业绩表现 - 公司在2024年第二季度实现了强劲的业绩增长，净收益增长约7%[9] - 公司2024年第二季度总收入为12.01亿美元，同比增长8.5%[40] - 公司2024年上半年总收入为24.01亿美元，同比增长10.0%[41] - 2024年第二季度净收入为19,387万美元，同比下降81%[45] - 2024年第二季度每股收益为0.05美元，同比下降81%[45] - 2024年第二季度Nareit FFO为3.17亿美元，同比下降23%[45] - 2024年第二季度Nareit FFO每股为0.77美元，同比下降25%[45] - 2024年第二季度Normalized FFO为3.29亿美元，同比增长9%[47] - 2024年第二季度Normalized FFO每股为0.80美元，同比增长7%[47] - 2024年全年净收入归属于普通股东指引为3,100万至5,600万美元，每股0.07美元至0.13美元[56] - 2024年全年Nareit FFO归属于普通股东指引为12.53亿美元至12.78亿美元，每股3.02美元至3.08美元[57] - 2024年全年Normalized FFO归属于普通股东指引为12.94亿美元至13.18亿美元，每股3.12美元至3.18美元[58] - 2024年全年Normalized FFO同比增长4%至6%[58] 业务表现 - 公司的高级住房运营组合(SHOP)同店现金净营业收入同比增长15.2%，主要得益于入住率提升320个基点[11] - 公司三网租赁组合和门诊医疗及研究组合的租金收入分别为1.54亿美元和2.19亿美元[41] - 公司高级住房组合的运营费用为6.03亿美元，同比增加10.3%[41] - 公司2024年第二季度同店现金NOI同比增长7.8%[73] - 公司2024年第二季度三大业务分部(SHOP、OM&R、三网租赁)同店现金NOI同比分别增长15.2%、3.3%和2.6%[73] 投资与财务 - 公司年内完成约3.5亿美元的高级住房投资，并有400亿美元的投资管线[19] - 公司财务实力持续增强，净负债率从年初的6.9x下降至6.4x[21] - 公司2024年第二季度总收益为5.14亿美元[71] - 公司2024年第二季度调整后EBITDA为5.03亿美元[79] - 公司2024年第二季度净债务/调整后EBITDA比率为6.4倍[82] - 公司2024年第二季度调整后EBITDA年化为20.12亿美元[80] - 公司2024年6月30日净债务为129.22亿美元[81] - 公司处置房地产资产获得4967万美元收益[41] 财务指标定义 - 公司定义了NOI、现金NOI、同店和调整后EBITDA等非GAAP财务指标[85,89,90,91,92] - 公司解释了调整后EBITDA和进一步调整后EBITDA的定义[85,88] - 公司从GAAP中剔除了一些物业,包括已售出、分类为待售或已停止经营的物业,受到重大干扰事件影响的物业,正在进行重大改造的物业,以及计划或已经进行运营商或业务模式转型的物业[93,95] - 公司采用恒定汇率的方法,以消除汇率变动的影响,使前期数据与当期数据可比[96] 其他 - 公司2024年第二季度发布了业绩报告[94] - 公司联系人为BJ Grant,电话为(877) 4-VENTAS[97]

文章核心观点 公司财报公布前考虑盈利预测变化很重要 盈利预测趋势与股票短期价格走势关联紧密 分析公司关键指标预测有助于深入了解公司情况 [1][9] 盈利预测情况 - 过去30天该季度共识每股收益（EPS）估计保持不变 [4] - 华尔街分析师预测Ventas即将公布的季度每股收益为0.79美元 同比增长5.3% [8] 营收预测情况 - “Revenues - Rental income - Triple - net leased”共识估计为1.5342亿美元 同比变化-0.6% [2] - “Revenues - Income from loans and investments”预计达到167万美元 较去年同期变化-74.6% [3] - “Revenues - Resident fees and services”估计为8.1527亿美元 同比变化+12.5% [6] - “Revenues - Rental income”预计达到3.7284亿美元 较去年同期变化+0.7% [10] - 公司营收预计为11.9亿美元 同比增长7.7% [8] 其他指标预测情况 - “NOI - SHOP”预计为2.1047亿美元 去年同期为1.775亿美元 [7] - “NOI - Triple - Net Leased Properties”预计达到1.5053亿美元 去年同期为1.5082亿美元 [11] - “Depreciation and amortization”预计达到2.9931亿美元 去年同期为3.0469亿美元 [12] 股价表现与评级 - Ventas股价过去一个月变化+6.5% 而Zacks标准普尔500综合指数变化+0.1% [13] - Ventas的Zacks评级为2（买入） 预计近期将跑赢整体市场 [13]

文章核心观点 公司2024年第二季度财报预计营收和每股FFO同比增长 但三网租赁物业板块或受影响 高利率环境也是担忧因素 [2][3][4][7] 营收情况 - 第二季度门诊医疗和研究组合租金收入共识预期为2.1942亿美元 高于上一季度的2.1888亿美元和去年同期的2.1581亿美元 [1] - 第二季度居民费用和服务的Zacks共识预期为8.1527亿美元 高于上一季度的8.133亿美元和去年同期的7.2461亿美元 [1] - 第二季度营收的Zacks共识预期为11.9亿美元 较去年同期增长7.7% [2] - 第二季度三网租赁租金收入的Zacks共识预期为1.5342亿美元 低于上一季度的1.5537亿美元和去年同期的1.5436亿美元 [4] FFO情况 - 第二季度每股FFO的Zacks共识预期在过去一个月上调1美分至79美分 较去年同期增长5.3% [3] - 上一季度公司实现每股FFO 78美分 超出Zacks共识预期5.4% [8] - 过去四个季度中 公司每股FFO在三个季度超出Zacks共识预期 一个季度符合预期 平均超出2.03% [9] 影响因素 - 公司在本季度可能继续对研究组合进行增值投资 得益于健康的资产负债表状况 [2] - 高利率环境是公司的担忧因素 高利率意味着高借贷成本 会影响公司购买或开发房地产的能力 [5] - 美国人口预期寿命增加 可能推动了对生命科学资产的需求 公司研究组合本季度预计表现良好 [6] - 多元化的租户基础和长期租约 预计有助于稳定租金收入 推动营收增长 [6] - 第二季度公司老年住房运营组合可能受益于美国人口老龄化和该年龄段医疗支出增加 该板块净迁入为正 预计入住率保持高位 [9] 预测与建议 - 公司本季度每股FFO可能超出预期 积极的盈利ESP和Zacks排名增加了这种可能性 公司目前盈利ESP为+1.76% Zacks排名为3 [10][11] - 另外两只房地产投资信托板块股票Extra Space Storage和American Tower也可能本季度财报有惊喜 Extra Space Storage盈利ESP为+1.00% Zacks排名为3 American Tower盈利ESP为+0.71% Zacks排名为2 均定于7月30日公布财报 [13][15]

