UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the year ended December 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE TRANSITION PERIOD FROM TO Commission file number: 1-10989 Ventas, Inc. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) (State or Other Jurisdiction of Incorporation or Organization) (I.R ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年公司新增投资37亿美元，聚焦于老年住房和生命科学战略重点 [11] - 2021年公司回收超10亿美元资本，其中8.5亿美元为非核心老年住房和医疗办公楼资产剥离所得，超3.5亿美元为结构良好贷款的全额偿还 [16] - 2022年第一季度净收入预计在每股0.07 - 0.11美元之间，正常化FFO预计在每股0.76 - 0.80美元之间，中点为0.78美元 [46] - 2022年第一季度，扣除HHS赠款后，总同店投资组合的同店现金NOI预计同比增长2.5% - 5.5% [47] - 2021年第四季度净债务与EBITDA比率稳定在7.2倍 [54] 各条业务线数据和关键指标变化 老年住房业务（SHOP） - 2022年第一季度预计入住率、收入和NOI将增长，收入预计增长10%，NOI预计增长6% - 15% [25][31] - 2021年第四季度，总SHOP NOI达到预期上限，同店平均入住率同比增长200个基点至83.4%，同店收入同比增长3.3% [41] - 2021年第四季度，扣除HHS赠款后，同店运营费用环比增加870万美元（2.6%），主要由劳动力费用增加推动；同店NOI环比小幅下降100万美元（90个基点），同比下降380万美元（3.6%） [42] 三重净租赁业务 - 2022年第一季度预计下降1.5%至持平，自动扶梯带动的增长被三重净租赁老年住房投资组合中部分小租户受疫情影响的适度租金减免所抵消 [48] 办公业务 - 2022年第一季度同店NOI预计增长4% - 5% [49] - 医疗办公楼（MOB）业务2021年第四季度同店NOI增长3.4%，新租赁同比增长约55%，客户保留率为92% [50][51] - 生命科学（R&I）业务2021年全年增长13.9%，扣除终止费用后仍增长近4% [97] 各个市场数据和关键指标变化 - 老年住房市场1月潜在客户数量达到疫情以来的历史新高，供应水平预计将呈有利趋势，建设开工和交付情况较疫情前有显著改善 [25][29][30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略优先事项为老年住房和生命科学，2021年投资活动中70%分配给老年住房，20%分配给生命科学业务，10%用于扩大医疗办公楼业务 [14] - 公司通过资产处置和贷款偿还增强了投资组合并加强了资产负债表，同时延长债务期限并提高固定利率债务比例至91% [52][53] - 公司利用Ventas OI与运营商紧密合作，通过运营洞察、地理空间分析和资本分配优先事项来推动业务成果 [36] - 公司持续寻找机会进行资本回收和资产升级，同时在有竞争优势的领域进行投资 [66][68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年第一季度公司有望实现总投资组合NOI增长，主要由老年住房和办公业务带动，同时受益于投资活动和HHS赠款 [12] - 老年住房业务前景光明，需求强劲，临床状况显著改善，预计将持续增长 [24][25] - 办公业务有望在2022年实现增长，医疗办公楼业务将延续良好趋势，生命科学业务将受益于入住率增长和费用控制 [97][99] 其他重要信息 - 公司在环境、社会和治理（ESG）方面取得进展，被列入CDP的A名单，连续五年被评为NAREIT医疗保健行业的领导者 [19][20] - 公司加强了多元化、公平和包容方面的行动，在招聘、投资和社区参与方面采取了明确措施 [20] - 公司持续进行董事会更新，增加独立、多元化且具有专业经验的董事 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 假设临床趋势持续向好且无新变种干扰，如何看待未来减少代理劳动力使用的能力？ - 公司期待拥有健康的员工队伍并延续净招聘趋势，之后代理成本有望下降 [58][59] 问题2: 鉴于潜在客户数量增加和病例快速下降，是否有可能在2月和3月让更多人入住，从而使入住率超过预期？ - 1月未入住的潜在客户可能会在2月入住，公司期待观察后续情况 [62][63] 问题3: 公司是否有类似“猎象”的外部增长策略，医疗办公楼业务是否可能成为资金重新部署的重要来源？ - 公司的竞争优势在于能够在不同资产类别进行各类交易以创造价值，会继续寻找机会进行资本回收和资产升级，同时在有竞争优势的领域投资 [66][68] 问题4: 整个投资组合的代理劳动力成本是多少，第一季度该成本是否会维持高位？ - 可参考投资者报告第16页的收入分解饼图，内部劳动力是成本的关键驱动因素，若临床情况改善和人员配置取得进展，代理成本有下降机会 [71][72][73] 问题5: 第四季度非同店投资组合表现稳定，能否详细说明NAND过渡物业的情况以及第一季度过渡投资组合的预期？ - 第四季度非同店投资组合表现出色，新老年住房和过渡的90处资产表现良好，预计第一季度将保持稳定，新老年住房资产将实现增长 [75][76] 问题6: 三重净租赁投资组合在第四季度表现积极，第一季度预计下降1.5%至持平，是否意味着租金重置已结束？ - 公司已解决大部分老年住房投资组合的问题，但仍有少数小运营商受疫情影响，其结果取决于HHS支持和老年住房业务的复苏 [80][81] 问题7: 三重净租赁投资组合中，支付现金1倍EBITDAR的比例是多少，租赁恢复到市场租金时的潜在上行空间有多大？ - 受影响的运营商占比不到1%，预计三重净租赁投资组合的表现将与SHOP投资组合类似，有15% - 20%的租户支付现金流 [83] 问题8: 展望2022 - 2023年，如何看待老年住房业务的增长，特别是资产负债表内增长与合资结构增长的选择？ - 大部分老年住房业务预计将在资产负债表内进行，目前公司有大量老年住房项目储备，期待进行交易 [86][88][89] 问题9: 2021年第四季度医疗办公楼业务同店NOI增长强劲，生命科学业务表现较弱，原因是什么，2022年前景如何？ - 医疗办公楼业务新租赁大幅增加，租赁质量高，预计2022年第一季度将延续增长趋势；生命科学业务2021年全年表现良好，第四季度费用较高，预计2022年将受益于入住率增长和费用控制 [94][97][99] 问题10: 目前居民续约情况如何，重新租赁价差趋势如何，未来应如何看待？ - 1月部分投资组合的租金提高了8%，公司还有定价机会，包括周年续约、新居民入住和护理费用调整等；重新租赁价差正在改善，市场价格趋于稳定 [102][103][107] 问题11: 能否量化12月、1月和2月至今代理劳动力使用的影响，以及趋势变化？ - 第四季度合同劳动力成本为1600万美元，12月和1月加速至约600万美元，若临床情况改善和人员配置取得进展，有下降机会 [110][111] 问题12: 公司目前在资本回收过程中的进展如何，老年住房投资组合中非核心资产的比例是多少？ - 大部分工作已完成，未来非核心资产数量将减少 [113] 问题13: 第四季度SHOP劳动力成本为2.05亿美元，在市场价格下完全配备员工且无大量合同劳动力时，该成本将如何变化？ - 关键在于内部劳动力成本，这取决于劳动力市场和通胀情况，难以预测，短期内预计维持季度运行率 [115][116][117] 问题14: 能否量化近期推出的举措对SHOP投资组合的运营上行空间？ - 这些举措的目标是创造价值和提高NOI，但效果需要时间来验证，目前公司开局良好，对第一季度增长感到兴奋 [119][120] 问题15: 在通胀环境下，医疗办公楼业务的租金涨幅能否超过3%，重新租赁价差能否提高，租户接受程度如何？ - 医疗办公楼资产现金流可靠、利润率高、劳动力成本低，由于竞争主要来自新建设项目，且建设成本上升，公司有提高租金和初始租赁费率的空间，大部分租赁为费用转嫁型 [122][123][125] 问题16: 2022年未提供全年盈利指引，FAD资本支出和一般及行政费用（G&A）的预期如何？ - 第一季度G&A为3700万美元，预计今年业务恢复正常会有一定影响；FAD资本支出因收购和利用OI识别投资机会而增加 [130][131] 问题17: 今年SHOP投资组合的入住率提升潜力如何，一笔近5亿美元的贷款到期，还款或展期预期如何？ - 预计第一季度入住率同比显著增长，贷款预计展期 [134][135] 问题18: 重新租赁价差仍为负，但公司能够提高续约租金，在行业空置率较高且市场租金低于续约租金的情况下，为何没有遇到太多阻力？ - 公司社区提供的价值主张得到认可，随着入住率提高，未来定价前景良好；重新租赁价差虽因1月租金大幅上涨而扩大，但定价能力仍在提升，有望实现正价差 [137][139][141] 问题19: 随着新老年住房和其他收购项目的增加，投资组合向独立生活（IL）倾斜，对2023年下半年的费用增长和定价能力有何影响？ - 独立生活业务利润率高、劳动力成本低，预计入住率上限较高，有望实现收入增长；辅助生活业务需求驱动性强，表现稳定；公司有机会将劳动力成本纳入定价 [145][146][147] 问题20: 随着资本成本从债务和股权角度改善，如何看待基金内收购与资产负债表内收购的机会，如何平衡？ - 基金是公司增长的重要工具，旨在解决因资本成本与资产定价关系而在资产负债表内缺乏吸引力的机会，例如南旧金山和约翰霍普金斯的生命科学大楼项目 [150][151][152]

