投资策略与偏好 - 投资始于2011年 主要涉及房地产投资信托基金(REITs) 优先股和高收益债券 [1] - 近期投资策略结合长期股票持仓与备兑认购期权及现金担保认沽期权 [1] - 采用基本面长期投资视角 重点关注REITs和金融类股 偶尔涉及ETF及其他受宏观交易理念驱动的个股 [1] 研究覆盖范围 - 研究分析主要集中于房地产投资信托基金和金融行业 [1] - 部分研究涉及交易所交易基金及其他受宏观经济因素影响的个股 [1]

公司战略与业绩展望 - 公司采用"123战略"聚焦于老年住房(SHOP)领域 旨在驱动多年期NOI增长机会 [3] - 行业供需格局有利 需求端受人口老龄化推动 供给端新建项目极其有限 [3] - 2025年FFO每股收益预期增速上调至7%(中值) 同店SHOP业务增长率预期上调至12%-16% [2] - 连续第四年实现每年约1亿美元NOI的增量增长 主要来自投资组合的外延扩张 [3] 行业基本面 - 老年住房行业具备长期结构性增长动力 服务于持续扩大的老龄化人口 [2] - 供给端约束显著 短期内难以出现大量新增供应 有利的供需趋势将长期延续 [3]

纪要涉及的公司 Ventas（VTR），一家专注于长寿经济的标普500公司，主要服务不断增长的老年人口 [1] 纪要提到的核心观点和论据 公司战略与展望 - 公司采用“一二三四”战略，聚焦老年住房（SHOP），推动多年期净营业收入（NOI）增长，受益于长期需求、供应有限和自身平台优势 [2] - 预计2025年FFO每股中点增长7%，同店老年住房运营投资组合（SHOP）预期增长率提高至12 - 16% [1] - 有机增长和外部增长将使SHOP在2025年底占公司NOI的50%以上 [3] SHOP投资组合表现 - 同店现金NOI预计增长12 - 16%，进入连续四年两位数增长阶段 [5] - 年初至今定价、每间可出租房收入（RevPOR）和劳动力成本表现良好，推动业绩增长 [6] - 第一季度入住率同比提高290个基点，虽受死亡率影响第二季度起点较低，但5月起需求强劲，入住率持续提升 [7][8] 投资组合构成与策略 - 注重选择合适的市场、资产和运营商，通过数据分析平台评估市场，对资产进行投资以提升竞争力 [10][11] - 扩大运营商池至33家，擅长向新运营商过渡，约5 - 10%的投资组合社区有转换管理的潜力 [12][13] - 美国非转换投资组合入住率84%，转换投资组合入住率79%，加拿大投资组合入住率95%，收购的社区入住率约90%，整体投资组合入住率86%，具备增长潜力 [14][15] 定价与边际利润 - 美国内部租金增长约7%，街面租金也在上涨，两者差距缩小，支持RevPOR增长，90%以上入住率的社区RevPAR增长是其他社区的2倍 [18][19] - 随着入住率从80%提升到90%，预计增量利润率约为50%；从90%提升到100%，预计增量利润率约为70% [21][22] 市场环境与应对 - 公司业务主要在国内，受关税影响有限，有定价权可应对通胀，供应需求基本面有利，新供应几乎为零 [24][25] - 老年人口增长迅速，需求强劲，经济和市场因素对入住决策影响较小，4月入住率同比增长2% [26][30] 投资活动与机会 - 自去年初以来，已完成近28亿美元的老年住房投资，今年确定将完成15亿美元投资，管道机会不断增长 [40][42] - 投资目标为高绩效、有增长潜力的社区，入住率约90%，目标收益率7 - 8%，无杠杆内部收益率低至中双位数 [41] - 70%的交易通过与运营商的关系获得，也有传统经纪交易，竞争将加剧，但公司凭借运营商资源和平台优势具备竞争力 [44][46] 资金来源与策略 - 过去一年半采用股权融资进行有机增长和投资，取得良好效果，不仅实现盈利增长，还改善了杠杆率，目前杠杆率为5.7倍 [58] 其他重要但是可能被忽略的内容 - Atrius Senior Living与公司投资组合的死亡率和入住率数据无关 [10] - 公司通过VentasOI平台与运营商高度协作，进行现场访问和支持，提供基准测试、数字营销和价格优化等方面的建议 [48][50] - 公司投资时注重老年住房的可负担性，市场上老年人的收入和资产可支持其在公司社区居住的费用是实际成本的七倍 [56]