文章核心观点 - 公司拥有多元化医疗地产资产组合，有望受益于人口老龄化和医疗支出增加，但面临竞争、租户集中和高利率等问题 [5][6] 公司股价表现 - 过去一个月，公司股价上涨5.4%，行业涨幅为1.8% [1] 利好因素 - 美国80岁以上人口预计到2029年增长超24%，公司有望受益于老年人口增长和市场新供应减少带来的多年增长机会 [7] - 公司SHOP需求加速，入住率健康，预计推动营收增长，2024年SHOP同店现金净营业收入预计增长12%-16% [8] - 受益于有利人口结构和门诊趋势，公司门诊医疗和研究组合同店现金净营业收入预计2024年增长2.5%-3.25% [9] - 公司进行增值投资以增强研究组合，拥有优质租户和长期租约，确保现金流稳定增长 [10] - 公司资产负债表健康，截至2024年3月31日有34亿美元流动性，净债务与进一步调整后EBITDA比率为6.7倍，近期债务到期情况可控，信用评级良好，财务灵活性支持增长 [14] 利空因素 - 来自全国和本地医疗运营商的竞争可能限制公司提高租金和盈利能力，影响交易达成 [2] - 高利率环境增加公司借贷成本，影响房地产购置或开发能力，截至2024年3月31日总债务约135.6亿美元 [12] - 公司三网租赁物业板块存在租户集中风险，Brookdale Senior Living、Ardent和Kindred租赁物业在2024年第一季度净营业收入中占比重大 [16] 其他股票信息 - 派拉蒙集团2024年FFO每股共识预测过去一个月微升至78美分 [4] - 房地产投资信托行业中，公园酒店及度假村和派拉蒙集团目前Zacks评级为2（买入），公园酒店及度假村2024年FFO每股共识预测过去两个月微升至2.20美元 [13]

营收结构与占比 - 2024年第一季度，高级住房运营组合、门诊医疗和研究组合、三重净租赁物业的净营业收入分别为20348.3万美元、14557万美元、15163万美元，占比分别为40.4%、28.9%、30.1%[11] - 截至2024年3月31日，Atria、Sunrise、Brookdale、Ardent和Kindred管理或租赁的物业分别贡献了公司总净营业收入的19.0%、6.1%、7.4%、6.7%和6.6%[19] - 2024年第一季度，Brookdale、Ardent和Kindred对总营收的贡献占比分别为3.1%、2.8%、2.8%，对总净营业收入的贡献占比分别为7.4%、6.7%、6.6%[20] - 截至2024年3月31日，公司向Kindred租赁29处物业，Kindred租赁协议约占公司总年化净营业收入的6.6%[22][23] - 截至2024年3月31日，公司合并物业位于47个州、哥伦比亚特区、7个加拿大省份和英国，加利福尼亚州的物业在2024年和2023年第一季度均占总合并收入和净营业收入的10%以上[19] 可变利益实体财务状况 - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，NHP/PMB L.P.的总资产分别为76234万美元和75981.7万美元，总负债分别为27244.1万美元和26665.8万美元[17] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，Fonds Immobilier Groupe Maurice, S.E.C.的总资产分别为192275.7万美元和197141万美元，总负债分别为118498.4万美元和120461.9万美元[17] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，其他已识别可变利益实体的总资产分别为160846.5万美元和159795.7万美元，总负债分别为36328.2万美元和35482.8万美元[17] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，税收抵免可变利益实体的总资产分别为2979.9万美元和2974.6万美元，总负债均为402.4万美元[17] 会计准则评估 - 公司正在评估采用ASU 2023 - 07、ASU 2023 - 09以及SEC新规则对合并财务报表的影响[17][18] 租赁相关情况 - 公司与Kindred将续租选择权行使日期从2024年4月30日延至5月31日，若Kindred未行使，双方仍可协商续租[24] - 截至2024年3月31日，公司按布鲁克代尔租赁协议出租121处房产，2024年应收合同基础租金约1.103亿美元，当前合同基础租金约1.489亿美元，基础租金自2022年1月1日起每年递增3% [25] - 截至2024年3月31日，公司按阿登特租赁协议出租11处房产，现有租期至2035年8月31日，阿登特有1次10年续租选择权[26] 管理服务情况 - 截至2024年3月31日，阿特里亚和日出公司为公司581个合并老年住宅社区中的302个提供管理服务，其中阿特里亚管理216个，日出管理86个[27][28] 房地产收购与出售 - 2024年第一季度公司以3600万美元收购1个老年住宅社区，4月以9400万美元收购2个老年住宅社区[30] - 2024年第一季度公司出售7个老年住宅社区、8个门诊医疗建筑和1个三净租赁物业，总价3600万美元，确认收益30万美元；4 - 5月出售3个老年住宅社区和12个三净租赁物业，总价1210万美元[31] 房地产资产情况 - 截至2024年3月31日，公司持有待售房地产资产总计4.1317亿美元，较2023年12月31日的5.6489亿美元有所减少[32] - 2024年和2023年第一季度公司分别确认减值损失540万美元和860万美元[32][33] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司持有的应收贷款和投资净额分别为5920万美元和5410万美元[34] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司对非合并房地产实体的投资账面价值分别为6.01406亿美元和5.98206亿美元[37] - 2024年和2023年第一季度，公司从非合并房地产实体服务中获得的管理费用分别为390万美元和360万美元[38] - 