业绩总结 - 第三季度净收入（归属于普通股股东）为0.16美元[11] - 第三季度Nareit FFO（归属于普通股股东）为0.58美元[12] - 第三季度Normalized FFO（归属于普通股股东）为0.73美元[13] - 第三季度收入较前一季度增长3.1%，主要由于入住率提高和定价增强[15] - 第三季度运营收入为4.57亿美元，较前一季度增长3.1%[42] - 第三季度运营费用为3.27亿美元，较前一季度增加5.4%[46] - 第三季度总净运营收入（NOI）为1.07亿美元，较前一季度下降3.4%[42] - 第三季度每月每单位收入（REVPOR）为4596美元，较前一季度增长0.3%[42] 用户数据 - 第三季度平均SHOP入住率较第二季度增长230个基点，达到82.2%[30] - 预计第四季度平均入住率将增加80至120个基点[19] - 3Q21加拿大的入住率较疫情低点增加了259个基点[33] - 3Q21美国的入住率较疫情低点增加了749个基点[33] - 生命科学和R&I投资组合的同店现金净运营收入增长7.1%，入住率为94.4%[83] - 医疗办公室（MOB）平台在2021年第三季度的占用率为91.3%[73] 未来展望 - 预计2022年第一季度SHOP业务将实现显著的收入增长[19] - 预计2021年第四季度同店净运营收入（NOI）基本稳定，收入增长预计将被增加的运营成本抵消[54] - 2022年第一季度预计将实现显著的收入增长，主要得益于社区内高于平均水平的年度租金增长[54] 新产品和新技术研发 - Ventas的生命科学和研究与创新（R&I）投资组合现拥有或投资超过1000万平方英尺的物业，年化调整后的净运营收入为2.63亿美元[76] - Ventas在2021年完成或宣布的医疗办公投资总额为3亿美元[90] 市场扩张和并购 - 完成了23亿美元的收购，预计2022年将实现1600万至1800万美元的协同效应[49] - Ventas在加拿大全国范围内收购了6个社区，交易金额约为1.8亿美元[100] - 公司完成了5800万美元的Eating Recovery Center收购，预计2022年净营业收入的GAAP收益率为7.2%[114] - 公司计划收购18个医疗办公楼，总面积为762,000平方英尺，交易金额为2亿美元，预计在2021年第四季度完成[113] 负面信息 - 2021年第三季度，老年住房建设开工量继续放缓，较2017年第四季度的峰值下降71%[60] - 2021年第三季度单位交付量较2021年第二季度下降25%[60] - 2021年第三季度在建单位占库存的比例下降至4.5%[60] - 预计2021年第四季度运营成本将进一步增加，主要由于劳动力市场紧张导致的劳动成本上升[54] 其他新策略和有价值的信息 - 公司预计在2021年通过资产销售和贷款偿还获得约10亿美元的收益，至今已收到超过8.75亿美元的收益[117] - 截至2021年第三季度，公司流动性为22亿美元，包括25亿美元的未提取循环信贷额度[120] - 公司总资产为239亿美元，较上季度增加11亿美元[120] - 公司总债务为119亿美元，较上季度增加2亿美元[123] - 2021年公司已发行14亿美元的股权，融资条件良好[120] - 公司在2021年第三季度的净债务与EBITDA比率为7.2倍[120]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE TRANSITION PERIOD FROM____________TO____________ Commission file number: 1-10989 Ventas, Inc. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Delaware 61-1055020 (State o ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度每股正常化FFO为0.73美元，处于0.70 - 0.74美元的指引区间上限 [4] - 第四季度净收入预计在每股0.01 - 0.05美元之间，正常化FFO预计在每股0.67 - 0.71美元之间 [23] - 第三季度末已获得8.75亿美元处置收益，另有1.7亿美元高级住房和医疗办公物业组合已签约，预计第四季度完成交易 [22] - 第三季度发行了14亿美元股权，包括为New Senior发行的8亿美元和以每股58美元进行的6亿美元ATM发行 [23] - 不包括New Senior，净债务与EBITDA比率环比改善至6.9倍；包括New Senior，第三季度杠杆率为7.2倍，好于预期 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房业务（SHOP） - 第三季度平均入住率较第二季度增长230个基点，其中美国增长290个基点，加拿大增长110个基点，加拿大入住率超93% [13] - 第三季度同店收入环比增加1360万美元，增幅3.1%，得益于入住率增长和轻微的租金增长 [14] - 运营商已向美国居民提议租金提高8%，向加拿大居民提议提高4%，综合来看比历史水平高约200个基点 [14] - 续租价差接近疫情前水平 [14] - 运营费用环比增加1670万美元，增幅5.4%，约一半归因于加班和代理成本 [14] - 第三季度同店NOI为1.067亿美元，环比减少370万美元，降幅3.4% [15] 医疗办公和生命科学业务 - 第三季度同店NOI同比增长4.2%，调整后环比增长1.2% [19] - 医疗办公NOI同比增长3.2%，研发（R&I）业务增长7.1% [19] - 医疗办公入住率年初至今提高130个基点，同店入住率91.3%，为2018年第一季度以来最高 [20] - 第三季度医疗办公租户留存率为91%，新租赁同比增长43% [21] - 研发业务入住率达94.4%，环比提高50个基点 [21] - MLP费用同比增长不到1% [21] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本配置重点为高级生活、选择性私人医疗办公楼机会和生命科学研发与创新 [8] - 已完成25亿美元独立生活投资，包括收购New Senior的100多个独立生活社区和加拿大6个社区的高级生活组合 [8] - 在医疗办公领域完成或宣布3亿美元投资，包括与Eating Recovery Center建立新关系、收购旧金山市中心的Center Ventas MOB以及计划收购Arden Healthcare的18座医疗办公楼 [8][9] - 已开始与Wexford合作开发一个100万平方英尺的生命科学项目，由加州大学戴维斯分校锚定，预计总成本5亿美元 [9] - 计划今年回收10亿美元资本，以增强资产负债表和优化投资组合 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 高级住房市场正处于强劲复苏中，但可能不会直线发展，预计2022年第一季度收入将显著增加，定价能力将提升 [4][6] - 宏观层面上，劳动力参与率预计将从当前低位回升，劳动力成本压力将随时间缓解 [6][7] - 美国经济正在复苏，人口结构对公司资产类别的需求以及疫苗和新治疗方法的广泛应用将有利于公司发展 [11] 其他重要信息 - 公司运营方在社区内较早采用疫苗强制令，居民和员工接种率接近100% [35] - 公司在市场分析和运营分析方面进行了新的招聘，增强了数据分析能力 [52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：投资市场上高级住房投资机会是否增加，后续是否持续 - 公司今年看到的投资机会数量远超以往，预计这种情况将持续 [29] 问题：高级住房长期利润率与疫情前相比如何 - 从长期来看，由于供需关系支持入住率增长和定价能力提升，且宏观背景在改善，运营商也在采取措施应对劳动力问题，预计利润率将扩张 [32] 问题：物业层面疫苗强制令的管理情况及未来想法 - 公司运营方较早采用疫苗强制令，居民和员工接种率接近100%，运营方在财务支持和鼓励下做出决策 [35] 问题：劳动力费用季度和年度变化情况及明年趋势 - 第二季度到第三季度运营费用增加约1700万美元，其中劳动力成本约占一半，约三分之二为合同劳动力成本；宏观层面多个因素将支持劳动力参与率增加，缓解当前劳动力紧张状况 [39][40] 问题：运营商合同续约情况 - 运营商向美国居民提议租金提高8%，向加拿大居民提议提高4%；55%的居民有资格在第一季度提高租金，35%将在全年获得周年租金增长；此外，护理级别费用也可能随居民护理需求增加而提高 [43] 问题：SHOP向经验丰富的本地运营商过渡对第四季度指引的影响以及对2022年第一季度的好处 - 选择有经验的区域运营商进行过渡，预计初期会有一些过渡噪音，已纳入第四季度指引；新运营商的监督将加强，有望在2022年及以后推动业绩提升 [47][48][49] 问题：资产管理在数据分析方面的举措以及2022年是否有更多处置计划 - 在数据分析方面进行了新的招聘，增强了市场分析和运营分析能力；2022年预计在高级住房领域不会有重大处置计划 [52][54] 问题：劳动力压力缓解对长期生产力的影响 - 行业在新员工入职和培训方面需要时间，劳动力压力缓解需要多因素共同作用，恢复到历史生产力水平需要一定时间 [57] 问题：ESL过渡资产的NOI进展和展望 - 第二季度到第三季度该投资组合NOI有所下降，预计第四季度将继续受劳动力成本压力和过渡噪音影响；新运营商接手后，有望在2022年及以后推动业绩提升 [60] 问题：较高的劳动力费用中，现有员工工资压力和使用高成本合同劳动力的占比情况 - 主要是员工配备不足的问题，运营商优先利用现有员工的全职工作时间，其次是加班，最后才使用代理劳动力；这是宏观背景问题，不同社区代理劳动力使用情况存在差异，有证据表明该问题可以得到管理，目前运营商招聘情况已开始改善 [63] 问题：同店RevPOR何时实现同比正增长 - RevPOR受产品组合和续租价差影响，今年受益于美国市场复苏和续租价差改善；明年随着内部租金提高和定价能力增强，RevPOR有望改善 [67] 问题：高级住房居民在疫情后是否仍犹豫搬离社区 - 复苏期间4月有较多搬离活动，可能是人们在疫情期间积累的搬家需求得到释放，此后搬离活动一直很稳定 [71]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入为每股0.23美元，正常化运营资金（FFO）为每股0.73美元，高于此前指引上限0.02美元 [66] - 报告的第二季度净EBITDA好于预期，环比提高10个基点至7倍，其中SHOP业务年化EBITDA改善近5000万美元，对该比率产生25个基点的有利影响 [70] - 按已宣布的ATM发行和资本活动计算，第二季度净债务与EBITDA之比从7倍降至6.8倍，公司拥有33亿美元的充足流动性 [71] - 预计第三季度净收入在持平至每股0.05美元之间，正常化FFO为每股0.70 - 0.74美元 [72] 各条业务线数据和关键指标变化 SHOP业务 - 第二季度同店物业组合环比增长3.6%，季度净营业收入（NOI）达1.11亿美元，同比恢复5000万美元的年化NOI [13] - 6月是自疫情开始以来潜在客户和入住人数最好的月份，7月保持强劲势头，实现连续五个月入住率增长，从3月31日至6月30日，近似即时入住率增加229个基点，美国增长313个基点 [34] - 第二季度同店收入环比增加350万美元，运营费用环比下降920万美元（2.3%），NOI环比增加1240万美元（12.6%） [36][37] - 第三季度SHOP即时入住率预计从6月30日至9月30日增加150 - 250个基点，收入增长预计被运营成本增加所抵消 [73] 办公业务 - 包括医疗办公和研发创新板块，第二季度同店环比增长10.5%，同比增长12.6%；剔除终止费用后，环比增长90个基点，同比增长2.8% [56] - 本季度执行了23万平方英尺的新租赁，年初至今为46万平方英尺，较上年增长78%；医疗办公同店留存率本季度为94%，过去12个月为85%，总医疗办公入住率环比增加20个基点 [57] 研发创新业务 - 同店环比增长38.9%，剔除终止费用后为1.1%；同比增长42.6%，剔除终止费用后为3.9%，季度同店入住率为94%，环比增加10个基点 [58] 医疗三重净租赁业务 - 第二季度同店现金NOI同比增长2.5%，租金收取率达100%，截至6月30日的过去12个月EBITDARM现金流覆盖率表现强劲 [61] 各个市场数据和关键指标变化 美国市场 - 公司在美国的社区因在老龄化人口增长和财富 demographics 方面表现出色的子市场有强大影响力，且新建筑开工和建设占库存的比例较低，有望随着时间推移改善业绩 [44] 加拿大市场 - 约30%的SHOP投资组合位于加拿大，该国老年住房行业表现出色，2010 - 2020年入住率每年超过90%，过去11年中有8年需求超过新供应，预计未来五年75岁以上人口将增长超过20% [45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过把握老年住房业务的潜在增长机会、外部投资的收益、办公和三重净租赁业务的稳定现金流以及正在进行的开发项目的交付和稳定，实现人口驱动的多元化企业增长 [12] - 积极进行外部投资，2021年已完成、待完成或正在进行的投资超过35亿美元，还有与Wexford合作的10亿美元生命科学、研发创新项目储备 [19][20] - 推进对New Senior的23亿美元收购，该交易预计在2021年下半年完成，完成后预计2022年对正常化FFO每股增厚0.09 - 0.11美元 [22][74] - 继续在魁北克与Le Groupe Maurice合作投资高端大型独立生活社区 [27] - 专注于老年住房业务的战略执行，包括收购优质资产、部署翻新和再开发资本、处置非战略资产以及转换运营商 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第二季度表现出色，各方面势头强劲，老年住房业务需求增长且有韧性，供应受限，但由于COVID - 19环境的宏观不确定性，全面复苏的道路可能并非一帆风顺 [11][15][16] - 美国经济正在强劲复苏，人口对所有资产类别的需求将有利于公司业务，公司有信心在复苏中取得成功 [29] - 虽然仍处于高度不确定的环境中，但老年住房业务的增长趋势积极，公司拥有多元化的投资组合、一流的运营商和经验丰富的团队，有望在复苏中获胜 [75] 其他重要信息 - 公司在Ardent的投资持续带来收益，13亿美元租赁权益有强劲的现金流覆盖，10%的股权受益于Ardent的出色业绩，此前购买的2亿美元Ardent高级票据已还清，并获得1500万美元的提前还款费用 [18] - 公司在第二季度通过ATM计划以每股约58.60美元的平均总价筹集了3亿美元股权资金，用于New Senior交易的部分资金 [67] - 截至8月5日，公司已收到4.5亿美元的处置收益和贷款应收款，第三季度将用这些收益全额偿还6.64亿美元的未偿还高级票据，以改善近期债务到期情况 [68][69] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 老年住房入住率与费率理念，以及RevPOR同比下降的原因 - 若排除Atria的折扣和LGM的组合转移影响，RevPOR将增长1.8%；Atria在疫情期间为追求入住量提供价格激励，目前入住率增长领先，且绝对入住率较高，预计随着市场稳定将开始提高价格；Sunrise Senior Living的RevPOR较高，随着其入住率增长，RevPOR前景将改善 [79][80][84] 问题2: 生命科学和研发创新项目储备是否会利用合资伙伴 - 答案是部分项目会采用合资方式，部分项目可能会计入资产负债表，具体取决于风险回报情况 [86] 问题3: SHOP业务第三季度入住率增长的潜在风险及对Delta变种的看法 - 第三季度SHOP入住率预计增长150 - 250个基点，7月已增长74个基点，虽高于中点，但复苏并非直线，需谨慎看待疫情背景；目前仍看到积极趋势，潜在客户数量强劲 [90] 问题4: 老年住房供应何时开始增加 - 短期内有去年供应的追赶情况，但开工和交付量非常低，行业有几年的强劲吸收期；资本会跟随基本面，预计开发将追逐该行业，但届时将面临最强劲的老龄化人口需求 [92] 问题5: 是否有兴趣进一步拓展医院领域投资 - 如果能找到具有与Ardent类似特征（如增长市场、本地市场地位、定价权、人口增长和经验丰富的护理提供者等）的医疗系统资产，公司会考虑投入更多资本 [96] 问题6: 10亿美元处置指引是否包括Ardent还款，Colony贷款还款是否包含在内 - 最初的10亿美元指引包括2亿美元的Ardent贷款还款；Colony贷款还款不包含在10亿美元内 [97][99] 问题7: 运营商目前设定费率的情况，以及何时能更积极提价 - 第二季度已看到要价租金收紧，运营商倾向于先使用短期激励措施；随着需求持续强劲，特别是社区和市场达到疫情前入住率，定价权有望恢复，但复苏可能并非直线 [103] 问题8: 2014 - 2015年SHOP投资组合入住率达90%以上时，运营商提价情况及未来RevPOR展望 - 当时是面临新供应的初期，仍有一定定价权；当前人口背景和新供应背景支持入住率增长和定价权，有望实现积极的RevPOR增长和入住率增长 [105][106] 问题9: 关于老年住房按物业类型的战略及不同类型的复苏速度 - 公司注重在合适的市场拥有合适的资产，并由合适的运营商管理；辅助生活和记忆护理更具需求驱动性，价格较高，成本较紧，复苏较快；独立生活入住时间较长，新竞争较少，价格有上涨空间，且在疫情前表现优于其他类型 [115][116][117] 问题10: New Senior交易中创收性资本投资的情况及重要性 - New