财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司实现每股正常化FFO 0.35美元，每股正常化AFFO 0.37美元，分别较2024年第一季度的0.34美元和0.35美元增长，正常化FFO和正常化AFFO总额分别为8520万美元和8820万美元，同比增长79% [14] - 2025年第一季度，公司净债务与调整后EBITDA比率为5.19倍，较2024年12月31日下降0.08倍，较2024年3月31日下降0.36倍 [16] - 2025年5月5日，公司董事会宣布每股普通股季度股息为0.30美元，将于5月30日支付给5月16日收盘时登记在册的普通股股东，股息支付率为第一季度正常化AFFO每股的81% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 熟练护理和三重净高级住房业务 - 熟练护理和三重净高级住房EBITDARM租金覆盖率分别达到2.19和1.41，行为健康业务达到3.77，为2023年底以来的最高水平，前10大合作关系的平均覆盖率环比上升 [5] - 熟练护理入住率环比上升80个基点，熟练护理组合占比上升10个基点；三重净高级住房入住率环比上升50个基点 [6] 管理的高级住房投资组合（SHOP）业务 - 2025年第一季度，包括非稳定社区和合资企业份额在内的整体管理投资组合的收入、现金NOI和利润率环比持平 [10] - 同店管理高级住房投资组合表现强劲，收入同比增长6.3%；第一季度入住率为85.4%，高于2024年第一季度的82.6%，其中美国国内投资组合入住率为83%，增加340个基点，加拿大投资组合入住率为90.9%，增加140个基点；RevPAR同比增长2.8%，加拿大投资组合RevPAR同比增长4.9%；出口下降1.1%；现金NOI同比增长16.9%，美国社区现金NOI同比增长14.4%，加拿大社区现金NOI同比增长24.7% [11][12] 净租赁稳定高级住房投资组合业务 - 该业务持续表现良好，租金覆盖率稳定，反映了基础业务的复苏 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房行业在疫情后持续复苏，入住单元数量超过以往，预计未来几年新供应较少，存在内部和外部增长机会 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司交易管道繁忙，主要是SHOP业务，有机会竞购较新资产并获得有吸引力的收益率，有与现有运营商的交易，也在与成熟运营商建立新关系，本季度有望完成超过2亿美元的交易，超过2024年全年 [7] - 公司在交易市场看到大量高级住房相关交易机会，卖家多为私募股权公司，因基金到期需回笼资金，资产已从疫情中恢复，可在不追加现金偿还债务的情况下退出；竞争方面，私募股权买家和公共REITs活跃，部分以往未重叠的机构也开始参与，但公司认为投标价格仍较稳定 [32][33][37] - 公司在收购资产时注重成本资本，确保交易具有增值性，同时考虑与运营商的关系以及未来潜在的资产供应和开发机会 [60][61] - 公司目前对大型投资组合兴趣不大，希望保持业务简单可预测，专注于高级住房和熟练护理业务，以实现更好的投资组合平衡和增长 [76][78] - 公司此前进行过一些SHOP转换，目前剩余转换空间不大，未来将继续发展SHOP业务，三重净高级住房投资组合占比将下降，资本将分配到高级住房和熟练护理两个有增长动力的领域 [81][82] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 劳动力市场虽仍有困难，但改善速度快于预期，合同劳动力成本降至4年半以来的最低水平，但尚未恢复到疫情前水平 [6] - 期待今年夏天的医疗补助费率上调，认为这将对公司业务产生积极影响 [8] - 预计高级住房入住率和RevPOR将继续上升，随着入住率提高，价格也将有提升空间，费用目前保持稳定，但存在不确定性 [23][24] - 尽管预计今年医疗保险和医疗补助费率增长将放缓，但由于入住率持续增长、劳动力成本缓和以及今年夏天医疗补助费率上调，公司认为覆盖率仍有提升空间，不过提供商税的变化可能会产生一定影响，但预计影响较小 [84][85][86] 其他重要信息 - 公司预计此前提及的5000万美元熟练护理设施出售交易仍将完成，但需通过更多监管程序，收益预计不变，此外，公司日常处置业务规模约为每年5000万 - 1亿美元，目前暂无明确目标 [21] - 公司在高级住房投资组合的常规维护资本支出平均每季度约为150万 - 200万美元，大型项目资本支出因社区而异，2024年支出超过3000万美元，预计2025年将大幅降低，因为2024年已完成部分延期项目，且新收购资产较新，资本支出需求较低 [56][57] - 公司对熟练护理设施（SNF）收购机会兴趣不大，主要原因是许多非营利机构出售的资产亏损严重，难以构建租赁结构，且医疗补助政策存在不确定性，公司希望在政策明确后再进行相关交易 [66][68] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：公司全年处置计划如何，此前预计的5000万美元熟练护理设施出售交易是否仍会进行，延迟是否影响定价 - 公司仍预计该交易将完成，只是需通过更多监管程序，收益预计不变，日常处置业务规模约为每年5000万 - 1亿美元，目前暂无明确目标 [21] 问题2：随着SHOP投资组合入住率接近80%，如何看待RevPOR和费用增长趋势 - 目前劳动力成本稳定，随着入住率上升，费用占比将下降，预计入住率和RevPOR都将上升，费用目前保持稳定，但存在不确定性 [23][24] 问题3：公司重申的指导是否考虑了已获授的交易，SHOP业务全年现金NOI增长指导是否维持 - 已获授的交易未纳入当前指导，将在交易完成后纳入；重申指导及相关假设，同店增长指导的低至中双位数仍有效，公司会根据情况在第二季度重新评估 [28][29][30] 问题4：公司在交易市场看到的交易流量、卖家和买家情况如何，竞争是否加剧 - 交易管道活跃，主要是高级住房相关交易，卖家多为私募股权公司，因基金到期需回笼资金；竞争方面，私募股权买家和公共REITs活跃，部分以往未重叠的机构也开始参与，但投标价格仍较稳定 [32][33][37] 问题5：已获授的2亿美元高级住房收购交易是否都在美国，运营指标如何，未来增长前景怎样 - 交易均在美国国内，偏向美国东部，资产有增长空间，入住率有提升潜力，更多偏向辅助生活和记忆护理，而非独立生活 [40][41] 问题6：公司为何打破惯例披露已获授的交易，未来是否会继续披露 - 公司交易执行记录良好，希望让投资者了解业务进展，未来是否继续披露不确定，因为后续可能有已完成交易可公布 [44][46] 问题7：公司从Genesis获得的NOI情况，租赁结构和信用情况，租金支付情况 - 公司去年出售了除8处外的原86处资产，将这8处资产转租给可靠运营商，租金略低于Genesis，但有Genesis担保补足差额，运营情况良好，无租金拖欠，对公司NOI影响较小 [50][51] 问题8：SHOP投资组合今年的递延或创收资本支出情况，以及管道项目的增量资本支出情况 - 新收购资产较新，资本支出需求不大，常规维护资本支出平均每季度约为150万 - 200万美元，大型项目资本支出因社区而异，2024年支出超过3000万美元，预计2025年将大幅降低 [53][56][57] 问题9：竞争加剧是否导致公司承销标准变化 - 竞争主要体现在买家范围缩小，公司承销标准未变，注重成本资本和交易增值性，同时考虑与运营商的关系和未来潜在机会 [60][61] 问题10：公司运营商观察名单是否有变化 - 无变化 [63] 问题11：为何认为SNF收购缺乏吸引力 - 许多非营利机构出售的资产亏损严重，难以构建租赁结构，且医疗补助政策存在不确定性，公司希望在政策明确后再进行相关交易 [66][68] 问题12：SHOP投资组合全年入住率节奏和第二季度趋势如何 - 第一季度入住率环比持平，预计后续会上升，加拿大和美国北部资产受冬季影响，随着天气转好，入住率有望提高 [69][70] 问题13：公司对大型投资组合不感兴趣的原因是什么 - 公司希望保持业务简单可预测，目前有足够的小型交易机会，可实现更好的投资组合平衡和增长，未来不排除考虑大型项目 [76][78][79] 问题14：公司是否有SHOP转换战略 - 公司此前进行过一些转换，目前剩余转换空间不大，未来将继续发展SHOP业务，三重净高级住房投资组合占比将下降 [81][82] 问题15：医疗保险报销和医疗补助政策变化对公司覆盖率的影响，覆盖率是否已达顶峰 - 预计今年医疗保险和医疗补助费率增长将放缓，但由于入住率持续增长、劳动力成本缓和以及今年夏天医疗补助费率上调，公司认为覆盖率仍有提升空间，不过提供商税的变化可能会产生一定影响，但预计影响较小 [84][85][86] 问题16：已获授的2亿美元交易中的运营商情况，以及交易完成后的潜在机会 - 运营商包括希望合作发展的和新进入投资组合的；潜在机会需在交易完成后进一步评估 [89][90] 问题17：行为健康和专科医院等业务入住率下降原因，空置空间出租前景和租金情况 - 该业务与高级住房和熟练护理业务不同，盈亏平衡点入住率较低，为60%，收入患者日收入上升使覆盖率提高，业务动态性强，入住率受假期影响大，目前覆盖率高，公司不担心 [91][92][93] 问题18：美国政府建立新联邦预算对熟练护理医疗保险报销的影响 - 公司未听到关于医疗保险报销会受影响的消息，总统表示不会触及医疗保险和医疗补助，但提供商税可能存在一定风险，公司对医疗保险报销情况较为乐观 [97][98]

财务数据和关键指标变化 - 公司预计2025年实现7%的正常化每股FFO增长，第一季度实现了84美分的正常化每股FFO，同比增长约8% [5][26] - 公司第一季度总公司同店现金NOI增长7%，其中SHOP增长约14%，门诊医疗和研究业务（Omar）同店现金NOI增长1.3%，调整费用后增长2.5%，门诊医疗调整后增长3% [27] - 公司Q1净债务与EBITDA之比为5.7倍，较2024年底环比改善30个基点，较上年第一季度降低1个百分点 [30] - 截至2025年4月，公司可用流动性为36亿美元，4月循环信贷额度增加7.5亿美元至35亿美元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房运营组合（SHOP） - SHOP连续十一个季度实现两位数NOI增长，第一季度总SHOP同店现金NOI增长13.6%，收入增长7.4%，费用约为5%，劳动力费用有利 [12][13] - 同店SHOP入住率增长290个基点，美国入住率增长330个基点，NOI增长16%，美国在租金和入住率同比增长方面均显著优于NIC [13] - 