UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE Delaware 61-1055020 (State or Other Jurisdiction of Incorporation or Organization) (I.R.S. Employer Identification No.) 353 N. Clark Street, Suite 3300 Chicago, Illinois 60654 (Address of Principal Exe ...

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度公司实现每股FFO0.79美元，自疫情爆发以来首次实现增长 [27] - 第一季度总物业同店NOI增长5.8%（不包括HHS赠款） [27] - 第一季度杠杆率环比改善30个基点至6.9倍 [28] - 预计第二季度净收入在每股-0.03美元至0.01美元之间，正常化FFO在每股0.69美元至0.73美元之间 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房业务（SHOP） - 第一季度同店收入同比增长近10%，平均入住率同比增长420个基点至83%，超过指导中点410个基点 [16] - REVPOR同比增长4.2%，得益于约8%的现有居民费率增长和改善的续租利差 [17] - 同店运营费用同比增长8%（不包括HHS），主要受入住率上升和宏观通胀影响 [18] - 美国NOI同比增长26%，加拿大NOI同比下降2% [19] - 预计第二季度SHOP收入增长约10%，NOI增长在2% - 10%之间 [30] 办公业务 - 第一季度办公业务（包括医疗办公和研发创新业务）同店增长4.6% [26] - 医疗办公业务季度同店增长3.5%，研发创新业务增长7.9%（调整后为4.6%） [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年第一季度新开工项目较峰值下降三分之二，而80岁以上人口预计在未来几年增长超过20% [8] - 截至4月，高级住房业务的潜在客户和入住活动持续超过疫情前水平，主要由美国辅助生活业务带动 [16] - 美国高级住房市场入住率和NOI增长强劲，而加拿大市场受Omicron变种和相关限制影响，入住率虽高但NOI同比下降2% [19][80] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续遵循“正确资产、正确市场、正确运营商”的方法，优化高级住房投资组合 [8] - 2021年初以来已进行约40亿美元的投资活动，2022年第一季度资本配置优先事项为收购和开发高级住房、生命科学和精选医疗办公楼 [9] - 修订与Sunrise的协议，以实现盈利增长和价值创造的利益一致 [9] - 计划今年出售约2亿美元的高级住房资产 [23] - 利用Ventas OI平台与运营商建立更深入的合作关系，提升运营效率 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在2022年开局强劲，高级住房业务正在复苏，预计全年NOI将持续增长 [7] - 尽管存在通胀压力和劳动力市场紧张等宏观不确定性，但公司需求强劲、定价能力强，有望实现可持续增长 [14] - 随着通胀压力在下半年有所缓和，高级住房业务的同店现金NOI预计将持续改善 [32] 其他重要信息 - 公司宣布BJ Grant加入团队，负责投资者关系工作 [12] - 公司承诺在未来二十年内实现净零碳排放，并被评为能源之星认证的头号医疗办公楼所有者/运营商 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第二季度合同劳动力和整体劳动力费用预期 - 合同劳动力占劳动力的5%，第一季度末有适度改善，预计第二季度将继续改善 整体劳动力预计仍受通胀影响，公司将保持每日成本与第一季度持平以反映通胀 [36] 问题2: 未来高级住房投资更倾向美国还是加拿大 - 公司在两个市场都取得过成功，加拿大市场在疫情期间表现出色，入住率高 美国市场本季度增长强劲，未来供应低，有机增长和投资机会大 [38][40] 问题3: 如何缩小与最大同行的估值差距 - 公司一直在对投资组合采取果断行动，执行既定战略，有望推动总股东回报，缩小估值差距 [42] 问题4: 高级住房续租利差是否会在旺季转正及对未来定价的影响 - 公司对当前趋势感到鼓舞，定价能力较强，预计续租利差将继续改善，部分投资组合已实现正续租利差 [45] 问题5: 4月入住率更新及第二季度后REVPOR同比增长预期 - 4月入住率为83.3%，进入关键销售季节（5 - 9月），预计大部分净入住将在此期间发生 REVPOR传统上第一季度增长后会逐季下降，但当前新居民定价趋势改善，预计未来表现会更好 [50][52] 问题6: 第二季度4 - 6月入住率预期及恢复到疫情前水平的时间 - 预计第二季度平均入住率环比增长80个基点，4月已增长20个基点，预计后续每月平均增长50个基点 关键销售季节将加速入住率增长 [55] 问题7: 潜在经济放缓或房地产市场下行对高级住房需求趋势的影响 - 虽然可能会有初始冲击，但历史经验表明高级住房在经济衰退后表现良好 目前市场供应低，公司产品的可负担性强，需求和供应基本面有利 [58] 问题8: 与Sunrise切换管理合同的原因及是否可推广到其他运营商 - 这是公司运营调整的一部分，旨在优化投资组合 Sunrise表现出色，新合同将管理费用与NOI挂钩，实现利益一致 公司预计更多投资组合将采用此类合同 [65][66] 问题9: 2023年高级住房费率增长能否延续2022年8%的趋势 - 市场供应低、老年人口增长、投资组合有吸引力等因素为定价提供了有利背景 随着入住率提高和供需基本面改善，定价能力有望增强，但存在不确定性 [71] 问题10: 是否在资本分配上更倾向高级住房和生命科学而降低医疗办公楼优先级 - 2021年投资中高级住房占70%，生命科学占20%，医疗办公楼占10% 公司会继续进行医疗办公楼的机会性收购 [74][75] 问题11: 高级住房三网租赁投资组合中租金覆盖率较弱的租户调整情况及风险 - 公司在疫情期间已对大部分三网租户进行调整，目标是达到可持续租金水平并分享行业复苏的上行空间 认为大部分调整已完成，将关注运营改善 [78] 问题12: 加拿大高级住房市场NOI下降的具体原因 - 主要是Omicron变种导致社区实施限制措施，减缓了入住速度 加拿大市场入住率高，结构性迁出率也较高 1 - 2月入住疲软，3 - 4月开始好转，有望恢复 [80] 问题13: 医疗办公楼和生命科学投资组合的现有租金 escalators 及新租约情况 - 现有 escalators 约为2.5%，公司正在努力将新租约的 escalators 提高到3%或更高，并推动更多与CPI相关的 escalators [83] 问题14: 第三季度SHOP投资组合入住率增长预期 - 公司专注于第二季度执行，预计全年NOI持续改善 关键销售季节对入住率增长至关重要，季节性模式显示第三季度入住率环比有利 [86][89] 问题15: 如何更积极地使用基金以及医疗办公楼业务作为资本来源对杠杆率的影响 - 基金是公司的竞争优势，管理约50亿美元资产，可在合适机会下使用 高级住房NOI恢复是降低杠杆率至5 - 6倍的关键，公司通过资产出售、减少短期债务等方式优化资产负债表 [91][92] 问题16: 生命科学再开发中两个租户迁出的相关信息 - 未披露租户名称，但披露了位置 一处在Raleigh靠近研究三角园，另一处在Wake创新中心，两处都有潜力重新开发为实验室空间并成功续租 [94][96]

业绩总结 - 2022年第一季度每股普通股东净收入为0.10美元[13] - 2022年第一季度正常化运营资金（FFO）每股为0.79美元，其中包括来自HHS补助的每股0.08美元的收益[13] - 2022年第一季度公司同店现金净运营收入（NOI）同比增长5.8%，超出指导范围的高端[13] - 2022年第一季度SHOP同店现金NOI同比增长14.2%，同店收入增长接近10%[13] - 2022年第一季度现金净运营收入（不包括HHS）为1.139亿美元，同比增长14.2%[32] - 2022年第一季度现金净运营收入（不包括HHS）为7280万美元，同比增长26.3%[35] - 2022年第一季度末流动性为22亿美元，债务杠杆比率为6.9x[109] - 2022年预计资产处置收益为2亿美元，主要集中在下半年[111] 用户数据 - 2022年第一季度SHOP社区的平均入住率增长420个基点[24] - 2022年第一季度SHOP社区的收入同比增长10%，主要受入住率和价格增长推动[24] - 1Q22新居民的平均入住租金增长约5%[28] - 1Q22美国现有居民的租金增长为8%[28] - 1Q22的平均入住率为83%[32] - 1Q22加拿大SHOP的平均入住率为93.2%，较1Q21增长140个基点[37] - 1Q22美国SHOP的平均入住率为77.6%，较1Q21增长570个基点[34] - 实验室空间需求推动同店入住率达到93%，开发中的物业预租率为76%[80] 未来展望 - 2022年第二季度正常化FFO每股指导范围为0.69至0.73美元[17] - 2022年第二季度SHOP同店现金NOI预计同比增长2%至10%[18] - 预计2022年第二季度的经营费用将保持在第一季度的水平，受通货膨胀影响[19] - 预计到2027年，美国80岁以上人口将增长超过22%[62] 新产品和新技术研发 - 截至2022年，已关闭或承诺的新投资约为5亿美元，主要集中在老年住房和生命科学领域[13] - 2022年NIH资金增加5%，达到450亿美元，这是连续第七年预算增加超过10亿美元[80] 市场扩张和并购 - Ventas在uCity市场的3440 Market收购价值7300万美元，预计改建后的收益率为7%[98] - Ventas的贷款组合约占年化调整后的净运营收入的2%[86] - Ventas的固定利率债务为110亿美元，占总债务的89%[112] 负面信息 - 2022年第一季度风险投资资金同比下降5%，但仍然健康地资助了100亿美元[80] - 预计1Q22的运营费用将因通货膨胀而上升，日均费用为360万美元[53]