公司表现 - 过去一个月股价下跌2.1%，表现逊于标普500指数[1] - 增长评分为B，动量评分为A，价值评分为D（后40%），综合VGM评分为B[3] - Zacks排名为3（持有），预计未来几个月回报与市场一致[4] 行业对比 - 同行业公司Boston Properties过去一个月股价上涨7.1%[5] - Boston Properties上季度营收8.111亿美元，同比增长2.9%，每股收益0.39美元（去年同期1.73美元）[5] - Boston Properties当前季度预期每股收益1.68美元，同比下降5.1%，过去30天共识预期下调1%[6] - Boston Properties的Zacks排名为4（卖出），VGM评分为D[6]

公司业务更新 - 公司在高级住房领域实现盈利性有机增长，并上调2025年标准化运营资金(FFO)每股指引 [1] - 2025年标准化FFO每股预期区间从3 35-3 46美元上调至3 36-3 46美元，中点同比增长约7% [5] - 高级住房运营组合(SHOP)同店现金净营业收入(NOI)预期从11%-16%上调至12%-16%，下半年增速预计高于上半年 [3] 行业基本面 - 80岁以上人口创纪录增长推动高级住房需求，关键销售季期间预计入住率环比增长30-50个基点 [2] - 5月至今同店平均入住率同比增长230个基点，年初至今增长约270个基点 [4] - 老龄化人口和老年人医疗支出上升将持续利好SHOP板块 [6] 投资组合表现 - 公司在美国和英国市场的多元化医疗地产组合能有效利用行业有利条件 [6] - 门诊医疗组合受益于有利的门诊就诊趋势，研究型资产扩张投资也呈现积极前景 [6] - 过去六个月公司股价上涨5%，跑赢行业5 3%的跌幅 [7] 同业比较 - VICI Properties 2025年FFO每股共识预期上调1美分至2 34美元 [10] - W P Carey 2025年FFO每股共识预期上调1%至4 88美元 [10]

投资策略 - 收益型投资者的主要目标是产生持续的现金流而非追求高回报 [1] - 现金流来源包括债券利息、其他投资利息及股息 [2] - 股息占长期回报的重要部分 在许多情况下超过总回报的三分之一 [2] Ventas公司概况 - 总部位于芝加哥 属于金融类股票 年内股价上涨10.46% [3] - 当前股息为每股0.48美元 股息收益率为2.95% [3] - 行业平均股息收益率为5.19% 标普500平均为1.56% [3] 股息增长情况 - 当前年度股息1.92美元 较去年增长6.7% [4] - 过去五年股息年均增长0.37% 仅有一次年度增长 [4] - 当前派息率为59% 即支付过去12个月EPS的59%作为股息 [4] 盈利预期 - 2025年每股收益预期为3.44美元 同比增长7.84% [5] 行业特征 - 大型成熟企业更倾向于派发股息 科技初创企业很少派息 [6][7] - 高股息收益率股票在利率上升期通常表现不佳 [7]

核心观点 - 所有投资者都希望投资组合获得高回报 但收益型投资者更关注从流动性投资中产生持续现金流 [1] - 现金流来源包括债券利息 其他投资利息和股息 股息占长期回报的很大比例 在许多情况下超过总回报的三分之一 [2] - Ventas(VTR)是一家总部位于芝加哥的金融类股票 今年以来股价上涨12 09% 当前股息为每股0 48美元 股息收益率为2 91% [3] - 与REIT和权益信托-其他行业5 09%的收益率以及标普500指数1 59%的收益率相比 Ventas的股息收益率处于中等水平 [3] 股息增长 - Ventas当前年度股息为1 92美元 较去年增长6 7% [4] - 过去五年 Ventas股息每年平均增长0 37% 仅有一次年度增长 [4] - 未来股息增长取决于盈利增长和派息比率 Ventas当前派息比率为59% 即将过去12个月每股收益的59%作为股息支付 [4] 盈利展望 - 本财年Ventas盈利增长稳健 2025年Zacks一致预期为每股3 43美元 同比增长7 52% [5] 行业特点 - 科技初创公司或高增长企业很少支付股息 通常由盈利稳定的大型公司支付股息 [7] - 高收益股票在利率上升时期往往表现不佳 [7] - Ventas不仅是一个强劲的股息投资选择 目前Zacks评级为3(持有) [7]

