业绩总结 - 2023年第一季度每股正常化FFO为0.74美元，同比增长4.2%[10] - 2023年第一季度的净运营收入（NOI）为19亿美元，其中36%来自老年住房运营（SHOP）[19] - 2023年第一季度的总收入为704,993千美元，较2022年第四季度的674,126千美元增长4.6%[131] - 2023年第一季度的净收入为17,517千美元，相较于2022年第四季度的净亏损45,019千美元有显著改善[130] - 2023年第一季度的同店现金NOI为158,561千美元，较2022年第四季度的148,732千美元增长6.2%[132] 用户数据 - 2023年第一季度同店现金NOI增长超过8%，SHOP同店现金NOI增长超过17%[10] - 2023年第一季度同店现金NOI中，SHOP（老年住房）同比增长17.4%，达到1.59亿美元[45] - 2023年第一季度FY同店入住率为92.0%[88] - Ventas在美国老年住房市场中是第二大拥有者，覆盖46个州，提供约6900个床位[20] 未来展望 - 2023年全年的每股正常化FFO指导范围为2.90至3.04美元，预计同比增长15%至21%[9][11] - 预计2023年SHOP同店现金NOI同比增长6%至9%[11] - 预计到2030年，65岁及以上人口将增长1600万[22] - 预计80岁及以上人口在2027年前将增长超过23%[36] 新产品和新技术研发 - Ventas在生命科学和研发投资组合中拥有约11.3M平方英尺的物业[91] - Ventas在五个主要生命科学集群中拥有业务，最近与顶级研究机构建立了新合作关系[92] - Ventas的生命科学研究与创新（R&I）占其物业组合的约10%，73%的年租金来自顶级大学和公司[93] 市场扩张和并购 - Ventas收购了152个医疗资产，预计将产生约8800万至9700万美元的年化净营业收入（NOI）[97] - 公司在2023年5月1日完成对Santerre投资组合的收购，预计年化NOI范围为8800万美元至9700万美元[128] - Ventas成功再融资超过70%的2023年到期债务，2023年剩余的总债务中仅有1%到期[44] 负面信息 - 2023年第一季度的利息支出为128,075千美元，较2022年第四季度的123,399千美元有所上升[130] - 2023年第一季度现金净营业收入（NOI）为$465,865千，较2022年第一季度的$472,984千下降1.5%[136] 其他新策略和有价值的信息 - Ventas的企业价值为320亿美元，股本市值约为190亿美元[19] - Ventas的流动性为24.1亿美元，信用设施容量为27.5亿美元[104] - Ventas的年化总回报率为18%[19] - Ventas的正常化每股基金运营（FFO）增长率为4%[26]

房产持有与投资 - 截至2023年3月31日，公司拥有或投资约1200处房产，包括312处出租物业、560处高级住宅社区和373处办公物业[61][62] - 2023年第一季度，公司承诺投资6180万美元开发位于加利福尼亚州罗斯维尔的医疗办公大楼项目，该项目已100%预租给萨特健康的附属公司，租期15年[66] - 截至2023年3月31日，投资组合中高级住房社区占比66.4%，MOBs占比18.0%，生命科学等中心占比7.0%等[79] - 截至2023年3月31日，公司有七个活跃且已承诺的项目，包括三个非合并项目[108] 房产出售与收益 - 2023年第一季度，公司出售了5处高级住宅社区、4处医疗办公大楼和2处空置的三净租赁物业，总售价4640万美元，实现净收益1020万美元[67] - 截至2023年3月31日，公司持有Ardent 9.8%股权，5月出售约24%股权获约5000万美元，预计二季度确认约3400万美元收益，持股降至约7.5%[77] - 2023年第一季度房地产处置收益增加770万美元，主要因处置五个老年住宅社区、四个医疗办公楼和两个空置三重净租赁物业，2023年第一季度确认出售收益1020万美元[90] 股权转换与收购 - 2023年5月1日，公司将对Santerre Health Investors的夹层贷款转换为股权，获得Santerre投资组合的所有权，该组合受约10亿美元无追索权高级贷款担保[68][69] - 公司对Santerre投资组合的所有权受约10亿美元无追索权高级贷款约束，当前加权平均利率为LIBOR + 1.84%，原到期日为2023年6月9日，已通知延期至2024年6月[76] - 截至2023年3月31日，Santerre夹层贷款本金余额为4.861亿美元，账面价值为4.853亿美元，利率为LIBOR+6.42%；5月1日，公司将该贷款未偿还本金转换为股权，不再有该贷款未偿还[97] - 5月1日，公司将Santerre夹层贷款未偿还本金转换为股权获得Santerre投资组合所有权，该组合有一笔约10亿美元无追索权高级贷款，利率为LIBOR+1.84%，原到期日为6月9日，公司已通知将到期日延长至2024年6月[100] 流动性与资金状况 - 截至2023年3月31日，公司拥有约24亿美元流动性，包括循环信贷额度和现金及现金等价物，商业票据计划下有4.25亿美元借款未偿还[70] - 截至2023年3月31日，公司“随行就市”股权发行计划下还有10亿美元额度可出售普通股[71] - 截至2023年3月31日，公司无担保循环信贷额度有27亿美元未提取额度，有4020万美元已使用，另有120万美元受限用于支持未偿还信用证；1亿美元备用信用证未承诺额度中有1450万美元已使用[98] - 截至2023年3月31日，公司商业票据计划有4.25亿美元借款未偿还；有5亿加元无担保定期贷款额度，利率为CDOR+0.90%，2025年到期[98] - 未来12个月，公司主要流动性需求包括支付运营费用、偿还债务、为收购和开发活动提供资金等，预计通过运营现金流、手头现金、债务融资等满足[96] - 公司参与“市价”股权发售计划，截至2023年3月31日，仍有10亿美元普通股可发售[101] - 截至2023年3月31日，公司有1570万美元未偿还信用证义务[109] 债务与融资 - 2023年3月，公司以加拿大14处高级住宅社区为抵押，获得2.718亿加元的五年期抵押贷款，有效固定利率为4.36%[72] - 2023年第一季度，公司通过执行两年期4亿美元名义利率互换，将2亿美元浮动利率债务转换为固定利率债务，替换了2023年1月到期的2亿美元名义利率互换[73] - 2023年3月和4月，公司签订总计2.5亿美元的远期掉期合约，加权平均利率为3.37%[74] - 2023年4月，子公司Ventas Canada发行6亿加元、利率5.398%的优先票据，用所得款项回购6.137亿加元2024年到期的优先票据，总价6亿加元加应计未付利息[75] - 2023年4月，公司子公司Ventas Canada发行并出售6亿加元、利率5.398%、2028年到期的优先票据；用所得款项回购6.137亿加元2024年到期的未偿还优先票据，总价6亿加元加应计未付利息[99] - 2023年3月，公司签订2.718亿加元浮动利率抵押贷款，利率为CDOR+0.88%，2028年到期，以加拿大14个SHOP社区作抵押[100] - 2023年第一季度，公司将2亿美元浮动利率债务对冲为固定利率债务，3月还就2.718亿加元新抵押贷款债务进行利率互换[102] - 2023年3 - 4月，公司共达成2.5亿美元远期起息互换，十年加权平均利率为3.37% [102][103] - 2023年5月1日，公司获得名义金额15亿美元基于LIBOR的利率上限，该上限将于2023年6月到期[104] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，固定利率债务的账面价值分别为1.1109628亿美元和1.0863436亿美元，公允价值分别为1.0412218亿美元和1.0010935亿美元[115] - 截至2023年3月31日、2022年12月31日和2022年3月31日，总债务分别为12.406943亿美元、12.361244亿美元和12.477876亿美元，固定利率债务占比分别为89.5%、87.9%和88.7%，加权平均利率分别为4.0%、3.9%和3.4%[116] - 