公司业务整体影响与战略 - 2020财年至2021财年公司业务受新冠疫情及其后果影响[28] - 公司业务战略包括产生可靠且不断增长的现金流、维持优质资产组合、保持财务实力[29] 各类型房地产投资与收入情况 - 截至2021年12月31日，高级住房社区房地产投资成本为2.0282291亿美元，占比67.9%，收入为260439.6万美元，占比68.0%[34] - 截至2021年12月31日，医疗办公楼房地产投资成本为519601.6万美元，占比17.4%，收入为58360.6万美元，占比15.2%[34] - 截至2021年12月31日，研究与创新中心房地产投资成本为198868.5万美元，占比6.7%，收入为22096.2万美元，占比5.8%[34] 公司净应收贷款和投资情况 - 截至2021年12月31日，公司净应收贷款和投资为5.492亿美元[43] 公司开发中物业情况 - 截至2021年12月31日，公司有14个开发中的物业，其中4个通过非合并房地产实体持有[44] 公司业务部门构成 - 公司通过三个可报告业务部门运营：三重净租赁物业、高级生活运营和办公运营[45] 各业务部门业务内容 - 三重净租赁物业部门投资并拥有美国和英国的高级住房和医疗保健物业[47] - 高级生活运营部门投资美国和加拿大的高级住房社区，并聘请独立经理运营管理[48] 高级生活运营业务数据 - 截至2021年12月31日，高级生活运营业务租赁或管理545处物业，占房地产投资总额的54.4%，占总收入的59.4%，占净营业收入的26.8%[50] 与Brookdale Senior Living租赁协议情况 - 2020年7月修订与Brookdale Senior Living的主租赁协议，公司收到2.35亿美元前期对价，包括1.62亿美元现金、4500万美元票据和1630万股认股权证[55] - 自2020年7月起，Brookdale Lease的基本现金租金设定为每年1亿美元，从2022年1月1日起每年递增3%，2022年合同现金租金约为1.059亿美元，当前合同基本租金约为1.48亿美元[56][57] 与其他租户租赁情况 - 截至2021年12月31日，公司向Ardent租赁11处物业，2022年合同现金租金约为1.271亿美元，当前合同基本租金约为1.308亿美元，公司持有Ardent 9.8%的所有权权益[59] - 截至2021年12月31日，公司向Kindred租赁29处长期急性护理医院（LTACs），2022年合同现金租金约为1.303亿美元，当前合同基本租金约为1.322亿美元，因Kindred被收购公司获得1310万美元费用[61][63] 管理服务相关情况 - 截至2021年12月31日，Atria和Sunrise为256个高级住房社区提供管理服务，管理协议基本管理费为收入的4.5% - 7%，公司持有Atria 34%的所有权权益[64][67] 公司员工情况 - 截至2021年12月31日，公司有434名员工，无员工受集体谈判协议约束[72] - 截至2021年12月31日，公司员工中男性占53%，女性占47%，董事会中女性占36%[76] 公司ESG相关情况 - 2019年公司完成ESG重要性评估，围绕人员、绩效和地球三个战略支柱设定目标[78] 公司保险相关情况 - 公司要求租户、经理或其他交易对手为物业和运营购买综合保险，公司也为部分物业购买财产和责任保险[81][82] - 2020年5月公司成立全资附属保险公司以稳定保险成本[84] 医疗保健相关法案及公司申请基金情况 - 2020 - 2021年多项法案授权约1750亿美元通过公共卫生和社会服务应急基金分配给医疗保健提供商[88] - 公司代表高级生活运营部门的辅助生活社区申请并获得了第二、三、四阶段的救济基金赠款，未来可能申请更多[89] - 2020年5月1日至2021年3月31日，《关怀法案》及相关立法暂停了2%的医疗保险扣押付款调整，但将扣押延长至2030年[92] 公司面临的法规约束及处罚 - 公司及其美国的租户、借款人、经理受广泛复杂的医疗保健法律法规约束，违规可能面临多种处罚[94] 公司收入来源占比情况 - 2021年12月31日止年度，约7.8%的总收入和16.5%的总净营业收入来自第三方租户通过政府医疗计划获得服务报销的急重症和后急性医疗保健设施[105] 公司在不同地区面临的法规约束 - 英国《数据保护法》对数据控制者施加大量义务，潜在罚款最高可达全球年营业额的4%或2000万欧元，以较高者为准[109] - 公司在加拿大拥有高级住房社区，受各省法规、隐私立法等约束[108] - 公司在英国的高级住房社区主要受《2008年健康与社会护理法》监管，还受《2010年英国反贿赂法》等法规约束[109] 公司租户相关情况 - 公司将部分资产出租给生命科学、研究和创新领域的租户，这些租户可能依赖私人投资者[111] 公司纳税相关情况 - 公司自1999年12月31日结束的纳税年度起选择按房地产投资信托（REIT）纳税，符合条件时一般无需就当前分配给股东的REIT应税收入缴纳美国联邦企业所得税[114] - 公司需满足《国内税收法典》规定的多项资格测试才能保持REIT身份，如受益所有人不少于100人，五个或更少个人（包括特定实体）在每个纳税年度后半段实际或推定拥有的已发行股票价值不超过50%等[115][117] - 若公司失去REIT身份，将面临严重税收后果，包括无法扣除向股东的分配、可能增加州和地方税，且四年内不能重新选择按REIT纳税[116][118] 生命科学、研究和创新行业租户面临的问题 - 生命科学、研究和创新行业租户面临高度监管、高昂费用和不确定性，新产品或医疗设备的研发需大量时间和资金投入，且失败风险大[112] - 有适销产品的租户可能受到医疗改革和政府报销政策的不利影响[113] 公司面临的环境及健康安全法规影响 - 联邦、地方和外国的环境及职业健康与安全法律法规影响公司资产，公司承诺通过ESG活动超越合规要求[119] 公司在环境方面的责任与赔偿情况 - 公司作为不动产所有者或有担保贷款人，可能对相关财产的有害物质清除或修复成本及其他潜在成本负责[119] - 对于第三方运营或管理的物业，公司可能对调查和清理费用承担主要或连带责任，费用可能超过物业价值[120] - 根据租赁和其他协议，公司有权要求租户对其造成的污染进行赔偿[121] - 公司一般同意就租赁物业在租赁开始日期之前产生的环境索赔向租户和经理进行赔偿，对于高级生活运营组合，除非经理造成或促成相关情况，否则公司也会赔偿[122]

财务数据和关键指标变化 - 2021年公司新增投资37亿美元，聚焦于老年住房和生命科学战略重点 [11] - 2021年公司回收超10亿美元资本，其中8.5亿美元为非核心老年住房和医疗办公楼资产剥离所得，超3.5亿美元为结构良好贷款的全额偿还 [16] - 2022年第一季度净收入预计在每股0.07 - 0.11美元之间，正常化FFO预计在每股0.76 - 0.80美元之间，中点为0.78美元 [46] - 2022年第一季度，扣除HHS赠款后，总同店投资组合的同店现金NOI预计同比增长2.5% - 5.5% [47] - 2021年第四季度净债务与EBITDA比率稳定在7.2倍 [54] 各条业务线数据和关键指标变化 老年住房业务（SHOP） - 2022年第一季度预计入住率、收入和NOI将增长，收入预计增长10%，NOI预计增长6% - 15% [25][31] - 2021年第四季度，总SHOP NOI达到预期上限，同店平均入住率同比增长200个基点至83.4%，同店收入同比增长3.3% [41] - 2021年第四季度，扣除HHS赠款后，同店运营费用环比增加870万美元（2.6%），主要由劳动力费用增加推动；同店NOI环比小幅下降100万美元（90个基点），同比下降380万美元（3.6%） [42] 三重净租赁业务 - 2022年第一季度预计下降1.5%至持平，自动扶梯带动的增长被三重净租赁老年住房投资组合中部分小租户受疫情影响的适度租金减免所抵消 [48] 办公业务 - 2022年第一季度同店NOI预计增长4% - 