公司房产与业务板块构成 - 截至2025年3月31日，公司拥有或投资1406处房产，其中可报告业务板块有1372处，非业务板块有34处[150] - 公司通过三个可报告业务板块运营，分别为高级住房运营组合（SHOP）、门诊医疗和研究组合（OM&R）和三重净租赁物业（NNN）[152] 各业务板块净营业收入占比 - 2025年第一季度，高级住房运营组合（SHOP）净营业收入为264504000美元，占比46.5%；门诊医疗和研究组合（OM&R）为146043000美元，占比25.7%；三重净租赁物业（NNN）为152586000美元，占比26.8%；非业务板块为6155000美元，占比1.1%[154] 公司业务战略 - 公司业务战略是为股东和关键利益相关者创造价值，通过高级住房有机和外部增长、资产现金流生成及保持财务实力实现[155] 房地产收购与出售 - 2025年第一季度，公司收购17个高级住房社区，总价7.7亿美元；出售1个高级住房社区，总价330万美元，无房地产处置收益[161] - 2025年4月，公司收购3个高级住房社区，总价1.045亿美元[161] - 2025年4月，Ventas基金以2530万美元收购位于加州旧金山的门诊医疗和外科中心[164] 公司流动性情况 - 截至2025年3月31日，公司流动性为29亿美元，包括27.5亿美元无担保循环信贷额度、1.823亿美元现金及现金等价物、2.631亿美元未结算股权远期销售协议，减去2.43亿美元商业票据未偿还借款[161] - 2025年4月，公司修订无担保循环信贷额度，借款能力从27.5亿美元增至35亿美元[161] - 截至2025年3月31日，公司无担保循环信贷安排下有27亿美元未提取额度，另有80万美元用于支持未偿还信用证[229] - 2025年4月，公司将无担保循环信贷安排借款额度从27.5亿美元提高到35亿美元，可增至45亿美元[230] - 截至2025年3月31日，公司商业票据计划下有2.43亿美元借款未偿还[231] - 公司主要流动性来源包括经营现金流、债务和股权证券发行所得、无担保循环信贷额度和商业票据计划借款以及资产出售所得[223] - 未来12个月主要流动性需求包括支付运营费用、偿还债务、进行收购投资等，预计通过经营现金流、手头现金、债务承担和融资等满足[224] 优先票据偿还 - 2025年1月和2月，公司分别偿还4.5亿美元2.65%、2025年到期和6亿美元3.50%、2025年到期的优先票据本金[162] - 2025年1 - 2月，公司偿还4.5亿美元2.65%优先票据和6亿美元3.50%优先票据[237] - 2025年第一季度，公司因偿还10.5亿美元优先票据，重大合同义务减少[227] 国债利率锁定协议 - 2025年第一季度和4月，公司分别签订名义金额1.5亿美元和5000万美元国债利率锁定协议，合计2亿美元，混合利率4.2%[163] - 2025年第一季度和4月，公司分别签订1.5亿美元和5000万美元国债锁定协议，合计2亿美元，混合利率4.2%[245] 股权远期销售协议 - 截至2025年4月30日，公司通过2024年ATM计划签订股权远期销售协议，总收益约11亿美元，涉及1650万股普通股，其中约4亿美元未完成交易；截至2025年3月31日，该计划剩余可售普通股金额为5.285亿美元[168] - 截至2025年3月31日，公司2024年ATM计划剩余5.285亿美元可用于未来普通股销售[247] 各业务板块NOI及相关指标变化 - 2025年第一季度，SHOP、OM&R、NNN和非业务板块的NOI分别为2.64504亿美元、1.46042亿美元、1.52586亿美元和615.5万美元，同比分别增长30.0%、0.3%、0.6%和92.3%，总NOI为5.69287亿美元，同比增长13.0%[174] - 2025年第一季度，SHOP板块居民费用和服务收入为9.68904亿美元，同比增长19.1%；物业运营费用为7.044亿美元，同比增长15.5%；NOI为2.64504亿美元，同比增长30.0%[176] - 2025年第一季度，527个同店SHOP社区居民费用和服务收入为8.0122亿美元，同比增长7.4%；物业运营费用为5.80687亿美元，同比增长5.2%；NOI为2.20533亿美元，同比增长13.6%[179] - 2025年第一季度OM&R板块NOI增加50万美元，主要因新租赁活动和高租户留存率带来更高入住率及续租率，部分被更高物业运营费用抵消[182] - 2025年第一季度同店OM&R板块NOI增加240万美元，主要因新租赁活动和高租户留存率带来更高入住率及续租率，部分被更高物业运营费用抵消[183][184] - 