公司重申SHOP投资组合全年同店现金NOI增长11% - 16%的指引 [15] 门诊医疗业务 - 门诊医疗业务实现稳健的复合增长，入住率同比增长30个基点，第一季度新租赁增长9%，租户保留率达85% [27] 研究业务 - 研究投资组合同店现金NOI同比略有收缩，减少20万美元，主要是由于入住率下降30个基点 [28] - 公司重申全年Omar同店现金NOI增长2% - 3%的指引 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房市场需求强劲，80岁以上人口今年和明年每年增加约50万人，2027 - 2030年每年增加90万人 [6] - 2025年第一季度新开工的高级住房单元数量创历史新低，仅为1287个，供应受限可能因成本上升和劳动力短缺而持续 [6] - 公司高级住房社区所在市场未来几年预计净吸纳量超过1000个基点，居民支付能力出色 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行“一二三”战略，专注于高级住房业务的内部和外部扩张，以实现多年的卓越增长 [4] - 公司通过收购战略增加对高级住房多年NOI增长机会的参与，将全年投资指引提高至15亿美元 [7] - 公司通过优化运营绩效、定价和入住率，以及利用数据驱动的Ventas OI平台与优质运营商密切合作，推动盈利性有机增长 [24] - 公司通过有针对性地收购符合战略和财务标准的优质高级住房资产，实现外部增长 [24] - 高级住房市场竞争激烈，但公司凭借优势平台、良好的财务状况和广泛的关系网络，有能力继续竞争 [160][161] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为高级住房是房地产领域的顶级资产类别，人口需求强劲，供应受限，将受益于长期的顺风因素 [86][87] - 公司对高级住房市场的长期NOI增长机会持乐观态度，预计SHOP业务将在全年实现良好表现 [89][183] - 尽管宏观经济背景存在高度不确定性，但公司财务状况良好，有能力应对挑战并实现增长 [9][10] 其他重要信息 - 公司将45个Brookdale社区从三重净租赁转换为SHOP模式，预计未来NOI将从约5000万美元增加到超过1亿美元 [18] - 公司将运营商基础从10个扩展到33个，增强了在高需求市场的增长能力 [19] - 公司社区翻新计划进展顺利，过去两年半完成了250多个社区重建项目，预计年底前再完成100个项目 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 当SHOP入住率达到85% - 88%时，对利润率扩张有何影响 - 当入住率达到90%时，从80% - 90%的过程中应实现约50%的增量利润率；当入住率达到100%时，从90% - 100%的过程中约为70%的增量利润率，业务的运营杠杆使得利润率扩张成为可能 [37] 问题2: 加拿大投资组合在高入住率下能否实现两位数NOI增长 - 加拿大投资组合在97%的高入住率下仍实现了增长，有较好的租金表现和组合影响，但未来可能难以维持两位数增长 [40][42] 问题3: 公司三分之二的投资组合在入住率、利润率和NOI增长方面的情况 - 该部分投资组合入住率为79%，美国其他地区为84%，加拿大为95%，美国市场有很大的入住率增长机会，且公司通过投资和选择合适的运营商，对该部分投资组合的表现有信心 [46][47] 问题4: 本季度投资成本每床位上升的原因及购买市场的重置成本情况 - 成本上升是因为购买的是较新的社区，且市场更好，有更强的支付能力、净吸纳量和无上限净需求，同时增加了优质运营商，尽管出现了一定的资本化率压缩，但仍在投资范围内，且购买价格仍远低于重置成本 [53][54][56] 问题5: 公司接管Brookdale资产的表现及过渡期间EBITDAR是否会下降 - 目前难以给出确切数字，45个过渡到新SHOP运营商的社区表现优于仍采用租赁模式的社区，公司对执行能力有信心，虽过渡可能有干扰，但过往经验显示后续会实现增长 [65][66][71] 问题6: 3月迁出情况的原因及是否延续到4月，以及全年定价能力和美国与加拿大的差异 - 3月迁出是由临床迁出导致，与流感季节无关，且不可预测，迁入活动良好，与去年持平；全年定价开局良好，经闰年调整后约为5%，加拿大在魁北克和安大略省都有较好的定价机会 [75][76][81] 问题7: 高级住房租赁季节的情况及住房市场对入住率增长的风险 - 高级住房是房地产领域的顶级资产类别，人口需求强劲，供应受限，租赁季节需求良好，住房市场与高级住房入住率相关性较小，居民支付能力良好 [86][87][88] 问题8: 研究投资组合的战略 - 公司战略是专注于高级住房业务，同时最大化研究投资组合的NOI机会，该投资组合四分之三的租户为信用租户，有9 - 10年的租赁期限，较为稳定 [92][93] 问题9: 将Brookdale部分资产转换为SHOP模式是否会错过收益，以及全部转换是否更好 - 公司将在离线后回复该问题，但表示整个Brookdale投资组合表现普遍改善，剩余租赁资产将通过大幅提高租金来增加NOI [101] 问题10: SHOP同店NOI增长本季度放缓的原因及实现全年指导区间高低端的因素 - 第一季度增长14%，高于内部预期，预计下半年同比增长高于上半年，关键销售季节是决定因素；公司对增长机会有强烈信心，有多个项目正在进行，新运营商也在逐渐适应，且行业将迎来最强劲的需求期 [106][107][112] 问题11: NIH资金间接成本匹配上限可能对研究业务的影响 - 该提案目前搁置，若通过，对大多数领先大学的整体研究预算平均可能有个位数的影响，公司租户信用评级高，有能力应对 [113] 问题12: 增加5亿美元收购指引且集中在下半年，是否会有暂时停顿，以及是否有其他项目可填补间隙 - 公司投资活动加速，有良好的项目可见性和更大的项目管道，将继续寻找符合标准的机会，交易完成时间可能存在波动 [118][119][121] 问题13: 能否提供3月31日同店池的入住率同比数据以评估迁出影响 - 第一季度入住率同比增长290个基点，全年剩余时间重申增长270个基点的指引，第二季度起点因迁出较低，但应关注趋势和关键销售季节 [122][123] 问题14: 是否考虑收购更多4 +类资产以提高收益率 - 公司渴望在获得良好风险调整回报、低至中双位数无杠杆内部收益率且购买价格低于重置成本的情况下部署资本，投资范围广泛，会考虑不同类型的资产 [128][129] 问题15: 高级住房同店增长下半年优于上半年的最大驱动因素 - 关键销售季节是全年迁入的主要时期，第一季度RevPOR表现良好，运营费用同比增长5%，与全年指引一致，劳动力和非劳动力成本趋势良好 [134][135] 问题16: RevPOR增长加速的原因是资产组合还是街道租金增长 - 公司通过OI平台和团队为运营商提供价格和入住率优化建议，推动了租金增长，美国市场主要是运营商采取行动的结果，加拿大市场也受益于组合转变 [136][137][138] 问题17: 研究业务租户中传统生物技术领域的占比和平均租赁期限 - 约四分之三的租户为投资级，50%为具有AA评级的大学，剩余25%为零售、生物技术、灵活创新空间等，约12%为早期生物技术或创新灵活空间，创新空间租赁期限通常为10年以上，未盈利生物技术公司为5 - 7年 [141][142][143] 问题18: 研究业务未来12个月入住率的趋势 - 公司重申Omar同店现金NOI增长2% - 3%的指引，部分资产正在进行重建，影响了入住率，但重建将创造价值，是时间问题 [147][148] 问题19: 重新审视NNN投资组合时，是否有创造性的转换机会 - 公司一直在努力寻找将三重净租赁转换为SHOP模式的机会，最近在英国将11个护理院进行了转换，美国仍是首要重点，但也会关注其他市场的机会 [152][153][156] 问题20: 收购幻灯片中显示的资本化率压缩情况及市场竞争和趋势 - 与去年相比，资本化率从7.7%压缩至7.2%，仍在7% - 8%的范围内，无杠杆内部收益率仍保持在低至中双位数，市场竞争加剧，但公司凭借优势平台、财务实力和关系网络有能力继续竞争 [159][160][161] 问题21: 3月临床迁出对入住率影响的数学解释，以及能否提供3月和4月的入住率情况 - 迁入活动与去年一致，但迁出活动因死亡率高而增加，导致入住率起点低于预期；行业倾向于关注趋势，可通过计算得出合理的起点近似值，应关注关键销售季节 [165][166][170] 问题22: 2025年独立生活入住率增长是否会继续超过辅助生活，以及差距是否与第一季度一致 - 历史和当前数据显示独立生活入住率较高且增长强劲，预计未来两者都将实现增长，且在关键销售季节表现良好 [174][175] 问题23: 独立生活和辅助生活产品在收购方面的竞争差异 - 公司主要关注提供多种服务的校园项目，竞争主要集中在优质资产上，公司凭借运营商关系、财务实力和收购记录有能力竞争 [178][179][180]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股收益超过指引范围中点0.05美元，综合投资组合表现超计划，主要因同店收入同比增长3.4%，比计划高40个基点 [12] - 第一季度实现2.8%的综合净有效租金增长，新租约租金较上一季度有所改善 [5] - 第一季度洛杉矶的拖欠率降至1.3%，而去年同期为3.9% [5] - 第一季度周转率低至35%，同时实现新租约租金正增长和稳定的入住率 [6] - 年初至今交易活动对资产负债表无影响，已将资金分配到供应需求基本面和租金增长潜力最佳的子市场的新资产中 [11] - 已收到约2700万美元的优先股赎回款，预计剩余1.25亿美元赎回款将在第三和第四季度平均分配 [15][16] - 第一季度坏账率为50个基点，长期平均水平约为40个基点，预计到年底可能实现正常化 [143] 各条业务线数据和关键指标变化 - 联合投资组合超过预期，主要因合资物业的净营业收入增长和优先股收入增加 [13] - 第一季度，三个主要地区的新租约租金均转为正增长，北加州以1.5%领先，西雅图为1.3%，南加州为0.2% [7] - 圣马特奥在同物业组合中表现最佳，新租金增长率为4.8%，奥克兰表现最差，为 - 1.2%，主要因供应增加，但随着供应减少和优惠政策适度调整，奥克兰已开始逐步改善 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年，公司市场的新住房供应交付量占存量的比例极低，仅为50个基点，预计全年将有所缓和，并在2026年进一步下降 [9] - 第一季度，公司市场的交易总额为25亿美元，资本化率稳定在4% - 5%之间 [10] - 自4月2日以来数据有限，但经纪人反馈和跟踪的几笔交易显示，市场参与度变化不大，几笔交易已转移或首次承保，与年初至今和过去一年的情况基本一致 [67] - 4月与3月相比，优惠政策市场表现相当稳定，第一季度优惠政策较第四季度减少一半；4月的租金损失较去年同期改善了40个基点 [115][116] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将资金从南加州重新分配到北加州的收购项目中，以进入租金增长更高的市场，并进一步优化运营平台，实现高于市场的回报 [4][5] - 公司将灵活调整运营和投资策略，专注于实现收入最大化和长期增值，尽管宏观经济存在不确定性，但西海岸多户住宅市场基本面良好，租金有望继续增长 [8][9] - 公司将继续寻求机会，利用最具吸引力的资金来源部署资本，以实现核心FFO和每股净资产价值的增长，同时保持资产负债表的实力 [14] - 公司正在寻找符合回报门槛的开发项目，以应对未来供应减少的机会，但目前找到符合要求的交易具有挑战性 [66] - 公司认为将资产从南加州转移到北加州的交易在当前环境下具有意义，因为大部分市场的资本化率相当，且北加州市场开始复苏，具有更大的潜力 [56][57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国和全球贸易政策的不确定性导致宏观经济不稳定，影响商业投资和就业增长，公司在这种复杂环境中将保持灵活的运营和投资策略 [8] - 西海岸多户住宅市场基本面良好，新住房供应低，即使在就业增长缓慢的环境下，租金也应继续增长，供应受限的市场在多个经济周期中表现出色 [9][10] - 尽管第一季度表现出色，但由于宏观经济不确定性，公司暂不考虑上调全年指引，将继续观察市场情况 [8] - 公司认为萨克拉门托关于限制CEQA以鼓励城市发展的趋势是积极的，但政策实施需要时间，立法者已认识到监管不利于解决住房危机 [44][45] 其他重要信息 - 公司不参与第三方数据提供商的信息收集，对其发布内容无控制权 [43] - 公司认为华盛顿州的租金控制提案与加州类似，预计不会对业务产生重大影响，因为公司在加州已有类似的自我限制租金政策 [140][141] - 旧金山和圣马特奥的国内迁移情况在过去几个月转为正向，北加州地区表现略好于预期 [103] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于全年指引中混合租金增长率下半年加速的信心以及未实现的影响 - 公司原假设下半年有轻微增长，目前认为这种关系应保持不变，第一季度表现超预期，且未调整指引，第二季度混合租金增长率看似增量不大，但并非对市场看法改变 [19][20][21] 问题: 科技行业对公司投资组合的影响及趋势 - 公司密切关注的第三方报告显示，前20大科技公司的职位空缺数量每月稳步增加，表明招聘情况良好，未出现疲软迹象 [22][23] 问题: 第二季度的入住率策略 - 公司的入住率策略与进入租赁旺季的方法一致，但会根据不同地区进行调整，4月在北加州推动入住率，西雅图处于过渡阶段，南加州仍主要关注入住率，市场基本面良好，未受关税影响 [28][29][30] 问题: 第二季度混合净有效租金增长率假设及4、5月新租约和续约租金情况 - 第二季度混合租赁租金指引为3%，与原计划一致，因第一季度超预期且未调整指引；4月新租约租金与计划和3月情况一致；4月续约租金稳定，发出时为低4%，实际为高3% [36][37][39] 问题: 公司是否参与第三方数据提供商信息收集及对其数据处理的控制 - 公司对第三方数据提供商发布内容无控制权，也不参与其信息生成 [43] 问题: 对萨克拉门托AB - 609提案的看法 - 公司认为该趋势积极，政策实施需时间，立法者已认识到监管不利于解决住房危机，希望看到政策最终发挥作用 [44][45] 问题: 各地区市场租金增长情况 - 北加州的圣克拉拉和圣马特奥县以及西雅图部分地区表现领先，南加州尤其是洛杉矶表现较弱，整体市场表现符合预期 [48][49] 问题: 续约租金增长与市场租金增长的关系 - 续约租金增长与市场租金增长相关，第一季度续约和新租约租金均略高于预期，在当前经济环境下，公司认为指引的下行风险较低 [50] 问题: 若不考虑宏观不确定性，上调指引是指FFO还是同店收入 - 主要指核心FFO，因本季度有一次性优先股收入影响底线；同店收入方面，公司将在年中租赁旺季过后再做评估 [54][55] 问题: 是否会继续将资产从南加州转移到北加州以及对新市场的看法 - 公司希望复制第一季度的交易策略，继续寻找机会将资产从南加州转移到北加州；目前认为北加州市场复苏，潜力大于新市场，未来两到三年内进入新市场意义不大，除非出现重大困境改变定价 [56][57] 问题: 洛杉矶市场表现不佳的原因及野火对入住率、租金和住房需求的影响 - 洛杉矶市场需要先恢复拖欠率至历史平均水平，再提高入住率，才能获得定价权；目前拖欠率虽有改善但仍高于历史平均水平，劳动力市场疲软，电影行业尚未复苏；野火主要影响高端单户住宅，对公司业务影响不大 [61][62][65] 问题: 新开发项目是否会继续以及交易市场参与者的租金承保情况 - 公司希望找到更多符合回报门槛的开发项目，但目前具有挑战性；交易市场的租金承保情况因子市场而异，北加州市场的共识情绪较去年有明显改善，部分参与者在租金承保方面更为激进 [66] 问题: 奥克兰市场中期是否能成为积极贡献者 - 奥克兰市场75%的供应将在上半年交付，预计年中开始恢复正常市场动态，虽不会立即改善，但最终会好转 [71] 问题: 本季度重启ATM发行股票的原因及对股权成本与机会的看法 - 公司发行少量股票是为开发项目筹集资金，发行时需有高于净资产价值的溢价，并考虑股权成本和投资回报；当股价偏离预期时，公司停止发行，将谨慎匹配资金用于开发项目 [73][74] 问题: 全年混合租赁租金增长最佳季度 - 预计上半年和下半年混合租赁租金增长率均约为3%，第二和第三季度混合租赁租金增长率将最高，与总营收增长情况相反 [77][78] 问题: 南旧金山作为多户住宅市场的吸引力、目标客户及租金情况 - 南旧金山靠近全球最大的生物技术中心，现有公寓吸引该地区工作人员，目标客户为收入较高、追求高品质生活和便利交通的人群；该地区租金与部分半岛子市场相当，高于一些地区，低于旧金山部分高品质子市场，且未来供应有限，租金有上涨空间 [80] 问题: 产品是否会更偏向企业住房或提供带家具公寓 - 这不是公司的业务计划 [81] 问题: 今年混合租金增长率的节奏与以往相比情况及驱动因素 - 第一季度到第二季度20个基点的增长差异无需过度关注，这是未调整全年指引的结果，并非对第二季度或后续情况的担忧；租金增长情况因市场条件而异，建议关注全年预期，与行业整体情况相比差异不大 [84][85][86] 问题: 在第二季度表现良好的情况下，提高指引需要看到的宏观条件 - 若市场情况与年初预期一致，公司有信心提高指引；但公共政策对费用的影响难以预测，如关税可能导致材料成本增加，影响运营费用；此外，劳工统计局数据可靠性下降，公司开始参考其他第三方数据 [89][90][91] 问题: 西海岸多户住宅市场在不同经济环境下表现良好的原因及与东海岸和阳光地带市场的比较 - 西海岸市场下行风险较低，主要因供应低，即使供应增加，也能在一两个季度内消化；与东海岸相比，纽约市场供应低表现强劲，阳光地带市场供应高，需要更好的宏观经济表现才能获得定价权；此外，谷歌改变远程工作政策，增加了西海岸市场的潜在上行空间 [96][97][99] 问题: 国际居民迁移和国内市场迁移趋势是否有变化 - 公司未观察到明显变化，国际居民占比不到2%且保持稳定，新入住情况与往年一致；旧金山和圣马特奥的国内迁移情况在过去几个月转为正向 [101][102][103] 问题: 约4400万美元的其他项目是否会启动及位置 - 有几个项目正在筹备中，但仍需几年时间，位于北加州和太平洋西北地区，公司对这些市场的未来租金增长有较高信心 [106] 问题: 西科合资企业的债务是否会在今年到期 - 今年没有到期债务，部分债务将于2026年到期，其余将于2027年到期 [107] 问题: 奥克兰Mesbuc资产的情况及相关估值 - 公司在第四季度偿还了该资产的高级抵押贷款，因赞助商即将违约而收回物业；此前已停止对优先股投资的计息，并在2023年对物业进行减值处理；通过第三方评估，该物业估值为9500万美元，约合每单元390美元，比当前重置成本低约30%；收益率较低，在3% - 4%之间，但扣除三个月的优惠政策后，资本化率将接近5% [111][112] 问题: 资产从南加州转移到北加州的意愿、对新市场的兴趣及主要市场的租金损失和优惠政策情况 - 公司希望增加在北加州的资产配置，但受交易规模限制；目前认为北加州市场复苏，潜力大于新市场，未来两到三年内进入新市场意义不大；优惠政策市场从第四季度到第一季度有显著改善，4月与3月情况相当；租金损失持续改善，4月较去年同期改善40个基点 [113][115][116] 问题: 第一季度GDP负增长，若下一季度仍为负进入衰退，能否证明西海岸市场在衰退中表现更好 - 从长期租金增长数据来看，西海岸市场表现较好，北加州的长期租金增长高于南加州；科技行业在公司投资组合中占重要地位，该行业在2022 - 2023年经历裁员后已重新定位，在过去的衰退和疫情期间仍持续招聘，为公司投资组合提供支撑 [119][120][121] 问题: 是否会考虑参与旧金山市区改善后的市场 - 公司一直在评估市场上的所有交易，包括旧金山市区的项目，但过去一年该地区交易较少，且价格较高，资本化率较低；公司认为半岛地区有更好的相对价值，将继续在各子市场寻找风险调整后回报最佳的投资机会 [123][124] 问题: 洛杉矶市场是否会因关税而恶化 - 关税可能对全国市场产生影响，主要在成本方面而非收入方面；洛杉矶市场的租户群体并非主要依赖港口，且港口自动化程度高，预计对就业和市场表现影响不大；洛杉矶市场拖欠率的改善可能抵消关税的影响，目前整体投资组合的拖欠率保持稳定，未出现消费者疲软的迹象 [127][128] 问题: 第一季度和第二季度混合租赁租金增长数据解读及业务基本面情况 - 未上调指引并非表示业务基本面出现问题，而是基于宏观风险考虑；4月业务数据好于去年同期，主要受北加州市场推动；入住率较上一季度略有下降，主要因西雅图去年同期入住率异常高（97.4%），业务基本面良好，未出现问题 [131][132] 问题: 第一季度35%的周转率与竞争对手相比差异大的原因及收入管理决策因素 - 周转率数据差异可能因定义不同，公司对租赁租金的计算方式与部分竞争对手不同；公司的周转率略低于历史平均水平，目标是实现收入最大化，周转率是业务结果而非策略制定的依据 [133][135][137] 问题: 对华盛顿州租金控制提案的看法及加州类似政策对公司业务的影响 - 公司认为立法通常不利于多户住宅市场，华盛顿州的提案与加州类似；加州的租金控制政策对公司业务影响不大，因为公司长期以来有自我设定的10%租金上限，预计华盛顿州的提案也不会对业务产生重大影响 [140][141] 问题: 坏账完全正常化的时间 - 第一季度坏账率为50个基点，长期平均水平约为40个基点，预计到年底实现正常化是现实可行的 [143] 问题: 较低的周转率是否导致维修和保养费用降低以及全年该费用预期是否变化 - 维修和保养费用因季度而异，取决于上一年的项目完成情况，与周转率无关；公司预计全年维修和保养费用将增长2.5% - 3% [146] 问题: 保险费用全年预计下降2%，但第一季度同比仍略高的原因及预期是否变化 - 保险费用全年仍预计下降2%，第一季度同比略高主要因租户诉讼费用增加，该费用波动较大；公司仍预计保险费用同比下降 [147]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股收益超出指引范围中点0.05美元 [11] - 综合投资组合表现超预期，同一物业收入同比增长3.4%，比计划高出40个基点 [11] - 联合投资组合超出预测，合资物业的NOI增长和优先股权收入更高 [11] - 利息支出低于预测 [11] - 第一季度实现2.8%的综合净有效租金增长，新租约租金较上一季度有所改善 [4] - 第一季度违约率改善至接近历史平均水平，洛杉矶违约率降至1.3%，去年同期为3.9% [4] - 第一季度周转率为35%，处于较低水平 [5] 各条业务线数据和关键指标变化 - 优先股权组合方面，截至目前已收到约2700万美元赎回款，其中一笔是此前停止计息的投资，本季度实现100万美元增量利息收入，预计剩余1.25亿美元赎回款将在第三和第四季度平均分配 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度，三个主要地区新租约租金均转正，北加州增长1.5%，西雅图增长1.3%，南加州增长0.2% [5] - 圣马特奥在同一物业组合中表现最佳，新租约租金增长4.8%，奥克兰表现最差，新租约租金下降1.2%，主要因供应增加，但随着供应减少和优惠政策适度调整，奥克兰已开始逐步改善 [5] - 2025年，公司市场的新住房供应交付量占存量的比例极低，仅为0.5%，预计全年将保持温和，并在2026年进一步下降 [7] - 第一季度，公司市场的交易总额为25亿美元，资本化率稳定在4% - 5%之间 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将资金重新分配到租金增长较高的市场，并进一步优化运营平台，以实现高于市场的回报 [4] - 公司将灵活调整运营和投资策略，专注于实现收入最大化和长期增值 [7] - 公司将继续寻求机会，利用最具吸引力的资本来源进行资本配置，以实现核心FFO和每股净资产价值的增长，同时保持资产负债表的实力 [13] - 公司将继续研究其他市场，但在可预见的两到三年内，鉴于北加州市场的复苏潜力，进入新市场的意义不大 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国和全球贸易政策的不确定性导致宏观经济不稳定，影响商业投资和就业增长，公司将谨慎对待指导方针的修订，直到有更清晰的前景 [6] - 西海岸多户住宅市场基本面良好，即使在就业增长较低的环境下，租金也有望继续增长，因为供应受限，拥有住房的成本远高于租房成本 [7] - 尽管市场波动，但公司市场的一些交易估值与过去一年保持一致，公司期待有更多机会进行扩张，为股东创造增值 [8] 其他重要信息 - 公司在2月份通过无担保债券发行，提前 refinance 了大部分2025年到期的债务，资产负债表仍然强劲，有多种资本来源和超过10亿美元的可用流动性 [15] - 公司在奥克兰接管了Mesbuc资产，该资产估值为9500万美元，每门约390美元，较当前重置成本低约30%，收益率在3% - 4%之间，扣除三个月的优惠后，资本化率将接近5% [108][109] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于全年指导方针中混合租金增长率在下半年加速的信心以及未实现该目标的影响 - 公司最初预计下半年混合租金增长率会略有增加，目前认为这种关系仍然成立，第一季度表现超预期，但公司未调整指导方针，因此第二季度的增长看起来较为平缓 [18][19] 问题2: 科技行业对公司投资组合的影响 - 公司密切关注科技行业的就业数据，第三方报告显示，前20大科技公司的职位空缺数量每月稳步增加，表明招聘活动有望增加 [21] 问题3: 第二季度的入住率策略 - 公司的入住率策略与进入租赁旺季的方法一致，但会根据不同地区进行调整，4月份，北加州侧重于提高租金，西雅图处于过渡阶段，南加州则主要关注入住率，因为该地区租赁旺季较晚，且上半年供应较多 [26][27][28] 问题4: 第二季度混合净有效租金增长率假设及4月新租约和续约租金情况 - 第二季度混合租金增长率指导为3%，与原计划一致，因为公司未调整指导方针，第一季度超预期表现导致增长看起来不明显，4月新租约租金与计划一致，续约租金稳定在3% - 4%之间 [34][35][37] 问题5: 公司是否参与第三方数据提供商的信息收集以及对萨克拉门托AB - 609法案的看法 - 公司不参与第三方数据提供商的信息收集，对其发布内容无控制权，公司认为萨克拉门托试图控制CEQA以鼓励城市发展的趋势是积极的，但政策实施需要时间，立法者应认识到监管不能解决住房危机 [40][41] 问题6: 