财务数据和关键指标变化 - 第四季度归一化FFO为每股0.73美元，位于指引区间高端 [28] - 2023年归一化FFO指引范围为每股2.90 - 3.04美元，中点2.97美元同比增长5%或每股0.13美元 [33][34] - 2023年净收入归属普通股股东预计在每股0.20 - 0.34美元之间 [33] - 第四季度公司和SHOP同店现金NOI分别增长8.5%和19.1% [28] - 2023年预计投资组合同店现金NOI中点增长7.5%，其中SHOP同店现金NOI中点增长18% [33] - 第四季度净债务与调整后预估EBITDA比率改善30个基点至6.9倍 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房业务（SHOP） - 第四季度同店NOI增长19.1%，美国增长22.2%，加拿大增长11.7% [18] - 同店平均入住率同比增长140个基点至82.5% [19] - 季度收入同比增长8.3%，RevPOR同比增长6.5% [19] - 2023年SHOP同店现金NOI预计增长15% - 21%，中点预计利润率扩张200个基点 [21] - 预计同店收入同比增长约8%，入住率增长130 - 170个基点 [22] - 预计2023年RevPOR增长约6% [23] 医疗办公楼业务（MOB） - 2022财年同店现金NOI增长3.4%，创公司纪录 [29] - 同店年末入住率达92%，为2017年以来最高 [29] - 租户满意度超93%，同店运营费用同比仅增长2.6% [29] R&I业务 - 2022财年同店现金NOI增长5.1% [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国高级住房领先指标强劲，潜在客户占2019年的120%，入住率和退房率均为101%，1月入住率达2019年的104% [20] - 加拿大高级住房持续增长，入住率达95%，1月入住率达2019年的111% [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为2022年开始进入由SHOP引领的多年增长和复苏周期，受益于有利的供需基本面、资产组合调整和疫情后反弹 [8] - 持续推进Ventas OI平台，加强运营协同和数据分析，提升运营绩效 [16] - 继续发展第三方机构资本管理业务VIM，目前管理资产超50亿美元 [12] - 优化非房地产投资价值，如出售Ardent股权和完成Atria Glennis软件交易，同时寻求优化Santerre贷款结果 [12] - 持续进行资本投资，寻找有吸引力的投资机会，维持和强化成功周期 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济假设包括经济放缓、通胀缓和、劳动力市场疲软和美联储加息节奏放缓，公司业务因人口需求大、增长且有韧性，在SHOP有定价权，经济环境疲软对运营有多重好处，相对具有优势 [13] - 高级住房业务需求基本面强劲且不断增强，供应处于低位，公司有望在未来几年重新夺回疫情后NOI增长机会，先达到2019年业绩水平并有望超越 [7][9] 其他重要信息 - 2022年进行13亿美元资产处置和贷款偿还，同时发行27亿美元新债，2023年到期债务仅占4%，近三分之二已锁定4.2%的全现金利率 [31] - 计划2023年发行5亿美元新的有担保固定利率债务，用于偿还浮动利率债务，使浮动利率债务降至目标范围下限 [32] - 2022年末流动性达24亿美元 [32] - 2022年进行12亿美元新投资，包括夏洛特Atrium Health/Wake Forest大学医学院开发项目、高级住房投资和MOB投资 [10] - 承诺到2040年实现运营净零碳排放 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: Santerre Health Investors贷款计提拨备原因及预期结果 - 该贷款是正常业务一部分，过去五年公司已收回约17亿美元医疗地产或运营商贷款 此笔贷款本季度计提2000万美元拨备，目前利息支付正常，但因部分资产未从疫情中恢复且利率上升，覆盖率承压，预计可解决问题 [39] 问题: SHOP和三网业务潜在资本支出规模及与NOI增长关系 - 有100个社区正在翻新，预计每个社区投入100万美元，总计1亿美元，将在关键销售季上线，该投资已纳入2023年指引，是多年期项目，会带来NOI增长 [41][42] 问题: 领先指标及转化率情况，以及9亿美元SHOP NOI机会下的利润率与疫情前对比 - 第四季度潜在客户数量创纪录，12月网站升级影响了潜在客户和入住率，但1月已恢复 预计遵循正常季节性趋势，1月美国和加拿大入住率分别达2019年的104%和111% 预计利润率将继续扩张，有望回到2019年水平并因需求强劲继续增长 [49][50][51] 问题: SHOP同店增长预测中，遗留资产与新资产增长是否有差异 - 所有资产池和运营商都为增长做出贡献，新资产也是重要组成部分，第四季度增长体现了整体实力 目前大部分SHOP业务已纳入同店池，便于投资者了解业务表现 [54][55] 问题: SHOP入住率增长从2022年300个基点降至2023年150个基点的原因 - 2022年增长300个基点是因为第一季度表现好于季节性且与受疫情影响的2021年第一季度对比有利 