2025年第一季度NNN板块NOI增加100万美元，主要因收购增加470万美元、合同租金递增净增加260万美元，部分被高级住房社区租金收入减少380万美元和处置减少220万美元抵消[185][186] - 2025年第一季度同店NNN板块租金收入增加256.4万美元，增幅1.9%，主要因合同租金递增净增加[189] - 2025年第一季度非板块NOI增加300万美元，主要因2024年9月进行的新有担保债务融资投资产生利息收入[190] - 2025年第一季度NOI为5.69287亿美元，2024年同期为5.03884亿美元[211] 公司财务指标变化 - 2025年第一季度，公司利息和其他收入为307.8万美元，同比下降54.6%；利息费用为1.49356亿美元，同比增长0.4%；折旧和摊销为3.21525亿美元，同比下降7.1%[174] - 2025年第一季度，公司净收入为4835.6万美元，去年同期亏损1254万美元；归属于普通股股东的净收入为4686.8万美元，去年同期亏损1431.2万美元[174] - 2025年第一季度利息及其他收入减少370万美元，主要因短期货币市场基金现金及现金等价物投资减少[191] - 2025年第一季度利息费用（扣除资本化利息）减少60万美元，主要因债务余额减少，部分被更高利率抵消；2025年和2024年第一季度加权平均未偿债务分别为131.6亿美元和135.5亿美元，加权平均有效利率分别为4.47%和4.32%[192] - 2025年第一季度折旧和摊销费用增加2130万美元，主要因2024年第一季度后收购物业折旧和摊销增加3620万美元、减值增加1520万美元，部分被无形资产摊销减少2780万美元抵消[193] - 2025年第一季度一般、行政和专业费用增加440万美元，主要因公司员工规模扩大和通货膨胀[194] - 2025年第一季度所得税收益为1060万美元，主要因部分TRS实体净递延所得税资产估值备抵转回和部分TRS实体亏损；2024年第一季度所得税收益为300万美元，主要因部分TRS实体亏损[202] - 2025年第一季度可分配给普通股股东的FFO为3.78759亿美元，2024年同期为2.92904亿美元；Normalized FFO为3.76722亿美元，2024年同期为3.16573亿美元[208] - 2025年第一季度可分配给普通股股东的净收入为4686.8万美元，2024年同期净亏损为1431.2万美元[208] 业务占比及地区占比变化 - 截至2025年3月31日，投资组合中高级住房社区占比68.4%，较2024年12月31日的67.3%有所上升[217] - 2025年第一季度运营收入中SHOP业务占比71.3%，高于2024年同期的67.8%；NOI中SHOP业务占比46.5%，高于2024年同期的40.4%[218] - 2025年第一季度运营收入中，加利福尼亚州占比12.9%，较2024年同期的13.4%略有下降；得克萨斯州占比7.2%，高于2024年同期的6.3%[218] 三网租赁续约情况 - 2025年第一季度无对财务状况或经营成果有重大影响的三网租赁续约或到期未续约情况[219] 到期租金情况 - 2025年ABR到期租金涉及56处租给Brookdale的高级住房物业（45处计划9月1日后转为SHOP业务）和2处租给Kindred的LTACs [222] 公司债务情况 - 2023年6月，公司子公司发行8.625亿美元可交换优先票据，利率3.75%，2026年到期[235] - 截至2025年3月31日，公司14亿美元浮动利率债务受1.413亿美元利率互换影响[243] - 截至2025年3月31日，公司114亿美元固定利率债务受1.262亿美元和4.22亿美元利率互换影响[244] - 截至2025年3月31日，公司固定利率债务为113.54亿美元，占比88.7%；浮动利率债务为14.39亿美元，占比11.3%[268] - 2025年3月31日较2024年12月31日，浮动利率债务增加主要因4亿美元利率互换到期和商业票据计划增量借款；固定利率债务减少主要因偿还10.5亿美元优先票据[269] - 假设2025年3月31日浮动利率债务加权平均利率上升100个基点，年化利息费用将增加约1440万美元，即每股摊薄收益减少0.03美元[270] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司合资伙伴在合并债务中的份额分别为3.13亿美元和3.11亿美元；非合并房地产实体相关非合并债务分别为6.93亿美元和6.77亿美元[271] 