Senior的物业类型适合进行再开发或翻新投资，公司位于多个优质市场，目标是通过投资支持入住率增长和提高价格，目前正在评估相关机会并将纳入未来几年的计划 [120] 问题11: 公司在当前周期扩大老年住房敞口的意愿，以及如何平衡多元化目标 - 公司通过对New Senior的23亿美元投资增加了老年生活领域的NOI占比，将继续在有良好风险调整回报和增长潜力的老年生活业务中投资；同时，公司相信多元化模式，将继续投资于其他表现出色的业务领域 [127][128] 问题12: 老年住房增量收入转化为NOI的情况，以及Delta变种对运营商探视政策的影响 - 目前运营利润率仅比去年高入住率时低150 - 200个基点，预计随着投资组合恢复到疫情前入住率，利润率有望接近疫情前水平，并可能因定价权和入住率提升而更高；目前社区正常开放新入住和探视，希望这种情况持续，因为社区疫苗接种率高且受保护 [131][132][134] 问题13: 正在进行的老年住房处置情况及定价与疫情前的比较 - 公司在老年住房处置方面进展顺利，由于老年住房前景乐观，该资产类别有大量兴趣，预计定价符合预期 [138] 问题14: 租户购买期权在投资组合中的普遍性 - 租户购买期权极少，此次租户行使的是历史遗留的来自NHP的期权，公司在该1亿美元交易中确认了3000 - 4000万美元的重大收益 [140] 问题15: Colony贷款投资的最新情况及预期 - Colony已将其房地产投资组合转为待处置状态，贷款继续表现良好，猜测房地产投资组合的买家可能会承担现有资本结构；若贷款被偿还，对公司也是有利的 [144][145] 问题16: Kindred和Spire的交易对公司投资组合的潜在影响 - 行业活动可能带来机会，公司与Kindred有22年良好合作关系，希望继续保持 [146] 问题17: 老年住房领域规模的重要性及公司的参与方式 - Atria和Holiday的合并带来人才、IL和AL能力以及数据分析和技术能力的整合，有一定益处；小型运营商也能提供一些优势，公司期待与他们建立和发展关系 [151][152] 问题18: 劳动力短缺是否会限制老年住房近期入住率增长 - 经济和需求的快速复苏导致劳动力市场和供应链难以跟上，但公司认为这是“高级问题”，能够通过管理应对；目前社区接受入住没有能力限制 [153][155] 问题19: 高转化率潜在客户来源的趋势及潜在增长空间 - 数字足迹扩大和传统潜在客户来源恢复，推荐机构和基于互联网的潜在客户超过疫情前水平的150% - 160%，个人推荐在第二季度达到疫情前水平的110%，专业推荐和临时住宿仍有恢复空间 [159][160] 问题20: 第三季度SHOP费用增长的情况及COVID相关费用的预期 - 第三季度收入增长预计被费用增长抵消，费用增长包括额外一天的影响、典型的季节性成本增加（如公用事业和维修保养）、入住率增长和活动水平提高带来的成本增加以及劳动力市场的短期工资压力 [161] 问题21: 随着入住率增加，同店费用增长的抵消情况及NOI增长预期 - 入住率增长与费用增长并非完美的线性关系，目前随着入住率增长，劳动力也在增加，达到一定水平后可能会有规模优势，但无法给出具体数字 [167] 问题22: 关于SHOP利润率恢复到疫情前水平的时间和预期 - 预计在稳定状态下，随着入住率恢复到疫情前水平，利润率应接近疫情前水平，并可能因定价权和入住率提升而更高，并非短期内能实现 [170] 问题23: 近期和未来12 - 18个月入住率增长预期，以及对小型运营商认为明年能恢复到疫情前入住率的看法 - 7月潜在客户数量是疫情开始以来最高的，预示着需求和更高的入住率；7月入住率增长约75个基点，接近150 - 250个基点预期的中点；恢复到疫情前入住率的速度取决于美国的临床环境和复苏节奏，公司目前处于良好的可持续发展路径上，但环境仍动态变化 [176][178] 问题24: 为何不趁当前时机退出大量医疗办公业务，专注于生命科学和老年住房业务 - 公司通过Lillibridge管理平台在医疗办公业务上有差异化战略，该业务是2021年10亿美元资本循环的一部分；医疗办公业务的现金流稳定，为整体现金流提供了差异化和多元化，公司会适当调整和循环资本，但认为持有该业务对股东有益 [182] 问题25: Atria集中度风险及降低该风险的计划和长期目标 - 公司认识到Atria和Holiday合并带来的战略利益，但也关注集中度风险；公司在New Senior管理合同和自身Holiday合同中有一定灵活性，可通过增长和合同结构调整实现运营商多元化；长期目标会随具体情况变化，但10% - 15%的比例是合理的方向 [191][192][195]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE TRANSITION PERIOD FROM____________TO____________ Commission file number: 1-10989 Ventas, Inc. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Delaware 61-1055020 (State or Oth ...

