招租[9] - 一处位于埃文斯维尔的设施租约于2019年5月31日到期，设施空置并正在招租[9] 在建设施情况 - 一处与UHS相关的医疗办公大楼于2022年1月开工，预计2023年3月完工，UHS子公司已就约68%的可出租面积签订主灵活租赁协议[12] - 内华达里诺Sierra Medical Plaza I预计2023年3月完工，成本约3460万美元，截至2022年底已花费2090万美元，主灵活租赁协议涵盖约68%可出租面积，初始年最低租金130万美元[27] - 内华达北部塞拉医疗中心旁的MOB预计2023年3月完工，UHS子公司将租赁约68%可出租面积[12] - 2022年1月公司与UHS子公司就内华达州里诺市的Sierra Medical Plaza I签订租赁协议，预计2023年3月完工，成本约3460万美元，已发生2090万美元[25][27] 与UHS的合作关系 - 公司与UHS的咨询协议每年12月31日到期，2023年已按2022、2021和2020年相同条款续约[5] - 公司五家医院设施租给UHS子公司，一家租给UHS子公司与第三方的合资企业，UHS子公司是20座医疗办公楼或独立急诊科的租户[5] - 公司与UHS关系紧密，UHS子公司为顾问，公司部分设施租给UHS子公司或与第三方合资企业[5] - 公司与UHS子公司有12份地面租赁协议，剩余租赁期限约27年至76年[29] - 公司咨询协议于2023年续签，条款与2022、2021、2020年一致，可提前60天书面通知终止[30] 公司收购情况 - 2021年第四季度公司收购Grayson Properties, LP第三方合作伙伴持有的5%少数股权，现拥有该公司100%股权[16] - 2021年第四季度，公司以约310万美元购买Grayson Properties, LP 5%少数股权，实现100%控股[28] - 2021年第四季度公司以约310万美元购买Grayson Properties, LP 5%的少数股权，实现100%控股[28] - 2021年5月，公司以约1290万美元收购内华达拉斯维加斯Fire Mesa办公楼，初始租约2027年8月31日到期，有两个5年续租选项[28] - 2021年5月公司收购拉斯维加斯的办公楼[15] - 2022年1月和3月公司分别收购弗雷德里克和迪尔伯恩的MOB[15][16] - 2020年12月公司收购埃斯卡纳巴的房产[13] 租赁收入情况 - 2022年公司来自六家租给UHS子公司医院的租赁收入约占综合收入的26%，2021年和2020年分别约为25%和22%[17] - 2022年12月31日公司与UHS子公司的六家医院租赁收入占综合收入约26%，2021年和2020年分别约为25%和22%[17] - 2022年公司从收购的Aiken和Canyon Creek物业获得的租赁收入约为570万美元，计入综合损益表的部分约为550万美元[22] - 2022年来自UHS相关租户的总收入约占公司合并收入的40%，过去五年约占34%[19] - 截至2022年12月31日，与UHS相关租户的总收入约占公司过去五年综合收入的34%，2022、2021和2020年分别约为40%、37%和33%[19] - 过去五年，UHS相关租户产生的总收入约占公司合并收入的34%，2022、2021、2020年分别约为40%、37%、33%[31] - 截至2022年12月31日的五年内，UHS相关租户产生的总收入约占公司合并收入的34%，2022、2021、2020年分别约为40%、37%、33%[31] - 2022、2021、2020年，公司约29%、28%、25%的收入来自与UHS子公司等医院运营商的租赁[35] - 2022、2021、2020年，公司约29%、28%、25%的收入来自与急性护理医院、行为健康护理医院和独立急诊科运营商的租赁[35] - 2021年公司从西南医疗系统内陆山谷校区获得450万美元租赁收入[22] 租金增长与续约条款 - 自2023年1月1日起，Aiken和Canyon Creek物业的年租金每年1月1日以2.25%的复合增长率递增[22] - 自2023年1月1日起，收购房产的年租金每年1月1日递增2.25%[22] - Clive Behavioral Health医院租赁初始期限为20年，有五个10年续约选项，2040年前年租金每年递增2.75%[23] - 各医院现有租赁期限和续约选项不同，如McAllen Medical Center租赁至2026年12月，UHS有一个5年续约选项[23] - UHS相关合资企业有五个10年续租选项，前三个续租选项按约定租赁费率，后两个按公平市场租赁费率，2040年前每年租金累计复利增长2.75%[26] - 佛罗里达惠灵顿地区医疗中心续租5年至2026年，2022年起年租金630万美元，2023 - 2026年每年租金累计复利增长2.50%[26] 地面租赁付款情况 - 2022 - 2026年，公司与UHS子公司地面租赁年总付款约50.8万美元，之后总计2800万美元[30] - 2022 - 2026年各年物业年度租赁付款约为50.8万美元，此后总计2800万美元[30] 咨询费情况 - 2022、2021、2020年公司咨询费分别为510万、440万、410万美元，基于平均投资房地产资产7.28亿、6.29亿、5.92亿美元计算，费率为0.70%[30] - 