2023年将遵循正常季节性，第一季度入住率较低，但全年增长将加速，净入住率将增加，实际增长率更强 [58][59][60] 问题: SHOP NOI增长指引在美国和加拿大的细分情况 - 2023年全年指引包含所有情况，加拿大入住率高但整体增长较低，预计美国处于指引范围高端，加拿大处于低端，但都为增长做出贡献 [64] 问题: 表现较好和较差的运营合作伙伴在劳动力管理方面的做法及提升计划 - 所有运营合作伙伴都在改善劳动力成本管理，包括将一线员工招聘专业化、自动化，加强留用，提高工资竞争力，关注代理劳动力指标 这些改进将是持久的 [67][68] 问题: 2023年FAD资本支出指引及ICE与正常FAD资本支出的差异 - FAD资本支出是常规非创收活动，ICE与过渡或收购资产达到市场标准有关 2023年ICE将显著减少，核心FAD资本支出和再开发支出将增加，预计FAD贡献也将增长 [70][71][72] 问题: 指引中拖累数据的因素，特别是利息和外汇方面的假设，以及5亿美元再融资的预期利率 - 指引中0.16美元的减少主要是利率上升导致，外汇是小因素，因加拿大有本地债务可对冲美元强势影响 5亿美元再融资主要在加拿大，已获得有吸引力的抵押贷款定价，还计划在美国发行机构债务偿还浮动利率债务，新利率预计在5%左右，取决于10年期利率 [77][78][79] 问题: 3亿美元资本回收收益中贷款偿还和资产处置的细分，以及资金用途 - 约2亿美元来自办公楼处置，部分由购买期权驱动，1月收回4300万美元Freddie Mac贷款，其余为小项目 未明确资金用途 [81] 问题: 高级住房供应下降的好处及需求增长窗口和供应影响时间 - 需求方面，2023年80岁以上人口将创纪录增长 供应方面，目前建设成本高，特别是资本成本，开工率低，预计未来几年交付量将保持低位，公司有多年窗口捕捉需求，目标是将入住率提高到92%左右 [85][86][87] 问题: SHOP的RevPOR增长在2024 - 2025年是否会大幅放缓 - 市场需求和支付能力高，需求处于历史高位，将支持定价能力 随着入住率提高，可能保持或增强定价能力 [89][90] 问题: 如何减少高级住房中心的代理劳动力并在2023年底达到疫情前水平 - 疫情前代理劳动力接近零，目前已降低，2023年指引假设代理劳动力低于2022年 预计代理劳动力将保持相对稳定，这是医疗行业普遍现象，关键是在招聘层面采取行动增加净招聘 [92][93][94] 问题: 高级住房季节性趋势受流感影响情况 - 临床情况正常，符合季节性，12月和1月未受流感头条影响 目前有财务退房情况，因超过一半居民租金上涨 预计入住率和净入住率将因需求增加而继续改善 [97][98] 问题: SHOP指引中RevPOR增长6%低于部分运营商的原因，以及Colony贷款对指引的影响 - RevPOR增长受内部租金增长约10%、护理定价增长11%和市场租金上涨推动，但并非所有居民全年都能享受全部增长，护理费用占RevPOR约15%且可全年调整，还有正常人员流失，所以RevPOR为6% Colony贷款结果有多种可能，影响2022年FFO贡献 [101][102][103] 问题: 夹层贷款的贷款价值比范围，以及物业NOI需增长多少才能完全覆盖债务，为何未计提更大减值 - 原始贷款价值比约75% - 80%，整个贷款堆栈利率接近L + 330个基点 是疫情后资产影响和利率上升导致的时间错配问题，借款人正在采取行动，公司在估值时考虑了抵押品价值并做出合理假设 [105][106] 问题: 如果利率不变，NOI何时能完全覆盖贷款 - 目前利息支付正常，贷款已得到覆盖 [107] 问题: 今年除再开发外的资本部署最佳机会，以及是否有兴趣利用市场错位 - 公司有多种资本来源进行收购，优先考虑高级住房、生命科学和医疗办公等关键资产类别 市场不正常，参与者减少，交易重新定价，公司仍有兴趣扩大投资组合 [110]

业绩总结 - 第三季度2022年归属于普通股股东的净收入为每股0.76美元，符合0.73至0.78美元的指导范围[11] - 总公司同比同店现金净运营收入（NOI）增长约5%，处于指导范围的高端[11] - 收入同比增长约9%，主要受入住率和租金增长驱动[45] - 同店现金净运营收入（NOI）同比增长13.0%，总额为1.181亿美元[40] - 预计第四季度SHOP同比同店现金净运营收入增长将在15%至21%之间，收入增长约8%[11] 用户数据 - 平均入住率同比增长260个基点，达到84.7%[40] - 2022年关键销售季节的净入住人数显著超过2019年[35] - 2022年，数字渠道的潜在客户占总潜在客户的比例已上升至90%（较疫情前增加800个基点）[119] - 数字渠道的入住率现已占所有入住率的三分之二以上（较疫情前增加1000个基点）[119] 未来展望 - 预计2023年合并债务到期和计划本金摊销占总企业价值的约2%[27] - 预计2022年全年HHS补助总额为5420万美元[58] - 预计2023年80岁及以上人口的增长将达到历史最高水平，增长率从2020年的1.6%提升至2021年的3.1%[73] - 2022年至2030年，80岁及以上人口的年均增长率（CAGR）预计为4.4%[73] 新产品和新技术研发 - Ventas在生命科学和研发投资组合中拥有或投资约1100万平方英尺的物业，约占其物业组合的9%[137] - Ventas的生命科学和研发开发项目总额达到23亿美元，涉及超过300万平方英尺的物业[137] - Ventas最近宣布了三个新开发项目，总面积为1.2百万平方英尺，分别位于Atrium、华盛顿大学和马里兰大学[138] 市场扩张和并购 - Ventas计划以5.8%的收益率收购位于Ardent校园的18个医疗办公楼，总面积为732,000平方英尺，投资约2亿美元[188] - Ventas宣布将以5亿美元收购当前Ardent投资者的少数股权投资，预计将使其持股比例降至约7.5%[189] - "跟随投资"的股权销售预计将为Ventas的总现金投资带来超过4倍的股权倍数[189] 负面信息 - 预计由于利率上升，第四季度每股正常化FFO将减少0.02美元[26] - 2022年，数字潜在客户的转化率在改善后仍然低于75%[120] 其他新策略和有价值的信息 - Ventas的投资管理平台（VIM）在两年内增长了4.6倍，资产管理规模达到32亿美元[182] - Ventas的可持续发展资本支出项目实现了12%的综合收益率，并自2018年以来同店能源使用每平方英尺年均下降超过5%[194] - Ventas的目标是在2028年前减少20%的能源和水使用[194]

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财务数据和关键指标变化 - 第三季度归一化每股FFO为0.76美元，符合预测，不含HHS赠款的归一化FFO为0.71美元，较去年同期增长3% [9] - 第三季度总公司同店现金NOI同比增长4.8%，处于指引区间高端 [38] - 第三季度末杠杆率降至6.9倍，拥有25亿美元可用流动性，2023年合并债务到期和摊销仅5亿美元，占企业价值不到2%，11%的合并债务为浮动利率 [39] - 预计第四季度净收入为每股0.06 - 0.12美元，归一化FFO为每股0.68 - 0.74美元，同比增长近4.5% [40] - 预计第四季度总公司同店NOI同比增长6% - 9% [41] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房业务（SHOP） - 第三季度同店NOI同比增长13%，美国增长17.4%，加拿大增长5.9% [21] - 同店平均入住率同比增加260个基点至84.7% [22] - 第三季度同店SHOP收入同比增长近9%，RevPOR同比增长5.4%，为过去10年最强 [22][23] - 第三季度运营费用同比增长7.6%，每日费用为380万美元 [24][25] - 第三季度SHOP NOI利润率扩大90个基点 [26] - 预计第四季度SHOP同店现金NOI同比增长15% - 21%，收入增长约8%，入住率增长100 - 150个基点 [28] 办公业务 - 第三季度同店现金NOI同比增长3%，医疗办公（MOB）增长3.4%，入住率提高90个基点至91.8%，连续五个季度同比增长 [36] 研发与创新业务（R&I） - 年初至今同店现金NOI表现为4.8%，第三季度同店增长1.5% [37] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房市场，99%的市场无竞争性新开工项目，80岁以上人口增长率将创历史新高，需求强劲 [34] - 生命科学市场，对实验室建筑需求持续旺盛，资本成本波动下资本化率预期仍较紧 [67] - 医疗办公市场，同店季度表现连续四个季度超3%，入住率稳定提升 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本配置聚焦生命科学、研发与创新及精选高级住房业务，与长期合作伙伴合作，推动差异化投资业务发展 [12] - 拥有23亿美元的研发与创新项目正在交付和进行中，如费城One uCity Square的实验室大楼已交付且超90%已出租或签约，马里兰大学巴尔的摩分校的实验室大楼项目预计2024年开放，稳定现金收益率为7.5% [12][13][15] - 发展Ventas Investment Management（VIM）平台，管理资产超55亿美元，预计第四季度获得约每股0.01美元的促进收入 [16][17] - 对Ardent的14亿美元战略投资取得成功，有望出售2.5%的股权 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司处于有利地位，人口需求推动各类资产，高级住房供需基本面良好且不断改善，虽受高利率影响，但业务有定价权、入住率和利润率提升空间，历史上在各种经济环境中具有韧性 [19] - 高级住房业务处于多年复苏和增长期的开端，预计第四季度SHOP增长将加速，归一化FFO将实现4.5%的增长 [9][11] 其他重要信息 - 公司Ventas OI方法通过协作监督和数据分析为高级住房业务创造价值，在租金增长和招聘方面取得成效，预计2023年租金涨幅将创历史新高 [29][30][31] - 公司SHOP投资组合中有超100个翻新项目正在进行，部分项目将在未来几个月完成 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 高级住房业务租金增长的季节性和时间安排 - 7%的租金增长提前至第一季度前，如Sunrise主要在第四季度增长约9%，其他运营商第一季度及全年有不同比例的租金增长 [48][49] 问题: REITs下跌但入住率上升的原因 - 以2019年为基准的百分比数据表现良好，从Q2到Q3，潜在客户数量下降1%，实际入住人数上升4%，转化率相对稳定在9%左右 [53][56] 问题: 10%的年度租金增长是否有居民抵制 - 公司制定了详细的租金增长流程，与运营商合作确保合理增长并有效沟通，目前反馈良好 [61] 问题: 入住率未达2019年水平但搬出率接近100%的原因 - 搬出率波动并非趋势，随着入住率提高，搬出率会自然上升，目前居民行为稳定，符合历史模式 [64][65][105] 问题: 生命科学和医疗办公的私人市场定价变化 - 市场仍处于资本成本波动和价格发现阶段，生命科学市场资本化率预期较紧，医疗办公市场在低至中5%区间，数据有限 [67] 问题: 搬出率趋势及对2023年入住率的影响 - 入住时长稳定，与疫情前一致，重新出租价差良好，显示需求和定价能力强劲，若定价能力持续，收入与费用差距将扩大，利润率将提升 [73][74][79] 问题: 与运营商沟通中劳动力周转率和合同劳动力使用情况 - 过去12个月有四个季度实现净招聘，合同劳动力占总劳动力比例从2022年第一季度的8.7%降至第三季度的5.9%，部分关键市场机构劳动力使用减少 [83] 问题: 同店SHOP池变化对现金NOI加速增长的影响 - 第三季度现有池在第四季度预测中表现最强，所有资产都对整体财务增长有积极贡献 [91] 问题: 医疗办公业务的未来发展 - 公司对医疗办公业务满意，其表现良好，目前打算保留并发展该业务 [96] 问题: SHOP入住率指引是否受COVID和流感影响 - 第四季度入住率预期考虑了当前情况和历史季节性因素，若无特殊情况，增长与疫情前相当 [100] 问题: SHOP同店NOI加速增长的驱动因素及2023年展望 - 第四季度入住率增长100 - 150个基点，收入增长约8%，其中RevPOR增长约6%，租金增长是收入增长的重要驱动力，推动利润率扩大 [110] 问题: 高级住房业务RevPOR增长的潜在情况 - 定价受多种因素影响，包括入住率、劳动力成本、社会安全和COVID补贴等，目前定价能力较强，随着入住率提高，定价可能更强 [116][117][118] 问题: 高级住房业务的动态定价和房价升值对需求的影响 - 公司正在多个社区试点动态定价，效果良好但仍处于早期阶段；房价市场天数增加，但居民有足够的房屋净值和其他收入来源，需求依然强劲 [123][124][125] 问题: 10%的租金增长在美国和加拿大的分布及时间安排 - 美国预计增长10%，加拿大预计增长7%，加拿大很多租金增长是按周年计算 [131][132][133] 问题: 高级住房行业劳动力供应是否足以支持恢复到疫情前入住率 - 公司受益于运营杠杆，随着入住率从80%提升，支持新居民所需的费用将减少，但最终能否达到88% - 90%的入住率取决于市场劳动力参与率和失业率 [136][137][141] 问题: Colony贷款和Brookdale的相关情况 - Colony贷款表现良好，2023年到期，借款人有一年延期选择权，可自由提前还款；关于Brookdale的问题建议咨询该公司 [146] 问题: 是否考虑提供全年指引及第一季度的关键因素 - 公司专注于实现2022年的FFO和SHOP增长目标，当合适时会考虑提供2023年全年指引 [151][152]

业绩总结 - 第三季度归属普通股股东的净收入为0.06至0.12美元，正常化每股FFO为0.76美元，符合指导范围[11] - 总公司同比同店现金NOI增长约5%，处于指导范围的高端[11] - 收入同比增长约9%，主要受入住率和租金增长驱动[45] - 同店现金净营业收入（NOI）同比增长13.0%，总额为1.181亿美元[40] - 预计第四季度正常化每股FFO将因利率上升和美元强劲而减少0.02美元[11][26] 用户数据 - SHOP（老年住房）同比同店现金NOI增长13%，主要受美国市场推动，增长率为17%[17] - SHOP同店收入同比增长近9%，同店RevPOR增长超过5%[17] - 办公室同比同店现金NOI增长3%，高于公司指导范围的高端[17] - 平均入住率同比增长260个基点，达到84.7%[40] - 2022年第三季度的老年住房入住率为85%[95] 未来展望 - 公司预计第四季度SHOP同店现金NOI将同比增长15%至21%[11] - 预计2023年合并债务到期和计划本金摊销占总企业价值的约2%[27] - 预计2022年至2030年80岁及以上人口的年均增长率为4.4%[78] - 2022年到2030年，80岁及以上人口的年均增长率显示出持续的强劲[78] 新产品和新技术研发 - Ventas近期交付和进行中的生命科学及研发项目总额为23亿美元[129] - Ventas与合资伙伴在马里兰大学生物园研究校园入口处启动了一座25.5万平方英尺的实验室建筑，项目成本约为1.6亿美元，预计稳定现金收益率为7.5%[129] - Ventas投资管理平台的资产管理总额超过55亿美元，其中生命科学与医疗房地产基金的资产管理额已增长至32亿美元[132] 市场扩张和并购 - 同店物业数量同比为320个资产，较去年增加[31] - 自2020年第一季度以来，资产管理额从7亿美元增长至32亿美元，增长幅度为4.6倍[135] 负面信息 - 预计第四季度正常化每股FFO将因利率上升和美元强劲而减少0.02美元[11][26] - 劳动力成本占总收入的约44%[56] 