5% [49] - 医疗办公楼（MOB）业务2021年第四季度同店NOI增长3.4%，新租赁同比增长约55%，客户保留率为92% [50][51] - 生命科学（R&I）业务2021年全年增长13.9%，扣除终止费用后仍增长近4% [97] 各个市场数据和关键指标变化 - 老年住房市场1月潜在客户数量达到疫情以来的历史新高，供应水平预计将呈有利趋势，建设开工和交付情况较疫情前有显著改善 [25][29][30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略优先事项为老年住房和生命科学，2021年投资活动中70%分配给老年住房，20%分配给生命科学业务，10%用于扩大医疗办公楼业务 [14] - 公司通过资产处置和贷款偿还增强了投资组合并加强了资产负债表，同时延长债务期限并提高固定利率债务比例至91% [52][53] - 公司利用Ventas OI与运营商紧密合作，通过运营洞察、地理空间分析和资本分配优先事项来推动业务成果 [36] - 公司持续寻找机会进行资本回收和资产升级，同时在有竞争优势的领域进行投资 [66][68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年第一季度公司有望实现总投资组合NOI增长，主要由老年住房和办公业务带动，同时受益于投资活动和HHS赠款 [12] - 老年住房业务前景光明，需求强劲，临床状况显著改善，预计将持续增长 [24][25] - 办公业务有望在2022年实现增长，医疗办公楼业务将延续良好趋势，生命科学业务将受益于入住率增长和费用控制 [97][99] 其他重要信息 - 公司在环境、社会和治理（ESG）方面取得进展，被列入CDP的A名单，连续五年被评为NAREIT医疗保健行业的领导者 [19][20] - 公司加强了多元化、公平和包容方面的行动，在招聘、投资和社区参与方面采取了明确措施 [20] - 公司持续进行董事会更新，增加独立、多元化且具有专业经验的董事 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 假设临床趋势持续向好且无新变种干扰，如何看待未来减少代理劳动力使用的能力？ - 公司期待拥有健康的员工队伍并延续净招聘趋势，之后代理成本有望下降 [58][59] 问题2: 鉴于潜在客户数量增加和病例快速下降，是否有可能在2月和3月让更多人入住，从而使入住率超过预期？ - 1月未入住的潜在客户可能会在2月入住，公司期待观察后续情况 [62][63] 问题3: 公司是否有类似“猎象”的外部增长策略，医疗办公楼业务是否可能成为资金重新部署的重要来源？ - 公司的竞争优势在于能够在不同资产类别进行各类交易以创造价值，会继续寻找机会进行资本回收和资产升级，同时在有竞争优势的领域投资 [66][68] 问题4: 整个投资组合的代理劳动力成本是多少，第一季度该成本是否会维持高位？ - 可参考投资者报告第16页的收入分解饼图，内部劳动力是成本的关键驱动因素，若临床情况改善和人员配置取得进展，代理成本有下降机会 [71][72][73] 问题5: 第四季度非同店投资组合表现稳定，能否详细说明NAND过渡物业的情况以及第一季度过渡投资组合的预期？ - 第四季度非同店投资组合表现出色，新老年住房和过渡的90处资产表现良好，预计第一季度将保持稳定，新老年住房资产将实现增长 [75][76] 问题6: 三重净租赁投资组合在第四季度表现积极，第一季度预计下降1.5%至持平，是否意味着租金重置已结束？ - 公司已解决大部分老年住房投资组合的问题，但仍有少数小运营商受疫情影响，其结果取决于HHS支持和老年住房业务的复苏 [80][81] 问题7: 三重净租赁投资组合中，支付现金1倍EBITDAR的比例是多少，租赁恢复到市场租金时的潜在上行空间有多大？ - 受影响的运营商占比不到1%，预计三重净租赁投资组合的表现将与SHOP投资组合类似，有15% - 20%的租户支付现金流 [83] 问题8: 展望2022 - 2023年，如何看待老年住房业务的增长，特别是资产负债表内增长与合资结构增长的选择？ - 大部分老年住房业务预计将在资产负债表内进行，目前公司有大量老年住房项目储备，期待进行交易 [86][88][89] 问题9: 2021年第四季度医疗办公楼业务同店NOI增长强劲，生命科学业务表现较弱，原因是什么，2022年前景如何？ - 医疗办公楼业务新租赁大幅增加，租赁质量高，预计2022年第一季度将延续增长趋势；生命科学业务2021年全年表现良好，第四季度费用较高，预计2022年将受益于入住率增长和费用控制 [94][97][99] 问题10: 目前居民续约情况如何，重新租赁价差趋势如何，未来应如何看待？ - 1月部分投资组合的租金提高了8%，公司还有定价机会，包括周年续约、新居民入住和护理费用调整等；重新租赁价差正在改善，市场价格趋于稳定 [102][103][107] 问题11: 能否量化12月、1月和2月至今代理劳动力使用的影响，以及趋势变化？ - 第四季度合同劳动力成本为1600万美元，12月和1月加速至约600万美元，若临床情况改善和人员配置取得进展，有下降机会 [110][111] 问题12: 公司目前在资本回收过程中的进展如何，老年住房投资组合中非核心资产的比例是多少？ - 大部分工作已完成，未来非核心资产数量将减少 [113] 问题13: 第四季度SHOP劳动力成本为2.05亿美元，在市场价格下完全配备员工且无大量合同劳动力时，该成本将如何变化？ - 关键在于内部劳动力成本，这取决于劳动力市场和通胀情况，难以预测，短期内预计维持季度运行率 [115][116][117] 问题14: 能否量化近期推出的举措对SHOP投资组合的运营上行空间？ - 这些举措的目标是创造价值和提高NOI，但效果需要时间来验证，目前公司开局良好，对第一季度增长感到兴奋 [119][120] 问题15: 在通胀环境下，医疗办公楼业务的租金涨幅能否超过3%，重新租赁价差能否提高，租户接受程度如何？ - 医疗办公楼资产现金流可靠、利润率高、劳动力成本低，由于竞争主要来自新建设项目，且建设成本上升，公司有提高租金和初始租赁费率的空间，大部分租赁为费用转嫁型 [122][123][125] 问题16: 2022年未提供全年盈利指引，FAD资本支出和一般及行政费用（G&A）的预期如何？ - 第一季度G&A为3700万美元，预计今年业务恢复正常会有一定影响；FAD资本支出因收购和利用OI识别投资机会而增加 [130][131] 问题17: 今年SHOP投资组合的入住率提升潜力如何，一笔近5亿美元的贷款到期，还款或展期预期如何？ - 预计第一季度入住率同比显著增长，贷款预计展期 [134][135] 问题18: 重新租赁价差仍为负，但公司能够提高续约租金，在行业空置率较高且市场租金低于续约租金的情况下，为何没有遇到太多阻力？ - 公司社区提供的价值主张得到认可，随着入住率提高，未来定价前景良好；重新租赁价差虽因1月租金大幅上涨而扩大，但定价能力仍在提升，有望实现正价差 [137][139][141] 问题19: 随着新老年住房和其他收购项目的增加，投资组合向独立生活（IL）倾斜，对2023年下半年的费用增长和定价能力有何影响？ - 独立生活业务利润率高、劳动力成本低，预计入住率上限较高，有望实现收入增长；辅助生活业务需求驱动性强，表现稳定；公司有机会将劳动力成本纳入定价 [145][146][147] 问题20: 随着资本成本从债务和股权角度改善，如何看待基金内收购与资产负债表内收购的机会，如何平衡？ - 基金是公司增长的重要工具，旨在解决因资本成本与资产定价关系而在资产负债表内缺乏吸引力的机会，例如南旧金山和约翰霍普金斯的生命科学大楼项目 [150][151][152]

业绩总结 - 第三季度净收入（归属于普通股股东）为0.16美元[11] - 第三季度Nareit FFO（归属于普通股股东）为0.58美元[12] - 第三季度Normalized FFO（归属于普通股股东）为0.73美元[13] - 第三季度收入较前一季度增长3.1%，主要由于入住率提高和定价增强[15] - 第三季度运营收入为4.57亿美元，较前一季度增长3.1%[42] - 第三季度运营费用为3.27亿美元，较前一季度增加5.4%[46] - 第三季度总净运营收入（NOI）为1.07亿美元，较前一季度下降3.4%[42] - 第三季度每月每单位收入（REVPOR）为4596美元，较前一季度增长0.3%[42] 用户数据 - 第三季度平均SHOP入住率较第二季度增长230个基点，达到82.2%[30] - 预计第四季度平均入住率将增加80至120个基点[19] - 3Q21加拿大的入住率较疫情低点增加了259个基点[33] - 3Q21美国的入住率较疫情低点增加了749个基点[33] - 生命科学和R&I投资组合的同店现金净运营收入增长7.1%，入住率为94.4%[83] - 医疗办公室（MOB）平台在2021年第三季度的占用率为91.3%[73] 未来展望 - 预计2022年第一季度SHOP业务将实现显著的收入增长[19] - 预计2021年第四季度同店净运营收入（NOI）基本稳定，收入增长预计将被增加的运营成本抵消[54] - 2022年第一季度预计将实现显著的收入增长，主要得益于社区内高于平均水平的年度租金增长[54] 