厦门市经济与财政实力分析 - 厦门市是我国最早实行对外开放政策的四个经济特区之一，具有显著的区位及政策支持优势[1][9] - 2023年厦门市经济总量为8066.49亿元，同比增长3.1%，低于福建省和全国水平，人均GDP为15.14万元，为全国人均GDP的1.69倍[1][9] - 2023年厦门市固定资产投资同比增长0.5%，增幅较上年收窄9.7个百分点，消费和进出口保持增长，但增速较低[1][9] - 2024年前三季度，厦门市GDP为6031.66亿元，同比增长4.9%，增速较上年同期上升2.9个百分点[1] - 2023年厦门市一般公共预算收入为932.14亿元，同比增长5.5%，税收收入占一般公共预算收入的比重为71.35%[2][7] - 2023年厦门市政府性基金预算收入为675.59亿元，同比下降32.7%，主要受房地产行业景气度影响[7][18] - 2023年厦门市市本级一般公共预算收入为643.12亿元，同比增长5.8%，占全市一般公共预算收入的比重为68.99%[19] - 2023年厦门市市本级政府性基金预算收入为377.73亿元，占全市政府性基金预算收入的比重为55.91%[19] 下辖各区经济与财政实力分析 - 2023年思明区和湖里区政府性基金预算收入分别为135.55亿元和105.98亿元，显著高于其他区[8] - 2023年湖里区和集美区政府性基金收入分别增长21.1%和37.6%，其他四区均有下降[8] - 2023年思明区和湖里区一般公共预算收入分别为77.53亿元和59.40亿元，仍居前两位[22] - 2023年翔安区一般公共预算收入增速高达12.6%，集美区增速仅为0.6%[22] - 2023年厦门市政府债务余额为2120.8亿元，同比增长20.0%，市本级专项债务余额为1382.1亿元[23] - 截至2024年9月末，厦门市存续城投债余额为149.00亿元，均为市本级城投债[24] 产业发展分析 - 2023年厦门市工业生产承压，服务业保持较快增长，服务业增加值为5170.81亿元，同比增长7.0%[1][9] - 2023年厦门市社会消费品零售总额为2743.33亿元，同比增长2.9%[33] - 2023年厦门市外贸依存度为117.4%，进出口总额为9470.44亿元，同比增长2.7%[33] - 2023年厦门市旅游及会展行业加快恢复，全年接待游客10987.01万人次，旅游总收入1567.31亿元[33] - 2023年厦门市电子信息制造业生产承压，规模以上工业增加值与上年持平[15] - 2023年厦门市固定资产投资同比增长0.5%，其中基础设施投资同比下降40.7%[16] - 2024年前三季度，厦门市固定资产投资同比下降12.1%，扣除房地产开发投资后同比增长2.8%[17] 土地市场分析 - 2023年厦门市土地成交面积为371.27万平方米，同比下降29.6%，土地成交总价为433.89亿元，同比下降33.7%[37] - 2023年厦门市综合用地（含住宅）成交面积为68.71万平方米，同比下降16.1%，成交总价为350.62亿元，同比下降39.7%[37] - 2024年前三季度，厦门市土地出让总面积为311.29万平方米，实现土地成交总价为166.90亿元[37]

报告行业投资评级 - 报告未提及行业投资评级 [无] 报告的核心观点 - 2024年第三季度银行间市场不良贷款ABS发行规模97.56亿元同比下降28.36%发行热度回落银登中心不良资产收益权转让产品发行7单处置不良资产117.56亿元银登中心不良贷款转让试点业务成交645亿元达去年同期1.57倍商业银行消费金融公司不良资产处置需求旺盛 [1] - 2024年第三季度发行利率延续下降走势年内不同品类NPL产品的发行利差有所收敛品类利差十分有限 [2] 根据相关目录分别进行总结 2024年第三季度发行情况 - 银行间市场第三季度发行量同比下降2024年第三季度银行间市场不良贷款ABS发行总量较去年同期呈现少有的下跌态势7 - 9月合计发行31单产品规模合计97.56亿元处置不良贷款本息767.21亿元较去年7 - 9月分别减少20.51%28.36%和7.56%2024年前三季度银行间市场累计发行90单规模合计332.24亿元处置不良贷款本息2135.99亿元发行单数和处置规模较2023年前三季度分别小幅增加4.65%和8.30%产品发行规模同比微降1.46% [2] - NPL收益权转让和贷款转让继续保持较大增幅2024年第三季度银登中心不良贷款收益权转让产品发行7单转让金额合计8.21亿元资产原始资金合计117.56亿元分别为2023年第三季度同期的2.33倍3.31倍和3.64倍同期银登中心公布不良贷款转让试点业务成交213单转让不良贷款本息645亿元主要为个人不良贷款批量转让此外还有少量单户对公不良贷款转让和对公不良贷款批量转让2024年前三季度不良贷款收益权转让累计登记16单资产原始资金合计290.85亿元不良贷款转让业务成交453单处置不良资产本息1276.30亿元 [4] - 个人经营贷和微小企业不良贷款发行量同比增加其余类型发行量减少2024年新出现个人经营贷不良贷款ABS上半年发行2单证券规模合计10.28亿元第三季度新增发行5单证券规模合计12.12亿元微小企业不良贷款ABS今年前三季度的发行量也超过了去年同期证券发行规模约为去年同期的1.35倍其余不良资产类型ABS前三季度的发行量小于去年同期或与去年同期基本持平2024年前三季度银行间市场共15家商业银行参与不良贷款ABS发行其中股份制银行的处置规模为1303.37亿元达到国有大型商业银行处置规模的1.57倍然而股份制银行的发行证券规模仅为151.65亿元约为国有大型商业银行发行规模的83.97%股份制银行出让资产的打折力度更高 [8] - 伴随发行量减少9月末存量规模回落融资转为净流出状态随着存续产品陆续兑付叠加第三季度发行减弱第三季度NPL净融资额为 - 15.40亿元2024年9月末不良贷款ABS存量规模小幅下降至605.89亿元存量结构与以往基本一致 [11] - 信用卡不良ABS逾期水平和打折率表现稳定2024年第三季度发行单数较多的信用卡不良ABS和住房抵押不良ABS当期基础资产逾期天数和资产打折率表现平稳其余产品发行单数偏少基础资产逾期水平和打折率波动较大 [14] 不良贷款ABS发行利率情况 - 发行利率保持下降趋势2024年第三季度发行的不良贷款ABS涉及5种基础资产类型发行利率均值皆低于2024年上半年发行的同类型产品利率降幅在9 - 19BP之间 [16] - 不同品类NPL利差收敛品类利差十分有限用同时间同期限国债收益率计算NPL发行利差2024年内不同品类NPL产品的发行利差有所收敛集中在65 - 80BP区间 [18]

会议主要讨论的核心内容 公司介绍 - 新世界发展是一家以物业销售和商业运营并重的港资房企公司 [1] - 公司在内地和香港都有所布局 [1] - 公司进入内地的时间较早 [1] - 公司由周大福企业直接控股 [2] - 公司实控人是郑氏家族 [2] 内地销售业务 - 公司主要布局高等级城市并与央国企合作开发项目 [4] - 公司内地销售均价超过4.1万元每平方米 [4] - 公司内地销售额基本上每年都超过150亿人民币 [4] - 公司内地销售主要集中在大湾区和长三角地区 [4] - 公司内地项目毛利率超过50% [4] - 公司内地土储约435万平方米 [5] - 公司未来可售资源预计800-1000亿元 [5] 香港销售业务 - 公司香港销售目标为150亿港元 [5] - 公司香港销售受整体市场低迷影响 [5] - 公司香港土储包括800万平方尺现有土储及1500万平方尺农地 [6] - 公司正在进行大规模农地转换 [6] - 公司与华润、招商等签署合作开发协议 [6] 商业板块 - 公司香港商业运营收入同比增长17% [7] - 公司内地有11家K11、15家新世界百货和7家巴黎春天 [7] - 公司未来3年内有30多个轻重资产待开业 [7][8] - 公司预计23-27财年租金收入年增长率达30% [8] 业绩表现 - 公司2024上半年收入176亿港元 [9] - 公司毛利率提升至28% [9] - 公司核心盈利增长12% [9] - 公司内地销售毛利率57%、香港销售毛利率66% [9] - 公司内地商业毛利率49%、香港商业毛利率74% [9] - 公司负债率较高达49.9% [9] - 公司通过出售资产等方式降低负债 [9] 问答环节重要的提问和回答 提问 - 公司未来几年的销售增长和盈利预测如何 回答 - 公司销售板块结算资源和可售资源较充裕 [10] - 公司预计2024-2026财年销售收入增速分别为20%、28%和23% [11] - 公司商业板块未来3年有300万平方米购物广场待开业 [11] - 公司建筑施工板块将在近2年内实现收尾 [11] - 公司酒店业务有望随旅游业复苏而快速修复 [11] - 公司当前股价对应2024-2026财年PE为16.3、12.7和10.3倍 [11] 提问 - 公司存在哪些风险 回答 - 消费复苏预期 [12] - 农地转换进度 [12] - 融资风险 [12]

会议主要讨论的核心内容 公司介绍 - 新世界发展是一家以物业销售和商业运营并重的港资房企公司 [1] - 公司进入内地较早，在香港和内地都有所布局 [1] - 公司由周大福企业直接控股，实控人为郑氏家族 [1] - 公司在2023财年前将新创建集团剥离给周大福，聚焦主业并降低负债 [2] 内地销售业务 - 公司在内地主要布局高能级城市，与央企合作开发高品质项目 [3] - 2019年以来内地销售额基本保持在150-200亿人民币 [3] - 公司内地销售毛利率较高，2024上半年达到57% [3] - 公司内地土储充裕，可授资源达570亿元 [4] - 公司在广深等地有多个城市更新项目储备 [4] 香港销售业务 - 2024财年香港销售目标150亿港元，上半年受市场低迷影响未达标 [5] - 公司在香港有800万平方尺现有土储，未来可转换农地115万房 [5] - 公司与华润、招商等签署合作开发协议，可授资源超200亿 [6] 商业运营板块 - 香港商业板块复苏较快，K11商场销售同比增41% [6] - 内地有11家K11、15家新世界百货等商业项目，收入和毛利率均有增长 [6][7] - 未来3年公司在深圳、广州等地还有30多个商业项目待开业 [7] 业绩表现 - 2024上半年收入176亿港元，毛利率提升至28% [8] - 核心盈利增长12%至48.7亿港元，盈利率达29% [8] - 内地销售毛利率57%，香港商业毛利率74% [8] - 公司负债率较高，正通过资产出售等方式降低负债 [9] 问答环节重要的提问和回答 问: 公司在内地和香港的销售业务情况如何? 答: 公司在内地的销售额基本保持在150-200亿人民币,毛利率较高达到57% [3]。在香港受市场低迷影响,2024财年销售目标150亿港元难以完成,上半年销售仅1.43亿港元 [5]。 问: 公司的商业运营板块表现如何? 答: 香港商业板块复苏较快,K11商场销售同比增41% [6]。内地有11家K11、15家新世界百货等商业项目,收入和毛利率均有增长 [6][7]。未来3年公司还有30多个商业项目待开业 [7]。 问: 公司的负债情况如何?有何应对措施? 答: 公司负债率较高,达49.9%。通过出售非核心资产和少数股权项目等方式来降低负债,目标在2026-2027财年将净负债率降至30%以下 [9]。同时也在通过发行内地银行贷款和CMBS等方式来置换高成本的海外债务 [9]。