其他新策略和有价值的信息 - Ventas承诺到2040年实现净零运营碳排放，超出2021年设定的2030年减少30%范围内的碳排放目标[138] - Ventas在可持续发展资本支出项目中实现了12%的综合收益率，并自2018年以来同店能源使用每平方英尺年均下降超过5%[138] - Ventas在2022年被评为医疗行业的GRESB全球上市部门领导者[139] - Ventas董事会中女性比例超过30%，并且最新任命使董事会在性别或种族上达到50%的多样性[139]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE TRANSITION PERIOD FROM____________TO____________ Commission file number: 1-10989 Ventas, Inc. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Delaware 61-1055020 (State or Oth ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度，公司实现每股摊薄后净收益0.72美元，处于指引区间0.69 - 0.73美元的高端 [11][41] - 第二季度，公司同店净营业收入（NOI）同比增长3.5%，高于指引区间上限 [41] - 第三季度，公司预计净收益在每股摊薄后0.04 - 0.09美元之间，正常化每股摊薄后运营资金（FFO）预计在0.73 - 0.78美元之间 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房业务（SHOP） - 第二季度，同店NOI同比增长9%，美国市场增长14%，加拿大市场增长1% [11][35] - 第二季度，同店平均入住率同比增长390个基点至83.7%，符合指引 [31] - 第二季度，每可出租单元收入（RevPOR）同比增长5%，为过去10年最强，主要受内部租金上涨、护理费率提高和续租价差改善推动 [31] - 第三季度，预计SHOP现金NOI同比增长9% - 15%，中点为12%，高于第二季度的9% [22][44] 办公业务 - 第二季度，办公业务同店增长3.2%，其中医疗办公业务同比增长2.8%，研发与创新业务（R&I）增长4.6% [39][40] - 医疗办公业务入住率较上年同期上升50个基点，环比上升10个基点；R&I业务同店入住率为93.2% [40] 各个市场数据和关键指标变化 高级住房市场 - 80岁以上人口增长加速，2023年将迎来有记录以来的最高增幅 [27] - 高级住房建设中的单元占库存的比例为4.8%，为2015年第一季度以来的最低水平；交付量为4600套，较2017年第二季度的峰值下降49% [29] 生命科学市场 - 公司的R&I业务已覆盖1100万平方英尺，占物业组合的10% [11] - 公司的R&I业务已扩展到美国前7大生命科学市场中的6个 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续投资于生命科学、研发与创新业务，与战略合作伙伴Wexford共同开发项目，利用在研究、医学和大学交叉领域的竞争优势 [17][20] - 公司将继续优化资本配置，通过资产处置升级投资组合，并将所得款项重新投资于有吸引力的项目 [21][60] - 公司将利用高级住房市场的有利供需背景，通过高质量的多元化投资组合和团队的专业知识，为利益相关者创造价值 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为，由于高质量的多元化投资组合和团队的行业洞察力与丰富经验，公司在当前动态的商业环境中处于有利地位，能够为股东创造价值 [10] - 高级住房市场的供需基本面强劲，公司的高级住房业务有望实现持续的净吸纳和定价能力 [24][27] - 生命科学、研发与创新业务具有显著的发展势头，公司将继续扩大该业务的规模，并与优秀的合作伙伴合作，实现成功增长 [11][20] 其他重要信息 - 公司在第三季度将确认2000万美元的HHS赠款收入，以补偿在疫情期间为保障居民和员工安全而产生的部分费用 [23] - 公司预计第三季度的费用和工资将保持在较高水平，同时由于美联储收紧货币政策，预计将受到0.02美元的利率上升影响 [22][23] - 公司的运营洞察（Ventas OI）计划得到了运营合作伙伴的积极反馈，该计划旨在通过优化数字营销能力，提高潜在客户转化率 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何第三季度高级住房业务的入住率增长低于第二季度？ - 公司表示，尽管第三季度同比入住率增长预计低于第二季度，但环比仍有100个基点的增长，且整体入住率呈上升趋势，未来仍有较大增长空间 [53][54] 问题2: 加拿大市场在第二季度表现滞后的原因及第三季度的预期？ - 公司称，加拿大市场入住率为94%，表现稳定。第二季度受疫情相关限制措施影响，入住率增长受到一定抑制。第三季度预计现金NOI增长2% - 5%，收入同比增长6%，入住率同比增长200个基点 [56] 问题3: 处置指导金额环比下降1亿美元的原因及目标出售资产和交易市场情况？ - 公司解释，这主要是由于资产出售的时间安排问题。