2023年第一季度，公司通过利率互换将2亿美元的浮动利率债务转换为固定利率债务[116] - 假设2023年3月31日的13亿美元浮动利率债务加权平均利率提高100个基点，年化利息费用将增加约1300万美元，即每股摊薄收益减少0.03美元[117] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，合资伙伴在合并债务中的总份额分别为2.803亿美元和2.79亿美元[117] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司在非合并房地产实体投资中的非合并债务份额分别为4.691亿美元和4.544亿美元[117] 运营收入与占比 - 2023年第一季度，运营收入中SHOP占比65.5%，净运营收入中SHOP占比36.0%，地理上加州占比14.3%等[80] - 2023年第一季度，无对财务状况或经营成果有重大影响的三网租赁续约或到期未续约情况[81] 业务板块运营情况 - 2023年第一季度，SHOP净运营收入为1.67771亿美元，较2022年同期减少782万美元，降幅4.5%[85] - 2023年第一季度末，SHOP业务共有551处物业，平均入住率80.6%，每间入住客房月均收入4624美元[85] - 2023年第一季度SHOP业务板块NOI下降3.8%，主要因2022年收到3400万美元HHS赠款，2023年未收到，但入住率和每间入住客房收入提高带动收入增加[86] - 2023年第一季度办公室运营业务板块NOI下降0.9%，主要因处置非核心资产，部分被租赁活动、高租户保留率、停车收入改善和收购所抵消[87] - 2023年第一季度三重净租赁物业业务板块NOI下降1.1%，主要因部分社区过渡或出售及与受疫情影响租户的租约解决方案，被额外租金收入和合同租金上调抵消[87] - 2023年第一季度非细分NOI增加360万美元，主要因贷款利率上升带来的贷款和投资利息收入增加，部分被2023年2月按面值偿还的4340万美元贷款投资抵消[88] 财务收支情况 - 2023年第一季度，净收入为1891.2万美元，较2022年同期减少2168万美元，降幅53.4%，归属于普通股股东的净收入为1751.7万美元，较2022年同期减少2121.5万美元，降幅54.8%[85] - 2023年第一季度利息和其他收入增加120万美元，主要因银行存款利率提高[89] - 2023年第一季度利息支出增加1730万美元，因有效利率提高，2023年和2022年加权平均债务分别为124亿美元和123亿美元，加权平均有效利率分别为4.04%和3.49%[89] - 2023年第一季度折旧和摊销费用减少690万美元，主要因2023年第一季度确认的减值少于2022年同期[90] - 2023年第一季度一般、行政和专业费用增加180万美元，主要因通货膨胀影响和业务环境恢复正常[90] - 2023年第一季度交易费用和交易成本减少1860万美元，主要因2022年与股东关系事项相关成本较高[90] 运营资金与净营业收入 - 2023年第一季度可归属于普通股股东的运营资金为29440.8万美元，2022年同期为32721.3万美元；正常化运营资金为29687.1万美元，2022年同期为31665.5万美元，排除HHS赠款后，2023年第一季度正常化运营资金较2022年同期有所增加[93] - 2023年第一季度净营业收入为46586.5万美元，2022年同期为47298.4万美元[94] 现金流情况 - 2023年第一季度，公司经营活动现金流减少3170万美元，投资活动现金流增加3.81亿美元，融资活动现金流减少3.275亿美元[106][107] 股息情况 - 2023年第一季度，公司宣布普通股股息为每股0.45美元，计划2023年支付超过100%应税收入的股息[105] 担保人与发行人情况 - 2023年第一季度，担保人净收入为1751.7万美元，发行人净亏损为5015.2万美元[113] - 2023年第一季度，担保人的总营收为4.1209亿美元，净收入为1.7517亿美元；发行人的总营收为3.5635亿美元，净亏损为5.0152亿美元[113] - 2022年全年，担保人的总营收为4.5037亿美元，净亏损为4.7447亿美元；发行人的总营收为14.556亿美元，净亏损为17.3407亿美元[113] 抵押贷款应收款情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司有担保和非抵押贷款应收款的公允价值分别为5.247亿美元和5.17亿美元[113] 汇率影响 - 若美元相对英镑和加元的价值较年度平均汇率增减一个标准差，2023年第一季度的每股正常化FFO增减幅度将小于0.01美元或1%[117] 评估指标 - 公司认为运营资金和正常化运营资金是评估房地产投资信托基金运营表现的合适补充指标，净营业收入有助于评估无杠杆物业层面运营结果[92][94]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度归一化FFO为每股0.74美元，同比增长4%（调整前一年收到的HHS资金），总公司同店现金NOI增长超8% [14][44] - 第一季度归属净收入为每股0.04美元 [44] - 第一季度末杠杆率为净债务与调整后EBITDA的6.9倍，与上一季度持平 [49] - 重申2023年全年归一化FFO指引为每股2.90 - 3.04美元，中点为每股2.97美元 [51] 各条业务线数据和关键指标变化 SHOP业务 - NOI增长17.4%，利润率扩大200个基点，美国业务增长22.4%，加拿大业务增长5% [22][23][24] - 收入同比增长8%，RevPOR同比增长6.8%，为过去10年最强，环比增长4.1% [25][26][27] - 入住率同比增长80个基点，环比下降90个基点，符合季节性预期 [27] - 运营费用同比增长5%，劳动力成本占比60%，合同劳动力同比减少59% [28] - 重申全年同店NOI增长指引为15% - 21% [39] 医疗办公业务（MOB） - 同店现金NOI增长3.1%，NOI增长和利润率处于行业领先 [15][43] 大学研发业务（R&I） - 同店现金NOI增长超3%（调整前一年收到的100万美元滞留租金） [43] 生命科学业务 - 同店NOI有机增长5%，第一季度租赁业务是2022年第一季度的两倍多，租赁管道中60%为机构客户 [93][94] 各个市场数据和关键指标变化 - 优质稳定资产和低于重置成本且有增长潜力的资产，资本化率在5% - 6% [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注服务老龄化人口，利用人口需求、有机增长机会、规模、流动性和资本获取优势 [7] - 投资方面，关注具有嵌入式增长且价格低于重置成本的资产，以及高质量稳定资产和投资组合 [13] - 通过“正确市场、正确资产、正确运营商”方法优化投资组合，依托Ventas OI数据分析平台 [29] - 第三方机构资本管理业务VIM是竞争优势，管理资产超50亿美元 [12][13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 高级住房的多年增长和复苏周期正在进行，达到疫情前88%的入住率和利润率可带来超3亿美元的额外NOI机会，高于90%的入住率和更高利润率也可实现 [10] - 公司有信心实现全年归一化FFO指引，随着关键销售季节到来和利率稳定，FFO增长有望加速 [51][54] 其他重要信息 - 完成部分出售对Ardent Health Services的股权投资，获得约5000万美元收益，保留约7.5%股权，隐含估值1.5亿美元 [16][18] - 5月1日完成收购Santerre投资组合，预计产生的FFO在指引范围内，3月31日资产价值约15亿美元 [18] - 获得2023年ENERGY STAR能源管理持续卓越奖 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：Santerre投资组合的价值和NOI提升机会及操作方法 - 最大部分是MOBs，目前入住率75% - 80%，由专业团队管理后有提升空间；SHOP资产将受益于多年复苏和OI应用；三重净医疗资产受疫情影响，随着SNF业务趋势改善有望提升 [56][57] 问题：第一季度FFO超预期的驱动因素 - 除0.01美元的三重净追补租金外，还有0.02美元的超预期表现，主要来自物业组合的整体强劲，同店增长达8% [59] 问题：SHOP NOI恢复到3亿美元以上是否是三到四年目标及所需资本 - 这是一个多年的恢复过程，目前执行情况良好，预计将持续增长；美国入住率仅77%，已采取运营和资本投资措施；约100个资本支出项目已完成，未来还有更多计划，主要集中在过渡组；每个社区资本支出约100万美元 [61][62][63][64] 问题：是否会保留Santerre投资组合中的SNF投资 - 公司专注于最大化所有资产的价值和NOI，SNFs受疫情影响，但部分位于医疗补助报销增加的有吸引力州；过去公司不回避出售养老院 [65] 问题：MOBs和Santerre投资组合的资本支出和入住率提升预期 - MOBs投资组合有机会，入住率77%，年租金 escalator平均2.2%较低；需通过租赁滚动提升，是多年机会；采用Lillibridge策略，包括确保资产竞争力、租户满意度、建立租赁卓越中心和高效运营 [67][68][70] 问题：收购管道中是否会有更多MOBs - 优先考虑高质量、高绩效、关系导向的交易，包括MOBs和A类高级住房；预计未来几个季度高级住房市场将有机会，会广泛寻找但近期更专注高质量资产 [71][72] 问题：SHOP投资组合第一季度到第二季度的入住率增长是否可参考去年70个基点及美国和加拿大的差异 - 公司不提供各季度表现预期，预计入住率将积极提升，关键销售季节已开始；加拿大入住率达94%，虽也有销售季节但基数高 [74][75][77] 问题：SHOP投资组合过去几个季度的100个资本支出项目的收益率、是否计入同店及是否有收益拖累 - 未报告收益率，部分社区表现良好，如潜在客户增加150%，NOI同比增长400%；预期资本投资回报率为10% - 15%；项目在同店池中，不影响运营，可在同店池中体现全部收益 [79][80][81] 问题：Santerre投资组合的杠杆影响、SNF单元数量和租金覆盖情况、SHOP部分是传统高级住房还是CCRCs - 现状下首日杠杆影响约30个基点；SHOP部分主要是大型租赁社区，有人称为租赁CCRCs；SNF有5000张床位，租金覆盖情况将在合适时间公布 [84][86][88] 问题：生命科学业务第一季度同店数据变化原因及未来预期 - 同店NOI有机增长5%，运营费用因去年TIF信贷调整后低于通胀；租赁业务势头良好，第一季度是2022年第一季度的两倍多，租赁管道中60%为机构客户；部分办公租户不续租或缩小规模，有机会转换为实验室空间，转换势头良好 [90][93][94] 问题：定价是否加速及NOI目标从9亿美元提高到10亿美元的驱动因素 - 定价方面，租金增长超11%，护理定价同比增长9%，街面租金强劲，续租价差为正，预计未来会改善；NOI目标调整是为简化方法，以疫情前88%入住率和30%利润率为基础计算，当前市场供需条件更有利，有可能超过疫情前目标 [98][99][100] 问题：今年剩余时间的资本支出及对高级住房增长的好处 - 预计今年再开发资本支出2.3亿美元，包括完成去年开始的项目和后续机会，是高回报的现金使用方式 [104] 问题：住房运营商预计今年全职员工工资增长情况及每个全职员工每占用床位的工资增长 - 整体费用增长符合5%预期，劳动力成本占60%，代理成本降至3.3%为最低；全职员工工资增长高于5%，与宏观工资通胀情况一致，但整体劳动力成本年增长率在缓和，代理成本下降，固定员工基础增加是积极因素 [106][109][110] 问题：第一季度SHOP入住率环比下降是否意外及原因 - 第一季度入住率符合季节性预期，潜在客户强劲，入住人数高于去年和2019年；部分搬出是财务驱动，特别是租金提高时，属正常情况 [111][112][113]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：医疗保健房地产投资信托（REIT）行业，涵盖高级住房、医疗办公、生命科学等细分领域 [4] - 公司：Ventas, Inc.（纽交所代码：VTR），一家市值超300亿美元的医疗保健REIT公司 [4] 纪要提到的核心观点和论据 公司优势与投资理由 - 核心观点：投资者应购买Ventas股票，因其在多种经济环境中具有相对优势，有前所未有的有机增长机会，且拥有优秀团队 [9] - 论据：公司资产有不断增长的人口需求；高级住房运营投资组合同店增长预期为15% - 21% 高级住房业务 - 核心观点：高级住房业务基本面强劲，有多年有机增长机会 [11][12] - 论据：疫情期间净营业收入（NOI）最低点为5.45亿美元，已恢复7200万美元，约20%，今年预计恢复1亿美元；供需基本面良好，有望超过疫情前88%的入住率，达到90%以上 运营洞察（Ventas OI）举措 - 核心观点：Ventas OI能提升运营商绩效，具有竞争优势 [14] - 论据：结合一流运营经验和分析，聚焦合适市场、资产和运营商；通过数据分析为运营商提供战略洞察；在定价方面实现超10%的内部租金增长；数字营销成为90%的潜在客户来源，能提供技术和用户体验改进路线图 数据分 - 核心观点：数据分析可量化业务机会，推动业务增长 [23][27] - 论据：通过贡献边际分析，能确定市场机会和定价能力；关注数字营销和劳动力管理等趋势，优先考虑创造最大价值的事项；从收入和成本角度量化机会，如降低劳动力成本、提高潜在客户转化率 运营模式选择 - 核心观点：目前通过与运营商合作的模式风险回报更优，暂不考虑内部运营高级住房平台 [31] - 论据：现有模式通过与运营商合作、运营洞察平台和数据分析，推动了业务增长，实现了稳健的同比增长 同店业绩预期 - 核心观点：SHOP投资组合各部分均对增长有贡献，整体表现良好 [34] - 论据：各投资组合，无论按运营商、独立生活/辅助生活（IL/AL）或地理位置划分，都为同店增长贡献了18%的中点值 资产偏好 - 核心观点：公司偏好高级住房业务，尤其看好美国市场；在高级住房中，更倾向独立生活设施 [37] - 论据：高级住房供需背景良好，增长前景佳；独立生活设施入住率高、利润率高、对劳动力依赖小、不受监管且增长态势好 外部增长机会 - 核心观点：短期内交易市场平淡，但看好高级住房的外部增长机会，将保持多元化资本配置并倾向高级住房 [43] - 论据：高级住房预计能提供10%以上的无杠杆回报，医疗办公和生命科学约为8% 开发与再开发举措 - 核心观点：大学合作的生命科学开发业务成功，将继续利用优势；高级住房再开发是高回报、低风险的现金使用方式，将加速投资 [47][50] - 论据：大学合作项目多为高信用租户、长期租赁，回报可靠；高级住房需求增长、供应有限，通过数据分析选定市场和社区，内部管理项目，可实现快速回报，目标回报率为8% - 12%，整体目标为10% 医疗办公业务 - 核心观点：医疗办公业务有望保持稳定增长，可能超预期 [59] - 论据：该业务运营卓越，去年增长3.4%，入住率达92%，且受人口因素驱动 夹层贷款业务 - 核心观点：夹层贷款业务规模小但成功，目前贷款有回收空间也面临利率压力，公司有能力解决问题 [63] - 论据：过去五年从贷款组合收回约17亿美元；目前贷款组合约4.8亿美元，抵押物NOI有恢复空间，但利率上升带来压力；公司有多种解决方案，预计2023年NOI或FFO与2022年相当 其他重要但可能被忽略的内容 - 监管方面，目前主要讨论集中在熟练护理业务，Ventas多年前已基本退出该领域 [41] - 预计一年后公开交易的医疗保健REIT数量会减少 [68]