业绩总结 - Ventas的年化调整净运营收入（NOI）为17亿美元，显示出强劲的增长潜力[12] - 2021年第一季度的净运营收入（NOI）为8300万美元，较2020年第一季度的1.68亿美元下降了50.6%[123] - 2021年第一季度的NOI利润率为29.5%，相比于2020年第一季度的17.4%有显著增长[124][126] 用户数据 - Ventas的老年住房市场中，U.S. SHOP的中位家庭收入为95,000美元，远高于美国平均水平[38] - 截至2021年5月，Ventas的U.S. SHOP社区新居民病例14天平均为1.5，较1月的高峰下降98%[97] - 2021年5月，Ventas的潜在居民数量为18,570，较2020年12月增加5,731[102] - 2021年5月，Ventas的新居民入住数量为1,996，较2020年12月增加786[104] - 2021年5月，Ventas的净入住人数为346，显示出持续的改善[106] - 2021年5月，Ventas的入住转化率为11%，达到疫情前水平[105] 市场展望 - 预计到2030年，美国80岁及以上人口将从2020年的1300万增加到近2000万，增长率超过2倍[43] - 预计2021年下半年将通过处置非核心资产获得10亿美元的收益，以减少债务和支持增长[129] - 预计2021年第二季度的入住率将从2021年3月31日的水平提高150至250个基点[134] 新产品和新技术研发 - Ventas的生命科学、研究与创新组合超过900万平方英尺，包含42个运营物业，位于16所顶尖研究大学的校园内[19] - Ventas在2021年第一季度收购了两个生命科学资产，面积为454,000平方英尺，购买价格为2.72亿美元，资本化率为4.8%[28] - Ventas的开发机会管道约为10亿美元，主要集中在与领先研究大学的合作项目上[34] 财务状况 - Ventas在2021年第二季度的流动性和杠杆率指导显示出积极的财务状况[4] - 截至2021年5月5日，公司流动性为27亿美元，其中未提取的信用额度为27亿美元[130] - 2021年第二季度的每股正常化FFO指导区间为0.67美元至0.71美元[134] 负面信息 - 2021年第一季度，老年住房建设开工量降至2011年以来的最低水平，较2017年第四季度的峰值下降了77%[45] - 2021年第一季度，单位交付量较2020年第一季度下降了17%，较2017年第二季度的峰值下降了49%[45] - 2021年第一季度，正在建设的单位占库存的比例降至4.7%，较2018年第三季度的峰值下降了270个基点[45] 其他新策略 - Ventas的目标是实现与《巴黎协定》目标一致的雄心勃勃的减排目标[21] - Ventas在2020年获得102个ENERGY STAR®认证的老年住房社区，占该领域总认证的70%[21] - 自疫情开始以来，租金收取率保持在100%[74]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE TRANSITION PERIOD FROM____________TO____________ Commission file number: 1-10989 Ventas, Inc. 353 N. Clark Street, Suite 3300 Chicago, Illinois 60654 (Address of Principal Executive ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the year ended December 31, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE TRANSITION PERIOD FROM TO Commission file number: 1-10989 Ventas, Inc. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Delaware 61-1055020 (State or Other Jurisdiction of Incorporation o ...