公司将继续寻找机会，通过资产处置升级投资组合，并将所得款项重新投资于有吸引力的项目。目前市场上仍有较多交易机会，公司会谨慎选择 [60][61] 问题4: 高级住房业务中护理价格上涨是否能跟上通胀，以及运营商向居民转嫁价格上涨的频率和能力？ - 公司表示，护理费率已提高10%，这是朝着跟上通胀迈出的重要一步。随着居民需求的增长，护理费用也会相应增加。护理价格调整通常每年进行一次，但也可能根据实际情况进行调整 [63] 问题5: 高级住房业务同店和总投资组合入住率增长差异的原因及潜在影响？ - 公司指出，非同店投资组合中的社区入住率较低，但增长速度较快，预计将成为美国市场增长的重要驱动力 [66] 问题6: 公司资产负债表的计划及何时回到目标杠杆率范围？ - 公司称，三大评级机构均对公司采取了积极的评级行动，主要基于高级住房业务的发展趋势。公司目前杠杆率高于目标范围，主要是由于疫情对SHOP NOI的影响。恢复NOI增长是回到目标范围的关键，同时公司也会根据市场情况采取资产处置、减少短期债务等措施 [70] 问题7: 公司未来多年的潜在收益增长情况及是否能转化为现金收益？ - 公司认为，尽管不同业务板块的需求和增长驱动因素不同，但整体投资组合有望实现现金流、NOI、FFO和FAD的增长，有机增长机会优于过去八年 [74] 问题8: 第二季度高级住房业务运营费用380万美元/天在第三季度是否会下降？ - 公司表示，这主要取决于宏观经济环境，目前仍面临通胀压力。公司和运营商将采取措施管理费用增长，如净招聘等 [77] 问题9: 续租价差和护理价格的提升空间有多大？ - 公司称，续租价差趋势良好，部分社区已实现正价差，但价格和销量之间需要平衡，趋势可能会有所波动。护理价格是定价的重要组成部分，目标是保持收入增长与费用增长之间的差异，推动NOI增长 [81][83] 问题10: 公司未来开发项目的规模和资金来源如何考虑？ - 公司表示，Le Groupe Maurice项目每年约有2 - 3个开发项目，新项目在开业时通常已实现较高的预租率。R&I业务的新项目令人兴奋，公司将通过建设融资、资产负债表和Ventas投资管理平台等方式优化资本结构 [86][87] 问题11: 两个新开发项目的讨论开始时间及预期回报是否有变化？ - 公司称，与主要研究型大学的讨论是一个长期过程。由于大学对先进实验室空间的需求旺盛，项目的风险调整后回报率仍然具有吸引力，公司有能力根据最终成本调整收益率 [90] 问题12: 美国高级住房业务入住率增长轨迹不如预期的原因？ - 公司认为，入住率增长是供需关系的结果，目前需求基本面强劲，公司投资组合表现优于行业数据。第三季度预计的环比入住率增长高于第二季度，且同比增长也较为可观 [93][94] 问题13: 研发与创新业务和医疗办公业务的租赁价差情况及医疗办公业务是否能推动租金递增？ - 公司表示，医疗办公业务在租赁方面取得了较高的成功率，入住率持续增长。租赁价差和租金递增均显著增加，整个投资组合的租金递增在本季度提高了10个基点 [100][101] 问题14: 三重净租赁投资组合中高级住房业务入住率较低的原因及是否需要调整租金？ - 公司解释，入住率较低是由于疫情前的初始入住率较低。该投资组合的信用状况和现金流稳定性已显著改善，随着行业趋势的积极发展，预计将继续表现良好 [105] 问题15: 高级住房业务第三季度入住率与2019年相比下降，是否受到股市下跌和房屋销售速度放缓的影响？ - 公司称，会关注消费者情绪，但高级住房业务主要是需求驱动的，与消费者情绪的相关性通常不强。目前入住率增长较为稳定，第三季度预计仍将实现增长，公司会密切关注宏观市场指标 [108][109] 问题16: 第二季度入住率增长较晚，对第三季度平均入住率预期较高的看法及预期？ - 公司认为，即时入住率和平均入住率较为接近，第二季度末入住率表现良好，希望第三季度也能如此，平均入住率是一个较好的参考指标 [113] 问题17: 从投资者报告第17页来看，高级住房业务有较大的定价空间，运营商是否愿意接受提价，以及这是否是运营洞察平台的机会？ - 公司表示，行业的重大机会在于价格透明度，目前正在市场上进行价格测试，未遇到太大阻力。运营商积极响应提价机会，运营洞察平台一直关注定价问题，这是行业的重要机遇 [117][118] 问题18: 公司后急性护理业务的情况如何？ - 公司称，公立医院运营商正从疫情中过渡到更正常的人口普查和 acuity环境。随着工资压力的缓解，预计业务将有所改善，量将继续增加。后急性护理业务也开始出现量和工资的正常化，但仍需时间 [125] 问题19: 新闻稿中提到生命科学业务的摩擦性空置，能否量化并说明导致租户迁出的原因？ - 公司解释，R&I业务同店入住率为93%，部分纯办公和创新空间的租户因重新考虑空间需求而迁出，这为公司将部分空间转换为高需求的实验室空间创造了机会。公司对全年和未来的发展持乐观态度 [127]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE Delaware 61-1055020 (State or Other Jurisdiction of Incorporation or Organization) (I.R.S. Employer Identification No.) 353 N. Clark Street, Suite 3300 Chicago, Illinois 60654 (Address of Principal Exe ...