行业投资评级 报告给予仓储物流行业积极的投资评级。[1][2][3] 报告的核心观点 1. 近年来我国仓储物流需求稳步增长,社会物流总额自2012年以来逐年递增,年均复合增长率超过6%,行业景气度基本位于荣枯线以上。[1][5][6] 2. 受需求拉动的影响,仓储固定资产投资和仓库竣工面积等供给端指标亦处于波动上升状态。[5][6][7] 3. 政府出台了一系列政策文件和支持措施,包括行业发展规划、税收优惠、建设投资、数字物流以及贸易运输等方面,为行业发展提供了有力支持。[2][3][4] 4. 目前大型物流地产企业已实现一、二线城市及重点区域的市场布局,但由于供给相对过剩一定程度上存在以降价促租的现象。[7] 5. 仓储物流公募REITs的发展市场广阔,存量资产体量较大,监管层面或优化REITs审核关注事项,加快发行上市节奏,推动REITs市场高质量发展。[37][41][42] 行业分析 1. 重要政策 [2][3][4] - 国务院办公厅印发《"十四五"现代物流发展规划》,明确到2025年将基本建成供需适配、内外联通、安全高效、智慧绿色的现代物流体系 - 财政部、税务总局发布《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的公告》,减免物流企业仓储设施用地的城镇土地使用税 - 国家发展改革委发布《城乡冷链和国家物流枢纽建设中央预算内投资专项管理办法》,重点支持国家物流枢纽、国家骨干冷链物流基地和国家级示范物流园区的基础性、公共性、公益性设施 2. 行业分析 [5][6][7] - 近十多年来,我国社会物流总额由2012年的177.3万亿元增长至2023年的352.4万亿元,年复合增长率为6.44% - 仓储业固定资产投资完成额从2012年的3120亿元增长至2023年的7900亿元左右,带动了仓库竣工面积的增加 - 长三角、珠三角和环渤海地区拥有的甲级物流仓储面积占全国总量的三分之二,其他区域也在逐步发展 仓储物流公募REITs发展情况 1. 发行情况 [8][9] - 2023年新发行了1支嘉实京东REIT,另有2支中金普洛斯REIT和红土创新盐田港REIT进行了扩募 - 上市的3支REITs均采用资产支持专项计划受让SPV公司股权、向SPV公司发放股东借款和项目公司反向吸收合并SPV公司的交易结构 2. 运营表现 [10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][24][25][26][27][28][31][32][33][34] - 中金普洛斯REIT:项目整体出租率较扩募前有一定下滑,但出租平均单价自2023年二季度以来出现反弹,每季收入环比攀升,息税折旧及摊销前利润和可供分配金额均呈波动上升态势 - 红土创新盐田港REIT:项目出租率和租金价格基本稳定,息税折旧及摊销前利润和可供分配金额均优于预测值 - 嘉实京东REIT:项目均出租给京东的关联企业,满租状态,本期收入、经营性净现金流以及可供分配金额完成度良好 3. 项目估值 [18][29][30][35][36] - 中金普洛斯REIT:截至2023年末估值为68.76亿元,较发行时有所下降 - 红土创新盐田港REIT:截至2023年末估值为20.94亿元,较发行时有所下降 - 嘉实京东REIT:三个项目估值均有所下降,主要系续签合同租金下调和预期长期增长率下调所致 仓储物流公募REITs二级市场表现 1. 发行情况 [37] - 3支仓储物流REITs产品在发行首日均有不同程度的涨幅,其中嘉实京东REIT首日涨幅远超另外两支 2. 二级市场表现 [38][39][40] - 3支REITs产品总成交量和总成交金额中,中金普洛斯REIT占比最大 - 嘉实京东REIT市场活跃度最高,日均换手率为1.69% - 除红土创新盐田港REIT外,其余2支产品相对于成立日均呈亏损状态,其中嘉实京东REIT亏损最大 展望 1. 宏观经济向好,内需提振、新兴消费崛起及跨境电商渗透率提高将稳定对仓储物流地产的需求,行业或将长期向好 [41][42] 2. 政策支持力度持续,仓储物流基础设施市场供给将持续上行,为行业复苏与繁荣奠定基础 [41][42] 3. 仓储物流公募REITs发展前景广阔,监管层或优化审核关注事项,加快发行上市节奏,推动REITs市场高质量发展 [41][42][43]