截至2024年3月31日，公司持有Atria 34%的股权，持有Ardent 7.5%的股权[39] - 截至2024年3月31日，公司净无形资产为12.98344亿美元，净无形资产负债为790.94万美元[40] - 截至2024年3月31日，公司其他资产总计7.14014亿美元，较2023年12月31日的6.8341亿美元有所增加[42] 债务情况 - 截至2024年3月31日，公司高级应付票据和其他债务总计13.555194亿美元，较2023年12月31日的13.490896亿美元有所增加[43] - 2024年4月，公司签订新的无担保信贷安排，额度27.5亿美元，初始定价为SOFR加0.875%，2028年4月到期[44] - 截至2024年3月31日，公司无担保循环信贷安排有27亿美元未提取额度，有820万美元未偿还[44] - 截至2024年3月31日，公司商业票据计划无未偿还借款，最高发行额度为10亿美元[44] - 2024年第一季度，公司偿还并终止了一笔5亿加元（约3.694亿美元）的无担保定期贷款安排[44] - 截至2024年3月31日，公司有8.625亿美元可交换优先票据未偿还，第一季度确认约810万美元的合同利息费用和170万美元的发行成本摊销[46] - 2024年2月，Ventas Canada发行并出售6.5亿加元的5.10%高级债券，所得款项主要用于偿还2025年到期的5亿加元无担保定期贷款[48] - 2024年4月和5月，公司偿还8.54亿美元到期高级债券，主要使用手头现金，其余通过商业票据计划偿还[48] - 2024年2月，公司签订5280万加元固定利率抵押贷款，年利率4.644%，2029年到期[49] - 截至2024年3月31日，公司债务到期情况显示，2024 - 2028年及以后各期到期债务本金及摊销总额达13.632013亿美元[50] - 截至2024年3月31日，公司0.8亿美元浮动利率债务受1.427亿美元利率互换影响；12.9亿美元固定利率债务受5.271亿美元和6.476亿加元利率互换影响[51] 所得税情况 - 2024年第一季度和2023年第一季度，公司所得税费用分别为300万美元和280万美元的收益，主要因某些应税房地产投资信托子公司亏损[59] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，应税房地产投资信托子公司递延所得税负债分别为2020万美元和2450万美元[59] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，应税房地产投资信托子公司递延所得税资产均为180万美元[59] 股权发行情况 - 2024年第一季度，公司通过“按市价”股权发行计划出售180万股普通股，总收益7870万美元，平均每股44.12美元[60] - 2024年4月，公司通过该计划出售30万股普通股，总收益1490万美元，平均每股43.63美元[61] 综合损益情况 - 截至2024年3月31日，累计其他综合损失为1955.4万美元，较2023年12月31日的3575.7万美元有所减少[62] - 2024年第一季度持续经营业务亏损1254万美元，而2023年同期盈利1891.2万美元[62] - 2024年第一季度归属于普通股股东的净亏损为1431.2万美元，2023年同期为净收入1751.7万美元[62] 营收与支出增长情况 - 2024年第一季度总营收为11.99914亿美元，较2023年同期的10.77245亿美元增长11.4%[68][69] - 2024年第一季度NOI为5038.84万美元，较2023年同期的4658.65万美元增长8.2%[68][69] - 2024年第一季度资本支出为1.70216亿美元，较2023年同期的1.12656亿美元增长51.1%[69] - 2024年第一季度美国市场营收为10.63384亿美元，较2023年同期的9.58126亿美元增长11%[70] 资产公允价值与账面价值情况 - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，有担保和非抵押贷款应收款的公允价值分别为5750万美元和5310万美元[131] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，固定利率债务的账面价值分别为1.2874307亿美元和1.2458828亿美元，公允价值分别为1.2323307亿美元和1.1994321亿美元[133] - 截至2024年3月31日、2023年12月31日和2023年3月31日，总债务分别为1.3632013亿美元、1.3568598亿美元和1.2406943亿美元[134] - 截至2024年3月31日，净房地产资产为21.550806亿美元，较2023年12月31日的21.74895亿美元略有减少[70] 债务结构与风险情况 - 2024年3月31日固定利率债务中，高级票据/可交换高级票据占比71.6%，加权平均利率3.9%；可变利率债务中，无担保定期贷款占比2.2%，加权平均利率6.3%[134] - 2024年3月31日较2023年12月31日，未偿还可变利率债务减少主要归因于偿还5亿加元无担保定期贷款；固定利率债务增加主要归因于发行6.5亿加元、利率5.10%的J系列高级票据[134] - 假设2024年3月31日合并可变利率债务加权平均利率提高100个基点且债务余额不变，年化利息费用将增加约760万美元，即每股摊薄普通股增加0.02美元[135] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，合资伙伴在合并总债务中的份额分别为2.987亿美元和2.975亿美元[135] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司在非合并房地产实体投资中的非合并债务份额分别为6.021亿美元和5.753亿美元[135] - 公司面临利率变动带来的市场风险，会持续监控可变利率债务水平[131] 汇率影响情况 - 基于2024年第一季度结果，若美元相对英镑和加元汇率变动一个标准差，2024年第一季度每股正常化FFO变动小于0.01美元或1%[135]