公司业务战略与目标 - 公司业务战略目标是通过产生可靠且增长的现金流、维持优质资产组合、保持财务实力来提升股东价值[17] 公司资产与收入情况 - 2022年末公司合并房地产投资成本为301.15亿美元，总收入为41.29亿美元，高级住房社区投资占比66.7%，收入占比71.5%[21] - 2022年末公司拥有802处高级住房社区、327处医疗办公楼、32处生命科学研究创新中心等物业[21] - 2022年末公司持有5.614亿美元与医疗房地产相关的应收贷款和投资净额[31] - 2022年末公司有17处物业正在开发，包括5处通过非合并房地产实体持有的物业[33] - 公司资产组合在美、加、英广泛分布，仅加州的物业在2022年持续收入和净营业收入占比超10%[34] - 2022年约7.0%的公司总收入和15.6%的总净营业收入来自第三方租户从政府医疗保健计划获得报销的急性和急性后医疗保健设施[69] - 2021年担保方和发行方总收入分别为137,348美元和158,255美元，2020年分别为474,392美元和143,259美元[215] - 2021年担保方和发行方净收入（亏损）分别为49,008美元和 - 215,777美元，2020年分别为439,149美元和 - 202,845美元[215] 公司业务部门与运营模式 - 公司通过三个可报告业务部门运营：三净租赁物业、高级住房运营组合和办公运营[36] - 高级住房运营组合业务中，公司投资美加高级住房社区，依靠第三方经理运营管理[36] - 公司有第三方机构资本管理业务Ventas Investment Management，通过合资企业等投资医疗房地产[16] - 公司业务分为办公运营和三重净租赁物业两个可报告业务板块，前者主要在美国收购、拥有、开发、租赁和管理医疗办公楼及生命科学、研究和创新中心，后者在美国和英国投资并拥有老年住房和医疗保健物业[37][39] 公司员工情况 - 2022年末公司有451名员工，无集体谈判协议[51] - 2022年末公司员工中男性占比53%，女性占比47%；董事会成员中按性别或种族划分的多元化比例为50%，三个纽交所要求的董事会委员会中有两个由女性担任主席[55] 公司物业委托与租赁情况 - 2022年末公司将334个老年住房社区的综合物业管理和会计服务委托给Atria和Sunrise，管理费用通常为相关物业收入的4.5% - 7%[46] - 2022年末公司向Brookdale Senior Living租赁121处物业，2022年合同基础租金约为1.059亿美元，当前合同基础租金约为1.488亿美元，租金每年递增3%[42] - 2022年末公司向Ardent租赁11处物业，2022年合同基础租金约为1.304亿美元，当前合同基础租金约为1.305亿美元，租金每年递增幅度为相关时期消费者物价指数涨幅的四倍与2.5%中的较小值[44] - 2022年末公司向Kindred租赁29处物业，2022年合同基础租金约为1.321亿美元，当前合同基础租金约为1.341亿美元，部分物业租金根据CPI变化或按2.7%递增[45] 公司股权与权益情况 - 公司持有1630万股Brookdale Senior Living普通股的认股权证，可在2025年12月31日前随时行使，行权价格为每股3美元[43] - 公司持有Ardent 9.8%的所有权权益，拟出售约24%的所有权权益给第三方投资者[44] - 公司持有Atria 34%的所有权权益，有权任命两名成员进入Atria董事会[47] 新冠疫情影响与政府赠款 - 自2020年起，公司业务受新冠疫情及其防控措施和后续影响显著[16] - 2020 - 2022年公司代表高级生活运营部门的辅助生活社区申请并获得了公共卫生和社会服务应急基金的赠款，公司租户、经理、借款人和非合并实体也收到了该基金的赠款，此外还收到其他政府的赠款以减轻新冠疫情造成的损失[60] - 2020 - 2021年多项法案授权约1750亿美元通过公共卫生和社会服务应急基金分配给医疗保健提供者，用于补偿与新冠疫情相关的费用和收入损失[60] 公司保险情况 - 2020年5月公司成立了一家全资专属保险公司，为某些办公室和高级住房地点的商业财产、一般和专业责任保险的免赔额以下和自保留存范围内的损失提供保险[59] - 公司要求租户、经理或其他交易对手为其物业和运营维持综合保险，保险形式包括商业保险、专属保险或自保[58] 公司面临的法规风险 - 公司面临美国联邦、州和地方广泛而复杂的医疗保健法律法规，包括护理质量、许可、证书需求、运营行为、政府报销、欺诈和滥用等方面的规定，违规可能导致多种处罚[62] - 许多公司的许可设施和租户受州证书需求（CON）法律约束，该法律要求在开发或扩展许可设施和服务前获得政府批准，可能限制公司或租户的扩张和增长[65] - 美国医疗保健行业参与者受复杂的联邦和州民事及刑事法律法规约束，违反医疗保健欺诈和滥用法律法规可能导致刑事和民事处罚[66] - 公司和部分租户的收入来源包括政府医疗保健计划和非政府第三方付款人，政府和私人付款人持续努力控制医疗成本，可能影响租户和经理的报销[68][69] - 受健康保险流通与责任法案（HIPAA）等隐私和安全法规约束，公司依赖租户和经理履行相关合规义务，违规可能导致重大罚款和处罚[70] - 英国《数据保护法》对数据控制者施加大量义务，潜在罚款最高可达全球年营业额的4%或2000万欧元，以较高者为准[71] - 公司自1999年12月31日结束的纳税年度起选择按REIT纳税，若失去REIT身份将面临严重税收后果[73][74] - 公司在加拿大和英国拥有老年住房社区，分别受当地不同法规监管[71] - 公司将部分资产出租给生命科学、研究和创新领域租户，这些租户面临高度监管、高昂费用和不确定性[72] - 公司资产受多种联邦、地方和外国环境及职业健康与安全法律法规影响[76] 公司环境责任情况 - 公司可能对物业相关的危险或有毒物质的清除、修复等费用负责，即使由第三方运营管理的物业也可能承担责任[77][78] - 公司在租赁和贷款协议中通常有权获得租户或借款人对其造成污染的赔偿，部分情况下也同意对租户和经理进行环境索赔赔偿[78] - 公司高级生活运营组合中，同意对经理因物业状况产生的环境索赔进行赔偿[79]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度归一化FFO为每股0.73美元，位于指引区间高端 [28] - 2023年归一化FFO指引范围为每股2.90 - 3.04美元，中点2.97美元同比增长5%或每股0.13美元 [33][34] - 2023年净收入归属普通股股东预计在每股0.20 - 0.34美元之间 [33] - 第四季度公司和SHOP同店现金NOI分别增长8.5%和19.1% [28] - 2023年预计投资组合同店现金NOI中点增长7.5%，其中SHOP同店现金NOI中点增长18% [33] - 第四季度净债务与调整后预估EBITDA比率改善30个基点至6.9倍 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房业务（SHOP） - 第四季度同店NOI增长19.1%，美国增长22.2%，加拿大增长11.7% [18] - 同店平均入住率同比增长140个基点至82.5% [19] - 季度收入同比增长8.3%，RevPOR同比增长6.5% [19] - 2023年SHOP同店现金NOI预计增长15% - 21%，中点预计利润率扩张200个基点 [21] - 预计同店收入同比增长约8%，入住率增长130 - 170个基点 [22] - 预计2023年RevPOR增长约6% [23] 医疗办公楼业务（MOB） - 2022财年同店现金NOI增长3.4%，创公司纪录 [29] - 同店年末入住率达92%，为2017年以来最高 [29] - 租户满意度超93%，同店运营费用同比仅增长2.6% [29] R&I业务 - 2022财年同店现金NOI增长5.1% [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国高级住房领先指标强劲，潜在客户占2019年的120%，入住率和退房率均为101%，1月入住率达2019年的104% [20] - 加拿大高级住房持续增长，入住率达95%，1月入住率达2019年的111% [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为2022年开始进入由SHOP引领的多年增长和复苏周期，受益于有利的供需基本面、资产组合调整和疫情后反弹 [8] - 持续推进Ventas OI平台，加强运营协同和数据分析，提升运营绩效 [16] - 继续发展第三方机构资本管理业务VIM，目前管理资产超50亿美元 [12] - 优化非房地产投资价值，如出售Ardent股权和完成Atria Glennis软件交易，同时寻求优化Santerre贷款结果 [12] - 持续进行资本投资，寻找有吸引力的投资机会，维持和强化成功周期 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济假设包括经济放缓、通胀缓和、劳动力市场疲软和美联储加息节奏放缓，公司业务因人口需求大、增长且有韧性，在SHOP有定价权，经济环境疲软对运营有多重好处，相对具有优势 [13] - 高级住房业务需求基本面强劲且不断增强，供应处于低位，公司有望在未来几年重新夺回疫情后NOI增长机会，先达到2019年业绩水平并有望超越 [7][9] 其他重要信息 - 2022年进行13亿美元资产处置和贷款偿还，同时发行27亿美元新债，2023年到期债务仅占4%，近三分之二已锁定4.2%的全现金利率 [31] - 计划2023年发行5亿美元新的有担保固定利率债务，用于偿还浮动利率债务，使浮动利率债务降至目标范围下限 [32] - 2022年末流动性达24亿美元 [32] - 2022年进行12亿美元新投资，包括夏洛特Atrium Health/Wake Forest大学医学院开发项目、高级住房投资和MOB投资 [10] - 承诺到2040年实现运营净零碳排放 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: Santerre Health Investors贷款计提拨备原因及预期结果 - 该贷款是正常业务一部分，过去五年公司已收回约17亿美元医疗地产或运营商贷款 此笔贷款本季度计提2000万美元拨备，目前利息支付正常，但因部分资产未从疫情中恢复且利率上升，覆盖率承压，预计可解决问题 [39] 问题: SHOP和三网业务潜在资本支出规模及与NOI增长关系 - 有100个社区正在翻新，预计每个社区投入100万美元，总计1亿美元，将在关键销售季上线，该投资已纳入2023年指引，是多年期项目，会带来NOI增长 [41][42] 问题: 领先指标及转化率情况，以及9亿美元SHOP NOI机会下的利润率与疫情前对比 - 第四季度潜在客户数量创纪录，12月网站升级影响了潜在客户和入住率，但1月已恢复 预计遵循正常季节性趋势，1月美国和加拿大入住率分别达2019年的104%和111% 预计利润率将继续扩张，有望回到2019年水平并因需求强劲继续增长 [49][50][51] 问题: SHOP同店增长预测中，遗留资产与新资产增长是否有差异 - 所有资产池和运营商都为增长做出贡献，新资产也是重要组成部分，第四季度增长体现了整体实力 目前大部分SHOP业务已纳入同店池，便于投资者了解业务表现 [54][55] 问题: SHOP入住率增长从2022年300个基点降至2023年150个基点的原因 - 2022年增长300个基点是因为第一季度表现好于季节性且与受疫情影响的2021年第一季度对比有利 2023年将遵循正常季节性，第一季度入住率较低，但全年增长将加速，净入住率将增加，实际增长率更强 [58][59][60] 问题: SHOP NOI增长指引在美国和加拿大的细分情况 - 2023年全年指引包含所有情况，加拿大入住率高但整体增长较低，预计美国处于指引范围高端，加拿大处于低端，但都为增长做出贡献 [64] 问题: 表现较好和较差的运营合作伙伴在劳动力管理方面的做法及提升计划 - 所有运营合作伙伴都在改善劳动力成本管理，包括将一线员工招聘专业化、自动化，加强留用，提高工资竞争力，关注代理劳动力指标 这些改进将是持久的 [67][68] 问题: 2023年FAD资本支出指引及ICE与正常FAD资本支出的差异 - FAD资本支出是常规非创收活动，ICE与过渡或收购资产达到市场标准有关 2023年ICE将显著减少，核心FAD资本支出和再开发支出将增加，预计FAD贡献也将增长 [70][71][72] 问题: 指引中拖累数据的因素，特别是利息和外汇方面的假设，以及5亿美元再融资的预期利率 - 指引中0.16美元的减少主要是利率上升导致，外汇是小因素，因加拿大有本地债务可对冲美元强势影响 5亿美元再融资主要在加拿大，已获得有吸引力的抵押贷款定价，还计划在美国发行机构债务偿还浮动利率债务，新利率预计在5%左右，取决于10年期利率 [77][78][79] 问题: 3亿美元资本回收收益中贷款偿还和资产处置的细分，以及资金用途 - 约2亿美元来自办公楼处置，部分由购买期权驱动，1月收回4300万美元Freddie Mac贷款，其余为小项目 未明确资金用途 [81] 问题: 高级住房供应下降的好处及需求增长窗口和供应影响时间 - 需求方面，2023年80岁以上人口将创纪录增长 供应方面，目前建设成本高，特别是资本成本，开工率低，预计未来几年交付量将保持低位，公司有多年窗口捕捉需求，目标是将入住率提高到92%左右 [85][86][87] 问题: SHOP的RevPOR增长在2024 - 2025年是否会大幅放缓 - 市场需求和支付能力高，需求处于历史高位，将支持定价能力 随着入住率提高，可能保持或增强定价能力 [89][90] 问题: 如何减少高级住房中心的代理劳动力并在2023年底达到疫情前水平 - 疫情前代理劳动力接近零，目前已降低，2023年指引假设代理劳动力低于2022年 预计代理劳动力将保持相对稳定，这是医疗行业普遍现象，关键是在招聘层面采取行动增加净招聘 [92][93][94] 问题: 高级住房季节性趋势受流感影响情况 - 临床情况正常，符合季节性，12月和1月未受流感头条影响 目前有财务退房情况，因超过一半居民租金上涨 预计入住率和净入住率将因需求增加而继续改善 [97][98] 问题: SHOP指引中RevPOR增长6%低于部分运营商的原因，以及Colony贷款对指引的影响 - RevPOR增长受内部租金增长约10%、护理定价增长11%和市场租金上涨推动，但并非所有居民全年都能享受全部增长，护理费用占RevPOR约15%且可全年调整，还有正常人员流失，所以RevPOR为6% Colony贷款结果有多种可能，影响2022年FFO贡献 [101][102][103] 问题: 夹层贷款的贷款价值比范围，以及物业NOI需增长多少才能完全覆盖债务，为何未计提更大减值 - 原始贷款价值比约75% - 80%，整个贷款堆栈利率接近L + 330个基点 是疫情后资产影响和利率上升导致的时间错配问题，借款人正在采取行动，公司在估值时考虑了抵押品价值并做出合理假设 [105][106] 问题: 如果利率不变，NOI何时能完全覆盖贷款 - 目前利息支付正常，贷款已得到覆盖 [107] 问题: 今年除再开发外的资本部署最佳机会，以及是否有兴趣利用市场错位 - 公司有多种资本来源进行收购，优先考虑高级住房、生命科学和医疗办公等关键资产类别 市场不正常，参与者减少，交易重新定价，公司仍有兴趣扩大投资组合 [110]