新产品和新技术研发 - Ventas的生命科学和研究与创新（R&I）投资组合现拥有或投资超过1000万平方英尺的物业，年化调整后的净运营收入为2.63亿美元[76] - Ventas在2021年完成或宣布的医疗办公投资总额为3亿美元[90] 市场扩张和并购 - 完成了23亿美元的收购，预计2022年将实现1600万至1800万美元的协同效应[49] - Ventas在加拿大全国范围内收购了6个社区，交易金额约为1.8亿美元[100] - 公司完成了5800万美元的Eating Recovery Center收购，预计2022年净营业收入的GAAP收益率为7.2%[114] - 公司计划收购18个医疗办公楼，总面积为762,000平方英尺，交易金额为2亿美元，预计在2021年第四季度完成[113] 负面信息 - 2021年第三季度，老年住房建设开工量继续放缓，较2017年第四季度的峰值下降71%[60] - 2021年第三季度单位交付量较2021年第二季度下降25%[60] - 2021年第三季度在建单位占库存的比例下降至4.5%[60] - 预计2021年第四季度运营成本将进一步增加，主要由于劳动力市场紧张导致的劳动成本上升[54] 其他新策略和有价值的信息 - 公司预计在2021年通过资产销售和贷款偿还获得约10亿美元的收益，至今已收到超过8.75亿美元的收益[117] - 截至2021年第三季度，公司流动性为22亿美元，包括25亿美元的未提取循环信贷额度[120] - 公司总资产为239亿美元，较上季度增加11亿美元[120] - 公司总债务为119亿美元，较上季度增加2亿美元[123] - 2021年公司已发行14亿美元的股权，融资条件良好[120] - 公司在2021年第三季度的净债务与EBITDA比率为7.2倍[120]

公司房产持有情况 - 截至2021年9月30日，公司拥有或投资约1300处房产，包括老年住宅社区、医疗办公楼等[171] - 截至2021年9月30日，公司共有542个社区，三季度平均入住率79.6%，平均每月每间入住房间收入4556美元；2020年同期有431个社区，平均入住率79.8%，平均每月每间入住房间收入4708美元[202] - 截至2021年9月30日，公司共有348座办公楼，入住率90.5%，年化每平方英尺平均租金35美元；2020年同期有377座，入住率89.9%，年化每平方英尺平均租金34美元[207] - 截至2021年9月30日，公司有12个在建物业项目，其中3个由非合并房地产实体持有[292] 公司房产交易情况 - 2021年9月，公司以23亿美元全股票交易收购New Senior，增加超100处独立生活房产，通过发行约1330万股普通股、承担4.825亿美元抵押贷款债务和支付11亿美元现金完成交易[181] - 2021年前九个月，公司出售33处房产，总对价4.973亿美元，确认资产出售收益1.941亿美元[181] - 2021年11月，公司完成约1.8亿美元收购六处加拿大老年住宅社区和约5800万美元收购德克萨斯州行为健康中心[181] - 2021年第三季度，出售14座医疗办公楼和1个三净租赁物业获得1.488亿美元收益[222] 公司资金回收情况 - 2021年7月，公司收到Holiday Retirement偿还的6600万美元有担保票据，收到Ardent赎回9.75%优先票据的2.24亿美元，实现收益1660万美元[181] - 2021年第四季度，公司收到Brookdale Senior Living偿还的4500万美元现金支付票据和出售某些房地产的2220万美元收益[181] - 2021年第一季度，公司收到美国卫生与公众服务部提供者救济基金的1360万美元赠款，以减轻COVID - 19造成的损失[183] - 2021年10月，公司收到布鲁克代尔高级生活4500万美元现金付息票据全额还款[269] - 2021年7月，公司收到假日退休6600万美元担保票据全额还款[269] - 2021年7月，公司赎回阿登特9.75%的2026年到期高级票据，获得2.24亿美元收益1660万美元[270] 公司融资与债务情况 - 2021年8月，Ventas Realty发行并出售5亿美元2.50% 2031年到期优先票据，发行价为面值的99.74%[181] - 2021年1月，公司签订27.5亿美元无担保循环信贷安排，取代之前30亿美元安排，新安排于2025年1月到期，可选择延长一年，最高借款额度可达37.5亿美元[183] - 2021年前九个月，公司通过“随行就市”股权发行计划出售1090万股普通股，总收益6.264亿美元，平均每股57.71美元[183] - 2021年7月，公司赎回2.637亿美元2022年到期3.25%优先票据，产生820万美元债务清偿损失[277] - 2021年2月，公司赎回4亿美元2023年1月到期3.10%优先票据，产生2730万美元债务清偿损失[278] - 2021年9月，公司为收购New Senior发行约1330万股普通股[280] - 截至2021年9月30日，公司ATM计划剩余额度1.29亿美元；2021年前三季度，通过ATM计划出售1090万股普通股，总收益6.264亿美元，均价57.71美元/股[281] - 2021年9月，公司因收购New Senior承担4.825亿美元抵押贷款债务，含2540万美元公允价值溢价[282] - 截至2021年9月30日，公司商业票据未偿还余额为3.7亿美元[272][273] - 2021年8月，公司发行5亿美元2.50%的2031年到期高级票据[276] - 截至2021年9月30日，公司有2490万美元未偿还信用证义务[294] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司有担保和非抵押贷款应收款的公允价值分别为5.415亿美元和5.657亿美元[309] - 假设利率瞬间变动100个基点，截至2021年9月30日，固定利率债务公允价值在利率下降100个基点时为12.145908亿美元，上升100个基点时为10.899335亿美元；截至2020年12月31日，利率下降100个基点时为12.204507亿美元，上升100个基点时为10.951483亿美元[311] - 截至2021年9月30日、2020年12月31日和2020年9月30日，公司总债务分别为12.142746亿美元、11.983071亿美元和12.140668亿美元[313] - 截至2021年9月30日、2020年12月31日和2020年9月30日，固定利率高级票据占总债务的比例分别为68.4%、73.9%和74.6%[313] - 截至2021年9月30日、2020年12月31日和2020年9月30日，公司债务期末加权平均利率分别为3.4%、3.4%和3.5%[313] - 2021年9月30日与2020年12月31日相比，公司未偿还可变利率债务减少，主要归因于有担保循环建设信贷安排下借款减少和可变利率抵押贷款偿还，商业票据计划下借款部分抵消了减少额[314] - 假设与可变利率债务相关的加权平均利率提高100个基点，且截至2021年9月30日可变利率债务未偿还金额不变，年化利息费用将增加约1470万美元，即每股摊薄普通股增加0.04美元[315] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司合资伙伴在合并合资企业拥有的某些物业的总债务中所占份额分别为2.773亿美元和2.716亿美元[316] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司在非合并房地产实体投资相关债务中所占份额分别为2.925亿美元和2.13亿美元[316] 公司投资组合占比情况 - 截至2021年9月30日，投资组合中高级住房社区占比66.7%，高于2020年12月31日的63.5%[184] 各业务线收入占比情况 - 2021年前三季度，高级生活运营业务收入占比58.0%，调整后EBITDA占比26.5%，净营业收入占比25.4%[185] - 2021年前三季度，加利福尼亚州运营收入占比15.0%，纽约州占比7.7%，得克萨斯州占比6.0%[185] 各业务线净营业收入情况 - 2021年第三季度，三净租赁物业板块净营业收入为1.78111亿美元，较2020年同期增长18.2%[193] - 2021年第三季度，高级生活运营业务净营业收入为1.0438亿美元，较2020年同期下降12.0%[193] - 2021年第三季度，办公运营业务净营业收入为1.37622亿美元，较2020年同期增长3.2%[193] - 2021年第三季度，其他业务净营业收入为3169.8万美元，较2020年同期增长57.7%[193] - 2021年三季度同店三净租赁物业租金收入1.51321亿美元，较2020年增加1216.6万美元，增幅8.7%；净营业收入1.48313亿美元，较2020年增加1303.4万美元，增幅9.6%[199] - 2021年三季度老年生活运营业务居民费用和服务收入5.58039亿美元，较2020年增加1671.7万美元，增幅3.1%；净营业收入1.0438亿美元，较2020年减少1428.9万美元，降幅12.0%[201] - 