公司在建项目情况 - 截至2025年3月31日，公司有四个重大在建开发项目，其中三个为非合并项目[253] 公司现金流情况 - 2025年第一季度末现金及受限现金较2024年同期增加3.94亿美元，增幅69.9%；期末现金及受限现金较2024年同期减少4.42亿美元，降幅64.3%[257] - 2025年第一季度经营活动净现金流入较2024年同期增加5470万美元，增幅20.5%，主要因SHOP业务增长[257][258] - 2025年第一季度投资活动净现金流出较2024年同期增加7.39亿美元，主要因收购增加7.31亿美元[257][259] - 2025年第一季度融资活动净现金流出较2024年同期增加1.54亿美元，主要因偿还10.5亿美元优先票据[257][260] 公司未偿还信用证义务 - 截至2025年3月31日，公司有80万美元未偿还信用证义务[261] 会计准则相关情况 - 2023年12月，FASB发布ASU 2023 - 09，要求上市公司自2024年12月15日后的财年开始执行相关所得税披露规定，公司预计在2025年年报中增加相关披露[167] - 2024年11月，FASB发布ASU 2024 - 03，要求上市公司自2026年12月15日后的财年和2027年12月15日后的季报开始执行损益表费用分类披露规定，公司正在评估其影响[170] 公司纳税身份 - 公司自1999年12月31日起选择按房地产投资信托（REIT）纳税，需满足多项技术要求以维持资格[151]

财务业绩 - 2025年第一季度标准化运营资金(FFO)每股84美分 超出市场预期的82美分 同比增长7 7% [1] - 季度营收达13 6亿美元 超过预期的13亿美元 同比增长13 2% [2] - 总物业组合(1,207处资产)同店现金净营业收入(NOI)增长7 1%至4 854亿美元 [3] 业务板块表现 - 老年住房运营组合(SHOP)同店现金NOI增长13 6%至2 205亿美元 每房收入(RevPOR)增长3 8%带动利润率扩大150个基点 [4] - SHOP组合入住率同比提升290个基点至87% [4] - 门诊医疗及研究组合(416处资产)同店现金NOI增长1 3%至1 373亿美元 [5] - 三重净租赁组合(264处资产)同店现金NOI增长3 2%至1 276亿美元 [5] 资本状况 - 期末现金及等价物降至1 823亿美元 较2024年底的8 979亿美元显著减少 [6] - 流动性资金降至29亿美元 净债务与调整后EBITDA比率为5 7倍 [6] 业绩指引 - 维持2025年FFO每股预期区间3 35-3 46美元 中值3 41美元 [7] - 全年度同店现金NOI增长指引5 5%-8% SHOP组合NOI增长预期上调至11%-16% [7][8] - 老年住房板块投资额指引从10亿美元上调至15亿美元 [8] 同业比较 - Welltower(WELL)第一季度FFO每股1 20美元 超预期且同比增长18 8% 老年住房组合驱动NOI增长 [11] - Healthpeak(DOC)调整后FFO每股0 46美元符合预期 合并组合NOI实现整体增长 [11]

财务数据和关键指标变化 - 公司预计2025年实现7%的正常化每股FFO增长，第一季度实现了84美分的正常化每股FFO，同比增长约8% [5][26] - 公司第一季度总公司同店现金NOI增长7%，其中SHOP增长约14%，门诊医疗和研究业务（Omar）同店现金NOI增长1.3%，调整费用后增长2.5%，门诊医疗调整后增长3% [27] - 公司Q1净债务与EBITDA之比为5.7倍，较2024年底环比改善30个基点，较上年第一季度降低1个百分点 [30] - 截至2025年4月，公司可用流动性为36亿美元，4月循环信贷额度增加7.5亿美元至35亿美元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房运营组合（SHOP） - SHOP连续十一个季度实现两位数NOI增长，第一季度总SHOP同店现金NOI增长13.6%，收入增长7.4%，费用约为5%，劳动力费用有利 [12][13] - 同店SHOP入住率增长290个基点，美国入住率增长330个基点，NOI增长16%，美国在租金和入住率同比增长方面均显著优于NIC [13] - 公司重申SHOP投资组合全年同店现金NOI增长11% - 16%的指引 [15] 门诊医疗业务 - 