业绩总结 - 第三季度2022年归属于普通股股东的净收入为每股0.76美元，符合0.73至0.78美元的指导范围[11] - 总公司同比同店现金净运营收入（NOI）增长约5%，处于指导范围的高端[11] - 收入同比增长约9%，主要受入住率和租金增长驱动[45] - 同店现金净运营收入（NOI）同比增长13.0%，总额为1.181亿美元[40] - 预计第四季度SHOP同比同店现金净运营收入增长将在15%至21%之间，收入增长约8%[11] 用户数据 - 平均入住率同比增长260个基点，达到84.7%[40] - 2022年关键销售季节的净入住人数显著超过2019年[35] - 2022年，数字渠道的潜在客户占总潜在客户的比例已上升至90%（较疫情前增加800个基点）[119] - 数字渠道的入住率现已占所有入住率的三分之二以上（较疫情前增加1000个基点）[119] 未来展望 - 预计2023年合并债务到期和计划本金摊销占总企业价值的约2%[27] - 预计2022年全年HHS补助总额为5420万美元[58] - 预计2023年80岁及以上人口的增长将达到历史最高水平，增长率从2020年的1.6%提升至2021年的3.1%[73] - 2022年至2030年，80岁及以上人口的年均增长率（CAGR）预计为4.4%[73] 新产品和新技术研发 - Ventas在生命科学和研发投资组合中拥有或投资约1100万平方英尺的物业，约占其物业组合的9%[137] - Ventas的生命科学和研发开发项目总额达到23亿美元，涉及超过300万平方英尺的物业[137] - Ventas最近宣布了三个新开发项目，总面积为1.2百万平方英尺，分别位于Atrium、华盛顿大学和马里兰大学[138] 市场扩张和并购 - Ventas计划以5.8%的收益率收购位于Ardent校园的18个医疗办公楼，总面积为732,000平方英尺，投资约2亿美元[188] - Ventas宣布将以5亿美元收购当前Ardent投资者的少数股权投资，预计将使其持股比例降至约7.5%[189] - "跟随投资"的股权销售预计将为Ventas的总现金投资带来超过4倍的股权倍数[189] 负面信息 - 预计由于利率上升，第四季度每股正常化FFO将减少0.02美元[26] - 2022年，数字潜在客户的转化率在改善后仍然低于75%[120] 其他新策略和有价值的信息 - Ventas的投资管理平台（VIM）在两年内增长了4.6倍，资产管理规模达到32亿美元[182] - Ventas的可持续发展资本支出项目实现了12%的综合收益率，并自2018年以来同店能源使用每平方英尺年均下降超过5%[194] - Ventas的目标是在2028年前减少20%的能源和水使用[194]

公司房产与运营情况 - 截至2022年9月30日，公司拥有或投资约1300处房产[170] - 截至2022年9月30日，公司将331处房产租给不同医疗运营公司，三大租户分别租赁121处、30处和29处房产[172] - 截至2022年9月30日，公司聘请独立运营商管理558个老年住房社区[173] - 截至2022年9月30日，老年住房社区投资占比66.4%，医疗办公楼占比18.0% [182] - 截至2022年9月30日，Atria运营管理的投资占比26.7%，Sunrise占比9.8% [182] - 截至2022年9月30日，公司通过三净租赁物业、SHOP和办公业务三个可报告业务部门运营[188] - 截至2022年9月30日，有5亿加元无担保定期贷款额度，定价为CDOR加0.90%，到期日为2025年[255] - 截至2022年9月30日，公司有15处物业正在开发，其中6处由非合并房地产实体拥有[268] - 截至2022年9月30日，公司有1560万美元未偿还信用证义务[269] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司担保人和发行人总资产分别为1.7788139亿美元和1.7561305亿美元、3158.274万美元和3156.84万美元[276] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司担保人和发行人总负债分别为1.1781799亿美元和1.0972521亿美元、4216.515万美元和4097.362万美元[276] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司有担保和非抵押贷款应收款公允价值分别为4.751亿美元和4.98亿美元[281] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司固定利率债务账面价值为10.870832亿美元和10.990982亿美元，公允价值为9.980685亿美元和11.766336亿美元[283] - 截至2022年9月30日、2021年12月31日和2021年9月30日，公司总债务分别为12.27653亿美元、12.093138亿美元和12.142746亿美元[285] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司合资伙伴在合并总债务中所占份额分别为2.742亿美元和2.78亿美元，非合并房地产实体投资相关非合并债务部分分别为4.318亿美元和3.381亿美元[289] 公司资金与信贷情况 - 2022年第三季度和前九个月，公司分别收到2020万美元和5420万美元的赠款[180] - 2022年前九个月，公司以4.459亿美元收购18处医疗办公楼、1个行为健康中心、1个研发创新中心和2个老年住房社区[180] - 2022年前九个月，公司出售一处空地和一处空置办公楼，总价1250万美元，净收益260万美元[180] - 截至2022年9月30日，公司流动性约25亿美元，商业票据计划未偿还借款3.774亿美元[180] - 2022年6月，公司签订新信贷协议，以5亿美元无担保定期贷款取代2亿美元无担保定期贷款[180] - 公司有27.5亿美元无担保循环信贷额度，初始定价为LIBOR加0.825%，到期日为2025年1月，可选择延长，最高借款能力可增至37.5亿美元[251] - 截至2022年9月30日，无担保循环信贷额度未使用额度为27亿美元，有3110万美元借款未偿还，另有1560万美元受限用于支持未偿还信用证[252] - 子公司Ventas Realty可发行最高10亿美元无担保商业票据，截至2022年9月30日，商业票据计划下有3.774亿美元借款未偿还[253] - 2022年6月，新的信贷协议将2亿美元无担保定期贷款替换为5亿美元无担保定期贷款，到期日为2027年，初始定价为Term SOFR加0.95%，最高借款可增至12.5亿美元[254] - 公司参与“按市价”股权发行计划，可出售最高10亿美元普通股，2022年前三季度无发行，截至2022年9月30日，仍有10亿美元额度可用[257] - 2022年前三季度现金及现金等价物和受限现金期末余额为19563.8万美元，较2021年同期减少88.4万美元，降幅0.4%[262] 各业务线净营业收入情况 - 2022年第三季度，SHOP业务净营业收入为1.68611亿美元，较2021年同期的1.0438亿美元增加6423.1万美元，增幅61.5%[191] - 2022年第三季度，办公业务净营业收入为1.35316亿美元，较2021年同期的1.37622亿美元减少230.6万美元，降幅1.7%[191] - 2022年第三季度，三净租赁物业业务净营业收入为1.46359亿美元，较2021年同期的1.78111亿美元减少3175.2万美元，降幅17.8%[191] - 2022年第三季度，非业务部门净营业收入为1492.5万美元，较2021年同期的3169.8万美元减少1677.3万美元，降幅52.9%[191] - 2022年第三季度，公司总净营业收入为4.65211亿美元，较2021年同期的4.51811亿美元增加1340万美元，增幅3.0%[191] SHOP业务相关收入与费用情况 - 2022年第三季度，SHOP业务居民费用和服务收入为6.68583亿美元，较2021年同期的5.58039亿美元增加1.10544亿美元，增幅19.8%[192] - 2022年第三季度，SHOP业务物业级运营费用为4.99972亿美元，较2021年同期的4.53659亿美元增加4631.3万美元，增幅10.2%[192] 同店业务净营业收入情况 - 2022年第三季度，320个同店SHOP社区净营业收入为1.38344亿美元，较2021年同期的1.04514亿美元增加3383万美元，增幅32.4%[196] - 2022年第三季度同店办公室业务可报告业务板块NOI为1.27458亿美元，较2021年同期增加274.8万美元，增幅2.2%[200] - 2022年第三季度同店三重净租赁物业可报告业务板块NOI为1.44383亿美元，较2021年同期减少60万美元，降幅0.4%[204] - 2022年前九个月319个同店SHOP社区NOI为3886.53万美元，较2021年的3179.46万美元增加707.07万美元，增幅22.2%[218] - 2022年前九个月331个同店办公建筑NOI为3827.32万美元，较2021年的3698.83万美元增加128.49万美元，增幅3.5%[221] - 