2022、2021、2020年咨询费分别为510万、440万、410万美元，基于平均投资房地产资产分别为7.28亿、6.29亿、5.92亿美元，咨询费计算比例为0.70%[30] UHS持股情况 - 截至2022年和2021年12月31日，UHS持有公司5.7%已发行受益股份[30] - 截至2022年和2021年12月31日，UHS持有公司已发行受益权益股份的5.7%[30] 公司法规与认证情况 - 医疗保健行业需遵守各级政府复杂法规，若法规解释或执行变化，可能影响公司运营[36] - 公司医院设施需保持认证状态以参与Medicare和Medicaid项目，失去认证会影响业务[36] 公司收入来源与支付方式 - 公司急性护理医院、行为健康护理医院和FEDs大量收入来自联邦和州医疗保健计划，如Medicare和Medicaid[37] - 急性护理医院住院服务按IPPS支付，门诊服务按PPS支付，PPS对新技术项目和服务有特殊支付[37] - 公司急性护理医院住院服务采用住院预付费系统（IPPS），门诊服务采用门诊预付费系统（PPS）[37] 公司运营风险 - 公司部分设施位于德州、佛罗里达等州，无法保证这些州Medicaid收入减少不会对运营结果产生重大不利影响[38] 公司高管情况 - 公司高管包括85岁的Alan B. Miller等，各有不同任职经历和时间[39][40][41] - 公司高管包括85岁的Alan B. Miller担任董事会主席、首席执行官和总裁等[39] - Marc D. Miller当选UHS总裁，他曾在2009 - 2020年12月31日担任该职位[40] - Charles F. Boyle在2022年被任命为高级副总裁兼首席财务官，自1983年起在UHS担任多个职位[40] - Cheryl K. Ramagano在2022年被任命为高级副总裁 - 运营、财务主管兼秘书，自1983年起在UHS任职[41] - Karla J. Peterson在2022年入职UHS时被任命为收购与发展副总裁[41] 公司REIT资格情况 - 公司符合REIT资格，需将至少90%的年度REIT应税收入分配给股东[32] 公司设施拆除情况 - 2022年第四季度公司决定拆除位于芝加哥的一处空置专业设施，预计2023年第二季度完成，成本约140万美元[17] - 2022年第四季度公司决定拆除芝加哥的建筑，预计2023年第二季度完成，预计成本约140万美元[17] 公司医院租赁相关情况 - 截至2023年1月1日，六家医院租赁固定期限平均剩余9.6年，有1 - 10年不等的续租选项[17] - 2022年底六家被占用医院的综合加权平均覆盖率约为4.5，2021年底四家被占用医院约为7.9[17] - 2022年底六家被占用医院加权平均覆盖率约4.5，2021年底四家被占用医院约7.9[17] 公司年报情况 - 公司2022年年报涵盖12月31日之前信息，未来提交SEC文件将更新替代此报告内容[5]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (MARK ONE) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 1-9321 UNIVERSAL HEALTH REALTY INCOME TRUST (Exact name of registrant as specified in its charter) MARYLAND 23-6858580 (State or ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (MARK ONE) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 1-9321 UNIVERSAL HEALTH REALTY INCOME TRUST (Exact name of registrant as specified in its charter) MARYLAND 23-6858580 (State or othe ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (MARK ONE) OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 1-9321 UNIVERSAL HEALTH REALTY INCOME TRUST (Exact name of registrant as specified in its charter) MARYLAND 23-6858580 (State or other jurisdiction of incorporation or organization) UNIVERSAL CORPORATE CENTER 367 SOUTH GULPH ROAD KING OF PRUSSIA, PENNSYLVANIA 19406-09 ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File No. 1-9321 UNIVERSAL HEALTH REALTY INCOME TRUST (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 23-6858580 (State or other jurisdiction of ...