各地区市场租金增长的跟踪情况 - 北加州的圣克拉拉和圣马特奥县以及西雅图部分地区表现领先，南加州尤其是洛杉矶表现较弱，整体市场租金增长符合预期 [46] 问题7: 若不是宏观不确定性，公司会提高哪方面的指导方针 - 主要是核心FFO方面，本季度有一些一次性的优先股权收入影响了底线，对于同一门店收入，公司会等到年中租赁旺季过后再做评估 [51][52] 问题8: 是否会继续从南加州向北加州进行资产交易以及是否考虑新市场 - 公司对第一季度的交易执行情况满意，希望继续复制该策略，但会根据具体投资情况做出决策，目前北加州市场的复苏潜力更具吸引力，未来两到三年内进入新市场的意义不大 [53][54][55] 问题9: 洛杉矶市场表现不佳的原因以及野火对入住率、租金和住房需求的影响 - 洛杉矶市场需要违约率恢复到历史平均水平，提高入住率，才能获得定价权，目前违约率仍高于历史平均水平，劳动力市场疲软，电影行业尚未复苏，野火主要影响高端单户住宅，对公司业务影响不大 [58][59][62] 问题10: 新开发项目是否会继续以及市场参与者对增长的预期 - 公司希望找到更多符合回报门槛的开发项目，但目前具有挑战性，交易市场的预期因子市场而异，北加州市场的共识情绪有所改善，一些参与者在租金预测上更为激进 [64] 问题11: 奥克兰市场中期是否能成为积极贡献者以及本季度使用ATM的原因和对股权成本的看法 - 奥克兰市场有望在年中恢复正常市场动态，公司本季度进行了小额股权发行，是为了满足开发项目的股权需求，会谨慎匹配资金，当股价偏离预期时，会停止发行 [69][72][73] 问题12: 全年混合租金增长最佳的季度以及南旧金山作为多户住宅市场的吸引力和租金情况 - 预计第二和第三季度混合租金增长最高，南旧金山靠近全球最大的生物技术中心，吸引高收入通勤者，租金与半岛其他子市场相当，略低于旧金山部分优质子市场，产品不会以企业住房或带家具公寓为主 [77][78][79] 问题13: 今年混合租金增长率的节奏与以往相比如何以及未提高指导方针但第一季度表现良好的情况下，后续提高指导方针需要满足的条件 - 不必过于关注第一季度和第二季度20个基点的差异，这是因为公司未调整指导方针，全年混合租金增长率预期为3%，与行业水平相近，若市场条件符合年初预期，公司有信心提高指导方针，但公共政策对费用的影响仍不确定 [83][84][86] 问题14: 为什么说西海岸多户住宅市场基本面良好以及与东海岸和阳光地带市场相比的优势，是否看到国际或国内居民迁移趋势的变化 - 西海岸市场下行风险较低，主要因为供应有限，即使供应增加，也能在一两个季度内消化，相比之下，阳光地带市场需要更好的宏观经济表现来支持租金增长，公司未观察到国际居民迁移趋势的明显变化，旧金山和圣马特奥的国内迁移情况在过去几个月转为正向 [93][94][99] 问题15: 开发计划中其他项目的启动情况以及Westco合资企业债务到期情况 - 公司有几个位于北加州和太平洋西北地区的项目正在筹备中，但距离启动还有几年时间，Westco合资企业的债务预计今年不会到期，部分将在2026年到期，其余在2027年到期 [103][104] 问题16: 关于奥克兰Mesbuc资产的情况以及资本循环策略中对北加州和西雅图的投资意向，以及主要市场的损失租赁和优惠活动情况 - Mesbuc资产是公司在第四季度偿还高级抵押贷款后接管的，此前已停止计息并减值，目前估值为9500万美元，收益率在3% - 4%之间，扣除优惠后资本化率接近5%，公司希望增加在北加州和西雅图的投资比例，但会确保交易对FFO长期增值，第一季度优惠活动较第四季度有显著改善，损失租赁情况也持续好转 [108][109][113] 问题17: 第一季度GDP负增长，是否能证明西海岸在经济衰退时表现更好以及何时考虑投资旧金山市中心 - 从长期租金增长数据来看，北加州市场表现优于南加州，科技行业在多次经济周期中表现稳定，为公司投资组合提供支撑，公司一直在评估包括旧金山市中心在内的市场交易，但目前半岛地区的相对价值更高 [117][118][121] 问题18: 洛杉矶市场是否会因关税而恶化以及如何理解第一和第二季度混合租金增长数据，以及与EQR相比周转率差异的原因 - 关税对市场的影响主要在成本方面，而非收入方面，洛杉矶市场的潜在抵消因素是违约率的改善，目前整体投资组合违约率保持稳定，第一季度混合租金增长超预期，第二季度增长看似平缓是因为公司未调整指导方针，周转率统计定义可能与同行不同，公司目标是实现收入最大化，周转率是结果而非策略 [124][129][134] 问题19: 对华盛顿州租金控制提案的看法以及加州类似政策对公司运营和投资决策的影响，以及坏账达到完全正常化的时间 - 公司认为租金控制立法通常无助于降低住房成本，华盛顿州的提案与加州类似，公司在加州的业务未受显著影响，因为公司此前已自行设定10%的租金上限，预计华盛顿州提案也不会对业务产生重大影响，第一季度坏账率为0.5%，长期平均水平约为0.4%，预计年底有望达到正常化 [138][139][141] 问题20: 本季度较低的周转率是否是维修和维护费用降低的主要原因以及全年该费用预期是否有变化，以及保险费用预期情况 - 维修和维护费用季度间波动较大，主要取决于上一年的项目完成情况，全年预计增长2.5% - 3%，第一季度费用较低是因为比较基数较低，与周转率无关，保险费用全年预计下降2%，本季度因租户诉讼费用增加导致同比上升5%，但仍预计全年保费同比下降 [144][145][146]