2021年三季度办公运营业务租金收入2.01673亿美元，较2020年增加329.7万美元，增幅1.7%；净营业收入1.37622亿美元，较2020年增加429.7万美元，增幅3.2%[207] - 2021年三季度所有其他业务净营业收入增加1160万美元，主要因2021年三季度赎回Ardent高级票据获得1660万美元收益及管理费收入增加[212] - 2021年前九个月三净租赁物业业务NOI为4.87962亿美元，较2020年的5.10234亿美元减少2227.2万美元，降幅4.4%[225][227] - 2021年前九个月337个同店三净租赁物业业务NOI为4.42954亿美元，较2020年的4.026亿美元增加4035.4万美元，增幅10.0%[230] - 2021年前九个月老年生活运营业务NOI为3.2634亿美元，较2020年的4.02059亿美元减少7571.9万美元，降幅18.8%[225][233] - 2021年前九个月276个同店老年生活运营业务NOI为2.79亿美元，较2020年的3.55269亿美元减少7626.9万美元，降幅21.5%[235] - 2021年前九个月办公运营业务NOI为4.10177亿美元，较2020年的4.12548亿美元减少237.1万美元，降幅0.6%[225][237] - 2021年前九个月330个同店办公运营业务NOI为3.73771亿美元，较2020年的3.57917亿美元增加1585.4万美元，增幅4.4%[239] - 2021年前三季度其他业务板块NOI较2020年同期增加780万美元，主要因2021年第三季度赎回Ardent 9.75%高级票据获1660万美元收益及非合并房地产实体管理费收入增加[240] 公司净收入情况 - 2021年第三季度，公司净收入为6277.4万美元，较2020年同期增长4903.7万美元[193] - 2021年第三季度，归属于普通股股东的净收入为6068万美元，较2020年同期增长4792.9万美元[193] - 公司2021年前九个月净收入为9.5664亿美元，较2020年的3.29232亿美元减少2.33568亿美元，降幅70.9%[225] - 2021年前三季度净收入归属于普通股股东为8986.2万美元，2020年同期为3.28698亿美元[258] 公司其他财务指标情况 - 2021年第三季度调整后EBITDA为4.29518亿美元，2020年同期为4.17312亿美元；2021年前九个月为12.40251亿美元，2020年同期为13.40085亿美元[259] - 2021年第三季度NOI为4.51811亿美元，2020年同期为4.22826亿美元；2021年前九个月为12.98299亿美元，2020年同期为13.90842亿美元[260] - 2021年前三季度利息及其他收入较2020年同期减少560万美元，主要因2020年收购相关负债减少及短期投资利息收入降低[241] - 2021年前三季度总利息费用较2020年同期减少2570万美元，主要因债务余额降低减少3650万美元，部分被有效利率上升增加的1090万美元抵消；2021年和2020年前三季度加权平均有效利率分别为3.6%和3.5%，资本化利息分别为850万美元和810万美元[242] - 2021年折旧和摊销费用增加3060万美元，主要因2021年出售或待售物业减值1.73亿美元，部分被2020年新冠相关及处置相关减值1.295亿美元抵消[243] - 2021年前三季度债务清偿净损失较2020年同期增加4940万美元，因2021年赎回本金合计1.0637亿美元高级票据损失5680万美元，部分被2020年第三季度赎回本金2363万美元高级票据740万美元非现金损失抵消[246] - 2021年前三季度来自非合并实体收入为730万美元，2020年同期损失为1590万美元，因2020年第二季度非合并运营实体投资减值及非合并实体经营成果[250] - 2021年房地产处置收益较2020年减少4600万美元，主要因2020年第一季度处置6处物业收益，部分被2021年出售33处物业1.941亿美元收益抵消[251] - 2021年前三季度所得税费用为960万美元，2020年同期所得税收益为9590万美元，主要因2020年第一季度美国应税REIT子公司内部重组递延所得税收益1.529亿美元，部分被TRS实体递延所得税资产估值备抵变动抵消[252] - 2021年前三季度FFO为7.70094亿美元，2020年同期为9.22839亿美元；2021年前三季度经调整FFO为8.25627亿美元，2020年同期为9.37378亿美元，经调整FFO减少主要因新冠对高级住房业务影响、与Brookdale Senior Living净租赁租金收入降低及2020和2021年处置物业影响，部分被利息费用减少抵消[257][258] - 2021年三季度利息费用减少670万美元，主要因债务余额降低；加权平均实际利率为3.6%，资本化利息为270万美元[214] - 2021年三季度折旧和摊销费用增加6420万美元，主要因2021年三季度对出售或待售物业确认减值[215] - 2021年三季度房地产处置收益增加1.377亿美元，主要因2021年三季度出售14座医疗办公楼和1个三净租赁物业获得1.488亿美元收益[222] 公司股息与现金流情况 - 2021年前三季度，公司

财务数据和关键指标变化 - 第三季度每股正常化FFO为0.73美元，处于0.70 - 0.74美元的指引区间上限 [4] - 第四季度净收入预计在每股0.01 - 0.05美元之间，正常化FFO预计在每股0.67 - 0.71美元之间 [23] - 第三季度末已获得8.75亿美元处置收益，另有1.7亿美元高级住房和医疗办公物业组合已签约，预计第四季度完成交易 [22] - 第三季度发行了14亿美元股权，包括为New Senior发行的8亿美元和以每股58美元进行的6亿美元ATM发行 [23] - 不包括New Senior，净债务与EBITDA比率环比改善至6.9倍；包括New Senior，第三季度杠杆率为7.2倍，好于预期 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房业务（SHOP） - 第三季度平均入住率较第二季度增长230个基点，其中美国增长290个基点，加拿大增长110个基点，加拿大入住率超93% [13] - 第三季度同店收入环比增加1360万美元，增幅3.1%，得益于入住率增长和轻微的租金增长 [14] - 运营商已向美国居民提议租金提高8%，向加拿大居民提议提高4%，综合来看比历史水平高约200个基点 [14] - 续租价差接近疫情前水平 [14] - 运营费用环比增加1670万美元，增幅5.4%，约一半归因于加班和代理成本 [14] - 第三季度同店NOI为1.067亿美元，环比减少370万美元，降幅3.4% [15] 医疗办公和生命科学业务 - 第三季度同店NOI同比增长4.2%，调整后环比增长1.2% [19] - 医疗办公NOI同比增长3.2%，研发（R&I）业务增长7.1% [19] - 医疗办公入住率年初至今提高130个基点，同店入住率91.3%，为2018年第一季度以来最高 [20] - 第三季度医疗办公租户留存率为91%，新租赁同比增长43% [21] - 研发业务入住率达94.4%，环比提高50个基点 [21] - MLP费用同比增长不到1% [21] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本配置重点为高级生活、选择性私人医疗办公楼机会和生命科学研发与创新 [8] - 已完成25亿美元独立生活投资，包括收购New Senior的100多个独立生活社区和加拿大6个社区的高级生活组合 [8] - 在医疗办公领域完成或宣布3亿美元投资，包括与Eating Recovery Center建立新关系、收购旧金山市中心的Center Ventas MOB以及计划收购Arden Healthcare的18座医疗办公楼 [8][9] - 已开始与Wexford合作开发一个100万平方英尺的生命科学项目，由加州大学戴维斯分校锚定，预计总成本5亿美元 [9] - 计划今年回收10亿美元资本，以增强资产负债表和优化投资组合 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 高级住房市场正处于强劲复苏中，但可能不会直线发展，预计2022年第一季度收入将显著增加，定价能力将提升 [4][6] - 宏观层面上，劳动力参与率预计将从当前低位回升，劳动力成本压力将随时间缓解 [6][7] - 美国经济正在复苏，人口结构对公司资产类别的需求以及疫苗和新治疗方法的广泛应用将有利于公司发展 [11] 其他重要信息 - 公司运营方在社区内较早采用疫苗强制令，居民和员工接种率接近100% [35] - 公司在市场分析和运营分析方面进行了新的招聘，增强了数据分析能力 [52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：投资市场上高级住房投资机会是否增加，后续是否持续 - 公司今年看到的投资机会数量远超以往，预计这种情况将持续 [29] 问题：高级住房长期利润率与疫情前相比如何 - 从长期来看，由于供需关系支持入住率增长和定价能力提升，且宏观背景在改善，运营商也在采取措施应对劳动力问题，预计利润率将扩张 [32] 问题：物业层面疫苗强制令的管理情况及未来想法 - 公司运营方较早采用疫苗强制令，居民和员工接种率接近100%，运营方在财务支持和鼓励下做出决策 [35] 问题：劳动力费用季度和年度变化情况及明年趋势 - 第二季度到第三季度运营费用增加约1700万美元，其中劳动力成本约占一半，约三分之二为合同劳动力成本；宏观层面多个因素将支持劳动力参与率增加，缓解当前劳动力紧张状况 [39][40] 问题：运营商合同续约情况 - 运营商向美国居民提议租金提高8%，向加拿大居民提议提高4%；55%的居民有资格在第一季度提高租金，35%将在全年获得周年租金增长；此外，护理级别费用也可能随居民护理需求增加而提高 [43] 问题：SHOP向经验丰富的本地运营商过渡对第四季度指引的影响以及对2022年第一季度的好处 - 选择有经验的区域运营商进行过渡，预计初期会有一些过渡噪音，已纳入第四季度指引；新运营商的监督将加强，有望在2022年及以后推动业绩提升 [47][48][49] 问题：资产管理在数据分析方面的举措以及2022年是否有更多处置计划 - 在数据分析方面进行了新的招聘，增强了市场分析和运营分析能力；2022年预计在高级住房领域不会有重大处置计划 [52][54] 问题：劳动力压力缓解对长期生产力的影响 - 行业在新员工入职和培训方面需要时间，劳动力压力缓解需要多因素共同作用，恢复到历史生产力水平需要一定时间 [57] 问题：ESL过渡资产的NOI进展和展望 - 第二季度到第三季度该投资组合NOI有所下降，预计第四季度将继续受劳动力成本压力和过渡噪音影响；新运营商接手后，有望在2022年及以后推动业绩提升 [60] 问题：较高的劳动力费用中，现有员工工资压力和使用高成本合同劳动力的占比情况 - 主要是员工配备不足的问题，运营商优先利用现有员工的全职工作时间，其次是加班，最后才使用代理劳动力；这是宏观背景问题，不同社区代理劳动力使用情况存在差异，有证据表明该问题可以得到管理，目前运营商招聘情况已开始改善 [63] 问题：同店RevPOR何时实现同比正增长 - RevPOR受产品组合和续租价差影响，今年受益于美国市场复苏和续租价差改善；明年随着内部租金提高和定价能力增强，RevPOR有望改善 [67] 问题：高级住房居民在疫情后是否仍犹豫搬离社区 - 复苏期间4月有较多搬离活动，可能是人们在疫情期间积累的搬家需求得到释放，此后搬离活动一直很稳定 [71]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入为每股0.23美元，正常化运营资金（FFO）为每股0.73美元，高于此前指引上限0.02美元 [66] - 报告的第二季度净EBITDA好于预期，环比提高10个基点至7倍，其中SHOP业务年化EBITDA改善近5000万美元，对该比率产生25个基点的有利影响 [70] - 按已宣布的ATM发行和资本活动计算，第二季度净债务与EBITDA之比从7倍降至6.8倍，公司拥有33亿美元的充足流动性 [71] - 预计第三季度净收入在持平至每股0.05美元之间，正常化FFO为每股0.70 - 0.74美元 [72] 各条业务线数据和关键指标变化 SHOP业务 - 第二季度同店物业组合环比增长3.6%，季度净营业收入（NOI）达1.11亿美元，同比恢复5000万美元的年化NOI [13] - 6月是自疫情开始以来潜在客户和入住人数最好的月份，7月保持强劲势头，实现连续五个月入住率增长，从3月31日至6月30日，近似即时入住率增加229个基点，美国增长313个基点 [34] - 第二季度同店收入环比增加350万美元，运营费用环比下降920万美元（2.3%），NOI环比增加1240万美元（12.6%） [36][37] - 第三季度SHOP即时入住率预计从6月30日至9月30日增加150 - 250个基点，收入增长预计被运营成本增加所抵消 [73] 办公业务 - 包括医疗办公和研发创新板块，第二季度同店环比增长10.5%，同比增长12.6%；剔除终止费用后，环比增长90个基点，同比增长2.8% [56] - 本季度执行了23万平方英尺的新租赁，年初至今为46万平方英尺，较上年增长78%；医疗办公同店留存率本季度为94%，过去12个月为85%，总医疗办公入住率环比增加20个基点 [57] 研发创新业务 - 同店环比增长38.9%，剔除终止费用后为1.1%；同比增长42.6%，剔除终止费用后为3.9%，季度同店入住率为94%，环比增加10个基点 [58] 医疗三重净租赁业务 - 第二季度同店现金NOI同比增长2.5%，租金收取率达100%，截至6月30日的过去12个月EBITDARM现金流覆盖率表现强劲 [61] 各个市场数据和关键指标变化 美国市场 - 公司在美国的社区因在老龄化人口增长和财富 demographics 方面表现出色的子市场有强大影响力，且新建筑开工和建设占库存的比例较低，有望随着时间推移改善业绩 [44] 加拿大市场 - 约30%的SHOP投资组合位于加拿大，该国老年住房行业表现出色，2010 - 2020年入住率每年超过90%，过去11年中有8年需求超过新供应，预计未来五年75岁以上人口将增长超过20% [45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过把握老年住房业务的潜在增长机会、外部投资的收益、办公和三重净租赁业务的稳定现金流以及正在进行的开发项目的交付和稳定，实现人口驱动的多元化企业增长 [12] - 积极进行外部投资，2021年已完成、待完成或正在进行的投资超过35亿美元，还有与Wexford合作的10亿美元生命科学、研发创新项目储备 [19][20] - 推进对New Senior的23亿美元收购，该交易预计在2021年下半年完成，完成后预计2022年对正常化FFO每股增厚0.09 - 0.11美元 [22][74] - 继续在魁北克与Le Groupe Maurice合作投资高端大型独立生活社区 [27] - 专注于老年住房业务的战略执行，包括收购优质资产、部署翻新和再开发资本、处置非战略资产以及转换运营商 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第二季度表现出色，各方面势头强劲，老年住房业务需求增长且有韧性，供应受限，但由于COVID - 19环境的宏观不确定性，全面复苏的道路可能并非一帆风顺 [11][15][16] - 美国经济正在强劲复苏，人口对所有资产类别的需求将有利于公司业务，公司有信心在复苏中取得成功 [29] - 虽然仍处于高度不确定的环境中，但老年住房业务的增长趋势积极，公司拥有多元化的投资组合、一流的运营商和经验丰富的团队，有望在复苏中获胜 [75] 其他重要信息 - 公司在Ardent的投资持续带来收益，13亿美元租赁权益有强劲的现金流覆盖，10%的股权受益于Ardent的出色业绩，此前购买的2亿美元Ardent高级票据已还清，并获得1500万美元的提前还款费用 [18] - 公司在第二季度通过ATM计划以每股约58.60美元的平均总价筹集了3亿美元股权资金，用于New Senior交易的部分资金 [67] - 截至8月5日，公司已收到4.5亿美元的处置收益和贷款应收款，第三季度将用这些收益全额偿还6.64亿美元的未偿还高级票据，以改善近期债务到期情况 [68][69] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 老年住房入住率与费率理念，以及RevPOR同比下降的原因 - 若排除Atria的折扣和LGM的组合转移影响，RevPOR将增长1.8%；Atria在疫情期间为追求入住量提供价格激励，目前入住率增长领先，且绝对入住率较高，预计随着市场稳定将开始提高价格；Sunrise Senior Living的RevPOR较高，随着其入住率增长，RevPOR前景将改善 [79][80][84] 问题2: 生命科学和研发创新项目储备是否会利用合资伙伴 - 答案是部分项目会采用合资方式，部分项目可能会计入资产负债表，具体取决于风险回报情况 [86] 问题3: SHOP业务第三季度入住率增长的潜在风险及对Delta变种的看法 - 第三季度SHOP入住率预计增长150 - 250个基点，7月已增长74个基点，虽高于中点，但复苏并非直线，需谨慎看待疫情背景；目前仍看到积极趋势，潜在客户数量强劲 [90] 问题4: 老年住房供应何时开始增加 - 短期内有去年供应的追赶情况，但开工和交付量非常低，行业有几年的强劲吸收期；资本会跟随基本面，预计开发将追逐该行业，但届时将面临最强劲的老龄化人口需求 [92] 问题5: 是否有兴趣进一步拓展医院领域投资 - 如果能找到具有与Ardent类似特征（如增长市场、本地市场地位、定价权、人口增长和经验丰富的护理提供者等）的医疗系统资产，公司会考虑投入更多资本 [96] 问题6: 10亿美元处置指引是否包括Ardent还款，Colony贷款还款是否包含在内 - 最初的10亿美元指引包括2亿美元的Ardent贷款还款；Colony贷款还款不包含在10亿美元内 [97][99] 问题7: 运营商目前设定费率的情况，以及何时能更积极提价 - 第二季度已看到要价租金收紧，运营商倾向于先使用短期激励措施；随着需求持续强劲，特别是社区和市场达到疫情前入住率，定价权有望恢复，但复苏可能并非直线 [103] 问题8: 2014 - 2015年SHOP投资组合入住率达90%以上时，运营商提价情况及未来RevPOR展望 - 当时是面临新供应的初期，仍有一定定价权；当前人口背景和新供应背景支持入住率增长和定价权，有望实现积极的RevPOR增长和入住率增长 [105][106] 问题9: 关于老年住房按物业类型的战略及不同类型的复苏速度 - 公司注重在合适的市场拥有合适的资产，并由合适的运营商管理；辅助生活和记忆护理更具需求驱动性，价格较高，成本较紧，复苏较快；独立生活入住时间较长，新竞争较少，价格有上涨空间，且在疫情前表现优于其他类型 [115][116][117] 问题10: New Senior交易中创收性资本投资的情况及重要性 - New Senior的物业类型适合进行再开发或翻新投资，公司位于多个优质市场，目标是通过投资支持入住率增长和提高价格，目前正在评估相关机会并将纳入未来几年的计划 [120] 问题11: 公司在当前周期扩大老年住房敞口的意愿，以及如何平衡多元化目标 - 公司通过对New Senior的23亿美元投资增加了老年生活领域的NOI占比，将继续在有良好风险调整回报和增长潜力的老年生活业务中投资；同时，公司相信多元化模式，将继续投资于其他表现出色的业务领域 [127][128] 问题12: 老年住房增量收入转化为NOI的情况，以及Delta变种对运营商探视政策的影响 - 目前运营利润率仅比去年高入住率时低150 - 200个基点，预计随着投资组合恢复到疫情前入住率，利润率有望接近疫情前水平，并可能因定价权和入住率提升而更高；目前社区正常开放新入住和探视，希望这种情况持续，因为社区疫苗接种率高且受保护 [131][132][134] 问题13: 正在进行的老年住房处置情况及定价与疫情前的比较 - 公司在老年住房处置方面进展顺利，由于老年住房前景乐观，该资产类别有大量兴趣，预计定价符合预期 [138] 问题14: 租户购买期权在投资组合中的普遍性 - 租户购买期权极少，此次租户行使的是历史遗留的来自NHP的期权，公司在该1亿美元交易中确认了3000 - 4000万美元的重大收益 [140] 问题15: Colony贷款投资的最新情况及预期 - Colony已将其房地产投资组合转为待处置状态，贷款继续表现良好，猜测房地产投资组合的买家可能会承担现有资本结构；若贷款被偿还，对公司也是有利的 [144][145] 问题16: Kindred和Spire的交易对公司投资组合的潜在影响 - 行业活动可能带来机会，公司与Kindred有22年良好合作关系，希望继续保持 [146] 问题17: 老年住房领域规模的重要性及公司的参与方式 - Atria和Holiday的合并带来人才、IL和AL能力以及数据分析和技术能力的整合，有一定益处；小型运营商也能提供一些优势，公司期待与他们建立和发展关系 [151][152] 问题18: 劳动力短缺是否会限制老年住房近期入住率增长 - 经济和需求的快速复苏导致劳动力市场和供应链难以跟上，但公司认为这是“高级问题”，能够通过管理应对；目前社区接受入住没有能力限制 [153][155] 问题19: 高转化率潜在客户来源的趋势及潜在增长空间 - 数字足迹扩大和传统潜在客户来源恢复，推荐机构和基于互联网的潜在客户超过疫情前水平的150% - 160%，个人推荐在第二季度达到疫情前水平的110%，专业推荐和临时住宿仍有恢复空间 [159][160] 问题20: 第三季度SHOP费用增长的情况及COVID相关费用的预期 - 第三季度收入增长预计被费用增长抵消，费用增长包括额外一天的影响、典型的季节性成本增加（如公用事业和维修保养）、入住率增长和活动水平提高带来的成本增加以及劳动力市场的短期工资压力 [161] 问题21: 随着入住率增加，同店费用增长的抵消情况及NOI增长预期 - 入住率增长与费用增长并非完美的线性关系，目前随着入住率增长，劳动力也在增加，达到一定水平后可能会有规模优势，但无法给出具体数字 [167] 问题22: 关于SHOP利润率恢复到疫情前水平的时间和预期 - 预计在稳定状态下，随着入住率恢复到疫情前水平，利润率应接近疫情前水平，并可能因定价权和入住率提升而更高，并非短期内能实现 [170] 问题23: 近期和未来12 - 18个月入住率增长预期，以及对小型运营商认为明年能恢复到疫情前入住率的看法 - 7月潜在客户数量是疫情开始以来最高的，预示着需求和更高的入住率；7月入住率增长约75个基点，接近150 - 250个基点预期的中点；恢复到疫情前入住率的速度取决于美国的临床环境和复苏节奏，公司目前处于良好的可持续发展路径上，但环境仍动态变化 [176][178] 问题24: 为何不趁当前时机退出大量医疗办公业务，专注于生命科学和老年住房业务 - 公司通过Lillibridge管理平台在医疗办公业务上有差异化战略，该业务是2021年10亿美元资本循环的一部分；医疗办公业务的现金流稳定，为整体现金流提供了差异化和多元化，公司会适当调整和循环资本，但认为持有该业务对股东有益 [182] 问题25: Atria集中度风险及降低该风险的计划和长期目标 - 公司认识到Atria和Holiday合并带来的战略利益，但也关注集中度风险；公司在New Senior管理合同和自身Holiday合同中有一定灵活性，可通过增长和合同结构调整实现运营商多元化；长期目标会随具体情况变化，但10% - 15%的比例是合理的方向 [191][192][195]

公司房产持有情况 - 截至2021年6月30日，公司拥有或投资约1200处房产，包括高级住宅社区、医疗办公楼等[159] - 截至2021年6月30日，高级住房社区拥有281处物业，三个月平均入住率为76.0%；2020年同期拥有302处物业，平均入住率为84.8%[187] - 截至2021年6月30日，公司有12处物业正在开发，其中3处由非合并房地产实体拥有[283] 公司资金回收情况 - 2021年7月，公司从Holiday Retirement处收到6600万美元，为其全额偿还的有担保票据[169] - 2021年7月，公司从Ardent赎回的可交易债务证券中获得2.24亿美元，赎回价格为票据本金的107.313%加应计未付利息[169] - 2021年4月，公司收到1920万美元，为某些政府赞助的集合贷款投资的全额还款，并冲回2020年为此投资计提的880万美元准备金[169] - 2021年7月公司从Ardent赎回可交易债务证券获得2.24亿美元，预计Q3确认1660万美元收益[261] - 2021年7月公司收到Holiday Retirement偿还的6600万美元有担保票据[262] 公司房产出售情况 - 截至2021年6月30日的六个月，公司出售6处房产，总对价1.159亿美元，确认资产出售收益4380万美元[169] 公司信贷安排情况 - 2021年1月，公司签订27.5亿美元的无担保循环信贷安排，取代之前30亿美元的安排，新安排定价为伦敦银行同业拆借利率加0.825%，2025年1月到期[169] - 2021年1月公司签订新的27.5亿美元无担保循环信贷安排，取代之前30亿美元的安排，利率为LIBOR加0.825%[263] - 截至2021年6月30日，新信贷安排有25亿美元未使用额度，有4630万美元借款和2490万美元受限资金用于支持未偿还信用证[264] 公司股权发行情况 - 截至2021年6月30日的六个月，公司通过“随行就市”股权发行计划出售30万股普通股，每股收益56.73美元；2021年7月，出售510万股，每股收益58.60美元[170] - 截至2021年6月30日，公司“按市价”股权发行计划剩余额度7.407亿美元，上半年出售30万股普通股，每股收益56.73美元；7月出售510万股，每股收益58.60美元；截至7月31日，剩余额度4.406亿美元[272][273] 公司收购与合并情况 - 2021年6月28日，公司与New Senior Investment Group达成合并协议，预计下半年完成收购，收购对价为每持有一股New Senior Investment Group普通股，可获得0.1561股公司新发行普通股[172] 公司基金收购情况 - 2021年3月，Ventas Life Science and Healthcare Real Estate Fund以2.72亿美元收购两处甲级生命科学房产，使其管理资产增至21亿美元[172] 公司获得赠款情况 - 2021年第一季度，公司代表高级生活运营部门的辅助生活社区向美国卫生与公众服务部申请第三阶段救济基金，获得1360万美元赠款[172] 公司投资组合占比情况 - 截至2021年6月30日，投资组合中高级住房社区占比64.9%，2020年12月31日为63.5%[173] - 截至2021年6月30日，租户、运营商和经理投资组合中Atria占比21.1%，2020年12月31日为20.8%[173] 公司各业务收入占比情况 - 2021年第二季度，高级生活运营收入占比58.5%，2020年同期为58.4%[174] - 2021年上半年，高级生活运营调整后EBITDA占比27.5%，2020年同期为30.5%[174] - 