2022年前九个月330个同店三重净租赁物业NOI为4339.17万美元，较2021年的4351.25万美元减少12.08万美元，降幅0.3%[224] 公司季度费用与收益变化情况 - 2022年第三季度利息费用增加1060万美元，因债务余额增加660万美元、有效利率提高增加330万美元、资本化利息减少70万美元；加权平均债务余额为124亿美元，加权平均有效利率为3.72%[206] - 2022年第三季度折旧和摊销费用减少1210万美元，主要因2022年第三季度减值确认净减少5060万美元，部分被从New Senior收购资产折旧增加4170万美元抵消[207] - 2022年第三季度一般、行政和专业费用增加520万美元，主要因专业费用增加和业务环境回归正常[208] - 2022年第三季度债务清偿净损失减少2920万美元，主要因2021年赎回约7亿美元2022年和2023年到期优先票据确认2910万美元损失[209] - 2022年第三季度房地产处置收益减少1.502亿美元，主要因2021年第三季度处置14座医疗办公楼和1处三重净租赁物业实现1.488亿美元房地产销售收益[214] 公司前九个月相关指标变化情况 - 2022年前九个月公司总NOI为13.84198亿美元，较2021年的12.98299亿美元增加8589.9万美元，增幅6.6%[216] - 2022年前九个月SHOP业务NOI为4948.12万美元，较2021年的3263.4万美元增加1684.72万美元，增幅51.6%，主要因收购、入住率上升和HHS赠款增加[216][217] - 2022年前九个月办公运营业务NOI为4098.73万美元，较2021年的4101.77万美元减少30.4万美元，降幅0.1%[216][220] - 2022年前九个月三重净租赁物业NOI为4397.24万美元，较2021年的4879.62万美元减少482.38万美元，降幅9.9%[216][223] - 2022年前九个月非细分业务NOI较2021年减少3403.1万美元，降幅46.1%，主要因应收贷款投资余额降低导致利息收入减少[216][225] - 2022年前九个月公司净收入为245.3万美元，较2021年的9566.4万美元减少9321.1万美元，降幅97.4%[216] - 2022年前九个月归属于普通股股东的净亏损为242.8万美元，较2021年的8986.2万美元减少9229万美元，降幅102.7%[216] - 2022年前9个月利息费用增加1450万美元，主要因债务余额增加1460万美元和资本化利息减少130万美元，部分被有效利率降低减少的180万美元抵消；2022和2021年前9个月加权平均未偿还债务分别为124亿美元和119亿美元，加权平均有效利率分别为3.58%和3.60%，资本化利息分别为720万美元和850万美元[226] - 2022年前9个月一般、行政和专业费用增加1020万美元，主要因业务环境正常化和纳入New Senior部分间接费用[228] - 2022年前9个月债务清偿净损失减少5620万美元，主要因2021年赎回11亿美元2022和2023年到期优先票据确认5680万美元损失[229] - 2022年前9个月交易费用和交易成本增加990万美元，主要因2022年发生2050万美元股东关系事项费用，部分被2021年运营商过渡增加的1520万美元成本抵消[230] - 2022年前9个月应收账款和投资备抵减少880万美元，主要因2021年第一季度成功收款冲回此前记录的信用损失[231] - 2022年前9个月其他费用增加1930万美元，主要因2020年第三季度Brookdale Senior Living租赁修改获得的认股权证未实现损失增加2950万美元，部分被2021年自然灾害相关790万美元额外费用抵消；截至2022年9月30日，认股权证公允价值为3820万美元，比授予日高1010万美元[232] - 2022年前9个月房地产处置收益减少1.915亿美元，主要因2021年出售33处房产获得1.941亿美元收益，部分被2022年出售一块空地和一座空置办公楼的260万美元净收益抵消[234] - 2022年前9个月所得税收益为1430万美元，主要因某些TRS实体亏损和美国应税REIT子公司内部重组获得200万美元收益；2021年同期所得税费用为960万美元，主要因可交易债务证券释放某些残余税收影响产生370万美元递延所得税费用、某些美国应税REIT子公司内部重组产生290万美元净递延所得税费用和英国税率变更导致某些递延所得税负债重估产生340万美元递延所得税费用[235] - 2022年前9个月Normalized FFO增加，主要因高级住房社区净营业收入增加，包括入住率提高、2021年第二季度以来的收购（含从New Senior收购超100个独立生活社区）和获得更高HHS赠款，部分被贷款投资利息收入降低抵消[240] 公司FFO与净利润情况 - 2022年第三季度和前9个月Nareit FFO归属于普通股股东分别为3.04214亿美元和8.74343亿美元，Normalized FFO归属于普通股股东分别为3.05771亿美元和9.11441亿美元；2021年同期Nareit FFO分别为2.22977亿美元和7.70094亿美元，Normalized FFO分别为2.79988亿美元和8.25627亿美元[241] - 2022年前三季度归属普通股股东净亏损242.8万美元，2021年同期净利润为8986.2万美元；2022年第三季度归属普通股股东净利润为125.6万美元，2021年同期为6068万美元[243] - 2022年前三季度NOI为1.384198亿美元，2021年同期为1.298299亿美元；2022年第三季度NOI为465.211万美元，2021年同期为451.811万美元[243] 公司股息与风险情况 - 2022年前三季度，公司每季度宣布普通股股息为每股0.45美元，公司打算支付超过2022年应纳税所得额100%的股息[259] - 假设公司综合可变利率债务加权平均利率提高100个基点，且2022年9月30日未偿还综合可变利率债务14亿美元不变，年化利息费用将增加约1410万美元，即每股摊薄普通股增加0.03美元[288] - 公司加拿大和英国业务受特定外汇汇率波动影响[290] - 以2022年前9个月业绩为基础，若美元相对英镑和加元汇率变动一个标准差，2022年前3个月和前9个月的每股正常化FFO变动幅度小于

财务数据和关键指标变化 - 第三季度归一化每股FFO为0.76美元，符合预测，不含HHS赠款的归一化FFO为0.71美元，较去年同期增长3% [9] - 第三季度总公司同店现金NOI同比增长4.8%，处于指引区间高端 [38] - 第三季度末杠杆率降至6.9倍，拥有25亿美元可用流动性，2023年合并债务到期和摊销仅5亿美元，占企业价值不到2%，11%的合并债务为浮动利率 [39] - 预计第四季度净收入为每股0.06 - 0.12美元，归一化FFO为每股0.68 - 0.74美元，同比增长近4.5% [40] - 预计第四季度总公司同店NOI同比增长6% - 9% [41] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房业务（SHOP） - 第三季度同店NOI同比增长13%，美国增长17.4%，加拿大增长5.9% [21] - 同店平均入住率同比增加260个基点至84.7% [22] - 第三季度同店SHOP收入同比增长近9%，RevPOR同比增长5.4%，为过去10年最强 [22][23] - 第三季度运营费用同比增长7.6%，每日费用为380万美元 [24][25] - 第三季度SHOP NOI利润率扩大90个基点 [26] - 预计第四季度SHOP同店现金NOI同比增长15% - 21%，收入增长约8%，入住率增长100 - 150个基点 [28] 办公业务 - 第三季度同店现金NOI同比增长3%，医疗办公（MOB）增长3.4%，入住率提高90个基点至91.8%，连续五个季度同比增长 [36] 研发与创新业务（R&I） - 年初至今同店现金NOI表现为4.8%，第三季度同店增长1.5% [37] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房市场，99%的市场无竞争性新开工项目，80岁以上人口增长率将创历史新高，需求强劲 [34] - 生命科学市场，对实验室建筑需求持续旺盛，资本成本波动下资本化率预期仍较紧 [67] - 医疗办公市场，同店季度表现连续四个季度超3%，入住率稳定提升 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本配置聚焦生命科学、研发与创新及精选高级住房业务，与长期合作伙伴合作，推动差异化投资业务发展 [12] - 拥有23亿美元的研发与创新项目正在交付和进行中，如费城One uCity Square的实验室大楼已交付且超90%已出租或签约，马里兰大学巴尔的摩分校的实验室大楼项目预计2024年开放，稳定现金收益率为7.5% [12][13][15] - 发展Ventas Investment Management（VIM）平台，管理资产超55亿美元，预计第四季度获得约每股0.01美元的促进收入 [16][17] - 对Ardent的14亿美元战略投资取得成功，有望出售2.5%的股权 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司处于有利地位，人口需求推动各类资产，高级住房供需基本面良好且不断改善，虽受高利率影响，但业务有定价权、入住率和利润率提升空间，历史上在各种经济环境中具有韧性 [19] - 高级住房业务处于多年复苏和增长期的开端，预计第四季度SHOP增长将加速，归一化FFO将实现4.5%的增长 [9][11] 其他重要信息 - 公司Ventas OI方法通过协作监督和数据分析为高级住房业务创造价值，在租金增长和招聘方面取得成效，预计2023年租金涨幅将创历史新高 [29][30][31] - 公司SHOP投资组合中有超100个翻新项目正在进行，部分项目将在未来几个月完成 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 高级住房业务租金增长的季节性和时间安排 - 7%的租金增长提前至第一季度前，如Sunrise主要在第四季度增长约9%，其他运营商第一季度及全年有不同比例的租金增长 [48][49] 问题: REITs下跌但入住率上升的原因 - 以2019年为基准的百分比数据表现良好，从Q2到Q3，潜在客户数量下降1%，实际入住人数上升4%，转化率相对稳定在9%左右 [53][56] 问题: 10%的年度租金增长是否有居民抵制 - 公司制定了详细的租金增长流程，与运营商合作确保合理增长并有效沟通，目前反馈良好 [61] 问题: 入住率未达2019年水平但搬出率接近100%的原因 - 搬出率波动并非趋势，随着入住率提高，搬出率会自然上升，目前居民行为稳定，符合历史模式 [64][65][105] 问题: 生命科学和医疗办公的私人市场定价变化 - 市场仍处于资本成本波动和价格发现阶段，生命科学市场资本化率预期较紧，医疗办公市场在低至中5%区间，数据有限 [67] 问题: 搬出率趋势及对2023年入住率的影响 - 入住时长稳定，与疫情前一致，重新出租价差良好，显示需求和定价能力强劲，若定价能力持续，收入与费用差距将扩大，利润率将提升 [73][74][79] 问题: 与运营商沟通中劳动力周转率和合同劳动力使用情况 - 过去12个月有四个季度实现净招聘，合同劳动力占总劳动力比例从2022年第一季度的8.7%降至第三季度的5.9%，部分关键市场机构劳动力使用减少 [83] 问题: 同店SHOP池变化对现金NOI加速增长的影响 - 第三季度现有池在第四季度预测中表现最强，所有资产都对整体财务增长有积极贡献 [91] 问题: 医疗办公业务的未来发展 - 公司对医疗办公业务满意，其表现良好，目前打算保留并发展该业务 [96] 问题: SHOP入住率指引是否受COVID和流感影响 - 第四季度入住率预期考虑了当前情况和历史季节性因素，若无特殊情况，增长与疫情前相当 [100] 问题: SHOP同店NOI加速增长的驱动因素及2023年展望 - 第四季度入住率增长100 - 150个基点，收入增长约8%，其中RevPOR增长约6%，租金增长是收入增长的重要驱动力，推动利润率扩大 [110] 问题: 高级住房业务RevPOR增长的潜在情况 - 定价受多种因素影响，包括入住率、劳动力成本、社会安全和COVID补贴等，目前定价能力较强，随着入住率提高，定价可能更强 [116][117][118] 问题: 高级住房业务的动态定价和房价升值对需求的影响 - 公司正在多个社区试点动态定价，效果良好但仍处于早期阶段；房价市场天数增加，但居民有足够的房屋净值和其他收入来源，需求依然强劲 [123][124][125] 问题: 10%的租金增长在美国和加拿大的分布及时间安排 - 美国预计增长10%，加拿大预计增长7%，加拿大很多租金增长是按周年计算 [131][132][133] 问题: 高级住房行业劳动力供应是否足以支持恢复到疫情前入住率 - 公司受益于运营杠杆，随着入住率从80%提升，支持新居民所需的费用将减少，但最终能否达到88% - 90%的入住率取决于市场劳动力参与率和失业率 [136][137][141] 问题: Colony贷款和Brookdale的相关情况 - Colony贷款表现良好，2023年到期，借款人有一年延期选择权，可自由提前还款；关于Brookdale的问题建议咨询该公司 [146] 问题: 是否考虑提供全年指引及第一季度的关键因素 - 公司专注于实现2022年的FFO和SHOP增长目标，当合适时会考虑提供2023年全年指引 [151][152]

业绩总结 - 第三季度归属普通股股东的净收入为0.06至0.12美元，正常化每股FFO为0.76美元，符合指导范围[11] - 总公司同比同店现金NOI增长约5%，处于指导范围的高端[11] - 收入同比增长约9%，主要受入住率和租金增长驱动[45] - 同店现金净营业收入（NOI）同比增长13.0%，总额为1.181亿美元[40] - 预计第四季度正常化每股FFO将因利率上升和美元强劲而减少0.02美元[11][26] 用户数据 - SHOP（老年住房）同比同店现金NOI增长13%，主要受美国市场推动，增长率为17%[17] - SHOP同店收入同比增长近9%，同店RevPOR增长超过5%[17] - 办公室同比同店现金NOI增长3%，高于公司指导范围的高端[17] - 平均入住率同比增长260个基点，达到84.7%[40] - 2022年第三季度的老年住房入住率为85%[95] 未来展望 - 公司预计第四季度SHOP同店现金NOI将同比增长15%至21%[11] - 预计2023年合并债务到期和计划本金摊销占总企业价值的约2%[27] - 预计2022年至2030年80岁及以上人口的年均增长率为4.4%[78] - 2022年到2030年，80岁及以上人口的年均增长率显示出持续的强劲[78] 新产品和新技术研发 - Ventas近期交付和进行中的生命科学及研发项目总额为23亿美元[129] - Ventas与合资伙伴在马里兰大学生物园研究校园入口处启动了一座25.5万平方英尺的实验室建筑，项目成本约为1.6亿美元，预计稳定现金收益率为7.5%[129] - Ventas投资管理平台的资产管理总额超过55亿美元，其中生命科学与医疗房地产基金的资产管理额已增长至32亿美元[132] 市场扩张和并购 - 同店物业数量同比为320个资产，较去年增加[31] - 自2020年第一季度以来，资产管理额从7亿美元增长至32亿美元，增长幅度为4.6倍[135] 负面信息 - 预计第四季度正常化每股FFO将因利率上升和美元强劲而减少0.02美元[11][26] - 劳动力成本占总收入的约44%[56] 其他新策略和有价值的信息 - Ventas承诺到2040年实现净零运营碳排放，超出2021年设定的2030年减少30%范围内的碳排放目标[138] - Ventas在可持续发展资本支出项目中实现了12%的综合收益率，并自2018年以来同店能源使用每平方英尺年均下降超过5%[138] - Ventas在2022年被评为医疗行业的GRESB全球上市部门领导者[139] - Ventas董事会中女性比例超过30%，并且最新任命使董事会在性别或种族上达到50%的多样性[139]