门诊医疗业务实现稳健的复合增长，入住率同比增长30个基点，第一季度新租赁增长9%，租户保留率达85% [27] 研究业务 - 研究投资组合同店现金NOI同比略有收缩，减少20万美元，主要是由于入住率下降30个基点 [28] - 公司重申全年Omar同店现金NOI增长2% - 3%的指引 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房市场需求强劲，80岁以上人口今年和明年每年增加约50万人，2027 - 2030年每年增加90万人 [6] - 2025年第一季度新开工的高级住房单元数量创历史新低，仅为1287个，供应受限可能因成本上升和劳动力短缺而持续 [6] - 公司高级住房社区所在市场未来几年预计净吸纳量超过1000个基点，居民支付能力出色 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行“一二三”战略，专注于高级住房业务的内部和外部扩张，以实现多年的卓越增长 [4] - 公司通过收购战略增加对高级住房多年NOI增长机会的参与，将全年投资指引提高至15亿美元 [7] - 公司通过优化运营绩效、定价和入住率，以及利用数据驱动的Ventas OI平台与优质运营商密切合作，推动盈利性有机增长 [24] - 公司通过有针对性地收购符合战略和财务标准的优质高级住房资产，实现外部增长 [24] - 高级住房市场竞争激烈，但公司凭借优势平台、良好的财务状况和广泛的关系网络，有能力继续竞争 [160][161] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为高级住房是房地产领域的顶级资产类别，人口需求强劲，供应受限，将受益于长期的顺风因素 [86][87] - 公司对高级住房市场的长期NOI增长机会持乐观态度，预计SHOP业务将在全年实现良好表现 [89][183] - 尽管宏观经济背景存在高度不确定性，但公司财务状况良好，有能力应对挑战并实现增长 [9][10] 其他重要信息 - 公司将45个Brookdale社区从三重净租赁转换为SHOP模式，预计未来NOI将从约5000万美元增加到超过1亿美元 [18] - 公司将运营商基础从10个扩展到33个，增强了在高需求市场的增长能力 [19] - 公司社区翻新计划进展顺利，过去两年半完成了250多个社区重建项目，预计年底前再完成100个项目 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 当SHOP入住率达到85% - 88%时，对利润率扩张有何影响 - 当入住率达到90%时，从80% - 90%的过程中应实现约50%的增量利润率；当入住率达到100%时，从90% - 100%的过程中约为70%的增量利润率，业务的运营杠杆使得利润率扩张成为可能 [37] 问题2: 加拿大投资组合在高入住率下能否实现两位数NOI增长 - 加拿大投资组合在97%的高入住率下仍实现了增长，有较好的租金表现和组合影响，但未来可能难以维持两位数增长 [40][42] 问题3: 公司三分之二的投资组合在入住率、利润率和NOI增长方面的情况 - 该部分投资组合入住率为79%，美国其他地区为84%，加拿大为95%，美国市场有很大的入住率增长机会，且公司通过投资和选择合适的运营商，对该部分投资组合的表现有信心 [46][47] 问题4: 本季度投资成本每床位上升的原因及购买市场的重置成本情况 - 成本上升是因为购买的是较新的社区，且市场更好，有更强的支付能力、净吸纳量和无上限净需求，同时增加了优质运营商，尽管出现了一定的资本化率压缩，但仍在投资范围内，且购买价格仍远低于重置成本 [53][54][56] 问题5: 公司接管Brookdale资产的表现及过渡期间EBITDAR是否会下降 - 目前难以给出确切数字，45个过渡到新SHOP运营商的社区表现优于仍采用租赁模式的社区，公司对执行能力有信心，虽过渡可能有干扰，但过往经验显示后续会实现增长 [65][66][71] 问题6: 3月迁出情况的原因及是否延续到4月，以及全年定价能力和美国与加拿大的差异 - 3月迁出是由临床迁出导致，与流感季节无关，且不可预测，迁入活动良好，与去年持平；全年定价开局良好，经闰年调整后约为5%，加拿大在魁北克和安大略省都有较好的定价机会 [75][76][81] 问题7: 高级住房租赁季节的情况及住房市场对入住率增长的风险 - 