公司房地产投资分布情况 - 截至2021年11月1日，公司有71项房地产投资或承诺，分布在20个州，包括7家医院设施、4个独立急诊科、56座医疗或综合办公楼和4个学前及儿童保育中心[102][104] - 公司在得克萨斯州麦卡伦有一家370张床位的急性护理医院，在加利福尼亚州河滨县有一家130张床位的急性护理医院[112] UHS业务收入占比情况 - UHS分别占公司2021年和2020年第三季度合并收入的约37%和34%，2021年和2020年前九个月合并收入的约36%和33%[106][108] UHS旗下子公司租赁业务情况 - UHS旗下子公司计划于2021年12月31日现有租约到期时终止西南医疗系统内陆山谷校区的现有租约，公司在2021年前九个月从该校区获得340万美元租赁收入（200万美元基本租金和140万美元奖金租金），2020年获得440万美元租赁收入（260万美元基本租金和180万美元奖金租金）[106][107] 疫情对公司的影响 - 新冠疫情可能对公司未来财务业绩产生重大不利影响，包括租户运营和财务结果、租金支付、入住率、收入和现金流等[104][105][106] 相关立法对公司的影响 - 美国医疗保险和医疗补助服务中心（CMS）要求所有适用员工在2021年12月5日前接种第一剂新冠疫苗，2022年1月4日前完全接种，否则可能被终止医保和医疗补助计划[106] - 美国职业安全与健康管理局要求所有员工超过100人的企业在2022年1月4日前接种疫苗，未接种者需每周进行新冠检测并在工作场所佩戴口罩，但医疗保健员工无此选择[106] - 《新冠病毒援助、救济和经济安全法案》（CARES Act）等立法为医院和医疗保健提供者提供了赠款资金，但实施情况不确定，公司无法预测对租户的影响[106] - 《2011年预算控制法案》旨在2012 - 2021年减少9170亿美元预算赤字，联合委员会需额外减少1.5万亿美元赤字，未达成协议后自2013年起实施全面削减开支，导致医保支付每年最多削减2%[109] - 多项立法举措可能对公司租户的业务、财务状况和运营结果产生重大不利影响[108] 市场因素对公司的影响 - 公司某些市场的房地产市场受到竞争加剧、入住率和租金下降的不利影响，可能影响运营结果和物业价值[108] - 经济和就业状况恶化可能影响运营商业务，对未来奖金租金、租赁续约条款和医院房产价值产生不利影响[109] - 房地产市场因素、恶劣天气、政府法规、医疗行业问题等会对公司业务产生影响[109] 公司REIT资格及税务情况 - 公司需将至少90%的年度房地产投资信托（REIT）应税收入分配给股东以维持REIT资格，一般对分配给股东的股息收入免交联邦、州和地方所得税[119] - 公司需缴纳按日历年计算的联邦消费税，税率为4%，计算方式为85%的普通收入加95%的资本利得收入超出日历年现金分配的部分，当期无消费税[120] 公司非控股权益交易情况 - 公司与有限责任公司/有限合伙企业的非控股权益交易中，非报价成员有60 - 90天决定是否按转让价格交易，交易需在接受后60 - 90天内完成[112] 公司房地产收购会计处理情况 - 公司将房地产收购视为资产收购，需将收购成本资本化，禁止确认商誉或廉价购买收益[113][116] - 公司确定收购物业有形资产公允价值时考虑可比土地销售和重置成本，无形资产考虑在位租赁价值[114][117] - 公司对高于和低于市场的在位租赁价值按现值记录，并在相应租赁期内摊销[115] 公司净利润情况 - 2021年第三季度净利润为530万美元，2020年同期为520万美元，增加15.1万美元；2021年前九个月净利润为1760万美元，2020年同期为1440万美元，增加310万美元[122] 公司总营收情况 - 2021年第三季度总营收增加150万美元，增幅7.7%；2021年前九个月总营收增加460万美元，增幅7.9%[122] 公司其他运营费用情况 - 2021年和2020年第三季度其他运营费用分别为530万美元和480万美元；2021年和2020年前九个月分别为1510万美元和1420万美元[123] 公司资金运营（FFO）情况 - 2021年第三季度资金运营（FFO）为1261.7万美元，2020年同期为1188.2万美元，增加73.5万美元；2021年前九个月FFO为3799.4万美元，2020年同期为3447.6万美元，增加350万美元[126] 公司利息费用情况 - 2021年和2020年第三季度利息费用分别为230万美元和200万美元；2021年和2020年前九个月分别为660万美元和630万美元[128] - 2021年第三季度利息费用增加28.6万美元，主要因循环信贷协议利息费用增加18.3万美元等[129] - 2021年前九个月利息费用增加27.7万美元，主要因循环信贷协议利息费用减少51.9万美元等[131] 公司现金流量情况 - 2021年前九个月经营活动提供的净现金为3620万美元，2020年同期为3280万美元，增加340万美元[133] - 2021年前九个月投资活动使用的净现金为4120万美元，2020年同期为1680万美元[133] - 2021年前九个月融资活动提供的净现金为860万美元，2020年同期使用的净现金为1580万美元[136] - 2021年和2020年前九个月经营活动产生的净现金分别为3620万美元和3280万美元[140] - 2021年和2020年前九个月分别宣布并支付股息2880万美元和2840万美元，2021年前九个月经营净现金比股息多740万美元，2020年多440万美元[141] 公司ATM股权发行计划情况 - 2020年第二季度启动ATM股权发行计划，最高可出售价值1亿美元普通股，截至2021年前九个月未发行，自启动以来已发行2704股，均价101.3美元，净现金收益约27万美元，启动该计划支付费用约50.8万美元[139] 公司循环信贷协议情况 - 2021年7月2日修订循环信贷协议，信贷承诺从3.5亿美元增至3.75亿美元，2025年7月2日到期，可申请增加最高5000万美元[148] - 截至2021年9月30日，循环信贷协议下未偿还借款2.768亿美元，信用证360万美元，可用借款额度9460万美元；2020年12月31日，未偿还借款2.362亿美元，可用借款额度1.082亿美元[151] 公司杠杆率及固定费用覆盖率情况 - 截至2021年9月30日，总杠杆率45.6%，有息杠杆率8.1%，无抵押杠杆率47.2%，固定费用覆盖率4.8倍；2020年12月31日，总杠杆率44.8%，有息杠杆率8.6%，无抵押杠杆率41.4%，固定费用覆盖率4.7倍[153] 公司抵押贷款应付票据情况 - 截至2021年9月30日，抵押贷款应付票据净额5739.7万美元，公允价值约6030万美元；2020年12月31日，未偿还余额5920万美元，公允价值约6200万美元[153] 公司表外安排信用证情况 - 截至2021年9月30日，表外安排中信用证总额360万美元；2020年12月31日为560万美元[155] 公司利率互换协议情况 - 2020年3月签订5500万美元利率互换协议，固定利率0.565%，2027年3月25日到期[158] - 2020年1月签订3500万美元利率互换协议，固定利率1.4975%，2024年9月16日到期；2019年第三季度签订5000万美元利率互换协议，固定利率1.144%，2024年9月16日到期[159][160] - 2021年9月30日，公司利率互换的公允价值为净负债55.6万美元，包含在应计费用和其他负债中[161] - 2021年第三季度，公司根据互换条款向交易对手支付或应计约32.4万美元[161] - 2021年前九个月，公司根据互换条款向交易对手支付或应计约94.5万美元[161] - 从互换协议开始至2021年9月30日，公司根据互换条款向交易对手净支付约160万美元[161] - 公司利率互换包括2019年第三季度签订的5000万美元、2020年1月签订的3500万美元和2020年3月签订的5500万美元的互换协议[163] 公司债务情况 - 2021年末，固定利率长期债务本金为52.9万美元，平均利率为4.3%[164] - 2025年末，可变利率长期债务本金为2.768亿美元，平均利率为1.3%[164] - 2024年末，利率互换名义金额为8500万美元，利率为1.320%[164] - 2021年9月30日，公司债务的公允价值和账面价值分别约为3.371亿美元和3.345亿美元，公允价值超过账面价值约26万美元[162] - 基于2021年9月30日未偿还的可变利率债务，利率每变动1%，将影响公司净收入约140万美元[165] 公司资金获取不确定性 - 公司能否继续以可接受的条件获得资金以支持业务未来增长存在不确定性[108]

☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2021 UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION OR Washington, D.C. 20549 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FORM 10-Q (MARK ONE) For the transition period from to Commission file number 1-9321 UNIVERSAL HEALTH REALTY INCOME TRUST (Exact name of registrant as specified in its charter) MARYLAND 23-6858580 (State or othe ...