业绩总结 - 2024年第一季度每股正常化FFO为0.78美元，同比增长超过5%[8] - 公司总的同店现金NOI在2024年第一季度增长6.7%[8] - 2024年第一季度的净亏损归属于普通股东为0.04美元[11] - 2024年第一季度的总收入为813,304千美元，同比增长约15.4%[70] - 2024年第一季度的现金净运营收入为204,486千美元，同比增长约63.1%[72] - 2024年第一季度的同店现金净运营收入为183,430千美元，同比增长约48.8%[72] - 2024年第一季度的调整后EBITDA为493,352千美元，较2023年第四季度有所增长[67] 用户数据 - 2024年第一季度美国同店现金净运营收入为1.34亿美元，同比增长17.6%[26] - Ventas的老年住房市场在未来几年内预计将实现约1000个基点的净吸收[19] - 65岁及以上人口预计在2020年至2030年间增长约18百万[43] - 每天约有11,200人年满65岁，预计2024年将有410万人年满65岁[44] 未来展望 - 2024财年同店现金NOI指导范围提高至12.0%-16.0%[11] - 2024财年每股正常化FFO指导范围提高至3.10-3.18美元[11] - 预计2024年SHOP的GAAP NOI增长中点为1.3亿美元[12] - 2024年净收入预期在1100万美元至4500万美元之间[56] - 2024年Nareit FFO预期在12.25亿美元至12.58亿美元之间[56] - 2024年净收入预期为4700万美元，摊薄每股收益为0.11美元[85] 新产品和新技术研发 - Ventas的老年住房投资在2024年已关闭或签约的金额约为3.5亿美元，预计年初的FFO每股中性或增值[36] - Ventas的老年住房市场的平均投资基础为每单位24.1万美元，预计未来三年几乎没有新供应交付[35] 市场扩张和并购 - Ventas的2024年平均入住率预计同比增长约270个基点，主要由美国市场推动[25] - Ventas的投资组合中，约99%的老年住房运营组合在2024年第一季度没有竞争性建筑开工[19] 负面信息 - 由于利率上升，利息支出指导中点提高至6.09亿美元[11] - 2024年第一季度的净债务与进一步调整后的EBITDA比率为6.7倍，较2023年第四季度的6.9倍有所改善[67] - 2024年第一季度的总债务为13,555,194千美元，较2023年第四季度有所增加[67] 其他新策略和有价值的信息 - 2024年第一季度的折旧和摊销费用为300,255千美元，较2023年第四季度有所减少[67] - 2024年流动性覆盖2024年到期债务约4倍，提供了资金灵活性[52] - 2024年同店现金NOI按细分市场的增长率为：老年住房15%，门诊医疗3.25%，三网租赁2%[90]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度企业实现每股0.78美元的正常化FFO，年化NOI超20亿美元，同店物业NOI增长近7%，其中SHOP业务领涨超15% [7] - 第一季度净亏损为每股0.04美元，正常化FFO每股0.78美元，同比增长5% [30] - 公司将2024年正常化FFO指引上调至每股3.10 - 3.18美元，全年总公司同店现金NOI指引中点提高至7% [14] - 预计2024年归属普通股股东的净收入在每股0.03 - 0.11美元之间，正常化FFO指引中点从之前的3.125美元提高到3.14美元 [34] - 总公司同店现金NOI预计同比增长7%，此前中点为6.25%，全年资本回收收益提高到3亿美元，预计2024年FAD CapEx支出为2.5亿美元 [35][36] 各条业务线数据和关键指标变化 SHOP业务 - 总SHOP同店现金NOI增长15.2%，同店SHOP社区在入住率、REVPOR和运营成本等关键指标上表现出色，美国同店入住率同比增长280个基点，带动整体同店入住率增长240个基点 [15] - 美国同店独立生活入住率同比增长127%，带动整体入住率提升，连续九个月参观量超过去年同期水平 [16] - 运营成本低于预期，OpExPOR为1.6%，调整闰年因素后为4.5% [17] - 美国社区同店现金NOI增长18%，加拿大优质投资组合入住率达95%，同比增长9% [19] - 上调全年同店SHOP投资组合NOI增长预期至12% - 16%，预计平均入住率增长约270个基点，REVPOR约为5%，总营收增长约8%，OpExPOR增长约2.5% [20] - 原预计新增1.18亿美元NOI增长，现提高至1.3亿美元，4月入住率开局良好 [21] 门诊医疗与研究业务（OMAR） - 同店现金NOI季度增长近5%，第一季度门诊医疗团队完成90万平方英尺的新租约和续约，比去年同期增长50% [28] - 自去年收购以来，门诊医疗资产入住率提高300个基点 [28] - 大学研究同店现金NOI第一季度增长超5%，同店投资组合入住率增长，新租赁管道增加30%至140万平方英尺 [29] Kindred业务 - Kindred租赁业务占公司NOI约5%，租金覆盖率保持稳定，Kindred预计2024年营收和费用表现将改善 [12] - 公司与Kindred将租约续约通知日期延长至5月底，双方正积极讨论以优化企业价值和NOI [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 到2030年，80岁以上人口预计增加500万，但老年住房新开工建设处于十多年来的最低水平，在建库存比例也处于低位 [8] - SHOP投资组合中，99%的社区没有竞争性建设开工 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略包括在老年住房投资组合中实现有机增长、通过专注老年住房的投资获取价值、推动整个投资组合的现金流 [6] - 作为第二大老年住房所有者，公司受益于多年的老年住房增长机会，需求带动的入住率和RevPOR增长使其业务获得发展 [8] - 年初至今，公司已完成或签订约3.5亿美元的投资，符合其收益率、内部收益率、入住率增长潜力等目标，投资环境具有吸引力 [10] - 公司计划继续执行老年住房社区的投资计划，评估有吸引力的投资机会，扩大老年住房业务规模 [27] - 公司通过“正确的市场、正确的资产、正确的运营商”框架执行投资战略，优先投资供需状况良好、可负担性强、净吸纳量可观的市场 [24] - 公司门诊医疗和研究业务具有竞争优势，受益于强劲的机构需求，为企业做出了补充性和复合性贡献 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司年初表现良好，随着老年住房多年增长机会的显现，对2024年的前景更加乐观 [5] - 老年住房市场供需基本面良好，为公司业务增长提供了有利的长期跑道 [8] - 公司对SHOP投资组合的入住率增长潜力感到乐观，预计未来几年市场有1000个基点的入住率提升空间 [22] - 公司将继续努力优化Kindred业务的结果，以实现企业价值和NOI的最大化 [43] 其他重要信息 - 公司将2028年到期的27.5亿美元循环信贷额度进行了延期，定价得到改善，并获得银行合作伙伴的超额认购 [32] - 第一季度发行了6.5亿加元的5年期高级债券，利率为5.1%，提前偿还了部分即将到期的债务，今年还剩7亿美元的债务到期需要再融资 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：Justin提到对核心市场入住率增长潜力乐观，是基于怎样的假设，实现这一增长需要多少年？ - 公司使用多种数据来源确定市场有1000个基点的入住率提升空间，但未明确增长节奏，希望在现有市场表现良好，并通过外部活动拓展新市场 [38][39] 问题2：每100个基点的入住率提升对利润率有怎样的影响，是否有算法可以参考？ - 公司整体入住率有提升空间，入住率提升将带来经营杠杆和利润率扩张，后续可能在会议中提供相关经验法则 [41] 问题3：Kindred租约延期一个月的原因是什么，Kindred是否已实施运营效率提升举措，是否看到成效？ - 延期是为了与Kindred和其他方积极讨论，以实现公司价值和NOI的优化；Kindred已实施改善营收和费用表现的举措，公司看到了业绩的逐步改善 [43][45] 问题4：Kindred租约是否会进一步延期，5月底是否会有决策？ - 公司正积极与Kindred和其他方讨论，重点是达成对公司和物业有利的结果，而非关注通知日期，会尽快解决问题并公布结果 [48] 问题5：如果Kindred租约不续约，将物业出租给其他方，是否会有停机时间？ - 如果有其他租户接手部分或全部物业，会有运营交接，但没有停机时间 [49] 问题6：公司的收购是否仅考虑简单交易，是否会在结构化融资方面有所作为？ - 主要考虑完全所有权收购，市场上的债务到期情况为公司提供了优质收购机会，卖家包括私募股权、运营商、多户住宅和机构投资者 [52][53] 问题7：Brookdale租约结构是否会从净租赁转变为其他形式？ - Brookdale租约占公司NOI约7%，租金覆盖率正在改善，市场趋势支持中期入住率提升，公司认为无论何种结构，拥有这些社区都有积极机会 [55][56] 问题8：公司如何考虑收购资金来源，以及在杠杆率仍较高但正在改善的情况下如何看待资本成本？ - 目前投资回报具有吸引力，第一季度通过股权融资完全为老年住房投资提供资金，未来将增加资产处置收益作为资金来源 [60][61] 问题9：1000个基点的入住率提升是针对同店还是整体投资组合，目前的起点和结构性上限是多少？ - 针对美国整体SHOP投资组合，目前独立生活和辅助生活入住率均接近80%，结构性上限为100%，部分社区已达到高入住率水平 [63][64] 问题10：275 - 300个基点的年入住率增长是否会成为新常态，如果不是，阻碍因素是什么？ - 预计美国今年入住率增长超300个基点，目前处于关键销售季节初期，公司对趋势持乐观态度；新聘请的高级副总裁将领导SHOP平台提升业绩 [69][70] 问题11：第一季度SHOP入住率超预期并上调全年展望，是市场因素还是公司内部举措驱动？ - 是市场因素和公司内部举措共同作用的结果，内部举措包括价格 - 销量优化、投资物业和更换运营商等，为运营商提供战略支持 [74][77] 问题12：公司如何考虑行使Brookdale认股权证，是否将其作为潜在资金来源？ - 公司持有1600万份每股3美元的认股权证，处于深度实值状态，是创造价值、实现收益和投资老年住房房地产的资金来源之一 [79][80] 问题13：一年后公司是否会扩大规模，增加资产和老年住房敞口，如何看待投资管道和投资组合增长？ - 公司将继续执行战略，以有机增长为驱动，叠加老年住房的外部增长，老年住房投资组合将扩大，成为整体投资组合的更大组成部分 [83][84] 问题14：公司投资老年住房何时能实现收益增长，如何考虑收益增长的时间点？ - 投资的初始收益率与资本成本大致持平，短期内不具有立即增值性，但内部收益率和增长潜力表明近期将实现增值 [86] 问题15：Justin提到的SHOP加速趋势是指入住率还是同店NOI增长，全年是否仍预计加速增长？ - 入住率正在加速增长，第一季度NOI表现强劲改变了全年预期轨迹，目前处于关键销售季节，需观察后续情况；预计全年NOI增长范围中点为14%，第一季度为15% [90][91] 问题16：Kindred租约延期一个月，是否意味着Kindred更有可能成为解决方案的一部分，不续约的可能性较小？ - 公司正与Kindred和其他方积极讨论，Kindred更有可能成为解决方案的一部分，但仍在考虑所有替代方案，以实现公司股东价值和物业NOI的优化 [93] 问题17：如果公司进行10亿美元的资产投资，预计有多少会涉及运营商过渡，是否会有停机时间？ - 公司投资决策注重选择合适的市场、资产和运营商，以实现更好的业绩；运营商过渡有风险，但公司有丰富经验，过去几年已成功过渡超150个社区，目标是提升社区表现 [96][98] 问题18：公司目前的投资主要通过股权融资，处置资产的资本化率与股权成本相比如何，各业务板块的处置比例如何？ - 3亿美元的资产处置计划涵盖门诊医疗和研究业务（OMAR）以及其他资产类别，综合资本化率约为中个位数，与股权成本相近；短期内再投资可能中性，但长期来看，升级投资组合和投资增长潜力将带来增值 [101][102] 问题19：SHOP业务中辅助生活（AL）和独立生活（IL）板块的前景有何差异？ - 大部分NOI增长来自AL板块，特别是在美国；IL板块今年有一定增长贡献，但主要增长机会在2025年；美国IL板块入住率趋势良好，是NOI增长的领先指标 [104][105] 问题20：IL板块明年增长是否主要是运营杠杆发挥作用？ - 是的，IL业务利润率高，固定成本相对较高，入住率提升将带来显著的运营杠杆效应，公司期待入住率提升带动NOI增长 [106] 问题21：公司190亿美元贷款中，预计有多少在再融资方面会遇到问题，过去六个月对困境贷款数量的看法是否有变化？ - 很大一部分贷款在不追加股权的情况下再融资困难，原因包括贷款价值比降低、利率上升以及部分资产NOI未恢复到疫情前水平或未达到预期；这些资产有增长潜力，但再融资需要大幅偿还贷款，业主需决定是否追加股权或出售资产 [108][109] 问题22：门诊医疗业务季度入住率下降的原因是什么，与去年下半年租户迁出情况有何一致主题？ - 第一季度租赁表现出色，完成90万平方英尺租赁，比去年同期增长50%；健康系统财务状况改善，正在升级设施和转换空间；入住率下降40个基点（约7.2万平方英尺），但其中5.5万平方英尺已几乎立即重新出租，主要是由于健康系统的战略调整，预计未来租赁和租金情况将改善 [111][114] 问题23：IL板块在本季度入住率大幅提升，是需求增加还是运营改善导致？ - 独立生活板块近期表现良好，包括部分Holiday社区和Atria投资组合；公司与运营商合作，通过销售监督、价格 - 销量优化、资本支出投资等举措提升业绩，入住率提升是广泛的 [115][116] 问题24：公司对REVPOR增长有信心的原因是什么，增长加速是来自主要市场还是其他领域？ - 公司在SHOP业务指引中为各项指标预留了一定调整空间，预计REVPOR约为5%，与第一季度表现一致，需观察关键销售季节情况 [118] 问题25：鉴于入住率加速增长等领先指标，公司是否会更积极地提高街价？ - 价格 - 销量优化策略包括根据市场需求和入住率情况调整价格，在需求旺盛和入住率高的市场和社区，公司会更积极地跟随市场定价；同时，公司也会平衡入住率和总营收增长，以实现NOI最大化 [119][120] 问题26：指引中假设的7%增长是否会保持稳定？ - 这是同比数据，预计街价、租金和入住率都会增长，具体指标可能会有一定波动 [121]