高级住房是房地产领域的顶级资产类别，人口需求强劲，供应受限，租赁季节需求良好，住房市场与高级住房入住率相关性较小，居民支付能力良好 [86][87][88] 问题8: 研究投资组合的战略 - 公司战略是专注于高级住房业务，同时最大化研究投资组合的NOI机会，该投资组合四分之三的租户为信用租户，有9 - 10年的租赁期限，较为稳定 [92][93] 问题9: 将Brookdale部分资产转换为SHOP模式是否会错过收益，以及全部转换是否更好 - 公司将在离线后回复该问题，但表示整个Brookdale投资组合表现普遍改善，剩余租赁资产将通过大幅提高租金来增加NOI [101] 问题10: SHOP同店NOI增长本季度放缓的原因及实现全年指导区间高低端的因素 - 第一季度增长14%，高于内部预期，预计下半年同比增长高于上半年，关键销售季节是决定因素；公司对增长机会有强烈信心，有多个项目正在进行，新运营商也在逐渐适应，且行业将迎来最强劲的需求期 [106][107][112] 问题11: NIH资金间接成本匹配上限可能对研究业务的影响 - 该提案目前搁置，若通过，对大多数领先大学的整体研究预算平均可能有个位数的影响，公司租户信用评级高，有能力应对 [113] 问题12: 增加5亿美元收购指引且集中在下半年，是否会有暂时停顿，以及是否有其他项目可填补间隙 - 公司投资活动加速，有良好的项目可见性和更大的项目管道，将继续寻找符合标准的机会，交易完成时间可能存在波动 [118][119][121] 问题13: 能否提供3月31日同店池的入住率同比数据以评估迁出影响 - 第一季度入住率同比增长290个基点，全年剩余时间重申增长270个基点的指引，第二季度起点因迁出较低，但应关注趋势和关键销售季节 [122][123] 问题14: 是否考虑收购更多4 +类资产以提高收益率 - 公司渴望在获得良好风险调整回报、低至中双位数无杠杆内部收益率且购买价格低于重置成本的情况下部署资本，投资范围广泛，会考虑不同类型的资产 [128][129] 问题15: 高级住房同店增长下半年优于上半年的最大驱动因素 - 关键销售季节是全年迁入的主要时期，第一季度RevPOR表现良好，运营费用同比增长5%，与全年指引一致，劳动力和非劳动力成本趋势良好 [134][135] 问题16: RevPOR增长加速的原因是资产组合还是街道租金增长 - 公司通过OI平台和团队为运营商提供价格和入住率优化建议，推动了租金增长，美国市场主要是运营商采取行动的结果，加拿大市场也受益于组合转变 [136][137][138] 问题17: 研究业务租户中传统生物技术领域的占比和平均租赁期限 - 约四分之三的租户为投资级，50%为具有AA评级的大学，剩余25%为零售、生物技术、灵活创新空间等，约12%为早期生物技术或创新灵活空间，创新空间租赁期限通常为10年以上，未盈利生物技术公司为5 - 7年 [141][142][143] 问题18: 研究业务未来12个月入住率的趋势 - 公司重申Omar同店现金NOI增长2% - 3%的指引，部分资产正在进行重建，影响了入住率，但重建将创造价值，是时间问题 [147][148] 问题19: 重新审视NNN投资组合时，是否有创造性的转换机会 - 公司一直在努力寻找将三重净租赁转换为SHOP模式的机会，最近在英国将11个护理院进行了转换，美国仍是首要重点，但也会关注其他市场的机会 [152][153][156] 问题20: 收购幻灯片中显示的资本化率压缩情况及市场竞争和趋势 - 与去年相比，资本化率从7.7%压缩至7.2%，仍在7% - 8%的范围内，无杠杆内部收益率仍保持在低至中双位数，市场竞争加剧，但公司凭借优势平台、财务实力和关系网络有能力继续竞争 [159][160][161] 问题21: 3月临床迁出对入住率影响的数学解释，以及能否提供3月和4月的入住率情况 - 迁入活动与去年一致，但迁出活动因死亡率高而增加，导致入住率起点低于预期；行业倾向于关注趋势，可通过计算得出合理的起点近似值，应关注关键销售季节 [165][166][170] 问题22: 2025年独立生活入住率增长是否会继续超过辅助生活，以及差距是否与第一季度一致 - 历史和当前数据显示独立生活入住率较高且增长强劲，预计未来两者都将实现增长，且在关键销售季节表现良好 [174][175] 问题23: 独立生活和辅助生活产品在收购方面的竞争差异 - 公司主要关注提供多种服务的校园项目，竞争主要集中在优质资产上，公司凭借运营商关系、财务实力和收购记录有能力竞争 [178][179][180]