2021年第二季度，加利福尼亚州运营收入占比15.2%，2020年同期为16.2%[174] 公司各业务净营业收入情况 - 2021年第二季度，三网租赁物业净营业收入为154,791千美元，2020年同期为170,965千美元，下降9.5%[182] - 2021年第二季度，高级生活运营净营业收入为111,139千美元，2020年同期为116,751千美元，下降4.8%[182] - 2021年第二季度，办公运营净营业收入为137,320千美元，2020年同期为133,887千美元，增长2.6%[182] - 2021年第二季度，净收入归属于普通股股东为86,391千美元，2020年同期亏损157,170千美元，增长243,561千美元[182] - 2021年上半年三重净租赁物业业务板块NOI为3.09851亿美元，较2020年同期的3.59496亿美元减少4964.5万美元，降幅13.8%[213][215] - 2021年上半年高级生活运营业务板块NOI为2.2196亿美元，较2020年同期的2.8339亿美元减少6143万美元，降幅21.7%[213][221] - 2021年上半年办公运营业务板块NOI为2.72555亿美元，较2020年同期的2.79224亿美元减少666.9万美元，降幅2.4%[213][226] - 2021年上半年所有其他业务板块NOI为4212.2万美元，较2020年同期的4590.6万美元减少378.4万美元，降幅8.2%[213] - 2021年Q2 NOI为4.23756亿美元，2020年同期为4.4251亿美元；2021年上半年为8.46488亿美元，2020年同期为9.68016亿美元[252] 三网租赁物业业务情况 - 三网租赁物业组合净营业收入下降主要因2.66亿美元的资产过渡、0.89亿美元的租金减少和0.87亿美元的租金收入减少，部分被5.33亿美元的COVID - 19相关冲销抵消[185] - 2021年第二季度同店三重净租赁物业的租赁收入为1.57728亿美元，2020年同期为1.13471亿美元，增长4425.7万美元，增幅39.0%；该业务板块NOI为1.53296亿美元，2020年同期为1.09029亿美元，增长4426.7万美元，增幅40.6%[188] 高级生活运营业务情况 - 2021年第二季度高级生活运营业务板块居民费用和服务收入为5.35952亿美元，2020年同期为5.49329亿美元，减少1337.7万美元，降幅2.4%；该业务板块NOI为1.11139亿美元，2020年同期为1.16751亿美元，减少561.2万美元，降幅4.8%[190] - 2021年第二季度同店高级生活运营社区居民费用和服务收入为4.91387亿美元，2020年同期为5.33595亿美元，减少4220.8万美元，降幅7.9%；该业务板块NOI为9875.5万美元，2020年同期为1.12265亿美元，减少1351万美元，降幅12.0%[193] 办公运营业务情况 - 2021年第二季度办公运营业务板块租赁收入为2.00388亿美元，2020年同期为1.92925亿美元，增长746.3万美元，增幅3.9%；该业务板块NOI为1.3732亿美元，2020年同期为1.33887亿美元，增长343.3万美元，增幅2.6%[196] - 2021年第二季度同店办公建筑租赁收入为1.87352亿美元，2020年同期为1.78073亿美元，增长927.9万美元，增幅5.2%；该业务板块NOI为1.27748亿美元，2020年同期为1.22884亿美元，增长486.4万美元，增幅4.0%[198] 其他业务板块情况 - 2021年第二季度所有其他业务板块NOI较2020年同期减少40万美元，主要因贷款应收投资利息收入减少[201] 公司收入与费用情况 - 2021年第二季度利息和其他收入较2020年同期减少100万美元，主要因短期投资利息收入降低[202] - 2021年第二季度总利息费用较2020年同期减少1310万美元，主要因债务余额降低，2021年和2020年第二季度加权平均有效利率分别为3.6%和3.3%[203] - 2021年第二季度折旧和摊销费用较2020年同期减少9890万美元，主要因2020年第二季度确认了1.088亿美元与COVID - 19相关的减值[204] - 公司2021年上半年净收入为3.289亿美元，较2020年同期的3.15495亿美元减少2.82605亿美元，降幅89.6%[213] - 2021年上半年利息和其他收入为92.6万美元，较2020年同期的639.3万美元减少546.7万美元，降幅85.5%[213] - 2021年上半年利息费用为2.20818亿美元，较2020年同期的2.39828亿美元减少1901万美元，降幅7.9%[213] - 2021年上半年折旧和摊销为5.64848亿美元，较2020年同期的5.98431亿美元减少3358.3万美元，降幅5.6%[213] - 2021年上半年房地产处置收益为4379.1万美元，较2020年同期的2.27479亿美元减少1.83688亿美元，降幅80.7%[213] - 2021年上半年所得税费用为579.4万美元，较2020年同期的9266万美元减少9845.4万美元[213] - 2021年上半年总利息费用较2020年同期减少1900万美元，加权平均实际利率分别为3.7%和3.5%，资本化利息分别为580万美元和560万美元[231] - 折旧和摊销费用减少3360万美元，主要因2020年第二季度确认1.088亿美元与新冠疫情相关的减值，2021年确认9420万美元与出售或待售资产相关的减值部分抵消[232] - 一般、行政和专业费用增加240万美元，主要因基于股票的薪酬增加，部分被减少的工资、福利和专业费用抵消[234] - 合并相关费用和交易成本减少950万美元，主要归因于2020年发生的遣散费和 captive 保险组织成本[236] - 贷款应收款和投资准备金变动3860万美元，因2020年第二季度确认新冠疫情相关信贷损失，2021年第一季度因信贷损失估计变化部分转回[237] - 其他项目变动3400万美元，主要因2020年第三季度布鲁克代尔高级生活租赁修改获得的认股权证公允价值变动，部分被2021年冬季风暴相关额外费用抵消[238] - 2021年上半年非合并实体收入450万美元，2020年同期亏损1670万美元，因2020年第二季度对非合并运营实体投资减值及非合并实体经营成果份额[239] - 房地产处置收益减少1.837亿美元，主要因2020年第一季度向Ventas基金贡献六项物业，2021年第二季度出售一项医疗办公楼获得4130万美元收益部分抵消[240] - 2021年上半年所得税费用580万美元，2020年同期所得税收益9270万美元，主要因2020年第一季度完成某些美国应税房地产投资信托子公司内部重组产生1.529亿美元递延所得税收益，部分被某些TRS实体递延所得税资产估值备抵变动抵消[241] - 2021年Q2调整后EBITDA为4.09076亿美元，2020年同期为4.26883亿美元；2021年上半年为8.10734亿美元，2020年同期为9.22775亿美元[251] 公司债务赎回情况 - 2021年第一季度赎回2023年1月到期的4亿美元3.10%优先票据，导致2021年上半年债务清偿净损失[235] - 2021年8月Ventas Realty赎回4亿美元2023年到期的3.125%优先票据，预计Q3确认约2100万美元债务清偿损失[268] - 2021年7月Ventas Realty和Ventas Capital Corporation赎回2.637亿美元2022年到期的3.25%优先票据，预计Q3确认约800万美元债务清偿损失[269] - 2021年2月，公司赎回2023年1月到期的4亿美元3.10%优先票据，导致2021年第一季度债务清偿损失2730万美元[270] 公司股息情况 - 2021年上半年，公司每季度宣布每股0.45美元的普通股股息，计划支付超过100%的应税收入作为股息[275] 公司现金流情况 - 2021年上半年，经营活动现金流减少1.912亿美元，降幅26.5%；投资活动现金流减少4.692亿美元；融资活动现金流减少4.028亿美元；期末现金及现金等价物和受限现金减少7.54368亿美元，降幅73.3%[277] 公司信用证义务情况 - 截至2021年6月30日，公司有2490万美元未偿还信用证义务[285] 公司担保与发行方情况 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司担保方资产分别为167.32309亿美元和169.37149亿美元，发行方资产分别为28.41726亿美元和28.44339亿美元[291][293] - 2021年上半年，担保方净收入2918.2万美元，发行方净亏损1.17389亿美元；2020年全年，担保方净收入4.39149亿美元，发行方净亏损2.02845亿美元[295][297] 公司应收款公允价值情况 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司有担保和非抵押贷款应收款公允价值分别为5.961亿美元和5.657亿美元[