财务业绩表现 - 2024年第一季度普通股股东净亏损为每股0.04美元，正常化运营资金为每股0.78美元，同比增长超5%[4] - 公司总净营业收入同比增长8.2%，同店现金净营业收入同比增长6.7%[4] - 2024年第一季度总营收为11.99914亿美元，2023年同期为10.77245亿美元[31] - 2024年第一季度净亏损为1254万美元，2023年同期净利润为1891.2万美元[31] - 2024年第一季度归属于普通股股东的净亏损为1431.2万美元，2023年同期净利润为1751.7万美元[31] - 2024年第一季度Nareit FFO归属普通股股东为2.92904亿美元，2023年同期为2.94408亿美元，同比下降1%[33] - 2024年第一季度经调整后FFO归属普通股股东为3.16573亿美元，2023年同期为2.96871亿美元，同比增长7%[33] - 2024年第一季度租金收入为3.74245亿美元，2023年同期为3.52743亿美元[31] - 2024年第一季度居民费用和服务收入为8.13304亿美元，2023年同期为7.04993亿美元[31] - 2024年第一季度第三方资本管理收入为429.6万美元，2023年同期为417.7万美元[31] - 2024年第一季度同店现金净营业收入为4.41405亿美元，同比增长6.7%[45] 高级住房业务情况 - 高级住房运营组合同店现金净营业收入同比增长超15%，美国地区同比增长约18%，同店平均入住率同比提高240个基点[4] - 高级住房运营组合同店第一季度平均入住率同比提高240个基点，高于2023年第四季度的170个基点和全年的120个基点，看房量高于去年同期[6] 资本市场与融资 - 截至2024年3月，公司完成数笔资本市场再融资交易，3月发行6.5亿加元、利率5.10%、2029年到期的优先票据，4月将27.5亿美元无担保循环信贷额度延长至2028年[4] - 年初至今，公司通过市价发行计划发行210万股普通股，总收益9400万美元，资金用于匹配年初至今完成的高级住房投资[4] 公司流动性 - 截至2024年3月31日，公司流动性为34亿美元，包括无担保循环信贷额度和手头现金及现金等价物，商业票据计划无未偿还借款[9] 业绩指引 - 公司更新并提高2024年全年业绩指引，归属净利润每股区间为0.03 - 0.11美元，NAREIT运营资金每股区间为2.98 - 3.06美元，正常化运营资金每股区间为3.10 - 3.18美元[12] - 2024年全年归一化运营资金可归属普通股股东金额预计在12.76 - 13.09亿美元，同比增长4% - 6%[40] 公司荣誉 - 公司获得2024年美国环保署能源之星能源管理持续卓越奖，连续第二年获此最高荣誉，连续第四年获年度合作伙伴奖，2023年超175座自有建筑获能源之星认证[10] 资产负债情况 - 截至2024年3月31日，总资产为24.672586亿美元，截至2023年12月31日为24.725433亿美元[30] - 截至2024年3月31日，总负债为14.928709亿美元，截至2023年12月31日为14.878392亿美元[30] 年度预算与计划 - 2024年公司预计完成约3.5亿美元专注于老年住房的投资，处置资产净收益3亿美元[42] - 2024年FAD资本支出预计约2.5亿美元，一般及行政费用预计约1.55亿美元[42] - 2024年利息费用预计在6.04 - 6.14亿美元[42] 指标定义与分析 - 公司认为运营资金和归一化运营资金是评估房地产投资信托基金运营表现的合适补充指标[35] - 公司使用美国房地产投资信托协会对运营资金的定义，归一化运营资金是运营资金排除特定收支项目后的结果[36][37] - 运营资金和归一化运营资金可能与其他房地产公司不可比，应结合公认会计准则下的净收益一同分析[38] - 公司定义净营业收入为总收入减去利息及其他收入、物业级运营费用和第三方资本管理费用[50] - 公司定义现金净营业收入为可报告业务部门的净营业收入，按恒定货币基础确定，排除非现金项目等影响[51] 同店范围界定 - 符合特定条件的物业将被排除在同店范围之外，如已出售、受重大破坏事件影响、正在进行重大重建等[54] 汇率调整 - 为消除汇率变动影响，所有基于投资组合表现的披露假设可比期间汇率恒定，采用当前期间平均汇率将上一比较期间结果调整并转换为美元[55] 投资情况 - 年初至今，公司完成或签订约3.5亿美元高级住房投资合同，达到全年投资预期[4][7]

业务板块营收情况 - 2023年公司可报告业务板块及非板块资产总净营业收入（NOI）为19.25167亿美元，其中高级住房运营组合（SHOP）为7.11407亿美元，占比37%；门诊医疗和研究组合为5.76932亿美元，占比30%；三重净租赁物业为6.04651亿美元，占比31%；非板块为0.32177亿美元，占比2%[29] - 2023年末，公司租给Brookdale、Ardent和Kindred的物业分别占总NOI的7.7%、6.9%、6.9%，占总物业数量的8.9%、0.8%、2.1%[51] - 2023年约7.6%的总收入和17.5%的总净营业收入来自第三方租户在政府医疗项目获报销的急慢性医疗机构[107] SHOP板块情况 - 截至2023年12月31日，SHOP板块有587处物业，由23家第三方运营商管理，其中Atria Senior Living, Inc.