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度公司实现每股FFO0.79美元，自疫情爆发以来首次实现增长 [27] - 第一季度总物业同店NOI增长5.8%（不包括HHS赠款） [27] - 第一季度杠杆率环比改善30个基点至6.9倍 [28] - 预计第二季度净收入在每股-0.03美元至0.01美元之间，正常化FFO在每股0.69美元至0.73美元之间 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房业务（SHOP） - 第一季度同店收入同比增长近10%，平均入住率同比增长420个基点至83%，超过指导中点410个基点 [16] - REVPOR同比增长4.2%，得益于约8%的现有居民费率增长和改善的续租利差 [17] - 同店运营费用同比增长8%（不包括HHS），主要受入住率上升和宏观通胀影响 [18] - 美国NOI同比增长26%，加拿大NOI同比下降2% [19] - 预计第二季度SHOP收入增长约10%，NOI增长在2% - 10%之间 [30] 办公业务 - 第一季度办公业务（包括医疗办公和研发创新业务）同店增长4.6% [26] - 医疗办公业务季度同店增长3.5%，研发创新业务增长7.9%（调整后为4.6%） [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年第一季度新开工项目较峰值下降三分之二，而80岁以上人口预计在未来几年增长超过20% [8] - 截至4月，高级住房业务的潜在客户和入住活动持续超过疫情前水平，主要由美国辅助生活业务带动 [16] - 美国高级住房市场入住率和NOI增长强劲，而加拿大市场受Omicron变种和相关限制影响，入住率虽高但NOI同比下降2% [19][80] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续遵循“正确资产、正确市场、正确运营商”的方法，优化高级住房投资组合 [8] - 2021年初以来已进行约40亿美元的投资活动，2022年第一季度资本配置优先事项为收购和开发高级住房、生命科学和精选医疗办公楼 [9] - 修订与Sunrise的协议，以实现盈利增长和价值创造的利益一致 [9] - 计划今年出售约2亿美元的高级住房资产 [23] - 利用Ventas OI平台与运营商建立更深入的合作关系，提升运营效率 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在2022年开局强劲，高级住房业务正在复苏，预计全年NOI将持续增长 [7] - 尽管存在通胀压力和劳动力市场紧张等宏观不确定性，但公司需求强劲、定价能力强，有望实现可持续增长 [14] - 随着通胀压力在下半年有所缓和，高级住房业务的同店现金NOI预计将持续改善 [32] 其他重要信息 - 公司宣布BJ Grant加入团队，负责投资者关系工作 [12] - 公司承诺在未来二十年内实现净零碳排放，并被评为能源之星认证的头号医疗办公楼所有者/运营商 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第二季度合同劳动力和整体劳动力费用预期 - 合同劳动力占劳动力的5%，第一季度末有适度改善，预计第二季度将继续改善 整体劳动力预计仍受通胀影响，公司将保持每日成本与第一季度持平以反映通胀 [36] 问题2: 未来高级住房投资更倾向美国还是加拿大 - 公司在两个市场都取得过成功，加拿大市场在疫情期间表现出色，入住率高 美国市场本季度增长强劲，未来供应低，有机增长和投资机会大 [38][40] 问题3: 如何缩小与最大同行的估值差距 - 公司一直在对投资组合采取果断行动，执行既定战略，有望推动总股东回报，缩小估值差距 [42] 问题4: 高级住房续租利差是否会在旺季转正及对未来定价的影响 - 公司对当前趋势感到鼓舞，定价能力较强，预计续租利差将继续改善，部分投资组合已实现正续租利差 [45] 问题5: 4月入住率更新及第二季度后REVPOR同比增长预期 - 4月入住率为83.3%，进入关键销售季节（5 - 9月），预计大部分净入住将在此期间发生 REVPOR传统上第一季度增长后会逐季下降，但当前新居民定价趋势改善，预计未来表现会更好 [50][52] 问题6: 第二季度4 - 6月入住率预期及恢复到疫情前水平的时间 - 预计第二季度平均入住率环比增长80个基点，4月已增长20个基点，预计后续每月平均增长50个基点 关键销售季节将加速入住率增长 [55] 问题7: 潜在经济放缓或房地产市场下行对高级住房需求趋势的影响 - 虽然可能会有初始冲击，但历史经验表明高级住房在经济衰退后表现良好 目前市场供应低，公司产品的可负担性强，需求和供应基本面有利 [58] 问题8: 与Sunrise切换管理合同的原因及是否可推广到其他运营商 - 