管理的物业NOI占比20.1%，物业数量占比15.9%；Sunrise Senior Living, LLC管理的物业NOI占比4.5%，物业数量占比6.8%[40] - SHOP板块包括独立生活社区、辅助生活社区、记忆护理社区和持续护理退休社区，收费一般来自私人来源[36] - 公司部分高级住房社区需依靠第三方经理管理运营，以换取管理费[130] 业务战略 - 公司业务战略旨在通过产生可靠且不断增长的现金流、维持服务老龄人口的优质资产组合、保持财务实力和流动性来提升股东价值[31] 管理协议 - 公司与第三方经理的管理协议中，经理的年度管理费通常为适用物业收入的4.5% - 7%，部分情况还有基于绩效目标的额外费用[39] - 公司Atria管理协议初始期限在2024 - 2041年到期，部分有续约条款，公司有权在特定事件下终止协议，公司持有Atria 34%股权[41] - 公司Sunrise管理协议初始期限在2035 - 2040年到期，公司有权在特定情况下终止协议[43] 门诊医疗和研究组合板块 - 门诊医疗和研究组合板块主要在美国收购、拥有、开发、租赁和管理门诊医疗建筑和研究中心[44] 三重净租赁物业板块 - 三重净租赁物业板块在美国和英国投资并拥有高级住房社区、熟练护理设施等，租户需承担所有物业相关费用[48] 子公司及合作服务 - 公司通过Lillibridge子公司和对PMB Real Estate Services LLC的50%所有权，为美国的医院、大学等提供管理、租赁等服务[47] 主要租户情况 - 2023年公司从Brookdale获得的合同基础租金约为1.059亿美元，当前合同基础租金约为1.489亿美元，2020年预付款项约1.49亿美元已摊销，剩余约0.85亿美元未摊销[52] - Brookdale租约基础租金自2022年1月1日起每年递增3%，现有租期至2025年12月31日，有两次10年续租选择权[53] - 2023年公司从Ardent获得的合同基础租金约为1.337亿美元，当前合同基础租金约为1.338亿美元，基础租金每年递增幅度为相关时期CPI增幅的四倍与2.5%中的较小值，现有租期至2035年8月31日，有一次10年续租选择权[56] - 2023年公司出售约24%的Ardent股权给第三方投资者，总收益为0.501亿美元，确认收益0.335亿美元，持股比例从9.8%降至7.5%[57] - 2023年公司从Kindred获得的合同基础租金约为1.306亿美元，当前合同基础租金约为1.325亿美元，部分物业基础租金根据CPI变化或特定条件递增，Group 1租期至2028年4月30日，Group 2租期至2025年4月30日，均有续租选择权[60][61] 开发项目 - 截至2023年12月31日，公司有6个活跃且已承诺的开发项目，其中3个为非合并项目[67] 资产分布 - 公司资产组合在地理上广泛分布于美国、加拿大和英国，仅加利福尼亚州的物业在2023年的持续收入和NOI中占比超过10%[68] 员工情况 - 截至2023年12月31日，公司有486名员工，均未受集体谈判协议约束[73] - 超40%的员工从公司内部晋升到更高级别岗位[81] 合作投资 - 公司通过VIM与第三方机构投资者合作，通过各种合资企业和其他共同投资工具投资房地产，资产主要包括The Ventas Fund、州养老基金合资企业和主权财富基金合资企业三个平台[66] 保险举措 - 公司于2020年5月成立全资附属自保保险公司以稳定保险成本[91] 人力资本管理 - 公司董事会的薪酬委员会和提名、治理及企业责任委员会对人力资本事项进行监督[75] - 公司致力于吸引和留住人才，投资员工发展并提供有竞争力的薪酬福利[76] - 公司建立了以人员、文化、投资和财务等为支柱的DE&I框架[77] - 公司承诺保障员工健康与安全，通过有效管理、培训和教育来维护[78] - 公司有针对高级管理团队的短期和长期继任规划流程[82] ESG目标 - 公司设定了与关键ESG主题相关的可衡量目标，并每年报告进展[85] 法律法规影响 - 公司及其美国租户、借款人、经理受广泛复杂的医疗保健法律法规影响[95] - 2020 - 2021年多项法案授权约1750亿美元通过公共卫生和社会服务应急基金分配给医疗保健提供商[108] - 公司及相关方在2020年末至2022年收到提供商救济基金的赠款，2023年5月公司两个申请被选入审计[109] - 公司及相关方还收到其他政府为高级住房社区提供的赠款以减轻新冠损失[110] - 违反HIPAA可能导致重大民事和/或刑事罚款和处罚，违反UK GDPR可能面临高达全球年营业额4%或1750万英镑的罚款[116][119] - 公司在加拿大和英国的高级住房社区分别受当地相关法规监管[118][119] 税收情况 - 公司自1999年12月31日结束的纳税年度起选择按REIT纳税，符合条件一般无需就当前分配给股东的应税收入缴纳美国联邦企业所得税[123] - 公司可能需缴纳美国州和地方税以及加拿大和英国的非美国税，正在评估加拿大待决立法对所得税费用和现金税的潜在影响[124] - 公司失去REIT地位将面临严重税收后果，包括无法扣除向股东的分配、可能增加州和地方税等[127][129] 环境法规影响 - 公司资产受多种环境和职业健康安全法律法规影响，可能对危险或有毒物质的清除或修复成本负责[131]

财务数据和关键指标变化 - 2023年全年正常化FFO为每股2.99美元，同比增长超5%，高于2月设定的指引区间中点 [7] - 第四季度正常化FFO为0.76美元，同比增长7% [8] - 2023年企业同店现金NOI增长超8%，为公司历史上最快的有机增长率之一 [31] - 2024年预计正常化FFO增长为中个位数，预计每股净收入为0.06美元，正常化FFO指引区间为3.07 - 3.18美元，中点为3.13美元，同比增长5% [34] - 2024年预计总公司同店现金NOI增长在5% - 7.5%之间 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 SHOP业务 - 2023年同店现金NOI增长18.3%，高于同店指引中点预期，美国社区增长24.5%，加拿大投资组合 occupancy超95% [19] - 2023年同店SHOP社区在入住率、REVPOR、OpEx和利润率扩张等关键指标上均超预期，全年同店入住率增长120个基点，美国增长140个基点，加拿大增长90个基点 [20] - 2023年REVPOR增长超6%，带动收入增长近8%，OpExPOR同比增长2%，整体增长2.6% [21] - 2024年预计同店SHOP投资组合NOI连续第三年实现两位数增长，整体投资组合预计增长10% - 15%，美国预计带动NOI同比增长中高个位数 [22][23] 门诊医疗和研究业务 - 2023年同店现金NOI增长近3%，处于指引区间高端 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年1月，SHOP同店入住率同比增长200个基点 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略为在老年住房领域实现引人注目的有机增长、进行创造价值的外部增长、推动高质量投资组合的强劲执行和现金流生成 [14] - 2024和2025年预计有丰富的投资机会，公司计划上半年完成超3亿美元投资，投资标准为有吸引力的初始收益率、低于重置成本、预计无杠杆内部收益率为低至中个位数 [16][17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司资产类别受益于强劲且不断增强的人口需求，预计2024年正常化FFO继续实现中个位数增长，SHOP同店现金NOI连续第三年实现两位数增长 [11] - 2024年门诊医疗研究和三重净租赁投资组合预计将实现稳定增长，2025年有两笔大型租赁续约 [12] - SHOP业务增长前景乐观，基于有利的供需动态、老年人口增长、低建筑开工率和公司优势平台 [15] 其他重要信息 - 2023年公司筹集超40亿美元有吸引力的资本，采取有效投资组合行动，向资产投入资本支出，在ESG目标上取得进展，成功整合16亿美元投资组合并扩展VIM业务 [9] - 2023年公司为股东带来超15%的一年期总回报，连续两年TSR表现优于医疗保健REIT和更广泛的REIT指数，在过去三年中在医疗保健REIT中处于上四分位 [10] - 公司2023年末流动性状况良好，为32亿美元，2024年到期债务净额为8亿美元，SHOP业务的NOI和EBITDA增长改善了公司的净债务与EBITDA比率至6.9倍 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请提供Kindred租赁的更多信息 - 公司认为2025年续约时最重要的是资产的盈利能，Kindred已采取措施改善运营表现，但目前尚不清楚这些措施是否会在2024和2025年改善EBITDAR [39][40] 问题: 关于2024年利息费用增加的假设和再融资情况 - 利息费用增加主要是由于在高利率环境下对12亿美元到期债务进行再融资，以及2023年年中ELP交易的影响 [43][44] 问题: 2024年是否会对Kindred、Brookdale和Santerre投资组合采取行动以解决2025年的问题 - Brookdale租赁情况良好，有机会在年底决定是否续租，租赁将持续到2025年底，2026年开始新租赁 [47] - Santerre已出售部分资产，公司将继续有选择地进行处置 [48] - Kindred情况尚不确定，需等待更多信息，租赁有效期至2025年5月 [49] 问题: 假设Kindred在5月不续租，公司的处理流程、对替代运营商的调查情况以及相关成本和过渡担忧 - 公司经验丰富，有应对计划，涉及资产仅23处，可进行管理，会优化资产NOI并准备替代方案 [52][53] 问题: 收购机会的初始收益率、相对于重置成本的折扣以及2024年外部增长的资金计划 - 公司看到老年住房领域有良好机会，目标是有20% - 30%的重置成本折扣，初始收益率约为7%，无杠杆内部收益率为低至中个位数 [54][55] - 公司已在指引中纳入约3.5亿美元投资和资产负债表融资，认为这些投资对股东有吸引力，可实现投资和去杠杆化 [56] 问题: 2023年和2024年利息费用以下的其他项目是否有异常变化，以及对FAD的预期 - 指引假设2024年业务正常，不考虑2025年租赁情况变化 [60] - Brookdale摊销可能受重组交易影响，运营FAD预计与FFO同比增长一致 [61] 问题: SHOP板块幻灯片中关于集体诉讼诉讼的脚注相关内容 - 这是加利福尼亚州的一起集体诉讼，涉及部分SHOP资产，公司认为此类诉讼不影响核心业务表现，对FFO进行调整是合适的 [63] 问题: SHOP入住率指引的节奏，与2023年相比是否假设更正常的季节性 - 2023年入住率同比增长120个基点，第四季度加速增长，2024年1月同比增长200个基点，目前表现优于典型季节性，支持SHOP指引中中点250个基点的增长 [65][66] 问题: 假设对Kindred租金进行调整，需要降低多少租金才能使其可持续 - 公司拥有资产和EBITDAR，目前判断还为时过早，希望Brookdale和Kindred在2025年有良好趋势，将根据情况分享更多信息 [69] 问题: 关于2023年第二季度财报电话会议中提到的门诊医疗资产的资本改善计划、入住率预期和回报情况 - 这些资产与公司自有投资组合有重叠，公司投资组合入住率超90%，而这些资产入住率低于80%，有显著提升空间 [72] - 公司已将44个地点过渡到Lillibridge管理，入住率提高约1%，高于承保计划，预计2024年入住率再提高3%，资本使用正常 [73][74] 问题: 对2024年老年住房业务增长加速的信心来源，以及是否有机会将加拿大投资组合资金重新配置到美国资产 - 公司计划中2024年入住率将显著增长，目前已优于典型季节性，关键销售季节（5 - 9月）有望带来更多入住率增长，进而提高NOI，为2025年增长奠定基础 [77][78] - 美国业务是增长引擎，2023年同店增长24.5%，2024年预计中高个位数增长，加拿大投资组合质量高、稳定，但会在一定程度上影响整体增长 [83][84] 问题: 关于2024年上半年3亿美元投资的资金计划，以及为何去年末未通过ATM发行股票 - 这些投资回报对股东有吸引力，公司已将其纳入指引，包括约3.5亿美元投资和资产负债表融资，会谨慎根据市场情况进行操作 [88][89] - 公司希望通过提供2024年FFO指引提高倍数，为股东带来回报，同时利用有效成本资本推动有机增长和有吸引力的投资 [90] 问题: 为何移除NOI恢复机会幻灯片，以及关于再开发资本支出、资产处置和股权发行的具体情况 - 移除幻灯片是因为认为原目标不够高，公司专注于超越80%入住率和恢复到疫情前现金流，需求背景支持更高增长 [94] - 2023年完成167个项目，预计2024年5月前完成约70个，明年关键销售季节前完成约82个 [96] - 2024年再开发资本支出预计为1.75亿美元，较2023年减少，资产处置预计为1亿美元，主要针对老年住房非核心资产，股权假设已包含在指引中 [98][99] 问题: 公司在NAREIT FFO和正常化FFO之间的调整因素是否提供了维持指引的机会，以及对这些调整因素的可预测性 - 公司在该领域并非领先，调整因素有明确界定，与同行类似 [103][104] - 部分调整因素如Brookdale认股权证受市场影响，难以预测，但对反映业务基本面表现是必要的 [105] 问题: 正常化的法律成本是否仅为法律费用，是否有相关潜在罚款，以及3亿美元收购的增值情况和对底线的影响 - 法律成本是典型的诉讼准备金，影响公司和其他REITs [108] - 收购投资机会的初始收益率约为7%，受增长率影响，无杠杆内部收益率为低至中个位数，预计第一年增值不多，但会随时间提升增长率 [108] 问题: 第四季度处置的2处R&I资产的原因，以及对Santerre SNF业务的最新看法 - 部分资产是因为嵌入购买期权被行使，由成本更低的大学收购 [112] - 公司将有选择地处置Santerre资产，包括SNF，已出售部分资产并获得有吸引力的估值 [111]