这是公司运营调整的一部分，旨在优化投资组合 Sunrise表现出色，新合同将管理费用与NOI挂钩，实现利益一致 公司预计更多投资组合将采用此类合同 [65][66] 问题9: 2023年高级住房费率增长能否延续2022年8%的趋势 - 市场供应低、老年人口增长、投资组合有吸引力等因素为定价提供了有利背景 随着入住率提高和供需基本面改善，定价能力有望增强，但存在不确定性 [71] 问题10: 是否在资本分配上更倾向高级住房和生命科学而降低医疗办公楼优先级 - 2021年投资中高级住房占70%，生命科学占20%，医疗办公楼占10% 公司会继续进行医疗办公楼的机会性收购 [74][75] 问题11: 高级住房三网租赁投资组合中租金覆盖率较弱的租户调整情况及风险 - 公司在疫情期间已对大部分三网租户进行调整，目标是达到可持续租金水平并分享行业复苏的上行空间 认为大部分调整已完成，将关注运营改善 [78] 问题12: 加拿大高级住房市场NOI下降的具体原因 - 主要是Omicron变种导致社区实施限制措施，减缓了入住速度 加拿大市场入住率高，结构性迁出率也较高 1 - 2月入住疲软，3 - 4月开始好转，有望恢复 [80] 问题13: 医疗办公楼和生命科学投资组合的现有租金 escalators 及新租约情况 - 现有 escalators 约为2.5%，公司正在努力将新租约的 escalators 提高到3%或更高，并推动更多与CPI相关的 escalators [83] 问题14: 第三季度SHOP投资组合入住率增长预期 - 公司专注于第二季度执行，预计全年NOI持续改善 关键销售季节对入住率增长至关重要，季节性模式显示第三季度入住率环比有利 [86][89] 问题15: 如何更积极地使用基金以及医疗办公楼业务作为资本来源对杠杆率的影响 - 基金是公司的竞争优势，管理约50亿美元资产，可在合适机会下使用 高级住房NOI恢复是降低杠杆率至5 - 6倍的关键，公司通过资产出售、减少短期债务等方式优化资产负债表 [91][92] 问题16: 生命科学再开发中两个租户迁出的相关信息 - 未披露租户名称，但披露了位置 一处在Raleigh靠近研究三角园，另一处在Wake创新中心，两处都有潜力重新开发为实验室空间并成功续租 [94][96]

业绩总结 - 2022年第一季度每股普通股东净收入为0.10美元[13] - 2022年第一季度正常化运营资金（FFO）每股为0.79美元，其中包括来自HHS补助的每股0.08美元的收益[13] - 2022年第一季度公司同店现金净运营收入（NOI）同比增长5.8%，超出指导范围的高端[13] - 2022年第一季度SHOP同店现金NOI同比增长14.2%，同店收入增长接近10%[13] - 2022年第一季度现金净运营收入（不包括HHS）为1.139亿美元，同比增长14.2%[32] - 2022年第一季度现金净运营收入（不包括HHS）为7280万美元，同比增长26.3%[35] - 2022年第一季度末流动性为22亿美元，债务杠杆比率为6.9x[109] - 2022年预计资产处置收益为2亿美元，主要集中在下半年[111] 用户数据 - 2022年第一季度SHOP社区的平均入住率增长420个基点[24] - 2022年第一季度SHOP社区的收入同比增长10%，主要受入住率和价格增长推动[24] - 1Q22新居民的平均入住租金增长约5%[28] - 1Q22美国现有居民的租金增长为8%[28] - 1Q22的平均入住率为83%[32] - 1Q22加拿大SHOP的平均入住率为93.2%，较1Q21增长140个基点[37] - 1Q22美国SHOP的平均入住率为77.6%，较1Q21增长570个基点[34] - 实验室空间需求推动同店入住率达到93%，开发中的物业预租率为76%[80] 未来展望 - 2022年第二季度正常化FFO每股指导范围为0.69至0.73美元[17] - 2022年第二季度SHOP同店现金NOI预计同比增长2%至10%[18] - 预计2022年第二季度的经营费用将保持在第一季度的水平，受通货膨胀影响[19] - 预计到2027年，美国80岁以上人口将增长超过22%[62] 新产品和新技术研发 - 截至2022年，已关闭或承诺的新投资约为5亿美元，主要集中在老年住房和生命科学领域[13] - 2022年NIH资金增加5%，达到450亿美元，这是连续第七年预算增加超过10亿美元[80] 市场扩张和并购 - Ventas在uCity市场的3440 Market收购价值7300万美元，预计改建后的收益率为7%[98] - Ventas的贷款组合约占年化调整后的净运营收入的2%[86] - Ventas的固定利率债务为110亿美元，占总债务的89%[112] 负面信息 - 2022年第一季度风险投资资金同比下降5%，但仍然健康地资助了100亿美元[80] - 预计1Q22的运营费用将因通货膨胀而上升，日均费用为360万美元[53]